房产开发项目行性研究报告（范文）
项目背景
1 项目名称： 居住区（暂定名）
2行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）A市城市拆迁理条例
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
3项目概况
1 ）块位置：该基东起 南 路西 路北 围合区土面积约 方米该块属A市 类段
2 ）建设规模目标：
土面积： 亩（ 方米）
容积率：
开发周期：
土价格： 元亩（A市国土权挂牌出起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡
3 ）周围环境设施
（1）步行约10 分钟A市中心
（2）西侧A市城市中心景点
（3）东侧 城市绿化带南侧 广场
（4）西南A市 学
（5）北面A市民银行
4 项目SWOT分析
优势机会
(1) 该项目处A市具发展潜力段周边环境久佳居住区域
(2) A年济发展市政建设步伐该区域房产具较升值空间
(3) 东侧 成功开发该区域房价定位提供市场认性
(4) 周遍日趋成熟居住配套 商业氛围逐步形成该项目商铺价格奠定定基础
(5) 拆迁居民选择回迁例较该项目资金流压力定缓解作
(6) 该项目毛出起价 元亩取该块前期资金较少
(7) 该项目规划定位A市第高层住宅区公司B市开发高层验鉴
(8) 公司A市政府建设部门良公关系背景利公司发展
(9) 物业理公司A市先行介入该项目物业理具定优势互补性
(10) 拆迁难度较外资金顾虑取次竞价成功创造定机会
劣势威胁
(11) 拆迁密度拆迁成风险该项目成功否关键
(12) A市拆迁实施细出台拆迁成预测具定风险性
(13) 市政设施带拆带建标准确定性成测算具定确定性
(14) 外资金介入土挂牌价抬高
(15) 规划中块居住定位商业规划否通具定确定性
(16) 高层居住观念形成物业理费电梯运行维护等销售带定抗性
(17) 该块居民二次拆迁拆迁难度较
(18) 花园日趋完善层住宅项目竞争较激烈
(19) 拆迁难度该项目建设周期具延期
(20) 周遍生活配套设施交通够完善
二市场分析
1 A市概况（参考）
A市位 河南岸面积 方公里口 万
生态环境优良境国家级森林公园国家级野生动植物保护区国家级水禽湿保护区全市森林覆盖率达56％1996年1997年国家批准国家生态济示范区实施中国21世纪议程方试点
投资环境良交通通信便捷公路已形成国道省道江公路骨架交通运输网水运长江干流重港口——A港枢纽拥国家外开放口岸年设计吞吐力达500万吨A港泥洲新港区期工程已动工通信已形成数字传输程控交换种通信方式功通信服务网络
项目区位 江中游南岸B市接壤A市政治济文化中心全区总面积2516方公里口62万辖8乡13镇4街道办事处城区口12万
2 A市房产住宅市场分析
A市房产业起步发展致历三阶段：1988年1993年第阶段房屋统代建建住房福利性商品化率低房产业处萌芽状态1994年1998年第二阶段统代建行逐步消失商品房开发逐渐兴起1999年房产业发展规范阶段城区南门两点线旧城改造西苑区成片开发起点掀起城市建设新轮高潮尤改市城市基础设施建设步伐加快城市建成区口规模迅速扩张城市建设房产开发两者良性互动房产场进入序发展时期目前止A市房产业基实现创业务完成原始积累居民住房质量显著改善产业结构趋合理市场体系基建立
二OO三年A市房产业特征表现方面：
表现：投资增幅房产开发投资完成46亿元投资增幅达334占全市建设系统投资65占全市固定资产投资126
表现二：市场供销两旺城区竣工商品房面积 2004万方米销售面积2204万方米消化空置房2万方米城市均住房建筑面积已达26方米
表现三：房价稳升城区商品住宅价格较年涨17净增400元m2左右
表现四：交易市场持续升温全市全年办理类房产交易112万起A市城区办理类房产交易7938起面积达8962万m2年度分增长2535中存量房买卖2305起面积2440万m2成交金额8800万元
表现五：拉动济效果显著房产业增加值占全市GDP增加值14带动相关产业产值887亿元带动社会商品销售616亿元房产业缴国家税收2800万元
市场预测：
—购房力
伴着济增长城镇居民支配收入逐年增2001年2003年城镇居民支配收入5222元升6028元年房价涨幅较消费市场保持旺热
——投资角度
股市长期低迷银行利率次调房产业保值增值功显著房产市场成投资重领域加银行信贷支持刺激市场需求目前通揭贷款购买商品房例42年增幅达16
——消费结构
着房产市场发展居民住房消费观念发生明显变化已满足够住行传统观念改善型住房需求较明显住房消费正居住型享受型转变二次置业三次置业消费群体逐步扩调查汇景花园期95购房户均房改房换房
——需求关系
根城市总体规划城市建城区面积146方公里发展278方公里城市口12万增加30万考虑效购买力情况单住房需求分析A市年口增长拉动住房需求加城市外口购买需求城市拆迁需房产业提供广阔发展空间
3竞争项目分析
住宅区详细情况表：
项目 套数 建筑面积（万㎡） 均单价（元㎡） 位置
阳区 1500 22 1400 宝山路
新华区 785 8 1344 黄河街
银河区 170 1460 银河街
成光区 130 1400 学院路
