讲座PPT——物业管理知多少？(4)
- 1. 物业管理知多少？ 分享人：XXXX XXXXXX事务所
- 2. 目录CONTENTS01物业管理知多少0203法律咨询面对面捷铭风采
- 3. 物业管理知多少01
- 4. 法律法规1.《中华人民共和国物权法》 2.《中华人民共和国合同法》 3.《物业管理条例》 4.《物业服务收费管理办法》 5.《商品房屋租赁管理办法》 6.《业主大会和业主委员会指导规则》 7.《住宅室内装饰装修管理办法》 8.《物业服务收费管理办法》 9.《物业管理条例》 10.《住宅区物业管理条例》 11.《物业管理收费实施细则》 12.《房屋使用安全管理条例》 13.《出租房屋居住安全管理条例》 14.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 15.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 …………
- 5. 物业管理 业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
- 6. 213行政主管部门负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。 国土资源和房屋管理局物业服务监督管理体系街道办事处/乡镇政府社区居（村）委会负责本辖区内物业管理工作的指导、协调、监督。对物业管理工作予以协助、配合。
- 7. 业主大会/业主委员会业主大会：由物业管理区域内全体业主组成。 业主委员会：由业主大会选举产生，一般为5-11人（单数）。每届任期3-5年，可以连选连任。 业主大会/业主委员会的日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共有设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
- 8. 案例分享 ——业委会的法律地位如何？ （杭州）兰桂园管理规约中规定：业主有拒付物业费等损害业主共同权益行为的，可以限制其行使共同管理权，包括投票权和小区福利分配权。 业主蔡某因未交纳自2011年1月1日起的物业费，兰桂花园业委会依据小区管理规约作出决定：蔡惠芬不得享有投票权和小区福利分配权。 2016年5月23日，蔡惠芬诉至法院，要求判令撤销兰桂花园业委会作出的上述决定。
- 9. 案例分享 ——业委会的法律地位如何？ 法院审理认为：物业费的交纳系蔡某与物业公司之间的权利义务关系，不影响蔡惠芬与业委会之间的权利义务关系，业委会以蔡惠芬拒付物业费为由作出上述决定，显属不当，应予撤销。 宣判后，兰桂花园业委会不服，上诉至杭州市中级人民法院，中院经审理认为：兰桂花园业委会依据小区管理规约对欠费业主的共同管理权进行限制并无不当。
- 10. 律师意见 物业费的正常交纳不仅是业主与物业公司之间的权利义务关系，也关系到物业管理工作的正常开展和全体业主的共同利益，兰桂花园小区管理规约的相关规定并未违反法律、法规的禁止性规定，从尊重小区自治的角度应认定其对全体业主具有法律约束力。 业委会作为业主大会的执行机构，有权作出案涉决定，督促业主按时交纳物业费。
- 11. 案例分享 ——业委会可以为全体业主利益提起诉讼吗？ （北京）石景山某小区建成后，某房地产公司未经规划的新增22个地上车位租于业主使用，后业委会与开发商就车位费问题产生争议并诉至法院。 业委会认为开发商占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商认为车位由自己出资设置，其有权自行决定出租、出售，且业委会无权代表全体业主主张权利。
- 12. 案例分享 ——业委会可以为全体业主利益提起诉讼吗？ 法院经审理认为：业委会有权代表业主提起诉讼，新增车位属于小区全体业主共有。 1.明确业主委员会非法人组织民事活动主体资格； 2.是赋予业主委员会授权范围内诉讼当事人资格； 3.业主小组：可以以幢、单元为单位成立业主小组。推选业主代表出席业主大会会议；决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造。
- 13. 案例分享 ——单个建筑的业主能否自行管理物业？ 原告某物业公司与被告某开发商在前期物业合同中约定，由该物业公司为开发商建设的某小区（共计27栋楼）提供前期物业管理服务。 2014年11月，被告甲、乙、丙分别购买了该小区15号楼的部分房屋，且均在《购房合同》中约定15号楼的物业由业主自行管理，不纳入物业公司管理范围。 房屋交付后，物业公司要求甲、乙、丙交纳物业费未果，遂诉至法院，要求开发商与甲、乙、丙三个业主共同支付所欠的物业费。
- 14. 21开发商可以将小区内的部分建筑不纳入物业公司管理范围，可以自行约定此部分由业主自行管理。 观点对比此种约定违反了法律、行政法规的规定，且不具有现实可操作性。案例分享
- 15. 案例分享 ——单个建筑的业主能否自行管理物业？ 法院审理认为，单个建筑的业主与建筑单位关于物业自行管理的约定无效。 一、如果此种约定有效，必将在社会上造成不良示范效应，进而破坏现有的社会生活秩序，损害社会公众利益。 二、物业管理包括对共有供水、供电、供气、供热的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，甲、乙、丙三家业主关于物业自行管理的约定也不具有现实可操作性。
