**金正物业理限公司 齐文化项目物业理方案
齐文化项目
前期物业服务方案
（四星级）
山东金正物业理限公司
二零三年十月
目 录
第部分 整体理目标理念 0306
第二部分 理架构员配备理物资配备 0614
第三部分 理规章制度 1422
第四部分 项理具体实施方案 2332
第五部分 营核算 3233
附件 项目期全委物业服务成测算 3439
附件二 项目物业开办物资费明细 4043
第部分 整体理目标理念
**齐文化项目作面社会旅游文化中心点必须具较高标准物业理服务造精致文化旅游环境相信通金正物业精致理信心力该齐文化项目造成土高品质文化中心点
针齐文化项目总体概况素公司确立整体理设想策划方案
理基定位
1（接开始）：物业理配合齐文化项目中心促进配合齐文化项目理
物业理坏必直接影响齐文化项目整体形象优质物业理房屋质量保修承诺形成良市场口碑齐文化项目起形宣传作反成阻碍期间物业理服务质量关键性价高物业理齐文化项目宣传起积极作根特点公司理初期加强物业理品牌效应集中理优势快创出该齐文化项目物业理品牌形成良市场口碑
二理理念定位
树立品质重服务尊理念抓住运转良齐文化项目设施设备安全温馨生活环境赏心悦目园区风景 三保障
（）树立品质重服务尊理念
坚持理服务服务奉献诚心动信誉塑造造金正物业优质服务品牌断听取齐文化项目游客合理化建议求时弥补工作中缺陷足提供优质服务贴心关怀
该项目作高档文化中心区特点决定物业理工作开展标准更应体现出种舒适安全尊贵公司秉着真诚态度高起点高标准严求标准试图游客业户缔造纯粹感性游客业充足享受舒适安全尊贵服务品质
舒适：物业理舒适体现温暖洁净方便快捷旅游环境环境应该首先注重舒适面满足理性基需求
安全：安全防范物业理公司专业服务公司治安消防车辆三方面搞理工作时满足游客（）安全需求需出发制定出相应理制度应急预案
尊贵：尊贯服务理念游客体现生活尊贵面高标准物业理游客感受档次身份象征通理力求游客满足受尊重需求
（二）抓住两保障：运转良齐文化项目设施设备安全温馨文化环境
运转良齐文化项目设施设备
保证齐文化项目正常运转基条件保证齐文化项目种设施设备运行选拔综合素质技术精技术员齐文化项目设施设备进行日常理维护齐文化项目水电暖设备智化设施等进行定期养护保证齐文化项目设施设备常年运转良
安全温馨居住环境
齐文化项目安全正常运行基保障通物业公司努力营造齐文化项目安全温馨工作环境保障监控设施消防等安保设施设备正常运转确保重治安案件
三理方式
该齐文化项目物业理国家四星级物业理服务化标准操作规范进行理
理合期制定年度理目标济实行独立核算负盈亏实现社会效益济效益环境效益步发展
四理目
1保持提高物业完程度通加强整体物业理养护理服务防止损坏物业
2创造良环境统筹安排齐文化项目项设施理养护强化宣传游客进行法理约束维护齐文化项目环境
3维护齐文化项目权益加强游客行理维护齐文化项目整体利益利齐文化项目口碑
五理原
根全国物业理条例山东省物业理条例实施细着楼养楼略节余精干高效优质服务理原实行养修服务体综合理
六理容
1齐文化项目房屋建筑体公部分（楼盖屋顶梁柱外墙体基础等承重结构部位外墙面楼梯间走廊通道门厅设备房等）维修养护理
2齐文化项目房屋建筑体公设施设备（公水道落水公明水源热泵设备配电系统楼外消防设备等）维修养护理运行服务
3齐文化项目规划红线属配套服务设施维修养护理
5公环境（包括公场房屋建筑物公部位）清洁卫生垃圾收集清运
6交通车辆行驶停泊理
7配合协助派出进行安全监控巡视等护工作
8外部消防理
9齐文化项目文化娱乐活动
10特约服务
11物业理档案资料
第二部分 理架构员配备理物资配备
第章 理架构
根该齐文化项目实际情况节省力物力角度出发设置专门机构岗重理服务中心实行项目总理负责制公司签订年度理目标责书实行年度目标责考核
服务中心设置中心三部门：客户服务中心工程部秩序维护部公事务部分工负责部门工作
机构设置图：
委托方（ ）
受托方（**金正物业理限公司）
齐文化项目服务中心
秩序维护部
公事务部
客服中心
工程部科
清洁理
治安理
消防理
车辆理
房屋维修
设备理
装修理
偿维修
财务理
文档理
接理
区文化
第二章 理员配备
物业公司着精干高效岗定原确定员编制建立支现代化专业化高素质复合型理队伍实施先进理理念保证项工作高效快速开展该齐文化项目实施专业化物业理服务保证项理工作效落实基础节省工开支限济源更发挥效
配备原
1坚持高素质业务精高层次配备原
2力求精干高效实
3热爱物业理工作创新奉献精神
二理员配备分类数量：
岗 位
岗位数
数
备 注
办公室
项目理
全面负责物业公司运作全面负责齐文化项目理
客服中心
财务收费
负责收取项费
前台客服
负责客服接投诉处理负责外勤联系会议接等工作
工程部
全面负责工程维修设备运行
设备运行工
保证设施设备正常运行
水电维修工
含电工排水工
公事务部
全面负责齐文化项目保洁绿化工作
保洁员
齐文化项目道路楼道清扫等
秩序维护部
全面负责安全交通理
领班
带领班员做秩序维护工作
秩序维护员
保证场馆四周安全防护车辆秩序维护等
秩序形象员
项目白天四周安全防护车辆秩序维护迎宾接等
合 计
第三章 员工培训考核
企业中重资源物业理营间企业中力资源反映企业竞争力强弱教育培训提高企业员素质重手段培训作实现物业理现代化基础环节保证
培训目标
规范员工培训考核工作员工培训工作系统化规范化终员工具备满足工作需知识技提高物业中心全体员工专业水服务意识培养爱岗敬业精神增强队伍凝聚力稳定性齐文化项目提供力资源保证确保理员100％合格岗全员培训率达100％
二培训方式
（）外派培训：
公司年引进1－2名物业理专业学生公司实引进新观念新理新思维达实践理结合
选送业务骨干参加行业组织物业理培训班接受新事物学方法提高业务力
（二）岗位培训
公司培训基针岗位集中授课进行岗前培训实班老带新进行岗中培训
（三）会议讨
针日常理工作中发现典型案例组织物业中心类员进行讨提高员工实际工作力
三培训计划
培训计划注重分阶段培训分接前集中强化培训日常理培训
培训阶段
培训象
培训容
目标效果
培训时间
接前
培训
全体员工
齐文化项目概况岗位制度工作流程服务质量服务技巧物业理知识等
通岗前培训齐文化项目类理员基具备岗力
接前
日常理
培训
新进员工
项目概况物业中心规章制度物业理基知识岗位基技培训等
具备岗基力
进入物业中心周
理员
物业理法规文件岗位技技巧培训等
提高理服务力水
常年进行
操作层培训
岗位技技巧服务意识沟通力
提高服务水
常年进行
