中国房产顶级策划案例()
商理 策划：陈彤
题目：房产营销策划中局观理
应：局观理房产营销策划实践广泛应领域商务非商务策划中
容：房产市场中久强调域概念开发商策划商广告商频频段段段谓典概念然典概念真百分百灵验？市场检验者——发现许长时间滞销死盘子著名烂尾楼位公认黄金段区时存热销滞销情况规划设计挺错项目市场价格高然卖动什麽呢？什麽办法避免（者快走出）种局面呢？
里述局观理营销层面创造区域性市场势扭转区域性市场颓势总结激活区域市场宏观思路谓局者形势场面 局观实际指策划应树立更宽思维视角更高思维视点更宏观策划思路构造更气势区域市场策划观 局观理房产营销策划实践中出验总结实施程中四特点：
1引领市场前瞻性思维整合资源创造市场趋势
2改变观念改变传统营销观念根市场变化审时度势制定出迅速适应市场占领市场创新性营销策略
3集构根区域市场情况干独立单位（项目）整合起构建区域性整体增加市场竞合力
局观理
4亲荣集构程中派生出亲性促进区域市场济繁荣
解释：
20年市场程房产开发已逐渐走规范化城市中土日趋珍贵土拍卖逐步公开化种情况种片区域家开发商独运做情况已难现取代开发方会干开发商时建设仅更区开发项目间档次接便造成区域干致相项目时市激烈竞争态势种情况开发商果种传统销售手段仅单概念卖房方式已完全适应新市场变化局观理适应市场策划实践中总结出创意实施重点——
引领市场：
说策划应变化市场中商机培养者驱动者策划纷乱市场中头脑清晰眼界宽阔更创新策划中体现出种气种审时度势引领潮流制造趋势改变观念前瞻性策划思维局观策划前提便积极敏锐前瞻性思维创造引领市场潮流快速构建极具竞争力良性市场环境：某城市中住宅市场中绝部分开发商层砖楼高层公寓两市场中激烈竞争着家埋头研究传统单元户型时忽然率先推出联排墅新颖住宅形式立刻耳目新感觉独优势迅速占特定目标市场确立时段竞争市场领先位引领市场
外处社会环境快速发展市场济社会环境局观理
房产市场言许社会资源价值着时间推移市场杠杆作
断涨：土资源价格媒体资源价格教育资源价格公设施价格越越关注生态环境等等资源属越早利成越低回报率越高麽作策划营理者较前瞻性握利资源（常说整合资源）引领行业潮流创造（扩）市场迅速树立市场位疲软市场环境中聚成集弱成强居反败胜激烈商战中领先步胜出关键谁率先出市场稀缺独特卖点受市场欢迎产品谁迅速市场中形成领先优势成市场胜者
里前瞻性思维引领市场关键点——
改变观念：
市场断变化策划思维营销观念必须时变化调整笔者持房产策划例：某城市区域市场中时干类房产项目发售开发商均项目核心制定销售计划展开政广告宣传销售手段便出现面设计形象诉求销售手段相类项目区操戈局面果开发商营销水势均力敌果城市区域乏竞争手区域缺乏明显区位竞争优势果城相档次项目供需衡出现局部供求局面便会形成消费者左右权衡持币观开发商施计策颇奈局面旦便容易造成局部市场疲软会引发区操戈竞争手竞相降价恶性循环极易形成竞争手间败俱伤市场颓局
分析述情况客观原质化产品时间量涌入市场形成特
局观理
定时段区域市场质产品量堆积观原开发商激烈竞争态势传统方式战邻间攫取位利益时削弱彼优势造成局部优势明显竞争力度乏喝彩疲软局势遇种情况时作策划清晰思维敏锐眼光站高阶时捕捉创新出局部利益外时提升项目品质区域性资源前瞻性策划思路帮助开发商（众开发商）改变传统销售观念——暂时抛开单项目局部弱化分强调局部形成劣势目光停留某单项目跳出局部（位）利益宏观视野搜寻周边（更）区域审时度势挖掘创造出新更范围区域性优势资源单项目固特点新区域性优势资源进行重新整合构建买方市场环境某特定时段特定区域红火属卖方区域市场改变观念宗旨目
说底改变观念适应市场优秀策划营理者应善握市场趋势时改变调整营销观念适应变化中市场企业立败实践证明企业想形象产品价值市场认接受必须快速适应握住市场变化断创新完善营销策略赢市场改变观念区域市场形成——
集构程：
集构实际较短时间里区域独立单位联合起形成区域性整体区域整体优势赢取更市场
述案子例：般房产项目营销开发商区局观理
围墙边界着力诉求区部建筑规划区环境销售时更容易强调弱抵邻家家政竞争中忽略周边环境深度挖掘保护利市场竞争合唱中家谱曲调缺乏谐旋样便容易段时间形成种局部序纷乱状态搞甚会形成种颓局
样局势中需策划审时度势破常规寻求创造新市场亮点述案例中笔者区域性整体营销方案区域干开发商联合起家暂时放弃单独斗明争暗抢传统销售方式众携手构建板块式区域整体市场中（绝部分情况）面众竞争手单体相弱势果干弱势单体捆绑起便会形成强势板块时适时适度挖掘创新整合放区域资源优势然板块单位保持独立等台享资源样家托强势板块增强市场竞争力时新区域资源背景更加强版块优势吸引消费者扩市场份额默契团队首谐高亢题曲赢市场鸣时消费者印象中原万米十万米单独区已变成具特色许区组成包含更公设施十万甚百万米更成熟超型社区
社会动物古惯聚集居繁衍生息案例中住宅项目然先分开发区域性社区新整体果社区相邻区设施资源整社区业享麽社区消费者形成吸引力肯定会数倍区域单体区集构市场魅力种集构目优势表现—— 局观理
亲荣：
二十世纪合作时代讲究市场赢时代合作
赢赢繁荣局观’营销策略审时度势整
合社会资源方参协作工程整程中强化参者亲行
说局观亲性带实施区域协作单位区域济繁
荣层面局观营销策略实施中区域市场竞争手区域利益结成协作伙伴众企业亲力强化区域市场竞合力局观协作性亲性企业媒体消费者政府间距离进步拉合作方区域资源更整合利时消费者产生新聚力激活区域房产市场带动诸商贸餐饮娱乐洗衣医疗甚汽车贸易土交易等整区域济繁荣更方协作提升区域济价值区位优势更范围济规划带利促进市场济良性循环说局观飞速发展社会日趋激烈商战中种积极带市场赢格局社会市场荣亲剂
20年中国房产市场发展营销层面炒段炒概念炒师炒环境等诸程整合营销理念已逐渐策划营销理者理解执行日趋深入成熟天策划开发商已明显感：旧思维方式分强调产品（传统价值观）某优点出发点相单营销手段已前样取骄销售业绩市场竞销战场营销策略否着市场变化做出迅速效调整否掌握市场动权关键商战竞争整体决策观念实力资源相整合战略竞争局观理应现代商战中种宏观局观理
效增强企业市场竞合力扩迅速启动市场营销策略时非
商务性策划中决策者启迪时局观实施需企业决策者须具备定市场洞查力魄力尤家企业（家企业时）独
运作时更需领导层须具备前瞻性市场预测先期投入胆识否
容易坐失良机
商理二
题目：营销策划中事市势辨证应法
源：陈彤策划实践中总结
应：法广泛应许领域商务非商务策划中
容：现代化社会实践中传统商务行非商务性社会活动中许传统工作方法部班行方式常常滞市场社会变化造成许良机错失面日新月异社会发展样瞬息万变市场立败呢？
事市势辨证应法针市场变化逆操作方式企业某项社会活动短时间迅速形成势势快速启动市场逆思维导辨证实施行迅速树立企业形象开产品销路事半功倍策划（思维）方法事市势辨证应法三特征：
1宏观思维指跳出局部限制更宏观策划思路制定相关市场策略（运做策略）
2势造市创新思维挖掘整合放区域资源烘托出势势构造拓展更市场
3辨证实施逆思维辨证方式运作市场达快速启动（迅速扭转动）市场促进产品畅销目
解释：
根市场项目具体情况审时度势制定出创新市场策略企业带事半功倍收益策划基追求创新思维方式里说——
事市势辨证法
1宏观思维：
宏观思维指策划理者眼光停留某局部环节眼界放宽更高视角带更宏观策划营思路
般情况营者制订销售策略时惯着重表现产品特点某特定时段局部市场中竞争手争夺市场时争夺削弱着限优势资源笔者2001年持策划实施天津新宜白社区区域性整体营销策划案例某区域着干商住区区着相似规划设计相价格时间开盘发售相市场中定位消费群体面着身边竞争手优势均甚明显销售时诉求卖点强调项目局部特点难免扬抑彼互相制约便容易竞争中约陷入销售畅胶着局面面样情况应采取什麽手段区域市场中竞争手皆欢喜走出颓势呢？宏观思维——前开发商眼光放家项目传统销售方式战竞争中强调局部利益时容易削弱彼优势忽略区域资源挖掘利识庐山真面目缘身山中时作策划站宏观市场高度宏观视角观市场局飞机庐山够览山势全貌明峰峦沟壑——更清晰区域优劣形势宏观创新思维重新挖掘整理出提升项目品质新区域优势家享新区域资源时区域板快优势便取代开发商原先相微弱特点新整体营销拉动区域市场形成区域项目互相促进新格局
纷乱低迷市场中宏观具前瞻性策划思维突破某局限事市势辨证法
更宽泛视野局部市场放改变完善传统营销惯创新整合区域
资源营造更快更提高区域形象宏观环境市场（中产品）焕发出新活力策划应具备宏观思维
2 势造市：
势者态势气势形势谓势造市根市场情况审
时度势相关手段（媒体宣传广告策略等）先营造出种势头势头创造需市场具体述案例中区域市场独立单位联合起新域资源优势整合众局部特色集家势营造区域势区域势整体优势构建新区域市场时抢夺区域外更市场
国房产销售较 讲究羊群效应房产业气概念市场气种势房产项目果足够优势吸引消费者便难行成应气结合述案例历史遗留原营销手段滞旧宜白区缺乏足够气导致众项目市场业绩佳市场中旦出现较长时间气足难形成良性循环麽聚拢足够气呢？然势项目足够特点优势形成种左右市场气势气势便会形成旺势时销售员旺势中时握住气便会形成市（场）
传统销售观念开发商单兵作战敌众方式争抢十分限局部市场份额结果必然家力量越越形成严重相互制约互相拆势市场份额便难短时间做分析起皆（）势单力薄难成势说想迅速占领市场办法先造势然势拓市正谓势力愁没市场？说势造市 种事 事市势辨证法
半功倍市场营销策略
3辨证实施：
喻：营销市场中三种三种着行事风格初级水惯埋头做事中级水考虑拓市高级水善造势般情况传统营销模式营者埋头认真做事然许许事积累达逐步拓展市（场）目样做需长时间（巨额前期投入）市场份额做足够会市场逐渐形成定势（头）种常规做法需企业历较长时间程天瞬息万变市场中种常规做法常常会企业错失良机甚造成损失
事市势爬楼梯楼二楼三楼思维传统部班台阶台阶逐级积累需相长时间程事市势辨证应法反操作：先造势势拓市事根势市求统实施面讲例子笔者营造新宜白社区说服区开发商区域利益携起手联合造势新区域势吸引气旺势气旺势营造区域市需家时执行区域性整体营销方案塑造区域形象目标社会目标消费群体传达种更完整统鲜明区域形象运整体媒体战术表现策略更准确效达顾客刺激建立整区域市场信赖关系达终购买程辨证实施结果：营造旺势开拓市市中成诸事事市势辨证法
事市势辨证法操作特点正符合马克思义辨证思想事市势辨证法
基特点——事物作整体矛盾运动变化方面联系中进行考察便质系统完整认识事物综述总结：营销策划中事’市’势’辨证应市场进行充分考察分析基础宏观视角辨证思维气运逆操作方式改变传统营销模式求较短时间营造出区域市场势企业（产品）迅速抢夺更市场份额达提升企业形象产品附加值取更销售业绩社会效益事半功倍策划方略
实践证明事’市’势’辩证法 企业产品（项目）够相较短时间形成种较强势头然种迅速崛起势头快速
抢占（较）市场份额迅速启动区域市场快速扭转区域市场颓势方面尤独气势魅力说事’市’势’辩证法现代商战中马克思义辩证法创新性应
商理三
题目：市场调研动态观理
源：陈彤年策划实践总结
应：正确运动态市场调研提高策划成功率
容：国进入市场济市场调研企业解目标市场需求竞争手行动市场动态效手段已着营销观念逐步导入正逐渐更采企业进行市场调研然做出落市场决策导致市场业绩佳什麽呢？
社会断变化中进步市场动态中发展企业想落瞬息万变市场必须时掌握动态市场信息动态市场信息必须断进行动态市场调研获强调市场调研动态行策划企业营决策者提供更系统客观公正市场信息决策者时准确握断变化市场制定出决胜市场营策略市场调研动态观三点组成：
1 营销理念指2 导市场调研：调研营销服3 务4 必须市场调研作市场营销组成部分5 正确符合目标6 市场情况市场营销理念进行指7 导
8 决策者进行深入沟通：真正解决策者营思想9 放矢开展行效市场调研
10 时补充11 避免数时滞性：根市场趋势企业情况进行时补充调研12 营销策略完善提供时准确资讯
解释：
然国已越越企业开始接受现代营销理念关资料显市场调研动态观理
示真正进入营销成熟阶段企业极少原市场营
关键环节——市场调研涵尚缺乏实质性解实施实践中会常遇市场调研重视程度够企业遇企业产品入市前期遇困境时（已情况）做次性限市场调查许企业没市场调研作整营销链条中始终断开重环节仅仅时性（甚次性）次般性工作市场瞬息万变时掌握变化中市场信息导致营程中出现事倍功半甚完全悖市场规律错误决策便会常发生
1 营销理念指导市场调研：
市场调研整营销程中两重作首先市场情报反馈部分决策者进行效营销组合需信息源次预测市场趋势探索新市场机会重工具调研者想发挥两重作必须符合目标市场情况客户带较市场回报营销理念指导调研行
企业营销策略指导企业市场行决胜关键制定营销策略市场信息制定种策略收集信息更策略制定者应握基素营销调研例包括：市场潜力测量市场份额分析市场细分分析市场特征分析销售分析营销渠道研究新产品概念研究实验市场研究广告调研购买者行研究等等切策略制定者必须考量容容贯穿企业市场行全程中笔者亲身历案例例：某城市房产开发业R公司该市西南方购500余亩拟进行中高档房产项目开发规划设计初期R公司特花20万元请家香港北京均颇名气Z公司市场调研动态观理
进行前期市场调查家调查公司北京派四位年轻调查员目标城市进行调研三星期工作调查员出四图文茂调研报告报告中列举系列数分析出结：建议R公司块500余亩土开发1219层板式高层结双方沟通会遭R公司中高层领导致反原Z公司派出工作员R公司开发意城市房产市场具体情况缺乏深入实质性解惯性北京市房产形势做出观判断然北京香港模式进行套4位调查员辛辛苦苦工作三星期做200页调研报告电脑演示文件然R公司句辛苦全盘否掉终R公司根市场调研决定开发适合市场（TOWN HUOSE）联排墅
例子说明产品特性相产品会目标市场销售时段需市场策略市场规律果关系说决策者想制定准确市场信息背景正确营销策略（者策划决策者提供必参考时）必须尊重市场（变化）规律营销理念指导计划市场调研
正确营销理念指导市场调研发挥时准确系统服务营销目
2决策者进行深入沟通：
现代市场营销学中市场营销调研（Marketing Research）营销观念相适应概念营销观念（Marketing Concept）种顾客需求导营哲学市场营销调研应收集记录分析影响企业市场行相关全部情报资料涉市场环境营销机会营销战略企业营者提出行性建议市场策略等参谋性报告营销观念市场调研相互
市场调研动态观理
存密切关系营者营策略市场指导行产生重影响
会常遇种情况异调查公司跨区操作时设计符合传统文化民俗域量表问题出现意偏差面R公司例子中Z公司工作未认说明（域）文化环境中调研者文化环境中调研者文化环境中调研者企图明文化环境中商务决策者面问题种跨域文化交流中方会觉特定文化环境形成认识力理解方种倾造成偏差国际称文化参偏差预调研阶段调研实施阶段调研成果形成提供阶段出现样偏差果Z公司R公司进行市场调研前较握点R公司决策者进行深入沟通更解决策动时沟通中更感知调查区域文市场差异便较认知民情市场走势避免调研盲目性减少偏差出现调研报告更具准确性参考性种沟通应该常性保障调研目方法手段时完善
市场调研——商务调研非商务调研支持营理者决策目系统客观采集整理分析市场信息活动说市场调研决策者提供符合目标市场情况客观准确市场必行然样调研员调研开始前必须决策者进行深入沟通较充分解决策者营思想产品涵企业销售点相关情况调研员制定出目标明确市场调研方案出见帮助企业决胜市场高水准调研报告
3时补充避免数时滞性：
市场调研动态观理
市场调研基作广义讲决策提供准确时系统市场信息狭义讲营理者制定营战略选择确定营销策略提供充分准确信息数分析里面关键点充分时准确
营销胜利基础越越取决信息非销售力量次调研结束形成文字纸数变成静态记录市场时变化着说瞬息万变市场中调查数避免会时间滞性静态数报告进行时补充更新便会信息滞影响营销方案时调整甚会企业带法弥补损失面例子R公司决定进行联排墅项目开发久便年房交会’推出引起轰动快引发场TOWN HUOSE热R公司更三月（部认购形式）便售出开发总量20形势甚喜种种原项目推迟约年时间期间开发商时进开发类项目抢先市R公司TOWN HOUSE项目终开盘时市场已发生变化R公司未年时间中时变化市场做进步市场调研延续年前旧思路力户型设计营销策略已落市场结果正式开盘年时间里销售量仅30左右（包括部认购期间20）R公司预计市场回报未出现例子说明现实问题市场动态营者想瞬息万变市场中保持领先位必须时掌握变化市场信息产品市场
策略做出时调整说提高决策者制定营销策略准确性必须进行动态市场调研保障信息误差决策误差降低美国市场营销学会（AMA）营销调研定义：市场营销调研
通信息资料收集组织市场相适应功性手段资料市市场调研动态观理
场营销机会问题定义确定市场营销活动评估改进……利作程市场营销理解定义强调企业市场相适应进行信息资料收集必性时指出营销调研应贯穿市场营销活动全程中说市场调研质种连续性服务市场营销全程必手段市场调研策划营理者重性意义：贯穿市场营销活动全程中
市场动态千变万化想市场变化必须时调整市场策略调整市场策略市场信息诸AIO调查（生活方式调查）
变量数分析等调查手段准确性均仅次性调研便确保说准确负责决策者提供效市场调研必须连续性动态贯穿市场营销活动全程中
商理四
题目：策划原创观
源：陈彤策划实践中总结
应：原创观理广泛应许领域商务非商务策划中
容：商场战场行情瞬息万变现代社会物质极丰富消费者消费心理需求日新月异作策划产品赢消费者挑剔心企业落动荡市场天禅精竭虑苦思冥想事
成功策划理念营思路建立策划精神创新营知识创新基础应该说成功策划基素质策划原创观’理建立拒绝搬新奇特绝性策略基素基础核心素：
1难中求变破常规：勇复杂难市场中破常规创新思维突破市场困境中取胜
2势制宜创造新势：善根销售市场环境审时度势挖掘创新整合放新优势资源策划出决胜市场超谋略
解释：
策划创意核心智谋活动项创新质符合市场规律系统工程说：创新策划灵魂完全没创新谓策划炒冷饭职业操守讲果策划百分百搬前案例抄袭剽窃种负责职业陋说策划应该勇——
难中求变破常规
市场竞销战场竞争双方方营策略时变化谁较快适应市场变化作出迅速效反应谁抓住市场动权然市场常会遇样情况策划者出种种原惯谓案
策划原创观
例范套项目影响策划市场效果时严重影
响业界整体专业水提高
策划具备出奇制胜创新求变谋略涵生现代社会策划面复杂变生存环境更应具备勇超越否定创新意识敢十分困难甚（时包括前）未历环境中前瞻性预测未市场走势眼光承受创新存风险胆识力周密严谨市场调研证基础胆创造胆出新越原创性策划越会受益方带超常规回报：笔者2001年持策划天津新宜白社区整体营销策划案超越创新尝试该策划案前未区域性整体营销策略时陷入低迷市场中七家房产开发商联合起引导改变传统政销售方式新合力创造新价值优势区域板块形成市场亮点七家开发商特定时段集合营销策略形成股强市场竞合力结果七项目短时间疲软低迷市场走旺销创造开发商政府消费者媒体广告公司相关产业皆欢喜市场赢格局时收预想更社会效益客观带动策划项目区区域济更区域发展规划带利
谓原创观面复杂变市场环境敢破常规观念创新思维带价值提升策划观
市场变化走势意志转移尤策划说常常企业遇难解决难题会伸出合作手通常时市场局面已相棘手形式已极乐观策划应善——
势制宜创造新势
策划原创观
兵法云：战者正合奇胜善出奇者穷天竭江海……奇正相生循环端孰穷哉？先孙武段话应天商战市场常说句话：策划解决困难生善面市场状况善企业机制快速运转市场博弱胜强出新出奇决胜市场策划天职
帮助陷入极度困难企业走出险境化解难逆转社会企业危机
时常规方法难见效时需策划根具体情况势利导转换背景反常规逆思维超常规运作方式化解危机根事态发展时抓住创造新机遇丰富验加敏捷思辩新机遇资源加充分整合提升利危机变成次崛起契机：天津新宜白社区整体营销策划案低迷区域市场环境中企业适时转换背景——项目千米围墙中走出换数方公里超社区背景势制宜创造出新区域优势——传统偏远贫穷区转换成充满田园生态符合现代居风尚时代步新兴社区势造市营销策略快速拉动市场批滞销项目时带出颓局仅50万元广告费带旺约9亿元区域盘……区域性市场营销案例成功实施验证策划进行市场营销策划程中面复杂微妙低迷区域市场构建区域市场原创性策划思维区域资源进行挖掘整合放策略价值化解区域市场危机程中前瞻性引导策略加理性炒作创造出市场价值反说营销策划中市场导原创思维带巨市场价值策略价值肯定
实践证明动出击决策者善奇正策划断变化市场中创造出新市场机会策划特殊行业质特点求策划原创观策划必须具备种骨子里蕴涵着原创意识情结（成功案例鉴程中应根目标市场情况加区进行适创新）样适应高速发展社会应瞬息万变市场二
商理五
题目：营销策划中文观
源：陈彤年营销策划中实践感悟
应：企业营产品营销中创造机会适时融入文涵企业带极济效益社会美誉消费者消费程中精神层面享受文体验
容：天社会中企业家越越注重企业形象产品营销策划目非产品销售更企业利润更商言商属时代性正常商业行市场趋势问题果产品营销策划中味分强调产品商业价值产品定会畅销？功利价值否值探讨？
社会元化消费众消费心理层面营销策划中文观基唤起适应消费中文化取企业产品（品牌）注入相应文涵产品市场价值社会形象更提升令消费者更加动认企业营销策略（包括相关企业文化）种策划理念核心涵：
1 创造文资源回馈社会众2 根产品市场特性销售区域环境特点3 创造整合相应资源4 消费者消费程中更更精神层面消费回报
5 文化注入营产品中6 产品特点肌体7 融入相关文化涵8 消费者消费9 时文化涵养
解释：
现代化市场环境中企业形象策划产品营销策划已受越越重视企业家众策划追求商品利润化想办法已功
营销策划中文观
利二字宏扬淋漓致生活商品社会商立场追逐利润化厚非物质生活基满足精神生活文需求便会逐渐增作营决策者果适时物质文明时代文机加融合便会营者社会带难金钱衡量附加效益：
创造文资源回馈社会众
改革开放前相市物质生活已接极丰富市场质化产品皆许已产品外功价格甚计较开始注重产品涵否带精神层面愉悦心理满足
笔者持样案例：2000年家国营房产开发商远离天津市中心交通干道边建四幢高层组成4万方米住宅区取名民族园销售手段落价格高周围项目紧邻型立交桥噪音影响等原度销售太利出现销售旺季三月里（456月）销售零动局面权衡开发商请策划调研分析策划提出销售中引入文理念文环境提升区品质营销策略新营销策划案卖环境胜卖点卖文化胜卖娱乐两指导策略融入请社会公众参互动营销活动中首先请某著名学环境建筑设计院区做园林式立体绿化设计基方案（时天津属首次尝试）然便全市范围展开征集民族园区生态文化园林’设计方案活动时请市民已基方案提意见活动中着力诉求区园林绿化追求文生态谐衡营销理念时区会馆定名民族艺术促进会馆文化赏析高雅定位区区会馆休闲娱乐题整促销活动期间突出样区绿化民族园’生态园林文化景观样会馆民族园’文化艺术会馆两营销策划中文观
文化涵十足广告语活动夏季中伏（8月份房产销售淡季）里进行活动进行月里收效稿件两百份少市民带天津域文色彩历史传说典融入设计稿中表现出极强民俗文底蕴更80岁回族老献出家藏历史画卷表达祝愿天津济繁荣美心意令开发商颇感动活动期间售房30套实现销售额2000余万元民族园区开始旺销开发商非常社会美誉
样区价格没降低反提高没更换销售员
策划独特文涵钢筋水泥住宅建筑赋予艺术灵
性生命活力销售情况便迥然例子说明样产品导入文理念前销售导入文涵许消费者追捧说明适应满足部分消费者产品文涵需求实践证明营销策划中融入文涵完善企业形象提升产品品质更重销售产品时社会众带消费中精神文化需求企业较利润回报时收获更社会美誉
文化注入营产品中
根企业产品特性然导入加强文化含量时品牌意识强化企业形象企业走出低谷新活力开拓市场
笔者1999年做样案例天津古文化街营文化品老字号修竹斋营利面困境400余米营业面积生意冷清日常营入敷出店请笔者帮助想想办法笔者行业中相关企业做次市场调研调研中发现怪现象：调研十家营文化品商行企业程中均难营程感受营商品关文化气息高雅品位绝部分营者营作纯粹商业行
营销策划中文观
面营商品价值高低拒绝解中相关文化含义
然法消费者提供关产品文化知识种现象普遍存造成时整古文化街陷入低谷原种怪现象市场信息方面社会许找真正享受高雅文化气息营场时做相关营没真正高雅文化涵进入营中
针种情况作者提出修竹斋文化教育带动店面营文化交流提升企业形象营策略具体做法：
（1） 店营业员已开办文化艺术研修中心开设艺术培训班中成学员（2） 学书画刻塑裱艺术（3） 时解相关文化品知识（4） 解卖文化卖素质买知识买心情辨证关系（5） 研修中心开办（6） 仅企业带量学员（7） 更重营者开始营文化理念企业留住批忠实文化消费者（8） （9） 时作者建议修竹斋营者企业营中强化品牌形象（10） 老字号注入新企业文化涵（11） 效提升店面形象
（12） 水西庄艺术研究会迁店（13） 开展海外画派艺术交流（14） （15） 时请出位颇造诣书法家店坐堂（16） 书会友（17） 举吸引（18） 少书画爱者（19） （20） 扩企业知名（21） 度（22） 企业带海外友国际定单
述新策略宗旨修竹斋注入营容相融合文化涵原营文房四宝众化工艺品商店开始融入学术型艺术氛围传统营模式机融入文化环境激活老字号企业生命
两案例策划根市场企业情况适时适度营产品营销中导入文涵企业创造新消费需求空间说低迷市场中文营销成功实践
营销策划中文观
现代生活已日益丰富现代商更断商品利润空间加加时消费者满足消费程中纯物质感受越越
表现出性化精神需求文追求产品特性适时赋予文涵营销理念符合现代营销学产品理企业予顾客基利益基础产品顾客时期产品附加产品说营销策划中文观进步满足供需双方利益促进商业文明进步符合时代发展需求适应新市场环境策划理念时商品生产者营者尤策划需断加深研究予深度实施新课题
