邯郸商业区改造
初步策划思路建议
汉世佳投资顾问限公司
Dec 16 2003
目 录
目 录 1
第部分 邯郸商业项目策划背景 2
第二部分 邯郸商业项目策划思路具体操作办法 3
21市场调查方面 3
22市场分析行性研究方面 6
221市场分析容工作流程 6
222工作方法 9
第三部分 项目块周边环境 10
第四部分 项目区域商业现状存问题 12
41现状概况 12
42存问题 12
421规划方面存问题 12
422业物业营销中问题 13
第五部分 邯山商业街区营销策略 15
51邯山商业街区定位 15
52邯山商业街区营销策划模式选择 15
53核心营销策略制定 16
第六部分 总体发展策略开发模式 17
61项目总体发展策略 17
62项目开发模式 17
第七部分 邯山商业步行街规划建议 21
第八部分 项目拆迁阶段应该注意问题： 23
第部分 邯郸商业项目策划背景
中国房产正面急剧洗牌步入商铺写字楼住宅三分天鼎足势全新时代敢说商业产定会成中国房产开发热点
值注意然出产体系商业产开发操作营理念营销策略媒介策略等住宅着：
Ø 作动态产商业产营获收益需托商业段价值营特色
Ø 商业性更强开发商物业理商业营理水求更高
Ø 商业建筑土出金住宅更高般情况土出年限40年
Ø 商业铺位属生产资料流通强商业风险企业资金开发模式赖较强
……
面商业产开发中种种住宅物业稽山房产邯郸商业项目制定开发策略营策略销售策略通项目达企业利益化光荣完成企业命社会命正邯郸商业项目策划背景邯郸商业项目策划提供操作台策划项目披件成功外衣
第二部分 邯郸商业项目策划思路具体操作办法
根司商业操作验项目实际需制定邯郸商业项目策划操作思路：
21市场调查方面
房产行家言市场调查感觉证中国房产尴尬处市场调查长久受非议方勿庸置疑专业市场调查力发展商项目致胜重保障
通规范调查研究方法客户提供清晰数效营销方案汉世佳命知道数极端重容易制造历检验市场研究模型正确资料搜集方法严格质量监控专业员分析客观误差评估说明提供客户百分数价值
（）仅邯郸商业改造项目拟采调查方法手段作系统描述
1 定量研究
Ø 入户访问：作消费者研究中数收集方法汉世佳发展抽样框架访问员实监控系统成熟抽样理技术保证消费者信息真实效
Ø 电话访问：汉世佳业中较早建立中心城市居民家庭电话样框辅计算机辅助抽样系统专职电话访问员等资源保证机拨号技术（RDD）应
Ø 街头拦访：拦截访问指某场（般较繁华商业区）拦截场进行面访调查拦截面访处效率高
Ø 定点访问：验显示购物点实施调查够限度模拟真实购买环境定点访问专职督导全程监控够快速寻找特定受访者时效保证调查结果真实性
Ø 邮寄调查：调查范围涉区域外目标特定受访者时采邮寄问卷方法
Ø 网调查：Email方式网络调查系统
2 定性研究
Ø 组焦点座谈会：持种结构然形式组调查者交谈通倾听组调研者研究目标市场中选择调查者获取定问题深入解
Ø 深度访谈：通结构直接访问揭示某问题潜动机信念态度感情研究中专家部委领导企业决策者记者深度访问快速效收集信息纬群深度访问提纲设计访问执行记录整理分析全部研究员担效保证项目质量
Ø 企业访谈：中国企事业单位强购买力独特购买决策单位户深入研究成次设计求纬群采专家访员100％问卷复核机制客户提供满意服务
3 探索性研究
Ø 文案研究：二手数收集历史数分析等
Ø 典型调查：针典型案例竞争手单项调查
Ø 观察访谈：伪装购物观察客户等
（二）市场调查容
1 消费者意愿调查调查容包括购物性调查外食餐饮性调查休闲性调查邯郸市相关商业设施满意度调查期增加相关设施调查受访者基资料案法等
2 进驻营者访谈调查容包括进驻意愿调查进驻方式调查营方式调查案法
3 专家意见调查访谈方式收集相关专家案法提出宝贵意见
4 邯郸市政府意见调查访谈邯郸市政府意见解邯郸市商业项目改造期营模式目标
