商品住宅开发成控制
年北京商品房价格直居高方面反映强烈究原国家政策方面原开发商理方面原根原商品房开发成高文成角度出发探讨控制商品住宅开发成 商品住宅开发成构成 通年新建区调查分析新区开发成土出金征拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费企业理费贷款利息税费市政费四源费等费构成 通敏感性分析证明影响开发成敏感素建安工程费次征拆迁费次贷款利息住宅产品成控制重点分建安工程费拆迁安置费资金成（贷款利息） 二开发全程中严格控制建安成 （）合理手段加强成控制 房产开发程中投资支出存开发程中环节部分通种样合协议支付费支出效控制重途径合理 开发企业部门职责签订合协议权利拆迁安置合拆迁部门办理规划设计合规划设计部门签订工程施工阶段合协议工程理部门签订作投资企业制定必合审查会签批准制度济行纳入合理保证合协议签订质量维护企业利益合协议容统编号分类档便理查阅拨款时完全合容进行支付 （二）通招标选择监理单位 监理队伍仅工程质量关帮助业济效益关控制工程成支出开发商确定监理单位时应进行公开招标选择三家监理单位进行投标报价中选出监理费低技术力量强业绩信誉高监理单位进行监理办理工程洽商时监理员签字生效洽商容技术否行济否合理发言权 （三）做规划设计阶段成控制 控制建设工程成首先应设计开始设计工程项目付诸实施龙头工程建设灵魂控制基建设投资规模提高济效益关键设计阶段投资影响程度达70％—90％设计阶段工作水标低设计质量高低仅影响施工阶段投资少影响项目建成投产济效益高低规划设计考虑围绕商品住宅销售市场利润研究高层层例合理容积率高设计面组合会产品销售济效益高保证设计质量量减少施工期间洽商变更必须采取力措施切实加强设计阶段工程成理措施方面： （1）加强设计阶段济证 设计阶段工程建设重环节决定整工程项目规模建筑方案结构方案设计方案优化否直接影响着工程总造价影响着工程建设综合效益方案较时采成——效益分析方法满足工程结构功前提济指标选择设计方案设计单位技术济分析中应力开展价值工程方法应价值工程分析产品功成关系力求低产品寿命周期成实现产品必功种组织活动理方法获佳综合效益 价值工程中价值定义：功实现功耗费（成）值表达式：V＝F／C 式中V——价值系数 F——功（种产品具特定职途）系数 C——成（根户提出功求进行研制生产户花费全部成）系数 般说提高产品价值途径五种：提高功降低成理想途径二功变降低成三成变提高功四功略降带成幅度降低五成略升带功幅度提高运方法通功细化余功掉造价高功实施重点控制终降低工程造价实现建设项目济效益社会效益环境效益佳结合 （2）实行限额设计 谓限额设计批准设计务书投资估算保证功求前提控制初步设计批准初步设计总概算控制施工图设计时专业保证达功前提分配投资额控制设计严格控制设计中合理设计变更保证工程竣工结算突破总投资额限额设计味考虑节约投资决简单投资砍刀包含尊重科学尊重事实实事求精心设计保证设计科学性实际容投资分解工程量控制实行限额设计效途径方法 （3）实行工程造价设计方案相结合设计招标方法 改革开放建筑行业引进竞争机制实行招投标制设计招投标制提高设计水促进良性竞争起作推行工程造价设计方案相结合设计招标方法促设计单位设计员仅建筑造型功动脑筋降低工程造价功夫优秀设计方案建筑造型美观造价合理保证建设单位济利益 （4）加强设计出图前审核工作加强出图前审核工作工程变更发生量控制施工前设计阶段设计成果设计方案足缺陷加克服时花费代价取效果设计出图前加强设计图纸审核理工作求提高设计质量避免设计足带施工阶段减少必浪费 （四）严格控制建安成降低工程造价 目前施工程中质量监督进度控制机制已较完善成控制工作恰恰施工理中薄弱环节成控制工作做位工程期保质完成算账盈利盈利较低未达预期收益 （1）严格进行工程招标控制新开工程造价 通招投标选择信誉高工期短技术力量强施工质量造价适中施工队伍建设单位签订承包合关键容合中予明确根建筑市场行情建筑业般惯例关规范施工中产生职责清互相扯皮影响造价延误工期等素进行事先约定法律形式确定确保双方约履行 （2）合理安排施工序减少时费 