中国房产顶级策划案例文选十八
球村事
——三素策划法建立差异化楼盘品牌
●张联雄（渡边策划限公司总理）
国际著名竞争力学家哈佛学教授波特指出前竞争激烈市场品牌取胜利两条路走：低成二差异化认房产项目营销样适合规律
球村国家级开发商——武汉市武昌城市综合开发集团公司开发渡边策划公司全程策划出世吸引众目光现已售罄时武汉房产业界学术界公认三性楼盘某种意义讲具复制差异性谁复制立会公众认抄袭
竞争策略球村说采典型差异化战略该战略够短期见成效策划运创造工具性理——三素策划法
1999年发表文章指出：房产策划写议文两者异曲工妙众周知议文点证三素点鲜明正确文章做点错误全文皆错找点找支撑否没说服力点俱全机利适写作手法予证达说服读者目写议文样认房产策划三素异点支点合点
选异点——公众
谓异点？言蔽异点项目类项目性独特定位成熟房产市场中异点否正确程度已决定项目营销难度
营销策划首目消费者提供消费选择标识楼盘品牌策划首务找项目异点电影英雄女中王成喊开炮样开发商通种方式消费者喊投钱家茫茫房海中清房子吧异点恰恰项目醒目标签
球村异点什？
武汉第生态概念区——泰格生态公寓做整合营销传播策划建立知名性楼盘品牌武昌城开集团签订合决心次跨越
说实异点概念复杂中学生够明白找非容易事异点提炼基策划脑海中创意素材——种朦胧状态知识见识思维碰撞联想武汉学门前家酒店里边吃边聊时头脑中中西文化知识四海家观念起反应：房子——家——家——四海家——独具国际文化特色文化社区——球村
出？
球村异点球国际化生活环境表达世界四海家居住理念
二选支点——公众相信
找出色异点沾沾喜万里长征走完第步设计支点够项目性展示出
谓支点？房产支点表现项目异点支持性元素异点存证通常独特文景观建筑配套设施具某种文化特性生话方式设计
异点推出目引起公众注意决简单某异点吸引消费者必须提供足够支点证明异点存消费者相信异点说支点极重购买诱实现消费者注意产生购买欲重素
球村支点应该说十分精彩
确定异点仔细研究已资料建筑规划草图区中间圆形花园问开发商负责：准备里建什？答曰：弄点花花草草脑海中火花立建议开发商世界国家国花种进分插中英文标志牌做成万国花苑刚开始客户担心代价太解释说：英美国花玫瑰荷兰国花郁金香泰国国花睡莲选名贵花种肯定便宜国家国花处见非珍稀物种万国花苑’非常具行性力支点样诞生
提出区门建广场颇具现代风格球雕塑面两块巨铜板面铭刻着中英文联合国宪章引言部分：联合国民兹决心欲免世遭代类两度身历惨堪言战祸……集中力量维持国际安全……铮铮誓言表达世界民追求安宁深切愿湖北方言 更改通常说成铜板册支点力表达球村品牌重延伸认——世界理念
外球村中中英世界诗歌典名句刻休闲道两旁环艺品石碑形成世界文学走廊
爱斯坦贝芬诺贝尔等公众熟知特性科学艺术巨匠雕组成世界名群雕
背景资料：世界民族群雕演变成世界名群雕原策划方案中设计够突出体现该楼盘品牌性世界民族群雕西班牙斗牛士印安酋长天竺少女莎士亚掷标枪澳利亚土著吉普赛青年等公众熟知特性九民族代表物形象雕组成世界民族群雕然中华民族始祖黄帝置身中开发商节省费操作简单改成性化特征少许世界名群雕实憾事
置世界国国旗国旗馆荷兰式风车等生动讲说着球村异点
知该项目原规划六班幼园建议招聘高水英语法语教师改成三语幼园样符合球村品牌定位时武汉已双语幼园三语幼园出现疑超越策划非断超越
策划方案评审会原已规划图修改6次轻工部第四设计院专家改早已耐烦心情真诚说：带新观念评审会总结说：位果房屋位置硬件基相想买住宅想球村定居呢？专家说早已球村旁居住会常饱眼福
位高级建筑师说：见许资料偶尔搞点西洋风格品住宅区够系统力表现国际化生活环境居住理念区见球村中国住宅项目策划开发突破
策划技巧：寻找楼盘品牌支点法分解异点球村万国花苑国旗展馆等支点均含球村信息二延伸异点涵球村广场策划开发商思想观念表现够延伸球村家涵意义三体现双盈原球村万国花苑区绿化工程部分三语幼园表现项目定位时满足业子女培养需求
三机合点——公众喜欢
谓合点运支点异点融体进行推广营销传播运动程
合点基求手法表现逻辑性运作序化目断增强品牌亲合力吸引说服消费者购买
合点常规手段广告公关促销活动新闻策划手段综合体变体合点手段运偏离项目定位策略
合点贵合球村合点程实际品牌运营程国际化文社区异点表现项目品牌基认种支点项目品牌延伸认载体合点品牌基认统帅延伸认延伸认展现品牌基认公众目标消费者知晓解记忆直产生购买行程
格品牌牌格应该丰富目标公众轻易识性种性品牌资产重组成部分够极节省品牌延伸家族化战略成
策划观点：话说异点支点异点虚化创意支点必须实化存异点项目灵魂缺项目神采支点项目躯体缺项目信异点支点集中概括支点异点生动展示异点全息图片支点样含异点全部信息碎片谓叶知秋寻求支点必须握异点相关延伸全息原情况原普通设想进行提炼深化加工万国花苑种国国花反映异点会入流升华万国花苑力支持异点类例子胜枚举
球村广告支出远远低区域高档楼盘非常性国际列车次提速孩子偏学伟两幅报纸广告巧妙突出项目利益点时展现项目差异化特色中仅国际列车次提速广告引120批客定房效力见斑
妨国际列车次提速——幅国2001年3月列车提速天推出广告写：
标题：国际列车次提速
广告导语：生活国际接轨（该楼盘广告该导语）
文案：见电影中国际列车豪华包厢？肤色面畅谈着轻松话题面享受着服务生端美味佳肴中国加入WTO天国家级开发商武昌城开集团启动趟特列车——武汉球村孩子成长生活够国际接轨赶掉趟国际列车
家住球村白鸽低鸣广场品味巨型铜板刻联合国宪章中深意
家住球村广种国国花万国花苑中睹群芳西班牙国花石榴花泰国国花睡莲墨西哥国花丽花等名花颔首致意
家住球村世界文学走廊中饱览翰墨孩子起吟颂刻环艺品中英世界名诗名句心灵升华
家住球村时走进世界名群雕遥谈心——科学巨匠爱斯坦戏剧师莎士亚音乐师贝芬……
家住球村英语角中外籍邻居吹吹武汉热干面
家住球村孩子送家门口中英法语教学三语幼园中留学奶声奶气dadmum
文案结尾说：环境社区球村
该广告列车提速——家普遍关心事情发生际推出吸引许读者预料中
该广告通楼盘支点（万国花苑世界名群雕三语幼园等）精确介绍描绘出项目异点——国际化文新型社区广告紧紧抓住项目品牌定位突出品牌性环境区球村作高明事实
孩子偏爱学伟幅广告出心裁标题属正话反说实孩子偏学伟种倔强作父母者高兴事呢
该广告文案写：
标题：孩子偏学伟
导语：生活国际接轨
文案：许素够影响孩子生爱斯坦舅舅送块磁铁迷科学瓦特发明蒸汽机受水壶启发
球村东半球12栋住宅封顶全部东半球世界名命名迁居球村会发现孩子受环境影响发生变化：
世界名群英楼中解伟成长程立宏伟理想成功生迈出第步
指着区世界名群雕说成类贡献激动已
观察荷兰风车新鲜事物产生兴趣天问什搞烦
科学艺术产生浓厚兴趣常出杰作惊喜番
会认出种国花亲戚朋友孩子羡慕已
说脏话中英法三语幼园回会冷丁出两句道外语豪
球村——现代家庭WTO未伟摇篮
广告中引英国著名政治家伯克名言：榜样类学校
该广告谓独具创意推出球村特卖点——伟
合点程中广告然常规武器唯武器公关营销功忽视重视公关三素策划理中提出三合点原
操作点：房产策划合点三原 实先原唯广告力图节省量广告费投入支点建设增强项目身吸引力没买房仅广告现场观察傻掏钱 二重视公关原公关系增强品牌亲力手段房产潜客户分布半径形成良口碑效应公关策划少球村样社会意义异点特适宜公关推广 三广告软化原新闻宣传更消费者相信项目利益点异点支点身具新闻价值
2000年12月份准备正式推广球村时刚项目开发商武昌城开集团获ISO9000中国长城质量认证证书英国UKAS证书武汉市国开发商中首家获种质量体系双证企业种质量体系认证然定新闻价值什新鲜事时做篇文章：湖北省委机关——武昌水果湖洪山广场——中南区音乐喷泉广场举行次题住宅质量世纪行万签名活动
世纪交公众媒体特敏感活动产生较效果位签名者印球村图片简介精美台历——份世纪新年特礼物该活动球村预热期次公关活动项目开盘伏笔
2001年中国遇申奥样事时正值夏天——球村业门放假时间申办奥运世界解中国中国走世界作国际化文社区球村决放机会申奥天心北京公关活动时举行
该活动容：已购买球村住宅业14岁孩孩子参加球村少申奥夏令营物业公司专门老师带队北京申奥旅游
申奥夏令营出发前天报纸出标题申奥天心北京公关广告朋友出发前幅长卷售楼部宽敞厅里铺开申奥天长卷签名绘画表达支持申奥心情活动吸引家长附居民然吸引善捕捉新闻电视记者报纸记者天次日量电视新闻报纸图片新闻出现市民眼前幅长卷夏令营带北京赠送国家申奥委员会
公关营销公关营销紧密结合加速公关济效果显现突破传统促销庸俗品牌效益局限夏令营营员已购买球村住宅业子女说活动做未业强促销效果该夏令营加申奥意义简单促销
球村项目名称性展示营销传播运三素策划法坚持品牌运营原建立明显跳出质化怪圈具差异化竞争优势楼盘品牌许惊叹广告投入少销售迅速升温时品牌理者——开发商脑海中预演数次事感豪
中国房产顶级策划案例文选十七
2004712
逆风飞扬蓝堡·领跑CBD纯居时代
策划：刘东
序：
名见传开发商隅足制衡商脉段爿称规模楼体组合强手林立CBD成6月逾6亿销售奇迹
建华时代呈献世第份答卷蓝堡国际公寓
蓝堡成功仅仅局限销售实效见证（济效益）更成功树立开发商持续发展长效资差异化品牌优势（品牌效益）终促动北京商住市场规范化前行社会意义（社会效益）
禁问蓝堡成功根源呢？
调整产品开始选择拒绝坚定成交催化剂
2002年4月前蓝堡淡蓝调生活推广题已项目形象推市场令遗憾该题概念模糊缺乏力度推广效果难意
时观CBD市场位居房产头榜实力开发项目皆金国际花园财富中心新城国际建外SOHO通时代等已推项目规划中万达广场华贸中心怡国际中心等竞争危机演绎更加激烈然放眼CBD外容忽视劲盘棕榈泉国际公寓业已推出势头强盛
开发商实力说抑段规模蓝堡足媲美竞争楼盘竞争手相呈现弱势加前期推广失败令蓝堡险象环生
2002年4月庞博正式接手蓝堡国际公寓全案推广工作
市场情势严峻产品卖点足求必须规避长线战役规模攻势采短频快推广方式蓝堡炮红迅速占领CBD市场
鉴司修正定位产品开始提出明确极具击力推广题拒绝商住拒绝商住时拒绝存市场中商住客群赢量纯居客群青睐坚定更买家成交决心逆势出拒绝商住表象风险搏回属勇者CBD纯居原始股
二拒绝商住背景解析
（）CBD商住氛围愈演愈烈蓝堡逆势出击
早1994年北京市场开始出现商住房项目统计2001年北京推出55公寓中商住项目占11总开发面积达71万方米作京城商务旗舰板块CBD2000年SOHO入市成功发售开始时间商住物业成现代办公群部落天堂国贸三期华贸中心金国际花园优士阁等均集合商住客层力图追求利益化
蓝堡国际公寓位处CBD商务区区物业项目商住国贸嘉里中心公寓纯居项目外均商住物业正商住风盛行CBD时刻蓝堡提出拒绝商住逆风飞扬勇气慧心独具眼光见
1商住物业存原分析：
第：乙级写字楼供应出现真空带
俗话说：需求必然供应区域存量供分析商住项目热销原：北京写字楼市场供应清色甲级写字楼资料显示2002年北京甲级写字楼效供应量超120万方米高写字楼供应高峰年1997年116万方米
目前中关村CBD金融街等区域甲级写字楼市场供应体根万信网提供数目前中关村西区公建综合开发成达方米1万元发展商开发高档写字楼高科技企业建房唯出路中关村科技园区委会关中关村写字楼供状况调查显示：中关村写字楼现存租售面积52万方米加20家写字楼建中年已13家项目40万方米投入均方米15000元高档写字楼中区域现售数码厦卖18000万元联想科技园卖方米2200美金中关村厦卖方米15000万元写字楼供应量少出现8000元10000元价位日租金米5元左右写字楼市场真空形成极供需缺口
量中端需求少中档物业愈发显稀缺写字楼市场需求供应极协调成商住项目热销充条件
信息产业发展背景型公司数目急剧增尤科技含量较高知识密集型工作独立性较强公司断涌现例广告设计策划资讯等行业十工作室公司屡见鲜型公司公司形象求高工作时间掌握较希选择商住公寓免路辛劳节约返时间资料显示目前中关村区中规模成长型企业2002年半年统计数量2001年期增长40中中关村力需求群体——成长中高新技术企业包括许涉外贸面设计制作会计师事务技术设备销售商标代理旅游等服务行业称做新商业族中规模企业企业规模目前50中型企业占企业总量85均需办公面积26532方米规模中企业财力限租购高档写字楼说尚吃力写字楼单元面积偏二价格菲银行贷款首付款贷款年限贷款成数压力商住出现恰解决成长型中公司需求难题
第二：政策偏斜倚重商住公寓投资开发
众周知商住公寓土出金低写字楼建安费公摊面积写字楼低商住公寓成远远低写字楼等利润条件商住公寓价格低写字楼价格降低风险商住公寓价格写字楼较强竞争力
2商住弊端种种
正众媒体口诛笔伐样仅仅商住没法律位名词概念商住导致居家生活严重干扰（居住感觉没天色陌生等混杂生活）居住物业严重损耗（住户流量公司背物业理费公司职员远业爱惜物业）物业投资回报严重影响（注重生活品质愿意出高租金老外先难忍受开始出逃续入住租客素质普遍降导致恶性循环）改变物业途导致安全消防方面重隐患（居住物业消防规范适住户承受着应更风险）等等问题已迫切广业提政府部门发展商面前
方面讲商住住益时商利老板带着公司客户菜篮子哈巴狗垃圾袋起走进堂公司形象败涂公司实力承诺客户眼里荡然存商住居住物业品质负面影响CBD里许开发商宁肯项目断起类难懂名字愿意公开承认允许商住
（二）CBD纯居市场需求庞
CBD身中央商务区集中量公司企业写字楼心目中形成固商’形象身份额已居住市场居住公司混杂商住形式侵蚀庞纯住需求市场等发现激活项目言契机
三拒绝商住实效支持七壁垒拒绝进行底
拒绝商住非句空话CBD心目中趋势走种逆思维抵触CBD现商反CBD区位中商种必然需求否认宣传推广方面鲜明举起拒绝商住旗确固商住概念极挑战希冀CBD中开拓片纯居净土掣肘商住单宣传方式远远够选择采软硬兼施推广手法量软宣配合硬广实施目助硬广树立形象视觉表现拒绝商住植入心软宣中细致深入阐明证该题客户透彻清晰解商住概念较选择更宜居住纯居物业蓝堡
（）硬出击：
1直接出拒绝商住成蓝堡代名词
鉴项目前期市场定位明晰导致现阶段形象树立时间相缩短正常步骤令项目循序渐进加推广司开始拒绝商住
支持该题类卖点强势推出令消费者直观清晰解项目容
2七壁垒体系确保居住纯粹性
硬广宣传中司提出七壁垒体系成支撑拒绝商住力手段未实现承诺鉴标准七壁垒提出根项目进展状况分阶段分步骤加详述
1）规划壁垒适居规划体系：
建筑规划名细：
总建筑面积：约20万米
居住面积：114886米
总居住户数：832户
绿化率：534
容积率：474
力户型：70120方米户型160250方米户型
ü 围合式规划布局：
蓝堡国际公寓总体规划分南北两区条直通光华路市政道路50米市政绿化带间隔间整体格局呈围合势社区规划保障纯粹家居生活私密酣畅时步成外型社会型周边服务
ü 封闭式园林规划：
面积中央花园布局封闭设步行林荫路草坪石径禁止车辆进入效抵御商住途保证纯粹生活品质整园林设计围绕南北区中央面积花园城市绿化带中心北区园林面积强调静区通规划路北侧布置密集木植物构建围挡部安排楼水景等组合步行道穿树丛直抵水边码头（门厅）富情趣成体系南区园林面积外侧结合规划路南侧30米城市绿化带会设计设置中心广场喷泉水景木椅童康乐等构成动区侧面公寓门厅入口草坪灌木结合形起伏构造静区外侧高树木水景作天然分区样设计构想考虑CBD区域社区允许设立区围墙（已建成区围墙全部拆）样围合式板楼社区天然带种心理安全感通园林中树木水系加布局环境安全会较明显优势
ü 车分流通路设计：
蓝堡南北区均考虑车完全分流车辆社区入口直接进入停车场
业充分享受蓝堡花园中轻松时绿化面积蓝堡水资源利方面工夫安排利生活洗浴废水做中水处理废水利园林绿喷灌停车场洗车水景中工湖水周期性置换等方面减低客户承担物业理费
产品尚项目开发导思想适宜家居享受生活规
划设计宗旨全心倾注产品身挖掘创造关注产品外部环境整体融合优越段造具竞争力性价高档精品纯居住社区
2）装修壁垒17国际化精装品牌定制CBD精装标版
众周知家装市场存着规范化理滞状况消费者市场解程度限众国国际品牌趁机钻空高端低端混杂产品蒙蔽消费者时着名牌招牌低端产品项目乏先例
然混淆市场景况蓝堡国际公寓然恪守品牌原国际家装品牌体系产品样进行严格筛选控坚持选知名品牌中特级产品完全杜绝品牌名低端装修现象
蓝堡国际公寓品牌路线宗旨基满足业纯粹舒适生活品味非品牌品牌推广包装品牌甄选建立性关怀基础纯粹国际化纯粹生态化纯粹实化纯粹舒适化成蓝堡国际公寓装修壁垒贯宗旨
蓝堡品牌营造华贵仅适居家装修风格完美匹配国际旅居士高品位需求核心涵强调居家舒适感相商住办公群言奢华装修显浪费背离实居中工作员产生慵懒情绪降低办公效率
3）物业壁垒：
物业公司严格理社区生活外刚柔真正星级服务感卡通系统全面应社区机动车非机动车库公寓会出入口等处物业理公司社区员明确分类控制发放统理
4）技术壁垒：
蓝堡国际公寓采高科技门禁系统严格控制非公寓住户意进出机器严缜高科技融入租户住户更安全感
5）销售壁垒：
蓝堡销售员第次客户接触时会开诚布公询问客户购房意图明确拒绝商住买家
6）舆壁垒：
蓝堡旗帜鲜明拒绝商住张已CBD关部门广业业界行新闻媒体赞广泛支持蓝堡业中形成识良口碑舆力量商住客户退避三舍
7）法律壁垒：
蓝堡拟订物业理公约时提出广业认明确拒绝商住条款业第关维护蓝堡高档社区生活品质奠定基础
附：
中华民国土理法第四条规定： 国家实行土途制制度土单位必须严格土利总体规划确定途土第十二条规定法改变土权属途应办理土变更登记手续第二十六条规定批准土利总体规划修改须原批准机关批准未批准改变土利总体规划确定土途
中华民国土理法实施条例第六条规定法改变土权权法转建筑物构筑物等附着物导致土权转移必须土县级民政府土行政部门提出土变更登记申请原土登记机关法进行土权权变更登记土权权变更变更登记日起生效法改变土途必须持批准文件土县级民政府土行政部门提出土变更登记申请原土登记机关法进行变更登记
中华民国城镇国土权出转暂行条例第七条规定土权出转出租抵押终止关建筑物附着物登记政府土理部门房产理部门法律国务院关规定办理第十五条规定出方应合规定提供出土权未合规定提供土权土者权解合请求违约赔偿第十七条规定土者应土权出合规定城市规划求开发利营土未合规定期限条件开发利土市县民政府土理部门应予纠正根情节予警告罚款直偿收回土权处罚第十八条规定土者需改变土权出合规定土途应征出方意土理部门城市规划部门批准章关规定重新签订土权出合调整土权出金办理登记第十九条规定土权转指土者土权转行包括出售交换赠未土权出合规定期限条件投资开发利土土权转
（二）软着陆：
软宣策略运软文刊登折页夹报组织访谈讨等广告中述观点卖点阐述清楚消费者真正感受项目整齐划形象定位市场脉络
四入住切实感受品质价值
2003年6月蓝堡期交付入住令众追求纯居空间消费者欣喜已蓝堡信守时代承诺承诺贯注服务理中令原创价值化完美化
1秉承拒绝商住保值义反顾
规划设计科技等层面蓝堡信守拒绝商住承诺国际化社区品质面世服务层蓝堡客服租务部业提供生活租务服务聘请国贸物业酒店理限公司业提供肩国际酒店式物业理
倾听业心声：
风 发贴时间2003929 121958
北区保安警惕性非常高天晚朋友开车家参观坐排保安见识陌生询问半天放行车库理员次印证否业直车里钻出放心致歉解释野猪认识问句
嘎子 发贴时间2003917 133011
学汇报：
截目前止蓝堡物业感觉错举例：
1天早雨站单元门口寸步难行时保安动提出出租车回
家中出租车保安通知楼车（题外话较搞笑出租车轱辘
掉坡水池子坑里等叮嘱保安帮忙抬车走掉许晚出门
学会雨中抬车壮观场面）
2屡次回家时手里拎东西少保安会动帮助开门说谢谢会报客气
3家电视线路问题试线时候物业工程师跑跑屋里屋外拎着电视反
复测试终确定屋外屋线问题时帮助联系开发商进行修理
4前天说门口保安两侧拉铁链子进出走旁道现已改进保安身
边两侧铁链子已收掉目前感觉物业情况直接交道
没感受时学报告
talkative 发贴时间2003825 15800
蓝堡卫视频道单子够国际化国际公寓号频道点太奢侈住户租户没国际化浪费
蚊子 发贴时间2003122 171553
蓝堡国际公寓目前AVAYA公司（前LUCENT朗讯科技）六类布线系统AVAYA公司目前布线系统世界第品牌2002年世界杯赞助商
般楼盘项目降低成采三类五类布线系统传输带宽分10M100M分配合前10M局域网络100M局域网络2002年6月出台国际标准求布线系统必须支持千兆局域网络千兆网六类布线系统传输带宽支持然千兆网未网络发展趋势价格素目前少数办公楼采六类布线系统
充分体现蓝堡公寓高品质定位保证技术超前性配合千兆局域网应六类系统造价高五类系统蓝堡国际公寓选AVAYA公司新六类综合布线产品AVAYA北方理陈琪证实蓝堡国际公寓北京目前唯AVAYA六类布线系统高档公寓项目
琢磨蓝堡六类布线系统相较楼盘三类五类系统象全封闭高速公路较省道国道路没啥障碍物跑180迈没问题没谱行三奔子驴车羊群红绿灯什均跑60迈没事喜欢开车出玩跑高速公路痛快连带着心情
蓝堡局域网果做成千兆网坐家里电影时候蓝堡网站专门辟出块做电影库野猪全免费嘿嘿乐喽
Agan 发贴时间2003817 165519
蓝堡宽带网络已开通
客服电话：85997500
工作时间：9：0018：00
时办公点：北区层网络电话机房（B座C座中间监控室面）
123 发贴时间2003817 205911
Congratulations This is great
2纯居现房实力确保投资潜力
蓝堡国际公寓北区已2003年6月25日准时落成实现率先入住北京CBD众建项目中做第精装现房期交付拒绝商住保障业纯居生活时迎合国际租客健康生活观纯粹生活品质高素质社区居民构成租金扬预留空间确保高纯居高回报投资双赢投资型业营造投资零风险广阔投资空间
率先入住纯居品质见证开发商信誉实力业切实受益者：
talkative 发贴时间2003718 33844
终封顶部进展错期交房指日余施工质量控制防水层该做做做漏水什实知道瞎唠叨没啥担心
蓝堡南区西侧南侧公寓楼全面封顶
昨天午着罐水泥浇注蓝堡南区西南角高单元22层CD单元完成结构封顶蓝堡南区整作业面中车库南侧西侧公寓已全面结构封顶东侧公寓已出正负零
南区够保质保量时交房蓝堡运较先进施工技术丰富验制定套周密施工计划土建水电精装等工种施工穿插交进行现南区西侧南侧公寓二次结构已10层中央空调风机盘安装9层已全部完成精装修已进场开始34层初装
南区南侧西侧公寓期交房没问题
talkative 发贴时间2003713 163025
霍曼集团欧洲门类制造业中唯家提供全面门类产品制造商通断探讨研究创造革新遵循质量霍曼集团始终行业中处领先位霍曼生产公寓门历史追溯1965年量市场调查高超生产技术霍曼公寓门着非常品质保证紧急情况员安全撤离
霍曼公寓门出技术高超现代化生产线选材品质安全性十分精良位幕尼黑霍曼生产车间德国门业生产企业年营业额两亿马克……样企业车间没点刨花木屑生产线全部数控车床电脑控制德国居然生产航天机械设备制造扇门
蓝堡霍曼防盗户门门扇门框镀锌钢板门板厚50mm符合德国DIN18250工业标准三防盗锁体防盗铝合金手德国进口schwarte钢质铰链安全插销适种气候条件耐潮湿变形隔音效果符合德国DIN52210标准隔音量达25—30分贝
漂洋海德国门蓝堡发展商支付高额代价——相国300块钱扇实木复合门扇霍曼门价钱十余倍洋门建筑严丝合缝蓝堡特意配备钢质霍曼门套门套现场安装根墙细微差调节薄厚……霍曼门制造德国神话
光 发贴时间2003715 140058
细介绍真实分钱份货呀
talkative 发贴时间2003712 143529
北京美驰建筑材料限责公司设计生产美驰门窗属高档系列产品采种优质型材配件美驰门窗原材料选购加工生产工艺流程方面直保持国际步发展中国德国意利韩国美国等国家风格外观工艺功技术性等项指标均已达国际先进水外蒙古日北海道国东北等高寒域美驰门窗良保温性备受欢迎美国等国家驻华领馆重建筑物美驰门窗良安全性先进工艺技术水户称道成中国门窗出口第品牌荣获ISO9001国际质量认证
美驰许引傲第：
第中国引入德国风格纯木铝包木系列高档门窗生产枝术
第开发生产出意利风格高档门窗
第设计生产出符合西方发达国家外交机构建筑高标准综合性防范求特种门
窗
第美国日等西方发达国家出口高档门窗
第力时提供德国意利美国韩国四风格纯木铝包木塑钢三
材质 十系列百规格品种高档门窗成立中国第家门窗技
术研究
美驰公司开发铝包木意式德式两系列铝包木门窗纯木门窗外层增加铝合金保护层满足建筑物外侧封门窗材料求保留纯木门窗特性功外层铝合金起保护作便保养外层进行种颜色喷涂处理增加建筑物整体美
美驰五金件防盗性达德国DINVI8054标准美驰高贵典雅造型源工艺乡——意利具样造型丰富色彩美驰窗您具特殊装饰风格家锦添花您高贵典雅建筑物琢华彩章
蚊子 发贴时间2003712 144011
现写真点意思确东东啊
talkative 发贴时间2003713 161810
蓝堡实木板缅甸青岗花犁木种树属珍贵树种生长缅甸木材全部进口国加工该树名青岗犁木质坚硬强度韧性强耐腐耐磨防水性防虫蛀胶粘性颜色黄色红色视感良
蓝堡供货云南金鑫木业公司木材加工处理聘请国外专家技术关采德国进口设备进行木板加工精度高档次产品国独生产厂家先出口英国加美国韩国
蓝堡发展商保证蓝堡国际公寓高品质公寓实木板选缅甸青岗花犁木
3需言传消费者心中价值杠杆
弱势项目发展蓝堡已呈现日语强势面貌消费者心中杠杆权衡：
RealMadrid 发贴时间200371 100311
购买新城国际蓝堡中犹豫请位高指点 新城离国贸嘉里蓝堡贵1520左右率63蓝堡南区二居室率75 (套面积算)样率根位验
