墅：郊区风景区建造供休养园林住宅
——引（现代汉语词典）
目 录
前言
市场分析
市场环境
二 成墅型住宅市场特性
三 青城山区域市场特性
产品分析
项目概况
二 项目关键制胜点
三 项目优劣势分析
投资回报分析
建筑成
二 销售成
三 市场价格预测
四 投资回报计算
策划销售
项目策划重点
二 销售准备工作重点
三 推盘时机
四 造势运动
市场分析
市场环境
1利素
a 政府坚持扩需牵动济采取种措施鼓励消费者购房购车伴基建规模化发展轮轮富阶层源源断产生
b美国911事件济复苏年3月份开始利全球济稳定鼓舞消费信心
2 利少素
a WTO加入反期造成消费真空持币群增购房购车等观心态严重期房市低迷直接体现出点
b 股市动荡然转迹象股民信心足广市民感济稳定带风险
二 成墅型住宅市场特性
1 二环路型住宅
浣花风景区代表市中心型住宅体现出黄金位置全部优势稀楼盘宣传广告语中常见词正确反映批 楼盘涵外类住宅墅特征非常牵强
2 二环路三环路间型住宅
锦绣花园锦官新城中华园等等宣扬高贵生活品质利理位置特点外国墅豪华生活居家现实生活巧妙结合满足消 费者种折中高品质居家生活梦想足处然宁 静致远喧嚣容积率偏高
3 成郊型住宅
青城山龙泉文家场华阳型住宅拥定市场宣扬卖点环境环境实现真正豪华墅生活方式目前止该类型住宅定义休闲产业市场极稳定类住宅环境工痕迹显太重青城白鹭洲工湖青城高尔夫山庄造高尔夫球场中较成功芙蓉古城成土休闲文化基础精心造老四合院居家方式获众青睐便造景观杂烩式排布高级住宅风范相甚远更谈豪华享受案国际性豪华性实性珍藏性
三 青城山区域市场特性
1 客户群体
a 企事业机关单位灰色收入群
b 中产阶级
c 企业公司等单位
d 文化艺术体育圈士
2 产品特点
a 墅联排公寓相结合套型60m2—300m2丰富彩
b 推环境优势
c 强调休闲生活方式重性
d 宣传中渡假投资结合
e 均居青城山脚势发挥山楼台优势
3青城白鹭洲中国青城高尔夫山庄较
占
430亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
60~106m2
1600—1800
1
七成20年
联体墅
130~160m2
2600
12
独立墅
360~400m2
2700—3100
12
青城白鹭洲
中国青城
占
800余亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
30—70 m2
1960元 m2
15元 m2
七成20年
联体墅
180—200 m2
未 定
独立墅
200—380 m2
未 定
高尔夫山庄
占
400余亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
三期暂未定
未 定
2—3元 m2
8成30年
独立墅
207—398 m2
70—200万幢
注：装修全清水
项目分析
项目概况
位距青城山山门约10分钟车程青城外山（山）住宅部份占800亩数百亩天然公园相800亩分3区域600亩块建造豪华型墅23亩幢容积率02售价约8090万幢两块分100亩左右建造联排住宅独立墅面积90170m2容积率025左右售价15万—35万套
区然条件天独厚仅植物茂盛山傍水拥真正豪宅基特征山落差建筑错落致更适合享受田园然美景墅特征发挥极致
二项目关键制胜点
1 真正意义墅生活
世界名豪宅山傍水成格刻意周边住宅保持定距离拥相孤立隐绝然美特征成原想实现真正意义墅生活说完全成现谓墅冠什样名称费力量装修实住户种折中式墅生活先天然环境足弱点加吝啬幢间距毫私密性言幢幢呆板排布更法忍受样墅谓形神失便现青城山脚新开发墅项目量赖工雕凿（建造工湖）弥补外环境缺陷