22市场分析行性研究方面
221市场分析容工作流程
1 区位特性基条件分析中包括：
a﹑区域环境特性分析
b﹑周边区域相关调查
c﹑区域社会济发展现况分析
d﹑区域口特性分析
e﹑交通运输系统分析
g﹑公设施设计分析
2 相关法律法规政策分析
3 商圈发展潜力分析预测分析现商圈发展趋势区域周边商圈发展潜力做深步解进步拟定区域发展方
4 竞争者分析收集商圈范围竞争者营状况规模商品种类区位等分析案影响
5 SWOT分析分析案优劣势机会威胁拟定案开发策略方
6 营理分析
7 投资效益评估
市场研究分析工作流程图
计计划目标确立
基 分 析
市场调查分析
市场
潜力分析
投资者
问卷调查
消费者
问卷调查
中国商业市场
分析北京海深圳
城市商场
市场分析
城市商场
供需推估
案例分析
商圈零售
市场调查
现况分析
阶 段
开发方案
研拟阶段
综合结
阶 段
案产品定位分析
市场定位产品组成
业规模附属设施
土开发方案研拟
营模式分析
相关法令分析
开发程序规划
财务规划分析
方案评选
开发招商计划拟定
财务计划拟定
设备说明
招商文件拟定
专业理培训计划
回馈修正
222工作方法
1 专业分工法案工作基理念系运专业分工方法
2 集体讨法案公司统筹安排整体工作进度监督召开次工作会议方式整合专业顾问工作成果业保持紧密沟通达成工作识建立
3 市场调查法研究中包括消费者问卷调查营者意见访问现场踏勘……等方式收集第手资料
4 次级资料收集法研究收集相关政府统计资料动产杂志专业研究报告现资料库等次级资料建立案专属资料库
5 系统分析法整规划工作采系统性分析方法区域环境分析宏观微观软硬件规划相互配合齐实进达成计划充分落实
第三部分 项目块周边环境
理位置现状：该项目位陵西街西路北环城西路南浴新街东位置位邯郸市中心位置邯郸老城中心位置邯郸市商业居住教育中心目前该项目房部分二层楼房建筑形式项目边界部分种分散营种商业形态部原邯郸市老区生活中心量居民居住建筑密度较高两年邯郸市政府意该块进行改造部分居民希通扩建原住房面积获更补偿关建筑密度高目前部生活环境较恶劣项目利拆迁较利消息项目边界营商户服装五金百货等业态基长期沉淀积累然形成集贸性商业营产品档次较低营规范
商业分析：项目块邯郸市目前商业中心中陵西路路目前邯郸市两条商业街该商圈拥130万城市口邯郸市市级商业中心周围分布着日月城康德邯山商场新赵乐颐电脑厦等商业项目该位置流量较具绝优势商业氛围然目前该块周围型商场超市营状况般业态较落存着世纪城康德等批具较营业额美誉度商业项目商业辐射范围整邯郸区域性商圈辐射力较强整邯郸商业济起着决定性影响
交通分析：项目紧火车站长途汽车站市公交通系统枢纽位置该位置邯郸市交通疏导中心物流中心交通便利物流方便进出邯郸市市通达性具代性优势紧邻项目京广铁路中国陆南北交通动脉容易形成物流中心疑项目成功操作提供极利
优势分析：该项目2公里范围集中邯郸市重点中学职业学校典型教育中心方便社区居民业孩子学提升项目价值起忽视作外银行机构医院分布项目周围综合性商业项目形资产
第四部分 项目区域商业现状存问题
41现状概况
规划范围面积130亩现路况网络规划范围划分四块土种类结构述：
1 住宅商业金融贸易市场文化娱乐饮食服务旅馆医疗机构教育科研宗教办公行政等功块
2 住宅房部分二层建楼房
3 商业服务设施集中分布形成枝状触角式分布形态特征
42存问题
421规划方面存问题
1 土混杂块容纳三四种功降低土资源效合理未反映区体功
2 道路系统未科学规划定位道路层级道路形态未互相配合降低道路性易行性
3 城市景观缺乏明性广告招牌凌乱缺乏明性特色
4 成长理城市活动未加结合商贸服务活动营层次紊乱超高层建筑强度降低营环境历史古迹保存开发计划相突成长理机制法城市活动密切结合