谢
justdoit 发贴时间200371 121443
呵呵想年蓝堡CD单位率没达80家老套带领开发商干场现回头蓝堡行63强北区志说实际率高利啊63率太低亏发建议绝考虑
唉乡 发贴时间200371 122019
蓝堡F户型79时销售MM告诉83少着反正80
lawyersong 发贴时间200371 124733
C户型率75周刚进赤果果房子里面积预想果63简直敢想
talkative 发贴时间200371 133100
性价实惠角度蓝堡应该优势特适合住型租务角度天天法应该指南具体楼盘推广联系位置位等形素会起作估计新城国际综合素会强感受优势时风险增加成高蓝堡约20回报少保持高蓝堡20蓝堡持务重呵
跋：
蓝堡国际公寓策略导引执行控全程踪适时调整项目推广方手段拒绝商住推广生三效益：济效益品牌效益社会效益见证历史高度影响着房产未推广趋
（1）济效益：
2002年4月开盘始蓝堡创造6月逾6亿销售奇迹跃居CBD楼盘销售第三名蓝堡成功切实握市场消费动产品赢目标客群认时清晰直观推广题加速项目涵传递沟通短时间迅速获市场追捧销售成效节节攀升蓝堡创造观济效益
（2）品牌效益：
拒绝商住提出建华时代刚刚2002年注册成立公司获独市场口碑持续发展品牌效力成企业估量形资成功品牌具持续差优势产品组合未竞争节点应该毫争议置构建赢利成长力品牌差异度非成价格产品技术竞争然品牌构建基终回馈拒绝商住已成蓝堡国际公寓代名词
（3）社会效益：
拒绝商住提出CBD真正拥高品质纯居生活令眷恋繁华客转身CBD原住居民拒绝商住纯居纯商分野终促成第三代写字楼全新市蓝堡功相左第三代写字楼仅商拒绝居住
项目优劣否身销售业绩考核项目品牌形象塑造外更重难生社会效应蓝堡恰恰引领场商住搏奕成规范物业形态前瞻者
中国房产顶级策划案例文选十六
200478
策划理性轨迹引领市场激情舞步
记策划房产市场二次启动中惊险跃
策划：王岳
前言
房产营销策划案处见似相似战略模式花样百出战术手段诸成功中总出种种遗憾余动作残留太钱痕纯理派唯验派盛行少针见血准确力透纸背深刻策划脱离实践真实摩擦疾行新形势营销策划实质越越显现变化端市场环境中确立身长期败优势位策划者理基功市场砺炼深厚文化积淀成缺基房产总继续走错误边缘房产策划贡献治病强身固然现阶段情况许更表现致力旧恨解新愁中文力图解构营销策划房产领域阶段思维演绎营销环境状况策划方法运轨迹基案例实施中结局确定性许更关策划质性思考必启示
案关键词：市场界定——清晰市场特征——新济中产消费阶层——产品市场性粘贴——营销刺激消费心理——济学限理性中感性捕捉——消费观念造血——鲜活市场形象——市场攻击体系建立——纠错中前行
．推广背景：
做公寓洋房联排墅？策划分歧中路：
项目位广东省德市伦教体育馆附联排墅区块两年前已买进公司挺进湖南进行长沙市郊外1500亩项目前期运作时2002年初块进行项目开发公司99年成功开发销售三住宅区销售速度快物业理公司产界获定口碑德市优秀民营企业正前项目成功项目产品策划定位决策时产生分歧方市场调查（资料略）加前期项目市场定位面首次置业工薪阶层客户群项目销售完中户型面积住房消费者门求购观点继续开发中户型公寓方认整德市碧桂园成功推出联排墅外市场尚相应产品供应攻占细分市场双方定程度市场数支撑争执情况甚出现折衷办法做部分公寓做部分联排墅显然种理性选择市场调研结果分析（德房产市调报告略）两种产品市场环境（市场容量竞争环境消费取等）项目选址SWOT分析利弊开发验市场启动快捷性较前者占优成效益分析者机遇前者前面期营销策划市场调研作者未介入项目终定案会听取前期项目操盘者相关分析介绍开发联排墅风险性分析时细分市场效性条件作方面情况探询：
差异化产品定位时市场言①否重 ②否足够容量 ③否具备差异化优越性 ④否易接进入细分目标市场 ⑤否具备明晰产品特征方便目标消费群进行沟通 ⑥差异化实现力⑦收益前提控性等
出结： 做什重样做关键投资者坚定联排墅区开发决心
开盘8月卖2套房 市场出现旁路：
事已开始结局未愿项目2002年10月1日房交会正式开始预售直2003年6月止总卖两套房营销4P回顾推广程难潜市场现实市场距离
产品——距离德市区15公里左右前马路工业区理环境面积150米—160米三层半联排墅符合天庭院（隔层商铺车库架空）
价格——均价1750元米相伦教中心区公寓售价总价相德市中心区90米左右公寓房
渠道——售楼部设离现场200米处超市旁2002年首次推广参加德市房交会根楼盘推广验媒体CPM（千成）评估确定DM夹报投递方式宣传正式开盘2003年3月份报纸面广告DM广告广告分两阶段进行2002年广告策略基目标市场定位伦教区想建物业满足三代堂居住求消费者（理惯买建私屋包花园车库般造价30万）广告题功诉求价格利益诉求点强调墅享受公寓价格 2003年开始广告第二阶段德市区二次置业者伦教区域外白领阶层首次置业者目标消费群（理市区首次置业者学校交通商业医疗等公建设施赖性较高愿意离开市中心生活外工者仅周边200米半径范围达电脑厂家200月收入超5000元力安家置业阶段满足父母接起住愿）广告题墅型复式洋房满足成功生活模式步位超值追求基调广告诉求点强掉亲情空间性满足情感诉求首付万月供800低置业门槛理性选择
促销——首期20认购时首付万余免息分期款80银行揭月供800元左右购房送装修礼金车位费等
推广困惑——幻象总身边围绕：
营销定位发生游离联排墅理性置业转变成复式洋房性满足第阶段广告推出着墅富裕阶层购房者络绎绝完产品现场普遍反应房子太没回音分析认产品符合墅求然第二阶段复式洋房广告推出样访者着公寓消费者认房子150方层错层房方显宽敞气派样面积分成三层半楼梯占首层视觉中心位客厅太加设计中楼梯位置合理出现异型房楼距太等问题然者众买者廖销售似遇法逾越障碍售楼员信心逐渐回落时境公司深圳请外脑组织广告公司进行项目推广脑力激荡策划研究利项目外装修已完成时机开始拍实景电视广告宣传片时计划附万员工台资电脑厂——达电脑厂举办100新婚礼庆典活动进行带装修入揭等优惠促销五间广告出街收效未短时间显现鉴公司德市两项目立刻马决策层解决项目销售难题放首位时间六月初
两难境：
市场告急作者时正进行长沙项目前期工作组织研究决定赶赴德时统筹策划进入工作摆面前两回避关键问题：
． 产品木已成舟特色固然存缺陷目睹营销已步入二次策划市场需没炒热冷启动状态加速果启动失败等楼盘陷入烂尾困境时楼盘岂尾盘二字轻言
二． 心态已倾斜方面前期投入见成效未前景难想象投资者推广资金投入谨慎情理中策划胆创意尝试范围产品改良似太立竿见影综观全局正常营销周期做市场铺垫预热强销持续等阶段划分出明确趋势争取策略认支持
部班顿乱卖走少算少？走低价倾销逐步提价走饥渴效应？ 种观点争未停止策划走十字路口
二．营销诊断：策划路走方：
认策划应该断出点子摹新模式认策划应该售楼部市场反馈信息着手研究市场特性寻求市场突破点认策划营销4P诊断营销症结改变手段方法纠正错误倾
实际数诸前提约束已走出标准市场营销模式套路桎梏市场靶子直模糊清新济条件市场需求种转型程中复杂化需求没欧美先进国家充分细分前提许新细分机会现实存传统市场环境决定传统消费观念新营销素市场环境素刺激更影响消费心理变化影响消费观念更新特房产明显带社会文化诱导特征消费领域传统完全国外营销理覆盖变化中全部市场现实市场条件消费者研究中消费取研判容易步入误区方面直接决定营销4P产品价格渠道促销素产生营销刺激
策划路走方？答案重理必须充分集体讨意义已失迅速理出思路找问题容易找问题根真需功夫：
1． 目标市场界定错里？样寻求正确细分市场？
房子带着遗憾出市场早已原预估市场房子究竟应该卖谁围绕问题前负责项目广告公司组织相关市场调研结德市区白领阶层愿意伦教购买25万房子（前期客情分析德市区访者相较少）伦教钱然偏爱独门独院建私宅外伦教体营者高级工者产品目标消费群面推广题变化
诊断：
产品特征成导确定产品价格已基确立前提果消费者购买6W+1H模式套目标市场特征描述显然离真相相甚远里必产品进行类面流市场（代表消费新潮流市场）产品类型购买者仅追求功利益实性更强调种新生活方式追求带精神满足基样特征目标市场界定收入水年龄结构消费性区域源等口素外更应强调A I O尺度客层划分样迎合需求时创造需求角度目标消费群性格轮廓描绘清晰
2．市场启动失败原里？
接问题前市场信息反馈说明什什产品门首次置业次置业者激发效需求呢？
诊断：
差异化产品决定面特定细分市场未必价格承受力购房需求购买群体追求墅享受消费群言购买动功实交通方便生活便利时生活享受性追求样放重位果细分中产阶级纯富裕阶层价值取完全相联排墅渊源针社会中层种中高档产品中国科学院博士陆建华指出样消费群体住房消费意愿方面具明显特征第实性炫耀性紧密联系中等收入群种需求实性求必少谓炫耀品位炫耀非常正常种社会心理家居作定位身份品位标志第二住房强调私密性交流空间融合求住宅设计里面强调私密性时强调非常合适交流空间种交流空间仅仅局限家庭包括邻里事者交流第三中产阶级中非常变非常前观念动摇家居生活中传统东西第四性化
显然没准确市场预测然会清晰营销定位未充分符合效目标群价值观念产品特质提炼出愿意接受方式吸引真正客户没出现
3 寻求房产方特性样揭开产品市场正确接密码？
德房产商没开发发联排墅联排墅陌生产品符合文居住理念呢产品缺陷真营销法逾越障碍？
诊断：
房产市场域性确实关注基问题然明确产品应该卖谁首先告诉产品什新产品需新价值理念活心中否适应适应符合符合谈起样产品市场诉说方法关键结合域理性感性需求特性塑造符合性追求特征审美情趣产品形象首工作营销手段产品性着消费者性舞动正确营销4C（顾客成便利沟通）音乐响起市场会舞蹈激情
4 传播原点里广告究竟应该什负责？
次广告总少流效应说广告成功
诊断：
应该果广告服务营销策划原点广告推广结果难预料检验广告效标准止注意兴趣流品牌形象负责应该阶段销售负责艰难吸引消费者诱千差万购买动总屈指数
5 营销子谁沉浮低价解决问题？
外界相关员提出房产类价格需求弹性系数较消费品唯出路低价销售中国消费品市场诸价格战充分反映价格双刃剑刺伤时杀出条（市场）血路
诊断：
种观点错位低价成简单数少新济学中消费者限理性市场营销中顾客渡价值理做少更接现实诠释评价价格高低未必臆想致实际影响需求特性消费者心中低价评判标准（花1700元方米买里墅觉价格低花1700元方米买里公寓会觉价格高）实际档次楼房销售价格素消费者购买决策程中占权重消费观念消费心理消费者研究两基面（前阶段事实已表明广告公司市场调查中消费观念完全反映调查消费心理）
三．策略计划
顾客：
产品相关元素符号贴符合目标消费群消费理念审美情趣性特征标签找出目标消费群心目中购房惯性评价标准——房子认惯性中创造崭新产品概念德首城市空中花园联排墅示范区
产品基：
1) 底层入口中心花园
2) 社区交空间二楼台联排墅区
3) 首街巷回廊式设计三组团
4) 户型面积户型差社区单纯
5) 中心花园台花园露台花园
6) 3+1层设计空间富变化
成：
建立数模型通类楼盘属性权重计量产品性价（具体资料省略）找出目标消费群心中满意房子价值构成心理预期楼盘体现品质子——独特销售张诞生洋房价格墅空间情怀
便利：
产品目标顾客功利益情感满足——产品卖点丰富提升74空中花园垂直生态名宅立体生活区独特阳光室设计赏景厨房欣赏夜景星光浴室工作静静生活间真情空中演绎邻里守浓情社区
沟通：
顾客接受语言方式贴顾客传播途径引起目标消费者鸣——媒介选择广告表现
总体推广策略：
联排墅种享受型产品创软三点硬线市场攻击体系：
三点创造第概念差异化产品性实效传播触点软整合线（外卖场售楼卖场样板区）硬操作
1差异化形成市场区隔
提出首层中心花园设计施工
三组团设计风格园林景观A区建成户台花园组团
面中心花园13单位通阳台营造阳光心殿概念样板房
星光露台产品改良设计营造露台精彩示范空间
2定位高度竞争者拉开档次
德首城市空中花园联排墅区
反层’变——生活新高度
前左右皆君子——高贵贵’
三度空间三维景观移动式园林
城市新贵户世家诗意栖居
3产品外形象品质转化成鲜活性市场语言
倡导什样生活张决定楼盘性产品倡导生活张致 联排独门独户特征达居住合群性私秘性统国外联排住宅概念空中庭院客厅独中国传统街巷回廊式设计邻里亲情花鸟阳光生荣面积总价相差业阶层单化社区文格调居住氛围做良预引导纯粹社区安全水步行空间流动立体私密空间房间带阳光适合居住升适合居住生活门艺术尤新知富阶层说生活充满品位艺术紧紧围绕产品济角度建筑生活艺术角度社会生活引导角度文尺度综观巨居住价值变革形象广告响应广告成缺市场攻击触点
案例 德XX庭项目推广计划
推广铺垫期：6月13日6月28日
工作容：
1． 项目营销诊断(1314日)
2． 产品重新定位出产品包装改良方案确定产品概念（1418日）
3． 营销定位出营销策略（确定市场目标营销目标）（1418日）
4． 确定价格策略渠道策略入市时机方式促销策略（1822日）
5． 整合推广策略（广告题推广计划媒介策略推广费预算广告设计制作发包）（2228日）
6． 销售组织销售培训（2228日）样板间包装开始园林效果图出街
市场预热期：时期：6月287月12日
工作容：
1． 广告出街现场布置（6月29日7月4日）
2． 卖场包装外卖场包装样板间通路包装 (6月29日7月4日)
3． 园林示范区完成（6月29日7月1日）
4． 部认购示范区开放（7月5日7月12日）
5． 促销活动组织准备实施（7月5日7月12日）
项目强销期：7月13日7月27日
工作容：
1． 开盘销售(
2． 媒体升温(714720)
3． 调整销售节奏(721727)
4． 渠道促销展开(721727)
清盘期（7月28日8月13日）
四 推广执行
推广策略：
1 广告定位策略：抢先定位德中产阶级代表新生活特区
2 产品定位：中国第城市花园空中联体墅区
3 功定位：独门独户天花园
4 消费者心理定位：高贵贵
5 广告题定位：理—情感—道德题
6 广告目标定位：创牌—竞争—保牌
7 品牌形象广告语：创新处品位心
）七月旬进行媒体预热时售楼员XX庭进深层高房庭院功台面积等非常熟悉合理知名楼盘进行较设立现场售楼部
请相关记者德报发表三篇关XX庭文章标题：
第篇：健康住家——非典时期德房产新思考
（已草拟篇供参考）
第二篇：社区需阶级划分？
——中产阶级生活观念点法
第三篇：造社区居住方式新观念——德房产客厅说起
效果检验原：迅速扩xx庭知名度产品理解度目标层家喻户晓原
宣传着力点：房子——权威专业新闻角度宣扬xx庭房子
二）七月中旬紧接着夹报投放连投两期户达率两次叁次
策略：差异化策略
第期：广告题：XX庭——德中产阶级代表新生活特区
广告诉求：值买房子——房子XX庭值买
容：1建立XX庭形象新华庭生活标准诉求XX庭性特征物业形象
2套月特价房招徕策略吸引现场评价测试消费者心理价位找潜顾客XX庭评判价值标准
检验原：现场流量楼填表量客户楼盘诸价格质量等敏感点
第二期：实施策略：差异性策略
广告题：高贵贵——XX庭干杯
广告诉求：值买买起房子
容：针楼者态度进行分析直接购买潜顾客呐喊进行XX庭功利益诉求强调买XX庭利益
：购买者XX庭满强力劝服解说
——功更重……
——面积更重……
——空间更重……
检验原：流量增电话访问增开始部认购
三）七月旬部认购登记开始
广告实施策略：集中策略
第三期：推广重点：强力促销（购买回馈连带促销抽奖奖竞赛）
广告题：XX庭生活开始流行
广告诉求：买值房子
……
五．效果问题纠错中前行
策划案出台笔者离开项目现场剩执行监控工作某外部素影响项目产品形象包装位情况7月旬开始推出推广未完全计划执行7月中旬出现现场抢购气氛7月份迅速突破40销售额价格基超1850元方先推出台私家花园单位抢购空公司中庭花园处理未着重墨原计划三题组团景观基全改成私家庭院广告未形成系列软文仅推出篇（文章刊出迅速引起中央电视2台广东卫视关注提出采访求）8月份销售刚达50销售额楼盘9月份少问
笔者9月底广东努力广告销售数售楼部客户情报进行调研分析发现操作问题：
1． 中高档房应先营造物美宣传价廉产品包装未形象带足够支撑A区带私家花园单位卖改成全部花园产品性单稀缺性够造成推广困难
2． 积累销售势够消耗市场时未培育市场形象广告响应广告组合欠层次甚求效果期广告重新发布显然少涵产品没市场带悬念已购客户未购观型客户没继续激励促进
3． 销售节奏推广章法零乱没进行必销售控制
第二次策划调整方案五天继续出台鉴项目推广进行具体策划案未公布许策划界兴趣仁提供新思考预测台
二○○三年十月二十日
附件：部分销售统计数分析（表格容德汉业张庆先生提供）
附件二：软文健康住家——非典时期德房产新思考
健康住家
——非典时期德房产新思考
央视零点调查公司全国十中城市居民进行消费者调查研究中项结果表明健康生活重程度放富裕生活前面金钱价健康价观念非典中国心中已确立突非典袭更意识住宅居住性生活生命重更加关注住宅设计否提升健康住家层面非典期间坐公车应酬消费肯定回家时住区非典安全指数成关心问题说什时候没现更关心房子会家健康偌关系
做德市先进民营企业德汉业房产限公司范汉总理开发商角度德楼市健康住家概念做清新注解说：短短月期间非典感染数达321——香港陶花园作非典重灾区走入视线引起房产界重视某种意义说建筑设计缺憾住宅成病毒帮凶说广消费者开发商心中隐痛汉业房产非典前广州奥林匹克花园交流中确立设计做健康住宅开发观念新华庭许成功尝试世界著名建筑师贝聿铭说光线进行设计强调采光充足建筑设计中重位新华庭梯户独门独院城市联排墅设计克服单层住宅采光难兼顾住房缺陷进深10米左右竖高度超15米设计适合居住升适合居住房间沐浴阳光天日时间完全满足国家健康住宅标准天日确保3时指标样阳光进行紫外线杀菌空气净化天进行
座建筑重点室通风降低建筑密度整整牺牲点容积率标准250户公寓改成74户住宅低密度纯粹生活区陶花园样建筑密度高楼中口密度间距楼座间形成天井形成风闸效应（挡风墙）旦出现害气体会滞留缓慢升串入附楼层新华庭10～12米进深仅克服许楼盘进深太浅太深利室空气流动缺陷引进数字风洞技术进行模拟计算调整出布局五组团（14～16户）组团条风道合理设计德首回廊式布局空间变化流动加开门见绿站新华庭阳台房间里会觉装室新风系统样清风拂面衣衫飘飘略带湿润芳草微香空气清润宜神清气爽非常惬意
次新华庭梯户设计首次引厨卫沉式降板技术仅克服梯户陶花园生活污水交叉污染时废水排流沉积回流道污更效改善
世界卫生组织健康住宅定义指够居住者身体精神社会完全处良状态住宅新华庭设计环境空间面功注重性化设计原低密度面积户型总价相差74户住户规划社区居住层次文格调做意识引导样功精神追求预留性化生活空间发挥整体纯粹型社区极易形成避免复杂混居环境带精神差异卫生状况空中庭院客厅设计分聚融独居交流体邻里亲情花鸟阳光生荣精神健康种表现
更重新华庭设计老孩安全放心活动场公健身设施老活动区间等硬件设施老孩家门口交流活动安全健身场世界医学父波克拉底讲句话传二千四百年说阳光空气水运动生命健康源泉什运动？走路世界运动类花三百万年猿整身体结构步行进化结果体解剖生理适合步行新华庭设计健康运动提供基础中庭花园卵石步行径二楼台健身品甚家房里楼梯做合理功设计社区住户晴雨日夜想运动会设施中国医学专家洪昭光教授认氧代谢适量运动运动年龄加心跳等170较合适运动量新华庭户楼梯（级）做试验般老楼步行速度登四楼次次半心跳基170左右般中年楼登四楼正常步行速度须两三次达心跳频率170左右……
听范汉总理介绍开发商站居住者角度思考设计实许方面值努力采光通风水处理运动等健康硬环境造许相较易健康生活环境生活感受营造需开发商心力记位知名建筑师说位母亲房子里忙碌孩子楼外嬉戏身影会非常满足心宽感受样场景汉业房产新华庭定难见样健康环境里健康居住然消费者企盼
期德开发商健康角度更消费者考虑设计样真正健康住宅会更快走进新生活
中国房产顶级策划案例文选十五
200477
仁爱濠景庄园(节选）
策划：张磊
仁爱濠景庄园天津仁爱集团投巨资造墅类高档社区项目先荣膺2002年天津春季房产会金奖2002年天津房产名名企名盘活动中精品楼盘中国新新家精品户型2003年中国具影响力楼盘100强等项殊荣开创天津高档楼盘概念营销事件营销活动营销组合推广成功范例天津产界轰动时
案例营销策略
作天津墅类项目成功推广典案例案总体推广思路：
1预测未 握市场通天津城市发展重心科学预测房产高端市场准确握区域发展条件缜密分析确定项目战略推广方
2 放矢 准确定位深入调研准确掌握目标客户消费行特征消费心里特征调研全程握
3整合资源 提炼异点整合项目兹利切优势推广资源提炼组建超越质化独特价值推广体系项目具便目标客户识鲜明属性
4组合推广 辩证实施概念营销营造项目品牌事件营销催熟区域市场活动营销实现气效应品质营销造项目核心竞争力
二项目背景
案整体策划推广中始终坚持调研策划指导思想市场调研作制定项目整体推广方略必前提仁爱濠景庄园开盘前期周边整体区域状况包括区域背景发展现状进行缜密市场调研项目身优劣性更清晰握整合推广资源建立项目市场价值体系找客观
1）挖掘优势 方求证
仁爱濠景庄园进行充分调研掌握仁爱濠景庄园区域优势体现方面：
然环境较佳仁爱濠景庄园东全国闻名水公园衣带水西天津唯山水景观——堆山造景公园举目相属天津风口区项目恰处山水围合中区域整体然环境极具陶渊明桃园意境符合时代特征全新现代居理念
二文环境尚项目区位距全国著名高等学府——南开学天津学足5分钟车程规划中天津学城距项目仅百米遥着天津学城动工兴建文化元素教育元素社区整体文环境渗透影响较积极
三交通环境存极改善空间红旗南路已天津市政府规划建设天津南中环位红旗南路黑牛城道交口型立交桥正市政府规划建设中2005年投资兴建建成区域交通状况极改善
四区域发展环境非常乐观天津作北京2008奥运会协办城市2008奥运场馆正位红旗南路（仁爱濠景庄园路隔）2005年前该区域建成集奥运场馆奥运综合配套设施体风格迥异型体育建筑群该区域属城市发展新兴带
项目品质建设方面仁爱濠景庄园市场竞争优势样较明显：
项目投资巨仁爱濠景庄园总投资高达十亿元巨额济投入项目精品开发奠定坚实基础
二规划设计理念先进项目建筑设计景观设计分香港中原设计国际限公司美国EDSA景观设计师亲执笔设计保障项目规划理念国际性前性
三项目具定专属性仁爱濠景庄园属超低密度私家领社区2711公顷占规划建设绿化率达50容积率仅068超低密度墅社区时项目充分利贯穿社区四化河原版移植江南水乡风情先进规划理念较符合现代高端群居理念
四配套功先进项目整体配套具两功三特性两功生活服务功安全防卫功三特点科技化时尚化性化
通优势资源挖掘加整合利构成仁爱濠景庄园核心价值体系建立
2） 认清劣势理性思考
通仁爱濠景庄园周边环境深层次分析该区域市场劣势样非常明显体现方面：
第时红旗南路区域发展环境尚未成熟天津市民印象中红旗南路基等具脏乱差特质城乡结合部带百姓区域固印象时难扭转
第二该区域城市配套功相足公交站稀少道路逼仄狭长居民购物相便站式购物理念兴起天种城市文明脱节尚处然属性蛮荒带时难购房者接受
第三项目周边均中低档项目惯性思维中中抵档项目整体文质素参差齐特日益注重群分天高档项目中抵挡项目混居否形成相互调语言建设高档项目市场压力
第四项目初期市场印象项目立项投入建设中间停滞两年时间市场印象 某种程度影响项目初期品牌塑造
规避劣势发扬优势催熟区域市场公司企划部组织专业调研员项目潜目标客户进行调查摸底
3） 预测未 握市场
策划根目研究目标客户消费行特征消费心里特征认识客户喜欢什？厌弃什？方制定出科学行策划实施方案公司企划部仁爱濠景庄园目标客户进行进步调查摸底：南开区河西区区河北区等天津市六区100名目标客户问卷调查结果显示：重区域升值潜力投资型客户例占30重区域然环境养生型客户占40外项目建筑品质开发商信誉较重客户占30左右调查显示：生态环境区域发展环境项目建筑品质成项目核心竞争力卖点
4）提炼卖点 科学定位
通市场调研结果进步分析公司企划部仁爱濠景庄园项目提炼出四升级品质： 段升级（2008年奥运场馆邻）环境升级（位市区环境段）低密度升级（容积率08绿化率50）功升级（配备高科技现代化理服务手段）项目四升级品质确立仁爱濠景庄园项目宣传推广条线四升级品质确立项目整体宣传定位更科学客观项目宣传定位市升级版墅
三案例实施步骤
1选准合作伙伴 确保专业制胜
项目进行实质性宣传推广阶段公司企划部针身力资源较弱项目宣传推广方面专业性相足现状特聘请荣获全国诸型奖项天津著名媒体广告公司——天津标榜广告公司加盟公司企划部实现强强联手 增加公司项目整体宣传推广方面专业握力确保项目入市达定市场效果
2整合优势资源 制定攻策略
标榜广告公司专业士研讨仁爱濠景庄园整体宣传推广制定出周密科学实施方案：仁爱濠景庄园整体推广策略重点四方面展开：庄园涵诠释项目阶级属性奥运概念展示区域发展前景四升级品质建立项目核心价值体系复合推广方式强化市场轰动效应
3 组合性推广 辩证性实施
确保仁爱濠景庄园开盘入市圆满成功项目具体推广步骤采取组合式推广辩证性实施营销推广办法：概念营销事件营销品质营销活动营销推广手段转换背景理性引导宣传方式项目实施卓成效宣传推广
四具体实施程
概念营销法：
1 庄园概念 时空转换
项目宣传推广初期标榜广告公司公司企划部密切协作提炼出庄园概念推广思路：
转换区域背景赋予深厚文底蕴该推广思路唯物客观视角传统庄园属性时历史文背景进行深刻诠释特欧洲中世纪庄园生活形态正反角度进行细致描述积极方面提炼出庄园生活形态五特性尊贵性休闲性私密性独立性生态性引申现代庄园生活埋极伏笔
