房产企业风险理杂谈
部委颁发关新建项目中建筑面积户型整项目中占例文件午刚刚发布午公告宣布予废止听起闹剧事实直面反映政府相关部门问题法存分歧时更加折射出政府房产控成熟场博弈中房产商疑成受害者项目会文件影响改变设计续工作政策家遵守执行法律规范次事件开发商说成风险事件果第二公告晚天？果开发商采取积极应措施？会带什样果？ 识项目风险 项目风险种确定事件状况旦发生会少项目目标产生积极消极影响风险识确定风险理目标果风险识做清晰没条理会高明军高明法目标仗风险识首先识风险事件进行分类量化等工作房产企业常见种风险政策风险决策风险理风险具体表现： 政策风险成然灾害外风险 政府作保护广民利益载体制定政策时充分考虑资源济关系考虑土利问题农业保护问题房价高老百姓买起房子中博弈甚微妙概前天出现政策闹剧原然政策连续性突变性漏洞存等等矛盾开发商说政策应该种约束控制行企业必须遵守相关政策法规时制定相关法律法规进行补充操作部门理规章制度规范性文件强制性标准等 项目决策风险 房产项目决策风险体现项目定位风险创新风险等 （1）项目定位决策层根市场调查项目济技术分析项目行性研究报告做出包括项目目标客户定位产品定位建筑产品质量定位建设环境品质定位指导项目设计建设营销策划方案等工作项目市场定位确定基敲定项目建设风格建设成营销推广方案基决定项目销售前景果项目定位准确盲目开始项目建设带影响巨理控制带巨难度项目开发程中风险属项目决策性失误风险风险事件旦发生理非常困难成巨甚者导致挽回果 （２）开发商风险喜采取决策房产商喜追求项目项目差异性选择企业熟悉者认识尚足完成追求创新正常创新身风险更况遇熟悉领域情况创新便成失败义词开发商意客户着想采轻质板墙增加客户房率采新型轻质板墙前期进行考察客户走访等忽略南北方气候差异客户交房入住采暖季轻质板墙部位出现量裂缝致客户满意率急剧降投诉率迅速升导致客户赔款百万 项目资金风险 项目面风险类型果项目资金链出现问题项目会举步维艰项目行性报告体现项目资金曲线制定合理资金控制计划保证项目够充足资金运行项目资金绝数外部银行合作伙伴金融市场等会受金融市场影响做资金计划时保证合理规避外部金融风险事件 项目理风险 房产理房产业务流程框架进行理活动行动决策理事务身项目带致命击重量级风险事件果理位带项目质量风险进度风险力风险前面资金风险会理项目产生致命伤害房产项目项目特性非常明显房产商应该建立完善项目理体系保证项目理体系流程清晰责明确时加强项目理员项目理知识 （1）项目质量风险：项目决策阶段济技术分析失误出现品质价格矛盾导致质量问题设计阶段设计提出违反设计规范标准特强制性标准求通关系关通验收造成投机性质量问题施工阶段业员设计知识重错误擅改变设计造成质量风险施工理程中重视关键部位关键程踪检查处理容易出现影响结构安全特影响结构安全正常功严重影响问题处理时没做事前控制永久性缺陷者交房客户造成质量隐患（实际质量通病造成纠纷）交房实物销售承诺广告宣传承诺相符造成实物质量问题等 （2）项目进度风险：项目运作建设程中涉土转融资设计监理工程质勘察设计勘察设计成果审核招标代理施工材料设备供应质量检测销售委托购房等合协议签约履约程项目次性（重复性）特点建设周期较长涉方方面面较果关键程出现控制失误项目造成相麻烦目前土供应体制贷款政策条件寻找土找寻资金企业试图突出瓶颈制约普遍方法时候饥择食景况会省略程慎跌入陷阱防微杜渐抗风险 严格说房产风险理涵义相广泛话题房产商说具涵总体说风险理需进行：风险理规划风险识风险分析（定性定量）风险应规划风险踪等系列活动保证项目目标受影响目标利润化项目风险控中 