地块环境与项目市场调研框架


    


    块环境工程市场调研框架




    块环境调研

    第局部 工程区气候调查
    1. 目:通工程区气候调研掌握工程区根状况
    2. 调查方式:查找区市志询问气象台
    3. 调查容:
    31.温度
    32.日条件
    33.风
    34降雨量湿度
    4.综述

    第二局部 工程土性质调查
    1. 目:通工程块理位置质貌七通状况调研掌握块根现状
    2. 调查方式:实调查实调查拍摄块现状图片
    3. 调查容:
    31.理位置〔附图〕
    32.质貌状况:A形B质C貌D植物分布E水系F山脉G动物种群
    33.土面积红线图
    34.七通现状
    35.块历史研究
    4.综述



    第三局部 块周边环境调查
    1. 目:块周边建筑物绿化景观然景观历史文景观环境污染状况进行调查
    2. 调研方式:实调查实调查拍摄图片
    3. 容
    31.块八方环境〔建筑物污染状况景远景视野遮蔽状况〕
    A 块东面景远景
    B 块南面景远景
    C 块西面景远景
    D 块北面景远景
    32.块2公里半径历史文景观列示〔标明距离工程块车距〕
    33.环境污染情况:
    A 空气:灰尘气味
    B 噪音:噪音源噪音分贝
    C 水质:块周边河〔湖〕污染程度
    D 土:垃圾污染
    34.治安情况
    4.综述


    第四局部 块交通条件调查
    1. 目:调查区居民工作生活需交通条件便利程度
    2. 调研方式:结合市政交通图实观察
    3. 容
    31.工程块周边市政路网公交通起始线路现状远景规划:
    A 交通干道
    B 远景规划
    C 公交通起始线路
    32.工程外水陆空交通状况
    32.块周边市政道路进入工程块直入交通网现状
    4.综述

    第五局部 周边市政公建配套设施调查
    1. 目:调查区居民生活相关市政配套设施完备程度
    2. 方式:实调研
    3. 容:调查块周边15公里半径市政公建配套设施〔规模档
    次块距离〕包括:
    31.购物〔购物中心商场超市农贸市场等〕
    32.文化教育〔幼托学中学学图书馆质量〕
    33.医疗卫生〔级医院药店质量〕
    34.金融〔银行保险证券〕
    35.邮政
    36.娱乐餐饮〔体育健身娱乐餐饮住〕
    37水电排污情况
    4.综述

    第六局部 周边社区现状调查
    1. 目:调查块周边社区楼盘总体规划状况判断周边社区档次居民成分
    2. 方式:实调研
    3.容
    31.周边楼盘区列示产业特性
    32.楼盘区居民阶层
    33.区总体规划价格等:
    A 根资料:1〕开发商
    2〕理位置
    3〕占面积
    4〕区规模
    5〕区配套
    6〕开发时间
    7〕建筑结构
    8〕建筑面积
    B 户型面积跨度
    C 规划
    D 销售资料
    1〕售价
    2〕付款方式
    3〕销售进度
    4.综述

    第七局部 工程块综述

    第八局部 工程块特性类似方案分析
    3. 目:类似方案分析工程具体规划建筑环艺等具参考价值
    4. 方式:资料查找
    3.容:〔图片〕
    31.规划
    32.建筑
    33.环艺
    34.建材
    35.特殊环境处理
    4.综述
    市场研究工作模块






    市场调研

    第局部 工程房产市场现状调研
    1. 目:调查工程宏观济状况房产市场整体状况
    2. 调查方式:搜集根底数根底进行分析
    3. 容:
    31.宏观济运行状况
    1〕数
    指 标 数量 年增长
    全省 工程 全省 工程
    A国生产总值
    中: 第产业
    第二产业
    第三产业
    房产
    B固定资产投资
    中:房产开发
    C社会消费品零售总额
    D商品零售价格指数
    居民消费价格指数
    商品住宅价格指数
    2〕分析
    32.工程房产市场概况政府相关政策法规
    A.工程居民住宅包括形态重构成:公房微利房福利房商品房等
    B.政府类住宅开发流通方面政策法规
    C.政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
    D.短中期政府工程工程块周边市政规划方案
    33.工程房产市场总体供求现状
    1〕数
    项 目 半年 年期相 备注
    签定土出合
    中商品房
    房产开发总额
    中商品房建设
    中住宅投资占重
    商品房施工面积
    中住宅
    住宅施工面积中年新开工者占例
    商品房竣工面积
    中住宅竣工面积
    销售预售商品房面积
    中现楼销售
    楼花销售
    全市商品房销售收入
    住宅
    空置面积
    中住宅
    办公楼
    商业楼
    二手楼买卖
    2〕分析
    34.工程商品住宅市场板块划分极差异
    板块差异 板块1: 区 板块二: 区 板块三: 区 板块四: 区
    理范围
    划分:建筑商业文特征描述
    政府市政规划引导
    商品住宅均价格 层
    高层
    高层

