[ 布吉中心广场]裙楼商业项目
行
性
分
析
报
告
[ 布吉中心广场]裙楼商业项目
目录
1 发展商提供返租资金预算行性证
（发展商返租承诺确定新手法）
2 项目周边消费流项目商业支撑力分析
3 购买商铺客户群体分析
4 型商场进驻项目商业带机会点分析
5 布吉火车站兴建项目商业带机会点分析
6 结
策划说明
组织报告前司结合项目实际情况综合项目目前综合性素成：
1 布吉中心广场考虑二三四层返租五层营出售
2 布吉中心广场二四层裙楼天虹商场沃尔玛营百货类超市
3 项目返租部分返租时间定15年
4 投资分析中利率现行银行活期利率225计
5 进行资金预算时营销利润进行核算忽略项目成预算
6 策划体思路体现贵双方会议精神
发展商提供返租资金预算行性证（发展商返租承诺确定补偿手法）
发展商提供返租方案然操作手法会难度结合司年营销验操作应说非常行
1返租营销售营销分析
A返租营销方式
首先分析目标客户群返租方式情况目标客户群针投资客户投资客户深圳类阶级－中产阶级购铺重获取投资高回报铺位具见升值空间具稳定回报升值成闲余资金避风港销售彩福世纪商城客户中购买返租铺位客户着10年返租年8租金收益8％租金回报讲高存款利息4倍国房产公司兑现保障购铺风险较投资品种低客户购铺说需支付40％首期款余供铺款返租租金抵10年商铺出租转均更收益然客户宏观济执续信心表现
事实返租回报深圳商铺销售中已成营销手法返租年限长短客户获取稳定租金收益保持信心购铺已成识
开发商言返租回报利首先极刺激客户购铺欲促进销售利回笼资金便续项目滚动开发作房产开发公司销售楼宇工作重心资金效回收续项目减少笔银行贷款利息免许评估交易费业务招开支整公司良性运作极帮助次返租方式采减轻客户购铺商场营风险带稳定素般说客户购铺采揭方式假商场开业生意旺导致客户资金周转困难许客户供楼存压力房产开发公司揭业务中存物业回购责须间接客户承担购铺风险采返租方式返租期客户返租租金贴补供楼款供楼压力减轻相应回购风险降低具体举例：
例：二层总价50万元铺位发展商提供5成10年揭15年返租样客户投资分析：
铺位总价：50万
首期五成：25万
10年月供：2720元 15年月返租3333元
说明：返租额月供
铺位10年揭总价达：
250000＋326400＝576400万
15年返租回收资金
500000*8*15600000元
结客户提供返租方案中15年净赚价值50万铺位（含物业升值素）案例揭购铺方式实际购铺交纳25万首期投资者压力较轻松
外着布吉客运站建成房产物业穷增值潜力样显然投资客户明显刺激操作性非常强
组数中客户具吸引力现唯讨发展商提供8％投资回报行性
现沃尔玛天虹两家型商场招商洽谈租金基锁定40元／方米左右样二三四楼均40／方米出租话（里方估算具体洽谈定）
二三四层总面积5100*315300m2
月租金收入 15300*40612万
月返租（80销售率计）15300*12000*80*8129792万
1 相年补贴（9792612）*1244064万元
2 外发展商回笼资金利息果发展商回笼资金15亿元年获取活期银行利息3375万正常企业果资金扩生产获取利润应远远止活期利息数
3 企业资运营完成销售资金回笼减少项目贷款利息等节省成
发展商提供8％15年返租方案相行
确定发展商提供8％租金回报理：
1 8％租金回报较数司年销售中总结数银行利率高客户接受
2 果低8％回报客户投资者会感觉明显划算会购买欲
3 果高8％销售然处开发商利润会受损失
4 8％租金回报发展商补贴较少年补贴额相回笼资金银行年利息四分般讲会太压力时果2楼销售效果促进提高3－4层市场售价附加值远远超发展商补偿部分
5 视销售情况司建议角落铺位返租点数提高
二 项目周边消费流项目商业支撑力分析
商业项目否取成功重素周边消费群体购买力支撑项目消费支撑力分析：
1 布吉镇济发展支撑：布吉镇1979年充分利国家政策优势身理优势资源优势累计引进外资90亿港币拥外商投资企业1200余家全镇现企业1427家中三资
企业633家三补企业446家目前布吉镇已形成合理工业布局秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等理规范型工业区拥坂田南岭雪象等企业拉动新兴工业区1999年全镇工农业总产值达4412亿元济规模已达中等城市规模兴旺济商业发展基础
