广西桂中商贸城前期策划报告
调查时间：
2004年2月25日——3月10日
调查核心容：
1 目前该区域建材家具农产品汽配市场现状？
2 项目发展前景？
3 否具建设方面专业市场市场需求潜力？
4 周边城市行业专业市场项目影响？
项目济指标：
占面积：1000亩
总体规划：
星级酒店建材家具商品汽车配件等
专业市场等体化综合性房产项目
目 录
第部分：前 言
第二部分：宾市宏观市场调查分析
第三部分：桂中区城市区位调查分析
第四部分：桂中区专业市场调查分析
第五部分：宾市商业市场调查分析
第六部分：宾市区域状况SWOT调查分析
第七部分：项目定位项目总体开发战略建议
第八部分：结 束 语
第部分 前 言
项目鼎成公司宾市综合性房产项目保证良销售外项目寄予更期：塑造桂中区知名房产项目整桂中区范围掀起专业市场投资热潮树立鼎成公司良市场形象强力品牌项目整体性策划前开展深入系统市场调查研究非常必
次市场调研项目鼎成公司品牌核心通项目环境前济环境区域专业市场供求状况周边竞争手现状桂中区专业市场发展现状前景投资客购买行营商户方面需求等项指标进行调研分析项目进行块总体规划形象定位产品定位市场定位提供市场线现实
调查报告项目开发重组成部分指导思想制定项目前期开发策略重市场
第二部分：宾市宏观济发展状况分析
1综合环境调查
11理位置
位广西正中部红水河贯穿中珠江流域腹心带属壮族聚居区北接广西工业重镇柳州市国际旅游名城桂林市南广西首府南宁市东梧州市贵港市西面河池市宾市距广西首府南宁160公里距柳州市60公里
12城市规模
新成立级宾市辖四县市区包括忻城县象州县武宣县金秀瑶族治县新设兴宾区(原宾县)代合山市(县级)总面积134万方公里居住着壮汉瑶苗等10民族口240万少数民族口占7464城区口约30万
13文环境
宾市处广西中部保留着十分丰富盘古文化中包括盘古庙盘古神话传说盘古歌谣盘古师公戏盘古命名村庄山岭岩洞等等形成历史悠久原生态型独具特色盘古文化体系群落包括光热城合山市世界瑶中国八角乡金秀瑶族治县重晶石优质米基象州县壮乡宫莫氏土司衙署忻城县洪秀全称王处百崖峡谷武宣县麒麟山乡
2002年12月广西新级市——宾市正式挂牌标志着广西继百色市河池市贺州市新级城市诞生
14 交通体系
宾恰处西南华中省华南海连接带交通网络极发达湘柳铁路桂海高速公路贯穿境三条国道四条省道横全境连接珠江水系红水河柳江河流流境百吨船舶直达穗港澳西南出海通道重枢纽广西重点开发红水河济带重组成部分南宁柳州桂林产业带中心区
15 物资丰富
宾盛产米蔗糖茶叶水果毛竹灵香草绞股兰八角三华李龙眼香米金银花板栗等名优土特产品里然资源优势十分明显金秀广西水源林保护区拥中国八角乡立体资源宝库桃源仙境美誉甘蔗水果蔬菜桑蚕畜牧水产等已成宾支柱农业产业新格局全市仅高产高糖良种蔗达120万亩优质水果面积达50万亩优质蔬菜40万亩桑蚕基20万亩
16工业基础扎实
宾市广西特合金生产基广西营出口创汇户广西八铁合金长国家特型企业宾冶炼长铟冶项目年铟产量占全世界铟产量14全国著名锡锭生产基世界铟冶基市属13家中型糖厂日榨力5万吨蔗糖产量居广西前茅煤炭电力锰矿特合金等批工业品产量居广西首位工业企业已发展600家逐步形成前制糖造纸制药采矿冶炼机械铸造建材电力工业体系
17源充足
境已探明储量较矿藏煤锰重晶石铅锡矿等品种达20种中重晶石煤锰等7种矿藏居广西首位象州县重晶石连续年出口居广西第重晶石国美誉金秀瑶山蕴藏着金铜铁水晶重晶石花岗岩等十种矿产素万宝山称
18 旅游资源
目前亚洲现存规模保存完整土司建筑群着中南第温泉美称象州花池温泉休养度假绝处
武宣县百崖峡谷长约10公里寻幽探险享受然寻觅太天国遗址处
金秀瑶族治县全国瑶族支系县份广西水源林区全国重天然植物园物种基库堪称广西香格里拉
兴宾区蕴含麒麟山远古历史庙山岩遗址鸡笼山遗址堪桂林七星岩媲美鳞岩楼梯岩国际质界研究二叠纪剖面金钉子蓬莱洲……观光旅游佳境
19城市位
宾市国务院批准柳州直辖区完全剥离出独立县级城市处南宁市柳州市交汇处享两市充分资源整桂中区中宾市城市知名度够高需市政府加宣传推广
2济发展状况
21国民济发展状况
Ø 宾市国民济运行轨迹显示：国民济呈现持续快速发展态势
2003年全年完成国生产总值11348亿元增长1112002年增长率提高13百分点财政收入完成1131亿元增长106全社会固定资产投资完成3492亿元增长448农民均纯收入增加158元增长89 GDP增速全国高47百分点广西高32百分点
Ø 工业生产成拉动济增长导力量
宾市全市规模工业企业累计完成现价总产值6335亿元增长310完成现价增加值2130亿元增长308电力糖纸冶炼食品加工建材等重点行业成工业增长力量企业济效益明显转全市工业企业实现利润总额544亿元增长722创历史高水
Ø 农业结构调整力度加粮食生产稳定
2003年宾市全市完成农林牧渔业总产值约6730亿元增长80％农业结构调整力度加粮食生产稳定高标准瓜菜桑蚕水果基吨糖田基建设进展利新增三田面积12万亩茶叶食菌金银花药材等高效济作物种植面积巩固扩优势农产品区域布局趋合理农作物优质良种率稳步提高农业产业化营水进步提升区规模养殖总量断扩全区畜牧业发展创造良模式畜牧水产业成农民增收重力量畜牧水产业产值占农业总产值重391提高32百分点
Ø 投资需求外贸进出口增长迅速
2003半年全社会固定资产投资完成921亿元年期增长425外贸进出口总额达4479万美元增长292
22居民收入生活情况
统计部门抽样调查资料显示2003年110月份广西城市居民均支配收入645983元居民收入增长辐度2003年110月份广西城市居民均支配收入年期相增长56％
广西城市均支配收入分：柳州市709849元北海市669998元贺州市661350元桂林市661276元防城港市657320元贵港市641312元百色市602975元钦州市594517元梧州市587273元崇左市525897元
2003年宾市城乡居民生活水断提高农民均纯收入1927元增长89职工均工资11350元增长136％年均纯收8000元群众家庭稳步递增
24 支柱产业情况
12003年仅半年宾市水产畜牧业总产值1396亿元增长58％
2工业济规模断壮宾市现工业企业600家电力制糖冶炼宾支柱产业造纸建材制药矿产品农副产品加工等工业具定规模基础初步建立批资源优势方特色产业八铁合金厂广西铁合金生产基宾冶炼厂铟冶项目年铟产量占全世界铟产量14市属13家中型糖厂日榨力5万吨蔗糖产量列广西前茅
32003年宾市全市GDP增长111％2002年增长率提高13百分点三次产业全面增长中第产业增长60第二产业增长174（工业增加值增长149）第三产业增长1102003年宾市三次产业结构例调整364：341：295年相产重降20百分点二产重提高16百分点三产重提高04百分点旅游商贸交通运输餐饮等产业快速发展非公济占全市GDP重提高340％2002年提高41百分点
25济发展前景
1宾市农业级市工业基础条件天独厚宾市正利优势集商贸源糖业等产业新兴工业城市方发展
n 2004宾市济发展预期目标：
Ø 国生产总值增长100（第产业增长55第二产业增长142中工业增加值增长118第三产业增长110）
Ø 财政收入增长100（口径）
Ø 全社会固定资产投资增长280
Ø 社会消费品零售总额增长120左右
Ø 农民均纯收入增长60
2宾市济发展前景明朗均年两位数增长辐度增长高全国济增长速度显示出宾市发展潜力较
3宾市产业结构调整分析出政府正偏着重发展宾第二产业第三产业宾市济指出良性发展方
26结
宾市济发展前景情况分析出政府意着重发展第二三次产业均两位增长速度加快宾市济体现出宾市济持续快速健康发展势头
3宾市城市发展规划
31城市化进程发展方
城乡体协调发展原加快城市布局结构调整提高中心城区现代化县郊城市化水推动中心城区综合改造加速旧城区成片成套改造推进市级中心批具特色公活动中心建设重点突破序推进城镇体系建设强化县郊城镇建设规划指导理鼓励工业市级工业区重点城镇规划工业园集中重点发展具特色布局合理环境优雅新城中心镇加快推进县郊工业化城市化现代化进程
32 城市规划发展方
改善城市投资环境提升城市综合竞争力市政府引进国外城市规划新理念功性枢纽性基础设施建设重点加速推进兴宾区开发合理利城市空间进步拓宽城市框架拉开框架适超前完善配套建新改旧强化生态造福市民思路推进新宾城市建设充分发挥城市功促进城市发展
33城市规划发展定位
宾市城市规划发展定位：
绿色生态工业城市区域性商贸中心
新兴宾市发展潜力巨前景广阔商机限中宾市委宾市民政府制定工业立市农业稳市商贸旺市科教兴市法治市发展战略决心宾建成新型绿色生态工业城市区域性商贸中心力推进城市化工业化基础设施现代化
34 城市规划功区划分
兴宾区宾市商业中心区宾市政府拓宽宾市框架加快宾市城北新区建设开工建设市行政中心办公楼完成建政道北江路建设开工建设迎宾路五路兴宾北路加快城北新区配套附属设施建设宾市政府未行政区城区住宅社区城北新区移动
35 城市类规划供应情况
Ø 双百工程
宾市双百工程（新开工建设108重点建设项目目标完成112重点项目前期工作）实施带动宾市社会固定资产投资108项目部分时开工建设中已开工74完成投资17亿元占全年计划投资5102％准备开工项目32根统计资料知2003年110月全市社会固定资产投资完成2296亿元增长5367％中双百工程完成投资占7467％
Ø 潜竞争手
已列入宾市重点招商引资项目中中两商业性项目项目潜竞争手表：
36 城市未力发展产业分析
2003年宾市三次产业全面增长中第产业增长60第二产业增长174（工业增加值增长149）第三产业增长110产业结构调整成效明显2003年市三次产业结构例调整364：341：295年相产重降20百分点二产重提高16百分点三产重提高04百分点
宾市三产业发展状况政府建设力度放第二三产业方面第二三产业发展均呈增长态势第产业反降两百分点说明政府意识第二三产业城市济发展重性第二三产业宾市重点发展产业宾市济新增长点会保持稳定发展势头
目前宾市正利西部开发机遇结合东盟博览会良契机力发展济积极调整产业结构实施农工牧果举济发展战略
4宾市商业市场发展机会
41中国－东盟博览会
2004年起年广西南宁举办中国——东盟博览会利消息广西贸易投资旅游带新发展机遇尤刚刚起步物流业意义更非寻常
针宾市理资源优势中国－东盟整广西带发展机遇宾市委市政府树立宾建设成新兴新型绿色生态工业城市区域性商贸中心目标
2003年众广西区外知名企业宾市签订投资项目217左右合资金总额5427亿元中197项目已开始实施宾市体工商户私营企业户分已达38007户568户刚建市期相分增长339％701％
宾市充分利年度中国—东盟博览会机遇全面提升整城市形象广西位政府势必会加城市建设力度利宾市招商引资时更程度提升整城市竞争力进步促进商业市场快速发展
42柳州义乌商品批发市场
义乌市拥中国亚洲工业消费品批发市场——中国商品城年举办义乌商品博览会成交额逾50亿元果原计划柳州市建立义乌商品批发市场实现话义乌商品批发市场势必会寻找第二更开发点宾市作柳州剥离出新级城市距离柳州市60公里路程项目正处高速路旁交极方便通政府行义乌商品批发市场引进宾项目提供发展台项目发展较机会宾市济发展机会宾济助推作更程度提高宾市桂中区知名度
43南宁十广东街建设
广西壮族治区政府想进步提升广西西南甚全国城市位专门组织高层领导广东省济特区进行考察学决定南宁建立十条广东街进步提升广西省府城市品味综合竞争力
宾市距离南宁市160公里南宁市建成十广东街势必会带动整广西旅游业房产业商业投资等方面利形势然会带动周边县市进步发展
宾市距离南宁远南宁市城市规划建设提升南宁整城市品味竞争力更进步奠定西南城市位宾作周边城市宾市商业发展会着南宁商业建设推进块商业未开发处女势必会受少外商青睐
44结：
宾市整商业市场商业市场属块未开发处女商业市场开发空间前景限广西整宏观环境宾市商业发展带空间进步奠定广西西南城市位进步提升宾城市知名度确定确定素存项目开发机会风险存更切必须市场承受力出发投资开发风险降低
第三部分 桂中区城市区位调查分析
5桂中区城市优势分析
51宾市城市区位分析
宾市柳州市剥离出级市济实力城市规模口流量等方面济指标广西城市差点整广西壮族治区知名度高少宾市初步解素会导致投资者宾持种观态度敢贸然进入宾整宏观环境投资者强投资信心宾产业农业整城市暂时没发展劲较强产业支撑导致城市宏观环境吸引外商关注样极利招商引资时项目招商工作加难度
宾市交通具天独厚区位优势北距全国工业重镇柳州市仅69公里南距广西首府南宁市152公里湘桂铁路复线县城贯境6乡镇长达105公里北直通北京南达钦州防城北海等出海口桂林北海高速公路宾境长达78公里3出入口322国道贯穿县境南北红水河流县境11乡镇西通贵州云南南达广州香港境便利陆路水路交通网络连接华南区西南区华中区交通枢纽西南出海通道
宾市港口发展规划出台拟未7年重点建设宾港武宣港象州港合山港忻城港兴建19300 1000吨级等泊位2010年力争港口货物吞吐量达350万吨跻身广西重河港口
52柳州市城市区位分析
柳州市中国十铁路枢纽湘桂黔桂枝柳三条铁路干线交汇柳州铁路直通湛江防城北海等港口出海便捷越南铁路相连柳州公路四通八达国道209322323线贯穿柳州湖南广东云南贵州等省贯通桂柳南柳宜柳高速公路缩短柳州周边市距离位东南郊柳州白莲机场满足MD—82波音737757飞机全天候起降目前已开通航线柳州北京海广州深圳海口汕头北海等城市柳江（西江水系）直通梧州广州港澳等全年通航250吨级船柳州港鹧鸪江作业区年吞吐量120万吨规划建设27泊位集水路公路铁路运输体化理想作业区柳州港直达广州港澳运输船队货物返十分便利
柳州市整广西区交通道柳州广西原先城市广西工业重镇整西南着举足轻重位
53贵港市城市区位分析
贵港市位广西重城市南宁柳州梧州北海中心处华南区西南区结合部面粤港澳背西南交通十分便利黎湛铁路324209国道南（宁）梧（州）高级公路西江航道交汇贯通全境拥华南区河港口千吨船江直达港澳出海贵港已成华南区重水陆交通枢纽连接国东南海区中西部区桥梁纽带西南出海便捷通道
贵港市已建成富特色优势区域工业新格局广西新兴工业基形成制糖造纸建材等支柱产业机电化工冶金纺织医药皮革食品印刷等10门类方工业体系
贵港古繁荣商埠广西重物资集散商贸中心全市形成市（县）乡村三级市场网络中市场200中综合市场150专业市场30总面积达80万方米拥广西著名煤炭建材药材食品五金粮食畜禽等型专业批发市场年集市贸易成交额达30亿元
54南宁市城市区位分析
南宁广西省会城市毗邻粤港澳背西南面东南亚连接东南海西南陆重枢纽西南省便捷出海通道西部省区唯海省会城市国家实施西部开发建立中国——东盟贸易区际具承东启西连南接北区位优势中国济快速发展新区域外商投资新热点
