2006年成房产市场年度研究报告宏观环境篇
目 录
房产市场宏观环境分析 2
1 全市房产市场宏观开发情况 2
2 成市全年商品房宏观市场情况 2
二 国家宏观政策 4
1 房产抵押估价指导意见 4
2 关制止违规集资合作建房通知 4
三 市政发展动态 5
1 铁1号线期2007年5月完成建设 5
2 物业鳄世邦魏理仕登陆成 6
3 公务员掀起南迁潮 6
四 土市场政策 7
1 国土权出合补充协议 7
2 四川省国土资源厅新政 8
3 成市国土局拍卖240余亩住宅商业 8
4 招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范 9
五 二手房市场政策 10
1 税务部门加强房产税收理 10
2 工行开办二手房直客式贷款房龄5年需评估 10
3 国家税务总局关征收二手房转税通知 11
4 成二手房买卖突然升温强征税引发新抛售潮 11
六 针开发商政策 12
1 第七届中国西部国际博览会圆满闭幕 12
2 建设部限外新政发布 13
3 成顶级写字楼市场坛召开 13
七 针消费者政策 14
1 光银行房贷固定利率锁定提前款收违约金 14
2 中国民银行关调整金融机构民币贷款利率通知 14
3 5月15日起济房建设实行订单制 15
4 中国民银行调金融机构民币存贷款基准利率 16
5 公积金制度政策性推行六方面创新 16
八 热点政策分析 17
1 关深化户籍制度改革深入推进城乡体化意见（试行） 17
2 关调整住房供应结构稳定住房价格意见 17
房产市场宏观环境分析
1 1 全市房产市场宏观开发情况
n n 工业
111月份全市规模工业累计完成增加值67248亿元增长254企业产销衔接情况稳定实现产销率962轻重工业重工业完成工业增加值40589亿元增长274轻工业完成工业增加值26659亿元增长226重工业发展快轻工业48百分点济类型国国控股济完成17632亿元增长148股份制济完成38941亿元增长273三资企业完成9176亿元增长209
n n 投资
111月份全市完成固定资产投资163886亿元增长322中基建设投资76152亿元增长368更新改造投资32703亿元增长236
n n 消费
111月份全市实现社会消费品零售总额105034亿元增长148中住宿餐饮业19122亿元增长157济类型分国济5288亿元增长51私营体济50765亿元增长147外商港澳台济11806亿元增长194股份制济28737亿元增长178111月份市居民消费价格指数1018
n n 金融
截止11月末全市金融机构项存款余额5353亿元增长218中全市储蓄存款余额2368亿元增长172金融机构项贷款余额达3558亿元增长171中住房贷款余额达512亿元增长321
n n 居民收入
111月份全市城市居民均支配收入11497元增长122年期提高23百分点城市居民均消费性支出9045元增长126中食品3179元增长27交通通讯1308元增长160教育文化娱乐服务1278元增长137
2 2 成市全年商品房宏观市场情况
n n 全市商品房供求总量副增长供应面积首次突破2000万米
年111月全市供应商品房202903万米增长294供应面积首次突破2000万米规模成交商品房175525万米增长194总体市场呈现供销两旺势头期五城区供应商品房103057万米增长271成交商品房87231万米增长194
n n 全市商品房市场供求关系缓解
111月全市商品房期供销116期五城区商品房期供销118全市五城区供应量均销售量供销断增供求紧张关系已缓解
n n 五城区商品房分物业类型供求情况
111月五城区累计供应新建商品房103057万米中供应住宅物业77773万米供应占755供应商业物业8434万米供应量年期降供应占82幅增长供应占49
期五城区累计成交商品房87231万米中成交住宅74410万米成交8535成交商业物业6853万米成交占79成交办公房2837万米成交占34
二 二 国家宏观政策
1 1 房产抵押估价指导意见
1月24日建设部民银行银监会三部门联合制定房产抵押估价指导意见出台2006年3月1日起施行
规范性文件技术标准相意见明确房产抵押价值房产市场价值关系明确房产抵押估价原明确房产抵押估价进行变现力分析明确房产抵押估价特提示容维护房产抵押估价方合法权益推动整房产估价行业健康持续发展具十分重作
点评
意见出台进步完善房产估价技术标准体系提高行业律组织加强律理力效发挥房产估价防范金融风险中作进步理银行等金融机构款房产估价机构间关系起规范房产抵押估价行保证房产抵押估价质量维护房产抵押事合法权益防范房产信贷风险作
2 2 关制止违规集资合作建房通知
8月18日建设部监察部国土资源部三部委联合发布关制止违规集资合作建房通知通知求通知发日起律停止审批政机关集资合作建房项目目防止超标准单位职工牟取住房利益 ——市场价半集资房入市疑分享商品房暴利（价格超集资房半）开发商方政府关部门等相关利益集团利益构成威胁
点评
造价低廉集资房流入市场处垄断状态房产市场撕开缺口客观抑房价定帮助旦停房产市场造成三方面影响：
减少房产市场中房源供应渠道等事实强化开发商垄断位房价更容易开发商等利益体左右
二单位集资建房非入市交易相部分住旦集资建房停部分需求者逼市场迫开发商手中买房加剧买房间竞争形成推动房价涨支重力量
三通单位集资建房见参致掌握建房真实成相关利益体获利少——信息称房产市场信息显非常重集资建房价格真实存着开发商等相关利益集团抬高房价时少会顾忌敢走太远停单位集资建房集资建房种种原发展起房产市场信息相关利益集团牢牢掌控变更加透明相关利益集团容易浑水摸鱼伺机推动房价涨
三 三 市政发展动态
1 1 铁1号线期2007年5月完成建设
成铁1号线期工程南三环铁站已2月25日开始铁站点基坑挖掘工作成铁中第三开始施工铁站时该铁站相连接两段铁隧道目前正进行挖掘施工 2006年5月该铁站两侧铁隧道完成挖掘工作开始体施工2007年5月完成建设