2布吉镇辖十四村民委员会十居民委员会总口30万中常住口4万民生活水已提高年均纯收入达17903元农民均7160元家家户户盖新楼房康富足日子富裕起30万口购买力项目成功基支撑
3项目楼前公交车站牌项目吉华路布吉交通干道布吉镇深圳特区间通道进特区必路布吉车流量方然目前流量布吉镇交通特点摩托车时巨车流量定条件转化流量
4未火车客运站项目带滚滚客流：验告诉火车站总流量方罗湖商业城兴起说明切
综述项目成功着巨消费力支撑
三 商铺购买力分析
A商铺常常商铺买家
司销售商铺项目中通常购买商铺商铺买例东门仅30％国贸华强北商铺中租赁司销售彩福世纪商城中80％客户购铺出租销售商铺物业时推售象应商铺家源作商铺营者资金周转率商业运营关键保持良资金周转营活动持续许商家租买肯德基麦劳华润沃尔玛等连锁商业没购买商铺惯例
B真正流购铺群投资者
投资者购买商铺通常基身部分闲钱投资事业够钱炒股行风险放银行利息太低购买住宅物业出租担心房价跌收租繁琐相投资商铺物业享受开发商提供返租回报坐等商铺升值获取差价
四型商场进驻项目商业带机会点分析
型商场沃尔玛天虹确定商城会产生带巨商业价值时提升商城区域中商业价值含量科学合理配合宣传物业带穷增值潜力商家进驻带机会点进行证
1 型商家进驻印证商城区域位置属商业发达段
通销售彩福世纪商城新佳百货引进中发现裙楼适宜营商深圳市区百货商家更加商业造址慎慎考虑素段消费力营面积等型商家进驻充分说明商城具段优势消费力资源规模满足需
2 商家进驻提升项目商业价值含量
型商家沃尔玛天虹引进时带商家身品牌价值营理理念商业区商业格局起引导消费作目前项目区域布吉镇传统商业繁华段尚距离果引进二家商家引导区域消费流起改变区域商业中心作项目商业价值含量增加
3 商家进驻适提高商铺售价
彩福商城广告推广中常提新佳百货特响亮广告语新佳起赚钱表明商家进驻带动商业价格特
4 型商家进驻解决出售返租矛盾
商家引进解决裙楼空置问题作开发商获取观租金收入商铺出售采返租方式解决出售产权需补贴租金
综述部外部[布吉中心广场]商业裙楼面着极优越商业环境市场机会点未操作程中强力支撑支柱
五火车站兴建项目商业带机会点分析
广深铁路华南区重铁路干线沟通香港通道纽带线区济机联合起促进区域济协调发展外贸易持续增长
根年深圳市总体规划求深圳铁路采两辅布站方式深圳站两辅布吉站西丽站深圳站承担全国城市始发达旅客列车广深线列车布吉站西丽站广深车线承担全国次城市始发达旅客列车
1布吉火车站兴建会带量流
建成天始发全国次城市（安徽江西湖南湖北四川等）长途旅客列车28次客容量约3万加布吉周边区常住口流动口日流量超10万口进行分析流动性特点中青阶层正消费流潜消费者购买力段兴旺否根点
2布吉火车站兴建带量物资流
建成布吉火车站巨物资中转站中转仅仅流更物资流中转原布吉火车站功物资中转改扩建功更加突出全国包括香港等物资会源源断送者输出会物流通道更畅必会丰富布吉整深圳区商品种类更丰富物质生活提高商业购买力
3建现周边体交通网络更完善
布吉站规划建成深圳区辅助客运站（第二客运站）东深惠路西接吉华路金鹏路布吉路构成布吉镇体交通体系建成解决铁路公路铁公交接驳疏运问题现行跨铁路通道组织车流层停车库连接实行车分流层单流通着深圳铁二号线布吉联检站延长布吉站继续北成轻轨铁路通龙岗中心城布吉站成流集散联运重交通枢纽
4 布吉火车站兴建改善周边环境
布吉火车站附目前较混乱周围配套设施够完善暂时龙岗区政府已明确提出布吉火车站周边整改方案加力度改善布吉火车站周围环境严整火车站附搭乱摆乱放脏乱差局面提升该段物业档次商业层次布吉火车站建成文明规范整洁新型火车站商机会滚滚
5 火车站兴建周围物业升值成必然
众周知火车站周边物业原区域等物业价值高着新火车站改扩建布吉周边物业价值提升提高更快带交通便利度流物资流增加段升级租金扬房价暴涨必然趋势着天虹商场沃尔玛进入该区段商业会更红火升值潜力会更原价值倍甚十倍
段兴旺程度该区口流动商品丰富度交通状况周围环境着密分联系旺带旺财旺亘古变道理布吉火车站兴建必然改善布吉镇软硬件设施带限商机投资火车站周边物业错选择
i 结
司布吉商铺市场细致入微调查慎密实证分析司认：引入型知名商家进驻时实行返租销售理实践行
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行
