关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
前言
背景篇
—1 墅
—1 墅分类特性分述
—1 墅产品规划综述
—1 墅市场构成体系综述
—1 相关市场统计数
专题篇
2—1 市场调查选取范围说明
2—2 虹山半岛（期）市场调查
2—3 虹山半岛相关区域联体墅市场调查
2—4 虹山半岛相关区域独立墅市场调查
分析篇
3—1 问题机会点分析
3—2 项目建议
3—3 市场定位建议
3—4 优劣势分析
附：
关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
前言
背景篇
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
（） 墅建筑形态分类特性分述
★独立墅
★联体墅
★联排墅（排屋）
★新型墅
（二） 墅市场级档次分类特性分述
★项级豪宅型墅
★高档型墅
★中档型墅
★济型墅
（三） 墅单套总建面积分类特性分述
★130—160米
★161—200米
★201—250米
★250—300米
★300米
（四） 墅建筑风格分类特性分述
（五） 墅居住功划分特性分述
★休闲度假型墅
★济生活居家型墅
★ 投资保值型墅
（六） 墅密集性区域分布分类特性分述
★闵行顾戴路板块周边区域
★莘闵高档墅区沪松公路线区域
★长宁西郊区
★松江境莘松公路线区
★沪青公路（318国道）线区
★浦东板块区域
★嘉定南翔区
★ 市中心城区
1—3 墅产品规划综述
（） 墅产品功特点
（二） 墅建造材等特点（附供应商设计单位资料）
（三） 墅区规划特点（附环境规划设计单位）
（四） 墅配套设施特点
1—4 墅市场构成体系综述
（） 墅产品市场中卖点构成
（二） 墅消费金字塔结构
（三） 墅物业行销通路策略
1—5 相关市场统计数
专题篇
2—1 市场调查选取范围说明
2—2 虹山半岛（期）市场调查
2—3 虹山半岛相关区域联体墅市场调查
（） 海联体墅市场概况
（二） 闵行顾戴路周边区域联体墅市场调查
★区域联体墅市场概况
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（三） 长宁西郊区联体墅市场调查
★区域联体墅市场概况
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（四） 莘闵高档墅区联体墅市场调查
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（五） 综合纳说明
2—4 虹山半岛相关区域独立墅市场调查
（） 海独立墅市场概况
（二） 闵行顾戴路周边区域独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
（三） 长宁西郊区独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
（四） 莘闵高档墅区独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
★综合分析
（五） 综合纳说明
分析篇
3—1 问题机会点分析
3—2 项目建议
3—3 市场定位建议
3—4 优劣势分析
附：
前 言
继层高层高层产品产墅已成年楼市关注热点海市开发商说墅物业开发验总体然丰富参墅开发房产商做着努力——户心动
虹山半岛（二期）项目应该样规划？该产品作准确市场定位？客户群体特征样？做什样墅产品市场受欢迎……等等专题调查
报告虹山半岛（二期）相关墅市场作全面市场调查分析评述供关方面决策参考
背景篇
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
1—3 墅产品规划综述
1—4 墅市场构成体系综述
1—5 相关市场统计数
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—1 墅
墅
传统意义概念指位郊区风景秀丽区幢功较齐全带花园院落两层层房屋通常作住宅度假休息场
意义墅已仅表示幢讲究建筑式样布局房子指幢十幢甚百幢房子组成高级住宅区建筑装潢设施功配套量采现代科技新材料发展成果远远超传统意义墅选址环境布局现代意义墅基继承传统意义墅选择
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
墅生活眼正悄然走市民
墅物业作成功富象片代表生活高境界令普通百姓改革开放二十年仅国家综合国力断增强普通市民济收入消费力持续走强跨入新世纪海均国民收入GDP水已突破4000美元达中等发达国家水着海居住环境强烈追求目标城市白领阶层中产阶层形成更居住理念发生深刻变化果说扩居住面积改善居住条件第波优化居住环境讲究生活质量第二波话海楼市二三年进入第三波——追求回然提高生活品位住郊外买城公寓钱买幢郊外墅已成新独院住宅象征墅生活正消然走市民成楼市关注热点
海墅市场第三次浪潮掀起
99年年未海步入21世纪际规划区化配置智化环境园林化空间功化理专业化交通立体化……新代墅更适应海未生活新求
关方面统计99年起市墅物业建造面积销售量年15左右速度递增2000年购买类墅物业客户约占购房总数25左右见海墅物业消费正持续呈现升势
着市政道路立体化家轿车普化均收入增加海越越注重生活质量墅类独院住宅已成海置业安家新选择独院住宅立体生活时代正引导海市场第三次浪潮掀起
墅市场研展报告
墅
海墅市场第二次浪潮
98年半年开始着铁1号线通车营运申字型高架全面开通铁2号线明珠线建造闵行松江浦东等城郊结合区域相继推出批新型独院住宅外观更漂亮房型更舒适功更全面花园更开阔价格相距25公里公寓商品房方米单价低百元海市销墅市场已单基墅类型发展成元化物业存形态排屋概念出现双复式公寓形成时出现里弄式住宅新独院住宅均作墅衍生产物
排屋联体墅等济型墅体墅消费市场98年半年99年半年创造良市场销售业绩形成海市场第二次浪潮
海墅市场第次浪潮
整八十年代期墅发展速度较缓慢趁着九十年代初学开发热虹桥古北318国道出现数新式墅少配套设计欠合理反见识广海讥笑农舍年空置事笑绿化程度甚高——杂草丛生1997年锦秋加州花园等火爆市场度引燃海墅热情——算带庭园联体独院住宅顾开发商投资回报购房限预算楼盘院落较栋距较更接旧时里弄房子事者称墅——寓意缺土