项目胆选址青城山山——距成市区世界级名胜风景区全新概念造前未山区墅渴豪华居家生活找完美宿处青城山山山水美景然天成工痕迹降低限度数千亩甚数万亩原始森林墅周围穷送纯新空气山水相环绕没污染没噪音更没恼灰尘山起起伏伏幢幢豪华墅散落间相互辉映相孤立更提幢间距墅窗前视线2—3亩幢——简直称完美夏季项目堪称避暑胜绝优势价值通表罗列区域温度指标显色：
区 域
成市区
华 阳
江堰市区
青城山
青城山
项目
6—8月
均气温
35℃
34℃
32℃
26℃
20℃
20℃
观现成休闲型住宅卖火爆芙蓉古城豪华造领袖墅等等项目相提项目环境特点适合墅身份域特点绝独二
2 独特环境结合师级建筑设计
巧妇难米炊川西原许墅项目非懂追求完美建筑艺术然坦势周边环境纷乱令许设计师奈终庸
项目天独厚环境非常适合建筑墅形令设计师兴奋已样方设计出理想墅设计师根800亩中处势景观环境融入墅风格中幢墅相具备统格调目周边环境产生谐鸣令山水植物生命建筑融体份天赐智慧结合精美成现墅法相
3 聆赏绿荫离红尘智慧举
项目距离青城山山门仅10分钟车程距江堰市区20分钟车程成市区60分钟车程样距离恰恰豪华住宅适合距离效避免市喧嚣时享受市带切方便羊西线黄金旅游通道开劈交通变极通畅山配套天然气水等步位社区完美公配套更令客户效保障规模庞医疗日常购物健身餐饮康乐等服务体系持续完善发展
亲然时享受切应方便
4 普通墅极易时项目世袭相传
群山环抱中千亩社区气势虹足令惊叹况项目受世界遗产保护名胜景区青城山更况青城山山受政府严格控制山规模社区绝仅难版样方占席具相高典藏价值中海某岛墅样许西方名流竞相争夺方更欧洲著名城堡显赫贵族永世相传引荣项目然第次推出样理念具备世袭基础具国际知名度青城山身价值体现
5 高价值生活体现低价值付出
2500元m2价格成全豪华居家生活理想绝天方夜谭项目高超成控制实现成区墅类罕见
性价项目中1800元m2联排墅懈击样价位青城山墅华阳墅法做超品质实惠极限价格支撑项目致胜关键然价格实惠代表品质低项目区特点正作留传件产业项目更具保值增值潜力令购房者信心增
三项目优劣势分析
优势
1 位置独特
位青城山山项目位山脚
2 规模庞
800亩住宅外数百亩公园成体气势相配套更易完整
3 产品形态高级
全部型住宅象征纯正高尚社区生活方式
4 工痕迹少
相楼盘言项目然条件优越需工造湖等美景天成
5 性价高
开发商实力产品降低品质前提获较低价格压倒区域楼盘
6 环境怡
山然环境肯定优山脚02容积率更锦添花
7 硬件配套惜成
天然气引入住宅配备百亩公园等设施客户折服
8 服务理保障
社区规模庞物体系更趋完善生活交通餐饮等充分保障
劣势
1 距离较远
客户观念山脚楼盘令客户产生较方便心理抵消案部份优势
2 较孤立
群居案处新开辟区域周边环境特提升略显气旺
3 目前道路环境成熟
路况成问题开盘期间成利素
4 青城山山门
客户青城山正门处作远心理距离视青城山文化势力范围佳位置
投资回报分析
建筑成
1 建筑面积初算
占（亩）
容积率
建筑面积
豪华墅区
600
018
72000
独立墅区
90
025
15000
联排墅区
110
04
29000
计
800
022
116000
2 项费标准
土费：45万亩
建安费：1100元m2
配套费：200元2
3 项目总费
土费：45×8003600万
建安费：1100×11600012760万
配套费：200×1160002320万
计： 18680万
二 销售成
1 广告费
报纸广告：400万
电视广告：100万
印刷品：20万
户外板：40万
3D动画：10万
样板间：100万
2 现场包装
售楼处：60万
道具模型等：20万
3 促销活动
会展类：30万
赠品促销：100万
造势活动20万
4 销售理：300万
5 部理：100万
计：1300万
三 市场价格预测（保守评估）
1 类型房屋市场销售价
豪华墅：2500元m2
独立墅：2000元 m2
联排墅：1800元 m2
2 总价价值计算