作华南西南东南亚三济圈交汇中心海腹济区域结合部拥规模完善水陆空立体交通运输网络南宁中心全区公路网四通八达国道省道南宁全区市相连接构成广西公路网骨架目前南宁市已形成公路骨干铁路水运民航空组成综合运输网络高速公路南宁直达桂林柳州北海等实现乡乡通油面公路农村公路网断完善城乡公路等级明显提高河航道行直达广州珠海香港澳门等行通龙州百色等民航空已开通条国际国航线通达国中城市国际航班直达泰国越南等东盟国家南宁铁路湘桂线南防线南昆线横贯通铁路网直达全国中城市
南宁作广西政治济文化金融信息中心全区济具活力外程度高城市整西南扮演着重角色努力南宁建成西南区具济活力开发潜中心城市
结：城市区位优势分析宾市固然天然优势位南宁柳州间南宁柳州组成金三角理优势享南宁柳州方面资源宾市新生级城市方面完善成熟城市知名度高竞争力强城市运营方面会商业发展产生定阻力
建立宾市广西区知名度提高城市位必须宾市南宁柳州捆绑起建立台想南宁柳州会联想宾样宾城市位提升高度台样更利项目发展
时项目位桂中高速公路旁更高速公路引进项目里面提升整专业市场交通便利提高项目专业市场桂中区竞争力高速公路开通减少消费者购物时间运输提供方便整广西专业市场罕见交通便利素
55宾市优势产业分析
Ø 农业
兴宾区农业坚持市场导效益中心实行规模化生产产业化营力调整优质区域布局品种结构引进开发推广批农业新品种先进实技术实施批绿色农业生态农业出口创汇农业等科技工程提高农业科技含金量高产优质产品开拓市场
全市种植盛产优质谷蔗糖玉米花生木薯龙眼枇杷柿子果等农产品引进开发台湾青枣草莓等新产品
兴宾区建立10万亩常年蔬菜生产基品种：白菜辣椒西红柿茄子苦瓜莲藕节瓜四季豆南瓜长豆角香芋菜花蒜黄瓜丝瓜等品种产品部分销省外中城市
Ø 工业
工业快速增长力实施工业立市战略工业生产成拉动济增长导力量宾市规模工业企业累计完成现价总产值6335亿元增长310完成现价增加值2130亿元增长308电力糖纸冶炼食品加工建材等重点行业成工业增长力量企业济效益明显转宾市全市工业企业实现利润总额544亿元增长722创历史高水优势企业改革改组成效显著迁糖集团广东东糖集团成功实现增资扩股批工业技改新建项目陆续竣工投产工业生产注入新活力
时铁合金造纸制糖生产技术进步明显铁合金造铸技术全蔗渣浆生产A级卫生纸换底锭膜等技术处全国全区行业先进行列
Ø 旅游业
目前亚洲现存规模保存完整土司建筑群着中南第温泉美称象州花池温泉休养度假绝处
武宣县百崖峡谷长约10公里寻幽探险享受然寻觅太天国遗址处
金秀瑶族治县全国瑶族支系县份广西水源林区全国重天然植物园物种基库堪称广西香格里拉
兴宾区蕴含麒麟山远古历史庙山岩遗址鸡笼山遗址堪桂林七星岩媲美鳞岩楼梯岩国际质界研究二叠纪剖面金钉子蓬莱洲……观光旅游佳境
结：
1目前农业宾区产业收入源农产品商业价值高发展空间限整城市济发展没推动作农业宾市济发展里占例会越越少
2工业旅游产业宾市济发展增长点着城市济发展第二三产业占率会逐步扩商业会着生活水提高发展利城市化进程建设
第四部分：桂中区专业市场调查分析
6广西桂中区建材行业专业市场调查分析
61建材行业专业市场市场特点
611 建材批发业流通模式
着楼市兴旺装饰建材市场日渐繁荣规范目前建材市场呈种组织形式业态存种模式存发展格局营模式业态致分5种类型：
Ø 建材超市
般层二层式建筑结构发达国家建材流通流形式建材超市断调整营理念商品结构卖场布局中迎合消费者消费惯满足消费者需求
Ø 建材卖场
般单体面积出租摊位营混合营方式实行市场化营商场化理类卖场规模硬件设施整卖场仅购物环境舒适优美商品展示效果消费者够实现站式购物时商户总代理总销商品价格相较低
Ø 品牌专卖店
销售类产品营品牌类商品品牌存差异情况消费者般需番较方出结品牌单规模够成限制专卖店素少专卖店专业店方发展
Ø 专业综合建材批发市场(包括市场群专业街)
般规模较位城乡结合部交通道边商品种类集中价格低批发
Ø 型独立门店
类门店规模较夫妻店般设住宅区附方便家庭少量需求营商品般五金玻璃水泥等目前中城市建材市场占少份额
Ø 结：
目前装饰建材市场组织形式建材超市品牌专卖店型独立门店类属独立营型建材卖场专业批发市场类属集合型目前者占优势未发展趋势专业型集合型市场宾市发展前景
612建材行业流通特点
建材行业流通特点分两方面：传统集贸市场摊位式市场商品订货会等传统市场形态二体营代理配送直达供货品牌专卖仓储销售网交易电子商务等现代市场形态
613建材批发行业特征
建材批发零售市场覆盖范围相较般100公里左右昂贵运费消费者会选择建材批发市场行业特征市场覆盖面窄交通求较高
62广西桂中区建材专业市场调查分析
621贵港市建材专业市场调查分析
Ø 贵港市永达市场
点评：
1 形成规模专业市场
2 辐射范围针城区部分零散客户周边城乡居民
3 着市型建材市场出现市场部分商户已退场意
4 市场规模配套局限性致竞争力受限
Ø 贵港市建材市场
点评：
1 贵港市新兴型建材专业市场部分商铺施工中
2供货针周边城乡县市辐射范围较广
3市场规划较合理总体设14组团分布序8米宽通道设置符合专业市场装货求中入口处两旁砖混式商铺余组团均钢架式结构
4项目处贵港干道旁拥便捷交通网络外购货商提供利交通硬件
5市场旁边建项目（德宝建材专营街）预计市场区域成贵港市建材集中区
622柳州建材专业市场调查分析
Ø 桂中竹木市场
点评：
1市场原竹木材非加工产品供建筑施工途
2货品成利润低需求量等特点
3市场理较差商铺整体装饰较差略显陈旧
Ø 市南方装潢专业市场
Ø 柳州市红卫生产资料市场
点评：
1专业市场分两部分：建材市场钢材市场然分两部分区域营营状况截然钢材市场营较空置率仅10％建材市场营差空置率高
2钢材市场辐射较广满足市场需求更辐射象州等建材市场供周边城镇
柳州市白沙市场
点评：
1 市场营户福建省商户占80％
2 道约5米铺面整洁理较
3 整体形象良
结：
柳州建材市场营状况营商户辐射范围分析出柳州建材市场营状况良营商户柳州福建广东温州等进货渠道较外批发进建材占较例辐射消费群范围柳州周边县市
623南宁市建材专业市场调查分析
1）区建材市场
2）广西市家饰材料市场
点评：
1 南宁市新兴型建材市场布局序
2 部分组团正施工招商步进行
3 处南宁市环市干道旁规模合理布局巨发展前景
4 项目交通规划较合理适合货物配送求
3)南宁建筑装饰材料市场
点评：
1 市场具定规模营状况良
2 道约8米适合配送求
3 理较门面整洁
624玉林市建材市场调查分析
1）玉林市建材市场
结：建材专业市场营状况建材产品特点消费者需求建材市场覆盖范围较交通便利度运输系统求较高
桂中区建材专业市场分析出营商户广东福建浙江温州等居营商户占较部分营商户引进途径招商活动宾项目营商户引进广东福建浙江温州等营商户外进行招商行目标客户引进
64宾市建材专业市场分析
1市场现状
宾市建材市场分布北二路柳路街道两边然形成定市场整体宾市建材市场营产品较少远远满足消费者需导致少消费者柳州方购买
时宾市没出现真正建材批发零售体集中流通中心
2发展建材专业市场前景分析
1）着城市化进程推进越越农民进驻城镇居住城市化进程进步拓展居民住宅需求断扩住宅建设会导致建材量需求目前宾市零散建材商铺远远满足市场需求型建材专业市场出现会填补宾市建材市场空白满足宾城区周边城镇需求
2）建材流通特性产品特殊性宾市建材市场竞争力远远柳州南宁类市场相消费者项目目标客户
3）宾市新生城市较商业发展空间风险机会时存宾市城市规模购买力水强项目目标营客户应商家广东福建浙江南宁柳州等外目标商户次采取走出引进外招商策略引进项目目标客户
65广西桂中区建材专业市场状况性
Ø 通贵港柳州南宁玉林宾建材专业市场实调查具规模定影响市场11中贵港2柳州4南宁3玉林1
Ø 货源外中广东福建浙江等省市产品
Ø 结构钢架式中部分砖混结构根建材产品特性铺面40－80方米简单装修
Ø 配套求：仓库配送中心加工场
Ø 建材市场交通便利度运输系统赖性强
Ø 辐射范围周边县市
7宾周边城镇农副产品市场分析
71农副产品专业市场市场特点
711农副产品批发业流通模式
Ø 现代化新兴流通渠道
生产者代理商—农副产品销公司—超市—消费者现代化新兴流通渠道农副产品流通发展方
Ø 传统流通渠道
生产者代理商—农副产品批发市场—社区菜市场(生鲜超市渡—消费者)规范化传统流通渠道定时期农产品现代化新兴流通渠道重补充
712农副产品批发行业特征
Ø 单农户分散销售批量交易规模济
Ø 农民体规模发进入流通领域体农户市场信息灵常会造成市场机会错失
Ø 农副产品批发市场交易组织化程度低致交易体交易费高
72 广西桂中区农副产品专业市场特性分析
721柳州农副产品批发市场调查分析
1） 柳邕农副产品批发市场
项目名称
柳邕农副产品批发市场
规模
约8万方米
配套设施
仓库配送中心
商铺类型
简陋铁架棚
营范围
类水果批发
辐射范围
贵州南宁宾柳州周边县市等
货源
广西
营商户
柳州
空置率
1％
开间进深
4m×8m
流状况
较
营状况
较
点评：
柳邕农副产品批发市场商铺然简陋整市场营效果较批发货量较评全国百强农副产品批发市场中华民国农业部定点市场顾客市场进货质量保证充分公放心
722玉林市农副产品市场调查分析
1）玉林市粮食农副产品专业市场
项目名称
玉林市粮食农副产品专业市场
规模
100亩（66670方米）
配套设施
3500方米仓库工商税务银行邮电保安等理服务机构根市场营特点设置停车场磅仓储水电住宿等服务设施
商铺类型
商住式门店体市简易式摊位
营范围
粮食蔬菜水果
辐射范围
玉林周边县市
货源
全国粮食蔬菜水果
营商户
外省区营户1000户
空置率
0％
开间进深
4m×6m6m×8m
商铺数量（间）
固定门店场500间
流状况
日流量达2万
营状况
年成交额5亿元
2） 玉林市新城副食品专业市场
项目名称
玉林市新城副食品专业市场
规模
70亩（46669方米）
配套设施
商铺类型
砖混式结构
营范围
种酒类糖类饼干凉果酱油腐乳豆类木耳米等副食品日百货
辐射范围
销广西广东海南贵州云南湖南等省区交易活跃
货源
广西
营商户
玉林周边县市
租金水
15－25元／方米
空置率
0％
开间进深
4m×7m
商铺数量（间）
固定门店220间固定摊位150
流状况
良
营状况
年销售额超35亿元
点评：
玉林市新城副食品专业市场目前广西批发性副食品市场成桂东区重副食品日百货集散
73 宾市农副产品专业市场分析
731宾市优势农副产品
宾市农业坚持市场导效益中心实行规模化生产产业化营力调整优质区域布局品种结构提高农业科技含金量高产优质产品开拓市场
Ø 水稻
粤香粘八桂香等品种盛产蔗糖玉米花生木薯等农产品
Ø 蔬菜
宾市建立10万亩常年蔬菜生产基品种：白菜辣椒西红柿茄子苦瓜莲藕节瓜四季豆南瓜长豆角香芋菜花蒜黄瓜丝瓜等品种产品部分销省外中城市
Ø 水果
兴宾区水果栽培面积发展40万亩左右初步形成龙眼黄榄柑桔芒果枇杷柿子果导产品引进开发台湾青枣草莓等新产品建成新兴亚热带水果生产基水果生产培植成兴宾区第二济支柱
732市场现状
宾市农副产品专业市场原始摊式零散批发集中中南路带般体户采摊式批发零售没形成集约化型专业批发市场样形式没消费者提供良购买环境影响顾客量式批发远远满足顾客需求
733发展农副产品专业批发市场前景分析
基宾市农副产品专业市场目前情况营环境量化批发产品保质问题已突出专业农副产品市场市场发展需宾市农业强市农民分农副产品寻找更出口宾市农副产品走专业化集约化路较出路农副产品专业市场定期间形成效市场
74广西桂中区农副产品专业批发市场状况性
Ø 货源广西农副产品
Ø 副射范围较广满足周边县市玉林农副产品市场产品更销省市（广东海南贵州云南湖南等）窗口
Ø 营商户广西
8宾周边城镇汽配专业市场分析
81汽配行业专业市场市场特点
811汽配批发业流通模式
现代流通两种典型模式：种型流通企业带动众中生产企业种型生产企业带动众分销机构
分销核心新型营销模式兴起品牌流通联合营销连锁营势必行面外势力形成竞争压力整合汽配批发业流通重渠道
812汽配行业流通特点
汽车配件流通领域行业特点：
授权方参市场销售体系外团体销售授权商品根市场实际需求确定区域授权销商数量分布
二严格执行统市场零售价标准消价格恶性竞争固化区域客户群体统二级市场操作原利授权销商域优势促进区域授权营网络建立发展
813汽配批发行业特征
Ø 批发价格较高
Ø 针性较强
Ø 技术求较高
82桂中区汽配专业市场特性分析
821柳州汽配专业市场调查分析
1） 柳州摩托车商城
点评：
1 市场12组团
2 货源供周边县城
3 目前营状况良着柳州市摩托车准牌规定出台会削减柳州市场需求
822南宁汽配专业批发市场
1） 汽车配件市场
2） 中华摩配市场
3） 南宁市正培五金机电市场五里亭五金机电商城
4） 南宁市物资机电产品市场
点评：
1 租金水分四档次次性交五年押金2000元理费27元／铺
2 97年交付已形成南宁区成熟机电市场新增10套商铺
3 道6－7米总体规划布局序
4 营状况良南宁市机电产品集中区域紧邻两规模机电产品市场
Ø 结：
南宁市汽配专业市场相集中消费群较针性时南宁汽配市场没空置机动车断增加零配件需求专业修理服务显然步发展说明专业汽配市场会越越受广消费者关注
823 玉林市摩托车配件专业市场
点评：玉林市摩托车配件专业市场广西摩托车市场品种全规模品质高服务优质等特点吸引区外100厂家商家进入市场营汇集全国名牌厂家1200种款式摩托车完全满足城乡阶层消费者需求市场片乐观
83宾市汽配专业市场分析
831市场现状
目前宾市交通工具拖拉机摩托车少量汽车摩托车宾市民出门工具时宾没出现型汽配专业市场概20家零散机动车配件修理店块宾市汽配市场空白
832发展汽配专业市场前景分析
着宾市民生活水逐步提高机动车数量稳步升特摩托车拖拉机数量定期限会迅速增长相零配件需求量会迅速加原简单零售店铺配件型号品种种服务已远远满足市场需求元化汽配专业市场宾市未专业汽配市场呼声开发宾市汽配专业市场机会宾市专业汽配市场前景
84广西桂中区汽配专业市场状况性
Ø 通柳州南宁玉林宾建材专业市场实调查具规模定影响市场4中柳州1南宁2玉林1
Ø 摩托车配件市场货源广东浙江福建等周边省市
Ø 满足广西市场
Ø 着南宁柳州两市停止摩托车牌规定南宁柳州两市营摩托车商户会转移周边市县进行营
Ø 专业市场调查数分析出汽配专业市场空置率较低营商户广东温州浙江福建等外营商户广西区汽配专业市场流
9宾周边城镇家具专业市场分析
91家具行业专业市场市场特点
911家具行业流通模式
流通渠道：
1）贸易集散销售场馆
2）型家具生产企业分销网络
3）家具展览会
4）家具专卖店
5）户型情景陈设店等
912家具行业流通特点
门店产销低级落销售形式层次渠道贸易流通现代化开放式销售形式转化
913家具批发行业特征
1）家具批发价格较高资金压力较
2）批发量运输求较高
92桂中区家具专业市场特性分析
921贵港市家具专业市场调查分析
1）贵港市中山豪华家私城
点评：
1 场光线足道约15米
2 供货范围周边县城部分辐射宾阳宾等
3 货源占62％广东福建带占38％
2）贵港市中山商贸城（家私）
点评：
1 整体营状况般空置率高
2 销贵港周边县城
3 整体形象差铺面陈旧
922柳州家具专业市场调查分析
1） 柳州市东骏家私城