成铁1号线初期建设线路北起红花堰南孵化园全长15998km全部线设15座车站规划564237号线6号线支线分火车北站民北路站骡马市站天府广场省体育馆火车南站新益州站换预计2008年底全线土建工程完工2010年建成试运营成计划5年建成全长159公里铁1号线期工程
点评
设计成铁高行驶速度80公里时客流量天100万次高峰时单断面客流量
41万次远期全日客流量（2030年）100万次成铁期工程初步规划运行时间早5：00晚11：00全日营业时间计18时全线建成初期形成客运力全日客流31万次减少面交通压力较程度缓解线区域交通紧张矛盾改善居民出行条件车环境铁线横贯南北成联系成济桥梁
2 2 物业鳄世邦魏理仕登陆成
1月22日家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布成设立办事处进步扩中国业务规模2005年7月中旬高力国际年底仲量联行落户世邦魏理仕进入半年时间已连续三家国际物业鳄触角伸成反映出成房产尤商业产市场巨潜力
点评：
助办事处成立世邦魏理仕触角成功伸入成市场高力国际仲量联行世邦魏理仕相继进入加戴德梁行宏腾国际等先入者成物业进入激烈竞争时代然跨国公司纷纷进入成着高档写字楼等商业产项目断崛起成物业理市场然着巨发展空间潜力外资物鳄吸引力长段时间会消失
3 3 公务员掀起南迁潮
少机关事业单位南迁单位够解决住房数量极限量住房需通市场途径解决公务员事业单位职工首选城南置业真正原解决单位员工住房问题计划办公点搬迁城南部分机关企业开始里量团购住房家单位团购住宅数量少100套目前已单位愿意整栋购置城南开发高层电梯公寓项目
点评
目前迁城南办公机关事业单位国企业城南单位集资建房计划供应缺口然需通市场途径解决住房问题总体城南住宅供应量然充足短时间城南会出现住宅供应求局面
天府长城二期嘉南 世纪城天鹅湖 蓝光凯丽滨江 远产等城南项目接量前增加中公务员事业单位职工占例直接素城南副中心建设提速住宅需求段时间出现井喷住宅项目单位团购方式销售开发利润会受定影响企业品牌宣传没益处开发商团购客户态度较谨慎
四 四 土市场政策
1 1 国土权出合补充协议
国土资源部国家工商行政理总局发布招标拍卖挂牌出国土权规范征求意见稿该征求意见稿中项称作勾国土权出新方式7月正式执行日国土资源部强调勾绝会突破831国土权交易原
谓勾指土正式挂牌出前单位感兴趣土政府表明意出价政府认出价行挂牌招标拍卖交易方式勾实际香港土批租制度香港勾暂停正常卖前提执行勾前提单位承诺愿意支付土价格该价格政府部门认须通招标拍卖挂牌方式出应价情况勾成功者勾价土买入
点评：
勾制度认规避流拍风险土价格保持稳定效手段实行勾政策勾成功者必须低承诺土价格买入政府防止土贱买流拍情况产生目前情况土流拍般块位置达开发商求勾制土流拍起作果出防止土贱拍较效市场发展角度勾制会加剧开发商间优胜劣汰政府部门应该避免利政策控制市场情况出现应该市场身进行调控
2 2 四川省国土资源厅新政
落实工业强省战略省国土资源厅出台系列新政降低工业门槛推行土年租制鼓励工业企业采取租赁方式国土逐年缴纳租赁金降低工业门槛方法省级民政府批准实行授权营国家控股公司试点企业外商投资企业作价出资入股方式配置国土
利现存量土鼓励需搬迁改造工业企业进入工业集中区（园区）原企业出方式取土增值部分企业投资规模予部分全部返符合国家产业政策鼓励发展产业项目优势企业扩建允许采协议出方式供价土取成基准价70确定重工业项目启动工业价成补贴机制见土集约化程度越越高土利工业倾斜新工业项目必须进入工业集中区时实现集约目标
点评：
工业政策改革统筹考虑全省土利总体规划修编全省工业战略性发展预留空间促进优势产业特色济形成原企业出方式取土增值部分企业投资规模予部分全部返鼓励需搬迁改造工业企业进入工业园区年营性土出金等收益中提取工业价成调节资金设立专时工业项目受严格规账核算专项调节补贴工业项目价成支持工业园区产业集群发展工业项目擅改变土途确保工业真正工业发展中发挥作
3 3 成市国土局拍卖240余亩住宅商业
7月城南新区推出200亩住宅九龙仓城南块相邻两宗商业高新西区起步园区宗商业推出块位南部副中心总部办公区（高新区原仁村6组村12组）块位南部副中心总部办公区（高新区原永安村7组仁村6组）
点评
锦绣花园中华园锦官新城等高档楼盘城南开发城南注定南富位目前已形成玉林棕树桐梓林紫荆等较成熟生活居住区政府南发展带动加南延线通车城南房产开发带新契机铁1号线建设黄块动工掀起城南房产开发高潮
城市东南总体发展规划指导未数年成斥资数百亿元国际城南造商务行政办公商贸金融生态居住高新技术产业高标准高规格城市新中心美领馆德领馆韩领馆法领馆泰领馆已城南落户数十家世界500强企业成分公司办事处城南入户五星级酒店甲级写字楼高档娱乐会高尔夫球场西餐厅国美食名店街等逐渐建成提升着城南整体形象吸引更城南消费
4 4 招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范
2006年8月1日起国土资源部公布招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范实施目直接土出环节稳定房价新规范规定房屋销售价格限制销售象套型结构例等条件直接成土出方案重容符合房价销售限制等求开发商资格
点评
符合房价销售限制等求开发商资格保证定利润房产企业必然销售价格做文章毛坯形式交楼简单办法发展商时报价相应降低果消费者想买带装修住房选择出钱买装修套餐现做建筑设计会保留定安全系数保证建筑体结构安全降低报价增加时竞争力排会动降低安全标准样做果较严重说定会导致建筑质量事精致品质户型未生存空间会越越
五 五 二手房市场政策
1 1 税务部门加强房产税收理
1月17日国家税务总局副局长王力国务院新闻办举行新闻发布会表示税法规定出售住房取收入减财产原值合理费余额财产转项目计征税税率20％2006年税务部门会关部门进步贯彻落实国家关房产项税收政策进步加强房产税收征