豪华墅：2500×7200018000万
独立墅：2000 ×150003000万
联排墅：1800×290005220万
计26220万
四 投资回报计算
税前利润市场销售总价—建筑成—销售成
26220186801300
6240万
策划销售
项目策划重点
1 独二山间墅
项目外中国青城青城白鹭州等项目均处山脚采量工手段弥补然环境足山墅相然环境远远超山脚更世界遗产保护带限制开发令案显出罕稀贵特性
2 世代相传典物业
正青城山生资源闻名世界国际性令山物业具备青城山等特价值潜力世界名胜奥利萨尔斯堡山间墅永远流社会苦苦追寻典藏尤物谁世代拥谁家族便拥世代显赫荣耀
3 彰显价值高级居住形态
23亩建造幢墅千亩范围容积率低02清溪流淌数百亩公园专设……切改变居家观念实现真正豪宅居家梦
4 意想超级性价
想象中述物业天价然折中型墅便宜千万怀疑创举样创举难模仿
5 超级规模带百分百保障
800亩居住外加数百亩社区公园数百户实力尊贵业长期守样物业足吸引世界物业理公司型会完善医疗体系购物中心良性循环持续发展
6 美景天成非工
市墅实算真正墅造造景观然模仿
7 青城山样生
世界座青城山山工开发会越越受限制天选择里许次机会
8 住久走进山间豪宅生活
果现住墅出邻家墅里重拾墅真正意义山间墅开眼界方
9 温度说明价值
夏天成市江堰市区青城山脚里——青城山温度表选择避暑决定起毫费力
10居山水真正亲山水
没居山中没真正河流穿越谈亲山水？直面山水显案真面目
11现贵典藏品
时住必须时刻占典藏品购买价值珍品次成功投资时锁起私毫影响时欣赏乐趣更会贬低价值
12零公摊定实现
案决会卖占空间外东西0公摊解切余顾虑里定实现
13距离解决道——shuttlebus
成青城山60公里距离时车程身算什刚方新鲜净土复杂安排交通里社区专shuttlebus（穿梭巴士）解决切问题
14孩子假期更特
孩子放假时游乐场类方时孩子然恩赐包围着
15孝敬父母佳方式——常回家
果父母住度假方更机会年迈住起呢？关心健康更欣慰青城山真墅中
16健康做森林守者
没健康享受成功果实？家健康请住里天清晨第口呼吸甜
二销售准备工作重点
1现场道路状况
①设立路牌指引
②增添彩旗道具
2市售楼处
集中处参观销售点设南门接处市商场参观柜台接处应具备模型等完整促销道具形象提升导购目简化
3交通工具安排
选择适带路线购房班车接送客户现场参观定时接送
4广告
开盘3月广告须正式开盘前完成设计制作保证开盘广告连续性系统性
5员培训
掌握精彩说辞树立强势信心销售培训重点必须首次亮相前准备充分
6价格付款促销方式
期研究市场承受价格开盘促销价合理性找准客户心理底线争取震撼效应
7羊西线寻找宣传口岸
羊西线成灌高速口设立路牌案广告推广中重方面应速开始着手
8媒体简报
快准备媒体供报道文字性材料便造势时采
三推盘时机
建议3月份媒体中新闻方式淡入引发社会议4月份房交会期间亮相推出概念产品模式时加投放形象广告正式开盘累积气正式开盘定4月底5月1日利假作强势促销样符合季节变迁带处充分准备厚积薄发
四造势运动
1半遮半露蓄势发
前期形象推出急透露具体价格户型接受客户排号选位定金接受签约直正式开盘
2沟通媒体势炒作
新闻报道青城山项目倾斜甚意引发项目间争舌战市民注意力定时期更集中青城山案悬念记者帮助营造
3集中广告强势推出
4月中旬开始形象广告4月底5月底强势宣传约100万左右广告费力争月时间形成眼球运动市场震
4巧立名目现场造势
销售现场气需精心安排会显火爆通集中邀约现场开奖等种形式营造氛围成客户定催化剂新闻素材
五 特殊造势手段
1 首创直升机接送客户房
目通活动成市民中形成轰动效应客户解认知楼盘
2 鸡蛋船出海
前期新闻报导中意流露出世界级建筑师贝津铭设计等合作营造成真正墅生活吸引目标客户注意期
（完）
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墅：郊区风景区建造供休养园林住宅
