谨呈：深圳市英龙建安限公司
销售执行报告
深圳市世联产顾问限公司
目 录
第篇 市场调查报告
第二篇 项目分析战略制定
第三篇 执行报告
第四篇 销售准备
第篇 市场调查报告
1．1 深圳市宏观济
1．1．1 深圳市2001年济发展
济环境
深圳市2001年面济外度高10年困难年年美日欧济增长国际IT产业发展放缓国际济形势更加复杂深圳济外度高出口存度位居东南亚首位产业结构电子信息产业世界济全球IT产业放缓造成击深圳首
城市济增长
深圳采取政府行政效率全面提速赴发达国家区招商引资全面提高通关效率进步优化投资发展环境实施新轮政府审批制度改革加快国企业改革步伐等应措施全市济逆境中然保持健康增长态势
深圳市统计局资料年深圳全市实现国生产总值190815亿元增长132全国中城市中名列第四：全市规模工业企业实现现价工业总产值88044亿元增长174完成固定资产67337亿元增长87社会消费品零售总额60926亿元增长132方预算政收入26249亿元增长183
深圳济特征
深圳市统计局资料显示2001年深圳济呈现1月低开2月迅速回升3月开始逐步走稳保持年底
4月12月累计增长幅度122132间波幅极项济指标深圳济运行轨迹工业外贸出口运行轨迹非常吻合表明深圳济特征工业导出口托外型济世界济形势变化高度关联
11 2 深圳2001年济特点
①工业济快迅增长
初步统计年全市规模工业企业实现现价总产值288044亿元口径算年增长174完成工业增加值84370元年增长156
②外商投资增势强劲
统计年全年累计实际利外资3603亿美元年增长214中外商直接投资2591亿元美元年增长321
③外贸出口全国九连冠
年深圳外贸出口总额达37453亿元增长836连续第九年位居全国中城市外贸出口首位高新技术产业进出口项资料幅升高新技术产品出口额达11021亿美元增长3221占深圳出口总额2943
④物价水降
统计年全市实现社会消费品零售总额60926亿元年增长132全年走势较稳物价总体水年相降全年居民消费价格总水累计降22
⑤财政税收稳步增长
统计年全市累计实现方预算财政收入26249亿元年增长183年末全市金融机构项存款余额409257亿元年初增长291
12全市写字楼总体市场分析
121 总体市场评价
深圳市写字楼市场2001年已触底反弹市场供应足局面前期空置量进步消化西部办公组团着标志性建筑物——世贸中心（招商银行厦）投入周边写字楼物业雨春笋般相继开中心区着行政文化区建设项目相继开工中心商务区CBD正紧锣密鼓进入实施阶段
122 市场供应分析
① 写字楼占商品房销售例
三图（1999年2000年2001年类物业销售例图）中年深圳市写字楼市场总体供应量较少仅占年商品房总销售量2—3商业市场总体销售较少仅占年商品房总销售量3—5
②写字楼年销售规律
分析两年写字楼销售规律助解写字楼年佳销售时期两年写字楼销售年分布表
1—3示
年写字楼年销售规律（万㎡）
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年合计
1999年
218
405
134
745
1502
2000年
228
104
089
798
1219
均
223
255
112
771
1361
资料源：国土规划局房产研究中心
右图中见两年深圳市写字楼第四季度销售量超前三季度总
佐证写字楼销售黄金季节第四季度
③ 写字楼新开工面积竣工面积
全市年写字楼新开工面积竣工面积整体呈见底回升趋势
2001年福田区写字楼建面积占例超全市半
着深圳新中心区开发城市商务办公区域城市重心西移已成城市发展趋势参见图：
④写字楼空置率
市场供应量短缺市场需求消化年写字楼空置量
写字楼空置率2000年起开始较幅度降2001年降趋势减缓
参见右图：
⑤写字楼整体销售量
规划国土局房产研究室提供资料显示962000年全市写字楼整体销售量降趋势楼花销售量2000年首次现楼销售量2001年半年销售面积416方米增长253预计两年销售面积呈探底回升趋势受宏观济增速度放缓影响销售量增长速度较稳供应量增长速度
参见图：
⑥写字楼销售量区域分布
写字楼整体销售量福田区2000年占全市整体销售量51参见右图
123 市场需求分析
租赁市场真实房产需求市场分析写字楼租赁市场状况助解写字楼市场真实状况
① 深圳特区2001年房屋租赁行情分析
1 全市写字楼商业房出租率
2001年第三季度调查资料统计罗湖福田两区写字楼商业房面积11738万㎡已出租面积8262㎡出租率7040季末空置面积3474万㎡
2 写字楼租赁行情分析
（1） 写字楼出租率
3季度写字楼抽样租面积851万㎡已租面积5642万㎡出租率6667
出租率较高写字楼罗湖商业城嘉里中心电子科技厦赛格工业园北方厦深勘厦四川厦特区报业厦江苏厦设计厦科技厦中深花园华联厦统建楼海鹰厦深茂商业厦新闻厦等出租率均90
出租率较高写字楼原月租价格适中交通便利理位置优越楼宇昭示性强
（2） 写字楼租赁行情分析
罗湖区写字楼租赁价格调查
写字楼名称
高价(元㎡月）
底价（元㎡月）
理费（元㎡月）
高费合计（元㎡月）
出租率（）
深圳发展中心
45
30
34
79
——
国贸厦
45
20
20
70
368
天安国际厦
50
25
27
77
44
金丰城厦
75
40
75
47
王厦
160
40
32
192
55
罗湖商业城
66
66
377
104
100
庐山厦
65
37
10
75
35
深房广场
30
25
20
50
51
海燕厦
465
25
8
55
57
房产厦
40
25
12
52
金通厦
375
986
8
46
78
洪湖厦
35
28
4
39
788
太洋商茂厦
63
35
11
74
55
华通厦
32
20
75
40
42
文华厦
50
226
7
57
85
东方广场
45
40
45
90
812
嘉里中心
100
80
28
128
98
宝安广场
52
31
20
72
47
文锦广场
35
25
13
48
32
特力厦
30
20
3
33
32
罗湖商业厦
43
40
3
46
40
百货广场
40
30
25
65
20
合作商业银行
50
30
20
70
55
深圳中心厦
100
80
15
115
62
发展银行厦
120
100
30
150
67
西武百货
50
45
10
60
88
金田厦
75
20
12
87
60
联兴厦
25
24
2
27
75
福田区写字楼租赁价格调查表
写字楼名称
高价（元㎡月）
底价（元㎡月）
理费（元㎡月）
高费合计（元㎡月）
出租率（）
桑达厦
40
35
5
45
80
电子科技厦
80
45
12
92
91
赛格工业园
60
24
2
62
96
北方厦
80
30
10
90
95
国企厦
38
32
7
45
15
华联厦
85
68
12
97
97
深勘厦
40
40
9
49
100
锦峰厦
60
30
8
68
81
赛格广场
80
65
25
105
联合广场
40
30
25
65
40
统建楼
42
34
65
49
94
世贸广场
70
55
10
80
73
海鹰厦
35
25
5
40
100
盛庭苑
68
50
10
78
43
四川厦
50
50
8
58
100
特区报业厦
70
40
25
95
90
厦
80
60
20
100
75
深茂商业厦
50
30
12
62
92
民厦
50
40
20
70
80
江苏厦
88
85
25
113
100
设计厦
73
70
8
81
93
皇城广场
60
45
12
72
72
科技厦
80
60
21
101
100
航厦
85
55
8
93
39
中深花园
54
20
12
66
93
新闻厦
70
50
21
91
90
① 罗湖区写字楼租赁行情分析
抽样调查资料显示罗湖区写字楼租面积6261万㎡已租面积4023万㎡出租率643
罗湖区写字楼租金较高王厦深业中心发展银行厦嘉里中心租金高价分160元㎡·月100元㎡·月120元㎡·月100元㎡·月月租较底深房广场洪湖厦华通厦文锦广场联兴厦租金分30元㎡·月35元㎡·月32元㎡·月35元㎡·月25元㎡·月楼盘理费相差较理费包括空调费享面积水电清洁费保安费包括
罗湖区写字楼出租率高罗湖商业城达100西武百货88通较出罗湖区写字楼出租率较底写字楼供求现象然突出部分交通环境较写字楼空置率较底交通环境较差设施陈旧写字楼空置率居高总体空置率40—50间租价低价位运行罗湖区中心段国贸厦深圳发展中心租金普遍40—50元㎡·月深房广场部分租金30元㎡·月天安国际厦租金25—50元㎡·月
罗湖区写字楼租赁行情福田区相较差出租率租金均福田区低出租率租金总体市场供求形势容乐观
② 福田区写字楼租赁行情分析
抽样调查资料显示福田区写字楼租面积2190万㎡已租面积1620万㎡出租率740
福田区写字楼租金较高江苏厦月租高价88元㎡·月次电子科技厦北方厦华联厦赛格广场厦科技厦航厦租金价格80—85元㎡·月间月租价格低楼盘国企厦海鹰厦联合广场深贸商业厦中深花园低月租25—30元㎡·月福田区写字楼租金25—88元㎡·月间片区价格相差较影响出租率原
福田区写字楼出租率高深勘厦江苏厦海鹰厦四川厦科技厦出租率100位步南路国企厦出租率较低仅1455空置严重抽样调查情况抽样26楼盘中出租率5020占7692罗湖区相
结
◇ 深圳写字楼市场空置状况总体尚容乐观年政府宏观调控目标
◇ 深圳写字楼租赁价格出租率状况差异较租赁价格联兴厦25元㎡·月王厦160元㎡·月出租率百货厦20罗湖商业城海鹰厦江苏厦100
◇ 写字楼出租率较高物业特征：
1 物业形象昭示性强江苏厦特区报业厦嘉里中心科技厦等
2 位交通干道——深南道旁交通方便电子科技厦新闻厦北方厦华联厦等
3 价格适宜利创业型公司低成营中深花园海鹰厦深茂商业厦等
4 基单位面积适宜公司办公海鹰厦深勘厦四川厦等
124 市场消化量分析
两年写字楼供应量相减少写字楼空置量较幅度减少写字楼市场消化量市场销售量外应包括写字楼空置量减少
年深圳市写字楼市场消化量
年 份
1999年
2000年
2001年
销售面积（㎡）
1502
1219
1101
消化空置面积（㎡）
1652
1492
市场消化面积（㎡）
1502
2871
2593
述图表见深圳写字楼市场进入2000年均年消化30万㎡细节
结
◇两年写字楼消化量保持相稳定
◇着中国加入WTO深圳市政府高新技术领域员创业扶持力度逐渐加强写字楼市场力需求支撑
◇2001年济增长写字楼市场利影响远显示出预见2002年写字楼市场需求量稳步增长
125市场竞争分析
2001年写字楼市场供应量历年量着中心区江苏厦国际商会厦（期）市场迅速消化引注目销售业绩市场振奋头羊效应市场风起
需求供应2002年写字楼供应量明显增加集中中心区西部办公组团
未市场供应量旧集中福田区中：中心区已统计2002年推出市场项目包括国际商会二期中电信息厦新星厦等总供应量约8万㎡邮电枢纽厦65万㎡招租西部办公组团2002年5月左右进入市场项目估计6（见表20022003年深圳市福田区写字楼供应量）目前统计总供应量约2580万㎡预计两区域2002年进入市场写字楼总供应量约33万㎡（未计出租写字楼面积）
2003年写字楼供应量集中中心区统计资料显示2003年中心区44万㎡供应量西部办公组团13万㎡（未统计供出面积）特素市场需求出现（年深圳年消化30万㎡写字楼）届时深圳写字楼市场出现新轮积压市场竟争呈现白热化
参见表：
20022003年深圳市福田区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积
（万㎡）
中心区 合计
西部办公组团 合计
半年
国际商会厦
（二期）
240
240
2002年
邮电枢纽厦
（650）出租
喜年中心
480
905
中国色厦
425
半年
中国信息厦
285
530
丰立厦
（23）出租
新星厦
245
中华交易广场
[936]复工
1675
阳光高尔夫厦
270
深南新
680
数码时代
450
合计
3350
770
258
2003年
半年
新万基国际会展中心
985
2035
福建兴业厦
400
联通厦
350
贵联厦
300
甘肃厦
151
501
教育厦
350
半年
中信厦
350
航天厦
320
特美思厦
684
国免厦
565
合计
5365
4434
931
2002——2003深圳市罗湖区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积（㎡）
合计（㎡）
2002
半年
世界金融中心（商务公寓）
285
835
罗湖商务中心厦
553
半年
世界金融中心（写字楼）
550
2003
半年
华润新城（期）