然着海外开放度进步提高期间出现批外销花园墅群形成海市墅市场第次浪潮
背景篇 · 墅常识
背景篇导读
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
低层住宅特点：层数少联系方便面布置紧凑结构单面组合变化标准求较高等
国1987年制定民建筑设计通（试行）中民建筑高度层数明确规定：1—3层低层住宅4—6层层住宅7—9层中高层住宅10层高层住宅
独院住宅立体生活指城市拥属天花园立体独立居住空间生活城市居民煤卫合解困房独立出拥成套独住宅次划时代居住生活质量提升种时尚生活方式全新理念模式墅市场注入活力出现丰富彩产品样式形成低层低密度底容积率三低住宅
1—2墅分类特性分述
墅分类
建筑形态分类
市场级档次分类
单套总建面积分类
目前止墅住宅谓千姿百态形形色色墅产品分类方法否善掌握墅产品科学分类方法营者楼市竞争中发现机遇赢优势分析较定位决策等关重然墅产品细分没陈变方法里根墅产品相关质性进行分类：
Ø独立墅
Ø联体墅
Ø联排墅（排屋）
Ø新型墅
Ø顶级豪宅型墅
Ø高档型墅
Ø中档型墅
Ø济型墅
Ø130~160米
Ø161~200米
Ø201~300米
Ø250~300米
Ø300米
密集性区域分布分类
居住功划分
Ø闵行顾戴路板块周边区域
Ø莘闵高档墅区沪松公路线区域
Ø长宁西郊区
Ø松江镇境莘松公路线区
Ø沪青公路（318国道）线区
Ø浦东板块区域
Ø嘉定南翔区
Ø市中心城区
建筑风格分类
Ø休闲度假型墅
Ø济生活居家型墅
Ø投资保值型墅
Ø中国园林
Ø欧洲古典
Ø欧洲现代
Ø北美风格
Ø
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅分类
具体细分
特性
市场定位
面积控制
独立墅
四面采光公面积空间占面积独门独户独享前庭院
顶级豪宅型高档型
250方米
联体墅
双联
三面采光占面积独立墅
中高档型
160——250方米
三联
两面采光占面积更
中档型
160——200方米
四联
六联
两面采光占面积独门独户独院侧重居家式功住宅
济型
济型
130——160方米
130——160方米
联排墅
排屋
里弄式住宅
顾名思义称排连起墅两面采光占面积独门独户独院绿花园面积相较
济型
130——160方米
新型墅
叠加墅
（双复式公寓）
公寓型墅介墅层住宅间兼顾墅密度间距绿化舒适感层低价优势
济型
130——160方米
背景篇导读
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
顶级豪宅型墅
说全世界高级住宅建山建高尔夫球场边海墅市场中项级豪宅数谓高尔夫墅
项级豪宅型墅市场发展离开中国改革开放离开海济发发着量外资历引进跨国公司世界排名100强企业进入中国市场特海市场高品位社交需求越越追求高尚生活氛围品位社交环境成批高级理士渴某种意义讲传统外销墅已充分体现身价值适应生活社交求1997年出现海第高尔夫墅——汤臣高尔夫花园相继出现太阳温泉高尔夫天马花苑虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫墅
高尔夫墅特点墅建高尔夫球场里面球场身球道球道建筑界面庭园庭园球场延伸球场景观墅区形成Finferstyle风格墅球场没显界限两者形成象手指样交错形式
海高尔夫墅市场曲高寡特汤臣高尔夫花园单栋创2000万元天价普通市民讲谓营销推广般墅定差然高尔夫墅定位明确营销措施目前海四家高尔夫墅销售率低50高甚达80
中档墅通常远离城市中心城市快速交通干道相关较注重高环境质量价格适中类墅般拥200300方米花园提供较环境空间客户区私密性较强住宅功样类墅追求良居住环境高收入阶层言具巨吸引力类墅价格集中80——180万元间两年价格走类墅楼价始终保持着增长势头市场消费群增长带源源断市场需求物业品质提高日趋完备社区规划配套均类墅物业价值处断提升中
高档墅完美体现居住审美情趣具良保值增值性高档墅般处优越理位置享优美然景观具备法复制文景观优势类物业中外销墅占半目前集中分布长宁区虹桥路线市中心徐汇区华山路建国路带浦东新区陆家嘴墅均售价般USD1500——2000元方米均租金USD0408元方米着中国济进步开放越越境外士沪外国家专家理员购买租赁类物业国相批成功士特民营企业现身家亿私企老板股市炒手网络新锐等购买类物业投资居住租赁休闲度假等着加入WTO日益高档墅市场正悄悄升温
中档型墅
高档墅
济型墅介中高档墅公寓间联体联排类型住宅排屋里弄式建筑该类物业基建市郊区域土成相市区低目前济型墅占规模般10万方米规模化产出市郊低成土进入市场价格较低然适应消费者更广类物业更注重交通配套生活机完善化强调形成适宜居住高尚生活区域类物业然没中高档墅样奢华样更加舒适空间环境住宅功相差单套面积控制160方米控制总价（40——80万元间）买城公寓钱买幢郊处墅济型墅象征
统计海市墅市场目前卖俏面积150——280M2 套均价4000元M2 左右总价50万——180万套中档济型墅受购房力军消费水限济型墅面更客户群墅型化效方法济型墅拓展空间攻方
济型墅
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅物业面积划分
Ø 130—160米
Ø 161—200米
Ø 201—250米
Ø 250—300米
Ø 301米
毫疑问墅物业幢楼宇单体面积必然导致总价偏高面积300方米墅总价然低单价似较模糊类物业作墅附加值作显非常重面积130——160方米面积161——200方米墅客层应购房动机应该生活居家类相言面积201——300方米墅情况复杂目前墅市场总体部分墅产品丰富彩变化空间体差异性购买者济状况悬殊文化背景观念意识决定墅种样体具特色决定墅类性
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅物业建筑造型风格迥异充满中海风情西班牙建筑类风格见外挑门亭弧型长窗圆柱塔楼等海岸风情北欧式建筑类风格常见三角型屋檐米字格墙面具格造型简洁明快马加德国式建筑常见坡项包裹外挑柱廊古典现代完美融合欧式城堡廊环绕实美观欧美乡村型墅简约皇家气息存英式富贵族气质意利式浪漫端庄法式充满阳光澳洲建筑然江南山水中国庭园式建筑等等建筑艺术风格越具独异性审美价值越恒久然值提墅风格建筑空间部统
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
