容摘：市旧城区十年改造城区面貌发生巨变化着旧城改造工作断深入改造难度逐步加矛盾日益突出特资金短缺难点已成困扰市旧城改造进步推进关键性问题文旧城改建中遇资金难题入手分析政府投资旧城改建中重性阐述进行政府投资样处理两者间关系等问题希通效利政府投资加快推进旧城改建步伐
关键词：旧城改建 政府投资 思考
城市旧区历史原基础设施简陋交通拥挤房屋破旧旧城改建城市民政府改善城市居民居住条件建设现代化城市重工作年旧城改建旧城面貌发生巨变化旧城面貌没根改变城市政府必须超前眼光超前思路坚持统规划统政策统拆迁统理走综合开发建设路子计划步骤高质量高档次继续推进旧城改建然旧城改建具投资产出少难度特点城市政府必须高度重视采取渠道统筹安排建设资金保证工程建设需时协调处理方方面面关系政府投资改建旧城达预期目标城市居民提供佳工作学生活环境城市济社会生态谐运行协调发展
旧城改建中遇资金难题
（）旧城改造资金面广
原限旧城改造资金承担拆迁安置成承担安置房配套配套工程建设成仅承担部分市政基础道路设施建设目前正实施集云佳园二期三期心兰苑等安置房项目总投资达326亿元解放东路道路延伸段邮电路拓宽改建通邮电路卡口等市政道路工程预计投入资金1亿元滨江三期防洪堤工程需投入资金56亿巨资金压力致旧城改造工作举步维艰滨江三期防洪堤Ⅰ标段工程建设资金问题度停工
（二）旧城区土出金返回率低
根瑞安市国土权出金理暂行办法（瑞政发〔2004〕281号）土出金收入中筹集专基金通知（瑞政发〔2004〕216号）文件规定：收取出金需计提征农民基生活保障补充基金社会保障补充基金住房制度改革专项资金农业产业化专项资金政府财力统筹资金等专基金（计提取15％）国土资源部门提取土出业务费2％土储备专项资金8％扣土成（企业收购款拆迁户政策处理费）缴纳新增建筑面积配套设施费实际返回旧城改造资金寥寥统计滨江二期储备土出金总收入19358万元实际位资金约6000万元该部分资金滨江二期堤塘道路公配套建设计3200万元滨江二期外滩佳园隆欣佳园二处安置房基建资金9788万元全部筹解决建机厂储备土出拍价款11亿元实际位资金2500万元资金位例仅227％
（三）旧城建设筹融资难度
前市旧城改造务重筹融资形势严峻行性融资渠道外银行贷款存量资产盘活两种途径银行贷款融资说政府房产市场宏观调控银行房产贷款严格控制融资十分困难贷压力截止2007年10月底旧城改造融资贷款余额已高达172亿元年息72％计全年需支付利息约1238万元盘活存量资产方式现存量房源作新轮旧城改造安置房源全部拍卖变现少数拍卖房源审批手续复杂时满足需求难缓解资金运作困难旧城改造需量资金作盾果仅银行贷款拍卖少量房源资金解决问题
二政府投资旧城改建中重性 旧城改建具政策性强拆迁安置难度投资产出少收支衡特特点改善旧城区居环境提高旧城居民生活水市政府旧城区改建列入政府工作重容描绘旧城建设蓝图做旧城改建规划科学合理确定旧城改建规模统筹财力序高质量推进旧城改建利进行适应社会济发展 （）政府投资改建旧城区建设现代化城市需 城市旧城区般具定历史短者百年百年长者千年（市三国吴赤乌二年（公元239年）置县已1700年历史）城市基础设施简陋配套落道路狭窄拥挤房屋破旧低矮旧城般特征 改革开放二十年市济建设蓬勃发展着济发展城市建设速度断加快特十年市政府投入量力物力财力旧城进行计划步骤改建城区面貌发生巨变化座座现代化高楼厦建成矗立城市空间道路变坦宽敞城市环境改善绿率提高居住环境改善明显量未改建区落破旧市容市貌然存旧城区道路设施未根改变卡口瓶颈旧城区道路交通畅素相部份居民居住条件恶劣住潮湿低矮光线暗然旧房子里市启动旧城改造邮电南路改建区调查居民住户 户中居民住建筑面积1025方米 户25方米35方米 户占总住户 ％居住条件差非常拥挤甚搭二层铺室阴湿湿黑片区没条样道路稍车子法通街巷出租车开行屋檐面走建筑密度80％没点绿化年贯通邮电路直广市民迫切求加改建会严重制约社会济发展满足民群众日益增长物质文化需求