全体员工
仪容仪表文明礼貌语服务行规范
建立良公司文化氛围
常年进行
第四章 员工仪表行规范
物业理该齐文化项目组成部分员工仪容仪表标志着物业公司形象面展示齐文化项目外窗口物业理员工外表现形式缺求员工行准确认知仪表仪容言行举止形象作项长期工作常抓懈全面提高企业信誉度公司形象
着装
员工律穿制服岗
二仪表行规范
1公司岗位员工班时间必须穿规定制服制服应干净整齐笔挺
2穿西装制服时领带必须结正卷起衣袖裤脚
3制服外显露衣物物品制服口袋装物品免鼓起
4岗时必须佩戴工作牌工作牌应端正佩戴左胸
5男员工留长发女员工浓妆艳抹时刻保持良形象
三仪态行规范
1面游客应时保持微笑准游客（客）脸色游客发脾气
2游客交谈时应全神贯注双眼注视方适点头称东张西心焉
3业面前准做雅尊敬动作双手叉腰挠头挖耳等
4岗时哼歌曲吹口哨跺脚等
5众整理衣物化妆等
6行走时勾肩搭背业相遇应边走二中穿行请路讲起横直撞粗俗礼
7班时间准声说话谈笑喊乱丢乱碰物品免发出必声响影响工作
8咳嗽喷嚏时应转身说起
9员工工作电话工作交谈时业走应立招呼点头意表示注意（）准毫表示装作没见
10游客服务时流露出耐烦高兴冷淡表情应做亲切友精神饱满卑亢
11班时保持良坐姿站姿东歪西倒前倾伸懒腰
第五章 员工奖惩机制
实行奖勤罚懒根公司检查考核齐文化项目物业中心工作考评季度评出佳工作员称职员工荣誉进行奖励称职员工进行岗培训限期改进辞退等阶段处理根季度考评结果年末理项目全年工作进行综合评议评出物业中心先进
目
维护公司声誉加强企业理提高理水加强事项教育时违反公司制度员工予必纪律处分
二种类
（）警告
适第次触犯轻微失规定
（二）严重警告
适第次触犯重失规定受三次严重警告者
（三）警告
适第二次触犯重失规定受三次严重警告者
（四）开（辞退）
适触犯开规定受二次警告者
三失性质
（）轻微失（违反列项者予警告次）
1月迟早退三次
2违反护制度拒绝护员检查
3违反安全制度未造成果
4齐文化项目行检点声喧哗追逐闹
5讲卫生公场说脏话乱扔杂物烟蒂吐痰
6工作时间做私活吃零食喝酒串岗闲聊
7工作失造成公司财务损失达成100元1000元
8业连续三次反映工作态度（查属实）
9私扣游客提出般意见
（二）严重失（违反列项者予严重警告次）：
1旷工天
2利职务便收取户客户钱物
3游客态度蛮横
4公开顶撞级服指挥意消极怠工
5工作失造成公司财务损失价值10003000元
（三）重警告（违反列项者予警告次）：
1连续旷工三天
2接受贿赂
3殴相互架斗殴
4工作失造成公司财务损失价值达3000元
（四）开（犯列错误立予开辞退）
1连续旷工七天年累计旷工十五天
2偷窃公司事游客财物
3非法手段涂改原始记录窃取账单单牟取私利
4严重玩忽职守游客公司利益造成重损失
5威胁级侮辱刁难游客访客
6触犯国家法律公安司法机关拘审
7犯严重错误
四奖励条例
（）奖励象
1改进公司营理提高济效益理效益方面显著成绩者
2工作努力深业表扬者
3危急时刻保护生命安全保护区财产方面特殊成绩者
4防止业盗丢失等事方面贡献者
5行公司带荣誉者
（二）奖励办法
符合奖励条件者公司批准予确认奖励形式
1授予奖状（证书）
2颁发奖品奖金
3特加薪
4晋级
第三部分 理规章制度
公司根理验建立起套行效物业理规章制度该物业中心拟制定方面规章制度：
理十条标准
（）文明服务
遵守社会公德讲究职业道德执行项规章制度物业中心类员工守时守纪着装整洁礼貌严格服务准做项服务
（二）整体环境
齐文化项目公场没堆积物面整建筑垃圾齐文化项目整体外貌损坏房屋达完基完标准保证居住安全正常车辆停放整齐序
（三）清洁卫生
齐文化项目公部位清扫保洁卫生死角做：垃圾日产日清道沟渠畅通积污堵塞公走廊洁净堆放杂物排污达国家规定排放标准
（四）楼外绿化
齐文化项目公绿街道绿化带垃圾环境优雅宜
（五）治安理
齐文化项目治安保卫制度化防偷盗防然灾害制度设施公约专负责区治安员职责确保区业（）身财产安全商业机密
（六）费理
严格国家市关部门制定收费标准乱收费乱摊派行收费统手续简便方便业种费收缴时物业中心严格执行财纪律财会员贪污挪行厉行节约积极开展种营
（七）设施齐备
区排水供电通讯明消防监控文体等设施齐全完备运作正常改变原设计途发现破损时修理
（八）楼文化
积极开展文化活动宣传教育活动容丰富活动开展计划制度积极培养爱护公物遵守法纪团结互助弘扬社会义精神文明道德风尚创建文明环境
（九）机构职
物业中心理员职责明确分工合作协调理行政理职责监督机制完善召开种会议记录（纪）开展项活动效益资料档案齐全保存完
（十）住关系
游客服务第宗旨贯穿项理服务中切实体现业（）排忧解难业（）满意
二岗位职责
（）齐文化项目理岗位职责
1熟悉物业理法律法规政策公司领导求根哦齐文化项目实际完善关规章制度断提高理水
2根关达标条件制订实施齐文化项目创优计划建立健全护卫生水电房屋车辆等理制度
3负责护消防程控制理营造安全舒适工作环境
4搞齐文化项目公卫生安全防范车辆理供电供水消防电梯运行等理房屋设备设施维修养护
5负责物业维修服务保洁安保服务程理控制
6负责类设备运行控制维修保养理保证设备设施正常运行
7负责项服务程中质量记录正确清晰完整
8维修员进行业务培训断提高专业素质
9提高全体员工消防安全意识消安全隐患
10坚持辖区日巡视周检查配合月抽查工作
11完成领导交办务
（二）客服岗位职责
1客服员项目理领导服务业游客做接咨询指引会议室接等工作
2访员电咨询做记录时报项目理
3投诉耐心解释合理引导记录案时回访
4做会议室接会议前准备工作会议室相关物品配套设施登记理
5负责收取项费做记录
6负责项档案保工作
（三）工程部岗位职责
1工程部项目理领导组织部门开展专业维修工作
2制定齐文化项目设备设施维修保养计划抓落实时提出设备设施更新质量理建议
3负责处理维修申请时安排维修员业提供服务核定收费项目标准现场验证维修工作
4组织消防设施防盗设施机电设备定期检查工作
5熟悉辖区类房屋结构安全求熟悉公设施设备种类分布安全求掌握类线分布走位置状况开展定期检修工作延长房屋设备设施寿命
6常巡视辖区走访回访业
7解部门员工思想动态做思想教育工作
（四）秩序维护部岗位职责
1秩序维护部项目理带领负责护工作协助理做理服务工作
2持部门工作坚决执行项目理命令带领全部门员良精神面貌职责认真做安全保卫工作
3熟悉岗位职责务工作求考核标准掌握齐文化项目护工作规律特点加强重点部位安全防范
4处事公道言行文明缺点勇改正虚心接受工作建议意见
5做秩序维护部月工作安排
