长沙五路项目
策划提案报告
京营销策划海限公司
2005年11月10日
目录
第部分：项目市场调查分析
第二部分：项目题定位
第三部分：项目销售策略操作
第四部分：项目招商策略
第五部分：项目营销推广思路
第六部分：项目风险分析价值评估
第部分项目市场调查分析
城市区位位分析
1长沙市作湖南省政治济文化商贸旅游中心中南区重资金技术原材料集散交通枢纽全市现辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区长沙城宁乡三县浏阳市总面积118万方公里口613万中城区面积556方公里口199万
2享受着9＋2泛珠三角区域联动发展：长沙泛珠三角分子属中西部区发展较快区2002年全国265级城市中综合实力1998年19位跃居12位
3核心交通辐射功长沙湘鄂赣三省东南海长江岸西南出海通道三济产业带结合部长沙广州走京珠高速公路65时铁路仅8时飞机1时拥良水陆空交通优势具极强周边辐射力带动功
4长株潭体化发展空间体系中形成长沙中轴发展格局着济体化城市版图倍性扩长沙城市竞争力区域竞争力进步提升城市体化规划吸引周边城市长沙成中部区域消费磁场
5消费力空前高涨着济发展民生活水提高城市居民消费指数全面提升2004年长沙GDP总量已突破1000亿元关全部工业总产值突破1000亿元关社会消费品零售总额突破500亿元关城市居民均支配收入突破10000元关众具标志性意义关口 2004年跨越
均数全年城市居民均支配收入11021元增长110城市居民均消费性支出9032元增长84城市居民恩格尔系数334升18百分点
结：
长沙具区位优势优势成优势品牌优势三次发展机遇长沙已步入工业化扩张期发展态势城市化明显加快外源型济水继续提升源型济加速发展城市口消费力品牌意识全面提升时作中部中心城市旅游省长沙吸引外投资旅游机率成高消费重组成部分
二项目商业市场分析
社会济房产发展必然导致城市扩张旧城改造令整商业市场面重新洗牌格局轮洗牌中长沙商业市场格局获新调整促进入新轮竞争格局规模化规范化专业化成新轮竞争题
2．1城市型商业市场分析
211 超济圈助力商业产
年长沙济发展迅速均收入持续增加均消费增长推动成熟商圈形成长沙市城市商业网点布局规划长沙市中心立足1时商务圈辐射株洲湘潭等周边城市重点发展电子商务物流配送连锁营国际合作等业态时注重文化特色长沙商业消费者已仅仅市200万口长株潭时济圈庞济圈
212宏观调控完成优胜劣汰
2004年开始国家房产市场宏观调控力调整房产行业型商业项目浪淘沙时赋予高品质高规格商业产强劲动力着长沙城区扩张流物流逐渐城市次中心迁移高规划高起点商业配套商业产更风生水起商业布局合理甚连停车场规划没做商业项目逐渐淘汰定位设计专业分析项目价值更容易受投资者认
213国际资注入商业产活力现
长沙商业产已良基础着众国际商家海型城市布局告段落长沙吸引更国际商家眼球麦德龙沃尔玛家乐福等国际商家已长沙扎根基国国际商家投资目光描准消费活跃中部重城市――长沙
214市场步入互赢商圈竞争模式
街铺－厦裙楼－百货商城－购物中心发展模式长沙开始全面步入商业物业升级阶段城市发展催生三商业区域新格局构成长沙市三商圈泛五路商圈东塘商圈火车站商圈
商圈型商业项目竟争激烈程度然空前激烈发展商商业项目重视发挥优势互补充竟争中谋求发展形成梯度商圈中五广场黄兴路商圈王府井堂等构成长沙市高档商圈超市百货专业市场等东塘商圈长沙综合商圈火车站商圈低档次混杂型商业构成长沙民商圈样梯度分布仅没造成三败俱伤反形成市场赢局面
结：
某种程度说宏观调控赋予长沙商业产新强劲动力着中部崛起9+2泛珠三角合作台建立长株潭三市融城长沙商业力店发展建立未年进入发展周期长沙商业产强劲发展长沙竞争模式商圈发挥优势互补赢局面需加强优势特点作城市中心商圈五路商圈保持品牌优势形象取竞争方
2．2城市型商业物业发展分析
221产权式商铺成流产品模式
2003年开始商业产产品产权式商铺持续火爆趋势继续发展王府井商业广场铜锣湾购物中心运达国际广场等产权式商铺返租模式带商铺热贯穿着市场始终单产品销售模式长沙商业投资市场陷入惯性思维新产模式面着市场考验
222 商铺营理专业化
目前整市场明显呈现出更理性化需求投资者营者发展商提出营理求促发展商市场作出售承诺考虑商铺快销售出考虑商铺营保证旺场令物业保值增值长沙型商场采取专业化营理确保项目保值增值
223商业物业开发规模化
着国际资举进入国商业运营机构实力提升促商业物业开发营先进模式接轨商业物业原序散乱市场逐步走序规模化营专业化势趋
224项目公区间社会化
发展商项目开发时配合政府规划建设专区间作公活动区域组织社区活动集市表演休闲娱乐场商业活动公活动相促进成综述合性城市广场：
黄兴路步行街万达商业广场等商业物业公区间社会化时商业物业带潜消费流观效益
225商业定位专业化
面越越激烈竞争长沙全传统百货店面着转型女性题商场题春天百货金色家族名品中心题东塘百货楼运动商场题新新等代表带领长沙百货商业步入 题时代
作种全新理念题商场仅消费者提供商品努力营造良购物氛围营理念改变全销售模式体现出特题未长沙商业竞争模式走
226销售策略单化
目前商业物业定位策略单销售策略单返租策略基未见亮点年位置销差商铺销售基妙计天广州话说通书老
23商业市场商圈调研分析
231 五广场•黄兴路商圈（简称五商圈）
位星城核心带五商圈长沙商业阵线制高点历路商家必争五商圈3方公里区域路商家排兵布阵积极进驻长沙铜锣湾广场长沙王府井商业广场黄兴南路步行商业街坡子街民俗名食商业街等四豪强暗发力20万方米商业铺面先竞相入市五商圈已成龙虎争雄北派商家佬王府井百货盘踞南部南派商家旗手铜锣湾百货屹立北方先行者堂春天百货起成四方呼应势
五商圈方财富宝交通便利气兴旺商业气氛浓厚天独厚湖湘文化成熟商业环境复制优越位置长沙独占鳌头区域成长沙整湖南名副实流物流资金流信息流中心
商圈结：
段口岸决定着商业产命脉五商圈属城市核心商圈段显赫交通畅达商业活跃气旺盛（日均流量超30万）真正意义寸土寸金数百年五商圈直长沙商业核心支撑正基五商圈黄金口岸认众商家开发商投资者区域商业物业极具信心
现已沃尔玛国美苏宁铜锣湾百货四连锁商业巨头进驻五商圈着四巨头入驻民西路改造利竣工该商圈焕发出空前活力五商圈已成路诸侯量资纷纷杀入黄金宝仅意味着心带强劲心力丰富含金量时预示着区域市场竞争日趋激烈
232东塘商圈
目前东塘仅拥百年老店火宫殿东塘百货楼友谊商城百姓鞋城等家麦劳肯德基落户东塘商圈构筑东塘商业格局成长沙南部重节点
商圈结：
步步高生活超市入驻市商业街兴建东塘商圈商业生态链趋谐商业业态分布日趋成熟完美
东塘商圈商业格局已相饱2005年连接曙光路车站路赤新路进行规模拓改（新建赤新路西段西起东塘立交桥北端东曙光路长约1公里）推动东塘商圈度升级扩容赤新路拓改竣工进步完善东塘商圈商业规模繁华程度会直逼五商圈
233火车站商圈
火车站商圈车站路布置汇集阿波罗商业广场晓园电器金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材市场目前该区域新建项目凯旋国际该项目极少商业部分价格户型没出
234 伍家岭商圈
伍家岭商圈直长沙北部唯商业区丽臣路芙蓉路交叉处核心泰阳商城北斗星商厦雄踞年着芙蓉路修建世界著名零售企业通程电器相继进驻波隆立交桥修建削弱该商圈身够浓厚商业氛围加该区客户消费力强导致普尔斯玛特北斗星商厦迫关门营转
该区域目前汇集商家：泰阳家电商场维利通程电器超市
235溁湾镇商圈
溁湾镇商圈位岳麓区核心位置该商圈年发展较快2000年时该区域仅家西城超市现溁湾镇汇聚通程电器通程百货家润超市新外滩商业中心国际知名易初莲花落户
外日益兴起包括友谊商店阿波罗商业城等袁家岭商圈包含百意百货家润阳店通程电器东方服饰广场等民路立交桥商圈拥新佳家润贺龙店侯家塘商圈吸引沃尔玛华银旺国美韩国商业街等新中路商圈
总结：
长沙商圈东西南北中五区域中心进行分布特点：
1物业售价段繁华程度五商圈居商圈首作高档物业代表区域未品牌商家集结方块稀缺性位唯性未商业升值潜力限量
2东塘商圈位市区南部交通便利口密集着长株潭融城进程加速必成南北咽喉商绝佳着量商家涌入成目前长沙发展快商圈着南部进步发展该商圈极具市场生长空间
3伍家岭商圈作北部传统商圈直没发挥应作着开福区政府重振伍家岭商圈构想提出芙蓉北路住宅区开发伍家岭商圈目前景气现状改变次兴起必然趋势
4火车站商圈环境素影响发展潜力限商家火车站客户商业信誉高早期阿波罗商业广场力回天该区域整体商业档次带
周边市民没该区消费惯着东部发展城市东部必定产生新商业圈代火车站商圈
5溁湾镇商圈作河西唯商圈承担着未河西区域商业发展先发责目前规划混乱档次低劣消费力偏低制约发展素
五商圈总体供应量定程度满足长沙市中高档消费群体消费需求金字塔尖细分部分消费需求挖掘目前满足充分入市项目说市场机会没关键挖掘市场空白提升项目竞争力
三区域商业项目分析
案位五路西侧属五路商圈延伸部分着周边项目营位案五路商圈重组成部分五路立交节点堂王府井铜锣湾等构成四方角力商业阵容推动该区域商业住宅全面升值
3．1王府井百货
31．1楼层业种分布
B2
停车场
B1
流行服饰／超市
1F
化妆品手表眼镜首饰女鞋餐饮
2F
首饰手表包袋女装
3F
羽绒服／衣女装
4F
男装／男鞋／包袋／衣
5F
运动休闲装／童车／童装／童鞋／玩具／婴品
6F
床品／家居品／羊绒衫／工艺品／通讯品／文化品／音品／相机
7F
咖啡厅／中西餐厅
8F
摄影／助餐／烧烤／美容SPA
9F
中体倍力健身俱乐部
10F
影城
31．2楼层品牌：
1F
手表：精工／西铁城／罗西尼／天王表
餐饮：肯德鸡／必胜客／仙踪林
眼镜：Gucci／Chencl
女鞋：百丽／星期六／沙驰／kisscat／法拉莉／安玛莉
2F
女装：恋艾希尔VERO MODAonlyB2edcTEENIE WEENIEFRIZZoasis
百图chaberofuon艾格酷淑女屋
手表：swatch
包袋：万里马金利
水果题餐厅
3F
女装：埃米雅文宝姿范怡文米兰波司登
4F
男士品牌：金利宝姿鄂尔斯皮尔卡丹圣保罗JeepNauticaLEICI沙驰
5F
运动休闲装：NIKE李宁
童品牌：樱桃丸子巴布豆丽婴房孩子米奇头兄弟猫ELLE
6F
床品／家居品／羊绒衫／工艺品／通讯品／文化品／音品／相机
7F
咖啡厅／中西餐厅
8F
摄影／助餐／烧烤／美容SPA
9F
中体倍力健身俱乐部
10F
影城
31．3分析
1王府井百货处长沙市级商圈整体面积约6万方招商面积达90营品牌二三线品牌中低档消费群体长沙区王府井居堂第二家营状况商业百货楼王府井负责出售返租楼层王府井负责整体招商营理整商场布局较合理动线明朗整体规划较致统
2长沙市百货业基二三线品牌行业竞争日益激烈法满足线品牌需求更法提升商场品质
3．2堂商场
3．2．1楼层业种分布
B3
停车场
B2
停车场
B1
超市休闲药店咖啡等
F1
名牌化妆品鞋类珠宝皮具
F2