旧城改建属更新建设者称开发资金需求量远远新区建设建设难度新区旧房拆迁安置收入足支付时安置补助费安置剩余房收入数限滞工程建设资金需求充分说明：旧城改建需政府投资市政府必须渠道筹集资金坚持政府投资改建旧城改变基础设施简陋配套落道路狭窄网络欠合理房屋破旧建筑高密度面貌实现扩城市空间显山露水美化绿化城市城市变更美更必路城乡济社会生态谐运行协调发展城市居民提供佳工作学生活环境总政府投资改建旧城建设现代化城市需 （二）政府投资改建旧城构建谐社会需 １旧城改建拆迁成高 众周知旧城改建拆旧房基础重新建设承担旧房拆迁成拆迁时安置补助费等浙江省城市房屋拆迁理条例规定：拆迁安置实行货币补偿实行产权调换拆迁房屋货币补偿金额根房产市场评估价格确定市拆迁房货币补偿产权调换均进行市场价格评估（资质房产估价公司评估）评估价建筑面积方米绝部份4200元甚新房价浙江省城市房屋拆迁理条例第四十八条规定：二十四月拆迁房屋承租安置完毕规定渡期限未提供安置房应该逾期月起原标准2倍支付时安置补助费调查拆迁渡期般4248月间测算拆建筑面积1方米住宅需支付时安置补助费720864元左右拆营业房等非住宅渡补偿更高述情况足说明旧城改建拆迁成负担繁重 2旧城改建投资收入少 着社会济发展旧城改建坚持综合开发建设路子坚持高标准设计高标准建设实行基础设施公建配套道路绿化商住楼全面建设关专业员估算商住楼造价方米20002300元间（高层建筑）综合单价3000元左右拆迁安置采取产权调换新旧房屋差价般300400元间200元（旧房成新率评估价高低）事实建设单位者政府拆建1方米房子倒贴拆迁400元钱拆迁安置程序般：先安置住宅安置写字楼（办公房）营业房先安置居民安置单位安置完毕少量剩余转商品房出售见旧城改建收入十分限滞投入产出衡成客观事实旧城改建果没政府投资难利推进建设周期延长拆迁安置法期完成拆迁会意见怨言会政府工作满会访甚产生激行应发生事件等等
政府投资改建旧城仅仅济问题政治问题关系社会稳定关系民群众安居乐业城市政府必须高度重视旧城改建工作旧城改建拆迁安置工作作城市政府工作重中重抓千方百计聚集资金安排财力解决旧城改建资金足千方百计缩短建设周期拆早日回迁新居确确实实拆感旧城改建仅仅带实惠感政府办实事老百姓拥护支持旧城改建工作拥护支持城市政府工作旧城改建更关系构建谐社会事 三政府应投资旧城改建 旧城改建造福城市民群众事业市政府市民功利讲明白切实旧城改建规模投资估算建设周期周详规划设计旦确定市政府必须预定目标落实建设资金投资方式政府投资旧城改建外种投资形式： （）土出金投资旧城改建
种投资方式适应建设资金遇运行调度困难情况政府根资金需求状况安排国土通公开招投标方式国土权受土需求者获取土出金土出金解决旧城改建资金种效办法城市国土具资源稀缺变现迅速特点土资源源：改建区取做旧城改建规划时安排适土出作该改建区资金源二新区安排土专土专根旧区改建进度建设资金需分期土公开出取出金分期拨付旧城建设旧城新区土出金解决改建资金关键具储备土资源条件前提 （二）商品房预销售收入投资旧城改建 