工程部作业规程

工程员工培训理作业规程
10 目
标准工程部员工培训容程序员工培训系统化科学化确保员工具备工作需知识技
20 适范围
适云南官房物业效劳工程员培训
30 职责
31 工程部理负责制定公司工程员培训方案监督抽查员工培训实施情况考核培训效果外联系培训教师
32 效劳中心设备负责制定年度员工培训方案负责具体组织实施
33 维修〔运行〕班〔组〕长负责协助设备进行专业知识专业技培训
40 程序点
41 员工培训方案制定
411 公司力资源部年 12 月 15 日前制定出年度维修〔运行〕工员工培训方案报公司审核批准
412 员工培训方案容应包括方面：
（1） 违反国家关法律法规
（2） 明确培训容
（3） 考核标准
（4） 具体培训时间
（5） 培训费预算
42 新入职工程员培训
新工程员入职岗前需进行 3 天培训考核合格前方正式岗
421 第天午设备介绍公司根情况讲解公司种制度(考勤奖惩勤等)介绍部工作性质根运作程序讲解岗位职责安作业求着装规定礼貌礼仪文明语等带着新员工熟悉区环境
422 第天午第三天午设备理物业助理安排班〔组〕长带着新员工试岗新员工班〔组〕长带着处理岗位具代表性事例熟悉岗位运作程序
423 第三天午设备安排新员工进行思想方面结技术技方面考试
424 新员工考核合格前方安排正式岗合格者辞退处理
43 专业根底知识培训
431 专业根底知识培训维修工程师具体负责
432 专业根底知识培训月进行 1 次次少 90 分钟
433 培训容：
（1） 电工类：
¾ 进网作业电工培训教材
¾ 电工作业安规程
¾ 维修电工技培训教材
（2） 电梯类：
¾ 电梯结构原理安装维修
¾ 电梯实技术
（3） 公设施类建筑装饰工程施工技术
（4） 排水类排水设备设施维修保养技术
（5） 空调类中央空调原理维修技术
（6） 弱电类电子技术根底
（7） 柴油机类柴油发电机维修保养技术
434 培训形式：
（1） 分工种集中授课
（2） 分工种集体讨
435 考试方式：
（1） 试卷考试
（2） 课堂问答
44 专业技培训
441 专业技培训维修工程师具体负责
442 专业技培训季度进行 1 次次少 90 分钟
443 培训容：
（1） 电工类：
¾ 供配电设备设施操作作业规程
¾ 供配电设备设施运行理作业规程
¾ 供配电设备设施维修保养作业规程
¾ 住户家庭安装／维修作业规程
（2） 电梯类：
¾ 电梯运行理作业规程
¾ 电梯维修保养作业规程
¾ 电梯障维修作业规程
¾ 电梯困救援作业规程
（3） 排水类：
¾ 排水设备设施操作作业规程
¾ 排水设备设施运行理作业规程
¾ 排水设备设施维修保养作业规程
¾ 二次供水理作业规程
（4） 公设施类
¾ 公设施安装／维修作业规程
（5） 制冷类：
¾ 中央空调操作作业规程
¾ 中央空调运行理作业规程
¾ 中央空调维修保养作业规程
（6） 弱电类：
¾ 弱电系统维修作业规程
（7） 柴油发电机类：
¾ 柴油发电机运行理作业规程
¾ 柴油发电机操作作业规程
¾ 柴油发电机维修保养作业规程
（8） 公类：
¾ 工具理作业规程
¾ 设备综合理作业规程
¾ 值班理作业规程
¾ 住户家庭安装／维修作业规程
（9） 相关规程
444 培训形式：
（1） 分工种集体授课
（2） 分工种集中讨
445 考试方式现场实际动手力评估
45 效劳培训
451 效劳培训公司安排授课员讲授
452 效劳培训季度进行 1 次次少 90 分钟
453 培训容：
（1） 文明语
（2） 仪表仪容
（3） 礼貌礼节
（4） 效劳意识
（5） 效劳技
（6） 效劳求
454 培训形式集中授课
455 考试方式：
（1） 试卷考试
（2） 课堂问答
46 物业理知识培训
461 物业理知识培训公司安排授课员讲授
462 物业理知识培训季度进行 1 次次少 90 分钟
463 培训容：
（1） 物业理法律法规中：城市异产毗连房屋理规定城市房屋修缮理规定水电维修组公设施维修组单独培训容
（2） IS09001 质量保证体系
464 培训形式：
（1） 公司集中授课
（2） 讨
465 考试方式：
（1） 试卷考试
（2） 课堂问答
47 安培训
471 安培训设备具体负责
472 安培训季度进行 1 次次少 60 分钟
473 培训容：
（1） 操作安
（2） 日常生活安
474 培训形式集中授课形式
475 考试方式课堂问答
48 思想文化方面培训
481 思想文化方面培训公司事部效劳中心具体负责
482 思想文化方面培训半年进行 1 次次少 90 分钟
483 培训容：
（1） 思想品德
（2） 行准
（3） 语言表达力(重点加强普通话方面培训)
484 培训形式：
（1） 集中授课
（2） 讨
485 考试方式课堂问答
49 特种培训维修作业特殊工种(电梯值班电工制冷等)应方案选送员工出培训请专业士授课
410 次培训应设备培训时间培训容评估成绩等清晰完整标准记录培训记录
411 培训记录应妥善保存类培训方案培训记录表保存期 3 年培训记录员工记录表保存期长期
50 相关支持文件
工程部全部作业规程
物业工程接验收作业规程
10 目
标准新接物业接验收工作确保接物业质量合格
20 适范围
适云南官房物业效劳新接物业接验收工作
30 职责
31 物业理公司总理负责组建物业接验收组建设单位具体办理物业接手续
32 接验收组组长负责接验收工作质量
33 接验收组具体负责规程进行物业接验收工作
40 程序点
41 接验收准备工作
411 新建物业竣工验收业入住前物业理公司应时组建物业接验收组接物业进行综合性接验收确保接物业根合格满足业质量求
412 成立物业接组：
（1） 接总理接验收指令公司相关部门应立总理求抽调业务骨干组成物业接组
（2） 接验收组应公司部门员组成：
¾ 公司综合部抽调档案理文员负责接物业产权工程设备资料验收移交工作
¾ 效劳中心抽调业务骨干负责业资料验收移交协助楼宇验收移交工作
¾ 效劳中心工程部门抽调业务骨干具体负责房屋公设施机电设备验收移交工作
413 接验收前准备：
接验收开始前接验收组应做准备工作：
（1） 建设单位联系交接事项交接日期进度验收标准等
（2） 派出先头技术员前工现场摸底制定接验收方案
（3） 提前参建设单位申请竣工验收机电设备终安装调试工作做心里数
（4） 准备接验收记录表格：
42 接验收工作程序：
总理达接验收指令


公司组建接验收组


作接验收准备


进行资料验收移交


求正确真实补齐资料
否
验收否合格



进行硬件设施设备验收


求开展商限时整改
否
否合格




记录档


43 资料接验收
建设单位委托物业理时需物业理公司移交相关资料
431 物业产权资料：
（1） 工程开发批准报告
（2） 规划许证
（3） 投资许证
（4） 土合
（5） 建筑开工许证
（6） 红线图
432 综合竣工验收资料：
（1） 竣工图(包括总面布置图建筑结构水暖电气设备附属工程专业竣工图线综合布置竣工图)
（2） 建设工程竣工验收证书
（3） 建设消防验收合格证
¾ 消防设计图纸资料
¾ 消防竣工图纸资料
¾ 消防设备设施清单相应产品合格证消防产品说明书
¾ 消防设施设备〔包括灭火器消火栓消防水道喷淋头喷淋消防泵喷淋泵水泵结合器应急钮消防控装置火灾感应器火灾报警器防排烟风机防火门防火卷帘消防通道疏散指示灯应急明灯安出口灯消防水池沙井等〕数量运行状况
（4） 公配套设施综合验收合格书
（5） 供水合
（6） 供电协议书许证
（7） 供气协议书许证
（8） 线电视合格证
（9） 通信设施合格证
（10） 电梯准证
433 施工设计资料：
（1） 质报告书
（2） 全套设计图纸
（3） 图纸会审记录
（4） 设计变更通知单
（5） 工程预决算报告书
（6） 重施工会议纪
（7） 隐蔽工程验收记录
（8） 沉降观测记录
（9） 会影响理原始记录
434 机电设备资料：
（1） 机电设备出厂合格证
（2） 机电设备说明书(求中文)
（3） 机电设备安装调试报告
（4） 设备保修卡保修协议
435 业资料：
（1） 已购房业姓名位置面积联系 等
（2） 已购房业付款情况付款方式
44 物业硬件设施接验收竣工区
441 接验收观感验收验收侧重观感否合格设施设备否符合业求竣工验收全方位外质量验收
442 接验收物业理公司接物业防止出现物业质量严重问题业广泛投诉采取种业提前效劳式验收非具法律效力政府评价行
45 接验收标准验收方法
451 验收标准建设部房屋接验收标准房屋建筑工程市政根底设施工程竣工验收备案理暂行方法城市住宅区竣工综合验收理方法业生活合理求
452 验收方法观感验收法验收法
46 楼宇体硬件设施具体验收标准：
461 房屋室验收标准 〔附件1〕
462 房屋部位接验收标准 〔附件2〕
463 公设施设备安装工程接验收标准 〔附件3〕
464 绿化景观工程VI系统接验收标准 〔附件4〕
465 房屋整改时限表 〔附件5〕
47 工作程序工作标准
471 工程交接验收准备工作完成工程工程部负责书面通知形式通知效劳中心
472 效劳中心接工程部交验房通知工程工程负责起确定接验收时间验收工程完成工作：
（1） 根接验收容工作量制订接验收方案
（2） 组织区相关专业负责组成验房领导组分配工作落实细节责
（3） 根接验收方案力资源物资资源进行合理配置假设出现短缺应时公司行政力资源部汇报申请予补缺
473 区工程负责接验收技术负责根区制订接验收方案时专业口负责工程员进行组合组成专项验收组进行接验收前准备工作
474 效劳中心区工程负责结合接工程实际参样表编制接验收相应表格求编制表格简洁实缺项
475 进行专业口验收时专业口负责根安排时组织相关员实施验收
476 验收组工作员交接程中严格规程相应附件标准条款进行验收交接发现问题详细准确相应表格记录踪整改正程整改完成进行验收
477 工作员天验收程中需整改问题汇总接验收汇总报告形式统交工程负责填写时必须需整改工程〔包括：位置问题状况等〕描述清楚做字迹清楚描述准确
478 接验收汇总报告收集交工程部相关负责工程部相关负责接单房屋整改时限表规定填写整改期限签字确认
479 验收员须整改工程进行踪填写接验收整改督办表发现整改符求未进行整改时时情况验收组负责反映告知工程工程部
4710 复验通知验收员原分工时整改工程完成情况进行验收假设出现次合格项应接验收汇总报告形式求工程部进行整改直合格止
4711 区效劳中心工程负责应定期组织参加交接验收工作员召开班总结会提出问题分析原采取相应改良措施
4712 接验收整程进行理时效劳中心进行情况汇报假设遇重问题效劳中心应公司组织制度时级反映
4713 工程工程部效劳中心进行物业理资料钥匙交接情况填写物业理资料验收表钥匙交接表中
4714 工程理双方进行总体交接情况记录总体验收交接表中
4715 验收情况进行统计分析填写接验收交房整改质量分析表接验收房屋公局部质量分析表求完成时限提交物业公司相关部门
4716 接验收员接验收资料交档案理员进行存档
48 接验收遗留问题处理
481 遗留问题登记确认：
（1） 资料验收中发现资料全真实合格等问题接验收组应问题逐项物业理资料验收表附说明交建设单位相关员签字确认
（2） 物业硬件设施接验收中发现合格等问题接验收组应问题逐项记录公设施设备接验收表中请建设单位相关员签字确认
482 资料遗留问题接验收组应积极建设单位联系补齐必时公司总理应协助进行
483 物业硬件设施设备遗留问题般问题接验收组应求建设建设单位两周解决重问题接验收组应求建设单位月解决必时公司总理应协助进行
484 长期解决势必会影响物业理问题物业理公司应备忘录形式问题登记交建设单位进行备录
485 项验收表格备忘录交公司综合部档长期保存
49 检查控制
491 区效劳中心接验收工作全程进行监控断进行抽查
492 公司领导区接验收工作进行定期抽查
50 记录
接验收方案表
房屋室验收表1
房屋室验收表2
房屋公部位验收表
公建筑接验收表
公设施设备接验收表
公网系统接验收表
工程VI系统验收表
绿化景观道路验收表
安消防系统接验收表
公部位钥匙交接表
钥匙交接表
物业理资料验收表
接验收整改督办表
整改通知
接验收汇总报告
接验收交房室质量分析表
接验收房屋公局部质量分析表

值班理作业规程
10 目
标准值班理确保值班质量
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳中心工程部值班工作
30 职责
31 效劳中心设备负责值班工作监控
32 工程部班组长负责值班工作具体安排检查
33 工程部值班员负责规程进行值班工作
40 程序点
41 交接班操作
411 交班员提前 20 分钟做交班准备：
（1） 检查设备确保运行正常
（2） 搞值班室设备房卫生工作
412 接班员提前 15 分钟达值班岗位
413 接班员首先认真仔细检查设备运行情况：
（1） 发现异常情况应立采取效措施通知交班处理接班协助
（2） 确认异常情况回值班室进行交接班程序
414 交班员动简接班介绍值班设备运行情况重点讲明操作考前须知接班应认真聆听疑问交班提问直双方清楚
415 接班查班工程部值班记录检查仪器工具等物品否齐全完
416 交接双方认误工程部交接班记录签名确认
417 交接完毕发生问题接班负责
418 情况交接班：
（1） 班运行情况未交代清楚记录标准配电室值班室操作间清洁
（2） 接班未岗交班准班
（3） 接班醉酒情况未找接班
（4） 倒闸操作事处理程中
（5） 假设交接班程中发生障应停止交接交班负责处理事接班协助
42 值班操作点
424 值班应提前 15 分钟达值班岗位交接班程序进行交接班
425 坚守岗位串岗
426 关运行理作业规程空调设备电梯设备供水供电设备进行巡查保养维修
427 遇特殊事件应突发事件处理程序进行处理
428 值班员特殊情况需调班时必须事前填写调班表设备意签字方调班
43 停送电操作领
431 正常情况倒闸操作：
（1） 设备提前两天书面通知运行组停送电范围(包括变压器报停启)
（2） 运行组接通知天完成工作：
¾ 立通知供配电专业员现场根负荷分布情况实考察行性
¾ 假设行应立汇报情况说明原
¾ 假设行应明确停送电时间范围填操作票工程部理审批时停送电情况书面通知物业助理
（3） 物业助理接通知提前天贴出停电通知告住户
（4） 倒闸操作前运行员做相应准备工作电梯降首层必发电机操作开关置停机位置
（5） 确定时间监护监护操作员操作票进行倒闸操作：
¾ 停电：先停负荷开关停隔离开关
¾ 送电：先送隔离开关送负荷开关
（6） 倒闸操作完成运行员检查电梯运行情况发电机操作开关置动位置
（7） 做项相关记录
432 紧急状态倒闸操作：
（1） 发现配电房烟短路等异常情况发生火警等重事时运行员应立进行全部局部负荷停电操作根情况立断开低压配电柜电源开关断开高压柜高压开关
（2） 停电立通知设备设备现场立检查事原查出确定原前方恢复局部全部供电损坏局部应快修复恢复正常供电
（3） 做种记录重事应立报告公司总理
44 值班房设备房卫生理制度
441 值班员负责该班次值班室卫生清洁工作保持值班室卫生
442 专业值班员负责专业设备房卫生清洁工作：
（1） 水电工负责配电房水泵房卫生清洁工作
（2） 空调工负责空调机房卫生清洁工作
（3） 电梯工负责电梯房卫生清洁工作
443 接班负责检查班清洁工作合格卫生清洁工作求返工直合格
444 专业早班值班员该专业设备房安卫生责
445 设备负责部卫生清洁工作日常检查督导
50 记录
工程部值班记录表
60 相关支持文件
工程部员工绩效考评实施作业规程