6常巡视齐文化项目检查岗位工作情况走访回访业坚持夜间轮流查岗发现问题时办公室汇报时解决
7新队员做培训传带工作解员工思想动态时做思想教育工作离职员谈话持办理交接工作
8协助办公室做房工作
9月召开次部门会议组织讲评工作
10时做秩序维护员秩序形象员岗位培训军事训练日常考核工作
11定期义务消防员进行培训断提高操作技应变力
12带领秩序维护部配合理服务工作
（五）公事务部岗位职责
1公事务部项目理领导负责实施齐文化项目保洁工作美化净化工作环境
2负责保洁工作现场理时解保洁员思想生活动态解决疑难问题定期汇报
3熟悉项目场馆分布结构车行道行道分布面积具理保洁全面技
4制订工作计划加强组织落实常检查督促执行计划落实项工作月组织召开保洁分析会总结保洁工作
（六）消防理员岗位职责
1遵守物业中心项规章制度消防理制度
2熟悉区消防控制系统原理设备设施功位置熟悉灭火工具摆放点掌握消火栓灭火器119报警方法程序
3应消防设备设施作定期巡查保养发现缺陷时修复必时物业中心报告提出预防性建议
（七）水工岗位职责
1负责齐文化项目电器供电线路例行保养工作
2熟悉齐文化项目供电系统线路图控制方法机电设备性状况保证低压配电设备正常运行
3严格执行操作规程遵守电运行维修保养制度修时修拖延会判断处理发生障事
4类电器设备应定期进行检查检修时必须切断电源挂警告牌设监护合闸前应仔细普查遍确认问题方合闸
5量带电作业特危险场禁止带电作业必须带电作业应采取必安全措施
6负责消防理低配值班
7天巡查设备仪表运行情况检查公区域电灯末端供电线路情况做种运行记录发现问题时处理保证机电设备完率保持机房设备整洁
（八）排水工岗位职责
1负责齐文化项目水泵房运行理负责道日常维修熟悉道阀门途走种参数保证道畅通设施完
2保证齐文化项目排水设备正常运行
3定期巡回检查做修时修拖延特殊维修时报级审批
4工作时严格遵守安全操作规程确保身身安全
5工作完毕时清理场清点工具剩余材料保辖工具
6积极动业服务接报修电话施工单应立赶处理短时间完成完工请业维修单签字时修复应游客者说明情况
（九）秩序维护员岗位职责
1严格遵守公司项规章制度公正处理类事件树立秩序维护员良形象
2坚守岗位保持高度警惕注意发现疑事物预防治安案件发生
3遇突发性事件恶性事件应采取紧急措施制止事态扩注意保护现场时级报告等处理
4积极配合卫生维修等服务制止违章行发生分歧理服制止带班员报告
5熟悉掌握区分布基情况加强理力度做保密工作
6注重仪容仪表文明执勤礼貌服务
（十）巡逻岗位职责
1检查辖区类设备物品移动损坏等疑情况发现情况异常时应立查明原视情况报告带班员物业中心
2检查防火门消防窗路灯开关面板消火栓灭火器排水道损坏发现漏水（电）设施损坏时应采取效措施时报告物业中心
3检查机动车停放消防通道路口停车修车洗车等违章现象应立制止驾驶员场记车牌号查询处理
4检查否疑陌生徘徊窥视疑声响形迹疑员进行查询
5熟悉爱护齐文化项目配套公设施机电设备泵房消防器材消防栓位置熟练掌握种灭火器材方法火灾处理程序发现火警时立报告带班员迅速报警采灭火器材扑救
6时开关公明路灯保护区公明设施公设施绿化损坏查明事责者
7发现疑物品捡失物立交带班员
（十）车辆理员岗位职责
1懂般交通理指挥知识熟悉停车场路况环境熟悉车车牌号码停车位号码
2提醒指挥司机路线行驶序停放听指挥车礼貌耐心劝说
3时提醒车关车窗门勿贵重物品遗留车
4保持高度警惕停放车辆实行巡视查保证车辆停放安全坚持文明岗礼貌妥善处理岗时遇种问题
5定期检查消防设施明灯等否完效损坏时报修
6认真做交接班记录工作
（十二）保洁员岗位职责
1负责区外围道路绿化等区域面清洁
2负责博物馆足球馆公区域面厕清洁
3负责区周围墙体柱路灯围栏宣传牌宣传窗清洁
4负责室外明装线设施设备外表清洁清运消杀工作
5定期室外果皮箱垃圾中转站（房）清洁清运消杀工作
6定期**明沟污水池进行清理消杀工作
7维持责区域清洁卫生劝阻制止违反清卫理规定行
8导交办项时务
第四部分 项理具体实施方案
第章 总体理目标
指标名称
理
标准
理指标实现措施
房屋配套设施设备完率
90％
建立设备巡查制度健全房屋设备档案记录
房屋零修急修时率
90％
建立严格维修制度求维修二十分钟答复处理零修工程两天完成急修工程夜回访情况记录设立值班电话
维修工程质量合格率
95％
分项监督操作标准严格关
保洁率
90％
保洁落实建立责制巡查记录完善监督检查力
道路完率
95％
落实责进行日常巡视检修定期维修保养
投诉处理率
90％
加强业（）沟通定期走访征求理意见时排忧解难投诉处理结果记录回访
消防火灾发生率
0
全员义务消防制度定期培训演加宣传力度安保日常巡查发现隐患时处理
治安案件发生率
理素发率低1‰
实行24时巡逻值班制度确立入住期防科防辅全面防范治安思路明确治安职责层层防卫确保园区身财产安全接受报警实施调度
第二章 房屋设施设备理方案
总体求做三设备障设施损坏线堵漏具体方案：
房屋设施设备养护项目示意表
类
项 目
定期养护
周 期
容
实施效果
房屋体
外墙面屋面楼梯通道
季检查1次墙体墙面屋面楼梯通道年检查2 次
检查维护
损坏
区道路
砼路面砼道牙行道
2周巡查1次
维护
整洁损坏
区明
楼道灯广场灯车库灯草坪灯路灯
2周巡查1次
灯杆刷漆线路开关检测
符合安全标准正常保证亮灯率95完率90
沟渠池井
雨水口雨水井污水井化粪池阀门井喷水池
季检查次
清理淤泥化粪池抽吸阀门检测保养
畅通损坏
停车场
停车场
年次
翻新保养旧标识牌消防设施检测
标识完整明晰设施完
公
标识牌
标识牌警示牌
月次
翻新保养残旧标识牌
标识完整明晰设施完
行车
停放处
行车房
年次
翻新保养残旧标识牌
标识完整明晰设施完
智化
系统
监控系统红外线报警系统等
年次
检测试验维护保养
传感灵敏正常
供水供电
系统
水泵水塔变压器配电房等
日两次
检测
运转正常
公设备
电梯等
日两次
检测
运转正常安全
水源热泵
水源热泵间
间断理
检测维护
运转正常安全
玻璃幕墙
外墙面玻璃幕墙
季检查1次墙面玻璃1年清理2次
检查清理保养
损坏明晰
公设施
围栏宣传栏广播系统
2周次
检测试验维修保养
损坏广播正常
二房屋修缮日常养护
1定期检查齐文化项目确护全发现问题时维护保证正常限度发挥项目功
2制定房屋设施设备理规定制止种擅改变房屋配套设施途结构外观毁坏设施设备行
3做零星养护工作应急维修夜保证房屋正常功
4修中修做养护计划时制定养护方案报业（理方）意安排实施
第三章 安保理方案