商品房预销售收入投资旧城改建量限般改建区满足拆迁安置外剩余土完整块（组团）具备出条件代建单位先拆迁安置项目报批建设满足安置房源前提般采取切块单元作商品房符合预售条件时交清国土资源部门该区土出市场价测算价款（出金）相关部门办理相应变更商品房手续领取预销售许证取预销售商品房收入外安置剩余少量商品房销售收入（办理述关手续）述两种商品房预销售收入种特殊商品房收入原土没公开招投标出方式现行土营法律法规符政府承担旧城改建特殊情况罢市期公开拍卖隆欣佳园外滩佳园部分安置剩余房源商品房预销售款解决部份工程期建设资金数额相限 （三）财政资金投资旧城改建 顾名思义财政资金政府钱国家钱财政投资指城市政府根年度旧城改建计划安排财力视工程建设进展需分期拨付投资资金方式财政投资旧城建设资金源具保障力目前国情况城市外财政资金满足城市建设定困难解决部份建设资金问题旧城改建资金土出金解决者商品房预销售收入解决果土出储备资源获取建设资金商品房售市政府财政资金安排解决旧城改建资金问题否旧城改建法推进 述三种形式投资外通土权抵押方式时银行贷款解决建设资金银行贷款必须前提款资金源渠道土出商品房预售收入做保障否银行贷款偿支付利息利息支出增加投资费加重负担贷款额越利息支付负担越重偿越困难原旧城改建商品房开发商品房开发利财务杠杆作银行贷款解决工程建设资金然商品房预销售收入偿贷款换言旧城改建贷款时解决途径非策 四政府投资改建旧城间需处理关系 确保旧城建设利进行切实解决旧城改建资金短缺问题政府投资改建旧城应处理方面关系 （）处理政府投资求衡关系
常说旧城改建求衡政府投资话片面正确旧城改建投资产出少客观摆着事实非改建区干国土公开出拍卖者建定数量商品房出售资金孰知土出金尚未缴价款商品房收入国资产应缴政府财政旧城改建中仅采收支两条线返作改建资金然改建区全部完工结算结余交政府财政实谓求衡实质政府投资投资形式罢讲市滨江道改建求衡盈余实滨江道改建工程资金缴财政两条件致：定块出获取出金二商品率较高拆少建正确理解处理政府投资求衡关系旧城改建利推进关键 （二）处理政府投资旧城改建规模关系 事情量力行量入出旧城改建样应该根市政府财力资金状况民承受力确定改建规模旧城改建项长期复杂工程应实际坚持断推进旧城改建项造福民群众事业前发展政府部门特城建部门通力合作果建设规模铺开会费力旦情况变化资金调度会影响工程进度建设周期会变长预定目标难实现 （三）处理政府投资旧城改建形式关系 成片改建旧城改建应坚持形式片区改造利道路网络组织设计基础设施种网建设公建配套安排城市建筑风格协调起社会效益环境效益济效益致性投资价值体现出城市区位整体提高符合综合开发建设果成片改建道路两侧改建层皮会产生新旧房子落差基础设施公建配套难衔接城市建筑协调甚产生良情况仅会影响城市品位档次加重改建成增加政府投资甚会损害政府形象必须注重旧城改建形式注重政府投资社会效益环境效益济效益致性
（四）处理政府投资建设资金分配关系 旧城改建简单考虑资金收益衡讲求总体资金衡通盘活旧城区储备土全额提留旧城区土出金土收益财政列支中做专款专封闭运行专款旧城改造前期费拆迁储备安置房建设公益性项目施工等确保旧城成片建设利实施旧城改造基础设施建设运营中政府应发挥导作时引入市场机制吸引社会力量参形成方投资体针性质基础设施采取投资运营方式进行建设理纯公益性基础设施建设应政府负责投资权益政府运营理费列入政府财政支出范畴滨江道三期防洪道路绿工程邮电路道路拓宽工程解放东路延伸工程历史文化街区历史建筑（名居古建筑）保护项目财政部门应预算安排资金专门工程建设
综述旧城改建项改善城市基础设施完善配套工程改变居住环境提高城市居民生活质量民办实事硬务城市加快物质文明精神文明政治文明建设构建谐社会重政治务市政府必须旧城改建安置房建设作重中重工作切实协调处理方面关系切实安排建设资金实现旧城改建预期目标老百姓满意民群众满意