成功房产风险理决策层首先需认识风险理重性项目规划时予重视做详风险理规划容应该包括：风险理流程风险理责体风险理岗位设置风险事件处理审批层次责等 般房产企业理流程房产业务中心进行设计实施中房产项目业务流程进行理理重点房产项目相关业务风险理象发发生知发生时间预计事件果理务中心成扑风捉影等风险事件发生时半理者没发现风险理采流程中心理方式流程应该决策层理层效应突发事件相关风险机会提高增加股东价值力 成功全面风险理流程够企业理者提供风险理框架便明确考虑风险变化帮助房产商应种种挑战判断开发商愿意承受风险量确保位风险缓释措施风险限定定水 首先作风险理开始应项目开始时进行风险识采头脑风暴法风险事件识进行分类量化根类型风险事件进行分类根成影响进行量化分级形成风险清单风险分类风险等级划分根开发商理特点进行划分 外房产项目属典型资源整合型项目市场环境项目开发环境等变数相较风险识时考虑预见风险事件发生施工时特殊质状况古墓发掘等预见事件会严重影响项目目标市场销售环境等应风险理流程中加体现制定预见风险触发应急流程风险理进行辅助理 次根风险事件清单进行风险应计划编制设置风险阀值风险准备方案明确岗位监控项目界值踪里准备方案应方案强调风险事件控制进行动理动应 次风险理流程方面保证风险列表清单清晰方面列表中风险清单流程中体现包括风险认知风险清单进行号制定准备措施流程体责明确责流程规定界值项目进展项目执行情况进行较进行风险事件识流程准备动作进行风险事件解决然流程组织决策层进行风险理规划前提进行风险识风险应计划编制风险控制踪根房产商风险喜进行流程设置 项目整体规划风险理流程体系建立风险清单制定完成代表企业风险理高枕忧企业风险理建立持续测试验证基础确保局部重复风险控制理活动正够促整项目团队全面解合理风险理活动取代 集团企业进行风险理 风险理控制框架流程搭建房产企业组织风险理控制模型会组织切生搬硬套般项目型房产公司先做前期项目风险理规划（风险识应计划编制等）风险界值检查放置项目日常绩效评估工作中风险清单中风险做预见性理 集团式型房产公司说需考虑建立基企业理体系风险理系统项目前期需充分做风险清单风险准备计划编制组织设立专门风险理岗位设计风险理流程流程范围覆盖项目相关部门中项目部作风险理线部门项目风险界值进行实时检测定期汇报级公司区域分公司（子公司）定期审核风险报告果遇高等级风险首先判断风险等级否范围果超出范围第时间汇报集团公司保证信息畅通传达风险事件妥善处理基条件定期风险报告项目核心程输出产品保证项目知识效利风险报告中仅界值风险监控容应该发生风险事件描述处理程级（区域公司分公司集团公司）报告真实性准确性进行检查 总集团型企业说集团公司整风险理系统中处高等级风险事件处理风险事件处理理位风险控制框架中前期风险清单风险准备计划风险事件合理处理基保障风险等级成进度等指标设置组织等级进行处理组织权限等级结合确保责权明晰 风险理者想应采方式接受减轻等动应措施房产商数房产商设开发部工程部销售部等专业技术部门数技术风险现场时解决风险局限技术风险风险源理应计划作业变成风险风险存项目整生命周期项目阶段存项目开始前期已识风险做准备风险准备包括制度力资金准备制度建立风险理体系制定风险理流程落实岗位做风险预算保证风险发生时系列定动作进行文讨风险事件基悲观种确定素项目目标产生影响时利影响事件称风险产生利影响事件般称机会确定事件发生会项目目标产生风险伴机会产生事件组织采行动产生效果会成熟开发商透风险机会开发商风险挡殿堂外