报修理作业规程
10 目
标准住户报修公设施设备报修处理工作保证维修员工作时效处理展示公司形象表达专业技术水效劳水准
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳中心住户家庭类设施设备报修处理工作
30 职责
31 工程部理负责维修员工作监控公司制定维修工程收费标准外报修容进行收费评审
32 工程部负责维修员工作组织监督
33 物业助理负责具体记录报修容时传达工程部踪催促维修员工作时完成
34 工程员负责报修容确实认维修员工作
40 程序点
41 住户报修
411 物业助理效劳中心值班员接住户报修求时应立填写住户求助记录表
412 物业助理应 3 分钟记录报修容(包括：住户名称址联系 报修容预约维修时间等)填入客户效劳通知单(式四联)相应栏目两分钟通知工程部前领取客户效劳通知单工程部领单住户求助记录表签收客户效劳通知单(第二三四联)领回工程部
413 工程部负责报修容安排维修员工作：
（1） 住户报修容属维修工程收费标准中工程住户求快前维修应安排维修员接单业预约时间带齐工具备件达维修现场
（2） 报修容属维修工程收费标准中工程住户预约维修时间维修员应预约维修时间前 5 分钟带维修员具备件达维修现场
（3） 属维修工程收费标准中报修工程接单 15 分钟维修行性维修费做出评审回复住户否维修征住户维修费认意维修述时效维修求安排维修员前维修
414 工程员达现场应轻叩门三轻门铃应答时应标准语言：官房物业效劳中心维修员您报修单〞住户确认误说：进维修〞业意应说：谢谢〞然进入业家中
415 进入客房等十分整洁房间员工应次性鞋套方进入进入室步子轻工具袋〔箱〕背肩拎手中应高面定距离拖动
416 维修员维修时应首先报修工程进行确认相客户效劳通知单实填写实际维修工程收费标准住户解释清楚
417 维修员住户出示收费标准住户意维修开始维修住户意维修应提醒住户考虑意行报修时返回工程部说明情况客户效劳通知单注明原签名确认交物业助理备案
418 果维修材料住户提供维修员应材料质量进行验证验证结果(合格〞合格〞质量佳〞等)填写备注栏验证合格材料维修员应动提示住户材料结果应注意尊重住户选择
419 走工作点干净维修专布铺面摆放工具箱工具需拆卸零件工具拆卸零件直接放
4110 工作中手脚轻发出噪声实法防止时应事先房间业招呼说声非常起〞身携带讲机应调节音量免出现噪音影响业
4111 工作结束收拾工具应房间业介绍维修〔检查保养〕情况告诉业正确设备考前须知请业验收业感满意〔工程客户效劳通知单签注意见业意见应面解释清楚假设解释应答复：起您问题意见需级汇报会快您满意答复〞〕方离开例仅仅检查时应告诉业情况良问题需办等
4112 离开前应散落工具零件杂物收拾干净面污染应负责清扫干净
4113 走出房间步子轻工具袋背肩拎手中应高面定距离门口应回身面房间业说：见〞
4114 维修程中假设遇特殊情况〔缺少工具员缺乏等等〕应退出房间讲机〔方式〕相关员联系告知房间业需短暂离开请业稍
4115 整工作期间收受房间业赠送物品业私 工具等等
4116 维修员工作完成维修员应维修工程收费标准客户效劳通知单注明应收项费金额请住户试检查合格客户效劳通知单签名确认维修员客户效劳通知单(第三联)交住户作缴费
4117 维修员客户效劳通知单(第二联)交回确认客户效劳通知单(第联)送收费员作计收效劳费
4118 业家庭维修采取月底统结算形式进行扣款租户家庭维修应维修员工作完成日(迟超第二天)租户财务部交款
42 公设施设备报修处理
421 物业助理接公设备设施报修信息应立公设备设施维修登记表求填写报修容 3 分钟报修容填入公设施设备安装／维修员工作通知单(式二联) 5 分钟通知工程部前领单
422 物业助理公设施设备安装／维修员工作通知单(第二联)交工程部工程员应公设备设施维修登记表签收
423 报修容安排维修员带齐维修员具备件 20 分钟赶现场进行维修
424 完成维修员工作维修员应公设施设备安装／维修员工作通知单注明维修关事项
425 维修员公设施设备安装／维修员工作通知单(第联)交签名确认返物业助理作月底统计费
43 费结算
431 物业助理月月底前月客户效劳通知单公设施设备安装／维修员工作通知单费分统计偿便民效劳收费表相应栏目公设施设备安装／维修费统计表
432 物业助理住户求助记录表公设备设施维修登记表公设施设备安装／维修员工作通知单附表格送审核审核误物业助理偿便民效劳收费表公设施设备安装／维修费统计表签名确认报效劳中心审批
433 物业助理效劳中心审批偿便民效劳收费表公设施设备安装／维修费统计表送效劳中心收费员：
（1） 效劳中心收费员偿便民效劳收费表业收取偿效劳费
（2） 效劳中心收费员公设施设备安装／维修费统计表存档备案
44 资料保存：住户求助记录表公设备设施维修登记表公设施设备安装／维修员工作通知单效劳中心档案室负责保存保存期 2 年偿便民效劳收费表公设施设备安装／维修费统计表公司财务部负责保存保存期 3 年
45 规程作相关员绩效考评
50 记录
51 住户求助记录表GFWYQB·KF20150501
52 客户效劳通知单〔四联单〕GFWYQB·KF20150502
60 相关支持文件
61 偿便民效劳作业规程
62 公设施安装维修作业规程
70 附录
71 报修处理工作流程图

装修理作业规程
10 目
标准装修理工作保障公设施正常楼宇安房屋外观统美观
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳中心楼宇二次装修理工作
30 职责
31 客服部理工程部理负责装修申请审批重违章装修处理
32 分负责装修申请审核般违章装修处理
33 物业助理负责规程实施装修施工检查验收工作
34 财务部负责核收装修理费
35 保安部负责装修施工员理
36 工程部负责装修施工中水电理
37 环境部负责装修垃圾清运工作
40 程序点
41 装修申请审批
411 申请：住户需提前 7 日效劳中心提出装修申请(租户必须持业委托书)：
（1） 申请时实填写装修申请表款容附装修设计图纸室装修说明书
（2） 果住户请施工队尚须附装修施工队营业执复印件份(住户申请装修工程少简单外)
（3） 装修较商业商铺娱乐场时需提供城市消防部门审批文件
412 审核审批：
（1） 分物业助理接装修申请日时理规约装修安责书装修理规定相关条款承诺制求发生违章装修问题逐条求住户装修施工队进行称述确认住户未完全承诺物业助理应耐心住户解释直住户完全承诺出现违章装修肯承诺住户意装修开工承诺装修施工承诺表住户物业助理签字式两份双方保存份
（2） 宜审批情况：
a 涉拆改承重墙
b 涉消防隐患
c 涉破坏预埋线
d 涉破坏外墙体立面
（3） 确认装修设计会楼宇安公设施设备正常房屋外观造成良影响时应半工作日出意意见
（4） 审核意报客服部理审批客服部理应半工作日出审批意见
（5） 物业助理审批装修申请通知住户需住户修改设计应告住户修改
42 装修申请获批准物业助理应通知住户带着装修施工队物业效劳中心办理关手续
421 物业助理室装饰企业营业执执业许证复印份附装修申请表
422 装修图纸复印份附装修申请表
423 住户施工队承诺装修施工承诺表附装修申请表
424 求住户签署装修安责书附装修申请表
425 住户施工队财务部装修理规定交纳相关费：
（1） 住户应交纳定数额装修押金垃圾清运费
（2） 施工队应交纳定数额装修押金施工员证件工费
426 指引施工队负责效劳中心办理出入证：
（1） 施工队负责应施工员彩色片两张身份证复印件份交效劳中心
（2） 效劳中心中张片身份证复印件施工员根情况登记施工员登记表中(详见封闭区物品／员出入理作业规程)
（3） 施工员张片制作成施工员出入证
427 物业助理住户施工队办理完述手续应立通知机电维修部门开通住户水电告诉住户进场装修
43 施工期间理
431 物业助理楼宇巡查作业规程日巡查装修施工情况
432 工程部负责监控施工队土建水电装修否违章
433 保安部负责封闭区物品／员出入理作业规程治安巡逻作业规程施工员进行理
44 装修施工竣工验收
441 装修施工结束住户施工队负责物业助理提出验收申请
442 效劳中心日组织验收员(工程部维修员物业助理装修进行现场验收装修违章情况程序办理发现违章情况项 45 款办理
443 竣工验收合格物业助理装修申请表完工验收〞栏目签署初验合格〞签署姓名日期
444 保安部收回出入证
445 出入证丧失予退办证押金
446 施工队日清场离开
447 装修验收合格三月物业助理应装修施工组织复验复验问题物业助理装修申请表注明复验合格〞财务部退住户施工队装修押金
45 常见违章装修
451 擅开工
452 乱拉电线超负荷电
453 擅改动燃气线路安装燃气具
454 空调机位置安装
455 意改变窗台窗框玻璃阳台护栏户门颜色风格
456 意改变阳台功
457 意封阳台装防盗门网(高层建筑)
458 意拆改墙体
459 承重墙梁柱穿孔削薄挖槽
4510 私增加线路负荷
4511 改动水电线(开关盒)
4512 私开凿楼面层破坏防水层( 24 时闭水试验)
4513 擅占公通道天台屋面
4514 擅室外加装灯牌广告等
4515 堵塞漏排水道
4516 擅移动消防设施
4517 擅改变门开启方(卡拉OK厅等营业场)消防禁品
4518 擅动火作业
4519 铺装重板材料
4520 意丢弃装修垃圾利公部位场加工装修材料
4521 意窗外抛扔物品
4522 意电梯运送装修材料(散装料超长重料)
4523 洗面水电梯破坏电梯装饰
4524 规定时间施工制造噪音
4525 破坏公绿篱绿
4526 夜间意住户家中留宿
4527 办理出入证遵守区治安理规定
4528 意拆掉阳台配重墙
4529 高层住宅工业厂房写字楼商场娱乐厅等规定配置灭火器
4530 意改装智化系统
46 违章装修处理
441 装修施工期间发现违章装修物业助理应立求住户停止违章装修恢复原状视情况采取方式进行处理：
（1） 批评教育奉劝改正
（2） 责令停工出具违章整改通知单限期整改
（3） 责令恢复原状
（4） 扣留没收工具
（5） 停水停电(须报客服部理批准)
（6） 求赔偿损失(须报公司理批准)
（7） 规定罚没违约金
441 装修施工验收时发现住户违章装修物业助理应违章装修楼宇安美观造成危害程度做出评估视情况征客服部理意列清扣款数额财务部方法进行扣款扣款序：
（1） 首先施工队装修押金中扣款
（2） 施工队装修押金缺乏补偿扣款住户装修押金中予补扣
（3） 扣完住户装修押金补偿扣款求住户予赔偿
45 装修申请表装修安责书装修违章整改通知单入住户档案长期保存
46 规程作相关员工绩效考评
50 记录
51 装修申请表
52 装修手续登记表
53 室装修许证
54 出入证登记表
55 出入证模板
56 装修违章整改通知单
57 时动火申请表
58 时动火许证
59 装修房屋闭水试验记录表
510 装修验收情况表
60 相关支持文件
61 楼宇巡查作业规程
62 治安巡逻作业规程
63 封闭区物品／员出入理作业规程
64 业档案理作业规程
70 附录
71 装修理协议

