漯河市房产 项目行性分析报告
漯河市简况深蓝房产
漯河市位河南省中南部河南唯陆特区城市现全国城市环境综合整治优秀城市全国卫生先进城市国家园林城市全国绿化模范城市荣获中国居环境范例奖郑
州深蓝房产咨询限公司
1948年设立县级市1986年升格省辖市2003年列入中原城市群2004年9月次进行行政区划调整现辖颍舞阳两县郾城源汇召陵三区省级高新技术产业开发区总面积2617方公里总口253万口密度全省方公里达967市区面积77方公里市区建成面积354方公里中建成区总口3503万
2002年漯河全国265级城市综合实力排序中居第71位2003年全市国生产总值2199亿元居全省第16位2004年全省城市综合实力排序中居第4位2005年项济指标增幅均创十年水全市生产总值达322亿元2004年增长158增幅居全省第3位方财政般预算收入132亿元增长281城镇居民均支配收入7923元农民均纯收入3319元分增长12212现漯河市已成河南省新兴轻工业城市目前已建立轻工业集商贸金融产信息运输等行业协调发展综合性开放型济格局深蓝房产
根漯河市城市总体规划（2001年～2020年）漯河城市南发展空间限东北发展城市布局心轴四组合心指沙南商业中心沙北行政中心澧西文教中心组成复合中心轴指沙澧河发展轴线雕琢城市精美绿色项链塑造漯河形态特色四组合指沙北沙南铁东澧西四组团
漯河建成济繁荣环境优美社会文明秩序优良具较高知名度美誉度较强吸引力辐射力带动力开放型区域性中心城市漯河期发展目标漯河市市区规划期限规模：期（2000年~2005年）505方公里口50万远期（2006年~2020年）714方公里口70万
二漯河房产发展状况
截2005年初漯河82家房产企业家级企业二级企业7家三级企业20家四级企业19家余企业属暂定资质2003年漯河市公司开始涉足房产双汇银鸽企业起点高实力雄厚2005年外实力开发企业陆续进驻漯河建业中实等公司直接拉高整体市场价格市场竞争进入门槛提高新台阶
1两年漯河市房产投资增长迅速商品房投放面积幅增加
2006年半年全市房产开发建设完成投资72亿元中住宅投资完成44亿元商业投资完成28亿元分年期增长342643全市开工面积达87万m2竣工326万m2分年期增长15346深蓝房产
2年期相漯河市房产市场销售定幅度降价格呈幅升趋势增长幅度持续稳郑州深蓝房产咨询限公司
2006年半年批准预售面积达3112万m2中住宅2349万m2预售金额达53亿元中住宅31亿元住宅预售均价13197元方米实际销售327万m2年期降112中住宅销售276万m2年期降156销售额达59亿元年期降65中住宅销售额达336亿元年期降77
15新办理预售许证楼盘价格加权均漯河市住宅均价达1217元m2中普通商品住宅价格1460元m2年期增长1406
3住宅销售火热商业墅等高档物业销售滑
2006年1—6月份房产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件中济适房234件墅高档公寓341件）成交面积达2533万m2 (住宅2403万m2占95份额中济适房252万m2墅高档公寓060万m2商业营业房111万m2)成交金额396亿元（住房374亿元商业房1917亿元）住宅成交价超1556元方米存量房住宅成交1400套1566万m2成交额达9760万元成交均价623元方米商业营业房266件计304万m2成交金额达3292万元抵押登记5088万m2金额达1004亿元中住宅2646万m2金额达324亿元
4价格漯河整体房价高2005年涨价幅度较高
