XX湖旅游度假区项目规划
投资分析书
目 录：
第章 XX湖旅游度假区项目概况
XX湖度假区理位置
二 度假区气候生态环境
三 XX湖度假区情况
四 关湖北XX湖旅游度假区开发限公司
五 湖北省鄂州市XX湖度假区项目政策支持
第二章 市场分析
国旅游市场现状
二 项目行性分析
第三章 风险策
风险素
二 风险策
第四章 度假区开发规划
公司发展规划
二 XX湖开发基思路
三 开发步骤
四 远景目标
第五章 投资估算资金筹措
投资需求估算
二 前期项目投资需求资金源
第六章 投资收益分析
项目收益估算
二 投资收益分析
第章 XX湖旅游度假区项目概况
XX湖度假区理位置
XX湖旅游区位湖北华中重镇武汉市东边鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区紧阾武汉－黄石高速公路武－黄高速公路国交通干线中重公路干线沪－蓉高速公路组成部份路行三峡重镇－宜昌行连接长江线九江南昌合肥南京海XX湖旅游度假区提供极便利交通条件潜客源行车时间路程超时界定条件直达知名旅游景点：武汉东湖风景区黄鹤楼元寺等武汉市蓍名景点西山风景区鄂州博物馆等黄石市著名景点半天（12时）界定条件九江庐山荆州三国古战场宜昌葛洲坝三峡坝长江三峡等著名旅游区交通条件十分发达畅通
XX湖武汉东郊接壤紧中国光谷－－武汉市东湖高新技术开发区整规划面积24方公里中水面（XX湖）约占55方公里度假区西距武汉市中心20公里东距鄂州市仅23公里北距湖北省葛店济技术开发区13公里东南距黄石市40公里左右XX湖中心东呈列－扇子湖农场乡级公路西庙岭－叶乡级公路南扇子湖堤北武汉－黄石高速公路
XX湖旅游度假区黄石市鄂州市黄冈市等工商业发达城市远城市工业商业十分发达区华中区着举足轻重作特武汉市国特城市起着东西连接作国名旅游城市中转城市口相加1500万着前景十分旅游口潜优势物流优势加度假区东北两侧相阾两开发区－武汉市中国光谷省级葛店济技术开发区理优势十分明显着国济断发展生活水提高生活质量求提高作双休日度假短途度假理想处XX湖旅游度假区着绝区位优势
二度假区气候生态环境
XX湖旅游度假区属农村气候年均气温180C年均降水量1500毫米霜期273天气污染噪音典型农业种值区具浓厚江南田园风光XX湖水直通湖北省型湖泊－－梁子湖通梁子湖长江调控水面湖水纯净根水质监测饮度假区水源丰富泉水流出表I级标准进行分析符合生活饮水卫生标准气质量符合国家标准气标准达I级标准
XX湖域工业污染空气清新湖水清澈生态环境良XX湖曲折致情岛延伸湖中阳光微风绿树花草流水潺潺微波荡漾广阔天空碧绿湖水边绿色真正体会毛席说句话：极目楚天舒众湖汊里遍生XX菱角等水中植物湖面鸥凫翔泳水里鱼虾流动岸边鸟燕齐鸣草中野兔飞奔天然趣成宽阔湖面开辟水运动赛基种水旅游娱乐设施置身水中亲绿色回然外XX湖东南约3公里处便梧桐湖湾汊众岛群布XX湖旅游度假区远期发展提供利条件
三XX湖度假区情况
XX湖旅游度假区形属长江三级阶势北高南低原较坦起伏均农业耕种建设根现形稍作修整花费成整
根现理环境土功XX湖旅游度假区规模暂定24方公里（中水面约55方公里）规模范围基包括旅游度假区建设发展规划包括型市政公设施求
四关湖北XX湖旅游度假区开发限公司
XX湖开发避免低档次规模阵农营老路湖北省鄂州市政府力支持中国宝安集团原湖北XX湖旅游度假区开发限公司商议达成增资扩股协议成立宝安集团新XX湖旅游度假区开发限公司新公司2002年5月28日咸宁信达会计事务限责公司出具审计报告原湖北XX湖旅游度假区开发限公司评估基准日净资产1089万元新公司中占股例35％保安集团投资现金2022万元入股占股65％
新公司引进行房产开发区域规划建设丰富验品牌效应保安集团外公司法治理结构现代企业制度设计保安集团公司建制模式建立整套科学合理营理机制：
1建立较完善部理机制规范公司运作：
公司组织结构严格公司法求设立时结合公司属行业特点公司具体情况制订较完善理制度健全合理组织结构强力营理班子
2提高济效益目制定设计企业营理制度：
公司具体运作中实行效益中心效率标准原推行统营分级理运作模式公司总部身属企业签订年度营目标责书 总体营方案等建立相应考核激励机制
3保证工程质量原财务工程建立科学理制度：
改进理方式提高公司控制力公司先制定安全生产目标责书财务理办法 投资理办法合理办法等核心理制度 通定期营分析财务评审等手段保证公司整体运行质量
五湖北省鄂州市XX湖度假区项目政策支持
2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定：湖北XX湖旅游度假区开发限公司度假区24方公里规划面积具备统规划统招商统收费统开发统理权限会议决定湖北XX湖旅游度假区开发限公司XX湖旅游度假区坚持旅游业高科技产业房产业举原走统规划分步实施滚动投资立体开发路良性循环（22）号文时决定度假区水面武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司营营方水娱乐项目度假区开发营享受省级旅游度假区省级开发区优惠政策
第二章 市场分析
国旅游市场现状
XX湖作武汉市郊度假区市场前景国旅游业尤武汉渡假旅游业发展息息相关着国居民收入水逐渐提高假日时间延长消费观念改变居民更利条件出游国旅游呈火爆势年国武汉区旅游市场关数：
1 国旅游市场情况
国旅游业年发展迅速目前已成世界旅游业规模国家 境外境旅游市场步增长2000年国旅游73亿次收入2967亿元民币两项年分保持3％10％增长旅游业已列国民济新增长点 国旅游业正处全面发展重机遇
2武汉旅游市场情况
武汉作华中区特城市巨容量旅游接市场巨潜力旅游资源市场武汉年旅游业发展迅速2001年止旅游涉外饭店64家星级饭店50家旅行社142家（中国际旅行社16家国旅行社126家）2001年武汉市接国旅游者2200万次国旅游收入150亿元年增长率分1220国旅游收入占旅游总收入90
2001年旅行社组织市居民出游数约26万次800万天均出游天数336天年均增长率分达4060外市民行组织郊出游数相庞通旅行社组织出游数1\2计数400万天两者合计二日旅游年出游量约1200万天
统计外夜旅游者汉均天花费556元日游旅游者均花费
240元市民出游均天消费240元计武汉市居民郊旅游年消费市场30亿元市场年增长率30武汉理位置优势周边客源市场较强吸引力吸引众旅游者汉旅游形成武汉中心旅游市场集散出游方然风光较优美景区长线旅游短线旅游增长家庭出游例明显提高出游题更明确旅游业尤家庭式度假已成具发展潜力市场广阔发展前景