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部委颁发关新建项目中建筑面积户型整项目中占例文件午刚刚发布午公告宣布予废止听起闹剧事实直面反映政府相关部门问题法存分歧时更加折射出政府房产控成熟场博弈中房产商疑成受害者项目会文件影响改变设计续工作政策家遵守执行法律规范次事件开发商说成风险事件果第二公告晚天？果开发商采取积极应措施？会带什样果？ 识项目风险 项目风险种确定事件状况旦发生会少项目目标产生积极消极影响风险识确定风险理目标果风险识做清晰没条理会高明军高明法目标仗风险识首先识风险事件进行分类量化等工作房产企业常见种风险政策风险决策风险理风险具体表现： 政策风险成然灾害外风险 政府作保护广民利益载体制定政策时充分考虑资源济关系考虑土利问题农业保护问题房价高老百姓买起房子中博弈甚微妙概前天出现政策闹剧原然政策连续性突变性漏洞存等等矛盾开发商说政策应该种约束控制行企业必须遵守相关政策法规时制定相关法律法规进行补充操作部门理规章制度规范性文件强制性标准等 项目决策风险 房产项目决策风险体现项目定位风险创新风险等 （1）项目定位决策层根市场调查项目济技术分析项目行性研究报告做出包括项目目标客户定位产品定位建筑产品质量定位建设环境品质定位指导项目设计建设营销策划方案等工作项目市场定位确定基敲定项目建设风格建设成营销推广方案基决定项目销售前景果项目定位准确盲目开始项目建设带影响巨理控制带巨难度项目开发程中风险属项目决策性失误风险风险事件旦发生理非常困难成巨甚者导致挽回果 （２）开发商风险喜采取决策房产商喜追求项目项目差异性选择企业熟悉者认识尚足完成追求创新正常创新身风险更况遇熟悉领域情况创新便成失败义词开发商意客户着想采轻质板墙增加客户房率采新型轻质板墙前期进行考察客户走访等忽略南北方气候差异客户交房入住采暖季轻质板墙部位出现量裂缝致客户满意率急剧降投诉率迅速升导致客户赔款百万 项目资金风险 项目面风险类型果项目资金链出现问题项目会举步维艰项目行性报告体现项目资金曲线制定合理资金控制计划保证项目够充足资金运行项目资金绝数外部银行合作伙伴金融市场等会受金融市场影响做资金计划时保证合理规避外部金融风险事件 项目理风险 房产理房产业务流程框架进行理活动行动决策理事务身项目带致命击重量级风险事件果理位带项目质量风险进度风险力风险前面资金风险会理项目产生致命伤害房产项目项目特性非常明显房产商应该建立完善项目理体系保证项目理体系流程清晰责明确时加强项目理员项目理知识 （1）项目质量风险：项目决策阶段济技术分析失误出现品质价格矛盾导致质量问题设计阶段设计提出违反设计规范标准特强制性标准求通关系关通验收造成投机性质量问题施工阶段业员设计知识重错误擅改变设计造成质量风险施工理程中重视关键部位关键程踪检查处理容易出现影响结构安全特影响结构安全正常功严重影响问题处理时没做事前控制永久性缺陷者交房客户造成质量隐患（实际质量通病造成纠纷）交房实物销售承诺广告宣传承诺相符造成实物质量问题等 （2）项目进度风险：项目运作建设程中涉土转融资设计监理工程质勘察设计勘察设计成果审核招标代理施工材料设备供应质量检测销售委托购房等合协议签约履约程项目次性（重复性）特点建设周期较长涉方方面面较果关键程出现控制失误项目造成相麻烦目前土供应体制贷款政策条件寻找土找寻资金企业试图突出瓶颈制约普遍方法时候饥择食景况会省略程慎跌入陷阱防微杜渐抗风险 严格说房产风险理涵义相广泛话题房产商说具涵总体说风险理需进行：风险理规划风险识风险分析（定性定量）风险应规划风险踪等系列活动保证项目目标受影响目标利润化项目风险控中 