——引（现代汉语词典）
目 录
前言
市场分析
市场环境
二 成墅型住宅市场特性
三 青城山区域市场特性
产品分析
项目概况
二 项目关键制胜点
三 项目优劣势分析
投资回报分析
建筑成
二 销售成
三 市场价格预测
四 投资回报计算
策划销售
项目策划重点
二 销售准备工作重点
三 推盘时机
四 造势运动
市场分析
市场环境
1利素
a 政府坚持扩需牵动济采取种措施鼓励消费者购房购车伴基建规模化发展轮轮富阶层源源断产生
b美国911事件济复苏年3月份开始利全球济稳定鼓舞消费信心
2 利少素
a WTO加入反期造成消费真空持币群增购房购车等观心态严重期房市低迷直接体现出点
b 股市动荡然转迹象股民信心足广市民感济稳定带风险
二 成墅型住宅市场特性
1 二环路型住宅
浣花风景区代表市中心型住宅体现出黄金位置全部优势稀楼盘宣传广告语中常见词正确反映批 楼盘涵外类住宅墅特征非常牵强
2 二环路三环路间型住宅
锦绣花园锦官新城中华园等等宣扬高贵生活品质利理位置特点外国墅豪华生活居家现实生活巧妙结合满足消 费者种折中高品质居家生活梦想足处然宁 静致远喧嚣容积率偏高
3 成郊型住宅
青城山龙泉文家场华阳型住宅拥定市场宣扬卖点环境环境实现真正豪华墅生活方式目前止该类型住宅定义休闲产业市场极稳定类住宅环境工痕迹显太重青城白鹭洲工湖青城高尔夫山庄造高尔夫球场中较成功芙蓉古城成土休闲文化基础精心造老四合院居家方式获众青睐便造景观杂烩式排布高级住宅风范相甚远更谈豪华享受案国际性豪华性实性珍藏性
三 青城山区域市场特性
1 客户群体
a 企事业机关单位灰色收入群
b 中产阶级
c 企业公司等单位
d 文化艺术体育圈士
2 产品特点
a 墅联排公寓相结合套型60m2—300m2丰富彩
b 推环境优势
c 强调休闲生活方式重性
d 宣传中渡假投资结合
e 均居青城山脚势发挥山楼台优势
3青城白鹭洲中国青城高尔夫山庄较
占
430亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
60~106m2
1600—1800
1
七成20年
联体墅
130~160m2
2600
12
独立墅
360~400m2
2700—3100
12
青城白鹭洲
中国青城
占
800余亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
30—70 m2
1960元 m2
15元 m2
七成20年
联体墅
180—200 m2
未 定
独立墅
200—380 m2
未 定
高尔夫山庄
占
400余亩
单价（元 m2）
物（元 m2）
付款方式
公 寓
三期暂未定
未 定
2—3元 m2
8成30年
独立墅
207—398 m2
70—200万幢
注：装修全清水
项目分析
项目概况
位距青城山山门约10分钟车程青城外山（山）住宅部份占800亩数百亩天然公园相800亩分3区域600亩块建造豪华型墅23亩幢容积率02售价约8090万幢两块分100亩左右建造联排住宅独立墅面积90170m2容积率025左右售价15万—35万套
区然条件天独厚仅植物茂盛山傍水拥真正豪宅基特征山落差建筑错落致更适合享受田园然美景墅特征发挥极致
二项目关键制胜点
1 真正意义墅生活
世界名豪宅山傍水成格刻意周边住宅保持定距离拥相孤立隐绝然美特征成原想实现真正意义墅生活说完全成现谓墅冠什样名称费力量装修实住户种折中式墅生活先天然环境足弱点加吝啬幢间距毫私密性言幢幢呆板排布更法忍受样墅谓形神失便现青城山脚新开发墅项目量赖工雕凿（建造工湖）弥补外环境缺陷