- 16. 物业服务物业管理人员：从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 安防措施：物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域的安全防范工作。
- 17. 物业专项服务委托 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。 电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
- 18. 案例分享 ——业主拖欠物业费，物业公司能否停止履行消防设备管理义务？ 周某系某小区业主，2012年5月至2013年6月，周某一直未缴纳物业费。2013年6月26日周某房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，物业公司才打开消防泵供水系统。 周某认为，物业公司未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求物业公司赔偿。 物业公司辩称，周某已拖欠13个月的物业费，物业公司有权拒绝为其提供物业服务，对周某的损失不应承担责任。
- 19. 案例分享 ——业主拖欠物业费，物业公司是否可以停止履行消防设备管理义务？法院审理认为： 即使业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务不能免除。 物业服务企业虽可依法诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对关系业主生命财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。
- 20. 案例分享 ——排水管道污水倒灌室内，物业公司应否赔偿？ 张某住在某小区二楼，因家中厨房下水管倒灌污水，室内被淹。物业公司接到通知后即派人对下水管进行了疏通处理。 张某以物业公司未尽到物业服务义务为由要求赔偿，物业公司认为，根据物业服务合同的约定，其仅负责室外下水管理的管理，因堵塞发生在室内下水管道中，故其不负担任何责任。
- 21. 案例分享 ——排水管道污水倒灌室内，物业公司应否赔偿？法院审理认为： 下水管道应区分室内、室外，本案中因下水管道堵塞部位属室内下水管道部分，不属于物业管理范围之内，故物业公司并未违反物业服务合同的约定，对张某的损失无责任。
- 22. 案例分享（二） ——排水管道污水倒灌室内，物业公司应否赔偿？ 2013年9月，外出多日的吕女士打开家门后，发现装修才一年多的房屋内污垢遍地，臭气熏人。物业公司排查后，确认系地漏堵住一楼排污管，致使污水回流到家中。经鉴定，房屋装修受水浸泡后的损失价值为53350元。
- 23. 案例分享（二） ——排水管道污水倒灌室内，物业公司应否赔偿？ 多次索赔无果后，吕女士一纸诉状将物业公司告上法庭。 物业公司辩称，涉案事故的发生是楼上住户或原告装修不当造成，应由楼上住房或原告本人承担责任，且污水管在业主房屋内，不属于物业服务合同规定范围内的公用部位，不属于其维护范围。
- 24. 案例分享（二） ——排水管道污水倒灌室内，物业公司应否赔偿？ 一审法院判决：被告物业公司作为物业管理服务提供方，未能维护、管理好涉案下水管道，对损失酌情承担40%的赔偿责任。物业公司不服提起上诉。 二审法院判决：污水管道系业主共用设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时以予以维护管理，具有过错，因而维持一审法院对于物业公司的赔偿责任判决。
- 25. 案例分享 ——小区物业设施影响120急救，物业公司是否需要赔偿？ 2016年4月22日，冯某在家中突发疾病，冯某的父亲即拨打120救护车。救护车到达冯某所住小区，至离冯家房屋较近的隔离桩处停车，120急救人员步行前往冯某家中对冯某进行了抢救，终因抢救无效而死亡。
- 26. 案例分享 ——小区物业设施影响120急救，物业公司是否需要赔偿？ 2017年6月，冯某的父母向法院提起赔偿诉讼，认为因物业公司在小区路面设置了固定、无法移动的隔离桩，导致救护车不能及时、直接到达自己家中，贻误抢救时机而致冯某死亡，要求物业公司赔偿各项损失22万余元。
- 27. 案例分享 ——小区物业设施影响120急救，物业公司是否需要赔偿？ 被告物业公司认为，其不存在侵权行为，对冯某的死亡结果不存在过错，其在小区路面上安置的隔离桩不是导致冯某死亡的原因，根据死亡医学证明记载，冯某死亡的直接原因为脑瘫，故不同意原告的诉请。
- 28. 案例分享 ——小区物业设施影响120急救，物业公司是否需要赔偿？法院审理认为： 被告作为物业管理者，在选择隔离桩时，应当预见发生急救、火灾等情况时，避免影响到救护车、消防车等特定车辆的通行，认定隔离桩的选择与延迟救治冯某之间具有一定的关联性。因此，法院酌情确定由被告赔偿原告2万元。
- 29. 案例分享 ——家中巨额财产被盗，物业公司是否需要赔偿？ 坐落在南京秦淮河西的曲水文华苑小区，是当地的一个高档小区，刘军夫妇是小区业主。 2014年5月18日傍晚，刘军锁好门窗外出，返回时发现家中遭遇窃贼洗劫，清点发现共损失现金、首饰、玉器、酒等总价值约合人民币70万元。他当即向公安机关报案，小偷虽被抓获，但赃款及赃物销赃所得均已被挥霍一空。
- 30. 案例分享 ——家中巨额财产被盗，物业公司是否需要赔偿？ 刘军夫妇因损失无法追回，遂将小区物业公司告上法院，要求赔偿其损失20万元，但经审理质证，确认失窃的现金加物品总损失为10万余元。 物业辩称，在日常管理工作中，他们安排了安保人员进行巡视、监控，已经尽到了相应义务，不存在过错，不应承担赔偿责任。