成功房产风险理决策层首先需认识风险理重性项目规划时予重视做详风险理规划容应该包括：风险理流程风险理责体风险理岗位设置风险事件处理审批层次责等 般房产企业理流程房产业务中心进行设计实施中房产项目业务流程进行理理重点房产项目相关业务风险理象发发生知发生时间预计事件果理务中心成扑风捉影等风险事件发生时半理者没发现风险理采流程中心理方式流程应该决策层理层效应突发事件相关风险机会提高增加股东价值力 成功全面风险理流程够企业理者提供风险理框架便明确考虑风险变化帮助房产商应种种挑战判断开发商愿意承受风险量确保位风险缓释措施风险限定定水 首先作风险理开始应项目开始时进行风险识采头脑风暴法风险事件识进行分类量化根类型风险事件进行分类根成影响进行量化分级形成风险清单风险分类风险等级划分根开发商理特点进行划分 外房产项目属典型资源整合型项目市场环境项目开发环境等变数相较风险识时考虑预见风险事件发生施工时特殊质状况古墓发掘等预见事件会严重影响项目目标市场销售环境等应风险理流程中加体现制定预见风险触发应急流程风险理进行辅助理 次根风险事件清单进行风险应计划编制设置风险阀值风险准备方案明确岗位监控项目界值踪里准备方案应方案强调风险事件控制进行动理动应 次风险理流程方面保证风险列表清单清晰方面列表中风险清单流程中体现包括风险认知风险清单进行号制定准备措施流程体责明确责流程规定界值项目进展项目执行情况进行较进行风险事件识流程准备动作进行风险事件解决然流程组织决策层进行风险理规划前提进行风险识风险应计划编制风险控制踪根房产商风险喜进行流程设置 项目整体规划风险理流程体系建立风险清单制定完成代表企业风险理高枕忧企业风险理建立持续测试验证基础确保局部重复风险控制理活动正够促整项目团队全面解合理风险理活动取代 集团企业进行风险理 风险理控制框架流程搭建房产企业组织风险理控制模型会组织切生搬硬套般项目型房产公司先做前期项目风险理规划（风险识应计划编制等）风险界值检查放置项目日常绩效评估工作中风险清单中风险做预见性理 集团式型房产公司说需考虑建立基企业理体系风险理系统项目前期需充分做风险清单风险准备计划编制组织设立专门风险理岗位设计风险理流程流程范围覆盖项目相关部门中项目部作风险理线部门项目风险界值进行实时检测定期汇报级公司区域分公司（子公司）定期审核风险报告果遇高等级风险首先判断风险等级否范围果超出范围第时间汇报集团公司保证信息畅通传达风险事件妥善处理基条件定期风险报告项目核心程输出产品保证项目知识效利风险报告中仅界值风险监控容应该发生风险事件描述处理程级（区域公司分公司集团公司）报告真实性准确性进行检查 总集团型企业说集团公司整风险理系统中处高等级风险事件处理风险事件处理理位风险控制框架中前期风险清单风险准备计划风险事件合理处理基保障风险等级成进度等指标设置组织等级进行处理组织权限等级结合确保责权明晰 风险理者想应采方式接受减轻等动应措施房产商数房产商设开发部工程部销售部等专业技术部门数技术风险现场时解决风险局限技术风险风险源理应计划作业变成风险风险存项目整生命周期项目阶段存项目开始前期已识风险做准备风险准备包括制度力资金准备制度建立风险理体系制定风险理流程落实岗位做风险预算保证风险发生时系列定动作进行文讨风险事件基悲观种确定素项目目标产生影响时利影响事件称风险产生利影响事件般称机会确定事件发生会项目目标产生风险伴机会产生事件组织采行动产生效果会成熟开发商透风险机会开发商风险挡殿堂外
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