现行房产交易中税缴纳普通住房予优惠政策出售住房年换购住房符合规定免交税时出售住满5年惟生活房出售时免税
点评：
然目前成没开征税种房价持续涨限制投资性投机性住房环境成开征该税种必然趋势20％税开征会导致二手房交易量巨幅滑赚取佣金生存二手房中介企业受极影响外二手房交易滑直接带新商品房销售困难旧新升级换代型住房需求抑制时投资型需求退出市场房产市场进入冬天
2 2 工行开办二手房直客式贷款房龄5年需评估
2月13日工行四川省分行开始成绵阳试点开办直客式住房贷款业务取消强制房贷险次工行直客式贷款试点二手房包含进样享受9折利率房龄5年需评估年银行陆续推出直客式贷款直迟迟未动工行突然发力加天前光银行固定房贷利率推出房贷政策变更宽松
点评：
轮宏观调控2005年房产开发贷款增幅断降揭贷款相应减少着狗年银行正逐步走出房贷等消费信贷业务收紧阶段2006年房产贷款年放宽包括房产开发贷款住房揭贷款光银行工行周相继出台房贷新政已初露端倪目前房产市场尚没调整位整体国家然会延续年调控政策房贷中风险忽视
3 3 国家税务总局关征收二手房转税通知
8月1日起国家税务总局关征收二手房转税通知正式强制执行通知求：实提供次购房发票相关合理费证房屋转征收20税反纳税住房转收入定例核定应纳税额具体例省级方税务局者省级方税务局授权市级方税务局住房转收入13幅度确定许城市均选择1税率然四川选择3
点评
成进行二手房交易时候部分指导价申报指导价实际成交价格低价格进行核定纳税话实际购房客户增加成讲成相城市3税赋重部分通购买商品房出售影响税收实际构成交易成部分笔费总方承担作卖方讲税转嫁房价中
4 4 成二手房买卖突然升温强征税引发新抛售潮
6月1日9部委房产关5年转二手房全额征收5营业税新政开始实施两月成二手房交易全国城市样成交量幅减少
国家税务总局发布征收二手房转税新通知二手房交易冷清局面突然破新通知表示8月1日起二手房转时税营业税契税土增值税等税收办理办理房产证挂钩意味着二手房转开始强制征收税税率20
规避国税总局项新税收政策带影响成二手房昨日迎轮抛售潮7月27号开始成市日二手房户量远远超两月二手房均交易量
点评：
房产转征收税抑制二手房需求量拆迁动需求城市化进程中购房需求改善居住条件需求全部涌手房市场加90米房源占70诸政策综合导致120米房源价格涨
外政策操作性二手房转环节增值部分认定较困难没统认定标准难度收取税费现实次二手房交易环节征收高税费促房房屋出售转变出租房源紧俏会直接影响交易价格成增加终会落消费者头
六 六 针开发商政策
1 1 第七届中国西部国际博览会圆满闭幕
5月28日第七届中国西部国际博览会圆满闭幕次盛会签订招商引资项目合263折合民币36995亿元中引进省外境外资金折合民币32334亿元贸易合金额折合民币1276亿元中省外境外资金折合民币425亿元展览现场成交民币375亿元吸引53国家区103代表团正式代表达3000展览面积达8000方米国际济组织美国俄罗斯德国等展览面积创西博会历史
点评：
前六届相届西博会规模更档次更高参展参会客商更影响更广泛参会数规模超届区域合作届西博会特色通理念碰撞东西部贸发展观念进步融合鼓励省企业外开放时加强开放创造更加利条件招商引资然西博会题国际商务组织省贸组织围绕进步双方企业交流实现便捷贸易提供服务进行广泛洽谈达成相互沟通交流信息密切合作协议四川企业动出击广交海外朋友建立起新外贸渠道
2 2 建设部限外新政发布
限外新政市场准入开发营境外机构购买房产等三领域做明确规定市场准入方面求外资投资购买非房产应遵循商业存原规定申请设立外商投资企业中投资总额超(含)1000万美元注册资金低投资总额50购房方面规定境外机构中国境设立分支代表机构(房企外)境工作学超年具备购买符合实际需住商品房资格购买必须采取实名制
点评
济学家外资担心认应该出台政策允许外资进入中国房产事实国家年1万亿民币成交额相外资占例非常集中特型城市北京海
国外情况发达国家没国家区限制外国购房日美国新加坡中国香港法国英国等等限制外国购房落国家高度发展国际化市中外资外国购买房子政府非常高兴城市国际化象征封闭城市会外资外国购买房子样城市定落城市
3 3 成顶级写字楼市场坛召开
8月29日午围绕成顶级写字楼市场崛起未发展进行次坛针成高端写字楼市场环节全面展开著名城市济学专家牛凤瑞结合成济发展迫切求顶级写字楼崛起现状成竞争力进行全面分析时阐释济发展商务求国际建筑设计师黄伟选择国际顶级商务楼设计趋势理念切入点运案例家指明顶级写字楼国际化设计理念潮流标准业资深士外资企业写字楼求顶级写字楼供需分析顶级写字楼物业理等方面进行全面精辟概括
点评：
2006年外资加入中国写字楼市场写字楼市场处起步发展阶段整写字楼成熟两标准总体价格稳升顶级写字楼需求旺盛成应该开始步入阶段外资面积购买标志着顶级商务楼崛起包括外资购买写字楼决策表现出区域城市价格信心带动成写字楼市场步入成熟
七 七 针消费者政策
1 1 光银行房贷固定利率锁定 提前款收违约金
光银行1月23日宣布满足市场需求该行决定固定利率房贷开办区域扩辖全国分支机构率先业务范围扩商业房贷款二手房贷款光次推出固定利率商业房贷款分5年(含)5年10年(含)两品种利率分594618外出阻止发生规模提前贷潮光申请办理固定利率房贷1年提前款收取数量提前款金额×3违约金贷款存续期超出1年提前款收取相关费
点评：
目前家银行执行房贷浮动利率(5年期)551然光银行618固定利率高出浮动利率67基点购房者规避10年发生加息风险竞争力强较适合三种群：认国利率水处升息阶段二认未收入较稳定足支付固定揭额三申请两套住房商业房贷款
2 2 中国民银行关调整金融机构民币贷款利率通知
中国民银行决定2006年4月28日起调金融机构贷款基准利率金融机构年期贷款基准利率调
027百分点现行558提高585档次贷款利率相应调整金融机构存款利率保持变
点评：