二XX湖度假区项目行性分析
1 城市周边区生活资源限性
着国济断发展民生活水断提高置业信心越越强着城市土价格环境条件限生活居住环境求断提高找块备种条件俱优区域容易XX湖旅游度假区正优势首先里民风淳朴社会安定没城市中种喧闹安定感次着城市日趋拥挤扩回种田园风光式生活享受XX湖区属城郊结合部象武汉市远郊花园加开发成优势环境优势造出更符合求条件居住区吸引力第三湖北省已规划武汉市中心加快发展带动建设华中城市群XX湖旅游席假正范围武汉区域完全条件省市关中长期规划社会发展建成托武汉卫星城镇带动庙岭镇周边区社会发展进步
2 城市发展总体规划相结合
XX湖区域作鄂城市武汉区域市政府肯定会做文章便武汉市特城市中分享部分利益武汉市江夏区（原武昌县）东湖开发区划出块庙山域汤逊湖风光种优惠政策成立庙山开发区现已吸引武汉市工业园类房产商落户年里取巨效益鄂城市政府完全必须会模式XX湖区然风光优惠政策吸引类客户鄂州市发展招商引资
3市场容量
述武汉市旅游市场关统计数目前郊游市场容量基础加年30增长率 未年市场容量快速增长保守估计2－3年达60亿XX湖武汉紧邻域优势然景观优势加投资开发软硬件环境优势未年吸引武汉郊游客流量15计市场容量10亿考虑述土资源限性武汉城市发展总体规划进度市场潜力必更发挥
4优惠政策予权限瞻
根湖北省鄂州市政府关决议XX湖旅游度假区开发建设营享政策扶持：
（1）XX湖旅游度假区享受省级旅游度假区省级开发区优惠政策
（2）2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定：湖北省XX湖旅游度假区开发限公司度假区24方公里规划具备统规划统招商统收费统开发统理五权限
会议决定XX湖旅游度假区坚持旅游业高科技产业房产业举原走统规划分步实施滚动投资立体开发路实行资良性循环
（3）（22）号纪决定度假区水面市公司武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司营营方水娱乐项目
果XX湖旅游开发区前期项目正式启动相信鄂州市政府必会办证（）税收价格基础设施配套招商引资等方面予力支持政策优惠协助公司招商国引资加快开发区滚动开发发展
第三章 风险策
风险素
1营风险
(1) XX湖综合旅游环境公司土开发影响
XX湖区然风景资源 旅游娱乐设施景区交通等旅游服务配套设施维护理 安全保障完善程度鄂州市旅游服务业整体服务水直接关系着XX湖游客吸引力影响XX湖区旅游客流量客流量预期直接影响投资者参XX湖旅游度假项目开发营意愿XX湖区综合旅游环境优劣直接影响XX湖总体开发策略成功否
(2) 营业务集中风险
然XX湖项目收益源土转土转成功否前提取决土受方（参XX湖旅游业投资营方）营旅游服务业收入预期业务收入区物业服务营收入国外旅游市场发生利旅游业变化旅游区营理善公司土开发营策略造成消极影响
(3) 环保风险
独特然山水风光XX湖吸引游客重原目前 XX湖区然环境保护较区域环境噪声达国家标准城市面水 饮水源饮水质达标率分100％962％100％ XX湖水质达国家面水二类标准 排XX湖区环境保护善然环境恶化影响XX湖游客吸引力 外国家环保政策变化环保方面投资成增加影响营业绩
2区域间旅游业竞争风险
着均国民收入水断提高 旅游成消费热点年旅游业发展迅速 武汉周边区积极开发具特色然文旅游资源 越越旅游景点建设开发会面旅游区域更竞争受国外旅游市场竞争进影响开发进度销售业绩盈利水
3市场风险
XX湖旅游季节性波动较淡旺季明显旅游淡季公司旅游设施出现定程度剩会公司度假区直接营项目带定压力外房产开发竞争风险着房产开发升温周边区房产商会开发出XX湖市场定位相楼盘项目房产商间避免会产生激烈竞争带竞争中风险种素影响造成开发牧业设想卖出形成定空置率造成市场风险
4政策性风险
然鄂州市政府已决定旅游业作鄂州市导产业加快旅游业发展 争取较短时间发展成鄂州市支柱产业 项目作导产业中重点会市政府全力支持 市政府赋予土开发旅游资产项目优惠政策期培养成鄂州市旅游产业营者 保证该项政策永远延续
5项目投资风险
项目投资充分证项目设计施工定周期 涉环节较期间 果出现力抗拒意外事件某环节出现问题 市场预测出现偏差整宏观济形势发生较变化会影响项目进展效益
二风险策
针风险积极采取措施 风险降低程度：
1营风险策
(1) 针综合旅游环境客源影响风险首选做旅游区规划理避免规划缺陷理善整旅游区硬件档次服务水降外公司基础性设施投入外安排资金投XX湖区旅游客运车船更新改造餐饮娱乐场投资建设提高旅游服务配套设施安全性完善程度时加区营理员员工培训 提升整体服务水提高 吸引更游客前XX湖观光游览娱乐
(2) 针项目提供营业务集中情况利旅游服务涉范围广特点逐步旅游景点开发旅游贸易旅游工艺品等旅游相关行业拓展投资方参者提供更选择增强抗风险力增强度假区吸引力
(3) 针环保风险鄂州市委市政府已采取力措施保护XX湖区整体环境：
禁止污染严重工业企业鄂州市建设投产 鄂州市已处理关闭污染严重工厂整梁子湖流域严禁工业排污 逐步做污水全部进入网直接排放开发营埸时规划建立垃圾转运站处理站 生活垃圾处理率达80％加岸植保护力度 湖边区完全实现绿化
2行业风险策
针旅游区域激烈竞争外宣传身定位突出XX湖蓝天碧水绿阳光然旅游资源独特性代性 凸现身竞争优势吸引游客XX湖旅游 时联合相关行业机构游扩展形成XX湖度假区核心产业链吸引资金参形成规模效应 进步巩固扩客源市场
3市场风险策
(1) 针XX湖旅游业淡旺季较明显特点公司开发规划中制定相应策度假区规划开发未旅游产品相结合 XX湖旅游业淡旺季非完全取决气候季节 目标消费群支配时间长短较强相关性 老年旅游商务旅游等潜游客群体旅游淡季支配时间较充裕公司应加强老年旅游 商务旅游 环保旅游康复旅游等旅游品种市场拓展力度补充常规客源足力争做淡季淡
(2) 通加投入统规划规模开发方式提高竞争门槛土开发楼盘建设度假区然景观优势相结合树立公司品牌提高现旅游设施服务技术含量档次加强楼盘相关旅游新产品开发创造新卖点
4政策性风险策
(1) 然鄂州市政府XX湖开发力支持承诺系列优惠政策 充分挖掘身潜力增加收入降低成增强抵御风险力
(2) 期国务院关提高中低收入家庭收入增加国家公务员事业单位职员工资水政策 普遍提高国民收入水利提高旅游消费支出度假区投资开发项目直接受惠
5项目投资风险策
保证项目投资工程利进行定周密证科学计划系统安排具体采取措施：1成立专门领导班子加强理统筹规划聘请旅游系统专家作顾问现场指导实施员工前期培训储备相关技术保持加强鄂州市关部门协调沟通确保项目利进行加强新项目营销策划宣传推广