1000
1250
半年
华润新城（二期）
1250
结
◇ 2002年两三年深圳市写字楼供应量发生井喷式急剧增加2002年进入市场写字楼总供应量约40万㎡2003年进入市场写字楼总供应量约70万㎡
◇ 2002年写字楼供应量西部办公组团2003年写字楼供应量中心区
◇ 预计市场竞争异常激烈年写字楼市场消化分析市场消化量供应量增加步增长市场出现泡沫显易见理性回换言写字楼市场出现新轮积压
13 区域写字楼市场分析
131 新兴写字楼区域分布
参深圳市新兴公组团分布图
深圳市商务发展重点福田中心区南区CBD区首未商务核心带次福田中心区中心西部辐射带车公庙西部办公组团深圳市二次创业程中城市济结构进行调整高新技术产业作特区支持产业扶持坐落深圳湾畔高新技术产业园区开始迅速崛起
132 区域概述
① 中心区CBD商务区
中心区CBD作特区中央商务区规划汇聚众甲级写字楼物业规模超高层建筑特征价格范围09—14万元㎡2001年市场新推出售写字楼国际商会厦（期）销售状况良实现均价9800元㎡左右2001年3月开盘2002年4月底已实现100销售率
② 西部办公组团
集中车公庙竹子林带世贸中心中心周边乙级写字楼集中体量规模较高层建筑深南道线物业均价范围7800—8500元㎡
紧西部办公组团南侧车公庙工业区区厂房性质特点写字楼年时动工般面积较厂房年限较低（40年）价格4500元㎡左右
③ 高新技术产业园区
深圳市政府扶持高新技术企业设立高新技术产业园区两年政策倾斜正日新月异加速建设现已出具规模
高新技术产业园区协议批租般厂房写字楼兼备企业建成余富余部分写字楼租赁富城科技厦目前正招租高新技术产业园区写字楼建设成低租金水低（35—40元㎡）然会吸引部分高新技术企业入驻
133 区域市场特点
（1） 区域市场价格
◇ 西部办公组团世贸中心外般体量规模较高层建筑乙级写字楼集中销售均价范围7800—8500元㎡车公庙工业区类厂房写字楼（开间）价格范围4500—5000元㎡
◇ 新中心区定位中高档次高层写字楼（乙级写字楼）售价8300—10000元㎡超高层写字楼（甲级写字楼）售价9500— 14000元㎡写字楼销售情况较
◇ 高新技术产业园区进入市场富余写字楼出租销售
（2） 置业群体特征
数写字楼客户型资讯投资设计广告电脑公司流客户：
200㎡开间做户型写字楼江苏厦报业厦客户档次相较高证券公司律师事物等
（3） 销售率
中心区附甲级写字楼销售率较高般已实现95销售车公庙片区（深南道线外）写字楼较低廉价格吸引众创业型型公司销售率90左右租赁市场更供应求
（4） 产品特征
户型
创新科技广场开间面积300—800㎡间外写字楼开间设计开间50—200㎡开间力销售户型
总价
车公庙片区写字楼单位总价57万元135万元间中心区写字楼单位总价相较高介60万420万元间
（5） 竞争特征
竞争差异性
述产品规模统计两办公组团部产品差异性组团间差异性较
竞争激烈性
前面供求关系分析中心区西部办公两组团市场竞争日益激烈性2002年西部办公组团2003年中心区CBD出现前未竞争局面
134 区域写字楼物业市场调查
（1） 写字楼物业调查素
写字楼物业市场调查14项素进行分析
（1）价格（2）租金范围（3）销售率（4）总面积（5）售面积（6）总单位数（7）实率（8）单位面积（9）力户型（10）客户群（11）总楼层（12）展示性（13）景观（14）销售期
（2） 写字楼物业素统计
区域写字楼已售物业销售资料调查表（）
单位：（元㎡）
物业名称
价格
租金
销售期
销售率
景观
总面积
售
面积
总单位
实率
创展中心
8300
6075
6
99
10层高尔夫球场
47946
47946
创新科技广场
4500
4050
12
100
高尔夫球场海景
11800
11800
130
87
庆厦
8300
5060
19
80
北香蜜湖南海景
37960
15000
350
65
世贸中心
非售物业
120
0
中
心区香蜜湖高尔夫球场
苍松厦
4500
3040
20
90
10层西南高层海景
69824
56800
290
75
特区报业厦
14000
75100
564
75
28层北莲花山13层北香蜜湖中心区南高球场10层南海景
92600
33000
96
68
奥林匹克厦
9500
65
30
75
东面莲花山东南中心区
33000
27880
226
65
江苏厦
13000
100
19
73
10层北莲花山南中心区
62000
60800
130
10500(公寓)
15层海景高尔夫球场
壹世界
8500
6070
5
东南中心区东莲花山
75845
27000
80
67
中银厦
10500
80
9
50
中心区莲花山
48000
40000
250
65
嘉汇新城
10000
8090
15
70
北中心公园29层西南海景
36000
16587
210
70
国际文化厦
8800
10
100
中心区高尔夫球场
62481
62481
国际商会厦
10000
7580
10
98
40000
40000
68
调查分析结
◇甲级写字楼售价9500—14000元方米
◇乙级写字楼售价8300—8800元方米
◇类厂房写字楼（40年产权）售价4500—5000元方米
区域写字楼已售物业销售资料调查表（二）
物业名称
单位面积（㎡）
力户型（㎡）
力客户群
总楼层
展示性
交通枢纽厦
交通办公楼
200300
型设计实业公司投资公司
25
深南路边展示性强
创展中心
510F载间写字楼1213F公寓式办公楼
4075
装饰公司网络公司投资公司电脑公司外资企业等
29
深南路边楼宇标识性明显展示性强
创新科技广场
300475800
<475
型电子公司装饰公司设计公司
20
天安工业区展示性差
庆厦
30120
6085
设计公司产品代理公司工贸公司
33
位深南路边展示性强
世贸中心
招商银行总部华公司金融证券公司
39
深南路边西部办公组团标志性建筑昭示示性极强
苍松厦
80300
150左右
设计公司装饰公司事务
22
泰然工业区展示性差
特区报业厦
212255279414430463
<270
型公司总部证券公司律师事务
50
先期限开发办公物业位深南路边展示性极强
奥林匹克厦
95整层
90120
电脑公司设计公司公司
27
商报路展示性般
江苏厦（公寓）
190230300350（404570758085）
200（50）
型公司总部证券公司中型投资公司律师事务
51
中心区楼宇形象展示性强
壹世界
55300
200400
商贸公司投资公司
28
红荔路新洲路展示性般
中银厦
50整层
100136
金融投资公司外企公司电脑公司
28
红荔路中心区
嘉汇新城
力40801091501961200
<109
型电脑公司商贸公司投资公司投资客
38
位深南路边展示性强
国际文化厦
50400
80150
型电脑公司商贸公司投资公司
29
深南道展示性强
国际商会厦
5196组合
200
商贸公司投资公司市公司房产相关公司
28
中心区南区展示性强
调查结
◇写字楼项目形象展示求较高
◇型公司代理公司律师事务等求40—70方米单位写字楼
◇中型公司求200方米单位写字楼
◇普通公司接受100—200方米单位写字楼
区域写字楼物业配套功调查表
物业名称
会
商务中心
会议中心
车位
车位面积㎡
物业理
物收费
元㎡
期问题
周边设施
江苏厦写字楼
16F（利避难层）2400㎡中西餐厅泳池高尔夫练场健身房康乐设施
翻译律师咨询秘书服务工商咨询字复印传真
32F（利避难层）1200㎡声翻译媒体会议系统
312
230
魏理仕
22含空调
空调费低
童医院市民广场音乐厅少年宫高交会馆
江苏厦公寓
休闲中心
家居清洁送餐洗衣
合
魏理仕
16含空调
现代窗
2层泳池网吧高恳请餐厅
翻译律师咨询秘书服务工商咨询字复印传真
100会议厅
30会议厅10会议厅
500
74
现代窗物公司
华强北商圈
创展中心
5层公商务会客吧泳池健身房桑康乐
接字复印传真
商务会议室功会议厅
220
156
长城物
12层 38
510层95
公部分空调送风系统
华润工行EMS中心水乐园
报业厦
顶层2000㎡中西餐厅
暂
4000㎡声翻译媒体会议系统
220
294
金风帆
25含空调
空调时间
高球会天健医
院邮电
局银行
中银厦
暂
暂
暂
494
100
中海
10
会议中心会空调时间短
万佳莲花山公园
奥林匹克厦
2000㎡
暂
型会议中心声翻译媒体会议系统
300
116
报祺
10
物较弱
中心医院市场莲花山公园山姆会员店
壹世界
5000㎡会168套酒店公寓
300
253
魏理仕
10
山姆会员店中心医院
嘉汇新城
6000㎡6F生态园林会酒廊中西餐厅泳池健身房桑康乐美容厅
资料票务中心家服务接字复传真
3000㎡2223两层功厅会议室洽谈室
540
70
庐山
6
华强北商业圈中心公园福田医院
市驿站
2000㎡健身房网吧美容厅
家服务招字复印传真
会议室
176
170
355
庆厦
3000㎡56层酒店
170
221
23F35
世贸中心
苍松厦
100
690
泰然
42
银行
区域写字楼物业硬件设备调查表
物业
空调
卫生间
电梯
布线
备
名称
位置
电源
方式时
费
元㎡
设备
速度
MS
数量
控制
设备
智
网络
背景
音乐
江苏厦
写字楼
24
22含理费
日
金VRV
公+独立
4
11
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA
进口
江苏
厦公寓
24
16
独立分
体空调
独立
25
3
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA
报业厦
1018
25
美国麦
克维尔
公+北
单独
254
2525
12
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
AMA
中银厦
1018
8
美国
公+独立
25
10
群控
日三菱
智化综合布线
宽频光缆
AMA
开
奥林匹
克厦
1018
8
美国
约克
公
25
7
群控
日三菱
结构性布线
10㎡信息点
AMA
壹世界
24
分户计量
美国
约克
公
25
5
群控
法国奥
斯
智化综合布线
宽带网
嘉汇新城
821F24
2538F10
821F分户计量
2538F定
美国
约克
821F独立2538公
高区：4MS
2325MS
7
群控
日三菱
结构性布线
宽带网
AMA
调查分析结
◇采进口空调设备数项目限时提供部分项目24时提供
◇写字楼项目公洗手间
◇写字楼配备群控进口高速电梯电梯速度25米秒
◇写字楼公寓项目提供宽带网宽频网进行智化结构性布线
◇数项提供背景音乐
◇备电源进口设备
区域写字楼物业装修标准调查表
项目
外墙
户面
户
吊顶
门
窗
堂
电梯间
走道
洗手间
会
伎会
议室
江苏厦写字楼
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
89米高2层墙面高档花岗岩
花岗岩拼花
墙面高档花岗岩TOA背景系统
高级墙砖防滑砖TOA背景系统TOTO洁具
2000元㎡含设备
1500㎡
含设备
江苏厦公寓
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
墙花岗岩
花岗岩拼花
墙面高档花岗岩TOA背景系统
高级墙砖防滑砖
国际文化厦
仿石砖
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
面进口花岗岩墙面理石
花岗岩
玻化砖面铝合金天花
高级洁具防滑砖
高档
高档
现代窗
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
进口花岗岩墙身理石造型天花
花岗岩
花岗岩
进口瓷砖金属吊顶高级洁具
1500元㎡
1500元㎡
报业厦
幕墙
毛坯
毛坯
磨砂玻璃
推拉透气窗
32M高八层墙花岗石
毯
墙花岗石磨砂玻璃墙AMA背景系统
高档墙砖理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
中银厦
幕墙
刷白
木夹板
推拉透气窗
意利理石面花岗岩墙面
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙砖理石洗手台AMA背景系统
奥林匹克厦
瓷砖玻璃
毛坯
毛坯
推拉透气窗
花岗石增面铝板包住
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙砖理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