次调民币贷款基准利率目抑制投资增长快投资快发出警示全国金融机构前三月新增贷款额达126万亿元占全年贷款目标50信贷快速增高带动投资快重素
民币贷款基准利率幅度提高房产市场具定影响加房产开发商开发成老百姓房贷款略升加7月1号试行国土权出合补充协议开发商囤积土限制土信贷政策双齐宏观指导理相信国家房产市场调控开始
3 3 5月15日起济房建设实行订单制
5月15日起两月成五城区高新区范围符合家庭年收入38000元（含38000元）家庭均住房建筑面积16方米家庭成员中拥两（含两）市五城区正式户口三项条件持身份证户口簿婚姻证明材料居住区房产理局登记申购实填写家庭口现住房状况家庭收入状况等基信息年成市面社会发售济适住房原受理种订单式预登记家庭申购申请未登记家庭年申请购买济适房获取购房资格证书家庭年购买取消年度申购资格
点评：
着年成房价断攀升居民买房难成社会问题特收入低居民买房更加困难年政府会三四百户通审查廉租户中部分领取低保金市民廉租政策解决生活中住房问题制度实行受市民广泛评解决部分低保居民住房问题
4 4 中国民银行调金融机构民币存贷款基准利率
8月18日中国民银行宣布19日开始调金融机构民币存贷款基准利率年期存款贷款基准利率均调027百分点金融机构年期存款基准利率现行225提高252年期贷款基准利率现行585提高612档次存贷款基准利率相应调整长期利率调幅度短期利率调幅度
点评：
央行加息直接加房产市场开发贷款资金成信贷资金进行开发房产商构成定程度抑制种压力会首先反映开发商身中长期消费市场会受影响轮加息购房者投资会更加理性谨慎尤分期购买房子时候加息购买住房消费者说现投资加成承担风险增加然央行出击炒楼目会程度压抑需求提高存款利率会购房者产生心理影响购房者继续观等新购房时机
5 5 公积金制度政策性推行六方面创新
六方面创新包括：适降低住房公积金贷款利率二推出更公积金贷款品种三适降低公积金房贷首付例四推出针中低收入者贴息房贷五增加固定利率公积金房贷等新品种六着愿原适提高中低收入者公积金缴存额度等
点评：
目前公积金贷款利率降低真正体现政策性金融优势商业贷款拉差距公积金理应盈利目低利率水公积金理中心存贷差存款收益维持正常运营公积金理中心作政策性住房金融机构应率先较低固定贷款利率尝试公积金贷款品种创新低收入者增加缴存额度会低收入者更享受公积金房贷优惠效果终保证发挥公积金制度低收入者政策倾斜效果公积金首付应房价变化挂钩实施灵活首付例房价高时提高贷款额度降低首付例考虑房价总额九成八成贷款
公积金历年缴存积累存贷利差公积金拥相增值收益公积金增值收益属全体缴存考虑收益部分适增加财政补贴作改善中低收入家庭住房需提供息贴息贷款尤已缴存定年限力买房中低收入家庭提供公积金买房机会
八 八 热点政策分析
1 1 关深化户籍制度改革深入推进城乡体化意见（试行）
10月23日成市委市政府正式发意见成市口中心城区区（市）县城建制镇建成区取合法产权房屋实际居住连续租统规划修建出租房住房居住1年实际居住办理常住户口购买90方米商品房二手房实际居住成市单位签订劳动合间断缴纳社会保险1年市外员实际居住登记配偶未成年子女常住户口暂住满3年拥合法固定住成市单位签订劳动合间断缴纳社会保险3年市外员登记配偶未成年子女常住户口
点评：
深化户籍制度改革引导农民城镇集中统筹城乡济社会发展深入推进城乡体化重举措成购买符合条件二手房甚租房成落户健全完善城乡体户籍理制度消农民城镇转移体制性障碍坚持制宜农民愿法偿稳步推进原制定积极政策措施引导农民城镇集中断提高市城镇化水通户籍制度改革成城镇化率农村居民进入集中居住区例逐年提高
2 2 关调整住房供应结构稳定住房价格意见
建设部发展改革委监察部财政部国土资源部民银行税务总局统计局银监会联合发布 6月1日起正式开始实施文件中受关注属第条第二条中第条第二点中2006年6月1新审批新开工商品房户型面积做出硬性规定求户型面积中90方米户型例必须占70意味着商品房市场90方米房子会逐渐增套二紧凑型套三成住宅供应流户型外第二条第三点中2005年颁布征收全额营业税时间2年延长5年满5年成交征收差额营业税文件中求进步完善住房政策保障中低收入家庭住房问题济适房廉租房建设理作出新规定时文件中强调加强已出土理问题增强房产交易市场公开透明问题
点评：
该政策出台继2005年国八条国家房产行业剂猛药该文件5月中旬正式出台整市场说缓期相短该文件出台引起市场强烈反应开发商中介公司代理公司消费者投资者方政府相关职部门纷纷作出回应
开发商说致命条90方米户型占70条客观讲次文件出台留开发商适应缓时间完全够部分开发商必须加速开工幅度调整项目定位直接考验开发商资金链市场运作力特规模资金少市场运作力较差中型开发商击相轮调控中淘汰时着政策深入贯彻市场90方米户型成市场供应流产品质化竞争增强选择中户型消费者选择面更广开发商前期定位规划设计户型设计方面求更高中开发企业身实力足验够握住市场期销售问题资金回笼压力法估计
普通购房者说新政直接效果明显购买普通商品房特中户型消费者说新政贯彻会购买房屋时选择面更广想购买户型消费者说新政策出台户型房源供应减少价格会升购房者济实力求更高总体新政普通消费者说较利时做房产投资部分消费者新政出台疑较沉重击首先信心年年两年国家连续出台房产新政策住房转征收55营业税击房产投资投机房产投资者仅直接体现济收入减少更重种心理暗示次资投入增加前会2年2年达投资回报现需更长时间收回投资周期延长直接增加投资者资金压力第三增加投资风险性5年时间房产市场会发生什样变化难预料房产投资风险性提高
外受政策影响较房产中介公司新政中住房转环节营业税调整二手房买卖双方出手更加慎重二手房成交量量减少提供二手房屋租赁代理买卖代理服务中介公司致命种影响已新政出台量中二手房中介代理公司倒闭中中甚乏较实力中介公司
连续两年房产新政出台家明确道理政府房产市场发展快热房价高速增长非常关注没达预期效果情况种调控措施手段会继续排2007年政府会出台新轮房产新政性
—完—