- 31. 案例分享 ——家中巨额财产被盗，物业公司是否需要赔偿？法院审理认为： 物业服务企业负有做好物业管理区域内安全防范工作的法定义务。 本案物业公司虽然对小区安排保安值班巡逻、安装监控设备，但对于小区外来人员的进出管理存在一定的瑕疵，导致小偷从小区大门进入小区，并翻窗进入原告家中行窃。 酌定其对原告刘军夫妇的损失承担15%的赔偿责任。
- 32. 物业服务费业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从 其约定，业主负有连带交纳责任。 前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价，由业主大会决定。
- 33. 案例分享 ——限制业主使用电梯，物业公司是否构成侵权？ 2011年，周先生在海安苏建花园小区购得涉案房屋。 2013年，明德公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。后周先生以其进户自来水堵塞，小区周边饭店排放的油烟及噪音影响其生活，楼顶露台长期无人打扫等理由，2年时间未缴纳物业服务费。
- 34. 案例分享 ——限制业主使用电梯，物业公司是否构成侵权？ 明德公司多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。 为此，周先生诉至法院，要求被告明德公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发奖金，以及精神损害赔偿等损失共计3000元。
- 35. 案例分享 ——限制业主使用电梯，物业公司是否构成侵权？法院审理认为： 首先明确被告明德公司虽为自身合法权益采取限用电梯的措施，但这一种侵权行为与物业服务的宗旨相违背。 同时向原告周先生释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，物业公司仅为协调处理义务。 在明确各自权利义务的基础上，双方经协商后，就被告明德公司立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。
- 36. 物业的使用与维护 1. 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 2. 建设单位办理商品房房屋销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
- 37. 物业的使用与维护 3. 拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。 4. 在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余车位、车库，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
- 38. 物业的使用与维护 5. 车位、汽车停放费、广告经营收益的收取与使用 占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用，根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
- 39. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 张某将其轿车停入某广场停车场。张某离开时，发现车辆的两个后视镜被盗，随即报警，并就赔偿事宜与该停车场的管理物业公司交涉，但未达成一致。事后，张某为维修车辆花费12081.05元。 张某认为，自车辆进入停车场时起，其与某物业公司之间的保管合同就已成立，其车辆后视镜被盗是物业公司未尽保管义务造成，故张某诉至法院，请求判令某物业公司赔偿其损失12081.05元。
- 40. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 物业公司辩称：本案应属于车位租赁合同纠纷，双方并未形成保管合同关系，张某仅将车辆驶入物业公司的停车场内，物业公司并未实际占有控制车辆，只是对提供停车场地适当收取使用费。物业公司作为涉案停车场的出租人和管理者，已经尽到合理的安全保障义务，不应承担违约责任，更不应承担侵权赔偿责任，而张某未尽到妥善保管义务，其应当自行承担相应的责任。
- 41. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 一审法院认为：案件的争议焦点在于，张某与物业公司之间形成的法律关系，属于保管合同关系还是租赁合同关系？ 事发当日，在入场前，张某在停车场入口处领取停车费发票。而物业公司向张某收取的是经物价部门批准的名目为“机动车停放保管服务费”，则物业公司向张某提供的应当是机动车停放保管服务。
- 42. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 案件另一争议焦点：物业公司在保管张某车辆期间是否存在保管不善的过错。 物业公司提交的证据：保安人员巡逻图片、巡查签到记录、巡逻签到电子记录、现场安全提示、车辆管理系统设备图片及现场视频监控录像，但这些证据均未能显示物业公司对张某车辆保管的情况，故不能够证明物业公司对张某车辆完全尽到妥善保管义务。 物业公司虽已具备最基本的安全保障条件，但这仍然不能免除物业公司在涉案纠纷中的主要过错责任。