力物力配备充足技防防相结合基础工作扎实项治安防范制度落实处确保齐文化项目重治安火灾事件发生
治安理
齐文化项目实行24时值班巡逻制度外员出入查验制度件贵重物品出入齐文化项目登记制度等项安全防范制度制定秩序维护员岗位职责切实行安全保卫工作程序明确责区域注重技防防相结项治安防范制度落实处保障齐文化项目安全
（）秩序维护员配备
齐文化项目秩序维护员配备 名秩序维护员员中 领班 队员 值班 时倒班制度班 三班实行 时倒班制区实行24时间断理中配备 名秩序形象员日间场馆四周公区域巡逻
（二）灵活高效性化值班方式
治安理中保证安全维护业客间正常具体表现：
1强化安全措施确保游客财产身安全
2礼貌营造良生活居住环境杜绝戒备森严味盘问区理模式达紧外松提高秩序维护员素质谓客 秩序维护员善察言观色出入员区秩序维护员失礼影响游客交活动
二消防理
1护员进行消防业务知识培训掌握国家关消防法规制度熟悉区动消防系统性操作熟练掌握种消防器材
2定期进行消防安全检查护员天巡视区角落时发现消防火险隐患定期消防器材（灭火器消防栓等）完情况进行检查天检查项目动消防报警系统否正常运行天项目安全电情况进行检查定期消防设备（消防泵水喷淋等）进行测试做记录
3加强日常防火工作时做灭火准备工作制定火灾应急行动实施预案备旦发生火灾时效组织消救重点岗位重点部位落实责火灾损失降低程度成立护员齐文化项目工作员辅消防队年进行1－2次实消防方案预演
4定期组织物业中心员工学消防知识齐文化项目工作员进行消防知识宣传
第四章 清洁卫生理方案
严格执行齐文化项目环境卫生理卫生工作标准员工考核制度确保项目常年干净整洁物业中心项目理天两次检查卫生工作质量根卫生标准清洁工进行考核结合齐文化项目实际情况制定理方案：
理目标
通严格卫生工作标准效理监督机制确保齐文化项目公场保洁率达90％
二员配备工作制度
（）员配备：
齐文化项目道路楼道等公部位： 名
齐文化博物馆足球博物馆部公部位： 名
（二）工作时间
拟定班时间午7：301130午140017：30
（三）保洁范围
区外围公部位区外道路等足球馆博物馆理公卫生
三卫生标准
1目视楼层通道面干净杂物烟蒂纸屑果皮污迹
2干净纸巾擦拭墙面公设施明显污迹
3标识牌公设施目视明显灰尘
4锈钢表面污迹
5垃圾桶清倒时
6墙角门框目视灰尘蜘蛛网
7卫生间镜面墙面面干净水渍便器干净卫生间垃圾桶外溢垃圾
8区外道路绿杂物等
9会议室保持清洁配套设施保持干净会议室前提前安排员进行彻底清理
四清洁容
1齐文化项目路面清扫日8时保洁
2齐文化项目厅楼梯走廊天扫两次8时保洁间断垃圾桶收集清运
3楼厅玻璃门两天擦拭次楼梯玻璃月擦拭次
4天花板公灯具墙面踢脚线两月擦拭次
5门窗消防箱指示牌指示灯防火门箱柜等公设施两月擦拭次
6两周楼护栏标识牌等公部位进行保洁擦拭断巡视保持干净整洁
7天卫生间进行间断清洁镜面墙面面目视垃圾水渍垃圾桶时清理洗手液卫生纸等时更换
8天会议室卫生进行清洁桌椅音响等设施周擦拭次
9垃圾收取固定垃圾桶天定时收取垃圾桶果皮箱周擦拭次
10电梯轿厢面四壁日擦拭次电梯灯饰轿厢顶部月擦拭次
11绿卫生天巡视清洁次保持绿杂物垃圾果皮纸屑
第五章 档案建立理
物业档案着物业理行出现产生档案理物业理工作环节然重位容忽视物业理工作正式开展环节离开档案维修养护物业设施解业物业情况收取理费开发营活动等物业档案着现代科学技术发展物业理档案理着现代化理目标迈进物业档案现代化理成必然趋势
物业档案物业理公司事物业理活动时直接形成国家社会保存价值种文字图表声等形式历史记录着物业理断发展完善物业档案种类断增加
档案理运作环节
1设立档案室采取系统化科学化现代化先进手段建立相应规章制度档案资料进行严格理
2资料收集坚持容真实原根实际资料信息资料容实际工作中需出发扩资料源渠道
二资料分类整理
收集信息资料统档案理员整理整理重点伪存真根档案源信息容信息表现形式等特点进行细分做条理清晰分类合理
三档案容
范
围
分 类
资 料 容
基础资料
产权资料
规划许证土证建设规划许证
技术资料
规划图竣工图质勘察报告竣工验收证明书总面图面图房屋设备技术资料
物业中心建立资料
物业资料
齐文化项目基资料娱乐设施资料路标室号配置图
租户资料
业公约业情况登记表装修申请表
日常理资料
日常工作记录类协议种设施设备档案
四资料档整理
1资料身规律联系进行科学分类保存
2档案业务性质编号造册编辑分柜保存运计算机等先进理手段形式档案资料转化电脑储存便查找调
3档案出室入室严格规定：出室必须物业中心意登记方出入室时须专进行检查破损立修复追究关员责档案理员需时收回外文件严防文件流失
4档案理环境做三防防火防潮防变质
第六章 齐文化项目文化活动建设
做项齐文化项目活动文化活动宣传重节日协助搞节日布置
设想安排
1突出特点：开展齐文化项目文化活动逐步成创建文明齐文化项目特色
2找准切入点开展形式样题活动节日活动常性活动
3握基点吸引游客广泛参喜闻乐见
二精神文明公约
1爱国爱楼遵纪守法遵守项理制度
2公场走廊堆放物品占公场堵塞通道公建筑物乱涂乱画乱张贴乱竖指路牌广告牌等保持公建筑物原样美观
3维护区房屋水电环卫市政通讯消防等公设施
4游客应遵守规范七：损坏公物破坏绿化吐痰说脏话粗话公场吸烟乱扔垃圾乱穿马路维护区公卫生
5维护公治安秩序做防火防盗工作严禁非法携带枪械弹药严禁携带收藏毒品污秽物品严禁赌博
6见义勇伸张正义敢坏坏事作斗争
7维护安全优美居住环境种室外装修工程广告牌设置涉物业外观区环境行应预先提出申请政府关部门审批物业物业中心备案方实施违章必究
8支持配合物业物业中心做区理工作区理服务献策献计
第七部分 营核算
增收节支业养业计划
1努力提高种费收缴率力争达100％
2开展种营服务
3制定项费开支计划达节约开支作
4充分发挥公司理中统筹作利公司现理员技术员降低理成
5通公司技术力量降低设备设施维修保养费降低耗
二期全委物业服务报价（测算详见附件）
五星物业服务费： 元年
注：费包含公耗费（电梯运行电费包含）
三项目全委开办物资报价（详见附件二）
项目开办费金额 元
四交楼配合费报价
物业公司须项目首期物业交付前约 60～90 天进驻项目（物业公司实际进驻员数量甲乙双方根实际工作需进行确认）开展物业理服务前期筹备工作配合开发商做楼宇交付工作(验房交房时协调工作等)
五物业理房装修报价
物业理房（办公室宿舍）理方提供承担装修费装修标准物业公司提供（符合般办公需求）理方审批
43
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齐文化项目