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目 录
房产市场宏观环境分析 2
1 全市房产市场宏观开发情况 2
2 成市全年商品房宏观市场情况 2
二 国家宏观政策 4
1 房产抵押估价指导意见 4
2 关制止违规集资合作建房通知 4
三 市政发展动态 5
1 铁1号线期2007年5月完成建设 5
2 物业鳄世邦魏理仕登陆成 6
3 公务员掀起南迁潮 6
四 土市场政策 7
1 国土权出合补充协议 7
2 四川省国土资源厅新政 8
3 成市国土局拍卖240余亩住宅商业 8
4 招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范 9
五 二手房市场政策 10
1 税务部门加强房产税收理 10
2 工行开办二手房直客式贷款房龄5年需评估 10
3 国家税务总局关征收二手房转税通知 11
4 成二手房买卖突然升温强征税引发新抛售潮 11
六 针开发商政策 12
1 第七届中国西部国际博览会圆满闭幕 12
2 建设部限外新政发布 13
3 成顶级写字楼市场坛召开 13
七 针消费者政策 14
1 光银行房贷固定利率锁定提前款收违约金 14
2 中国民银行关调整金融机构民币贷款利率通知 14
3 5月15日起济房建设实行订单制 15
4 中国民银行调金融机构民币存贷款基准利率 16
5 公积金制度政策性推行六方面创新 16
八 热点政策分析 17
1 关深化户籍制度改革深入推进城乡体化意见（试行） 17
2 关调整住房供应结构稳定住房价格意见 17
房产市场宏观环境分析
1 1 全市房产市场宏观开发情况
n n 工业
111月份全市规模工业累计完成增加值67248亿元增长254企业产销衔接情况稳定实现产销率962轻重工业重工业完成工业增加值40589亿元增长274轻工业完成工业增加值26659亿元增长226重工业发展快轻工业48百分点济类型国国控股济完成17632亿元增长148股份制济完成38941亿元增长273三资企业完成9176亿元增长209
n n 投资
111月份全市完成固定资产投资163886亿元增长322中基建设投资76152亿元增长368更新改造投资32703亿元增长236
n n 消费
111月份全市实现社会消费品零售总额105034亿元增长148中住宿餐饮业19122亿元增长157济类型分国济5288亿元增长51私营体济50765亿元增长147外商港澳台济11806亿元增长194股份制济28737亿元增长178111月份市居民消费价格指数1018
n n 金融
截止11月末全市金融机构项存款余额5353亿元增长218中全市储蓄存款余额2368亿元增长172金融机构项贷款余额达3558亿元增长171中住房贷款余额达512亿元增长321
n n 居民收入
111月份全市城市居民均支配收入11497元增长122年期提高23百分点城市居民均消费性支出9045元增长126中食品3179元增长27交通通讯1308元增长160教育文化娱乐服务1278元增长137
2 2 成市全年商品房宏观市场情况
n n 全市商品房供求总量副增长供应面积首次突破2000万米
年111月全市供应商品房202903万米增长294供应面积首次突破2000万米规模成交商品房175525万米增长194总体市场呈现供销两旺势头期五城区供应商品房103057万米增长271成交商品房87231万米增长194
n n 全市商品房市场供求关系缓解
111月全市商品房期供销116期五城区商品房期供销118全市五城区供应量均销售量供销断增供求紧张关系已缓解
n n 五城区商品房分物业类型供求情况
111月五城区累计供应新建商品房103057万米中供应住宅物业77773万米供应占755供应商业物业8434万米供应量年期降供应占82幅增长供应占49
期五城区累计成交商品房87231万米中成交住宅74410万米成交8535成交商业物业6853万米成交占79成交办公房2837万米成交占34
二 二 国家宏观政策
1 1 房产抵押估价指导意见
1月24日建设部民银行银监会三部门联合制定房产抵押估价指导意见出台2006年3月1日起施行
规范性文件技术标准相意见明确房产抵押价值房产市场价值关系明确房产抵押估价原明确房产抵押估价进行变现力分析明确房产抵押估价特提示容维护房产抵押估价方合法权益推动整房产估价行业健康持续发展具十分重作
点评
意见出台进步完善房产估价技术标准体系提高行业律组织加强律理力效发挥房产估价防范金融风险中作进步理银行等金融机构款房产估价机构间关系起规范房产抵押估价行保证房产抵押估价质量维护房产抵押事合法权益防范房产信贷风险作
2 2 关制止违规集资合作建房通知
8月18日建设部监察部国土资源部三部委联合发布关制止违规集资合作建房通知通知求通知发日起律停止审批政机关集资合作建房项目目防止超标准单位职工牟取住房利益 ——市场价半集资房入市疑分享商品房暴利（价格超集资房半）开发商方政府关部门等相关利益集团利益构成威胁
点评
造价低廉集资房流入市场处垄断状态房产市场撕开缺口客观抑房价定帮助旦停房产市场造成三方面影响：
减少房产市场中房源供应渠道等事实强化开发商垄断位房价更容易开发商等利益体左右
二单位集资建房非入市交易相部分住旦集资建房停部分需求者逼市场迫开发商手中买房加剧买房间竞争形成推动房价涨支重力量
三通单位集资建房见参致掌握建房真实成相关利益体获利少——信息称房产市场信息显非常重集资建房价格真实存着开发商等相关利益集团抬高房价时少会顾忌敢走太远停单位集资建房集资建房种种原发展起房产市场信息相关利益集团牢牢掌控变更加透明相关利益集团容易浑水摸鱼伺机推动房价涨
三 三 市政发展动态
1 1 铁1号线期2007年5月完成建设
成铁1号线期工程南三环铁站已2月25日开始铁站点基坑挖掘工作成铁中第三开始施工铁站时该铁站相连接两段铁隧道目前正进行挖掘施工 2006年5月该铁站两侧铁隧道完成挖掘工作开始体施工2007年5月完成建设