壹世界
理石拼花
高级耐磨抛光砖
高级墙砖
高档
高档
嘉汇新城
写字楼幕墙公寓瓷砖
刷白
写字楼毛坯公寓木板
写字楼
幕墙推拉
高级云石麻石拼花麻石墙
面高级抛光砖墙面乳胶漆
TOTO洁具高档墙砖AMA背景系统
高档
高档
公寓木
市驿站
瓷砖玻璃
刷白
毛坯
防火门
铝合金玻璃
花岗石面理石墙面
高级抛光砖
高级抛光砖
高档
车公庙办公组团写字楼物业调查
名称
位置
规模功分布
单位基面积
设备智化
租售
理
客户群
创新时代广场
泰然四路
1F商务中心
2F咖啡厅等
326F写字楼
300800㎡
中档配置进口电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
提供百兆语音数接口千兆光纤接口静态IP址带宽
售价
5000元㎡
天安物
电子科技类55
投资顾问类1
广告类8
26
劲松厦
泰然四路
1F商务中心
2F咖啡厅等
320F写字楼
120250㎡
中档配置奥安达电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
消防控制中心安全防卫系统电视监控系统
租金
4050元㎡
出租率较高
泰然物
电子科技类36
投资顾问类12
实业类21
化工类4
26
苍松厦
泰然六路
1F商务中心
2F咖啡厅等
322F写字楼
100300㎡
中档配置奥安达电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
消防控制中心安全防卫系统电视监控系统
租金
50元㎡
出租率较高
泰然物
电子科技类42
实业类15
广告设计类10
服装类10
开祥厦
泰然四路
113F写字楼
100200㎡
中档配置东芝电梯
中央空调国产发电机组
宽频网络
租金
4050元㎡
出租率般
天安物
电子科技类60
印刷类10
实业类10
广告类5
25
[调查分析结]
◇ 目前车公庙工业区办公组团写字楼原工业厂房改造类厂房写字楼年动工般面积较厂房年限较低（40年）价格4500元㎡左右销售率70左右（：苍松厦劲松厦创新科技广场）出租率较高租金般40—50元㎡间
◇ 片区写字楼中档中档偏档次进行装修配置外形象般
◇ 目前车公庙工业区写字楼客户三类：①电子类②广告投资顾问类③实体类（前店厂类）
◇ 客户济实力般购买租写字楼原车工庙理位置较交通便利时提高形象利商务洽谈
◇ 着企业扩车公庙工业区写字楼客户部分寻找更形象写字楼愿
第二篇 项目分析战略制定
21 项目概况
■位置：项目位车公庙工业区深南道南侧建中世贸中心广场隔路相块呈正方形规模偏
■占面积：37973米
■容积率：85
■总建筑面积：32300米
中商业15写字楼20公寓65
■性质：商住
■建筑高度：100米加建筑构件总高123米
■车位：130
22 项目竞争项目基情况分析
见页附表：
结：项目综合品质相较弱
项目竞争基情况相馆表1
素
喜年中心
浩铭财富广场
中国色金属厦
段特征
西部办公组团邻车公调工业区
部办公组团邻高尚居住区信招商银行厦高档办公物业
西部办公组团邻车公庙工业区
车位配置
车位250年面积2068
车位：479年面积：1738
车位：280面积：1609
景观
深圳湾
香蜜湖高尔夫深圳湾3景观
深圳湾
交通条件
市区西行进入交通便
车行行交通便利
市区西行进入交通便
项目构成规模
1栋12层写字楼1栋27层商务公寓+部分商业
总建筑面积51713㎡
A座28层商务公寓+部分商业
B座25层户型住宅
总建筑面积83275㎡
1栋26层商务公寓物业底层局部架空
总建筑面积45067㎡
功分布
1 3层商场
4层架空层空中花园
5层办公
首层商铺二层公
三层架空层空中花园
公寓（带独立洗手间厨房）
2 3层商场
410层居住公寓
1126商务公寓
建筑结构
框架结构空间易分隔组合
框架结构空间易分隔组合
框架结构空间易分隔组合
结构面
简体式结构面
走廊式结构面
简体式结构面
面单位
楼62㎡基办公单位副楼510层710㎡开间写字间
A座5080㎡5梯26户
B座41503梯16户
居住公寓40㎡户型基单位层24户6梯
商务公寓6080㎡基单位
建筑特色
纯写字楼设计形式
部分楼层48米
作复式办公空间
堂高3层
酒店式外观走廊面
堂2层87米
三层66米商空中花园
低覆盖率前广场
A座层高33米
B座层高3米
写字楼外观
公卫生间
堂高4层16米
第3层作会议厅
贵宾休息室
部分楼层设中庭
装修配置
乙级写字楼标准外墙玻璃百页铝板
引入ITERNET宽带网
配备会
中央空调OTS电梯
乙级写字楼标准
德国品牌电梯送分体空调
乙级写字楼标准：写字楼部分带空调德国电梯商业天线信号中继系统高频宽带风防盗报警系统动监测火灾报警系统外墙玻璃百页铝板结合形式
发展方
乙级写字楼物业
公寓物业
乙级写字楼标准商务公寓物业
施工进度
已封顶
结构18层
已封顶
周边环境
环境较差成熟度较高
环境档次较成熟度低
环境般成熟度较高
综合品质
较高
中等
较高
阳光高尔夫厦
中电信息厦
项目
结
西部办公组团邻高尚居住区招商银行厦高档办公物业
紧邻CBD核心商务区
西部办公组团邻泰然工贸园
未前景
车位：150面积：200
车位：162面积192
约：130：面积248
相较少
东海花园深圳湾海景
东中心区南五洲宾馆
南面深圳湾海景北面部分远山景
相较少
车行行交通便利
交通便
车行便利距南面公交站天桥较远
行相便
1栋28层纯写字楼+部分商业
总建筑面积30000㎡
东塔楼30层3132层空中台西塔楼8层总建筑面积28875㎡
1栋26层商务公寓物业+部分商业总建筑面积32300㎡
偏
12层商场
3层屋花园
4层公寓写字楼
15层裙楼4层会
5层塔楼间台休闲庭园
5层商务公寓(带独立洗手间)
13层商场
425层带独立卫生间公寓式写字楼
26层纯写字楼
功雷
板结构灵活间隔
预应力楼板结构灵活组合
框架结构空间易分隔组合
便灵活分隔组合
简体式结构面
简体式结构面
简体式结构面
便灵活分隔组合
6梯9户
中低层：5060㎡单元
高层：150200㎡单元
顶层复式：300350㎡单元
西塔2梯17户
东塔4梯20户
50㎡基单元
灵活组合单位写字楼（公寓）
452325层：150200㎡单元
622层：5060㎡单元
顶层：整层
便灵活分隔组合
南面设眇商业街广场屋顶花园
低层隔3层设空中花园层高34米
公卫生间南景观单位设独立卫生间
9米高堂电梯间公走廊消防楼梯均强通风采光
纯写字楼设计
独立洗手间外配置公洗手间层高29米
写字楼外观公卫生间独立卫生间堂2层95米楼顶设观景休闲层
811层26层层高达6米：47层层高米33米：楼层层高3米
卫生间设置较
外观特色够
部商务功配置较少半写字间面积层高低
类甲级定字楼标准送闪调原法语三菱电梯5A智化厦外墙班幕墙
配备商务会健身会商业会
乙级写字楼装修
三菱电梯：送分体空调
乙级写字楼标准
未确定
具商务商业功类甲级写字楼
公寓写字楼物业
乙级写字楼
相级低
结构第2层
外墙完成23
出面
环境档次成熟度偏低
环境档次较成熟度低
环境档次中等成熟度高
环境档次成熟度偏低
中等偏低
高
较
中等偏低
项目竞争基情况分析表2
喜年中心
中国色金属厦
浩铭财富广场
阳光高尔夫厦
中电信息厦
项目
入口公堂标准层层高
2层高约10米
4层高约16米
层高约10米
2层高约9米
2层高约11米
2层高约95米
345米
35米
33米
34米
29米（预应力板）
3（预应力板）6米
电梯
OTIS9部2米秒带液晶显示屏
德国迪森8部2米秒
德国迪森7部2米秒
原装三菱6部2米秒
三菱5部25米秒
未定7部
空调
麦克维尔中央空调
中央空调（写字楼部分）
送分体空调
送吸顶式独立调
增廊带新风换气系统
未定
停车位
25012068
28011609
47911738
1501200
1621192
1301248
部配套
第4层空中竹园12层观景台带远程视频会议会系统功会议厅职工食堂等
楼层设休闲中庭3层会议厅贵宾室
66米高架空层
楼层设休闲中庭配备商务会健康会商业会
会议室
未定
5层塔楼间台休闲庭园
物
戴德梁行顾问8元
38元（公寓）10元（写字楼）
未定
暂定戴梁行顾问8元
5元
未定
23 项目SWOT分析策
SWOT分析策览表
序号
SWOT分析
策
S项目优势
发挥优势
1
S1
位中区辐射区域未西部办公组团中属世贸商圈邻
泰然工贸城中城商务配套齐全区域成熟度高未发展潜力
通区域模型直观展示组织媒体进行片区炒作
客户理解认未前景价值勤制作相关题印刷品
2
S2
2004年行通车铁出入口位项目100米区域加紧邻
楼书等印刷宣布传品明确标示出车行路线公交铁部位置
深南道南侧滨海道交通十分方便便利交通会创造出
限商机
3
S3
紧深南道属深南道线物业北面昭示效果强
制作型楼体条幅广告牌加充分利
4
S4
南北两面开扬景观高层南单位眺海景青山
高层北单位农翠绿安托山脉
印刷品宣传品实景展示
5
S5
单位带独立洗手间层设公洗手间方便客户需
取舍适拆独立洗手间扩工作面积保留
增加舒适度
设置示范单位展示层印刷宣传品设计具体案例进行说明作卖点包装宣传
6
S6
核心筒式面布局灵活间隔组合
印刷宣传品设计具体案例进行说明
7
S7
24时办公物费低廉提供24时全天候办公空间
物费纯写字楼济中公司具诱惑
印刷品宣传品条幅作卖点宣传
8
S8
8—11层层高6米26层层高6米3
提炼出面积建筑面积复式办公空间等卖点加宣传推广
W项目劣势
规避劣势
9
W1
位车公庙工业区街区办公环境较差形象档次难提升
通区域模型印刷宣传品宣传未发展前景淡目前较差状况参考汉唐厦提前作室外环境
10
W2
两侧紧领豪厦庆厦规模基相楼间距仅14米左右东西房号遮挡严重豪厦烂尾楼形象严重影响观瞻
定价拉开东西南北差距落实豪厦烂尾原处理结果客户表明终会解决事实
早期利楼体条幅广告
11
W3
块面积较没区环境具备发展成高档次物先天条件
提前作裙楼开辟面积卖场作作精公装修精品现代商务厦感觉
12
W4
深南路噪音
采隔音通风窗
13
W5
街道没商业气氛气足
未发展引导客户淡化目前劣势
14
W6
部商务配套较缺乏
落实确定基商务配套功面积（规格号）
15
W7
外观形象特色
提前设计公司效果图公司新求作调整设计
O项目发展机会
抓住机会
16
O1
该区域伴着城市西移发展功逐渐单工业区综合区转化面貌形象会改观逐渐增强置业办公投资客户吸引力
1
17
O2
深圳济迅猛发展推动创业公司进步发展写字楼物需求会加
细粉市场客户作出针性极强形象包装
18
O3
片区竞争物纷纷公开发售楼客户明显增
早作现场包装形象包装
早接客户
19
O4
2004年行通车铁号线未交通更便捷
S2
20
05
先行竞争项目均价8000元单价定位扩该区域价格档次项目生成空间
抓住供应空挡攻中档次客户避免直接竞争
21
06
揭利率低客户普遍采揭方式买楼
提供1—2成首期30年分期优惠付款方式
T项目发展威胁
降低威胁
22
T1
片区竞争物业众期推市场竞争变十分激烈
价格承受力细分出目标市场避免直接竞争（10—20差价层次）
23
T2
区域缺乏商业气氛利裙楼销售
制定合理价格进行引导销售
24
T3
市场价格走势阶段性见顶回落性较
控制建筑成降低配套功面积面积盲目攀竞争手配置
25
T4
周边竞争楼盘先项目销售工程形象进度优项目
早作现场包装形象包装采取相应措施拦截部分目标客户
23 营销总战略
努力提高项目性价格细分市场锁定适目标客户群避免拼硬件围绕独特题推广概念充实物业涵全方位制造差异拉开竞争者距离充分包装展示势推广销售
24 性价格提升道
A外观空间设计（楼顶标志性设计外装修精巧时代感设计）
B功配置设计（参见图）
基功面积览表
分类
名称
数量
档次求
位置建议等
厦
营面积
会议室
2间
30
高档
裙楼（带先进视吸设备视频会议系统）
1间
60
中高档（功）
裙楼室
职工餐厅
1间
150
中档
室（配置3台微波炉2台功电饭煲）
热水机果汁机咖啡机等1台5张餐台
助式茶水间
1间
实面积45米
中档
助式洗衣房+凉房
1间
实面积50米
中档
（合约350米）
顶楼联合计算机世界等机构建设
带指定营业范围优惠优惠价服务厦客户等条件出租面积
资讯馆休闲交流台
1间
800米
中档
裙楼
商务中心
1间
实面积20米
中档
裙楼
24时便利店
1间
实面积60米
中档
裙楼
商务咖啡厅
1间
实面积80米
中高档
裙楼
题式酒吧沙龙式清吧
2间
实面积150米
中高档
裙楼
中西餐厅
1间
实面积300米
中高档
裙楼
（裙楼合计约650米）
C 营销塑造