少女装化妆品衣咖啡厅
F3
男装成熟女装皮具箱包
F4
童装床品休闲服装
F5
家电商品美食广场
F6
树时代丰巴西卡特兰等休闲餐饮
3．2．2楼层品牌
楼
鞋类品牌：senda森达UQUQ威尔斯丹意美fedRIZ贵步百丽红蜻蜓等
化妆品品牌：AdidasEstee Lauder资生堂雅芳美宝莲兰蔻CDSKⅡ等
珠宝：周福周生生等
皮具：高美高美登丹DISSONAFION等
二楼
化妆品品牌：俄佩兰OAOAS
衣装品牌：G2000Etam StortsJESOuylncloverJDC JULE纳帕佳ILCIDFGFED爱慕芬怡普普风Theme等
三楼
男装品牌：Thelebre DicaroJackjonesClovanniLeoELLE金利浪时德国骆驼
郞维高法国彭花花公子圣西路易诗莱沙驰雅ge尔
皮具：巴黎世家
四楼
休闲服装品牌：左丹奴APPLELEVCS真维斯耐克
家居品牌：喜爱梦洁朵彩秋鹿家居服卡帝乐
童装：芭芘流氓兔等
五楼
美食广场商品文具玩具音响通讯产品
六楼
树时代丰巴西卡特兰等休闲餐饮
3．2．3分析：
1堂商业广场处长沙市五核心商圈中绝佳口岸解放路五路商业交通口岸口岸黄兴路商圈真正延伸五路扩充五路商圈商业资源五府井进驻竞争着强劲竞争力
2 作长沙市早高档标性商业物业长沙购物中心早期代表规模包装引进品牌商家具超前性堂商厦五路商圈具代商业位
3 作长沙高档商业代表堂商厦引进品牌二线品牌线品牌辅国产品牌国际品牌少少级城市作省会中心城市相远远达类消费市场品牌需求
4 商业建筑设计堂商厦入口较法体现现代高档商业形象气势部购物环境远远达高档消费需求
3．3万达商业广场
33．1楼层业种分布
1F
雅戈尔罗蒙圣宝奴箭鱼鲨莱克斯顿劲霸斯雅狼舞楚阁唐古拉金博尔中域提香伊乐闻天皇星柒牌牛顿少爷古车喜美索尼九龙香港老爷车爱点米奇
2F
沃尔玛卖场
3F
沃尔玛卖场
33．2分析
万达二三楼沃尔玛招商营卖场楼开发商出售业实行返租业招商实行店中店形式业态定位零乱整体风格统没统营理加商场布局合理没明显动线营者没利沃尔玛品牌效应二楼三楼流会聚楼现行营状况毫气
34巴黎春天
34．1楼层业种分布
F1：时尚精品
化妆品女鞋女包时尚手表屈臣氏珠宝首饰饰品彩妆烟酒电讯
F2：流行少女馆
衣家居服少女服饰
F3：时尚淑女馆
羊毛羊绒袜子保暖淑女馆针织衣
F4：绅士精品
男鞋品牌男装运动服装
F5：家居生活馆
床品工艺品锈钢制品湘绣电视购物洗车饰品瓷器
34．2楼层品牌
楼
名牌手表：卡西欧天王表波表飞亚达思兔艾迪尔吉盟
化妆品品牌：玉兰油郑明明资生堂雅芳美宝莲欧珀莱卡资兰
珠宝：周福六福惠通玉器银河星周生生
皮具箱包：鳄鱼恤米奇金利万里马
鞋类：冰女欢欢步履星期六贵步百丽天意美
二楼
衣装品牌：似水年华康妮雅秋鹿家居芬怡俪思欧迪芬唐伊丝芬贝拉维拉SOGO丽蓓卡花花公子LUDS犁坊ETAMEVCODEANNZO等
三楼
羊毛羊绒袜子保暖淑女馆（国传统品牌）针织衣
四楼
男装：鳄鱼恤BOSSCANUDILO圣西卡尔丹顿KS绅浪法梦迪尔保罗华伦天奴梦特娇中国虎森达桦鹰红蜻蜓耐克CONVERSE
五楼
梦洁喜爱晚安名针家饰家纺
34．3分析：
1 春天百货占着解放路中心段面堂铜锣湾王府井成四方呼应
势堂起构筑早期五路商圈
2 堂商厦相似作老牌商厦春天百货建筑形象部流规划达目前百货商场求
3 春天百货传统百货引进品牌二三线品牌已法满足现代长沙市民消费需求相商场流量成交购买率法作新兴商业五府井百货相相年前身商业消费境遇日语
4 堂王府井百货等相春天百货营业面积硬件设施差竞争中处劣势种情况春天百货进行市场细分实行错位营重新定位女性品营中心题百货店服装营时尚流行牌弃流行运动品男式休闲装等品类营专门营成熟女性服装职业女装市场细分抢夺市场份额取初步成效
35新新
35．1楼层业种分布
1F
运动休闲服饰
2F
权金城韩国料理麦劳美体中心
3F
运动器械韩国餐厅
4F
整层招商
35．2分析
1新新位级商圈次商圈距黄兴路商圈15公里五路黄兴路口环形立交桥阻碍黄兴路商圈流量商场前方开阔五广场黄兴路北南流量分散开法黄兴路商圈流量聚集新新
2新新隔壁铜锣湾期已销售完毕二期11月中旬推出销售现开发商通知期营理方铜锣湾改成海百联商业题尚未确定着开业必会新新带新市场空间
34F正整层招商整商场入口商场动线紊乱光线昏暗营品牌定位零乱鉴目前现状商场兴旺时日
36机会策
1目前长沙已进入品牌消费时代堂商厦春天百货甚王府井百货等商业物业引领品牌商业潮流时准众品牌消费群少量较高档消费市场已法满足日益增长品牌消费者强烈需求疑项目市场空缺
2五路商圈作长沙传统商业交通中心长沙商业权威数年发展已积累精稳区域品牌认五路长沙品牌象征着长沙消费力增强品牌更高层次追求五路品牌老位受击五路商圈急需品牌标
3综合商场品牌消费群观察国产老品牌情结中老年消费者根商圈综合统计分析市场目前长沙已然饱国际品牌需求消费者全部分流见五路商圈目前缺乏满足品牌需求集中场
4竞争加剧市场必然进入调整细分数年百货业竞争长沙消费市场已步入市场细分时代种商业题营破质竞争实施错位营
5空缺市场市场机遇案竞争项目现状营方直接指导着项目定位方
四商业项目租金售价情况分析
241市场租金情况
名称
租金
（元方米天）
均租金
（元方米天）
备注
黄兴路商业步行街
1F：15
2F：9
3F：5
97
王府井商业广场
1F：10
2F：66
3F：4
4F：25
57
解放路正改建
万达购物广场
165
商铺（底铺）出租110方米
五新干线
1F：65
2F：32
3F：21
38
目前整体招租
项目街商铺
5
商铺出租两层300方米
242市场售价表
名称
售价（元方米）
均价（元方米）
备注
黄兴路商业步行街
1F：35000
2F：20000
3F：11000
22000
返租10年
王府井商业广场
1F：28000
2F：19000
3F：12500
4F：8000
17000
投资回报税前9年限20年
万达购物广场
60000
出售街商铺
五新干线
1F：38000
2F：9000
2楼统出售
铜锣湾
1F：40000
2F：18500
22000
2004年期价格二期尚未开盘投资回报10年限5年
新新
15000
街商铺出售面积140方米
东方新城
街：10000
9000
芙蓉区政府旁
243住宅售价表
区域
4月售价
5月售价
6月售价
目前
芙蓉区
2959
2676
3087
3123
天心区
2489
2683
2705
2912
岳麓区
2021
1928
2442
2556
开福区
2043
1996
2232
2367
雨花区
2282
2462
1858
2312
结：
表格中出目前黄兴路商业步行接均售价22000元方米左右均租金9元方米天 解放路商业物业均售价20000元方米左右均租金8元方米天长沙市商业物业销售市场中出12楼销售情况非常火暴二楼销售理想许物业整层面积分割成1040方米面积物业投资回报形式出售般投资回报税前10左右回报年限基10年左右
目前市中心住宅售价芙蓉区高售价4500元方米左右底售价2000元方米左右开福区高售价3300元方米左右底售价1500元方米左右般商铺价格住宅价格34倍海徐家汇区例住宅价格16000元方米左右商铺价格60000元方米左右长沙市高住宅价格价格仅商铺价格五六分已违背市场发展规律外开发商开发物业通市场获取租金法满足业投资回报会影响长沙市整商业产健康发展成市场极隐患
五市场消费特点分析
5．1城市消费力分析
2005年半年长沙市完成ＧＤＰ60756亿元增长143％ＧＤＰ增速全国（增长95％）高48百分点增速居全国前时长沙城市居民收入支出直全国处较高水中部优势尤明显2005年半年城市居民均支配收入消费性支出分6656元4601元增幅分164％82％消费性支出消费性支出增幅明显高支配收入消费力极强居民消费价格指数100全国33重点城市中第摆脱负增长某种角度分析长沙已部分进入超前消费阶段
长沙市区社会商品零售总额市区口全国百万口城市中排第7位超天津哈尔滨沈阳南京武汉郑州等城市全市商业网点集贸市场商业业数均居全国省会城市前列
5．2城市消费特征分析
4．2．1土洋兼具
长沙全国第批外开放城市济发展水位居全国中等城市前列断吸引外资投入增强土民营济种实固外济体系已成长沙济发展特点土洋兼具转型期社会消费特征点长沙身表现尤突出
5．2．2现代化
长沙消费洋溢着现代气息市私购车购房幅增长成新消费热点
长沙均手机持量城市中居前列市区常驻口100万30万门手机手机更新换代快
5．2．3休闲化
保龄球高尔夫球现代休闲种方式长沙15家保龄球馆球道总数200道长沙城湘江月亮岛高尔夫球场娱乐产业长沙更火荼种娱乐场遍布全城消费异常火爆
5．2．4知识化
长沙重视教育消费基础教育民办教育颇发达私立学校省会城市里少调查55教育投资摆首位
5．2．4崇土排外
长沙吃玩方面偏崇土外餐饮难长沙立足
5．25趋众风
风众长沙市民消费特点时伴着喜新厌旧商品卖场娱乐场果没创新难长期生存
5．3消费者购物行分析
5．31崇尚高消费
长沙市民崇尚高消费越高档商场流越王府井百货堂乏汹涌流档次稍低新新春天百货流相少步行街品牌专卖店通道更流织见高档消费长沙市民种新崇尚
5．32品牌意识强烈
商业调查中发现：长沙消费者品牌意识十分强烈消费者定品牌忠诚度越高档品牌国外品牌越受市场青睐
结：
敢消费超前消费品牌消费长沙市民总体消费特征样消费体系品牌消费城市消费轴综合市场部分分析发现长沙市消费格局呈现特征：品牌供足品牌需求强烈案定位找市场切入点
六项目竞争手分析
着五路商圈型商业项目品牌百货争相进驻作起势项目面着严峻市场竞争品牌五商圈划分两类竞争：众品牌VS中高档品牌根项目市场调查分析设定市场切入点中高档品牌项目王府井百货堂两商业物业案直接竞争手
分析项目存着诸劣势劣存优独辟蹊径甩开竞争手案突破市场法宝
61竞争项目：堂商厦
项目概况：
项目总体量51800方米分楼三层楼六层五路商圈早中高档定位型商业项目采取返租销售采取统营理模式营较成功长沙市商业领头羊
6．1．1优势分析
◇品牌优势：长沙早高档商业物业王府井样长沙市消费者心目中占着牢固商业位
◇配套优势：2层停车位相型商业项目车位相充足满足中高档族购物便利需求
◇整体规划较商场布局较合理动线较明朗
◇作长沙较型物业返租营模式较成功
6．1．2劣势分析
◇作长沙较早高档商城营品牌二三线品牌品牌没作适调整已法满足现代高档品牌消费者需求
◇规划没设置休闲广场目前长沙市休闲消费济符
◇建筑外形具超前性特入口窄法体现现代高档商业形象气势
◇作中高档商场代表堂没明显堂设计形象市场定位符
◇部购物环境远远达中高档消费需求级城市相甚远
6．2竞争项目二： 王府井百货
项目概况：
项目占36亩两面街黄兴路140米解放路60米A座产权式商场B座11层（1－4层裙楼5层写字楼）C座22层（1－4层B座裙楼5层住宅）D座29层住宅12万米流行前线商城4000米王府井超市组成
