〖商业基础资料〗
1 行业介绍 5
11 零售业演变史 5
12 零售业发展趋势 6
121 国际零售业发展趋势 6
122 国零售业发展趋势 7
2 商圈介绍 9
21 商圈含义 9
22 商圈构成 10
23 商圈分析 10
231 商圈分析必性 11
232 商圈分析应考虑素 11
233 影响商圈素 12
3 零售业态介绍 13
31 业态概念 13
32 业态分类 13
321 国际零售业态般分类 13
322 购物中心作独立零售业态 15
33 业态特点 15
331 百货店 department store(Dept．) 15
332 超级市场 suPer market(S．M) 15
333 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16
334 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16
335 专业店 s9eciatity store(S．S) 17
336 专卖店 exclusive shop 17
337 购物中心 shopping center(S．C) 18
338 仓储商店 disc01Int store 18
339 家居中心 home center(H．C) 19
4 零售业种介绍 19
41 业种分类 19
消费品 19
411 目分类 19
412 购买惯分类 选购品 20
42 业种特点 20
43 品牌介绍 20
431 品牌概念 20
432 品牌市场营销中作意义 20
5 商业客户介绍 21
51 零售客户 21
511 客户类型 21
512 客户品牌调查 21
513 商场客户基合作方式 21
514 引进厂商品牌原 22
52 餐饮＼娱乐＼休闲客户 22
6 商业项目市场调查分析 22
61 生活结构调查 22
n 口结构 22
n 家庭户数构成 22
n 收入水 23
n 消费水 23
n 购买行 23
62 城市结构调查 23
n 势结构 23
n 交通情况 23
n 段调查 23
n 项机调查 23
n 城市规划调查 24
63 零售业结构调查 24
631 城市商圈调查 24
632 零售业态调查 24
633 零售业种调查 24
64 消费者调查 24
641 购买惯调查 24
642 购买力调查 24
643 购买量调查 24
65 竞争手调查 24
651 场调查 24
652 商品构成调查 24
653 流调查 25
7 商业物业开发 25
71 商业物业开发理念 25
711 项目选址市场调查注重段商业价值 25
712 项目定位须差异性 25
713 规划设计坚持创造高质量商业空间 26
714 购物中心部动线组织求引导性 26
715 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运 27
716 商业项目讲求部绿化景观 27
717 商业项目讲求商业灯光明 27
718 商业业态分布规划会影响局部规划设计 商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套 27
72 商业物业招商租赁 27
721 购物中心决算 27
722 招商承租户选择 28
723 承租户租金 28
73 商业物业理理念 29
731 具统理分散营特点 29
732 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物 29
8 购物中心种模式特点 31
811 开发商背景购物中心营理模式分类 31
812 购物中心商场面积规模分类 32
813 购物中心定位档次分类 33
814 购物中心选址点分类 33
815 国际购物中心协会分类 33
816 购物中心业态复合度程度分类 34
817 摩尔购物中心外观分类 34
1 行业介绍
11 零售业演变史
众周知零售业态总体说历四次革命百货商店连锁超市购物中心店铺销售种业态演进偶然根零售业适应社会济文化技术发展产物百货商店出现适应西方工业革命量生产量销售城市化进程求产生连锁超市适应商业降低成方便顾客求产生购物中心城市空洞化居住郊区化必然反映店铺销售电子技术信息技术流通领城延伸应该说零售业态次创新更满足消费者利益需求更推动工业生产发展
零售业发展史商业零售业态受消费需求工业生产两股力量制约供力量消费力量卖方市场谁适应工业生产求谁生存发展时流通业桥梁渠道作然买方市场尤天物质需求已获相满足供日愈剩情况然供决定需求具意义消费者已成宰市场绝力量胜消费需求企业生命力时零售业已仅仅桥梁渠道起着先导作方面开发需求方面引导生产谁更发挥种作谁获发展认识零售业必须具概念
时目前西方眼花缭乱零售业态盲目搬国家区着生产力发展水消费惯心理便样业态国家区表现出发展方式速度结果发展方零售业必须情相结合种业态够成功确立必规律特征握精髓明智抉择
机构类型
快速成长期
出现发展成熟历时间（年）
目前处期生命周期中阶段
杂货店
18001840
100
衰退期已消失
单专业店
18201840
100
成熟期
百货商店
18601940
80
成熟期
邮购店
19151950
50
成熟期
联销店
19201930
50
成熟期
折扣店
19551975
20
成熟期
方便超级市场
19351965
35
成熟期衰退期
购物中心
19501965
40
成熟期
联营店
19301950
40
成熟期
快餐店
19601975
15
成熟期
高级专卖店
19751985
10
成长期
仓储式零售
19701980
10
成熟期
计算机控制商店
19801985
5
成熟期
电子化超级市场
19801985
5
成熟期
厂商低零售价销售（直销）
1980？
？
成长期
型商厦
1985？
？
成长期
仓储式销售俱乐部
1985？
？
成长期
美式型超级市场
1986？
？
成长期
电子化购物
1990？
？
成长期
12 零售业发展趋势
n 国际零售业发展趋势
着社会生产力发展科学技术进步消费心理性化社会产品种类数量越越产品适时间通适方式达目标群手中商业——行业作连接生产领域消费领域流通环节身形式断更新销售方式断变革变化首先直接作商品流通终环节——零售业零售业必然成流通环节中竞争激烈环综观世界零售业总历史发展趋势６０年代零售业界采取综合型营运百货公司型综合零售势力高涨７０年代零售业进入专业化发展阶段专门店连锁店超市便利店助家庭品中心等业态相继发展进入８０年代型购物中心等世界商业发达国家范围兴起９０年代末营业态细分化发展单品店生活题材馆店铺销售郊外型专门店产直销家庭购物等新型零售业态纷纷兴起国处亚洲年着济快速飞跃发展零售业发生着翻天覆变化体现方面：
¨ 趋势：零售业市场高度集中化规模化
市场份额零售业年亚洲出现相集中度少数零售商掌握市场占垄断意义市场份额换言亚太区零售业产业济学角度考虑根市场份额计算市场绝集中度指标CRn已处相高度1997年香港区前5名零售商销售额(CR5)已达总销售额70期新加坡台湾CR5超35种情况区区域面积关3国家区零售业发展水零售业市场高度集中亚太区零售业发展必然趋势
衡量国零售业规模水重指标——均间零售店覆盖消费者数目：1996年日单店覆盖数高居亚太区国首位达1560基时期中国覆盖量2506倍强众周知日零售购物环境全球享盛名零售商业规模分开
¨ 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱新型零售形式蓬勃发展
首先总体亚太区传统零售业形式国家区占导位传统零售店数量全部超零售店总数501996年统计数显示亚洲国中中国传统食杂零售店（非动型超市便利店)数量相应例高998低新加坡相应数超半数68
次然传统零售业占相份额忽视动超市便利店代表新兴零售店正兴起1996年香港超市便利店数变化相关统计数1992年1996年超市便利店分增长2526期传统食杂店原减少19百分点出传统零售业正逐步新型零售店取代优势正逐步减弱
¨ 趋势三：型超型量贩店货仓商店迅猛增加
年亚洲国区型超型量贩店货仓商店数量断增加根关数1997年台湾泰国韩国型超型量贩店货仓商店数量次亚太区前3位中台湾泰国69家韩国60家台湾例1976年1家1997年69家均年六七家型量贩店货仓商店开张考虑台湾零售业市场饱度样发展速度迅猛形容
¨ 趋势四：跨国企业拓展
20世纪90年代欧美事零售业型跨国企业种种原加亚洲市场开拓力度家乐福例法国国市场已饱竞争激烈法国政府保护传统中零售企业制定严格限制开设型零售商店法规规定投建型零售商店面积超300方米（限1000方米）型零售商店7组成商业设施委员会审批全法型超市投建1995年12家锐减1996年7家1997年6家1998年甚1家没批准投建海外销售正逐渐成家乐福总体销售额源方面美国沃尔玛抗衡开拓抓住广阔亚洲市场家乐福等批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场目
n 国零售业发展趋势
中国作亚太区重组成部分零售业国家区着定差距域相文背景中国零售业发展方会背离整亚太区总体趋势事实中国前城市已零售商业形式方面积极创新努力求变
¨ 零售业业态革命已露端倪
1 零售业态呈现样化表现业态形式已突破昔传统业态(百货店)统天格局出现种新业态仅处海发达城市种新兴业态：超市连锁店仓储店折扣店专业店专卖店等纷纷介入零售业战场处中西部陆发达区城市商家带领新型部队投入零售业战斗
2 传统业态市场定位呈现元化表现传统业态——百货店身已改昔购物讲环境营求特色商品分档次市场细分市场定位状态出现市场定位元化倾
3 零售业态空间摆布呈现合理化趋表现种零售业态空间摆布已改昔城市中心状态出现边缘崛起区域性零售分中心市中心存选购品营城市区域性商业中心便利品营邻居民集中居住区设点迹象
4 营销理念消费者位化零售业业态革命质营销理念革命性变革具体说消费者位理念真正确立零售界市场势卖方市场转买方市场特定社会济环境天应势反映
n 未发展：零售业业态革命轰轰烈烈时代
基现实认知事物发展规律分析展清晰预期：
¨ 新兴业态竞争更加激烈阶段市场争夺会出现优者存留劣者败退景象前面说基种种理国众资十分购物中心超市连锁店等新兴业态必然会出现未国资块阵争夺战况国外资面96O万方公里神秘开发国土占世界口 l／4广阔市场空间相信着国市场国际市场接外资进入国零售业新兴业态发展势头更加凶猛着财势壮尤颇丰富实战验必形成国竞争者强威胁理相信未新兴业态竞争更加激烈
¨ 新兴业态——购物中心会迅猛发展天购物中心模式世界发达国家广泛采发达国家已国家济发展中必少重组成部分 认未国济成长壮程中购物中心必会零售行业中占十分重位：着国济成长壮居民消费水提高休闲购物相结合站终点消费需求必迅速增长正购物中心迅猛发展重支撑点中城市商业物业发展呈现强劲势目前眼光相实力房产商介入商业物业开发时已逐渐引入购物中心营理模式购物中心建设果没实力房产商具相理水专业商业营公司介入难想象
¨ 传统百货店生存更加艰难全球视角百货店历十年辉煌已开始进入衰退期然源着社会济成长壮伴种更富市场竞争力营运效率新型零售业态兴起发展相信趋势未中国呈现目前国百货店尤国中型百货店已逐渐感生存压力仅仅开始未生存更加艰难撇开素单新型零售业态迅猛质量发展足产生强威胁
¨ 三超趋势
批量次性购买批量频繁购买现代海家庭说显等重超市卖场代表零售商店规模化正迎合需求变化
现海外资型零售商店已80余家年销售额占海商业年销售总额8继续增加趋势欧洲零售商海开设型零售商店形成超超全超值三超趋势
A 超
海区年开办外资型超市卖场占面积超5000方米结构层少数继续增加趋势包括华联联华农工商国连锁超市纷纷开设卖场然购物环境理批外资型超市定差距规模化趋势变
B超全
商品品类齐全家庭日常品件家电器卖场中提供二品类摆放科学性商品种类增长货架摆放提出更高求单分区分块消费者面积庞卖场中迅速找需商品远远够科学摆放详细导购标识专门导购面图成前型零售超市重组成部分三类相关服务海型超市卖场消费者提供方便餐饮娱乐休闲服务消费者购物行带相便利
C超值
型超市卖场进货渠道特点价格优势容易展现消费者面前进货渠道质性价格优势足区市场企业目前竞争激烈海零售业市场样附加种服务超值化成新趋势定期直接消费者手中DM顾客会员化甚固定免费班车接送种样超值化服务企业覆盖更理面积时覆盖更重更广阔消费者心理面积
¨ 专业性零售商业特色化连锁化
着生活水提高满足断细分消费者需求零售行业中出现专门事某类产品零售商店避免海区专业零售商业正走着条专业化特色化服务连锁化发展道路
眼镜配制行业例日资巴黎三城着专业性美资美式眼镜城快速便捷特色化服务成中佼佼者代表批外资零售商连锁店形式覆盖海区相范围 针外资零售企业该领域挑战吴良材公司代表海专业零售商正积极开拓条连锁特色化营道路吴良材公司保持公司卖带修专业特色服务时发展连锁营形式目前吴良材公司海拥14家连锁分店数量断增加连锁特色化营已取定成果
¨ 题化商圈建立
海区传统零售商业形式——百货商店正受着方面尤型超市卖场击单百货商店难样环境谋求发展
相应果处相街道相相连家百货商店圈起赋定题配相应文化氛围形成商业圈做商业街道品牌化连带效应海区零售商业疑积极效例南京路步行街中华商业第街题配良购物环境旅游功带动整圈零售百货店销售增长四川北路理区域专业特色店进行串联形成专业特色条街价格优势作整商圈强势推出淮海路商业条街高档次高价位特色时尚购物第选择
2 商圈介绍
21 商圈含义
商圈指商店点中心着定方距离扩展吸引顾客辐射范围简单说店顾客居住区域范围商场商店销售总定理范围理范围商场中心四周辐射店购买消费者居住点
零售商店销售活动范围通常定理界限相稳定商圈商店区营规模营方式营品种营条件商圈规模商圈形态存差样零售商店营时期受素干扰影响商圈成变商圈规模时时
商圈分析百货商店选址重步骤重基础工作商场选址时首先明确商圈范围解服务象确定营范围评估营效益然确定致点商店规模
22 商圈构成
商圈致三部分组成圈次圈边圈
n 圈
圈商圈称第商圈指接商店区域商圈消费者商店购物方便般情况百货商店65左右顾客商圈商圈顾客口中密度较高顾客均购货额高商圈少类型商店商圈发生重叠否易出现度竞争般说型商店核心商圈08公里顾客步行店10分钟型商场核心商圈5公里种交通工具店超20分钟
n 次圈
次圈次商圈称第二商圈指位商圈外围次区域区域顾客较分散消费者店购买商品较方便次商圈聚集着百货商店25左右顾客般说型商店次商圈15公里顾客步行店20分钟型商场次商圈8公里种交通工具店均超40分钟
n 边圈
边圈边缘商圈称第三商圈指位次商圈外区域边缘商圈散居着百货商店约10左右顾客区域消费者商店购买商品中太方便般说型商店边缘商圈15公里外顾客步行店20分钟型商场边缘商圈8公里外种交通工具店均40分钟
商圈受种素影响范围形态状会常变化般情况商圈形态表现种规角型便研究分析般商圈抽象视商店中心外辐射圆心圈型
边圈
次圈
圈
23 商圈分析
商圈分析指商圈构成特点影响商圈规模变化种素进行综合性研究商场讲商圈分析重意义助企业合进选择店址符合设址原条件确定适宜设址点助企业制定市场开拓目标明确商场基顾客群潜顾客群断扩商圈范围助企业效进行市场竞争掌握商圈范围客流源客流类型基础开展针性营销
n 商圈分析必性
¨ 商圈分析百货商店旱灾行合理选址基础工作
商场选择店址时总力求较目标市场吸引更目标顾客首先需营者明确商圈范围解商圈口分布状况市场非市场素关资料基础进行营效益评估衡量店址价值设址基原选定适宜点商圈店址营条件协调融合创造营优势
¨ 商圈分析百货商店制定竞争营策略基础前提
日趋激烈市场竞争环境中价格竞争手段仅仅方面时限百货商店竞争中取优势已广泛采取非价格竞争手段诸改善商店形象进行企业形象设计策划完善售服务等等需营者通商圈分析掌握客流源客流类型解顾客需求特点采取竞争性营策略投顾客赢顾客信赖赢竞争优势
¨ 商圈分析百货商店制定市场开拓战略重条件
家百货商店营方针策略制定调整总立足商圈种环境素现状发展趋势通商圈分析帮助营者明确店基顾客群潜顾客群力求保持基顾客群时着力吸引潜顾客群制定市场开拓战略断延伸营触角扩商圈范围提高市场占率
¨ 商圈分析百货商店减少资金占重手段
百货商店营特点流动资金占求资金周转速度快百货商店营规模受商圈规模制约商圈规模会着营环境变化变化商圈规模缩时百货商店营规模维持原状导致企业部分流动资金占压影响资金周转速度降低资金利润率
n 商圈分析应考虑素
¨ 口数量特点
包括居住口数量工作口数量口数量居民户数企事业单位数相应口年龄性职业收入水构成等
¨ 建设状况
包括公交通供电状况通讯设备金融机构等百货商店营销方便程度
¨ 社会素
分析区建设规划公设施（公园公体育场影剧院展览馆）区文等否利百货商店发展
¨ 商业发展潜力
包括购买潜力现商场营状况两素百货商店影响直接素商业发展潜力进行分析时应计算该区商圈饱度解区行业足商圈饱度低区建店成功性必然超商圈饱度高区
n 影响商圈素
¨ 百货商店身特点
百货商店商圈仅开商场商店商圈百货商店坐落区特点商圈范围区造成种区素：商店形象信誉服务质量优劣商品营特色价位高低物质设施差异等营类商品两商店便处区条街道顾客吸引力会差异相应商圈规模致营灵活商品齐全服务周消费者中树立良形象商店高圈规模相会较行业商店