休闲度假墅
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
休闲度假型墅般总山傍水类物业匹配面积私家花园外景色宜周边然环境常令心醉视角景观层次宛生活公园优美然风光极提升烘托墅品质身价淀山湖畔威尼斯花园国际华城佘山脚天马花园等代表类墅物业集粹外高尚社区规划精致房型高档会设置增添物业新世附加值令物业身价非
济生活家庭型墅
类物业处城郊结合部低廉价发展商开始区规模性方面做足文章低容积率高绿化率墅住宅透显价格等综合性实惠：园宽敞生活空间应俱全生活配套清新秀美区景致均普通住宅法拟物业部总价控制4080万元立体交通改善信奉反璞真回然居住时尚购房族乐承受
投资保值型墅
墅住宅作种特殊房产品拥土面积普通住宅法相规模化开发加完善周边配套土价值具极升值潜力外营建类高标准住宅生活社区企业品牌企业居发展商雄厚实力良信誉具投资性更追求生活品质二次购房提供绝佳良机选择合适认购价位完全取决消费者准确握购房时机
外旅游酒店式墅等作细述
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1闵行顾戴路板块周边区域
该区域楼市板块行情集结楼盘开发成区域热点市场发展趋势顾戴路拓宽竣工半年区域房产发展迅速批墅商品介入中中高档消费概念初露雏形圣淘沙花园代艺墅等高档楼盘助环线交通优势身品位效形成买方市场
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
2莘闵高档墅区沪淞路线区域
该区域楼市总体分成两块松江新桥新闵生活区年出现墅开发热潮家天雅仕居伊莎士墅开始润家园雅阁花园桃花源田庄华利墅乔爱墅城等推出物业极热销预见成21世纪初海中高档墅区二沪淞公路线块该块排屋里弄式建筑特征济类墅产品力典型新海里弄家悦景园堪称类物业代表售价基接30万——40万间适中售价疑工薪阶层带更实惠
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
3长宁西郊区
90年代初期里海外销墅集中区域该区域发展商秉承开发精品路线风格相继开发定位高级白领墅住宅虹桥金斯奥玎宫廷等物业建成均单价般控制10000元方米物业品质特性吸引少气加相营建已久名城王墅等物业衬蔚然勾勒出道建筑天际线入住西郊虹桥度成业高贵身份象征
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
4松江境莘公路线区
西南楼市已燃起新轮开发浪潮里铁轻轨快速干道莘松立交等组成幅覆盖全市立体网络通道区域独立式墅联体墅存格局更建立密集辐射交通网周边市出入更交通便捷优势度引购房者关注继松江新桥松江九亭30家开发商汇聚形成申城新墅开发居住区域
5沪青公路（318国道）线区
托318国道便捷优势规模性墅住宅更添魅力区域市场墅住宅谓姿态万千具特色傍淀山湖威尼期花园国际华城等景观稀墅显示休闲性度假物业特性
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
6浦东板块区域
继浦东西北线形成高档公寓住宅区浦东东片外环线间形成张江金桥华夏康桥区域核心墅住宅区汤臣豪园更高尔夫球场附加值爆棚沪康桥区尝试投资墅3000亩超规模康桥半岛新独院住宅概念面市更该区域推墅投资者视野前列陆续推出150—300万独立墅区域市量亚金桥
7嘉定南翔区
该区域墅集中南翔古镇独立式墅墅均售价6000元单价左右均租金3000元天租售举策略墅物业营销特色嘉华山庄佳墅等物业营建满足高消费群体置业需求
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
8市中心城区
土珍贵稀性城区墅较鲜见通常物业租售陕南村墅处桂路牡丹园均销售中获佳绩类墅物业理景观空气质量提出高求单栋价格基200万元精品墅静安南草坪花园处中心城区天然优势毗邻苏州河黄金水岸单价提升
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3 墅产品规划综述
（） 墅产品功特点
住宅首先满足功满足日常起居便利舒适满足居室生态求功区分隔功细分化专门化已必然趋势
作高档物业墅说更应注重功设计配置更应满足高般家庭生活需求增强居室私密性时更应注意室外空间渡私家花园然环境交融提高居家舒适度便利性空间格局济性合理性方面应费心思创新时代求未趋势
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
背景篇导读
· 墅物业空间划分五区
Ø 礼仪区：入口（玄关）起居室廊餐厅等
Ø 交区：早餐室厨房家庭室阳光室等
Ø 私密区：臣次卧童房客房卫生间书房等
Ø 功区：洗衣间储藏室壁橱进入式衣厨车库室阁楼健身房佣房等
Ø 室外区：外立面前院院台等
区重新定义空间类型功规划更细腻全新生活方式提供完美空间充分满足性生活品质追求五功区划分住宅科学体现日常生活中空间利规律满足业饮食起居交流礼仪等方面家庭生活
· 墅户型设计室空间格局理应更注重环境沟通交互作日采光空气流起居室客厅餐厅廊等居室活动空间私家花园然环境视觉通透融体（面积玻璃墙体隔断围护）
· 墅物业较物业言身面积较客厅卧室空间设计较气发展商常采落玻璃阳光室造成种舒适性尤卧室传统住宅15—20方米巨落玻璃直面然窗外美景阳光灿烂空气清新墅居住者说感非常舒适体验生活轻松闲致
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3墅产品规划综述
···
（二）墅建造材等特点
利健康化学挥发辐射影响轻质高强度保温隔热种类环保型绿色建材正越越运墅项目中
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
1—3墅产品规划综述
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
（三）墅区规划特点
· 墅产品设计里面特关心整区规划布局说绿化问题墅区绿化应该分散绿化栋墅住宅景观绿化景力图完美住户够坐推窗入画行移步换景中国园林造景离开水水构造山水般诗意生
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