分两期开发期10万米商场配套设施二期4万米商务公寓住宅
6．2．1 优势分析
◇品牌优势：长沙早高档商业物业品牌形象已深入心
◇规模优势：商业体量较业种丰富满足消费者站式需求
◇整体规划较商场布局较合理动线明朗
◇交通规划合理设置3出入口解放路黄兴路药王街出入
◇作长沙较型物业返租营模式较成功
6．2．2 劣势分析
◇营品牌二三线品牌中档品牌切入长沙市场造成长沙品牌市场质竞争加剧
◇招商时具市场超前性堂进行质竞争
◇规划没设置休闲广场目前长沙市休闲消费济符
63 竞争项目缺位项目切入点
王府井堂谓分着五路商圈核心黄金位置目前营
情况成功入市时着力瞄准中高档消费者周边百货商业形成质竞争基满长沙中高档品牌消费需求遗漏金字塔部分尖端消费群正案机会
七项目价值SWOT分析
71 项目价值点分析
项目长沙市火爆商圈――五路商圈目前仅供发展商业项目具绝版商业价值产品裙楼形式商业部分面积17万米分AB两区中接五路区域A区四层商业面积11米B区商业面积6000米
A区
11万米
五
路
广场
B区
6000米
路商家争相圈求进驻中国消费市场长沙时机案入市绝具震撼效应仅提升案住宅部分价值区域块商业价值更起水涨船高效应
定位案商业价值具体量化关键笔区域条件高档次市场定位达项目价值化
72 项目SWOT分析解决
721项目优势分析
7211区位优势：项目雄踞长沙市繁华商圈五路商圈绝版商业位置年谓者五路商圈商业价值提升起重作
7212规模优势：项目商业面积达17万米目前五路商圈新开商业项目中面积较易形成规模影响力
7213块优势：项目块五路路面长80米径深120米商业价值明显加块较规整容易进行商业规划
7214交通优势：项目五路公交车站数10路公交通交通极便利流量外五路作长沙市干道车流流较易形成流集聚效应加五路立交行道驳接面部分正项目形成接利流直接进入
7215产品优势：项目住宅部分高尚住宅项目提供消费支撑时商业部分休闲广场连接AB两区容易集中流商业形成体化长沙独二
7216形象优势：案旁边五星级酒店提升项目形象形成配套互补酒店客户吸引项目进行消费
722项目劣势分析
7221位置项目属五路商业延伸段历史商业氛围较薄弱现阶段流相稀少加五路立交形成物理阻隔
定程度流形成切割
7222 配套项目车位数127高档次物业说车位明显足
723项目机遇分析
7231根长沙城市化进程加快城市空心理产生作界时城市中心区商圈块稀缺性商业价值面着全面提升项目位居繁华中心五商圈谓赶城市化进程快班车
7232新增商业规划五路商圈延伸五路商业开发项目面新开工商业项目着铜锣湾商场旺场延伸部分五路十字商圈兴旺指日
724项目威胁分析
7242政策引发投资观项目造成定影响项目操作带定挑战
7242市场目前长沙市商圈数量商圈商业总体量
分析中高档物业已趋局部饱跳出竞争找突破口
7243 竞争手分析营中高品档品牌王府井百货堂商厦甚阿波罗商业集团旗春天百货万达商业广场海百联等具相品牌基础长沙市消费者心目中占着绝影响力项目招商推广提出挑战
7244区位项目旁边占十字路口营欠佳新新厦冷清形象项目产生定影响相反案操作威胁化机遇时处点客流易王府井堂客户截断进行差异化定位吸引目标客户
结：综合分析案谓石缝中求生存时项目产品身生命力极强具绝竞争优势市场饱中空白点位置遗憾中机会案言找准市场空白进行差异化定位项目成功关键项目具体操作中应量规避劣势扩优势
1项目优势机会利：
司项目理解长沙市场现状项目优势强度应次理位置稀缺性题定位高品质商业氛围具潜力投资价值优势项目宣传推广卖点
2项目劣势威胁规避：
项目威胁源竞争通差异化定位提升项目软件质素提高项目投资性价规避目前市场观项目理条件产生局限性通系列推广宣传规避
第二部分：项目题定位
战略定位：
通分析判断出：长沙市缺少高端品牌集结区案定位目标应达求：
真正填补商业市场空白商业物业
全面提升长沙市消费档次项目
高端品牌全面满足华中区金字塔准金字塔消费阶层商业物业长沙市场唯品牌题商场
改变长沙民投资／消费概念品牌物业
商业精英知名商户标志名片
湖南省华中区繁华商业街区稀缺资源顶级品牌资格表演舞台具说服力资信／实力／身份保障
长沙题商业时代投资者首选物业开启长沙商铺投资新时代
更华中区唯品牌折扣店奥特莱斯业态模式长沙造成华中区品牌走廊商家汇聚消费者涌集热衷势必然
综述项目战略定位：
华中品牌走廊
二开发理念定位
题明确高级题商业广场17万方米体量较城市核心商业标特色鲜明现代建筑少领先５年规划部设施配套先进完善达未城市商业发展求
三题功定位
品牌折扣店＋餐饮俱乐部高级题商场
定位：
31关题商场
31．1项目商业体量17万方米根商业营理念适合营型题商场
31．2题商场身价值题商场专业化规模化营特征提高商场目标顾客吸引力方便满足消费者站式购物需求延长消费者商场停留时间拉动消费种聚沙成塔资源享模式利消费者营者利益时题商场避免竞争风险统规划相应规模题商场销售中更具优势商铺旦题亮点卖点快速形成吸引投资者
31．3 项目身价值化区位配套设施项目营类型题足发挥身优势
32关品牌店
321品牌线品牌包括国际二线国部分线品牌市场分析中出：目前长沙市已进入品牌消费时代中高档收入群更品牌崇尚时尚推动者超前消费品牌消费胆消费奢侈消费已成长沙消费
市场四关键词样消费环境长沙市时尚品牌市场已落消费需求长沙市急需品牌商业新领导者全面引导长沙市品牌消费新时代
322长沙发展进程中长沙投资环境日益改善市高消费阶层日益壮土新金领时尚士外资家争相斗艳长沙俨然已成华中全国闻名时尚五路商圈更中时尚工厂目前作时尚需求长沙没满足金字塔尖消费群集中场时尚长沙发展长沙活跃长沙急需符合城市形象特征品牌走廊
323品牌消费涵分析没愿意时代抛离路径：突破旧模式引领潮流追求品牌带精神享受长沙生活消费导航仪
324司商家资源年商业操盘验司积累丰富商家资源国般品牌折扣店司量香港代理商渠道真正实现低价折扣
33关折扣店
331目前长沙消费市场五路商圈属众消费品牌区整市场二线三线品牌作产品见
种品牌基市场认体现种品牌意识越名牌越市场时潮流十分敏感长沙国际品牌存认知风险产品线品牌消费者客户部分金字塔顶尖客户加部分品牌追崇者品牌折扣店吸引更品牌追崇者
332竞争手方面考虑竞争手二线品牌线品牌少少案线品牌折扣店作题必造成长沙新轮品牌战争赢家必定案
34关高级
区位价值项目承担着提升整项目价值开发商价值化命质竞争十分激烈五路商圈达树立形象甩开竞争补充长沙目前消费结构达案价值化目标必须高档立项
35关餐饮俱乐部
营容品牌休闲餐饮
品牌时尚作位时代前理念已赋予更深刻涵钱代言词某种意义说品牌已成成功士生活种文化深入衣食住行中衣着档次吃谈品味玩讲身分购物环境切品牌时代代名词项目提供样种品牌生活满足品牌消费吃必少案配套重组成部分案商场部分业态效补充
综述司建议项目定位
品牌折扣店＋餐饮俱乐部高级题商场
中A区11万米部分作品牌折扣店B区6000米作餐饮功AB区中间广场作连接项目休闲走廊两者功区分商业联接通形象包装效项目林立节次周边商场分隔出成长沙成功族众相追捧高档题购物场
四形象定位
造长沙品牌商业唯性权威性差异性复制性延伸性做前古者产品差异性投资模式做长沙唯
第三部分：项目销售执行方案
切销售出发确定案返租销售目标前提提纯销售力确定适宜项目销售策略实现开发商利益化目标鉴项目遵行策划思路：提纯销售概念―找准目标客户－确定销售策略－制定价格方案终达招商目标致性
项目销售概念提纯
投资市场观复杂性案销售操作提出更高求购铺者需投资目求案须立足市场进行市场细分确定极具击力销售概念综合市场开发商求案销售应形成条营销链题品牌折扣店概念实现突破整合推广营销链做概念——形式——容——实质涵断延伸升华促进项目销售招商
概念：题商场
形式：品牌折扣店
容：品牌折扣店＋高档休闲餐饮品牌性顶级商铺顶级高档休闲餐饮紧密结合造种品牌生活模式提供种高品位品牌生活全面丰富深化长沙消费文化商业理解决营难唯办法贯穿开发／营销始终商业营品牌生活休闲购物互相激活
涵：品牌文化溶入长沙流传媒创造种力争游品牌投资文化品牌概念全面颠覆长沙投资市场提倡种品牌消费必高回报投资模式改写长沙消费文化时改写投资文化
通述策略挖掘理解达目标：
1充分挖掘投资潜力吸引方投资者营者
2提供种全新具更高回报投资产品
3构建长沙第衾影倡导品牌生活顶级商铺组合
4创造长沙前未高档次商业精品
5形成爆炸性销售快速现金流
5 实现开发商利益化
二目标客户设定
1核心目标客户：投资型客户
A 专业型投资客户
特征分析：
1 专业性：通市调知长沙市场已吸引积累相部分专业型投资客全国投资职业具专业投资眼光广阔信息渠道旦发现利投目标出手产生连带效应吸引更投资客
2 短期性
长线投资客户类投资客基采取短线投资方法实现投资产品快速转手达滚动投资目般说三年――五年投资产品投资目标
3 组织性
投资客某专业投资机构成员会行组织投资团队团购类投资客户惯常采取方式价格求会更加苛刻
综合类客户特征案投资特性类客户案核心客户重组成部分制定吸具震撼力营销推广策略获类客户关键
B 散户型投资客
案作五商圈稀缺商业投资产品必吸引长沙市民踊跃投资
类投资客户具机性某热点广告吸引相专业性稍弱绝轻易欺骗投资手头盈余资金投资时会更加谨慎投资回报形式设定实现销售目标重环
2次目标客户：营客户
案档次高题明确招商求疑设定较高门槛相言散户营者购买营例较目前长沙市线品牌店分散性案题推广成功招商力定吸引长沙全国已积累分散型品牌营户形象氛围获更利润
三项目销售策略
2．1商铺进行产权割带租约销售实行返租快速回笼资金
21．1返租方式行性分析
长沙市场说返租非常效手段果采返租办法时行销售法解决商铺统营获利问题提升商铺营理水销售中发现买商铺出租客户亲营客户三倍敢说返租定引爆销售吸引量投资者
21．2操作方法
●面积分割进行销售具体分割面积长沙投资市场作深入调查分析确定规划确定
●缩短返租期限提高售价提高年返租回报率吸引短期投资者时短期返租回报更体现项目信心
2．2产权分割统营整合商家更深挖掘题商场深层次涵保持商场专业性
2．3委托专业商业理公司进行统营理第三方名义产权签署租赁营协议返租更信风险更低时降低开发商返租风险
四项目销售价格策略
保障开发商预期收益甚营造更利润空间保证承诺投资者租金回报率项目需利种营销推广手段采取提高售价策略保证返投资者租金收益计算入售价然逐年次性返投资者保障开发商预期收益实现商场统营理时开发商获返租期实际租金收益司制定价格策略：
41返租年限设定租金衡
411长沙市返租模式分析
根数分析出：目前长沙商业租售市场租金足支撑售价返租年限太长否开发商承担太风险王府井例：
三层均售价约：57333元 M2
三层均租金约：687元M2天月租金约206元
投资回报：税前9年限20年
计算王府井年租金收入：687＊30元 M2＊12≈2473元
年租金返数：57333＊9≈5160元