房局资料2006年前三季度新建商品房销售面积3798万方米成交金额516亿元中住宅2970套面积35万方米金额478亿元住宅成交均价13657元方米通楼盘实际调查发现郾城层均价1200—1400元㎡间沙南层均价15001700元㎡高层均价接2000元方米沙北层均价1600—1800元㎡沙北高层均价1800—1900元㎡部分优质项目均价达2000元㎡（建业森林半岛均价2200元㎡左右）
5级城市相漯河畅销户型面积偏
2006年前三季度新建商品房销售中住宅单套成交面积均仅118方米
6整体销售情况片郑州深蓝房产咨询限公司
销售情况漯河房产市场处黄金时期少难销楼盘达封顶时基销售70—80楼盘已达100销售率漯河身市场错外品质低房价没方面原时说明漯河房价未年较升值空间深蓝房产
7购房客户群现状
市民居住情况前年通单位集资建房分房购买普通商品房漯河市数企事业单位职员公务员拥1－2套房类区品质普遍环境绿化简单房型设计够科学合理建筑密度投资保值做生意富裕阶层居住需求漯河满足中已郑州置业相批居住需求没终释放
高档商品住宅客户群私企老板济实力较强体工商户选择居住区域沙北沙河岸区域环境绿化优美配套设施优越完善物业理服务舒适安全室面积较功空间丰富高尚住宅具迫切市场需求高层高层较容易接受
82004年底2005年漯河房产市场发展里程碑
期间先中高档房产项目市场亮相漯河房产市场注入活力漯河房产市场进入新阶段——品质阶段时期漯河房价涨快时期郑州深蓝房产咨询限公司
着淞江新区开发漯河真正规模品质盘基集中区域范围竞争程度进步加剧包括锦绣淞江双汇欧洲事方圆区莱茵风景锦绣天建业森林半岛等预见着区域开发推进项目产品推广手段创新漯河房产竞争会更激烈竞争快分流层次层面老城淞江新区板块竞争二沙北沙南区域竞争三淞江新区项目竞争四淞江新区新区开源新区召陵新区竞争五产品类型物业形态竞争墅复式楼高层项目竞争等六外开发强龙开发头蛇间竞争
三漯河房产项目案
1双汇国际花园：郑州深蓝房产咨询限公司
位黄河路北沙河西开发商双汇房产发展限公司项目总1000亩总建筑面积40万㎡包括4790㎡商业街期占300亩1000套18万㎡层力户型二室两厅8531㎡三室两厅110－140㎡四室两厅160㎡30栋墅墅面积500㎡层住宅均价1600元㎡（开盘时1300元㎡）高层1700元㎡独立墅2000元㎡商业租售配套水电气壁挂式天然气暖幼园会商业街应俱全期针职工销售现已销售完期2004年年底封顶2005年5月交房
2银鸽新苑：
位黄河路南沙河西开发商河南银鸽产限公司期约500套6层住宅卖员工二期约500套住宅户型二室二厅面积100㎡三室二厅面积110－135㎡四室两厅160㎡住宅均价1450元㎡左右社区配套水电气户式中央空调（已包含房价）幼园会商业街应俱全目前推出银河湾漯河唯六层带电梯水岸豪宅
3沙田锦绣天：
位沙北淞江路嵩山路交叉口西南角开发商漯河舒漫置业限公司项目占100亩6万㎡住宅561户4000㎡商业10000㎡写字楼户型三室二厅面积133㎡四室两厅155㎡层住宅均价1500元㎡高层1800元㎡左右配套水电气燃气壁挂炉采暖2005年5月份期交工销售完
4金雅园：
位沙南建设路五路交叉口开发商漯河金土置业限公司项目23单元36万㎡住宅2000㎡商业户型二室二厅87㎡三室二厅面积116—139㎡四室两厅150㎡价格1500元㎡配套水电气集中供暖2004年底动工已交房郑州深蓝房产咨询限公司
5沙田莱茵风景：
位郾城区107淞江路交叉口开发商漯河舒漫置业限公司项目占600亩总建筑面积39万㎡漯河新代济适房全部层住宅期力户型面积90—130㎡住宅均价1100元㎡中期2005年10月份交工二期06年元月份开盘面积94136三房
目前销售三期橡树林167172方米四房119方米三房三楼局部价格1230元楼价格达1486元方米次性优惠2银行揭优惠1天然气收维修基金