a 独特推广题
b 气推广名称
c 价值感极强宣传物料
d 位局部实景展示
25 项目定位物业定位
中心西区世贸商圈
超时尚写字楼
（实实实惠兼精巧体面）
26 项目定位市场定位
喜年中心
色厦
财富厦
英龙厦
项目市场定位图
销售价格
2．7项目定位客户定位
综合
品质
271 写字楼客户分析
（参见页附表）
项目客户定位分析
客户分类
具体描述
分布
1
行业 分
工贸类（实业背景）
电子通讯新材料机电办公动化
科技园商圈：车公庙商圈：华强北商圈：南山商圈
2
（较分散）
3
纯贸易类（进出口代理批发零售）
国贸商圈：华强北商圈中心区商圈：东门商圈
4
金融证券保险类
王商圈：中心区商圈
5
资投资类
王商圈：心区商圈
6
服务企业企业类（理咨询法律顾问设计网络资讯媒体等）
华强北商圈：车公庙商
7
成立年限分
创业初期（03年）
华强北商圈：车公庙商圈：东门商圈
8
创业中期（35年）
华强北商圈：车公庙商圈：国贸商圈
9
成长期（510年）
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
10
成熟期（10年）
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
11
资源分
资
（较分散）
12
港资
国贸商圈：王商圈
13
外资
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
需求面积范围求
价格承受力
运营费低廉程度求
功完善程度求
物业形象档案求
周边配套齐全程度求
交通停车方便程度求
物业投资回报求
片区行业集中度求
景观求
均面积
普遍追求中等偏
偏高
偏低
偏低
偏高
偏低
偏高
高
偏低
（较分散）
普遍追求中等偏
偏高
偏低
偏低
偏高
偏低
偏高
偏高
偏低
均面积
普遍追求中等偏
偏低
偏高
偏高
偏低
偏高
偏高
偏高
适中偏高
1000米
承受力高
偏低
偏高
高高深莫测
偏低
高
适中偏高
适中
偏高
均面积偏
承受力高
偏低
偏高
偏低
高
适中偏高
适中
偏高
均面积
中等价位
偏高
偏高
偏高
偏高
偏高
适中偏高
偏高
适中偏高
50300
偏低
高
偏低
中等偏低
偏高
中等偏高
偏高
偏低
偏低
150600
中等偏低
偏高
中等偏高
中等偏高
偏高
中等偏高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
5001500
中等偏低
中等
中等偏高
偏高
偏低
高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
1000
承受力高
偏低
偏高
偏高
偏低
高
适中
适中偏高
偏高
均面积偏
（较分散）
偏高
偏低
中等偏高
中等偏高
中等偏高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
均面积偏
中等偏高
中等
中等
偏高
偏低
高
适中
适中偏高
适中偏高
均面积偏
承受力高
偏低
偏高
高
偏低
高
适中
偏高
偏高
272 目标客户描述
年限：创业中初期（05年）
行业：工贸业（电子通讯新材料机电实业背景）服务企业企业类（类设计研发理咨询法律顾问网络资讯媒体等）
现：华强北商圈车公庙商圈南山商圈科技园商圈
资性质：资
273 目标客户群行需求特征
*低成营运
创业中初期生存常起价格竞争武器时追求高利润
*样讲究门面
标志性外观高档体面建筑空间等等接洽业务需
*全天候营业
创新技术创新创意产品吃饭企业员工常需加班灵感务时候没日没夜
*顾员工基生活
员工创造种更性更舒适工作环境24时工作家成购置写字楼基出发点
28核心推广题
70年展业解决方案
目标客户心愿想早快量低成拓展事业性价格高价格承受范围物业首选
厦出现解决展业计划中问题
29推广名建议
展 业 中 心
建议名 科创发展厦 世博中心厦
第三篇 执行方案
31现场包装
311整体安排
点：
1施工场销售接展示量分开建议劈施工车辆入口
2参观流楼广场进入售楼处出露天直接通楼通道楼参观确保安全舒适
3参观流接触方利起展示体现楼盘价值
312售楼处
售楼处布局建议
A总建筑面积控制300方米左右
B设楼实景电梯厅办公入口堂员工加油中心等相连通
C功面积包括：入口门厅模型展示区实物概念展示区洽谈区办公室卫生间等
设计点：分区合理功位置齐全
体现信息科技时代感精致高档感
体现出发展商认真负责态度
注意流特点
注意售楼前广场协调利
售楼处办公品清单
销售厅：
汇线通8线：传真机复印机饮水机POS机点钞机台音响（提前接线）线MIC屏幕背投影电视套接台（双层）套
办公室
办公台椅4套（英龙世联两套）文件柜更衣架IDSN网电脑印机两台保险柜饮水机台
烟灰缸纸娄纸巾复印纸批
3．1．3楼通道
点：保证通道采光通风保证整洁干净装饰墙面应处理布置定展板导示牌指引方
注意点：通风采光灯光展示板宣染出气氛通道中导示明显
3．1．4售楼处前广场
参汉唐厦实景
注意点：室外广场状态直接表达开发展开发理念环境提高前透支种信心实力体现
3．1．5形象墙
注意点：面积性化形象墙展示消费者层渗透部分时吸引眼球扩项目影响力
3．1．6户外导示昭示系统
注意点：户外导示昭示系统程度节省推广成眼球效应明显
3．1．7条辐楼体广告：
条幅设置低成相效宣传方式项目考虑项目北面展示面高度应高树高5米
3．1．8交楼标准房样板房：
建议项目封顶前交楼标准房设第7层封顶提前赶出第25层
样板房早期建议第6层具体根征集样板客户赠送样板装修费活动结果实施装修期根需增设第8层复式样板房高层样板房
3．1．9费预算
部分楼盘推广特点基情况仅介绍会100部分实际包装费表：
现场包装费预计估表
项目
单价（元）
数量
计（万元）
围墙围板
280元方米
200方米
56
导示牌
2500元
3
075
挂旗
250元组
100图
25
条幅
18
2500方米
45
门前广场
200
500方米
10
售楼处装修
2000元方米
300方米
60
合计
8335
3．2形象包装
3．2．1楼书
楼书代表项目形象重介绍达推广性化形象目建议采取众方式设计
重点：项目推广题统筹实虚实结合表现出项目核心卖点分卖点
建议：题表现形式：
提案——70年展业计划置业第号提案
核心卖点：轻松创业
1体面（公空间设施）节省（收费低廉）
2全天候工作室家（专员工时充电配置）
3LOFT六米高创意工作空间
4成首期租金供楼
5未科工贸体化城中双城区域价值
6创新发展动力源（20年落信息设施计算机世界等持资讯馆新技术新产品沙龙）
3．2．2海报
◆容浓缩楼书中形象卖点结合营销活动制作题
◆海报楼书折页成低表现容更丰富活泼
◆登记客户直邮
◆4开折彩页双面
3．2．3折页
◆开易折带
◆较实表现楼盘价值资讯
◆投资方面重点介绍楼盘投资收益租金回报
3．2．4网络网页
◆网络影响采媒体广告线媒体活动新兴媒体广告传统媒体广告相结合形式直接针目标客户群开展层次推广活动
◆时应售楼处现场电脑屏幕解说显示丰富现场气氛
◆容楼书加BBS互动部分
3．2．5模型
A区域模型：东泰然道南滨海道西广深高速公路北东海花园1：1000左右
B体模型：例1：75求带灯光
3．2．6费预算
见表
形象包装费预估表
项目
单价
数量
计（万元）
区域模型
5万
1
50
体模型
7万
1
70
楼书
30万
3000份
09
海报折页
2万
6000份
12
展板
1200元块
10
12
背景板
400元方米
20方米
08
（网页纸袋式算纸等）
3
合计
191
备注：部家私放区电器电脑演示系统等计入
预算项目仅现阶段初步计划详细方案需广告公司确定行提供
注：费预算含广告公司设计费
3．3媒体推广
3．3．1媒体选择
媒体：深圳特区报户处广告（盘广告牌楼体条幅行业展销会会场洗车场停车场厦堂电梯厅等点条幅广告板）
辅媒体：直邮电台
3．2．2媒体计划
◆导入期：开盘前赞助专栏文章形式树立知名度
◆开盘前周：核心题形象广告
◆开盘两月：系列售卖广告
◆春节前两月：系列事件营销促销广告
说明：具体计划开盘前1半月作出
3．3．3费预算
根国际文化厦国际商会厦期等楼盘统计媒体广告费200—300万间
项目200万作控制预算
3．4营销活动
3．4．1整体设想
◆部认购期：征集样板客户赠送样板装修费引客计划
◆开盘日：开盘仪式交楼标准层开放等
◆开盘两月：样板楼层开放封顶庆典等
◆春节前两月：楼顶台开放高层景观写字楼开放新老业专业沙龙等
3．4．2征集样板客户赠送样板装修费引客计划
目：部认购期间截留竞争楼盘楼客户中项目目标客户详细解消费动机惯等公开发售作准备
开始时间：售楼处交付第周
信息发布方式：楼体条幅直邮
前期准备容：1组织23家装修设计公司进场配合接落实客户装修求2确定赠送装修费额度（建议23家客户200—300方单价1500元方）3合法合约（包括求客户规定时间确定装修方案等条款便早开展销售展示活动）
实施程序：前期准备——信息发布——接确认——装修方案设计——装修施工——家具配套——销售展示
第四篇 销售准备
41 入市时机选择
1工程进度形象
工程进度形象销售促进作非常直接房产市场竞争加剧理性购买求时预售条件限制需工程进度定程度
2销售期连续
新楼盘推出程预热升温爆发三阶段旦推出助开盘气势热炒热卖创造销售佳绩果开盘较长假期中断势必会影响销售速度造成广告投入浪费
3准备工作绪
售楼处形象墙样板房楼通道等现场形象进步完善楼书折页海报等宣传手段准备绪销售文件揭手续预售许证等办理前期客户积累等等勤工作开盘入市良基础
4考虑相关楼盘竞争
考虑竞争楼盘推广期宜落远白白流失宝贵客户资源
5项目发展商资金回笼求
考虑项目成回收项目利润工程资金影响应条件允许范围早销售回笼资金求项目利润化风险化衡
42部认购准备条件
1 现场环境
进入现场道路整绿化完毕
清晰导示系统
售楼中心楼通道样板房布置完成（样板房稍迟）
楼体条幅（根工程进度安排）形象墙布置位
停车区域已设定
施工现场展示规范
部分销售代表位
2资料准备
部分折页海报印制完成
模型位
部认购书已确认
3宣传媒体
相关单位已确定媒体宣传逐渐开始
43 开盘条件
1法律文件
种法律文件齐全取预售许证（提前月）
2现场条件
区环境基整治完毕
售楼处现场开盘布置完成
样板房布置全部位
楼体条幅形象墙布置位
客户楼工具投入
停车区域设置
销售代表培训完毕全部岗
施工现场整齐
3资料准备
楼盘200问制作完毕
揭银行物理智化置业计划合范确认（提前月）
价目表制作完毕
标准装修标准确定
类楼书折页海报模型印制完成位
2 宣传媒体
媒体宣传全面展开项营销活动正进行
4．4销售分期策略
销售时段划分根市场销售规律工程进度形象配合现实销售阶段影响项目推广总体安排实际情况预估性期策略应根项目实际销售情总值工程进度期市场竞争状况进行相应调整
根41入市时机选择研究认：项目推广周期分部认购公开发售强势推广期持续销售期攻坚期尾盘期五脉相承相互渗透阶段开盘日定10月中旬周3周4
阶段
题
时间
计划目标
拟推出房号
第阶段
部认购期
预售证手前两月20028月初200210月中
诚意客户15
中低楼层低价位房号
第二阶段
公开发售强势推广期
封顶前两月200210月中月底
累积35
中低楼层中低价位房号
第三阶段
持续销售期
外装完成13前20031月初春节前
25累积60
中高楼层中高价位房号
第四阶段
攻坚期
外装基完成2003春节4月中底
15累积75
层高6米特殊楼层超值价位房号
第五阶段
尾盘期
竣工前20034月中竣工（7月）
15累积90
剩余房号
4．5交楼标准建议
外立面：
塔楼：进口涂料
群楼：花岗石
窗：隔音塑钢窗
堂堂电梯厅
天花：纸面石膏板乳胶漆钢化玻璃锈钢等
面：花岗石
墙面：花岗石理石
电梯厅公走道
天花：纸面石膏板乳胶漆钢化玻璃锈钢等
面：800*800抛光砖
墙面（核心筒）：800*800抛光砖部分花岗石饰边
公卫生间
天花：铝板吊顶
面：600*600抛光砖
墙面（核心筒）：300*400抛光砖
卫生洁具：带动洗功品牌洁具
设备
电梯：20米秒速度品牌电梯带12寸彩色夜晶显示屏（播放信息广告）
空调：群楼（包括入口堂）中央空调
新风设备：塔楼层走廊
46工作配合计划
461 工作配合说明：
◆避免部分客户流失应量加快销售准备工作速度争取报告附表中工作时间提前更应付市场变化
◆时间表含营销关容项目工程进度配合前提
◆关专业公司世联进行推荐提供评选办法标准供英龙公司参考选择英龙公司直接专业公司达成合作关系
◆关立面设计形象设计装修设计广告设计效果图设计模型制作等世联提出总体设计求设计稿提出改进意见英龙公司确认方案
◆装修设备标准物业理具体容早明确保证宣传资料准备工作