成铁1号线初期建设线路北起红花堰南孵化园全长15998km全部线设15座车站规划564237号线6号线支线分火车北站民北路站骡马市站天府广场省体育馆火车南站新益州站换预计2008年底全线土建工程完工2010年建成试运营成计划5年建成全长159公里铁1号线期工程
点评
设计成铁高行驶速度80公里时客流量天100万次高峰时单断面客流量
41万次远期全日客流量（2030年）100万次成铁期工程初步规划运行时间早5：00晚11：00全日营业时间计18时全线建成初期形成客运力全日客流31万次减少面交通压力较程度缓解线区域交通紧张矛盾改善居民出行条件车环境铁线横贯南北成联系成济桥梁
2 2 物业鳄世邦魏理仕登陆成
1月22日家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布成设立办事处进步扩中国业务规模2005年7月中旬高力国际年底仲量联行落户世邦魏理仕进入半年时间已连续三家国际物业鳄触角伸成反映出成房产尤商业产市场巨潜力
点评：
助办事处成立世邦魏理仕触角成功伸入成市场高力国际仲量联行世邦魏理仕相继进入加戴德梁行宏腾国际等先入者成物业进入激烈竞争时代然跨国公司纷纷进入成着高档写字楼等商业产项目断崛起成物业理市场然着巨发展空间潜力外资物鳄吸引力长段时间会消失
3 3 公务员掀起南迁潮
少机关事业单位南迁单位够解决住房数量极限量住房需通市场途径解决公务员事业单位职工首选城南置业真正原解决单位员工住房问题计划办公点搬迁城南部分机关企业开始里量团购住房家单位团购住宅数量少100套目前已单位愿意整栋购置城南开发高层电梯公寓项目
点评
目前迁城南办公机关事业单位国企业城南单位集资建房计划供应缺口然需通市场途径解决住房问题总体城南住宅供应量然充足短时间城南会出现住宅供应求局面
天府长城二期嘉南 世纪城天鹅湖 蓝光凯丽滨江 远产等城南项目接量前增加中公务员事业单位职工占例直接素城南副中心建设提速住宅需求段时间出现井喷住宅项目单位团购方式销售开发利润会受定影响企业品牌宣传没益处开发商团购客户态度较谨慎
四 四 土市场政策
1 1 国土权出合补充协议
国土资源部国家工商行政理总局发布招标拍卖挂牌出国土权规范征求意见稿该征求意见稿中项称作勾国土权出新方式7月正式执行日国土资源部强调勾绝会突破831国土权交易原
谓勾指土正式挂牌出前单位感兴趣土政府表明意出价政府认出价行挂牌招标拍卖交易方式勾实际香港土批租制度香港勾暂停正常卖前提执行勾前提单位承诺愿意支付土价格该价格政府部门认须通招标拍卖挂牌方式出应价情况勾成功者勾价土买入
点评：
勾制度认规避流拍风险土价格保持稳定效手段实行勾政策勾成功者必须低承诺土价格买入政府防止土贱买流拍情况产生目前情况土流拍般块位置达开发商求勾制土流拍起作果出防止土贱拍较效市场发展角度勾制会加剧开发商间优胜劣汰政府部门应该避免利政策控制市场情况出现应该市场身进行调控
2 2 四川省国土资源厅新政
落实工业强省战略省国土资源厅出台系列新政降低工业门槛推行土年租制鼓励工业企业采取租赁方式国土逐年缴纳租赁金降低工业门槛方法省级民政府批准实行授权营国家控股公司试点企业外商投资企业作价出资入股方式配置国土
利现存量土鼓励需搬迁改造工业企业进入工业集中区（园区）原企业出方式取土增值部分企业投资规模予部分全部返符合国家产业政策鼓励发展产业项目优势企业扩建允许采协议出方式供价土取成基准价70确定重工业项目启动工业价成补贴机制见土集约化程度越越高土利工业倾斜新工业项目必须进入工业集中区时实现集约目标
点评：
工业政策改革统筹考虑全省土利总体规划修编全省工业战略性发展预留空间促进优势产业特色济形成原企业出方式取土增值部分企业投资规模予部分全部返鼓励需搬迁改造工业企业进入工业园区年营性土出金等收益中提取工业价成调节资金设立专时工业项目受严格规账核算专项调节补贴工业项目价成支持工业园区产业集群发展工业项目擅改变土途确保工业真正工业发展中发挥作
3 3 成市国土局拍卖240余亩住宅商业
7月城南新区推出200亩住宅九龙仓城南块相邻两宗商业高新西区起步园区宗商业推出块位南部副中心总部办公区（高新区原仁村6组村12组）块位南部副中心总部办公区（高新区原永安村7组仁村6组）
点评
锦绣花园中华园锦官新城等高档楼盘城南开发城南注定南富位目前已形成玉林棕树桐梓林紫荆等较成熟生活居住区政府南发展带动加南延线通车城南房产开发带新契机铁1号线建设黄块动工掀起城南房产开发高潮
城市东南总体发展规划指导未数年成斥资数百亿元国际城南造商务行政办公商贸金融生态居住高新技术产业高标准高规格城市新中心美领馆德领馆韩领馆法领馆泰领馆已城南落户数十家世界500强企业成分公司办事处城南入户五星级酒店甲级写字楼高档娱乐会高尔夫球场西餐厅国美食名店街等逐渐建成提升着城南整体形象吸引更城南消费
4 4 招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范
2006年8月1日起国土资源部公布招标拍卖挂牌出国土权规范协议出国土权规范实施目直接土出环节稳定房价新规范规定房屋销售价格限制销售象套型结构例等条件直接成土出方案重容符合房价销售限制等求开发商资格
点评
符合房价销售限制等求开发商资格保证定利润房产企业必然销售价格做文章毛坯形式交楼简单办法发展商时报价相应降低果消费者想买带装修住房选择出钱买装修套餐现做建筑设计会保留定安全系数保证建筑体结构安全降低报价增加时竞争力排会动降低安全标准样做果较严重说定会导致建筑质量事精致品质户型未生存空间会越越
五 五 二手房市场政策
1 1 税务部门加强房产税收理
1月17日国家税务总局副局长王力国务院新闻办举行新闻发布会表示税法规定出售住房取收入减财产原值合理费余额财产转项目计征税税率20％2006年税务部门会关部门进步贯彻落实国家关房产项税收政策进步加强房产税收征