422业物业营销中问题
1 产权问题 香港商场够成功营产权统关系邯郸商场更分割成铺位出售商场产权数百甚千铺位业果业意见法统势必会影响商场营
2 定位问题定位支持系统认确定商服物业营题定位项非常专业工作需量准确效市场调研资料方确定调查结果身条件非常匹配方确定必需相信专业市场调研分析进行许某物业身调查结果具备条件进行坏事
3 销售营矛盾
1) 销售营规划中矛盾发展商想物业够卖价钱时营卖角度讲划分成铺位面客户群更广更利销售进行营讲非根营业态需适合营业面积存着规划中铺位划分问题解决会直接影响营
2) 投资回报市场租金投资者投资商铺目获取理想租金回报发展商想快销售物业必须投资者满意回报双方讨价价势必然果发展商承诺回报高必然会背沉重包袱回报低客户满意物业销售状况堪忧
3) 业态选择项目特殊处业态选择必须市场基础应该遵循优原市场空白点定机会点反种业态普遍存时候定没潜力挖
项目商业区存着种历史遗留问题商业营问题问题更深层次涉民俗民情居住方式济体制商业机制商业形态商业文化等方面项目改造工程策划工作变十分复杂庞求策划理水高操作验丰富专业操作方法繁具体项目拟求全程策划环节施细致专业全面超前工作原
第五部分 邯山商业街区营销策略
51邯山商业街区定位
形象定位：代表邯郸特色城市商业旅游观光综合区
功定位：现代化商业交易台
商业价值定位：黄金商业街区
建筑风格定位：新古典义风格
物业品种组合：SHOPPING MALL（含商业步行街）酒店式公寓写字楼等
52邯山商业街区营销策划模式选择
营销策划已成房产项目成功制胜法宝房产项目操作程中屡建奇功房产营销策划身发展程中形成四种相较固定模式：概念策划模式卖点群策划模式等值策划模式房产全程策划理模式——增值策划模式房产全程策划理模式种服系统操作模式种理具动态性系统性全局性等优点房产项目创造增值空间尚方宝剑邯山商业街区改造工程营销策划模式理应采取种增值策划模式限度提升商贸旅游区商业价值
53核心营销策略制定
邯山商业街区型综合商业区点面关系营销中起着重作商业区新建商业面积市场消化招商理成商场销售中投资引导关键环
着基情况邯山商业街区营销策略定义两方面核心容：点带面面促点二采取招商理投资引导三位体营销策略
第六部分 总体发展策略开发模式
61项目总体发展策略
型题功商务社区
企业操作行性土价值化等角度选择型题功商务社区项目发展战略
基发展战略考虑项目整体发展理念定位：
发展理念：邯郸首席全天候全生活商务社区
创建邯郸市房产提升时期标志性引领性商务社区成邯郸规划建筑园林景观文环境物业理营销推广等综合素质高全方位塑造现商业区差异性构筑全新引领市场需求商业住模式商业文化占市场制高点获市场占力持续发展品牌效应
整体发展定位：复合型商务社区（参城市运营）
功定位：包括商务社区健康社区教育社区文社区休闲社区生活社区六功模块
62项目开发模式
项目开发城市济发展阶段相适应实现项目价值化
尊重项目区域然生成商业环境利块交通济文化等核心功提高商务社区商业价值
整项目统规划统开发配套先行滚动开发提高项目素质价值
分组团成规模开发注意功配套设施建设衔接组团风格搭配期产品价格引导市场具备强竞争力
l 复合型社区（参城市运营）——规划开发原
l 项目发展策略——综合开发社区运营
商脉保护持续发展
文关爱
复合功互动成长
统规划弹性开发
创新理念颠覆市场
l 商脉保护持续发展
充分尊重利现商业资源合理改造加补充完善
引入邯郸传统文脉觉方商业特色商业文化传统继承发展延续
功模块形成机生态链产业链达社区生态型发展目标
l 文关爱
义思想出发点需求生存安全舒适交相互关爱智慧发展直价值实现层次均予尊重
功配置外部空间环境等方面创造种新型社区交模式充分展示相互关爱社区精神社区文化
l 复合功互动成长
外部复合——托城市台发展城市功促进区域发展提升社区发展空间社区城市区域互动成长