· 墅区物业差够密切贴然墅物业种环境概念保证现代快节奏生活方式够环境紧密结合中寻出现代墅概念墅特色环境概念墅贴着面走周围环境关系非常重环境实两素然环境文环境文环境历史积累起然环境包括山山水水首先墅物业区
· 墅区营造优化已成力市场竞争手段例样通植成年乔木移植通树种选择增加光合作氧气释放量害气体吸收量尘埃噪声吸附净化通潺潺流水调节温度湿度产生负离子通水澡生物链增强水体生物净力利植物间相克相生性形成区良生态循环系统促进生长枝繁叶茂营造方工森林造山林业真正回然感
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3墅产品规划综述
（四）墅配套设施特点
· 会规格例举
A：娱乐休闲会
舞厅歌舞厅棋牌室图书馆健身房等
B：综合功型会
医疗保健童乐园老年活动中心等
C：豪华舒适型会
高尔夫球场草网球桑浴池游泳池等
· 墅物业周围配套机例举
A 型超市
B 邮电局
C 动提款机（银行）
D 美容中心
E 洗衣中心等
· 关物业理服务安保设施配套例举
A 设备养护
B 24时保修服务
C 养绿护绿
D 家政式社区服务
区应该社区城市全面
顾全员呵护生活空间
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
A 24时电子巡更
B 红外线周界报警
C 二层设门磁窗磁三楼设门磁
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（） 墅产品市场中卖点构成
专业士市场士普遍认海墅市场启动已具备行性墅理应完整设计推广包装体系观目前海墅物业市场中卖点诉求纳：
墅物业卖点构成
基卖点
Ø 优美健康生态环境（环境卖点）
Ø 舒适气派家居生活（房型空间卖点）
Ø 完善成熟配套设施（配套卖点）
Ø 快捷便利立体交通（交通卖点）
特卖点
Ø 崇尚性住宅品质永恒（价卖点）
Ø 追求生态效应环境超群（稀卖点）
Ø 超栋距独成逍遥天（布避卖点）
Ø 层价格超高房率（低价卖点）
Ø 买送呈超回扣（实惠卖点）
Ø 脑加电脑重保安（物卖点）
Ø 明智投资超值回报（投资卖点）
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
背景篇导读
综合质量综合环境
强调然建筑谐统生活追求住房消费市场发展已消费者买楼变买居家买生活方式衍生出综合质量综合环境概念深入研究
谓综合质量包括：工程施工质量房屋功质量居家环境质量理服务质量综合质量反映生活质量追求谓综合环境包括：绿化环境生活环境生态环境文环境邻里交环境休闲休憩环境韵动环境健身环境等种综合环境营造提升生活品味生活质量
现时成熟购房者说建筑风格高雅房型布局合理生活机齐全区环境优美出行交通便捷工程质量硬物业理周基求
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（二）墅消费金字塔结构
供应面目前海墅物业市场已呈现出量面广价格局考察市场线购房者难发现：墅购房族正发生质变化
· 客户层面扩
前年墅物业发生兴趣文艺界体育界新闻界等文化含量较高行业天少班族开始放弃市中心段物业目光投市郊墅客户层面变化
· 购房动机丰富
原先投资型增值保值型度假型购买士居目前生活类动机开始占风少购房者较追求较建筑面积带居室宽敞空间丰富功齐全私家花园海居郊化观念逐步形成背景生活类墅追求者例迅速升
· 追求时尚生活
少购房者仔细算笔帐肯移居郊外辆车加套墅市中心购套公寓更实惠已拥市中心公寓住宅济条件允许情况开始追求5+2现代时尚生活
· 满足新鲜感
亲朋友市区幢楼宇群居意识市郊墅区群居观念相者前者少墅出现券商角作家角等少购房者墅物业追新求异关
· 值关注特客层
值注意海墅楼宇购房者中国留学生外省市士增加少留学生回国开始追求世界步居住方式市郊段低密度住宅尤墅物业作重选购象
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
² 驻沪外国领馆员
² 境外长期居住海附区域 外国籍专家理等高级理士（包括港澳台等投资陆华裔士）
² 国民营企业现身家亿私企老板股市炒手网络新锐等
² 华侨海外胞留学家属
² 国物资富足理念国际化士
² 文艺界体育界新闻界作家画家等文化含量较高行业成功士
² 政界商界成功士
² 跨国公司区域理外资企业中外合资企业总监级员
² 公司区域理
² 富裕白领阶层
² 富裕私企业等
² 国留学生
² 外省市士
² 工薪阶层
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（三）墅物业行销通路策略
墅特墅中高档级墅物业普通商品住宅行销通路策略常关键素三环节：
Ë 效目标客源甑选定位类群正确握
Ë 达成效目标客源直效沟通
Ë 行销招全面配合销售策略灵活效
¨ 常见行销策略：
Ø 运种方式效目标群（特金字塔部客层）实行直效营销
Ø 广告策略效目标客源调整辅助配合销售进行
Ø 销售执行策略灵活机动效
Ø 销售方式样化（带租约销售租代售包租返利等种销售方式）
¨ 直效营销
直效营销指营销程中间环节达成产品效客源界面直接面面加强目标命中率促进销售实现种实效节约成销售模式
¨ 直效营销模式具体举措：
Ø 事件营销：组织目标客源直接参项目文化研讨交流会
Ø 公关营销：组织目标客源直接参类联谊会酒会
Ø 情感营销：奖活动等
¨ 直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效特点建立效客源程直接交流台促进效沟通常常放弃众化传播媒体者传统广告起辅助作选择针性极强媒体类高级俱乐部高尔夫球场现场高级酒店等场POP部类高档杂志等
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—5相关市场统计数
· 完全统计1992年起开发建造类墅物业约160建造总面积约1000万方米左右目前已交付正建造总量约700成万米致分布徐汇虹桥青浦莘松嘉定浦东等区域
1988年——1999年外销花园墅开发量批准市量计表
单位：万方米
年份
批准开发量
批准预售市量
备注
88—91年
33
0
1992年
14877
51
1993年
7522
493
1994年
4164
176
1995年
13
131
1996年
0
778
1997年
0
1122
1998年
0
835
1999年
合计
27023
12245