6双汇欧洲事：
位淞江新区科教文化艺术中心面开发商漯河双汇产限公司总建筑面积30万方米期容积率仅08绿化率高达523坡园林水系然分隔四组团物业形态包括层高层7000方米商业街户型9096方两房133147三房预计均价1800元米
7金鼎滨河花园：
位滨河路交通路交叉口开发商漯河金鼎房产开发公司区两栋高层栋点式梯四户栋板式约270户户型全三房面积114144方米配套车辆门禁系统闭路监控系统车辆理系统等价格约2000元方米推广包装位销售较差
8建业森林半岛：郑州深蓝房产咨询限公司
位嵩山路沙河交叉口西北角沙北行政区580滨河绿化带开发商河南房产业老建业房产区总占1727亩总建筑面积超21万方米规划四层叠加墅6层花园洋房11层高层18层高层等层形态绿化率42户型2767方室卫150方米三房165方米四房270方叠加墅1500方米园林3236米楼间距
9锦绣淞江：
位嵩山东路开发商郑州中实房产公司项目总占154亩济型墅外116低密度容积率38绿化率户型160方米四房210方米五房260方米六居室包括3550方高档会11513方米商业街
10半岛蓝岸：
位汉江路中段市体育中心北300米开发商漯河市鹤翔房产开发限公司10万方米全水景高层生态社区力户型面积86110方米
11锦江花园：
位祁山路北段路西开发商漯河三元房产公司区总占50亩总建筑面积65000方规划16栋楼户型两房两厅四房两厅面积83134方米起价仅700元方米
12淞江方圆区：
位漯河淞江新区嵩山西路嫩江路交叉口西北角开发商漯河方圆置业公司期24栋楼总建筑面积83000方米容积率114建筑密度25绿率45楼间距2236米
四项目块分析
1块状况：
……
2优势：
市中心区域着城市框架拉块升值潜力较
生活配套齐全老商业中心区
北滨河公园然生态景观
3劣势：
周边老城区规划外环境较差
块规模较利做项目品牌期物业理
开发商没品牌形象需重新造企业形象价值
4机会：
漯河城市发展迅速城市凝聚力影响力逐步提升促进房产业快速发展
块尚未启动物业形态产品配具塑性根市场客户时调整策略郑州深蓝房产咨询限公司
块位置适合开发中高档发公寓产品
代理公司全程介入专业科学高效工作态度方式项目成功运作保驾护航
5威胁：郑州深蓝房产咨询限公司
房产政策调控进步加强政府房产采取适度压保持长期持续稳定发展房产新政时出台
淞江新区开发规划合理实力开发商进驻已形成良房产开发氛围区域房产发展造成较击
高层住宅认度度漯河房产理局9月份调查数显示超98消费者偏选择层住宅市场需定时期引导教育
现办公住宅旧房拆迁需时间会增加投入成影响正常开工等开发节点
6综合分析：
块核心优势机会段价值专业程度整操盘程中段价值必须强调着重宣传素通专业手段段价值挖掘投放段价值相匹配产品进提升项目产品价值树立专业信适宜居住项目品牌形象吸引目标客户群
五项目定位
根述SWOT分析项目应身规模滨河绿化带基立足点弥补区域中高档市场空白点寻求楼盘差异化出发确立项目市场定位
1产品定位：中偏高档文生态时尚精品社区
目前漯河市沙河两岸楼盘称高档住宅销售状况差什？追问原特产品方面缺陷认真分析成项目运作成功关键前提郑州深蓝房产咨询限公司
知道项目真正运作规划设计阶段开始规划设计房产开发序曲灵魂特挑剔目光精益求精态度世界级视角深入探求漯河居住惯力争项目规划设计阶段必须立足精品水准列直接决定项目市场推广阶段成功否
认住宅产品正工业化设计走市场化设计策划设计建立实物形态种新生活方式构思千年古镇沉淀出城市气质顽强民族文化时时刻刻谙水土舶品挑战造精品水准楼盘没捷径走深蓝房产