部复合——题功围绕产开发复合发展题功社区长中短期发展互动成长
l 统规划弹性开发
传统开发散全全简简陋城市规划动适应
引入国际验创造前瞻性整体性复合型社区城市总体规划相适应提升区域发展
l 创新理念颠覆市场
颠覆规划——破传统规划
颠覆价格——破价格堡垒
颠覆距离——破距离障碍
颠覆市场——开市场空间
颠覆生活——创新生活方式
颠覆……
l 项目启动点
项目启动持续发展相结合
核心启动区指找市场突破口集中优势兵力形成项目引爆点带活全局
项目核心理念项目核心竞争优势独特题开发商倡导商务方式客户说吸引点项目吸引点应集中序展示出令静态规划势转化全局营销动
l 项目差异化定位思路：
思路：项目理位置邯郸中心城区应充分利中心优势
思路二：参城市规划区域发展形成联动优势
思路三：通超前规划规模综合开发合理功配套等综合素质取胜
思路四：高性价产品弱化距离楼盘影响
第七部分 邯山商业步行街规划建议
步行街建设重建整建维护三种基形式邯山商业步行街传统成熟商业街区重建条新商业步行街规划中应该采项具体实施性原：
1 车分离宜出宜进四通八达原：运种方式技术步行者机动车分开时步行者提供外通达进出步行系统
2 原：真正步行街切实事物体步行街事情节生命整身心存感受接触聆听衡量环境步行街必须体现切服务理念
3 域原：域性城市景观定然环境中形成特征城市段身特点意义步行街应根植历史阶段社会背景处特定区然环境历史文化等合理回应制宜升华步行街中独质域文脉更生机活力更发展意匠独造
4 功技术合理原：功步行街重容活跃素需采现代先进合理技术满足种功求时合理利土空间合理利资源资金
5 细部原：重视步行街形态例尺度色泽材料光设施设计
6 理效益原：运科学完善理求获良综合效益
7 高中低档行业设计距离适中避免造成营矛盾具体邯山商业区考虑低档行业营搬迁项目附区域形成专业市场
第八部分 项目拆迁阶段应该注意问题：
1． 该项目整体定位采取高举高总原项目进行包装提升认识该项目仅仅稽山集团项目更邯郸市政府邯郸民项目特旧城改造项目需拆迁会涉居民切身利益包括居住环境济条件生活方式等方面改变项目拆迁工作利进行必须进行合理公关包装具体措施：成立市长（者建设副市长）总指挥邯郸市步行街项目拆迁指挥部重点项目立项：该项目纳入邯郸市政府2004年度重点项目够成市长1号重点工程动作定召开新闻发布会媒体进行炒作拆迁没完成前工作程中体现稽山公司政府名义出现样邯郸市民感觉该工程重性重意义外居民感觉政府项目决心支持力度通包装拆迁工作更加利进行
2． 组织项目开发暨邯郸市城市发展专家研讨会：济学清华学邀请规划城市发展济等方面专家项目进行证分析参加员：市委书记市长建设副市长建委规划局领导房局领导居民代表等通种包装方面增强市领导该项目支持力度方面进步项目价值进行提升该研讨会邀请媒体参加进行深度报道
3． 严格做拆迁成预算理：做拆迁前预算拆迁资金合理理确保资金开发公司理补偿户发放户做拆迁测量评估核算结算等程中监督工作拆迁具体执行前关部门解掌握该块现住房总面积根拆迁理办法进行预算严格根预算进行拆迁补偿控制
4． 做拆迁安置计划：采取现金补偿房屋补偿相结合方法做安置房开发建设安置工作准备事预立拆迁前做种准备工作确保项目利拆迁拆迁程中量避免访事件发生
司十分荣幸机会参具历史意义改造工程针贵公司委托司成立专门项目服务组组支具较高策划理商业营销理具专业技术验专业士组成团队邯山商业区改造工程说团队五基优势：
完整团队组织缜密分工
二具国际视野专业力资源
三合理理知识结构丰富商业验
四华北文历史商业文脉解
五广泛合作联盟单位
外根项目实际需求制定科学服务流程（附图）
外加员简历业绩（见司宣传册）
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