前期物业服务方案
（四星级）
山东金正物业理限公司
二零三年十月
目 录
第部分 整体理目标理念 0306
第二部分 理架构员配备理物资配备 0614
第三部分 理规章制度 1422
第四部分 项理具体实施方案 2332
第五部分 营核算 3233
附件 项目期全委物业服务成测算 3439
附件二 项目物业开办物资费明细 4043
第部分 整体理目标理念
**齐文化项目作面社会旅游文化中心点必须具较高标准物业理服务造精致文化旅游环境相信通金正物业精致理信心力该齐文化项目造成土高品质文化中心点
针齐文化项目总体概况素公司确立整体理设想策划方案
理基定位
1（接开始）：物业理配合齐文化项目中心促进配合齐文化项目理
物业理坏必直接影响齐文化项目整体形象优质物业理房屋质量保修承诺形成良市场口碑齐文化项目起形宣传作反成阻碍期间物业理服务质量关键性价高物业理齐文化项目宣传起积极作根特点公司理初期加强物业理品牌效应集中理优势快创出该齐文化项目物业理品牌形成良市场口碑
二理理念定位
树立品质重服务尊理念抓住运转良齐文化项目设施设备安全温馨生活环境赏心悦目园区风景 三保障
（）树立品质重服务尊理念
坚持理服务服务奉献诚心动信誉塑造造金正物业优质服务品牌断听取齐文化项目游客合理化建议求时弥补工作中缺陷足提供优质服务贴心关怀
该项目作高档文化中心区特点决定物业理工作开展标准更应体现出种舒适安全尊贵公司秉着真诚态度高起点高标准严求标准试图游客业户缔造纯粹感性游客业充足享受舒适安全尊贵服务品质
舒适：物业理舒适体现温暖洁净方便快捷旅游环境环境应该首先注重舒适面满足理性基需求
安全：安全防范物业理公司专业服务公司治安消防车辆三方面搞理工作时满足游客（）安全需求需出发制定出相应理制度应急预案
尊贵：尊贯服务理念游客体现生活尊贵面高标准物业理游客感受档次身份象征通理力求游客满足受尊重需求
（二）抓住两保障：运转良齐文化项目设施设备安全温馨文化环境
运转良齐文化项目设施设备
保证齐文化项目正常运转基条件保证齐文化项目种设施设备运行选拔综合素质技术精技术员齐文化项目设施设备进行日常理维护齐文化项目水电暖设备智化设施等进行定期养护保证齐文化项目设施设备常年运转良
安全温馨居住环境
齐文化项目安全正常运行基保障通物业公司努力营造齐文化项目安全温馨工作环境保障监控设施消防等安保设施设备正常运转确保重治安案件
三理方式
该齐文化项目物业理国家四星级物业理服务化标准操作规范进行理
理合期制定年度理目标济实行独立核算负盈亏实现社会效益济效益环境效益步发展
四理目
1保持提高物业完程度通加强整体物业理养护理服务防止损坏物业
2创造良环境统筹安排齐文化项目项设施理养护强化宣传游客进行法理约束维护齐文化项目环境
3维护齐文化项目权益加强游客行理维护齐文化项目整体利益利齐文化项目口碑
五理原
根全国物业理条例山东省物业理条例实施细着楼养楼略节余精干高效优质服务理原实行养修服务体综合理
六理容
1齐文化项目房屋建筑体公部分（楼盖屋顶梁柱外墙体基础等承重结构部位外墙面楼梯间走廊通道门厅设备房等）维修养护理
2齐文化项目房屋建筑体公设施设备（公水道落水公明水源热泵设备配电系统楼外消防设备等）维修养护理运行服务
3齐文化项目规划红线属配套服务设施维修养护理
5公环境（包括公场房屋建筑物公部位）清洁卫生垃圾收集清运
6交通车辆行驶停泊理
7配合协助派出进行安全监控巡视等护工作
8外部消防理
9齐文化项目文化娱乐活动
10特约服务
11物业理档案资料
第二部分 理架构员配备理物资配备
第章 理架构
根该齐文化项目实际情况节省力物力角度出发设置专门机构岗重理服务中心实行项目总理负责制公司签订年度理目标责书实行年度目标责考核
服务中心设置中心三部门：客户服务中心工程部秩序维护部公事务部分工负责部门工作
机构设置图：
委托方（ ）
受托方（**金正物业理限公司）
齐文化项目服务中心
秩序维护部
公事务部
客服中心
工程部科
清洁理
治安理
消防理
车辆理
房屋维修
设备理
装修理
偿维修
财务理
文档理
接理
区文化
第二章 理员配备
物业公司着精干高效岗定原确定员编制建立支现代化专业化高素质复合型理队伍实施先进理理念保证项工作高效快速开展该齐文化项目实施专业化物业理服务保证项理工作效落实基础节省工开支限济源更发挥效
配备原
1坚持高素质业务精高层次配备原
2力求精干高效实
3热爱物业理工作创新奉献精神
二理员配备分类数量：
岗 位
岗位数
数
备 注
办公室
项目理
全面负责物业公司运作全面负责齐文化项目理
客服中心
财务收费
负责收取项费
前台客服
负责客服接投诉处理负责外勤联系会议接等工作
工程部
全面负责工程维修设备运行
设备运行工
保证设施设备正常运行
水电维修工
含电工排水工
公事务部
全面负责齐文化项目保洁绿化工作
保洁员
齐文化项目道路楼道清扫等
秩序维护部
全面负责安全交通理
领班
带领班员做秩序维护工作
秩序维护员
保证场馆四周安全防护车辆秩序维护等
秩序形象员
项目白天四周安全防护车辆秩序维护迎宾接等
合 计
第三章 员工培训考核
企业中重资源物业理营间企业中力资源反映企业竞争力强弱教育培训提高企业员素质重手段培训作实现物业理现代化基础环节保证
培训目标
规范员工培训考核工作员工培训工作系统化规范化终员工具备满足工作需知识技提高物业中心全体员工专业水服务意识培养爱岗敬业精神增强队伍凝聚力稳定性齐文化项目提供力资源保证确保理员100％合格岗全员培训率达100％
二培训方式
（）外派培训：
公司年引进1－2名物业理专业学生公司实引进新观念新理新思维达实践理结合
选送业务骨干参加行业组织物业理培训班接受新事物学方法提高业务力
（二）岗位培训
公司培训基针岗位集中授课进行岗前培训实班老带新进行岗中培训
（三）会议讨
针日常理工作中发现典型案例组织物业中心类员进行讨提高员工实际工作力
三培训计划
培训计划注重分阶段培训分接前集中强化培训日常理培训
培训阶段
培训象
培训容
目标效果
培训时间
接前
培训
全体员工
齐文化项目概况岗位制度工作流程服务质量服务技巧物业理知识等
通岗前培训齐文化项目类理员基具备岗力
接前
日常理
培训
新进员工
项目概况物业中心规章制度物业理基知识岗位基技培训等
具备岗基力
进入物业中心周
理员
物业理法规文件岗位技技巧培训等
提高理服务力水
常年进行
操作层培训
岗位技技巧服务意识沟通力
提高服务水
常年进行
全体员工