¨ 百货商店营规模
百货商店营规模商圈相般说商店营规模种类品种吸引顾客范围规模越品种越销售辐射区域越广商圈半径越应该指出商圈总限度会限扩张
¨ 百货商店营商品种类
百货商店商圈营商品种类异百货商店商品营种类商圈重影响般情况营日常生活品百货商店商圈商圈（第商圈）营高档件耐消费品百货商店商圈边缘部分扩展12公里左右
¨ 交通运输情况
交通理条件影响商圈规模素位交通便利区商店商圈规模会扩反限制商圈延伸然理障碍山脉河流铁路高速公路会情截断商圈界限成商圈规模扩巨障碍百货商店界定商圈进行商圈分析时考虑影响顾客店交通条件街道通达程度公汽车运行状况交通设施理措施等素量扩商圈百货商店更宽服务面更广服务群
¨ 竞争手理位置
相互竞争商店间距离越商圈越潜顾客居两家行业商店间商店分会吸引部分潜顾客造成客流分散商圈会缩相互竞争商店毗邻设顾客较较选择机会吸引商圈反会竞争扩根关专家研究两家类型百货商店相距15公里外8公里顾客争夺激烈两家商店商圈会缩少部分商圈两家类型百货商店距离婚公里外着距离扩竞争程度会逐渐减弱形成商圈
¨ 百货商店促销情况
百货商店商圈固然受系列客观素影响制约决固定变百货商店营者观努力会影响商圈变化百货商店通广告宣传开展公关活动广泛员推销营业推广活动断扩知名度影响力吸引更边际商圈顾客慕名光顾商店商圈规模会骤然扩张
¨ 消费者流动性
着消费者流动性增长光顾商店顾客源会更广泛边缘商圈会扩商店整商圈规模
3 零售业态介绍
31 业态概念
零售指商品商品提供服务直接出售终消费者销售活动事零售活动基单位具体场商店商店销售形式区分出营形态零售业态年受国际商业发展趋势影响零售商店业态形式发生变革出现样化细分化趋势前世界国零售业态定义侧重点区通常认业态零售店确定顾客群提供确定商品服务具体形态业态零售活动具体形式通俗理解业态指零售店卖谁卖什卖具体营形式
目前国理界零售业态研究滞现实仅理界身零售业态认识存较分歧国商业部门业态规范意见致理争实际种新兴业态九十年代初引入发展势头强劲超级市场专业店专卖店便利店等雨春笋国传统百货商店单业态形式众单体店（独立商店）构成强击势
1998年政府统计系统中贸易统计年报开始增设零售业态统计作试行表考虑目前种业态发育程度国家国贸易局关零售业态分类规范理指导意见科学性操作性相结合原界定零售业态时采取数专家学者意见：零售业态指零售企业满足消费需求形成营形态概念包括两方面含义：确定目标市场二具体营策略包括：选址规模商品策略价格策略商店设施服务方式等
32 业态分类
n 国际零售业态般分类
零售业态分类目前国际零售店选址规模目标顾客商品结构店堂设施营方式营业时间服务功价格策略等确定美国零售店区分：百货店超级市场折扣店般商品店服装专卖店仓库俱乐部药店方便店杂货店等九类日零售业态分类美国基相增加动售货机邮购店铺销售形式然类业态进步细分更具体业态形式超级市场细分食品超市综合超市研究容定事实国际资介入种新型零售业态引进时客观引进国际规范标准许国家零售业态分类基致进行国间较沟通
n 国零售业态统计分类
国际零售业态分类已较完善国进行业态统计时必须考虑国具体情况1998年初研究设计国零售商业业态统计时考虑两方面素：国零售业态发展水处生命周期八十年代中期开始商品流通体制改革促旧式百货店粮油店副食店肉菜店等逐步衰落代起处成熟期型百货店处增长期中型超级市场专业店专卖店便利店等处创新期仓储式商场邮购电视导购直销述业态国区济发展衡引进发展步海1991年组建联华超市公司出现中型超级市场新业态1994年出现便利店1995年出现电视导购直销1996年出现型仓储式超市（卖场）1994年真正规范连锁超市中西部区出现海便利店已发展1998年2000家左右时中西部区业态相陌生二统计操作性现行零售贸易统计零售行体进行统计新兴业态尚具备条件邮购零售业务国已２－３年发展历史集中服饰制造行业通邮寄方式出售产品统计操作十分困难统计出售方购买方均易实施统计类时考虑部分区业态发育情况统计实践性国零售业态发展客观进程国际通行业态分类总体框架进行必合零售业态分四类进行统计：百货商店超级市场专业（专卖）店
¨ 百货商店指建筑物集中干专业商品部顾客提供种类品种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营服装纺织品家庭品食品娱乐品种类齐全②柜台销售明码标价③注重店堂装修橱窗展示
里百货商店指国民济行业分类中日百货零售业指营品种门类综合性商店包括中型综合营商店
¨ 超级市场指采取选销售方式销售众化生活品满足顾客次性购买种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营食品副食品日生活品服装衣料文具家电器等购买频率较高商品②采取选销售方式明码标价③结算设出口处统进行
表明超级市场首先助服务零售商店毛利低销量高营生活必需品种类繁统计时种类型超级市场仓储式商场会员式超市列入该类
¨ 专业（专卖）店指专门营某类商品某种品牌系列商品满足消费者某类（种）商品样性需求零售形态基特征：①商品结构专业性较强种规格品种品牌汇集选择余②销售员较强专业知识消费者提供充分服务③采取定价销售开架面售方式
专业店专卖店类统计仅仅统计操作方便实专业店专卖店质区前者专门营某种某类商品时装店鞋店食品店药店书店电器店珠宝店等者专门营某种品牌系列商品海尔电器专卖店李宁牌体育品专卖店格力空调专卖店苹果牌休闲装专卖店等
¨ 业态指述未包括业态形式（便利店折扣商店杂货店邮购商店等）关连锁店购物中心问题
需说明零售业态分类中排连锁店购物中心两种形式：
连锁店西方国家零售商业普遍采种效组织营方式世纪先出现百货店超级市场方便店折扣商店等独立类型零售业态连锁店便利店连锁超市连锁专业店连锁等着市场细分化趋势加剧仅零售商业餐饮业服务业广泛存着连锁营形式国目前发展较快超级市场品牌专卖店般采取连锁营方式台湾述行业实行连锁外旅馆业电脑资讯业外语艺补班等行业实行连锁营般言连锁商店指核心企业总店领导众规模分散营类商品服务零售企业通规范化营实现规模效益济联合组织形式连锁商店应干分店组成特征：①营类商品②统商号③统采购配送采购销售相分离
33 购物中心作独立零售业态
购物中心组零售商店关商业设施群体组合间百货商店超级市场专业店品牌专卖店美容美发店彩扩店饭店快餐厅游戏厅影视厅画廊等集购物休闲娱乐美食服务功体建筑面积较建筑面积达1050万方米商业街国型商品交易市场类似属商业集聚组织形态特点：①众业组成市场商场②营定价受购物中心制约③购物中心理机构物业理营商业部分少
连锁店购物中心作零售业态分组意味着进行统计实际数新型业态店选择连锁营方式降低成增强竞争力连锁作种营方式单独列入统计报表中购物中心目前统计方式视商品交易市场购物中心理机构工商负责统计报
34 业态特点
n 百货店 department store(Dept．)
¨ 概念
建筑物根商品部门设销售区开展进货理运营零售业态
¨ 特点
1 采取柜台销售选（开架）销售相结合方式
2 商品结构种类齐全少批量高毛利营男女童服装服饰衣料家庭品
3 采取定价销售退货导购餐饮娱乐场等服务项目设施服务功齐全
4 选址城市繁华区交通道
5 商圈范围般流动口销售象
6 商店规模5000方米
7 商店设施豪华店堂典雅明快
8 目标顾客中高档消费者追求时尚年轻
n 超级市场 suPer market(S．M)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售生鲜商品食品顾客提供日常必需品目零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式出入口分设结算出口处收银机处统进行
2 商品构成购买频率高商品营商品应肉类禽蛋水果水产品冷冻食品副食调料粮油制品奶奶制品熟食品日必需品
3 营业时间天11H左右采取连锁营方式定停车场
4 选址居民区交通道商业区
5 商圈范围较窄居民销售象
6 商店爷爷面积500方米
7 目标顾客居民
n 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售众化实品超级市场折扣商店营优势合体满足顾客次性购全零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式连锁营方式
2 商品构成衣食品齐全重视企业品牌开发
3 设商店营业面积相适应停车场
4 目标顾客购物频率高居民
5 商圈范围较
6 商店营业面积般2500方米
7 选址城乡结合部住宅区交通道
n 便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
¨ 概念
¨ 满足顾客便利性需求目零售业态
¨ 特点
1 开架选结算进口(出口)处收银机处统进行采取连锁营方式
2 商品结构特点明显时消费性容量应急性等
3 营业时间长般16h甚24h终年休日
4 选址居民住宅区干线公路边车站医院娱乐场机关团体企事业
5 商圈范围窄般设定居民徒步购物5—7min达范围
6 商店营业面积100方米左右营业面积利率高
7 店堂明快清洁货架丰满
8 目标顾客居民单身者年轻80％顾客目购买
9 营实行信息系统化开展单品理
10 便利店商品价格略高般零售业态商品价格
n 专业店 s9eciatity store(S．S)
¨ 概念
¨ 营某类商品具备丰富专业知识销售员提供适售服务零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构体现专业性深度性品种丰富供选择余某类商品营商品具特色般高利润
3 业员需具备丰富专业知识退货
4 选址样化数店设繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 营业面积根营商品特点定
7 目标市场流动顾客满足消费者某类商品选择性需求
n 专卖店 exclusive shop
¨ 概念
专门营授权营制造商品牌中间商品牌零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构企业品牌销售体现量少质优高毛利
3 注重品牌声誉业员必须具备丰富专业知识提供专业性知识服务
4 选址繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 目标顾客中青年商店陈列明包装广告讲究
n 购物中心 shopping center(S．C)
¨ 概念
企业计划开发拥理运营类零售业态服务设施集合体
¨ 特点
1 发起者计划开设实行商业型公司理中心设商店理委员会开展广告宣传等活动实行统理
2 部结构百货店超级市场作核心店类专业店专卖店等零售业态餐饮娱乐设施构成
3 服务功齐全集零售餐饮娱乐体根销售面积设相应规模停车场
4 选址中心商业区城乡结合部交通道
5 商圈根营规模营商品定
6 设施豪华店堂典雅宽敞明亮实行卖场租赁制
7 目标顾客流动顾客
8 根选址商圈购物中心分邻型社区型区域型超区域型种类
n 仓储商店 disc01Int store
¨ 概念
型综合超市营商品基础筛选众化实品销售实行储销体提供限服务低价格商品特征采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址公路边交通道利闲置设施
2 商圈口5—7万
3 商店营业面积般4000 m’部分商品部门采取租赁制店名专业连锁卖场供应商引进店营
4 商品构成新开发市商品力商品品牌占相部分面广工薪阶层服务
5 作价格策略天较低价格销售全部商品
6 作商品策略营零售业态进行价格较知名度普率较高商标商品价格般众周知商品
7 商店设施简单化超市开发销售技术理理
8 仓储商店价格影响力型综合超市商品供应计划方法选址理等融体灵活运
9 实行连锁营
10 设定规模停车场
n 家居中心 home center(H．C)
¨ 概念
改善建设家庭居住环境关装饰装修等品日杂品技术服务采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址城乡结合部公路边交通道消费者房产率较高区
2 商品构成房屋修缮室装修装饰品园艺品宠物食品室外品洗涤剂杂品等
3 作营策略发挥廉价商店低价格销售超级市场开架选销售等优势
4 提供站式购足条龙服务
5 采取连锁营方式
6 定停车场
4 商业店铺
n 专卖店开店决策店型选择
（）开店决策
社会越越企业家开店欲专卖商店理想选择专卖商店规模投入资金少展现开店风格事实目前世界许零售业巨子专卖店起家
开专卖店非定成功现实生活中失败者屡见鲜决定设立专卖商店时定解专卖商店营难处克服困难办专卖商店基础果力克服困难放弃开办专卖商店
1) 专卖商店竞争激烈专卖商店规模会成功机会施展营者实现价值开办专卖商店企业数众专卖店种类商店间竞争十分激烈寻求新机会容易理念营会碰壁需创办心理承受力强驾驭市场力超专卖商店发展弹性热门商店家专卖商店萧条专卖商店假设立家专卖商店抱定背水战信念前进退幻想轻轻松松营绝会成功试图辞掉公职办商店享受心情营众失败
2) 营者需专业知识专卖商店特色专业性强营者必须营商品丰富解仅保证买进货物品质优良顾客提供高层次周服务观世界成功专卖商店营者专家巴黎书店营者饱读读书学者古董店老板古董鉴赏家服装店理服装设计师集邮社创办常集邮家说：专卖商店否办起关键资金专卖商店否办关键营者专业知识定道理
3) 资金保障开店需钱开办种专卖店需少钱须事先知晓例北京开办家美容院少投资５万元开办家服装店少投资２０万元然域规模商品等级会需资金投入例：日开设家３０方米茶艺馆必须准备保证金４００万日元部装潢费４００万日元开店预备资金２００万日元合计１０００万日元
果创办者独立负担全部资金投入理想果资金足考虑款否风险承受风险实力估算常资金足致开店理想成泡影缩专卖商店规模
决定否开办专卖商店时利弊失进行具体分析瞻前顾切勿草率行事
（二）店型选择
决定开专卖店马面着开什类型专卖店问题然种专卖商店着特性差异时差异会专卖店发展重影响企业应根具体情况进行选择
１．店型选择影响素
专卖商店种类繁特点异选择时考虑影响素
1) 资金资金数目店型选择重影响素资金雄厚企业选择高档路线专卖商店服装店化妆品店电器店首饰店等商店求装饰豪华高雅商品价格较高然利润较果仅营选择较众化专卖商店食品店冷饮店花店咖啡店等
（２）竞争竞争源市场供需状况选择专卖商店店型时应避免进入竞争异常激烈领域开辟新市场更利生存发展目前服装店食品店家具店市场竞争激烈区域化妆品店花店洗衣店等市场潜力单品营独家风格躲避度竞争理想选择日家玻璃器皿商店营种类型等途异玻璃器皿生意鼎盛海家专门销售种瓶塞商店独二商品组合取市场竞争优势
（３）专业知识专卖商店营般商品需店较高专业知识水准专卖商店购买顾客常常需科学性购买建议果没相应专业知识应放弃营该种店型试想：作服装店营者果缺乏服装潮流敏感审美观强家服装专卖店营？
（４）市场潜力着社会发展消费观变化迅速选择店型时应准市场潜力较行业服装业发展忽高忽低市场潜力风险食品业难高潮吃饭市场稳市场潜力较保健品休闲品等行业估量市场潜力
２．店型选择程
店型选择程实际店型特征分析影响素研究程实际生活中少忽视决定开店时直接想开服装店鞋店食品店等尔进行行性研究科学
开店开店愿已具备定数量资金资金角保障前提店型选择应市场调查入手消费需求新变化考虑店型接进行身行性分析包括：否足够资金支撑否购较高级舶品否聘请通晓该类商品营专家顾客接受价格范围否获理想利润果出肯定结确定选择开专卖店
（三）服装店
１．服装店概述
顾名思义服装店专营服装商店两种形式：汇集类时装精品品牌样二仅营品牌时装产销合方式时装普通成衣具流行时髦特征款式价格高普通成衣
服装目保暧服装颜色较单款式较少变化般服装店时满足穿着需求
年着生活水淮提高意识加强服装日益讲究起服装店服装厂商应运生目前名牌服装店已城市中独领风骚
服装店般需较投资位繁华商业区新潮商品汇集街区营品牌注重流行趋势较高格调利润达５０％—１００％甚更高价格寻求较高价位营中应时处理季时服装否会商品陷入困境
２．市场机会分析
年城市服装店发展快引起海外品牌捷足先登专卖店服装款式新颖名气外部装饰具特色价格昂贵问津者富丽堂皇店显冷冷清清较名牌服装店盛名微利营甚面着困境
服装专卖店越越竞争日趋激烈假吸引干名牌忠诚度较高难度顾客盲目开办单品牌专卖店凶吉少年收水准提高快物价涨幅度高年轻女士服装店顾客然追求时尚欲缺乏坚强盾加新兴高级百货商场汇集名牌时装声势选择范围强单品牌专卖店名牌时装店冷热实属情理中
服装店出路两条：造吸引众服装时尚服装核心形成特消费层诸表少年服饰少女服饰等等二跳出营单品牌模式汇集种品牌然服装店众化方发展
（四）鞋店
１鞋店概述
鞋店专门卖鞋商店综合鞋店专营鞋店等形式类进化带动足革命赤脚穿鞋草鞋布鞋布鞋皮鞋单款式变幻穷款式种样变化需求鞋店发展提供广阔空间
等规模条件鞋店投资额服装店相关营特征服装店相似外消费者鞋子样式需千变万化选择流行样式鞋店说非常重营鞋店具备条件：流行服装店流行讯息鞋店设繁华热闹商业区服装相邻店面设计典雅清新商品陈列店异试鞋椅全身镜半身镜衡量鞋店等级重标志鞋店致半空间作储藏时鞋子样品时削价出售
２．市场机会分析
