湖景花园企划提案
第篇 市场项目分析
泉州市房产市场概况
1 宏观济运行产业结构变化
1）相关部门统计报道2002年全国商品房空置率继续加年年15
月份全国商品房空置面积增长幅度达82高年23水
2）全国商品房销售速度放慢年期相年全国销售面积回落8价格跌33
3）2002年半年泉州GDP值年增长108居民收入增长78消费指数降09
4）泉州期商品房交易量降半年泉州住宅成交2153起成交面积2663万㎡金额60894亿元年分降9807
5）2002年7月末泉州空置房面积达5582万㎡年增长352
6）2002年第二季度泉州房产企业景气指数933年降133
2 政策法规城市发展规划泉州房产市场影响
1）2002年7月份起国家全力整顿房产业泉州市政府力治理六项法行产业运作规范泉州房产市场带较击
2）2002半年泉州成省级园林城市2005年晋升国家园林城市围绕四山二江半时城市群城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动力促进泉州城市形象品位提升园林景观城市绿化居住环境改善
3）2002年6月底市区太洋花园爆发物业理风波预示着泉州部分市民物业理需求服务意识觉醒时提醒物业理泉州未住宅市场中竞争卖点
4）房产两书次受重视半年起未提供五证两书房产开发企业受政府严惩
3 泉州房产住宅市场发展趋势
1）泉州城市架构东拓南进战略实施刺桐路东区域成年泉州房产开发重点区域城市重心东移已然显现
2）着海通道渚港坪山隧道建设投入洛江必成泉州未发展热土
3）2002年半年始冠亚城市花园世纪巨星中远名城等楼盘面市宣示着泉州房产业产品时代盘时代
4）区域购买力已基释放高端产品竞争加剧效需求足已明显表现
5）高层住宅已开始逐渐泉州市民接受层住宅热销流高层住宅然严峻
6）着土开发成增加工薪阶层消费住宅城市边缘新区迈进
7）东部洛江着坪山隧道开通价值突显成泉州规模化产品开发基高品质社区孵化器
二案SWOT（优劣势机会点隐忧）分析
1项目优势 S
1）案位温陵北路湖心街交叉北边隶属鲤城区毗邻东湖公园东湖电影院华侨历史博物馆施琅居落成市民广场区域段价值属性高文底蕴丰厚市民着较高认度
2）医院银行菜市场电影院博物馆图书馆超市等配套齐全生活便利
3）案温陵路市区干道旁拥12条公交线路居民出入行车十分便捷
4）泉州重点知名学校：三中五中师院位案区域较高教育资源学条件
5）东湖公园城市园林广场案左右邻城市稀缺景观资源繁华市中心闹中取静独二案优势
6）着城市发展资源日益稀缺案着较发展前景巨增值潜力
2项目劣势 W
1）案处新老城区渡带项目城中村落量民房密集凌乱居住着量外民工居住环境视觉形象佳影响项目形象居住品位塑造提升
2）项目侧紧挨八卦沟难闻臭味漂浮水面污物案造成定影响
3）项目周边商业形态杂乱档次高氛围浓店面空置率较高店面租金相较低
4）项目湖心街前段尚未改造街面窄商业氛围特色案街店面销售难度较
5）项目旁中泉厦幢旧建筑物破坏案完整性利项目整体形象塑造
3项目机会 O
1）老城区受政府古城保护制约房产开发基受限老市区居住生活着留念客户群体案营销契机
2）案面祥景家园定位墅区提升项目区域形象域价值案项目形象品位提升起着定促进作
3）着绿色健康环保居住概念普遍接受稀缺然景观资源相伴居已成市成功士居住新追求点案附加价值体现市场势
4项目隐忧 T
1）泉州国联房产二期开发定位中高档住宅富贵花园直接项目构成威胁
2）案区域项目开发市区相住宅项目形成案客源分（截）流威胁营销时机握案关键
3）案周围村落民房众外员较差居住环境会影响案目标客户群体项目抗性
第二篇 项目定位产品修正建议
项目定位
1区域属性产品定位
案位温陵北路湖心街交叉处隶属鲤城区行政辖街区定位明晰项目区域具丰富文景观资源东湖公园图书馆电影院等案区域市民心中着潜心理定位情感倾
着城市发展居住理念提升环境统协调未意识流海景湖景山景水景已开始成居住极致追求