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
前言
背景篇
—1 墅
—1 墅分类特性分述
—1 墅产品规划综述
—1 墅市场构成体系综述
—1 相关市场统计数
专题篇
2—1 市场调查选取范围说明
2—2 虹山半岛（期）市场调查
2—3 虹山半岛相关区域联体墅市场调查
2—4 虹山半岛相关区域独立墅市场调查
分析篇
3—1 问题机会点分析
3—2 项目建议
3—3 市场定位建议
3—4 优劣势分析
附：
关虹山半岛墅市场
专题调查研展报告
前言
背景篇
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
（） 墅建筑形态分类特性分述
★独立墅
★联体墅
★联排墅（排屋）
★新型墅
（二） 墅市场级档次分类特性分述
★项级豪宅型墅
★高档型墅
★中档型墅
★济型墅
（三） 墅单套总建面积分类特性分述
★130—160米
★161—200米
★201—250米
★250—300米
★300米
（四） 墅建筑风格分类特性分述
（五） 墅居住功划分特性分述
★休闲度假型墅
★济生活居家型墅
★ 投资保值型墅
（六） 墅密集性区域分布分类特性分述
★闵行顾戴路板块周边区域
★莘闵高档墅区沪松公路线区域
★长宁西郊区
★松江境莘松公路线区
★沪青公路（318国道）线区
★浦东板块区域
★嘉定南翔区
★ 市中心城区
1—3 墅产品规划综述
（） 墅产品功特点
（二） 墅建造材等特点（附供应商设计单位资料）
（三） 墅区规划特点（附环境规划设计单位）
（四） 墅配套设施特点
1—4 墅市场构成体系综述
（） 墅产品市场中卖点构成
（二） 墅消费金字塔结构
（三） 墅物业行销通路策略
1—5 相关市场统计数
专题篇
2—1 市场调查选取范围说明
2—2 虹山半岛（期）市场调查
2—3 虹山半岛相关区域联体墅市场调查
（） 海联体墅市场概况
（二） 闵行顾戴路周边区域联体墅市场调查
★区域联体墅市场概况
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（三） 长宁西郊区联体墅市场调查
★区域联体墅市场概况
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（四） 莘闵高档墅区联体墅市场调查
★区域联体墅分布
★区域联体墅相关信息汇总较
（五） 综合纳说明
2—4 虹山半岛相关区域独立墅市场调查
（） 海独立墅市场概况
（二） 闵行顾戴路周边区域独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
（三） 长宁西郊区独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
（四） 莘闵高档墅区独立墅市场调查
★区域独立墅分布
★区域独立墅相关信息汇总较
★综合分析
（五） 综合纳说明
分析篇
3—1 问题机会点分析
3—2 项目建议
3—3 市场定位建议
3—4 优劣势分析
附：
前 言
继层高层高层产品产墅已成年楼市关注热点海市开发商说墅物业开发验总体然丰富参墅开发房产商做着努力——户心动
虹山半岛（二期）项目应该样规划？该产品作准确市场定位？客户群体特征样？做什样墅产品市场受欢迎……等等专题调查
报告虹山半岛（二期）相关墅市场作全面市场调查分析评述供关方面决策参考
背景篇
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
1—3 墅产品规划综述
1—4 墅市场构成体系综述
1—5 相关市场统计数
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—1 墅
墅
传统意义概念指位郊区风景秀丽区幢功较齐全带花园院落两层层房屋通常作住宅度假休息场
意义墅已仅表示幢讲究建筑式样布局房子指幢十幢甚百幢房子组成高级住宅区建筑装潢设施功配套量采现代科技新材料发展成果远远超传统意义墅选址环境布局现代意义墅基继承传统意义墅选择
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
墅生活眼正悄然走市民
墅物业作成功富象片代表生活高境界令普通百姓改革开放二十年仅国家综合国力断增强普通市民济收入消费力持续走强跨入新世纪海均国民收入GDP水已突破4000美元达中等发达国家水着海居住环境强烈追求目标城市白领阶层中产阶层形成更居住理念发生深刻变化果说扩居住面积改善居住条件第波优化居住环境讲究生活质量第二波话海楼市二三年进入第三波——追求回然提高生活品位住郊外买城公寓钱买幢郊外墅已成新独院住宅象征墅生活正消然走市民成楼市关注热点
海墅市场第三次浪潮掀起
99年年未海步入21世纪际规划区化配置智化环境园林化空间功化理专业化交通立体化……新代墅更适应海未生活新求
关方面统计99年起市墅物业建造面积销售量年15左右速度递增2000年购买类墅物业客户约占购房总数25左右见海墅物业消费正持续呈现升势
着市政道路立体化家轿车普化均收入增加海越越注重生活质量墅类独院住宅已成海置业安家新选择独院住宅立体生活时代正引导海市场第三次浪潮掀起
墅市场研展报告
墅
海墅市场第二次浪潮
98年半年开始着铁1号线通车营运申字型高架全面开通铁2号线明珠线建造闵行松江浦东等城郊结合区域相继推出批新型独院住宅外观更漂亮房型更舒适功更全面花园更开阔价格相距25公里公寓商品房方米单价低百元海市销墅市场已单基墅类型发展成元化物业存形态排屋概念出现双复式公寓形成时出现里弄式住宅新独院住宅均作墅衍生产物
排屋联体墅等济型墅体墅消费市场98年半年99年半年创造良市场销售业绩形成海市场第二次浪潮
海墅市场第次浪潮
整八十年代期墅发展速度较缓慢趁着九十年代初学开发热虹桥古北318国道出现数新式墅少配套设计欠合理反见识广海讥笑农舍年空置事笑绿化程度甚高——杂草丛生1997年锦秋加州花园等火爆市场度引燃海墅热情——算带庭园联体独院住宅顾开发商投资回报购房限预算楼盘院落较栋距较更接旧时里弄房子事者称墅——寓意缺土
然着海外开放度进步提高期间出现批外销花园墅群形成海市墅市场第次浪潮
背景篇 · 墅常识
背景篇导读
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