第四章 度假区开发规划
XX湖开发战略设想：XX湖开发托旅游需求导 实施土开发旅游产业体化营战略 形成力拳头参市场拓展竞争土开发旅游项目营提高开发区招商引资实力旅游设施档次完善旅游配套功创旅游精品树公司品牌
公司发展规划
XX湖开发公司发展结体公司发展说目标分三阶段：
第完善阶段：
充分发挥现资源优势 资金实力优质服务胆推陈出新作风符合时代潮流创意加快土开发规模扩XX湖旅游市场规模丰富提高旅游设施服务品种档次质量培育新利润增长点
第二树立名牌阶段：
继续强化优化部营理体系时合理求实量力加投资力度土开发营立足旅游市场通投资收购兼步骤相关产业扩展开发投资周边县市旅游资源创造名牌旅游度假服务项目成湖北具实力旅游度假基
第三持续发展阶段：
营理体系日臻完善提高时托蓬勃发展旅游业利良社会知名度缘资源业务幅射渗透旅游产业相关行业域占定市场份额 逐步发展成土开发物业营旅游产业体功体化企业集团
二XX湖开发基思路
选择XX湖环境块发展项目绝非偶然水方会城市活力缘方会生命生机蓝天碧水绿阳光组成生命必需条件然形成缺时符合条件方特城市周围少少着济发展生活水提高享受生活质量关注健康成重视问题城市郊度假休息会越越外着收入提高搞投资买第二套房成种趋势时满足市民求方数中XX湖旅游度假区说XX湖天赐块宝开发XX湖规划中遵循总体思路：
1充分利然环境资源
XX湖旅游度假区应充分利现然风光环境条件适应海外旅游者单静态观光种动态观光娱乐相结合变化趋势托武汉黄石鄂城黄冈等周边城市组织种形式专项特色旅游活动重点突出水乡风光回然特点
2开发建设成种功适应层次旅游者需度假圣
根XX湖旅游开发区周边城市口旅游资源考虑济旅游业前需发展着开发营相结合原开发适合针类群旅游项目设施针般居民假日双休游针高级白领收入较高阶层高尔夫球活动高级会商贸洽谈活动针外国旅游者中南民风民俗旅游活动等吸引层次旅游者规划设计期（五年）达海外旅游者200万次中外国旅游者10万次中期（十年）外旅游者300万次中外国旅游者20万次远期（二十年）外旅游者400万次中外国旅游者40万次海外旅客港台汉投资群东南亚市场欧美辅助市场国游客应武汉黄石鄂城湖北市场华中全国辅助市场建设成国流型旅游度假区
3建筑文化理念
绿色类着解缘分世界诗情画意城市绿标准然中现代化城市评价值绿色覆盖率缺少生态气候变化持续发展求然亲建筑带越越变化求开发建设中谁营造出绿色基调符合生态环境理念符合然追求环境溶入建筑风格中形成种文化谁抢先机作产界力——宝安集团应充分利XX湖开发区特点围绕绿色生态环保等理念吸引类产商投资者作吸引客户佳湖景墅区
三开发步骤
XX湖度假区开发建设应统规划前提项目单位分期分块进行：
1土开发通开发区统规划规划分期远期道路供水供电通信设施绿化拆迁土整劳动力安置等基础设施投资建设招商引资提供良外部环境硬件基础
2 搞关道路水电通信餐饮高级会配套着武汉市东湖开发区断发展中国生态海
创业园建成中部份周边专院校高收入群迅速增长提供环境优雅休闲交流场十分必武汉市目前仅汉口金银湖高尔夫球场理位置XX湖高尔夫球场离武昌边优汉口金银湖应迅速恢复
3期恢复高尔夫球场先批投资少见效快短快特色旅游项目：水观光巴士娱乐城项目动态立体旅游观光娱乐相结合特色旅游活动线参性趣味性特点抓招商建设批特色旅游项目开辟水面广种荷花菱角开展水游开展湖垂钓项目开展农业生态参观农村吃住玩旅游项目开展花木盆景果树采摘培养项目类学生夏令营冬令营活动基础等样投资少见效快收益投入达快速启动快速收益滚动开发目
4开发区功求搞中远期规划结合XX湖然景观环境条件重点做碧水蓝天绿生态环境文景观文章逐步招商开发具特色适应层次群需求溶合环境特点墅区山庄商住区时做策划宣传招商促政府出台优惠政策搞投资环境吸引投资者开发商
5积极东湖高技术开发区关专院校中国光谷海外学子创业园联系力争先XX湖区域设立分支机构然逐步招商引资力争国外关实力海外集团财团参远期规划建设1－2著名高新技术工业园区成开发区支柱提高XX湖开发区国外知名度便更吸引资金开发商走良性循环发展道路
6引进财团资金高科技技术
良软硬环境远期考虑引进财团资金新技术建成1－2知名高科技工业园作XX湖开发区发展中坚力量
四远景目标
1 XX湖旅游度假区旅游观光度假娱乐（期）商贸金融科技博览水运动等功体（中期）天然生态环境景观理条件兴建武汉市新兴卫星城镇高科技工业园区（远期）度假区建设力争做立足国面海外国际旅游市场需求高标准规模开发建设旅游度假区级卫星城镇高标准建设特色生态环境居住区利紧中国光谷湖北省葛店济技术开发区优势建设符合国际标准高规格高科技工业园区
2 武汉东郊佳湖景墅区
古类择水居正水绿色XX湖旅游度假区正样佳规划24方公里面积水面占55方公里例达23％左右XX湖开发具战略布置非单纯意义房产开发域紧特城市武汉距长江游区黄石市鄂州市黄冈市咸宁市十公里武汉东郊利XX湖开发应远前景
应实际出发XX湖特色进行开发建设应选择然景观非掠夺度浪费原围绕湖区建设错落致四季见绿见水墅群做开发商重中重认前武汉市实际情况参考定时期济发展建设高尚墅非高科技含量建筑材料技术应细微处设计构思造型结构居环境等方面围绕水绿做文章般应两层宜果建三层会套面积出现销售困难墅建筑密度充分利形势总建筑面积化致度拥挤样式千篇律影响购买者空间消购买念头开发商购房者满意双赢局面显关键墅群销售象应锁定距离收入相较高武汉市东湖高新技术开发区白领阶层专院校高收入群
总充分利XX湖区空间开阔空气清新蓝天碧水阳光绿天然生态环境特点建设成武汉市东郊墅群吸引购买者
3高尔夫球场高级会
高尔夫球运动英文名称含碧绿草阳光中呼吸新鲜空气户外活动意GOLF－高尔夫开头字意GREEN时氧气OXYGEN阳光LIGHT步履FOOT生命缺少部分追求着生活水提高高尔夫球场居住XX湖高级墅区国外政企商界精英文化艺术社会名流亲朋友提供休闲交际健身等活动绝处
外应建提供交流服务达五星级水高级会配套设施提供完善现代化信息咨询服务中心包括中西餐厅酒吧高级套房学术会议厅等样XX湖住户旅游观光者时提供流服务便捷信息休息休闲健身交流活动场会高尔夫俱乐部介绍贸易伙伴组织公关活动交流活动定期举办科技文化济体育等专题讲座提供类需求信息际交进行网贸易活动等XX湖长期滚动发展提供合适场
第五章 投资估算资金筹措
投资需求估算：
土开发项目实施运作需投资固定资产民币1122亿元加租赁理财务高尔夫球埸项目等需配套流动资金民币19766万元计需投入资金民币131966万元