消费者越越重视鞋消费统计调查数显示鞋店消费额增长速度异常迅速呈现出样趋势
究原着生活水准提高全球讯息流通城市中已崛起新阶层——新新消费者数年青存款意识淡薄追求全身穿着高雅谐鞋子全身搭配重部分正位外企工作姐说：概含蓄传统性格致见面时常常觉方穿什鞋样式老旧档次太低会轻视服装进意鞋点马虎鞋花钱花服装少现象代表庞消费言族群
专卖流行鞋种卖般实鞋获利机会承担风险时求营水准更高市场嗅觉更灵敏般实目前忽视倾实际般实鞋价格便宜中老年定偏销售稳定种类
（五）食品店
１．食品店概述
店铺诞生式样食品店米店肉铺面包店水果店蔬菜店等食品店历史悠久专卖商店
开办食品店服装店投资少毛利较低食品店开设点非城市中心商业区口密集住宅区营种等级食品居民总体消费水准进行选择开办食品异常辛苦早忙晚类顾客交道食品具易腐特点储存商品仓库柜台常需配备冷藏设施
２．市场机会分析
食品店特点竞争较激烈吃吃限度消费结构吃占消费支出例逐年降趋势限市场取圈套利润应食品店目标
目前总体食品店持发展某食品较市场潜力保健食品冷冻食品童食品等
（１）保健食品着生活水准提高生活节奏加快越越重视身体保健外着工业文明出现新型疾病体危害迫保护保健食品较发展空间竞争会日渐激烈
（２）冷冻食品冷冻食品种现代食品生产冷藏通食品店送消费者手中许家庭备冷藏设施构成完备冷藏链适应方便快捷保鲜三种求西方冷冻食品连锁店发展异常迅速国未会较发展
（３）童食品童食品热门行业类童社会越进步项花费越相关单位统计目前童支出已占家庭总支出３０％—４０％中童食品占相例特童健康相关食品更具光明前景然着社会环境风尚变化必然会带更新市场机会企业需具备敏锐感知力便早发现
（六）电器店
１．电器店概述
电器专卖商店专营类家电器商店综合电器商店单项电器商店音响器材专卖店相器材专卖店属者
电器商店店具体积单位价值高等特点电器商店需较店面陈列商品资金投入较时许电器店温度湿度求较严格设施投资占定数额电器商店营弹性较产品适应潮流会出现营高峰适应会淡淡甚倒闭营电器商店者必须较丰富专业知识顾客提供技术指导营件电器商店提供送货安装服务
２．市场机会分析
现代家电器产生发展激发消费者新需求电子装置家电器广泛应产品更新换代速度加快断形成家电器新换消费潮流目前家电器市场型家电器说城市中正处更新换代时期乡村正牌发展时期新型家电器说城市乡村处持续时期未发展潜力
调查欧美等先进国家均５０％日常工作电脑完成时电脑成家庭生活讯息源赖越越
音响器材商店说音乐发烧友已构成强消费族群年轻喜爱歌手痴醉形成追星族
外钟表专卖店行车专卖店摩托车行等具程度发展潜力
（七）珠宝店
１．珠宝店概述
珠宝店高利润行业历史已相悠久早店铺出现前长途贩运行商重点营珠宝首饰达官贵族服务尔逐渐演化出产行销城市开成珠宝街诸意利古城佛罗伦萨著名首饰街钻石城
——利时安特卫普钻石街
珠宝店成功重信誉营者必须保证珠宝品质专业知识必少许成功珠宝店老板珠宝鉴赏家外珠宝具体积价值高特点方面节省店面面积方面会招致窃贼世界国珠宝店窃案件屡发生商店安全十分重然珠宝店需面积需营业场位市场中心较繁华段租金会相昂贵安全起见珠宝店应采取闭架售货方式营方式保守传统
２．市场机会分析
生活富裕钱佩戴珠宝饰品目前珠宝饰品已成普通百姓项重消费容珠宝物价昂特征深受投资者喜爱便收藏定程度保值
现消费呈样化发展玉石钻石红宝石蓝宝石祖母绿等颇市场消费者珠宝显示位身份财富商发财
专卖商店店型选择范围关键实力市场状况店型选择成功否未营成败重影响
实际类商品构成专卖商店容篇幅限里列举营者进行组合选择
n 店铺开设点选择步骤
第步 分析交通条件
交通条件影响店铺选择开设点重素决定企业营利开展顾客购买行利实现
1 企业营角度交通条件评估两方面：
(1)开设点附否足够停车场利外国绝数购物中心设计停车场售货场般率4：1果购物中心点停车场求降低店铺根求做出决策
(2)商品运商店否容易考虑供商店利运输动脉否适应货运量求便装卸否货运费明显升会直接影响商店济效益外商店提供售服务时需送货门果交通便直接影响商店竞争力
2 方便顾客购买促进购买行利实现交通条件做具体分析
(1)设边区商业中心商店分析车站码头距离方般距离越客流较购买越方便开设点考虑客流方选面车站码头位置车船客流选邻市场公车站位置车客流
(2)设市公汽车站附商店分析车站性质客流量中途站终点站车站般车站般说停车站客流量商店吸引潜顾客较
(3)分析交通理状况引起利利条件单行街道禁止车辆通行街道行横道距离较远会造成客流量定程度减少
第二步 分析客流规律
客流量店铺成功否关键素客流包括现客流潜客流商店选择开设点总力图处客流集中点数购买商品客流规模定带商店兴隆应作具体分析
1 分析客流类型
般商店客流分三种类型：
(1)身客流指专门购买某种商品店购买顾客形成客流商店客流基础商店销售收入源新设商店选址时应着眼评估身客流规模发展趋势
(2)分享客流指家商店邻商店形成客流中获客流种客流产生营相互补充类商品商店间商店商店间营某类商品补充商品商店顾客购买商品会附带邻补充商品商店购买相应补充商品实现完整消费邻型商店商店会吸引部分专程商店购物顾客便毗邻商店少商店店设利种分享客流
(3)派生客流路进店购物顾客形成客流顾客非专门店购物旅游点交通枢纽公场附设立商店利派生客流
2 分析客流目流速滞留时间
区客流规模相目流速滞留时间会做具体分析作出佳选择公场车辆通行干道客流规模然会便时购买商品客流目购物时客流速度快滞留时间短
3 分析街道两侧客流规模
样条街道两侧客流规模情况交通条件光条件公场设施影响存差异外骑车步行驾驶汽车均右行惯光顾行驶方侧商店鉴开设点应选择客流较街道侧
4 分析街道特点
选择商店开设点分析街道特点客流规模关系交叉路口客流集中见度高佳开设点街道两端交通条件基础文化娱乐设施通区客流集中街道端表现端客流深处逐渐减少特征时候店址宜选客流集中端街道中间段客流规模两端相应店址选择街道中间更客流
第三步 分析竞争手
商店周围竞争情况店铺营成败产生巨影响商店选择开设点时必须分析竞争手般说开设点附果竞争手众商品结构服务水准等相类似新店难获巨成功新店营独具特色竞争力强吸引量客流促进销售增增强店誉
然作店铺选址点量选择商店相集中发展潜力方营选购性商品商店尤
外店址周围商店类型协调存形成相关商店群营产生积极影响营相互补充类商品商店相邻设方便顾客基础扩销售集中起商店群相互间存竞争着合作应善权衡握种关系
第四步 分析开设位置物质特征
位置物质特征决定商店建筑类型物质特征包括位置周围建筑环境停车场见度顾客进出方便性形特点等素
建筑环境
新建商店周围建筑环境相融合环境求建筑风格影响开设成等系列问题豪华建筑群中仓库裸墙商店难存
停车场
停车场数量面积方便性位置物质特征重方面数购物中心提供充分免费停车场商业中心区停车场问题商业中心区商家云集面空间狭难开辟空建成停车场商店腾出块作停车场价昂贵便收取停车场费停车场立体式停车场建立缓解矛盾
见度顾客进出方便性
片空白坦方见度易接性样点开发发展利零售商必须开发道路商店停车场甚提供运输交通工具投资规模成果效点已建筑物零售商必须考虑现建筑物否改造利者需全部部分拆毁
外潜开设点位购物中心末端狭部分街者位街道侧狭部分见度远远低位购物中心入口处街道然时候通建筑物清晰见标志指引顾客会丢失顾客
形特点
通常十字路口易接性高里拥较客流量许零售商愿意支付较高租金获样位置路口拐角处时提供较橱窗陈列机会设出口增强见度易接性立交桥建立公路立交桥路口点交通理障碍影响着顾客接性
第五步 分析城市规划
商店开设点选择时考虑城市建设规划包括短期规划包括长期规划点前分析佳位置着城市改造发展会出现新变化适合开店反点前理想点规划前景会成发展前景新商业中心区零售营者必须长远考虑解区交通街道市政绿化公设施住宅建设建设项目规划前提做出佳点选择
第六步 评估未商店效益
包括均天数店光顾数例光顾顾客中购物者例笔交易均购买量等
第七步 做出选址决策
综合考虑述方面评价做出科学理智决策
5 零售业种介绍
概念：商品功款式适合年龄做分类
51 业种分类
消费品
n 目分类
生产品
日常品
n 购买惯分类 选购品
专品
52 业种特点
特点
购买频率
价位
购买惯
外部作
更换周期
位
日常品
高
低
动
短
缺
选购品
较低
较高
计划
较长
服务
重
专品
非常低
非常高
考虑三
先品货价格
专业士影响
重量
53 品牌介绍
n 品牌概念
¨ 品牌名：品牌中读出部分——词语字母数字词组等组合海尔红双喜1999TCL等
¨ 品牌标志：品牌中发声部分——包括符号图案明显色彩字体耐克勾造型天鹅天鹅造型IBM字体深蓝色标准色等
¨ 品牌角色拟化标识代表品牌方式海尔兄弟麦克唐纳米老鼠康师傅等
¨ 商标：受法律保护整品牌品牌标志品牌角色者素组合商标时R注明示意指注册商标
n 品牌市场营销中作意义
¨ 品牌首功方便消费者进行产品选择缩短消费者购买决策程选择知名品牌消费者言疑种省事减少风险方法
¨ 造强势品牌企业享较高利润空间 传统市场竞争中消费者形成鲜明品牌概念价格差异会显次品牌赋予特殊性时种情况更明显
¨ 品牌超越产品生命周期种形资产 需求变更竞争推动少数产品极数产品会长久消费者接受般言产品生命周期会历投放市场淘汰退出市场整程包括投入成长成熟衰退四阶段
6 商业客户介绍
61 零售客户
n 客户类型
¨ 直接厂商：商品生产者直接进行销售业务般会选择级城市
¨ 销商：生产厂商产品某公司具某域垄断权必须钱 厂商进货会营程中常断货相压力较
¨ 代理商：具范围区营垄断权直接厂商关系钱进货厂商铺底现款进货直接厂商交押金货品需付款营情况会优销商
¨ 厂商设立分公司办事处：销售较方者城市发展潜力较方求厂商公司定法具备开增值税发票资格
n 客户品牌调查
¨ 广告宣传：解厂商商场种媒体广告促销
¨ 厂商资料解
1 业种调查
2 业态：A形象柜 B专柜 C营
3 厂商希销售楼层展示面积
4 厂商性质（体国营）代理商性质
5 厂商资料（电话传真联系）
6 商品属什流行趋势
7 商品价格（均价格）价格带商品档次化分
8 商品生产方式（产代理加工进口）
9 商品业绩状况厂商合作意愿
10 厂商希合作条件
n 商场客户基合作方式
¨ 合作条件
1 联营方式
1) 抽成：2330 销售额倒扣租金
2) 包底：厂商低销售额做保底赔保底
3) 厂商费：装璜费（装代装付费）员工薪资（专柜营）促销费：广告橱窗
2 租赁方式
1) 租金：根商场具体情况市场决定
2) 金：押金般相三月租金
3) 期：般相月租金
3 合作方式
1) 联营：商场需钱进货联营月结百货店 超市专业店等业态营成较低
2) 直营：钱进货商品（家电超市）较品牌抽成较高
3) 租赁：存购物中心百货店中金店高档钟表咖啡店婚纱
n 引进厂商品牌原
1 符合商场规划定位
2 符合商场营需
3 商场未引进品牌
4 品牌知名度国外定位
5 品牌具市场适销力较强竞争力
6 中型企业三资企业贸易公司总代理（总销）批发部象型集体企业民营企业次象
7 坚持择优择少环节低成量做零环节
8 具良资信具备法资格供应商产品必须合法营范围通品牌评介结合商场品牌引进原确定需引进品牌
62 餐饮＼娱乐＼休闲客户
7 商业项目市场调查分析
71 生活结构调查
n 口结构
口结构调查解目前口结构外调查解关口聚集膨胀速度等方面情况口结构变迁进行预测时口结构行业职业年龄教育程度等进行分类整理便进步深入分析
n 家庭户数构成
家庭户数构成调查家庭户数变动情形家庭数成员状况进行调查解员变化趋势通员构成率分析探索生活形态变化市发展间关系
n 收入水
收入水调查解某区消费者生活状况高中低收入者占例情况分析消费者消费性解家庭收入水资料市域相较进行分析作否开设商店
n 消费水
消费水调查解消费者家庭消费情形针消费容商品类进行划分掌握商品类消费支出重掌握商圈消费购买力般概况确定百货商店店型提供参考
n 购买行
购买行调查调查解消费者购买商品时活动范围购入某商品时常种类型商店购买等情况研究消费者购买行目悉消费者购物活动区域二知悉消费者选择商品标准便该区消费意识作深入研讨具体确定百货商店营范围营规模帮助
72 城市结构调查
市结构调查某区域市民生活空间进行调查具体调查中心带周围区域市结构机解该域设施交通活动空间等方面情况解城市发展规划便选取具商业价值域开设百货商店
n 势结构
势情况调查域形关况进行调查尤解广阔度腹深度等情况势情况直接制约着百货商店规模选择
n 交通情况
般言百货商店位置应位交通道两侧交通网密布方口容易集中流量特然设店理想点调查时交通路线车辆班次载送量等均作考虑重点时停车空间调查必
n 段调查
繁华段商店容易集中处百货商店选择热闹段理然价租金较高投资成提高情况作利运变动趋势均成繁华段设店考虑素
n 项机调查
般设店位置行政济文化活动等密集方整市机易发挥出诸行政理济流通娱乐服务商品销售等机然成口流动集中焦点流动口究竟公务口体购物社交娱乐流入口体均调查应予明事项
n 城市规划调查
市结构现状外关发展方城市发展规划诸葛亮交通网开发计划社区发展计划商业区建设计划等等均设店时点素必须考虑素素直接影响着商圈变动必须进行相应调查
73 零售业结构调查
n 城市商圈调查
n 零售业态调查
n 零售业种调查
74 消费者调查
n 购买惯调查
项调查目欲设店区居民年龄职业收入购买倾进行研究分析调查商圈范围调查象家庭采抽样调查方法调查时学校工厂发放调查试卷直接入户调查调查项目般包括：居住名家庭构成户年龄职业工作点商品购物倾等该项调查特点：居住购物倾设店预定评价易较调查费较高
n 购买力调查
该项调查目解设店预定顾客实际消费购买力般设店预定通行数进行抽样调查百货店力顾客进行调查般情况调查点通行定时间段采取面谈方式时间十分钟佳调查项目包括居住年龄职业街目交通工具街频度月均支出额等该项调查费较低较困难居住设店预定购物存度较难明确保证
n 购买量调查
该项调查设店预定顾客流量情况（分日期天时间段）进行研究分析作确定营业体制商店规模时参考
75 竞争手调查
n 场调查
设店预定商圈竞争店力销售场特征展开调查调查时安排销售员销售促进员步进行针营业面积场乐销售体制进行调查便研讨
n 商品构成调查
该项调查前项调查继续商品组成细目进行调查作确查调查方法安排销售员采购员销售促进员进行调查着重进行力商品量调查
n 流调查
该项调查调查象出入竞争店十五岁男女顾客该项调查般顾客通行量调查时进行解竞争店时间日出入店数尤注意特殊日期楼流动量调查
8 商业物业开发
81 商业物业开发理念
入世中国零售业市场竞争日趋激烈数表明10年中国零售业均年增长97年半年国零售增长101果加物价负增长素实际增长127表明国国商业零售业发展速度相迅速国外零售业巨子中国市场广阔纷纷加快扩中国国市场份额步伐国零售业市场巨发展空间必商业零售业空间载体——商业房产提供难发展机遇
世纪80年代末90年代初兴起购物中心（Shopping CenterMall）提供次性购足娱乐休闲兼具样化商业组合环境风靡欧美日东南亚逐渐认零售业流形态购物中心群建筑组合起商业设施建设段规划开发营作操作单体单体位置规模商店类型服务区域相关单体通常提供性质总体规模相适应时停车辅助停车设施购物中心商业房产种形态
商业物业特点：投资方需整合房产开发商业营理两资源商业营具统理分散营特点投资收益高市场风险高目通投资营造具舒适方便购物休闲等功建筑空间进通租售商铺获利达目商业物业项目开发理念须项目选址前期定位规划设计期销售定价楼盘推广等方面突破
n 项目选址市场调查注重段商业价值
¨ 调查消费口消费群体消费模式购买力消费偏现状发展状况
¨ 调查目标块处商圈（商圈单商业建筑影响更）
¨ 调查竞争者分布营状况租金状况现状发展趋势
¨ 调查目标城市远期城市规划商业规划
¨ 调查目标块商业价值机会点
¨ 调查商铺置业者投资购买力投资心理
n 项目定位须差异性
¨ 项目定位差异性影响建筑规模差异性
建筑规模
覆盖商圈
市级购物中心
3万方米
覆盖整城市服务口30万
区购物中心
1——3万方米
覆盖城市局部服务口10—30万
居住区购物中心
3000——10000方米
覆盖城市居住区服务口1—5万
邻里型购物中心
3000方米
服务口1万
¨ 项目定位差异性题创新相辅相成
运动题购物中心科幻题购物中心娱乐题购物中心文化题购物中心等项目定位提供创新思路
¨ 项目定位差异性品牌店组合差异性密切相关
品牌店组合差异性项目营中消费群消费档次影响时尚精品店品牌组合——北京新东方广场传统老字号店组合——北京琉璃场步行街消费群档次明显差建筑风格营风格求截然
n 规划设计坚持创造高质量商业空间
商业项目非常注重整体规划细部处理创新设计意识营造富含商业气息高质量空间
¨ 符合城市总体规划商业布局规划
城市总体规划街道交通市政公设施居民住宅建设改造规划影响拟建购物中心远期优劣势甚成败
¨ 商业项目求易达性
商业项目必须具易达性需合理交通组织足够停车位购物者交通花费时间精力少根交通工具应交通组织停车方式
¨ 商业项目求合理空间形式
商业物业采四种空间形式：
（1） 室开间街道商铺间没完全隔绝
（2） 露天步行街空顶棚空间开敞步行街
（3） 回廊式步行街步行街两侧侧回廊步行街局部遮盖
（4） 室步行街步行街室完全遮盖
步行街种线状建筑空间更利消费者购物休闲交流娱乐更感受繁荣商业氛围利商场营理步行街购物中心受欢迎空间形式购物中心追求宽敞舒适空间时实际面积率K（实际面积销售面积）控制室外步行街购物中心K达75——80室购物中心K中庭道（街道）休闲区等等面积般45——65间建筑设计时实际面积率K重评价空间形式合理性指标