赞民族种文化独特居住环境理想模式居住环境审美活动文环境理想具体体现理想居住环境模式形成特定民族文化生活验密分文居住环境理想程度指导着选择改造创造居住生活空间
中国市化运动中始终面严峻建构性挑战：作城市化运动惟外发型国家中国必须发优势避免西方国家市化中走弯路注重住区长远生命力
西方国家城市化高潮时期城市快速发展扩张出现世界性超级特城市城市群带
然城市度序发展产生系列社会问题谓城市病欧美国家工业化晚期出现日益严重城市病问题诸：交通拥挤住房紧张社会秩序治安状况良城市环境污染严重环境质量快速降等背景富裕群中产阶级体部分城市居民选择城市郊远郊居住出现住宅郊区化城市空心化现象伴郊区化浪潮型郊区购物中心（SHOPPINGMALL）办公楼宇出现居住工作购物娱乐等实现定程度衡欧美国家城市周边镇卫星城现象产物郊居化西方国家城市结构居住方式演变影响深远城市中心市出现定程度衰败甚成贫民窟
消费行学分析愿市区购置豪宅中心城区住宅缺绿缺生态缺宽阔休闲空间着社会竞争工作压力加剧东西恰恰成缓解心灵紧张扭曲重元素住宅仅仅住宅成生活方式时市区住宅代表种生活方式然会社会淘汰实际作消费者迁出市区承担定机会成成倒交通生活质量提高定水交通构成障碍舍弃原社交惯消费方式成成
项目利身周边景观配套优势解决城市中心住宅缺绿缺空间问题发挥新城市中心型公众设施便捷文化底蕴浓厚优势造出真正理性市豪宅郑州深蓝房产咨询限公司
项目物业形态住宅搭配部分街商铺住宅类型15层26层高层住宅户型二房三房辅少量四房力户型面积80方米—130方米充分考虑二房三房配置
项目建筑规划设计应首先漯河提出阳光室概念托势坐北南采国际流行S形楼梯设计令楼梯外观线条圆润流畅富美感增居室迎风采光面利天然阳光风进行消毒杀菌保障业身体健康成漯河户型创新典作
采高层设计常新型外立面俊逸超线条简约色彩明快极具时代感楼宇间间隔错开更增强空气流动性利通风采光时增园林绿化规划面积业视野更加开阔心胸豁然深蓝房产
三房两厅两房两厅室布局精致合理动静分区明确控制公部位公摊提高实率绝浪费寸生活空间户型方正通透配备双阳台外凸式观景飘窗完美设计进步提高房间采光度通风性健康居住提供层保障成项目优势卖点
设计规划理念立面风格建材运创新设计激情天际线等元素充分利层峰叠景晶体堂景观车库水景园林VIP会玻璃泳池等社区配套适考虑观景阳台八角窗保姆专设施卧套书房景观房型等设计求实现
2 目标群定位：郑州深蓝房产咨询限公司
漯河市区新兴中产阶层区域周边老居民周边县市镇稳定收入高收入阶层买家二次次置业者见顶层（钱）职业特征私营业高官年龄35子女购买
户型求合理实气派楼盘素质品味求较高关心产品品质功外更关注精神层面信风水产品私密性安全性求高注重产品性喜欢独二惟独尊讲究身份品位
3 价格定位：
价格制定原：市场认价位限保证市场够接受实现快速稳定销售进度保证开发赚取合理高额利润
低开高走策略：通认购期间客户握制定合适入市销售均价保证亮相受客户热捧聚集气开盘通持续频幅涨价策略迅速价位拉高市场认价位限获取利润空间
差定价策略：根项目栋楼层位置景观等相关影响素差异栋楼住宅单位样式结构功景观差异根销售时间工程进度差异制定价格水差定价策略更加合理握住买方市场消费心理特征（分钱分货通俗说法）合理规避销售障碍做项目销售均性稳定持续快速兑现开发利润目标深蓝房产
……
4 形象定位：
……
5 案名拟定
命名原：
落俗套清新气挑动眼球情调具备品质感
命名指性强直接道出项目市场诉求点：水堤永恒浪漫高尚尊贵品味等
紧邻沙颖河水景园林项目核心价值水景概念成高尚住宅发展潮流趋势
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漯河市简况深蓝房产