邯郸商业区改造
初步策划思路建议
汉世佳投资顾问限公司
Dec 16 2003
目 录
目 录 1
第部分 邯郸商业项目策划背景 2
第二部分 邯郸商业项目策划思路具体操作办法 3
21市场调查方面 3
22市场分析行性研究方面 6
221市场分析容工作流程 6
222工作方法 9
第三部分 项目块周边环境 10
第四部分 项目区域商业现状存问题 12
41现状概况 12
42存问题 12
421规划方面存问题 12
422业物业营销中问题 13
第五部分 邯山商业街区营销策略 15
51邯山商业街区定位 15
52邯山商业街区营销策划模式选择 15
53核心营销策略制定 16
第六部分 总体发展策略开发模式 17
61项目总体发展策略 17
62项目开发模式 17
第七部分 邯山商业步行街规划建议 21
第八部分 项目拆迁阶段应该注意问题： 23
第部分 邯郸商业项目策划背景
中国房产正面急剧洗牌步入商铺写字楼住宅三分天鼎足势全新时代敢说商业产定会成中国房产开发热点
值注意然出产体系商业产开发操作营理念营销策略媒介策略等住宅着：
Ø 作动态产商业产营获收益需托商业段价值营特色
Ø 商业性更强开发商物业理商业营理水求更高
Ø 商业建筑土出金住宅更高般情况土出年限40年
Ø 商业铺位属生产资料流通强商业风险企业资金开发模式赖较强
……
面商业产开发中种种住宅物业稽山房产邯郸商业项目制定开发策略营策略销售策略通项目达企业利益化光荣完成企业命社会命正邯郸商业项目策划背景邯郸商业项目策划提供操作台策划项目披件成功外衣
第二部分 邯郸商业项目策划思路具体操作办法
根司商业操作验项目实际需制定邯郸商业项目策划操作思路：
21市场调查方面
房产行家言市场调查感觉证中国房产尴尬处市场调查长久受非议方勿庸置疑专业市场调查力发展商项目致胜重保障
通规范调查研究方法客户提供清晰数效营销方案汉世佳命知道数极端重容易制造历检验市场研究模型正确资料搜集方法严格质量监控专业员分析客观误差评估说明提供客户百分数价值
（）仅邯郸商业改造项目拟采调查方法手段作系统描述
1 定量研究
Ø 入户访问：作消费者研究中数收集方法汉世佳发展抽样框架访问员实监控系统成熟抽样理技术保证消费者信息真实效
Ø 电话访问：汉世佳业中较早建立中心城市居民家庭电话样框辅计算机辅助抽样系统专职电话访问员等资源保证机拨号技术（RDD）应
Ø 街头拦访：拦截访问指某场（般较繁华商业区）拦截场进行面访调查拦截面访处效率高
Ø 定点访问：验显示购物点实施调查够限度模拟真实购买环境定点访问专职督导全程监控够快速寻找特定受访者时效保证调查结果真实性
Ø 邮寄调查：调查范围涉区域外目标特定受访者时采邮寄问卷方法
Ø 网调查：Email方式网络调查系统
2 定性研究
Ø 组焦点座谈会：持种结构然形式组调查者交谈通倾听组调研者研究目标市场中选择调查者获取定问题深入解
Ø 深度访谈：通结构直接访问揭示某问题潜动机信念态度感情研究中专家部委领导企业决策者记者深度访问快速效收集信息纬群深度访问提纲设计访问执行记录整理分析全部研究员担效保证项目质量
Ø 企业访谈：中国企事业单位强购买力独特购买决策单位户深入研究成次设计求纬群采专家访员100％问卷复核机制客户提供满意服务
3 探索性研究
Ø 文案研究：二手数收集历史数分析等
Ø 典型调查：针典型案例竞争手单项调查
Ø 观察访谈：伪装购物观察客户等
（二）市场调查容
1 消费者意愿调查调查容包括购物性调查外食餐饮性调查休闲性调查邯郸市相关商业设施满意度调查期增加相关设施调查受访者基资料案法等
2 进驻营者访谈调查容包括进驻意愿调查进驻方式调查营方式调查案法
3 专家意见调查访谈方式收集相关专家案法提出宝贵意见
4 邯郸市政府意见调查访谈邯郸市政府意见解邯郸市商业项目改造期营模式目标