n 购物中心部动线组织求引导性
动线规划方案总体考虑商业业态总体衡通承租户流通行量达达购物中心整体气衡规划设计常手法：
（1） 力店引导流般力店出入口安排动线终端延长购物中心流通线
（2） 局部造景中厅引导流
（3） 餐饮休闲娱乐区引导流
（4） 出入口数量位置设置调节流量均衡
（5） 障碍设计购物中心轮椅残疾提供便利设施
n 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运
购物中心室外外立面室处理处理讲究建筑性风格时追求商业气氛娱乐性较常店招标示两种方式
（1） 屋顶外立面合理处理店名招牌广告位满足营期购物气氛营造取观广告位出租收入
（2） 建筑细节中溶入标志图示完美建筑美商业味融合
商业项目讲求障碍设计
商场应残疾老孕妇童等弱势群体提供良等购物环境建筑设计体现思想动步道运进出出入口动门高差处设坡道残疾专电梯专厕专停车位等
n 商业项目讲求部绿化景观
丰富绿化创造舒适休闲购物空间温馨气氛购物者购物赏景感觉设计样景观绿化设计项目开始时出方案种植花树荷载考虑空调出入口关系现场植围护问题浇灌系统设计避免强光光源影响等等素
n 商业项目讲求商业灯光明
商业灯光明创造舒适购物环境极重突出商品立体感质感重点明注重情调表现餐饮娱乐休闲等服务区域装饰明等等良亮度商业灯光明明显改善空间感室空间感较购物中心尤采良灯光明室空间显宽敞达良购物中心室灯光效果设计时处理明色温度显色性室装修质感色彩关系灯光装饰相映生辉
n 商业业态分布规划会影响局部规划设计
商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套
82 商业物业招商租赁
n 购物中心决算
商业物业开发必须预测开业收入资投入结合起考虑行性研究阶段已做项目成预算建筑设计阶段进行更准确决算计算购物中心开发费成进行投资受益济分析制定开业营目标作店面出租
n 招商承租户选择
招商程中必承租户进行评价预测营前景作店面出租指导
第 承租户选择保证租金源购物中心店面出租租金关系密切开发商目标选择合适零售商获足够租金限度出租营业面积获利润源验没选择承租户预测未收入提供指导问题获长期稳定租户短期高回报矛盾某情况难两全美开发商面积量出租信誉零售商保证租金源稳定性承租户达预期销售额难业金融投资机构满意开发商面协调长期收益迅速收回投资问题反映承租户选择高信誉度知名商店全国性连锁店选择愿意支付较高租金普通零售商 方购物者某承租户具高接受程度然信誉般商品销售量购物中心中非常位置常常购物者接受程度高信誉般规模承租户占知名全国性连锁店然营力强时候较低租金位置购物中心选择承租户时需利润稳定性间做出选择
第二 需保证商场商品种类完整性购物者购物中心中家商店出售某种商品会感满意希够城市商业区购物样方便进行款式质量价格较开发商招商时应考虑选择承租户集中布置扩商品覆盖范围方便购物者进行较提供城市商业区样竞争性便利性创造购物气氛
n 承租户租金
店面租金商场规模关般型购物中心租金高型购物中心租金相低果规模相位置租金差购物中心付出较租金够较店面位置
营商品种类利润非承租户够交纳样租金收取租金般分两部分部分面积收取基租金称抵押保证金抵押租金部分销售额定例抽取称百分租金
百货商店商业物业核心常常够获较低租金特殊情况够增加着面积增加递减型百货商店常常作型购物中心次级核心承租户中型购物中心中成核心承租户介传统百货商店综合商店间商品营范围百货商店致相型百货商店购物中心重通谈判获较低租金会低百货商店
超级市场商业物业重补充数情况全国性竞争力强方连锁店良信誉够缴纳足够租金超级市场中型购物中心邻里中心位更重租金更低超级市场提供方便购物然区域中心购物者兴趣较购物方面研究表明超级市场吸引流作非常型购物中心超级市场必少超级市场外风味食品糖果店面包店熟食店肉店鱼店等食品商店面积50200mz井较销售额
综合商店般占整区域商业物业营业面积4—9％单位面积销售额非常低购物中心必少组成常常全国性连锁店具良信誉型购物中心非常重收取租金较低
服装店量创造较购物环境女装店男装店购物中心重成员具方特色服装商店数量少数购物中心感兴趣谈判中占动够获服装店更低租金然全国性连锁店数信誉商店规模影响租金素般商店支付租金高全国性连锁店租金低
家具店位置求高种商店求仓库展示空间面积位室营业层需面积展示空间
购物中心餐饮设施分三类快餐助餐厅高级餐厅快餐员工购物者提供餐饮高级餐厅购物中心说非常重够吸引汽车交通放停车场道路独立建筑中时脱离步行流
礼品店珠宝店收藏品商店运动品商店箱包店音制品商店相机商店通常方承租户营包括信誉全国性珠宝连锁店够效增加购物中心吸引力销售收入高收取租金相高
服务设施包括理发店美容店减肥沙龙修鞋修理店等等购物中心中占例超2％购物中心必备成员面积抵押保证金较低
83 商业物业理理念
商业物业开发商说开发商铺前提开发够必须成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况开发商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落开发商头综观国外购物中心开发商成立商业理公司理购物中心种通模式
n 具统理分散营特点
商业物业商铺计划聚集商场进行统理分散营商业物业区房产核心特点统理求商场必须代表业权利受业委托理公司统理没统理购物中心难受激烈零售业市场竞争分散营商场消费者营者间交易提供场商场理者直接进行商业营消费者营者间搭建桥梁
n 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物
达统理分散营理模式购物中心销售合中应该约定承租户必须服理公司统理外某购物中心通租赁合约中直接国际购物中心协会（ICSC）标准格式法律确定购物中心理公司理位
1 统招商理求招商品牌审核理完善租约理
¨ 谓品牌审核理指：招商象需品牌审核进入
审核包括厂商产品审核须具效营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）品牌代理委托书（适专卖代理商）税务登记证法授权委托书等
¨ 完善租约理
（1） 租约理包括约定租金租期支付方式物业理费收取等较关键租约条款理（鉴国际购物中心协会（ICSC）标准格式）： 承租户营业态受整购物中心统商业规划限制果发生重变化须业委员会认（业委员会成立前开发商认）
（2） 营业时间确定
（3） 承租户店名广告促销广告尺寸悬挂位置语言文字方面须接受统理
（4） 整购物中心促销承担义务
（5） 承租停车场确定偿偿限制
（6） 投保范围事宜
（7） 否统收银
¨ 购物中心招商钟情知名连锁商业企业
超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利销售理年商业物业连锁商业企业更达较合作商业物业说连锁商业企业规模足够店铺做支撑商品销售价格会低非连锁型店低价格购物中心想吸引消费者购物法宝二购物中心进驻商户理属统规划商户遵纪守法购物中心商业理公司会百货公司样商户干涉选择律性高固定营模式连锁企业购物中心理说相省心放心
外连锁商业企业说选择商业价值高段足够面积营关重购物中心选址慎慎选气旺区域潜力区域进驻购物中心连锁企业等费力气找营段二购物中心采取入驻商户独立营模式功商业规划气保证连锁商业企业希入驻商业物业
统营销理助维护提高营者利益
目前购物中心竞争激烈折降价促销竞争手段较流行吸引购物者光顾理公司应该购物中心策划1年365天天天营销计划谓节节节造节组织策划相关促销活动发生费应预先业沟通预算业意实际发生费承租户销售额定例进行分摊果购物中心统收银理较执行销售额分摊费
统服务监督助营者间协调合作
购物中心须设立开发商领导商业专家组成理委员会指导协调服务监督承租户营活动保证购物中心高效运转常见方式：
（1） 指导项目：培训售货员卖场布置指导促销活动安排
（2） 协调项目：协调营者间紧张关系增进营者间合作
（3） 服务项目：行政事务理
（4） 监督项目：维护购物中心纪律信誉协助工商税务卫生消等部门理
a) 统物业理助建筑空间维护保养
购物中心物业理容包括：养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公面积保洁保安防盗车辆理绿化养护意外事处理等
房产开发类型收益较购物中心开发收益高（外豪华墅）风险果购物中心开发营没成熟验模式购物中心开发椽木水鱼难继握中规律勇创新笑傲江湖
9 购物中心种模式特点
91 开发商背景购物中心营理模式分类
n 物业型购物中心
¨ 物业型购物广场SHOPPING PLAZASQUARECENTER：
般房产商开发建市中心黄金段实行租赁制特点：面积般510万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业态般齐备业态业种复合度够（通常定位高端市场租户高级百货许业态没引入）称真正摩尔购物中心MALL
¨ 物业型摩尔购物中心MALL
称普通摩尔购物中心MALL普通摩尔物业者般进行零售营场出租专业零售商委托专业理公司进行理实行者理者营者分离优势互补保证提高理水摩尔统社会形象面消费者时摩尔零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格种购物场组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间普通摩尔购物中心MALL房产商MALL求设计开发建市中心黄金段城郊居民聚居区实行租赁制特点：面积购物广场许般1530万方米左右业态业种复合度高度齐全般全业态全业种营
物业型购物中心东南亚香港新加坡等发展 代表：香港时代广场海港城太古广场城新加坡义安城Ngee Ann City莱佛士城Reffles City威士马广场（Wisma Atria）先坊Centre Point菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA马西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)燕美购物中心(Imbi Plaza)乐天购物中心(Lot 10)泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）暹罗广场（Siam Center）River CityThe Emporium台湾京华城中华城台茂购物中心厦门SM城市广场 海外著名SHOPPING PLAZASQUARE般租售 便保持购物中心身品牌形象理力度
国代表：香港九龙仓投资：海时代广场北京时代广场香港记黄浦投资：海梅龙镇广场北京东方广场香港嘉里投资：海嘉里夜城北京国贸中心
n 百货公司型购物中心
型连锁百货公司发展扩建成面积般1015万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业种般齐备业态复合度够（通常定位高端市场百货公司然百货公司身超市般特色般没引入卖场家具城玩具反斗城卖场等业态）称真正摩尔购物中心MALL着百货公司型购物中心断扩建兴建2馆馆等业态正引入百货公司型购物中心迈真正摩尔购物中心亚洲百货公司型购物中心新光三越百货台南新店面积达16万方米引进业态已称真正摩尔购物中心MALL
百货公司型购物中心纯物业型购物中心定优裕性体现百货公司信誉佳客户关系营销促销理水高招租招商较容易业绩般较佳代表：台湾远东百货集团远百购物中心台湾新光三越百货台南购物中心台北信义2馆东京高岛屋百货汉城乐天百货总店代表：北京庄胜崇光SOGO百货海第八佰伴商厦武汉广场等
n 连锁摩尔购物中心MALL
专业连锁购物中心集团开发营特点：营例较高（5070左右）连锁摩尔购物中心指：专业连锁购物中心集团开发营营例较高（营百货公司超市影城美食城等）业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深定位家庭（全家全客层）满足全客层站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受特型购物中心专业连锁购物中心解决购物中心招租难题 迅速实现购物中心全面开业 理促销力度号召力普通购物中心高许国言国商品品种类专卖店国外30左右购物中心招租更难 专业连锁购物中心种值推广购物中心营模式 专业连锁购物中心营理求难度业态更高 国没出现专业连锁购物中心引入外资专业连锁购物中心集团菲律宾SM SUPER MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司超市）
92 购物中心商场面积规模分类
n 巨型超级购物中心SUPER MALLCITY MALL
面积24万方米 曼谷西康广场Seacon Square马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA吉隆坡Midvally Megamall购物中心台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港海港城
n 型购物中心
面积1224万方米间 广州天河城中华广场连广场新玛特摩尔 巨型型购物中心超型购物中心发展步位分步进行投资分期二期工程兴建时进行调整
n 中型购物中心
面积612万方米间 海友谊南方商城成摩尔百盛广州中泰百盛 北京东方广场北京中友百货海九百城市广场太洋百货购物广场般中型购物中心
n 型购物中心
面积26万方米间 乐购海七宝店JUSCO吉岛青岛东部店生活购物中心社区购物中心型购物中心
93 购物中心定位档次分类
真正摩尔面积巨定位家庭（全家全客层）站式购物消费站式休闲享受 商品高中低档必须齐备保证商品品种齐全理想例：高3︰中5︰低2然处商圈购物中心高中低档例调整
n 高档商品
香港时代广场海恒隆广场马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城（果70例营高档商品购物中心般作10万㎡开国话集客力限般购物广场称摩尔购物中心MALL）
n 中高档商品
高中低档例协调（高3︰中5︰低2左右）广州天河城马尼拉SM MEGAMALL台北远百马尼拉ROBINSONS PLACE海正广场
n 中低档商品
马尼拉EVER摩尔低档商品超60否成型跳蚤市场商品市场批发市场称摩尔购物中心MALL
94 购物中心选址点分类
n 会型购物中心
东亚日香港台北带会型购物中心位市中心黄金商圈连通铁站 般楼层较高：营业楼层达23层面812层 35层停车场 马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港时代广场
n 区型购物中心
位市区非传统商圈交通便捷
n 城郊型购物中心
欧美城郊型购物中心位城郊高速公路旁般楼层较少：营业楼层1层面24层室外停车场巨达1000车位甚1000车位型停车场附楼菲律宾SM MALL购物中心较美式时营着会型城郊型2种购物中心城郊型购物中心： 马尼拉24万㎡SM NEDSA MALLSM SOUTHMALL海17万㎡莘庄购物中心
n 社区购物中心
位型居民社区 社区购物中心般面积较
95 国际购物中心协会分类
n 商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心2社区型购物中心3区域型购物中心4超区域型购物中心（业态复合度高真正摩尔）
n 入驻商家业态行业分类： 5时装精品购物中心6型量贩购物中心 7题节庆购物中心 8工厂直销购物中心
1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境
96 购物中心业态复合度程度分类
n 业态复合程度极高面积超12万㎡ 称真正摩尔购物中心MALL 泰国曼谷西康广场施康广场（Seacon Square）菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等
n 业态复合程度较低(型百货公司没卖场卖场没型百货公司没型影城） 称摩尔购物中心MALL
97 摩尔购物中心外观分类
n 美国式简洁外立面粗特型仓库工厂：菲律宾SM MEGAMALL 厦门SM城市广场美国MALL OF AMERICA
n 童话般欧洲古城堡式外立面：台湾台贸购物中心菲律宾ROBINSONS
n 豪华高贵现代派特型百货公司：海正广场台北京华城菲律宾ROBINSONS PLACE菲律宾SM ASIAMALL 菲律宾香格里拉MALL
n 分散商业建筑组成建筑群：香港黄浦新天菲律宾TUTUBAN CENTRE菲律宾FILVEST SUPERMALL宁波天广场
n 购物乐园式摩尔：韩国汉城乐天乐园世界LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
n 交通综合枢纽换式综合摩尔购物中心 具特色购物中心
n 美国式型购物中心：青岛佳世客JUSCO