漯河市位河南省中南部河南唯陆特区城市现全国城市环境综合整治优秀城市全国卫生先进城市国家园林城市全国绿化模范城市荣获中国居环境范例奖郑
州深蓝房产咨询限公司
1948年设立县级市1986年升格省辖市2003年列入中原城市群2004年9月次进行行政区划调整现辖颍舞阳两县郾城源汇召陵三区省级高新技术产业开发区总面积2617方公里总口253万口密度全省方公里达967市区面积77方公里市区建成面积354方公里中建成区总口3503万
2002年漯河全国265级城市综合实力排序中居第71位2003年全市国生产总值2199亿元居全省第16位2004年全省城市综合实力排序中居第4位2005年项济指标增幅均创十年水全市生产总值达322亿元2004年增长158增幅居全省第3位方财政般预算收入132亿元增长281城镇居民均支配收入7923元农民均纯收入3319元分增长12212现漯河市已成河南省新兴轻工业城市目前已建立轻工业集商贸金融产信息运输等行业协调发展综合性开放型济格局深蓝房产
根漯河市城市总体规划（2001年～2020年）漯河城市南发展空间限东北发展城市布局心轴四组合心指沙南商业中心沙北行政中心澧西文教中心组成复合中心轴指沙澧河发展轴线雕琢城市精美绿色项链塑造漯河形态特色四组合指沙北沙南铁东澧西四组团
漯河建成济繁荣环境优美社会文明秩序优良具较高知名度美誉度较强吸引力辐射力带动力开放型区域性中心城市漯河期发展目标漯河市市区规划期限规模：期（2000年~2005年）505方公里口50万远期（2006年~2020年）714方公里口70万
二漯河房产发展状况
截2005年初漯河82家房产企业家级企业二级企业7家三级企业20家四级企业19家余企业属暂定资质2003年漯河市公司开始涉足房产双汇银鸽企业起点高实力雄厚2005年外实力开发企业陆续进驻漯河建业中实等公司直接拉高整体市场价格市场竞争进入门槛提高新台阶
1两年漯河市房产投资增长迅速商品房投放面积幅增加
2006年半年全市房产开发建设完成投资72亿元中住宅投资完成44亿元商业投资完成28亿元分年期增长342643全市开工面积达87万m2竣工326万m2分年期增长15346深蓝房产
2年期相漯河市房产市场销售定幅度降价格呈幅升趋势增长幅度持续稳郑州深蓝房产咨询限公司
2006年半年批准预售面积达3112万m2中住宅2349万m2预售金额达53亿元中住宅31亿元住宅预售均价13197元方米实际销售327万m2年期降112中住宅销售276万m2年期降156销售额达59亿元年期降65中住宅销售额达336亿元年期降77
15新办理预售许证楼盘价格加权均漯河市住宅均价达1217元m2中普通商品住宅价格1460元m2年期增长1406
3住宅销售火热商业墅等高档物业销售滑
2006年1—6月份房产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件中济适房234件墅高档公寓341件）成交面积达2533万m2 (住宅2403万m2占95份额中济适房252万m2墅高档公寓060万m2商业营业房111万m2)成交金额396亿元（住房374亿元商业房1917亿元）住宅成交价超1556元方米存量房住宅成交1400套1566万m2成交额达9760万元成交均价623元方米商业营业房266件计304万m2成交金额达3292万元抵押登记5088万m2金额达1004亿元中住宅2646万m2金额达324亿元
4价格漯河整体房价高2005年涨价幅度较高
房局资料2006年前三季度新建商品房销售面积3798万方米成交金额516亿元中住宅2970套面积35万方米金额478亿元住宅成交均价13657元方米通楼盘实际调查发现郾城层均价1200—1400元㎡间沙南层均价15001700元㎡高层均价接2000元方米沙北层均价1600—1800元㎡沙北高层均价1800—1900元㎡部分优质项目均价达2000元㎡（建业森林半岛均价2200元㎡左右）