22市场分析行性研究方面
221市场分析容工作流程
1 区位特性基条件分析中包括：
a﹑区域环境特性分析
b﹑周边区域相关调查
c﹑区域社会济发展现况分析
d﹑区域口特性分析
e﹑交通运输系统分析
g﹑公设施设计分析
2 相关法律法规政策分析
3 商圈发展潜力分析预测分析现商圈发展趋势区域周边商圈发展潜力做深步解进步拟定区域发展方
4 竞争者分析收集商圈范围竞争者营状况规模商品种类区位等分析案影响
5 SWOT分析分析案优劣势机会威胁拟定案开发策略方
6 营理分析
7 投资效益评估
市场研究分析工作流程图
计计划目标确立
基 分 析
市场调查分析
市场
潜力分析
投资者
问卷调查
消费者
问卷调查
中国商业市场
分析北京海深圳
城市商场
市场分析
城市商场
供需推估
案例分析
商圈零售
市场调查
现况分析
阶 段
开发方案
研拟阶段
综合结
阶 段
案产品定位分析
市场定位产品组成
业规模附属设施
土开发方案研拟
营模式分析
相关法令分析
开发程序规划
财务规划分析
方案评选
开发招商计划拟定
财务计划拟定
设备说明
招商文件拟定
专业理培训计划
回馈修正
222工作方法
1 专业分工法案工作基理念系运专业分工方法
2 集体讨法案公司统筹安排整体工作进度监督召开次工作会议方式整合专业顾问工作成果业保持紧密沟通达成工作识建立
3 市场调查法研究中包括消费者问卷调查营者意见访问现场踏勘……等方式收集第手资料
4 次级资料收集法研究收集相关政府统计资料动产杂志专业研究报告现资料库等次级资料建立案专属资料库
5 系统分析法整规划工作采系统性分析方法区域环境分析宏观微观软硬件规划相互配合齐实进达成计划充分落实
第三部分 项目块周边环境
理位置现状：该项目位陵西街西路北环城西路南浴新街东位置位邯郸市中心位置邯郸老城中心位置邯郸市商业居住教育中心目前该项目房部分二层楼房建筑形式项目边界部分种分散营种商业形态部原邯郸市老区生活中心量居民居住建筑密度较高两年邯郸市政府意该块进行改造部分居民希通扩建原住房面积获更补偿关建筑密度高目前部生活环境较恶劣项目利拆迁较利消息项目边界营商户服装五金百货等业态基长期沉淀积累然形成集贸性商业营产品档次较低营规范
商业分析：项目块邯郸市目前商业中心中陵西路路目前邯郸市两条商业街该商圈拥130万城市口邯郸市市级商业中心周围分布着日月城康德邯山商场新赵乐颐电脑厦等商业项目该位置流量较具绝优势商业氛围然目前该块周围型商场超市营状况般业态较落存着世纪城康德等批具较营业额美誉度商业项目商业辐射范围整邯郸区域性商圈辐射力较强整邯郸商业济起着决定性影响
交通分析：项目紧火车站长途汽车站市公交通系统枢纽位置该位置邯郸市交通疏导中心物流中心交通便利物流方便进出邯郸市市通达性具代性优势紧邻项目京广铁路中国陆南北交通动脉容易形成物流中心疑项目成功操作提供极利
优势分析：该项目2公里范围集中邯郸市重点中学职业学校典型教育中心方便社区居民业孩子学提升项目价值起忽视作外银行机构医院分布项目周围综合性商业项目形资产
第四部分 项目区域商业现状存问题
41现状概况
规划范围面积130亩现路况网络规划范围划分四块土种类结构述：
1 住宅商业金融贸易市场文化娱乐饮食服务旅馆医疗机构教育科研宗教办公行政等功块
2 住宅房部分二层建楼房
3 商业服务设施集中分布形成枝状触角式分布形态特征
42存问题
421规划方面存问题
1 土混杂块容纳三四种功降低土资源效合理未反映区体功
2 道路系统未科学规划定位道路层级道路形态未互相配合降低道路性易行性
3 城市景观缺乏明性广告招牌凌乱缺乏明性特色
4 成长理城市活动未加结合商贸服务活动营层次紊乱超高层建筑强度降低营环境历史古迹保存开发计划相突成长理机制法城市活动密切结合