    商品住宅供求状况 层
    高层
    高层

    热销区域
    35.工程板块商品住宅均价格走势
    区域 01年均价格 00年均价格 99年均价格
    层 高层 层 高层 层 高层
    全市 工程板块

    第二局部 类竞争楼盘调研
    1. 目:调查工程周边类竞争楼盘规划素质市场状况
    2. 调查方式:先收集根底资料根底进行目实调查
    3. 容:
    31. 根资料
    楼盘名称
    理位置
    开展商
    建筑承建商
    建筑规划设计商
    环境设计商
    销售代理商
    32. 工程户型结构详析
    户型〔a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园〕 面积跨度 套数百分

    错层
    跃层〔复式〕
    33.工程规划设计销售资料
    总占面积
    总建筑面积〔容积率〕
    建筑层数栋数
    建筑布局开发节奏
    户型结构
    外立面风格色调材
    交楼装修标准
    区绿化环艺
    车流组织户车
    区康乐商业配套设施
    物业理
    售价〔揭折价〕 高价:低价:均价:
    付款方式 次性:分期:揭:
    销售进度 销售率:
    已销售单位户型例
    客户初步分析 现居住区:职业特征:集团客户:
    34.综合评判
    评判工程 评价
    A.块周边环境配套评判
    A1 理位置
    A2 周边环境景观
    A3 周边市政配套
    A4 周边区整体素质
    B.楼盘素质评判
    B1 建筑风格立面
    B2 建筑布局空间规划
    B3 区环艺规划
    B4 户型设计
    B5 区配套
    B6 车流组织
    B7 物业理
    C.物业形象
    C1 开展商品牌
    C2 工程包装营销手法
    综合评价

    第三局部 住宅消费者行分析
    1. 目:解住宅消费者目前消费意识行方式
    2. 调查方式:目标客户群问卷形式抽样调查
    3. 容:
    31. 类档次商品住宅客户分析
    指 标 例
    家庭结构 3口家:3代堂:二世界:单身
    职业特征 商老板:三资高级白领:三资普通白领:国企高级干部:国企普通干部:文艺界:政府事业单位::外销
    买年龄结构 20-30:30-45:45-55:55
    客户家庭月收入状况 2000元:2000-4000元:4000-6000元:6000-8000元:8000-10000元:10000元
    客户理半径集中率 1公里半径:2公里半径:3公里半径:4公里半径:4公里半径
    32.类档次商品住宅客户购置行分析
    A 购房目面积偏
    指 标 例
    购房目 A首次置业满足根居住需求
    B二次置业改善居住条件
    C投资保值增值
    D办公
    E父母子女购房
    F度假
    G
    面积偏 A 50米
    B 50-70米
    C 70-80米
    D 80-100米
    E 100-120米
    F 120-140米
    G 140米
    B 层数户型偏购置价格承受力
    指 标 例
    层数偏 A 层〔7层〕
    B 高层〔8-18层〕
    C 高层〔18层〕
    户型偏1 A 层
    B 错层
    C 跃层〔复式〕
    户型偏2 A 1房1厅
    B 2×1
    C 2×2
    D 3×2
    E 4×2
    F 4×3
    G 5×234
    H 6房
    价格偏 A〔根价格板块划分〕
    付款方式偏 A 次性付款
    B 分期付款
    C 揭
    揭月供承受力 A 1000元
    B 1000-2000元
    C 2000-3000元
    D 3000-4000元
    E 4000-5000元
    F 5000元
    C 影响购房决策5素
    A 理位置
    B 市政交通便利程度
    C 周边生活配套完备程度〔包括子女教育〕
    D 距离班点远
    E 价格
    F 建筑风格外立面
    G 户型设计实率
    H 社区绿化环艺规划
    I 物业理社区文化活动
    J 周边社区素质空气噪音等污染程度
    K 产权等法律手续齐全
    L 建筑质量保证
    M 开展商品牌实力