5级城市相漯河畅销户型面积偏
2006年前三季度新建商品房销售中住宅单套成交面积均仅118方米
6整体销售情况片郑州深蓝房产咨询限公司
销售情况漯河房产市场处黄金时期少难销楼盘达封顶时基销售70—80楼盘已达100销售率漯河身市场错外品质低房价没方面原时说明漯河房价未年较升值空间深蓝房产
7购房客户群现状
市民居住情况前年通单位集资建房分房购买普通商品房漯河市数企事业单位职员公务员拥1－2套房类区品质普遍环境绿化简单房型设计够科学合理建筑密度投资保值做生意富裕阶层居住需求漯河满足中已郑州置业相批居住需求没终释放
高档商品住宅客户群私企老板济实力较强体工商户选择居住区域沙北沙河岸区域环境绿化优美配套设施优越完善物业理服务舒适安全室面积较功空间丰富高尚住宅具迫切市场需求高层高层较容易接受
82004年底2005年漯河房产市场发展里程碑
期间先中高档房产项目市场亮相漯河房产市场注入活力漯河房产市场进入新阶段——品质阶段时期漯河房价涨快时期郑州深蓝房产咨询限公司
着淞江新区开发漯河真正规模品质盘基集中区域范围竞争程度进步加剧包括锦绣淞江双汇欧洲事方圆区莱茵风景锦绣天建业森林半岛等预见着区域开发推进项目产品推广手段创新漯河房产竞争会更激烈竞争快分流层次层面老城淞江新区板块竞争二沙北沙南区域竞争三淞江新区项目竞争四淞江新区新区开源新区召陵新区竞争五产品类型物业形态竞争墅复式楼高层项目竞争等六外开发强龙开发头蛇间竞争
三漯河房产项目案
1双汇国际花园：郑州深蓝房产咨询限公司
位黄河路北沙河西开发商双汇房产发展限公司项目总1000亩总建筑面积40万㎡包括4790㎡商业街期占300亩1000套18万㎡层力户型二室两厅8531㎡三室两厅110－140㎡四室两厅160㎡30栋墅墅面积500㎡层住宅均价1600元㎡（开盘时1300元㎡）高层1700元㎡独立墅2000元㎡商业租售配套水电气壁挂式天然气暖幼园会商业街应俱全期针职工销售现已销售完期2004年年底封顶2005年5月交房
2银鸽新苑：
位黄河路南沙河西开发商河南银鸽产限公司期约500套6层住宅卖员工二期约500套住宅户型二室二厅面积100㎡三室二厅面积110－135㎡四室两厅160㎡住宅均价1450元㎡左右社区配套水电气户式中央空调（已包含房价）幼园会商业街应俱全目前推出银河湾漯河唯六层带电梯水岸豪宅
3沙田锦绣天：
位沙北淞江路嵩山路交叉口西南角开发商漯河舒漫置业限公司项目占100亩6万㎡住宅561户4000㎡商业10000㎡写字楼户型三室二厅面积133㎡四室两厅155㎡层住宅均价1500元㎡高层1800元㎡左右配套水电气燃气壁挂炉采暖2005年5月份期交工销售完
4金雅园：
位沙南建设路五路交叉口开发商漯河金土置业限公司项目23单元36万㎡住宅2000㎡商业户型二室二厅87㎡三室二厅面积116—139㎡四室两厅150㎡价格1500元㎡配套水电气集中供暖2004年底动工已交房郑州深蓝房产咨询限公司
5沙田莱茵风景：
位郾城区107淞江路交叉口开发商漯河舒漫置业限公司项目占600亩总建筑面积39万㎡漯河新代济适房全部层住宅期力户型面积90—130㎡住宅均价1100元㎡中期2005年10月份交工二期06年元月份开盘面积94136三房
目前销售三期橡树林167172方米四房119方米三房三楼局部价格1230元楼价格达1486元方米次性优惠2银行揭优惠1天然气收维修基金
6双汇欧洲事：