现行房产交易中税缴纳普通住房予优惠政策出售住房年换购住房符合规定免交税时出售住满5年惟生活房出售时免税
点评：
然目前成没开征税种房价持续涨限制投资性投机性住房环境成开征该税种必然趋势20％税开征会导致二手房交易量巨幅滑赚取佣金生存二手房中介企业受极影响外二手房交易滑直接带新商品房销售困难旧新升级换代型住房需求抑制时投资型需求退出市场房产市场进入冬天
2 2 工行开办二手房直客式贷款房龄5年需评估
2月13日工行四川省分行开始成绵阳试点开办直客式住房贷款业务取消强制房贷险次工行直客式贷款试点二手房包含进样享受9折利率房龄5年需评估年银行陆续推出直客式贷款直迟迟未动工行突然发力加天前光银行固定房贷利率推出房贷政策变更宽松
点评：
轮宏观调控2005年房产开发贷款增幅断降揭贷款相应减少着狗年银行正逐步走出房贷等消费信贷业务收紧阶段2006年房产贷款年放宽包括房产开发贷款住房揭贷款光银行工行周相继出台房贷新政已初露端倪目前房产市场尚没调整位整体国家然会延续年调控政策房贷中风险忽视
3 3 国家税务总局关征收二手房转税通知
8月1日起国家税务总局关征收二手房转税通知正式强制执行通知求：实提供次购房发票相关合理费证房屋转征收20税反纳税住房转收入定例核定应纳税额具体例省级方税务局者省级方税务局授权市级方税务局住房转收入13幅度确定许城市均选择1税率然四川选择3
点评
成进行二手房交易时候部分指导价申报指导价实际成交价格低价格进行核定纳税话实际购房客户增加成讲成相城市3税赋重部分通购买商品房出售影响税收实际构成交易成部分笔费总方承担作卖方讲税转嫁房价中
4 4 成二手房买卖突然升温强征税引发新抛售潮
6月1日9部委房产关5年转二手房全额征收5营业税新政开始实施两月成二手房交易全国城市样成交量幅减少
国家税务总局发布征收二手房转税新通知二手房交易冷清局面突然破新通知表示8月1日起二手房转时税营业税契税土增值税等税收办理办理房产证挂钩意味着二手房转开始强制征收税税率20
规避国税总局项新税收政策带影响成二手房昨日迎轮抛售潮7月27号开始成市日二手房户量远远超两月二手房均交易量
点评：
房产转征收税抑制二手房需求量拆迁动需求城市化进程中购房需求改善居住条件需求全部涌手房市场加90米房源占70诸政策综合导致120米房源价格涨
外政策操作性二手房转环节增值部分认定较困难没统认定标准难度收取税费现实次二手房交易环节征收高税费促房房屋出售转变出租房源紧俏会直接影响交易价格成增加终会落消费者头
六 六 针开发商政策
1 1 第七届中国西部国际博览会圆满闭幕
5月28日第七届中国西部国际博览会圆满闭幕次盛会签订招商引资项目合263折合民币36995亿元中引进省外境外资金折合民币32334亿元贸易合金额折合民币1276亿元中省外境外资金折合民币425亿元展览现场成交民币375亿元吸引53国家区103代表团正式代表达3000展览面积达8000方米国际济组织美国俄罗斯德国等展览面积创西博会历史
点评：
前六届相届西博会规模更档次更高参展参会客商更影响更广泛参会数规模超届区域合作届西博会特色通理念碰撞东西部贸发展观念进步融合鼓励省企业外开放时加强开放创造更加利条件招商引资然西博会题国际商务组织省贸组织围绕进步双方企业交流实现便捷贸易提供服务进行广泛洽谈达成相互沟通交流信息密切合作协议四川企业动出击广交海外朋友建立起新外贸渠道
2 2 建设部限外新政发布
限外新政市场准入开发营境外机构购买房产等三领域做明确规定市场准入方面求外资投资购买非房产应遵循商业存原规定申请设立外商投资企业中投资总额超(含)1000万美元注册资金低投资总额50购房方面规定境外机构中国境设立分支代表机构(房企外)境工作学超年具备购买符合实际需住商品房资格购买必须采取实名制
点评
济学家外资担心认应该出台政策允许外资进入中国房产事实国家年1万亿民币成交额相外资占例非常集中特型城市北京海
国外情况发达国家没国家区限制外国购房日美国新加坡中国香港法国英国等等限制外国购房落国家高度发展国际化市中外资外国购买房子政府非常高兴城市国际化象征封闭城市会外资外国购买房子样城市定落城市
3 3 成顶级写字楼市场坛召开
8月29日午围绕成顶级写字楼市场崛起未发展进行次坛针成高端写字楼市场环节全面展开著名城市济学专家牛凤瑞结合成济发展迫切求顶级写字楼崛起现状成竞争力进行全面分析时阐释济发展商务求国际建筑设计师黄伟选择国际顶级商务楼设计趋势理念切入点运案例家指明顶级写字楼国际化设计理念潮流标准业资深士外资企业写字楼求顶级写字楼供需分析顶级写字楼物业理等方面进行全面精辟概括
点评：
2006年外资加入中国写字楼市场写字楼市场处起步发展阶段整写字楼成熟两标准总体价格稳升顶级写字楼需求旺盛成应该开始步入阶段外资面积购买标志着顶级商务楼崛起包括外资购买写字楼决策表现出区域城市价格信心带动成写字楼市场步入成熟
七 七 针消费者政策
1 1 光银行房贷固定利率锁定 提前款收违约金
光银行1月23日宣布满足市场需求该行决定固定利率房贷开办区域扩辖全国分支机构率先业务范围扩商业房贷款二手房贷款光次推出固定利率商业房贷款分5年(含)5年10年(含)两品种利率分594618外出阻止发生规模提前贷潮光申请办理固定利率房贷1年提前款收取数量提前款金额×3违约金贷款存续期超出1年提前款收取相关费
点评：
目前家银行执行房贷浮动利率(5年期)551然光银行618固定利率高出浮动利率67基点购房者规避10年发生加息风险竞争力强较适合三种群：认国利率水处升息阶段二认未收入较稳定足支付固定揭额三申请两套住房商业房贷款
2 2 中国民银行关调整金融机构民币贷款利率通知
中国民银行决定2006年4月28日起调金融机构贷款基准利率金融机构年期贷款基准利率调
027百分点现行558提高585档次贷款利率相应调整金融机构存款利率保持变
点评：
次调民币贷款基准利率目抑制投资增长快投资快发出警示全国金融机构前三月新增贷款额达126万亿元占全年贷款目标50信贷快速增高带动投资快重素