综合出：长沙市商业市场普遍采取方式：年回报税前10返租年限10年投资者普遍接受方式矛盾开发商年租金收入远远足支付年租金返支出开发商市场培育期基处透支状况返租时间越长开发商风险越返租年限越短风险越
412项目投资回报率返租年限确定
综合分析提高租金降低开发商返租期风险建议项目应采提高售价提高投资回报率相缩短返租年限方法
根目前长沙市整体售价水考虑项目升值空间出项目基均售价23000元 m2（具体计算方法附）
根长沙目前较合理回报区间设定投资回报率衡项目回报率月租金分约：
投资回报率
7
8
9
10
11
12
125
13
租金（元 m2）
134
1533
1725
1916
2108
230
2396
2492
确保贵司适合利润时吸引投资司认接长沙目前市场水项目高端定位适合项目回报率租金区间11租金210元返期限8年实际中开发商承诺投资回报率实际投资回报率存巨差价贵司风险化实际回报率承诺回报率差值应越越
时根市场司验计算入售价里租金返总额应控制20％－35％样避免造成售价高令投资者接受项目返总额取中间数28出米返金额：6440元
均售价29900元 m2回报率11返期限8年
反表格出：
承诺投资回报率
预期回报率
实际销售单价（元m2）
需返租金(元)
8年预期租金收益（元）
实际方米收益（元m2）
11
76
29900
26312
20160
23000
利润差较合理租金差价6152算入售价6440元投资者投资升值空间开发商分担风险较合理
综述基确定项目均售价29900元 m2回报率11返期限8年
数初步市场分析情况出具体价格贵司确定
附：项目基售价计算方法
（1）市场较
通项目整体商业市场调查充分考虑现竞争手销售情况市场接受价格根市场实际项目销售价格租金水进行科学合理评估预算
ü 项影响价格制定素评估
权重系数
项目
段（20）
交通（15）
配套（5）
商业氛围（10）
题定位（12）
功定位（13）
建筑设计（10）
品牌吸引力（5）
部规划（10）
综合
（100）
堂
25
18
6
15
10
12
8
3
9
106
王府井
25
18
5
15
10
13
9
4
10
109
铜锣湾
22
15
5
10
12
13
10
4
10
101
案
20
20
4
8
12
10
10
6
10
100
ü 竞争手层销售租金价格
项目
楼层
层销售单价（元 M2）
层租金
（元 M2天）
投资回报方式
铜锣湾
层
外街40000
未定
期售价二期尚未开盘招商尚未进行投资回报10年限5年
二层
外街18500
未定
王府井
层
28000
10
投资回报税前9年限20年
二层
19000
6．6
三层
12500
4
四层
2．5
竞争项目评估出项目楼层基价格：
项目层销售均价：
相王府井项目销售价格：（28000÷109）×100≈25688元 M2
相铜锣湾项目销售价格：（40000÷101）×100≈39604元 M2
综合出数通市场较法出项目层销售均价：
（25688+39604）÷2≈32646元 M2
项目二层销售均价：
相王府井项目销售价格：（19000÷109）×100≈17431元 M2
相铜锣湾项目销售价格：（18500÷101）×100≈18316元 M2
综合出数通市场较法出项目层销售均价：
（17431+18316）÷2≈17874元 M2
根分析案楼层销售均价基：
楼层
层销售单价（元 M2）
层
25688
二层
17874
三层
未定
四层
未定
（2）入市时间
入市时机早晚项目定价素王府井项目相较早入市目前长沙市商铺销售早已升值取值时应基接属接期入市铜锣湾广场
（3）升值空间
根项目成投入块特片目前长沙市商业市态发展项目尚着广阔升值空间价格基础作适调整修正出较合理市场价格更推进项目销售出租
结：
综合分析考评楼层间价格规律评估项目售价层设定38000元 M2左右二层售价设定25000元 M2左右三层售价18000元 M2四层11000元 M2均售价23000元 M2
第四部分：项目招商策略执行思路
返租销售招商项目招商成功否直接关系项目销售开发商利润实现招商项目说生死攸关
项目业态设定
根长沙品牌市场空白司商业资源整合项目功规划业态搭配等进行具体招商细分
项目A栋业态分布：
楼层
业态组合
层
世界名牌精品：手表箱包化妆品首饰
二层
世界名品女装
三层
世界名品男装
四层
名品童装＋品牌特惠场＋名牌展览厅
增加展览功品牌特惠场解决三四楼流足问题通动线业态分布吸引流中业态区国家：日韩国欧美等品牌分采品牌设立专柜商场购物模式符合消费者购物惯符合整百货商场形象定位
项目B栋业态设定：
楼层
功分布
层
世界风情餐饮（西餐）
二层
世界风情餐饮（东南亚风情餐饮）
三层
国宴厅（受长沙土喜欢口味中华菜系）
四层
酒吧＋桑摩＋足浴等
B栋商业承担部分会功包装成休闲俱乐部促成项目推广
根前期市场调查分析结合项目档次定位题定位项目商户设定：国外知名品牌商
二目标商户设定
1 国际线二线品牌中国代理商
2 中国线品牌代理商
3 目前长沙中国区高档品牌精品服装营商
4 高档休闲餐饮营商
6司拥商家资源
三招商策略
策略1：握营档次确保项目整体形象
项目营档次世界流品牌招商时类商家进行优化筛选确保项目整体营档次形象利项目持续发展良运作
题商场专卖店独立商铺营模式品牌质量求更高招商时什商家招必须进行筛选适合商场题定位商家进驻进行统推广
策略2：效利司招商资源
十年发展司形成丰富商战验更积累相丰富资家资源确保项目招商成功（具体商家资料已附）
策略3点带面
优惠招商点代面重点招募力商家商圈影响力较商家带动散户营商家宣传策划造市先做气做生意
策略4强化活动招商进行前期渗透
通种新闻广告杂志媒体展会发布信息招商进行前期渗透时策划题活动型公关活动扩影响提高商场知名度
第五部分：项目营销推广策略
推广难点分析
理性分析策略执行先决条件项目然具系列优势机遇推广点难点需重点注意优势淡化弱势达成项目旺销
11相高价格短期返租长沙市场存定风险
推广时需帮助客户确立项目质疑投资前景高性价优优势投资者实实愿景实现
12 项目否短期解放路商气延续案
需项目形象出彩出新吸引眼球吸引投资者关注吸引消费者关注需进行种品牌
专题活动具影响力型攻关活动进行造势吸引量气迅速形成商气
基推广难点项目推广中仅统推广题更注重活动营销现场包装组成三维推广模型实现项目价值
二推广题概念设定
司认达案销售招商力度化必须遵循营销链实现品牌折扣店品牌作文章深化题倡导种投资生活品牌文化整营销推广贯彻题基础形成题移植嫁接延伸
品牌文化投资生活质分时尚文化财富文化矛盾体相辅相承融合质：具参性流行性功利性专业性商业文化质
进步深化：
品牌文化种：成功富裕幸福满足时尚文化
投资生活种：理智专业财富趣味科学生活态度
项目倡导种快乐投资投资充满趣味性成生活中缺手部分
项目倡导种科学安全高回报高收益投资理念予实专业关怀
三．推广策略执行
司市场定位思路项目营销推广策略相应作出呼应分阶段进行推售便够时灵活掌握销售进度市场变化时作出调整务求达致旺销
司直坚持实际操作中题概念更重营造概念支持体系否市场竞争中会起时间考验推广执行中司设定项目支持体系案优点绝版段造投资前景题理念区位优势产品规划投资回报率敢挑战竞争手高性价等
项目推广题项目倡导投资生活品牌文化涵体现项目卖点基础完成项目卖点投资前景题理念区位优势产品规划投资回报率高性价诉求
3．1推广阶段安排推广题
根项目工程进度设定推广阶段
●导入期：悬念广告（体现成功富裕）
1成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2富裕：成十足资家（投资回报率）
● 预热期：价值点诉求
1少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2时尚源长沙品牌源五路财富源XXX（投资前景）
3五路财富标（区位优势）
● 引爆期：理性广告
1 成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2理智：五路班财富专列次错（投资前景）
3时尚：五路核心商圈驾奴品牌商铺投资快感（绝版段：追求品牌时尚时追求段名牌）
4财富：五路XXX顶级品牌PK资盛宴（题理念）
● 强销期：力说服
1成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2幸福满足题：组软文表达题分：
寻找篇：长沙幸福里？（理性角度帮投资者寻找长沙目前值投资项目目光锁定五路案引出案带投资者物质精神回报）
圆梦篇：五路XX项目幸福梦想幸福莫拥(情感角度讲述老长沙五路情结项目完美出市圆部分财富投资梦)
3专业：XXX精明眼选择（投资回报率）
4趣味：360度品牌生活：创业投资（限度激发长沙闲钱品牌生活方式生活乐趣仅奢侈享受更懂获取）
● 调整期扫尾期：强力促销
1 错领舞错拥
2 财富机会
32公关活动媒体策划
司认：项目差异变化卖点选定市场定位目标消费者锁定十分准确公活动煤体计划应该少数名利场 顶级品牌集中营题具体容执行阶段具体呈现
●品牌坛
●华中品牌风尚典——暨项目招商新闻发布会活动
●名牌文化生活投资征文
●现场投资说明会
●付出必回报——商铺承租者免1年租金促销尾盘
33 现场包装案场布置
●工包装：工围墙应围绕项目题理念展开客户眼球吸引项目快速树立项目形象传递项目信息时项目进程进行信息公开更换包装树立项目信心制造波波信息流断撩拨投资者投资热情
●案场布置：项目块稀缺性考虑项目拆迁成功工程奠基开盘三阶段案场进行包装制造开盘未热媒体动案进行报导宣传
第六部分：项目风险分析价值评估
返租销售方案风险分析
案采取销售方式次性返销售发展商次金额现金折扣回馈买家日否租出租金少风险开发商予承担
返租销售针物业投资者促销方法返租销售实施需留意事项：
1该类物业租务市场否成熟需求否殷切
2定回报率否高现时租金水太高变相减价罢
3定回报率高现时贷款利率样返租期间便收租够供楼吸引力增
三条件案具备特12年返租率投资者产生极吸引降低1点回报率目前长沙返租市场极具竞争力
返租销售项目具风险案返租回报率极具吸引力般投资者会返租销售存列疑虑：
1发展商资金实力：发展商否够实力返租期期支付租金予投资者
2物业否较升值前景：8年返租期满项目否行租务市场高租金租出该物业
直接影响项目销售
项目价格指数表明目前长沙市场普遍存低租金回收高返租回报间开发商带风险项目较衡
总结说长沙市投资环境稳定五路租务市场买卖继续保持稳态势短期会改变约1
1租金回报8年返租年限较合理吸引投资者数字返租销售带开发商风险基较程度弱化
二项目价值评估
（1）物业品质提升商业价值升值
（2）区域商业空间扩展
（3）公司品牌升值
（4）
第七部分：结束语
根案市场初步认识贵司深入接洽基司年商业产操作验丰富商家资源基础形成项目基操作思路具体执行布署市场项目进行更深解确认提供
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长沙五路项目