n 附带写字楼摩尔：北京百盛北京新世界中心
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〖商业基础资料〗
1 行业介绍 5
11 零售业演变史 5
12 零售业发展趋势 6
121 国际零售业发展趋势 6
122 国零售业发展趋势 7
2 商圈介绍 9
21 商圈含义 9
22 商圈构成 10
23 商圈分析 10
231 商圈分析必性 11
232 商圈分析应考虑素 11
233 影响商圈素 12
3 零售业态介绍 13
31 业态概念 13
32 业态分类 13
321 国际零售业态般分类 13
322 购物中心作独立零售业态 15
33 业态特点 15
331 百货店 department store(Dept．) 15
332 超级市场 suPer market(S．M) 15
333 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16
334 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16
335 专业店 s9eciatity store(S．S) 17
336 专卖店 exclusive shop 17
337 购物中心 shopping center(S．C) 18
338 仓储商店 disc01Int store 18
339 家居中心 home center(H．C) 19
4 零售业种介绍 19
41 业种分类 19
消费品 19
411 目分类 19
412 购买惯分类 选购品 20
42 业种特点 20
43 品牌介绍 20
431 品牌概念 20
432 品牌市场营销中作意义 20
5 商业客户介绍 21
51 零售客户 21
511 客户类型 21
512 客户品牌调查 21
513 商场客户基合作方式 21
514 引进厂商品牌原 22
52 餐饮＼娱乐＼休闲客户 22
6 商业项目市场调查分析 22
61 生活结构调查 22
n 口结构 22
n 家庭户数构成 22
n 收入水 23
n 消费水 23
n 购买行 23
62 城市结构调查 23
n 势结构 23
n 交通情况 23
n 段调查 23
n 项机调查 23
n 城市规划调查 24
63 零售业结构调查 24
631 城市商圈调查 24
632 零售业态调查 24
633 零售业种调查 24
64 消费者调查 24
641 购买惯调查 24
642 购买力调查 24
643 购买量调查 24
65 竞争手调查 24
651 场调查 24
652 商品构成调查 24
653 流调查 25
7 商业物业开发 25
71 商业物业开发理念 25
711 项目选址市场调查注重段商业价值 25
712 项目定位须差异性 25
713 规划设计坚持创造高质量商业空间 26
714 购物中心部动线组织求引导性 26
715 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运 27
716 商业项目讲求部绿化景观 27
717 商业项目讲求商业灯光明 27
718 商业业态分布规划会影响局部规划设计 商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套 27
72 商业物业招商租赁 27
721 购物中心决算 27
722 招商承租户选择 28
723 承租户租金 28
73 商业物业理理念 29
731 具统理分散营特点 29
732 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物 29
8 购物中心种模式特点 31
811 开发商背景购物中心营理模式分类 31
812 购物中心商场面积规模分类 32
813 购物中心定位档次分类 33
814 购物中心选址点分类 33
815 国际购物中心协会分类 33
816 购物中心业态复合度程度分类 34
817 摩尔购物中心外观分类 34
1 行业介绍
11 零售业演变史
众周知零售业态总体说历四次革命百货商店连锁超市购物中心店铺销售种业态演进偶然根零售业适应社会济文化技术发展产物百货商店出现适应西方工业革命量生产量销售城市化进程求产生连锁超市适应商业降低成方便顾客求产生购物中心城市空洞化居住郊区化必然反映店铺销售电子技术信息技术流通领城延伸应该说零售业态次创新更满足消费者利益需求更推动工业生产发展
零售业发展史商业零售业态受消费需求工业生产两股力量制约供力量消费力量卖方市场谁适应工业生产求谁生存发展时流通业桥梁渠道作然买方市场尤天物质需求已获相满足供日愈剩情况然供决定需求具意义消费者已成宰市场绝力量胜消费需求企业生命力时零售业已仅仅桥梁渠道起着先导作方面开发需求方面引导生产谁更发挥种作谁获发展认识零售业必须具概念
时目前西方眼花缭乱零售业态盲目搬国家区着生产力发展水消费惯心理便样业态国家区表现出发展方式速度结果发展方零售业必须情相结合种业态够成功确立必规律特征握精髓明智抉择
机构类型
快速成长期
出现发展成熟历时间（年）
目前处期生命周期中阶段
杂货店
18001840
100
衰退期已消失
单专业店
18201840
100
成熟期
百货商店
18601940
80
成熟期
邮购店
19151950
50
成熟期
联销店
19201930
50
成熟期
折扣店
19551975
20
成熟期
方便超级市场
19351965
35
成熟期衰退期
购物中心
19501965
40
成熟期
联营店
19301950
40
成熟期
快餐店
19601975
15
成熟期
高级专卖店
19751985
10
成长期
仓储式零售
19701980
10
成熟期
计算机控制商店
19801985
5
成熟期
电子化超级市场
19801985
5
成熟期
厂商低零售价销售（直销）
1980？
？
成长期
型商厦
1985？
？
成长期
仓储式销售俱乐部
1985？
？
成长期
美式型超级市场
1986？
？
成长期
电子化购物
1990？
？
成长期
12 零售业发展趋势
n 国际零售业发展趋势
着社会生产力发展科学技术进步消费心理性化社会产品种类数量越越产品适时间通适方式达目标群手中商业——行业作连接生产领域消费领域流通环节身形式断更新销售方式断变革变化首先直接作商品流通终环节——零售业零售业必然成流通环节中竞争激烈环综观世界零售业总历史发展趋势６０年代零售业界采取综合型营运百货公司型综合零售势力高涨７０年代零售业进入专业化发展阶段专门店连锁店超市便利店助家庭品中心等业态相继发展进入８０年代型购物中心等世界商业发达国家范围兴起９０年代末营业态细分化发展单品店生活题材馆店铺销售郊外型专门店产直销家庭购物等新型零售业态纷纷兴起国处亚洲年着济快速飞跃发展零售业发生着翻天覆变化体现方面：
¨ 趋势：零售业市场高度集中化规模化
市场份额零售业年亚洲出现相集中度少数零售商掌握市场占垄断意义市场份额换言亚太区零售业产业济学角度考虑根市场份额计算市场绝集中度指标CRn已处相高度1997年香港区前5名零售商销售额(CR5)已达总销售额70期新加坡台湾CR5超35种情况区区域面积关3国家区零售业发展水零售业市场高度集中亚太区零售业发展必然趋势
衡量国零售业规模水重指标——均间零售店覆盖消费者数目：1996年日单店覆盖数高居亚太区国首位达1560基时期中国覆盖量2506倍强众周知日零售购物环境全球享盛名零售商业规模分开
¨ 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱新型零售形式蓬勃发展
首先总体亚太区传统零售业形式国家区占导位传统零售店数量全部超零售店总数501996年统计数显示亚洲国中中国传统食杂零售店（非动型超市便利店)数量相应例高998低新加坡相应数超半数68
次然传统零售业占相份额忽视动超市便利店代表新兴零售店正兴起1996年香港超市便利店数变化相关统计数1992年1996年超市便利店分增长2526期传统食杂店原减少19百分点出传统零售业正逐步新型零售店取代优势正逐步减弱
¨ 趋势三：型超型量贩店货仓商店迅猛增加
年亚洲国区型超型量贩店货仓商店数量断增加根关数1997年台湾泰国韩国型超型量贩店货仓商店数量次亚太区前3位中台湾泰国69家韩国60家台湾例1976年1家1997年69家均年六七家型量贩店货仓商店开张考虑台湾零售业市场饱度样发展速度迅猛形容
¨ 趋势四：跨国企业拓展
20世纪90年代欧美事零售业型跨国企业种种原加亚洲市场开拓力度家乐福例法国国市场已饱竞争激烈法国政府保护传统中零售企业制定严格限制开设型零售商店法规规定投建型零售商店面积超300方米（限1000方米）型零售商店7组成商业设施委员会审批全法型超市投建1995年12家锐减1996年7家1997年6家1998年甚1家没批准投建海外销售正逐渐成家乐福总体销售额源方面美国沃尔玛抗衡开拓抓住广阔亚洲市场家乐福等批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场目
n 国零售业发展趋势
中国作亚太区重组成部分零售业国家区着定差距域相文背景中国零售业发展方会背离整亚太区总体趋势事实中国前城市已零售商业形式方面积极创新努力求变
¨ 零售业业态革命已露端倪
1 零售业态呈现样化表现业态形式已突破昔传统业态(百货店)统天格局出现种新业态仅处海发达城市种新兴业态：超市连锁店仓储店折扣店专业店专卖店等纷纷介入零售业战场处中西部陆发达区城市商家带领新型部队投入零售业战斗
2 传统业态市场定位呈现元化表现传统业态——百货店身已改昔购物讲环境营求特色商品分档次市场细分市场定位状态出现市场定位元化倾
3 零售业态空间摆布呈现合理化趋表现种零售业态空间摆布已改昔城市中心状态出现边缘崛起区域性零售分中心市中心存选购品营城市区域性商业中心便利品营邻居民集中居住区设点迹象
4 营销理念消费者位化零售业业态革命质营销理念革命性变革具体说消费者位理念真正确立零售界市场势卖方市场转买方市场特定社会济环境天应势反映
n 未发展：零售业业态革命轰轰烈烈时代
基现实认知事物发展规律分析展清晰预期：
¨ 新兴业态竞争更加激烈阶段市场争夺会出现优者存留劣者败退景象前面说基种种理国众资十分购物中心超市连锁店等新兴业态必然会出现未国资块阵争夺战况国外资面96O万方公里神秘开发国土占世界口 l／4广阔市场空间相信着国市场国际市场接外资进入国零售业新兴业态发展势头更加凶猛着财势壮尤颇丰富实战验必形成国竞争者强威胁理相信未新兴业态竞争更加激烈
¨ 新兴业态——购物中心会迅猛发展天购物中心模式世界发达国家广泛采发达国家已国家济发展中必少重组成部分 认未国济成长壮程中购物中心必会零售行业中占十分重位：着国济成长壮居民消费水提高休闲购物相结合站终点消费需求必迅速增长正购物中心迅猛发展重支撑点中城市商业物业发展呈现强劲势目前眼光相实力房产商介入商业物业开发时已逐渐引入购物中心营理模式购物中心建设果没实力房产商具相理水专业商业营公司介入难想象
¨ 传统百货店生存更加艰难全球视角百货店历十年辉煌已开始进入衰退期然源着社会济成长壮伴种更富市场竞争力营运效率新型零售业态兴起发展相信趋势未中国呈现目前国百货店尤国中型百货店已逐渐感生存压力仅仅开始未生存更加艰难撇开素单新型零售业态迅猛质量发展足产生强威胁
¨ 三超趋势
批量次性购买批量频繁购买现代海家庭说显等重超市卖场代表零售商店规模化正迎合需求变化
现海外资型零售商店已80余家年销售额占海商业年销售总额8继续增加趋势欧洲零售商海开设型零售商店形成超超全超值三超趋势
A 超
海区年开办外资型超市卖场占面积超5000方米结构层少数继续增加趋势包括华联联华农工商国连锁超市纷纷开设卖场然购物环境理批外资型超市定差距规模化趋势变
B超全
商品品类齐全家庭日常品件家电器卖场中提供二品类摆放科学性商品种类增长货架摆放提出更高求单分区分块消费者面积庞卖场中迅速找需商品远远够科学摆放详细导购标识专门导购面图成前型零售超市重组成部分三类相关服务海型超市卖场消费者提供方便餐饮娱乐休闲服务消费者购物行带相便利
C超值
型超市卖场进货渠道特点价格优势容易展现消费者面前进货渠道质性价格优势足区市场企业目前竞争激烈海零售业市场样附加种服务超值化成新趋势定期直接消费者手中DM顾客会员化甚固定免费班车接送种样超值化服务企业覆盖更理面积时覆盖更重更广阔消费者心理面积
¨ 专业性零售商业特色化连锁化
着生活水提高满足断细分消费者需求零售行业中出现专门事某类产品零售商店避免海区专业零售商业正走着条专业化特色化服务连锁化发展道路
眼镜配制行业例日资巴黎三城着专业性美资美式眼镜城快速便捷特色化服务成中佼佼者代表批外资零售商连锁店形式覆盖海区相范围 针外资零售企业该领域挑战吴良材公司代表海专业零售商正积极开拓条连锁特色化营道路吴良材公司保持公司卖带修专业特色服务时发展连锁营形式目前吴良材公司海拥14家连锁分店数量断增加连锁特色化营已取定成果
¨ 题化商圈建立
海区传统零售商业形式——百货商店正受着方面尤型超市卖场击单百货商店难样环境谋求发展
相应果处相街道相相连家百货商店圈起赋定题配相应文化氛围形成商业圈做商业街道品牌化连带效应海区零售商业疑积极效例南京路步行街中华商业第街题配良购物环境旅游功带动整圈零售百货店销售增长四川北路理区域专业特色店进行串联形成专业特色条街价格优势作整商圈强势推出淮海路商业条街高档次高价位特色时尚购物第选择
2 商圈介绍
21 商圈含义
商圈指商店点中心着定方距离扩展吸引顾客辐射范围简单说店顾客居住区域范围商场商店销售总定理范围理范围商场中心四周辐射店购买消费者居住点
零售商店销售活动范围通常定理界限相稳定商圈商店区营规模营方式营品种营条件商圈规模商圈形态存差样零售商店营时期受素干扰影响商圈成变商圈规模时时
商圈分析百货商店选址重步骤重基础工作商场选址时首先明确商圈范围解服务象确定营范围评估营效益然确定致点商店规模
22 商圈构成
商圈致三部分组成圈次圈边圈
n 圈
圈商圈称第商圈指接商店区域商圈消费者商店购物方便般情况百货商店65左右顾客商圈商圈顾客口中密度较高顾客均购货额高商圈少类型商店商圈发生重叠否易出现度竞争般说型商店核心商圈08公里顾客步行店10分钟型商场核心商圈5公里种交通工具店超20分钟
n 次圈
次圈次商圈称第二商圈指位商圈外围次区域区域顾客较分散消费者店购买商品较方便次商圈聚集着百货商店25左右顾客般说型商店次商圈15公里顾客步行店20分钟型商场次商圈8公里种交通工具店均超40分钟
n 边圈
边圈边缘商圈称第三商圈指位次商圈外区域边缘商圈散居着百货商店约10左右顾客区域消费者商店购买商品中太方便般说型商店边缘商圈15公里外顾客步行店20分钟型商场边缘商圈8公里外种交通工具店均40分钟
商圈受种素影响范围形态状会常变化般情况商圈形态表现种规角型便研究分析般商圈抽象视商店中心外辐射圆心圈型
边圈
次圈
圈
23 商圈分析
商圈分析指商圈构成特点影响商圈规模变化种素进行综合性研究商场讲商圈分析重意义助企业合进选择店址符合设址原条件确定适宜设址点助企业制定市场开拓目标明确商场基顾客群潜顾客群断扩商圈范围助企业效进行市场竞争掌握商圈范围客流源客流类型基础开展针性营销
n 商圈分析必性
¨ 商圈分析百货商店旱灾行合理选址基础工作
商场选择店址时总力求较目标市场吸引更目标顾客首先需营者明确商圈范围解商圈口分布状况市场非市场素关资料基础进行营效益评估衡量店址价值设址基原选定适宜点商圈店址营条件协调融合创造营优势
¨ 商圈分析百货商店制定竞争营策略基础前提
日趋激烈市场竞争环境中价格竞争手段仅仅方面时限百货商店竞争中取优势已广泛采取非价格竞争手段诸改善商店形象进行企业形象设计策划完善售服务等等需营者通商圈分析掌握客流源客流类型解顾客需求特点采取竞争性营策略投顾客赢顾客信赖赢竞争优势
¨ 商圈分析百货商店制定市场开拓战略重条件
家百货商店营方针策略制定调整总立足商圈种环境素现状发展趋势通商圈分析帮助营者明确店基顾客群潜顾客群力求保持基顾客群时着力吸引潜顾客群制定市场开拓战略断延伸营触角扩商圈范围提高市场占率
¨ 商圈分析百货商店减少资金占重手段
百货商店营特点流动资金占求资金周转速度快百货商店营规模受商圈规模制约商圈规模会着营环境变化变化商圈规模缩时百货商店营规模维持原状导致企业部分流动资金占压影响资金周转速度降低资金利润率
n 商圈分析应考虑素
¨ 口数量特点
包括居住口数量工作口数量口数量居民户数企事业单位数相应口年龄性职业收入水构成等
¨ 建设状况
包括公交通供电状况通讯设备金融机构等百货商店营销方便程度
¨ 社会素
分析区建设规划公设施（公园公体育场影剧院展览馆）区文等否利百货商店发展
¨ 商业发展潜力
包括购买潜力现商场营状况两素百货商店影响直接素商业发展潜力进行分析时应计算该区商圈饱度解区行业足商圈饱度低区建店成功性必然超商圈饱度高区
n 影响商圈素
¨ 百货商店身特点