项目资金运分五部分：第部分土绿化基础设施第二部分水面租赁第三部分高尔夫球埸第四部分水观光巴士第五部分项目营运关费部分费构成：
1土整开发成：
（1）土附着物补偿安置费两年6500元／亩计算五年根国家级方法律法规关标准计算预计五年项支出升10％
（2）土办证税费目前国家土征税10000元／亩标准鄂州市政府根开发区优惠政策适予优惠估9000元／亩五年根国家方法律法规会五年升10％
（3）房屋拆迁补偿费区现居民2000户中学鄂州市政府出面安置户150方米计算方米400元均：
（200×40×400）÷28000＝42857元／亩
（4）五通成
a 道路市政工程费区计铺设水泥路面宽2米道路38公里4车道15公里庙岑武黄高速公路车道8公里市政设施先计费15000万元折合亩单价15000万元／28000亩＝5357元／亩
b 水工程投资4000万元折合亩单价4000万元／28000亩＝14286元／亩
c…排水工程费约5000万元折合亩单价5000万元／28000亩＝17857元／亩
d…通电工程旅游区需修总配电房座分配电房10座工程投资初步预计9000万元折合亩单价9000万元／28000亩＝32143元／亩
e…通电工程费预计5000万元折合单价亩5000万元／28000亩＝17857元／亩
f…绿化工程费区公设施费16000万元折合单价亩5000万元／28000亩＝17857元／亩
合计：400713元／亩×28000亩＝1122亿元
2水面租赁费：
2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定度假区水面武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司租赁价格28万元／年推算：
水面租赁支出折现28万元×20×0618＝350万元
3 高尔夫球场项目投资营支出：
完善现高尔夫项目会配套娱乐项目投资约500万元年均营维护支出约80万元／年折现80万元×20×0618＝1000万元项支出1500万元
4水观光巴士项目
利XX湖良然环境广阔水面资源 良水航运条件 开通联接景点水观光巴士航线增加XX湖夜游容 开展XX湖垂钓游橡皮艇等水娱乐项目
具体建设容
建两水观光巴士专型码头
建十艘30客位型观光游船
购置垂钓木舟橡皮艇20艘
建配套旅游服务设施
周边环境进行园艺绿化整治
项目建设期约年总投资1000万元年均营维护支出约100万元／年营支出折合100万元×20×0618＝1236万元项支出2236万元
5度假区营运关费：
理费：年费800万元／年整度假区开发营理年限20年左右
800万元／年×20×0618年＝9888万元
销售费：总收入2％计算166亿×2％＝3320万元
财务费：前期投资项目未形成收入前需贷款资金周转建设期前五年年均贷款10000万元均贷款利率取8％年利息800万元折现财务费800×5×0618＝2472万元
合计费：15680万元
五部分总投资预算：1＋2＋3＋4＋5＝131966万元
二 前期项目投资需求资金源
1项目启动资金需求：
XX湖旅游开发区规划面积达24方公里面积十分广阔建设周期长达20年需投入资金数额巨开发应分步骤阶段流动式述投资预算28000亩开发20年营费基础计算出实际项目实施必须分步实施滚动投资方式现区较成熟盘先期开发象20年建设周期分摊般类项目资金投资运情况计算估计首期头二年资金净投入量约投资总额30约需45亿元45亿元投入中果利工程施工中资金调度安排少80资金完成100工程量20余额项目营收入中周转支付开发建设中资金投入源计划理非常重
2公司项目开发资金源：
述45亿资金8036亿加10备付金需资金源4亿计划安排
土出金：滚动开发原目前较成熟盘进行先期开发出类土约占总面积20
5600亩预期收入：55万元／亩×5600＝308亿元
高尔夫会员证收入： 500万元
水观光巴士收入： 200万元
项目营收入：（水面租赁收入客房场营收入服务项目收入等）500万元
合计尚资金缺口约8000万元资金须银行贷款解决
第六章 投资收益分析
XX湖度假区开发投资收益源土开发营通道路供水供电通讯设施拆迁劳动力安置绿化等基础设施投资建设投资者创造良投资环境实现土升值投资者转土权实现营目标
项目收入估算：
1．土出金收入：
土生资源前武汉市周边县济开发区出金较武汉市汤逊湖旅游开发区12万元／亩武汉市黄陂滠口工业开发区16万元／亩鄂州市XX湖旅游开发暂定55万元／亩旅游区出土面积28000亩
55万元／亩×28000＝154000万元＝154亿元
述计算土出金55万元／亩情况定价目前市场实际情况相偏低计算结果投资收益计算价收入关系：亩出金调10％收入调91％出价决定收益关键
2．水面租赁收入：
XX湖区水面55方公里水面租赁年均租金65万元计算水面租赁收入折现（折现率0618）
65万元×20×0618＝750万元
亩出金调10％收入调91％
3．高尔夫球场项目收入：
国际高尔夫球营惯例营收入：
⑴会员证收入约900万元
⑵营收入场租费消费客房服务费收入100万元／年折现约：100万元×20×0618＝1250万元
⑶服务项目收入折现收入10万元×20×0618＝125万元
合计：2275万元
4．水观光巴士项目收入：
国类项目营情况参项目建成 预计年新增销售收入600万元折现收入约600万元×20×0618＝7416万元
5投资咨询会议接业务收入：
作开发区重组成部分提高客商服务力拟开展投资咨询业务包括土开发转咨询项目咨询提供行行研究报告等系列服务咨询开展会议接中型展览业务拟投入先期费200万元预计年度收入200万元折现约：200×20÷0618＝2472万元
五项收入总计：1＋2＋3＋4＋5＝166297万元
二投资收益分析：
1静态投资收益：
税前利润＝166297万元－131966万元＝34331万元
方占全部股65％分取税前利润22315万元
2项目投资回收期：
高尔夫球埸 预计年税利润200万元投资回收期4年投资利润率25％
水观光巴士（税利润200万元投资回收期379年投资利润率26％）
咨询业务（税利润80万元回收期两年半）
项目产生投资回收效益表
项目名称
投资总额万元
次资金投入
产生效益时间
投资回收期
土开发
滚动开发
2003年
高尔夫球场
1500
500
2003年
4年
水观光巴士
2200
1000
2003年
379年
投资咨询
200
200
2003年
25年
武汉市丰投资咨询公司
2002年9月28日