    进行市场调查需解容:
    1济开展形势解
    房产业开展国家区政治济金融教育治安社会开展等素息息相关房价销售情况影响
    2房产市场开展态势解
    需解容包括年类房产开发工程完成投资额竣工面积施工面积新开工面积销售面积销售价格空置面积市场变化情况年类物业潜需求效需求分析然包括银行开展住房抵押贷款情况力度开展趋势等
    3房产政策法规政府关措施解
    解:土规划设计拆迁安置开发理建筑施工销售税收物业理等方面法规政府领导重讲话新政策措施工作部署等期出台关住房制度改革蓝印户口制度尤商品房预售条例等规定政府销放心房求等等更须熟悉严格执行
    4工程周边居民调查解
    解居民尤工程周围居民住房现状员构成文化程度收入情况购房力住房需求购房动机未住房期接受价格付款方式套型面积装修标准居民环境设施配套等注进行深入解然针性根资料确定开发工程市场定位
    5周边类楼盘调查解
    解容:楼盘处位置销售面积销售价格销售手法〔包括宣传口号卖点宣传媒体等〕销售进度付款方式购房象楼盘设计造型装修标准配套设施环境美化绿化等时解楼盘施工进度资金位情况物业理情况等然制表逐进行拟分析便正确定出开发营销策略




    市调容
    居民现住房状况需求状况消费行调查
    区域概况
    1区域简介〔三纬济局部〕
    ① 区域介绍 城市名全国全省位
    ② 口 包括口总量区域区域口分布城镇农村口例口增长情况均寿命
    ③ 区域划分 属区包括济开发区否位
    ④ 历史文景观 关该城市历史重点风景旅游景点
    ⑤ 交通条件 交通便利性港口机场车站等情况
    ⑥ 公设施 关医疗休闲等设施情况
    ⑦ 教育文化情况 居民受教育情况


    2宏观济局部
    ① 济构成 产业例第二三产业例
    ② 支柱产业情况
    ③ 国民生产总值GDP值 包括全国全省排名
    ④ 企业情况


    3微观济局部
    ① 均收入支出例
    ② 生活方式社会时尚
    ③ 消费理念
    ④ 业情况

    4整体评述远景展
    二房产市场
    1国家政府关方针政策法律规关变化趋势〔注:部门划分〕
    ① 房产理部门
    A 开发商
    a 关预售证发放条件
    b 建筑产品求包括关材料运
    c

    B 消费者
    a 关拆迁安置方式
    b 房改房交易规定
    c 房价控制
    d

    C 中介代理机构
    a 关业员资质考核
    b 机构理条约
    ② 土局
    A 土转方式价格控制
    B 土年供应量
    C 关土规定
    ③ 规划局
    A 城市规划方区域定位远景规划
    B 拆迁力度
    ④ 交通部门
    A 关道路网建设
    B 重点交通根底设施建设
    C 私购车政策
    ⑤ 银行
    A 存款利率揭贷款利率
    B 揭年期业务方式等
    C 开发商贷款支持

    ⑥ 税费部门
    A 关交易税费
    B 办关证件收费情况
    C 开发程收费情况包括配套费等

    ⑦ 政府部门
    A 公安部门关购房入户政策
    B 货币分房施行力度
    ⑧ 房产关信息

    2房产现状
    ① 居民现住房状况需求状况消费行调查〔附表〕 注:通问卷调查分析例口2‰
    A 居民收入情况
    B 居住情况
    C 置业意

    ② 房产时期概括〔般年度〕期拟
    A 交易面积交易金额
    B 价格走势
    C 楼型例

    ③ 年度推案量需求预测 注:指部门预测关媒体获取
    ④ 房产开发商调查〔附表〕
    A 开发商根情况
    B 关业绩
    C 新动

    ⑤ 代理行业调查〔附表〕
    A 案推出中代理公司参整市场代理气氛
    B 例
    C 参方式
    D 公司情况

    ⑥ 专做二手房中介情况
    A 市场情况
    B 关公司

    ⑦ 案调查〔附表〕
    A 已结盘
    B 现开盘
    C 年开盘
    D 案调查需提交结果
    a 案区域分布图〔图标出〕
    b 等价位曲线图
    c 分析总结出区域总结出特点
    ⑧ 重点楼盘踪档案〔附表〕 时时关注重点楼盘包括广告宣传方销售进展切信息〔步工作事业处处长负责〕



    三重点区域市调〔公司该区域工程时〕
    1 区域周边环境调查〔附表〕
    A 周边然绿化景观
    B 教育文景观
    C 种污染程度
    D 周边社区素质 周边市政配套便利性

    2 区域周边居边消费行调查〔附表〕
    3 区域重点楼盘调查〔附表〕
    4 分析总结区域区力客户群价格定位等根信息公司简报制作做准备

    四方面调查
    1关媒体调查
    ① 媒体情况
    ② 媒体关房产栏目专刊情况
    ③ 媒体收费情况
    ④ 总结区域房产宣传广告投入情况
    ⑤ 求提供栏目简介价位表原件步工作事业处负责完成

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    文档贡献者

    天***猩

    贡献于2024-04-23

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