- 43. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 一审法院酌情认定物业公司应对张某车辆损失承担70%的过错赔偿责任，判决某物业公司赔偿张某损失8546.74元。 一审宣判后，某物业公司不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
- 44. 案例分享 ——律师分析意见 本案争议焦点一，物业公司与张某之间形成何种法律关系。 根据《合同法》第365条的规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。在当事人没有约定或约定不明的情形下，保管物的实际交付是保管合同成立的要件。
- 45. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 关于涉案车辆是否实际交付，张某将其车辆驶入某物业公司管理的停车场停放，并在入场时领取停车卡，出场时凭卡交费离开。张某即使持有车辆钥匙和行驶证，在未出示停车卡接受工作人员核查的情况下就无法随时驶离，在这种情形下，张某的车辆入场后已实际处于物业管理和控制之下，应视为该车辆的排他（包括车主）占有实际控制权转移给了物业公司，也即该车辆作为保管物已实际交付物业公司，双方之间保管合同成立并生效。
- 46. 案例分享 ——保管车辆损坏，物业巡查记录能否免责？ 争议焦点二，物业公司应否承担保管不善的责任？ 在保管期间，物业公司向张某收取了相应的停车费，因此，双方之间成立的保管合同应认定为有偿保管合同，物业公司对交付其保管的涉案车辆负有妥善保管义务。物业公司未尽该义务，造成涉案车辆后视镜丢失，根据《合同法》第374条的规定，物业公司应承担赔偿责任。 因物业公司在停车场安装了监控设备，并聘请了保安人员对停车场进行管理，其已具备最基本的安全保障条件，法院据此酌定其承担涉案车辆损失70%的赔偿责任并无不当。
- 47. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 李先生驾车进入某小区访亲友，将车辆停放于小区内。欲离开时发现自己的车辆后部被撞且损坏严重，但未发现肇事者。 李先生主张，物业公司收取停车费，双方成立保管合同关系。然而在事故发生后李先生多次要求该物业公司出示视频监控录像，但其却拒不提供。对此，李先生认为，因物业公司疏于管理，无法调取视频监控录像，导致其车辆受损、索赔无门，故将物业公司诉至法院，要求物业公司承担因对车辆保管不善而造成的损失，赔偿其车辆修理费用。
- 48. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 物业公司答辩称，李先生进入小区停放车辆并未与物业公司之间成立保管合同关系，故物业公司不负有车辆保管的义务。此外，李先生陈述的停车位置位于公共过道，属于公共区域，即使车辆受损，也属李先生自身过错所致，故应自行承担相应后果。
- 49. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 法院审理认为：李先生将车辆停放于小区，物业公司收取相应费用，双方之间并成立保管合同关系。 首先，小区物业与专业的停车场地经营者不同，物业以服务小区居民为根本宗旨。物业允许非本小区居民车辆驶入小区停放，根本目的在于为访客寻访居民提供便利。 其次，物业收取的停车费与专业停车服务的市场收费水平存在显著差别。物业公司负责小区的停车管理服务工作，其计时收取的费用应属管理服务性质。
- 50. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 第三，李先生作为访客驾车驶入小区临时停放车辆，其停放后仍对该车实际占有和控制，且李先生所指认的车辆停放位置属于非停车区域、周围亦无法进行有效的管控，双方之间并不形成保管合同法律关系。 其四，根据物业公司在小区内公示的停车管理规定，物业公司对驶入该小区的车辆履行的亦非保管义务，其收取的“停车占地费”并不具有保管费的性质。
- 51. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 综上，李先生作为访客驾车进入该小区并停放，其与物业公司形成的并非保管合同法律关系。物业公司不应对李先生主张的车辆修理费承担违约赔偿责任，最后，法院判决驳回了李先生的诉讼请求。
- 52. 案例分享 ——访客停车受损，小区物业不担责 法官认为： 关于物业公司是否承担违约赔偿责任，应以其是否违反停车管理服务的合同义务作为判断标准。 第一，车辆损坏系因其他车辆碰撞所致，该损害的发生与物业公司提供的停车设施以及管理服务并无关系。 第二，李先生将车辆停放在非停车区域，周围又无监控设施，使得物业公司无法发现、制止、追查肇事者，无法有效地履行管理职责，故在本案中不能车辆受损且无法向肇事者追责为由，即认定物业公司存在违约行为。
- 53. 案例分享 ——公共区域所获收益，如何分配？ 2003年开始，伊仕诺物业公司受百年世家小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。百年世家小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，伊仕诺物业公司在未得到业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用百年世家小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。