太阳神区500 69 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑区 36~~50 6800 建设路
桃园区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三项目财务分析
（）拆迁成分析
围合区域房屋均砖混结构中4栋5层住宅楼房（实验学职工二栋40户四建公司职工住宅栋16户
拆迁公司拆迁安置房栋30户）房屋均二——四层
根挂牌文件附图现场核结围合区需拆房屋面积：住宅34329方米营性房600方米合计住户约205户住户成份市区房屋拆迁健房住户90均土证规划建房证房屋产权证独户水电表具定房屋拆迁验
拆迁成估算：
A市城市房屋拆迁理办法规定拆迁补偿评估报告
1住宅：640元方米*（09+03+008+0）*34329方米34329*81920元2812231680元
2营性房：640元方米*（09+15+03+045+27）*600方米600方米*3776元方米2265600元
3附属物（水电电话空调）
住宅34329方米*45元方米1544805元
营性房：600方米*45元方米27000元
4室装饰：34929方米*80元方米2794320元
5阁楼围墙院坪等：
34929方米*48元1676592元
6搬家费时渡费等：
1）搬家费：
住宅：200户*300元60000元
营性房：9户*500元4500元
计：64500元
2）渡费：
住宅：34329方米*25元方米*6月514935元
营性房：600方米*16元方米*6月57600元
计：632535元
费
3） 理费委托拆迁费：
34929方米*15元方米523935元
4） 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5） 奖励：
34929方米*100元方米3492900元
述费计：38533208元折抵方补偿金额110318元
A市民政府令A市城市区域房屋拆迁2003年半年尚执行省城市房屋拆迁理办法2003年7月1日开始执行A市城市房屋拆迁困难重重特全国城市房屋拆迁气候政策拆迁倾斜裁决司法强制拆迁基停止
110318元方米+100元方米 120318方米
120318元*34929方米420258742元
（二）建筑成分析
该宗块建设规模作初步规划方案东湖路建两栋二层网点占面积：50*10*21000㎡建筑面积：2000㎡
入口设东湖路两栋网点间次入口设 路 区桥旁建设东路建二层裙房形式基S高层裙房建三栋12层住宅裙房占110*15*23300㎡三栋12层住宅建筑面积：294*138*12层*3栋14606㎡合计建筑面积：17906㎡
块致布置
栋 15层294*138*15层
栋 12层294*138*12层
三栋 12层40*15*12层
栋 15层40*15*15层
占面积：3211㎡建筑面积：41554㎡
总占面积：5861㎡建筑密度：207
总建筑面积：61460㎡容积率：217
高层均设计室面积4861㎡总户数约297户
建设成估算
（）工程前期费：
1拆迁成
2土出金
3城市基础设施配套费：61460㎡*50元㎡3073万元
4防基金：配套建室
5规划技术服务费：56160*14+5300*22903万元
6墙改：61460*849168万元
7散装水泥：61460*21229万元
8白蚁防治费：61460*21229万元
9质量监督费：61460*212296万元
10施工图审查：61460*1615万元
11防雷审查：61460*1615万元
12消防审查：
13文物：02万元
14规划设计：10万元
15建筑设计：2000*12+59460*3018078万元
16质勘探：61460*21229万元
17测量定位：10万元
18煤气增容：2500元户
19供水网配套费：20元㎡
计：62793万元（1819项代收代缴未计）
（二） 工程成
1桩基：59460*100元㎡5946万元
2室：4861*600元㎡29166万元
3体：59460*900+2000*50054514万元
4电梯：9栋*50万元栋450万元
5室外水电气工程：61460*503073万元
6区绿化道路等工程：61460*6036876万元
7监理费：633766*16338万元
计：75271万元
总计815503万元
（三）项目费分析
较定价市场定价相结合原该项目预算定价：
高层住宅1900元㎡ 商铺6000元 ㎡ 车库800元㎡
销售收入 住宅1900*56160106704000
商铺6000*530031800000
室4861*8003888800
总计：142392800元
营业税附加 142392800*557831604
项费 142392800*45695712
总成：拆迁成+建安成+税收+费+土成
420258742+81550300+7831604+5695712+X1371034902
毛利润：销售收入—总成
1423928001371034902
52893098元
三项目费分析结
土挂牌竞价五百二十八万该项目具定利润空间项目行超出项目风险较项目行
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项目背景