案项目操作应根块项目周边现状环境优劣势扬长避短充分挖掘周边综合资源摆脱项目周边民房影响充分利东湖公园电影院图书馆建设城市广场等市政设施区位优势引导挖掘出特定目标客户群体潜需求价值认
项目定位应高尚住宅基础提升层次题式住宅概念思路提升项目产品涵时更达产品惟性排性
2力客户群体定位
1客户群体定位：二次购房中产阶级（包括公务员企事单位理层私营企业等）
2客户区域定位：项目周边老市区居民周边区（晋江石狮南安惠安）居次两者案客户总量占例预计分6：4
二产品修正建议
方案 现代时尚深港风格园林式住宅
块周边资源配备接受段物业升值客户群体项目定位应着手中阶层项目品质应属中高档次项目定位真正成功关键产品身品质赋予产品综合附加价值必须产品规划中重点塑造案综合竞争力样方吸引住日趋理性具实力目标客户创造利益化
针目前三设计方案香港方面设计规划方案方符合求整体定位香港规划设计公司泉州土民情甚解存许方面适应必须做出修正更贴切目标客户接受
项目块呈扇形状总体规划泉州属前卫分布排列较合理说方面满足中高档项目定位细部处理土适应性存许足影响整项目档次塑造价值提升
总外观景观配套户型调整作建议：
总规划：整首层店面首先量太次中庭花园侧店面商业价值高难定位住宅园林中庭氛围格格入建议花园侧店面架空作园林延伸部分化解街店面推广抗性提升项目性化品质塑造
外观：目前方案颜色造型立面线条块面组合强烈透射出深港特色建筑风格细部处理较生硬
①颜色单没够建筑立面节奏感效体现出
②立面板块构成够协调尤13141516中庭立面更明显阳台阳台间阳台整体立面间关系功视觉两方面欠缺
户型规划：案现行户型规划中客厅卧室开间面积例合理（客厅开间偏卧室开间偏户型面积设置缺乏变化法满足消费群体需求客户层次较窄利销售建议作调整：
1房型设置：
二房二厅卫：75~80㎡客厅开间43m左右卧开间38m左右客厅面积20㎡左右宜
三房二厅二卫：110~130㎡客厅开间45～5 m左右客厅面积25～30㎡
四房二厅二卫：145~150㎡客厅开间51～5 5m左右客厅面积35㎡左右
楼中楼： 180～230㎡客厅开间55～6 5m左右客厅面积40～50㎡左右
2面积例：
二房三房四房楼中楼例分：25402015
3户型特色：①错层：动静分离
②带阁楼楼中楼：赠送阁楼面积建筑面积
③底层楼中楼：售价低底层住宅设计成楼中楼效化解底层住宅价值低缺点时改变楼中楼均顶层惯例消费者耳目新避免攀爬楼梯苦
景观配套：高档项目普通项目明显区满足日常居住功外享受配套服务产品附加价值重点提升位提升产品价值塑造产品档次倾力造
①功配备：保安保洁中心业服务中心社区医疗中心干洗房便民超市区幼车库
②休闲配备：社区景观中庭园林休闲会
A． 景观中庭园林：区隔普通绿植物造出极具性然灵性善空间：开放式绿棋艺方园
茗茶歇泳池嬉水池镜影荷塘健康步道花台凉亭喷叠带椅花架童天露天剧场舞厅雕塑广场
B． 休闲会：健身房桑房台球室乒乓球室棋牌室咖啡厅网吧（社区引入宽带网络须网吧）
方案二 江南特色苏州园林题风格式住宅
介项目块处新老区域交汇处东湖公园优势托周边项目景观互相呼应协调性需市政城市建筑物外观颜色求限制提出传统古典韵味方案二：苏州园林题江南特色规划方
方案题思想塑造具泉州市场唯性排性产品涵走竞争路线项目港深台湾风格满溢市场中枝独秀
规划重点：建筑园林机结合空间文良性互动采取方案外观园林项目涵整体风格独树帜欧陆风格港深路线中秀出江南水乡风景画古典韵味
外观：极具中国传统风格斜坡顶琉璃瓦屋顶建筑造型立面屋顶融入江南特色建筑表现元素题定位相呼应（具体方案略）
园林景观：江南特色苏州园林理念中心思想造间美称苏杭特色园林风格印象：桥流水镜路荷塘迥廊兰亭林荫径山石溪轻风垂柳草堂书屋（具体方案略）
注：方案难点高层建筑传统园林机组合环绕社区灵动水域设计
第三篇 项目企划
案名
述产品规划思路方清楚反映产品定位加项目段市政建设配备资源优势定位