低层住宅特点：层数少联系方便面布置紧凑结构单面组合变化标准求较高等
国1987年制定民建筑设计通（试行）中民建筑高度层数明确规定：1—3层低层住宅4—6层层住宅7—9层中高层住宅10层高层住宅
独院住宅立体生活指城市拥属天花园立体独立居住空间生活城市居民煤卫合解困房独立出拥成套独住宅次划时代居住生活质量提升种时尚生活方式全新理念模式墅市场注入活力出现丰富彩产品样式形成低层低密度底容积率三低住宅
1—2墅分类特性分述
墅分类
建筑形态分类
市场级档次分类
单套总建面积分类
目前止墅住宅谓千姿百态形形色色墅产品分类方法否善掌握墅产品科学分类方法营者楼市竞争中发现机遇赢优势分析较定位决策等关重然墅产品细分没陈变方法里根墅产品相关质性进行分类：
Ø独立墅
Ø联体墅
Ø联排墅（排屋）
Ø新型墅
Ø顶级豪宅型墅
Ø高档型墅
Ø中档型墅
Ø济型墅
Ø130~160米
Ø161~200米
Ø201~300米
Ø250~300米
Ø300米
密集性区域分布分类
居住功划分
Ø闵行顾戴路板块周边区域
Ø莘闵高档墅区沪松公路线区域
Ø长宁西郊区
Ø松江镇境莘松公路线区
Ø沪青公路（318国道）线区
Ø浦东板块区域
Ø嘉定南翔区
Ø市中心城区
建筑风格分类
Ø休闲度假型墅
Ø济生活居家型墅
Ø投资保值型墅
Ø中国园林
Ø欧洲古典
Ø欧洲现代
Ø北美风格
Ø
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅分类
具体细分
特性
市场定位
面积控制
独立墅
四面采光公面积空间占面积独门独户独享前庭院
顶级豪宅型高档型
250方米
联体墅
双联
三面采光占面积独立墅
中高档型
160——250方米
三联
两面采光占面积更
中档型
160——200方米
四联
六联
两面采光占面积独门独户独院侧重居家式功住宅
济型
济型
130——160方米
130——160方米
联排墅
排屋
里弄式住宅
顾名思义称排连起墅两面采光占面积独门独户独院绿花园面积相较
济型
130——160方米
新型墅
叠加墅
（双复式公寓）
公寓型墅介墅层住宅间兼顾墅密度间距绿化舒适感层低价优势
济型
130——160方米
背景篇导读
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
顶级豪宅型墅
说全世界高级住宅建山建高尔夫球场边海墅市场中项级豪宅数谓高尔夫墅
项级豪宅型墅市场发展离开中国改革开放离开海济发发着量外资历引进跨国公司世界排名100强企业进入中国市场特海市场高品位社交需求越越追求高尚生活氛围品位社交环境成批高级理士渴某种意义讲传统外销墅已充分体现身价值适应生活社交求1997年出现海第高尔夫墅——汤臣高尔夫花园相继出现太阳温泉高尔夫天马花苑虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫墅
高尔夫墅特点墅建高尔夫球场里面球场身球道球道建筑界面庭园庭园球场延伸球场景观墅区形成Finferstyle风格墅球场没显界限两者形成象手指样交错形式
海高尔夫墅市场曲高寡特汤臣高尔夫花园单栋创2000万元天价普通市民讲谓营销推广般墅定差然高尔夫墅定位明确营销措施目前海四家高尔夫墅销售率低50高甚达80
中档墅通常远离城市中心城市快速交通干道相关较注重高环境质量价格适中类墅般拥200300方米花园提供较环境空间客户区私密性较强住宅功样类墅追求良居住环境高收入阶层言具巨吸引力类墅价格集中80——180万元间两年价格走类墅楼价始终保持着增长势头市场消费群增长带源源断市场需求物业品质提高日趋完备社区规划配套均类墅物业价值处断提升中
高档墅完美体现居住审美情趣具良保值增值性高档墅般处优越理位置享优美然景观具备法复制文景观优势类物业中外销墅占半目前集中分布长宁区虹桥路线市中心徐汇区华山路建国路带浦东新区陆家嘴墅均售价般USD1500——2000元方米均租金USD0408元方米着中国济进步开放越越境外士沪外国家专家理员购买租赁类物业国相批成功士特民营企业现身家亿私企老板股市炒手网络新锐等购买类物业投资居住租赁休闲度假等着加入WTO日益高档墅市场正悄悄升温
中档型墅
高档墅
济型墅介中高档墅公寓间联体联排类型住宅排屋里弄式建筑该类物业基建市郊区域土成相市区低目前济型墅占规模般10万方米规模化产出市郊低成土进入市场价格较低然适应消费者更广类物业更注重交通配套生活机完善化强调形成适宜居住高尚生活区域类物业然没中高档墅样奢华样更加舒适空间环境住宅功相差单套面积控制160方米控制总价（40——80万元间）买城公寓钱买幢郊处墅济型墅象征
统计海市墅市场目前卖俏面积150——280M2 套均价4000元M2 左右总价50万——180万套中档济型墅受购房力军消费水限济型墅面更客户群墅型化效方法济型墅拓展空间攻方
济型墅
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅物业面积划分
Ø 130—160米
Ø 161—200米
Ø 201—250米
Ø 250—300米
Ø 301米
毫疑问墅物业幢楼宇单体面积必然导致总价偏高面积300方米墅总价然低单价似较模糊类物业作墅附加值作显非常重面积130——160方米面积161——200方米墅客层应购房动机应该生活居家类相言面积201——300方米墅情况复杂目前墅市场总体部分墅产品丰富彩变化空间体差异性购买者济状况悬殊文化背景观念意识决定墅种样体具特色决定墅类性
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
墅物业建筑造型风格迥异充满中海风情西班牙建筑类风格见外挑门亭弧型长窗圆柱塔楼等海岸风情北欧式建筑类风格常见三角型屋檐米字格墙面具格造型简洁明快马加德国式建筑常见坡项包裹外挑柱廊古典现代完美融合欧式城堡廊环绕实美观欧美乡村型墅简约皇家气息存英式富贵族气质意利式浪漫端庄法式充满阳光澳洲建筑然江南山水中国庭园式建筑等等建筑艺术风格越具独异性审美价值越恒久然值提墅风格建筑空间部统
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
休闲度假墅
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