住户家庭安装／维修作业规程
10 目
标准住户家庭安装／维修程序确保高效率高质量完成住户家庭安装／修工作
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区住户家庭安装／维修员工作
30 职责
31 效劳中心设备负责检查住户家庭安装／维修员工作实施情况
32 机电维修班组长负责住户家庭安装／维修员工作组织实施
33 水电维修员具体负责住户家庭安装／维修员工作
40 程序点
41 水电维修员进住户家进行安装／维修时根求
411 水电维修员进行住户家庭安装／维修时严格遵守官房物业员工效劳理作业规程
412 水电维修员进行住户家庭安装／维修时做两点：
（1） 觉维护公司住户权益做损害公司名誉事
（2） 懂装懂遇疑难问题实详细汇报维修班组长设备请求支援解决
413 水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见量恢复维修前原貌改动应征住户意方进行果满足住户求应住解释清楚表示歉意量取住户谅解
414 水电维修员进行住户家庭安装／维修前首先应设计方案者进行仔细检查判断出障部位(元器件)严禁盲目安装乱拆乱换免造成必返工引起住户投诉
415 水电维修员接客户效劳通知单应 15 分钟准备安装维修需材料辅助材料施工工具清洁品(塑料袋干净抹布等)住户约定时间提前 5 分钟赶(特殊情况外)
416 水电维修员住户家门前应先门铃( 3 次左右)门铃时手轻轻敲门见住户时先问简洁说明事征住户意前方进入室进行安装／维修
417 水电维修员进行安装／维修时碍操作物品心移开受影响物品遮盖包扎〔塑料布废报纸等〕量噪音降低限度严禁室高声喧哗嘲笑取闹
42 家庭维修
421 日光灯维修
（1） 检查测量日光两端电压否正常正常应检修开关
（2） 检查启辉器脚接触否良否应整启辉器检查启辉器电容否已击穿玻璃否已发黑更换启辉器
（3） 检查光两端否较黑灯丝已烧断应更换规格光
（4） 检查日光脚否接触良否应整日光座整修达求应更换
（5） 检查镇流器否烧断烧焦存短路现象应更换规格镇流器
（6） 维修员工作完成应开灯试验日光闪烁应超3次点亮否应重新检修直障排
422 开关维修：
（1） 计算电负荷已超载求住户相应减少负荷否应申请增容
（2） 拉总电源开关万表检查短路障应先疑点进行检查然逐检查直障排
（3） 拉总电源开关500V摇表检查线路绝缘情况果摇表指针抬起头说明线路漏电时应逐条线路检查直障排
（4） 障全部排队换规格开关
（5） 试验开关应开闭正常
423 电表维修
（1） 计算住户否超载电求住户增容
（2） 电表加负载试验意种情况应更换供电局校验合格电表电表转电表转异常快异常慢电表里面烟电表接线柱烧穿
（3） 会物业助理做新旧电表底数记录
424 水咀闸阀维修：
（1） 关掉水咀闸阀前阀门排空水拆水咀闸阀
（2） 拧开水咀闸阀密封胶垫损坏应更换规格密封胶垫阀杆磨损严重应更换规格水咀闸阀
（3） 水咀水螺牙段绕水胶布〔时针方〕装水咀闸阀
（4） 开水试验螺牙连接处应渗水开关水咀闸阀应灵活水咀闸阀关水应漏水
425 水表维修：
（1） 关闭水表前闸阀排空水拆水表
（2） 拆开水表检查滤网否脏物堵住应脏物清洁水表读数盘重新装配水表水表齿轮磨损严重应更换新水表
（3） 装回水表应注意放两端密封胶圈水表水流方应供水方致水表安装应牢固松动水倾斜
（4） 水表安装完毕进行通水试验接头处应渗水水表应转动灵活
（5） 会物业助理做新旧水表启底数记录
426 煤气热水器维修：
（1） 开机时着火：
¾ 检查电池电压否足够果够应更换规格电池
¾ 果开机够听吱吱火声说明火局部正常否应更换电子火总成
¾ 检查气路局部：种情况检查煤气瓶否煤气煤气瓶阀门否拧开第二种情况检查煤气电磁阀否卡住应拆开电磁阀检修(擦脏物加润滑油)
（2） 开机时嘭爆炸声：
¾ 先关闭煤气瓶阀门
¾ 电风筒吹干高压火线
¾ 调整点火间隙
¾ 开机时听清脆电磁阀动作声响说明电磁阀工作正常否应拆开电磁阀修理(加润滑油擦脏物)
¾ 翻开煤气瓶阀门开机点火正常反复试3～5次
（3） 燃烧火焰红色应空气进气门脏物
（4） 先导阀门控制煤气热水器维修：
¾ 开机时先导阀处未点火时应修理先导阀
¾ 开机时先导阀处点火电磁阀开正常点火时应拆修电磁阀(活动阀芯屡次污物)
427 煤气灶维修：
（1） 开机着火：
¾ 开机时点火电极火花说明压电陶瓷损坏时应更换点火器总成
¾ 空气进气门脏物
（2） 燃烧火焰红色：
¾ 清洁炉头路炉头脏物
¾ 空气进气门脏物
（3） 漏煤气：
¾ 软接头处漏气应整改处理接头处
¾ 点火器总成漏煤气应拆换点火器总成
428 坐厕水箱维修：
（1） 水箱浮球阀漏水：
¾ 手轻轻抬高浮球阀杆止漏应调整浮球阀杆阴位螺钉
¾ 手轻轻抬高浮球阀杆止漏应修整浮球阀封水位置整修漏水应更换水箱配件总成
（2） 水箱出水胶塞漏水：
¾ 调整胶塞位置
¾ 胶塞已老化变形应更换胶塞
429 电热水器维修：
（1） 开关跳制：
¾ 电热棒生锈老化导致漏电时应更换规格电热棒
¾ 开关身质量问题应更换规格开关
（2） 电热水器热水查电热棒烧断时应更换根规格电热棒
4210 抽油烟机维修：
（1） 检查电容否变形膨胀爆裂应更换规格电容
（2） 检查电动机否漏电应更换型号规格电动机
（3） 检查电动机轴否阻滞难转动应波丝加润滑油
（4） 检查电动机温度保护器否烧坏烧坏直接短接温度保护器
4211 空调器维修：
（1） 询问住户关空调器障情况
（2） 检查空调器异常声响异常气味应查找出具体障部位进行相应整改
（3） 观察电器元件接线头烧焦松脱应进行相应整改
（4） 观察路接头处油污说明部位泄漏时应接头处拧紧
（5） 手摸吸气果感觉吸气温度环境温度差说明空调器制冷剂够时应查找出制冷剂泄漏部位排然充注制冷剂
（6） 观察毛细出口蒸发器口局部结霜部位少量凝露枯燥露说明空调器制冷剂够系统泄漏时应查找出泄漏部位排
（7） 手摸枯燥滤器正常时应环境温度稍高果手摸枯燥滤器发凉感觉说明枯燥滤器脏堵时应更换枯燥滤器
（8） 复合压力表测量空调器压力果低压低 04MPa说明空调器泄漏时应查找出障部位排空调器正常时压( 30℃ 时)：低压 049～O54MPa高压 117～137MPa：
（9） 钳形表测量运转电流拟测量值额定值否较偏差应分析产生原排障
（10） 全部工作完成启动空调器试运转障应继续查找原直障排
43 空调器安装
431 窗式空调器安装：
（1） 窗口墙壁开孔(果预留孔重开)孔空调器外形尺寸决定
（2） 根空调器外形尺寸 40×40mm 铝角钢制作支撑架
（3） 根支承架螺栓孔位置击钻墙壁钻孔膨胀螺栓固定支撑架
（4） 窗式空调器安装支撑架务必窗式空调器外壳室侧室外高5～lOmm
（5） 窗式空调器室外局部面应装块倾斜遮阳板伸出窗式空调器约20mm
（6） 软泡硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙四周玻璃胶
（7） 试运转窗式空调器确认切正常
432 分体式空调器安装：
（1） 根室外机外形尺寸 40×40mm铝角钢制作支撑架(应考虑室外机距墙250mm宜)
（2） 墙洞墙洞穿连接护原墙洞应室外侧倾斜
（3） 室机组安装：
¾ 水仪测量挂板否直直根挂板固定螺栓孔位置墙做出相应记号
¾ 根记号墙击钻钻孔孔装入胶粒
¾ 重新水仪测定挂板否直直螺栓固定挂板
¾ 挂室机组务必室机组直牢固
（4） 室外机组安装：
¾ 根支撑螺栓孔位置外墙水泥支撑板击钻钻孔
¾ 膨胀螺栓固定支撑架
¾ 室外机组安装支撑架
（5） 室外机组路连接：
¾ 喇叭口连接时定两心正然手螺母套扳手紧固紧固时应扳手固定扳手旋转紧固时应注意力力度(辛16mm铜果20cm扳手腕力根足够中10mm铜果20cm扳手臂力根足够)
¾ 路转弯处允许死弯路弯曲半径少外径3倍凹扁等变形应量减少路弯曲次数
¾ 路连接必须外部加保温塑胶带包严
（6） 排空气：
¾ 扳手卸液体气体阀堵帽时松开气体连接螺母
¾ 液体阀阀杆反时针转 1／4 圈手握住气体连接螺母果手感凉爽时应迅速拧紧气体连接螺母
¾ 全部翻开液体阀气体阀然液体阀气体阀关3圈装回液体阀堵帽
（7） 系统检漏：肥皂水检查螺母连接处否气泡出气泡出应拧紧螺母直气泡止
（8） 路(包括排水)整理墙孔橡皮泥堵住
（9） 试运转：开机试验 3～5 分钟应凉风吹应异常声响种显示指示正常否应查明原排障牵涉产品质量问题应时请示退货
44 水安装
441 根现场情况确定出正确路走(综合考虑素：住户求美观效果省材料省力)
442 安装水前准备工作：
（1） 根客户效劳通知单领取需材料(水直通弯头三通闸阀水龙头活接等)
（2） 辅助材料(水胶带白色油漆涂料码胶粒等)
（3） 需公工具(三轮车开牙机等)
443 水安装领：
（1） 整水路安装允许活接头量留接驳进水口处
（2） 水应量紧贴阴角阳角墙壁
（3） 水米垂直偏差应<2mm横偏差应（4） 冷热水安装求：冷热水行安装时热水必须冷水面冷热水垂直安装时热水应冷水面左侧
（5） 水两米拐弯处应加码固定
（6） 刷白色油漆白色涂料(住户需话)
（7） 试水时应整路没处渗漏水
45 安装维修员工作完成水电维修员应时清扫工作场：工作垃圾装塑料袋工作垃圾(泥沙砖头纸箱等)搬附垃圾桶(箱)边干净抹布擦拭弄脏部位(桌椅墙壁面等)恢复物品原状态(位置)
46 全部工作完成水电维修员实验安装／维修效果住户实验次数少三次时住户讲解应注意事项果住户满意方(合理求)应时进行整改直住户满意止
47 确认切正常水电维修员应礼貌请住户客户效劳通知单签名确认果住户次安装／维修收费异议水电维修员应根工程部制作维修工程收费规定住户做出详解释消住户必疑虑
48 水电维修员离开住户家时应礼貌住户道谢谢住户支持配合谅解
49 水电维修员应时客户效劳通知单做维修记录记录容包括：维修容材料施工工时等然签水电维修员姓名备日查询
410 设备应做客户效劳通知单回收登记监工作
411 公场收楼遗留水电安装／维修工程述程序点实施完工水电维修员做公设施设备维修员工作通知单记录仓员做公设施设备维修记录表
50 记录
51 公设施设备维修员工作通知单
52 公设施设备维修记录表
53 客户效劳通知单GFWYQB·KF20150502
60 相关支持文件
官房物业员工效劳理作业规程

公设施安装／维修作业规程
10 目
标准公设施安装／维修程序确保高效率高质量完成公设施安装／维修员工作
20 适范围
适云南官房物业效劳属效劳中心公设施安装／维修员工作
30 职责
31 效劳中心设备负责检查公设施安装／维修员工作实施情况
32 机电维修班组长负责公设施安装／维修员工作组织实施
33 机电维修员具体负责公设施安装／维修员工作
40 程序点
41 公设施维修员进住户家进行公设施安装／维修时应遵守住户家庭安装／维修作业规程 41 条款
42 维修员进行室外维修时涉交通安问题应设置相应标示牌(前面施工请绕道〞危险请止步〞等)必时应设置安围栏派专守
43 坐厕堵塞疏通
431 首先胶吸泵吸五次然水(水桶倒水)试坐厕否流水畅畅说明已疏通流水慢 步骤进行
432 堵塞严重应拆开坐厕疏通：
（1） 先整坐厕裂缝缺楞掉角等缺陷缺陷应住户说明情况征住户意前方动手拆坐厕
（2） 剔坐厕周围坐厕出水口排污口相接处白水泥抬开坐厕
（3） 果坐厕座埋砖面应钢凿凿掉坐厕座周围砖果坐厕螺栓固定应拆掉螺母然抬开坐厕
（4） 反坐厕铁线勾出坐厕 S 形存水弯头脏物
（5） 铁线勾出排污口弯头脏物疏通机疏通排污
（6） 水试排污果流水畅重新装回坐厕果堵塞 46 条款处置
44 厨房排水堵塞疏通
441 铁线勾出存水弯脏物
442 疏通机疏通排水
443 水试排水果流水畅说明已疏通果流水较慢说明堵塞时应 46 条款处置
45 厨房／卫生问查漏
451 确认室排水走仔细查具体渗漏部位
452 关闭室水部位(包括坐厕水箱)查水表否转动转动说明水漏水果水表转动说明水漏水
453 铁钎贴着水漏水疑处仔细听听见水流声说明处漏水没听水流声应移处直找漏水处(般情况水漏水住户会求全部装明)水安装住户家庭安装／维修作业规程 410 条款处置
454 排水漏水障果漏水应挨排水排污横立接口方切砖机切开块砖挖掉砖面泥沙沉箱里水排污立流走然分放洗手盆浴缸漏坐厕洗菜盆水直查出漏水卫生器具
455 卫生器具漏水般情况接头漏水切砖机切开漏水卫生器具接头接头漏水应重新安装接头接头漏水肯定排水排污横破裂堵塞
456 更换排水排污横 46 条款进行
46 排水排污横安装
461 电锤碎卫生间厨房砖水泥砂浆层
462 塑料纺织袋装运走碎砖水泥砂浆
463 铲排水排污泥土
464 取出破烂严重堵塞排水排污横
465 整夯实装排水排污横根底
466 排水排污位(时应注意排水排污横应 5％ 坡度坡排水排污立)
467 排水排污立接口处开始卫生器具方开始装：
（1） 铸铁接头应先接口加压麻丝然加压半干水泥接口应全部塞满
（2） PVC胶接头直接PVC胶粘结注意接口应注满PVC胶水
468 排水排污横全部装水反复试(三次)排水排污横否漏水漏水应重新安装漏水回填沙土填土时应边填边夯实夯实时应注意装部位力太
47 做砂浆面层
471 整理夯实根底
472 首先水泥砂 1：1 配干拌均匀然加水拌颜色致
473 水泥砂浆摊铺应立拍实水泥初凝前做完抹工作水泥终凝前做完压光工作
474 外表水分较撒适量 1：1 水泥砂撒布均匀撒木抹搓压光(宜撒干水泥)
475 做面面层应保证厚度 50 毫米左右做墙面面层应保证厚度 15 毫米左右
48 贴面砖
481 房间四周墙面弹 +500 毫米水线
482 基层处理：光滑水泥面凿毛洗干净刷水泥浆
483 做灰饼做标筋：
（1） 墙面 +500 毫米水线返房间四周弹砖面线做灰饼灰饼线应低面标高面砖加粘结层厚度
（2） 根灰饼房间四周做标筋房间较时应隔 1～15 米做标筋道漏房间标筋应漏方 5％ 坡度呈放射状聚集标筋厚度控制 20～30 毫米
484 抹找面：根标筋高度 1：2 1：3 水泥砂浆填标筋稍高然拍实刮展砂浆面标筋找齐托线板横竖检查砂浆层整度标高泛水(坡度)求行重新刮
485 规方弹线拉线：
（1） 测量房间横方尺寸考虑砖缝 2 毫米尺寸缺乏整块砖倍数时切砖机切砖贴边角处尺寸整块砖倍数相差时调整砖缝方法解决
（2） 根确定砖数缝宽房间中部弹十字线然隔 4 块砖弹控制线房间四周贴标砖拉线
铺贴砖：
（1） 房间里面门口方铺贴：
（2） 找面浇水泥浆扫面积应控制边铺砖边浇灰
（3） 砖反面抹满抹匀 1：2 粘砖浆准确铺贴浇水泥浆找面砖楞拉线找时注意横竖直
（4） 木锤敲实找贴实低水控制线高度抠出补浆重贴
486 勾缝：
（1） 白水泥浆勾缝擦缝勾缝应密实缝整光滑：
（2） 缝隙( 13 毫米)直接撒干白水泥扫帚水泥扫缝灌满水壶洒适量水木拍拍实缝隙
（3） 水泥砂浆凝固抹布棉纱彻底擦净水泥痕迹清洁砖面
487 养护：砖铺完应面洒少许水24 时准
49 坐厕安装
491 预留排污口周围清扫干净取时堵排污脏物
492 坐便器面接触部位铺白水泥浆
493 坐便器排水口预留排污口正承插口抹玻璃胶放坐便器调整坐厕位置
494 坐便器面接触周边缝处刮抹光白水泥浆缺乏方应填满
495 水箱出水口坐便器进水口正放胶垫找找正水箱坐便器安装固定孔插入 ∮8～lO 毫米螺栓套胶垫垫圈拧适紧度
496 连接水箱进水软
410 立柱式洗面器安装
4101 预留排水口中心位置墙画竖线
4102 立柱中心准墙壁竖线立放正洗面器放立柱洗面器中心准墙竖线放找正墙画固定洗面器孔眼位置时洗面器立柱面位置做印记然洗面器立柱移处
4103 墙印记击钻钻出 ∮10 毫米膨胀螺栓孔孔中∮10 毫米膨胀螺栓拧紧
4104 安放立柱面印记铺 15～30 毫米厚白水泥浆然立柱放印记位置
4105 洗面器安装孔准墙面膨胀螺栓放立柱次洗面器找立柱找直膨胀螺栓加胶垫垫圈然螺母拧紧(力应适度)
4106 立柱洗面器接触处玻璃胶勾缝抹光洗面器墙面接触处白水泥勾缝抹光立柱面接触处修整亏损处加白水泥浆进行抹光处理
411 年油漆次明装排水排污
412 时维修住宅天台门
413 两年疏通次区排水排污道
414 维修员完成公设施安装／维修员工作应时清扫工作场清洁卫生塑料编织袋装走砖渣泥沙抹布擦拭干净弄脏部位
415 搞完卫生维修员应移动物品回原位撤标示牌围栏等
416 进住户家进行安装／维修全部工作完成维修员应请住户(住户家话)安装／维修员工作进行验收维修员应时解答住户提出问题住户讲解应注意事项够做试验安装／维修工程试验次数应少 3 次果住户安装／维修满意方(合理)维修员应时进行整改直住户满意止确认切正常请住户住户家庭安装／维修(收费)通知单签名确认住户次安装／维修收费异议维修员根效劳指南住户进行解释量消住户误解
417 维修员应时填写安装／维修通知单容包括：维修容材料开工时间完工时间等签维修员姓名备查询
418 缺少材料情况需推迟安装／维修工程需时联系仓库采购员进行资源调配紧急采买
419 工程部做安装／维修通知单登记工作
50 记录
53 公设施设备安装／维修费统计表
54 公设施设备维修员工作通知单GFWYQB·GC20150601
55 公设施设备维修登记表GFWYQB·GC20150602