策划提案报告
京营销策划海限公司
2005年11月10日
目录
第部分：项目市场调查分析
第二部分：项目题定位
第三部分：项目销售策略操作
第四部分：项目招商策略
第五部分：项目营销推广思路
第六部分：项目风险分析价值评估
第部分项目市场调查分析
城市区位位分析
1长沙市作湖南省政治济文化商贸旅游中心中南区重资金技术原材料集散交通枢纽全市现辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区长沙城宁乡三县浏阳市总面积118万方公里口613万中城区面积556方公里口199万
2享受着9＋2泛珠三角区域联动发展：长沙泛珠三角分子属中西部区发展较快区2002年全国265级城市中综合实力1998年19位跃居12位
3核心交通辐射功长沙湘鄂赣三省东南海长江岸西南出海通道三济产业带结合部长沙广州走京珠高速公路65时铁路仅8时飞机1时拥良水陆空交通优势具极强周边辐射力带动功
4长株潭体化发展空间体系中形成长沙中轴发展格局着济体化城市版图倍性扩长沙城市竞争力区域竞争力进步提升城市体化规划吸引周边城市长沙成中部区域消费磁场
5消费力空前高涨着济发展民生活水提高城市居民消费指数全面提升2004年长沙GDP总量已突破1000亿元关全部工业总产值突破1000亿元关社会消费品零售总额突破500亿元关城市居民均支配收入突破10000元关众具标志性意义关口 2004年跨越
均数全年城市居民均支配收入11021元增长110城市居民均消费性支出9032元增长84城市居民恩格尔系数334升18百分点
结：
长沙具区位优势优势成优势品牌优势三次发展机遇长沙已步入工业化扩张期发展态势城市化明显加快外源型济水继续提升源型济加速发展城市口消费力品牌意识全面提升时作中部中心城市旅游省长沙吸引外投资旅游机率成高消费重组成部分
二项目商业市场分析
社会济房产发展必然导致城市扩张旧城改造令整商业市场面重新洗牌格局轮洗牌中长沙商业市场格局获新调整促进入新轮竞争格局规模化规范化专业化成新轮竞争题
2．1城市型商业市场分析
211 超济圈助力商业产
年长沙济发展迅速均收入持续增加均消费增长推动成熟商圈形成长沙市城市商业网点布局规划长沙市中心立足1时商务圈辐射株洲湘潭等周边城市重点发展电子商务物流配送连锁营国际合作等业态时注重文化特色长沙商业消费者已仅仅市200万口长株潭时济圈庞济圈
212宏观调控完成优胜劣汰
2004年开始国家房产市场宏观调控力调整房产行业型商业项目浪淘沙时赋予高品质高规格商业产强劲动力着长沙城区扩张流物流逐渐城市次中心迁移高规划高起点商业配套商业产更风生水起商业布局合理甚连停车场规划没做商业项目逐渐淘汰定位设计专业分析项目价值更容易受投资者认
213国际资注入商业产活力现
长沙商业产已良基础着众国际商家海型城市布局告段落长沙吸引更国际商家眼球麦德龙沃尔玛家乐福等国际商家已长沙扎根基国国际商家投资目光描准消费活跃中部重城市――长沙
214市场步入互赢商圈竞争模式
街铺－厦裙楼－百货商城－购物中心发展模式长沙开始全面步入商业物业升级阶段城市发展催生三商业区域新格局构成长沙市三商圈泛五路商圈东塘商圈火车站商圈
商圈型商业项目竟争激烈程度然空前激烈发展商商业项目重视发挥优势互补充竟争中谋求发展形成梯度商圈中五广场黄兴路商圈王府井堂等构成长沙市高档商圈超市百货专业市场等东塘商圈长沙综合商圈火车站商圈低档次混杂型商业构成长沙民商圈样梯度分布仅没造成三败俱伤反形成市场赢局面
结：
某种程度说宏观调控赋予长沙商业产新强劲动力着中部崛起9+2泛珠三角合作台建立长株潭三市融城长沙商业力店发展建立未年进入发展周期长沙商业产强劲发展长沙竞争模式商圈发挥优势互补赢局面需加强优势特点作城市中心商圈五路商圈保持品牌优势形象取竞争方
2．2城市型商业物业发展分析
221产权式商铺成流产品模式
2003年开始商业产产品产权式商铺持续火爆趋势继续发展王府井商业广场铜锣湾购物中心运达国际广场等产权式商铺返租模式带商铺热贯穿着市场始终单产品销售模式长沙商业投资市场陷入惯性思维新产模式面着市场考验
222 商铺营理专业化
目前整市场明显呈现出更理性化需求投资者营者发展商提出营理求促发展商市场作出售承诺考虑商铺快销售出考虑商铺营保证旺场令物业保值增值长沙型商场采取专业化营理确保项目保值增值
223商业物业开发规模化
着国际资举进入国商业运营机构实力提升促商业物业开发营先进模式接轨商业物业原序散乱市场逐步走序规模化营专业化势趋
224项目公区间社会化
发展商项目开发时配合政府规划建设专区间作公活动区域组织社区活动集市表演休闲娱乐场商业活动公活动相促进成综述合性城市广场：
黄兴路步行街万达商业广场等商业物业公区间社会化时商业物业带潜消费流观效益
225商业定位专业化
面越越激烈竞争长沙全传统百货店面着转型女性题商场题春天百货金色家族名品中心题东塘百货楼运动商场题新新等代表带领长沙百货商业步入 题时代
作种全新理念题商场仅消费者提供商品努力营造良购物氛围营理念改变全销售模式体现出特题未长沙商业竞争模式走
226销售策略单化
目前商业物业定位策略单销售策略单返租策略基未见亮点年位置销差商铺销售基妙计天广州话说通书老
23商业市场商圈调研分析
231 五广场•黄兴路商圈（简称五商圈）
位星城核心带五商圈长沙商业阵线制高点历路商家必争五商圈3方公里区域路商家排兵布阵积极进驻长沙铜锣湾广场长沙王府井商业广场黄兴南路步行商业街坡子街民俗名食商业街等四豪强暗发力20万方米商业铺面先竞相入市五商圈已成龙虎争雄北派商家佬王府井百货盘踞南部南派商家旗手铜锣湾百货屹立北方先行者堂春天百货起成四方呼应势
五商圈方财富宝交通便利气兴旺商业气氛浓厚天独厚湖湘文化成熟商业环境复制优越位置长沙独占鳌头区域成长沙整湖南名副实流物流资金流信息流中心
商圈结：
段口岸决定着商业产命脉五商圈属城市核心商圈段显赫交通畅达商业活跃气旺盛（日均流量超30万）真正意义寸土寸金数百年五商圈直长沙商业核心支撑正基五商圈黄金口岸认众商家开发商投资者区域商业物业极具信心
现已沃尔玛国美苏宁铜锣湾百货四连锁商业巨头进驻五商圈着四巨头入驻民西路改造利竣工该商圈焕发出空前活力五商圈已成路诸侯量资纷纷杀入黄金宝仅意味着心带强劲心力丰富含金量时预示着区域市场竞争日趋激烈
232东塘商圈
目前东塘仅拥百年老店火宫殿东塘百货楼友谊商城百姓鞋城等家麦劳肯德基落户东塘商圈构筑东塘商业格局成长沙南部重节点
商圈结：
步步高生活超市入驻市商业街兴建东塘商圈商业生态链趋谐商业业态分布日趋成熟完美
东塘商圈商业格局已相饱2005年连接曙光路车站路赤新路进行规模拓改（新建赤新路西段西起东塘立交桥北端东曙光路长约1公里）推动东塘商圈度升级扩容赤新路拓改竣工进步完善东塘商圈商业规模繁华程度会直逼五商圈
233火车站商圈
火车站商圈车站路布置汇集阿波罗商业广场晓园电器金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材市场目前该区域新建项目凯旋国际该项目极少商业部分价格户型没出
234 伍家岭商圈
伍家岭商圈直长沙北部唯商业区丽臣路芙蓉路交叉处核心泰阳商城北斗星商厦雄踞年着芙蓉路修建世界著名零售企业通程电器相继进驻波隆立交桥修建削弱该商圈身够浓厚商业氛围加该区客户消费力强导致普尔斯玛特北斗星商厦迫关门营转
该区域目前汇集商家：泰阳家电商场维利通程电器超市
235溁湾镇商圈
溁湾镇商圈位岳麓区核心位置该商圈年发展较快2000年时该区域仅家西城超市现溁湾镇汇聚通程电器通程百货家润超市新外滩商业中心国际知名易初莲花落户
外日益兴起包括友谊商店阿波罗商业城等袁家岭商圈包含百意百货家润阳店通程电器东方服饰广场等民路立交桥商圈拥新佳家润贺龙店侯家塘商圈吸引沃尔玛华银旺国美韩国商业街等新中路商圈
总结：
长沙商圈东西南北中五区域中心进行分布特点：
1物业售价段繁华程度五商圈居商圈首作高档物业代表区域未品牌商家集结方块稀缺性位唯性未商业升值潜力限量
2东塘商圈位市区南部交通便利口密集着长株潭融城进程加速必成南北咽喉商绝佳着量商家涌入成目前长沙发展快商圈着南部进步发展该商圈极具市场生长空间
3伍家岭商圈作北部传统商圈直没发挥应作着开福区政府重振伍家岭商圈构想提出芙蓉北路住宅区开发伍家岭商圈目前景气现状改变次兴起必然趋势
4火车站商圈环境素影响发展潜力限商家火车站客户商业信誉高早期阿波罗商业广场力回天该区域整体商业档次带
周边市民没该区消费惯着东部发展城市东部必定产生新商业圈代火车站商圈
5溁湾镇商圈作河西唯商圈承担着未河西区域商业发展先发责目前规划混乱档次低劣消费力偏低制约发展素
五商圈总体供应量定程度满足长沙市中高档消费群体消费需求金字塔尖细分部分消费需求挖掘目前满足充分入市项目说市场机会没关键挖掘市场空白提升项目竞争力
三区域商业项目分析
案位五路西侧属五路商圈延伸部分着周边项目营位案五路商圈重组成部分五路立交节点堂王府井铜锣湾等构成四方角力商业阵容推动该区域商业住宅全面升值
3．1王府井百货
31．1楼层业种分布
B2
停车场
B1
流行服饰／超市
1F
化妆品手表眼镜首饰女鞋餐饮
2F
首饰手表包袋女装
3F
羽绒服／衣女装
4F
男装／男鞋／包袋／衣
5F
运动休闲装／童车／童装／童鞋／玩具／婴品
6F
床品／家居品／羊绒衫／工艺品／通讯品／文化品／音品／相机
7F
咖啡厅／中西餐厅
8F
摄影／助餐／烧烤／美容SPA
9F
中体倍力健身俱乐部
10F
影城
31．2楼层品牌：
1F
手表：精工／西铁城／罗西尼／天王表
餐饮：肯德鸡／必胜客／仙踪林
眼镜：Gucci／Chencl
女鞋：百丽／星期六／沙驰／kisscat／法拉莉／安玛莉
2F
女装：恋艾希尔VERO MODAonlyB2edcTEENIE WEENIEFRIZZoasis
百图chaberofuon艾格酷淑女屋
手表：swatch
包袋：万里马金利
水果题餐厅
3F
女装：埃米雅文宝姿范怡文米兰波司登
4F
男士品牌：金利宝姿鄂尔斯皮尔卡丹圣保罗JeepNauticaLEICI沙驰
5F
运动休闲装：NIKE李宁
童品牌：樱桃丸子巴布豆丽婴房孩子米奇头兄弟猫ELLE
6F
床品／家居品／羊绒衫／工艺品／通讯品／文化品／音品／相机
7F
咖啡厅／中西餐厅
8F
摄影／助餐／烧烤／美容SPA
9F
中体倍力健身俱乐部
10F
影城
31．3分析
1王府井百货处长沙市级商圈整体面积约6万方招商面积达90营品牌二三线品牌中低档消费群体长沙区王府井居堂第二家营状况商业百货楼王府井负责出售返租楼层王府井负责整体招商营理整商场布局较合理动线明朗整体规划较致统
2长沙市百货业基二三线品牌行业竞争日益激烈法满足线品牌需求更法提升商场品质
3．2堂商场
3．2．1楼层业种分布
B3
停车场
B2
停车场
B1
超市休闲药店咖啡等
F1