二赋予现代庄园生活全新涵 提升升级版墅概念现代庄园生活原始庄园生活差异？特点什？通昔推广方式庄园概念进行时空转换突出原始庄园属性时赋予现代庄园生活全新涵现代庄园生活文明性专属性尊贵性更准确生动表达
推广思路确定标榜广告精选资深写手快天津流媒体日新报醒目版位重磅推出揭开庄园生活面纱 现代庄园生活正您走两篇整版软性文章文章刊出业产生强烈震动仁爱濠景庄园项目信息见诸报端便受目标客户广泛关注成业关注热点
事件营销法：
2 奥运板块 先声夺
仁爱濠景庄园区位优势紧邻2008奥运场馆奥运巨市场价值区域济发展直接拉动作目睹通调研分析公司企划部认识效利奥运资源仁爱濠景庄园提升区域形象破推广瓶颈关键标榜广告公司积极整合媒体资源决定事件营销作项目区域宣传推广手段标榜广告公司通组织举办京津沪穗产精英话会等种型坛活动奥运议题进行深入研讨市场条件成熟天津流媒体日新报郑重推出奥运板块市西南区崛起新闻性系列报道率先天津市提出奥运板块概念赢购房者业士极关注奥运板块推出谓时激起千重浪快度沉寂时认知红旗南路区域急剧升温成开发商购房者趋鹜风水宝月时间里红旗南路线两万余亩土开发商瓜分空该区域成新投资热点区着奥运热红旗南路兴起距2008奥运场馆仅路隔仁爱濠景庄园项目赢宝贵气
品质营销法：
3 四升级 全面渗透
庄园概念奥运概念深入心标榜广告公司项目四升级品质宣传诉求进步深化提炼出四升级品质涵盖六素安全性私密性舒适性尊贵性功性稀缺性六素媒体相继推出水王者气 贵族血统脉相承零距离接触2008奥运 观山 观水 观奥运等立意新颖诉求准确脍炙口广告语项目四升级品质快目标客户充分认成天津高档楼盘中性鲜明高档楼盘代表
活动营销法：
4 复合推广 辩证实施
活动营销仁爱濠景庄园宣传推广特点：分析活动营销起功效拟：社会轰动效应显著二客户互动效应明显三促销效果更标榜广告公司专案组热烈研讨决定活动营销作项目营销种推广手段基思路：型活动进行气营销中型活动进行项目营销型活动进行品牌营销基保障周活动安排
具体实施方面期活动题项目工程进度完美结合起充分利项目身优势资源开展具特色活动营销真正活动营销项目品质服务：项目立项初期召开项目评议会新闻发布会项目推介会等系列活动通新闻性宣传迅速提升项目市场关注度认知度2003年3月项目封顶外檐完毕际举办声势浩车房联展活动天津轰动时2003年7月19日区四化河美化清淤工程完工项目现场举办具特色水航模赛活动水景社区湖光秀色现场700余名业留美印象社区游泳池竣工区举办花样游泳表演活动业尊贵休闲生活更完美诠释
2003年8月3031日仁爱濠景庄园中央休闲广场完美呈现结合中央休闲广场景观特色社区露天广场特举办仁爱恋狂欢夜濠景河畔夜天题型业联欢活动专程聘请著名歌唱家郑绪岚香港著名歌星张明敏著名相声表演艺术家冯巩等国演艺界明星联袂献艺晚会星光灿烂规模规格高开创天津产界活动营销先例次型晚会整体营销策划中创造性韩国露天烧烤晚会活动巧妙结合起晚会金歌曼舞韩式烧烤风情融入河畔庄园万种风情中构成现代庄园生活彩画卷现代庄园生活形态进行完美展示次活动举行天津产界轰动时仁爱濠景庄园品牌声名鹊起受购房者广泛推崇
活动营销社会效益化标榜广告公司公司企划部密切合作仁爱濠景庄园活动推广中制定出势市事辩证实施方法先造势抢市事必成定广告额度范围新闻造势专家市活动成事复合式广告推广策略角度视觉层面活动举办进行整合宣传推广真正眼球济影响力济感受济文章做足做透
通复合推广辩证实施策略卓成效运仁爱濠景庄园2002年10月6日开盘日楼盘销售面积达26000余方米占期销售总量40期楼盘足年时间快销售空二期公馆级墅尚未入市便已预售半成天津高档产项目整合营销典案例轰动时
五 案例总结
回顾仁爱濠景庄园成功推广路点验值总结：
1市场发展环境正确握通调研认识：天津高档房市场开发理念逐步国际市场接轨二适宜郊区化新型建筑形式成天津高档房市场发展流三注重社区环境资源建设成高级置业者价值观四符合城市化发展前景新兴区成产投资热点区具极发展升值空间市场发展环境清晰认识制订项目整体推广策略时没区域市场薄雾迷失方
策划思想深刻认识认识策划思想深层认识远推广策略标新立异重体会：机遇挑战客观评价区域未发展环境优势劣势冷静分析项目区位现状科学制定项目整体策划方案理保障二宏观思考微观求证策划理念组合推广辩证实施战术操作手法制定推广实施步骤赢市场青睐法宝
中国房产顶级策划案例文选十四
200475
亚泰富苑购物中心营销推广方案
策划：石谕东
项目意义
亚泰富苑购物中心建立客观填补吉林省东三省该项（mall）商业模式空白商业领域率先导入全新营业态昭示着长春已迈入崭新商业时期长春商业营模式市场产生革命性影响具划时代标志性史性意义亚泰集团前瞻性眼光雄厚实力担负起重开启者角色
区域界面繁华商业带动区域济刺激房产旅游业酒店业交通业服务业兴旺吸引外商投资定程度带动城市综合质素提升型现代化购物中心开业运营必极方便满足区物质文化生活需求改变消费生活方式解决量员业增加方财政收入具现实性社会意义充分体现产业报国回馈社会理念真正抱负企业精神相契合
发展商（亚泰集团）视角商业线势手笔介入商业物业深度涉足产商业联动开发营运领域商铺销售租赁理等项获取巨额回报时购物中心源源断信息流物流流资金流诱增强整楼盘销售力提升整楼盘商业位价值
着眼长远该项目启动未集团房产业发展奠定基础未商业裙楼房产然城区楼盘旋律该项目运营开发类房产业积累验培育造支集房产商业营销理体实战验营理团队
二市场环境调查
长春市位东三省中心区属中型陆省会城市2000年度全市国生产总值（GDP）824亿元第二产业第三产业占365亿338亿元均国生产总值约9000元汽车农副产品深加工高新技术该市三支柱企业国济非国济成分占50重全口径财政收入实现76亿元年增长16市区全口径财政收入695亿元2000年金融机构存款余额1013亿元城市居民储蓄余额5337亿元
全市六城区四郊县构成口700万亚泰富苑项目南关区口60万户数18万邻区阳区口67万户数182万户北邻宽城区口42万户数125万郊区四市县口占全市总口60济总量仅占全市济总量296
2000年全市商品房销售建筑面积达62万方米销售额148亿元年呈升势头售房479万方米销售额98亿元（该城市均居住面积95方米）
2000年社会消费品总额实现311亿元居民购买商品食品品类分占社会消费品零售总额413408社会消费品零售总额年均增长速度达187
2000年 城市居民均支配收入5550元均消费性支出5113元中食品支出占消费性支出42衣着类占109居住类消费占107娱乐教育文化品占98医疗保健占96交通通讯占78杂项商品服务占47家庭设备品占44
长春商业旺区两位城北阳区南关区交界重庆路商圈二红旗路工农路交汇处欧亚商圈六城区2000年度贸易批发总额187亿（中阳区90亿南关区48亿宽城绿园12亿二道区6亿双阳区13亿）零售总额70亿（中阳区39亿南关区16亿宽城区66亿绿园区62亿二道区12亿双阳区06亿）
2000年长春零售业型零售商场前十名欧亚商长百楼长春通立恒客隆仓储卓展市邮政局安利日品长春国贸中心长春旺角厦前十名年度销售总额4779亿元高132亿元低15亿元均47亿元
项目启动前亚泰商业物业理公司销售部售楼员策划销售负责安排指导高精度表格控制方式走访调查长春15家型商场318商场知名服装皮具品牌16代表性楼盘35家长春市服装皮具品牌专卖店期约十天进行纳总结
阅览长春楼盘广告商场营宣传资料定参考性商业机构卓展时代服饰万达沃尔玛长百影城购物中心定位推广手段重点关注
（调查资料附件含型商场商情服装皮具专卖店代表性楼盘服装皮具品牌调查）
三 战略分析（SWOT）
1优势：
A：营模式优势：亚泰富苑购物中心实行全新国际流行购物中心(mall)业态零售业力店导类专卖店品牌精品店专营店辅助融合餐饮娱乐文化运动休闲等服务项目体型商业服务机构长春市没先例破传统商业百货店单营商品模式服务功样化购物中心满足传统商业更广泛需求市场支撑力强决定生命力强
B特色优势：购物中心营户性化营表现助形成样化性特色避免传统商业异千店面格局迎合日趋性化消费象
C营销优势：引进国际港深套新商业物业营销理模式概念思路商业物业定位功设置统理促销推广战略手法相该区业言起点较高种超前充分考量市场接受程度商业物业未10—30年发展态势预测握（具体措施见营销战略）
D段优势：亚泰富苑购物中心位长春市重庆路中心阳区南关区交汇处该吉林省繁华历史悠久商业文化中心区里首位集团投资开发品牌带置商贸集结重量级商业机构长百楼卓展恒客隆国贸东方商厦建万达沃尔玛等路两侧店铺林立项目运行程中保证外流密集交通便捷商业金街誉着步行街工程实施该段繁华日趋鼎盛势
E品牌优势：亚泰集团市公司基础实力雄厚吉林产界规模处榜亚泰集团直致力品牌营造理业界消费者中具相知名度亚泰富苑购物中心亚泰信誉保证信誉构筑较广泛群众基础时亚泰集团长春良政府关系资源部事务畅
F规模优势：6万方米营面积目前整长春商业界肩者寥寥（万达沃尔玛长百影城购物中心卓展性）规模超型商品服务功更组合空间满足市场更广泛服务需求实现站式消费客观硬件具备重先决条件
GWTO介入中国企业面前未击出现更岗员商相增铺面需求量增
2劣势威胁：
A 物业硬件方面：该购物中心街门前缺乏空阔未推广文化表演公关活动难现场展开（包括营造形象升旗仪式难实行）碍形成聚集吐纳气休闲广场文化景观（万达沃尔玛压缩房产面积扩充广场面积逊色）
B 停车场问题：方面停车场面停车场便利方面该段交通道停车场难找寻涉逆行车问题车族尤第次购物者带便消息称重庆路会政府规划成步行街问题更趋突出规划车辆指引限度方便车族课题需认真研究着重点解决
C 面激剧竞争态势：长春市验实力型商业机构部分云集重庆路商家均稳定顾客群体亚泰购物中心轰然出世生存发展条件实际建立重新瓜分蛋糕前提该项目规划受商业界普遍警觉万达沃尔玛营规模业态亚泰富苑购物中心项目相似处项目介入时间工程进度招商营销推广手法营理方面颇值关注重视手（日营销环节须提防采发制策略加强营销情报收集）
D 高层商铺销售存定难度：商铺营规划楼层较高（七层层）集团售价低预期商铺销售程中势必出现低层热卖高层难卖局面高层铺位优势提炼重点难点（需设计难点铺位解决办法招租招商方案）
E 新概念传播力问题：购物中心（MALL）新概念购铺者消费者认接受需传播程前期需作力宣导广告力度造成利局面
F 权营权理权突问题：商铺部分销售意味着商铺权营权转权原业未整体形象整体规划布局档次定位统理构成定难度形成杂乱局面整楼盘形象造成负面影响（销售时需未整体形象统理作严格规定条款形式载入合）
G 销售员培训问题：非现铺销售卖楼花图纸规划七楼层面积功布局定复杂性买家沟通坚定买家信心需售楼员购物中心商业物业理模式政策购物中心整体规划购物中心优势卖点全面解操作难度高住宅销售工作员综合知识较高求
H 正式认购时机：属淡季推出12月份销楼淡季般情况企业回收总结非投放时期
3机会：
A 站二十世纪时空规划起点高
B 调研长春型商业机构代表性房产基础进行规划长短分明知已知彼胸成竹方案具征性优势集合性凸显
C 块空（张白纸）规划发挥空间
D WTO介入口切入便引进国际知名品牌商品服务机构
E 该项目导入加剧重庆路商圈竞争时刺激吸引更外围群重庆路消费该商区蛋糕进步做重庆路成海南京路北京王府井香港铜锣湾深圳老东门形成亚泰富苑核心长百国贸卓展东方等战列舰商业航母集群
四营销战略制定
1战略目标设定
设定两基战略目标：
（1）销售目标（短期目标）：亚泰富苑购物中心短期售罄力求长春铺位高价格
（2）营目标（长期目标）：开业亚泰富苑购物中心成百年衰强势商业服务终端实体成吉林省商业服务形象标志互利双赢永继营
两目标相互存关系远期规划增强买家信心吸引知名品牌介入促进销售目标实现销售目标实现便招商开业时利展开
2项目卖点提炼战略宣导点
卖点须讲求唯性领先性特殊性创造性前期重点宣导象铺位购买者开业宣导重点象消费者
A业态先进：引爆东北商业革命吉林省唯国际潮流接轨mall手法运营体量超6万方米型购物中心集购物休闲运动商务文化活动餐饮服务娱乐健身等30余项服务项目体实现站式购物站式服务站式全方位解决工程改变消费生活方式
B品牌卓著：产巨挚亚泰集团信誉卓著零售巨鳄商誉赫赫百家中外顶级品牌强势入盟形成强市场引力
C理领先：深港营销专家参全程企划理引国际领先现代理方法确保永续营百年强势基础
D现代化设施方面：长春电梯商业机构21组双动扶梯7部观光梯4部货梯超前30年规划中国唯家全智化购物中心：铺位设网络终端插口业进销存进行电脑化理网进行数传输等提供ERP时销售行情查询系统技术支持
E宣传力：东北商家户外唯超型（100方米）高清淅度电子屏幕商户提供永久强势广告支持
F段优越：消费欲强烈方复黄金段颗金街路中心钻石亿万富豪加工厂座镇重庆路商圈心脏日拥40万流年拥40亿货流
G营布局科学：商品服务功布局动线划分引国际mall手法独创铺铺街错位营关联布局循环消费资源享理念模式形成室街市循环消费系统加高层项目诱导力商铺均性
H商铺投资者回报巨：楼商铺例50方米商铺假设方米售价35万元售价175万月方米500元计年回报率1756年收回成着步行街计划实施WTO介入国外商品量涌入等利位重庆路商圈中心带亚泰富苑购物中心铺面租售价必巨升值空间黄金商铺取银行
I招商优势：实行南北互动中外互动投资营互动模式利理公司资源力引进国外著名品牌港澳台品牌南方海知名品牌时商铺投资者招租招商牵线搭桥投资者稳收利解投资者顾忧
3形象战略
基亚泰富苑购物中心超前化规模化品牌化样化理念形象规划宜气具现代感震撼力色彩浓烈活力体现繁荣商业气息富变化统类制作样式方面求居格材质求现代感工艺方面求精美高档次定位
A视觉形象：导入CIS系统VI部分重新设计标识标准字组合色彩应工现场包装工施工员头盔服装标识销售处装修办公环境装修类展板展牌制作员工服饰工作牌宣传彩页挂旗媒体广告认购手册制做名片信封信笺类票等
B行形象：全体工作员须接受礼仪培训（含心态服饰仪表表情语言语气态度动作时间观念工作节奏等）求工作员套标准化格式制作套工作手册
C社会形象：企业通项目投资运营进行系列社会活动展示规模实力传播精神价值取社会公信力等构成整体形象（视觉行形象中部分）整体形象局部形象构建见微知著企业营活动中事物企业精神传达项目环节须严掌控力求完美尤视觉设计部分定围绕符合形象战略思想
4富苑购物中心功设定
购物餐饮运动健身娱乐影视观光休闲文化艺术药店邮政服务电脑通讯袖珍展览厅商务中心美容院影楼会商务酒吧网麻雀馆棋道馆桑等
5商品服务项目布局
室街市化格局原铺铺街错位营关联布局循环消费资源享理念模式形成室街市格局品牌荟萃条块清晰功齐全方便顾客布局讲究关联性楼层楼层商品商品间商品服务项目服务项目服务项目间推行循环消费理念力图达高淡偏冷力求铺面均性
中国房产顶级策划案例文选十三
200471
房子广告母亲
策划：赵克强
试婚试住富新张……
阳光区批广告应该第次做房产系列广告广告分试婚试住篇先恋爱结婚篇终生事篇爱情篇搬家篇查暂住篇等两系列97年时初涉房产广告策划房产相关知识掌握全面接案子样做客户满意市场接受呢？
先说说试婚系列吧1997年绵阳房产业起步久没家品牌开发商消费者开发商楼盘抱着种信态度阳光区样没品牌支撑没段优势项目市场阻力想知开发商沟通程中解阳光区品质没问题——开发商承诺建成优良工程期物业理服务会拉稀摆带结合时市场环境提出试住半年满意退房策略（概99年2000年潘石屹北京搞次理退房活动全国房产行业引起强烈反响）样做消购房者顾虑更直接利益——反正会吃亏满意住满意退事——放心购买实仔细想想少购房者会住进新房白退房呢？卖清水房购房者必须装修居住简单千元吧果想占便宜点利息退房损失千元反偿失话说回谁愿意花量精力财力装修住月退房呢？退房半年事开发商眼前资金压力已缓解
策略必须表现吸引眼睛时媒体炒沸沸扬扬试婚现象带灵感做广告标题定行事实广告接连做三期花12000元广告费卖出二十套住宅市场反应超出客户预期
接阳光区创意第二广告系列时便感觉然针目标消费群生存状态切入心需求进行深度挖掘通社会现象表现三广告爱情篇搬家篇查暂住篇收入2000年中国广告作品年鉴——四川省第件唯件收入中国广告作品年鉴房产广告作品
中广告针恋爱中新句爱爱家里恋爱结婚年青家渴淋漓致表现出广告着眼童健康成长爸爸妈妈什老爱搬家居定童家入木三分展示面前第三广告立足漂泊城市中外口开门开门查暂住证……社会现象租房居家安情绪鞭辟入里呈现出系列广告带着浓郁生活气息文关怀寥寥数笔便勾勒出幅幅真实感生活画面种亲切感广告更说服力
然生活画面切入点种表现形式广告策略重点揭购房时揭绵阳楼市中尚普遍阳光区时数购房者提供揭服务楼盘揭购房理解愿意天花明天钱立足生活身揭购房处简明扼固定月付6元m2……表现出核心便固定月付6元m2买阳光区全装修住宅甜甜蜜蜜温馨爱巢妻拥永远安定家寄篱’尴尬……
果房产广告必须解决三问题：1谁说？2说什？3说？分析系列广告做回答谁说：中低收入阶层需房子社会群体说什：渲染种生活体验表明种生活观念真实信说：固定月付6元m2卖点突出抓住利益点
二五万元两套……
房子广告母卖点实蕴藏项目里面深入挖掘换角度表面缺陷项目找新市场定位2000年长兴21世纪花园策划次广告活动
型社区——长兴21世纪花园幢蛙式住宅梯4户总28套全部597方米6214方米两种尖尖角角异形房布局合理率低果消费者购买住确实舒服区百套房子纷纷消费者买定时幢房子问津接手笔烫手业务产品市场进行深入研究发现该产品然太适宜住投资十分划算投资角度购买者者房间布局合理舒适等讲利益点房子租投资回报率高行者租房解决时需长期居住房子结构布局关心问题租金便宜
长兴21世纪花园位绵阳高新区里绵阳新兴区域外口众受收入等方面限制选择租房长兴21世纪花园该区域住宅区交通生活配套物业理方面十分完善适合居住60方米左右房子市场中租房喜欢户型功齐全租金适中容易出租便幢蛙式住宅制定五万元两套投资策略整广告没华丽词藻没新奇概念朴实话语投资收益娓娓道出：交清首付款房出租月算租200元租金充月付……等投资2万元赚价值5万房子买两套60方米左右两室厅出租绝买套110方米左右房子出租收益会更容易找承租该广告推出便社会引起强烈反响卖出房子反成抢手货半月时间宣告售罄
次广告策划成功检验产品分析市场定位方面力时坚定产品中挖掘卖点广告策略相信消费者着想产品推广中切身利益达成致产品闪光点会引起关注终实现预期目标
三涨涨涨方米涨5元
帮助开发商解决市场难题判断广告公司广告创意策划力关键开发商提出策略策略表现实施广告市场产品熟悉程度创意者角度全方位思考面消费群体营销策略必须相应改变果常规路走会发现走进死胡2001年长兴集团开发久远花苑进行广告策划时逆动作月时间仅三张DM单便成功启动市场
久远花苑位绵阳科学城该区域中国工程物理研究院（九院）中国两弹发祥聚集群高收入科研员消费力估量区规划设计园林绿化建筑品质处九院建房法拟久远花苑体马完工销售见起色
什会出现样情况呢？通九院职工住宅分配政策调查发现问题出项目出消费者保守消费心理实九院职工长兴品牌十分信建身边久远花苑眼里记心里认时绵阳许项目纷纷降价促销认久远花苑肯定降便产生观等心理期着降价买九院住宅分配制度住宅分配等级制度严工作年限职务职称职工分配住宅面积差许年轻职工想住套满意住宅等许年单身职工基分配住房
第手市场资料剩制定策略症药扭转九院职工消费观念重心放涨字：方米次涨5元半月涨次告诉消费者等三五年年搬新家
什价格牌利降价手段促销时候降反升？认味降价促销反适反：已买房会认吃亏求退房准备买房认然降次会降第二次愿单样会形成种恶性循环越降越卖市场中样先例少见适时机适涨价首先稳定巩固前期购房者物业升值时仅会退房会四处传播起口碑宣传作正观消费者受买涨买跌影响房子涨价反会消观心理隔半月涨次连涨三次顽固消费者等纷纷落单月销售形势改观销售节节攀升
四样山样水买亨利花园住点
绵阳沈家坝风景秀丽适宜居住区域里绵阳著名富乐山风景区芙蓉溪涪江三江湖等然景观资源时里汇聚绵阳土外众开发商说群星荟萃名盘林立亨利花园作中档楼盘没什优势中显眼然时间段开发楼盘销售绞脑汁时期200套住宅已基售罄样结局制定广告策略应该着关系
亨利花园开发前期开发商找求做广告广告费预算限估算果常规前期开始宣传点费恐怕支持强销期办呢？时发现周边楼盘正张旗鼓进行前期造势重点集中区域环境渲染真踏破铁鞋觅处全费功夫便劝客户暂时投放广告等开发商区域山水宣扬淋漓致消费者感受山水然景观居住生活带魅力时果断出击部分预算推广样山样水买亨利花园住点广告题样减少广告支出迅速动消费者已楼盘花巨资做广告变成广告谓举两事半功倍
然系列广告着眼山水利益点发生转变——消费者样山水中更营销学说法着顾客渡价值意思消费者购买产品时获价值支付成（金钱精力时间等）间差额消费者期顾客渡价值量说系列广告吸引力满足消费者想获顾客渡价值欲中低收入阶层吸引力更样山水环境样价格买更房子消费者种捡便宜感觉
许味灌输性价广告市场效果十分明显策略角度问题相策略站角度宣扬结果相径庭认策略取巧制定策略万万取巧
五投资风险买铺须谨慎
年商铺投资已成民间资方数商业产广告停留段优势投资回报增值潜力诉求实样做没什然商铺说黄金段说投资回报高增值潜力时真正位黄金段没什投资风险项目嘈杂声音淹没反显理直气壮2003年绵阳商厦进行广告策划时制定实话实说投资商铺风险事实直接说出策略相信样做切入消费者切身利益起遮遮掩掩犹抱琵琶半遮面广告更容易受众接受更击力说服力
性：愿意听实话尤投资者更需开发商诚实夸隐瞒事实真象年家已骗怕理直气壮广告反心翼翼会贸然相信想想：话假话满天飞市场中突然听见句实话效果会样？然吸引注意
该项目进行分析调查时发现：绵阳商厦周边时商铺租金高供应求户批租加价转租商家周围商铺租金更观什时商铺租金说起投资绵阳商厦坏结果——收等时商铺租金事实告诉家部分购买商铺业投资关心租金收益样仅表现落落方显示出开发商泱泱度风险变成卖点
然仅仅样够投资者仅关心收益更关心收益保障建议开发商消投资者顾虑提出三承诺：1果合房局备案退首付款消投资者开发商铺卖二担心产权保障2实施全程免费律师服务投资者担心合陷阱身利益法律保护3投资者承诺：年底交房条件退款消投资者开发商信感增强投资信心
广告推广中采面广告软文齐头进方式通亨集团忠告置业者：投资风险买铺须谨慎面广告买绵阳商厦坏结果什？什买绵阳商厦？等系列软文视角投资绵阳商厦买点进行全面阐述投资者明白买绵阳商厦风险然风险赚赚少问题第广告面世便市场回应时冷冷清清售楼部房咨询电话投资者开始单广告短时间推出仅半月实现300余万元销售额超该项目前三月总包括已交纳定金未正式签单客户
…………
公司做广告难难年年做出销售力广告够做年次广告策划突破促进销售尊重市场善项目消费者入手研究分析寻找卖点工作方式分开认：房产广告策划永恒变真理掌握消费者心态产品求深处开放区样接谓开始做宏观市场分析区位市场分析开发体定位产品策略规划设计等等全程营销策划更头痛医头脚痛医脚样反锻炼出实战力许缺少高瞻远瞩战略运筹战术素养帮助开发商解决解决营销推广中实际问题五年切脉诊断开方抓药方面讲确绵阳土名医
中国房产顶级策划案例全集
书收录量产项目产企业策划执行方略等方面第手资料快捷新颖荟萃诸堪称机密级项目策划企业策划文案类原始实战文诸知名特色项目成功策划幕进行全程解秘深度报道展示中国新产领军策划物商战精华成熟成功案例陈述精美图片独视角业士提供全方位专业操作系统示范
中国房产顶级策划案例全集收录77典楼盘详细文案原味呈现
54位优秀企业策划项目策划家成功心
19家流推广策划机构成功剖析
中国房产顶级策划案例文选十二(节选)
2004628
文四合院诞生记
总策划师 许成伟
谁
失年代
高度紧张生活节奏激烈竞争环境心头种种焦虑惶惶终日情感种种突您顾失彼
您想桂林钱没时间……
失落文明古国
工业文明侵蚀然文时破坏着城市历史文化着城市断演变历史文逐渐消亡处千篇律冰冷高楼厦广场铁塔摩天楼取代新城市象征生活城市里茫然措中已清面孔……
处样城市文明异变断裂时代着身边鳞次栉高楼厦密密麻麻万家灯火想问谁里
回童年
游走温暴躁宽容放明朗颓废休闲紧张间希选择洒脱疲惫心身找悠然空间梦想回童年回忧虑生活里种生活载体建筑中国中式建筑
数千年中国传统建筑承载着黄炎子孙生活哲学理解运传统建筑具代表典作数享誉世界北京四合院种四合院建筑居住者非富贵：王公贵戚富商贾翰墨名士梨园名优爱
古说：象没离开家样家座四合院四合院树木家里天空生长天空划块放家院子里白天老阳光晒太阳妇女做针线活晒菜干孩子情嬉戏夜晚秋虫唧唧茉莉微闻独揽月入怀闻香品茶等幽雅啊
缘起
开始片荒开发商寻求全程策划营销代理策划动机源块文理解：处欧风美雨翻版建筑中原建中国房子献文化底蕴深厚中原精英呢？
谓中国房子？黑格尔说：建筑艺术类外精神东西改造成表现精神种创造中国房子表现中国居住精神房子观古中国房子具代表性建筑数四合院四合院动辄数千方米非现代承受非追求什重呢？――文义
怀念四合院怀念构成砖瓦草木围合成天更怀念承载生活形态体现文精神――文四合院精神生
建造样数万米四合院区实际业回享庭院回友邻睦幽雅生活里
社区四合院空间确定单体建筑形式理成章然中式建筑具代表唐式建筑：讲究简约造型雕梁画柱极度休闲空间
建筑物质空间精神空间美学进程中砖瓦精挑细作变非常关键单围墙建造整体美感设计稿修改十次斩石子琉璃瓦色泽原砖质量较揣摩正谓精工出细活单围墙景观完美呈现引众客户断观摩赞赏
文四合院唐风美墅
正谓物类聚群分吸引相素质群成区业冥思苦想思维入睡切零点声处原事物面目：业爱唐式建筑＝爱鼎盛唐生活方式简约压力休闲悠游生活
请出李白杨贵妃说话？唐风云物房展会贵妃出浴李白读书轰动时演出宣传休闲度假社区文义精神引七家媒体电视台赞赏报道赢七百位意客户笑容
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商理 策划：陈彤