项目胆选址青城山山——距成市区世界级名胜风景区全新概念造前未山区墅渴豪华居家生活找完美宿处青城山山山水美景然天成工痕迹降低限度数千亩甚数万亩原始森林墅周围穷送纯新空气山水相环绕没污染没噪音更没恼灰尘山起起伏伏幢幢豪华墅散落间相互辉映相孤立更提幢间距墅窗前视线2—3亩幢——简直称完美夏季项目堪称避暑胜绝优势价值通表罗列区域温度指标显色：
区 域
成市区
华 阳
江堰市区
青城山
青城山
项目
6—8月
均气温
35℃
34℃
32℃
26℃
20℃
20℃
观现成休闲型住宅卖火爆芙蓉古城豪华造领袖墅等等项目相提项目环境特点适合墅身份域特点绝独二
2 独特环境结合师级建筑设计
巧妇难米炊川西原许墅项目非懂追求完美建筑艺术然坦势周边环境纷乱令许设计师奈终庸
项目天独厚环境非常适合建筑墅形令设计师兴奋已样方设计出理想墅设计师根800亩中处势景观环境融入墅风格中幢墅相具备统格调目周边环境产生谐鸣令山水植物生命建筑融体份天赐智慧结合精美成现墅法相
3 聆赏绿荫离红尘智慧举
项目距离青城山山门仅10分钟车程距江堰市区20分钟车程成市区60分钟车程样距离恰恰豪华住宅适合距离效避免市喧嚣时享受市带切方便羊西线黄金旅游通道开劈交通变极通畅山配套天然气水等步位社区完美公配套更令客户效保障规模庞医疗日常购物健身餐饮康乐等服务体系持续完善发展
亲然时享受切应方便
4 普通墅极易时项目世袭相传
群山环抱中千亩社区气势虹足令惊叹况项目受世界遗产保护名胜景区青城山更况青城山山受政府严格控制山规模社区绝仅难版样方占席具相高典藏价值中海某岛墅样许西方名流竞相争夺方更欧洲著名城堡显赫贵族永世相传引荣项目然第次推出样理念具备世袭基础具国际知名度青城山身价值体现
5 高价值生活体现低价值付出
2500元m2价格成全豪华居家生活理想绝天方夜谭项目高超成控制实现成区墅类罕见
性价项目中1800元m2联排墅懈击样价位青城山墅华阳墅法做超品质实惠极限价格支撑项目致胜关键然价格实惠代表品质低项目区特点正作留传件产业项目更具保值增值潜力令购房者信心增
三项目优劣势分析
优势
1 位置独特
位青城山山项目位山脚
2 规模庞
800亩住宅外数百亩公园成体气势相配套更易完整
3 产品形态高级
全部型住宅象征纯正高尚社区生活方式
4 工痕迹少
相楼盘言项目然条件优越需工造湖等美景天成
5 性价高
开发商实力产品降低品质前提获较低价格压倒区域楼盘
6 环境怡
山然环境肯定优山脚02容积率更锦添花
7 硬件配套惜成
天然气引入住宅配备百亩公园等设施客户折服
8 服务理保障
社区规模庞物体系更趋完善生活交通餐饮等充分保障
劣势
1 距离较远
客户观念山脚楼盘令客户产生较方便心理抵消案部份优势
2 较孤立
群居案处新开辟区域周边环境特提升略显气旺
3 目前道路环境成熟
路况成问题开盘期间成利素
4 青城山山门
客户青城山正门处作远心理距离视青城山文化势力范围佳位置
投资回报分析
建筑成
1 建筑面积初算
占（亩）
容积率
建筑面积
豪华墅区
600
018
72000
独立墅区
90
025
15000
联排墅区
110
04
29000
计
800
022
116000
2 项费标准
土费：45万亩
建安费：1100元m2
配套费：200元2
3 项目总费
土费：45×8003600万
建安费：1100×11600012760万
配套费：200×1160002320万
计： 18680万
二 销售成
1 广告费
报纸广告：400万
电视广告：100万
印刷品：20万
户外板：40万
3D动画：10万
样板间：100万
2 现场包装
售楼处：60万
道具模型等：20万
3 促销活动
会展类：30万
赠品促销：100万
造势活动20万
4 销售理：300万
5 部理：100万
计：1300万
三 市场价格预测（保守评估）
1 类型房屋市场销售价
豪华墅：2500元m2
独立墅：2000元 m2
联排墅：1800元 m2
2 总价价值计算
豪华墅：2500×7200018000万