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XX湖度假区理位置
二 度假区气候生态环境
三 XX湖度假区情况
四 关湖北XX湖旅游度假区开发限公司
五 湖北省鄂州市XX湖度假区项目政策支持
第二章 市场分析
国旅游市场现状
二 项目行性分析
第三章 风险策
风险素
二 风险策
第四章 度假区开发规划
公司发展规划
二 XX湖开发基思路
三 开发步骤
四 远景目标
第五章 投资估算资金筹措
投资需求估算
二 前期项目投资需求资金源
第六章 投资收益分析
项目收益估算
二 投资收益分析
第章 XX湖旅游度假区项目概况
XX湖度假区理位置
XX湖旅游区位湖北华中重镇武汉市东边鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区紧阾武汉－黄石高速公路武－黄高速公路国交通干线中重公路干线沪－蓉高速公路组成部份路行三峡重镇－宜昌行连接长江线九江南昌合肥南京海XX湖旅游度假区提供极便利交通条件潜客源行车时间路程超时界定条件直达知名旅游景点：武汉东湖风景区黄鹤楼元寺等武汉市蓍名景点西山风景区鄂州博物馆等黄石市著名景点半天（12时）界定条件九江庐山荆州三国古战场宜昌葛洲坝三峡坝长江三峡等著名旅游区交通条件十分发达畅通
XX湖武汉东郊接壤紧中国光谷－－武汉市东湖高新技术开发区整规划面积24方公里中水面（XX湖）约占55方公里度假区西距武汉市中心20公里东距鄂州市仅23公里北距湖北省葛店济技术开发区13公里东南距黄石市40公里左右XX湖中心东呈列－扇子湖农场乡级公路西庙岭－叶乡级公路南扇子湖堤北武汉－黄石高速公路
XX湖旅游度假区黄石市鄂州市黄冈市等工商业发达城市远城市工业商业十分发达区华中区着举足轻重作特武汉市国特城市起着东西连接作国名旅游城市中转城市口相加1500万着前景十分旅游口潜优势物流优势加度假区东北两侧相阾两开发区－武汉市中国光谷省级葛店济技术开发区理优势十分明显着国济断发展生活水提高生活质量求提高作双休日度假短途度假理想处XX湖旅游度假区着绝区位优势
二度假区气候生态环境
XX湖旅游度假区属农村气候年均气温180C年均降水量1500毫米霜期273天气污染噪音典型农业种值区具浓厚江南田园风光XX湖水直通湖北省型湖泊－－梁子湖通梁子湖长江调控水面湖水纯净根水质监测饮度假区水源丰富泉水流出表I级标准进行分析符合生活饮水卫生标准气质量符合国家标准气标准达I级标准
XX湖域工业污染空气清新湖水清澈生态环境良XX湖曲折致情岛延伸湖中阳光微风绿树花草流水潺潺微波荡漾广阔天空碧绿湖水边绿色真正体会毛席说句话：极目楚天舒众湖汊里遍生XX菱角等水中植物湖面鸥凫翔泳水里鱼虾流动岸边鸟燕齐鸣草中野兔飞奔天然趣成宽阔湖面开辟水运动赛基种水旅游娱乐设施置身水中亲绿色回然外XX湖东南约3公里处便梧桐湖湾汊众岛群布XX湖旅游度假区远期发展提供利条件
三XX湖度假区情况
XX湖旅游度假区形属长江三级阶势北高南低原较坦起伏均农业耕种建设根现形稍作修整花费成整
根现理环境土功XX湖旅游度假区规模暂定24方公里（中水面约55方公里）规模范围基包括旅游度假区建设发展规划包括型市政公设施求
四关湖北XX湖旅游度假区开发限公司
XX湖开发避免低档次规模阵农营老路湖北省鄂州市政府力支持中国宝安集团原湖北XX湖旅游度假区开发限公司商议达成增资扩股协议成立宝安集团新XX湖旅游度假区开发限公司新公司2002年5月28日咸宁信达会计事务限责公司出具审计报告原湖北XX湖旅游度假区开发限公司评估基准日净资产1089万元新公司中占股例35％保安集团投资现金2022万元入股占股65％
新公司引进行房产开发区域规划建设丰富验品牌效应保安集团外公司法治理结构现代企业制度设计保安集团公司建制模式建立整套科学合理营理机制：
1建立较完善部理机制规范公司运作：
公司组织结构严格公司法求设立时结合公司属行业特点公司具体情况制订较完善理制度健全合理组织结构强力营理班子
2提高济效益目制定设计企业营理制度：
公司具体运作中实行效益中心效率标准原推行统营分级理运作模式公司总部身属企业签订年度营目标责书 总体营方案等建立相应考核激励机制
3保证工程质量原财务工程建立科学理制度：
改进理方式提高公司控制力公司先制定安全生产目标责书财务理办法 投资理办法合理办法等核心理制度 通定期营分析财务评审等手段保证公司整体运行质量
五湖北省鄂州市XX湖度假区项目政策支持
2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定：湖北XX湖旅游度假区开发限公司度假区24方公里规划面积具备统规划统招商统收费统开发统理权限会议决定湖北XX湖旅游度假区开发限公司XX湖旅游度假区坚持旅游业高科技产业房产业举原走统规划分步实施滚动投资立体开发路良性循环（22）号文时决定度假区水面武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司营营方水娱乐项目度假区开发营享受省级旅游度假区省级开发区优惠政策
第二章 市场分析
国旅游市场现状
XX湖作武汉市郊度假区市场前景国旅游业尤武汉渡假旅游业发展息息相关着国居民收入水逐渐提高假日时间延长消费观念改变居民更利条件出游国旅游呈火爆势年国武汉区旅游市场关数：
1 国旅游市场情况
国旅游业年发展迅速目前已成世界旅游业规模国家 境外境旅游市场步增长2000年国旅游73亿次收入2967亿元民币两项年分保持3％10％增长旅游业已列国民济新增长点 国旅游业正处全面发展重机遇
2武汉旅游市场情况
武汉作华中区特城市巨容量旅游接市场巨潜力旅游资源市场武汉年旅游业发展迅速2001年止旅游涉外饭店64家星级饭店50家旅行社142家（中国际旅行社16家国旅行社126家）2001年武汉市接国旅游者2200万次国旅游收入150亿元年增长率分1220国旅游收入占旅游总收入90
2001年旅行社组织市居民出游数约26万次800万天均出游天数336天年均增长率分达4060外市民行组织郊出游数相庞通旅行社组织出游数1\2计数400万天两者合计二日旅游年出游量约1200万天
统计外夜旅游者汉均天花费556元日游旅游者均花费
240元市民出游均天消费240元计武汉市居民郊旅游年消费市场30亿元市场年增长率30武汉理位置优势周边客源市场较强吸引力吸引众旅游者汉旅游形成武汉中心旅游市场集散出游方然风光较优美景区长线旅游短线旅游增长家庭出游例明显提高出游题更明确旅游业尤家庭式度假已成具发展潜力市场广阔发展前景