题目：房产营销策划中局观理
应：局观理房产营销策划实践广泛应领域商务非商务策划中
容：房产市场中久强调域概念开发商策划商广告商频频段段段谓典概念然典概念真百分百灵验？市场检验者——发现许长时间滞销死盘子著名烂尾楼位公认黄金段区时存热销滞销情况规划设计挺错项目市场价格高然卖动什麽呢？什麽办法避免（者快走出）种局面呢？
里述局观理营销层面创造区域性市场势扭转区域性市场颓势总结激活区域市场宏观思路谓局者形势场面 局观实际指策划应树立更宽思维视角更高思维视点更宏观策划思路构造更气势区域市场策划观 局观理房产营销策划实践中出验总结实施程中四特点：
1引领市场前瞻性思维整合资源创造市场趋势
2改变观念改变传统营销观念根市场变化审时度势制定出迅速适应市场占领市场创新性营销策略
3集构根区域市场情况干独立单位（项目）整合起构建区域性整体增加市场竞合力
局观理
4亲荣集构程中派生出亲性促进区域市场济繁荣
解释：
20年市场程房产开发已逐渐走规范化城市中土日趋珍贵土拍卖逐步公开化种情况种片区域家开发商独运做情况已难现取代开发方会干开发商时建设仅更区开发项目间档次接便造成区域干致相项目时市激烈竞争态势种情况开发商果种传统销售手段仅单概念卖房方式已完全适应新市场变化局观理适应市场策划实践中总结出创意实施重点——
引领市场：
说策划应变化市场中商机培养者驱动者策划纷乱市场中头脑清晰眼界宽阔更创新策划中体现出种气种审时度势引领潮流制造趋势改变观念前瞻性策划思维局观策划前提便积极敏锐前瞻性思维创造引领市场潮流快速构建极具竞争力良性市场环境：某城市中住宅市场中绝部分开发商层砖楼高层公寓两市场中激烈竞争着家埋头研究传统单元户型时忽然率先推出联排墅新颖住宅形式立刻耳目新感觉独优势迅速占特定目标市场确立时段竞争市场领先位引领市场
外处社会环境快速发展市场济社会环境局观理
房产市场言许社会资源价值着时间推移市场杠杆作
断涨：土资源价格媒体资源价格教育资源价格公设施价格越越关注生态环境等等资源属越早利成越低回报率越高麽作策划营理者较前瞻性握利资源（常说整合资源）引领行业潮流创造（扩）市场迅速树立市场位疲软市场环境中聚成集弱成强居反败胜激烈商战中领先步胜出关键谁率先出市场稀缺独特卖点受市场欢迎产品谁迅速市场中形成领先优势成市场胜者
里前瞻性思维引领市场关键点——
改变观念：
市场断变化策划思维营销观念必须时变化调整笔者持房产策划例：某城市区域市场中时干类房产项目发售开发商均项目核心制定销售计划展开政广告宣传销售手段便出现面设计形象诉求销售手段相类项目区操戈局面果开发商营销水势均力敌果城市区域乏竞争手区域缺乏明显区位竞争优势果城相档次项目供需衡出现局部供求局面便会形成消费者左右权衡持币观开发商施计策颇奈局面旦便容易造成局部市场疲软会引发区操戈竞争手竞相降价恶性循环极易形成竞争手间败俱伤市场颓局
分析述情况客观原质化产品时间量涌入市场形成特
局观理
定时段区域市场质产品量堆积观原开发商激烈竞争态势传统方式战邻间攫取位利益时削弱彼优势造成局部优势明显竞争力度乏喝彩疲软局势遇种情况时作策划清晰思维敏锐眼光站高阶时捕捉创新出局部利益外时提升项目品质区域性资源前瞻性策划思路帮助开发商（众开发商）改变传统销售观念——暂时抛开单项目局部弱化分强调局部形成劣势目光停留某单项目跳出局部（位）利益宏观视野搜寻周边（更）区域审时度势挖掘创造出新更范围区域性优势资源单项目固特点新区域性优势资源进行重新整合构建买方市场环境某特定时段特定区域红火属卖方区域市场改变观念宗旨目
说底改变观念适应市场优秀策划营理者应善握市场趋势时改变调整营销观念适应变化中市场企业立败实践证明企业想形象产品价值市场认接受必须快速适应握住市场变化断创新完善营销策略赢市场改变观念区域市场形成——
集构程：
集构实际较短时间里区域独立单位联合起形成区域性整体区域整体优势赢取更市场
述案子例：般房产项目营销开发商区局观理
围墙边界着力诉求区部建筑规划区环境销售时更容易强调弱抵邻家家政竞争中忽略周边环境深度挖掘保护利市场竞争合唱中家谱曲调缺乏谐旋样便容易段时间形成种局部序纷乱状态搞甚会形成种颓局
样局势中需策划审时度势破常规寻求创造新市场亮点述案例中笔者区域性整体营销方案区域干开发商联合起家暂时放弃单独斗明争暗抢传统销售方式众携手构建板块式区域整体市场中（绝部分情况）面众竞争手单体相弱势果干弱势单体捆绑起便会形成强势板块时适时适度挖掘创新整合放区域资源优势然板块单位保持独立等台享资源样家托强势板块增强市场竞争力时新区域资源背景更加强版块优势吸引消费者扩市场份额默契团队首谐高亢题曲赢市场鸣时消费者印象中原万米十万米单独区已变成具特色许区组成包含更公设施十万甚百万米更成熟超型社区
社会动物古惯聚集居繁衍生息案例中住宅项目然先分开发区域性社区新整体果社区相邻区设施资源整社区业享麽社区消费者形成吸引力肯定会数倍区域单体区集构市场魅力种集构目优势表现—— 局观理
亲荣：
二十世纪合作时代讲究市场赢时代合作
赢赢繁荣局观’营销策略审时度势整
合社会资源方参协作工程整程中强化参者亲行
说局观亲性带实施区域协作单位区域济繁
荣层面局观营销策略实施中区域市场竞争手区域利益结成协作伙伴众企业亲力强化区域市场竞合力局观协作性亲性企业媒体消费者政府间距离进步拉合作方区域资源更整合利时消费者产生新聚力激活区域房产市场带动诸商贸餐饮娱乐洗衣医疗甚汽车贸易土交易等整区域济繁荣更方协作提升区域济价值区位优势更范围济规划带利促进市场济良性循环说局观飞速发展社会日趋激烈商战中种积极带市场赢格局社会市场荣亲剂
20年中国房产市场发展营销层面炒段炒概念炒师炒环境等诸程整合营销理念已逐渐策划营销理者理解执行日趋深入成熟天策划开发商已明显感：旧思维方式分强调产品（传统价值观）某优点出发点相单营销手段已前样取骄销售业绩市场竞销战场营销策略否着市场变化做出迅速效调整否掌握市场动权关键商战竞争整体决策观念实力资源相整合战略竞争局观理应现代商战中种宏观局观理
效增强企业市场竞合力扩迅速启动市场营销策略时非
商务性策划中决策者启迪时局观实施需企业决策者须具备定市场洞查力魄力尤家企业（家企业时）独
运作时更需领导层须具备前瞻性市场预测先期投入胆识否
容易坐失良机
商理二
题目：营销策划中事市势辨证应法
源：陈彤策划实践中总结
应：法广泛应许领域商务非商务策划中
容：现代化社会实践中传统商务行非商务性社会活动中许传统工作方法部班行方式常常滞市场社会变化造成许良机错失面日新月异社会发展样瞬息万变市场立败呢？
事市势辨证应法针市场变化逆操作方式企业某项社会活动短时间迅速形成势势快速启动市场逆思维导辨证实施行迅速树立企业形象开产品销路事半功倍策划（思维）方法事市势辨证应法三特征：
1宏观思维指跳出局部限制更宏观策划思路制定相关市场策略（运做策略）
2势造市创新思维挖掘整合放区域资源烘托出势势构造拓展更市场
3辨证实施逆思维辨证方式运作市场达快速启动（迅速扭转动）市场促进产品畅销目
解释：
根市场项目具体情况审时度势制定出创新市场策略企业带事半功倍收益策划基追求创新思维方式里说——
事市势辨证法
1宏观思维：
宏观思维指策划理者眼光停留某局部环节眼界放宽更高视角带更宏观策划营思路
般情况营者制订销售策略时惯着重表现产品特点某特定时段局部市场中竞争手争夺市场时争夺削弱着限优势资源笔者2001年持策划实施天津新宜白社区区域性整体营销策划案例某区域着干商住区区着相似规划设计相价格时间开盘发售相市场中定位消费群体面着身边竞争手优势均甚明显销售时诉求卖点强调项目局部特点难免扬抑彼互相制约便容易竞争中约陷入销售畅胶着局面面样情况应采取什麽手段区域市场中竞争手皆欢喜走出颓势呢？宏观思维——前开发商眼光放家项目传统销售方式战竞争中强调局部利益时容易削弱彼优势忽略区域资源挖掘利识庐山真面目缘身山中时作策划站宏观市场高度宏观视角观市场局飞机庐山够览山势全貌明峰峦沟壑——更清晰区域优劣形势宏观创新思维重新挖掘整理出提升项目品质新区域优势家享新区域资源时区域板快优势便取代开发商原先相微弱特点新整体营销拉动区域市场形成区域项目互相促进新格局
纷乱低迷市场中宏观具前瞻性策划思维突破某局限事市势辨证法
更宽泛视野局部市场放改变完善传统营销惯创新整合区域
资源营造更快更提高区域形象宏观环境市场（中产品）焕发出新活力策划应具备宏观思维
2 势造市：
势者态势气势形势谓势造市根市场情况审
时度势相关手段（媒体宣传广告策略等）先营造出种势头势头创造需市场具体述案例中区域市场独立单位联合起新域资源优势整合众局部特色集家势营造区域势区域势整体优势构建新区域市场时抢夺区域外更市场
国房产销售较 讲究羊群效应房产业气概念市场气种势房产项目果足够优势吸引消费者便难行成应气结合述案例历史遗留原营销手段滞旧宜白区缺乏足够气导致众项目市场业绩佳市场中旦出现较长时间气足难形成良性循环麽聚拢足够气呢？然势项目足够特点优势形成种左右市场气势气势便会形成旺势时销售员旺势中时握住气便会形成市（场）
传统销售观念开发商单兵作战敌众方式争抢十分限局部市场份额结果必然家力量越越形成严重相互制约互相拆势市场份额便难短时间做分析起皆（）势单力薄难成势说想迅速占领市场办法先造势然势拓市正谓势力愁没市场？说势造市 种事 事市势辨证法
半功倍市场营销策略
3辨证实施：
喻：营销市场中三种三种着行事风格初级水惯埋头做事中级水考虑拓市高级水善造势般情况传统营销模式营者埋头认真做事然许许事积累达逐步拓展市（场）目样做需长时间（巨额前期投入）市场份额做足够会市场逐渐形成定势（头）种常规做法需企业历较长时间程天瞬息万变市场中种常规做法常常会企业错失良机甚造成损失
事市势爬楼梯楼二楼三楼思维传统部班台阶台阶逐级积累需相长时间程事市势辨证应法反操作：先造势势拓市事根势市求统实施面讲例子笔者营造新宜白社区说服区开发商区域利益携起手联合造势新区域势吸引气旺势气旺势营造区域市需家时执行区域性整体营销方案塑造区域形象目标社会目标消费群体传达种更完整统鲜明区域形象运整体媒体战术表现策略更准确效达顾客刺激建立整区域市场信赖关系达终购买程辨证实施结果：营造旺势开拓市市中成诸事事市势辨证法
事市势辨证法操作特点正符合马克思义辨证思想事市势辨证法
基特点——事物作整体矛盾运动变化方面联系中进行考察便质系统完整认识事物综述总结：营销策划中事’市’势’辨证应市场进行充分考察分析基础宏观视角辨证思维气运逆操作方式改变传统营销模式求较短时间营造出区域市场势企业（产品）迅速抢夺更市场份额达提升企业形象产品附加值取更销售业绩社会效益事半功倍策划方略
实践证明事’市’势’辩证法 企业产品（项目）够相较短时间形成种较强势头然种迅速崛起势头快速
抢占（较）市场份额迅速启动区域市场快速扭转区域市场颓势方面尤独气势魅力说事’市’势’辩证法现代商战中马克思义辩证法创新性应
商理三
题目：市场调研动态观理
源：陈彤年策划实践总结
应：正确运动态市场调研提高策划成功率
容：国进入市场济市场调研企业解目标市场需求竞争手行动市场动态效手段已着营销观念逐步导入正逐渐更采企业进行市场调研然做出落市场决策导致市场业绩佳什麽呢？
社会断变化中进步市场动态中发展企业想落瞬息万变市场必须时掌握动态市场信息动态市场信息必须断进行动态市场调研获强调市场调研动态行策划企业营决策者提供更系统客观公正市场信息决策者时准确握断变化市场制定出决胜市场营策略市场调研动态观三点组成：
1 营销理念指2 导市场调研：调研营销服3 务4 必须市场调研作市场营销组成部分5 正确符合目标6 市场情况市场营销理念进行指7 导
8 决策者进行深入沟通：真正解决策者营思想9 放矢开展行效市场调研
10 时补充11 避免数时滞性：根市场趋势企业情况进行时补充调研12 营销策略完善提供时准确资讯
解释：
然国已越越企业开始接受现代营销理念关资料显市场调研动态观理
示真正进入营销成熟阶段企业极少原市场营
关键环节——市场调研涵尚缺乏实质性解实施实践中会常遇市场调研重视程度够企业遇企业产品入市前期遇困境时（已情况）做次性限市场调查许企业没市场调研作整营销链条中始终断开重环节仅仅时性（甚次性）次般性工作市场瞬息万变时掌握变化中市场信息导致营程中出现事倍功半甚完全悖市场规律错误决策便会常发生
1 营销理念指导市场调研：
市场调研整营销程中两重作首先市场情报反馈部分决策者进行效营销组合需信息源次预测市场趋势探索新市场机会重工具调研者想发挥两重作必须符合目标市场情况客户带较市场回报营销理念指导调研行
企业营销策略指导企业市场行决胜关键制定营销策略市场信息制定种策略收集信息更策略制定者应握基素营销调研例包括：市场潜力测量市场份额分析市场细分分析市场特征分析销售分析营销渠道研究新产品概念研究实验市场研究广告调研购买者行研究等等切策略制定者必须考量容容贯穿企业市场行全程中笔者亲身历案例例：某城市房产开发业R公司该市西南方购500余亩拟进行中高档房产项目开发规划设计初期R公司特花20万元请家香港北京均颇名气Z公司市场调研动态观理
进行前期市场调查家调查公司北京派四位年轻调查员目标城市进行调研三星期工作调查员出四图文茂调研报告报告中列举系列数分析出结：建议R公司块500余亩土开发1219层板式高层结双方沟通会遭R公司中高层领导致反原Z公司派出工作员R公司开发意城市房产市场具体情况缺乏深入实质性解惯性北京市房产形势做出观判断然北京香港模式进行套4位调查员辛辛苦苦工作三星期做200页调研报告电脑演示文件然R公司句辛苦全盘否掉终R公司根市场调研决定开发适合市场（TOWN HUOSE）联排墅
例子说明产品特性相产品会目标市场销售时段需市场策略市场规律果关系说决策者想制定准确市场信息背景正确营销策略（者策划决策者提供必参考时）必须尊重市场（变化）规律营销理念指导计划市场调研
正确营销理念指导市场调研发挥时准确系统服务营销目
2决策者进行深入沟通：
现代市场营销学中市场营销调研（Marketing Research）营销观念相适应概念营销观念（Marketing Concept）种顾客需求导营哲学市场营销调研应收集记录分析影响企业市场行相关全部情报资料涉市场环境营销机会营销战略企业营者提出行性建议市场策略等参谋性报告营销观念市场调研相互
市场调研动态观理
存密切关系营者营策略市场指导行产生重影响
会常遇种情况异调查公司跨区操作时设计符合传统文化民俗域量表问题出现意偏差面R公司例子中Z公司工作未认说明（域）文化环境中调研者文化环境中调研者文化环境中调研者企图明文化环境中商务决策者面问题种跨域文化交流中方会觉特定文化环境形成认识力理解方种倾造成偏差国际称文化参偏差预调研阶段调研实施阶段调研成果形成提供阶段出现样偏差果Z公司R公司进行市场调研前较握点R公司决策者进行深入沟通更解决策动时沟通中更感知调查区域文市场差异便较认知民情市场走势避免调研盲目性减少偏差出现调研报告更具准确性参考性种沟通应该常性保障调研目方法手段时完善
市场调研——商务调研非商务调研支持营理者决策目系统客观采集整理分析市场信息活动说市场调研决策者提供符合目标市场情况客观准确市场必行然样调研员调研开始前必须决策者进行深入沟通较充分解决策者营思想产品涵企业销售点相关情况调研员制定出目标明确市场调研方案出见帮助企业决胜市场高水准调研报告
3时补充避免数时滞性：
市场调研动态观理
市场调研基作广义讲决策提供准确时系统市场信息狭义讲营理者制定营战略选择确定营销策略提供充分准确信息数分析里面关键点充分时准确
营销胜利基础越越取决信息非销售力量次调研结束形成文字纸数变成静态记录市场时变化着说瞬息万变市场中调查数避免会时间滞性静态数报告进行时补充更新便会信息滞影响营销方案时调整甚会企业带法弥补损失面例子R公司决定进行联排墅项目开发久便年房交会’推出引起轰动快引发场TOWN HUOSE热R公司更三月（部认购形式）便售出开发总量20形势甚喜种种原项目推迟约年时间期间开发商时进开发类项目抢先市R公司TOWN HOUSE项目终开盘时市场已发生变化R公司未年时间中时变化市场做进步市场调研延续年前旧思路力户型设计营销策略已落市场结果正式开盘年时间里销售量仅30左右（包括部认购期间20）R公司预计市场回报未出现例子说明现实问题市场动态营者想瞬息万变市场中保持领先位必须时掌握变化市场信息产品市场
策略做出时调整说提高决策者制定营销策略准确性必须进行动态市场调研保障信息误差决策误差降低美国市场营销学会（AMA）营销调研定义：市场营销调研
通信息资料收集组织市场相适应功性手段资料市市场调研动态观理
场营销机会问题定义确定市场营销活动评估改进……利作程市场营销理解定义强调企业市场相适应进行信息资料收集必性时指出营销调研应贯穿市场营销活动全程中说市场调研质种连续性服务市场营销全程必手段市场调研策划营理者重性意义：贯穿市场营销活动全程中
市场动态千变万化想市场变化必须时调整市场策略调整市场策略市场信息诸AIO调查（生活方式调查）
变量数分析等调查手段准确性均仅次性调研便确保说准确负责决策者提供效市场调研必须连续性动态贯穿市场营销活动全程中
商理四
题目：策划原创观
源：陈彤策划实践中总结
应：原创观理广泛应许领域商务非商务策划中
容：商场战场行情瞬息万变现代社会物质极丰富消费者消费心理需求日新月异作策划产品赢消费者挑剔心企业落动荡市场天禅精竭虑苦思冥想事
成功策划理念营思路建立策划精神创新营知识创新基础应该说成功策划基素质策划原创观’理建立拒绝搬新奇特绝性策略基素基础核心素：
1难中求变破常规：勇复杂难市场中破常规创新思维突破市场困境中取胜
2势制宜创造新势：善根销售市场环境审时度势挖掘创新整合放新优势资源策划出决胜市场超谋略
解释：
策划创意核心智谋活动项创新质符合市场规律系统工程说：创新策划灵魂完全没创新谓策划炒冷饭职业操守讲果策划百分百搬前案例抄袭剽窃种负责职业陋说策划应该勇——
难中求变破常规
市场竞销战场竞争双方方营策略时变化谁较快适应市场变化作出迅速效反应谁抓住市场动权然市场常会遇样情况策划者出种种原惯谓案
策划原创观
例范套项目影响策划市场效果时严重影
响业界整体专业水提高
策划具备出奇制胜创新求变谋略涵生现代社会策划面复杂变生存环境更应具备勇超越否定创新意识敢十分困难甚（时包括前）未历环境中前瞻性预测未市场走势眼光承受创新存风险胆识力周密严谨市场调研证基础胆创造胆出新越原创性策划越会受益方带超常规回报：笔者2001年持策划天津新宜白社区整体营销策划案超越创新尝试该策划案前未区域性整体营销策略时陷入低迷市场中七家房产开发商联合起引导改变传统政销售方式新合力创造新价值优势区域板块形成市场亮点七家开发商特定时段集合营销策略形成股强市场竞合力结果七项目短时间疲软低迷市场走旺销创造开发商政府消费者媒体广告公司相关产业皆欢喜市场赢格局时收预想更社会效益客观带动策划项目区区域济更区域发展规划带利
谓原创观面复杂变市场环境敢破常规观念创新思维带价值提升策划观
市场变化走势意志转移尤策划说常常企业遇难解决难题会伸出合作手通常时市场局面已相棘手形式已极乐观策划应善——
势制宜创造新势
策划原创观
兵法云：战者正合奇胜善出奇者穷天竭江海……奇正相生循环端孰穷哉？先孙武段话应天商战市场常说句话：策划解决困难生善面市场状况善企业机制快速运转市场博弱胜强出新出奇决胜市场策划天职
帮助陷入极度困难企业走出险境化解难逆转社会企业危机
时常规方法难见效时需策划根具体情况势利导转换背景反常规逆思维超常规运作方式化解危机根事态发展时抓住创造新机遇丰富验加敏捷思辩新机遇资源加充分整合提升利危机变成次崛起契机：天津新宜白社区整体营销策划案低迷区域市场环境中企业适时转换背景——项目千米围墙中走出换数方公里超社区背景势制宜创造出新区域优势——传统偏远贫穷区转换成充满田园生态符合现代居风尚时代步新兴社区势造市营销策略快速拉动市场批滞销项目时带出颓局仅50万元广告费带旺约9亿元区域盘……区域性市场营销案例成功实施验证策划进行市场营销策划程中面复杂微妙低迷区域市场构建区域市场原创性策划思维区域资源进行挖掘整合放策略价值化解区域市场危机程中前瞻性引导策略加理性炒作创造出市场价值反说营销策划中市场导原创思维带巨市场价值策略价值肯定
实践证明动出击决策者善奇正策划断变化市场中创造出新市场机会策划特殊行业质特点求策划原创观策划必须具备种骨子里蕴涵着原创意识情结（成功案例鉴程中应根目标市场情况加区进行适创新）样适应高速发展社会应瞬息万变市场二
商理五
题目：营销策划中文观
源：陈彤年营销策划中实践感悟
应：企业营产品营销中创造机会适时融入文涵企业带极济效益社会美誉消费者消费程中精神层面享受文体验
容：天社会中企业家越越注重企业形象产品营销策划目非产品销售更企业利润更商言商属时代性正常商业行市场趋势问题果产品营销策划中味分强调产品商业价值产品定会畅销？功利价值否值探讨？
社会元化消费众消费心理层面营销策划中文观基唤起适应消费中文化取企业产品（品牌）注入相应文涵产品市场价值社会形象更提升令消费者更加动认企业营销策略（包括相关企业文化）种策划理念核心涵：
1 创造文资源回馈社会众2 根产品市场特性销售区域环境特点3 创造整合相应资源4 消费者消费程中更更精神层面消费回报
5 文化注入营产品中6 产品特点肌体7 融入相关文化涵8 消费者消费9 时文化涵养
解释：
现代化市场环境中企业形象策划产品营销策划已受越越重视企业家众策划追求商品利润化想办法已功
营销策划中文观
利二字宏扬淋漓致生活商品社会商立场追逐利润化厚非物质生活基满足精神生活文需求便会逐渐增作营决策者果适时物质文明时代文机加融合便会营者社会带难金钱衡量附加效益：
创造文资源回馈社会众
改革开放前相市物质生活已接极丰富市场质化产品皆许已产品外功价格甚计较开始注重产品涵否带精神层面愉悦心理满足
笔者持样案例：2000年家国营房产开发商远离天津市中心交通干道边建四幢高层组成4万方米住宅区取名民族园销售手段落价格高周围项目紧邻型立交桥噪音影响等原度销售太利出现销售旺季三月里（456月）销售零动局面权衡开发商请策划调研分析策划提出销售中引入文理念文环境提升区品质营销策略新营销策划案卖环境胜卖点卖文化胜卖娱乐两指导策略融入请社会公众参互动营销活动中首先请某著名学环境建筑设计院区做园林式立体绿化设计基方案（时天津属首次尝试）然便全市范围展开征集民族园区生态文化园林’设计方案活动时请市民已基方案提意见活动中着力诉求区园林绿化追求文生态谐衡营销理念时区会馆定名民族艺术促进会馆文化赏析高雅定位区区会馆休闲娱乐题整促销活动期间突出样区绿化民族园’生态园林文化景观样会馆民族园’文化艺术会馆两营销策划中文观
文化涵十足广告语活动夏季中伏（8月份房产销售淡季）里进行活动进行月里收效稿件两百份少市民带天津域文色彩历史传说典融入设计稿中表现出极强民俗文底蕴更80岁回族老献出家藏历史画卷表达祝愿天津济繁荣美心意令开发商颇感动活动期间售房30套实现销售额2000余万元民族园区开始旺销开发商非常社会美誉
样区价格没降低反提高没更换销售员
策划独特文涵钢筋水泥住宅建筑赋予艺术灵
性生命活力销售情况便迥然例子说明样产品导入文理念前销售导入文涵许消费者追捧说明适应满足部分消费者产品文涵需求实践证明营销策划中融入文涵完善企业形象提升产品品质更重销售产品时社会众带消费中精神文化需求企业较利润回报时收获更社会美誉
文化注入营产品中
根企业产品特性然导入加强文化含量时品牌意识强化企业形象企业走出低谷新活力开拓市场
笔者1999年做样案例天津古文化街营文化品老字号修竹斋营利面困境400余米营业面积生意冷清日常营入敷出店请笔者帮助想想办法笔者行业中相关企业做次市场调研调研中发现怪现象：调研十家营文化品商行企业程中均难营程感受营商品关文化气息高雅品位绝部分营者营作纯粹商业行
营销策划中文观
面营商品价值高低拒绝解中相关文化含义
然法消费者提供关产品文化知识种现象普遍存造成时整古文化街陷入低谷原种怪现象市场信息方面社会许找真正享受高雅文化气息营场时做相关营没真正高雅文化涵进入营中
针种情况作者提出修竹斋文化教育带动店面营文化交流提升企业形象营策略具体做法：
（1） 店营业员已开办文化艺术研修中心开设艺术培训班中成学员（2） 学书画刻塑裱艺术（3） 时解相关文化品知识（4） 解卖文化卖素质买知识买心情辨证关系（5） 研修中心开办（6） 仅企业带量学员（7） 更重营者开始营文化理念企业留住批忠实文化消费者（8） （9） 时作者建议修竹斋营者企业营中强化品牌形象（10） 老字号注入新企业文化涵（11） 效提升店面形象
（12） 水西庄艺术研究会迁店（13） 开展海外画派艺术交流（14） （15） 时请出位颇造诣书法家店坐堂（16） 书会友（17） 举吸引（18） 少书画爱者（19） （20） 扩企业知名（21） 度（22） 企业带海外友国际定单
述新策略宗旨修竹斋注入营容相融合文化涵原营文房四宝众化工艺品商店开始融入学术型艺术氛围传统营模式机融入文化环境激活老字号企业生命
两案例策划根市场企业情况适时适度营产品营销中导入文涵企业创造新消费需求空间说低迷市场中文营销成功实践
营销策划中文观
现代生活已日益丰富现代商更断商品利润空间加加时消费者满足消费程中纯物质感受越越
表现出性化精神需求文追求产品特性适时赋予文涵营销理念符合现代营销学产品理企业予顾客基利益基础产品顾客时期产品附加产品说营销策划中文观进步满足供需双方利益促进商业文明进步符合时代发展需求适应新市场环境策划理念时商品生产者营者尤策划需断加深研究予深度实施新课题