性
分
析
报
告
[ 布吉中心广场]裙楼商业项目
目录
1 发展商提供返租资金预算行性证
（发展商返租承诺确定新手法）
2 项目周边消费流项目商业支撑力分析
3 购买商铺客户群体分析
4 型商场进驻项目商业带机会点分析
5 布吉火车站兴建项目商业带机会点分析
6 结
策划说明
组织报告前司结合项目实际情况综合项目目前综合性素成：
1 布吉中心广场考虑二三四层返租五层营出售
2 布吉中心广场二四层裙楼天虹商场沃尔玛营百货类超市
3 项目返租部分返租时间定15年
4 投资分析中利率现行银行活期利率225计
5 进行资金预算时营销利润进行核算忽略项目成预算
6 策划体思路体现贵双方会议精神
发展商提供返租资金预算行性证（发展商返租承诺确定补偿手法）
发展商提供返租方案然操作手法会难度结合司年营销验操作应说非常行
1返租营销售营销分析
A返租营销方式
首先分析目标客户群返租方式情况目标客户群针投资客户投资客户深圳类阶级－中产阶级购铺重获取投资高回报铺位具见升值空间具稳定回报升值成闲余资金避风港销售彩福世纪商城客户中购买返租铺位客户着10年返租年8租金收益8％租金回报讲高存款利息4倍国房产公司兑现保障购铺风险较投资品种低客户购铺说需支付40％首期款余供铺款返租租金抵10年商铺出租转均更收益然客户宏观济执续信心表现
事实返租回报深圳商铺销售中已成营销手法返租年限长短客户获取稳定租金收益保持信心购铺已成识
开发商言返租回报利首先极刺激客户购铺欲促进销售利回笼资金便续项目滚动开发作房产开发公司销售楼宇工作重心资金效回收续项目减少笔银行贷款利息免许评估交易费业务招开支整公司良性运作极帮助次返租方式采减轻客户购铺商场营风险带稳定素般说客户购铺采揭方式假商场开业生意旺导致客户资金周转困难许客户供楼存压力房产开发公司揭业务中存物业回购责须间接客户承担购铺风险采返租方式返租期客户返租租金贴补供楼款供楼压力减轻相应回购风险降低具体举例：
例：二层总价50万元铺位发展商提供5成10年揭15年返租样客户投资分析：
铺位总价：50万
首期五成：25万
10年月供：2720元 15年月返租3333元
说明：返租额月供
铺位10年揭总价达：
250000＋326400＝576400万
15年返租回收资金
500000*8*15600000元
结客户提供返租方案中15年净赚价值50万铺位（含物业升值素）案例揭购铺方式实际购铺交纳25万首期投资者压力较轻松
外着布吉客运站建成房产物业穷增值潜力样显然投资客户明显刺激操作性非常强
组数中客户具吸引力现唯讨发展商提供8％投资回报行性
现沃尔玛天虹两家型商场招商洽谈租金基锁定40元／方米左右样二三四楼均40／方米出租话（里方估算具体洽谈定）
二三四层总面积5100*315300m2
月租金收入 15300*40612万
月返租（80销售率计）15300*12000*80*8129792万
1 相年补贴（9792612）*1244064万元
2 外发展商回笼资金利息果发展商回笼资金15亿元年获取活期银行利息3375万正常企业果资金扩生产获取利润应远远止活期利息数
3 企业资运营完成销售资金回笼减少项目贷款利息等节省成
发展商提供8％15年返租方案相行
确定发展商提供8％租金回报理：
1 8％租金回报较数司年销售中总结数银行利率高客户接受
2 果低8％回报客户投资者会感觉明显划算会购买欲
3 果高8％销售然处开发商利润会受损失
4 8％租金回报发展商补贴较少年补贴额相回笼资金银行年利息四分般讲会太压力时果2楼销售效果促进提高3－4层市场售价附加值远远超发展商补偿部分
5 视销售情况司建议角落铺位返租点数提高
二 项目周边消费流项目商业支撑力分析
商业项目否取成功重素周边消费群体购买力支撑项目消费支撑力分析：
1 布吉镇济发展支撑：布吉镇1979年充分利国家政策优势身理优势资源优势累计引进外资90亿港币拥外商投资企业1200余家全镇现企业1427家中三资
企业633家三补企业446家目前布吉镇已形成合理工业布局秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等理规范型工业区拥坂田南岭雪象等企业拉动新兴工业区1999年全镇工农业总产值达4412亿元济规模已达中等城市规模兴旺济商业发展基础