二XX湖度假区项目行性分析
1 城市周边区生活资源限性
着国济断发展民生活水断提高置业信心越越强着城市土价格环境条件限生活居住环境求断提高找块备种条件俱优区域容易XX湖旅游度假区正优势首先里民风淳朴社会安定没城市中种喧闹安定感次着城市日趋拥挤扩回种田园风光式生活享受XX湖区属城郊结合部象武汉市远郊花园加开发成优势环境优势造出更符合求条件居住区吸引力第三湖北省已规划武汉市中心加快发展带动建设华中城市群XX湖旅游席假正范围武汉区域完全条件省市关中长期规划社会发展建成托武汉卫星城镇带动庙岭镇周边区社会发展进步
2 城市发展总体规划相结合
XX湖区域作鄂城市武汉区域市政府肯定会做文章便武汉市特城市中分享部分利益武汉市江夏区（原武昌县）东湖开发区划出块庙山域汤逊湖风光种优惠政策成立庙山开发区现已吸引武汉市工业园类房产商落户年里取巨效益鄂城市政府完全必须会模式XX湖区然风光优惠政策吸引类客户鄂州市发展招商引资
3市场容量
述武汉市旅游市场关统计数目前郊游市场容量基础加年30增长率 未年市场容量快速增长保守估计2－3年达60亿XX湖武汉紧邻域优势然景观优势加投资开发软硬件环境优势未年吸引武汉郊游客流量15计市场容量10亿考虑述土资源限性武汉城市发展总体规划进度市场潜力必更发挥
4优惠政策予权限瞻
根湖北省鄂州市政府关决议XX湖旅游度假区开发建设营享政策扶持：
（1）XX湖旅游度假区享受省级旅游度假区省级开发区优惠政策
（2）2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定：湖北省XX湖旅游度假区开发限公司度假区24方公里规划具备统规划统招商统收费统开发统理五权限
会议决定XX湖旅游度假区坚持旅游业高科技产业房产业举原走统规划分步实施滚动投资立体开发路实行资良性循环
（3）（22）号纪决定度假区水面市公司武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司营营方水娱乐项目
果XX湖旅游开发区前期项目正式启动相信鄂州市政府必会办证（）税收价格基础设施配套招商引资等方面予力支持政策优惠协助公司招商国引资加快开发区滚动开发发展
第三章 风险策
风险素
1营风险
(1) XX湖综合旅游环境公司土开发影响
XX湖区然风景资源 旅游娱乐设施景区交通等旅游服务配套设施维护理 安全保障完善程度鄂州市旅游服务业整体服务水直接关系着XX湖游客吸引力影响XX湖区旅游客流量客流量预期直接影响投资者参XX湖旅游度假项目开发营意愿XX湖区综合旅游环境优劣直接影响XX湖总体开发策略成功否
(2) 营业务集中风险
然XX湖项目收益源土转土转成功否前提取决土受方（参XX湖旅游业投资营方）营旅游服务业收入预期业务收入区物业服务营收入国外旅游市场发生利旅游业变化旅游区营理善公司土开发营策略造成消极影响
(3) 环保风险
独特然山水风光XX湖吸引游客重原目前 XX湖区然环境保护较区域环境噪声达国家标准城市面水 饮水源饮水质达标率分100％962％100％ XX湖水质达国家面水二类标准 排XX湖区环境保护善然环境恶化影响XX湖游客吸引力 外国家环保政策变化环保方面投资成增加影响营业绩
2区域间旅游业竞争风险
着均国民收入水断提高 旅游成消费热点年旅游业发展迅速 武汉周边区积极开发具特色然文旅游资源 越越旅游景点建设开发会面旅游区域更竞争受国外旅游市场竞争进影响开发进度销售业绩盈利水
3市场风险
XX湖旅游季节性波动较淡旺季明显旅游淡季公司旅游设施出现定程度剩会公司度假区直接营项目带定压力外房产开发竞争风险着房产开发升温周边区房产商会开发出XX湖市场定位相楼盘项目房产商间避免会产生激烈竞争带竞争中风险种素影响造成开发牧业设想卖出形成定空置率造成市场风险
4政策性风险
然鄂州市政府已决定旅游业作鄂州市导产业加快旅游业发展 争取较短时间发展成鄂州市支柱产业 项目作导产业中重点会市政府全力支持 市政府赋予土开发旅游资产项目优惠政策期培养成鄂州市旅游产业营者 保证该项政策永远延续
5项目投资风险
项目投资充分证项目设计施工定周期 涉环节较期间 果出现力抗拒意外事件某环节出现问题 市场预测出现偏差整宏观济形势发生较变化会影响项目进展效益
二风险策
针风险积极采取措施 风险降低程度：
1营风险策
(1) 针综合旅游环境客源影响风险首选做旅游区规划理避免规划缺陷理善整旅游区硬件档次服务水降外公司基础性设施投入外安排资金投XX湖区旅游客运车船更新改造餐饮娱乐场投资建设提高旅游服务配套设施安全性完善程度时加区营理员员工培训 提升整体服务水提高 吸引更游客前XX湖观光游览娱乐
(2) 针项目提供营业务集中情况利旅游服务涉范围广特点逐步旅游景点开发旅游贸易旅游工艺品等旅游相关行业拓展投资方参者提供更选择增强抗风险力增强度假区吸引力
(3) 针环保风险鄂州市委市政府已采取力措施保护XX湖区整体环境：
禁止污染严重工业企业鄂州市建设投产 鄂州市已处理关闭污染严重工厂整梁子湖流域严禁工业排污 逐步做污水全部进入网直接排放开发营埸时规划建立垃圾转运站处理站 生活垃圾处理率达80％加岸植保护力度 湖边区完全实现绿化
2行业风险策
针旅游区域激烈竞争外宣传身定位突出XX湖蓝天碧水绿阳光然旅游资源独特性代性 凸现身竞争优势吸引游客XX湖旅游 时联合相关行业机构游扩展形成XX湖度假区核心产业链吸引资金参形成规模效应 进步巩固扩客源市场
3市场风险策
(1) 针XX湖旅游业淡旺季较明显特点公司开发规划中制定相应策度假区规划开发未旅游产品相结合 XX湖旅游业淡旺季非完全取决气候季节 目标消费群支配时间长短较强相关性 老年旅游商务旅游等潜游客群体旅游淡季支配时间较充裕公司应加强老年旅游 商务旅游 环保旅游康复旅游等旅游品种市场拓展力度补充常规客源足力争做淡季淡
(2) 通加投入统规划规模开发方式提高竞争门槛土开发楼盘建设度假区然景观优势相结合树立公司品牌提高现旅游设施服务技术含量档次加强楼盘相关旅游新产品开发创造新卖点
4政策性风险策
(1) 然鄂州市政府XX湖开发力支持承诺系列优惠政策 充分挖掘身潜力增加收入降低成增强抵御风险力
(2) 期国务院关提高中低收入家庭收入增加国家公务员事业单位职员工资水政策 普遍提高国民收入水利提高旅游消费支出度假区投资开发项目直接受惠
5项目投资风险策
保证项目投资工程利进行定周密证科学计划系统安排具体采取措施：1成立专门领导班子加强理统筹规划聘请旅游系统专家作顾问现场指导实施员工前期培训储备相关技术保持加强鄂州市关部门协调沟通确保项目利进行加强新项目营销策划宣传推广