422业物业营销中问题
1 产权问题 香港商场够成功营产权统关系邯郸商场更分割成铺位出售商场产权数百甚千铺位业果业意见法统势必会影响商场营
2 定位问题定位支持系统认确定商服物业营题定位项非常专业工作需量准确效市场调研资料方确定调查结果身条件非常匹配方确定必需相信专业市场调研分析进行许某物业身调查结果具备条件进行坏事
3 销售营矛盾
1) 销售营规划中矛盾发展商想物业够卖价钱时营卖角度讲划分成铺位面客户群更广更利销售进行营讲非根营业态需适合营业面积存着规划中铺位划分问题解决会直接影响营
2) 投资回报市场租金投资者投资商铺目获取理想租金回报发展商想快销售物业必须投资者满意回报双方讨价价势必然果发展商承诺回报高必然会背沉重包袱回报低客户满意物业销售状况堪忧
3) 业态选择项目特殊处业态选择必须市场基础应该遵循优原市场空白点定机会点反种业态普遍存时候定没潜力挖
项目商业区存着种历史遗留问题商业营问题问题更深层次涉民俗民情居住方式济体制商业机制商业形态商业文化等方面项目改造工程策划工作变十分复杂庞求策划理水高操作验丰富专业操作方法繁具体项目拟求全程策划环节施细致专业全面超前工作原
第五部分 邯山商业街区营销策略
51邯山商业街区定位
形象定位：代表邯郸特色城市商业旅游观光综合区
功定位：现代化商业交易台
商业价值定位：黄金商业街区
建筑风格定位：新古典义风格
物业品种组合：SHOPPING MALL（含商业步行街）酒店式公寓写字楼等
52邯山商业街区营销策划模式选择
营销策划已成房产项目成功制胜法宝房产项目操作程中屡建奇功房产营销策划身发展程中形成四种相较固定模式：概念策划模式卖点群策划模式等值策划模式房产全程策划理模式——增值策划模式房产全程策划理模式种服系统操作模式种理具动态性系统性全局性等优点房产项目创造增值空间尚方宝剑邯山商业街区改造工程营销策划模式理应采取种增值策划模式限度提升商贸旅游区商业价值
53核心营销策略制定
邯山商业街区型综合商业区点面关系营销中起着重作商业区新建商业面积市场消化招商理成商场销售中投资引导关键环
着基情况邯山商业街区营销策略定义两方面核心容：点带面面促点二采取招商理投资引导三位体营销策略
第六部分 总体发展策略开发模式
61项目总体发展策略
型题功商务社区
企业操作行性土价值化等角度选择型题功商务社区项目发展战略
基发展战略考虑项目整体发展理念定位：
发展理念：邯郸首席全天候全生活商务社区
创建邯郸市房产提升时期标志性引领性商务社区成邯郸规划建筑园林景观文环境物业理营销推广等综合素质高全方位塑造现商业区差异性构筑全新引领市场需求商业住模式商业文化占市场制高点获市场占力持续发展品牌效应
整体发展定位：复合型商务社区（参城市运营）
功定位：包括商务社区健康社区教育社区文社区休闲社区生活社区六功模块
62项目开发模式
项目开发城市济发展阶段相适应实现项目价值化
尊重项目区域然生成商业环境利块交通济文化等核心功提高商务社区商业价值
整项目统规划统开发配套先行滚动开发提高项目素质价值
分组团成规模开发注意功配套设施建设衔接组团风格搭配期产品价格引导市场具备强竞争力
l 复合型社区（参城市运营）——规划开发原
l 项目发展策略——综合开发社区运营
商脉保护持续发展
文关爱
复合功互动成长
统规划弹性开发
创新理念颠覆市场
l 商脉保护持续发展
充分尊重利现商业资源合理改造加补充完善
引入邯郸传统文脉觉方商业特色商业文化传统继承发展延续
功模块形成机生态链产业链达社区生态型发展目标
l 文关爱
义思想出发点需求生存安全舒适交相互关爱智慧发展直价值实现层次均予尊重
功配置外部空间环境等方面创造种新型社区交模式充分展示相互关爱社区精神社区文化
l 复合功互动成长
外部复合——托城市台发展城市功促进区域发展提升社区发展空间社区城市区域互动成长