市心公园带·型园林式高尚社区
案名： 东湖豪园
组合形象： 东湖豪园
市心公园带·型园林式高尚社区
产品印象：现代时尚高贵尊崇生态性
案名二
结合案产品修正建议二思路项目定位
泉州首家苏州园林景观社区
案名： 东湖御景苑
组合形象：
东湖御景苑
泉州首家苏州园林景观社区
媒体应：媒体应应着手推案进度工程进度阶段展开重点握新鲜迅速位
预告期：目市场摸底项目信息传达阶段媒体户外定点板工售楼处形象软性文章夹报传播渠道传达信息积蓄量
公开期：面积展开项目宣传新鲜前卫高端姿态举入市前期积蓄量完全释放造成泉州楼市注目焦点阶段媒体活动报纸DM邮件发布
促销期：提供额利益手段针性组合推广利特殊性日子节假日进行促销活动媒体发布阶段宣传渠道报纸老客户口碑效应工程进度
延销期：进行项目维持性诉求时期项目工程形象成宣传媒介崭新前卫外观规划轮犹豫者网报纸工布幅辅助性宣传
第四篇 销售策略
销售策略
1 价格形象执行策略
执行低开高走策略
案处新旧市区交界处周边新开工项目少价格参性强结合群喜便宜货消费惯案应低价限量入市市场形成时逐步提升楼盘价值（价格）维护良市场口碑
2 价格建议
层均价2500元M2㎡高层均价2800元 M2
楼层价格制定应根层高采光观景位置进行差异化调整满足层次客户群体需求
3 推广序
层 高层 店面
案推广应首推泉州市面普遍销层住宅楼盘形象深植市民心中时选择佳时机推出精品高层观景住宅工程形象良全面封顶产品品质显现时推出街金店面然发挥物业商业价值
4 入市时机
鉴目前市面房产销售较低迷产品质化较严重消费者购房置业日趋理智谨慎案应前期规划报批手续完备楼盘包装绪方公开力争开盘封盘市面掀起股热销效应金秋季节入市佳时机取预售许证前应部分畅销户型进行销控开盘前接受登记公开价格便进步摸清消费者期值制定合理价格定位形成公开时畅销热销良场面
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
湖景花园企划提案
第篇 市场项目分析
泉州市房产市场概况
1 宏观济运行产业结构变化
1）相关部门统计报道2002年全国商品房空置率继续加年年15
月份全国商品房空置面积增长幅度达82高年23水
2）全国商品房销售速度放慢年期相年全国销售面积回落8价格跌33
3）2002年半年泉州GDP值年增长108居民收入增长78消费指数降09
4）泉州期商品房交易量降半年泉州住宅成交2153起成交面积2663万㎡金额60894亿元年分降9807
5）2002年7月末泉州空置房面积达5582万㎡年增长352
6）2002年第二季度泉州房产企业景气指数933年降133
2 政策法规城市发展规划泉州房产市场影响
1）2002年7月份起国家全力整顿房产业泉州市政府力治理六项法行产业运作规范泉州房产市场带较击
2）2002半年泉州成省级园林城市2005年晋升国家园林城市围绕四山二江半时城市群城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动力促进泉州城市形象品位提升园林景观城市绿化居住环境改善
3）2002年6月底市区太洋花园爆发物业理风波预示着泉州部分市民物业理需求服务意识觉醒时提醒物业理泉州未住宅市场中竞争卖点
4）房产两书次受重视半年起未提供五证两书房产开发企业受政府严惩
3 泉州房产住宅市场发展趋势
1）泉州城市架构东拓南进战略实施刺桐路东区域成年泉州房产开发重点区域城市重心东移已然显现
2）着海通道渚港坪山隧道建设投入洛江必成泉州未发展热土
3）2002年半年始冠亚城市花园世纪巨星中远名城等楼盘面市宣示着泉州房产业产品时代盘时代
4）区域购买力已基释放高端产品竞争加剧效需求足已明显表现
5）高层住宅已开始逐渐泉州市民接受层住宅热销流高层住宅然严峻
6）着土开发成增加工薪阶层消费住宅城市边缘新区迈进
7）东部洛江着坪山隧道开通价值突显成泉州规模化产品开发基高品质社区孵化器