点评：
1 整体营良布局合理
2 整体形象档次良
3 相邻桂中家私城形成柳州市影响力家私集中
2） 柳州市桂中家私城
点评：
1 柳州市家私市场东骏家私城形成该区域影响力家私零售批发市场
2 供货范围广泛
3 布局合理灯光充足场铺面整洁序
4 整体形象良货品档次
923南宁家具专业市场调查分析
1）南国家具博览城
2）家具博览中心
93宾市家具专业市场分析
931市场现状
目前宾市家具市场形成定规模分家具条街概40间家具门面规模较远远满足市场需卖中低档家具满足部分中高端消费者需求时家具市场单性满足现代消费者需求
桥头华鑫家具城
优势分析：
1项目已营年已拥群固定消费群市民心目中形成定知名度影响力
2理位置较处宾河东河西间时方便城市两岸消费者
3项目规模较类家具办公设备较齐全程度满足消费者需求
劣势分析：
1没专业物业理机构商业理机构进行营理零散体户营形成品牌效应
2理位置理想相城市消费惯般喜欢聚堆购物行桥头华鑫家具城河东边角落流
3整家具城装饰档次较低里面灯光较差
点评：
1桥头华鑫家具城宾市家具商城零售客户群体限宾市居民
2商城没设置专业物业理商业理机构设置简单理处时理处连基理职没发挥出形虚设
3规模档次具定影响力营种类分包括：类沙发办公桌办公椅类家具等广东德乐等方进货般宾市区消费者周边县城农村消费者前购买辐射区
932发展家具专业市场前景分析
目前然宾市没出现家具专业批发市场家具需求量时家具年限特点旧换新期限较长市场需求量会出现突飞猛进态势宾市距离柳州60公里路程远中高端消费者喜欢外购买挑选高档家具根宾消费水支撑起高档家具城宾未年济发展水速度家具专业市场形成竞争态势
94广西桂中区家具专业市场状况性
1通柳州南宁贵港宾建材专业市场实调查具规模定影响市场6中柳州2南宁1贵港2宾1
2中高档家具货源广东福建低档家具货源广西
3营商户广东福建浙江部分营商户商家
10宾周边城镇商品批发专业市场分析
101商品批发行业专业市场市场特点
1011商品批发业流通模式
1）厂家直销
2）总代理
3）二级批发市场
4）体批发零售
1012商品批发行业流通特点
1）流通现代化总体水较低
2）百货商店体商户集贸市场零售营形式
3）流通组织化程度低单体分散营流通体占重较高
4）流通频率较高
1013商品批发行业特征
1）商品生产发展历史悠久品种满足行业需
2）商品价格便宜批发量较
3）适应力较强果市场发生变化商品生产调整较容易
4）商品体量较较易流通
102桂中区商品批发专业市场特性分析
1021贵港商品专业市场调查分析
1） 贵港工艺品市场
点评：
1 商铺空置率高仅入口处部分商家正常营
2 轻理重营
3 整体营效果较差场流极少
4 定位明确没形成定规模法提升整体形象
2） 兴港副食城
点评：
1 市场货物供周边乡镇零售店
2 场光线足通道较窄15－2米
1022宾阳商贸城
点评：
1 市场货物供周边乡镇
2 场光线良灯光设置较
3 通道规划较15－2米左右利流畅通
4 理较差货物乱摆放存消防隐患
1023柳州专业市场调查分析
1）红光批发（床品）
2）红光市场
3）飞鹅市场
飞鹅路区域约70万方米商业面积正陆续推出仅飞鹅路带建四商贸城营业面积达53万方米中江南新天15万方米温州商贸城31万方米新时代商业港11万方米国际商贸城24万方米现银兴商业城鱼峰商业城东风商城推出龙城路五星商业步行街等20万方米商业面积目前该区域已形成商业圈市场营定位高档商品实施品牌化知名化营中低档商品服装批零时百货品牌商业街综合卖场导业态
产业聚集柳州家电服装等消费品批零销售部分集中该区域
市场前景预计年交易额610亿美元
招商引资国外型零售批发商家电服装化妆品日品饮食等著名品牌连锁商
2） 飞鹅型箱包城
3） 丰台灯具装饰城
4） 五交化机电市场
5） 达通综合批发市场
结：
柳州市市区建成批商贸餐饮服务设施龙城路鱼峰路体中心服务区飞鹅路等六特色街区支撑商业布局已渐成气候
柳州类批发市场规模营情况出柳州桂中城市位重柳州原先广西第城市确定柳州桂中城市位具影响力柳州种批发市场发展定成熟程度广西周边省市广西城市部分前柳州进行批发货进步加快柳州批发市场发展
1024南宁专业市场调查分析
1）华西路副食商品化工品日常品五金批发条街
理位置：南宁市华西路
规模：约2公里街商铺
商铺形式：门面式街商铺
营业态：
副食批发
包括：食调料饼干米粉等类食品批发约90家中包括南宁副食品商场
货源：全国包括：广东山东贵州四川越南等
辐射范围：南宁南宁周边城市包括：南宁柳州宾北海贵州等零售商批发商辐射区域南宁市场外辅
2）新商城
3）南宁药材批发中心
4）花鸟市场
结：
商品市场覆盖范围较广产品流通性较强交易频率较高调查资料出整广西商品集中柳州南宁广西城市周边城市部分客户分柳州南宁进行批量批发销广西县市贵州云南广东等
103宾市商品批发专业市场分析
1031市场现状
宾市商品市场处原始状态没出现成行成市现象更没专业商品市场部分街商铺进行零散售卖满足中低消费群体日常需远远满足部分中高端消费群
1032发展商品批发专业市场前景分析
着生活水逐步提高商品质量求数量逐步提升时宾市商品营商户般柳州南宁等进货宾营商户消费者提供全方位商品供货渠道开发商品专业批发市场目前宾商场需
104广西桂中区商品专业市场状况性
1通柳州南宁贵港宾阳建材专业市场实调查具规模定影响市场12中柳州6南宁3贵港2宾阳1
2货源部分省市（中广东福建浙江）营商户福建浙江部分广西进行营
3商品满足广西市场销广西县市乡镇
（五）总结
结果出宾市商业市场存机遇时存风险般情况风险机会成正项目风险机会时存宾市目前止没真正批发市场建材农产品商品服装家电钢材等块空白项目机会
第五部分：宾市商业市场调查分析
11宾市区域商业市场调查分析
宾市2002年柳州剥离出独立级市新生城市暂时方面成熟城市居民济实力城市规模城市发展口量宾市城市综合实力较强新生城市存机遇时存少隐患风险宾商业处起步阶段原始市场形态项目中机会换角度种机会会转项目发展潜风险宾市桂中高速公路商贸城项目宾市甚整桂中区少见规模商业项目商业体量否潜投资者营者宾市场定承受市场
目前宾市交通工具摩托车般工汽车手扶拖拉机拖拉机等少量汽车未十年相信宾市机动车市场会变化许增加汽车农业城市般情况摩托车般工汽车手扶拖拉机拖拉机占例宾市暂时存较零散机动车配件店铺远远满足类车需求集中摩托车配件般工汽车配件手扶拖拉机配件拖拉机配件重专业市场宾市市场空白点
111 宾市商业市场存问题
1满足消费者需求目前宾市商业市场处起步阶段发展成熟远远达消费者元化需求导致少消费者会柳州南宁等购买需物品形中失批中坚消费者
2专业市场分布较零散集中难形成规模品牌效应辐射区域较吸引外消费者前宾市进行消费
3市场秩序较混乱宾市商业市场发展刚起步市场切种原始营状态商户阵理整体营形象显较混乱暂时没形成强营阵容
4重营轻理例：桥头华鑫家具城东成家电城等属型零售商城注重营没意识理重性
112宾区域商业调查分析
1）中南路
中南路宾商业街道商业气氛较浓较流量营业态包括：农贸批发市场家禽售卖家具条街副食品零售批发等
中农贸批发市场较零散批发商摊式摊位农产品源县城宾周边城市采取营方式批发零售结合营商户宾居民周边县城居民消费者宾市居民周边县城居民辐射范围广
家具条街零售概40家家具店铺面积般40～50方米间分出租建两种形式营商户宾居民周边县城居民消费者宾居民家具货源广东德等
中南路商业较集中日常消费品方面满足消费者需
2）柳路
柳路宾市干道车流较路两边较专业商铺分约16家建筑材料商铺73家左右装饰材料商铺28家摩托配件商铺18家农机配件商铺6家家电铺均租金30～40元方米·月费负营商户般宾消费者宾消费者极少外宾消费
3）北二路
北二路宾市条干道两边零散专业商铺士店排档等专业商铺分五金建材摩配家电等街商铺均租金价格43元方米·月
4） 宾市河西
宾市河西宾市红水河边河西河东宾市两完全样两区域河西商业气氛远远河东河西商业集中桥头附概20家五金建材商铺河西居民消费群体
113宾市酒店现状调查分析
目前宾市档次酒店三家分蓝鹰酒店宾宾馆国际酒店外数量型旅馆着宾城市发展会吸引更投资士旅游士前宾进行商务活动旅游酒店客房需求量逐渐扩提高档次酒店作城市发展配套硬件仅需满足市场需求量更城市外形象
1）蓝鹰酒店
位柳路中段酒店拥种客房63间集住宿餐饮娱乐商务等功体三星级装修标准
2）宾宾馆
建筑面积14000方米15层处宾中南路段酒店集住宿餐饮娱乐商务健身等功体三星级装修标准
3）国际酒店
酒店集住宿餐饮娱乐商务等功体三星级装修标准
结：
1宾市作新生城市城市化进程城市商务活动逐渐增原三间酒店远远满足旅游士类商务士需
2着宾市城市建设步伐加快会加快宾市外交流速度会宾酒店业带充足流更商机
第六部分：项目分析
12项目分析
121项目区位分析
项目位宾市未市政府区域项目正面启动三千户公务员区着宾市济稳步发展城市化进程断深入宾中心城区行政区域逐渐发生变化城区范围进步扩着城市规划进程项目商业价值会逐步提升宾市投资者外投资客寻求赢利原始股
宾位柳州南宁间邻桂林贵港等城市处城市黄金分割点较理位置宾未济发展形成较济区域
122项目交通条件分析
项目位高速公路旁时政府意专业市场通道直接高速公路进行衔接增强项目交通便利度项目未发展极利交通便利会营者消费者带更物流方便正谓路通财通点商业项目发展中重素
123项目发展专业市场SWOT分析
优势（S）：
1规模较利专业市场专业化集约化理
2位高速公路旁交通便利利物品流通项目位高速公路两旁宾柳州南宁等城市时间距离步缩短时项目直接专业市场道路接高速公路更程度加项目交通便利度
3政府重点扶持项目助政府行市零散商户集中项目进行集中营培育项目区域商业氛围
4营业态元化全面满足消费者种需求
5专业商业产策划机构强强联手增强项目发展力度创造更强营销推广势
6宾市首专业市场首占专业市场先机发展空间较
7充分利政府招商引资优惠政策较低门槛目标客户引进扩项目知名度建立良市场形象
劣势(W)：
1商业气氛太差项目区域暂时没开发片农田切配套没时没商业出现
2市场承受力强城市规模较口量市场承受力强
3消费水高宾市农业普遍消费力强项目租售营定压力
4开发商开发验足开发商初次涉足房产开发验足市场握度太准
机会(O)：
1目前宾市存零散专业店铺产品较落规模较注重理商品类较少满足消费者需
2型专业市场消费者提供站式购物模式次满足消费者种需时型专业市场宾市场片空白
3专业化集约化规模专业市场会代原传统零散专业店铺备受市场欢迎
4宾市撤县立市百废俱兴政府会力加强城市基础建设全力提升整城市形象会项目发展带新契机
5目前政府正加力度外招商引资意图加快宾市济发展重新朔造新城市项目契机政府进行捆绑合作外商项目寻找更发展台
6年度中国——东盟博览会全面提升广西整体形象竞争力宾等城市带更商机利城市招商引资加快城市济发展利推进项目发展
威胁(T)：
1规模较投入资金开发周期长资金回收期较长风险较
2项目区域没开发没形成定商业气氛市场培育存定营风险
3城市规模较型专业市场消费承受力限规模专业市场租售方面定难度
124项目发展专业市场机会判定
a) 发展建材专业市场机会判定
着城市化进程推进居民住宅断增加生活水断提高居住环境求越越高建材需求量越越时目前宾市没出现专业建材批发市场零散建材店铺远远满足消费者需求相宾建材市场空白宾发展建材专业市场行性较高整市场承受量出发盲目面积开发覆盖范围量拓宽宾区县市满足消费者方面需求
时家居专业市场容量购买力水出发建造纯家居专业市场现实建议建材专业市场二层做适量家居专业市场符合项目站式专业市场配套满足消费者全方位需
b) 发展家具专业市场机会判定
宾市没出现家具专业批发市场存部分零散低档家具商店家较集中桥鑫家具城着生活水提高居家切求会更高
中高端消费者喜欢外购买挑选高档家具根宾消费水购买力支撑起高档型专业家具城宾未年济发展水速度消费者消费惯家具专业市场发展前景明显
c) 发展农副产品批发市场机会判定
1宾市广西农业十强县般足少产销农副产品需求相少
2农副产品专业市场形象较差档次较低容易会影响整专业市场形象时会加整专业市场清洁理难度
3农副产品专业市场租金高资金回收相较难
4宾市农副产品批发市场市场空间没充分挖掘出处培育期定期间形成效市场
基四点考虑建议项目考虑农副产品专业市场开发
d) 发展汽配专业市场机会判定
宾市交通工具摩托车拖拉机少量汽车着交通工具数量断增升级原汽配零散商店已远远满足市场需原汽配零售商店规模较机动车零配件种类档次高种类齐全汽配专业市场未汽配市场发展必然集汽配件零售修理保养等体专业市场会成宾汽配市场宠
e) 发展商品批发市场机会判定
1宾市现商品市场普遍档次较低
2商品日常生活中常物品需求量会着生活水提高增加质量求会越越高
3目前宾市零散商品售卖店铺没形成强成行成市态势更没专业批发市场
针宾市消费者需商品批发市场发展前景商品市场开发相行
f) 结
根调查分析结果表明宾市专业市场属块未开发处女宾市专业市场处原始市场状况原零散专业商店规模较缺乏理没形成定规模优势吸引周边县镇顾客前宾市进行批发购买
目前宾市零散规模专业店铺已远远满足市场需逐渐专业化集约化规模化专业市场代集批发零售配套服务体具定规模专业市场市场发展必然
根市场迫切需专业市场特性开发行性建议开发建材专业市场商品专业市场汽配专业市场
第七部分：项目定位项目总体开发策略建议
项目定位分析
（）项目总体定位
基宾市新生级城市暂时未出现标志性建筑物较影响力商业带通宾市整桂中区详细调查解初步建议项目建成集酒店餐饮娱乐批发市场体综合性房产项目
项目总体定位：
朔造宾首张城市名片搭建桂中批发集散
定位阐释：
朔造宾首张城市名片：项目位宾市城市入口处柳州高速公路旁时宾市未出现标志性建筑物建议项目块高速公路边建造幢星级酒店前宾旅游士投资商商务士提供集娱乐休闲餐饮居住商务体星级酒店满足中高端消费群种需求样幢标志性建筑抢夺前宾旅游游投资商眼球更树立宾城市新形象象征
搭建桂中批发集散：宾位柳州南宁间广西批发市场集中柳州南宁区辐射范围遍周边省市目前宾市类批发市场片空白时项目位高速公路旁交通便利利类物品流通建立综合批发市场仅填补宾市批发市场空白更程度满足宾周边县镇消费者需求柳州南宁批发市场形成三国鼎立势提高宾专业批发市场知名度市场形象项目必须柳州南宁批发市场提台市场提起桂中柳州南宁专业批发市场会联想宾项目专业批发市场
(二)功部分定位
1 专业市场
1） 专业市场营行业定位
项目营行业定位方根项目身特性市场空间判断根前面桂中类型专业市场调查宾市商业情况调查项目市场空间进行研究项目营行业进行筛选评判终确定项目专业市场营行业方
重点考虑细分行业需满足方：
宾市营较成熟行业作该行业补充提升
宾较稀缺行业切入市场空白点
利投资客户进行投资发展商进行投资回收行业
调查五行业进行优劣分析确定项目营行业：
项目营行业定位重决策必须综合权衡方面素仅考虑营行业否回笼资金考虑否利长期营作产权式商铺认项目更应着重考虑营定位否利项目产权式商铺销售表分析判断农产品批发家具行业营特点限制两行业利项目吸引投资者利产权商铺销售项目营行业排农产品批发家具行业初步设定建材汽配商品批发三行业