名牌化妆品鞋类珠宝皮具
F2
少女装化妆品衣咖啡厅
F3
男装成熟女装皮具箱包
F4
童装床品休闲服装
F5
家电商品美食广场
F6
树时代丰巴西卡特兰等休闲餐饮
3．2．2楼层品牌
楼
鞋类品牌：senda森达UQUQ威尔斯丹意美fedRIZ贵步百丽红蜻蜓等
化妆品品牌：AdidasEstee Lauder资生堂雅芳美宝莲兰蔻CDSKⅡ等
珠宝：周福周生生等
皮具：高美高美登丹DISSONAFION等
二楼
化妆品品牌：俄佩兰OAOAS
衣装品牌：G2000Etam StortsJESOuylncloverJDC JULE纳帕佳ILCIDFGFED爱慕芬怡普普风Theme等
三楼
男装品牌：Thelebre DicaroJackjonesClovanniLeoELLE金利浪时德国骆驼
郞维高法国彭花花公子圣西路易诗莱沙驰雅ge尔
皮具：巴黎世家
四楼
休闲服装品牌：左丹奴APPLELEVCS真维斯耐克
家居品牌：喜爱梦洁朵彩秋鹿家居服卡帝乐
童装：芭芘流氓兔等
五楼
美食广场商品文具玩具音响通讯产品
六楼
树时代丰巴西卡特兰等休闲餐饮
3．2．3分析：
1堂商业广场处长沙市五核心商圈中绝佳口岸解放路五路商业交通口岸口岸黄兴路商圈真正延伸五路扩充五路商圈商业资源五府井进驻竞争着强劲竞争力
2 作长沙市早高档标性商业物业长沙购物中心早期代表规模包装引进品牌商家具超前性堂商厦五路商圈具代商业位
3 作长沙高档商业代表堂商厦引进品牌二线品牌线品牌辅国产品牌国际品牌少少级城市作省会中心城市相远远达类消费市场品牌需求
4 商业建筑设计堂商厦入口较法体现现代高档商业形象气势部购物环境远远达高档消费需求
3．3万达商业广场
33．1楼层业种分布
1F
雅戈尔罗蒙圣宝奴箭鱼鲨莱克斯顿劲霸斯雅狼舞楚阁唐古拉金博尔中域提香伊乐闻天皇星柒牌牛顿少爷古车喜美索尼九龙香港老爷车爱点米奇
2F
沃尔玛卖场
3F
沃尔玛卖场
33．2分析
万达二三楼沃尔玛招商营卖场楼开发商出售业实行返租业招商实行店中店形式业态定位零乱整体风格统没统营理加商场布局合理没明显动线营者没利沃尔玛品牌效应二楼三楼流会聚楼现行营状况毫气
34巴黎春天
34．1楼层业种分布
F1：时尚精品
化妆品女鞋女包时尚手表屈臣氏珠宝首饰饰品彩妆烟酒电讯
F2：流行少女馆
衣家居服少女服饰
F3：时尚淑女馆
羊毛羊绒袜子保暖淑女馆针织衣
F4：绅士精品
男鞋品牌男装运动服装
F5：家居生活馆
床品工艺品锈钢制品湘绣电视购物洗车饰品瓷器
34．2楼层品牌
楼
名牌手表：卡西欧天王表波表飞亚达思兔艾迪尔吉盟
化妆品品牌：玉兰油郑明明资生堂雅芳美宝莲欧珀莱卡资兰
珠宝：周福六福惠通玉器银河星周生生
皮具箱包：鳄鱼恤米奇金利万里马
鞋类：冰女欢欢步履星期六贵步百丽天意美
二楼
衣装品牌：似水年华康妮雅秋鹿家居芬怡俪思欧迪芬唐伊丝芬贝拉维拉SOGO丽蓓卡花花公子LUDS犁坊ETAMEVCODEANNZO等
三楼
羊毛羊绒袜子保暖淑女馆（国传统品牌）针织衣
四楼
男装：鳄鱼恤BOSSCANUDILO圣西卡尔丹顿KS绅浪法梦迪尔保罗华伦天奴梦特娇中国虎森达桦鹰红蜻蜓耐克CONVERSE
五楼
梦洁喜爱晚安名针家饰家纺
34．3分析：
1 春天百货占着解放路中心段面堂铜锣湾王府井成四方呼应
势堂起构筑早期五路商圈
2 堂商厦相似作老牌商厦春天百货建筑形象部流规划达目前百货商场求
3 春天百货传统百货引进品牌二三线品牌已法满足现代长沙市民消费需求相商场流量成交购买率法作新兴商业五府井百货相相年前身商业消费境遇日语
4 堂王府井百货等相春天百货营业面积硬件设施差竞争中处劣势种情况春天百货进行市场细分实行错位营重新定位女性品营中心题百货店服装营时尚流行牌弃流行运动品男式休闲装等品类营专门营成熟女性服装职业女装市场细分抢夺市场份额取初步成效
35新新
35．1楼层业种分布
1F
运动休闲服饰
2F
权金城韩国料理麦劳美体中心
3F
运动器械韩国餐厅
4F
整层招商
35．2分析
1新新位级商圈次商圈距黄兴路商圈15公里五路黄兴路口环形立交桥阻碍黄兴路商圈流量商场前方开阔五广场黄兴路北南流量分散开法黄兴路商圈流量聚集新新
2新新隔壁铜锣湾期已销售完毕二期11月中旬推出销售现开发商通知期营理方铜锣湾改成海百联商业题尚未确定着开业必会新新带新市场空间
34F正整层招商整商场入口商场动线紊乱光线昏暗营品牌定位零乱鉴目前现状商场兴旺时日
36机会策
1目前长沙已进入品牌消费时代堂商厦春天百货甚王府井百货等商业物业引领品牌商业潮流时准众品牌消费群少量较高档消费市场已法满足日益增长品牌消费者强烈需求疑项目市场空缺
2五路商圈作长沙传统商业交通中心长沙商业权威数年发展已积累精稳区域品牌认五路长沙品牌象征着长沙消费力增强品牌更高层次追求五路品牌老位受击五路商圈急需品牌标
3综合商场品牌消费群观察国产老品牌情结中老年消费者根商圈综合统计分析市场目前长沙已然饱国际品牌需求消费者全部分流见五路商圈目前缺乏满足品牌需求集中场
4竞争加剧市场必然进入调整细分数年百货业竞争长沙消费市场已步入市场细分时代种商业题营破质竞争实施错位营
5空缺市场市场机遇案竞争项目现状营方直接指导着项目定位方
四商业项目租金售价情况分析
241市场租金情况
名称
租金
（元方米天）
均租金
（元方米天）
备注
黄兴路商业步行街
1F：15
2F：9
3F：5
97
王府井商业广场
1F：10
2F：66
3F：4
4F：25
57
解放路正改建
万达购物广场
165
商铺（底铺）出租110方米
五新干线
1F：65
2F：32
3F：21
38
目前整体招租
项目街商铺
5
商铺出租两层300方米
242市场售价表
名称
售价（元方米）
均价（元方米）
备注
黄兴路商业步行街
1F：35000
2F：20000
3F：11000
22000
返租10年
王府井商业广场
1F：28000
2F：19000
3F：12500
4F：8000
17000
投资回报税前9年限20年
万达购物广场
60000
出售街商铺
五新干线
1F：38000
2F：9000
2楼统出售
铜锣湾
1F：40000
2F：18500
22000
2004年期价格二期尚未开盘投资回报10年限5年
新新
15000
街商铺出售面积140方米
东方新城
街：10000
9000
芙蓉区政府旁
243住宅售价表
区域
4月售价
5月售价
6月售价
目前
芙蓉区
2959
2676
3087
3123
天心区
2489
2683
2705
2912
岳麓区
2021
1928
2442
2556
开福区
2043
1996
2232
2367
雨花区
2282
2462
1858
2312
结：
表格中出目前黄兴路商业步行接均售价22000元方米左右均租金9元方米天 解放路商业物业均售价20000元方米左右均租金8元方米天长沙市商业物业销售市场中出12楼销售情况非常火暴二楼销售理想许物业整层面积分割成1040方米面积物业投资回报形式出售般投资回报税前10左右回报年限基10年左右
目前市中心住宅售价芙蓉区高售价4500元方米左右底售价2000元方米左右开福区高售价3300元方米左右底售价1500元方米左右般商铺价格住宅价格34倍海徐家汇区例住宅价格16000元方米左右商铺价格60000元方米左右长沙市高住宅价格价格仅商铺价格五六分已违背市场发展规律外开发商开发物业通市场获取租金法满足业投资回报会影响长沙市整商业产健康发展成市场极隐患
五市场消费特点分析
5．1城市消费力分析
2005年半年长沙市完成ＧＤＰ60756亿元增长143％ＧＤＰ增速全国（增长95％）高48百分点增速居全国前时长沙城市居民收入支出直全国处较高水中部优势尤明显2005年半年城市居民均支配收入消费性支出分6656元4601元增幅分164％82％消费性支出消费性支出增幅明显高支配收入消费力极强居民消费价格指数100全国33重点城市中第摆脱负增长某种角度分析长沙已部分进入超前消费阶段
长沙市区社会商品零售总额市区口全国百万口城市中排第7位超天津哈尔滨沈阳南京武汉郑州等城市全市商业网点集贸市场商业业数均居全国省会城市前列
5．2城市消费特征分析
4．2．1土洋兼具
长沙全国第批外开放城市济发展水位居全国中等城市前列断吸引外资投入增强土民营济种实固外济体系已成长沙济发展特点土洋兼具转型期社会消费特征点长沙身表现尤突出
5．2．2现代化
长沙消费洋溢着现代气息市私购车购房幅增长成新消费热点
长沙均手机持量城市中居前列市区常驻口100万30万门手机手机更新换代快
5．2．3休闲化
保龄球高尔夫球现代休闲种方式长沙15家保龄球馆球道总数200道长沙城湘江月亮岛高尔夫球场娱乐产业长沙更火荼种娱乐场遍布全城消费异常火爆
5．2．4知识化
长沙重视教育消费基础教育民办教育颇发达私立学校省会城市里少调查55教育投资摆首位
5．2．4崇土排外
长沙吃玩方面偏崇土外餐饮难长沙立足
5．25趋众风
风众长沙市民消费特点时伴着喜新厌旧商品卖场娱乐场果没创新难长期生存
5．3消费者购物行分析
5．31崇尚高消费
长沙市民崇尚高消费越高档商场流越王府井百货堂乏汹涌流档次稍低新新春天百货流相少步行街品牌专卖店通道更流织见高档消费长沙市民种新崇尚
5．32品牌意识强烈
商业调查中发现：长沙消费者品牌意识十分强烈消费者定品牌忠诚度越高档品牌国外品牌越受市场青睐
结：
敢消费超前消费品牌消费长沙市民总体消费特征样消费体系品牌消费城市消费轴综合市场部分分析发现长沙市消费格局呈现特征：品牌供足品牌需求强烈案定位找市场切入点
六项目竞争手分析
着五路商圈型商业项目品牌百货争相进驻作起势项目面着严峻市场竞争品牌五商圈划分两类竞争：众品牌VS中高档品牌根项目市场调查分析设定市场切入点中高档品牌项目王府井百货堂两商业物业案直接竞争手
分析项目存着诸劣势劣存优独辟蹊径甩开竞争手案突破市场法宝
61竞争项目：堂商厦
项目概况：
项目总体量51800方米分楼三层楼六层五路商圈早中高档定位型商业项目采取返租销售采取统营理模式营较成功长沙市商业领头羊
6．1．1优势分析
◇品牌优势：长沙早高档商业物业王府井样长沙市消费者心目中占着牢固商业位
◇配套优势：2层停车位相型商业项目车位相充足满足中高档族购物便利需求
◇整体规划较商场布局较合理动线较明朗
◇作长沙较型物业返租营模式较成功
6．1．2劣势分析
◇作长沙较早高档商城营品牌二三线品牌品牌没作适调整已法满足现代高档品牌消费者需求
◇规划没设置休闲广场目前长沙市休闲消费济符
◇建筑外形具超前性特入口窄法体现现代高档商业形象气势
◇作中高档商场代表堂没明显堂设计形象市场定位符
◇部购物环境远远达中高档消费需求级城市相甚远
6．2竞争项目二： 王府井百货
项目概况：
项目占36亩两面街黄兴路140米解放路60米A座产权式商场B座11层（1－4层裙楼5层写字楼）C座22层（1－4层B座裙楼5层住宅）D座29层住宅12万米流行前线商城4000米王府井超市组成