弱电系统维修作业规程
10 目
标准弱电系统维修程序确保高效率高质量完成弱电系统维修员工作
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域弱电系统维修
30 职责
31 效劳中心设备负责检查弱电系统维修员工作实施情况
32 工程部班组长负责弱电系统维修员工作组织实施
33 维修员负责弱电系统维修员工作
40 程序点
41 维修员进住户家进行弱电系统维修时应遵守住户家庭安装／维修作业规程 41 条款
42 维修员考前须知
421 应熟悉维修设施电路原理功方框图
422 应注意安操作
（1） 确保身安：维修时需带电作业(电压高 36V 时)应做相应绝缘措施
（2） 确保维修设施安：测量某焊点电压时切忌相邻焊点相碰维修设施印刷线路板底面切忌金属物件相碰绝缘板托起注意合理放置维修员具免引起意外
423 必须正确判断障部位障元器件切忌乱换乱拆胡乱调整
43 根维修方法
431 观察法：
（1） 虚焊松脱烧焦元器件
（2） 异常声音
（3） 观察图效果
432 静态测量法：
（1） 短路电阻测量法
（2） 电流测量判断法
（3） 电压测量判断法
44 天线系统维修
441 放器：
（1） 检查输入输出插头否松弛氧化生锈应整修更换插头
（2） 检查输入信号般应 90dB相差太( 15dB )应通知播送站解决
（3） 果输入信号满足求( 90dB )调整低频增益高频增益输出达求( 104dB )应通知播送站拆修放器
442 分配器：
（1） 检查输入输出插头否松脱氧化生锈应整修更换插头
（2） 检查分配器输入输出信号强弱果输出信号输入信号减少5dB应更换分配器
443 分接盒：
（1） 检查分接盒输输出插头否松脱氧化生锈应整修更换插头
（2） 检查分接盒输入输出信号强弱果输出信号输入信号减少 2Db 应更换分接盒
444 插座：
（1） 检查插座接线否牢固插孑L否太松驰应整改插座整改达求应更换
（2） 检查插座输入输出信号果输出信号较输入信号减少 2dB 应更换插座
445 馈线：
（1） 检查馈线绝缘电阻应 2M欧线间绝缘电阻应 10M 欧
（2） 检查馈线 100 米信号衰减应超 10dB 否应更换馈线
45 线维修
451 检查 线接头生锈氧化发霉断火应重接接头(烫锡处理)
452 检查 线断线应更换根 线(两根备线)
453 检查 线短路漏电应更换 线
46 楼层防盗讲机维修
461 室听铃声：
（1） 检查机钮开关否接触良否应更换钮开关
（2） 检查室分机机转换开关否接触良接触行应整修处理
（3） 通述两步骤振铃应重点检查振铃放电路直障排
462 讲：
（1） 检查通话线否接触良行重新焊接
（2） 检查室分机扩音器扬声器否正常正常应更换
（3） 检查室分机放电路重点检查三极直障排
463 开楼闸门：
（1） 检查锁舌部件否灵活阻滞应加润滑油
（2） 检查开锁磁线圈接线否良线圈否烧坏应重新接线头更换电磁线圈
（3） 检查分机开锁钮否接触良开锁继电器否动作开锁电路损坏元器件问题应逐检查排障
464 机电源：
（1） 检查桥式整流二极损坏损坏应更换规格二极
（2） 检查电源变压器否烧坏应更换规格变压器
47 视讲机维修
471 图声音开锁正常：
（1） 调节亮度电位器观察屏幕光栅光栅应检查室机门口机图信号连接线否接牢牢应重新接(烫锡焊接)
（2） 调节亮度电位器屏幕光栅时应检查室机电路板包括振荡电路推动电路输出电路图显示电路等逐级检查直障排
472 通话声音：
（1） 检查听筒室机接线否牢固否应重新接(烫锡焊接)
（2） 调节音量电位器扬声器里交流声发出说明室机放电路正常时应检查门机麦克风麦克风损坏应更换规格麦克风
（3） 调节音量电位器扬声器里什声音没说明室机放电路问题室机放电路包括音频输入电路前置放电路功放电路时应逐级进行检查直障排
473 开闸门：规程 条款执行
48 维修员工作结束维修员应时清洁工作场垃圾装入塑料袋干净干抹布擦拭弄脏部位
49 住户试验维修效果试验应少3次住户说明中应注意事项住户满意方(合理求)维修员应时进行整改直住户满意止
410 切正常请住户住户家庭安装／维修(收费)通知单签名确认住户次维修收费异议维修员应根效劳指南住户做出解释量消住户疑虑
411 维修员回工程部部应时填写住户家庭安装／维修(收费)通知单(容包括：维修容材料施工时间等)签维修员姓名备查询
412 工程部做住户家庭安装／维修(收费)通知单登记工作
50 记录
51 弱电设备〔房〕巡视记录

道闸系统保养作业规程
10 目
标准道闸系统保养程序确保道闸外观良开闭操作灵活
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域岗亭道闸保养工作
30 职责
31 效劳中心设备负责组织监督道闸保养工作
32 工程部员工具体负责规程实施道闸保养工作
40 程序点
41 保养容：
411 修整挡车杆反光膜脱胶脱落进行修复
411 取齿轮箱顶盖翻开齿轮箱门转动轴加润滑油
412 补充齿轮箱机油
413 全面紧固电线接头修锉电器触点
414 检查电容器变质漏油时立换
415 检查箱门箱盖密封防止雨水进入
416 翻开齿轮箱盖查验齿轮磨损限位开关紧固
417 全面抹擦箱部件灰尘
42 保养周期：效劳中心工程部员工应频次保养道闸系统：
421 修整挡车杆月检查保养 1 次
422 转动轴加润滑油月检查保养 1 次
423 补充齿轮箱机油月检查保养 1 次
424 紧固电线接头修锉电器触点月检查保养 1 次
425 检查电容器月检查保养 1 次
426 检查箱门箱盖密封月检查保养 1 次
427 查验齿轮磨损限位开关紧固年 6 月 12 月 1 次
428 全面抹擦箱部件灰尘月检查保养 1 次
43 规程作工程部员工绩效考评
50 相关支持性文件
设备综合理作业规程

二次供水理作业规程
10 目
标准二次供水理工作确保二次供水水质符合卫生检验标准
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域水池(箱)二次供水理工作
30 职责
31 设备负责定时检查二次供水理工作实施情况
32 水泵房理员具体负责二次供水理
40 程序点
41 二次供水理求
411 设备月 5 号前检查区水池(箱)检查情况记录工作日记
412 二次供水理水泵房理员专职负责水泵房理员应持卫生防疫站认健康证
413 水池(箱)应结构完渗漏检视窗应加盖锁水池(箱)周围顶盖应清洁干净
414 水池(箱)应隔 4 月清洗消毒次清洗员应持卫生防疫站认健康证
415 清洗消毒水池(箱)时应提前两天通知物业助理物业助理通知关水部门户做储水准备
41 水池(箱)清洗消毒安考前须知
421 水池(箱)作业时光源需采 36V 安电压手电筒应急灯
422 抽污水潜水泵应装漏电开关漏电开关应提前试验确认动作
423 水池(箱)消毒员需戴防护眼镜口罩果水池(箱)感头晕气喘应马离开水池(箱)外面呼吸新鲜空气
424 水池(箱)时应紧扶手踩稳锈钢梯严防跌落
42 水池(箱)清洗消毒前准备工作
431 1：100灭菌净水溶液市卫生防疫站配制消毒液
432 潜水泵应急明灯手电筒
433 扫尼龙刷尼龙绳胶桶眼镜口罩胶手套
43 水池(箱)清洗消毒程序
441 排放水：
（1） 排放水时应提前关闭水池(箱)进水闸阀水池(箱)水位接消防水水位免浪费
（2） 确保户正常水排放干水池(箱)时间应控制 15 时
442 清洗消毒：
（1） 清洗：
¾ 铲出水池(箱)泥沙种沉积物
¾ 扫泥龙刷水池(箱)顶部四周墙壁底部次反复刷洗
¾ 果未洗干净应进行刷洗直干净止
（2） 消毒：
¾ 扫尼龙刷蘸取 1：100 灭菌净水溶液(防疫站配制消毒溶液)反复刷洗消毒水池(箱)盖封闭半时
¾ 清水洗遍整水池(箱)排出消毒水溶液
¾ 重复清水洗遍排出消毒水溶液
（3） 注水：清洗消毒工作全部结束清理收拾工具翻开闸阀水池(箱) 注水达调定水位加盖锁
44 取样检验
451 干净矿泉水瓶水池(箱)中部提取 500ml 水瓶子中部贴标签签应写明抽样时间抽样
452 水样天设备安排员检验规定进行检测
453 果检测合格应重新清洗消毒水池(箱)直合格止
45 水池(箱)清洗消毒工作全部结束应完整标准清晰情况记录水池(箱)清洗消毒记录表次区全部水池(箱)清洗消毒工作结束 3 天水泵房组长记录整理成册工程部理审验送效劳中心档案室存档保存期 2 年
50 记录
水池(箱)清洗消毒记录表

设备综合理作业规程
10 目
总体确立物业理公司类设备理求确保类设备理工作统完整完善
20 适范围
适云南官房物业效劳理类设备综合理工作
30 职责
31 工程部〔效劳中心设备维修运行班组〕负责辖区类设备日常理工作
32 公司力资源部负责类设备档案理工作
40 程序点
41 设备档案建立求
411 工程部接物业周应辖范围设备设施清单价值 5000元设备建立机电设备台账(见附表)建档三工作日台账移交公司综合部存档
412 工程部应接物业周辖物业设备进行设备标识设备编号：
（1） 设备应单机单台功系统进行设备标识〞
（2） 设备标识〞标牌形式予实施标牌应容：
¾ 设备名称
¾ 设备编号
（3） 设备编号规
XXXX—设备流水号〔0102〕
设备名称缩写〔取汉语拼音字头〕
物业点编码
考前须知：1设备流水号物业点设备总数流水编制
2类型系统设备流水号码应保持相集中连续性
（4） 标识制作标准：
¾ 标识材质金属薄板制作外表抛光呈色
¾ 设备编号凹形字体涂黑色磁漆I
¾ 尺寸长×宽×厚 70mm×20mm×1mm
413 设备应单机单台功系统建立设备卡
414 设备台账应保持设备现行状态致设备理员应诸设备封存停限制范围调迁报废更换零部件检修情况时分设备台账设备卡片予登录
415 设备台账设备出厂原件(合格证说明书保修协议等)统公司综合部保存效劳中心保存复印件
42 设备日常操作运行维修保养理
详见类设备操作运行维修保养理作业规程
43 设备购置理
431 设备购置包括原设备更新新添设备购置
432 设备购置应遵循满足效劳提供需原
433 设备购置资金源相关法规规定执行
434 设备更新需原设备办理报废手续进行
435 新添设备工程部提出效劳途配套功技术指标需求
436 采购设备应遵循采购理作业规程相关规定进行采购
437 采购设备达公司工程部进行清点核接收相关资料组织安装调试试运行符合求办理验收手续符合求合公司相关规定办理
438 验收符合求采购设备条例相关规定纳入台账建立卡片等进行日常理
44 设备状态标识
441 工程部应设备状态进行标识防止设备误操作造成员伤害设备损坏
442 设备状态分运行备停封存报废检修严禁合闸等
443 标识方式方法：
（1） 设备状态标识牌进行标识标识牌 300mm×150mm×3mm (长×宽×厚)白色塑料板制作字体红色毫米塑料板粘底板
（2） 设备状态标识牌应设备状态确定设备操作员时悬挂应予标识设备显眼位置
（3） 设备状态改变标识应改变
45 设备停封存
451 发现情况设备应予停封存：
（1） 余设备含效劳提供需设备
（2） 设备功已满足提供效劳需设备
452 停封存设备应采适措施防止锈蚀碰磕形式状态损坏
453 工程部应定期(季度)停封存设备进行检查保持适性
454 设备负责填写设备停封存报批单工程部理批准实施
46 设备报废
461 修复价值设备应予报废
462 报废设备应工程部组织鉴定参鉴定员应包括：设备维修运行员品质部代表工程部理等
463 设备应填写物品报废申请表GFWYQB·GC20213004工程部理品质部代表审核报公司总理批准实施
464 需报废设备未获报废批准实施前应悬挂报废〞标识
465 报废设备应时撤离原安装场未撤离前应悬挂报废〞标识
466 工程部应批准物品报废申请表报公司财务部份
47 红旗机房评
471 设备负责定期组织相关员类机电设备房进行流动红旗评
472 评容：面洁净度墙面洁净度门窗洁净度完状况道洁净完状况设备外表洁净度设备性完状况检修保养记录室设备状况总体印象
50 记录
51 设备台账
52 设备卡
53 设备资料卡
54 设备外修申请表
55 设备维修报告书
56 设备零部件更换修履历表
60 附件
61 设备控制流程图

防避雷接系统保作业规程
10 目
标准防避雷接系统保养工作确保避雷系统雷雨气候正常起作
20 适范围
适云南官房物业效劳辖物业防避雷接系统日常维护工作
30 职责
31 效劳中心设备负责监督检查工作实施状况
32 效劳中心工程员负责实施月定期保养
40 程序点
41 保养容
411 检查避雷针避雷线避雷带引线否锈蚀时锈刷银粉漆锈蚀程度严重截面锈蚀达30％必须更换
412 锤轻敲引线导电接触部件检查接触否良焊点连接否脱焊问题时解决
413 检查接引线接装置否正常接螺母否牢固发现问题时改正紧固
414 年雨季前接电阻仪测试避雷系统接电阻(R≤10欧)
42 保养频次
工程员应频次保养防避雷接系统：
421 避雷系统锈蚀刷银粉漆季度保养 1 次
422 导电接触部件焊点季度保养 1 次
423 接电阻测试年保养 1 次
43 规程作机电维修员绩效考评
50 相关支持性文件
51 设备综合理作业规程
52 公设施维修／安装作业规程
工具理作业规程
10 目
标准工程部工具理工作确保工程部工具完整项性完
20 适范围
适云南官房物业效劳属效劳中心工程部门工具理
30 职责
31 设备负责检查工具理工作实施情况负责工具申购
32 工程部班组长具体负责工具理
33 效劳中心仓员负责工具簿记盘点工作
40 程序点
41 工程部工具年度采购方案制定
411 年 12 月 15 日前效劳中心设备组织分部门班组长(负责)起制定年度工程部工具年度采购方案效劳中心审验报公司审批
412 工程部工具年度采购方案应包括容：
（1） 需工具名称型号规格数量产
（2） 预计费
（3） 购置时间
（4） 途
42 工程部工具分成两类：类工具类分部门公工具工具领负责保分部门公工具班组长(负责)领负责保效劳中心仓员领工具记录物资领登记表
43 工具分部门公工具(便携带)班组长统填写领料单设备批准班组长仓库领取负责暂保班组长必须领工具簿记物资保登记表设备签名确认
44 工具理
441 工程部员工正式岗时员工填写领料单设备批准仓员处领取套工具工程部员工工具年补领次效劳中心仓员应员工领工具簿记物资领登记表
442 工具考前须知：
（1） 准乱乱撬
（2） 力应适度
（3） 测量参数时注意正确换档(万表)
（4） 注意工具作条件(额定电压额定电流承载力等)
（5） 工具擦拭干净
443 工程部员工工具属公司财产严禁作私途
444 工程部员工工具丧失损坏应员工立补规格品质工具属正常损坏设备审验报效劳中心批准仓员处旧换新仓员应做登记
445 员工辞工解雇转岗时应工具全部退工程部门丧失损坏工具通知财务部扣发相应钱款工程部班组长必须员工退工具簿记班物资保登记表备注〞栏注明退〞字样员工退工具设专柜保作旧换新工具
446 设备月18号检查员工工具丧失损坏工具责令立补齐
447 换工具半年效劳中心仓员进行次盘点登记报废物资登记表设备效劳中心审核报公司审批审批设备负责报废处理
45 专业组公工具理
451 专业组员工公工具分部门间公工具应班组长处工程部门外部门公工具须设备批准前方班组长必须工具登记物资登记表
452 专业组公工具考前须知：
（1） 便携式(件)公工具考前须知 条款
（2） 型公工具应遵循便携式(件)公工具考前须知外应月进行次保养：
453 专业组公工具属公司财产严禁作私途
454 专业组公工具丧失损坏应负责价赔偿专业组公工具属正常损坏型( 500 元)设备确认效劳中心批准旧换新 500 元公工具须先班组长填写报废物资登记表设备效劳中心审核报公司审批
455 专业组组长工作调迁辞工解雇时设备会效劳中心仓员起组长公工具进行盘点发现缺少损坏应追究组长责
456 设备月 20 号分部门公工具进行检查缺少损坏责令组长负责快补齐
457 换公工具半年效劳中心仓员进行次盘点登记报废物资登记表设备效劳中心审核报公司审批审批设备负责报废处理
458 专业组公工具中计量器具安具应定期送检检验合格方否应重新申购
46 工程部门通讯讲机理警器械理作业规程相关条款执行
47 效劳中心仓员月 30 号应保工具进行次盘点簿记物资保登记表需补充工具应建议设备快申购
48 设备月 5 号前根仓员建议工程部工具年度采购方案表填写工具申购单效劳中心审核报公司方案中未列出工具设备应快补充方案中报公司审批
50 记录
51 工程部工具年度采购方案表
52 物资保登记表GFWYQB·HR20212905
53 物资领登记表GFWYQB·HR20212906
54 物资登记表GFWYQB·HR20212907
55 物资报废申请表GFWYQB·HR20212908
56 报废物资登记表GFWYQB·HR20212909
60 相关支持性文件
61 采购理作业规程
62 行政处分作业规程
63 仓库理作业规程