中国房产顶级策划案例文选十八
球村事
——三素策划法建立差异化楼盘品牌
●张联雄（渡边策划限公司总理）
国际著名竞争力学家哈佛学教授波特指出前竞争激烈市场品牌取胜利两条路走：低成二差异化认房产项目营销样适合规律
球村国家级开发商——武汉市武昌城市综合开发集团公司开发渡边策划公司全程策划出世吸引众目光现已售罄时武汉房产业界学术界公认三性楼盘某种意义讲具复制差异性谁复制立会公众认抄袭
竞争策略球村说采典型差异化战略该战略够短期见成效策划运创造工具性理——三素策划法
1999年发表文章指出：房产策划写议文两者异曲工妙众周知议文点证三素点鲜明正确文章做点错误全文皆错找点找支撑否没说服力点俱全机利适写作手法予证达说服读者目写议文样认房产策划三素异点支点合点
选异点——公众
谓异点？言蔽异点项目类项目性独特定位成熟房产市场中异点否正确程度已决定项目营销难度
营销策划首目消费者提供消费选择标识楼盘品牌策划首务找项目异点电影英雄女中王成喊开炮样开发商通种方式消费者喊投钱家茫茫房海中清房子吧异点恰恰项目醒目标签
球村异点什？
武汉第生态概念区——泰格生态公寓做整合营销传播策划建立知名性楼盘品牌武昌城开集团签订合决心次跨越
说实异点概念复杂中学生够明白找非容易事异点提炼基策划脑海中创意素材——种朦胧状态知识见识思维碰撞联想武汉学门前家酒店里边吃边聊时头脑中中西文化知识四海家观念起反应：房子——家——家——四海家——独具国际文化特色文化社区——球村
出？
球村异点球国际化生活环境表达世界四海家居住理念
二选支点——公众相信
找出色异点沾沾喜万里长征走完第步设计支点够项目性展示出
谓支点？房产支点表现项目异点支持性元素异点存证通常独特文景观建筑配套设施具某种文化特性生话方式设计
异点推出目引起公众注意决简单某异点吸引消费者必须提供足够支点证明异点存消费者相信异点说支点极重购买诱实现消费者注意产生购买欲重素
球村支点应该说十分精彩
确定异点仔细研究已资料建筑规划草图区中间圆形花园问开发商负责：准备里建什？答曰：弄点花花草草脑海中火花立建议开发商世界国家国花种进分插中英文标志牌做成万国花苑刚开始客户担心代价太解释说：英美国花玫瑰荷兰国花郁金香泰国国花睡莲选名贵花种肯定便宜国家国花处见非珍稀物种万国花苑’非常具行性力支点样诞生
提出区门建广场颇具现代风格球雕塑面两块巨铜板面铭刻着中英文联合国宪章引言部分：联合国民兹决心欲免世遭代类两度身历惨堪言战祸……集中力量维持国际安全……铮铮誓言表达世界民追求安宁深切愿湖北方言 更改通常说成铜板册支点力表达球村品牌重延伸认——世界理念
外球村中中英世界诗歌典名句刻休闲道两旁环艺品石碑形成世界文学走廊
爱斯坦贝芬诺贝尔等公众熟知特性科学艺术巨匠雕组成世界名群雕
背景资料：世界民族群雕演变成世界名群雕原策划方案中设计够突出体现该楼盘品牌性世界民族群雕西班牙斗牛士印安酋长天竺少女莎士亚掷标枪澳利亚土著吉普赛青年等公众熟知特性九民族代表物形象雕组成世界民族群雕然中华民族始祖黄帝置身中开发商节省费操作简单改成性化特征少许世界名群雕实憾事
置世界国国旗国旗馆荷兰式风车等生动讲说着球村异点
知该项目原规划六班幼园建议招聘高水英语法语教师改成三语幼园样符合球村品牌定位时武汉已双语幼园三语幼园出现疑超越策划非断超越
策划方案评审会原已规划图修改6次轻工部第四设计院专家改早已耐烦心情真诚说：带新观念评审会总结说：位果房屋位置硬件基相想买住宅想球村定居呢？专家说早已球村旁居住会常饱眼福
位高级建筑师说：见许资料偶尔搞点西洋风格品住宅区够系统力表现国际化生活环境居住理念区见球村中国住宅项目策划开发突破
策划技巧：寻找楼盘品牌支点法分解异点球村万国花苑国旗展馆等支点均含球村信息二延伸异点涵球村广场策划开发商思想观念表现够延伸球村家涵意义三体现双盈原球村万国花苑区绿化工程部分三语幼园表现项目定位时满足业子女培养需求
三机合点——公众喜欢
谓合点运支点异点融体进行推广营销传播运动程
合点基求手法表现逻辑性运作序化目断增强品牌亲合力吸引说服消费者购买
合点常规手段广告公关促销活动新闻策划手段综合体变体合点手段运偏离项目定位策略
合点贵合球村合点程实际品牌运营程国际化文社区异点表现项目品牌基认种支点项目品牌延伸认载体合点品牌基认统帅延伸认延伸认展现品牌基认公众目标消费者知晓解记忆直产生购买行程
格品牌牌格应该丰富目标公众轻易识性种性品牌资产重组成部分够极节省品牌延伸家族化战略成
策划观点：话说异点支点异点虚化创意支点必须实化存异点项目灵魂缺项目神采支点项目躯体缺项目信异点支点集中概括支点异点生动展示异点全息图片支点样含异点全部信息碎片谓叶知秋寻求支点必须握异点相关延伸全息原情况原普通设想进行提炼深化加工万国花苑种国国花反映异点会入流升华万国花苑力支持异点类例子胜枚举
球村广告支出远远低区域高档楼盘非常性国际列车次提速孩子偏学伟两幅报纸广告巧妙突出项目利益点时展现项目差异化特色中仅国际列车次提速广告引120批客定房效力见斑
妨国际列车次提速——幅国2001年3月列车提速天推出广告写：
标题：国际列车次提速
广告导语：生活国际接轨（该楼盘广告该导语）
文案：见电影中国际列车豪华包厢？肤色面畅谈着轻松话题面享受着服务生端美味佳肴中国加入WTO天国家级开发商武昌城开集团启动趟特列车——武汉球村孩子成长生活够国际接轨赶掉趟国际列车
家住球村白鸽低鸣广场品味巨型铜板刻联合国宪章中深意
家住球村广种国国花万国花苑中睹群芳西班牙国花石榴花泰国国花睡莲墨西哥国花丽花等名花颔首致意
家住球村世界文学走廊中饱览翰墨孩子起吟颂刻环艺品中英世界名诗名句心灵升华
家住球村时走进世界名群雕遥谈心——科学巨匠爱斯坦戏剧师莎士亚音乐师贝芬……
家住球村英语角中外籍邻居吹吹武汉热干面
家住球村孩子送家门口中英法语教学三语幼园中留学奶声奶气dadmum
文案结尾说：环境社区球村
该广告列车提速——家普遍关心事情发生际推出吸引许读者预料中
该广告通楼盘支点（万国花苑世界名群雕三语幼园等）精确介绍描绘出项目异点——国际化文新型社区广告紧紧抓住项目品牌定位突出品牌性环境区球村作高明事实
孩子偏爱学伟幅广告出心裁标题属正话反说实孩子偏学伟种倔强作父母者高兴事呢
该广告文案写：
标题：孩子偏学伟
导语：生活国际接轨
文案：许素够影响孩子生爱斯坦舅舅送块磁铁迷科学瓦特发明蒸汽机受水壶启发
球村东半球12栋住宅封顶全部东半球世界名命名迁居球村会发现孩子受环境影响发生变化：
世界名群英楼中解伟成长程立宏伟理想成功生迈出第步
指着区世界名群雕说成类贡献激动已
观察荷兰风车新鲜事物产生兴趣天问什搞烦
科学艺术产生浓厚兴趣常出杰作惊喜番
会认出种国花亲戚朋友孩子羡慕已
说脏话中英法三语幼园回会冷丁出两句道外语豪
球村——现代家庭WTO未伟摇篮
广告中引英国著名政治家伯克名言：榜样类学校
该广告谓独具创意推出球村特卖点——伟
合点程中广告然常规武器唯武器公关营销功忽视重视公关三素策划理中提出三合点原
操作点：房产策划合点三原 实先原唯广告力图节省量广告费投入支点建设增强项目身吸引力没买房仅广告现场观察傻掏钱 二重视公关原公关系增强品牌亲力手段房产潜客户分布半径形成良口碑效应公关策划少球村样社会意义异点特适宜公关推广 三广告软化原新闻宣传更消费者相信项目利益点异点支点身具新闻价值
2000年12月份准备正式推广球村时刚项目开发商武昌城开集团获ISO9000中国长城质量认证证书英国UKAS证书武汉市国开发商中首家获种质量体系双证企业种质量体系认证然定新闻价值什新鲜事时做篇文章：湖北省委机关——武昌水果湖洪山广场——中南区音乐喷泉广场举行次题住宅质量世纪行万签名活动
世纪交公众媒体特敏感活动产生较效果位签名者印球村图片简介精美台历——份世纪新年特礼物该活动球村预热期次公关活动项目开盘伏笔
2001年中国遇申奥样事时正值夏天——球村业门放假时间申办奥运世界解中国中国走世界作国际化文社区球村决放机会申奥天心北京公关活动时举行
该活动容：已购买球村住宅业14岁孩孩子参加球村少申奥夏令营物业公司专门老师带队北京申奥旅游
申奥夏令营出发前天报纸出标题申奥天心北京公关广告朋友出发前幅长卷售楼部宽敞厅里铺开申奥天长卷签名绘画表达支持申奥心情活动吸引家长附居民然吸引善捕捉新闻电视记者报纸记者天次日量电视新闻报纸图片新闻出现市民眼前幅长卷夏令营带北京赠送国家申奥委员会
公关营销公关营销紧密结合加速公关济效果显现突破传统促销庸俗品牌效益局限夏令营营员已购买球村住宅业子女说活动做未业强促销效果该夏令营加申奥意义简单促销
球村项目名称性展示营销传播运三素策划法坚持品牌运营原建立明显跳出质化怪圈具差异化竞争优势楼盘品牌许惊叹广告投入少销售迅速升温时品牌理者——开发商脑海中预演数次事感豪
中国房产顶级策划案例文选十七
2004712
逆风飞扬蓝堡·领跑CBD纯居时代
策划：刘东
序：
名见传开发商隅足制衡商脉段爿称规模楼体组合强手林立CBD成6月逾6亿销售奇迹
建华时代呈献世第份答卷蓝堡国际公寓
蓝堡成功仅仅局限销售实效见证（济效益）更成功树立开发商持续发展长效资差异化品牌优势（品牌效益）终促动北京商住市场规范化前行社会意义（社会效益）
禁问蓝堡成功根源呢？
调整产品开始选择拒绝坚定成交催化剂
2002年4月前蓝堡淡蓝调生活推广题已项目形象推市场令遗憾该题概念模糊缺乏力度推广效果难意
时观CBD市场位居房产头榜实力开发项目皆金国际花园财富中心新城国际建外SOHO通时代等已推项目规划中万达广场华贸中心怡国际中心等竞争危机演绎更加激烈然放眼CBD外容忽视劲盘棕榈泉国际公寓业已推出势头强盛
开发商实力说抑段规模蓝堡足媲美竞争楼盘竞争手相呈现弱势加前期推广失败令蓝堡险象环生
2002年4月庞博正式接手蓝堡国际公寓全案推广工作
市场情势严峻产品卖点足求必须规避长线战役规模攻势采短频快推广方式蓝堡炮红迅速占领CBD市场
鉴司修正定位产品开始提出明确极具击力推广题拒绝商住拒绝商住时拒绝存市场中商住客群赢量纯居客群青睐坚定更买家成交决心逆势出拒绝商住表象风险搏回属勇者CBD纯居原始股
二拒绝商住背景解析
（）CBD商住氛围愈演愈烈蓝堡逆势出击
早1994年北京市场开始出现商住房项目统计2001年北京推出55公寓中商住项目占11总开发面积达71万方米作京城商务旗舰板块CBD2000年SOHO入市成功发售开始时间商住物业成现代办公群部落天堂国贸三期华贸中心金国际花园优士阁等均集合商住客层力图追求利益化
蓝堡国际公寓位处CBD商务区区物业项目商住国贸嘉里中心公寓纯居项目外均商住物业正商住风盛行CBD时刻蓝堡提出拒绝商住逆风飞扬勇气慧心独具眼光见
1商住物业存原分析：
第：乙级写字楼供应出现真空带
俗话说：需求必然供应区域存量供分析商住项目热销原：北京写字楼市场供应清色甲级写字楼资料显示2002年北京甲级写字楼效供应量超120万方米高写字楼供应高峰年1997年116万方米
目前中关村CBD金融街等区域甲级写字楼市场供应体根万信网提供数目前中关村西区公建综合开发成达方米1万元发展商开发高档写字楼高科技企业建房唯出路中关村科技园区委会关中关村写字楼供状况调查显示：中关村写字楼现存租售面积52万方米加20家写字楼建中年已13家项目40万方米投入均方米15000元高档写字楼中区域现售数码厦卖18000万元联想科技园卖方米2200美金中关村厦卖方米15000万元写字楼供应量少出现8000元10000元价位日租金米5元左右写字楼市场真空形成极供需缺口
量中端需求少中档物业愈发显稀缺写字楼市场需求供应极协调成商住项目热销充条件
信息产业发展背景型公司数目急剧增尤科技含量较高知识密集型工作独立性较强公司断涌现例广告设计策划资讯等行业十工作室公司屡见鲜型公司公司形象求高工作时间掌握较希选择商住公寓免路辛劳节约返时间资料显示目前中关村区中规模成长型企业2002年半年统计数量2001年期增长40中中关村力需求群体——成长中高新技术企业包括许涉外贸面设计制作会计师事务技术设备销售商标代理旅游等服务行业称做新商业族中规模企业企业规模目前50中型企业占企业总量85均需办公面积26532方米规模中企业财力限租购高档写字楼说尚吃力写字楼单元面积偏二价格菲银行贷款首付款贷款年限贷款成数压力商住出现恰解决成长型中公司需求难题
第二：政策偏斜倚重商住公寓投资开发
众周知商住公寓土出金低写字楼建安费公摊面积写字楼低商住公寓成远远低写字楼等利润条件商住公寓价格低写字楼价格降低风险商住公寓价格写字楼较强竞争力
2商住弊端种种
正众媒体口诛笔伐样仅仅商住没法律位名词概念商住导致居家生活严重干扰（居住感觉没天色陌生等混杂生活）居住物业严重损耗（住户流量公司背物业理费公司职员远业爱惜物业）物业投资回报严重影响（注重生活品质愿意出高租金老外先难忍受开始出逃续入住租客素质普遍降导致恶性循环）改变物业途导致安全消防方面重隐患（居住物业消防规范适住户承受着应更风险）等等问题已迫切广业提政府部门发展商面前
方面讲商住住益时商利老板带着公司客户菜篮子哈巴狗垃圾袋起走进堂公司形象败涂公司实力承诺客户眼里荡然存商住居住物业品质负面影响CBD里许开发商宁肯项目断起类难懂名字愿意公开承认允许商住
（二）CBD纯居市场需求庞
CBD身中央商务区集中量公司企业写字楼心目中形成固商’形象身份额已居住市场居住公司混杂商住形式侵蚀庞纯住需求市场等发现激活项目言契机
三拒绝商住实效支持七壁垒拒绝进行底
拒绝商住非句空话CBD心目中趋势走种逆思维抵触CBD现商反CBD区位中商种必然需求否认宣传推广方面鲜明举起拒绝商住旗确固商住概念极挑战希冀CBD中开拓片纯居净土掣肘商住单宣传方式远远够选择采软硬兼施推广手法量软宣配合硬广实施目助硬广树立形象视觉表现拒绝商住植入心软宣中细致深入阐明证该题客户透彻清晰解商住概念较选择更宜居住纯居物业蓝堡
（）硬出击：
1直接出拒绝商住成蓝堡代名词
鉴项目前期市场定位明晰导致现阶段形象树立时间相缩短正常步骤令项目循序渐进加推广司开始拒绝商住
支持该题类卖点强势推出令消费者直观清晰解项目容
2七壁垒体系确保居住纯粹性
硬广宣传中司提出七壁垒体系成支撑拒绝商住力手段未实现承诺鉴标准七壁垒提出根项目进展状况分阶段分步骤加详述
1）规划壁垒适居规划体系：
建筑规划名细：
总建筑面积：约20万米
居住面积：114886米
总居住户数：832户
绿化率：534
容积率：474
力户型：70120方米户型160250方米户型
ü 围合式规划布局：
蓝堡国际公寓总体规划分南北两区条直通光华路市政道路50米市政绿化带间隔间整体格局呈围合势社区规划保障纯粹家居生活私密酣畅时步成外型社会型周边服务
ü 封闭式园林规划：
面积中央花园布局封闭设步行林荫路草坪石径禁止车辆进入效抵御商住途保证纯粹生活品质整园林设计围绕南北区中央面积花园城市绿化带中心北区园林面积强调静区通规划路北侧布置密集木植物构建围挡部安排楼水景等组合步行道穿树丛直抵水边码头（门厅）富情趣成体系南区园林面积外侧结合规划路南侧30米城市绿化带会设计设置中心广场喷泉水景木椅童康乐等构成动区侧面公寓门厅入口草坪灌木结合形起伏构造静区外侧高树木水景作天然分区样设计构想考虑CBD区域社区允许设立区围墙（已建成区围墙全部拆）样围合式板楼社区天然带种心理安全感通园林中树木水系加布局环境安全会较明显优势
ü 车分流通路设计：
蓝堡南北区均考虑车完全分流车辆社区入口直接进入停车场
业充分享受蓝堡花园中轻松时绿化面积蓝堡水资源利方面工夫安排利生活洗浴废水做中水处理废水利园林绿喷灌停车场洗车水景中工湖水周期性置换等方面减低客户承担物业理费
产品尚项目开发导思想适宜家居享受生活规
划设计宗旨全心倾注产品身挖掘创造关注产品外部环境整体融合优越段造具竞争力性价高档精品纯居住社区
2）装修壁垒17国际化精装品牌定制CBD精装标版
众周知家装市场存着规范化理滞状况消费者市场解程度限众国国际品牌趁机钻空高端低端混杂产品蒙蔽消费者时着名牌招牌低端产品项目乏先例
然混淆市场景况蓝堡国际公寓然恪守品牌原国际家装品牌体系产品样进行严格筛选控坚持选知名品牌中特级产品完全杜绝品牌名低端装修现象
蓝堡国际公寓品牌路线宗旨基满足业纯粹舒适生活品味非品牌品牌推广包装品牌甄选建立性关怀基础纯粹国际化纯粹生态化纯粹实化纯粹舒适化成蓝堡国际公寓装修壁垒贯宗旨
蓝堡品牌营造华贵仅适居家装修风格完美匹配国际旅居士高品位需求核心涵强调居家舒适感相商住办公群言奢华装修显浪费背离实居中工作员产生慵懒情绪降低办公效率
3）物业壁垒：
物业公司严格理社区生活外刚柔真正星级服务感卡通系统全面应社区机动车非机动车库公寓会出入口等处物业理公司社区员明确分类控制发放统理
4）技术壁垒：
蓝堡国际公寓采高科技门禁系统严格控制非公寓住户意进出机器严缜高科技融入租户住户更安全感
5）销售壁垒：
蓝堡销售员第次客户接触时会开诚布公询问客户购房意图明确拒绝商住买家
6）舆壁垒：
蓝堡旗帜鲜明拒绝商住张已CBD关部门广业业界行新闻媒体赞广泛支持蓝堡业中形成识良口碑舆力量商住客户退避三舍
7）法律壁垒：
蓝堡拟订物业理公约时提出广业认明确拒绝商住条款业第关维护蓝堡高档社区生活品质奠定基础
附：
中华民国土理法第四条规定： 国家实行土途制制度土单位必须严格土利总体规划确定途土第十二条规定法改变土权属途应办理土变更登记手续第二十六条规定批准土利总体规划修改须原批准机关批准未批准改变土利总体规划确定土途
中华民国土理法实施条例第六条规定法改变土权权法转建筑物构筑物等附着物导致土权转移必须土县级民政府土行政部门提出土变更登记申请原土登记机关法进行土权权变更登记土权权变更变更登记日起生效法改变土途必须持批准文件土县级民政府土行政部门提出土变更登记申请原土登记机关法进行变更登记
中华民国城镇国土权出转暂行条例第七条规定土权出转出租抵押终止关建筑物附着物登记政府土理部门房产理部门法律国务院关规定办理第十五条规定出方应合规定提供出土权未合规定提供土权土者权解合请求违约赔偿第十七条规定土者应土权出合规定城市规划求开发利营土未合规定期限条件开发利土市县民政府土理部门应予纠正根情节予警告罚款直偿收回土权处罚第十八条规定土者需改变土权出合规定土途应征出方意土理部门城市规划部门批准章关规定重新签订土权出合调整土权出金办理登记第十九条规定土权转指土者土权转行包括出售交换赠未土权出合规定期限条件投资开发利土土权转
（二）软着陆：
软宣策略运软文刊登折页夹报组织访谈讨等广告中述观点卖点阐述清楚消费者真正感受项目整齐划形象定位市场脉络
四入住切实感受品质价值
2003年6月蓝堡期交付入住令众追求纯居空间消费者欣喜已蓝堡信守时代承诺承诺贯注服务理中令原创价值化完美化
1秉承拒绝商住保值义反顾
规划设计科技等层面蓝堡信守拒绝商住承诺国际化社区品质面世服务层蓝堡客服租务部业提供生活租务服务聘请国贸物业酒店理限公司业提供肩国际酒店式物业理
倾听业心声：
风 发贴时间2003929 121958
北区保安警惕性非常高天晚朋友开车家参观坐排保安见识陌生询问半天放行车库理员次印证否业直车里钻出放心致歉解释野猪认识问句
嘎子 发贴时间2003917 133011
学汇报：
截目前止蓝堡物业感觉错举例：
1天早雨站单元门口寸步难行时保安动提出出租车回
家中出租车保安通知楼车（题外话较搞笑出租车轱辘
掉坡水池子坑里等叮嘱保安帮忙抬车走掉许晚出门
学会雨中抬车壮观场面）
2屡次回家时手里拎东西少保安会动帮助开门说谢谢会报客气
3家电视线路问题试线时候物业工程师跑跑屋里屋外拎着电视反
复测试终确定屋外屋线问题时帮助联系开发商进行修理
4前天说门口保安两侧拉铁链子进出走旁道现已改进保安身
边两侧铁链子已收掉目前感觉物业情况直接交道
没感受时学报告
talkative 发贴时间2003825 15800
蓝堡卫视频道单子够国际化国际公寓号频道点太奢侈住户租户没国际化浪费
蚊子 发贴时间2003122 171553
蓝堡国际公寓目前AVAYA公司（前LUCENT朗讯科技）六类布线系统AVAYA公司目前布线系统世界第品牌2002年世界杯赞助商
般楼盘项目降低成采三类五类布线系统传输带宽分10M100M分配合前10M局域网络100M局域网络2002年6月出台国际标准求布线系统必须支持千兆局域网络千兆网六类布线系统传输带宽支持然千兆网未网络发展趋势价格素目前少数办公楼采六类布线系统
充分体现蓝堡公寓高品质定位保证技术超前性配合千兆局域网应六类系统造价高五类系统蓝堡国际公寓选AVAYA公司新六类综合布线产品AVAYA北方理陈琪证实蓝堡国际公寓北京目前唯AVAYA六类布线系统高档公寓项目
琢磨蓝堡六类布线系统相较楼盘三类五类系统象全封闭高速公路较省道国道路没啥障碍物跑180迈没问题没谱行三奔子驴车羊群红绿灯什均跑60迈没事喜欢开车出玩跑高速公路痛快连带着心情
蓝堡局域网果做成千兆网坐家里电影时候蓝堡网站专门辟出块做电影库野猪全免费嘿嘿乐喽
Agan 发贴时间2003817 165519
蓝堡宽带网络已开通
客服电话：85997500
工作时间：9：0018：00
时办公点：北区层网络电话机房（B座C座中间监控室面）
123 发贴时间2003817 205911
Congratulations This is great
2纯居现房实力确保投资潜力
蓝堡国际公寓北区已2003年6月25日准时落成实现率先入住北京CBD众建项目中做第精装现房期交付拒绝商住保障业纯居生活时迎合国际租客健康生活观纯粹生活品质高素质社区居民构成租金扬预留空间确保高纯居高回报投资双赢投资型业营造投资零风险广阔投资空间
率先入住纯居品质见证开发商信誉实力业切实受益者：
talkative 发贴时间2003718 33844
终封顶部进展错期交房指日余施工质量控制防水层该做做做漏水什实知道瞎唠叨没啥担心
蓝堡南区西侧南侧公寓楼全面封顶
昨天午着罐水泥浇注蓝堡南区西南角高单元22层CD单元完成结构封顶蓝堡南区整作业面中车库南侧西侧公寓已全面结构封顶东侧公寓已出正负零
南区够保质保量时交房蓝堡运较先进施工技术丰富验制定套周密施工计划土建水电精装等工种施工穿插交进行现南区西侧南侧公寓二次结构已10层中央空调风机盘安装9层已全部完成精装修已进场开始34层初装
南区南侧西侧公寓期交房没问题
talkative 发贴时间2003713 163025
霍曼集团欧洲门类制造业中唯家提供全面门类产品制造商通断探讨研究创造革新遵循质量霍曼集团始终行业中处领先位霍曼生产公寓门历史追溯1965年量市场调查高超生产技术霍曼公寓门着非常品质保证紧急情况员安全撤离
霍曼公寓门出技术高超现代化生产线选材品质安全性十分精良位幕尼黑霍曼生产车间德国门业生产企业年营业额两亿马克……样企业车间没点刨花木屑生产线全部数控车床电脑控制德国居然生产航天机械设备制造扇门
蓝堡霍曼防盗户门门扇门框镀锌钢板门板厚50mm符合德国DIN18250工业标准三防盗锁体防盗铝合金手德国进口schwarte钢质铰链安全插销适种气候条件耐潮湿变形隔音效果符合德国DIN52210标准隔音量达25—30分贝
漂洋海德国门蓝堡发展商支付高额代价——相国300块钱扇实木复合门扇霍曼门价钱十余倍洋门建筑严丝合缝蓝堡特意配备钢质霍曼门套门套现场安装根墙细微差调节薄厚……霍曼门制造德国神话
光 发贴时间2003715 140058
细介绍真实分钱份货呀
talkative 发贴时间2003712 143529
北京美驰建筑材料限责公司设计生产美驰门窗属高档系列产品采种优质型材配件美驰门窗原材料选购加工生产工艺流程方面直保持国际步发展中国德国意利韩国美国等国家风格外观工艺功技术性等项指标均已达国际先进水外蒙古日北海道国东北等高寒域美驰门窗良保温性备受欢迎美国等国家驻华领馆重建筑物美驰门窗良安全性先进工艺技术水户称道成中国门窗出口第品牌荣获ISO9001国际质量认证
美驰许引傲第：
第中国引入德国风格纯木铝包木系列高档门窗生产枝术
第开发生产出意利风格高档门窗
第设计生产出符合西方发达国家外交机构建筑高标准综合性防范求特种门
窗
第美国日等西方发达国家出口高档门窗
第力时提供德国意利美国韩国四风格纯木铝包木塑钢三
材质 十系列百规格品种高档门窗成立中国第家门窗技
术研究
美驰公司开发铝包木意式德式两系列铝包木门窗纯木门窗外层增加铝合金保护层满足建筑物外侧封门窗材料求保留纯木门窗特性功外层铝合金起保护作便保养外层进行种颜色喷涂处理增加建筑物整体美
美驰五金件防盗性达德国DINVI8054标准美驰高贵典雅造型源工艺乡——意利具样造型丰富色彩美驰窗您具特殊装饰风格家锦添花您高贵典雅建筑物琢华彩章
蚊子 发贴时间2003712 144011
现写真点意思确东东啊
talkative 发贴时间2003713 161810
蓝堡实木板缅甸青岗花犁木种树属珍贵树种生长缅甸木材全部进口国加工该树名青岗犁木质坚硬强度韧性强耐腐耐磨防水性防虫蛀胶粘性颜色黄色红色视感良
蓝堡供货云南金鑫木业公司木材加工处理聘请国外专家技术关采德国进口设备进行木板加工精度高档次产品国独生产厂家先出口英国加美国韩国
蓝堡发展商保证蓝堡国际公寓高品质公寓实木板选缅甸青岗花犁木
3需言传消费者心中价值杠杆
弱势项目发展蓝堡已呈现日语强势面貌消费者心中杠杆权衡：
RealMadrid 发贴时间200371 100311
购买新城国际蓝堡中犹豫请位高指点 新城离国贸嘉里蓝堡贵1520左右率63蓝堡南区二居室率75 (套面积算)样率根位验