分两期开发期10万米商场配套设施二期4万米商务公寓住宅
6．2．1 优势分析
◇品牌优势：长沙早高档商业物业品牌形象已深入心
◇规模优势：商业体量较业种丰富满足消费者站式需求
◇整体规划较商场布局较合理动线明朗
◇交通规划合理设置3出入口解放路黄兴路药王街出入
◇作长沙较型物业返租营模式较成功
6．2．2 劣势分析
◇营品牌二三线品牌中档品牌切入长沙市场造成长沙品牌市场质竞争加剧
◇招商时具市场超前性堂进行质竞争
◇规划没设置休闲广场目前长沙市休闲消费济符
63 竞争项目缺位项目切入点
王府井堂谓分着五路商圈核心黄金位置目前营
情况成功入市时着力瞄准中高档消费者周边百货商业形成质竞争基满长沙中高档品牌消费需求遗漏金字塔部分尖端消费群正案机会
七项目价值SWOT分析
71 项目价值点分析
项目长沙市火爆商圈――五路商圈目前仅供发展商业项目具绝版商业价值产品裙楼形式商业部分面积17万米分AB两区中接五路区域A区四层商业面积11米B区商业面积6000米
A区
11万米
五
路
广场
B区
6000米
路商家争相圈求进驻中国消费市场长沙时机案入市绝具震撼效应仅提升案住宅部分价值区域块商业价值更起水涨船高效应
定位案商业价值具体量化关键笔区域条件高档次市场定位达项目价值化
72 项目SWOT分析解决
721项目优势分析
7211区位优势：项目雄踞长沙市繁华商圈五路商圈绝版商业位置年谓者五路商圈商业价值提升起重作
7212规模优势：项目商业面积达17万米目前五路商圈新开商业项目中面积较易形成规模影响力
7213块优势：项目块五路路面长80米径深120米商业价值明显加块较规整容易进行商业规划
7214交通优势：项目五路公交车站数10路公交通交通极便利流量外五路作长沙市干道车流流较易形成流集聚效应加五路立交行道驳接面部分正项目形成接利流直接进入
7215产品优势：项目住宅部分高尚住宅项目提供消费支撑时商业部分休闲广场连接AB两区容易集中流商业形成体化长沙独二
7216形象优势：案旁边五星级酒店提升项目形象形成配套互补酒店客户吸引项目进行消费
722项目劣势分析
7221位置项目属五路商业延伸段历史商业氛围较薄弱现阶段流相稀少加五路立交形成物理阻隔
定程度流形成切割
7222 配套项目车位数127高档次物业说车位明显足
723项目机遇分析
7231根长沙城市化进程加快城市空心理产生作界时城市中心区商圈块稀缺性商业价值面着全面提升项目位居繁华中心五商圈谓赶城市化进程快班车
7232新增商业规划五路商圈延伸五路商业开发项目面新开工商业项目着铜锣湾商场旺场延伸部分五路十字商圈兴旺指日
724项目威胁分析
7242政策引发投资观项目造成定影响项目操作带定挑战
7242市场目前长沙市商圈数量商圈商业总体量
分析中高档物业已趋局部饱跳出竞争找突破口
7243 竞争手分析营中高品档品牌王府井百货堂商厦甚阿波罗商业集团旗春天百货万达商业广场海百联等具相品牌基础长沙市消费者心目中占着绝影响力项目招商推广提出挑战
7244区位项目旁边占十字路口营欠佳新新厦冷清形象项目产生定影响相反案操作威胁化机遇时处点客流易王府井堂客户截断进行差异化定位吸引目标客户
结：综合分析案谓石缝中求生存时项目产品身生命力极强具绝竞争优势市场饱中空白点位置遗憾中机会案言找准市场空白进行差异化定位项目成功关键项目具体操作中应量规避劣势扩优势
1项目优势机会利：
司项目理解长沙市场现状项目优势强度应次理位置稀缺性题定位高品质商业氛围具潜力投资价值优势项目宣传推广卖点
2项目劣势威胁规避：
项目威胁源竞争通差异化定位提升项目软件质素提高项目投资性价规避目前市场观项目理条件产生局限性通系列推广宣传规避
第二部分：项目题定位
战略定位：
通分析判断出：长沙市缺少高端品牌集结区案定位目标应达求：
真正填补商业市场空白商业物业
全面提升长沙市消费档次项目
高端品牌全面满足华中区金字塔准金字塔消费阶层商业物业长沙市场唯品牌题商场
改变长沙民投资／消费概念品牌物业
商业精英知名商户标志名片
湖南省华中区繁华商业街区稀缺资源顶级品牌资格表演舞台具说服力资信／实力／身份保障
长沙题商业时代投资者首选物业开启长沙商铺投资新时代
更华中区唯品牌折扣店奥特莱斯业态模式长沙造成华中区品牌走廊商家汇聚消费者涌集热衷势必然
综述项目战略定位：
华中品牌走廊
二开发理念定位
题明确高级题商业广场17万方米体量较城市核心商业标特色鲜明现代建筑少领先５年规划部设施配套先进完善达未城市商业发展求
三题功定位
品牌折扣店＋餐饮俱乐部高级题商场
定位：
31关题商场
31．1项目商业体量17万方米根商业营理念适合营型题商场
31．2题商场身价值题商场专业化规模化营特征提高商场目标顾客吸引力方便满足消费者站式购物需求延长消费者商场停留时间拉动消费种聚沙成塔资源享模式利消费者营者利益时题商场避免竞争风险统规划相应规模题商场销售中更具优势商铺旦题亮点卖点快速形成吸引投资者
31．3 项目身价值化区位配套设施项目营类型题足发挥身优势
32关品牌店
321品牌线品牌包括国际二线国部分线品牌市场分析中出：目前长沙市已进入品牌消费时代中高档收入群更品牌崇尚时尚推动者超前消费品牌消费胆消费奢侈消费已成长沙消费
市场四关键词样消费环境长沙市时尚品牌市场已落消费需求长沙市急需品牌商业新领导者全面引导长沙市品牌消费新时代
322长沙发展进程中长沙投资环境日益改善市高消费阶层日益壮土新金领时尚士外资家争相斗艳长沙俨然已成华中全国闻名时尚五路商圈更中时尚工厂目前作时尚需求长沙没满足金字塔尖消费群集中场时尚长沙发展长沙活跃长沙急需符合城市形象特征品牌走廊
323品牌消费涵分析没愿意时代抛离路径：突破旧模式引领潮流追求品牌带精神享受长沙生活消费导航仪
324司商家资源年商业操盘验司积累丰富商家资源国般品牌折扣店司量香港代理商渠道真正实现低价折扣
33关折扣店
331目前长沙消费市场五路商圈属众消费品牌区整市场二线三线品牌作产品见
种品牌基市场认体现种品牌意识越名牌越市场时潮流十分敏感长沙国际品牌存认知风险产品线品牌消费者客户部分金字塔顶尖客户加部分品牌追崇者品牌折扣店吸引更品牌追崇者
332竞争手方面考虑竞争手二线品牌线品牌少少案线品牌折扣店作题必造成长沙新轮品牌战争赢家必定案
34关高级
区位价值项目承担着提升整项目价值开发商价值化命质竞争十分激烈五路商圈达树立形象甩开竞争补充长沙目前消费结构达案价值化目标必须高档立项
35关餐饮俱乐部
营容品牌休闲餐饮
品牌时尚作位时代前理念已赋予更深刻涵钱代言词某种意义说品牌已成成功士生活种文化深入衣食住行中衣着档次吃谈品味玩讲身分购物环境切品牌时代代名词项目提供样种品牌生活满足品牌消费吃必少案配套重组成部分案商场部分业态效补充
综述司建议项目定位
品牌折扣店＋餐饮俱乐部高级题商场
中A区11万米部分作品牌折扣店B区6000米作餐饮功AB区中间广场作连接项目休闲走廊两者功区分商业联接通形象包装效项目林立节次周边商场分隔出成长沙成功族众相追捧高档题购物场
四形象定位
造长沙品牌商业唯性权威性差异性复制性延伸性做前古者产品差异性投资模式做长沙唯
第三部分：项目销售执行方案
切销售出发确定案返租销售目标前提提纯销售力确定适宜项目销售策略实现开发商利益化目标鉴项目遵行策划思路：提纯销售概念―找准目标客户－确定销售策略－制定价格方案终达招商目标致性
项目销售概念提纯
投资市场观复杂性案销售操作提出更高求购铺者需投资目求案须立足市场进行市场细分确定极具击力销售概念综合市场开发商求案销售应形成条营销链题品牌折扣店概念实现突破整合推广营销链做概念——形式——容——实质涵断延伸升华促进项目销售招商
概念：题商场
形式：品牌折扣店
容：品牌折扣店＋高档休闲餐饮品牌性顶级商铺顶级高档休闲餐饮紧密结合造种品牌生活模式提供种高品位品牌生活全面丰富深化长沙消费文化商业理解决营难唯办法贯穿开发／营销始终商业营品牌生活休闲购物互相激活
涵：品牌文化溶入长沙流传媒创造种力争游品牌投资文化品牌概念全面颠覆长沙投资市场提倡种品牌消费必高回报投资模式改写长沙消费文化时改写投资文化
通述策略挖掘理解达目标：
1充分挖掘投资潜力吸引方投资者营者
2提供种全新具更高回报投资产品
3构建长沙第衾影倡导品牌生活顶级商铺组合
4创造长沙前未高档次商业精品
5形成爆炸性销售快速现金流
5 实现开发商利益化
二目标客户设定
1核心目标客户：投资型客户
A 专业型投资客户
特征分析：
1 专业性：通市调知长沙市场已吸引积累相部分专业型投资客全国投资职业具专业投资眼光广阔信息渠道旦发现利投目标出手产生连带效应吸引更投资客
2 短期性
长线投资客户类投资客基采取短线投资方法实现投资产品快速转手达滚动投资目般说三年――五年投资产品投资目标
3 组织性
投资客某专业投资机构成员会行组织投资团队团购类投资客户惯常采取方式价格求会更加苛刻
综合类客户特征案投资特性类客户案核心客户重组成部分制定吸具震撼力营销推广策略获类客户关键
B 散户型投资客
案作五商圈稀缺商业投资产品必吸引长沙市民踊跃投资
类投资客户具机性某热点广告吸引相专业性稍弱绝轻易欺骗投资手头盈余资金投资时会更加谨慎投资回报形式设定实现销售目标重环
2次目标客户：营客户
案档次高题明确招商求疑设定较高门槛相言散户营者购买营例较目前长沙市线品牌店分散性案题推广成功招商力定吸引长沙全国已积累分散型品牌营户形象氛围获更利润
三项目销售策略
2．1商铺进行产权割带租约销售实行返租快速回笼资金
21．1返租方式行性分析
长沙市场说返租非常效手段果采返租办法时行销售法解决商铺统营获利问题提升商铺营理水销售中发现买商铺出租客户亲营客户三倍敢说返租定引爆销售吸引量投资者
21．2操作方法
●面积分割进行销售具体分割面积长沙投资市场作深入调查分析确定规划确定
●缩短返租期限提高售价提高年返租回报率吸引短期投资者时短期返租回报更体现项目信心
2．2产权分割统营整合商家更深挖掘题商场深层次涵保持商场专业性
2．3委托专业商业理公司进行统营理第三方名义产权签署租赁营协议返租更信风险更低时降低开发商返租风险
四项目销售价格策略
保障开发商预期收益甚营造更利润空间保证承诺投资者租金回报率项目需利种营销推广手段采取提高售价策略保证返投资者租金收益计算入售价然逐年次性返投资者保障开发商预期收益实现商场统营理时开发商获返租期实际租金收益司制定价格策略：
41返租年限设定租金衡
411长沙市返租模式分析
根数分析出：目前长沙商业租售市场租金足支撑售价返租年限太长否开发商承担太风险王府井例：
三层均售价约：57333元 M2
三层均租金约：687元M2天月租金约206元
投资回报：税前9年限20年
计算王府井年租金收入：687＊30元 M2＊12≈2473元
年租金返数：57333＊9≈5160元