第四章 度假区开发规划
XX湖开发战略设想：XX湖开发托旅游需求导 实施土开发旅游产业体化营战略 形成力拳头参市场拓展竞争土开发旅游项目营提高开发区招商引资实力旅游设施档次完善旅游配套功创旅游精品树公司品牌
公司发展规划
XX湖开发公司发展结体公司发展说目标分三阶段：
第完善阶段：
充分发挥现资源优势 资金实力优质服务胆推陈出新作风符合时代潮流创意加快土开发规模扩XX湖旅游市场规模丰富提高旅游设施服务品种档次质量培育新利润增长点
第二树立名牌阶段：
继续强化优化部营理体系时合理求实量力加投资力度土开发营立足旅游市场通投资收购兼步骤相关产业扩展开发投资周边县市旅游资源创造名牌旅游度假服务项目成湖北具实力旅游度假基
第三持续发展阶段：
营理体系日臻完善提高时托蓬勃发展旅游业利良社会知名度缘资源业务幅射渗透旅游产业相关行业域占定市场份额 逐步发展成土开发物业营旅游产业体功体化企业集团
二XX湖开发基思路
选择XX湖环境块发展项目绝非偶然水方会城市活力缘方会生命生机蓝天碧水绿阳光组成生命必需条件然形成缺时符合条件方特城市周围少少着济发展生活水提高享受生活质量关注健康成重视问题城市郊度假休息会越越外着收入提高搞投资买第二套房成种趋势时满足市民求方数中XX湖旅游度假区说XX湖天赐块宝开发XX湖规划中遵循总体思路：
1充分利然环境资源
XX湖旅游度假区应充分利现然风光环境条件适应海外旅游者单静态观光种动态观光娱乐相结合变化趋势托武汉黄石鄂城黄冈等周边城市组织种形式专项特色旅游活动重点突出水乡风光回然特点
2开发建设成种功适应层次旅游者需度假圣
根XX湖旅游开发区周边城市口旅游资源考虑济旅游业前需发展着开发营相结合原开发适合针类群旅游项目设施针般居民假日双休游针高级白领收入较高阶层高尔夫球活动高级会商贸洽谈活动针外国旅游者中南民风民俗旅游活动等吸引层次旅游者规划设计期（五年）达海外旅游者200万次中外国旅游者10万次中期（十年）外旅游者300万次中外国旅游者20万次远期（二十年）外旅游者400万次中外国旅游者40万次海外旅客港台汉投资群东南亚市场欧美辅助市场国游客应武汉黄石鄂城湖北市场华中全国辅助市场建设成国流型旅游度假区
3建筑文化理念
绿色类着解缘分世界诗情画意城市绿标准然中现代化城市评价值绿色覆盖率缺少生态气候变化持续发展求然亲建筑带越越变化求开发建设中谁营造出绿色基调符合生态环境理念符合然追求环境溶入建筑风格中形成种文化谁抢先机作产界力——宝安集团应充分利XX湖开发区特点围绕绿色生态环保等理念吸引类产商投资者作吸引客户佳湖景墅区
三开发步骤
XX湖度假区开发建设应统规划前提项目单位分期分块进行：
1土开发通开发区统规划规划分期远期道路供水供电通信设施绿化拆迁土整劳动力安置等基础设施投资建设招商引资提供良外部环境硬件基础
2 搞关道路水电通信餐饮高级会配套着武汉市东湖开发区断发展中国生态海
创业园建成中部份周边专院校高收入群迅速增长提供环境优雅休闲交流场十分必武汉市目前仅汉口金银湖高尔夫球场理位置XX湖高尔夫球场离武昌边优汉口金银湖应迅速恢复
3期恢复高尔夫球场先批投资少见效快短快特色旅游项目：水观光巴士娱乐城项目动态立体旅游观光娱乐相结合特色旅游活动线参性趣味性特点抓招商建设批特色旅游项目开辟水面广种荷花菱角开展水游开展湖垂钓项目开展农业生态参观农村吃住玩旅游项目开展花木盆景果树采摘培养项目类学生夏令营冬令营活动基础等样投资少见效快收益投入达快速启动快速收益滚动开发目
4开发区功求搞中远期规划结合XX湖然景观环境条件重点做碧水蓝天绿生态环境文景观文章逐步招商开发具特色适应层次群需求溶合环境特点墅区山庄商住区时做策划宣传招商促政府出台优惠政策搞投资环境吸引投资者开发商
5积极东湖高技术开发区关专院校中国光谷海外学子创业园联系力争先XX湖区域设立分支机构然逐步招商引资力争国外关实力海外集团财团参远期规划建设1－2著名高新技术工业园区成开发区支柱提高XX湖开发区国外知名度便更吸引资金开发商走良性循环发展道路
6引进财团资金高科技技术
良软硬环境远期考虑引进财团资金新技术建成1－2知名高科技工业园作XX湖开发区发展中坚力量
四远景目标
1 XX湖旅游度假区旅游观光度假娱乐（期）商贸金融科技博览水运动等功体（中期）天然生态环境景观理条件兴建武汉市新兴卫星城镇高科技工业园区（远期）度假区建设力争做立足国面海外国际旅游市场需求高标准规模开发建设旅游度假区级卫星城镇高标准建设特色生态环境居住区利紧中国光谷湖北省葛店济技术开发区优势建设符合国际标准高规格高科技工业园区
2 武汉东郊佳湖景墅区
古类择水居正水绿色XX湖旅游度假区正样佳规划24方公里面积水面占55方公里例达23％左右XX湖开发具战略布置非单纯意义房产开发域紧特城市武汉距长江游区黄石市鄂州市黄冈市咸宁市十公里武汉东郊利XX湖开发应远前景
应实际出发XX湖特色进行开发建设应选择然景观非掠夺度浪费原围绕湖区建设错落致四季见绿见水墅群做开发商重中重认前武汉市实际情况参考定时期济发展建设高尚墅非高科技含量建筑材料技术应细微处设计构思造型结构居环境等方面围绕水绿做文章般应两层宜果建三层会套面积出现销售困难墅建筑密度充分利形势总建筑面积化致度拥挤样式千篇律影响购买者空间消购买念头开发商购房者满意双赢局面显关键墅群销售象应锁定距离收入相较高武汉市东湖高新技术开发区白领阶层专院校高收入群
总充分利XX湖区空间开阔空气清新蓝天碧水阳光绿天然生态环境特点建设成武汉市东郊墅群吸引购买者
3高尔夫球场高级会
高尔夫球运动英文名称含碧绿草阳光中呼吸新鲜空气户外活动意GOLF－高尔夫开头字意GREEN时氧气OXYGEN阳光LIGHT步履FOOT生命缺少部分追求着生活水提高高尔夫球场居住XX湖高级墅区国外政企商界精英文化艺术社会名流亲朋友提供休闲交际健身等活动绝处
外应建提供交流服务达五星级水高级会配套设施提供完善现代化信息咨询服务中心包括中西餐厅酒吧高级套房学术会议厅等样XX湖住户旅游观光者时提供流服务便捷信息休息休闲健身交流活动场会高尔夫俱乐部介绍贸易伙伴组织公关活动交流活动定期举办科技文化济体育等专题讲座提供类需求信息际交进行网贸易活动等XX湖长期滚动发展提供合适场
第五章 投资估算资金筹措
投资需求估算：
土开发项目实施运作需投资固定资产民币1122亿元加租赁理财务高尔夫球埸项目等需配套流动资金民币19766万元计需投入资金民币131966万元