谢
justdoit 发贴时间200371 121443
呵呵想年蓝堡CD单位率没达80家老套带领开发商干场现回头蓝堡行63强北区志说实际率高利啊63率太低亏发建议绝考虑
唉乡 发贴时间200371 122019
蓝堡F户型79时销售MM告诉83少着反正80
lawyersong 发贴时间200371 124733
C户型率75周刚进赤果果房子里面积预想果63简直敢想
talkative 发贴时间200371 133100
性价实惠角度蓝堡应该优势特适合住型租务角度天天法应该指南具体楼盘推广联系位置位等形素会起作估计新城国际综合素会强感受优势时风险增加成高蓝堡约20回报少保持高蓝堡20蓝堡持务重呵
跋：
蓝堡国际公寓策略导引执行控全程踪适时调整项目推广方手段拒绝商住推广生三效益：济效益品牌效益社会效益见证历史高度影响着房产未推广趋
（1）济效益：
2002年4月开盘始蓝堡创造6月逾6亿销售奇迹跃居CBD楼盘销售第三名蓝堡成功切实握市场消费动产品赢目标客群认时清晰直观推广题加速项目涵传递沟通短时间迅速获市场追捧销售成效节节攀升蓝堡创造观济效益
（2）品牌效益：
拒绝商住提出建华时代刚刚2002年注册成立公司获独市场口碑持续发展品牌效力成企业估量形资成功品牌具持续差优势产品组合未竞争节点应该毫争议置构建赢利成长力品牌差异度非成价格产品技术竞争然品牌构建基终回馈拒绝商住已成蓝堡国际公寓代名词
（3）社会效益：
拒绝商住提出CBD真正拥高品质纯居生活令眷恋繁华客转身CBD原住居民拒绝商住纯居纯商分野终促成第三代写字楼全新市蓝堡功相左第三代写字楼仅商拒绝居住
项目优劣否身销售业绩考核项目品牌形象塑造外更重难生社会效应蓝堡恰恰引领场商住搏奕成规范物业形态前瞻者
中国房产顶级策划案例文选十六
200478
策划理性轨迹引领市场激情舞步
记策划房产市场二次启动中惊险跃
策划：王岳
前言
房产营销策划案处见似相似战略模式花样百出战术手段诸成功中总出种种遗憾余动作残留太钱痕纯理派唯验派盛行少针见血准确力透纸背深刻策划脱离实践真实摩擦疾行新形势营销策划实质越越显现变化端市场环境中确立身长期败优势位策划者理基功市场砺炼深厚文化积淀成缺基房产总继续走错误边缘房产策划贡献治病强身固然现阶段情况许更表现致力旧恨解新愁中文力图解构营销策划房产领域阶段思维演绎营销环境状况策划方法运轨迹基案例实施中结局确定性许更关策划质性思考必启示
案关键词：市场界定——清晰市场特征——新济中产消费阶层——产品市场性粘贴——营销刺激消费心理——济学限理性中感性捕捉——消费观念造血——鲜活市场形象——市场攻击体系建立——纠错中前行
．推广背景：
做公寓洋房联排墅？策划分歧中路：
项目位广东省德市伦教体育馆附联排墅区块两年前已买进公司挺进湖南进行长沙市郊外1500亩项目前期运作时2002年初块进行项目开发公司99年成功开发销售三住宅区销售速度快物业理公司产界获定口碑德市优秀民营企业正前项目成功项目产品策划定位决策时产生分歧方市场调查（资料略）加前期项目市场定位面首次置业工薪阶层客户群项目销售完中户型面积住房消费者门求购观点继续开发中户型公寓方认整德市碧桂园成功推出联排墅外市场尚相应产品供应攻占细分市场双方定程度市场数支撑争执情况甚出现折衷办法做部分公寓做部分联排墅显然种理性选择市场调研结果分析（德房产市调报告略）两种产品市场环境（市场容量竞争环境消费取等）项目选址SWOT分析利弊开发验市场启动快捷性较前者占优成效益分析者机遇前者前面期营销策划市场调研作者未介入项目终定案会听取前期项目操盘者相关分析介绍开发联排墅风险性分析时细分市场效性条件作方面情况探询：
差异化产品定位时市场言①否重 ②否足够容量 ③否具备差异化优越性 ④否易接进入细分目标市场 ⑤否具备明晰产品特征方便目标消费群进行沟通 ⑥差异化实现力⑦收益前提控性等
出结： 做什重样做关键投资者坚定联排墅区开发决心
开盘8月卖2套房 市场出现旁路：
事已开始结局未愿项目2002年10月1日房交会正式开始预售直2003年6月止总卖两套房营销4P回顾推广程难潜市场现实市场距离
产品——距离德市区15公里左右前马路工业区理环境面积150米—160米三层半联排墅符合天庭院（隔层商铺车库架空）
价格——均价1750元米相伦教中心区公寓售价总价相德市中心区90米左右公寓房
渠道——售楼部设离现场200米处超市旁2002年首次推广参加德市房交会根楼盘推广验媒体CPM（千成）评估确定DM夹报投递方式宣传正式开盘2003年3月份报纸面广告DM广告广告分两阶段进行2002年广告策略基目标市场定位伦教区想建物业满足三代堂居住求消费者（理惯买建私屋包花园车库般造价30万）广告题功诉求价格利益诉求点强调墅享受公寓价格 2003年开始广告第二阶段德市区二次置业者伦教区域外白领阶层首次置业者目标消费群（理市区首次置业者学校交通商业医疗等公建设施赖性较高愿意离开市中心生活外工者仅周边200米半径范围达电脑厂家200月收入超5000元力安家置业阶段满足父母接起住愿）广告题墅型复式洋房满足成功生活模式步位超值追求基调广告诉求点强掉亲情空间性满足情感诉求首付万月供800低置业门槛理性选择
促销——首期20认购时首付万余免息分期款80银行揭月供800元左右购房送装修礼金车位费等
推广困惑——幻象总身边围绕：
营销定位发生游离联排墅理性置业转变成复式洋房性满足第阶段广告推出着墅富裕阶层购房者络绎绝完产品现场普遍反应房子太没回音分析认产品符合墅求然第二阶段复式洋房广告推出样访者着公寓消费者认房子150方层错层房方显宽敞气派样面积分成三层半楼梯占首层视觉中心位客厅太加设计中楼梯位置合理出现异型房楼距太等问题然者众买者廖销售似遇法逾越障碍售楼员信心逐渐回落时境公司深圳请外脑组织广告公司进行项目推广脑力激荡策划研究利项目外装修已完成时机开始拍实景电视广告宣传片时计划附万员工台资电脑厂——达电脑厂举办100新婚礼庆典活动进行带装修入揭等优惠促销五间广告出街收效未短时间显现鉴公司德市两项目立刻马决策层解决项目销售难题放首位时间六月初
两难境：
市场告急作者时正进行长沙项目前期工作组织研究决定赶赴德时统筹策划进入工作摆面前两回避关键问题：
． 产品木已成舟特色固然存缺陷目睹营销已步入二次策划市场需没炒热冷启动状态加速果启动失败等楼盘陷入烂尾困境时楼盘岂尾盘二字轻言
二． 心态已倾斜方面前期投入见成效未前景难想象投资者推广资金投入谨慎情理中策划胆创意尝试范围产品改良似太立竿见影综观全局正常营销周期做市场铺垫预热强销持续等阶段划分出明确趋势争取策略认支持
部班顿乱卖走少算少？走低价倾销逐步提价走饥渴效应？ 种观点争未停止策划走十字路口
二．营销诊断：策划路走方：
认策划应该断出点子摹新模式认策划应该售楼部市场反馈信息着手研究市场特性寻求市场突破点认策划营销4P诊断营销症结改变手段方法纠正错误倾
实际数诸前提约束已走出标准市场营销模式套路桎梏市场靶子直模糊清新济条件市场需求种转型程中复杂化需求没欧美先进国家充分细分前提许新细分机会现实存传统市场环境决定传统消费观念新营销素市场环境素刺激更影响消费心理变化影响消费观念更新特房产明显带社会文化诱导特征消费领域传统完全国外营销理覆盖变化中全部市场现实市场条件消费者研究中消费取研判容易步入误区方面直接决定营销4P产品价格渠道促销素产生营销刺激
策划路走方？答案重理必须充分集体讨意义已失迅速理出思路找问题容易找问题根真需功夫：
1． 目标市场界定错里？样寻求正确细分市场？
房子带着遗憾出市场早已原预估市场房子究竟应该卖谁围绕问题前负责项目广告公司组织相关市场调研结德市区白领阶层愿意伦教购买25万房子（前期客情分析德市区访者相较少）伦教钱然偏爱独门独院建私宅外伦教体营者高级工者产品目标消费群面推广题变化
诊断：
产品特征成导确定产品价格已基确立前提果消费者购买6W+1H模式套目标市场特征描述显然离真相相甚远里必产品进行类面流市场（代表消费新潮流市场）产品类型购买者仅追求功利益实性更强调种新生活方式追求带精神满足基样特征目标市场界定收入水年龄结构消费性区域源等口素外更应强调A I O尺度客层划分样迎合需求时创造需求角度目标消费群性格轮廓描绘清晰
2．市场启动失败原里？
接问题前市场信息反馈说明什什产品门首次置业次置业者激发效需求呢？
诊断：
差异化产品决定面特定细分市场未必价格承受力购房需求购买群体追求墅享受消费群言购买动功实交通方便生活便利时生活享受性追求样放重位果细分中产阶级纯富裕阶层价值取完全相联排墅渊源针社会中层种中高档产品中国科学院博士陆建华指出样消费群体住房消费意愿方面具明显特征第实性炫耀性紧密联系中等收入群种需求实性求必少谓炫耀品位炫耀非常正常种社会心理家居作定位身份品位标志第二住房强调私密性交流空间融合求住宅设计里面强调私密性时强调非常合适交流空间种交流空间仅仅局限家庭包括邻里事者交流第三中产阶级中非常变非常前观念动摇家居生活中传统东西第四性化
显然没准确市场预测然会清晰营销定位未充分符合效目标群价值观念产品特质提炼出愿意接受方式吸引真正客户没出现
3 寻求房产方特性样揭开产品市场正确接密码？
德房产商没开发发联排墅联排墅陌生产品符合文居住理念呢产品缺陷真营销法逾越障碍？
诊断：
房产市场域性确实关注基问题然明确产品应该卖谁首先告诉产品什新产品需新价值理念活心中否适应适应符合符合谈起样产品市场诉说方法关键结合域理性感性需求特性塑造符合性追求特征审美情趣产品形象首工作营销手段产品性着消费者性舞动正确营销4C（顾客成便利沟通）音乐响起市场会舞蹈激情
4 传播原点里广告究竟应该什负责？
次广告总少流效应说广告成功
诊断：
应该果广告服务营销策划原点广告推广结果难预料检验广告效标准止注意兴趣流品牌形象负责应该阶段销售负责艰难吸引消费者诱千差万购买动总屈指数
5 营销子谁沉浮低价解决问题？
外界相关员提出房产类价格需求弹性系数较消费品唯出路低价销售中国消费品市场诸价格战充分反映价格双刃剑刺伤时杀出条（市场）血路
诊断：
种观点错位低价成简单数少新济学中消费者限理性市场营销中顾客渡价值理做少更接现实诠释评价价格高低未必臆想致实际影响需求特性消费者心中低价评判标准（花1700元方米买里墅觉价格低花1700元方米买里公寓会觉价格高）实际档次楼房销售价格素消费者购买决策程中占权重消费观念消费心理消费者研究两基面（前阶段事实已表明广告公司市场调查中消费观念完全反映调查消费心理）
三．策略计划
顾客：
产品相关元素符号贴符合目标消费群消费理念审美情趣性特征标签找出目标消费群心目中购房惯性评价标准——房子认惯性中创造崭新产品概念德首城市空中花园联排墅示范区
产品基：
1) 底层入口中心花园
2) 社区交空间二楼台联排墅区
3) 首街巷回廊式设计三组团
4) 户型面积户型差社区单纯
5) 中心花园台花园露台花园
6) 3+1层设计空间富变化
成：
建立数模型通类楼盘属性权重计量产品性价（具体资料省略）找出目标消费群心中满意房子价值构成心理预期楼盘体现品质子——独特销售张诞生洋房价格墅空间情怀
便利：
产品目标顾客功利益情感满足——产品卖点丰富提升74空中花园垂直生态名宅立体生活区独特阳光室设计赏景厨房欣赏夜景星光浴室工作静静生活间真情空中演绎邻里守浓情社区
沟通：
顾客接受语言方式贴顾客传播途径引起目标消费者鸣——媒介选择广告表现
总体推广策略：
联排墅种享受型产品创软三点硬线市场攻击体系：
三点创造第概念差异化产品性实效传播触点软整合线（外卖场售楼卖场样板区）硬操作
1差异化形成市场区隔
提出首层中心花园设计施工
三组团设计风格园林景观A区建成户台花园组团
面中心花园13单位通阳台营造阳光心殿概念样板房
星光露台产品改良设计营造露台精彩示范空间
2定位高度竞争者拉开档次
德首城市空中花园联排墅区
反层’变——生活新高度
前左右皆君子——高贵贵’
三度空间三维景观移动式园林
城市新贵户世家诗意栖居
3产品外形象品质转化成鲜活性市场语言
倡导什样生活张决定楼盘性产品倡导生活张致 联排独门独户特征达居住合群性私秘性统国外联排住宅概念空中庭院客厅独中国传统街巷回廊式设计邻里亲情花鸟阳光生荣面积总价相差业阶层单化社区文格调居住氛围做良预引导纯粹社区安全水步行空间流动立体私密空间房间带阳光适合居住升适合居住生活门艺术尤新知富阶层说生活充满品位艺术紧紧围绕产品济角度建筑生活艺术角度社会生活引导角度文尺度综观巨居住价值变革形象广告响应广告成缺市场攻击触点
案例 德XX庭项目推广计划
推广铺垫期：6月13日6月28日
工作容：
1． 项目营销诊断(1314日)
2． 产品重新定位出产品包装改良方案确定产品概念（1418日）
3． 营销定位出营销策略（确定市场目标营销目标）（1418日）
4． 确定价格策略渠道策略入市时机方式促销策略（1822日）
5． 整合推广策略（广告题推广计划媒介策略推广费预算广告设计制作发包）（2228日）
6． 销售组织销售培训（2228日）样板间包装开始园林效果图出街
市场预热期：时期：6月287月12日
工作容：
1． 广告出街现场布置（6月29日7月4日）
2． 卖场包装外卖场包装样板间通路包装 (6月29日7月4日)
3． 园林示范区完成（6月29日7月1日）
4． 部认购示范区开放（7月5日7月12日）
5． 促销活动组织准备实施（7月5日7月12日）
项目强销期：7月13日7月27日
工作容：
1． 开盘销售(
2． 媒体升温(714720)
3． 调整销售节奏(721727)
4． 渠道促销展开(721727)
清盘期（7月28日8月13日）
四 推广执行
推广策略：
1 广告定位策略：抢先定位德中产阶级代表新生活特区
2 产品定位：中国第城市花园空中联体墅区
3 功定位：独门独户天花园
4 消费者心理定位：高贵贵
5 广告题定位：理—情感—道德题
6 广告目标定位：创牌—竞争—保牌
7 品牌形象广告语：创新处品位心
）七月旬进行媒体预热时售楼员XX庭进深层高房庭院功台面积等非常熟悉合理知名楼盘进行较设立现场售楼部
请相关记者德报发表三篇关XX庭文章标题：
第篇：健康住家——非典时期德房产新思考
（已草拟篇供参考）
第二篇：社区需阶级划分？
——中产阶级生活观念点法
第三篇：造社区居住方式新观念——德房产客厅说起
效果检验原：迅速扩xx庭知名度产品理解度目标层家喻户晓原
宣传着力点：房子——权威专业新闻角度宣扬xx庭房子
二）七月中旬紧接着夹报投放连投两期户达率两次叁次
策略：差异化策略
第期：广告题：XX庭——德中产阶级代表新生活特区
广告诉求：值买房子——房子XX庭值买
容：1建立XX庭形象新华庭生活标准诉求XX庭性特征物业形象
2套月特价房招徕策略吸引现场评价测试消费者心理价位找潜顾客XX庭评判价值标准
检验原：现场流量楼填表量客户楼盘诸价格质量等敏感点
第二期：实施策略：差异性策略
广告题：高贵贵——XX庭干杯
广告诉求：值买买起房子
容：针楼者态度进行分析直接购买潜顾客呐喊进行XX庭功利益诉求强调买XX庭利益
：购买者XX庭满强力劝服解说
——功更重……
——面积更重……
——空间更重……
检验原：流量增电话访问增开始部认购
三）七月旬部认购登记开始
广告实施策略：集中策略
第三期：推广重点：强力促销（购买回馈连带促销抽奖奖竞赛）
广告题：XX庭生活开始流行
广告诉求：买值房子
……
五．效果问题纠错中前行
策划案出台笔者离开项目现场剩执行监控工作某外部素影响项目产品形象包装位情况7月旬开始推出推广未完全计划执行7月中旬出现现场抢购气氛7月份迅速突破40销售额价格基超1850元方先推出台私家花园单位抢购空公司中庭花园处理未着重墨原计划三题组团景观基全改成私家庭院广告未形成系列软文仅推出篇（文章刊出迅速引起中央电视2台广东卫视关注提出采访求）8月份销售刚达50销售额楼盘9月份少问
笔者9月底广东努力广告销售数售楼部客户情报进行调研分析发现操作问题：
1． 中高档房应先营造物美宣传价廉产品包装未形象带足够支撑A区带私家花园单位卖改成全部花园产品性单稀缺性够造成推广困难
2． 积累销售势够消耗市场时未培育市场形象广告响应广告组合欠层次甚求效果期广告重新发布显然少涵产品没市场带悬念已购客户未购观型客户没继续激励促进
3． 销售节奏推广章法零乱没进行必销售控制
第二次策划调整方案五天继续出台鉴项目推广进行具体策划案未公布许策划界兴趣仁提供新思考预测台
二○○三年十月二十日
附件：部分销售统计数分析（表格容德汉业张庆先生提供）
附件二：软文健康住家——非典时期德房产新思考
健康住家
——非典时期德房产新思考
央视零点调查公司全国十中城市居民进行消费者调查研究中项结果表明健康生活重程度放富裕生活前面金钱价健康价观念非典中国心中已确立突非典袭更意识住宅居住性生活生命重更加关注住宅设计否提升健康住家层面非典期间坐公车应酬消费肯定回家时住区非典安全指数成关心问题说什时候没现更关心房子会家健康偌关系
做德市先进民营企业德汉业房产限公司范汉总理开发商角度德楼市健康住家概念做清新注解说：短短月期间非典感染数达321——香港陶花园作非典重灾区走入视线引起房产界重视某种意义说建筑设计缺憾住宅成病毒帮凶说广消费者开发商心中隐痛汉业房产非典前广州奥林匹克花园交流中确立设计做健康住宅开发观念新华庭许成功尝试世界著名建筑师贝聿铭说光线进行设计强调采光充足建筑设计中重位新华庭梯户独门独院城市联排墅设计克服单层住宅采光难兼顾住房缺陷进深10米左右竖高度超15米设计适合居住升适合居住房间沐浴阳光天日时间完全满足国家健康住宅标准天日确保3时指标样阳光进行紫外线杀菌空气净化天进行
座建筑重点室通风降低建筑密度整整牺牲点容积率标准250户公寓改成74户住宅低密度纯粹生活区陶花园样建筑密度高楼中口密度间距楼座间形成天井形成风闸效应（挡风墙）旦出现害气体会滞留缓慢升串入附楼层新华庭10～12米进深仅克服许楼盘进深太浅太深利室空气流动缺陷引进数字风洞技术进行模拟计算调整出布局五组团（14～16户）组团条风道合理设计德首回廊式布局空间变化流动加开门见绿站新华庭阳台房间里会觉装室新风系统样清风拂面衣衫飘飘略带湿润芳草微香空气清润宜神清气爽非常惬意
次新华庭梯户设计首次引厨卫沉式降板技术仅克服梯户陶花园生活污水交叉污染时废水排流沉积回流道污更效改善
世界卫生组织健康住宅定义指够居住者身体精神社会完全处良状态住宅新华庭设计环境空间面功注重性化设计原低密度面积户型总价相差74户住户规划社区居住层次文格调做意识引导样功精神追求预留性化生活空间发挥整体纯粹型社区极易形成避免复杂混居环境带精神差异卫生状况空中庭院客厅设计分聚融独居交流体邻里亲情花鸟阳光生荣精神健康种表现
更重新华庭设计老孩安全放心活动场公健身设施老活动区间等硬件设施老孩家门口交流活动安全健身场世界医学父波克拉底讲句话传二千四百年说阳光空气水运动生命健康源泉什运动？走路世界运动类花三百万年猿整身体结构步行进化结果体解剖生理适合步行新华庭设计健康运动提供基础中庭花园卵石步行径二楼台健身品甚家房里楼梯做合理功设计社区住户晴雨日夜想运动会设施中国医学专家洪昭光教授认氧代谢适量运动运动年龄加心跳等170较合适运动量新华庭户楼梯（级）做试验般老楼步行速度登四楼次次半心跳基170左右般中年楼登四楼正常步行速度须两三次达心跳频率170左右……
听范汉总理介绍开发商站居住者角度思考设计实许方面值努力采光通风水处理运动等健康硬环境造许相较易健康生活环境生活感受营造需开发商心力记位知名建筑师说位母亲房子里忙碌孩子楼外嬉戏身影会非常满足心宽感受样场景汉业房产新华庭定难见样健康环境里健康居住然消费者企盼
期德开发商健康角度更消费者考虑设计样真正健康住宅会更快走进新生活
中国房产顶级策划案例文选十五
200477
仁爱濠景庄园(节选）
策划：张磊
仁爱濠景庄园天津仁爱集团投巨资造墅类高档社区项目先荣膺2002年天津春季房产会金奖2002年天津房产名名企名盘活动中精品楼盘中国新新家精品户型2003年中国具影响力楼盘100强等项殊荣开创天津高档楼盘概念营销事件营销活动营销组合推广成功范例天津产界轰动时
案例营销策略
作天津墅类项目成功推广典案例案总体推广思路：
1预测未 握市场通天津城市发展重心科学预测房产高端市场准确握区域发展条件缜密分析确定项目战略推广方
2 放矢 准确定位深入调研准确掌握目标客户消费行特征消费心里特征调研全程握
3整合资源 提炼异点整合项目兹利切优势推广资源提炼组建超越质化独特价值推广体系项目具便目标客户识鲜明属性
4组合推广 辩证实施概念营销营造项目品牌事件营销催熟区域市场活动营销实现气效应品质营销造项目核心竞争力
二项目背景
案整体策划推广中始终坚持调研策划指导思想市场调研作制定项目整体推广方略必前提仁爱濠景庄园开盘前期周边整体区域状况包括区域背景发展现状进行缜密市场调研项目身优劣性更清晰握整合推广资源建立项目市场价值体系找客观
1）挖掘优势 方求证
仁爱濠景庄园进行充分调研掌握仁爱濠景庄园区域优势体现方面：
然环境较佳仁爱濠景庄园东全国闻名水公园衣带水西天津唯山水景观——堆山造景公园举目相属天津风口区项目恰处山水围合中区域整体然环境极具陶渊明桃园意境符合时代特征全新现代居理念
二文环境尚项目区位距全国著名高等学府——南开学天津学足5分钟车程规划中天津学城距项目仅百米遥着天津学城动工兴建文化元素教育元素社区整体文环境渗透影响较积极
三交通环境存极改善空间红旗南路已天津市政府规划建设天津南中环位红旗南路黑牛城道交口型立交桥正市政府规划建设中2005年投资兴建建成区域交通状况极改善
四区域发展环境非常乐观天津作北京2008奥运会协办城市2008奥运场馆正位红旗南路（仁爱濠景庄园路隔）2005年前该区域建成集奥运场馆奥运综合配套设施体风格迥异型体育建筑群该区域属城市发展新兴带
项目品质建设方面仁爱濠景庄园市场竞争优势样较明显：
项目投资巨仁爱濠景庄园总投资高达十亿元巨额济投入项目精品开发奠定坚实基础
二规划设计理念先进项目建筑设计景观设计分香港中原设计国际限公司美国EDSA景观设计师亲执笔设计保障项目规划理念国际性前性
三项目具定专属性仁爱濠景庄园属超低密度私家领社区2711公顷占规划建设绿化率达50容积率仅068超低密度墅社区时项目充分利贯穿社区四化河原版移植江南水乡风情先进规划理念较符合现代高端群居理念
四配套功先进项目整体配套具两功三特性两功生活服务功安全防卫功三特点科技化时尚化性化
通优势资源挖掘加整合利构成仁爱濠景庄园核心价值体系建立
2） 认清劣势理性思考
通仁爱濠景庄园周边环境深层次分析该区域市场劣势样非常明显体现方面：
第时红旗南路区域发展环境尚未成熟天津市民印象中红旗南路基等具脏乱差特质城乡结合部带百姓区域固印象时难扭转
第二该区域城市配套功相足公交站稀少道路逼仄狭长居民购物相便站式购物理念兴起天种城市文明脱节尚处然属性蛮荒带时难购房者接受
第三项目周边均中低档项目惯性思维中中抵档项目整体文质素参差齐特日益注重群分天高档项目中抵挡项目混居否形成相互调语言建设高档项目市场压力
第四项目初期市场印象项目立项投入建设中间停滞两年时间市场印象 某种程度影响项目初期品牌塑造
规避劣势发扬优势催熟区域市场公司企划部组织专业调研员项目潜目标客户进行调查摸底
3） 预测未 握市场
策划根目研究目标客户消费行特征消费心里特征认识客户喜欢什？厌弃什？方制定出科学行策划实施方案公司企划部仁爱濠景庄园目标客户进行进步调查摸底：南开区河西区区河北区等天津市六区100名目标客户问卷调查结果显示：重区域升值潜力投资型客户例占30重区域然环境养生型客户占40外项目建筑品质开发商信誉较重客户占30左右调查显示：生态环境区域发展环境项目建筑品质成项目核心竞争力卖点
4）提炼卖点 科学定位
通市场调研结果进步分析公司企划部仁爱濠景庄园项目提炼出四升级品质： 段升级（2008年奥运场馆邻）环境升级（位市区环境段）低密度升级（容积率08绿化率50）功升级（配备高科技现代化理服务手段）项目四升级品质确立仁爱濠景庄园项目宣传推广条线四升级品质确立项目整体宣传定位更科学客观项目宣传定位市升级版墅
三案例实施步骤
1选准合作伙伴 确保专业制胜
项目进行实质性宣传推广阶段公司企划部针身力资源较弱项目宣传推广方面专业性相足现状特聘请荣获全国诸型奖项天津著名媒体广告公司——天津标榜广告公司加盟公司企划部实现强强联手 增加公司项目整体宣传推广方面专业握力确保项目入市达定市场效果
2整合优势资源 制定攻策略
标榜广告公司专业士研讨仁爱濠景庄园整体宣传推广制定出周密科学实施方案：仁爱濠景庄园整体推广策略重点四方面展开：庄园涵诠释项目阶级属性奥运概念展示区域发展前景四升级品质建立项目核心价值体系复合推广方式强化市场轰动效应
3 组合性推广 辩证性实施
确保仁爱濠景庄园开盘入市圆满成功项目具体推广步骤采取组合式推广辩证性实施营销推广办法：概念营销事件营销品质营销活动营销推广手段转换背景理性引导宣传方式项目实施卓成效宣传推广
四具体实施程
概念营销法：
1 庄园概念 时空转换
项目宣传推广初期标榜广告公司公司企划部密切协作提炼出庄园概念推广思路：
转换区域背景赋予深厚文底蕴该推广思路唯物客观视角传统庄园属性时历史文背景进行深刻诠释特欧洲中世纪庄园生活形态正反角度进行细致描述积极方面提炼出庄园生活形态五特性尊贵性休闲性私密性独立性生态性引申现代庄园生活埋极伏笔