综合出：长沙市商业市场普遍采取方式：年回报税前10返租年限10年投资者普遍接受方式矛盾开发商年租金收入远远足支付年租金返支出开发商市场培育期基处透支状况返租时间越长开发商风险越返租年限越短风险越
412项目投资回报率返租年限确定
综合分析提高租金降低开发商返租期风险建议项目应采提高售价提高投资回报率相缩短返租年限方法
根目前长沙市整体售价水考虑项目升值空间出项目基均售价23000元 m2（具体计算方法附）
根长沙目前较合理回报区间设定投资回报率衡项目回报率月租金分约：
投资回报率
7
8
9
10
11
12
125
13
租金（元 m2）
134
1533
1725
1916
2108
230
2396
2492
确保贵司适合利润时吸引投资司认接长沙目前市场水项目高端定位适合项目回报率租金区间11租金210元返期限8年实际中开发商承诺投资回报率实际投资回报率存巨差价贵司风险化实际回报率承诺回报率差值应越越
时根市场司验计算入售价里租金返总额应控制20％－35％样避免造成售价高令投资者接受项目返总额取中间数28出米返金额：6440元
均售价29900元 m2回报率11返期限8年
反表格出：
承诺投资回报率
预期回报率
实际销售单价（元m2）
需返租金(元)
8年预期租金收益（元）
实际方米收益（元m2）
11
76
29900
26312
20160
23000
利润差较合理租金差价6152算入售价6440元投资者投资升值空间开发商分担风险较合理
综述基确定项目均售价29900元 m2回报率11返期限8年
数初步市场分析情况出具体价格贵司确定
附：项目基售价计算方法
（1）市场较
通项目整体商业市场调查充分考虑现竞争手销售情况市场接受价格根市场实际项目销售价格租金水进行科学合理评估预算
ü 项影响价格制定素评估
权重系数
项目
段（20）
交通（15）
配套（5）
商业氛围（10）
题定位（12）
功定位（13）
建筑设计（10）
品牌吸引力（5）
部规划（10）
综合
（100）
堂
25
18
6
15
10
12
8
3
9
106
王府井
25
18
5
15
10
13
9
4
10
109
铜锣湾
22
15
5
10
12
13
10
4
10
101
案
20
20
4
8
12
10
10
6
10
100
ü 竞争手层销售租金价格
项目
楼层
层销售单价（元 M2）
层租金
（元 M2天）
投资回报方式
铜锣湾
层
外街40000
未定
期售价二期尚未开盘招商尚未进行投资回报10年限5年
二层
外街18500
未定
王府井
层
28000
10
投资回报税前9年限20年
二层
19000
6．6
三层
12500
4
四层
2．5
竞争项目评估出项目楼层基价格：
项目层销售均价：
相王府井项目销售价格：（28000÷109）×100≈25688元 M2
相铜锣湾项目销售价格：（40000÷101）×100≈39604元 M2
综合出数通市场较法出项目层销售均价：
（25688+39604）÷2≈32646元 M2
项目二层销售均价：
相王府井项目销售价格：（19000÷109）×100≈17431元 M2
相铜锣湾项目销售价格：（18500÷101）×100≈18316元 M2
综合出数通市场较法出项目层销售均价：
（17431+18316）÷2≈17874元 M2
根分析案楼层销售均价基：
楼层
层销售单价（元 M2）
层
25688
二层
17874
三层
未定
四层
未定
（2）入市时间
入市时机早晚项目定价素王府井项目相较早入市目前长沙市商铺销售早已升值取值时应基接属接期入市铜锣湾广场
（3）升值空间
根项目成投入块特片目前长沙市商业市态发展项目尚着广阔升值空间价格基础作适调整修正出较合理市场价格更推进项目销售出租
结：
综合分析考评楼层间价格规律评估项目售价层设定38000元 M2左右二层售价设定25000元 M2左右三层售价18000元 M2四层11000元 M2均售价23000元 M2
第四部分：项目招商策略执行思路
返租销售招商项目招商成功否直接关系项目销售开发商利润实现招商项目说生死攸关
项目业态设定
根长沙品牌市场空白司商业资源整合项目功规划业态搭配等进行具体招商细分
项目A栋业态分布：
楼层
业态组合
层
世界名牌精品：手表箱包化妆品首饰
二层
世界名品女装
三层
世界名品男装
四层
名品童装＋品牌特惠场＋名牌展览厅
增加展览功品牌特惠场解决三四楼流足问题通动线业态分布吸引流中业态区国家：日韩国欧美等品牌分采品牌设立专柜商场购物模式符合消费者购物惯符合整百货商场形象定位
项目B栋业态设定：
楼层
功分布
层
世界风情餐饮（西餐）
二层
世界风情餐饮（东南亚风情餐饮）
三层
国宴厅（受长沙土喜欢口味中华菜系）
四层
酒吧＋桑摩＋足浴等
B栋商业承担部分会功包装成休闲俱乐部促成项目推广
根前期市场调查分析结合项目档次定位题定位项目商户设定：国外知名品牌商
二目标商户设定
1 国际线二线品牌中国代理商
2 中国线品牌代理商
3 目前长沙中国区高档品牌精品服装营商
4 高档休闲餐饮营商
6司拥商家资源
三招商策略
策略1：握营档次确保项目整体形象
项目营档次世界流品牌招商时类商家进行优化筛选确保项目整体营档次形象利项目持续发展良运作
题商场专卖店独立商铺营模式品牌质量求更高招商时什商家招必须进行筛选适合商场题定位商家进驻进行统推广
策略2：效利司招商资源
十年发展司形成丰富商战验更积累相丰富资家资源确保项目招商成功（具体商家资料已附）
策略3点带面
优惠招商点代面重点招募力商家商圈影响力较商家带动散户营商家宣传策划造市先做气做生意
策略4强化活动招商进行前期渗透
通种新闻广告杂志媒体展会发布信息招商进行前期渗透时策划题活动型公关活动扩影响提高商场知名度
第五部分：项目营销推广策略
推广难点分析
理性分析策略执行先决条件项目然具系列优势机遇推广点难点需重点注意优势淡化弱势达成项目旺销
11相高价格短期返租长沙市场存定风险
推广时需帮助客户确立项目质疑投资前景高性价优优势投资者实实愿景实现
12 项目否短期解放路商气延续案
需项目形象出彩出新吸引眼球吸引投资者关注吸引消费者关注需进行种品牌
专题活动具影响力型攻关活动进行造势吸引量气迅速形成商气
基推广难点项目推广中仅统推广题更注重活动营销现场包装组成三维推广模型实现项目价值
二推广题概念设定
司认达案销售招商力度化必须遵循营销链实现品牌折扣店品牌作文章深化题倡导种投资生活品牌文化整营销推广贯彻题基础形成题移植嫁接延伸
品牌文化投资生活质分时尚文化财富文化矛盾体相辅相承融合质：具参性流行性功利性专业性商业文化质
进步深化：
品牌文化种：成功富裕幸福满足时尚文化
投资生活种：理智专业财富趣味科学生活态度
项目倡导种快乐投资投资充满趣味性成生活中缺手部分
项目倡导种科学安全高回报高收益投资理念予实专业关怀
三．推广策略执行
司市场定位思路项目营销推广策略相应作出呼应分阶段进行推售便够时灵活掌握销售进度市场变化时作出调整务求达致旺销
司直坚持实际操作中题概念更重营造概念支持体系否市场竞争中会起时间考验推广执行中司设定项目支持体系案优点绝版段造投资前景题理念区位优势产品规划投资回报率敢挑战竞争手高性价等
项目推广题项目倡导投资生活品牌文化涵体现项目卖点基础完成项目卖点投资前景题理念区位优势产品规划投资回报率高性价诉求
3．1推广阶段安排推广题
根项目工程进度设定推广阶段
●导入期：悬念广告（体现成功富裕）
1成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2富裕：成十足资家（投资回报率）
● 预热期：价值点诉求
1少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2时尚源长沙品牌源五路财富源XXX（投资前景）
3五路财富标（区位优势）
● 引爆期：理性广告
1 成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2理智：五路班财富专列次错（投资前景）
3时尚：五路核心商圈驾奴品牌商铺投资快感（绝版段：追求品牌时尚时追求段名牌）
4财富：五路XXX顶级品牌PK资盛宴（题理念）
● 强销期：力说服
1成功：少数名利场 顶级品牌集中营（题理念）
2幸福满足题：组软文表达题分：
寻找篇：长沙幸福里？（理性角度帮投资者寻找长沙目前值投资项目目光锁定五路案引出案带投资者物质精神回报）
圆梦篇：五路XX项目幸福梦想幸福莫拥(情感角度讲述老长沙五路情结项目完美出市圆部分财富投资梦)
3专业：XXX精明眼选择（投资回报率）
4趣味：360度品牌生活：创业投资（限度激发长沙闲钱品牌生活方式生活乐趣仅奢侈享受更懂获取）
● 调整期扫尾期：强力促销
1 错领舞错拥
2 财富机会
32公关活动媒体策划
司认：项目差异变化卖点选定市场定位目标消费者锁定十分准确公活动煤体计划应该少数名利场 顶级品牌集中营题具体容执行阶段具体呈现
●品牌坛
●华中品牌风尚典——暨项目招商新闻发布会活动
●名牌文化生活投资征文
●现场投资说明会
●付出必回报——商铺承租者免1年租金促销尾盘
33 现场包装案场布置
●工包装：工围墙应围绕项目题理念展开客户眼球吸引项目快速树立项目形象传递项目信息时项目进程进行信息公开更换包装树立项目信心制造波波信息流断撩拨投资者投资热情
●案场布置：项目块稀缺性考虑项目拆迁成功工程奠基开盘三阶段案场进行包装制造开盘未热媒体动案进行报导宣传
第六部分：项目风险分析价值评估
返租销售方案风险分析
案采取销售方式次性返销售发展商次金额现金折扣回馈买家日否租出租金少风险开发商予承担
返租销售针物业投资者促销方法返租销售实施需留意事项：
1该类物业租务市场否成熟需求否殷切
2定回报率否高现时租金水太高变相减价罢
3定回报率高现时贷款利率样返租期间便收租够供楼吸引力增
三条件案具备特12年返租率投资者产生极吸引降低1点回报率目前长沙返租市场极具竞争力
返租销售项目具风险案返租回报率极具吸引力般投资者会返租销售存列疑虑：
1发展商资金实力：发展商否够实力返租期期支付租金予投资者
2物业否较升值前景：8年返租期满项目否行租务市场高租金租出该物业
直接影响项目销售
项目价格指数表明目前长沙市场普遍存低租金回收高返租回报间开发商带风险项目较衡
总结说长沙市投资环境稳定五路租务市场买卖继续保持稳态势短期会改变约1
1租金回报8年返租年限较合理吸引投资者数字返租销售带开发商风险基较程度弱化
二项目价值评估
（1）物业品质提升商业价值升值
（2）区域商业空间扩展
（3）公司品牌升值
（4）
第七部分：结束语
根案市场初步认识贵司深入接洽基司年商业产操作验丰富商家资源基础形成项目基操作思路具体执行布署市场项目进行更深解确认提供
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