1 项目名称： 居住区（暂定名）
2行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）A市城市拆迁理条例
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
3项目概况
1 ）块位置：该基东起 南 路西 路北 围合区土面积约 方米该块属A市 类段
2 ）建设规模目标：
土面积： 亩（ 方米）
容积率：
开发周期：
土价格： 元亩（A市国土权挂牌出起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡
3 ）周围环境设施
（1）步行约10 分钟A市中心
（2）西侧A市城市中心景点
（3）东侧 城市绿化带南侧 广场
（4）西南A市 学
（5）北面A市民银行
4 项目SWOT分析
优势机会
(1) 该项目处A市具发展潜力段周边环境久佳居住区域
(2) A年济发展市政建设步伐该区域房产具较升值空间
(3) 东侧 成功开发该区域房价定位提供市场认性
(4) 周遍日趋成熟居住配套 商业氛围逐步形成该项目商铺价格奠定定基础
(5) 拆迁居民选择回迁例较该项目资金流压力定缓解作
(6) 该项目毛出起价 元亩取该块前期资金较少
(7) 该项目规划定位A市第高层住宅区公司B市开发高层验鉴
(8) 公司A市政府建设部门良公关系背景利公司发展
(9) 物业理公司A市先行介入该项目物业理具定优势互补性
(10) 拆迁难度较外资金顾虑取次竞价成功创造定机会
劣势威胁
(11) 拆迁密度拆迁成风险该项目成功否关键
(12) A市拆迁实施细出台拆迁成预测具定风险性
(13) 市政设施带拆带建标准确定性成测算具定确定性
(14) 外资金介入土挂牌价抬高
(15) 规划中块居住定位商业规划否通具定确定性
(16) 高层居住观念形成物业理费电梯运行维护等销售带定抗性
(17) 该块居民二次拆迁拆迁难度较
(18) 花园日趋完善层住宅项目竞争较激烈
(19) 拆迁难度该项目建设周期具延期
(20) 周遍生活配套设施交通够完善
二市场分析
1 A市概况（参考）
A市位 河南岸面积 方公里口 万
生态环境优良境国家级森林公园国家级野生动植物保护区国家级水禽湿保护区全市森林覆盖率达56％1996年1997年国家批准国家生态济示范区实施中国21世纪议程方试点
投资环境良交通通信便捷公路已形成国道省道江公路骨架交通运输网水运长江干流重港口——A港枢纽拥国家外开放口岸年设计吞吐力达500万吨A港泥洲新港区期工程已动工通信已形成数字传输程控交换种通信方式功通信服务网络
项目区位 江中游南岸B市接壤A市政治济文化中心全区总面积2516方公里口62万辖8乡13镇4街道办事处城区口12万
2 A市房产住宅市场分析
A市房产业起步发展致历三阶段：1988年1993年第阶段房屋统代建建住房福利性商品化率低房产业处萌芽状态1994年1998年第二阶段统代建行逐步消失商品房开发逐渐兴起1999年房产业发展规范阶段城区南门两点线旧城改造西苑区成片开发起点掀起城市建设新轮高潮尤改市城市基础设施建设步伐加快城市建成区口规模迅速扩张城市建设房产开发两者良性互动房产场进入序发展时期目前止A市房产业基实现创业务完成原始积累居民住房质量显著改善产业结构趋合理市场体系基建立
二OO三年A市房产业特征表现方面：
表现：投资增幅房产开发投资完成46亿元投资增幅达334占全市建设系统投资65占全市固定资产投资126
表现二：市场供销两旺城区竣工商品房面积 2004万方米销售面积2204万方米消化空置房2万方米城市均住房建筑面积已达26方米
表现三：房价稳升城区商品住宅价格较年涨17净增400元m2左右
表现四：交易市场持续升温全市全年办理类房产交易112万起A市城区办理类房产交易7938起面积达8962万m2年度分增长2535中存量房买卖2305起面积2440万m2成交金额8800万元
表现五：拉动济效果显著房产业增加值占全市GDP增加值14带动相关产业产值887亿元带动社会商品销售616亿元房产业缴国家税收2800万元
市场预测：
—购房力
伴着济增长城镇居民支配收入逐年增2001年2003年城镇居民支配收入5222元升6028元年房价涨幅较消费市场保持旺热
——投资角度
股市长期低迷银行利率次调房产业保值增值功显著房产市场成投资重领域加银行信贷支持刺激市场需求目前通揭贷款购买商品房例42年增幅达16
——消费结构
着房产市场发展居民住房消费观念发生明显变化已满足够住行传统观念改善型住房需求较明显住房消费正居住型享受型转变二次置业三次置业消费群体逐步扩调查汇景花园期95购房户均房改房换房
——需求关系
根城市总体规划城市建城区面积146方公里发展278方公里城市口12万增加30万考虑效购买力情况单住房需求分析A市年口增长拉动住房需求加城市外口购买需求城市拆迁需房产业提供广阔发展空间
3竞争项目分析
住宅区详细情况表：
项目 套数 建筑面积（万㎡） 均单价（元㎡） 位置
阳区 1500 22 1400 宝山路
新华区 785 8 1344 黄河街
银河区 170 1460 银河街
成光区 130 1400 学院路