仪容仪表文明礼貌语服务行规范
建立良公司文化氛围
常年进行
第四章 员工仪表行规范
物业理该齐文化项目组成部分员工仪容仪表标志着物业公司形象面展示齐文化项目外窗口物业理员工外表现形式缺求员工行准确认知仪表仪容言行举止形象作项长期工作常抓懈全面提高企业信誉度公司形象
着装
员工律穿制服岗
二仪表行规范
1公司岗位员工班时间必须穿规定制服制服应干净整齐笔挺
2穿西装制服时领带必须结正卷起衣袖裤脚
3制服外显露衣物物品制服口袋装物品免鼓起
4岗时必须佩戴工作牌工作牌应端正佩戴左胸
5男员工留长发女员工浓妆艳抹时刻保持良形象
三仪态行规范
1面游客应时保持微笑准游客（客）脸色游客发脾气
2游客交谈时应全神贯注双眼注视方适点头称东张西心焉
3业面前准做雅尊敬动作双手叉腰挠头挖耳等
4岗时哼歌曲吹口哨跺脚等
5众整理衣物化妆等
6行走时勾肩搭背业相遇应边走二中穿行请路讲起横直撞粗俗礼
7班时间准声说话谈笑喊乱丢乱碰物品免发出必声响影响工作
8咳嗽喷嚏时应转身说起
9员工工作电话工作交谈时业走应立招呼点头意表示注意（）准毫表示装作没见
10游客服务时流露出耐烦高兴冷淡表情应做亲切友精神饱满卑亢
11班时保持良坐姿站姿东歪西倒前倾伸懒腰
第五章 员工奖惩机制
实行奖勤罚懒根公司检查考核齐文化项目物业中心工作考评季度评出佳工作员称职员工荣誉进行奖励称职员工进行岗培训限期改进辞退等阶段处理根季度考评结果年末理项目全年工作进行综合评议评出物业中心先进
目
维护公司声誉加强企业理提高理水加强事项教育时违反公司制度员工予必纪律处分
二种类
（）警告
适第次触犯轻微失规定
（二）严重警告
适第次触犯重失规定受三次严重警告者
（三）警告
适第二次触犯重失规定受三次严重警告者
（四）开（辞退）
适触犯开规定受二次警告者
三失性质
（）轻微失（违反列项者予警告次）
1月迟早退三次
2违反护制度拒绝护员检查
3违反安全制度未造成果
4齐文化项目行检点声喧哗追逐闹
5讲卫生公场说脏话乱扔杂物烟蒂吐痰
6工作时间做私活吃零食喝酒串岗闲聊
7工作失造成公司财务损失达成100元1000元
8业连续三次反映工作态度（查属实）
9私扣游客提出般意见
（二）严重失（违反列项者予严重警告次）：
1旷工天
2利职务便收取户客户钱物
3游客态度蛮横
4公开顶撞级服指挥意消极怠工
5工作失造成公司财务损失价值10003000元
（三）重警告（违反列项者予警告次）：
1连续旷工三天
2接受贿赂
3殴相互架斗殴
4工作失造成公司财务损失价值达3000元
（四）开（犯列错误立予开辞退）
1连续旷工七天年累计旷工十五天
2偷窃公司事游客财物
3非法手段涂改原始记录窃取账单单牟取私利
4严重玩忽职守游客公司利益造成重损失
5威胁级侮辱刁难游客访客
6触犯国家法律公安司法机关拘审
7犯严重错误
四奖励条例
（）奖励象
1改进公司营理提高济效益理效益方面显著成绩者
2工作努力深业表扬者
3危急时刻保护生命安全保护区财产方面特殊成绩者
4防止业盗丢失等事方面贡献者
5行公司带荣誉者
（二）奖励办法
符合奖励条件者公司批准予确认奖励形式
1授予奖状（证书）
2颁发奖品奖金
3特加薪
4晋级
第三部分 理规章制度
公司根理验建立起套行效物业理规章制度该物业中心拟制定方面规章制度：
理十条标准
（）文明服务
遵守社会公德讲究职业道德执行项规章制度物业中心类员工守时守纪着装整洁礼貌严格服务准做项服务
（二）整体环境
齐文化项目公场没堆积物面整建筑垃圾齐文化项目整体外貌损坏房屋达完基完标准保证居住安全正常车辆停放整齐序
（三）清洁卫生
齐文化项目公部位清扫保洁卫生死角做：垃圾日产日清道沟渠畅通积污堵塞公走廊洁净堆放杂物排污达国家规定排放标准
（四）楼外绿化
齐文化项目公绿街道绿化带垃圾环境优雅宜
（五）治安理
齐文化项目治安保卫制度化防偷盗防然灾害制度设施公约专负责区治安员职责确保区业（）身财产安全商业机密
（六）费理
严格国家市关部门制定收费标准乱收费乱摊派行收费统手续简便方便业种费收缴时物业中心严格执行财纪律财会员贪污挪行厉行节约积极开展种营
（七）设施齐备
区排水供电通讯明消防监控文体等设施齐全完备运作正常改变原设计途发现破损时修理
（八）楼文化
积极开展文化活动宣传教育活动容丰富活动开展计划制度积极培养爱护公物遵守法纪团结互助弘扬社会义精神文明道德风尚创建文明环境
（九）机构职
物业中心理员职责明确分工合作协调理行政理职责监督机制完善召开种会议记录（纪）开展项活动效益资料档案齐全保存完
（十）住关系
游客服务第宗旨贯穿项理服务中切实体现业（）排忧解难业（）满意
二岗位职责
（）齐文化项目理岗位职责
1熟悉物业理法律法规政策公司领导求根哦齐文化项目实际完善关规章制度断提高理水
2根关达标条件制订实施齐文化项目创优计划建立健全护卫生水电房屋车辆等理制度
3负责护消防程控制理营造安全舒适工作环境
4搞齐文化项目公卫生安全防范车辆理供电供水消防电梯运行等理房屋设备设施维修养护
5负责物业维修服务保洁安保服务程理控制
6负责类设备运行控制维修保养理保证设备设施正常运行
7负责项服务程中质量记录正确清晰完整
8维修员进行业务培训断提高专业素质
9提高全体员工消防安全意识消安全隐患
10坚持辖区日巡视周检查配合月抽查工作
11完成领导交办务
（二）客服岗位职责
1客服员项目理领导服务业游客做接咨询指引会议室接等工作
2访员电咨询做记录时报项目理
3投诉耐心解释合理引导记录案时回访
4做会议室接会议前准备工作会议室相关物品配套设施登记理
5负责收取项费做记录
6负责项档案保工作
（三）工程部岗位职责
1工程部项目理领导组织部门开展专业维修工作
2制定齐文化项目设备设施维修保养计划抓落实时提出设备设施更新质量理建议
3负责处理维修申请时安排维修员业提供服务核定收费项目标准现场验证维修工作
4组织消防设施防盗设施机电设备定期检查工作
5熟悉辖区类房屋结构安全求熟悉公设施设备种类分布安全求掌握类线分布走位置状况开展定期检修工作延长房屋设备设施寿命
6常巡视辖区走访回访业
7解部门员工思想动态做思想教育工作
（四）秩序维护部岗位职责
1秩序维护部项目理带领负责护工作协助理做理服务工作
2持部门工作坚决执行项目理命令带领全部门员良精神面貌职责认真做安全保卫工作
3熟悉岗位职责务工作求考核标准掌握齐文化项目护工作规律特点加强重点部位安全防范
4处事公道言行文明缺点勇改正虚心接受工作建议意见
5做秩序维护部月工作安排