供配电设备设施安操作作业规程
10 目
标准供配电设备设施操作程序确保正确安操作供配电设备设施
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域供配电设备设施操作
30 职责
31 效劳中心设备／变配电房组长负责检查供配电设备设施安操作作业规程执行情况
32 变配电室值班电工负责供配电设备设施操作
40 程序点
41 安操作考前须知
411 操作高压设备设施时必须戴绝缘手套穿绝缘鞋着棉质工作服绝缘操作杆
412 操作低压设备设施时必须穿绝缘鞋戴棉纱手套防止正面操作设备
413 严禁带电工作紧急情况需带电作业时需具备条件：
（1） 监护
（2） 工作场空间足够光线足够
（3） 工具材料齐全(绝缘口钳斜口钳尖嘴钳螺丝刀电工胶布等)
（4） 工作员必须穿戴绝缘手套棉工作衣绝缘鞋
414 动空气开关跳闸熔断器熔断时应查明原排障行恢复供电允许强行送电必时允许试送电次
415 电流互感器开路电压互感器短路摇表测量带电体绝缘电阻
416 变配电房拉合闸时应执行监护
42 供配电设备设施操作
421 配电变压器停电操作领：
（1） 拉开低压出线开关
（2） 拉开低压总开关
（3） 拉开配电变压器高压侧开关
422 发电停电操作领：
（1） 拉开发电机配电柜总开关
（2） 关掉发电机控制电源
423 配电变压器送电操作领：
（1） 合配电变压器高压侧开关
（2） 合低压总开关
（3） 合低压出线开关
424 发电送电操作领：
（1） 合发电机控制电源
（2） 合发电机配电柜总开关
425 配电变压器工作前操作领：
（1） 拉开高低压两侧电源
（2） 验电确认电
（3） 两侧分挂三相短路接线
（4） 高安围拦挂：工作禁止合闸〞标示牌高低压开关处
426 配电柜开关工作前操作领：
（1） 拉开开关明显开路点
（2） 验电确认电
（3） 挂三相短路接线
（4） 设置绝缘隔板(邻带电体距离 6 厘米者)
（5） 挂：工作禁止合闸〞标示牌停电开关处
（6） 站绝缘垫工作量单手作业
50 记录
51 倒闸操作票

供配电设备设施运行理作业规程
10 目
标准供配电设备设施运行理工作确保供配电设备设施良运行
20 适范围
适云南官房物业效劳供配电设备设施运行理
30 职责
31 效劳中心设备负责配电设备设施运行实施情况
32 效劳中心变配电室组长负责供配电设备设施运行理工作
33 变配电室值班电工负责供配电设备设施运行理
40 程序点
41 巡视监控
411 变配电室值班电工班巡视两次高压开关柜变压器两时巡视次中班巡视三次配电柜电容柜周巡视次落箱电表箱
412 变配电室值班电工应规定频次进行检查巡视监控次巡视点时间记录供配电设备设施运行日记
413 巡视容：
（1） 变压器油位油色否正常密封处否漏油变压器运行否超温( 85 ℃)
（2） 异常响声气味
（3） 种仪表指示否正常指示灯否正常
（4） 单相三相电压否额定值 ±10％ 范围否超载运行
（5） 种接头否热烧伤痕迹
（6） 防动物设施否完
（7） 接线锈蚀松动
（8） 种时电接驳情况
（9） 种标示牌标示物否完
（10） 安具否齐全否存放规定位置
（11） 时开关辖区域路灯灯饰喷水池时维修辖区路灯
414 巡视中发现问题值变配电室值班电工应时采取整改措施加解决处理问题应时实汇报组长设备组长设备协加解决整改时应严格遵守供配电设备设施安操作作业规程供配电设备设施维修保养作业规程相关规定
41 异常情况处置
421 触电处置发现触电时值变配电室值班电工应保持镇静保持头脑冷静快触电者脱离电源进行紧急抢救
（1） 拉开电源开关拔插头熔断器
（2） 枯燥木棒竹竿移开电线绝缘工具(口钳斜口钳等)剪断电线
（3） 枯燥衣服绝缘塑料布垫住触电者脱离电源
（4） 防止触电者断电跌倒
（5） 果触电者尚未失知觉必须保持安静立请医生进行诊治密切注意病症变化
（6） 果触电者已失知觉呼吸尚存应舒适安静仰卧衣裤带放松容易呼吸假设触电者呼吸困难抽筋现象应积极进行工呼吸时送进医院
（7） 果触电者呼吸脉博心跳已停止时认已死亡应立进行工呼吸工呼吸必须连续断进行触电者行呼吸医生赶现场救治止
422 配电柜动空气开关跳闸处置：
（1） 判断跳闸原〔短路载〕
（2） 查清楚负载种类分布情况
（3） 疑处逐检查确认障部位报告组长／设备请求支援解决
（4） 障已排应立恢复供电
423 变配电房发生火灾火警火灾应急处理作业规程处置
424 变配电房发生水浸时处置：
（1） 视进水情况拉总电源开关高压开关
（2） 堵住漏水源
（3） 果漏水较应立通知设备时力阻滞进水
（4） 漏水源堵住应立排水
（5） 排干水应立湿水设备设施进行湿处理(干干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等)
（6） 确认湿水已消(绝缘电阻达规定求)开机试运行异常情况出现投入正常运行
43 市电〞停时厦备发电机应 8～15 秒动启动(层住宅应停电5分钟启动)提供急明时值变配电室值班电工应巡查电梯困应电梯困救援作业规程实施救援工作发电机组工操作柴油机组值变配电室值班电工柴油发电机操作作业规程启动供电系统
44 变配电室理
441 非值班员准进入机房假设需进须设备批准值班员陪方进入机房
442 机房严禁存放易燃易爆危险物品机房应备齐消防器材禁止吸烟
443 班清扫次机房卫生周清洁次机房设备设施卫生做面墙壁天花板门窗设备设施外表积尘油渍锈蚀污物油漆完整洁光亮
444 机房应通风良光线足够门窗开启灵活防动物设施完机房应做时锁钥匙值班电工保值班电工私配钥匙
41 交接班求
451 接班员应准时接班
452 接班员应认真听取交班员交代查供配电设备设施运行日记检查工具物品否齐全确认误供配电设备设施运行日记签名
453 情况者准交接班：
（1） 班运行情况未交代清楚
（2） 记录标准完整清晰
（3） 机房干净
（4） 接班未岗
（5） 事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
42 值变配电室值班电工应供配电设备设施运行数(电压电流功率数环境温度功量功量)运行状况清晰完整标准记录供配电设备设施运行日记表变配电房组长月 3 号前月记录整理成册交设备审验然送交效劳中心档案室存档保存期 2 年
50 记录
51 配电室运行记录表
52 楼层配电房设备检查表
60 相关支持文件
供配电设备设施安操作作业规程

供配电设施设备维修保养作业规程
10 目
标准供配电设备设施维修保养工作确保供配电设备设施项性良
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域供配电设备设施维修保养
30 职责
31 工程部理负责审核供配电设备设施维修保养年度方案检查该方案执行情况
32 效劳中心设备负责组织制定供配电设备设施维修保养年度方案组织监督实施该方案
33 变配电室组长／值班电工负责供配电设备设施进行维修保养
34 物业助理负责关户通知停电情况
40 程序点
41 供配电设备设施维修保养年度方案制定
411 年 12 月 15 日前设备组织变配电室组长／值班电工起研究制定供配电设备设施维修保养年度方案工程部理审验报公司审批
412 供配电设备设施维修保养年度方案制定原：
（1） 供配电设备设施频度
（2） 供配电设备设施运行状况(障隐患)
（3） 合理时间(避开节假日特殊活动日等)
413 供配电设备设施维修保养年度方案应包括容：
（1） 维修保养工程容
（2） 备品备件方案
（3） 具体实施维修保养时间
（4） 预计费
42 供配电设备设施进行维修保养时应严格遵守供配电设备设施安操作作业规程供配电设备设施维修保养年度方案进行
43 高压开关柜变压器维修保养工程外委完成外部清洁局部外部附件维修保养变配电室值班电工负责低压配电柜维修保养变配电室值班电工负责
41 变压器维修保养
441 外委维修保养：年 11 月份委托供电公司住宅区变压器进行测试试验等工程维修保养项工作变配电室值班电工负责监督进行结果记录供配电设备设施维修保养记录表
442 外部维修保养：年 4 月份10 月份区变压器外部进行次清洁保养
（1） 测定变压器线圈绝缘电阻发现电阻值次测定数值降 30％～50％ 时应作绝缘油试验(外委托试验)绝缘油合格应全部换掉换新鲜合格绝缘油果变压器绝缘电阻低 120 米应变压器线圈进行处理(外委完成)
（2） 清扫变压器外壳变压器漏油时应拧紧螺母更换密封胶垫
（3） 拧紧变压器引出线接头发现接头烧伤热痕迹应进行整修处理重新接
（4） 变压器油位处指示器限时应补型号绝缘油油枕集泥器中水污垢
（5） 检查变压器接线否良线否腐蚀腐蚀严重时应更换线
42 高压开关柜维修保养年 12 月份委托供电公司区高压开关柜进行次维修保养项工作变配电房理员负责监督进行记录供配电设备设施维修保养记录表
41 低压配电柜维修保养：年 4 月10 月份区低压配电柜外进行次清洁先压缩空气进行吹污吹尘然干干净抹布擦拭
461 刀开关维修保养：
（1） 检查安装螺栓否紧固松驰拧紧
（2） 检查刀开关转动否灵活阻滞现象应转动部位加润滑油
（3） 检查刀开关三相否步接触否良否烧伤热痕迹问题进行机械调整整修处理
（4） 500V 摇表测量绝缘底板绝缘电阻果低 lOM欧应进行烘干处理烘干达求应更换
462 熔断器维修保养：
（1） 新熔体规格形状应更换熔体致
（2） 检查熔体保险座否接触良接触部位否烧伤痕迹应进行修整修整达求应更换
463 交流接触器维修保养：
（1） 接触外表污垢尤进线端相间污垢
（2） 灭弧罩碳化物金属颗粒
（3） 触头外表四周污物修锉触头烧蚀严重正常工作触头应更换
（4） 清洁铁芯外表油污脏物
（5） 拧紧紧固件
464 耦减压启动器维修保养：
〔1〕 500V 摇表测表绝缘电阻应低 05 M欧否应进行枯燥处理
〔2〕外壳应接松脱锈蚀应锈处理拧紧接线
465 电容器维修保养：
（1） 清理冷风道外壳灰尘电容器散热良
（2） 检查电容膨胀漏油异常响声应更换
（3） 检查接头处接线否松脱锈蚀应锈处理拧紧
（4） 检查电容三相衡电流否超额定值 15％ 电容缺相更换电容
466 热继电器维修保养：
（1） 检查热继电器绝缘盖板否完整损坏更换
（2） 检查热继电器导线接头处热痕迹烧伤整修处理处理达求应更换
467 断路器(动空气开关)维修保养：
（1） 500V 摇表测量绝缘电阻应低 10M欧否应烘干处理：
（2） 灭弧罩碳化物金属颗粒果灭弧罩破裂应更换
（3） 断路器(动空气开关)闭合断开程中动局部灭弧室零件应卡住现象
（4） 程中发现铁芯特异噪音时应清洁工作外表
（5） 传动机构应注入润滑油
（6） 检查触头外表金属颗粒时应修锉轻轻擦拭
（7） 检查手动( 3 次)电动( 3 次)闭合断开否否应修复
（8） 检查分励脱扣欠压脱扣热式脱扣否否应修复
（9） 检查接头处热烧伤痕迹修复拧紧
（10） 检查接线松脱锈蚀锈处理拧紧
468 二次回路维修保养：
（1） 号码否清晰掉落补新号码
（2） 接头处否松弛松弛拧紧
469 回路维修保养：
（1） 标示牌否清晰掉落补新标示牌
（2） 接头处否热烧伤痕迹修复拧紧
（3） 母线排油漆否脱落重新油漆
42 供配电设备维修保养时间允许超 8 时必须超 8 时电工填写申请延时维修保养表设备审核工程部理批准前方延时
41 方案中未列出维修保养工作应设备快补充方案中突发性设备设施障先设备口头批准先组织解决写出 事报告报公司
41 变配室值班电工应述维修保养工作清晰完整标准记录 维修保养记录表变配电室组长应次维修保养三天记录整理成册交设备审验送效劳中心档案室存档保存期长期
410 停电理供配电设备设施检修等原需停电时应设备填写停电申请表工程部理批准通知物业助理物业助理提前 24 时通知关住户特殊情况突然停电应恢复供电 12 时关住户作出解释
50 记录
51 __________维修保养年度方案表
52 __________维修保养记录表
53 __________事报告
54 __________备品备件方案表
60 相关支持文件
供配电设备设施安操作作业规程

排水设备设施操作作业规程
10 目
标准排水设备设施操作程序确保正确安操作排水设备设施
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域排水设备设施操作
30 职责
31 效劳中心设备负责检查排水设备设施操作作业规程执行情况
32 水泵房理员具体负责排水设备设施操作
40 程序点
41 动水泵(潜水泵)前检查
411 检查水泵(潜水泵)进出水闸阀否已翻开否应拧开闸阀
412 排水泵机组真空筒里面空气(果话)
413 检查电压表信号灯指示情况
414 手盘水泵轴转动 3 圈应灵活阻滞
42 启动水泵(潜水泵)
421 合水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关转换开关置手动〞位置
422 启动钮水泵(潜水泵)启动注意观察启动电流
423 果次启动成功试启动二次次应间隔 3 分钟果三次未启动成功应停查找原排障启动
424 启动成功运转5分钟观察运转电流听异常声响闻异气味检查漏水否严重(漏水成线)
425 确认切正常水泵(潜水泵)停止〞钮水泵(潜水泵)停止
426 转换开关置动〞位置水泵(潜水泵)动启动运行
43 停止水泵(潜水泵)
431 转换开关置 O〞 (停止)位置水泵(潜水泵)停止运转
432 拉水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(果需)
433 关水泵(潜水泵)进出水闸阀(果需)
434 检查正常情况时处理

排水设备设施运行理作业规程
10 目
标准排水设备设施运行理工作确保排水设备设施良运行
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域排水设备设施运行理
30 职责
31 效劳中心设备负责检查排水设备设施运行理工作实施情况
32 水泵房组长负责排水设备设施运行理工作组织实施
33 水泵房理员具体负责排水设备设施运行理
40 程序点
41 巡视监控
411 水泵房理员应两时巡视次区水泵房(包括机房水池水箱)周巡视次区供水闸阀道路沙井雨水井
412 巡视监控容：
（1） 水泵房异常声响振动
（2） 电机控制柜异常气味
（3） 电机温升否正常(应烫手)变频器散热通道否畅
（4） 电压表电流表指示否正常控制柜信号灯显示否正确控制柜元器件否工作正常
（5） 机械水压表 PC 显示压力否致相符否满足供水压力求(正常值 45KGF／CM² )
（6） 水池水箱水位否正常
（7） 闸阀法兰连接处否漏水水泵否漏水成线
（8） 供水闸阀井盖井裙否完闸阀否漏水标识否清晰
（9） 止回阀浮球阀液位控制器否动作
（10） 时接驳水情况
（11） 雨水井沉沙井排水井否堵塞现象
413 水泵房理员巡视监控程中发现排水设备设施正常情况时应时采取措施加解决处理问题应时详细汇报水泵房组长设备请求协助解决整改时应严格遵守排水设备设施维修保养作业规程
41 排水设备设施异常情况处理
421 供水爆裂处置：
（1） 立关闭相关联供水闸阀
（2） 果关闭供水相关联闸阀控制住量泄水应关停相应水泵
（3） 立通知物业助理设备设备联络供水公司进行抢修物业助理负责通知相关水单位户关停水情况
（4） 水泵房组长设备组织快开挖出爆部位水
（5） 供水公司修爆部位水应水泵房理员开水试压(正常供水压力试压)漏水松动现象
（6） 确认切正常回填土方恢复水爆裂前原貌
422 水泵房发生火灾时火警火灾应急处理作业规程处置
423 水泵房发生水浸时处置：
（1） 视进水情况关掉机房运行设备设施拉电源开关
（2） 堵住漏水源
（3） 果漏水较应立通知设备时力阻滞进水
（4） 漏水源堵住应立排水
（5） 排干水直立湿水设备设施进行湿处理干干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等
（6） 确认湿水已消绝缘电阻符合求开机试运行异常情况出现投入正常运行
42 水泵房理
431 非值班员准进入水泵房假设需进入须设备意值班员陪方进入水泵房
432 水泵房严禁存放毒害物品
433 水泵房应备齐消防器材应放置方便显眼处水泵房严禁吸烟
434 班清扫次水泵房卫生周清洁次水泵房设备设施做面墙壁天花板门窗设备设施外表积尘油渍锈蚀污物油漆完整洁光亮
435 水泵房应通风良光线足够门窗开启灵活
436 水泵房应做时锁钥匙值水泵房理员保水泵房理员私配钥匙
43 交接班求
441 接班应准时接班
442 接班员应认真听取交班交代查水泵房值班记录表检查工具物品否齐全确认误水泵房值班记录表签名
443 情况者准交班：
（1） 班运行情况未交代清楚
（2） 记录标准完整清晰
（3） 水泵房干净
（4） 接班未岗
（5） 事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
44 水泵房理员应排水设备设施运行数(环境温度电压电流运行频率)运行状况完整标准记录水泵房值班记录表表月 3日前水泵房组长月记录整理成册交设备审验送效劳中心档案室保存保存期 2 年
50 记录
51 排水系统检查表
52 水泵房值班记录表
60 相关支持文件
61 排水设备设施维修保养作业规程