休闲度假型墅般总山傍水类物业匹配面积私家花园外景色宜周边然环境常令心醉视角景观层次宛生活公园优美然风光极提升烘托墅品质身价淀山湖畔威尼斯花园国际华城佘山脚天马花园等代表类墅物业集粹外高尚社区规划精致房型高档会设置增添物业新世附加值令物业身价非
济生活家庭型墅
类物业处城郊结合部低廉价发展商开始区规模性方面做足文章低容积率高绿化率墅住宅透显价格等综合性实惠：园宽敞生活空间应俱全生活配套清新秀美区景致均普通住宅法拟物业部总价控制4080万元立体交通改善信奉反璞真回然居住时尚购房族乐承受
投资保值型墅
墅住宅作种特殊房产品拥土面积普通住宅法相规模化开发加完善周边配套土价值具极升值潜力外营建类高标准住宅生活社区企业品牌企业居发展商雄厚实力良信誉具投资性更追求生活品质二次购房提供绝佳良机选择合适认购价位完全取决消费者准确握购房时机
外旅游酒店式墅等作细述
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1闵行顾戴路板块周边区域
该区域楼市板块行情集结楼盘开发成区域热点市场发展趋势顾戴路拓宽竣工半年区域房产发展迅速批墅商品介入中中高档消费概念初露雏形圣淘沙花园代艺墅等高档楼盘助环线交通优势身品位效形成买方市场
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
2莘闵高档墅区沪淞路线区域
该区域楼市总体分成两块松江新桥新闵生活区年出现墅开发热潮家天雅仕居伊莎士墅开始润家园雅阁花园桃花源田庄华利墅乔爱墅城等推出物业极热销预见成21世纪初海中高档墅区二沪淞公路线块该块排屋里弄式建筑特征济类墅产品力典型新海里弄家悦景园堪称类物业代表售价基接30万——40万间适中售价疑工薪阶层带更实惠
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
3长宁西郊区
90年代初期里海外销墅集中区域该区域发展商秉承开发精品路线风格相继开发定位高级白领墅住宅虹桥金斯奥玎宫廷等物业建成均单价般控制10000元方米物业品质特性吸引少气加相营建已久名城王墅等物业衬蔚然勾勒出道建筑天际线入住西郊虹桥度成业高贵身份象征
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
4松江境莘公路线区
西南楼市已燃起新轮开发浪潮里铁轻轨快速干道莘松立交等组成幅覆盖全市立体网络通道区域独立式墅联体墅存格局更建立密集辐射交通网周边市出入更交通便捷优势度引购房者关注继松江新桥松江九亭30家开发商汇聚形成申城新墅开发居住区域
5沪青公路（318国道）线区
托318国道便捷优势规模性墅住宅更添魅力区域市场墅住宅谓姿态万千具特色傍淀山湖威尼期花园国际华城等景观稀墅显示休闲性度假物业特性
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
6浦东板块区域
继浦东西北线形成高档公寓住宅区浦东东片外环线间形成张江金桥华夏康桥区域核心墅住宅区汤臣豪园更高尔夫球场附加值爆棚沪康桥区尝试投资墅3000亩超规模康桥半岛新独院住宅概念面市更该区域推墅投资者视野前列陆续推出150—300万独立墅区域市量亚金桥
7嘉定南翔区
该区域墅集中南翔古镇独立式墅墅均售价6000元单价左右均租金3000元天租售举策略墅物业营销特色嘉华山庄佳墅等物业营建满足高消费群体置业需求
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
8市中心城区
土珍贵稀性城区墅较鲜见通常物业租售陕南村墅处桂路牡丹园均销售中获佳绩类墅物业理景观空气质量提出高求单栋价格基200万元精品墅静安南草坪花园处中心城区天然优势毗邻苏州河黄金水岸单价提升
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3 墅产品规划综述
（） 墅产品功特点
住宅首先满足功满足日常起居便利舒适满足居室生态求功区分隔功细分化专门化已必然趋势
作高档物业墅说更应注重功设计配置更应满足高般家庭生活需求增强居室私密性时更应注意室外空间渡私家花园然环境交融提高居家舒适度便利性空间格局济性合理性方面应费心思创新时代求未趋势
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
背景篇导读
· 墅物业空间划分五区
Ø 礼仪区：入口（玄关）起居室廊餐厅等
Ø 交区：早餐室厨房家庭室阳光室等
Ø 私密区：臣次卧童房客房卫生间书房等
Ø 功区：洗衣间储藏室壁橱进入式衣厨车库室阁楼健身房佣房等
Ø 室外区：外立面前院院台等
区重新定义空间类型功规划更细腻全新生活方式提供完美空间充分满足性生活品质追求五功区划分住宅科学体现日常生活中空间利规律满足业饮食起居交流礼仪等方面家庭生活
· 墅户型设计室空间格局理应更注重环境沟通交互作日采光空气流起居室客厅餐厅廊等居室活动空间私家花园然环境视觉通透融体（面积玻璃墙体隔断围护）
· 墅物业较物业言身面积较客厅卧室空间设计较气发展商常采落玻璃阳光室造成种舒适性尤卧室传统住宅15—20方米巨落玻璃直面然窗外美景阳光灿烂空气清新墅居住者说感非常舒适体验生活轻松闲致
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3墅产品规划综述
···
（二）墅建造材等特点
利健康化学挥发辐射影响轻质高强度保温隔热种类环保型绿色建材正越越运墅项目中
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
1—3墅产品规划综述
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
（三）墅区规划特点
· 墅产品设计里面特关心整区规划布局说绿化问题墅区绿化应该分散绿化栋墅住宅景观绿化景力图完美住户够坐推窗入画行移步换景中国园林造景离开水水构造山水般诗意生
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
· 墅区物业差够密切贴然墅物业种环境概念保证现代快节奏生活方式够环境紧密结合中寻出现代墅概念墅特色环境概念墅贴着面走周围环境关系非常重环境实两素然环境文环境文环境历史积累起然环境包括山山水水首先墅物业区