2） 专业市场行业定位
1）建材专业市场营种类包括：瓷砖厨厕陶瓷（钢）洁具木（墙）板灯饰建筑钢材油漆五金交电消防器材筛网塑胶电动工具材水泥等辅
2）商品批发市场营种类包括：劳保品水暖器材化工家电服装化妆品日品食品等
3）汽配专业市场营种类包括：机电灯具摩托车零配件摩托车市场机械设备电线电缆机电产品专工农业设备等
3） 产品定位
考虑三种行业营特性场求特点项目专业市场建设框架结构钢架结构两种产品形态
框架结构利项目进行产权式销售较适合中规模商户营装饰材料营商汽配营商商品营商钢架结构产品满足跨度营商户建材营商等类产品利商铺进行产权式销售
项目商户营商铺销售回收资金角度考虑项目商铺产品类型框架结构钢架结构辅部分专业市场产品结构安排：
2 星级酒店定位
目前宾市成级市两年时间百业兴方面事均前宾市进行商办公商务酒店需求极旺盛目前宾市仅三间定档次酒店满足需求项目建设商务型具定档次酒店十分必
酒店定位：
宾首屈指精英商务酒店
定位释义：
宾首屈指：酒店建设成宾式高标准酒店成宾式标志性建筑
精英商务酒店：商务型酒店前宾旅游士投资商商务士提供集娱乐休闲餐饮办公商务体星级酒店满足中高端消费群种需求
档次定位：三星—四星级宾市目前高标准建设
产品定位：
满足客户商务需求项目酒店部分建议分成三部分：体酒店酒店附楼墅酒店部分针目标客户：
规模定位：
根目前现三间宾馆房间数计算约400间满足宾市日益增酒店市场项目成宾首屈指酒店需求项目酒店部分规模定400间酒店房间间60方米计算建筑面积：400×6024000方米
附楼楼70面积设置建筑面积24000×5012000方米
墅高等级标准设置宾市场接受程度较限数量控制20间套墅设定400方米建筑面积400×208000
合计三部分建筑面积酒店部分总建筑面积规模24000+12000+800044000方米
3 部分专业市场规模定位
通市场调查分析数项目全部定位做超规模专业批发市场现实根商业市场发展轨迹科学性开发标准分析：
1）营面积3000方米商业规模支持1万次消费
2）营面积3000～10000方米商业规模支持1～5万次消费
3）营面积1～３万方米商业规模支持10—30万次消费
4）营面积３万方米商业规模支持30万次消费属市级商业配套
5）营面积3～５万方米商业规模支持50万次消费
6）营面积6万方米商业规模支持70万次消费覆盖整城市范围
根科学性商业规划操作商业产年验建议项目开发规模界定07容积率算出项目建筑面积：
3专业市场辐射影响力定位
根种专业市场流通特点行业特征宾市城市区位等素制约建议专业市场辐射影响力：
建材专业市场辐射范围：宾市周边县镇
汽配专业市场辐射范围：宾市周边县镇
商品专业批发市场辐射范围：柳州宾市周边县镇
4专业市场客户定位
根专业市场营者终端消费群特点专业市场客户定位：
建材专业市场客户定位：桂中区建材专业市场市场调查分析出建材专业市场营商户般广东温州浙江福建城市营商家
根建材专业市场特性建议项目目标客户应南宁柳州宾县镇建材零售商批发商广东温州浙江福建等营商户辅利外招商营销策略外商户引进
汽配专业市场客户定位：桂中区汽配专业市场市场调查分析出汽配专业市场营商户般温州浙江江苏贵州云南城市营商家
建议项目目标客户柳州南宁区宾城区周边县镇汽配零售商批发商温州浙江江苏贵州云南等营商户辅
商品专业批发市场客户定位：桂中区商品专业市场市场调查分析出商品专业市场营商户般广东温州福建贵州云南城市营商家
建议项目客户桂中区宾城区周边县镇商品批发商零售商广东温州福建贵州云南等营商户补充
5专业市场营发展定位
专业市场批发行业特征流通特点营模式特点初步专业市场营发展定位：
1）建材专业市场营发展定位：
产品营发展定位：根宾周边城镇消费市场普遍购买力强项目建材专业市场较适合走众化产品路线
营模式发展定位：满足宾周边城镇消费市场需求项目营模式发展定位必须批发+零售相结合零售满足周边城镇体销商满足单消费者需
2）汽配专业市场营发展定位：
产品营发展定位：目前宾周边城镇摩托车拖拉机作交通工具根城市发展轨迹定阶段少510年摩托车作交通工具代汽车数量慢增长中汽配专业市场产品营发展定位摩托车配件农机配件少量汽车配件
营模式发展定位：柳州南宁摩托车配件农机配件汽车配件营商户寻找更发展空间时满足宾周边城镇消费市场需求项目营模式发展定位应该批发+零售相结合零售满足周边城镇体销商满足单目标客户需
3）商品专业批发市场营发展定位：
产品营发展定位：结合宾周边城镇外部分消费者需吸引更营商户目标消费群建议商品专业批发市场产品营发展定位应走中低档众化路线消费群体整体购买力强众化产品较适合该市场需
营模式发展定位：目前宾城区商品市场处刚起步阶段商品种类远远满足目前消费群体需时吸引周边城镇外销商前宾进行批发零售建议商品专业批发市场采批发+零售营发展模式营批发零售辅更程度满足目标消费者元化需
6专业市场价格定位
基宾整体购买力强城市位桂中区突出项目专业市场价格定位盲目虚高根市场现状高价位项目发展现实建议采租售步销售模式低开高走价格策略首先项目进行低价租售市场进行段期间培育营造良商业气氛采适价格进行项目售卖进步实现开发商利润化
目前宾市店铺租价范围25—45元方米·月根块未升值空间城市规划利政策影响初步商铺价格制定10—20元方米·月
（三）配套项目定位
1配套项目规模定位
便项目专业市场营商户存货流通货物项目必须配套设置存货仓库物流配送中心物流配送中心营商户进货方便更目标消费群体购买方便根项目专业市场总体规模货流量需初步仓库物流配送中心总体规模占50亩
2配套项目客户定位
仓库物流配送中心项目专业市场营商户目标消费者专门配套项目区域没形成定商业气氛没商业设施配套专门仓库物流配送中心满足项目营商户目标消费群需仓库物流配送中心目标客户针项目营商户目标消费群
3配套项目营发展定位
仓库物流配送中心全程满足项目营商户目标消费群货物运输流通服务项目专业市场基点拓展整宾区物流配送范畴
4配套项目产品定位
项目营环境营档次日项目销售角度考虑配套部分产品建议框架结构
5配套项目价格定位
仓库物流配送中心项目专业市场必须配套服务类货物流通特点限制全面满足项目目标客户群需配套项目价格定位专业市场租售价基础
二项目发展策略
1品牌战略：
建设完善CI系统规范延伸企业VI系统提升企业理念传播企业文化整合职部门机构优化职部门功严格职部门机制引进优秀培育中层骨干健全机制建立学型组织产品营度品牌营
2营销战略：
专业营销策划公司结成较固定战略合作伙伴关系融合服务营销关系营销特点构建特色鲜明营销战略体系持恒贯彻实行期新开发项目中终形成新产营销模式
3融资战略：
扩融资渠道提高融资力采取银行贷合作等种方式融合民资社会闲散资金扩贵司资规模巩固贵司桂中区位实现足够资金支持项目滚动开发
4开发战略：
长远目光造城市名片差异化开发路线强强联手企业合作保证项目持续性发展
三项目总体开发策略
()分片分期开发策略
项目总830亩分成南北两片南片380亩北片450亩
根项目类专业市场市场容量规模项目目前适宜开发规模300400亩间项目830亩适宜进行两阶段进行开发结合项目身特点项目南片位置开发条件较优越先开发南片北片适宜留作发展
时项目南片达380亩果作商业项目发展言规模较保证开发商充足资金回笼运作利滚动投资开发盲目追求规模投入运作模式避免造成资金沉淀利开发商投资
规模商业项目期开发必须谨慎项目分期开发必须建立项目资金回收速度快慢建议首先开发周期短投资成资金回收速度快项目然开发资金回收周期长投资成较项目利避免开发商开发程中资金压力问题
(二) 部分开发序
利培育整块商业氛围吸引更目标客户关注提升整块商业价值时充分考虑项目资金回收周期保证开发商快速回收资金利开发商滚动开发建议项目部分开发序：
星级酒店→建材专业市场→仓库物流配送中心→汽配专业市场→商品批发市场
原：
目前宾酒店需求极旺盛未两年新增酒店市场缺口较发展酒店必须抓住极佳市场机会快开发安排项目首期开发
宾未年基础建设投资额30亿元会产生极建材需求建材市场出现满足市场需求满足市场需求前提建议建材市场首期开发
仓储物流配送作项目配套部分需专业市场建设程中步建设满足客户需求
基宾商业市场容量考虑汽配商品市场建材市场形成规模令项目市场产生定影响力发展安排项目二三期开发
(三)部分开发计划
部分开发规模建立市场需求基础市场项目开发力赢利营道根操作商业验类商业辐射范围客观素
类型专业市场规模宾商业市场发展容量建议项目第阶段（南片部分）发展分三期进行期发展容包括：
第八部分项目济分析部分
15项目济分析
151项目济技术指标
152项目分期开发计划
153 项目开发成分析
（1）土成
根开发商获开发条件项目价13万元亩195元m2项目分成南北两片前面开发建议先行开发南片块面积380亩253460方米先支付南片块价
价：195元方米 × 253460方米 4940万元
价支付方式：
Ø 价项目首期开发时分两年支付
（2）区基础设施配套工程费
供电工程费：指室外输变电工程工程款包括供电部门取电点起供电线路（高压电缆）高压开关房变压器房专低压开关房设备安装工程费参考类似开发项目供电工程费分供电外线敷设工程费时施工电费进行测算
供水工程费：项目区域未提供市政供水干接驳永久水预计采井抽取泉水解决户需工程费包括井敷设供水道安装相关设备费
园林绿化工程费：酒店部分园林绿化工程包括酒店水景园林营造包括类构造物品绿化营造包括户外运动场建造绿化面积酒店面积45计算
道路广场工程费：面积20计算道路广场面积
排污工程费：暂30元方米计算
（3）建安工程成
项目产品形态项目建安成标准：
说明：
建安成计算：项目项工程成估算参考广西造价信息类型建筑工程造价水基础结合司验实际情况进行调整估算参考文件：
广西建造工程造价信息
广西治区建设工程工程技术济指标
司参文件类型物业项目验根类工程项目均造价进行初步成估算
（4）前期费
规划勘探设计行性研究费：40元方米计算
三通费：面积基准20元方米计算
开办费：包括前期公司办公费现场办公设施初期投资等办公费开支建安成1计算
企业理费：包括公司日常运作费办公费公关费等建安成1计算
（5）开发期税费
配套设施建设费：基建投资额3计算
工程质量监督费：建筑面积105元m2计算
工程质量监督检测费：基建投资额01计算
发展新型材料专项基金：总建筑面积46元m2计算
报建费：规划报建费施工报建费分基建投资额06计算合计12
工程招投标活动资金：基建投资额01计算
建筑工程监理费：建筑面积105元m2计算
（6）预见费：
指开发程中预见费预算外追加费项目总投资5计算
ü 项目详细投资成估算见附表2
ü 项目二三期投资成估算表见附表313232
ü 项目分期投资安排资金投入估算见附表41424344
74项目财务效益分析
741 财务分析中项设定
n 税项费：
Ø 进行物业销售时预计须支付税项：营业税金营业税附加防洪费房产交易理费印花税述合计销售收入556
Ø 销售费：销售收入百分计算中中介代理佣金1项目推广宣传等费4计算合计5
Ø 税：额33计征项目取整体盈利计算
n 财务费计算设定
Ø 动态财务分析中设定核算期期核算期累计资金投入计息年息576计算复利计息
Ø 静态财务分析中财务成税直接采动态计算数
n 销售收入预测
Ø 销售价格销售价格预测
表7：期类型物业出租销售价格预测
说明
酒店部分销售价格测算：
体酒店：
项目酒店部分产权式酒店公寓进行产权销售出项目资金回收角度考虑酒店部分销售首期建设时开始发售
销售价格测定方式：目前宾市宾馆标准间均房价150元日测算空置率10计算间房间年租金48600元收益未年等额收入期收益率13采等额支付现值公式未项目收益年限40年总收益折算首年价值酒店房间综合建筑面积（60方米间）计算酒店销售单价
公式：PA×[11（1+i）^n] i
P——现值
A——宾目前酒店标准房均年收益150×365×9048600元
i——折现率（期收益率13计算）
n——收益年限取酒店收益年限40年
根公式计算酒店项目间房间均收益371030元间房间60方米综合建筑面积计算酒店部分销售价格：
371030÷60≈6200元方米
附楼公寓部分
根实际销售验公寓收益价格般酒店30—50考虑宾市场实际情况取40
6200×402500元方米
墅部分
根实际销售验墅收益价格般酒店50—70考虑宾市场实际情况取60
6200×603700元方米
专业市场部分价格测定
根前面租金价格定位项目租金1020元方米间根项目功部分设定租金：
注：年租金10空置测算
销售价格测定
采酒店售价测定方式样方法收益原法测定
公式： PA×[11（1+i）^n] I
P——现值
A——年租金
i——折现率（期收益率8计算）
n——收益年限框架结构部分产权形式销售收益年限40年钢架结构产权结构方式销售销售权收益年限20年计算
根公式测定出：
Ø 资金回收假设
根发展模式设定时间项目5年（含筹建期）建设完成资金回收会较实际销售情况稍延迟假设回收资金情况时半年设定定例
酒店部分：
产权销售形式进行销售
专业市场：
项目投入初期营气氛消费者认知度低等原利项目进行销售专业市场商业配套等商业部分面积均先租卖形式进行回收资金
期商业部分建成34年租售头半年免租形式吸引商家进场令商业部分旺场根验租售商场般34年达旺场目商业部分商业气氛浓厚进行销售销售周期般年消化完毕
Ø 项目二三期出租销售资金回收情况见附表515253
动态财务结果
表8：动态财务指标表
图13：开发全程累计净现金流量图
图出资金占量发生2008年半年资金占量5782万元
盈亏衡敏感性分析
Ø 盈亏衡分析
通项财务计算结果进行分析整体物业销售率达65时项目开发效益刚达衡项目果取较盈利话物业销售率需较高水说明项目抗风险力较
图14：项目总体盈亏衡图
Ø 敏感性分析
财务效益分析评价指标市场情况成销售情况项目收益影响素项目敏感性分析确定选取物业销售价格投资成两项进行考察分算出两素5幅度增加减少时项目税前部收益率影响
表计算结果出售租价变化5收益率变化816建造成变化5部收益率变化27说明项目销售价格敏感性较投资成
销售价格建造成变化情况销售价格降80时项目收益率高行业基准收益率（12）说明项目抗销售变化风险力较高
财务分析综合评述
财务分析结果表明项目发展模式设定开发期够取较佳盈利力风险分析反映出项目抗风险力较高面销售压力般控制成促进销售提高抗风险力素
结
次广西宾高速公路商贸城项目行性研究工作广西宾市项目周边镇区济规划房产市场发展情况进行调研基础进行收集总结量相关资料根项目处市场环境项目块现状周边环境作全面分析项目市场定位目标客户功定位规划项目济效益等方面提出操作建议
第八部分 结束语
目前宾市商业市场正处起步阶段种确定确定素市场充满机会风险项目开发中必须谨慎缜密针项目开发切必须市场出发点充分挖掘市场空白寻找项目佳赢利点市场调查分析报告项目发展提供力市场证明项目开发重市场
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调查时间：