独立墅：2000 ×150003000万
联排墅：1800×290005220万
计26220万
四 投资回报计算
税前利润市场销售总价—建筑成—销售成
26220186801300
6240万
策划销售
项目策划重点
1 独二山间墅
项目外中国青城青城白鹭州等项目均处山脚采量工手段弥补然环境足山墅相然环境远远超山脚更世界遗产保护带限制开发令案显出罕稀贵特性
2 世代相传典物业
正青城山生资源闻名世界国际性令山物业具备青城山等特价值潜力世界名胜奥利萨尔斯堡山间墅永远流社会苦苦追寻典藏尤物谁世代拥谁家族便拥世代显赫荣耀
3 彰显价值高级居住形态
23亩建造幢墅千亩范围容积率低02清溪流淌数百亩公园专设……切改变居家观念实现真正豪宅居家梦
4 意想超级性价
想象中述物业天价然折中型墅便宜千万怀疑创举样创举难模仿
5 超级规模带百分百保障
800亩居住外加数百亩社区公园数百户实力尊贵业长期守样物业足吸引世界物业理公司型会完善医疗体系购物中心良性循环持续发展
6 美景天成非工
市墅实算真正墅造造景观然模仿
7 青城山样生
世界座青城山山工开发会越越受限制天选择里许次机会
8 住久走进山间豪宅生活
果现住墅出邻家墅里重拾墅真正意义山间墅开眼界方
9 温度说明价值
夏天成市江堰市区青城山脚里——青城山温度表选择避暑决定起毫费力
10居山水真正亲山水
没居山中没真正河流穿越谈亲山水？直面山水显案真面目
11现贵典藏品
时住必须时刻占典藏品购买价值珍品次成功投资时锁起私毫影响时欣赏乐趣更会贬低价值
12零公摊定实现
案决会卖占空间外东西0公摊解切余顾虑里定实现
13距离解决道——shuttlebus
成青城山60公里距离时车程身算什刚方新鲜净土复杂安排交通里社区专shuttlebus（穿梭巴士）解决切问题
14孩子假期更特
孩子放假时游乐场类方时孩子然恩赐包围着
15孝敬父母佳方式——常回家
果父母住度假方更机会年迈住起呢？关心健康更欣慰青城山真墅中
16健康做森林守者
没健康享受成功果实？家健康请住里天清晨第口呼吸甜
二销售准备工作重点
1现场道路状况
①设立路牌指引
②增添彩旗道具
2市售楼处
集中处参观销售点设南门接处市商场参观柜台接处应具备模型等完整促销道具形象提升导购目简化
3交通工具安排
选择适带路线购房班车接送客户现场参观定时接送
4广告
开盘3月广告须正式开盘前完成设计制作保证开盘广告连续性系统性
5员培训
掌握精彩说辞树立强势信心销售培训重点必须首次亮相前准备充分
6价格付款促销方式
期研究市场承受价格开盘促销价合理性找准客户心理底线争取震撼效应
7羊西线寻找宣传口岸
羊西线成灌高速口设立路牌案广告推广中重方面应速开始着手
8媒体简报
快准备媒体供报道文字性材料便造势时采
三推盘时机
建议3月份媒体中新闻方式淡入引发社会议4月份房交会期间亮相推出概念产品模式时加投放形象广告正式开盘累积气正式开盘定4月底5月1日利假作强势促销样符合季节变迁带处充分准备厚积薄发
四造势运动
1半遮半露蓄势发
前期形象推出急透露具体价格户型接受客户排号选位定金接受签约直正式开盘
2沟通媒体势炒作
新闻报道青城山项目倾斜甚意引发项目间争舌战市民注意力定时期更集中青城山案悬念记者帮助营造
3集中广告强势推出
4月中旬开始形象广告4月底5月底强势宣传约100万左右广告费力争月时间形成眼球运动市场震
4巧立名目现场造势
销售现场气需精心安排会显火爆通集中邀约现场开奖等种形式营造氛围成客户定催化剂新闻素材
五 特殊造势手段
1 首创直升机接送客户房
目通活动成市民中形成轰动效应客户解认知楼盘
2 鸡蛋船出海
前期新闻报导中意流露出世界级建筑师贝津铭设计等合作营造成真正墅生活吸引目标客户注意期
（完）
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