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关键词：旧城改建 政府投资 思考
城市旧区历史原基础设施简陋交通拥挤房屋破旧旧城改建城市民政府改善城市居民居住条件建设现代化城市重工作年旧城改建旧城面貌发生巨变化旧城面貌没根改变城市政府必须超前眼光超前思路坚持统规划统政策统拆迁统理走综合开发建设路子计划步骤高质量高档次继续推进旧城改建然旧城改建具投资产出少难度特点城市政府必须高度重视采取渠道统筹安排建设资金保证工程建设需时协调处理方方面面关系政府投资改建旧城达预期目标城市居民提供佳工作学生活环境城市济社会生态谐运行协调发展
旧城改建中遇资金难题
（）旧城改造资金面广
原限旧城改造资金承担拆迁安置成承担安置房配套配套工程建设成仅承担部分市政基础道路设施建设目前正实施集云佳园二期三期心兰苑等安置房项目总投资达326亿元解放东路道路延伸段邮电路拓宽改建通邮电路卡口等市政道路工程预计投入资金1亿元滨江三期防洪堤工程需投入资金56亿巨资金压力致旧城改造工作举步维艰滨江三期防洪堤Ⅰ标段工程建设资金问题度停工
（二）旧城区土出金返回率低
根瑞安市国土权出金理暂行办法（瑞政发〔2004〕281号）土出金收入中筹集专基金通知（瑞政发〔2004〕216号）文件规定：收取出金需计提征农民基生活保障补充基金社会保障补充基金住房制度改革专项资金农业产业化专项资金政府财力统筹资金等专基金（计提取15％）国土资源部门提取土出业务费2％土储备专项资金8％扣土成（企业收购款拆迁户政策处理费）缴纳新增建筑面积配套设施费实际返回旧城改造资金寥寥统计滨江二期储备土出金总收入19358万元实际位资金约6000万元该部分资金滨江二期堤塘道路公配套建设计3200万元滨江二期外滩佳园隆欣佳园二处安置房基建资金9788万元全部筹解决建机厂储备土出拍价款11亿元实际位资金2500万元资金位例仅227％
（三）旧城建设筹融资难度
前市旧城改造务重筹融资形势严峻行性融资渠道外银行贷款存量资产盘活两种途径银行贷款融资说政府房产市场宏观调控银行房产贷款严格控制融资十分困难贷压力截止2007年10月底旧城改造融资贷款余额已高达172亿元年息72％计全年需支付利息约1238万元盘活存量资产方式现存量房源作新轮旧城改造安置房源全部拍卖变现少数拍卖房源审批手续复杂时满足需求难缓解资金运作困难旧城改造需量资金作盾果仅银行贷款拍卖少量房源资金解决问题
二政府投资旧城改建中重性 旧城改建具政策性强拆迁安置难度投资产出少收支衡特特点改善旧城区居环境提高旧城居民生活水市政府旧城区改建列入政府工作重容描绘旧城建设蓝图做旧城改建规划科学合理确定旧城改建规模统筹财力序高质量推进旧城改建利进行适应社会济发展 （）政府投资改建旧城区建设现代化城市需 城市旧城区般具定历史短者百年百年长者千年（市三国吴赤乌二年（公元239年）置县已1700年历史）城市基础设施简陋配套落道路狭窄拥挤房屋破旧低矮旧城般特征 改革开放二十年市济建设蓬勃发展着济发展城市建设速度断加快特十年市政府投入量力物力财力旧城进行计划步骤改建城区面貌发生巨变化座座现代化高楼厦建成矗立城市空间道路变坦宽敞城市环境改善绿率提高居住环境改善明显量未改建区落破旧市容市貌然存旧城区道路设施未根改变卡口瓶颈旧城区道路交通畅素相部份居民居住条件恶劣住潮湿低矮光线暗然旧房子里市启动旧城改造邮电南路改建区调查居民住户 户中居民住建筑面积1025方米 户25方米35方米 户占总住户 ％居住条件差非常拥挤甚搭二层铺室阴湿湿黑片区没条样道路稍车子法通街巷出租车开行屋檐面走建筑密度80％没点绿化年贯通邮电路直广市民迫切求加改建会严重制约社会济发展满足民群众日益增长物质文化需求