二赋予现代庄园生活全新涵 提升升级版墅概念现代庄园生活原始庄园生活差异？特点什？通昔推广方式庄园概念进行时空转换突出原始庄园属性时赋予现代庄园生活全新涵现代庄园生活文明性专属性尊贵性更准确生动表达
推广思路确定标榜广告精选资深写手快天津流媒体日新报醒目版位重磅推出揭开庄园生活面纱 现代庄园生活正您走两篇整版软性文章文章刊出业产生强烈震动仁爱濠景庄园项目信息见诸报端便受目标客户广泛关注成业关注热点
事件营销法：
2 奥运板块 先声夺
仁爱濠景庄园区位优势紧邻2008奥运场馆奥运巨市场价值区域济发展直接拉动作目睹通调研分析公司企划部认识效利奥运资源仁爱濠景庄园提升区域形象破推广瓶颈关键标榜广告公司积极整合媒体资源决定事件营销作项目区域宣传推广手段标榜广告公司通组织举办京津沪穗产精英话会等种型坛活动奥运议题进行深入研讨市场条件成熟天津流媒体日新报郑重推出奥运板块市西南区崛起新闻性系列报道率先天津市提出奥运板块概念赢购房者业士极关注奥运板块推出谓时激起千重浪快度沉寂时认知红旗南路区域急剧升温成开发商购房者趋鹜风水宝月时间里红旗南路线两万余亩土开发商瓜分空该区域成新投资热点区着奥运热红旗南路兴起距2008奥运场馆仅路隔仁爱濠景庄园项目赢宝贵气
品质营销法：
3 四升级 全面渗透
庄园概念奥运概念深入心标榜广告公司项目四升级品质宣传诉求进步深化提炼出四升级品质涵盖六素安全性私密性舒适性尊贵性功性稀缺性六素媒体相继推出水王者气 贵族血统脉相承零距离接触2008奥运 观山 观水 观奥运等立意新颖诉求准确脍炙口广告语项目四升级品质快目标客户充分认成天津高档楼盘中性鲜明高档楼盘代表
活动营销法：
4 复合推广 辩证实施
活动营销仁爱濠景庄园宣传推广特点：分析活动营销起功效拟：社会轰动效应显著二客户互动效应明显三促销效果更标榜广告公司专案组热烈研讨决定活动营销作项目营销种推广手段基思路：型活动进行气营销中型活动进行项目营销型活动进行品牌营销基保障周活动安排
具体实施方面期活动题项目工程进度完美结合起充分利项目身优势资源开展具特色活动营销真正活动营销项目品质服务：项目立项初期召开项目评议会新闻发布会项目推介会等系列活动通新闻性宣传迅速提升项目市场关注度认知度2003年3月项目封顶外檐完毕际举办声势浩车房联展活动天津轰动时2003年7月19日区四化河美化清淤工程完工项目现场举办具特色水航模赛活动水景社区湖光秀色现场700余名业留美印象社区游泳池竣工区举办花样游泳表演活动业尊贵休闲生活更完美诠释
2003年8月3031日仁爱濠景庄园中央休闲广场完美呈现结合中央休闲广场景观特色社区露天广场特举办仁爱恋狂欢夜濠景河畔夜天题型业联欢活动专程聘请著名歌唱家郑绪岚香港著名歌星张明敏著名相声表演艺术家冯巩等国演艺界明星联袂献艺晚会星光灿烂规模规格高开创天津产界活动营销先例次型晚会整体营销策划中创造性韩国露天烧烤晚会活动巧妙结合起晚会金歌曼舞韩式烧烤风情融入河畔庄园万种风情中构成现代庄园生活彩画卷现代庄园生活形态进行完美展示次活动举行天津产界轰动时仁爱濠景庄园品牌声名鹊起受购房者广泛推崇
活动营销社会效益化标榜广告公司公司企划部密切合作仁爱濠景庄园活动推广中制定出势市事辩证实施方法先造势抢市事必成定广告额度范围新闻造势专家市活动成事复合式广告推广策略角度视觉层面活动举办进行整合宣传推广真正眼球济影响力济感受济文章做足做透
通复合推广辩证实施策略卓成效运仁爱濠景庄园2002年10月6日开盘日楼盘销售面积达26000余方米占期销售总量40期楼盘足年时间快销售空二期公馆级墅尚未入市便已预售半成天津高档产项目整合营销典案例轰动时
五 案例总结
回顾仁爱濠景庄园成功推广路点验值总结：
1市场发展环境正确握通调研认识：天津高档房市场开发理念逐步国际市场接轨二适宜郊区化新型建筑形式成天津高档房市场发展流三注重社区环境资源建设成高级置业者价值观四符合城市化发展前景新兴区成产投资热点区具极发展升值空间市场发展环境清晰认识制订项目整体推广策略时没区域市场薄雾迷失方
策划思想深刻认识认识策划思想深层认识远推广策略标新立异重体会：机遇挑战客观评价区域未发展环境优势劣势冷静分析项目区位现状科学制定项目整体策划方案理保障二宏观思考微观求证策划理念组合推广辩证实施战术操作手法制定推广实施步骤赢市场青睐法宝
中国房产顶级策划案例文选十四
200475
亚泰富苑购物中心营销推广方案
策划：石谕东
项目意义
亚泰富苑购物中心建立客观填补吉林省东三省该项（mall）商业模式空白商业领域率先导入全新营业态昭示着长春已迈入崭新商业时期长春商业营模式市场产生革命性影响具划时代标志性史性意义亚泰集团前瞻性眼光雄厚实力担负起重开启者角色
区域界面繁华商业带动区域济刺激房产旅游业酒店业交通业服务业兴旺吸引外商投资定程度带动城市综合质素提升型现代化购物中心开业运营必极方便满足区物质文化生活需求改变消费生活方式解决量员业增加方财政收入具现实性社会意义充分体现产业报国回馈社会理念真正抱负企业精神相契合
发展商（亚泰集团）视角商业线势手笔介入商业物业深度涉足产商业联动开发营运领域商铺销售租赁理等项获取巨额回报时购物中心源源断信息流物流流资金流诱增强整楼盘销售力提升整楼盘商业位价值
着眼长远该项目启动未集团房产业发展奠定基础未商业裙楼房产然城区楼盘旋律该项目运营开发类房产业积累验培育造支集房产商业营销理体实战验营理团队
二市场环境调查
长春市位东三省中心区属中型陆省会城市2000年度全市国生产总值（GDP）824亿元第二产业第三产业占365亿338亿元均国生产总值约9000元汽车农副产品深加工高新技术该市三支柱企业国济非国济成分占50重全口径财政收入实现76亿元年增长16市区全口径财政收入695亿元2000年金融机构存款余额1013亿元城市居民储蓄余额5337亿元
全市六城区四郊县构成口700万亚泰富苑项目南关区口60万户数18万邻区阳区口67万户数182万户北邻宽城区口42万户数125万郊区四市县口占全市总口60济总量仅占全市济总量296
2000年全市商品房销售建筑面积达62万方米销售额148亿元年呈升势头售房479万方米销售额98亿元（该城市均居住面积95方米）
2000年社会消费品总额实现311亿元居民购买商品食品品类分占社会消费品零售总额413408社会消费品零售总额年均增长速度达187
2000年 城市居民均支配收入5550元均消费性支出5113元中食品支出占消费性支出42衣着类占109居住类消费占107娱乐教育文化品占98医疗保健占96交通通讯占78杂项商品服务占47家庭设备品占44
长春商业旺区两位城北阳区南关区交界重庆路商圈二红旗路工农路交汇处欧亚商圈六城区2000年度贸易批发总额187亿（中阳区90亿南关区48亿宽城绿园12亿二道区6亿双阳区13亿）零售总额70亿（中阳区39亿南关区16亿宽城区66亿绿园区62亿二道区12亿双阳区06亿）
2000年长春零售业型零售商场前十名欧亚商长百楼长春通立恒客隆仓储卓展市邮政局安利日品长春国贸中心长春旺角厦前十名年度销售总额4779亿元高132亿元低15亿元均47亿元
项目启动前亚泰商业物业理公司销售部售楼员策划销售负责安排指导高精度表格控制方式走访调查长春15家型商场318商场知名服装皮具品牌16代表性楼盘35家长春市服装皮具品牌专卖店期约十天进行纳总结
阅览长春楼盘广告商场营宣传资料定参考性商业机构卓展时代服饰万达沃尔玛长百影城购物中心定位推广手段重点关注
（调查资料附件含型商场商情服装皮具专卖店代表性楼盘服装皮具品牌调查）
三 战略分析（SWOT）
1优势：
A：营模式优势：亚泰富苑购物中心实行全新国际流行购物中心(mall)业态零售业力店导类专卖店品牌精品店专营店辅助融合餐饮娱乐文化运动休闲等服务项目体型商业服务机构长春市没先例破传统商业百货店单营商品模式服务功样化购物中心满足传统商业更广泛需求市场支撑力强决定生命力强
B特色优势：购物中心营户性化营表现助形成样化性特色避免传统商业异千店面格局迎合日趋性化消费象
C营销优势：引进国际港深套新商业物业营销理模式概念思路商业物业定位功设置统理促销推广战略手法相该区业言起点较高种超前充分考量市场接受程度商业物业未10—30年发展态势预测握（具体措施见营销战略）
D段优势：亚泰富苑购物中心位长春市重庆路中心阳区南关区交汇处该吉林省繁华历史悠久商业文化中心区里首位集团投资开发品牌带置商贸集结重量级商业机构长百楼卓展恒客隆国贸东方商厦建万达沃尔玛等路两侧店铺林立项目运行程中保证外流密集交通便捷商业金街誉着步行街工程实施该段繁华日趋鼎盛势
E品牌优势：亚泰集团市公司基础实力雄厚吉林产界规模处榜亚泰集团直致力品牌营造理业界消费者中具相知名度亚泰富苑购物中心亚泰信誉保证信誉构筑较广泛群众基础时亚泰集团长春良政府关系资源部事务畅
F规模优势：6万方米营面积目前整长春商业界肩者寥寥（万达沃尔玛长百影城购物中心卓展性）规模超型商品服务功更组合空间满足市场更广泛服务需求实现站式消费客观硬件具备重先决条件
GWTO介入中国企业面前未击出现更岗员商相增铺面需求量增
2劣势威胁：
A 物业硬件方面：该购物中心街门前缺乏空阔未推广文化表演公关活动难现场展开（包括营造形象升旗仪式难实行）碍形成聚集吐纳气休闲广场文化景观（万达沃尔玛压缩房产面积扩充广场面积逊色）
B 停车场问题：方面停车场面停车场便利方面该段交通道停车场难找寻涉逆行车问题车族尤第次购物者带便消息称重庆路会政府规划成步行街问题更趋突出规划车辆指引限度方便车族课题需认真研究着重点解决
C 面激剧竞争态势：长春市验实力型商业机构部分云集重庆路商家均稳定顾客群体亚泰购物中心轰然出世生存发展条件实际建立重新瓜分蛋糕前提该项目规划受商业界普遍警觉万达沃尔玛营规模业态亚泰富苑购物中心项目相似处项目介入时间工程进度招商营销推广手法营理方面颇值关注重视手（日营销环节须提防采发制策略加强营销情报收集）
D 高层商铺销售存定难度：商铺营规划楼层较高（七层层）集团售价低预期商铺销售程中势必出现低层热卖高层难卖局面高层铺位优势提炼重点难点（需设计难点铺位解决办法招租招商方案）
E 新概念传播力问题：购物中心（MALL）新概念购铺者消费者认接受需传播程前期需作力宣导广告力度造成利局面
F 权营权理权突问题：商铺部分销售意味着商铺权营权转权原业未整体形象整体规划布局档次定位统理构成定难度形成杂乱局面整楼盘形象造成负面影响（销售时需未整体形象统理作严格规定条款形式载入合）
G 销售员培训问题：非现铺销售卖楼花图纸规划七楼层面积功布局定复杂性买家沟通坚定买家信心需售楼员购物中心商业物业理模式政策购物中心整体规划购物中心优势卖点全面解操作难度高住宅销售工作员综合知识较高求
H 正式认购时机：属淡季推出12月份销楼淡季般情况企业回收总结非投放时期
3机会：
A 站二十世纪时空规划起点高
B 调研长春型商业机构代表性房产基础进行规划长短分明知已知彼胸成竹方案具征性优势集合性凸显
C 块空（张白纸）规划发挥空间
D WTO介入口切入便引进国际知名品牌商品服务机构
E 该项目导入加剧重庆路商圈竞争时刺激吸引更外围群重庆路消费该商区蛋糕进步做重庆路成海南京路北京王府井香港铜锣湾深圳老东门形成亚泰富苑核心长百国贸卓展东方等战列舰商业航母集群
四营销战略制定
1战略目标设定
设定两基战略目标：
（1）销售目标（短期目标）：亚泰富苑购物中心短期售罄力求长春铺位高价格
（2）营目标（长期目标）：开业亚泰富苑购物中心成百年衰强势商业服务终端实体成吉林省商业服务形象标志互利双赢永继营
两目标相互存关系远期规划增强买家信心吸引知名品牌介入促进销售目标实现销售目标实现便招商开业时利展开
2项目卖点提炼战略宣导点
卖点须讲求唯性领先性特殊性创造性前期重点宣导象铺位购买者开业宣导重点象消费者
A业态先进：引爆东北商业革命吉林省唯国际潮流接轨mall手法运营体量超6万方米型购物中心集购物休闲运动商务文化活动餐饮服务娱乐健身等30余项服务项目体实现站式购物站式服务站式全方位解决工程改变消费生活方式
B品牌卓著：产巨挚亚泰集团信誉卓著零售巨鳄商誉赫赫百家中外顶级品牌强势入盟形成强市场引力
C理领先：深港营销专家参全程企划理引国际领先现代理方法确保永续营百年强势基础
D现代化设施方面：长春电梯商业机构21组双动扶梯7部观光梯4部货梯超前30年规划中国唯家全智化购物中心：铺位设网络终端插口业进销存进行电脑化理网进行数传输等提供ERP时销售行情查询系统技术支持
E宣传力：东北商家户外唯超型（100方米）高清淅度电子屏幕商户提供永久强势广告支持
F段优越：消费欲强烈方复黄金段颗金街路中心钻石亿万富豪加工厂座镇重庆路商圈心脏日拥40万流年拥40亿货流
G营布局科学：商品服务功布局动线划分引国际mall手法独创铺铺街错位营关联布局循环消费资源享理念模式形成室街市循环消费系统加高层项目诱导力商铺均性
H商铺投资者回报巨：楼商铺例50方米商铺假设方米售价35万元售价175万月方米500元计年回报率1756年收回成着步行街计划实施WTO介入国外商品量涌入等利位重庆路商圈中心带亚泰富苑购物中心铺面租售价必巨升值空间黄金商铺取银行
I招商优势：实行南北互动中外互动投资营互动模式利理公司资源力引进国外著名品牌港澳台品牌南方海知名品牌时商铺投资者招租招商牵线搭桥投资者稳收利解投资者顾忧
3形象战略
基亚泰富苑购物中心超前化规模化品牌化样化理念形象规划宜气具现代感震撼力色彩浓烈活力体现繁荣商业气息富变化统类制作样式方面求居格材质求现代感工艺方面求精美高档次定位
A视觉形象：导入CIS系统VI部分重新设计标识标准字组合色彩应工现场包装工施工员头盔服装标识销售处装修办公环境装修类展板展牌制作员工服饰工作牌宣传彩页挂旗媒体广告认购手册制做名片信封信笺类票等
B行形象：全体工作员须接受礼仪培训（含心态服饰仪表表情语言语气态度动作时间观念工作节奏等）求工作员套标准化格式制作套工作手册
C社会形象：企业通项目投资运营进行系列社会活动展示规模实力传播精神价值取社会公信力等构成整体形象（视觉行形象中部分）整体形象局部形象构建见微知著企业营活动中事物企业精神传达项目环节须严掌控力求完美尤视觉设计部分定围绕符合形象战略思想
4富苑购物中心功设定
购物餐饮运动健身娱乐影视观光休闲文化艺术药店邮政服务电脑通讯袖珍展览厅商务中心美容院影楼会商务酒吧网麻雀馆棋道馆桑等
5商品服务项目布局
室街市化格局原铺铺街错位营关联布局循环消费资源享理念模式形成室街市格局品牌荟萃条块清晰功齐全方便顾客布局讲究关联性楼层楼层商品商品间商品服务项目服务项目服务项目间推行循环消费理念力图达高淡偏冷力求铺面均性
中国房产顶级策划案例文选十三
200471
房子广告母亲
策划：赵克强
试婚试住富新张……
阳光区批广告应该第次做房产系列广告广告分试婚试住篇先恋爱结婚篇终生事篇爱情篇搬家篇查暂住篇等两系列97年时初涉房产广告策划房产相关知识掌握全面接案子样做客户满意市场接受呢？
先说说试婚系列吧1997年绵阳房产业起步久没家品牌开发商消费者开发商楼盘抱着种信态度阳光区样没品牌支撑没段优势项目市场阻力想知开发商沟通程中解阳光区品质没问题——开发商承诺建成优良工程期物业理服务会拉稀摆带结合时市场环境提出试住半年满意退房策略（概99年2000年潘石屹北京搞次理退房活动全国房产行业引起强烈反响）样做消购房者顾虑更直接利益——反正会吃亏满意住满意退事——放心购买实仔细想想少购房者会住进新房白退房呢？卖清水房购房者必须装修居住简单千元吧果想占便宜点利息退房损失千元反偿失话说回谁愿意花量精力财力装修住月退房呢？退房半年事开发商眼前资金压力已缓解
策略必须表现吸引眼睛时媒体炒沸沸扬扬试婚现象带灵感做广告标题定行事实广告接连做三期花12000元广告费卖出二十套住宅市场反应超出客户预期
接阳光区创意第二广告系列时便感觉然针目标消费群生存状态切入心需求进行深度挖掘通社会现象表现三广告爱情篇搬家篇查暂住篇收入2000年中国广告作品年鉴——四川省第件唯件收入中国广告作品年鉴房产广告作品
中广告针恋爱中新句爱爱家里恋爱结婚年青家渴淋漓致表现出广告着眼童健康成长爸爸妈妈什老爱搬家居定童家入木三分展示面前第三广告立足漂泊城市中外口开门开门查暂住证……社会现象租房居家安情绪鞭辟入里呈现出系列广告带着浓郁生活气息文关怀寥寥数笔便勾勒出幅幅真实感生活画面种亲切感广告更说服力
然生活画面切入点种表现形式广告策略重点揭购房时揭绵阳楼市中尚普遍阳光区时数购房者提供揭服务楼盘揭购房理解愿意天花明天钱立足生活身揭购房处简明扼固定月付6元m2……表现出核心便固定月付6元m2买阳光区全装修住宅甜甜蜜蜜温馨爱巢妻拥永远安定家寄篱’尴尬……
果房产广告必须解决三问题：1谁说？2说什？3说？分析系列广告做回答谁说：中低收入阶层需房子社会群体说什：渲染种生活体验表明种生活观念真实信说：固定月付6元m2卖点突出抓住利益点
二五万元两套……
房子广告母卖点实蕴藏项目里面深入挖掘换角度表面缺陷项目找新市场定位2000年长兴21世纪花园策划次广告活动
型社区——长兴21世纪花园幢蛙式住宅梯4户总28套全部597方米6214方米两种尖尖角角异形房布局合理率低果消费者购买住确实舒服区百套房子纷纷消费者买定时幢房子问津接手笔烫手业务产品市场进行深入研究发现该产品然太适宜住投资十分划算投资角度购买者者房间布局合理舒适等讲利益点房子租投资回报率高行者租房解决时需长期居住房子结构布局关心问题租金便宜
长兴21世纪花园位绵阳高新区里绵阳新兴区域外口众受收入等方面限制选择租房长兴21世纪花园该区域住宅区交通生活配套物业理方面十分完善适合居住60方米左右房子市场中租房喜欢户型功齐全租金适中容易出租便幢蛙式住宅制定五万元两套投资策略整广告没华丽词藻没新奇概念朴实话语投资收益娓娓道出：交清首付款房出租月算租200元租金充月付……等投资2万元赚价值5万房子买两套60方米左右两室厅出租绝买套110方米左右房子出租收益会更容易找承租该广告推出便社会引起强烈反响卖出房子反成抢手货半月时间宣告售罄
次广告策划成功检验产品分析市场定位方面力时坚定产品中挖掘卖点广告策略相信消费者着想产品推广中切身利益达成致产品闪光点会引起关注终实现预期目标
三涨涨涨方米涨5元
帮助开发商解决市场难题判断广告公司广告创意策划力关键开发商提出策略策略表现实施广告市场产品熟悉程度创意者角度全方位思考面消费群体营销策略必须相应改变果常规路走会发现走进死胡2001年长兴集团开发久远花苑进行广告策划时逆动作月时间仅三张DM单便成功启动市场
久远花苑位绵阳科学城该区域中国工程物理研究院（九院）中国两弹发祥聚集群高收入科研员消费力估量区规划设计园林绿化建筑品质处九院建房法拟久远花苑体马完工销售见起色
什会出现样情况呢？通九院职工住宅分配政策调查发现问题出项目出消费者保守消费心理实九院职工长兴品牌十分信建身边久远花苑眼里记心里认时绵阳许项目纷纷降价促销认久远花苑肯定降便产生观等心理期着降价买九院住宅分配制度住宅分配等级制度严工作年限职务职称职工分配住宅面积差许年轻职工想住套满意住宅等许年单身职工基分配住房
第手市场资料剩制定策略症药扭转九院职工消费观念重心放涨字：方米次涨5元半月涨次告诉消费者等三五年年搬新家
什价格牌利降价手段促销时候降反升？认味降价促销反适反：已买房会认吃亏求退房准备买房认然降次会降第二次愿单样会形成种恶性循环越降越卖市场中样先例少见适时机适涨价首先稳定巩固前期购房者物业升值时仅会退房会四处传播起口碑宣传作正观消费者受买涨买跌影响房子涨价反会消观心理隔半月涨次连涨三次顽固消费者等纷纷落单月销售形势改观销售节节攀升
四样山样水买亨利花园住点
绵阳沈家坝风景秀丽适宜居住区域里绵阳著名富乐山风景区芙蓉溪涪江三江湖等然景观资源时里汇聚绵阳土外众开发商说群星荟萃名盘林立亨利花园作中档楼盘没什优势中显眼然时间段开发楼盘销售绞脑汁时期200套住宅已基售罄样结局制定广告策略应该着关系
亨利花园开发前期开发商找求做广告广告费预算限估算果常规前期开始宣传点费恐怕支持强销期办呢？时发现周边楼盘正张旗鼓进行前期造势重点集中区域环境渲染真踏破铁鞋觅处全费功夫便劝客户暂时投放广告等开发商区域山水宣扬淋漓致消费者感受山水然景观居住生活带魅力时果断出击部分预算推广样山样水买亨利花园住点广告题样减少广告支出迅速动消费者已楼盘花巨资做广告变成广告谓举两事半功倍
然系列广告着眼山水利益点发生转变——消费者样山水中更营销学说法着顾客渡价值意思消费者购买产品时获价值支付成（金钱精力时间等）间差额消费者期顾客渡价值量说系列广告吸引力满足消费者想获顾客渡价值欲中低收入阶层吸引力更样山水环境样价格买更房子消费者种捡便宜感觉
许味灌输性价广告市场效果十分明显策略角度问题相策略站角度宣扬结果相径庭认策略取巧制定策略万万取巧
五投资风险买铺须谨慎
年商铺投资已成民间资方数商业产广告停留段优势投资回报增值潜力诉求实样做没什然商铺说黄金段说投资回报高增值潜力时真正位黄金段没什投资风险项目嘈杂声音淹没反显理直气壮2003年绵阳商厦进行广告策划时制定实话实说投资商铺风险事实直接说出策略相信样做切入消费者切身利益起遮遮掩掩犹抱琵琶半遮面广告更容易受众接受更击力说服力
性：愿意听实话尤投资者更需开发商诚实夸隐瞒事实真象年家已骗怕理直气壮广告反心翼翼会贸然相信想想：话假话满天飞市场中突然听见句实话效果会样？然吸引注意
该项目进行分析调查时发现：绵阳商厦周边时商铺租金高供应求户批租加价转租商家周围商铺租金更观什时商铺租金说起投资绵阳商厦坏结果——收等时商铺租金事实告诉家部分购买商铺业投资关心租金收益样仅表现落落方显示出开发商泱泱度风险变成卖点
然仅仅样够投资者仅关心收益更关心收益保障建议开发商消投资者顾虑提出三承诺：1果合房局备案退首付款消投资者开发商铺卖二担心产权保障2实施全程免费律师服务投资者担心合陷阱身利益法律保护3投资者承诺：年底交房条件退款消投资者开发商信感增强投资信心
广告推广中采面广告软文齐头进方式通亨集团忠告置业者：投资风险买铺须谨慎面广告买绵阳商厦坏结果什？什买绵阳商厦？等系列软文视角投资绵阳商厦买点进行全面阐述投资者明白买绵阳商厦风险然风险赚赚少问题第广告面世便市场回应时冷冷清清售楼部房咨询电话投资者开始单广告短时间推出仅半月实现300余万元销售额超该项目前三月总包括已交纳定金未正式签单客户
…………
公司做广告难难年年做出销售力广告够做年次广告策划突破促进销售尊重市场善项目消费者入手研究分析寻找卖点工作方式分开认：房产广告策划永恒变真理掌握消费者心态产品求深处开放区样接谓开始做宏观市场分析区位市场分析开发体定位产品策略规划设计等等全程营销策划更头痛医头脚痛医脚样反锻炼出实战力许缺少高瞻远瞩战略运筹战术素养帮助开发商解决解决营销推广中实际问题五年切脉诊断开方抓药方面讲确绵阳土名医
中国房产顶级策划案例全集
书收录量产项目产企业策划执行方略等方面第手资料快捷新颖荟萃诸堪称机密级项目策划企业策划文案类原始实战文诸知名特色项目成功策划幕进行全程解秘深度报道展示中国新产领军策划物商战精华成熟成功案例陈述精美图片独视角业士提供全方位专业操作系统示范
中国房产顶级策划案例全集收录77典楼盘详细文案原味呈现
54位优秀企业策划项目策划家成功心
19家流推广策划机构成功剖析
中国房产顶级策划案例文选十二(节选)
2004628
文四合院诞生记
总策划师 许成伟
谁
失年代
高度紧张生活节奏激烈竞争环境心头种种焦虑惶惶终日情感种种突您顾失彼
您想桂林钱没时间……
失落文明古国
工业文明侵蚀然文时破坏着城市历史文化着城市断演变历史文逐渐消亡处千篇律冰冷高楼厦广场铁塔摩天楼取代新城市象征生活城市里茫然措中已清面孔……
处样城市文明异变断裂时代着身边鳞次栉高楼厦密密麻麻万家灯火想问谁里
回童年
游走温暴躁宽容放明朗颓废休闲紧张间希选择洒脱疲惫心身找悠然空间梦想回童年回忧虑生活里种生活载体建筑中国中式建筑
数千年中国传统建筑承载着黄炎子孙生活哲学理解运传统建筑具代表典作数享誉世界北京四合院种四合院建筑居住者非富贵：王公贵戚富商贾翰墨名士梨园名优爱
古说：象没离开家样家座四合院四合院树木家里天空生长天空划块放家院子里白天老阳光晒太阳妇女做针线活晒菜干孩子情嬉戏夜晚秋虫唧唧茉莉微闻独揽月入怀闻香品茶等幽雅啊
缘起
开始片荒开发商寻求全程策划营销代理策划动机源块文理解：处欧风美雨翻版建筑中原建中国房子献文化底蕴深厚中原精英呢？
谓中国房子？黑格尔说：建筑艺术类外精神东西改造成表现精神种创造中国房子表现中国居住精神房子观古中国房子具代表性建筑数四合院四合院动辄数千方米非现代承受非追求什重呢？――文义
怀念四合院怀念构成砖瓦草木围合成天更怀念承载生活形态体现文精神――文四合院精神生
建造样数万米四合院区实际业回享庭院回友邻睦幽雅生活里
社区四合院空间确定单体建筑形式理成章然中式建筑具代表唐式建筑：讲究简约造型雕梁画柱极度休闲空间
建筑物质空间精神空间美学进程中砖瓦精挑细作变非常关键单围墙建造整体美感设计稿修改十次斩石子琉璃瓦色泽原砖质量较揣摩正谓精工出细活单围墙景观完美呈现引众客户断观摩赞赏
文四合院唐风美墅
正谓物类聚群分吸引相素质群成区业冥思苦想思维入睡切零点声处原事物面目：业爱唐式建筑＝爱鼎盛唐生活方式简约压力休闲悠游生活
请出李白杨贵妃说话？唐风云物房展会贵妃出浴李白读书轰动时演出宣传休闲度假社区文义精神引七家媒体电视台赞赏报道赢七百位意客户笑容
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