排水设备设施维修保养作业规程
10 目
标准排水设备设施保养工作确保排水设备设施项性完
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域排水设备设施维修保养
30 职责
31 工程部理负责审核排水设备设施维修保养年度方案检查该方案执情况
32 效劳中心设备负责组织制定排水设备设施维修保养年度方案组织监督该方案实施
33 水泵房组长／理员具体负责实施排水设备设施维修保养
34 物业助理负责关户通知停水情况
40 程序点
41 排水设备设施维修保养年度方案制定
411 年 12 月 15 日前效劳中心设备组织水泵房组长／理员起研究制定排水设备设施维修保养年度方案工程部理审验报公司审批
412 制定排水设备设施维修保养年度方案原：
（1） 排水设备设施频度
（2） 排水设备设施运行状况(障隐患)
（3） 合理时间(避开节假日特殊活动日等)
413 排水设备设施维修保养年度方案应包括容：
（1） 维修保养工程容
（2） 备品备件方案
（3） 具体实施维修保养时间
（4） 预计费
42 水泵房理员排水设备设施进行维修保养时应排水设备设施维保养年度方案进行
43 区供水( DNl00 加压)爆裂供水闸阀拆换控柜变频器PC 中央处理器维修保养外委完成余维修保养水泵房理员负责
44 水泵机组维修保养水泵房理员年 4 月10 月份应区水泵组进行次清洁保养
441 电动机维修保养：
（1） 500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05M 欧否应烘干处理修复
（2） 检查电动机轴承阻滞异常声响应更换型号规格轴承
（3） 检查电动机风叶碰壳现象应修整处理
（4） 清洁电动机外壳
（5） 检查电动机否脱漆严重脱漆严重应彻底铲脱落层油漆重新油漆
442 水泵维修保养：
（1） 检查水泵轴承否灵活阻滞现象应加注润滑油异常磨擦声响应更换型号规格轴承
（2） 转动水泵轴果卡住碰撞现象应拆换规格水泵叶轮果轴键槽损坏严重应更换规格水泵轴
（3） 检查压盘根处否漏水成线应加压盘根
（4） 清洁水泵外表
（5） 水泵脱漆锈蚀严重应彻底铲脱落层油漆重新刷油漆
443 检查电动机水泵弹性联轴器损坏损坏应更换
444 检查水泵机组螺栓否紧固松弛应拧紧
41 控制柜维修保养水泵房理员年 5 月11 月应区水泵房控制柜进行次清洁保养
451 压缩空气干净干抹布清洁柜元器件清洁控制柜外壳务必柜积尘污物
452 检查紧固接线头烧蚀严重接线头应更换
453 检查柜线头号码否清晰否脱落现象应整改
454 交流接触器维修保养：
（1） 灭弧罩碳化物金属颗粒
（2） 触头外表四周污物(修锉触头)烧蚀严重正常工作触头应更换
（3） 清洁铁芯油污脏物
（4） 检查复位调簧情况
（5） 拧紧紧固件
455 偶减压启动器维修保养：
（1） 500V摇表测量绝缘电阻应低 05M欧否应进行枯燥处理
（2） 外壳应接松脱锈蚀应锈处理拧紧接线
456 热继电器维修保养：
（1） 检查热继电器绝缘盖板否完整损损坏应更换
（2） 检查热继电器导线接头处热痕迹烧伤整修处理处理达求应更换
457 动空气开关维修保养：
（1） 500V摇表测量绝缘电阻应低 100M欧否应烘干处理
（2） 灭弧罩碳化物金属颗粒果灭弧罩破裂应更换
（3） 动空气开关闭合断开程中动局部灭弧室零头应卡住现象
（4） 检查触头外表否金属颗粒应修锉轻轻擦拭
458 中间继电器信号继电器维修保养：
中间继电器信号继电器应做模拟试验检查二者动作否输出信号否正确问题应更换型号中间继电器信号继电器
459 信号灯指示仪表维修保养：
（1） 检查信号灯否正常亮应更换相规格灯泡
（2） 检查指示仪表指示否正确偏差应作适调整调整偏差较应更换规格型号仪表
4510 远传压力表维修保养：
（1） 检查表否积水应枯燥处理
（2） 检查信号线接头处否腐蚀腐蚀较严重应重新焊接
（3） 偏差信号线腐烂远传压力表应拆换
42 闸阀止回阀浮球阀液位控制器维修保养
461 闸阀维修保养：
（1） 检查密封胶垫处否漏水漏水应更换密封胶垫
（2） 检查压黄油麻绳处否漏水漏水应重新加压黄油麻油
（3） 闸阀阀杆加黄油润滑
（4） 锈蚀严重闸阀(明装)应彻底铲底漆重新油漆
462 止回阀维修保养：
（1） 检查止回阀密封胶垫否损坏损坏应更换
（2） 检查止回阀弹簧弹力否足够太软应更换规格弹簧
（3） 检查止回阀油漆否脱落脱落严重应处理重新油漆
463 浮球阀维修保养：
（1） 检查浮球阀密封胶垫否老化老化应更换
（2） 检查浮球阀连杆否弯曲弯曲应校直
（3） 检查浮球阀连杆插销否磨损严重磨损严重应更换
464 液位控制器维修保养：
（1） 检查密封圈密封胶垫否损坏损坏应更换
（2） 压力室污物疏通控制水道
（3） 检查控制杆两端螺母否紧固松弛应拧紧
（4） 紧固螺母
43 潜水泵排污泵维修保养
471 500V 摇表检测潜水泵排污泵绝缘电阻否 025M欧否应拆开潜水泵排污泵线圈进行烘干处理
472 检查密封圈否已老化已老化应更换
473 检查轴承磨损情况转动时明显异常声响阻滞现象应更换型号规格轴承
474 清洁潜水泵排污泵外壳锈蚀严重应外表处理重新油漆遍
475 检查潜水泵排污泵连接软否牢固松弛应紧固拧紧潜水泵排污泵螺母
44 明装排水维修保养(年 10 月进行次)
481 检查支持托架否牢固否应加强
482 检查流标示否鲜明醒目否应整改
483 检查保护漆否完脱漆较严重应重新油漆遍
484 检查连接处否漏水现象漏水应处理(更换胶垫)
45 次排水设备设施维修保养时间方案允许超 8 时必须超 8 时应设备填写申请延时维修保养表工程部理批准前方延时
410 方案中未列出维修保养工作应设备快补充方案中突发性设备设施障先工程部理口头批准先组织解决写出______事报告报公司
411 水泵房理员应述维修保养工作清晰完整标准记录______维修保养记录表次维修保养三天水泵房组长整理成册交设备审验送效劳中心档案室存档保存期长期
412 停水理排水设备设施维修保养等原需停水时应设备填写停水申请表工程部理批准通知物业助理物业助理提前 24 时通知关户特殊情况突然停水应恢复供水 12 时关户做出解释

电梯运行理作业规程
10 目
标准电梯运行理工作确保电梯良运行
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域电梯运行理
30 职责
31 效劳中心设备负责检查电梯运行理工作实施情况
32 电梯班组长负责电梯运行理工作组织实施
33 电梯理员具体负责电梯运行理
40 程序点
41 巡视监控
411 电梯理员天应区电梯部位少巡视次
412 巡视监控容：
（1） 曳引电机异常噪音气味否温度高(烫手)曳引电机轴承否需加注润滑油螺栓否松动
（2） 减速箱否需加注润滑油油色油位否正常联轴器否牢固螺栓松动
（3） 指示仪表指示灯否正确继电器接触动作否正常异常声响
（4） 变压器电阻器电抗器温度否正常热现象
（5） 制动器动作否正常制动线圈否热制动轮否油污
（6） 曳引轮曳引绳限速器机械选层器测速机等运行否正常异常声响
（7） 通讯设施否灵敏畅通指示牌标示牌否完盘车手轮开闸板手等救援工具否已放置指定位置
（8） 轿厢明否正常厅外轿指层指令指示灯否正常
（9） 厅门轿门踏板否清洁干净
（10） 轿厢重导靴油盅油量否足够
（11） 电梯运行异常振动声响舒适感明显变化
（12） 开关门异常(畅)轿厢应急灯否
（13） 底坑限速器张紧装置开关碰铁距离否异常
（14） 补偿链否异响
（15） 底坑积水脏物
413 巡视程中发现述情况正常时电梯理员应时采取措施予解处理问题应时实汇报电梯班组长设备电梯班组长设备协加予解决整改时应严格遵守电梯维修保养作业规程
42 异常情况处置
421 发生火灾处置：
（1） 楼层发生火灾时电梯理员应立击碎玻璃动消防开关电梯进／防运行状态电梯运行基站应客保持镇静疏导客迅速离开轿厢
（2） 井道轿厢发生火灾时电梯理员应刻停梯疏导客迅速离开轿厢切断电源干粉 1211 灭火器灭火控制火势蔓延
（3） 述两种情况电梯理员应时通知区消防控制中心火警火灾应急处理作业规程处置
422 电梯湿水处置：
（1） 底坑出现少量进水浸水时应电梯停二层断开电梯总电源
（2） 楼层发生水淹井道底坑进水时应轿厢停进水层站层断开电梯总电源
（3） 底坑井道机房进水较时应立停梯断开电梯电源总开关
（4） 发生湿水时应迅速阻断漏水源
（5） 湿水电梯应进行湿处理干抹布擦拭热风吹干(温度太高)然通风(工厂鼓风机)更换线等确认湿水已消绝缘电阻达求试梯运行异常方投入正式运行
423 停电造成停梯障造成停梯时困救援电梯困救援作业规程处理
43 电梯机房理
431 非值班员准进入机房假设需进须设备意值班员陪方进入机房
432 机房严禁存放易燃易爆危险物品机房应配足消防器材禁止吸烟
433 周清扫次机房卫生做面墙壁天花板门窗设备设施外表积尘锈蚀油渍污物油漆完整洁光亮
434 机房应通风良光线足够门窗开启灵活
435 机房应做时锁钥匙值理员保理员私配钥匙
44 交接班求
441 接班员应准时接班
442 接班员应认真听取交班员交代查电梯巡视记录表检查工具物品否齐全确认误值班记录表表签名
443 情况者准交接班：
（1） 班运行情况未交代清楚
（2） 记录标准完整清晰
（3） 机房干净
（4） 接班未岗
（5） 事正处理中交接班时发生障应交班负责继续处理接班协助进行
45 电梯运行情况应完整标准记录电梯巡视记录表表月 3 号前月记录整理成册设备审验送效劳中心档案室存档保存期 2 年
50 记录
电梯巡视记录表
60 相关支持文件
电梯维修保养作业规程

电梯日常维修保养作业规程
10 目
标准电梯维修保养工作确保电梯项性完
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域电梯维修保养
30 职责
31 工程部理负责审核电梯维修保养年度方案检查维修保养工作实施情况
32 效劳中心设备负责组织制定电梯维修保养年度方案具体组织实施监督维修保养工作
33 电梯工负责电梯日常维修保养
34 物业助理负责关户通知电梯停情况
40 程序点
41 电梯维修保养年度方案表制定
411 年 12 月 15 日前设备组织电梯工起研究制定电梯维修保养年度方案工程部理审验报公司审批
412 制定电梯维修保养年度方案原：
（1） 电梯频度
（2） 电梯运行状况(障隐患)
（3） 合理时间(避开节假日特殊活动日等)
413 电梯维修保养年度方案应包括容：
（1） 维修保养工程容
（2） 备品备件方案
（3） 具体实施维修保养时间
（4） 预计费
42 电梯工进行电梯维修保养时应电梯维修保养年度方案进行
43 电梯维修保养安操作
431 维修保养前安准备工作：
（1） 电梯基站门口处放置检修停标牌
（2） 关厅门关厅门时适宜护栅挡住入口处防止关员进入电梯轿厢进入电梯井道
（3） 轿顶做检修工作时必须轿顶检修箱检修开关关厅门
432 检修程中安考前须知：
（1） 转动部位加油清洗观察钢丝绳磨损情况时必须停闭电梯
（2） 轿厢顶工作时站立处应选择脚油污否应清扫干净防滑倒
（3） 轿厢顶准备开动电梯观察关电梯部件工作情况时必须牢牢握住钢丝绳应注意整身体置轿厢外框尺寸防止部件碰伤需轿厢检修员开电梯时交代配合未许准开动电梯
（4） 禁止井道轿顶吸烟
（5） 检修电器部件时应防止带电作业必须带电操作难完全切断电源情况操作时应预防触电应监护必备工具材料特应注意电梯突然启动运行
（6） 手灯必须采带护罩电压 36V 安灯手电筒
（7） 严禁维修员站井处井道探身严禁维修员两脚分站轿厢顶厅门坎间进行长时间检修操作
（8） 底坑深度超15M应梯子禁止攀附线轿厢底部位进入底坑应底坑检视灯箱急停开关限速器张紧装置断绳开关断开
（9） 应量防止井道时作业必须时作业时方作业员应戴安帽
（10） 检修未完检修员需暂离开现场时应做：
¾ 关闭厅门暂时关必须设置明显标示物进行安围档该厅门口悬挂危险切勿警告牌派守
¾ 切断电梯总电源开关
¾ 排热源烙铁电焊喷灯等
（11） 检修保养工作结束应做：
¾ 开关恢复原状态检查工具材料遗落设备
¾ 清点工具材料清扫工作现场摘悬挂告示牌
¾ 送电试运行观察电梯运行情况发现异常时整改
¾ 通知关员电梯恢复正常运行
44 电梯工负责电梯日常维修保养工作(清洁润滑调整测试安装置效检查)电梯中型修理外委完成
45 3 月电梯部位进行次检查清洁润滑(着重安装置效检查电梯进行保养时台电梯全部保养工程次性进行区电梯分工程进行保养
451 检查曳引电动机减速箱异常响声应曳引电动机轴承加注润滑油减速箱参加蜗轮蜗杆润滑油
452 检查曳引电动机减速箱联轴器弹性圈损伤应更换弹性圈检查曳引电动机减速箱脚螺栓松动现象应拧紧
453 检查制动器电磁铁铜套间否润滑良动作否灵活阻碍否应加润滑剂检查固定螺栓弹簧调节螺母否紧固松动松动应拧紧制动器温升超 60 度
454 门机直流电动机碳刷磨损果超新装时厚度 1／3 时应更换
455 限速器旋转销轴处应加润滑油限速器轮张紧轮轮槽应异常磨损磨损严重应更换作必调整钢丝绳应完油污限速器夹绳钳口处应油污异物发脚螺栓应紧固
456 检查张紧装置动作否正常否应作机械调整检查限位开关否处正常位置未正常位置应扳回
457 检查安钳传动连杆动作否灵活卡阻果阻滞现象应传动处加润滑油安钳楔块导轨间隙应 2～4 毫米安钳钳口应清洁油污
458 清洁控制柜元器件检查接触器继电器动作否正常异常声响触点火熔焊积碳现象应进行整修整修达求应更换型号规格接触器继电器检查熔断器松动发热现象应处理拧紧检查仪表信号灯否正常损坏应予更换
459 检查机械选层器钢带断齿开裂扭曲现象应更换钢带检查传动机构动作否灵活阻滞阻滞应传动部位加润滑油检查电气触头开关接触否良否应擦拭修理
4510 轿厢门厅门导轨灰尘油污
4511 检查厅门门锁接触否良否应修理门锁转动部位应注润滑油检查操箱钮开关操作否灵活失效应时更换
4512 检查动门传动机构安触板传动机构否正常部位螺钉定位装置否紧固门机皮带损伤开关门动作否灵活轿厢门限位开关减速开关门锁接点电阻器等损坏求门刀距厅门坎 5～8 毫米运行中门刀碰门轱辘门刀门轱辘间隙 3 毫米厅门外面手扒开转动轴加润滑油保证转动灵活安触板动作灵敏
4513 检查轿厢重导靴油盒中油量(正常应 2／3 油盒)缺油应时加检查滚轮导靴胶皮开裂膨胀开裂膨胀应更换
4514 检查断相保护超速保护机械联锁厅门轿厢门机电联锁油压缓器复位开关急停开关安钳开关检修开关终端限位安装置否动作符合求调整更换传动部位应加润滑油
4515 重架重块缓器杂物清扫底坑清洁接油盒
4516 检查紧固感应器部位螺栓部位尘土污物
4517 检查曳引钢丝绳张力否致绳伸长伸长应作相应调整曳引轮绳槽应清洁油污
4518 检查导轨连接板压道板螺栓否紧固松动应拧紧
4519 做中间接线盒外部清洁紧固端子板压线螺母
46 年区电梯进行次全面综合性检查清洗润滑修理调整物业理作业规程测试项工作年 12 月旬前完成
461 年减速箱更换次新蜗轮蜗杆油
462 检查制动片磨损情况磨损厚度超新装时厚度 1／2 时应更换
463 清洁限速轮张紧轮加润滑油
464 张紧轮底面距底坑面距离应 500±50 毫米超规定应予截绳
465 检查安钳楔块导轨间隙(正常值 2～4 毫米)试验安钳动作否灵敏满足求应作机械调整
466 清洁机械选层器转动部位加润滑油损坏元器件应予更换
467 清洁厅门吊门轮轨道钢丝绳更换磨损门轮脚滑块调整门机速度
468 调整厅轿厢门位置门锁位置紧固部螺栓门刀层门坎门锁滚轮轿厢间隙应保证5～8毫米
469 紧固重块锁紧装置绳头板部螺栓调整紧固补偿链运行时应撞击
4610 加缓器油作缓器复位试验时复位开关应动作准确传动局部应灵活
4611 终端限位开关做越程试验越程距离端站厅门坎远 50～70 毫米
4612 终端极限开关做越程试验越程距离端站厅站坎远 150～200 毫米
4613 检查动力局部绝缘电阻应 05M 欧余电气线路应 025M欧电气设备金属外壳应 4M12 果达求应进行枯燥处理
4614 检查熔断器熔断体热继电器相序继电器等保护装置否工作正常果行应更换
47 次电梯维修保养时间允许超 8 时假设超 8 时应设备填写申请延时维修保养表工程部理批准前方延时
48 方案中未列出维修保养工作应设备快补充方案中突发性设备设施障先工程部理口头批准电梯障维修作业规程进行紧急维修
49 电梯工应述维修保养工作清晰完整标准记录电梯维护保养记录次维修保养3天整理成册交设备审验送效劳中心档案室存档．保存期长期
410 电梯停理
电梯维修保养等原需停梯时应设备填写停电梯申请表工程部理审核总理批准通知客服部物业助理提前 24 时通知关户特殊情况突然电梯停应电梯恢复 12 时关户做出解释
50 记录
51 停申请表
52 电梯维护保养记录表参考表电梯分包公司表格