2004年2月25日——3月10日
调查核心容：
1 目前该区域建材家具农产品汽配市场现状？
2 项目发展前景？
3 否具建设方面专业市场市场需求潜力？
4 周边城市行业专业市场项目影响？
项目济指标：
占面积：1000亩
总体规划：
星级酒店建材家具商品汽车配件等
专业市场等体化综合性房产项目
目 录
第部分：前 言
第二部分：宾市宏观市场调查分析
第三部分：桂中区城市区位调查分析
第四部分：桂中区专业市场调查分析
第五部分：宾市商业市场调查分析
第六部分：宾市区域状况SWOT调查分析
第七部分：项目定位项目总体开发战略建议
第八部分：结 束 语
第部分 前 言
项目鼎成公司宾市综合性房产项目保证良销售外项目寄予更期：塑造桂中区知名房产项目整桂中区范围掀起专业市场投资热潮树立鼎成公司良市场形象强力品牌项目整体性策划前开展深入系统市场调查研究非常必
次市场调研项目鼎成公司品牌核心通项目环境前济环境区域专业市场供求状况周边竞争手现状桂中区专业市场发展现状前景投资客购买行营商户方面需求等项指标进行调研分析项目进行块总体规划形象定位产品定位市场定位提供市场线现实
调查报告项目开发重组成部分指导思想制定项目前期开发策略重市场
第二部分：宾市宏观济发展状况分析
1综合环境调查
11理位置
位广西正中部红水河贯穿中珠江流域腹心带属壮族聚居区北接广西工业重镇柳州市国际旅游名城桂林市南广西首府南宁市东梧州市贵港市西面河池市宾市距广西首府南宁160公里距柳州市60公里
12城市规模
新成立级宾市辖四县市区包括忻城县象州县武宣县金秀瑶族治县新设兴宾区(原宾县)代合山市(县级)总面积134万方公里居住着壮汉瑶苗等10民族口240万少数民族口占7464城区口约30万
13文环境
宾市处广西中部保留着十分丰富盘古文化中包括盘古庙盘古神话传说盘古歌谣盘古师公戏盘古命名村庄山岭岩洞等等形成历史悠久原生态型独具特色盘古文化体系群落包括光热城合山市世界瑶中国八角乡金秀瑶族治县重晶石优质米基象州县壮乡宫莫氏土司衙署忻城县洪秀全称王处百崖峡谷武宣县麒麟山乡
2002年12月广西新级市——宾市正式挂牌标志着广西继百色市河池市贺州市新级城市诞生
14 交通体系
宾恰处西南华中省华南海连接带交通网络极发达湘柳铁路桂海高速公路贯穿境三条国道四条省道横全境连接珠江水系红水河柳江河流流境百吨船舶直达穗港澳西南出海通道重枢纽广西重点开发红水河济带重组成部分南宁柳州桂林产业带中心区
15 物资丰富
宾盛产米蔗糖茶叶水果毛竹灵香草绞股兰八角三华李龙眼香米金银花板栗等名优土特产品里然资源优势十分明显金秀广西水源林保护区拥中国八角乡立体资源宝库桃源仙境美誉甘蔗水果蔬菜桑蚕畜牧水产等已成宾支柱农业产业新格局全市仅高产高糖良种蔗达120万亩优质水果面积达50万亩优质蔬菜40万亩桑蚕基20万亩
16工业基础扎实
宾市广西特合金生产基广西营出口创汇户广西八铁合金长国家特型企业宾冶炼长铟冶项目年铟产量占全世界铟产量14全国著名锡锭生产基世界铟冶基市属13家中型糖厂日榨力5万吨蔗糖产量居广西前茅煤炭电力锰矿特合金等批工业品产量居广西首位工业企业已发展600家逐步形成前制糖造纸制药采矿冶炼机械铸造建材电力工业体系
17源充足
境已探明储量较矿藏煤锰重晶石铅锡矿等品种达20种中重晶石煤锰等7种矿藏居广西首位象州县重晶石连续年出口居广西第重晶石国美誉金秀瑶山蕴藏着金铜铁水晶重晶石花岗岩等十种矿产素万宝山称
18 旅游资源
目前亚洲现存规模保存完整土司建筑群着中南第温泉美称象州花池温泉休养度假绝处
武宣县百崖峡谷长约10公里寻幽探险享受然寻觅太天国遗址处
金秀瑶族治县全国瑶族支系县份广西水源林区全国重天然植物园物种基库堪称广西香格里拉
兴宾区蕴含麒麟山远古历史庙山岩遗址鸡笼山遗址堪桂林七星岩媲美鳞岩楼梯岩国际质界研究二叠纪剖面金钉子蓬莱洲……观光旅游佳境
19城市位
宾市国务院批准柳州直辖区完全剥离出独立县级城市处南宁市柳州市交汇处享两市充分资源整桂中区中宾市城市知名度够高需市政府加宣传推广
2济发展状况
21国民济发展状况
Ø 宾市国民济运行轨迹显示：国民济呈现持续快速发展态势
2003年全年完成国生产总值11348亿元增长1112002年增长率提高13百分点财政收入完成1131亿元增长106全社会固定资产投资完成3492亿元增长448农民均纯收入增加158元增长89 GDP增速全国高47百分点广西高32百分点
Ø 工业生产成拉动济增长导力量
宾市全市规模工业企业累计完成现价总产值6335亿元增长310完成现价增加值2130亿元增长308电力糖纸冶炼食品加工建材等重点行业成工业增长力量企业济效益明显转全市工业企业实现利润总额544亿元增长722创历史高水
Ø 农业结构调整力度加粮食生产稳定
2003年宾市全市完成农林牧渔业总产值约6730亿元增长80％农业结构调整力度加粮食生产稳定高标准瓜菜桑蚕水果基吨糖田基建设进展利新增三田面积12万亩茶叶食菌金银花药材等高效济作物种植面积巩固扩优势农产品区域布局趋合理农作物优质良种率稳步提高农业产业化营水进步提升区规模养殖总量断扩全区畜牧业发展创造良模式畜牧水产业成农民增收重力量畜牧水产业产值占农业总产值重391提高32百分点
Ø 投资需求外贸进出口增长迅速
2003半年全社会固定资产投资完成921亿元年期增长425外贸进出口总额达4479万美元增长292
22居民收入生活情况
统计部门抽样调查资料显示2003年110月份广西城市居民均支配收入645983元居民收入增长辐度2003年110月份广西城市居民均支配收入年期相增长56％
广西城市均支配收入分：柳州市709849元北海市669998元贺州市661350元桂林市661276元防城港市657320元贵港市641312元百色市602975元钦州市594517元梧州市587273元崇左市525897元
2003年宾市城乡居民生活水断提高农民均纯收入1927元增长89职工均工资11350元增长136％年均纯收8000元群众家庭稳步递增
24 支柱产业情况
12003年仅半年宾市水产畜牧业总产值1396亿元增长58％
2工业济规模断壮宾市现工业企业600家电力制糖冶炼宾支柱产业造纸建材制药矿产品农副产品加工等工业具定规模基础初步建立批资源优势方特色产业八铁合金厂广西铁合金生产基宾冶炼厂铟冶项目年铟产量占全世界铟产量14市属13家中型糖厂日榨力5万吨蔗糖产量列广西前茅
32003年宾市全市GDP增长111％2002年增长率提高13百分点三次产业全面增长中第产业增长60第二产业增长174（工业增加值增长149）第三产业增长1102003年宾市三次产业结构例调整364：341：295年相产重降20百分点二产重提高16百分点三产重提高04百分点旅游商贸交通运输餐饮等产业快速发展非公济占全市GDP重提高340％2002年提高41百分点
25济发展前景
1宾市农业级市工业基础条件天独厚宾市正利优势集商贸源糖业等产业新兴工业城市方发展
n 2004宾市济发展预期目标：
Ø 国生产总值增长100（第产业增长55第二产业增长142中工业增加值增长118第三产业增长110）
Ø 财政收入增长100（口径）
Ø 全社会固定资产投资增长280
Ø 社会消费品零售总额增长120左右
Ø 农民均纯收入增长60
2宾市济发展前景明朗均年两位数增长辐度增长高全国济增长速度显示出宾市发展潜力较
3宾市产业结构调整分析出政府正偏着重发展宾第二产业第三产业宾市济指出良性发展方
26结
宾市济发展前景情况分析出政府意着重发展第二三次产业均两位增长速度加快宾市济体现出宾市济持续快速健康发展势头
3宾市城市发展规划
31城市化进程发展方
城乡体协调发展原加快城市布局结构调整提高中心城区现代化县郊城市化水推动中心城区综合改造加速旧城区成片成套改造推进市级中心批具特色公活动中心建设重点突破序推进城镇体系建设强化县郊城镇建设规划指导理鼓励工业市级工业区重点城镇规划工业园集中重点发展具特色布局合理环境优雅新城中心镇加快推进县郊工业化城市化现代化进程
32 城市规划发展方
改善城市投资环境提升城市综合竞争力市政府引进国外城市规划新理念功性枢纽性基础设施建设重点加速推进兴宾区开发合理利城市空间进步拓宽城市框架拉开框架适超前完善配套建新改旧强化生态造福市民思路推进新宾城市建设充分发挥城市功促进城市发展
33城市规划发展定位
宾市城市规划发展定位：
绿色生态工业城市区域性商贸中心
新兴宾市发展潜力巨前景广阔商机限中宾市委宾市民政府制定工业立市农业稳市商贸旺市科教兴市法治市发展战略决心宾建成新型绿色生态工业城市区域性商贸中心力推进城市化工业化基础设施现代化
34 城市规划功区划分
兴宾区宾市商业中心区宾市政府拓宽宾市框架加快宾市城北新区建设开工建设市行政中心办公楼完成建政道北江路建设开工建设迎宾路五路兴宾北路加快城北新区配套附属设施建设宾市政府未行政区城区住宅社区城北新区移动
35 城市类规划供应情况
Ø 双百工程
宾市双百工程（新开工建设108重点建设项目目标完成112重点项目前期工作）实施带动宾市社会固定资产投资108项目部分时开工建设中已开工74完成投资17亿元占全年计划投资5102％准备开工项目32根统计资料知2003年110月全市社会固定资产投资完成2296亿元增长5367％中双百工程完成投资占7467％
Ø 潜竞争手
已列入宾市重点招商引资项目中中两商业性项目项目潜竞争手表：
36 城市未力发展产业分析
2003年宾市三次产业全面增长中第产业增长60第二产业增长174（工业增加值增长149）第三产业增长110产业结构调整成效明显2003年市三次产业结构例调整364：341：295年相产重降20百分点二产重提高16百分点三产重提高04百分点
宾市三产业发展状况政府建设力度放第二三产业方面第二三产业发展均呈增长态势第产业反降两百分点说明政府意识第二三产业城市济发展重性第二三产业宾市重点发展产业宾市济新增长点会保持稳定发展势头
目前宾市正利西部开发机遇结合东盟博览会良契机力发展济积极调整产业结构实施农工牧果举济发展战略
4宾市商业市场发展机会
41中国－东盟博览会
2004年起年广西南宁举办中国——东盟博览会利消息广西贸易投资旅游带新发展机遇尤刚刚起步物流业意义更非寻常
针宾市理资源优势中国－东盟整广西带发展机遇宾市委市政府树立宾建设成新兴新型绿色生态工业城市区域性商贸中心目标
2003年众广西区外知名企业宾市签订投资项目217左右合资金总额5427亿元中197项目已开始实施宾市体工商户私营企业户分已达38007户568户刚建市期相分增长339％701％
宾市充分利年度中国—东盟博览会机遇全面提升整城市形象广西位政府势必会加城市建设力度利宾市招商引资时更程度提升整城市竞争力进步促进商业市场快速发展
42柳州义乌商品批发市场
义乌市拥中国亚洲工业消费品批发市场——中国商品城年举办义乌商品博览会成交额逾50亿元果原计划柳州市建立义乌商品批发市场实现话义乌商品批发市场势必会寻找第二更开发点宾市作柳州剥离出新级城市距离柳州市60公里路程项目正处高速路旁交极方便通政府行义乌商品批发市场引进宾项目提供发展台项目发展较机会宾市济发展机会宾济助推作更程度提高宾市桂中区知名度
43南宁十广东街建设
广西壮族治区政府想进步提升广西西南甚全国城市位专门组织高层领导广东省济特区进行考察学决定南宁建立十条广东街进步提升广西省府城市品味综合竞争力
宾市距离南宁市160公里南宁市建成十广东街势必会带动整广西旅游业房产业商业投资等方面利形势然会带动周边县市进步发展
宾市距离南宁远南宁市城市规划建设提升南宁整城市品味竞争力更进步奠定西南城市位宾作周边城市宾市商业发展会着南宁商业建设推进块商业未开发处女势必会受少外商青睐
44结：
宾市整商业市场商业市场属块未开发处女商业市场开发空间前景限广西整宏观环境宾市商业发展带空间进步奠定广西西南城市位进步提升宾城市知名度确定确定素存项目开发机会风险存更切必须市场承受力出发投资开发风险降低
第三部分 桂中区城市区位调查分析
5桂中区城市优势分析
51宾市城市区位分析
宾市柳州市剥离出级市济实力城市规模口流量等方面济指标广西城市差点整广西壮族治区知名度高少宾市初步解素会导致投资者宾持种观态度敢贸然进入宾整宏观环境投资者强投资信心宾产业农业整城市暂时没发展劲较强产业支撑导致城市宏观环境吸引外商关注样极利招商引资时项目招商工作加难度
宾市交通具天独厚区位优势北距全国工业重镇柳州市仅69公里南距广西首府南宁市152公里湘桂铁路复线县城贯境6乡镇长达105公里北直通北京南达钦州防城北海等出海口桂林北海高速公路宾境长达78公里3出入口322国道贯穿县境南北红水河流县境11乡镇西通贵州云南南达广州香港境便利陆路水路交通网络连接华南区西南区华中区交通枢纽西南出海通道
宾市港口发展规划出台拟未7年重点建设宾港武宣港象州港合山港忻城港兴建19300 1000吨级等泊位2010年力争港口货物吞吐量达350万吨跻身广西重河港口
52柳州市城市区位分析
柳州市中国十铁路枢纽湘桂黔桂枝柳三条铁路干线交汇柳州铁路直通湛江防城北海等港口出海便捷越南铁路相连柳州公路四通八达国道209322323线贯穿柳州湖南广东云南贵州等省贯通桂柳南柳宜柳高速公路缩短柳州周边市距离位东南郊柳州白莲机场满足MD—82波音737757飞机全天候起降目前已开通航线柳州北京海广州深圳海口汕头北海等城市柳江（西江水系）直通梧州广州港澳等全年通航250吨级船柳州港鹧鸪江作业区年吞吐量120万吨规划建设27泊位集水路公路铁路运输体化理想作业区柳州港直达广州港澳运输船队货物返十分便利
柳州市整广西区交通道柳州广西原先城市广西工业重镇整西南着举足轻重位
53贵港市城市区位分析
贵港市位广西重城市南宁柳州梧州北海中心处华南区西南区结合部面粤港澳背西南交通十分便利黎湛铁路324209国道南（宁）梧（州）高级公路西江航道交汇贯通全境拥华南区河港口千吨船江直达港澳出海贵港已成华南区重水陆交通枢纽连接国东南海区中西部区桥梁纽带西南出海便捷通道
贵港市已建成富特色优势区域工业新格局广西新兴工业基形成制糖造纸建材等支柱产业机电化工冶金纺织医药皮革食品印刷等10门类方工业体系
贵港古繁荣商埠广西重物资集散商贸中心全市形成市（县）乡村三级市场网络中市场200中综合市场150专业市场30总面积达80万方米拥广西著名煤炭建材药材食品五金粮食畜禽等型专业批发市场年集市贸易成交额达30亿元
54南宁市城市区位分析
南宁广西省会城市毗邻粤港澳背西南面东南亚连接东南海西南陆重枢纽西南省便捷出海通道西部省区唯海省会城市国家实施西部开发建立中国——东盟贸易区际具承东启西连南接北区位优势中国济快速发展新区域外商投资新热点
作华南西南东南亚三济圈交汇中心海腹济区域结合部拥规模完善水陆空立体交通运输网络南宁中心全区公路网四通八达国道省道南宁全区市相连接构成广西公路网骨架目前南宁市已形成公路骨干铁路水运民航空组成综合运输网络高速公路南宁直达桂林柳州北海等实现乡乡通油面公路农村公路网断完善城乡公路等级明显提高河航道行直达广州珠海香港澳门等行通龙州百色等民航空已开通条国际国航线通达国中城市国际航班直达泰国越南等东盟国家南宁铁路湘桂线南防线南昆线横贯通铁路网直达全国中城市