百货商店商圈仅开商场商店商圈百货商店坐落区特点商圈范围区造成种区素：商店形象信誉服务质量优劣商品营特色价位高低物质设施差异等营类商品两商店便处区条街道顾客吸引力会差异相应商圈规模致营灵活商品齐全服务周消费者中树立良形象商店高圈规模相会较行业商店
¨ 百货商店营规模
百货商店营规模商圈相般说商店营规模种类品种吸引顾客范围规模越品种越销售辐射区域越广商圈半径越应该指出商圈总限度会限扩张
¨ 百货商店营商品种类
百货商店商圈营商品种类异百货商店商品营种类商圈重影响般情况营日常生活品百货商店商圈商圈（第商圈）营高档件耐消费品百货商店商圈边缘部分扩展12公里左右
¨ 交通运输情况
交通理条件影响商圈规模素位交通便利区商店商圈规模会扩反限制商圈延伸然理障碍山脉河流铁路高速公路会情截断商圈界限成商圈规模扩巨障碍百货商店界定商圈进行商圈分析时考虑影响顾客店交通条件街道通达程度公汽车运行状况交通设施理措施等素量扩商圈百货商店更宽服务面更广服务群
¨ 竞争手理位置
相互竞争商店间距离越商圈越潜顾客居两家行业商店间商店分会吸引部分潜顾客造成客流分散商圈会缩相互竞争商店毗邻设顾客较较选择机会吸引商圈反会竞争扩根关专家研究两家类型百货商店相距15公里外8公里顾客争夺激烈两家商店商圈会缩少部分商圈两家类型百货商店距离婚公里外着距离扩竞争程度会逐渐减弱形成商圈
¨ 百货商店促销情况
百货商店商圈固然受系列客观素影响制约决固定变百货商店营者观努力会影响商圈变化百货商店通广告宣传开展公关活动广泛员推销营业推广活动断扩知名度影响力吸引更边际商圈顾客慕名光顾商店商圈规模会骤然扩张
¨ 消费者流动性
着消费者流动性增长光顾商店顾客源会更广泛边缘商圈会扩商店整商圈规模
3 零售业态介绍
31 业态概念
零售指商品商品提供服务直接出售终消费者销售活动事零售活动基单位具体场商店商店销售形式区分出营形态零售业态年受国际商业发展趋势影响零售商店业态形式发生变革出现样化细分化趋势前世界国零售业态定义侧重点区通常认业态零售店确定顾客群提供确定商品服务具体形态业态零售活动具体形式通俗理解业态指零售店卖谁卖什卖具体营形式
目前国理界零售业态研究滞现实仅理界身零售业态认识存较分歧国商业部门业态规范意见致理争实际种新兴业态九十年代初引入发展势头强劲超级市场专业店专卖店便利店等雨春笋国传统百货商店单业态形式众单体店（独立商店）构成强击势
1998年政府统计系统中贸易统计年报开始增设零售业态统计作试行表考虑目前种业态发育程度国家国贸易局关零售业态分类规范理指导意见科学性操作性相结合原界定零售业态时采取数专家学者意见：零售业态指零售企业满足消费需求形成营形态概念包括两方面含义：确定目标市场二具体营策略包括：选址规模商品策略价格策略商店设施服务方式等
32 业态分类
n 国际零售业态般分类
零售业态分类目前国际零售店选址规模目标顾客商品结构店堂设施营方式营业时间服务功价格策略等确定美国零售店区分：百货店超级市场折扣店般商品店服装专卖店仓库俱乐部药店方便店杂货店等九类日零售业态分类美国基相增加动售货机邮购店铺销售形式然类业态进步细分更具体业态形式超级市场细分食品超市综合超市研究容定事实国际资介入种新型零售业态引进时客观引进国际规范标准许国家零售业态分类基致进行国间较沟通
n 国零售业态统计分类
国际零售业态分类已较完善国进行业态统计时必须考虑国具体情况1998年初研究设计国零售商业业态统计时考虑两方面素：国零售业态发展水处生命周期八十年代中期开始商品流通体制改革促旧式百货店粮油店副食店肉菜店等逐步衰落代起处成熟期型百货店处增长期中型超级市场专业店专卖店便利店等处创新期仓储式商场邮购电视导购直销述业态国区济发展衡引进发展步海1991年组建联华超市公司出现中型超级市场新业态1994年出现便利店1995年出现电视导购直销1996年出现型仓储式超市（卖场）1994年真正规范连锁超市中西部区出现海便利店已发展1998年2000家左右时中西部区业态相陌生二统计操作性现行零售贸易统计零售行体进行统计新兴业态尚具备条件邮购零售业务国已２－３年发展历史集中服饰制造行业通邮寄方式出售产品统计操作十分困难统计出售方购买方均易实施统计类时考虑部分区业态发育情况统计实践性国零售业态发展客观进程国际通行业态分类总体框架进行必合零售业态分四类进行统计：百货商店超级市场专业（专卖）店
¨ 百货商店指建筑物集中干专业商品部顾客提供种类品种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营服装纺织品家庭品食品娱乐品种类齐全②柜台销售明码标价③注重店堂装修橱窗展示
里百货商店指国民济行业分类中日百货零售业指营品种门类综合性商店包括中型综合营商店
¨ 超级市场指采取选销售方式销售众化生活品满足顾客次性购买种商品服务综合性零售形态基特征：①商品结构营食品副食品日生活品服装衣料文具家电器等购买频率较高商品②采取选销售方式明码标价③结算设出口处统进行
表明超级市场首先助服务零售商店毛利低销量高营生活必需品种类繁统计时种类型超级市场仓储式商场会员式超市列入该类
¨ 专业（专卖）店指专门营某类商品某种品牌系列商品满足消费者某类（种）商品样性需求零售形态基特征：①商品结构专业性较强种规格品种品牌汇集选择余②销售员较强专业知识消费者提供充分服务③采取定价销售开架面售方式
专业店专卖店类统计仅仅统计操作方便实专业店专卖店质区前者专门营某种某类商品时装店鞋店食品店药店书店电器店珠宝店等者专门营某种品牌系列商品海尔电器专卖店李宁牌体育品专卖店格力空调专卖店苹果牌休闲装专卖店等
¨ 业态指述未包括业态形式（便利店折扣商店杂货店邮购商店等）关连锁店购物中心问题
需说明零售业态分类中排连锁店购物中心两种形式：
连锁店西方国家零售商业普遍采种效组织营方式世纪先出现百货店超级市场方便店折扣商店等独立类型零售业态连锁店便利店连锁超市连锁专业店连锁等着市场细分化趋势加剧仅零售商业餐饮业服务业广泛存着连锁营形式国目前发展较快超级市场品牌专卖店般采取连锁营方式台湾述行业实行连锁外旅馆业电脑资讯业外语艺补班等行业实行连锁营般言连锁商店指核心企业总店领导众规模分散营类商品服务零售企业通规范化营实现规模效益济联合组织形式连锁商店应干分店组成特征：①营类商品②统商号③统采购配送采购销售相分离
33 购物中心作独立零售业态
购物中心组零售商店关商业设施群体组合间百货商店超级市场专业店品牌专卖店美容美发店彩扩店饭店快餐厅游戏厅影视厅画廊等集购物休闲娱乐美食服务功体建筑面积较建筑面积达1050万方米商业街国型商品交易市场类似属商业集聚组织形态特点：①众业组成市场商场②营定价受购物中心制约③购物中心理机构物业理营商业部分少
连锁店购物中心作零售业态分组意味着进行统计实际数新型业态店选择连锁营方式降低成增强竞争力连锁作种营方式单独列入统计报表中购物中心目前统计方式视商品交易市场购物中心理机构工商负责统计报
34 业态特点
n 百货店 department store(Dept．)
¨ 概念
建筑物根商品部门设销售区开展进货理运营零售业态
¨ 特点
1 采取柜台销售选（开架）销售相结合方式
2 商品结构种类齐全少批量高毛利营男女童服装服饰衣料家庭品
3 采取定价销售退货导购餐饮娱乐场等服务项目设施服务功齐全
4 选址城市繁华区交通道
5 商圈范围般流动口销售象
6 商店规模5000方米
7 商店设施豪华店堂典雅明快
8 目标顾客中高档消费者追求时尚年轻
n 超级市场 suPer market(S．M)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售生鲜商品食品顾客提供日常必需品目零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式出入口分设结算出口处收银机处统进行
2 商品构成购买频率高商品营商品应肉类禽蛋水果水产品冷冻食品副食调料粮油制品奶奶制品熟食品日必需品
3 营业时间天11H左右采取连锁营方式定停车场
4 选址居民区交通道商业区
5 商圈范围较窄居民销售象
6 商店爷爷面积500方米
7 目标顾客居民
n 型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
¨ 概念
¨ 采取选销售方式销售众化实品超级市场折扣商店营优势合体满足顾客次性购全零售业态
¨ 特点
1 采取选销售方式连锁营方式
2 商品构成衣食品齐全重视企业品牌开发
3 设商店营业面积相适应停车场
4 目标顾客购物频率高居民
5 商圈范围较
6 商店营业面积般2500方米
7 选址城乡结合部住宅区交通道
n 便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
¨ 概念
¨ 满足顾客便利性需求目零售业态
¨ 特点
1 开架选结算进口(出口)处收银机处统进行采取连锁营方式
2 商品结构特点明显时消费性容量应急性等
3 营业时间长般16h甚24h终年休日
4 选址居民住宅区干线公路边车站医院娱乐场机关团体企事业
5 商圈范围窄般设定居民徒步购物5—7min达范围
6 商店营业面积100方米左右营业面积利率高
7 店堂明快清洁货架丰满
8 目标顾客居民单身者年轻80％顾客目购买
9 营实行信息系统化开展单品理
10 便利店商品价格略高般零售业态商品价格
n 专业店 s9eciatity store(S．S)
¨ 概念
¨ 营某类商品具备丰富专业知识销售员提供适售服务零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构体现专业性深度性品种丰富供选择余某类商品营商品具特色般高利润
3 业员需具备丰富专业知识退货
4 选址样化数店设繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 营业面积根营商品特点定
7 目标市场流动顾客满足消费者某类商品选择性需求
n 专卖店 exclusive shop
¨ 概念
专门营授权营制造商品牌中间商品牌零售业态
¨ 特点
1 采取定价销售开架面售开展连锁营
2 商品结构企业品牌销售体现量少质优高毛利
3 注重品牌声誉业员必须具备丰富专业知识提供专业性知识服务
4 选址繁华商业区商店街百货店购物中心
5 商圈范围定
6 目标顾客中青年商店陈列明包装广告讲究
n 购物中心 shopping center(S．C)
¨ 概念
企业计划开发拥理运营类零售业态服务设施集合体
¨ 特点
1 发起者计划开设实行商业型公司理中心设商店理委员会开展广告宣传等活动实行统理
2 部结构百货店超级市场作核心店类专业店专卖店等零售业态餐饮娱乐设施构成
3 服务功齐全集零售餐饮娱乐体根销售面积设相应规模停车场
4 选址中心商业区城乡结合部交通道
5 商圈根营规模营商品定
6 设施豪华店堂典雅宽敞明亮实行卖场租赁制
7 目标顾客流动顾客
8 根选址商圈购物中心分邻型社区型区域型超区域型种类
n 仓储商店 disc01Int store
¨ 概念
型综合超市营商品基础筛选众化实品销售实行储销体提供限服务低价格商品特征采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址公路边交通道利闲置设施
2 商圈口5—7万
3 商店营业面积般4000 m’部分商品部门采取租赁制店名专业连锁卖场供应商引进店营
4 商品构成新开发市商品力商品品牌占相部分面广工薪阶层服务
5 作价格策略天较低价格销售全部商品
6 作商品策略营零售业态进行价格较知名度普率较高商标商品价格般众周知商品
7 商店设施简单化超市开发销售技术理理
8 仓储商店价格影响力型综合超市商品供应计划方法选址理等融体灵活运
9 实行连锁营
10 设定规模停车场
n 家居中心 home center(H．C)
¨ 概念
改善建设家庭居住环境关装饰装修等品日杂品技术服务采取选方式销售零售业态
¨ 特点
1 选址城乡结合部公路边交通道消费者房产率较高区
2 商品构成房屋修缮室装修装饰品园艺品宠物食品室外品洗涤剂杂品等
3 作营策略发挥廉价商店低价格销售超级市场开架选销售等优势
4 提供站式购足条龙服务
5 采取连锁营方式
6 定停车场
4 商业店铺
n 专卖店开店决策店型选择
（）开店决策
社会越越企业家开店欲专卖商店理想选择专卖商店规模投入资金少展现开店风格事实目前世界许零售业巨子专卖店起家
开专卖店非定成功现实生活中失败者屡见鲜决定设立专卖商店时定解专卖商店营难处克服困难办专卖商店基础果力克服困难放弃开办专卖商店
1) 专卖商店竞争激烈专卖商店规模会成功机会施展营者实现价值开办专卖商店企业数众专卖店种类商店间竞争十分激烈寻求新机会容易理念营会碰壁需创办心理承受力强驾驭市场力超专卖商店发展弹性热门商店家专卖商店萧条专卖商店假设立家专卖商店抱定背水战信念前进退幻想轻轻松松营绝会成功试图辞掉公职办商店享受心情营众失败
2) 营者需专业知识专卖商店特色专业性强营者必须营商品丰富解仅保证买进货物品质优良顾客提供高层次周服务观世界成功专卖商店营者专家巴黎书店营者饱读读书学者古董店老板古董鉴赏家服装店理服装设计师集邮社创办常集邮家说：专卖商店否办起关键资金专卖商店否办关键营者专业知识定道理
3) 资金保障开店需钱开办种专卖店需少钱须事先知晓例北京开办家美容院少投资５万元开办家服装店少投资２０万元然域规模商品等级会需资金投入例：日开设家３０方米茶艺馆必须准备保证金４００万日元部装潢费４００万日元开店预备资金２００万日元合计１０００万日元
果创办者独立负担全部资金投入理想果资金足考虑款否风险承受风险实力估算常资金足致开店理想成泡影缩专卖商店规模
决定否开办专卖商店时利弊失进行具体分析瞻前顾切勿草率行事
（二）店型选择
决定开专卖店马面着开什类型专卖店问题然种专卖商店着特性差异时差异会专卖店发展重影响企业应根具体情况进行选择
１．店型选择影响素
专卖商店种类繁特点异选择时考虑影响素
1) 资金资金数目店型选择重影响素资金雄厚企业选择高档路线专卖商店服装店化妆品店电器店首饰店等商店求装饰豪华高雅商品价格较高然利润较果仅营选择较众化专卖商店食品店冷饮店花店咖啡店等
（２）竞争竞争源市场供需状况选择专卖商店店型时应避免进入竞争异常激烈领域开辟新市场更利生存发展目前服装店食品店家具店市场竞争激烈区域化妆品店花店洗衣店等市场潜力单品营独家风格躲避度竞争理想选择日家玻璃器皿商店营种类型等途异玻璃器皿生意鼎盛海家专门销售种瓶塞商店独二商品组合取市场竞争优势
（３）专业知识专卖商店营般商品需店较高专业知识水准专卖商店购买顾客常常需科学性购买建议果没相应专业知识应放弃营该种店型试想：作服装店营者果缺乏服装潮流敏感审美观强家服装专卖店营？
（４）市场潜力着社会发展消费观变化迅速选择店型时应准市场潜力较行业服装业发展忽高忽低市场潜力风险食品业难高潮吃饭市场稳市场潜力较保健品休闲品等行业估量市场潜力
２．店型选择程
店型选择程实际店型特征分析影响素研究程实际生活中少忽视决定开店时直接想开服装店鞋店食品店等尔进行行性研究科学
开店开店愿已具备定数量资金资金角保障前提店型选择应市场调查入手消费需求新变化考虑店型接进行身行性分析包括：否足够资金支撑否购较高级舶品否聘请通晓该类商品营专家顾客接受价格范围否获理想利润果出肯定结确定选择开专卖店
（三）服装店
１．服装店概述
顾名思义服装店专营服装商店两种形式：汇集类时装精品品牌样二仅营品牌时装产销合方式时装普通成衣具流行时髦特征款式价格高普通成衣
服装目保暧服装颜色较单款式较少变化般服装店时满足穿着需求
年着生活水淮提高意识加强服装日益讲究起服装店服装厂商应运生目前名牌服装店已城市中独领风骚
服装店般需较投资位繁华商业区新潮商品汇集街区营品牌注重流行趋势较高格调利润达５０％—１００％甚更高价格寻求较高价位营中应时处理季时服装否会商品陷入困境
２．市场机会分析
年城市服装店发展快引起海外品牌捷足先登专卖店服装款式新颖名气外部装饰具特色价格昂贵问津者富丽堂皇店显冷冷清清较名牌服装店盛名微利营甚面着困境
服装专卖店越越竞争日趋激烈假吸引干名牌忠诚度较高难度顾客盲目开办单品牌专卖店凶吉少年收水准提高快物价涨幅度高年轻女士服装店顾客然追求时尚欲缺乏坚强盾加新兴高级百货商场汇集名牌时装声势选择范围强单品牌专卖店名牌时装店冷热实属情理中
服装店出路两条：造吸引众服装时尚服装核心形成特消费层诸表少年服饰少女服饰等等二跳出营单品牌模式汇集种品牌然服装店众化方发展
（四）鞋店
１鞋店概述
鞋店专门卖鞋商店综合鞋店专营鞋店等形式类进化带动足革命赤脚穿鞋草鞋布鞋布鞋皮鞋单款式变幻穷款式种样变化需求鞋店发展提供广阔空间
等规模条件鞋店投资额服装店相关营特征服装店相似外消费者鞋子样式需千变万化选择流行样式鞋店说非常重营鞋店具备条件：流行服装店流行讯息鞋店设繁华热闹商业区服装相邻店面设计典雅清新商品陈列店异试鞋椅全身镜半身镜衡量鞋店等级重标志鞋店致半空间作储藏时鞋子样品时削价出售
２．市场机会分析
消费者越越重视鞋消费统计调查数显示鞋店消费额增长速度异常迅速呈现出样趋势