项目资金运分五部分：第部分土绿化基础设施第二部分水面租赁第三部分高尔夫球埸第四部分水观光巴士第五部分项目营运关费部分费构成：
1土整开发成：
（1）土附着物补偿安置费两年6500元／亩计算五年根国家级方法律法规关标准计算预计五年项支出升10％
（2）土办证税费目前国家土征税10000元／亩标准鄂州市政府根开发区优惠政策适予优惠估9000元／亩五年根国家方法律法规会五年升10％
（3）房屋拆迁补偿费区现居民2000户中学鄂州市政府出面安置户150方米计算方米400元均：
（200×40×400）÷28000＝42857元／亩
（4）五通成
a 道路市政工程费区计铺设水泥路面宽2米道路38公里4车道15公里庙岑武黄高速公路车道8公里市政设施先计费15000万元折合亩单价15000万元／28000亩＝5357元／亩
b 水工程投资4000万元折合亩单价4000万元／28000亩＝14286元／亩
c…排水工程费约5000万元折合亩单价5000万元／28000亩＝17857元／亩
d…通电工程旅游区需修总配电房座分配电房10座工程投资初步预计9000万元折合亩单价9000万元／28000亩＝32143元／亩
e…通电工程费预计5000万元折合单价亩5000万元／28000亩＝17857元／亩
f…绿化工程费区公设施费16000万元折合单价亩5000万元／28000亩＝17857元／亩
合计：400713元／亩×28000亩＝1122亿元
2水面租赁费：
2002年5月30日鄂州市民政府专题会议纪（22）号决定度假区水面武昌鱼集团租赁湖北XX湖旅游度假区开发限公司租赁价格28万元／年推算：
水面租赁支出折现28万元×20×0618＝350万元
3 高尔夫球场项目投资营支出：
完善现高尔夫项目会配套娱乐项目投资约500万元年均营维护支出约80万元／年折现80万元×20×0618＝1000万元项支出1500万元
4水观光巴士项目
利XX湖良然环境广阔水面资源 良水航运条件 开通联接景点水观光巴士航线增加XX湖夜游容 开展XX湖垂钓游橡皮艇等水娱乐项目
具体建设容
建两水观光巴士专型码头
建十艘30客位型观光游船
购置垂钓木舟橡皮艇20艘
建配套旅游服务设施
周边环境进行园艺绿化整治
项目建设期约年总投资1000万元年均营维护支出约100万元／年营支出折合100万元×20×0618＝1236万元项支出2236万元
5度假区营运关费：
理费：年费800万元／年整度假区开发营理年限20年左右
800万元／年×20×0618年＝9888万元
销售费：总收入2％计算166亿×2％＝3320万元
财务费：前期投资项目未形成收入前需贷款资金周转建设期前五年年均贷款10000万元均贷款利率取8％年利息800万元折现财务费800×5×0618＝2472万元
合计费：15680万元
五部分总投资预算：1＋2＋3＋4＋5＝131966万元
二 前期项目投资需求资金源
1项目启动资金需求：
XX湖旅游开发区规划面积达24方公里面积十分广阔建设周期长达20年需投入资金数额巨开发应分步骤阶段流动式述投资预算28000亩开发20年营费基础计算出实际项目实施必须分步实施滚动投资方式现区较成熟盘先期开发象20年建设周期分摊般类项目资金投资运情况计算估计首期头二年资金净投入量约投资总额30约需45亿元45亿元投入中果利工程施工中资金调度安排少80资金完成100工程量20余额项目营收入中周转支付开发建设中资金投入源计划理非常重
2公司项目开发资金源：
述45亿资金8036亿加10备付金需资金源4亿计划安排
土出金：滚动开发原目前较成熟盘进行先期开发出类土约占总面积20
5600亩预期收入：55万元／亩×5600＝308亿元
高尔夫会员证收入： 500万元
水观光巴士收入： 200万元
项目营收入：（水面租赁收入客房场营收入服务项目收入等）500万元
合计尚资金缺口约8000万元资金须银行贷款解决
第六章 投资收益分析
XX湖度假区开发投资收益源土开发营通道路供水供电通讯设施拆迁劳动力安置绿化等基础设施投资建设投资者创造良投资环境实现土升值投资者转土权实现营目标
项目收入估算：
1．土出金收入：
土生资源前武汉市周边县济开发区出金较武汉市汤逊湖旅游开发区12万元／亩武汉市黄陂滠口工业开发区16万元／亩鄂州市XX湖旅游开发暂定55万元／亩旅游区出土面积28000亩
55万元／亩×28000＝154000万元＝154亿元
述计算土出金55万元／亩情况定价目前市场实际情况相偏低计算结果投资收益计算价收入关系：亩出金调10％收入调91％出价决定收益关键
2．水面租赁收入：
XX湖区水面55方公里水面租赁年均租金65万元计算水面租赁收入折现（折现率0618）
65万元×20×0618＝750万元
亩出金调10％收入调91％
3．高尔夫球场项目收入：
国际高尔夫球营惯例营收入：
⑴会员证收入约900万元
⑵营收入场租费消费客房服务费收入100万元／年折现约：100万元×20×0618＝1250万元
⑶服务项目收入折现收入10万元×20×0618＝125万元
合计：2275万元
4．水观光巴士项目收入：
国类项目营情况参项目建成 预计年新增销售收入600万元折现收入约600万元×20×0618＝7416万元
5投资咨询会议接业务收入：
作开发区重组成部分提高客商服务力拟开展投资咨询业务包括土开发转咨询项目咨询提供行行研究报告等系列服务咨询开展会议接中型展览业务拟投入先期费200万元预计年度收入200万元折现约：200×20÷0618＝2472万元
五项收入总计：1＋2＋3＋4＋5＝166297万元
二投资收益分析：
1静态投资收益：
税前利润＝166297万元－131966万元＝34331万元
方占全部股65％分取税前利润22315万元
2项目投资回收期：
高尔夫球埸 预计年税利润200万元投资回收期4年投资利润率25％
水观光巴士（税利润200万元投资回收期379年投资利润率26％）
咨询业务（税利润80万元回收期两年半）
项目产生投资回收效益表
项目名称
投资总额万元
次资金投入
产生效益时间
投资回收期
土开发
滚动开发
2003年
高尔夫球场
1500
500
2003年
4年
水观光巴士
2200
1000
2003年
379年
投资咨询
200
200
2003年
25年
武汉市丰投资咨询公司
2002年9月28日
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