位淞江新区科教文化艺术中心面开发商漯河双汇产限公司总建筑面积30万方米期容积率仅08绿化率高达523坡园林水系然分隔四组团物业形态包括层高层7000方米商业街户型9096方两房133147三房预计均价1800元米
7金鼎滨河花园：
位滨河路交通路交叉口开发商漯河金鼎房产开发公司区两栋高层栋点式梯四户栋板式约270户户型全三房面积114144方米配套车辆门禁系统闭路监控系统车辆理系统等价格约2000元方米推广包装位销售较差
8建业森林半岛：郑州深蓝房产咨询限公司
位嵩山路沙河交叉口西北角沙北行政区580滨河绿化带开发商河南房产业老建业房产区总占1727亩总建筑面积超21万方米规划四层叠加墅6层花园洋房11层高层18层高层等层形态绿化率42户型2767方室卫150方米三房165方米四房270方叠加墅1500方米园林3236米楼间距
9锦绣淞江：
位嵩山东路开发商郑州中实房产公司项目总占154亩济型墅外116低密度容积率38绿化率户型160方米四房210方米五房260方米六居室包括3550方高档会11513方米商业街
10半岛蓝岸：
位汉江路中段市体育中心北300米开发商漯河市鹤翔房产开发限公司10万方米全水景高层生态社区力户型面积86110方米
11锦江花园：
位祁山路北段路西开发商漯河三元房产公司区总占50亩总建筑面积65000方规划16栋楼户型两房两厅四房两厅面积83134方米起价仅700元方米
12淞江方圆区：
位漯河淞江新区嵩山西路嫩江路交叉口西北角开发商漯河方圆置业公司期24栋楼总建筑面积83000方米容积率114建筑密度25绿率45楼间距2236米
四项目块分析
1块状况：
……
2优势：
市中心区域着城市框架拉块升值潜力较
生活配套齐全老商业中心区
北滨河公园然生态景观
3劣势：
周边老城区规划外环境较差
块规模较利做项目品牌期物业理
开发商没品牌形象需重新造企业形象价值
4机会：
漯河城市发展迅速城市凝聚力影响力逐步提升促进房产业快速发展
块尚未启动物业形态产品配具塑性根市场客户时调整策略郑州深蓝房产咨询限公司
块位置适合开发中高档发公寓产品
代理公司全程介入专业科学高效工作态度方式项目成功运作保驾护航
5威胁：郑州深蓝房产咨询限公司
房产政策调控进步加强政府房产采取适度压保持长期持续稳定发展房产新政时出台
淞江新区开发规划合理实力开发商进驻已形成良房产开发氛围区域房产发展造成较击
高层住宅认度度漯河房产理局9月份调查数显示超98消费者偏选择层住宅市场需定时期引导教育
现办公住宅旧房拆迁需时间会增加投入成影响正常开工等开发节点
6综合分析：
块核心优势机会段价值专业程度整操盘程中段价值必须强调着重宣传素通专业手段段价值挖掘投放段价值相匹配产品进提升项目产品价值树立专业信适宜居住项目品牌形象吸引目标客户群
五项目定位
根述SWOT分析项目应身规模滨河绿化带基立足点弥补区域中高档市场空白点寻求楼盘差异化出发确立项目市场定位
1产品定位：中偏高档文生态时尚精品社区
目前漯河市沙河两岸楼盘称高档住宅销售状况差什？追问原特产品方面缺陷认真分析成项目运作成功关键前提郑州深蓝房产咨询限公司
知道项目真正运作规划设计阶段开始规划设计房产开发序曲灵魂特挑剔目光精益求精态度世界级视角深入探求漯河居住惯力争项目规划设计阶段必须立足精品水准列直接决定项目市场推广阶段成功否
认住宅产品正工业化设计走市场化设计策划设计建立实物形态种新生活方式构思千年古镇沉淀出城市气质顽强民族文化时时刻刻谙水土舶品挑战造精品水准楼盘没捷径走深蓝房产
赞民族种文化独特居住环境理想模式居住环境审美活动文环境理想具体体现理想居住环境模式形成特定民族文化生活验密分文居住环境理想程度指导着选择改造创造居住生活空间