南宁作广西政治济文化金融信息中心全区济具活力外程度高城市整西南扮演着重角色努力南宁建成西南区具济活力开发潜中心城市
结：城市区位优势分析宾市固然天然优势位南宁柳州间南宁柳州组成金三角理优势享南宁柳州方面资源宾市新生级城市方面完善成熟城市知名度高竞争力强城市运营方面会商业发展产生定阻力
建立宾市广西区知名度提高城市位必须宾市南宁柳州捆绑起建立台想南宁柳州会联想宾样宾城市位提升高度台样更利项目发展
时项目位桂中高速公路旁更高速公路引进项目里面提升整专业市场交通便利提高项目专业市场桂中区竞争力高速公路开通减少消费者购物时间运输提供方便整广西专业市场罕见交通便利素
55宾市优势产业分析
Ø 农业
兴宾区农业坚持市场导效益中心实行规模化生产产业化营力调整优质区域布局品种结构引进开发推广批农业新品种先进实技术实施批绿色农业生态农业出口创汇农业等科技工程提高农业科技含金量高产优质产品开拓市场
全市种植盛产优质谷蔗糖玉米花生木薯龙眼枇杷柿子果等农产品引进开发台湾青枣草莓等新产品
兴宾区建立10万亩常年蔬菜生产基品种：白菜辣椒西红柿茄子苦瓜莲藕节瓜四季豆南瓜长豆角香芋菜花蒜黄瓜丝瓜等品种产品部分销省外中城市
Ø 工业
工业快速增长力实施工业立市战略工业生产成拉动济增长导力量宾市规模工业企业累计完成现价总产值6335亿元增长310完成现价增加值2130亿元增长308电力糖纸冶炼食品加工建材等重点行业成工业增长力量企业济效益明显转宾市全市工业企业实现利润总额544亿元增长722创历史高水优势企业改革改组成效显著迁糖集团广东东糖集团成功实现增资扩股批工业技改新建项目陆续竣工投产工业生产注入新活力
时铁合金造纸制糖生产技术进步明显铁合金造铸技术全蔗渣浆生产A级卫生纸换底锭膜等技术处全国全区行业先进行列
Ø 旅游业
目前亚洲现存规模保存完整土司建筑群着中南第温泉美称象州花池温泉休养度假绝处
武宣县百崖峡谷长约10公里寻幽探险享受然寻觅太天国遗址处
金秀瑶族治县全国瑶族支系县份广西水源林区全国重天然植物园物种基库堪称广西香格里拉
兴宾区蕴含麒麟山远古历史庙山岩遗址鸡笼山遗址堪桂林七星岩媲美鳞岩楼梯岩国际质界研究二叠纪剖面金钉子蓬莱洲……观光旅游佳境
结：
1目前农业宾区产业收入源农产品商业价值高发展空间限整城市济发展没推动作农业宾市济发展里占例会越越少
2工业旅游产业宾市济发展增长点着城市济发展第二三产业占率会逐步扩商业会着生活水提高发展利城市化进程建设
第四部分：桂中区专业市场调查分析
6广西桂中区建材行业专业市场调查分析
61建材行业专业市场市场特点
611 建材批发业流通模式
着楼市兴旺装饰建材市场日渐繁荣规范目前建材市场呈种组织形式业态存种模式存发展格局营模式业态致分5种类型：
Ø 建材超市
般层二层式建筑结构发达国家建材流通流形式建材超市断调整营理念商品结构卖场布局中迎合消费者消费惯满足消费者需求
Ø 建材卖场
般单体面积出租摊位营混合营方式实行市场化营商场化理类卖场规模硬件设施整卖场仅购物环境舒适优美商品展示效果消费者够实现站式购物时商户总代理总销商品价格相较低
Ø 品牌专卖店
销售类产品营品牌类商品品牌存差异情况消费者般需番较方出结品牌单规模够成限制专卖店素少专卖店专业店方发展
Ø 专业综合建材批发市场(包括市场群专业街)
般规模较位城乡结合部交通道边商品种类集中价格低批发
Ø 型独立门店
类门店规模较夫妻店般设住宅区附方便家庭少量需求营商品般五金玻璃水泥等目前中城市建材市场占少份额
Ø 结：
目前装饰建材市场组织形式建材超市品牌专卖店型独立门店类属独立营型建材卖场专业批发市场类属集合型目前者占优势未发展趋势专业型集合型市场宾市发展前景
612建材行业流通特点
建材行业流通特点分两方面：传统集贸市场摊位式市场商品订货会等传统市场形态二体营代理配送直达供货品牌专卖仓储销售网交易电子商务等现代市场形态
613建材批发行业特征
建材批发零售市场覆盖范围相较般100公里左右昂贵运费消费者会选择建材批发市场行业特征市场覆盖面窄交通求较高
62广西桂中区建材专业市场调查分析
621贵港市建材专业市场调查分析
Ø 贵港市永达市场
点评：
1 形成规模专业市场
2 辐射范围针城区部分零散客户周边城乡居民
3 着市型建材市场出现市场部分商户已退场意
4 市场规模配套局限性致竞争力受限
Ø 贵港市建材市场
点评：
1 贵港市新兴型建材专业市场部分商铺施工中
2供货针周边城乡县市辐射范围较广
3市场规划较合理总体设14组团分布序8米宽通道设置符合专业市场装货求中入口处两旁砖混式商铺余组团均钢架式结构
4项目处贵港干道旁拥便捷交通网络外购货商提供利交通硬件
5市场旁边建项目（德宝建材专营街）预计市场区域成贵港市建材集中区
622柳州建材专业市场调查分析
Ø 桂中竹木市场
点评：
1市场原竹木材非加工产品供建筑施工途
2货品成利润低需求量等特点
3市场理较差商铺整体装饰较差略显陈旧
Ø 市南方装潢专业市场
Ø 柳州市红卫生产资料市场
点评：
1专业市场分两部分：建材市场钢材市场然分两部分区域营营状况截然钢材市场营较空置率仅10％建材市场营差空置率高
2钢材市场辐射较广满足市场需求更辐射象州等建材市场供周边城镇
柳州市白沙市场
点评：
1 市场营户福建省商户占80％
2 道约5米铺面整洁理较
3 整体形象良
结：
柳州建材市场营状况营商户辐射范围分析出柳州建材市场营状况良营商户柳州福建广东温州等进货渠道较外批发进建材占较例辐射消费群范围柳州周边县市
623南宁市建材专业市场调查分析
1）区建材市场
2）广西市家饰材料市场
点评：
1 南宁市新兴型建材市场布局序
2 部分组团正施工招商步进行
3 处南宁市环市干道旁规模合理布局巨发展前景
4 项目交通规划较合理适合货物配送求
3)南宁建筑装饰材料市场
点评：
1 市场具定规模营状况良
2 道约8米适合配送求
3 理较门面整洁
624玉林市建材市场调查分析
1）玉林市建材市场
结：建材专业市场营状况建材产品特点消费者需求建材市场覆盖范围较交通便利度运输系统求较高
桂中区建材专业市场分析出营商户广东福建浙江温州等居营商户占较部分营商户引进途径招商活动宾项目营商户引进广东福建浙江温州等营商户外进行招商行目标客户引进
64宾市建材专业市场分析
1市场现状
宾市建材市场分布北二路柳路街道两边然形成定市场整体宾市建材市场营产品较少远远满足消费者需导致少消费者柳州方购买
时宾市没出现真正建材批发零售体集中流通中心
2发展建材专业市场前景分析
1）着城市化进程推进越越农民进驻城镇居住城市化进程进步拓展居民住宅需求断扩住宅建设会导致建材量需求目前宾市零散建材商铺远远满足市场需求型建材专业市场出现会填补宾市建材市场空白满足宾城区周边城镇需求
2）建材流通特性产品特殊性宾市建材市场竞争力远远柳州南宁类市场相消费者项目目标客户
3）宾市新生城市较商业发展空间风险机会时存宾市城市规模购买力水强项目目标营客户应商家广东福建浙江南宁柳州等外目标商户次采取走出引进外招商策略引进项目目标客户
65广西桂中区建材专业市场状况性
Ø 通贵港柳州南宁玉林宾建材专业市场实调查具规模定影响市场11中贵港2柳州4南宁3玉林1
Ø 货源外中广东福建浙江等省市产品
Ø 结构钢架式中部分砖混结构根建材产品特性铺面40－80方米简单装修
Ø 配套求：仓库配送中心加工场
Ø 建材市场交通便利度运输系统赖性强
Ø 辐射范围周边县市
7宾周边城镇农副产品市场分析
71农副产品专业市场市场特点
711农副产品批发业流通模式
Ø 现代化新兴流通渠道
生产者代理商—农副产品销公司—超市—消费者现代化新兴流通渠道农副产品流通发展方
Ø 传统流通渠道
生产者代理商—农副产品批发市场—社区菜市场(生鲜超市渡—消费者)规范化传统流通渠道定时期农产品现代化新兴流通渠道重补充
712农副产品批发行业特征
Ø 单农户分散销售批量交易规模济
Ø 农民体规模发进入流通领域体农户市场信息灵常会造成市场机会错失
Ø 农副产品批发市场交易组织化程度低致交易体交易费高
72 广西桂中区农副产品专业市场特性分析
721柳州农副产品批发市场调查分析
1） 柳邕农副产品批发市场
项目名称
柳邕农副产品批发市场
规模
约8万方米
配套设施
仓库配送中心
商铺类型
简陋铁架棚
营范围
类水果批发
辐射范围
贵州南宁宾柳州周边县市等
货源
广西
营商户
柳州
空置率
1％
开间进深
4m×8m
流状况
较
营状况
较
点评：
柳邕农副产品批发市场商铺然简陋整市场营效果较批发货量较评全国百强农副产品批发市场中华民国农业部定点市场顾客市场进货质量保证充分公放心
722玉林市农副产品市场调查分析
1）玉林市粮食农副产品专业市场
项目名称
玉林市粮食农副产品专业市场
规模
100亩（66670方米）
配套设施
3500方米仓库工商税务银行邮电保安等理服务机构根市场营特点设置停车场磅仓储水电住宿等服务设施
商铺类型
商住式门店体市简易式摊位
营范围
粮食蔬菜水果
辐射范围
玉林周边县市
货源
全国粮食蔬菜水果
营商户
外省区营户1000户
空置率
0％
开间进深
4m×6m6m×8m
商铺数量（间）
固定门店场500间
流状况
日流量达2万
营状况
年成交额5亿元
2） 玉林市新城副食品专业市场
项目名称
玉林市新城副食品专业市场
规模
70亩（46669方米）
配套设施
商铺类型
砖混式结构
营范围
种酒类糖类饼干凉果酱油腐乳豆类木耳米等副食品日百货
辐射范围
销广西广东海南贵州云南湖南等省区交易活跃
货源
广西
营商户
玉林周边县市
租金水
15－25元／方米
空置率
0％
开间进深
4m×7m
商铺数量（间）
固定门店220间固定摊位150
流状况
良
营状况
年销售额超35亿元
点评：
玉林市新城副食品专业市场目前广西批发性副食品市场成桂东区重副食品日百货集散
73 宾市农副产品专业市场分析
731宾市优势农副产品
宾市农业坚持市场导效益中心实行规模化生产产业化营力调整优质区域布局品种结构提高农业科技含金量高产优质产品开拓市场
Ø 水稻
粤香粘八桂香等品种盛产蔗糖玉米花生木薯等农产品
Ø 蔬菜
宾市建立10万亩常年蔬菜生产基品种：白菜辣椒西红柿茄子苦瓜莲藕节瓜四季豆南瓜长豆角香芋菜花蒜黄瓜丝瓜等品种产品部分销省外中城市
Ø 水果
兴宾区水果栽培面积发展40万亩左右初步形成龙眼黄榄柑桔芒果枇杷柿子果导产品引进开发台湾青枣草莓等新产品建成新兴亚热带水果生产基水果生产培植成兴宾区第二济支柱
732市场现状
宾市农副产品专业市场原始摊式零散批发集中中南路带般体户采摊式批发零售没形成集约化型专业批发市场样形式没消费者提供良购买环境影响顾客量式批发远远满足顾客需求
733发展农副产品专业批发市场前景分析
基宾市农副产品专业市场目前情况营环境量化批发产品保质问题已突出专业农副产品市场市场发展需宾市农业强市农民分农副产品寻找更出口宾市农副产品走专业化集约化路较出路农副产品专业市场定期间形成效市场
74广西桂中区农副产品专业批发市场状况性
Ø 货源广西农副产品
Ø 副射范围较广满足周边县市玉林农副产品市场产品更销省市（广东海南贵州云南湖南等）窗口
Ø 营商户广西
8宾周边城镇汽配专业市场分析
81汽配行业专业市场市场特点
811汽配批发业流通模式
现代流通两种典型模式：种型流通企业带动众中生产企业种型生产企业带动众分销机构
分销核心新型营销模式兴起品牌流通联合营销连锁营势必行面外势力形成竞争压力整合汽配批发业流通重渠道
812汽配行业流通特点
汽车配件流通领域行业特点：
授权方参市场销售体系外团体销售授权商品根市场实际需求确定区域授权销商数量分布
二严格执行统市场零售价标准消价格恶性竞争固化区域客户群体统二级市场操作原利授权销商域优势促进区域授权营网络建立发展
813汽配批发行业特征
Ø 批发价格较高
Ø 针性较强
Ø 技术求较高
82桂中区汽配专业市场特性分析
821柳州汽配专业市场调查分析
1） 柳州摩托车商城
点评：
1 市场12组团
2 货源供周边县城
3 目前营状况良着柳州市摩托车准牌规定出台会削减柳州市场需求
822南宁汽配专业批发市场
1） 汽车配件市场
2） 中华摩配市场
3） 南宁市正培五金机电市场五里亭五金机电商城
4） 南宁市物资机电产品市场
点评：
1 租金水分四档次次性交五年押金2000元理费27元／铺
2 97年交付已形成南宁区成熟机电市场新增10套商铺
3 道6－7米总体规划布局序
4 营状况良南宁市机电产品集中区域紧邻两规模机电产品市场
Ø 结：
南宁市汽配专业市场相集中消费群较针性时南宁汽配市场没空置机动车断增加零配件需求专业修理服务显然步发展说明专业汽配市场会越越受广消费者关注
823 玉林市摩托车配件专业市场
点评：玉林市摩托车配件专业市场广西摩托车市场品种全规模品质高服务优质等特点吸引区外100厂家商家进入市场营汇集全国名牌厂家1200种款式摩托车完全满足城乡阶层消费者需求市场片乐观
83宾市汽配专业市场分析
831市场现状
目前宾市交通工具拖拉机摩托车少量汽车摩托车宾市民出门工具时宾没出现型汽配专业市场概20家零散机动车配件修理店块宾市汽配市场空白
832发展汽配专业市场前景分析
着宾市民生活水逐步提高机动车数量稳步升特摩托车拖拉机数量定期限会迅速增长相零配件需求量会迅速加原简单零售店铺配件型号品种种服务已远远满足市场需求元化汽配专业市场宾市未专业汽配市场呼声开发宾市汽配专业市场机会宾市专业汽配市场前景
84广西桂中区汽配专业市场状况性
Ø 通柳州南宁玉林宾建材专业市场实调查具规模定影响市场4中柳州1南宁2玉林1
Ø 摩托车配件市场货源广东浙江福建等周边省市
Ø 满足广西市场
Ø 着南宁柳州两市停止摩托车牌规定南宁柳州两市营摩托车商户会转移周边市县进行营
Ø 专业市场调查数分析出汽配专业市场空置率较低营商户广东温州浙江福建等外营商户广西区汽配专业市场流
9宾周边城镇家具专业市场分析
91家具行业专业市场市场特点
911家具行业流通模式
流通渠道：
1）贸易集散销售场馆
2）型家具生产企业分销网络
3）家具展览会
4）家具专卖店
5）户型情景陈设店等
912家具行业流通特点
门店产销低级落销售形式层次渠道贸易流通现代化开放式销售形式转化
913家具批发行业特征
1）家具批发价格较高资金压力较
2）批发量运输求较高
92桂中区家具专业市场特性分析
921贵港市家具专业市场调查分析
1）贵港市中山豪华家私城
点评：
1 场光线足道约15米
2 供货范围周边县城部分辐射宾阳宾等
3 货源占62％广东福建带占38％
2）贵港市中山商贸城（家私）
点评：
1 整体营状况般空置率高
2 销贵港周边县城
3 整体形象差铺面陈旧
922柳州家具专业市场调查分析
1） 柳州市东骏家私城
点评：