· 墅区营造优化已成力市场竞争手段例样通植成年乔木移植通树种选择增加光合作氧气释放量害气体吸收量尘埃噪声吸附净化通潺潺流水调节温度湿度产生负离子通水澡生物链增强水体生物净力利植物间相克相生性形成区良生态循环系统促进生长枝繁叶茂营造方工森林造山林业真正回然感
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—3墅产品规划综述
（四）墅配套设施特点
· 会规格例举
A：娱乐休闲会
舞厅歌舞厅棋牌室图书馆健身房等
B：综合功型会
医疗保健童乐园老年活动中心等
C：豪华舒适型会
高尔夫球场草网球桑浴池游泳池等
· 墅物业周围配套机例举
A 型超市
B 邮电局
C 动提款机（银行）
D 美容中心
E 洗衣中心等
· 关物业理服务安保设施配套例举
A 设备养护
B 24时保修服务
C 养绿护绿
D 家政式社区服务
区应该社区城市全面
顾全员呵护生活空间
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
A 24时电子巡更
B 红外线周界报警
C 二层设门磁窗磁三楼设门磁
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（） 墅产品市场中卖点构成
专业士市场士普遍认海墅市场启动已具备行性墅理应完整设计推广包装体系观目前海墅物业市场中卖点诉求纳：
墅物业卖点构成
基卖点
Ø 优美健康生态环境（环境卖点）
Ø 舒适气派家居生活（房型空间卖点）
Ø 完善成熟配套设施（配套卖点）
Ø 快捷便利立体交通（交通卖点）
特卖点
Ø 崇尚性住宅品质永恒（价卖点）
Ø 追求生态效应环境超群（稀卖点）
Ø 超栋距独成逍遥天（布避卖点）
Ø 层价格超高房率（低价卖点）
Ø 买送呈超回扣（实惠卖点）
Ø 脑加电脑重保安（物卖点）
Ø 明智投资超值回报（投资卖点）
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
背景篇导读
综合质量综合环境
强调然建筑谐统生活追求住房消费市场发展已消费者买楼变买居家买生活方式衍生出综合质量综合环境概念深入研究
谓综合质量包括：工程施工质量房屋功质量居家环境质量理服务质量综合质量反映生活质量追求谓综合环境包括：绿化环境生活环境生态环境文环境邻里交环境休闲休憩环境韵动环境健身环境等种综合环境营造提升生活品味生活质量
现时成熟购房者说建筑风格高雅房型布局合理生活机齐全区环境优美出行交通便捷工程质量硬物业理周基求
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（二）墅消费金字塔结构
供应面目前海墅物业市场已呈现出量面广价格局考察市场线购房者难发现：墅购房族正发生质变化
· 客户层面扩
前年墅物业发生兴趣文艺界体育界新闻界等文化含量较高行业天少班族开始放弃市中心段物业目光投市郊墅客户层面变化
· 购房动机丰富
原先投资型增值保值型度假型购买士居目前生活类动机开始占风少购房者较追求较建筑面积带居室宽敞空间丰富功齐全私家花园海居郊化观念逐步形成背景生活类墅追求者例迅速升
· 追求时尚生活
少购房者仔细算笔帐肯移居郊外辆车加套墅市中心购套公寓更实惠已拥市中心公寓住宅济条件允许情况开始追求5+2现代时尚生活
· 满足新鲜感
亲朋友市区幢楼宇群居意识市郊墅区群居观念相者前者少墅出现券商角作家角等少购房者墅物业追新求异关
· 值关注特客层
值注意海墅楼宇购房者中国留学生外省市士增加少留学生回国开始追求世界步居住方式市郊段低密度住宅尤墅物业作重选购象
背景篇导读
1—1墅
1—2墅分类特性分述
1—3墅产品规划综述
1—4墅市场构成体系综述
1—5相关市场统计数
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
² 驻沪外国领馆员
² 境外长期居住海附区域 外国籍专家理等高级理士（包括港澳台等投资陆华裔士）
² 国民营企业现身家亿私企老板股市炒手网络新锐等
² 华侨海外胞留学家属
² 国物资富足理念国际化士
² 文艺界体育界新闻界作家画家等文化含量较高行业成功士
² 政界商界成功士
² 跨国公司区域理外资企业中外合资企业总监级员
² 公司区域理
² 富裕白领阶层
² 富裕私企业等
² 国留学生
² 外省市士
² 工薪阶层
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—4墅市场构成体系综述
（三）墅物业行销通路策略
墅特墅中高档级墅物业普通商品住宅行销通路策略常关键素三环节：
Ë 效目标客源甑选定位类群正确握
Ë 达成效目标客源直效沟通
Ë 行销招全面配合销售策略灵活效
¨ 常见行销策略：
Ø 运种方式效目标群（特金字塔部客层）实行直效营销
Ø 广告策略效目标客源调整辅助配合销售进行
Ø 销售执行策略灵活机动效
Ø 销售方式样化（带租约销售租代售包租返利等种销售方式）
¨ 直效营销
直效营销指营销程中间环节达成产品效客源界面直接面面加强目标命中率促进销售实现种实效节约成销售模式
¨ 直效营销模式具体举措：
Ø 事件营销：组织目标客源直接参项目文化研讨交流会
Ø 公关营销：组织目标客源直接参类联谊会酒会
Ø 情感营销：奖活动等
¨ 直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效特点建立效客源程直接交流台促进效沟通常常放弃众化传播媒体者传统广告起辅助作选择针性极强媒体类高级俱乐部高尔夫球场现场高级酒店等场POP部类高档杂志等
墅市场研展报告
墅
背景篇 · 墅常识
1—5相关市场统计数
· 完全统计1992年起开发建造类墅物业约160建造总面积约1000万方米左右目前已交付正建造总量约700成万米致分布徐汇虹桥青浦莘松嘉定浦东等区域
1988年——1999年外销花园墅开发量批准市量计表
单位：万方米
年份
批准开发量
批准预售市量
备注
88—91年
33
0
1992年
14877
51
1993年
7522
493
1994年
4164
176
1995年
13
131
1996年
0
778
1997年
0
1122
1998年
0
835
1999年
合计
27023
12245
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