2布吉镇辖十四村民委员会十居民委员会总口30万中常住口4万民生活水已提高年均纯收入达17903元农民均7160元家家户户盖新楼房康富足日子富裕起30万口购买力项目成功基支撑
3项目楼前公交车站牌项目吉华路布吉交通干道布吉镇深圳特区间通道进特区必路布吉车流量方然目前流量布吉镇交通特点摩托车时巨车流量定条件转化流量
4未火车客运站项目带滚滚客流：验告诉火车站总流量方罗湖商业城兴起说明切
综述项目成功着巨消费力支撑
三 商铺购买力分析
A商铺常常商铺买家
司销售商铺项目中通常购买商铺商铺买例东门仅30％国贸华强北商铺中租赁司销售彩福世纪商城中80％客户购铺出租销售商铺物业时推售象应商铺家源作商铺营者资金周转率商业运营关键保持良资金周转营活动持续许商家租买肯德基麦劳华润沃尔玛等连锁商业没购买商铺惯例
B真正流购铺群投资者
投资者购买商铺通常基身部分闲钱投资事业够钱炒股行风险放银行利息太低购买住宅物业出租担心房价跌收租繁琐相投资商铺物业享受开发商提供返租回报坐等商铺升值获取差价
四型商场进驻项目商业带机会点分析
型商场沃尔玛天虹确定商城会产生带巨商业价值时提升商城区域中商业价值含量科学合理配合宣传物业带穷增值潜力商家进驻带机会点进行证
1 型商家进驻印证商城区域位置属商业发达段
通销售彩福世纪商城新佳百货引进中发现裙楼适宜营商深圳市区百货商家更加商业造址慎慎考虑素段消费力营面积等型商家进驻充分说明商城具段优势消费力资源规模满足需
2 商家进驻提升项目商业价值含量
型商家沃尔玛天虹引进时带商家身品牌价值营理理念商业区商业格局起引导消费作目前项目区域布吉镇传统商业繁华段尚距离果引进二家商家引导区域消费流起改变区域商业中心作项目商业价值含量增加
3 商家进驻适提高商铺售价
彩福商城广告推广中常提新佳百货特响亮广告语新佳起赚钱表明商家进驻带动商业价格特
4 型商家进驻解决出售返租矛盾
商家引进解决裙楼空置问题作开发商获取观租金收入商铺出售采返租方式解决出售产权需补贴租金
综述部外部[布吉中心广场]商业裙楼面着极优越商业环境市场机会点未操作程中强力支撑支柱
五火车站兴建项目商业带机会点分析
广深铁路华南区重铁路干线沟通香港通道纽带线区济机联合起促进区域济协调发展外贸易持续增长
根年深圳市总体规划求深圳铁路采两辅布站方式深圳站两辅布吉站西丽站深圳站承担全国城市始发达旅客列车广深线列车布吉站西丽站广深车线承担全国次城市始发达旅客列车
1布吉火车站兴建会带量流
建成天始发全国次城市（安徽江西湖南湖北四川等）长途旅客列车28次客容量约3万加布吉周边区常住口流动口日流量超10万口进行分析流动性特点中青阶层正消费流潜消费者购买力段兴旺否根点
2布吉火车站兴建带量物资流
建成布吉火车站巨物资中转站中转仅仅流更物资流中转原布吉火车站功物资中转改扩建功更加突出全国包括香港等物资会源源断送者输出会物流通道更畅必会丰富布吉整深圳区商品种类更丰富物质生活提高商业购买力
3建现周边体交通网络更完善
布吉站规划建成深圳区辅助客运站（第二客运站）东深惠路西接吉华路金鹏路布吉路构成布吉镇体交通体系建成解决铁路公路铁公交接驳疏运问题现行跨铁路通道组织车流层停车库连接实行车分流层单流通着深圳铁二号线布吉联检站延长布吉站继续北成轻轨铁路通龙岗中心城布吉站成流集散联运重交通枢纽
4 布吉火车站兴建改善周边环境
布吉火车站附目前较混乱周围配套设施够完善暂时龙岗区政府已明确提出布吉火车站周边整改方案加力度改善布吉火车站周围环境严整火车站附搭乱摆乱放脏乱差局面提升该段物业档次商业层次布吉火车站建成文明规范整洁新型火车站商机会滚滚
5 火车站兴建周围物业升值成必然
众周知火车站周边物业原区域等物业价值高着新火车站改扩建布吉周边物业价值提升提高更快带交通便利度流物资流增加段升级租金扬房价暴涨必然趋势着天虹商场沃尔玛进入该区段商业会更红火升值潜力会更原价值倍甚十倍
段兴旺程度该区口流动商品丰富度交通状况周围环境着密分联系旺带旺财旺亘古变道理布吉火车站兴建必然改善布吉镇软硬件设施带限商机投资火车站周边物业错选择
i 结
司布吉商铺市场细致入微调查慎密实证分析司认：引入型知名商家进驻时实行返租销售理实践行
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