1 整体营良布局合理
2 整体形象档次良
3 相邻桂中家私城形成柳州市影响力家私集中
2） 柳州市桂中家私城
点评：
1 柳州市家私市场东骏家私城形成该区域影响力家私零售批发市场
2 供货范围广泛
3 布局合理灯光充足场铺面整洁序
4 整体形象良货品档次
923南宁家具专业市场调查分析
1）南国家具博览城
2）家具博览中心
93宾市家具专业市场分析
931市场现状
目前宾市家具市场形成定规模分家具条街概40间家具门面规模较远远满足市场需卖中低档家具满足部分中高端消费者需求时家具市场单性满足现代消费者需求
桥头华鑫家具城
优势分析：
1项目已营年已拥群固定消费群市民心目中形成定知名度影响力
2理位置较处宾河东河西间时方便城市两岸消费者
3项目规模较类家具办公设备较齐全程度满足消费者需求
劣势分析：
1没专业物业理机构商业理机构进行营理零散体户营形成品牌效应
2理位置理想相城市消费惯般喜欢聚堆购物行桥头华鑫家具城河东边角落流
3整家具城装饰档次较低里面灯光较差
点评：
1桥头华鑫家具城宾市家具商城零售客户群体限宾市居民
2商城没设置专业物业理商业理机构设置简单理处时理处连基理职没发挥出形虚设
3规模档次具定影响力营种类分包括：类沙发办公桌办公椅类家具等广东德乐等方进货般宾市区消费者周边县城农村消费者前购买辐射区
932发展家具专业市场前景分析
目前然宾市没出现家具专业批发市场家具需求量时家具年限特点旧换新期限较长市场需求量会出现突飞猛进态势宾市距离柳州60公里路程远中高端消费者喜欢外购买挑选高档家具根宾消费水支撑起高档家具城宾未年济发展水速度家具专业市场形成竞争态势
94广西桂中区家具专业市场状况性
1通柳州南宁贵港宾建材专业市场实调查具规模定影响市场6中柳州2南宁1贵港2宾1
2中高档家具货源广东福建低档家具货源广西
3营商户广东福建浙江部分营商户商家
10宾周边城镇商品批发专业市场分析
101商品批发行业专业市场市场特点
1011商品批发业流通模式
1）厂家直销
2）总代理
3）二级批发市场
4）体批发零售
1012商品批发行业流通特点
1）流通现代化总体水较低
2）百货商店体商户集贸市场零售营形式
3）流通组织化程度低单体分散营流通体占重较高
4）流通频率较高
1013商品批发行业特征
1）商品生产发展历史悠久品种满足行业需
2）商品价格便宜批发量较
3）适应力较强果市场发生变化商品生产调整较容易
4）商品体量较较易流通
102桂中区商品批发专业市场特性分析
1021贵港商品专业市场调查分析
1） 贵港工艺品市场
点评：
1 商铺空置率高仅入口处部分商家正常营
2 轻理重营
3 整体营效果较差场流极少
4 定位明确没形成定规模法提升整体形象
2） 兴港副食城
点评：
1 市场货物供周边乡镇零售店
2 场光线足通道较窄15－2米
1022宾阳商贸城
点评：
1 市场货物供周边乡镇
2 场光线良灯光设置较
3 通道规划较15－2米左右利流畅通
4 理较差货物乱摆放存消防隐患
1023柳州专业市场调查分析
1）红光批发（床品）
2）红光市场
3）飞鹅市场
飞鹅路区域约70万方米商业面积正陆续推出仅飞鹅路带建四商贸城营业面积达53万方米中江南新天15万方米温州商贸城31万方米新时代商业港11万方米国际商贸城24万方米现银兴商业城鱼峰商业城东风商城推出龙城路五星商业步行街等20万方米商业面积目前该区域已形成商业圈市场营定位高档商品实施品牌化知名化营中低档商品服装批零时百货品牌商业街综合卖场导业态
产业聚集柳州家电服装等消费品批零销售部分集中该区域
市场前景预计年交易额610亿美元
招商引资国外型零售批发商家电服装化妆品日品饮食等著名品牌连锁商
2） 飞鹅型箱包城
3） 丰台灯具装饰城
4） 五交化机电市场
5） 达通综合批发市场
结：
柳州市市区建成批商贸餐饮服务设施龙城路鱼峰路体中心服务区飞鹅路等六特色街区支撑商业布局已渐成气候
柳州类批发市场规模营情况出柳州桂中城市位重柳州原先广西第城市确定柳州桂中城市位具影响力柳州种批发市场发展定成熟程度广西周边省市广西城市部分前柳州进行批发货进步加快柳州批发市场发展
1024南宁专业市场调查分析
1）华西路副食商品化工品日常品五金批发条街
理位置：南宁市华西路
规模：约2公里街商铺
商铺形式：门面式街商铺
营业态：
副食批发
包括：食调料饼干米粉等类食品批发约90家中包括南宁副食品商场
货源：全国包括：广东山东贵州四川越南等
辐射范围：南宁南宁周边城市包括：南宁柳州宾北海贵州等零售商批发商辐射区域南宁市场外辅
2）新商城
3）南宁药材批发中心
4）花鸟市场
结：
商品市场覆盖范围较广产品流通性较强交易频率较高调查资料出整广西商品集中柳州南宁广西城市周边城市部分客户分柳州南宁进行批量批发销广西县市贵州云南广东等
103宾市商品批发专业市场分析
1031市场现状
宾市商品市场处原始状态没出现成行成市现象更没专业商品市场部分街商铺进行零散售卖满足中低消费群体日常需远远满足部分中高端消费群
1032发展商品批发专业市场前景分析
着生活水逐步提高商品质量求数量逐步提升时宾市商品营商户般柳州南宁等进货宾营商户消费者提供全方位商品供货渠道开发商品专业批发市场目前宾商场需
104广西桂中区商品专业市场状况性
1通柳州南宁贵港宾阳建材专业市场实调查具规模定影响市场12中柳州6南宁3贵港2宾阳1
2货源部分省市（中广东福建浙江）营商户福建浙江部分广西进行营
3商品满足广西市场销广西县市乡镇
（五）总结
结果出宾市商业市场存机遇时存风险般情况风险机会成正项目风险机会时存宾市目前止没真正批发市场建材农产品商品服装家电钢材等块空白项目机会
第五部分：宾市商业市场调查分析
11宾市区域商业市场调查分析
宾市2002年柳州剥离出独立级市新生城市暂时方面成熟城市居民济实力城市规模城市发展口量宾市城市综合实力较强新生城市存机遇时存少隐患风险宾商业处起步阶段原始市场形态项目中机会换角度种机会会转项目发展潜风险宾市桂中高速公路商贸城项目宾市甚整桂中区少见规模商业项目商业体量否潜投资者营者宾市场定承受市场
目前宾市交通工具摩托车般工汽车手扶拖拉机拖拉机等少量汽车未十年相信宾市机动车市场会变化许增加汽车农业城市般情况摩托车般工汽车手扶拖拉机拖拉机占例宾市暂时存较零散机动车配件店铺远远满足类车需求集中摩托车配件般工汽车配件手扶拖拉机配件拖拉机配件重专业市场宾市市场空白点
111 宾市商业市场存问题
1满足消费者需求目前宾市商业市场处起步阶段发展成熟远远达消费者元化需求导致少消费者会柳州南宁等购买需物品形中失批中坚消费者
2专业市场分布较零散集中难形成规模品牌效应辐射区域较吸引外消费者前宾市进行消费
3市场秩序较混乱宾市商业市场发展刚起步市场切种原始营状态商户阵理整体营形象显较混乱暂时没形成强营阵容
4重营轻理例：桥头华鑫家具城东成家电城等属型零售商城注重营没意识理重性
112宾区域商业调查分析
1）中南路
中南路宾商业街道商业气氛较浓较流量营业态包括：农贸批发市场家禽售卖家具条街副食品零售批发等
中农贸批发市场较零散批发商摊式摊位农产品源县城宾周边城市采取营方式批发零售结合营商户宾居民周边县城居民消费者宾市居民周边县城居民辐射范围广
家具条街零售概40家家具店铺面积般40～50方米间分出租建两种形式营商户宾居民周边县城居民消费者宾居民家具货源广东德等
中南路商业较集中日常消费品方面满足消费者需
2）柳路
柳路宾市干道车流较路两边较专业商铺分约16家建筑材料商铺73家左右装饰材料商铺28家摩托配件商铺18家农机配件商铺6家家电铺均租金30～40元方米·月费负营商户般宾消费者宾消费者极少外宾消费
3）北二路
北二路宾市条干道两边零散专业商铺士店排档等专业商铺分五金建材摩配家电等街商铺均租金价格43元方米·月
4） 宾市河西
宾市河西宾市红水河边河西河东宾市两完全样两区域河西商业气氛远远河东河西商业集中桥头附概20家五金建材商铺河西居民消费群体
113宾市酒店现状调查分析
目前宾市档次酒店三家分蓝鹰酒店宾宾馆国际酒店外数量型旅馆着宾城市发展会吸引更投资士旅游士前宾进行商务活动旅游酒店客房需求量逐渐扩提高档次酒店作城市发展配套硬件仅需满足市场需求量更城市外形象
1）蓝鹰酒店
位柳路中段酒店拥种客房63间集住宿餐饮娱乐商务等功体三星级装修标准
2）宾宾馆
建筑面积14000方米15层处宾中南路段酒店集住宿餐饮娱乐商务健身等功体三星级装修标准
3）国际酒店
酒店集住宿餐饮娱乐商务等功体三星级装修标准
结：
1宾市作新生城市城市化进程城市商务活动逐渐增原三间酒店远远满足旅游士类商务士需
2着宾市城市建设步伐加快会加快宾市外交流速度会宾酒店业带充足流更商机
第六部分：项目分析
12项目分析
121项目区位分析
项目位宾市未市政府区域项目正面启动三千户公务员区着宾市济稳步发展城市化进程断深入宾中心城区行政区域逐渐发生变化城区范围进步扩着城市规划进程项目商业价值会逐步提升宾市投资者外投资客寻求赢利原始股
宾位柳州南宁间邻桂林贵港等城市处城市黄金分割点较理位置宾未济发展形成较济区域
122项目交通条件分析
项目位高速公路旁时政府意专业市场通道直接高速公路进行衔接增强项目交通便利度项目未发展极利交通便利会营者消费者带更物流方便正谓路通财通点商业项目发展中重素
123项目发展专业市场SWOT分析
优势（S）：
1规模较利专业市场专业化集约化理
2位高速公路旁交通便利利物品流通项目位高速公路两旁宾柳州南宁等城市时间距离步缩短时项目直接专业市场道路接高速公路更程度加项目交通便利度
3政府重点扶持项目助政府行市零散商户集中项目进行集中营培育项目区域商业氛围
4营业态元化全面满足消费者种需求
5专业商业产策划机构强强联手增强项目发展力度创造更强营销推广势
6宾市首专业市场首占专业市场先机发展空间较
7充分利政府招商引资优惠政策较低门槛目标客户引进扩项目知名度建立良市场形象
劣势(W)：
1商业气氛太差项目区域暂时没开发片农田切配套没时没商业出现
2市场承受力强城市规模较口量市场承受力强
3消费水高宾市农业普遍消费力强项目租售营定压力
4开发商开发验足开发商初次涉足房产开发验足市场握度太准
机会(O)：
1目前宾市存零散专业店铺产品较落规模较注重理商品类较少满足消费者需
2型专业市场消费者提供站式购物模式次满足消费者种需时型专业市场宾市场片空白
3专业化集约化规模专业市场会代原传统零散专业店铺备受市场欢迎
4宾市撤县立市百废俱兴政府会力加强城市基础建设全力提升整城市形象会项目发展带新契机
5目前政府正加力度外招商引资意图加快宾市济发展重新朔造新城市项目契机政府进行捆绑合作外商项目寻找更发展台
6年度中国——东盟博览会全面提升广西整体形象竞争力宾等城市带更商机利城市招商引资加快城市济发展利推进项目发展
威胁(T)：
1规模较投入资金开发周期长资金回收期较长风险较
2项目区域没开发没形成定商业气氛市场培育存定营风险
3城市规模较型专业市场消费承受力限规模专业市场租售方面定难度
124项目发展专业市场机会判定
a) 发展建材专业市场机会判定
着城市化进程推进居民住宅断增加生活水断提高居住环境求越越高建材需求量越越时目前宾市没出现专业建材批发市场零散建材店铺远远满足消费者需求相宾建材市场空白宾发展建材专业市场行性较高整市场承受量出发盲目面积开发覆盖范围量拓宽宾区县市满足消费者方面需求
时家居专业市场容量购买力水出发建造纯家居专业市场现实建议建材专业市场二层做适量家居专业市场符合项目站式专业市场配套满足消费者全方位需
b) 发展家具专业市场机会判定
宾市没出现家具专业批发市场存部分零散低档家具商店家较集中桥鑫家具城着生活水提高居家切求会更高
中高端消费者喜欢外购买挑选高档家具根宾消费水购买力支撑起高档型专业家具城宾未年济发展水速度消费者消费惯家具专业市场发展前景明显
c) 发展农副产品批发市场机会判定
1宾市广西农业十强县般足少产销农副产品需求相少
2农副产品专业市场形象较差档次较低容易会影响整专业市场形象时会加整专业市场清洁理难度
3农副产品专业市场租金高资金回收相较难
4宾市农副产品批发市场市场空间没充分挖掘出处培育期定期间形成效市场
基四点考虑建议项目考虑农副产品专业市场开发
d) 发展汽配专业市场机会判定
宾市交通工具摩托车拖拉机少量汽车着交通工具数量断增升级原汽配零散商店已远远满足市场需原汽配零售商店规模较机动车零配件种类档次高种类齐全汽配专业市场未汽配市场发展必然集汽配件零售修理保养等体专业市场会成宾汽配市场宠
e) 发展商品批发市场机会判定
1宾市现商品市场普遍档次较低
2商品日常生活中常物品需求量会着生活水提高增加质量求会越越高
3目前宾市零散商品售卖店铺没形成强成行成市态势更没专业批发市场
针宾市消费者需商品批发市场发展前景商品市场开发相行
f) 结
根调查分析结果表明宾市专业市场属块未开发处女宾市专业市场处原始市场状况原零散专业商店规模较缺乏理没形成定规模优势吸引周边县镇顾客前宾市进行批发购买
目前宾市零散规模专业店铺已远远满足市场需逐渐专业化集约化规模化专业市场代集批发零售配套服务体具定规模专业市场市场发展必然
根市场迫切需专业市场特性开发行性建议开发建材专业市场商品专业市场汽配专业市场
第七部分：项目定位项目总体开发策略建议
项目定位分析
（）项目总体定位
基宾市新生级城市暂时未出现标志性建筑物较影响力商业带通宾市整桂中区详细调查解初步建议项目建成集酒店餐饮娱乐批发市场体综合性房产项目
项目总体定位：
朔造宾首张城市名片搭建桂中批发集散
定位阐释：
朔造宾首张城市名片：项目位宾市城市入口处柳州高速公路旁时宾市未出现标志性建筑物建议项目块高速公路边建造幢星级酒店前宾旅游士投资商商务士提供集娱乐休闲餐饮居住商务体星级酒店满足中高端消费群种需求样幢标志性建筑抢夺前宾旅游游投资商眼球更树立宾城市新形象象征
搭建桂中批发集散：宾位柳州南宁间广西批发市场集中柳州南宁区辐射范围遍周边省市目前宾市类批发市场片空白时项目位高速公路旁交通便利利类物品流通建立综合批发市场仅填补宾市批发市场空白更程度满足宾周边县镇消费者需求柳州南宁批发市场形成三国鼎立势提高宾专业批发市场知名度市场形象项目必须柳州南宁批发市场提台市场提起桂中柳州南宁专业批发市场会联想宾项目专业批发市场
(二)功部分定位
1 专业市场
1） 专业市场营行业定位
项目营行业定位方根项目身特性市场空间判断根前面桂中类型专业市场调查宾市商业情况调查项目市场空间进行研究项目营行业进行筛选评判终确定项目专业市场营行业方
重点考虑细分行业需满足方：
宾市营较成熟行业作该行业补充提升
宾较稀缺行业切入市场空白点
利投资客户进行投资发展商进行投资回收行业
调查五行业进行优劣分析确定项目营行业：
项目营行业定位重决策必须综合权衡方面素仅考虑营行业否回笼资金考虑否利长期营作产权式商铺认项目更应着重考虑营定位否利项目产权式商铺销售表分析判断农产品批发家具行业营特点限制两行业利项目吸引投资者利产权商铺销售项目营行业排农产品批发家具行业初步设定建材汽配商品批发三行业