中国市化运动中始终面严峻建构性挑战：作城市化运动惟外发型国家中国必须发优势避免西方国家市化中走弯路注重住区长远生命力
西方国家城市化高潮时期城市快速发展扩张出现世界性超级特城市城市群带
然城市度序发展产生系列社会问题谓城市病欧美国家工业化晚期出现日益严重城市病问题诸：交通拥挤住房紧张社会秩序治安状况良城市环境污染严重环境质量快速降等背景富裕群中产阶级体部分城市居民选择城市郊远郊居住出现住宅郊区化城市空心化现象伴郊区化浪潮型郊区购物中心（SHOPPINGMALL）办公楼宇出现居住工作购物娱乐等实现定程度衡欧美国家城市周边镇卫星城现象产物郊居化西方国家城市结构居住方式演变影响深远城市中心市出现定程度衰败甚成贫民窟
消费行学分析愿市区购置豪宅中心城区住宅缺绿缺生态缺宽阔休闲空间着社会竞争工作压力加剧东西恰恰成缓解心灵紧张扭曲重元素住宅仅仅住宅成生活方式时市区住宅代表种生活方式然会社会淘汰实际作消费者迁出市区承担定机会成成倒交通生活质量提高定水交通构成障碍舍弃原社交惯消费方式成成
项目利身周边景观配套优势解决城市中心住宅缺绿缺空间问题发挥新城市中心型公众设施便捷文化底蕴浓厚优势造出真正理性市豪宅郑州深蓝房产咨询限公司
项目物业形态住宅搭配部分街商铺住宅类型15层26层高层住宅户型二房三房辅少量四房力户型面积80方米—130方米充分考虑二房三房配置
项目建筑规划设计应首先漯河提出阳光室概念托势坐北南采国际流行S形楼梯设计令楼梯外观线条圆润流畅富美感增居室迎风采光面利天然阳光风进行消毒杀菌保障业身体健康成漯河户型创新典作
采高层设计常新型外立面俊逸超线条简约色彩明快极具时代感楼宇间间隔错开更增强空气流动性利通风采光时增园林绿化规划面积业视野更加开阔心胸豁然深蓝房产
三房两厅两房两厅室布局精致合理动静分区明确控制公部位公摊提高实率绝浪费寸生活空间户型方正通透配备双阳台外凸式观景飘窗完美设计进步提高房间采光度通风性健康居住提供层保障成项目优势卖点
设计规划理念立面风格建材运创新设计激情天际线等元素充分利层峰叠景晶体堂景观车库水景园林VIP会玻璃泳池等社区配套适考虑观景阳台八角窗保姆专设施卧套书房景观房型等设计求实现
2 目标群定位：郑州深蓝房产咨询限公司
漯河市区新兴中产阶层区域周边老居民周边县市镇稳定收入高收入阶层买家二次次置业者见顶层（钱）职业特征私营业高官年龄35子女购买
户型求合理实气派楼盘素质品味求较高关心产品品质功外更关注精神层面信风水产品私密性安全性求高注重产品性喜欢独二惟独尊讲究身份品位
3 价格定位：
价格制定原：市场认价位限保证市场够接受实现快速稳定销售进度保证开发赚取合理高额利润
低开高走策略：通认购期间客户握制定合适入市销售均价保证亮相受客户热捧聚集气开盘通持续频幅涨价策略迅速价位拉高市场认价位限获取利润空间
差定价策略：根项目栋楼层位置景观等相关影响素差异栋楼住宅单位样式结构功景观差异根销售时间工程进度差异制定价格水差定价策略更加合理握住买方市场消费心理特征（分钱分货通俗说法）合理规避销售障碍做项目销售均性稳定持续快速兑现开发利润目标深蓝房产
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4 形象定位：
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5 案名拟定
命名原：
落俗套清新气挑动眼球情调具备品质感
命名指性强直接道出项目市场诉求点：水堤永恒浪漫高尚尊贵品味等
紧邻沙颖河水景园林项目核心价值水景概念成高尚住宅发展潮流趋势
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