- 54. 案例分享 ——公共区域所获收益，如何分配？ 2013年4月，百年世家小区业委会与伊仕诺物业公司终止了物业服务合同。伊仕诺物业公司在提供物业服务期间未曾公布收益账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。 2014年9月，百年世家业委会提起本案诉讼，要求伊仕诺物业公司返还公共收益814395元并赔偿资金占用损失。
- 55. 案例分享 ——公共区域所获收益，如何分配？ 法院经审理认为：物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的， 人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。
- 56. 案例分享 ——公共区域所获收益，如何分配？ 本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。 法院判决：伊仕诺物业公司返还百年世家业委会公共收益491602.80元并赔偿资金占用损失。
- 57. 案例分享 ——业主面临的三个问题： 1.诉讼主体资格问题 业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动中发生的诉讼或者仲裁。 本案中，通过业主大会决议及业主签名，授权业委会向物业公司提起返还公共收益的诉讼，因此，业委会有权根据业主大会授权提起本案诉讼。
- 58. 案例分享 ——业主面临的三个问题： 2.收益如何分配 本案中，物业公司利用小区的公共区域开辟露天停车位，收取停车费，并利用电梯广告公司提供广告位收取广告费，上述收益均属小区全体业主所有，物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给小区业主。
- 59. 案例分享 ——业主面临的三个问题： 3.诉讼时效问题 向法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为3年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。 本案中，虽然公共收益自2008年就开始产生，但是物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性，2013年4月与业委会解除合同后才退出百年世家小区，退出时未与业委会进行公共收益的交接，这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2013年4月开始计算，业委会于2014年9月向法院提起诉讼，未超过诉讼时效。
- 60. 二次开发、改造及装饰装修 1. 使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的应当经本幢或者本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防等法律、法规和技术标准，依法办理批准手续。
- 61. 二次开发、改造及装饰装修 2. 住宅装修修饰工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。业主或服务使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
- 62. 住宅专项维修资金 1. 住宅物业和住宅小区的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 2. 住宅专项维修资金属于全体业主所有，专项用于保修期届满后的物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
- 63. 住宅专项维修资金 3. 应急处置方案：如果发生危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
- 64. 住宅专项维修资金 4. 应急维修资金应经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分记账中按照专有面积分摊列支。维修资金不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。
- 65. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 王某系某小区业主，甲物业公司为该小区提供物业服务。王某入住后发现夏季该楼房北侧卧室开始漏雨，开发商进行了维修，但未能彻底解决漏雨问题。后甲物业公司也曾多次给予维修，但至今仍存在从楼顶向室内漏雨的现象。因漏雨造成该楼房北侧卧室木制窗口、墙面、房顶涂料脱落等损坏。
- 66. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 另查，甲物业公司接手小区物业时，曾与开发商签订物业委托管理协议，约定房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；大中修费用、更新费用，由物业列支维修基金承担。