究原着生活水准提高全球讯息流通城市中已崛起新阶层——新新消费者数年青存款意识淡薄追求全身穿着高雅谐鞋子全身搭配重部分正位外企工作姐说：概含蓄传统性格致见面时常常觉方穿什鞋样式老旧档次太低会轻视服装进意鞋点马虎鞋花钱花服装少现象代表庞消费言族群
专卖流行鞋种卖般实鞋获利机会承担风险时求营水准更高市场嗅觉更灵敏般实目前忽视倾实际般实鞋价格便宜中老年定偏销售稳定种类
（五）食品店
１．食品店概述
店铺诞生式样食品店米店肉铺面包店水果店蔬菜店等食品店历史悠久专卖商店
开办食品店服装店投资少毛利较低食品店开设点非城市中心商业区口密集住宅区营种等级食品居民总体消费水准进行选择开办食品异常辛苦早忙晚类顾客交道食品具易腐特点储存商品仓库柜台常需配备冷藏设施
２．市场机会分析
食品店特点竞争较激烈吃吃限度消费结构吃占消费支出例逐年降趋势限市场取圈套利润应食品店目标
目前总体食品店持发展某食品较市场潜力保健食品冷冻食品童食品等
（１）保健食品着生活水准提高生活节奏加快越越重视身体保健外着工业文明出现新型疾病体危害迫保护保健食品较发展空间竞争会日渐激烈
（２）冷冻食品冷冻食品种现代食品生产冷藏通食品店送消费者手中许家庭备冷藏设施构成完备冷藏链适应方便快捷保鲜三种求西方冷冻食品连锁店发展异常迅速国未会较发展
（３）童食品童食品热门行业类童社会越进步项花费越相关单位统计目前童支出已占家庭总支出３０％—４０％中童食品占相例特童健康相关食品更具光明前景然着社会环境风尚变化必然会带更新市场机会企业需具备敏锐感知力便早发现
（六）电器店
１．电器店概述
电器专卖商店专营类家电器商店综合电器商店单项电器商店音响器材专卖店相器材专卖店属者
电器商店店具体积单位价值高等特点电器商店需较店面陈列商品资金投入较时许电器店温度湿度求较严格设施投资占定数额电器商店营弹性较产品适应潮流会出现营高峰适应会淡淡甚倒闭营电器商店者必须较丰富专业知识顾客提供技术指导营件电器商店提供送货安装服务
２．市场机会分析
现代家电器产生发展激发消费者新需求电子装置家电器广泛应产品更新换代速度加快断形成家电器新换消费潮流目前家电器市场型家电器说城市中正处更新换代时期乡村正牌发展时期新型家电器说城市乡村处持续时期未发展潜力
调查欧美等先进国家均５０％日常工作电脑完成时电脑成家庭生活讯息源赖越越
音响器材商店说音乐发烧友已构成强消费族群年轻喜爱歌手痴醉形成追星族
外钟表专卖店行车专卖店摩托车行等具程度发展潜力
（七）珠宝店
１．珠宝店概述
珠宝店高利润行业历史已相悠久早店铺出现前长途贩运行商重点营珠宝首饰达官贵族服务尔逐渐演化出产行销城市开成珠宝街诸意利古城佛罗伦萨著名首饰街钻石城
——利时安特卫普钻石街
珠宝店成功重信誉营者必须保证珠宝品质专业知识必少许成功珠宝店老板珠宝鉴赏家外珠宝具体积价值高特点方面节省店面面积方面会招致窃贼世界国珠宝店窃案件屡发生商店安全十分重然珠宝店需面积需营业场位市场中心较繁华段租金会相昂贵安全起见珠宝店应采取闭架售货方式营方式保守传统
２．市场机会分析
生活富裕钱佩戴珠宝饰品目前珠宝饰品已成普通百姓项重消费容珠宝物价昂特征深受投资者喜爱便收藏定程度保值
现消费呈样化发展玉石钻石红宝石蓝宝石祖母绿等颇市场消费者珠宝显示位身份财富商发财
专卖商店店型选择范围关键实力市场状况店型选择成功否未营成败重影响
实际类商品构成专卖商店容篇幅限里列举营者进行组合选择
n 店铺开设点选择步骤
第步 分析交通条件
交通条件影响店铺选择开设点重素决定企业营利开展顾客购买行利实现
1 企业营角度交通条件评估两方面：
(1)开设点附否足够停车场利外国绝数购物中心设计停车场售货场般率4：1果购物中心点停车场求降低店铺根求做出决策
(2)商品运商店否容易考虑供商店利运输动脉否适应货运量求便装卸否货运费明显升会直接影响商店济效益外商店提供售服务时需送货门果交通便直接影响商店竞争力
2 方便顾客购买促进购买行利实现交通条件做具体分析
(1)设边区商业中心商店分析车站码头距离方般距离越客流较购买越方便开设点考虑客流方选面车站码头位置车船客流选邻市场公车站位置车客流
(2)设市公汽车站附商店分析车站性质客流量中途站终点站车站般车站般说停车站客流量商店吸引潜顾客较
(3)分析交通理状况引起利利条件单行街道禁止车辆通行街道行横道距离较远会造成客流量定程度减少
第二步 分析客流规律
客流量店铺成功否关键素客流包括现客流潜客流商店选择开设点总力图处客流集中点数购买商品客流规模定带商店兴隆应作具体分析
1 分析客流类型
般商店客流分三种类型：
(1)身客流指专门购买某种商品店购买顾客形成客流商店客流基础商店销售收入源新设商店选址时应着眼评估身客流规模发展趋势
(2)分享客流指家商店邻商店形成客流中获客流种客流产生营相互补充类商品商店间商店商店间营某类商品补充商品商店顾客购买商品会附带邻补充商品商店购买相应补充商品实现完整消费邻型商店商店会吸引部分专程商店购物顾客便毗邻商店少商店店设利种分享客流
(3)派生客流路进店购物顾客形成客流顾客非专门店购物旅游点交通枢纽公场附设立商店利派生客流
2 分析客流目流速滞留时间
区客流规模相目流速滞留时间会做具体分析作出佳选择公场车辆通行干道客流规模然会便时购买商品客流目购物时客流速度快滞留时间短
3 分析街道两侧客流规模
样条街道两侧客流规模情况交通条件光条件公场设施影响存差异外骑车步行驾驶汽车均右行惯光顾行驶方侧商店鉴开设点应选择客流较街道侧
4 分析街道特点
选择商店开设点分析街道特点客流规模关系交叉路口客流集中见度高佳开设点街道两端交通条件基础文化娱乐设施通区客流集中街道端表现端客流深处逐渐减少特征时候店址宜选客流集中端街道中间段客流规模两端相应店址选择街道中间更客流
第三步 分析竞争手
商店周围竞争情况店铺营成败产生巨影响商店选择开设点时必须分析竞争手般说开设点附果竞争手众商品结构服务水准等相类似新店难获巨成功新店营独具特色竞争力强吸引量客流促进销售增增强店誉
然作店铺选址点量选择商店相集中发展潜力方营选购性商品商店尤
外店址周围商店类型协调存形成相关商店群营产生积极影响营相互补充类商品商店相邻设方便顾客基础扩销售集中起商店群相互间存竞争着合作应善权衡握种关系
第四步 分析开设位置物质特征
位置物质特征决定商店建筑类型物质特征包括位置周围建筑环境停车场见度顾客进出方便性形特点等素
建筑环境
新建商店周围建筑环境相融合环境求建筑风格影响开设成等系列问题豪华建筑群中仓库裸墙商店难存
停车场
停车场数量面积方便性位置物质特征重方面数购物中心提供充分免费停车场商业中心区停车场问题商业中心区商家云集面空间狭难开辟空建成停车场商店腾出块作停车场价昂贵便收取停车场费停车场立体式停车场建立缓解矛盾
见度顾客进出方便性
片空白坦方见度易接性样点开发发展利零售商必须开发道路商店停车场甚提供运输交通工具投资规模成果效点已建筑物零售商必须考虑现建筑物否改造利者需全部部分拆毁
外潜开设点位购物中心末端狭部分街者位街道侧狭部分见度远远低位购物中心入口处街道然时候通建筑物清晰见标志指引顾客会丢失顾客
形特点
通常十字路口易接性高里拥较客流量许零售商愿意支付较高租金获样位置路口拐角处时提供较橱窗陈列机会设出口增强见度易接性立交桥建立公路立交桥路口点交通理障碍影响着顾客接性
第五步 分析城市规划
商店开设点选择时考虑城市建设规划包括短期规划包括长期规划点前分析佳位置着城市改造发展会出现新变化适合开店反点前理想点规划前景会成发展前景新商业中心区零售营者必须长远考虑解区交通街道市政绿化公设施住宅建设建设项目规划前提做出佳点选择
第六步 评估未商店效益
包括均天数店光顾数例光顾顾客中购物者例笔交易均购买量等
第七步 做出选址决策
综合考虑述方面评价做出科学理智决策
5 零售业种介绍
概念：商品功款式适合年龄做分类
51 业种分类
消费品
n 目分类
生产品
日常品
n 购买惯分类 选购品
专品
52 业种特点
特点
购买频率
价位
购买惯
外部作
更换周期
位
日常品
高
低
动
短
缺
选购品
较低
较高
计划
较长
服务
重
专品
非常低
非常高
考虑三
先品货价格
专业士影响
重量
53 品牌介绍
n 品牌概念
¨ 品牌名：品牌中读出部分——词语字母数字词组等组合海尔红双喜1999TCL等
¨ 品牌标志：品牌中发声部分——包括符号图案明显色彩字体耐克勾造型天鹅天鹅造型IBM字体深蓝色标准色等
¨ 品牌角色拟化标识代表品牌方式海尔兄弟麦克唐纳米老鼠康师傅等
¨ 商标：受法律保护整品牌品牌标志品牌角色者素组合商标时R注明示意指注册商标
n 品牌市场营销中作意义
¨ 品牌首功方便消费者进行产品选择缩短消费者购买决策程选择知名品牌消费者言疑种省事减少风险方法
¨ 造强势品牌企业享较高利润空间 传统市场竞争中消费者形成鲜明品牌概念价格差异会显次品牌赋予特殊性时种情况更明显
¨ 品牌超越产品生命周期种形资产 需求变更竞争推动少数产品极数产品会长久消费者接受般言产品生命周期会历投放市场淘汰退出市场整程包括投入成长成熟衰退四阶段
6 商业客户介绍
61 零售客户
n 客户类型
¨ 直接厂商：商品生产者直接进行销售业务般会选择级城市
¨ 销商：生产厂商产品某公司具某域垄断权必须钱 厂商进货会营程中常断货相压力较
¨ 代理商：具范围区营垄断权直接厂商关系钱进货厂商铺底现款进货直接厂商交押金货品需付款营情况会优销商
¨ 厂商设立分公司办事处：销售较方者城市发展潜力较方求厂商公司定法具备开增值税发票资格
n 客户品牌调查
¨ 广告宣传：解厂商商场种媒体广告促销
¨ 厂商资料解
1 业种调查
2 业态：A形象柜 B专柜 C营
3 厂商希销售楼层展示面积
4 厂商性质（体国营）代理商性质
5 厂商资料（电话传真联系）
6 商品属什流行趋势
7 商品价格（均价格）价格带商品档次化分
8 商品生产方式（产代理加工进口）
9 商品业绩状况厂商合作意愿
10 厂商希合作条件
n 商场客户基合作方式
¨ 合作条件
1 联营方式
1) 抽成：2330 销售额倒扣租金
2) 包底：厂商低销售额做保底赔保底
3) 厂商费：装璜费（装代装付费）员工薪资（专柜营）促销费：广告橱窗
2 租赁方式
1) 租金：根商场具体情况市场决定
2) 金：押金般相三月租金
3) 期：般相月租金
3 合作方式
1) 联营：商场需钱进货联营月结百货店 超市专业店等业态营成较低
2) 直营：钱进货商品（家电超市）较品牌抽成较高
3) 租赁：存购物中心百货店中金店高档钟表咖啡店婚纱
n 引进厂商品牌原
1 符合商场规划定位
2 符合商场营需
3 商场未引进品牌
4 品牌知名度国外定位
5 品牌具市场适销力较强竞争力
6 中型企业三资企业贸易公司总代理（总销）批发部象型集体企业民营企业次象
7 坚持择优择少环节低成量做零环节
8 具良资信具备法资格供应商产品必须合法营范围通品牌评介结合商场品牌引进原确定需引进品牌
62 餐饮＼娱乐＼休闲客户
7 商业项目市场调查分析
71 生活结构调查
n 口结构
口结构调查解目前口结构外调查解关口聚集膨胀速度等方面情况口结构变迁进行预测时口结构行业职业年龄教育程度等进行分类整理便进步深入分析
n 家庭户数构成
家庭户数构成调查家庭户数变动情形家庭数成员状况进行调查解员变化趋势通员构成率分析探索生活形态变化市发展间关系
n 收入水
收入水调查解某区消费者生活状况高中低收入者占例情况分析消费者消费性解家庭收入水资料市域相较进行分析作否开设商店
n 消费水
消费水调查解消费者家庭消费情形针消费容商品类进行划分掌握商品类消费支出重掌握商圈消费购买力般概况确定百货商店店型提供参考
n 购买行
购买行调查调查解消费者购买商品时活动范围购入某商品时常种类型商店购买等情况研究消费者购买行目悉消费者购物活动区域二知悉消费者选择商品标准便该区消费意识作深入研讨具体确定百货商店营范围营规模帮助
72 城市结构调查
市结构调查某区域市民生活空间进行调查具体调查中心带周围区域市结构机解该域设施交通活动空间等方面情况解城市发展规划便选取具商业价值域开设百货商店
n 势结构
势情况调查域形关况进行调查尤解广阔度腹深度等情况势情况直接制约着百货商店规模选择
n 交通情况
般言百货商店位置应位交通道两侧交通网密布方口容易集中流量特然设店理想点调查时交通路线车辆班次载送量等均作考虑重点时停车空间调查必
n 段调查
繁华段商店容易集中处百货商店选择热闹段理然价租金较高投资成提高情况作利运变动趋势均成繁华段设店考虑素
n 项机调查
般设店位置行政济文化活动等密集方整市机易发挥出诸行政理济流通娱乐服务商品销售等机然成口流动集中焦点流动口究竟公务口体购物社交娱乐流入口体均调查应予明事项
n 城市规划调查
市结构现状外关发展方城市发展规划诸葛亮交通网开发计划社区发展计划商业区建设计划等等均设店时点素必须考虑素素直接影响着商圈变动必须进行相应调查
73 零售业结构调查
n 城市商圈调查
n 零售业态调查
n 零售业种调查
74 消费者调查
n 购买惯调查
项调查目欲设店区居民年龄职业收入购买倾进行研究分析调查商圈范围调查象家庭采抽样调查方法调查时学校工厂发放调查试卷直接入户调查调查项目般包括：居住名家庭构成户年龄职业工作点商品购物倾等该项调查特点：居住购物倾设店预定评价易较调查费较高
n 购买力调查
该项调查目解设店预定顾客实际消费购买力般设店预定通行数进行抽样调查百货店力顾客进行调查般情况调查点通行定时间段采取面谈方式时间十分钟佳调查项目包括居住年龄职业街目交通工具街频度月均支出额等该项调查费较低较困难居住设店预定购物存度较难明确保证
n 购买量调查
该项调查设店预定顾客流量情况（分日期天时间段）进行研究分析作确定营业体制商店规模时参考
75 竞争手调查
n 场调查
设店预定商圈竞争店力销售场特征展开调查调查时安排销售员销售促进员步进行针营业面积场乐销售体制进行调查便研讨
n 商品构成调查
该项调查前项调查继续商品组成细目进行调查作确查调查方法安排销售员采购员销售促进员进行调查着重进行力商品量调查
n 流调查
该项调查调查象出入竞争店十五岁男女顾客该项调查般顾客通行量调查时进行解竞争店时间日出入店数尤注意特殊日期楼流动量调查
8 商业物业开发
81 商业物业开发理念
入世中国零售业市场竞争日趋激烈数表明10年中国零售业均年增长97年半年国零售增长101果加物价负增长素实际增长127表明国国商业零售业发展速度相迅速国外零售业巨子中国市场广阔纷纷加快扩中国国市场份额步伐国零售业市场巨发展空间必商业零售业空间载体——商业房产提供难发展机遇
世纪80年代末90年代初兴起购物中心（Shopping CenterMall）提供次性购足娱乐休闲兼具样化商业组合环境风靡欧美日东南亚逐渐认零售业流形态购物中心群建筑组合起商业设施建设段规划开发营作操作单体单体位置规模商店类型服务区域相关单体通常提供性质总体规模相适应时停车辅助停车设施购物中心商业房产种形态
商业物业特点：投资方需整合房产开发商业营理两资源商业营具统理分散营特点投资收益高市场风险高目通投资营造具舒适方便购物休闲等功建筑空间进通租售商铺获利达目商业物业项目开发理念须项目选址前期定位规划设计期销售定价楼盘推广等方面突破
n 项目选址市场调查注重段商业价值
¨ 调查消费口消费群体消费模式购买力消费偏现状发展状况
¨ 调查目标块处商圈（商圈单商业建筑影响更）
¨ 调查竞争者分布营状况租金状况现状发展趋势
¨ 调查目标城市远期城市规划商业规划
¨ 调查目标块商业价值机会点
¨ 调查商铺置业者投资购买力投资心理
n 项目定位须差异性
¨ 项目定位差异性影响建筑规模差异性
建筑规模
覆盖商圈
市级购物中心
3万方米
覆盖整城市服务口30万
区购物中心
1——3万方米
覆盖城市局部服务口10—30万
居住区购物中心
3000——10000方米
覆盖城市居住区服务口1—5万
邻里型购物中心
3000方米
服务口1万
¨ 项目定位差异性题创新相辅相成
运动题购物中心科幻题购物中心娱乐题购物中心文化题购物中心等项目定位提供创新思路
¨ 项目定位差异性品牌店组合差异性密切相关
品牌店组合差异性项目营中消费群消费档次影响时尚精品店品牌组合——北京新东方广场传统老字号店组合——北京琉璃场步行街消费群档次明显差建筑风格营风格求截然
n 规划设计坚持创造高质量商业空间
商业项目非常注重整体规划细部处理创新设计意识营造富含商业气息高质量空间
¨ 符合城市总体规划商业布局规划
城市总体规划街道交通市政公设施居民住宅建设改造规划影响拟建购物中心远期优劣势甚成败
¨ 商业项目求易达性
商业项目必须具易达性需合理交通组织足够停车位购物者交通花费时间精力少根交通工具应交通组织停车方式
¨ 商业项目求合理空间形式
商业物业采四种空间形式：
（1） 室开间街道商铺间没完全隔绝
（2） 露天步行街空顶棚空间开敞步行街
（3） 回廊式步行街步行街两侧侧回廊步行街局部遮盖
（4） 室步行街步行街室完全遮盖
步行街种线状建筑空间更利消费者购物休闲交流娱乐更感受繁荣商业氛围利商场营理步行街购物中心受欢迎空间形式购物中心追求宽敞舒适空间时实际面积率K（实际面积销售面积）控制室外步行街购物中心K达75——80室购物中心K中庭道（街道）休闲区等等面积般45——65间建筑设计时实际面积率K重评价空间形式合理性指标