461 工作计划表：
见附表
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销售执行报告
深圳市世联产顾问限公司
目 录
第篇 市场调查报告
第二篇 项目分析战略制定
第三篇 执行报告
第四篇 销售准备
第篇 市场调查报告
1．1 深圳市宏观济
1．1．1 深圳市2001年济发展
济环境
深圳市2001年面济外度高10年困难年年美日欧济增长国际IT产业发展放缓国际济形势更加复杂深圳济外度高出口存度位居东南亚首位产业结构电子信息产业世界济全球IT产业放缓造成击深圳首
城市济增长
深圳采取政府行政效率全面提速赴发达国家区招商引资全面提高通关效率进步优化投资发展环境实施新轮政府审批制度改革加快国企业改革步伐等应措施全市济逆境中然保持健康增长态势
深圳市统计局资料年深圳全市实现国生产总值190815亿元增长132全国中城市中名列第四：全市规模工业企业实现现价工业总产值88044亿元增长174完成固定资产67337亿元增长87社会消费品零售总额60926亿元增长132方预算政收入26249亿元增长183
深圳济特征
深圳市统计局资料显示2001年深圳济呈现1月低开2月迅速回升3月开始逐步走稳保持年底
4月12月累计增长幅度122132间波幅极项济指标深圳济运行轨迹工业外贸出口运行轨迹非常吻合表明深圳济特征工业导出口托外型济世界济形势变化高度关联
11 2 深圳2001年济特点
①工业济快迅增长
初步统计年全市规模工业企业实现现价总产值288044亿元口径算年增长174完成工业增加值84370元年增长156
②外商投资增势强劲
统计年全年累计实际利外资3603亿美元年增长214中外商直接投资2591亿元美元年增长321
③外贸出口全国九连冠
年深圳外贸出口总额达37453亿元增长836连续第九年位居全国中城市外贸出口首位高新技术产业进出口项资料幅升高新技术产品出口额达11021亿美元增长3221占深圳出口总额2943
④物价水降
统计年全市实现社会消费品零售总额60926亿元年增长132全年走势较稳物价总体水年相降全年居民消费价格总水累计降22
⑤财政税收稳步增长
统计年全市累计实现方预算财政收入26249亿元年增长183年末全市金融机构项存款余额409257亿元年初增长291
12全市写字楼总体市场分析
121 总体市场评价
深圳市写字楼市场2001年已触底反弹市场供应足局面前期空置量进步消化西部办公组团着标志性建筑物——世贸中心（招商银行厦）投入周边写字楼物业雨春笋般相继开中心区着行政文化区建设项目相继开工中心商务区CBD正紧锣密鼓进入实施阶段
122 市场供应分析
① 写字楼占商品房销售例
三图（1999年2000年2001年类物业销售例图）中年深圳市写字楼市场总体供应量较少仅占年商品房总销售量2—3商业市场总体销售较少仅占年商品房总销售量3—5
②写字楼年销售规律
分析两年写字楼销售规律助解写字楼年佳销售时期两年写字楼销售年分布表
1—3示
年写字楼年销售规律（万㎡）
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年合计
1999年
218
405
134
745
1502
2000年
228
104
089
798
1219
均
223
255
112
771
1361
资料源：国土规划局房产研究中心
右图中见两年深圳市写字楼第四季度销售量超前三季度总
佐证写字楼销售黄金季节第四季度
③ 写字楼新开工面积竣工面积
全市年写字楼新开工面积竣工面积整体呈见底回升趋势
2001年福田区写字楼建面积占例超全市半
着深圳新中心区开发城市商务办公区域城市重心西移已成城市发展趋势参见图：
④写字楼空置率
市场供应量短缺市场需求消化年写字楼空置量
写字楼空置率2000年起开始较幅度降2001年降趋势减缓
参见右图：
⑤写字楼整体销售量
规划国土局房产研究室提供资料显示962000年全市写字楼整体销售量降趋势楼花销售量2000年首次现楼销售量2001年半年销售面积416方米增长253预计两年销售面积呈探底回升趋势受宏观济增速度放缓影响销售量增长速度较稳供应量增长速度
参见图：
⑥写字楼销售量区域分布
写字楼整体销售量福田区2000年占全市整体销售量51参见右图
123 市场需求分析
租赁市场真实房产需求市场分析写字楼租赁市场状况助解写字楼市场真实状况
① 深圳特区2001年房屋租赁行情分析
1 全市写字楼商业房出租率
2001年第三季度调查资料统计罗湖福田两区写字楼商业房面积11738万㎡已出租面积8262㎡出租率7040季末空置面积3474万㎡
2 写字楼租赁行情分析
（1） 写字楼出租率
3季度写字楼抽样租面积851万㎡已租面积5642万㎡出租率6667
出租率较高写字楼罗湖商业城嘉里中心电子科技厦赛格工业园北方厦深勘厦四川厦特区报业厦江苏厦设计厦科技厦中深花园华联厦统建楼海鹰厦深茂商业厦新闻厦等出租率均90
出租率较高写字楼原月租价格适中交通便利理位置优越楼宇昭示性强
（2） 写字楼租赁行情分析
罗湖区写字楼租赁价格调查
写字楼名称
高价(元㎡月）
底价（元㎡月）
理费（元㎡月）
高费合计（元㎡月）
出租率（）
深圳发展中心
45
30
34
79
——
国贸厦
45
20
20
70
368
天安国际厦
50
25
27
77
44
金丰城厦
75
40
75
47
王厦
160
40
32
192
55
罗湖商业城
66
66
377
104
100
庐山厦
65
37
10
75
35
深房广场
30
25
20
50
51
海燕厦
465
25
8
55
57
房产厦
40
25
12
52
金通厦
375
986
8
46
78
洪湖厦
35
28
4
39
788
太洋商茂厦
63
35
11
74
55
华通厦
32
20
75
40
42
文华厦
50
226
7
57
85
东方广场
45
40
45
90
812
嘉里中心
100
80
28
128
98
宝安广场
52
31
20
72
47
文锦广场
35
25
13
48
32
特力厦
30
20
3
33
32
罗湖商业厦
43
40
3
46
40
百货广场
40
30
25
65
20
合作商业银行
50
30
20
70
55
深圳中心厦
100
80
15
115
62
发展银行厦
120
100
30
150
67
西武百货
50
45
10
60
88
金田厦
75
20
12
87
60
联兴厦
25
24
2
27
75
福田区写字楼租赁价格调查表
写字楼名称
高价（元㎡月）
底价（元㎡月）
理费（元㎡月）
高费合计（元㎡月）
出租率（）
桑达厦
40
35
5
45
80
电子科技厦
80
45
12
92
91
赛格工业园
60
24
2
62
96
北方厦
80
30
10
90
95
国企厦
38
32
7
45
15
华联厦
85
68
12
97
97
深勘厦
40
40
9
49
100
锦峰厦
60
30
8
68
81
赛格广场
80
65
25
105
联合广场
40
30
25
65
40
统建楼
42
34
65
49
94
世贸广场
70
55
10
80
73
海鹰厦
35
25
5
40
100
盛庭苑
68
50
10
78
43
四川厦
50
50
8
58
100
特区报业厦
70
40
25
95
90
厦
80
60
20
100
75
深茂商业厦
50
30
12
62
92
民厦
50
40
20
70
80
江苏厦
88
85
25
113
100
设计厦
73
70
8
81
93
皇城广场
60
45
12
72
72
科技厦
80
60
21
101
100
航厦
85
55
8
93
39
中深花园
54
20
12
66
93
新闻厦
70
50
21
91
90
① 罗湖区写字楼租赁行情分析
抽样调查资料显示罗湖区写字楼租面积6261万㎡已租面积4023万㎡出租率643
罗湖区写字楼租金较高王厦深业中心发展银行厦嘉里中心租金高价分160元㎡·月100元㎡·月120元㎡·月100元㎡·月月租较底深房广场洪湖厦华通厦文锦广场联兴厦租金分30元㎡·月35元㎡·月32元㎡·月35元㎡·月25元㎡·月楼盘理费相差较理费包括空调费享面积水电清洁费保安费包括
罗湖区写字楼出租率高罗湖商业城达100西武百货88通较出罗湖区写字楼出租率较底写字楼供求现象然突出部分交通环境较写字楼空置率较底交通环境较差设施陈旧写字楼空置率居高总体空置率40—50间租价低价位运行罗湖区中心段国贸厦深圳发展中心租金普遍40—50元㎡·月深房广场部分租金30元㎡·月天安国际厦租金25—50元㎡·月
罗湖区写字楼租赁行情福田区相较差出租率租金均福田区低出租率租金总体市场供求形势容乐观
② 福田区写字楼租赁行情分析
抽样调查资料显示福田区写字楼租面积2190万㎡已租面积1620万㎡出租率740
福田区写字楼租金较高江苏厦月租高价88元㎡·月次电子科技厦北方厦华联厦赛格广场厦科技厦航厦租金价格80—85元㎡·月间月租价格低楼盘国企厦海鹰厦联合广场深贸商业厦中深花园低月租25—30元㎡·月福田区写字楼租金25—88元㎡·月间片区价格相差较影响出租率原
福田区写字楼出租率高深勘厦江苏厦海鹰厦四川厦科技厦出租率100位步南路国企厦出租率较低仅1455空置严重抽样调查情况抽样26楼盘中出租率5020占7692罗湖区相
结
◇ 深圳写字楼市场空置状况总体尚容乐观年政府宏观调控目标
◇ 深圳写字楼租赁价格出租率状况差异较租赁价格联兴厦25元㎡·月王厦160元㎡·月出租率百货厦20罗湖商业城海鹰厦江苏厦100
◇ 写字楼出租率较高物业特征：
1 物业形象昭示性强江苏厦特区报业厦嘉里中心科技厦等
2 位交通干道——深南道旁交通方便电子科技厦新闻厦北方厦华联厦等
3 价格适宜利创业型公司低成营中深花园海鹰厦深茂商业厦等
4 基单位面积适宜公司办公海鹰厦深勘厦四川厦等
124 市场消化量分析
两年写字楼供应量相减少写字楼空置量较幅度减少写字楼市场消化量市场销售量外应包括写字楼空置量减少
年深圳市写字楼市场消化量
年 份
1999年
2000年
2001年
销售面积（㎡）
1502
1219
1101
消化空置面积（㎡）
1652
1492
市场消化面积（㎡）
1502
2871
2593
述图表见深圳写字楼市场进入2000年均年消化30万㎡细节
结
◇两年写字楼消化量保持相稳定
◇着中国加入WTO深圳市政府高新技术领域员创业扶持力度逐渐加强写字楼市场力需求支撑
◇2001年济增长写字楼市场利影响远显示出预见2002年写字楼市场需求量稳步增长
125市场竞争分析
2001年写字楼市场供应量历年量着中心区江苏厦国际商会厦（期）市场迅速消化引注目销售业绩市场振奋头羊效应市场风起
需求供应2002年写字楼供应量明显增加集中中心区西部办公组团
未市场供应量旧集中福田区中：中心区已统计2002年推出市场项目包括国际商会二期中电信息厦新星厦等总供应量约8万㎡邮电枢纽厦65万㎡招租西部办公组团2002年5月左右进入市场项目估计6（见表20022003年深圳市福田区写字楼供应量）目前统计总供应量约2580万㎡预计两区域2002年进入市场写字楼总供应量约33万㎡（未计出租写字楼面积）
2003年写字楼供应量集中中心区统计资料显示2003年中心区44万㎡供应量西部办公组团13万㎡（未统计供出面积）特素市场需求出现（年深圳年消化30万㎡写字楼）届时深圳写字楼市场出现新轮积压市场竟争呈现白热化
参见表：
20022003年深圳市福田区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积
（万㎡）
中心区 合计
西部办公组团 合计
半年
国际商会厦
（二期）
240
240
2002年
邮电枢纽厦
（650）出租
喜年中心
480
905
中国色厦
425
半年
中国信息厦
285
530
丰立厦
（23）出租
新星厦
245
中华交易广场
[936]复工
1675
阳光高尔夫厦
270
深南新
680
数码时代
450
合计
3350
770
258
2003年
半年
新万基国际会展中心
985
2035
福建兴业厦
400
联通厦
350
贵联厦
300
甘肃厦
151
501
教育厦
350
半年
中信厦
350
航天厦
320
特美思厦
684
国免厦
565
合计
5365
4434
931
2002——2003深圳市罗湖区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积（㎡）
合计（㎡）
2002
半年