2） 专业市场行业定位
1）建材专业市场营种类包括：瓷砖厨厕陶瓷（钢）洁具木（墙）板灯饰建筑钢材油漆五金交电消防器材筛网塑胶电动工具材水泥等辅
2）商品批发市场营种类包括：劳保品水暖器材化工家电服装化妆品日品食品等
3）汽配专业市场营种类包括：机电灯具摩托车零配件摩托车市场机械设备电线电缆机电产品专工农业设备等
3） 产品定位
考虑三种行业营特性场求特点项目专业市场建设框架结构钢架结构两种产品形态
框架结构利项目进行产权式销售较适合中规模商户营装饰材料营商汽配营商商品营商钢架结构产品满足跨度营商户建材营商等类产品利商铺进行产权式销售
项目商户营商铺销售回收资金角度考虑项目商铺产品类型框架结构钢架结构辅部分专业市场产品结构安排：
2 星级酒店定位
目前宾市成级市两年时间百业兴方面事均前宾市进行商办公商务酒店需求极旺盛目前宾市仅三间定档次酒店满足需求项目建设商务型具定档次酒店十分必
酒店定位：
宾首屈指精英商务酒店
定位释义：
宾首屈指：酒店建设成宾式高标准酒店成宾式标志性建筑
精英商务酒店：商务型酒店前宾旅游士投资商商务士提供集娱乐休闲餐饮办公商务体星级酒店满足中高端消费群种需求
档次定位：三星—四星级宾市目前高标准建设
产品定位：
满足客户商务需求项目酒店部分建议分成三部分：体酒店酒店附楼墅酒店部分针目标客户：
规模定位：
根目前现三间宾馆房间数计算约400间满足宾市日益增酒店市场项目成宾首屈指酒店需求项目酒店部分规模定400间酒店房间间60方米计算建筑面积：400×6024000方米
附楼楼70面积设置建筑面积24000×5012000方米
墅高等级标准设置宾市场接受程度较限数量控制20间套墅设定400方米建筑面积400×208000
合计三部分建筑面积酒店部分总建筑面积规模24000+12000+800044000方米
3 部分专业市场规模定位
通市场调查分析数项目全部定位做超规模专业批发市场现实根商业市场发展轨迹科学性开发标准分析：
1）营面积3000方米商业规模支持1万次消费
2）营面积3000～10000方米商业规模支持1～5万次消费
3）营面积1～３万方米商业规模支持10—30万次消费
4）营面积３万方米商业规模支持30万次消费属市级商业配套
5）营面积3～５万方米商业规模支持50万次消费
6）营面积6万方米商业规模支持70万次消费覆盖整城市范围
根科学性商业规划操作商业产年验建议项目开发规模界定07容积率算出项目建筑面积：
3专业市场辐射影响力定位
根种专业市场流通特点行业特征宾市城市区位等素制约建议专业市场辐射影响力：
建材专业市场辐射范围：宾市周边县镇
汽配专业市场辐射范围：宾市周边县镇
商品专业批发市场辐射范围：柳州宾市周边县镇
4专业市场客户定位
根专业市场营者终端消费群特点专业市场客户定位：
建材专业市场客户定位：桂中区建材专业市场市场调查分析出建材专业市场营商户般广东温州浙江福建城市营商家
根建材专业市场特性建议项目目标客户应南宁柳州宾县镇建材零售商批发商广东温州浙江福建等营商户辅利外招商营销策略外商户引进
汽配专业市场客户定位：桂中区汽配专业市场市场调查分析出汽配专业市场营商户般温州浙江江苏贵州云南城市营商家
建议项目目标客户柳州南宁区宾城区周边县镇汽配零售商批发商温州浙江江苏贵州云南等营商户辅
商品专业批发市场客户定位：桂中区商品专业市场市场调查分析出商品专业市场营商户般广东温州福建贵州云南城市营商家
建议项目客户桂中区宾城区周边县镇商品批发商零售商广东温州福建贵州云南等营商户补充
5专业市场营发展定位
专业市场批发行业特征流通特点营模式特点初步专业市场营发展定位：
1）建材专业市场营发展定位：
产品营发展定位：根宾周边城镇消费市场普遍购买力强项目建材专业市场较适合走众化产品路线
营模式发展定位：满足宾周边城镇消费市场需求项目营模式发展定位必须批发+零售相结合零售满足周边城镇体销商满足单消费者需
2）汽配专业市场营发展定位：
产品营发展定位：目前宾周边城镇摩托车拖拉机作交通工具根城市发展轨迹定阶段少510年摩托车作交通工具代汽车数量慢增长中汽配专业市场产品营发展定位摩托车配件农机配件少量汽车配件
营模式发展定位：柳州南宁摩托车配件农机配件汽车配件营商户寻找更发展空间时满足宾周边城镇消费市场需求项目营模式发展定位应该批发+零售相结合零售满足周边城镇体销商满足单目标客户需
3）商品专业批发市场营发展定位：
产品营发展定位：结合宾周边城镇外部分消费者需吸引更营商户目标消费群建议商品专业批发市场产品营发展定位应走中低档众化路线消费群体整体购买力强众化产品较适合该市场需
营模式发展定位：目前宾城区商品市场处刚起步阶段商品种类远远满足目前消费群体需时吸引周边城镇外销商前宾进行批发零售建议商品专业批发市场采批发+零售营发展模式营批发零售辅更程度满足目标消费者元化需
6专业市场价格定位
基宾整体购买力强城市位桂中区突出项目专业市场价格定位盲目虚高根市场现状高价位项目发展现实建议采租售步销售模式低开高走价格策略首先项目进行低价租售市场进行段期间培育营造良商业气氛采适价格进行项目售卖进步实现开发商利润化
目前宾市店铺租价范围25—45元方米·月根块未升值空间城市规划利政策影响初步商铺价格制定10—20元方米·月
（三）配套项目定位
1配套项目规模定位
便项目专业市场营商户存货流通货物项目必须配套设置存货仓库物流配送中心物流配送中心营商户进货方便更目标消费群体购买方便根项目专业市场总体规模货流量需初步仓库物流配送中心总体规模占50亩
2配套项目客户定位
仓库物流配送中心项目专业市场营商户目标消费者专门配套项目区域没形成定商业气氛没商业设施配套专门仓库物流配送中心满足项目营商户目标消费群需仓库物流配送中心目标客户针项目营商户目标消费群
3配套项目营发展定位
仓库物流配送中心全程满足项目营商户目标消费群货物运输流通服务项目专业市场基点拓展整宾区物流配送范畴
4配套项目产品定位
项目营环境营档次日项目销售角度考虑配套部分产品建议框架结构
5配套项目价格定位
仓库物流配送中心项目专业市场必须配套服务类货物流通特点限制全面满足项目目标客户群需配套项目价格定位专业市场租售价基础
二项目发展策略
1品牌战略：
建设完善CI系统规范延伸企业VI系统提升企业理念传播企业文化整合职部门机构优化职部门功严格职部门机制引进优秀培育中层骨干健全机制建立学型组织产品营度品牌营
2营销战略：
专业营销策划公司结成较固定战略合作伙伴关系融合服务营销关系营销特点构建特色鲜明营销战略体系持恒贯彻实行期新开发项目中终形成新产营销模式
3融资战略：
扩融资渠道提高融资力采取银行贷合作等种方式融合民资社会闲散资金扩贵司资规模巩固贵司桂中区位实现足够资金支持项目滚动开发
4开发战略：
长远目光造城市名片差异化开发路线强强联手企业合作保证项目持续性发展
三项目总体开发策略
()分片分期开发策略
项目总830亩分成南北两片南片380亩北片450亩
根项目类专业市场市场容量规模项目目前适宜开发规模300400亩间项目830亩适宜进行两阶段进行开发结合项目身特点项目南片位置开发条件较优越先开发南片北片适宜留作发展
时项目南片达380亩果作商业项目发展言规模较保证开发商充足资金回笼运作利滚动投资开发盲目追求规模投入运作模式避免造成资金沉淀利开发商投资
规模商业项目期开发必须谨慎项目分期开发必须建立项目资金回收速度快慢建议首先开发周期短投资成资金回收速度快项目然开发资金回收周期长投资成较项目利避免开发商开发程中资金压力问题
(二) 部分开发序
利培育整块商业氛围吸引更目标客户关注提升整块商业价值时充分考虑项目资金回收周期保证开发商快速回收资金利开发商滚动开发建议项目部分开发序：
星级酒店→建材专业市场→仓库物流配送中心→汽配专业市场→商品批发市场
原：
目前宾酒店需求极旺盛未两年新增酒店市场缺口较发展酒店必须抓住极佳市场机会快开发安排项目首期开发
宾未年基础建设投资额30亿元会产生极建材需求建材市场出现满足市场需求满足市场需求前提建议建材市场首期开发
仓储物流配送作项目配套部分需专业市场建设程中步建设满足客户需求
基宾商业市场容量考虑汽配商品市场建材市场形成规模令项目市场产生定影响力发展安排项目二三期开发
(三)部分开发计划
部分开发规模建立市场需求基础市场项目开发力赢利营道根操作商业验类商业辐射范围客观素
类型专业市场规模宾商业市场发展容量建议项目第阶段（南片部分）发展分三期进行期发展容包括：
第八部分项目济分析部分
15项目济分析
151项目济技术指标
152项目分期开发计划
153 项目开发成分析
（1）土成
根开发商获开发条件项目价13万元亩195元m2项目分成南北两片前面开发建议先行开发南片块面积380亩253460方米先支付南片块价
价：195元方米 × 253460方米 4940万元
价支付方式：
Ø 价项目首期开发时分两年支付
（2）区基础设施配套工程费
供电工程费：指室外输变电工程工程款包括供电部门取电点起供电线路（高压电缆）高压开关房变压器房专低压开关房设备安装工程费参考类似开发项目供电工程费分供电外线敷设工程费时施工电费进行测算
供水工程费：项目区域未提供市政供水干接驳永久水预计采井抽取泉水解决户需工程费包括井敷设供水道安装相关设备费
园林绿化工程费：酒店部分园林绿化工程包括酒店水景园林营造包括类构造物品绿化营造包括户外运动场建造绿化面积酒店面积45计算
道路广场工程费：面积20计算道路广场面积
排污工程费：暂30元方米计算
（3）建安工程成
项目产品形态项目建安成标准：
说明：
建安成计算：项目项工程成估算参考广西造价信息类型建筑工程造价水基础结合司验实际情况进行调整估算参考文件：
广西建造工程造价信息
广西治区建设工程工程技术济指标
司参文件类型物业项目验根类工程项目均造价进行初步成估算
（4）前期费
规划勘探设计行性研究费：40元方米计算
三通费：面积基准20元方米计算
开办费：包括前期公司办公费现场办公设施初期投资等办公费开支建安成1计算
企业理费：包括公司日常运作费办公费公关费等建安成1计算
（5）开发期税费
配套设施建设费：基建投资额3计算
工程质量监督费：建筑面积105元m2计算
工程质量监督检测费：基建投资额01计算
发展新型材料专项基金：总建筑面积46元m2计算
报建费：规划报建费施工报建费分基建投资额06计算合计12
工程招投标活动资金：基建投资额01计算
建筑工程监理费：建筑面积105元m2计算
（6）预见费：
指开发程中预见费预算外追加费项目总投资5计算
ü 项目详细投资成估算见附表2
ü 项目二三期投资成估算表见附表313232
ü 项目分期投资安排资金投入估算见附表41424344
74项目财务效益分析
741 财务分析中项设定
n 税项费：
Ø 进行物业销售时预计须支付税项：营业税金营业税附加防洪费房产交易理费印花税述合计销售收入556
Ø 销售费：销售收入百分计算中中介代理佣金1项目推广宣传等费4计算合计5
Ø 税：额33计征项目取整体盈利计算
n 财务费计算设定
Ø 动态财务分析中设定核算期期核算期累计资金投入计息年息576计算复利计息
Ø 静态财务分析中财务成税直接采动态计算数
n 销售收入预测
Ø 销售价格销售价格预测
表7：期类型物业出租销售价格预测
说明
酒店部分销售价格测算：
体酒店：
项目酒店部分产权式酒店公寓进行产权销售出项目资金回收角度考虑酒店部分销售首期建设时开始发售
销售价格测定方式：目前宾市宾馆标准间均房价150元日测算空置率10计算间房间年租金48600元收益未年等额收入期收益率13采等额支付现值公式未项目收益年限40年总收益折算首年价值酒店房间综合建筑面积（60方米间）计算酒店销售单价
公式：PA×[11（1+i）^n] i
P——现值
A——宾目前酒店标准房均年收益150×365×9048600元
i——折现率（期收益率13计算）
n——收益年限取酒店收益年限40年
根公式计算酒店项目间房间均收益371030元间房间60方米综合建筑面积计算酒店部分销售价格：
371030÷60≈6200元方米
附楼公寓部分
根实际销售验公寓收益价格般酒店30—50考虑宾市场实际情况取40
6200×402500元方米
墅部分
根实际销售验墅收益价格般酒店50—70考虑宾市场实际情况取60
6200×603700元方米
专业市场部分价格测定
根前面租金价格定位项目租金1020元方米间根项目功部分设定租金：
注：年租金10空置测算
销售价格测定
采酒店售价测定方式样方法收益原法测定
公式： PA×[11（1+i）^n] I
P——现值
A——年租金
i——折现率（期收益率8计算）
n——收益年限框架结构部分产权形式销售收益年限40年钢架结构产权结构方式销售销售权收益年限20年计算
根公式测定出：
Ø 资金回收假设
根发展模式设定时间项目5年（含筹建期）建设完成资金回收会较实际销售情况稍延迟假设回收资金情况时半年设定定例
酒店部分：
产权销售形式进行销售
专业市场：
项目投入初期营气氛消费者认知度低等原利项目进行销售专业市场商业配套等商业部分面积均先租卖形式进行回收资金
期商业部分建成34年租售头半年免租形式吸引商家进场令商业部分旺场根验租售商场般34年达旺场目商业部分商业气氛浓厚进行销售销售周期般年消化完毕
Ø 项目二三期出租销售资金回收情况见附表515253
动态财务结果
表8：动态财务指标表
图13：开发全程累计净现金流量图
图出资金占量发生2008年半年资金占量5782万元
盈亏衡敏感性分析
Ø 盈亏衡分析
通项财务计算结果进行分析整体物业销售率达65时项目开发效益刚达衡项目果取较盈利话物业销售率需较高水说明项目抗风险力较
图14：项目总体盈亏衡图
Ø 敏感性分析
财务效益分析评价指标市场情况成销售情况项目收益影响素项目敏感性分析确定选取物业销售价格投资成两项进行考察分算出两素5幅度增加减少时项目税前部收益率影响
表计算结果出售租价变化5收益率变化816建造成变化5部收益率变化27说明项目销售价格敏感性较投资成
销售价格建造成变化情况销售价格降80时项目收益率高行业基准收益率（12）说明项目抗销售变化风险力较高
财务分析综合评述
财务分析结果表明项目发展模式设定开发期够取较佳盈利力风险分析反映出项目抗风险力较高面销售压力般控制成促进销售提高抗风险力素
结
次广西宾高速公路商贸城项目行性研究工作广西宾市项目周边镇区济规划房产市场发展情况进行调研基础进行收集总结量相关资料根项目处市场环境项目块现状周边环境作全面分析项目市场定位目标客户功定位规划项目济效益等方面提出操作建议
第八部分 结束语
目前宾市商业市场正处起步阶段种确定确定素市场充满机会风险项目开发中必须谨慎缜密针项目开发切必须市场出发点充分挖掘市场空白寻找项目佳赢利点市场调查分析报告项目发展提供力市场证明项目开发重市场
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