6常巡视齐文化项目检查岗位工作情况走访回访业坚持夜间轮流查岗发现问题时办公室汇报时解决
7新队员做培训传带工作解员工思想动态时做思想教育工作离职员谈话持办理交接工作
8协助办公室做房工作
9月召开次部门会议组织讲评工作
10时做秩序维护员秩序形象员岗位培训军事训练日常考核工作
11定期义务消防员进行培训断提高操作技应变力
12带领秩序维护部配合理服务工作
（五）公事务部岗位职责
1公事务部项目理领导负责实施齐文化项目保洁工作美化净化工作环境
2负责保洁工作现场理时解保洁员思想生活动态解决疑难问题定期汇报
3熟悉项目场馆分布结构车行道行道分布面积具理保洁全面技
4制订工作计划加强组织落实常检查督促执行计划落实项工作月组织召开保洁分析会总结保洁工作
（六）消防理员岗位职责
1遵守物业中心项规章制度消防理制度
2熟悉区消防控制系统原理设备设施功位置熟悉灭火工具摆放点掌握消火栓灭火器119报警方法程序
3应消防设备设施作定期巡查保养发现缺陷时修复必时物业中心报告提出预防性建议
（七）水工岗位职责
1负责齐文化项目电器供电线路例行保养工作
2熟悉齐文化项目供电系统线路图控制方法机电设备性状况保证低压配电设备正常运行
3严格执行操作规程遵守电运行维修保养制度修时修拖延会判断处理发生障事
4类电器设备应定期进行检查检修时必须切断电源挂警告牌设监护合闸前应仔细普查遍确认问题方合闸
5量带电作业特危险场禁止带电作业必须带电作业应采取必安全措施
6负责消防理低配值班
7天巡查设备仪表运行情况检查公区域电灯末端供电线路情况做种运行记录发现问题时处理保证机电设备完率保持机房设备整洁
（八）排水工岗位职责
1负责齐文化项目水泵房运行理负责道日常维修熟悉道阀门途走种参数保证道畅通设施完
2保证齐文化项目排水设备正常运行
3定期巡回检查做修时修拖延特殊维修时报级审批
4工作时严格遵守安全操作规程确保身身安全
5工作完毕时清理场清点工具剩余材料保辖工具
6积极动业服务接报修电话施工单应立赶处理短时间完成完工请业维修单签字时修复应游客者说明情况
（九）秩序维护员岗位职责
1严格遵守公司项规章制度公正处理类事件树立秩序维护员良形象
2坚守岗位保持高度警惕注意发现疑事物预防治安案件发生
3遇突发性事件恶性事件应采取紧急措施制止事态扩注意保护现场时级报告等处理
4积极配合卫生维修等服务制止违章行发生分歧理服制止带班员报告
5熟悉掌握区分布基情况加强理力度做保密工作
6注重仪容仪表文明执勤礼貌服务
（十）巡逻岗位职责
1检查辖区类设备物品移动损坏等疑情况发现情况异常时应立查明原视情况报告带班员物业中心
2检查防火门消防窗路灯开关面板消火栓灭火器排水道损坏发现漏水（电）设施损坏时应采取效措施时报告物业中心
3检查机动车停放消防通道路口停车修车洗车等违章现象应立制止驾驶员场记车牌号查询处理
4检查否疑陌生徘徊窥视疑声响形迹疑员进行查询
5熟悉爱护齐文化项目配套公设施机电设备泵房消防器材消防栓位置熟练掌握种灭火器材方法火灾处理程序发现火警时立报告带班员迅速报警采灭火器材扑救
6时开关公明路灯保护区公明设施公设施绿化损坏查明事责者
7发现疑物品捡失物立交带班员
（十）车辆理员岗位职责
1懂般交通理指挥知识熟悉停车场路况环境熟悉车车牌号码停车位号码
2提醒指挥司机路线行驶序停放听指挥车礼貌耐心劝说
3时提醒车关车窗门勿贵重物品遗留车
4保持高度警惕停放车辆实行巡视查保证车辆停放安全坚持文明岗礼貌妥善处理岗时遇种问题
5定期检查消防设施明灯等否完效损坏时报修
6认真做交接班记录工作
（十二）保洁员岗位职责
1负责区外围道路绿化等区域面清洁
2负责博物馆足球馆公区域面厕清洁
3负责区周围墙体柱路灯围栏宣传牌宣传窗清洁
4负责室外明装线设施设备外表清洁清运消杀工作
5定期室外果皮箱垃圾中转站（房）清洁清运消杀工作
6定期**明沟污水池进行清理消杀工作
7维持责区域清洁卫生劝阻制止违反清卫理规定行
8导交办项时务
第四部分 项理具体实施方案
第章 总体理目标
指标名称
理
标准
理指标实现措施
房屋配套设施设备完率
90％
建立设备巡查制度健全房屋设备档案记录
房屋零修急修时率
90％
建立严格维修制度求维修二十分钟答复处理零修工程两天完成急修工程夜回访情况记录设立值班电话
维修工程质量合格率
95％
分项监督操作标准严格关
保洁率
90％
保洁落实建立责制巡查记录完善监督检查力
道路完率
95％
落实责进行日常巡视检修定期维修保养
投诉处理率
90％
加强业（）沟通定期走访征求理意见时排忧解难投诉处理结果记录回访
消防火灾发生率
0
全员义务消防制度定期培训演加宣传力度安保日常巡查发现隐患时处理
治安案件发生率
理素发率低1‰
实行24时巡逻值班制度确立入住期防科防辅全面防范治安思路明确治安职责层层防卫确保园区身财产安全接受报警实施调度
第二章 房屋设施设备理方案
总体求做三设备障设施损坏线堵漏具体方案：
房屋设施设备养护项目示意表
类
项 目
定期养护
周 期
容
实施效果
房屋体
外墙面屋面楼梯通道
季检查1次墙体墙面屋面楼梯通道年检查2 次
检查维护
损坏
区道路
砼路面砼道牙行道
2周巡查1次
维护
整洁损坏
区明
楼道灯广场灯车库灯草坪灯路灯
2周巡查1次
灯杆刷漆线路开关检测
符合安全标准正常保证亮灯率95完率90
沟渠池井
雨水口雨水井污水井化粪池阀门井喷水池
季检查次
清理淤泥化粪池抽吸阀门检测保养
畅通损坏
停车场
停车场
年次
翻新保养旧标识牌消防设施检测
标识完整明晰设施完
公
标识牌
标识牌警示牌
月次
翻新保养残旧标识牌
标识完整明晰设施完
行车
停放处
行车房
年次
翻新保养残旧标识牌
标识完整明晰设施完
智化
系统
监控系统红外线报警系统等
年次
检测试验维护保养
传感灵敏正常
供水供电
系统
水泵水塔变压器配电房等
日两次
检测
运转正常
公设备
电梯等
日两次
检测
运转正常安全
水源热泵
水源热泵间
间断理
检测维护
运转正常安全
玻璃幕墙
外墙面玻璃幕墙
季检查1次墙面玻璃1年清理2次
检查清理保养
损坏明晰
公设施
围栏宣传栏广播系统
2周次
检测试验维修保养
损坏广播正常
二房屋修缮日常养护
1定期检查齐文化项目确护全发现问题时维护保证正常限度发挥项目功
2制定房屋设施设备理规定制止种擅改变房屋配套设施途结构外观毁坏设施设备行
3做零星养护工作应急维修夜保证房屋正常功
4修中修做养护计划时制定养护方案报业（理方）意安排实施
第三章 安保理方案
力物力配备充足技防防相结合基础工作扎实项治安防范制度落实处确保齐文化项目重治安火灾事件发生