世界金融中心（商务公寓）
285
835
罗湖商务中心厦
553
半年
世界金融中心（写字楼）
550
2003
半年
华润新城（期）
1000
1250
半年
华润新城（二期）
1250
结
◇ 2002年两三年深圳市写字楼供应量发生井喷式急剧增加2002年进入市场写字楼总供应量约40万㎡2003年进入市场写字楼总供应量约70万㎡
◇ 2002年写字楼供应量西部办公组团2003年写字楼供应量中心区
◇ 预计市场竞争异常激烈年写字楼市场消化分析市场消化量供应量增加步增长市场出现泡沫显易见理性回换言写字楼市场出现新轮积压
13 区域写字楼市场分析
131 新兴写字楼区域分布
参深圳市新兴公组团分布图
深圳市商务发展重点福田中心区南区CBD区首未商务核心带次福田中心区中心西部辐射带车公庙西部办公组团深圳市二次创业程中城市济结构进行调整高新技术产业作特区支持产业扶持坐落深圳湾畔高新技术产业园区开始迅速崛起
132 区域概述
① 中心区CBD商务区
中心区CBD作特区中央商务区规划汇聚众甲级写字楼物业规模超高层建筑特征价格范围09—14万元㎡2001年市场新推出售写字楼国际商会厦（期）销售状况良实现均价9800元㎡左右2001年3月开盘2002年4月底已实现100销售率
② 西部办公组团
集中车公庙竹子林带世贸中心中心周边乙级写字楼集中体量规模较高层建筑深南道线物业均价范围7800—8500元㎡
紧西部办公组团南侧车公庙工业区区厂房性质特点写字楼年时动工般面积较厂房年限较低（40年）价格4500元㎡左右
③ 高新技术产业园区
深圳市政府扶持高新技术企业设立高新技术产业园区两年政策倾斜正日新月异加速建设现已出具规模
高新技术产业园区协议批租般厂房写字楼兼备企业建成余富余部分写字楼租赁富城科技厦目前正招租高新技术产业园区写字楼建设成低租金水低（35—40元㎡）然会吸引部分高新技术企业入驻
133 区域市场特点
（1） 区域市场价格
◇ 西部办公组团世贸中心外般体量规模较高层建筑乙级写字楼集中销售均价范围7800—8500元㎡车公庙工业区类厂房写字楼（开间）价格范围4500—5000元㎡
◇ 新中心区定位中高档次高层写字楼（乙级写字楼）售价8300—10000元㎡超高层写字楼（甲级写字楼）售价9500— 14000元㎡写字楼销售情况较
◇ 高新技术产业园区进入市场富余写字楼出租销售
（2） 置业群体特征
数写字楼客户型资讯投资设计广告电脑公司流客户：
200㎡开间做户型写字楼江苏厦报业厦客户档次相较高证券公司律师事物等
（3） 销售率
中心区附甲级写字楼销售率较高般已实现95销售车公庙片区（深南道线外）写字楼较低廉价格吸引众创业型型公司销售率90左右租赁市场更供应求
（4） 产品特征
户型
创新科技广场开间面积300—800㎡间外写字楼开间设计开间50—200㎡开间力销售户型
总价
车公庙片区写字楼单位总价57万元135万元间中心区写字楼单位总价相较高介60万420万元间
（5） 竞争特征
竞争差异性
述产品规模统计两办公组团部产品差异性组团间差异性较
竞争激烈性
前面供求关系分析中心区西部办公两组团市场竞争日益激烈性2002年西部办公组团2003年中心区CBD出现前未竞争局面
134 区域写字楼物业市场调查
（1） 写字楼物业调查素
写字楼物业市场调查14项素进行分析
（1）价格（2）租金范围（3）销售率（4）总面积（5）售面积（6）总单位数（7）实率（8）单位面积（9）力户型（10）客户群（11）总楼层（12）展示性（13）景观（14）销售期
（2） 写字楼物业素统计
区域写字楼已售物业销售资料调查表（）
单位：（元㎡）
物业名称
价格
租金
销售期
销售率
景观
总面积
售
面积
总单位
实率
创展中心
8300
6075
6
99
10层高尔夫球场
47946
47946
创新科技广场
4500
4050
12
100
高尔夫球场海景
11800
11800
130
87
庆厦
8300
5060
19
80
北香蜜湖南海景
37960
15000
350
65
世贸中心
非售物业
120
0
中
心区香蜜湖高尔夫球场
苍松厦
4500
3040
20
90
10层西南高层海景
69824
56800
290
75
特区报业厦
14000
75100
564
75
28层北莲花山13层北香蜜湖中心区南高球场10层南海景
92600
33000
96
68
奥林匹克厦
9500
65
30
75
东面莲花山东南中心区
33000
27880
226
65
江苏厦
13000
100
19
73
10层北莲花山南中心区
62000
60800
130
10500(公寓)
15层海景高尔夫球场
壹世界
8500
6070
5
东南中心区东莲花山
75845
27000
80
67
中银厦
10500
80
9
50
中心区莲花山
48000
40000
250
65
嘉汇新城
10000
8090
15
70
北中心公园29层西南海景
36000
16587
210
70
国际文化厦
8800
10
100
中心区高尔夫球场
62481
62481
国际商会厦
10000
7580
10
98
40000
40000
68
调查分析结
◇甲级写字楼售价9500—14000元方米
◇乙级写字楼售价8300—8800元方米
◇类厂房写字楼（40年产权）售价4500—5000元方米
区域写字楼已售物业销售资料调查表（二）
物业名称
单位面积（㎡）
力户型（㎡）
力客户群
总楼层
展示性
交通枢纽厦
交通办公楼
200300
型设计实业公司投资公司
25
深南路边展示性强
创展中心
510F载间写字楼1213F公寓式办公楼
4075
装饰公司网络公司投资公司电脑公司外资企业等
29
深南路边楼宇标识性明显展示性强
创新科技广场
300475800
<475
型电子公司装饰公司设计公司
20
天安工业区展示性差
庆厦
30120
6085
设计公司产品代理公司工贸公司
33
位深南路边展示性强
世贸中心
招商银行总部华公司金融证券公司
39
深南路边西部办公组团标志性建筑昭示示性极强
苍松厦
80300
150左右
设计公司装饰公司事务
22
泰然工业区展示性差
特区报业厦
212255279414430463
<270
型公司总部证券公司律师事务
50
先期限开发办公物业位深南路边展示性极强
奥林匹克厦
95整层
90120
电脑公司设计公司公司
27
商报路展示性般
江苏厦（公寓）
190230300350（404570758085）
200（50）
型公司总部证券公司中型投资公司律师事务
51
中心区楼宇形象展示性强
壹世界
55300
200400
商贸公司投资公司
28
红荔路新洲路展示性般
中银厦
50整层
100136
金融投资公司外企公司电脑公司
28
红荔路中心区
嘉汇新城
力40801091501961200
<109
型电脑公司商贸公司投资公司投资客
38
位深南路边展示性强
国际文化厦
50400
80150
型电脑公司商贸公司投资公司
29
深南道展示性强
国际商会厦
5196组合
200
商贸公司投资公司市公司房产相关公司
28
中心区南区展示性强
调查结
◇写字楼项目形象展示求较高
◇型公司代理公司律师事务等求40—70方米单位写字楼
◇中型公司求200方米单位写字楼
◇普通公司接受100—200方米单位写字楼
区域写字楼物业配套功调查表
物业名称
会
商务中心
会议中心
车位
车位面积㎡
物业理
物收费
元㎡
期问题
周边设施
江苏厦写字楼
16F（利避难层）2400㎡中西餐厅泳池高尔夫练场健身房康乐设施
翻译律师咨询秘书服务工商咨询字复印传真
32F（利避难层）1200㎡声翻译媒体会议系统
312
230
魏理仕
22含空调
空调费低
童医院市民广场音乐厅少年宫高交会馆
江苏厦公寓
休闲中心
家居清洁送餐洗衣
合
魏理仕
16含空调
现代窗
2层泳池网吧高恳请餐厅
翻译律师咨询秘书服务工商咨询字复印传真
100会议厅
30会议厅10会议厅
500
74
现代窗物公司
华强北商圈
创展中心
5层公商务会客吧泳池健身房桑康乐
接字复印传真
商务会议室功会议厅
220
156
长城物
12层 38
510层95
公部分空调送风系统
华润工行EMS中心水乐园
报业厦
顶层2000㎡中西餐厅
暂
4000㎡声翻译媒体会议系统
220
294
金风帆
25含空调
空调时间
高球会天健医
院邮电
局银行
中银厦
暂
暂
暂
494
100
中海
10
会议中心会空调时间短
万佳莲花山公园
奥林匹克厦
2000㎡
暂
型会议中心声翻译媒体会议系统
300
116
报祺
10
物较弱
中心医院市场莲花山公园山姆会员店
壹世界
5000㎡会168套酒店公寓
300
253
魏理仕
10
山姆会员店中心医院
嘉汇新城
6000㎡6F生态园林会酒廊中西餐厅泳池健身房桑康乐美容厅
资料票务中心家服务接字复传真
3000㎡2223两层功厅会议室洽谈室
540
70
庐山
6
华强北商业圈中心公园福田医院
市驿站
2000㎡健身房网吧美容厅
家服务招字复印传真
会议室
176
170
355
庆厦
3000㎡56层酒店
170
221
23F35
世贸中心
苍松厦
100
690
泰然
42
银行
区域写字楼物业硬件设备调查表
物业
空调
卫生间
电梯
布线
备
名称
位置
电源
方式时
费
元㎡
设备
速度
MS
数量
控制
设备
智
网络
背景
音乐
江苏厦
写字楼
24
22含理费
日
金VRV
公+独立
4
11
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA
进口
江苏
厦公寓
24
16
独立分
体空调
独立
25
3
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA
报业厦
1018
25
美国麦
克维尔
公+北
单独
254
2525
12
群控
日三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
AMA
中银厦
1018
8
美国
公+独立
25
10
群控
日三菱
智化综合布线
宽频光缆
AMA
开
奥林匹
克厦
1018
8
美国
约克
公
25
7
群控
日三菱
结构性布线
10㎡信息点
AMA
壹世界
24
分户计量
美国
约克
公
25
5
群控
法国奥
斯
智化综合布线
宽带网
嘉汇新城
821F24
2538F10
821F分户计量
2538F定
美国
约克
821F独立2538公
高区：4MS
2325MS
7
群控
日三菱
结构性布线
宽带网
AMA
调查分析结
◇采进口空调设备数项目限时提供部分项目24时提供
◇写字楼项目公洗手间
◇写字楼配备群控进口高速电梯电梯速度25米秒
◇写字楼公寓项目提供宽带网宽频网进行智化结构性布线
◇数项提供背景音乐
◇备电源进口设备
区域写字楼物业装修标准调查表
项目
外墙
户面
户
吊顶
门
窗
堂
电梯间
走道
洗手间
会
伎会
议室
江苏厦写字楼
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
89米高2层墙面高档花岗岩
花岗岩拼花
墙面高档花岗岩TOA背景系统
高级墙砖防滑砖TOA背景系统TOTO洁具
2000元㎡含设备
1500㎡
含设备
江苏厦公寓
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
墙花岗岩
花岗岩拼花
墙面高档花岗岩TOA背景系统
高级墙砖防滑砖
国际文化厦
仿石砖
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
面进口花岗岩墙面理石
花岗岩
玻化砖面铝合金天花
高级洁具防滑砖
高档
高档
现代窗
幕墙
毛坯
毛坯
推拉透气窗
进口花岗岩墙身理石造型天花
花岗岩
花岗岩
进口瓷砖金属吊顶高级洁具
1500元㎡
1500元㎡
报业厦
幕墙
毛坯
毛坯
磨砂玻璃
推拉透气窗
32M高八层墙花岗石
毯
墙花岗石磨砂玻璃墙AMA背景系统
高档墙砖理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
中银厦
幕墙
刷白
木夹板
推拉透气窗
意利理石面花岗岩墙面
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙砖理石洗手台AMA背景系统
奥林匹克厦
瓷砖玻璃
毛坯
毛坯
推拉透气窗
花岗石增面铝板包住