电梯障维修作业规程
10 目
标准电梯障维修工作确保电梯安运行
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域电梯障维修工作
30 职责
31 电梯分包公司电梯维修工负责电梯发生障时紧急维修工作
32 设备负责电梯障维修组织监控工作
40 程序点
41 电梯发生障电梯维修工应快速达现场(值班员电梯工 10 分钟分包公司 30 分钟)
42 先查障现象分析发生障原分析障位置
43 根障进行相应处理
44 般常见机械障处理措施
441 机房：
（1） 电机轴承障：电机运转时发出异常响声判断轴承障应拆电机检查轴承发卡磨损需更换轴承
（2） 选层器障：般种：
¾ 滑链：应调整链条长度调整带动轮位置
¾ 选层器三角触头动：污尘太致应污剂污染剂污快污强润滑作
¾ 滑杆灵活：导轴承锈死导轨没润滑导轴生锈没润滑油致应更换导轴承导轨加润滑油导轴锈污加润滑油
（3） 制动器障：制动闸瓦制动轮间磨擦现象应调整制动闸瓦更换制动闸瓦制动轮油污
（4） 限速器障：夹绳钳口绳槽处杂物轴承损坏应清洗杂物更换轴承
442 井道轿厢：
（1） 轿厢门动门机构障：开关门时抖动声开门关门开门时碰声门隙等应坎滑槽杂物调整安触板连杆转动处加油等
（2） 厅门障
（3） 开门刀障：运行时碰声突然停车应调整开门刀位置(开门刀厅门坎间隙开门刀厅门挂轮间隙)
（4） 导轨障：运行稳发抖震动等现象应调整轨道尺寸找道尺调正轨道锉修接口
（5） 导靴障：运行稳磨铁声震动等现象导靴片磨损严重导靴座位置等应更换导靴调整导靴座位置
（6） 安钳障：运行时磨铁声严重时安钳会动作刹车单边刹车应调整安钳间隙安联动机构加油润滑保证活动部位灵活
443 底坑：
（1） 补偿链障：运行时碰链声补偿链增长缩短等原致应调整补偿链长度
（2） 安钳钢丝绳张紧轮障：运行时磨钢丝绳声异常声应调整安钳钢丝绳更换轴承
（3） 缓器障：缓器生锈活动液压油量缺乏应铁锈补充液压油
45 电梯般常见电气障维修处理方法
451 机房：
（1） 保险丝障：
¾ 缓器底坑急停断绳开关短路应排底坑积水排短路点换双保险丝厅门轿厢门安回路
¾ 井道水回路短路点应断水源排断路点换双保险丝指示灯回路
¾ 厅外指示水线破裂断路应排干水排短路点更换保险丝控制回路
¾ 控制线圈烧控制元件部断路应更换控制线圈控制元件排线路断路点换双保险丝
（2） 接触器断路器障：接触器继电器工作接触器继电器线圈烧坏控制线路插件断开点控制线路保险烧坏等原致应更换接触器继电器排断开点更换保险丝
452 开道轿厢：
（1） 限位极限开关障：障出现电梯走车般开关接触断路等原致应清洁接触点更换排断点等
（2） 轿厢门厅门联锁开关障：障出现电梯关门走车般联锁开关接触开关损坏线路断路等原致应清洁接触点更换开关排线路断点等
（3） 安钳开关安窗开关轿顶急停：障出现电梯走车般开关接触良损坏等原致应清洁接触点更换开关
453 底坑：
（1） 缓器开关底坑急停开关障：障出现电梯走车般接触良缓器复位位钢丝绳长重碰缓器开关损坏致应清洁接触点缓器复位缩短钢丝绳更换开关
（2） 张紧轮断绳开关障：障出现电梯走车般开关接触良安钳钢丝长开关损坏等原致应清洁接触点缩短安钳钢丝更换开关
46 电梯障排电梯工应电梯障维修情况记录电梯紧急障抢修单中档长期保存
47 规程作电梯工绩效考评
50 记录
电梯紧急障抢修单表参考表电梯分包公司表格
60 相关支持文件
电梯日常维修保养作业规程

电梯困救援作业规程
10 目
标准电梯困救援工作程序确保客电梯安
20 适范围
适云南官房物业效劳效劳区域电梯困救援工作
30 职责
31 设备负责电梯困救援工作组织实施
32 电梯理员负责电梯困救援工作
40 程序点
41 发生电梯困事时电梯理员通电梯讲机喊话困员取联系务必保持镇静惊慌静心等救援员援救困员身体部位伸出轿厢外果轿厢门处半开闭状态电梯理员应设法轿厢门完全关闭
42 根指层灯PC 显示选层器横杆翻开厅门观察判断轿厢位置
43 轿厢停距厅门 05 米左右(高低)位置时救援
431 拉电梯电源开关
432 专厅门钥匙开启厅门
433 轿顶力开启轿厢门
434 协助客离开轿厢
435 重新关厅门
44 轿厢停距离厅门05米外位置救援方法
441 进入机房切断电梯电源
442 撤电动机尾轴罩盖安旋柄座旋柄
443 援救员旋柄援救员手持释放杆轻轻撬开制动器利轿厢重守正方移动防止轿厢移动太快发生危险操作时应撬放轿厢逐步移动直接厅门( 05 米左右)止确认刹车制动误放开盘车手轮
444 轿厢停距厅门 05 米远左右位置时救援方法 43 条款进行
45 遇复杂情况应请求电梯公司帮助救援
46 困救援工作完毕电梯理员应情况完整标准记录电梯巡视记录表GFWYQB·GC20212001
柴油发电机操作作业规程
10 目
标准柴油发电机操作程序确保正确安操作柴油发电机
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区类柴油发电机操作
30 职责
31 效劳中心设备／组长负责检查规程执行情况
32 值设备运行工规程负责进行柴油发电机操作
40 程序点
41 启动前检查
411 检查机油油位否标示刻度线够加型号机油标示线位置
412 检查冷液否水箱盖 8cm 左右够加清水述位置
413 检查电池液液位否极板面 15mm 左右够加蒸馏水述位置
414 检查电池电压否 24 伏左右偏低更换新电池
415 清理发电机组现场碍操作运行物品搬开确保冷通风道畅
416 确保柴油发电机组总空气开关 OFF(关)状态
42 钥匙启动控制屏柴油发电机启动停机操作
412 启动：
（1） 钥匙0〞位1〞位转预热〞位预热位等 7 秒钟空气预热继续钥匙放松钥匙回复1〞位
（2） 钥匙启动位置停留时间长超 57 秒果述时间柴油发电机启动应钥匙立回复0〞位间隔 30 秒钟行第二次启动果连续 3 次启动柴油发电机应查找原排障允许启动
（3） 柴油发电机启动应马检查异常噪音震动漏油漏水漏气现象控制屏异常显示开机 10～15 秒油压否达正常范围〔35～60 p．s．i〕果正常现象应作出相应整改处理等切正常柴油发电机总空气开关合( ON 位置)开始供电
422 停机：
（1） 先柴油发电机总空气开关扳( OFF )位置发电机空载运行 5 分钟然钥匙转回0〞位置
（2） 果紧急情况需停机切断负载情况钥匙转0〞位置干脆F红色急停钮
43 动启动控制屏柴油发电机启动停机操作
412 手动启动：
（1） 确保控制屏钮已复位控制钮旋 RUN 〞(运转)位置柴油发电机启动
（2） 果柴油发电机冷应预热器钮15秒钟放松预热器钮时接着控制钮旋 RUN 〞(运转)位置柴油发电机启动
（3） 柴油发电机正常情况次动启动着车三次动启动着车果柴油发电机三次启动着车控制屏面板障指示灯会亮时应查明
（4） 启动着车应检查异常噪音震动漏油漏水漏气现象控制屏异常显示开机 10～15 秒油压应达正常范围(35～60 p．s．i)果正常情况应做出相应整改切正常合柴油发电机总空气开关开始供电
432 手动停机：
（1） 先扳柴油发电机总空气开关发电机空载运行 5 分钟然控制钮旋STOP〞(停)位置柴油发电机停机
（2） 果紧急情况需停车扳柴油发电机总空气开关直接红色紧急停车钮柴油发电机停机
433 动启动：
（1） 控制屏面扳钮复位
（2） 控制钮旋AUTO〞(动)位置
（3） 柴油发电机总空气开关合( ON )位置
（4） 果市电〞停柴油发电机 8 秒便会行启动送电
（5） 果柴油发电机动启动控制屏面板便会亮障灯时应控制钮旋STOP〞停)位置查明原排障旋AUTO〞 (动)位置柴油发电机便会动启动
434 动停机市电〞双电源转换柜立动切换成市电〞柴油发电机空载情况运行 3 分钟动停机

柴油发电机运行理作业规程
10 目
标准柴油发电机运行理工作确保柴油发电机良运行
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区柴油发电机运行理
30 职责
31 效劳中心设备负责检查柴油发电机运行理工作实施
32 维修运行班组长负责柴油发电机运行理工作组织实施
33 值理员具体负责柴油发电机运行理
40 程序点
41 巡视监控
411 值理员应密切监视柴油发电机运行隔 1 时进行次记录巡视部位包括：柴油发电机冷水箱排烟系统回风系统控制柜(箱)储油箱蓄电池消音系统
412 巡视监控容：
（1） 异常声响振动
（2） 异常气味
（3） 排烟颜色否正常否漏油(机油柴油)漏水现象
（4） 机油压力冷水温否正常
（5） 频率偏差否较
（6） 三相单相电压否正常三相电流否载现象
（7） 信号灯指示否正常
（8） 检查蓄电池状况(温度超 45 摄氏度半导体湿度计)
（9） 回风否畅
（10） 紧固件否松动现象
（11） 柴油箱油位
（12） 消音效果否理想
（13） 半月应备柴油发电机试运行半时
413 巡视中发现正常情况值理员应时采取措施予解决处理问题应时详细汇报维修运行组长设备请求支援解决整改时应遵守柴油发电机维修保养作业规程
42 柴油发电机异常情况处置
421 柴油发电机飞车〞处置：柴油发电机发生飞车〞现象时值运行工需沉着冷静迅速果断采取措施：
（1） 切断油路：油门开关拉停机位置果柴油机停拆掉油泵进油高压油
（2） 切断气路：棉衣等物品直接包住空气滤清器空气滤清器拆直接棉衣等物品塞住进气口(切断气路时定注意安)
（3） 绝禁止减少掉负载
（4） 柴油机停机应立查找原排障试机运行切正常前方正式
422 柴油发电机房发生火灾时火警火灾应急处理作业规程处置
423 柴油发电机房发生水浸时处置：
（1） 视进水情况关掉机房运行柴油发电机
（2） 堵住漏水源
（3） 果漏水较应立通知设备时力阻滞进水
（4） 漏水源堵住应立排水
（5） 排干水应立湿水设备设施进行湿处理干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等
（6） 认湿水已消绝缘电阻符合求开机试运行异常情况出现投入正常运行
43 值运行工应时开关柴油发电机手动操作柴油发电机停市电〞时应 15 分钟启动柴油发电机开始供电市电〞时应 20 分钟关停柴油发电机
44 柴油发电机值理员应根负荷变化适调整油门功率充分利
45 柴油发电机机房理
451 非值班员准进入机房假设需进须设备意值班员陪方进入机房
452 机房严禁存放易燃易爆危险物品机房应备齐消防器材放置方便显眼处机房禁止吸烟
453 周清扫次机房卫生做面墙壁天花板门窗设备设施外表积尘锈蚀油渍污物油漆完整洁光亮
454 机房应通风良光线足够门窗开启灵活
455 机房应做时锁钥匙值理员保理员私配钥匙
46 交接班求
461 接班员应准时接班
462 接班员应认真听取交班员交代查柴油发电机运行记录检查工具物品否齐全确认误柴油发电机运行记录表签名
463 情况者准交接班：
（1） 班运行情况未交代清楚
（2） 记录标准完整清晰
（3） 机房干净
（4） 接班未岗
（5） 事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
47 值理员应柴油发电机运行情况标准详细清晰记录柴油发电机运行记录月 3 号前柴油发电机理员月记录整理成册交设备审验送效劳中心档案室存档保存期 2 年
50 记录
柴油发电机运行记录
60 相关支持文件
61 柴油发电机维修保养作业规程
62 火警火灾应急处理作业规程