二案SWOT（优劣势机会点隐忧）分析
1项目优势 S
1）案位温陵北路湖心街交叉北边隶属鲤城区毗邻东湖公园东湖电影院华侨历史博物馆施琅居落成市民广场区域段价值属性高文底蕴丰厚市民着较高认度
2）医院银行菜市场电影院博物馆图书馆超市等配套齐全生活便利
3）案温陵路市区干道旁拥12条公交线路居民出入行车十分便捷
4）泉州重点知名学校：三中五中师院位案区域较高教育资源学条件
5）东湖公园城市园林广场案左右邻城市稀缺景观资源繁华市中心闹中取静独二案优势
6）着城市发展资源日益稀缺案着较发展前景巨增值潜力
2项目劣势 W
1）案处新老城区渡带项目城中村落量民房密集凌乱居住着量外民工居住环境视觉形象佳影响项目形象居住品位塑造提升
2）项目侧紧挨八卦沟难闻臭味漂浮水面污物案造成定影响
3）项目周边商业形态杂乱档次高氛围浓店面空置率较高店面租金相较低
4）项目湖心街前段尚未改造街面窄商业氛围特色案街店面销售难度较
5）项目旁中泉厦幢旧建筑物破坏案完整性利项目整体形象塑造
3项目机会 O
1）老城区受政府古城保护制约房产开发基受限老市区居住生活着留念客户群体案营销契机
2）案面祥景家园定位墅区提升项目区域形象域价值案项目形象品位提升起着定促进作
3）着绿色健康环保居住概念普遍接受稀缺然景观资源相伴居已成市成功士居住新追求点案附加价值体现市场势
4项目隐忧 T
1）泉州国联房产二期开发定位中高档住宅富贵花园直接项目构成威胁
2）案区域项目开发市区相住宅项目形成案客源分（截）流威胁营销时机握案关键
3）案周围村落民房众外员较差居住环境会影响案目标客户群体项目抗性
第二篇 项目定位产品修正建议
项目定位
1区域属性产品定位
案位温陵北路湖心街交叉处隶属鲤城区行政辖街区定位明晰项目区域具丰富文景观资源东湖公园图书馆电影院等案区域市民心中着潜心理定位情感倾
着城市发展居住理念提升环境统协调未意识流海景湖景山景水景已开始成居住极致追求
案项目操作应根块项目周边现状环境优劣势扬长避短充分挖掘周边综合资源摆脱项目周边民房影响充分利东湖公园电影院图书馆建设城市广场等市政设施区位优势引导挖掘出特定目标客户群体潜需求价值认
项目定位应高尚住宅基础提升层次题式住宅概念思路提升项目产品涵时更达产品惟性排性
2力客户群体定位
1客户群体定位：二次购房中产阶级（包括公务员企事单位理层私营企业等）
2客户区域定位：项目周边老市区居民周边区（晋江石狮南安惠安）居次两者案客户总量占例预计分6：4
二产品修正建议
方案 现代时尚深港风格园林式住宅
块周边资源配备接受段物业升值客户群体项目定位应着手中阶层项目品质应属中高档次项目定位真正成功关键产品身品质赋予产品综合附加价值必须产品规划中重点塑造案综合竞争力样方吸引住日趋理性具实力目标客户创造利益化
针目前三设计方案香港方面设计规划方案方符合求整体定位香港规划设计公司泉州土民情甚解存许方面适应必须做出修正更贴切目标客户接受
项目块呈扇形状总体规划泉州属前卫分布排列较合理说方面满足中高档项目定位细部处理土适应性存许足影响整项目档次塑造价值提升
总外观景观配套户型调整作建议：
总规划：整首层店面首先量太次中庭花园侧店面商业价值高难定位住宅园林中庭氛围格格入建议花园侧店面架空作园林延伸部分化解街店面推广抗性提升项目性化品质塑造
外观：目前方案颜色造型立面线条块面组合强烈透射出深港特色建筑风格细部处理较生硬
①颜色单没够建筑立面节奏感效体现出
②立面板块构成够协调尤13141516中庭立面更明显阳台阳台间阳台整体立面间关系功视觉两方面欠缺
户型规划：案现行户型规划中客厅卧室开间面积例合理（客厅开间偏卧室开间偏户型面积设置缺乏变化法满足消费群体需求客户层次较窄利销售建议作调整：
1房型设置：
二房二厅卫：75~80㎡客厅开间43m左右卧开间38m左右客厅面积20㎡左右宜
三房二厅二卫：110~130㎡客厅开间45～5 m左右客厅面积25～30㎡