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙砖理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
壹世界
理石拼花
高级耐磨抛光砖
高级墙砖
高档
高档
嘉汇新城
写字楼幕墙公寓瓷砖
刷白
写字楼毛坯公寓木板
写字楼
幕墙推拉
高级云石麻石拼花麻石墙
面高级抛光砖墙面乳胶漆
TOTO洁具高档墙砖AMA背景系统
高档
高档
公寓木
市驿站
瓷砖玻璃
刷白
毛坯
防火门
铝合金玻璃
花岗石面理石墙面
高级抛光砖
高级抛光砖
高档
车公庙办公组团写字楼物业调查
名称
位置
规模功分布
单位基面积
设备智化
租售
理
客户群
创新时代广场
泰然四路
1F商务中心
2F咖啡厅等
326F写字楼
300800㎡
中档配置进口电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
提供百兆语音数接口千兆光纤接口静态IP址带宽
售价
5000元㎡
天安物
电子科技类55
投资顾问类1
广告类8
26
劲松厦
泰然四路
1F商务中心
2F咖啡厅等
320F写字楼
120250㎡
中档配置奥安达电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
消防控制中心安全防卫系统电视监控系统
租金
4050元㎡
出租率较高
泰然物
电子科技类36
投资顾问类12
实业类21
化工类4
26
苍松厦
泰然六路
1F商务中心
2F咖啡厅等
322F写字楼
100300㎡
中档配置奥安达电梯中央空调
国产发电机组宽频网络
消防控制中心安全防卫系统电视监控系统
租金
50元㎡
出租率较高
泰然物
电子科技类42
实业类15
广告设计类10
服装类10
开祥厦
泰然四路
113F写字楼
100200㎡
中档配置东芝电梯
中央空调国产发电机组
宽频网络
租金
4050元㎡
出租率般
天安物
电子科技类60
印刷类10
实业类10
广告类5
25
[调查分析结]
◇ 目前车公庙工业区办公组团写字楼原工业厂房改造类厂房写字楼年动工般面积较厂房年限较低（40年）价格4500元㎡左右销售率70左右（：苍松厦劲松厦创新科技广场）出租率较高租金般40—50元㎡间
◇ 片区写字楼中档中档偏档次进行装修配置外形象般
◇ 目前车公庙工业区写字楼客户三类：①电子类②广告投资顾问类③实体类（前店厂类）
◇ 客户济实力般购买租写字楼原车工庙理位置较交通便利时提高形象利商务洽谈
◇ 着企业扩车公庙工业区写字楼客户部分寻找更形象写字楼愿
第二篇 项目分析战略制定
21 项目概况
■位置：项目位车公庙工业区深南道南侧建中世贸中心广场隔路相块呈正方形规模偏
■占面积：37973米
■容积率：85
■总建筑面积：32300米
中商业15写字楼20公寓65
■性质：商住
■建筑高度：100米加建筑构件总高123米
■车位：130
22 项目竞争项目基情况分析
见页附表：
结：项目综合品质相较弱
项目竞争基情况相馆表1
素
喜年中心
浩铭财富广场
中国色金属厦
段特征
西部办公组团邻车公调工业区
部办公组团邻高尚居住区信招商银行厦高档办公物业
西部办公组团邻车公庙工业区
车位配置
车位250年面积2068
车位：479年面积：1738
车位：280面积：1609
景观
深圳湾
香蜜湖高尔夫深圳湾3景观
深圳湾
交通条件
市区西行进入交通便
车行行交通便利
市区西行进入交通便
项目构成规模
1栋12层写字楼1栋27层商务公寓+部分商业
总建筑面积51713㎡
A座28层商务公寓+部分商业
B座25层户型住宅
总建筑面积83275㎡
1栋26层商务公寓物业底层局部架空
总建筑面积45067㎡
功分布
1 3层商场
4层架空层空中花园
5层办公
首层商铺二层公
三层架空层空中花园
公寓（带独立洗手间厨房）
2 3层商场
410层居住公寓
1126商务公寓
建筑结构
框架结构空间易分隔组合
框架结构空间易分隔组合
框架结构空间易分隔组合
结构面
简体式结构面
走廊式结构面
简体式结构面
面单位
楼62㎡基办公单位副楼510层710㎡开间写字间
A座5080㎡5梯26户
B座41503梯16户
居住公寓40㎡户型基单位层24户6梯
商务公寓6080㎡基单位
建筑特色
纯写字楼设计形式
部分楼层48米
作复式办公空间
堂高3层
酒店式外观走廊面
堂2层87米
三层66米商空中花园
低覆盖率前广场
A座层高33米
B座层高3米
写字楼外观
公卫生间
堂高4层16米
第3层作会议厅
贵宾休息室
部分楼层设中庭
装修配置
乙级写字楼标准外墙玻璃百页铝板
引入ITERNET宽带网
配备会
中央空调OTS电梯
乙级写字楼标准
德国品牌电梯送分体空调
乙级写字楼标准：写字楼部分带空调德国电梯商业天线信号中继系统高频宽带风防盗报警系统动监测火灾报警系统外墙玻璃百页铝板结合形式
发展方
乙级写字楼物业
公寓物业
乙级写字楼标准商务公寓物业
施工进度
已封顶
结构18层
已封顶
周边环境
环境较差成熟度较高
环境档次较成熟度低
环境般成熟度较高
综合品质
较高
中等
较高
阳光高尔夫厦
中电信息厦
项目
结
西部办公组团邻高尚居住区招商银行厦高档办公物业
紧邻CBD核心商务区
西部办公组团邻泰然工贸园
未前景
车位：150面积：200
车位：162面积192
约：130：面积248
相较少
东海花园深圳湾海景
东中心区南五洲宾馆
南面深圳湾海景北面部分远山景
相较少
车行行交通便利
交通便
车行便利距南面公交站天桥较远
行相便
1栋28层纯写字楼+部分商业
总建筑面积30000㎡
东塔楼30层3132层空中台西塔楼8层总建筑面积28875㎡
1栋26层商务公寓物业+部分商业总建筑面积32300㎡
偏
12层商场
3层屋花园
4层公寓写字楼
15层裙楼4层会
5层塔楼间台休闲庭园
5层商务公寓(带独立洗手间)
13层商场
425层带独立卫生间公寓式写字楼
26层纯写字楼
功雷
板结构灵活间隔
预应力楼板结构灵活组合
框架结构空间易分隔组合
便灵活分隔组合
简体式结构面
简体式结构面
简体式结构面
便灵活分隔组合
6梯9户
中低层：5060㎡单元
高层：150200㎡单元
顶层复式：300350㎡单元
西塔2梯17户
东塔4梯20户
50㎡基单元
灵活组合单位写字楼（公寓）
452325层：150200㎡单元
622层：5060㎡单元
顶层：整层
便灵活分隔组合
南面设眇商业街广场屋顶花园
低层隔3层设空中花园层高34米
公卫生间南景观单位设独立卫生间
9米高堂电梯间公走廊消防楼梯均强通风采光
纯写字楼设计
独立洗手间外配置公洗手间层高29米
写字楼外观公卫生间独立卫生间堂2层95米楼顶设观景休闲层
811层26层层高达6米：47层层高米33米：楼层层高3米
卫生间设置较
外观特色够
部商务功配置较少半写字间面积层高低
类甲级定字楼标准送闪调原法语三菱电梯5A智化厦外墙班幕墙
配备商务会健身会商业会
乙级写字楼装修
三菱电梯：送分体空调
乙级写字楼标准
未确定
具商务商业功类甲级写字楼
公寓写字楼物业
乙级写字楼
相级低
结构第2层
外墙完成23
出面
环境档次成熟度偏低
环境档次较成熟度低
环境档次中等成熟度高
环境档次成熟度偏低
中等偏低
高
较
中等偏低
项目竞争基情况分析表2
喜年中心
中国色金属厦
浩铭财富广场
阳光高尔夫厦
中电信息厦
项目
入口公堂标准层层高
2层高约10米
4层高约16米
层高约10米
2层高约9米
2层高约11米
2层高约95米
345米
35米
33米
34米
29米（预应力板）
3（预应力板）6米
电梯
OTIS9部2米秒带液晶显示屏
德国迪森8部2米秒
德国迪森7部2米秒
原装三菱6部2米秒
三菱5部25米秒
未定7部
空调
麦克维尔中央空调
中央空调（写字楼部分）
送分体空调
送吸顶式独立调
增廊带新风换气系统
未定
停车位
25012068
28011609
47911738
1501200
1621192
1301248
部配套
第4层空中竹园12层观景台带远程视频会议会系统功会议厅职工食堂等
楼层设休闲中庭3层会议厅贵宾室
66米高架空层
楼层设休闲中庭配备商务会健康会商业会
会议室
未定
5层塔楼间台休闲庭园
物
戴德梁行顾问8元
38元（公寓）10元（写字楼）
未定
暂定戴梁行顾问8元
5元
未定
23 项目SWOT分析策
SWOT分析策览表
序号
SWOT分析
策
S项目优势
发挥优势
1
S1
位中区辐射区域未西部办公组团中属世贸商圈邻
泰然工贸城中城商务配套齐全区域成熟度高未发展潜力
通区域模型直观展示组织媒体进行片区炒作
客户理解认未前景价值勤制作相关题印刷品
2
S2
2004年行通车铁出入口位项目100米区域加紧邻
楼书等印刷宣布传品明确标示出车行路线公交铁部位置
深南道南侧滨海道交通十分方便便利交通会创造出
限商机
3
S3
紧深南道属深南道线物业北面昭示效果强
制作型楼体条幅广告牌加充分利
4
S4
南北两面开扬景观高层南单位眺海景青山
高层北单位农翠绿安托山脉
印刷品宣传品实景展示
5
S5
单位带独立洗手间层设公洗手间方便客户需
取舍适拆独立洗手间扩工作面积保留
增加舒适度
设置示范单位展示层印刷宣传品设计具体案例进行说明作卖点包装宣传
6
S6
核心筒式面布局灵活间隔组合
印刷宣传品设计具体案例进行说明
7
S7
24时办公物费低廉提供24时全天候办公空间
物费纯写字楼济中公司具诱惑
印刷品宣传品条幅作卖点宣传
8
S8
8—11层层高6米26层层高6米3
提炼出面积建筑面积复式办公空间等卖点加宣传推广
W项目劣势
规避劣势
9
W1
位车公庙工业区街区办公环境较差形象档次难提升
通区域模型印刷宣传品宣传未发展前景淡目前较差状况参考汉唐厦提前作室外环境
10
W2
两侧紧领豪厦庆厦规模基相楼间距仅14米左右东西房号遮挡严重豪厦烂尾楼形象严重影响观瞻
定价拉开东西南北差距落实豪厦烂尾原处理结果客户表明终会解决事实
早期利楼体条幅广告
11
W3
块面积较没区环境具备发展成高档次物先天条件
提前作裙楼开辟面积卖场作作精公装修精品现代商务厦感觉
12
W4
深南路噪音
采隔音通风窗
13
W5
街道没商业气氛气足
未发展引导客户淡化目前劣势
14
W6
部商务配套较缺乏
落实确定基商务配套功面积（规格号）
15
W7
外观形象特色
提前设计公司效果图公司新求作调整设计
O项目发展机会
抓住机会
16
O1
该区域伴着城市西移发展功逐渐单工业区综合区转化面貌形象会改观逐渐增强置业办公投资客户吸引力
1
17
O2
深圳济迅猛发展推动创业公司进步发展写字楼物需求会加
细粉市场客户作出针性极强形象包装
18
O3
片区竞争物纷纷公开发售楼客户明显增
早作现场包装形象包装
早接客户
19
O4
2004年行通车铁号线未交通更便捷
S2
20
05
先行竞争项目均价8000元单价定位扩该区域价格档次项目生成空间
抓住供应空挡攻中档次客户避免直接竞争
21
06
揭利率低客户普遍采揭方式买楼
提供1—2成首期30年分期优惠付款方式
T项目发展威胁
降低威胁
22
T1
片区竞争物业众期推市场竞争变十分激烈
价格承受力细分出目标市场避免直接竞争（10—20差价层次）
23
T2
区域缺乏商业气氛利裙楼销售
制定合理价格进行引导销售
24
T3
市场价格走势阶段性见顶回落性较
控制建筑成降低配套功面积面积盲目攀竞争手配置
25
T4
周边竞争楼盘先项目销售工程形象进度优项目
早作现场包装形象包装采取相应措施拦截部分目标客户
23 营销总战略
努力提高项目性价格细分市场锁定适目标客户群避免拼硬件围绕独特题推广概念充实物业涵全方位制造差异拉开竞争者距离充分包装展示势推广销售
24 性价格提升道
A外观空间设计（楼顶标志性设计外装修精巧时代感设计）
B功配置设计（参见图）
基功面积览表
分类
名称
数量
档次求
位置建议等
厦
营面积
会议室
2间
30
高档
裙楼（带先进视吸设备视频会议系统）
1间
60
中高档（功）
裙楼室
职工餐厅
1间
150
中档
室（配置3台微波炉2台功电饭煲）
热水机果汁机咖啡机等1台5张餐台
助式茶水间
1间
实面积45米
中档
助式洗衣房+凉房
1间
实面积50米
中档
（合约350米）
顶楼联合计算机世界等机构建设
带指定营业范围优惠优惠价服务厦客户等条件出租面积
资讯馆休闲交流台
1间
800米
中档
裙楼
商务中心
1间
实面积20米
中档
裙楼
24时便利店
1间
实面积60米
中档
裙楼
商务咖啡厅
1间
实面积80米
中高档
裙楼
题式酒吧沙龙式清吧
2间
实面积150米
中高档
裙楼
中西餐厅
1间
实面积300米
中高档
裙楼
（裙楼合计约650米）
C 营销塑造
a 独特推广题