- 67. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 王某以甲物业公司一直修理未果，致使室内财产受损为由诉至法院，要求物业公司赔偿经济损失2万元。物业公司称接受物业管理后一直给予维修，多次未彻底解决，现同意小修。 法院经审理后认为：王某与甲物业公司之间形成物业服务合同关系，物业公司应按照约定全面履行义务，负责对业主房屋建筑共用部位、楼顶漏雨部位进行维修，并应赔偿王某所受到的损失。
- 68. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 此处应明确两个问题： 其一，楼顶的产权属性，即其属于建筑物区分所有权中的共有部分还是顶楼业主专用部分？ 其二，对于公共部分的维修，维修费如何支付？
- 69. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 首先，就楼顶的产权属性。《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第3条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为公用部分。由此可见，楼顶是属于整栋楼业主所共用的住宅共用部位。
- 70. 住宅专项维修资金 ——屋顶漏雨，物业公司是否应承担维修责任？ 其次，对于公用部位的维修费用如何负担。因为楼顶属于该楼业主共同受益的行为，故相应的费用应当由本楼业主进行均摊。具体可从专项维修资金中予以支取。
- 71. 捷铭风采02
- 72. Basic Introduction about Shanghai Great Law Firm走进捷铭 上海捷铭律师事务所于2009年正式成立，是一家秉承不断创新和追求卓越的现代化服务理念，立足为中外客户提供专业化、客户化法律服务的综合性律师事务所。 捷铭重视文化建设并提供团队化、专业化、制度化和客户化法律服务，内设立公司事务部、房地产事务部、刑事事务部、诉讼仲裁部、私人法律顾问部等十四个业务部门。其中法学博士、硕士学历的专业成员占比超过70%。
- 73. 捷铭的核心竞争力在于捷铭的学习型、专家型律师、专家型律所的踏实践行和极高的服务满意度。捷铭实行专业化、专门化分工的团队服务模式，并拥有强大的包括但不限于国际法、金融、刑事、经济侦查、公司法、知识产权法、民商法、诉讼法等多个领域的专家组成的专家顾问团队，专注于疑难案件的研究和各类、各级相关执法部门、职能部门、专家的专业交流，确保专业和满意度高的法律服务. 捷铭自始注重信誉和品牌，统一服装、统一标识，并创办双月刊《捷铭律师》、专业研究和资讯的微信公众号每周推送等，为客户提供增值服务。Basic Introduction about Shanghai Great Law Firm走进捷铭
- 74. Basic Introduction about Shanghai Great Law （Su zhou）Firm走进（苏州）捷铭 上海捷铭（苏州）律师事务所于2018年正式成立，位于苏州大道东（现代传媒广场）31楼H室，毗邻苏州广播电视台、希尔顿酒店，坐拥金鸡湖畔的华彩。 捷铭律师秉承“捷足求臻、铭法至善”的文化理念，立足于建设成为一支专业型、学习型、服务型的律师团队。在法律服务工作中，始终坚守审慎、勤勉、敬业、坚韧的工作态度。74
- 75. 接案、接待客户必须两名律师同时在场--记录接案笔录、谈话笔录 定期讨论—对案件的讨论内容进行记录、决定性结果及时通报客户 对外出具书面文件需要起草、修改、复核三个环节，且每个环节需经手律师签字确认 对于案件中的重大事项由主办律师及时通报客户 对于重大诉讼、仲裁案件由两名执业三年以上律师共同出庭 全体律师必须统一着职业装、佩戴律所徽章、统一文件包业务规范
- 76. 专业学习与培训 定期安排参加行业专业培训、讲座 定期进行律所内专题学习、研讨 典型、重大案件专题研究，建立案例库 新型有争议案件的模拟法庭活动 社会热点、新型法律服务讨论和实践 参加大型义务法律专业培训和宣讲
- 77. “益加艺”法律志愿者培训街道老年维权讲座关爱老年人——捷铭律所助力开展“老年人权益保障法律讲座”“法律服务”进社区
- 78. 捷铭自始秉承理念，实行专业化、制度化、公司化管理，以审慎‘、勤勉、敬业、坚韧的工作态度 为中外客户提供最高满意度的专业化、客户化法律服务。 自始踏实践行律师和律所社会责任，受到了社会各界的一致好评，获得了一系列荣誉。2014年度上海市虹口区 司法行政系统先进集体032013年度上海市虹口区“诚信服务好律所”0205上海托管股权交易中心 会员资格2012年度上海市虹口区 司法行政系统先进集体0104国家工商行政管理总局商标局 具有“商标数字证书”的商标代理机构资格2015年度上海市虹口区 律师行业先进集体06捷铭荣誉
- 79. 2015年度上海市 虹口区“文明创建，诚信服务，法治保障”竞赛先进单位2016年度上海市 虹口区先进 基层党组织2016年度中国 航空医疗救援国际会议优秀服务机构2016年度虹口区 商委认定为“虹口区中小企业公共 服务机构”2016年度中国 法律援助基金会 名誉理事单位2017年度上海市 经信委认定为“上海市中小企业公共 服务机构”2016年度上海市 示范平安单位2018年度上海市 企业家联合协会 团体会员资格证捷铭荣誉
- 80. 法律咨询面对面 03
- 81. 感谢聆听！XXXXXXXXXXXXXX XXXXX 联系电话：XXXXXXXX
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