四房二厅二卫：145~150㎡客厅开间51～5 5m左右客厅面积35㎡左右
楼中楼： 180～230㎡客厅开间55～6 5m左右客厅面积40～50㎡左右
2面积例：
二房三房四房楼中楼例分：25402015
3户型特色：①错层：动静分离
②带阁楼楼中楼：赠送阁楼面积建筑面积
③底层楼中楼：售价低底层住宅设计成楼中楼效化解底层住宅价值低缺点时改变楼中楼均顶层惯例消费者耳目新避免攀爬楼梯苦
景观配套：高档项目普通项目明显区满足日常居住功外享受配套服务产品附加价值重点提升位提升产品价值塑造产品档次倾力造
①功配备：保安保洁中心业服务中心社区医疗中心干洗房便民超市区幼车库
②休闲配备：社区景观中庭园林休闲会
A． 景观中庭园林：区隔普通绿植物造出极具性然灵性善空间：开放式绿棋艺方园
茗茶歇泳池嬉水池镜影荷塘健康步道花台凉亭喷叠带椅花架童天露天剧场舞厅雕塑广场
B． 休闲会：健身房桑房台球室乒乓球室棋牌室咖啡厅网吧（社区引入宽带网络须网吧）
方案二 江南特色苏州园林题风格式住宅
介项目块处新老区域交汇处东湖公园优势托周边项目景观互相呼应协调性需市政城市建筑物外观颜色求限制提出传统古典韵味方案二：苏州园林题江南特色规划方
方案题思想塑造具泉州市场唯性排性产品涵走竞争路线项目港深台湾风格满溢市场中枝独秀
规划重点：建筑园林机结合空间文良性互动采取方案外观园林项目涵整体风格独树帜欧陆风格港深路线中秀出江南水乡风景画古典韵味
外观：极具中国传统风格斜坡顶琉璃瓦屋顶建筑造型立面屋顶融入江南特色建筑表现元素题定位相呼应（具体方案略）
园林景观：江南特色苏州园林理念中心思想造间美称苏杭特色园林风格印象：桥流水镜路荷塘迥廊兰亭林荫径山石溪轻风垂柳草堂书屋（具体方案略）
注：方案难点高层建筑传统园林机组合环绕社区灵动水域设计
第三篇 项目企划
案名
述产品规划思路方清楚反映产品定位加项目段市政建设配备资源优势定位
市心公园带·型园林式高尚社区
案名： 东湖豪园
组合形象： 东湖豪园
市心公园带·型园林式高尚社区
产品印象：现代时尚高贵尊崇生态性
案名二
结合案产品修正建议二思路项目定位
泉州首家苏州园林景观社区
案名： 东湖御景苑
组合形象：
东湖御景苑
泉州首家苏州园林景观社区
媒体应：媒体应应着手推案进度工程进度阶段展开重点握新鲜迅速位
预告期：目市场摸底项目信息传达阶段媒体户外定点板工售楼处形象软性文章夹报传播渠道传达信息积蓄量
公开期：面积展开项目宣传新鲜前卫高端姿态举入市前期积蓄量完全释放造成泉州楼市注目焦点阶段媒体活动报纸DM邮件发布
促销期：提供额利益手段针性组合推广利特殊性日子节假日进行促销活动媒体发布阶段宣传渠道报纸老客户口碑效应工程进度
延销期：进行项目维持性诉求时期项目工程形象成宣传媒介崭新前卫外观规划轮犹豫者网报纸工布幅辅助性宣传
第四篇 销售策略
销售策略
1 价格形象执行策略
执行低开高走策略
案处新旧市区交界处周边新开工项目少价格参性强结合群喜便宜货消费惯案应低价限量入市市场形成时逐步提升楼盘价值（价格）维护良市场口碑
2 价格建议
层均价2500元M2㎡高层均价2800元 M2
楼层价格制定应根层高采光观景位置进行差异化调整满足层次客户群体需求
3 推广序
层 高层 店面
案推广应首推泉州市面普遍销层住宅楼盘形象深植市民心中时选择佳时机推出精品高层观景住宅工程形象良全面封顶产品品质显现时推出街金店面然发挥物业商业价值
4 入市时机
鉴目前市面房产销售较低迷产品质化较严重消费者购房置业日趋理智谨慎案应前期规划报批手续完备楼盘包装绪方公开力争开盘封盘市面掀起股热销效应金秋季节入市佳时机取预售许证前应部分畅销户型进行销控开盘前接受登记公开价格便进步摸清消费者期值制定合理价格定位形成公开时畅销热销良场面
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