民币贷款基准利率幅度提高房产市场具定影响加房产开发商开发成老百姓房贷款略升加7月1号试行国土权出合补充协议开发商囤积土限制土信贷政策双齐宏观指导理相信国家房产市场调控开始
3 3 5月15日起济房建设实行订单制
5月15日起两月成五城区高新区范围符合家庭年收入38000元（含38000元）家庭均住房建筑面积16方米家庭成员中拥两（含两）市五城区正式户口三项条件持身份证户口簿婚姻证明材料居住区房产理局登记申购实填写家庭口现住房状况家庭收入状况等基信息年成市面社会发售济适住房原受理种订单式预登记家庭申购申请未登记家庭年申请购买济适房获取购房资格证书家庭年购买取消年度申购资格
点评：
着年成房价断攀升居民买房难成社会问题特收入低居民买房更加困难年政府会三四百户通审查廉租户中部分领取低保金市民廉租政策解决生活中住房问题制度实行受市民广泛评解决部分低保居民住房问题
4 4 中国民银行调金融机构民币存贷款基准利率
8月18日中国民银行宣布19日开始调金融机构民币存贷款基准利率年期存款贷款基准利率均调027百分点金融机构年期存款基准利率现行225提高252年期贷款基准利率现行585提高612档次存贷款基准利率相应调整长期利率调幅度短期利率调幅度
点评：
央行加息直接加房产市场开发贷款资金成信贷资金进行开发房产商构成定程度抑制种压力会首先反映开发商身中长期消费市场会受影响轮加息购房者投资会更加理性谨慎尤分期购买房子时候加息购买住房消费者说现投资加成承担风险增加然央行出击炒楼目会程度压抑需求提高存款利率会购房者产生心理影响购房者继续观等新购房时机
5 5 公积金制度政策性推行六方面创新
六方面创新包括：适降低住房公积金贷款利率二推出更公积金贷款品种三适降低公积金房贷首付例四推出针中低收入者贴息房贷五增加固定利率公积金房贷等新品种六着愿原适提高中低收入者公积金缴存额度等
点评：
目前公积金贷款利率降低真正体现政策性金融优势商业贷款拉差距公积金理应盈利目低利率水公积金理中心存贷差存款收益维持正常运营公积金理中心作政策性住房金融机构应率先较低固定贷款利率尝试公积金贷款品种创新低收入者增加缴存额度会低收入者更享受公积金房贷优惠效果终保证发挥公积金制度低收入者政策倾斜效果公积金首付应房价变化挂钩实施灵活首付例房价高时提高贷款额度降低首付例考虑房价总额九成八成贷款
公积金历年缴存积累存贷利差公积金拥相增值收益公积金增值收益属全体缴存考虑收益部分适增加财政补贴作改善中低收入家庭住房需提供息贴息贷款尤已缴存定年限力买房中低收入家庭提供公积金买房机会
八 八 热点政策分析
1 1 关深化户籍制度改革深入推进城乡体化意见（试行）
10月23日成市委市政府正式发意见成市口中心城区区（市）县城建制镇建成区取合法产权房屋实际居住连续租统规划修建出租房住房居住1年实际居住办理常住户口购买90方米商品房二手房实际居住成市单位签订劳动合间断缴纳社会保险1年市外员实际居住登记配偶未成年子女常住户口暂住满3年拥合法固定住成市单位签订劳动合间断缴纳社会保险3年市外员登记配偶未成年子女常住户口
点评：
深化户籍制度改革引导农民城镇集中统筹城乡济社会发展深入推进城乡体化重举措成购买符合条件二手房甚租房成落户健全完善城乡体户籍理制度消农民城镇转移体制性障碍坚持制宜农民愿法偿稳步推进原制定积极政策措施引导农民城镇集中断提高市城镇化水通户籍制度改革成城镇化率农村居民进入集中居住区例逐年提高
2 2 关调整住房供应结构稳定住房价格意见
建设部发展改革委监察部财政部国土资源部民银行税务总局统计局银监会联合发布 6月1日起正式开始实施文件中受关注属第条第二条中第条第二点中2006年6月1新审批新开工商品房户型面积做出硬性规定求户型面积中90方米户型例必须占70意味着商品房市场90方米房子会逐渐增套二紧凑型套三成住宅供应流户型外第二条第三点中2005年颁布征收全额营业税时间2年延长5年满5年成交征收差额营业税文件中求进步完善住房政策保障中低收入家庭住房问题济适房廉租房建设理作出新规定时文件中强调加强已出土理问题增强房产交易市场公开透明问题
点评：
该政策出台继2005年国八条国家房产行业剂猛药该文件5月中旬正式出台整市场说缓期相短该文件出台引起市场强烈反应开发商中介公司代理公司消费者投资者方政府相关职部门纷纷作出回应
开发商说致命条90方米户型占70条客观讲次文件出台留开发商适应缓时间完全够部分开发商必须加速开工幅度调整项目定位直接考验开发商资金链市场运作力特规模资金少市场运作力较差中型开发商击相轮调控中淘汰时着政策深入贯彻市场90方米户型成市场供应流产品质化竞争增强选择中户型消费者选择面更广开发商前期定位规划设计户型设计方面求更高中开发企业身实力足验够握住市场期销售问题资金回笼压力法估计
普通购房者说新政直接效果明显购买普通商品房特中户型消费者说新政贯彻会购买房屋时选择面更广想购买户型消费者说新政策出台户型房源供应减少价格会升购房者济实力求更高总体新政普通消费者说较利时做房产投资部分消费者新政出台疑较沉重击首先信心年年两年国家连续出台房产新政策住房转征收55营业税击房产投资投机房产投资者仅直接体现济收入减少更重种心理暗示次资投入增加前会2年2年达投资回报现需更长时间收回投资周期延长直接增加投资者资金压力第三增加投资风险性5年时间房产市场会发生什样变化难预料房产投资风险性提高
外受政策影响较房产中介公司新政中住房转环节营业税调整二手房买卖双方出手更加慎重二手房成交量量减少提供二手房屋租赁代理买卖代理服务中介公司致命种影响已新政出台量中二手房中介代理公司倒闭中中甚乏较实力中介公司
连续两年房产新政出台家明确道理政府房产市场发展快热房价高速增长非常关注没达预期效果情况种调控措施手段会继续排2007年政府会出台新轮房产新政性
—完—
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