b 气推广名称
c 价值感极强宣传物料
d 位局部实景展示
25 项目定位物业定位
中心西区世贸商圈
超时尚写字楼
（实实实惠兼精巧体面）
26 项目定位市场定位
喜年中心
色厦
财富厦
英龙厦
项目市场定位图
销售价格
2．7项目定位客户定位
综合
品质
271 写字楼客户分析
（参见页附表）
项目客户定位分析
客户分类
具体描述
分布
1
行业 分
工贸类（实业背景）
电子通讯新材料机电办公动化
科技园商圈：车公庙商圈：华强北商圈：南山商圈
2
（较分散）
3
纯贸易类（进出口代理批发零售）
国贸商圈：华强北商圈中心区商圈：东门商圈
4
金融证券保险类
王商圈：中心区商圈
5
资投资类
王商圈：心区商圈
6
服务企业企业类（理咨询法律顾问设计网络资讯媒体等）
华强北商圈：车公庙商
7
成立年限分
创业初期（03年）
华强北商圈：车公庙商圈：东门商圈
8
创业中期（35年）
华强北商圈：车公庙商圈：国贸商圈
9
成长期（510年）
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
10
成熟期（10年）
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
11
资源分
资
（较分散）
12
港资
国贸商圈：王商圈
13
外资
国贸商圈：王商圈：中心区商圈
需求面积范围求
价格承受力
运营费低廉程度求
功完善程度求
物业形象档案求
周边配套齐全程度求
交通停车方便程度求
物业投资回报求
片区行业集中度求
景观求
均面积
普遍追求中等偏
偏高
偏低
偏低
偏高
偏低
偏高
高
偏低
（较分散）
普遍追求中等偏
偏高
偏低
偏低
偏高
偏低
偏高
偏高
偏低
均面积
普遍追求中等偏
偏低
偏高
偏高
偏低
偏高
偏高
偏高
适中偏高
1000米
承受力高
偏低
偏高
高高深莫测
偏低
高
适中偏高
适中
偏高
均面积偏
承受力高
偏低
偏高
偏低
高
适中偏高
适中
偏高
均面积
中等价位
偏高
偏高
偏高
偏高
偏高
适中偏高
偏高
适中偏高
50300
偏低
高
偏低
中等偏低
偏高
中等偏高
偏高
偏低
偏低
150600
中等偏低
偏高
中等偏高
中等偏高
偏高
中等偏高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
5001500
中等偏低
中等
中等偏高
偏高
偏低
高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
1000
承受力高
偏低
偏高
偏高
偏低
高
适中
适中偏高
偏高
均面积偏
（较分散）
偏高
偏低
中等偏高
中等偏高
中等偏高
适中偏高
适中偏高
适中偏高
均面积偏
中等偏高
中等
中等
偏高
偏低
高
适中
适中偏高
适中偏高
均面积偏
承受力高
偏低
偏高
高
偏低
高
适中
偏高
偏高
272 目标客户描述
年限：创业中初期（05年）
行业：工贸业（电子通讯新材料机电实业背景）服务企业企业类（类设计研发理咨询法律顾问网络资讯媒体等）
现：华强北商圈车公庙商圈南山商圈科技园商圈
资性质：资
273 目标客户群行需求特征
*低成营运
创业中初期生存常起价格竞争武器时追求高利润
*样讲究门面
标志性外观高档体面建筑空间等等接洽业务需
*全天候营业
创新技术创新创意产品吃饭企业员工常需加班灵感务时候没日没夜
*顾员工基生活
员工创造种更性更舒适工作环境24时工作家成购置写字楼基出发点
28核心推广题
70年展业解决方案
目标客户心愿想早快量低成拓展事业性价格高价格承受范围物业首选
厦出现解决展业计划中问题
29推广名建议
展 业 中 心
建议名 科创发展厦 世博中心厦
第三篇 执行方案
31现场包装
311整体安排
点：
1施工场销售接展示量分开建议劈施工车辆入口
2参观流楼广场进入售楼处出露天直接通楼通道楼参观确保安全舒适
3参观流接触方利起展示体现楼盘价值
312售楼处
售楼处布局建议
A总建筑面积控制300方米左右
B设楼实景电梯厅办公入口堂员工加油中心等相连通
C功面积包括：入口门厅模型展示区实物概念展示区洽谈区办公室卫生间等
设计点：分区合理功位置齐全
体现信息科技时代感精致高档感
体现出发展商认真负责态度
注意流特点
注意售楼前广场协调利
售楼处办公品清单
销售厅：
汇线通8线：传真机复印机饮水机POS机点钞机台音响（提前接线）线MIC屏幕背投影电视套接台（双层）套
办公室
办公台椅4套（英龙世联两套）文件柜更衣架IDSN网电脑印机两台保险柜饮水机台
烟灰缸纸娄纸巾复印纸批
3．1．3楼通道
点：保证通道采光通风保证整洁干净装饰墙面应处理布置定展板导示牌指引方
注意点：通风采光灯光展示板宣染出气氛通道中导示明显
3．1．4售楼处前广场
参汉唐厦实景
注意点：室外广场状态直接表达开发展开发理念环境提高前透支种信心实力体现
3．1．5形象墙
注意点：面积性化形象墙展示消费者层渗透部分时吸引眼球扩项目影响力
3．1．6户外导示昭示系统
注意点：户外导示昭示系统程度节省推广成眼球效应明显
3．1．7条辐楼体广告：
条幅设置低成相效宣传方式项目考虑项目北面展示面高度应高树高5米
3．1．8交楼标准房样板房：
建议项目封顶前交楼标准房设第7层封顶提前赶出第25层
样板房早期建议第6层具体根征集样板客户赠送样板装修费活动结果实施装修期根需增设第8层复式样板房高层样板房
3．1．9费预算
部分楼盘推广特点基情况仅介绍会100部分实际包装费表：
现场包装费预计估表
项目
单价（元）
数量
计（万元）
围墙围板
280元方米
200方米
56
导示牌
2500元
3
075
挂旗
250元组
100图
25
条幅
18
2500方米
45
门前广场
200
500方米
10
售楼处装修
2000元方米
300方米
60
合计
8335
3．2形象包装
3．2．1楼书
楼书代表项目形象重介绍达推广性化形象目建议采取众方式设计
重点：项目推广题统筹实虚实结合表现出项目核心卖点分卖点
建议：题表现形式：
提案——70年展业计划置业第号提案
核心卖点：轻松创业
1体面（公空间设施）节省（收费低廉）
2全天候工作室家（专员工时充电配置）
3LOFT六米高创意工作空间
4成首期租金供楼
5未科工贸体化城中双城区域价值
6创新发展动力源（20年落信息设施计算机世界等持资讯馆新技术新产品沙龙）
3．2．2海报
◆容浓缩楼书中形象卖点结合营销活动制作题
◆海报楼书折页成低表现容更丰富活泼
◆登记客户直邮
◆4开折彩页双面
3．2．3折页
◆开易折带
◆较实表现楼盘价值资讯
◆投资方面重点介绍楼盘投资收益租金回报
3．2．4网络网页
◆网络影响采媒体广告线媒体活动新兴媒体广告传统媒体广告相结合形式直接针目标客户群开展层次推广活动
◆时应售楼处现场电脑屏幕解说显示丰富现场气氛
◆容楼书加BBS互动部分
3．2．5模型
A区域模型：东泰然道南滨海道西广深高速公路北东海花园1：1000左右
B体模型：例1：75求带灯光
3．2．6费预算
见表
形象包装费预估表
项目
单价
数量
计（万元）
区域模型
5万
1
50
体模型
7万
1
70
楼书
30万
3000份
09
海报折页
2万
6000份
12
展板
1200元块
10
12
背景板
400元方米
20方米
08
（网页纸袋式算纸等）
3
合计
191
备注：部家私放区电器电脑演示系统等计入
预算项目仅现阶段初步计划详细方案需广告公司确定行提供
注：费预算含广告公司设计费
3．3媒体推广
3．3．1媒体选择
媒体：深圳特区报户处广告（盘广告牌楼体条幅行业展销会会场洗车场停车场厦堂电梯厅等点条幅广告板）
辅媒体：直邮电台
3．2．2媒体计划
◆导入期：开盘前赞助专栏文章形式树立知名度
◆开盘前周：核心题形象广告
◆开盘两月：系列售卖广告
◆春节前两月：系列事件营销促销广告
说明：具体计划开盘前1半月作出
3．3．3费预算
根国际文化厦国际商会厦期等楼盘统计媒体广告费200—300万间
项目200万作控制预算
3．4营销活动
3．4．1整体设想
◆部认购期：征集样板客户赠送样板装修费引客计划
◆开盘日：开盘仪式交楼标准层开放等
◆开盘两月：样板楼层开放封顶庆典等
◆春节前两月：楼顶台开放高层景观写字楼开放新老业专业沙龙等
3．4．2征集样板客户赠送样板装修费引客计划
目：部认购期间截留竞争楼盘楼客户中项目目标客户详细解消费动机惯等公开发售作准备
开始时间：售楼处交付第周
信息发布方式：楼体条幅直邮
前期准备容：1组织23家装修设计公司进场配合接落实客户装修求2确定赠送装修费额度（建议23家客户200—300方单价1500元方）3合法合约（包括求客户规定时间确定装修方案等条款便早开展销售展示活动）
实施程序：前期准备——信息发布——接确认——装修方案设计——装修施工——家具配套——销售展示
第四篇 销售准备
41 入市时机选择
1工程进度形象
工程进度形象销售促进作非常直接房产市场竞争加剧理性购买求时预售条件限制需工程进度定程度
2销售期连续
新楼盘推出程预热升温爆发三阶段旦推出助开盘气势热炒热卖创造销售佳绩果开盘较长假期中断势必会影响销售速度造成广告投入浪费
3准备工作绪
售楼处形象墙样板房楼通道等现场形象进步完善楼书折页海报等宣传手段准备绪销售文件揭手续预售许证等办理前期客户积累等等勤工作开盘入市良基础
4考虑相关楼盘竞争
考虑竞争楼盘推广期宜落远白白流失宝贵客户资源
5项目发展商资金回笼求
考虑项目成回收项目利润工程资金影响应条件允许范围早销售回笼资金求项目利润化风险化衡
42部认购准备条件
1 现场环境
进入现场道路整绿化完毕
清晰导示系统
售楼中心楼通道样板房布置完成（样板房稍迟）
楼体条幅（根工程进度安排）形象墙布置位
停车区域已设定
施工现场展示规范
部分销售代表位
2资料准备
部分折页海报印制完成
模型位
部认购书已确认
3宣传媒体
相关单位已确定媒体宣传逐渐开始
43 开盘条件
1法律文件
种法律文件齐全取预售许证（提前月）
2现场条件
区环境基整治完毕
售楼处现场开盘布置完成
样板房布置全部位
楼体条幅形象墙布置位
客户楼工具投入
停车区域设置
销售代表培训完毕全部岗
施工现场整齐
3资料准备
楼盘200问制作完毕
揭银行物理智化置业计划合范确认（提前月）
价目表制作完毕
标准装修标准确定
类楼书折页海报模型印制完成位
2 宣传媒体
媒体宣传全面展开项营销活动正进行
4．4销售分期策略
销售时段划分根市场销售规律工程进度形象配合现实销售阶段影响项目推广总体安排实际情况预估性期策略应根项目实际销售情总值工程进度期市场竞争状况进行相应调整
根41入市时机选择研究认：项目推广周期分部认购公开发售强势推广期持续销售期攻坚期尾盘期五脉相承相互渗透阶段开盘日定10月中旬周3周4
阶段
题
时间
计划目标
拟推出房号
第阶段
部认购期
预售证手前两月20028月初200210月中
诚意客户15
中低楼层低价位房号
第二阶段
公开发售强势推广期
封顶前两月200210月中月底
累积35
中低楼层中低价位房号
第三阶段
持续销售期
外装完成13前20031月初春节前
25累积60
中高楼层中高价位房号
第四阶段
攻坚期
外装基完成2003春节4月中底
15累积75
层高6米特殊楼层超值价位房号
第五阶段
尾盘期
竣工前20034月中竣工（7月）
15累积90
剩余房号
4．5交楼标准建议
外立面：
塔楼：进口涂料
群楼：花岗石
窗：隔音塑钢窗
堂堂电梯厅
天花：纸面石膏板乳胶漆钢化玻璃锈钢等
面：花岗石
墙面：花岗石理石
电梯厅公走道
天花：纸面石膏板乳胶漆钢化玻璃锈钢等
面：800*800抛光砖
墙面（核心筒）：800*800抛光砖部分花岗石饰边
公卫生间
天花：铝板吊顶
面：600*600抛光砖
墙面（核心筒）：300*400抛光砖
卫生洁具：带动洗功品牌洁具
设备
电梯：20米秒速度品牌电梯带12寸彩色夜晶显示屏（播放信息广告）
空调：群楼（包括入口堂）中央空调
新风设备：塔楼层走廊
46工作配合计划
461 工作配合说明：
◆避免部分客户流失应量加快销售准备工作速度争取报告附表中工作时间提前更应付市场变化
◆时间表含营销关容项目工程进度配合前提
◆关专业公司世联进行推荐提供评选办法标准供英龙公司参考选择英龙公司直接专业公司达成合作关系
◆关立面设计形象设计装修设计广告设计效果图设计模型制作等世联提出总体设计求设计稿提出改进意见英龙公司确认方案
◆装修设备标准物业理具体容早明确保证宣传资料准备工作
461 工作计划表：
见附表
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