太阳神区500 69 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑区 36~~50 6800 建设路
桃园区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三项目财务分析
（）拆迁成分析
围合区域房屋均砖混结构中4栋5层住宅楼房（实验学职工二栋40户四建公司职工住宅栋16户
拆迁公司拆迁安置房栋30户）房屋均二——四层
根挂牌文件附图现场核结围合区需拆房屋面积：住宅34329方米营性房600方米合计住户约205户住户成份市区房屋拆迁健房住户90均土证规划建房证房屋产权证独户水电表具定房屋拆迁验
拆迁成估算：
A市城市房屋拆迁理办法规定拆迁补偿评估报告
1住宅：640元方米*（09+03+008+0）*34329方米34329*81920元2812231680元
2营性房：640元方米*（09+15+03+045+27）*600方米600方米*3776元方米2265600元
3附属物（水电电话空调）
住宅34329方米*45元方米1544805元
营性房：600方米*45元方米27000元
4室装饰：34929方米*80元方米2794320元
5阁楼围墙院坪等：
34929方米*48元1676592元
6搬家费时渡费等：
1）搬家费：
住宅：200户*300元60000元
营性房：9户*500元4500元
计：64500元
2）渡费：
住宅：34329方米*25元方米*6月514935元
营性房：600方米*16元方米*6月57600元
计：632535元
费
3） 理费委托拆迁费：
34929方米*15元方米523935元
4） 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5） 奖励：
34929方米*100元方米3492900元
述费计：38533208元折抵方补偿金额110318元
A市民政府令A市城市区域房屋拆迁2003年半年尚执行省城市房屋拆迁理办法2003年7月1日开始执行A市城市房屋拆迁困难重重特全国城市房屋拆迁气候政策拆迁倾斜裁决司法强制拆迁基停止
110318元方米+100元方米 120318方米
120318元*34929方米420258742元
（二）建筑成分析
该宗块建设规模作初步规划方案东湖路建两栋二层网点占面积：50*10*21000㎡建筑面积：2000㎡
入口设东湖路两栋网点间次入口设 路 区桥旁建设东路建二层裙房形式基S高层裙房建三栋12层住宅裙房占110*15*23300㎡三栋12层住宅建筑面积：294*138*12层*3栋14606㎡合计建筑面积：17906㎡
块致布置
栋 15层294*138*15层
栋 12层294*138*12层
三栋 12层40*15*12层
栋 15层40*15*15层
占面积：3211㎡建筑面积：41554㎡
总占面积：5861㎡建筑密度：207
总建筑面积：61460㎡容积率：217
高层均设计室面积4861㎡总户数约297户
建设成估算
（）工程前期费：
1拆迁成
2土出金
3城市基础设施配套费：61460㎡*50元㎡3073万元
4防基金：配套建室
5规划技术服务费：56160*14+5300*22903万元
6墙改：61460*849168万元
7散装水泥：61460*21229万元
8白蚁防治费：61460*21229万元
9质量监督费：61460*212296万元
10施工图审查：61460*1615万元
11防雷审查：61460*1615万元
12消防审查：
13文物：02万元
14规划设计：10万元
15建筑设计：2000*12+59460*3018078万元
16质勘探：61460*21229万元
17测量定位：10万元
18煤气增容：2500元户
19供水网配套费：20元㎡
计：62793万元（1819项代收代缴未计）
（二） 工程成
1桩基：59460*100元㎡5946万元
2室：4861*600元㎡29166万元
3体：59460*900+2000*50054514万元
4电梯：9栋*50万元栋450万元
5室外水电气工程：61460*503073万元
6区绿化道路等工程：61460*6036876万元
7监理费：633766*16338万元
计：75271万元
总计815503万元
（三）项目费分析
较定价市场定价相结合原该项目预算定价：
高层住宅1900元㎡ 商铺6000元 ㎡ 车库800元㎡
销售收入 住宅1900*56160106704000
商铺6000*530031800000
室4861*8003888800
总计：142392800元
营业税附加 142392800*557831604
项费 142392800*45695712
总成：拆迁成+建安成+税收+费+土成
420258742+81550300+7831604+5695712+X1371034902
毛利润：销售收入—总成
1423928001371034902
52893098元
三项目费分析结
土挂牌竞价五百二十八万该项目具定利润空间项目行超出项目风险较项目行
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