n 购物中心部动线组织求引导性
动线规划方案总体考虑商业业态总体衡通承租户流通行量达达购物中心整体气衡规划设计常手法：
（1） 力店引导流般力店出入口安排动线终端延长购物中心流通线
（2） 局部造景中厅引导流
（3） 餐饮休闲娱乐区引导流
（4） 出入口数量位置设置调节流量均衡
（5） 障碍设计购物中心轮椅残疾提供便利设施
n 购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运
购物中心室外外立面室处理处理讲究建筑性风格时追求商业气氛娱乐性较常店招标示两种方式
（1） 屋顶外立面合理处理店名招牌广告位满足营期购物气氛营造取观广告位出租收入
（2） 建筑细节中溶入标志图示完美建筑美商业味融合
商业项目讲求障碍设计
商场应残疾老孕妇童等弱势群体提供良等购物环境建筑设计体现思想动步道运进出出入口动门高差处设坡道残疾专电梯专厕专停车位等
n 商业项目讲求部绿化景观
丰富绿化创造舒适休闲购物空间温馨气氛购物者购物赏景感觉设计样景观绿化设计项目开始时出方案种植花树荷载考虑空调出入口关系现场植围护问题浇灌系统设计避免强光光源影响等等素
n 商业项目讲求商业灯光明
商业灯光明创造舒适购物环境极重突出商品立体感质感重点明注重情调表现餐饮娱乐休闲等服务区域装饰明等等良亮度商业灯光明明显改善空间感室空间感较购物中心尤采良灯光明室空间显宽敞达良购物中心室灯光效果设计时处理明色温度显色性室装修质感色彩关系灯光装饰相映生辉
n 商业业态分布规划会影响局部规划设计
商业物业营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套
82 商业物业招商租赁
n 购物中心决算
商业物业开发必须预测开业收入资投入结合起考虑行性研究阶段已做项目成预算建筑设计阶段进行更准确决算计算购物中心开发费成进行投资受益济分析制定开业营目标作店面出租
n 招商承租户选择
招商程中必承租户进行评价预测营前景作店面出租指导
第 承租户选择保证租金源购物中心店面出租租金关系密切开发商目标选择合适零售商获足够租金限度出租营业面积获利润源验没选择承租户预测未收入提供指导问题获长期稳定租户短期高回报矛盾某情况难两全美开发商面积量出租信誉零售商保证租金源稳定性承租户达预期销售额难业金融投资机构满意开发商面协调长期收益迅速收回投资问题反映承租户选择高信誉度知名商店全国性连锁店选择愿意支付较高租金普通零售商 方购物者某承租户具高接受程度然信誉般商品销售量购物中心中非常位置常常购物者接受程度高信誉般规模承租户占知名全国性连锁店然营力强时候较低租金位置购物中心选择承租户时需利润稳定性间做出选择
第二 需保证商场商品种类完整性购物者购物中心中家商店出售某种商品会感满意希够城市商业区购物样方便进行款式质量价格较开发商招商时应考虑选择承租户集中布置扩商品覆盖范围方便购物者进行较提供城市商业区样竞争性便利性创造购物气氛
n 承租户租金
店面租金商场规模关般型购物中心租金高型购物中心租金相低果规模相位置租金差购物中心付出较租金够较店面位置
营商品种类利润非承租户够交纳样租金收取租金般分两部分部分面积收取基租金称抵押保证金抵押租金部分销售额定例抽取称百分租金
百货商店商业物业核心常常够获较低租金特殊情况够增加着面积增加递减型百货商店常常作型购物中心次级核心承租户中型购物中心中成核心承租户介传统百货商店综合商店间商品营范围百货商店致相型百货商店购物中心重通谈判获较低租金会低百货商店
超级市场商业物业重补充数情况全国性竞争力强方连锁店良信誉够缴纳足够租金超级市场中型购物中心邻里中心位更重租金更低超级市场提供方便购物然区域中心购物者兴趣较购物方面研究表明超级市场吸引流作非常型购物中心超级市场必少超级市场外风味食品糖果店面包店熟食店肉店鱼店等食品商店面积50200mz井较销售额
综合商店般占整区域商业物业营业面积4—9％单位面积销售额非常低购物中心必少组成常常全国性连锁店具良信誉型购物中心非常重收取租金较低
服装店量创造较购物环境女装店男装店购物中心重成员具方特色服装商店数量少数购物中心感兴趣谈判中占动够获服装店更低租金然全国性连锁店数信誉商店规模影响租金素般商店支付租金高全国性连锁店租金低
家具店位置求高种商店求仓库展示空间面积位室营业层需面积展示空间
购物中心餐饮设施分三类快餐助餐厅高级餐厅快餐员工购物者提供餐饮高级餐厅购物中心说非常重够吸引汽车交通放停车场道路独立建筑中时脱离步行流
礼品店珠宝店收藏品商店运动品商店箱包店音制品商店相机商店通常方承租户营包括信誉全国性珠宝连锁店够效增加购物中心吸引力销售收入高收取租金相高
服务设施包括理发店美容店减肥沙龙修鞋修理店等等购物中心中占例超2％购物中心必备成员面积抵押保证金较低
83 商业物业理理念
商业物业开发商说开发商铺前提开发够必须成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况开发商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落开发商头综观国外购物中心开发商成立商业理公司理购物中心种通模式
n 具统理分散营特点
商业物业商铺计划聚集商场进行统理分散营商业物业区房产核心特点统理求商场必须代表业权利受业委托理公司统理没统理购物中心难受激烈零售业市场竞争分散营商场消费者营者间交易提供场商场理者直接进行商业营消费者营者间搭建桥梁
n 商业物业统理理念统招商理统营销统服务监督统物
达统理分散营理模式购物中心销售合中应该约定承租户必须服理公司统理外某购物中心通租赁合约中直接国际购物中心协会（ICSC）标准格式法律确定购物中心理公司理位
1 统招商理求招商品牌审核理完善租约理
¨ 谓品牌审核理指：招商象需品牌审核进入
审核包括厂商产品审核须具效营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）品牌代理委托书（适专卖代理商）税务登记证法授权委托书等
¨ 完善租约理
（1） 租约理包括约定租金租期支付方式物业理费收取等较关键租约条款理（鉴国际购物中心协会（ICSC）标准格式）： 承租户营业态受整购物中心统商业规划限制果发生重变化须业委员会认（业委员会成立前开发商认）
（2） 营业时间确定
（3） 承租户店名广告促销广告尺寸悬挂位置语言文字方面须接受统理
（4） 整购物中心促销承担义务
（5） 承租停车场确定偿偿限制
（6） 投保范围事宜
（7） 否统收银
¨ 购物中心招商钟情知名连锁商业企业
超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利销售理年商业物业连锁商业企业更达较合作商业物业说连锁商业企业规模足够店铺做支撑商品销售价格会低非连锁型店低价格购物中心想吸引消费者购物法宝二购物中心进驻商户理属统规划商户遵纪守法购物中心商业理公司会百货公司样商户干涉选择律性高固定营模式连锁企业购物中心理说相省心放心
外连锁商业企业说选择商业价值高段足够面积营关重购物中心选址慎慎选气旺区域潜力区域进驻购物中心连锁企业等费力气找营段二购物中心采取入驻商户独立营模式功商业规划气保证连锁商业企业希入驻商业物业
统营销理助维护提高营者利益
目前购物中心竞争激烈折降价促销竞争手段较流行吸引购物者光顾理公司应该购物中心策划1年365天天天营销计划谓节节节造节组织策划相关促销活动发生费应预先业沟通预算业意实际发生费承租户销售额定例进行分摊果购物中心统收银理较执行销售额分摊费
统服务监督助营者间协调合作
购物中心须设立开发商领导商业专家组成理委员会指导协调服务监督承租户营活动保证购物中心高效运转常见方式：
（1） 指导项目：培训售货员卖场布置指导促销活动安排
（2） 协调项目：协调营者间紧张关系增进营者间合作
（3） 服务项目：行政事务理
（4） 监督项目：维护购物中心纪律信誉协助工商税务卫生消等部门理
a) 统物业理助建筑空间维护保养
购物中心物业理容包括：养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公面积保洁保安防盗车辆理绿化养护意外事处理等
房产开发类型收益较购物中心开发收益高（外豪华墅）风险果购物中心开发营没成熟验模式购物中心开发椽木水鱼难继握中规律勇创新笑傲江湖
9 购物中心种模式特点
91 开发商背景购物中心营理模式分类
n 物业型购物中心
¨ 物业型购物广场SHOPPING PLAZASQUARECENTER：
般房产商开发建市中心黄金段实行租赁制特点：面积般510万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业态般齐备业态业种复合度够（通常定位高端市场租户高级百货许业态没引入）称真正摩尔购物中心MALL
¨ 物业型摩尔购物中心MALL
称普通摩尔购物中心MALL普通摩尔物业者般进行零售营场出租专业零售商委托专业理公司进行理实行者理者营者分离优势互补保证提高理水摩尔统社会形象面消费者时摩尔零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格种购物场组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间普通摩尔购物中心MALL房产商MALL求设计开发建市中心黄金段城郊居民聚居区实行租赁制特点：面积购物广场许般1530万方米左右业态业种复合度高度齐全般全业态全业种营
物业型购物中心东南亚香港新加坡等发展 代表：香港时代广场海港城太古广场城新加坡义安城Ngee Ann City莱佛士城Reffles City威士马广场（Wisma Atria）先坊Centre Point菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA马西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)燕美购物中心(Imbi Plaza)乐天购物中心(Lot 10)泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）暹罗广场（Siam Center）River CityThe Emporium台湾京华城中华城台茂购物中心厦门SM城市广场 海外著名SHOPPING PLAZASQUARE般租售 便保持购物中心身品牌形象理力度
国代表：香港九龙仓投资：海时代广场北京时代广场香港记黄浦投资：海梅龙镇广场北京东方广场香港嘉里投资：海嘉里夜城北京国贸中心
n 百货公司型购物中心
型连锁百货公司发展扩建成面积般1015万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业种般齐备业态复合度够（通常定位高端市场百货公司然百货公司身超市般特色般没引入卖场家具城玩具反斗城卖场等业态）称真正摩尔购物中心MALL着百货公司型购物中心断扩建兴建2馆馆等业态正引入百货公司型购物中心迈真正摩尔购物中心亚洲百货公司型购物中心新光三越百货台南新店面积达16万方米引进业态已称真正摩尔购物中心MALL
百货公司型购物中心纯物业型购物中心定优裕性体现百货公司信誉佳客户关系营销促销理水高招租招商较容易业绩般较佳代表：台湾远东百货集团远百购物中心台湾新光三越百货台南购物中心台北信义2馆东京高岛屋百货汉城乐天百货总店代表：北京庄胜崇光SOGO百货海第八佰伴商厦武汉广场等
n 连锁摩尔购物中心MALL
专业连锁购物中心集团开发营特点：营例较高（5070左右）连锁摩尔购物中心指：专业连锁购物中心集团开发营营例较高（营百货公司超市影城美食城等）业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深定位家庭（全家全客层）满足全客层站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受特型购物中心专业连锁购物中心解决购物中心招租难题 迅速实现购物中心全面开业 理促销力度号召力普通购物中心高许国言国商品品种类专卖店国外30左右购物中心招租更难 专业连锁购物中心种值推广购物中心营模式 专业连锁购物中心营理求难度业态更高 国没出现专业连锁购物中心引入外资专业连锁购物中心集团菲律宾SM SUPER MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司超市）
92 购物中心商场面积规模分类
n 巨型超级购物中心SUPER MALLCITY MALL
面积24万方米 曼谷西康广场Seacon Square马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA吉隆坡Midvally Megamall购物中心台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港海港城
n 型购物中心
面积1224万方米间 广州天河城中华广场连广场新玛特摩尔 巨型型购物中心超型购物中心发展步位分步进行投资分期二期工程兴建时进行调整
n 中型购物中心
面积612万方米间 海友谊南方商城成摩尔百盛广州中泰百盛 北京东方广场北京中友百货海九百城市广场太洋百货购物广场般中型购物中心
n 型购物中心
面积26万方米间 乐购海七宝店JUSCO吉岛青岛东部店生活购物中心社区购物中心型购物中心
93 购物中心定位档次分类
真正摩尔面积巨定位家庭（全家全客层）站式购物消费站式休闲享受 商品高中低档必须齐备保证商品品种齐全理想例：高3︰中5︰低2然处商圈购物中心高中低档例调整
n 高档商品
香港时代广场海恒隆广场马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城（果70例营高档商品购物中心般作10万㎡开国话集客力限般购物广场称摩尔购物中心MALL）
n 中高档商品
高中低档例协调（高3︰中5︰低2左右）广州天河城马尼拉SM MEGAMALL台北远百马尼拉ROBINSONS PLACE海正广场
n 中低档商品
马尼拉EVER摩尔低档商品超60否成型跳蚤市场商品市场批发市场称摩尔购物中心MALL
94 购物中心选址点分类
n 会型购物中心
东亚日香港台北带会型购物中心位市中心黄金商圈连通铁站 般楼层较高：营业楼层达23层面812层 35层停车场 马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港时代广场
n 区型购物中心
位市区非传统商圈交通便捷
n 城郊型购物中心
欧美城郊型购物中心位城郊高速公路旁般楼层较少：营业楼层1层面24层室外停车场巨达1000车位甚1000车位型停车场附楼菲律宾SM MALL购物中心较美式时营着会型城郊型2种购物中心城郊型购物中心： 马尼拉24万㎡SM NEDSA MALLSM SOUTHMALL海17万㎡莘庄购物中心
n 社区购物中心
位型居民社区 社区购物中心般面积较
95 国际购物中心协会分类
n 商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心2社区型购物中心3区域型购物中心4超区域型购物中心（业态复合度高真正摩尔）
n 入驻商家业态行业分类： 5时装精品购物中心6型量贩购物中心 7题节庆购物中心 8工厂直销购物中心
1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境
96 购物中心业态复合度程度分类
n 业态复合程度极高面积超12万㎡ 称真正摩尔购物中心MALL 泰国曼谷西康广场施康广场（Seacon Square）菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等
n 业态复合程度较低(型百货公司没卖场卖场没型百货公司没型影城） 称摩尔购物中心MALL
97 摩尔购物中心外观分类
n 美国式简洁外立面粗特型仓库工厂：菲律宾SM MEGAMALL 厦门SM城市广场美国MALL OF AMERICA
n 童话般欧洲古城堡式外立面：台湾台贸购物中心菲律宾ROBINSONS
n 豪华高贵现代派特型百货公司：海正广场台北京华城菲律宾ROBINSONS PLACE菲律宾SM ASIAMALL 菲律宾香格里拉MALL
n 分散商业建筑组成建筑群：香港黄浦新天菲律宾TUTUBAN CENTRE菲律宾FILVEST SUPERMALL宁波天广场
n 购物乐园式摩尔：韩国汉城乐天乐园世界LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
n 交通综合枢纽换式综合摩尔购物中心 具特色购物中心
n 美国式型购物中心：青岛佳世客JUSCO
n 附带写字楼摩尔：北京百盛北京新世界中心
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