柴油发电机维修保养作业规程
10 目
标准柴油发电机维修保养工作确保柴油发电机项性良保证柴油型机良运行
20 适范围
云南官房物业效劳辖区类柴油发电机维修保养工作
30 职责
31 效劳中心负责审核柴油发电机维修保养年度方案检查该方案执行情况
32 效劳中心设备负责组织制定柴油发电机维修保养年度方案组织监督该方案执行
33 柴油发电机理员负责柴油发电机日常维修保养
40 程序点
41 柴油发电机维修保养年度方案制定
412 年 12 月 15 日前效劳中心设备组织柴油发电机理员起研制定柴油发电机维修保养年度方案效劳中心审核报公司审批
412 制定柴油发电机维修保养年度方案原：
（1） 柴油发电机频度
（2） 柴油发电机运行状况(障隐患)
（3） 合理时间(避开节假日特殊活动日等)
413 柴油发电机维修保养年度方案应包括容：
（1） 维修保养工程容
（2） 具体实施维修保养时间
（3） 预计费
（4） 备品备件方案
42 柴油发电机机外附件维修保养柴油机理员负责余保养外委完成维修保养应柴油发电机维修保养年度方案进行
43 柴油发电机维修保养
431 进行维修保养时应注意拆零件相位置序(必时应作记号)拆零件结构特点掌握重新装回时力力度(扭力板手)
432 空气滤清器维修保养周期运行 50 时进行次
（1） 空气滤清器显示器：显示器透明局部出现红色时说明空气滤清器已达限度应立进行清洁更换处理完毕轻显示器顶部钮显示器复位
（2） 空气滤清器：
¾ 松开铁环拆储尘器滤芯心清洁滤芯
¾ 滤芯太脏时直接压缩空气吹净应注意空气压力太喷咀太接滤芯
¾ 果滤芯太脏应代理商处购置专清洁液清洗完电热风筒吹干(注意热)
¾ 清洗完毕应进行检查检查方法灯泡外滤芯外部观察发现光点说明滤芯已穿孔时应更换型号滤芯
¾ 果没光点出现说明滤芯未穿孔时应心安装空气滤清器
433 蓄电池维修保养周期运行 50 时进行次
（1） 验电器检查蓄电池充电否足够否应充电
（2） 检查电池液位否极板 15 毫米 左右果够加蒸馏水述位置
（3） 检查电池接线柱否腐蚀火痕迹否应修复处理更换涂黄油
434 皮带维修保养周期运行 100 时进行次
（1） 检查条皮带发现损坏失效应时更换
（2） 皮带中段加 40N 压力皮带应 12 毫米 左右太松太紧应进行调整
435 散热器维修保养周期运行 200 时进行次
（1） 外部清洁：
¾ 热水(参加清洁剂)喷洗方法散热器前面风扇方喷射(反方喷射会污物逼进中心位置)方法时胶布挡住柴油发电机
¾ 果述方法顽固沉积物应散热器拆浸热碱水中约 20 分钟然热水清洗
（2） 部垢：
¾ 水散热器中排干然散热器子相连方拆开封口
¾ 散热器中倒 45 度 4％ 酸溶液 15 分钟排干酸溶液检查散热器
¾ 果水垢 8％ 酸溶液洗次
¾ 垢3％碱溶液中两次然清水洗3次
¾ 工作完成检查散热器否漏水果漏水申请外委修补
¾ 果漏水重新装回散热器装回应重新灌满清水加防锈剂
436 润滑机油系统维修保养周期运行 200 时进行次
（1） 启动柴油发电机运行 15 分钟
（2） 柴油机高热时油底壳螺塞排出机油排完110NM(扭力扳手)旋紧螺栓然油底壳加型号新机相机油涡轮增压器应加添相型号机油
（3） 撤两粗机油滤清器换两新机油滤清器新滤清器应注满新鲜机型号相机油(粗机油滤清器代理商处购)：
（4） 更换精滤清器滤芯(代理商处购)添加新机型号相机油
437 柴油滤清器维修保养周期运行 200 时应进行次撤柴油滤清器换新滤清器加满新干净柴油然装回
438 充电发电机启动电机维修保养周期运行 600 时进行次
（1） 清洗机件轴承吹干加注新润滑油：
（2） 清洁碳刷果碳刷磨损厚度超新装时 1／2 应时更换：
（3） 检查传动装置否灵活启动电机齿轮磨损情况果齿轮磨损严重应申请外委维修
439 发电机控制屏维修保养周期半年进行次压缩空气里面灰尘拧紧接线头生锈热接线头应进行处理拧紧
44 柴油发电机拆机维修调整应填写外委维修保养申请单效劳中心总理批准处委单位完成
45 方案中未列出维修保养工作应设备快补充方案中突发性柴油发电机障先效劳中心口头批准先组织解决写出_______事报告报公司
46 述维修保养工作应清晰完整标准记录柴油发电机维修保养记录表次维修保养三天柴油机理员记录交设备审验送效劳中心档案室存档长期保存

中央空调操作作业规程
10 目
标准中央空调操作程序确保正确安操作中央空调
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区会办公区等中央空调操作
30 职责
31 效劳中心设备／组长负责检查中央空调操作作业规程执行情况
32 值理员具体负责中央空调操作
40 程序点
41 开机前检查
411 电压表指示否额定值 ±10％ 范围
412 种信号灯显示否正常
413 种阀否均已翻开
42 开机
421 启动冷塔风机
422 启动冷塔水泵
423 启动冷冻泵
424 确认冷水供水压力正常冷冻水供水压力正常5～10分钟启动压缩机
425 压缩机启动观察压缩机运行电流压缩机吸排气压力检查异常振动噪音异常气味确认切正常算启动成功
43 停机
431 停压缩机
432 5～10 分钟停冷冻水水泵冷塔水泵冷塔风机
433 全部关停严禁总电源开关拉应保持压缩机继续预热便次启动
434 确认异常情况算停机成功

中央空调运行理作业规程
10 目
标准中央空调运行理工作确保中央空调良运行
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区类中央空调运行理
30 职责
31 设备负责检查中央空调运行理实施情况
32 工程维修组长负责组织实施中央空调运行理
33 值理员具体负责中央空调运行理
40 程序点
41 巡视监控
411 值理员隔两时巡视次中央空调机组巡视部位包括：
中央空调机冷塔控制柜(箱)路闸阀等附件
412 巡视监控容：
（1） 检查线电压(正常 380V超额定值±10％)
（2） 检查三相电流(三相否衡否超额定值)
（3） 检查油压(正常 10～15kgf／cm2)
（4） 检查高压(<12kgcm2)
（5） 检查低压(>2．5kgf／cm2)
（6） 冷水进水温度(正常<350C)
（7） 冷水出水温度(正常<400C)
（8） 冷冻水进水温度(正常10～180C)
（9） 冷冻水出水温度(正常6～IO0C)
（10） 检查中央空调机运转否异常振动噪音
（11） 检查冷塔风机运转否稳冷塔水位否正常
（12） 检查道闸阀否渗漏冷冻保温层否完
（13） 检查控制柜(箱)元器件动作否正常异常噪音气味
413 巡视程中发现述情况正常时值理员应时采取措施予解决处理问题应时详细汇报设备请求支援解决整改时应严格遵守中央空调维修保养作业规程
42 异常情况处置
421 中央空调发生制冷剂泄漏时处置：
（1） 立关停中央空调机关闭相关阀门
（2） 加强现场通风水喷水淋浇(应注意淋设备)
（3） 救护员应身穿防毒衣头戴防毒面具进现场求两组确保安：
（4） 情况中毒者采取方法：
¾ 头痛呕吐头晕耳鸣脉搏呼吸加快者应立转移通风良方休息
¾ 中毒者出现痉挛神志清处昏迷状态应立转移空气新鲜方进行工呼吸送医院治疗
¾ 氟利昂制冷剂溅眼睛应2％硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛送医院治疗
（5） 排泄漏源启动中央空调试运行确认泄漏机组方投入正式运行
422 中央空调机房发生水浸时处置：
（1） 视进水情况关掉中央空调机组拉总电源开关
（2） 堵住漏水源
（3） 果漏水较应立通知设备时力阻滞进水
（4） 漏水源堵住应立排水
（5） 排干水应立湿水设备设施进行湿处理干干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等
（6） 确认湿水已消绝缘电阻符合求开机试运行异常情况出现投入正常运行
423 中央空调机房发生火灾时火警火灾应急处理作业规程处置
424 值理员应根冷部门求时开关中央空调根负荷情况启相应中央空调机组调整相应制冷温度限度节省源
43 中央空调机房理
431 非值班员准进入中央空调机房假设需进入须设备意值班员陪方进入中央空调机房
432 中央空调机房严禁存放易燃易爆危险品
433 中央空调机房应备齐消防器材防毒品应放置方便显眼处中央空调机房严禁吸烟
434 班清扫次中央空调机房卫生周清洁次中央空调机房设备设施做面天花门窗墙壁设备设施外表积尘油渍锈蚀污物外表油漆完整洁光亮
435 中央空调机房应通风良光线足够门窗开启灵活
436 中央空调机房应做时锁钥匙值理员保值理员私配钥匙
44 交接班求
441 接班员应准时接班
442 接班员应认真听取交班员交代查空调运行记录表检查工具物品否齐全确认误空调运行记录表表签名
443 情况者准交接班：
（1） 班运行情况未交代清楚
（2） 记录标准清晰完整
（3） 中央空调机房干净
（4） 接班员未岗
（5） 事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
45 中央空调运行情况值理员应时完整标准清晰记录空调运行记录表表月 3 号前机电维修组长月记录整理成册设备审验送效劳中心档案室存档保存期 2 年
50 记录
51 空调运行记录表
60 相关支持文件
61 中央空调维修保养作业规程
62 火警火灾应急处理作业规程

中央空调维修保养作业规程
10 目
标准中央空调维修保养工作确保中央空调项性完
20 适范围
适云南官房物业效劳辖区类中央空调维修保养
30 职责
31 效劳中心负责审核中央空调维修保养年度方案检查该方案执行情况
32 效劳中心设备负责组织制定中央空调维修保养年度方案组织监督该方案实施
33 机电维修制冷技工具体负责中央空调维修保养
34 物业助理负责关户通知停中央空调情况
40 程序点
41 中央空调维修保养年度方案制定
411 年 12 月 15 日前设备组织制冷技工起研究制定中央空调维修保养年度方案效劳中心审验报公司审批
412 制定中央空调维修保养年度方案原：
（1） 中央空调频度
（2） 中央空调运行状况(障隐患)
（3） 合理时间(避开节假日特殊活动日等)
413 中央空调维修保养年度方案应包括容：
（1） 维修保养工程容
（2） 具体实施维修保养时间
（3） 预计费
（4） 备品备件方案
42 中央空调进行维修保养时应中央空调维修保养年度方案进行
43 制冷工负责中央空调日常维修保养中央空调型修理PC中央处理器障处理外委完成
44 冷塔维修保养：制冷技工半年冷塔进行次清洁保养
441 500V摇表检测电机绝缘电阻应低 05 M欧否应枯燥处理电机线圈枯燥处理达 05 M欧时应拆修电机线圈
442 检查电机风扇否转动灵活阻滞现象应加注润滑油异常摩擦声应更换型号规格轴承
443 检查皮带否开裂磨损严重应更换规格皮带检查皮带否太松应调整(半月检查次)检查皮带轮轴配合否松动应整修
444 检查布水器否布水均匀否应清洁道喷嘴
445 清洗冷塔(包括填料集水槽)清洁风扇风叶
446 检查补水浮球阀否动作否应修复(定期)
447 拧紧紧固件
448 清洁整冷塔外表
45 风机盘维修保养：制冷技工隔半年风机盘进行次清洁保养
451 周清洗次空气滤网排盘空气(定期)
452 检查风机否转动灵活阻滞现象应加注润滑油异常摩擦响声应更换风机轴承
453 500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应低 05 兆欧否应整修处理检查电容变形鼓胀开裂应更换规格电容检查接线头否牢固否热痕迹作相应整修
454 清洁风机风叶盘积水盘污物
455 盐酸溶液(加缓蚀剂)盘壁水垢
456 拧紧紧固件
457 清洁风机盘外壳
46 冷凝器蒸发器维修保养：制冷技工半年冷凝器蒸发器进行次清洁保养
461 柜式蒸发器维修保养：
（1） 周清洗次空气滤网
（2） 清洁蒸发器散热片
（3） 清洁接水盘
462 水冷式冷凝器蒸发器维修保养(污垢)：
（1） 配制 10％ 盐酸溶液(1kg酸溶液里加 05g 缓蚀剂)
（2） 拆开冷凝器蒸发器两端进出水法兰封闭然里注满酸溶液酸洗时间24 时酸泵循环清洗清洗时间12时
（3） 酸洗完 1％ NaOH 溶液 5％ Na2C03 溶液清洗 15 分钟清水洗3次
（4） 全部清洗完毕检查否漏水漏水申请外委维修漏水重新装(法兰密封胶垫已老化应更换)
47 冷水泵机组冷冻水泵机组维修保养：制冷技工半年冷水泵机组冷冻水泵机组进行次清洁保养
471 电动机维修保养：
（1） 500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05 M欧否应进行枯燥处理修复
（2） 检查电动机轴承阻滞现象更换型号规格轴承
（3） 检查电动机风叶擦壳现象
472 水泵维修保养：
应加润滑油加润滑油行压应修整处理
（1） 转动水泵轴观察否阻滞碰撞卡住现象轴承问题轴承加注润滑油更换轴承水泵叶轮问题应拆修水泵
（2） 检查压盘根处否漏水成线应加压盘根(定期)
473 检查弹性联轴器损坏损坏应更换弹性橡胶垫(定期)
474 清洗水泵滤网
475 拧紧水泵机组紧固螺栓
476 清洗水泵机组外壳脱漆锈蚀严重应重新油漆遍
48 制冷技工半年冷冻水路送冷风路风机盘路进行次保养检查冷冻水路送冷风路风机盘路处否量凝结水保温层已破损应重做保温层
49 阀类维修保养：制冷技工半年阀类进行次保养
491 节制阀调节阀维修保养：
（1） 检查否泄漏应加压填料
（2） 检查阀门开闭否灵活阻力较应阀杆加注润滑油
（3） 阀门破裂开闭失效应更换规格阀门
（4） 检查法兰连结处否渗漏应拆换密封胶垫
492 电磁调节阀压差调节阀维修保养：
（1） 枯燥滤器：检查枯燥滤器否已脏堵吸潮更换规格枯燥滤器
（2） 电磁调节阀压差调节阀：
¾ 通断电检查电磁调节阀压差调节阀否动作问题更换规格电磁调节阀压差调节阀
¾ 压差调节阀间阀杆加润滑油压填料处泄漏应加压填料
410 检测控制局部维修保养：制冷技工半年检测控制局部进行次保养
4101 检测器件(温度计压力表传感器)维修保养：
（1） 读数模糊清温度计压力表应拆换
（2） 送检温度计压力表合格前方
（3） 检测传感器参数否正常做模拟实验合格传感器应拆换
（4） 检查装检测器部位否渗漏渗漏应更换密封胶垫
4102 控制局部维修保养：
（1） 清洁控制柜外灰尘脏物
（2） 检查紧固接线头烧蚀严重接线头应更换
（3） 交流接触器维修保养：
¾ 灭弧罩碳化物金属颗粒
¾ 触头外表四周污物(修锉触头)触头烧蚀严重应更换规格交流接触器
¾ 清洁铁芯灰尘脏物
¾ 拧紧紧固螺栓
（4） 热继电器维修保养：
¾ 检查热继电器导线接头处热烧伤痕迹应整修处理处理达求应更换
¾ 检查热继电器绝缘盖板否完整损坏应更换
（5） 动空气开头维修保养：
¾ 500V摇表测量绝缘电阻应低 05MΩ否应烘干处理
¾ 灭弧罩碳化物金属颗粒灭弧罩损坏应更换
¾ 触头外表金属颗粒(修锉)
（6） 信号灯指示仪表维修保养：
¾ 检查信号灯否正常亮应更换规格灯泡
¾ 检查指示仪表指示否正确偏差较应作适调整调整偏差较应更换
（7） 中间继电器信号继电器维修保养：中间继电器信号继电器做模拟实验检查二者动作否输出信号否正常否应更换型号中间继电器信号继电器
（8） PC 中央处理器印刷线路板出现问题申请外委维修
411 压缩机维修保养：制冷技工年压缩机进行次检测保养
4111 检查压缩机油位油色油位低观察镜 1／2 位置应查明漏油原排障充注润滑油油已变色应彻底更换润滑油
4112 检查制冷系统否存空气应排放空气
4113 具体检查压缩机参数：
（1） 压缩机电机绝缘电阻(正常 05MΩ )
（2） 压缩机运行电流(正常额定值三相根衡)
（3） 压缩机油压(正常 10～15 kgfc㎡)
（4） 压缩机外壳温度(正常 85℃)
（5） 吸气压力(正常值 49～54kgf／c㎡)
（6） 排气压力(正常值 125 kgf／c㎡)
（7） 检查压缩机否异常噪音振动
（8） 检查压缩机否异常气味
通述检查综合判断压缩机否障应更换压缩机(外委维修)
4114 拧紧紧固件清洁压缩机
412 中央空调维修保养时间方案允许超 8 时必须超 8 时应设备申请延时维修效劳中心批准征营业部门意前方延时
413 方案中未列出维修保养工作应设备快补充方案中突发性设备设施障先效劳中心口头批准先组织解决写出_______事报告报公司
414 中央空调维修保养等原需停时应设备填写空调停机通知单效劳中心批准通知物业助理物业助理提前周通知关营业部门突然障停中央空调应恢复2时关营业部门做出解释
50 记录
51 盘风检查保养记录表
52 分体空调检查保养记录表
53 空调停机通知单
54 _____事报告GFWYQB·GC20211603
55 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档