部复合——题功围绕产开发复合发展题功社区长中短期发展互动成长
l 统规划弹性开发
传统开发散全全简简陋城市规划动适应
引入国际验创造前瞻性整体性复合型社区城市总体规划相适应提升区域发展
l 创新理念颠覆市场
颠覆规划——破传统规划
颠覆价格——破价格堡垒
颠覆距离——破距离障碍
颠覆市场——开市场空间
颠覆生活——创新生活方式
颠覆……
l 项目启动点
项目启动持续发展相结合
核心启动区指找市场突破口集中优势兵力形成项目引爆点带活全局
项目核心理念项目核心竞争优势独特题开发商倡导商务方式客户说吸引点项目吸引点应集中序展示出令静态规划势转化全局营销动
l 项目差异化定位思路：
思路：项目理位置邯郸中心城区应充分利中心优势
思路二：参城市规划区域发展形成联动优势
思路三：通超前规划规模综合开发合理功配套等综合素质取胜
思路四：高性价产品弱化距离楼盘影响
第七部分 邯山商业步行街规划建议
步行街建设重建整建维护三种基形式邯山商业步行街传统成熟商业街区重建条新商业步行街规划中应该采项具体实施性原：
1 车分离宜出宜进四通八达原：运种方式技术步行者机动车分开时步行者提供外通达进出步行系统
2 原：真正步行街切实事物体步行街事情节生命整身心存感受接触聆听衡量环境步行街必须体现切服务理念
3 域原：域性城市景观定然环境中形成特征城市段身特点意义步行街应根植历史阶段社会背景处特定区然环境历史文化等合理回应制宜升华步行街中独质域文脉更生机活力更发展意匠独造
4 功技术合理原：功步行街重容活跃素需采现代先进合理技术满足种功求时合理利土空间合理利资源资金
5 细部原：重视步行街形态例尺度色泽材料光设施设计
6 理效益原：运科学完善理求获良综合效益
7 高中低档行业设计距离适中避免造成营矛盾具体邯山商业区考虑低档行业营搬迁项目附区域形成专业市场
第八部分 项目拆迁阶段应该注意问题：
1． 该项目整体定位采取高举高总原项目进行包装提升认识该项目仅仅稽山集团项目更邯郸市政府邯郸民项目特旧城改造项目需拆迁会涉居民切身利益包括居住环境济条件生活方式等方面改变项目拆迁工作利进行必须进行合理公关包装具体措施：成立市长（者建设副市长）总指挥邯郸市步行街项目拆迁指挥部重点项目立项：该项目纳入邯郸市政府2004年度重点项目够成市长1号重点工程动作定召开新闻发布会媒体进行炒作拆迁没完成前工作程中体现稽山公司政府名义出现样邯郸市民感觉该工程重性重意义外居民感觉政府项目决心支持力度通包装拆迁工作更加利进行
2． 组织项目开发暨邯郸市城市发展专家研讨会：济学清华学邀请规划城市发展济等方面专家项目进行证分析参加员：市委书记市长建设副市长建委规划局领导房局领导居民代表等通种包装方面增强市领导该项目支持力度方面进步项目价值进行提升该研讨会邀请媒体参加进行深度报道
3． 严格做拆迁成预算理：做拆迁前预算拆迁资金合理理确保资金开发公司理补偿户发放户做拆迁测量评估核算结算等程中监督工作拆迁具体执行前关部门解掌握该块现住房总面积根拆迁理办法进行预算严格根预算进行拆迁补偿控制
4． 做拆迁安置计划：采取现金补偿房屋补偿相结合方法做安置房开发建设安置工作准备事预立拆迁前做种准备工作确保项目利拆迁拆迁程中量避免访事件发生
司十分荣幸机会参具历史意义改造工程针贵公司委托司成立专门项目服务组组支具较高策划理商业营销理具专业技术验专业士组成团队邯山商业区改造工程说团队五基优势：
完整团队组织缜密分工
二具国际视野专业力资源
三合理理知识结构丰富商业验
四华北文历史商业文脉解
五广泛合作联盟单位
外根项目实际需求制定科学服务流程（附图）
外加员简历业绩（见司宣传册）
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