旧城改建属更新建设者称开发资金需求量远远新区建设建设难度新区旧房拆迁安置收入足支付时安置补助费安置剩余房收入数限滞工程建设资金需求充分说明：旧城改建需政府投资市政府必须渠道筹集资金坚持政府投资改建旧城改变基础设施简陋配套落道路狭窄网络欠合理房屋破旧建筑高密度面貌实现扩城市空间显山露水美化绿化城市城市变更美更必路城乡济社会生态谐运行协调发展城市居民提供佳工作学生活环境总政府投资改建旧城建设现代化城市需 （二）政府投资改建旧城构建谐社会需 １旧城改建拆迁成高 众周知旧城改建拆旧房基础重新建设承担旧房拆迁成拆迁时安置补助费等浙江省城市房屋拆迁理条例规定：拆迁安置实行货币补偿实行产权调换拆迁房屋货币补偿金额根房产市场评估价格确定市拆迁房货币补偿产权调换均进行市场价格评估（资质房产估价公司评估）评估价建筑面积方米绝部份4200元甚新房价浙江省城市房屋拆迁理条例第四十八条规定：二十四月拆迁房屋承租安置完毕规定渡期限未提供安置房应该逾期月起原标准2倍支付时安置补助费调查拆迁渡期般4248月间测算拆建筑面积1方米住宅需支付时安置补助费720864元左右拆营业房等非住宅渡补偿更高述情况足说明旧城改建拆迁成负担繁重 2旧城改建投资收入少 着社会济发展旧城改建坚持综合开发建设路子坚持高标准设计高标准建设实行基础设施公建配套道路绿化商住楼全面建设关专业员估算商住楼造价方米20002300元间（高层建筑）综合单价3000元左右拆迁安置采取产权调换新旧房屋差价般300400元间200元（旧房成新率评估价高低）事实建设单位者政府拆建1方米房子倒贴拆迁400元钱拆迁安置程序般：先安置住宅安置写字楼（办公房）营业房先安置居民安置单位安置完毕少量剩余转商品房出售见旧城改建收入十分限滞投入产出衡成客观事实旧城改建果没政府投资难利推进建设周期延长拆迁安置法期完成拆迁会意见怨言会政府工作满会访甚产生激行应发生事件等等
政府投资改建旧城仅仅济问题政治问题关系社会稳定关系民群众安居乐业城市政府必须高度重视旧城改建工作旧城改建拆迁安置工作作城市政府工作重中重抓千方百计聚集资金安排财力解决旧城改建资金足千方百计缩短建设周期拆早日回迁新居确确实实拆感旧城改建仅仅带实惠感政府办实事老百姓拥护支持旧城改建工作拥护支持城市政府工作旧城改建更关系构建谐社会事 三政府应投资旧城改建 旧城改建造福城市民群众事业市政府市民功利讲明白切实旧城改建规模投资估算建设周期周详规划设计旦确定市政府必须预定目标落实建设资金投资方式政府投资旧城改建外种投资形式： （）土出金投资旧城改建
种投资方式适应建设资金遇运行调度困难情况政府根资金需求状况安排国土通公开招投标方式国土权受土需求者获取土出金土出金解决旧城改建资金种效办法城市国土具资源稀缺变现迅速特点土资源源：改建区取做旧城改建规划时安排适土出作该改建区资金源二新区安排土专土专根旧区改建进度建设资金需分期土公开出取出金分期拨付旧城建设旧城新区土出金解决改建资金关键具储备土资源条件前提 （二）商品房预销售收入投资旧城改建 商品房预销售收入投资旧城改建量限般改建区满足拆迁安置外剩余土完整块（组团）具备出条件代建单位先拆迁安置项目报批建设满足安置房源前提般采取切块单元作商品房符合预售条件时交清国土资源部门该区土出市场价测算价款（出金）相关部门办理相应变更商品房手续领取预销售许证取预销售商品房收入外安置剩余少量商品房销售收入（办理述关手续）述两种商品房预销售收入种特殊商品房收入原土没公开招投标出方式现行土营法律法规符政府承担旧城改建特殊情况罢市期公开拍卖隆欣佳园外滩佳园部分安置剩余房源商品房预销售款解决部份工程期建设资金数额相限 （三）财政资金投资旧城改建 顾名思义财政资金政府钱国家钱财政投资指城市政府根年度旧城改建计划安排财力视工程建设进展需分期拨付投资资金方式财政投资旧城建设资金源具保障力目前国情况城市外财政资金满足城市建设定困难解决部份建设资金问题旧城改建资金土出金解决者商品房预销售收入解决果土出储备资源获取建设资金商品房售市政府财政资金安排解决旧城改建资金问题否旧城改建法推进 述三种形式投资外通土权抵押方式时银行贷款解决建设资金银行贷款必须前提款资金源渠道土出商品房预售收入做保障否银行贷款偿支付利息利息支出增加投资费加重负担贷款额越利息支付负担越重偿越困难原旧城改建商品房开发商品房开发利财务杠杆作银行贷款解决工程建设资金然商品房预销售收入偿贷款换言旧城改建贷款时解决途径非策 四政府投资改建旧城间需处理关系 确保旧城建设利进行切实解决旧城改建资金短缺问题政府投资改建旧城应处理方面关系 （）处理政府投资求衡关系
常说旧城改建求衡政府投资话片面正确旧城改建投资产出少客观摆着事实非改建区干国土公开出拍卖者建定数量商品房出售资金孰知土出金尚未缴价款商品房收入国资产应缴政府财政旧城改建中仅采收支两条线返作改建资金然改建区全部完工结算结余交政府财政实谓求衡实质政府投资投资形式罢讲市滨江道改建求衡盈余实滨江道改建工程资金缴财政两条件致：定块出获取出金二商品率较高拆少建正确理解处理政府投资求衡关系旧城改建利推进关键 （二）处理政府投资旧城改建规模关系 事情量力行量入出旧城改建样应该根市政府财力资金状况民承受力确定改建规模旧城改建项长期复杂工程应实际坚持断推进旧城改建项造福民群众事业前发展政府部门特城建部门通力合作果建设规模铺开会费力旦情况变化资金调度会影响工程进度建设周期会变长预定目标难实现 （三）处理政府投资旧城改建形式关系 成片改建旧城改建应坚持形式片区改造利道路网络组织设计基础设施种网建设公建配套安排城市建筑风格协调起社会效益环境效益济效益致性投资价值体现出城市区位整体提高符合综合开发建设果成片改建道路两侧改建层皮会产生新旧房子落差基础设施公建配套难衔接城市建筑协调甚产生良情况仅会影响城市品位档次加重改建成增加政府投资甚会损害政府形象必须注重旧城改建形式注重政府投资社会效益环境效益济效益致性
（四）处理政府投资建设资金分配关系 旧城改建简单考虑资金收益衡讲求总体资金衡通盘活旧城区储备土全额提留旧城区土出金土收益财政列支中做专款专封闭运行专款旧城改造前期费拆迁储备安置房建设公益性项目施工等确保旧城成片建设利实施旧城改造基础设施建设运营中政府应发挥导作时引入市场机制吸引社会力量参形成方投资体针性质基础设施采取投资运营方式进行建设理纯公益性基础设施建设应政府负责投资权益政府运营理费列入政府财政支出范畴滨江道三期防洪道路绿工程邮电路道路拓宽工程解放东路延伸工程历史文化街区历史建筑（名居古建筑）保护项目财政部门应预算安排资金专门工程建设
综述旧城改建项改善城市基础设施完善配套工程改变居住环境提高城市居民生活质量民办实事硬务城市加快物质文明精神文明政治文明建设构建谐社会重政治务市政府必须旧城改建安置房建设作重中重工作切实协调处理方面关系切实安排建设资金实现旧城改建预期目标老百姓满意民群众满意
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