治安理
齐文化项目实行24时值班巡逻制度外员出入查验制度件贵重物品出入齐文化项目登记制度等项安全防范制度制定秩序维护员岗位职责切实行安全保卫工作程序明确责区域注重技防防相结项治安防范制度落实处保障齐文化项目安全
（）秩序维护员配备
齐文化项目秩序维护员配备 名秩序维护员员中 领班 队员 值班 时倒班制度班 三班实行 时倒班制区实行24时间断理中配备 名秩序形象员日间场馆四周公区域巡逻
（二）灵活高效性化值班方式
治安理中保证安全维护业客间正常具体表现：
1强化安全措施确保游客财产身安全
2礼貌营造良生活居住环境杜绝戒备森严味盘问区理模式达紧外松提高秩序维护员素质谓客 秩序维护员善察言观色出入员区秩序维护员失礼影响游客交活动
二消防理
1护员进行消防业务知识培训掌握国家关消防法规制度熟悉区动消防系统性操作熟练掌握种消防器材
2定期进行消防安全检查护员天巡视区角落时发现消防火险隐患定期消防器材（灭火器消防栓等）完情况进行检查天检查项目动消防报警系统否正常运行天项目安全电情况进行检查定期消防设备（消防泵水喷淋等）进行测试做记录
3加强日常防火工作时做灭火准备工作制定火灾应急行动实施预案备旦发生火灾时效组织消救重点岗位重点部位落实责火灾损失降低程度成立护员齐文化项目工作员辅消防队年进行1－2次实消防方案预演
4定期组织物业中心员工学消防知识齐文化项目工作员进行消防知识宣传
第四章 清洁卫生理方案
严格执行齐文化项目环境卫生理卫生工作标准员工考核制度确保项目常年干净整洁物业中心项目理天两次检查卫生工作质量根卫生标准清洁工进行考核结合齐文化项目实际情况制定理方案：
理目标
通严格卫生工作标准效理监督机制确保齐文化项目公场保洁率达90％
二员配备工作制度
（）员配备：
齐文化项目道路楼道等公部位： 名
齐文化博物馆足球博物馆部公部位： 名
（二）工作时间
拟定班时间午7：301130午140017：30
（三）保洁范围
区外围公部位区外道路等足球馆博物馆理公卫生
三卫生标准
1目视楼层通道面干净杂物烟蒂纸屑果皮污迹
2干净纸巾擦拭墙面公设施明显污迹
3标识牌公设施目视明显灰尘
4锈钢表面污迹
5垃圾桶清倒时
6墙角门框目视灰尘蜘蛛网
7卫生间镜面墙面面干净水渍便器干净卫生间垃圾桶外溢垃圾
8区外道路绿杂物等
9会议室保持清洁配套设施保持干净会议室前提前安排员进行彻底清理
四清洁容
1齐文化项目路面清扫日8时保洁
2齐文化项目厅楼梯走廊天扫两次8时保洁间断垃圾桶收集清运
3楼厅玻璃门两天擦拭次楼梯玻璃月擦拭次
4天花板公灯具墙面踢脚线两月擦拭次
5门窗消防箱指示牌指示灯防火门箱柜等公设施两月擦拭次
6两周楼护栏标识牌等公部位进行保洁擦拭断巡视保持干净整洁
7天卫生间进行间断清洁镜面墙面面目视垃圾水渍垃圾桶时清理洗手液卫生纸等时更换
8天会议室卫生进行清洁桌椅音响等设施周擦拭次
9垃圾收取固定垃圾桶天定时收取垃圾桶果皮箱周擦拭次
10电梯轿厢面四壁日擦拭次电梯灯饰轿厢顶部月擦拭次
11绿卫生天巡视清洁次保持绿杂物垃圾果皮纸屑
第五章 档案建立理
物业档案着物业理行出现产生档案理物业理工作环节然重位容忽视物业理工作正式开展环节离开档案维修养护物业设施解业物业情况收取理费开发营活动等物业档案着现代科学技术发展物业理档案理着现代化理目标迈进物业档案现代化理成必然趋势
物业档案物业理公司事物业理活动时直接形成国家社会保存价值种文字图表声等形式历史记录着物业理断发展完善物业档案种类断增加
档案理运作环节
1设立档案室采取系统化科学化现代化先进手段建立相应规章制度档案资料进行严格理
2资料收集坚持容真实原根实际资料信息资料容实际工作中需出发扩资料源渠道
二资料分类整理
收集信息资料统档案理员整理整理重点伪存真根档案源信息容信息表现形式等特点进行细分做条理清晰分类合理
三档案容
范
围
分 类
资 料 容
基础资料
产权资料
规划许证土证建设规划许证
技术资料
规划图竣工图质勘察报告竣工验收证明书总面图面图房屋设备技术资料
物业中心建立资料
物业资料
齐文化项目基资料娱乐设施资料路标室号配置图
租户资料
业公约业情况登记表装修申请表
日常理资料
日常工作记录类协议种设施设备档案
四资料档整理
1资料身规律联系进行科学分类保存
2档案业务性质编号造册编辑分柜保存运计算机等先进理手段形式档案资料转化电脑储存便查找调
3档案出室入室严格规定：出室必须物业中心意登记方出入室时须专进行检查破损立修复追究关员责档案理员需时收回外文件严防文件流失
4档案理环境做三防防火防潮防变质
第六章 齐文化项目文化活动建设
做项齐文化项目活动文化活动宣传重节日协助搞节日布置
设想安排
1突出特点：开展齐文化项目文化活动逐步成创建文明齐文化项目特色
2找准切入点开展形式样题活动节日活动常性活动
3握基点吸引游客广泛参喜闻乐见
二精神文明公约
1爱国爱楼遵纪守法遵守项理制度
2公场走廊堆放物品占公场堵塞通道公建筑物乱涂乱画乱张贴乱竖指路牌广告牌等保持公建筑物原样美观
3维护区房屋水电环卫市政通讯消防等公设施
4游客应遵守规范七：损坏公物破坏绿化吐痰说脏话粗话公场吸烟乱扔垃圾乱穿马路维护区公卫生
5维护公治安秩序做防火防盗工作严禁非法携带枪械弹药严禁携带收藏毒品污秽物品严禁赌博
6见义勇伸张正义敢坏坏事作斗争
7维护安全优美居住环境种室外装修工程广告牌设置涉物业外观区环境行应预先提出申请政府关部门审批物业物业中心备案方实施违章必究
8支持配合物业物业中心做区理工作区理服务献策献计
第七部分 营核算
增收节支业养业计划
1努力提高种费收缴率力争达100％
2开展种营服务
3制定项费开支计划达节约开支作
4充分发挥公司理中统筹作利公司现理员技术员降低理成
5通公司技术力量降低设备设施维修保养费降低耗
二期全委物业服务报价（测算详见附件）
五星物业服务费： 元年
注：费包含公耗费（电梯运行电费包含）
三项目全委开办物资报价（详见附件二）
项目开办费金额 元
四交楼配合费报价
物业公司须项目首期物业交付前约 60～90 天进驻项目（物业公司实际进驻员数量甲乙双方根实际工作需进行确认）开展物业理服务前期筹备工作配合开发商做楼宇交付工作(验房交房时协调工作等)
五物业理房装修报价
物业理房（办公室宿舍）理方提供承担装修费装修标准物业公司提供（符合般办公需求）理方审批
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