组织住宅区施工安排开工计划时考虑附属配套市政工程否住宅工程步进行量发生时供水供电供热费减少二次施工造成力物力财力浪费建设区道路前进行类道铺设减少二次开挖避免施工企业现场施工原开发企业索赔降低成 （3）建立工程洽商制度降低工程成 工程洽商编制预算增减账施工企业中标提高造价增加收入手段作监理工程师加强工程洽商理防止正索赔建立规范洽商制度非常必洽商理制度容确定工程规划预算合等关部门签办工程洽商时责分工必须明确权力宜分集中签办洽商注意问题： 第施工前应严格审图量少改动少办洽商减少造价增加幅度 第二结算时特注意减账洽商防止施工企业漏报 第三洽商应先办手续施工工程施工中工程员考虑工程进度先变更情况施工然补洽商手续样做弊病隐蔽工程做完法核实工作中出现动果工程进度求紧洽商施工步进行增减账时审避免法核实情况发生引起双方必争议 第四洽商容满足工程施工功需考虑济合理投资节约施工企业出施工方便签办洽商增帐原予补偿应洽商中予注明 （4）严格控制材料设备价格 作市场价格理工作掌握价格变动趋势特宗材料设备订货应货三家满足施工前提握订货时机样材料设备产档次价格相差远样品牌设备销售代理级价格差树立成意识形成控制成机制 材料设备费工程建安造价中约占70％工程会更高材料设备费应建安成控制中重点施工企业行采购材料重点指导价材料控制采取限价手段进行控制材料限价原明确加工订货责者施工单位业监理工程师适参参目控制材料采购价格包办代二推荐厂家指定厂家三监督材料质量四保证质量前提合理限价种材料限价作法体现风险担原适应建材市场状况 （5）加强竣工结算审核 结算工程必须设计图纸合规定全部完成竣工验收单甩项应验收单中注明结算中予扣应做工程洽商签证预算增减帐清理重点做材料价差竣工调价审定工作审核时应原招标文件系标底已含项目重复出现严格合关协议规定合理确定技措费提前工期奖优质奖等相关费认真实行结算复审制度工程尾款会签制度确保结算质量 （五）拆迁安置费控制 项目立项业择优选择拆迁队伍时冻结建设范围户口严格控制分户减少代征土增加城区居民外迁政策规定严掌握征拆迁项费补偿标准迁户安置房面积做新区开发原员安置工作 （六）贷款利息控制 房产企业全部钱进行房产开发融资渠道中银行贷款开发企业银行贷款方式进行融资企业资产负债率80％贷款令开发企业付出高代价贷款利息贷必贷付出利息少资金成低根投资期限长短资金回收情况选择合适款方式 次偿方式业压力资金量情况时投资房产开发项目企业实行滚动开发总开发程中方面投入资金方面部分项目完工收回资金力偿部分贷款选择金均等偿办法免占资金造成利息损失整开发程资金收支情况准确预计时投入少时收回少根具体情况选择变额年金偿办法采变额年金偿办法基企业资金运作情况较清晰解基础制定佳偿方案企业资金利息损失降低 三时分析开发成实施中成控制提供 项目实施中时控制成采取措施效果动态变化进行认真较分析分析时实际数相关资料计划进行确定项目总成节约超支基础总结先进验找出超支原探索减少投入节约资金途径时住宅区开发成测算行性研究提供参考数总控制开发成促进房产企业集约营繁荣国住房市场重手段认真做住宅产品开发成控制应断探索课题
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年北京商品房价格直居高方面反映强烈究原国家政策方面原开发商理方面原根原商品房开发成高文成角度出发探讨控制商品住宅开发成 商品住宅开发成构成 通年新建区调查分析新区开发成土出金征拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费企业理费贷款利息税费市政费四源费等费构成 通敏感性分析证明影响开发成敏感素建安工程费次征拆迁费次贷款利息住宅产品成控制重点分建安工程费拆迁安置费资金成（贷款利息） 二开发全程中严格控制建安成 （）合理手段加强成控制 房产开发程中投资支出存开发程中环节部分通种样合协议支付费支出效控制重途径合理 开发企业部门职责签订合协议权利拆迁安置合拆迁部门办理规划设计合规划设计部门签订工程施工阶段合协议工程理部门签订作投资企业制定必合审查会签批准制度济行纳入合理保证合协议签订质量维护企业利益合协议容统编号分类档便理查阅拨款时完全合容进行支付 （二）通招标选择监理单位 监理队伍仅工程质量关帮助业济效益关控制工程成支出开发商确定监理单位时应进行公开招标选择三家监理单位进行投标报价中选出监理费低技术力量强业绩信誉高监理单位进行监理办理工程洽商时监理员签字生效洽商容技术否行济否合理发言权 （三）做规划设计阶段成控制 控制建设工程成首先应设计开始设计工程项目付诸实施龙头工程建设灵魂控制基建设投资规模提高济效益关键设计阶段投资影响程度达70％—90％设计阶段工作水标低设计质量高低仅影响施工阶段投资少影响项目建成投产济效益高低规划设计考虑围绕商品住宅销售市场利润研究高层层例合理容积率高设计面组合会产品销售济效益高保证设计质量量减少施工期间洽商变更必须采取力措施切实加强设计阶段工程成理措施方面： （1）加强设计阶段济证 设计阶段工程建设重环节决定整工程项目规模建筑方案结构方案设计方案优化否直接影响着工程总造价影响着工程建设综合效益方案较时采成——效益分析方法满足工程结构功前提济指标选择设计方案设计单位技术济分析中应力开展价值工程方法应价值工程分析产品功成关系力求低产品寿命周期成实现产品必功种组织活动理方法获佳综合效益 价值工程中价值定义：功实现功耗费（成）值表达式：V＝F／C 式中V——价值系数 F——功（种产品具特定职途）系数 C——成（根户提出功求进行研制生产户花费全部成）系数 般说提高产品价值途径五种：提高功降低成理想途径二功变降低成三成变提高功四功略降带成幅度降低五成略升带功幅度提高运方法通功细化余功掉造价高功实施重点控制终降低工程造价实现建设项目济效益社会效益环境效益佳结合 （2）实行限额设计 谓限额设计批准设计务书投资估算保证功求前提控制初步设计批准初步设计总概算控制施工图设计时专业保证达功前提分配投资额控制设计严格控制设计中合理设计变更保证工程竣工结算突破总投资额限额设计味考虑节约投资决简单投资砍刀包含尊重科学尊重事实实事求精心设计保证设计科学性实际容投资分解工程量控制实行限额设计效途径方法 （3）实行工程造价设计方案相结合设计招标方法 改革开放建筑行业引进竞争机制实行招投标制设计招投标制提高设计水促进良性竞争起作推行工程造价设计方案相结合设计招标方法促设计单位设计员仅建筑造型功动脑筋降低工程造价功夫优秀设计方案建筑造型美观造价合理保证建设单位济利益 （4）加强设计出图前审核工作加强出图前审核工作工程变更发生量控制施工前设计阶段设计成果设计方案足缺陷加克服时花费代价取效果设计出图前加强设计图纸审核理工作求提高设计质量避免设计足带施工阶段减少必浪费 （四）严格控制建安成降低工程造价 目前施工程中质量监督进度控制机制已较完善成控制工作恰恰施工理中薄弱环节成控制工作做位工程期保质完成算账盈利盈利较低未达预期收益 （1）严格进行工程招标控制新开工程造价 通招投标选择信誉高工期短技术力量强施工质量造价适中施工队伍建设单位签订承包合关键容合中予明确根建筑市场行情建筑业般惯例关规范施工中产生职责清互相扯皮影响造价延误工期等素进行事先约定法律形式确定确保双方约履行 （2）合理安排施工序减少时费 组织住宅区施工安排开工计划时考虑附属配套市政工程否住宅工程步进行量发生时供水供电供热费减少二次施工造成力物力财力浪费建设区道路前进行类道铺设减少二次开挖避免施工企业现场施工原开发企业索赔降低成 （3）建立工程洽商制度降低工程成 工程洽商编制预算增减账施工企业中标提高造价增加收入手段作监理工程师加强工程洽商理防止正索赔建立规范洽商制度非常必洽商理制度容确定工程规划预算合等关部门签办工程洽商时责分工必须明确权力宜分集中签办洽商注意问题： 第施工前应严格审图量少改动少办洽商减少造价增加幅度 第二结算时特注意减账洽商防止施工企业漏报 第三洽商应先办手续施工工程施工中工程员考虑工程进度先变更情况施工然补洽商手续样做弊病隐蔽工程做完法核实工作中出现动果工程进度求紧洽商施工步进行增减账时审避免法核实情况发生引起双方必争议 第四洽商容满足工程施工功需考虑济合理投资节约施工企业出施工方便签办洽商增帐原予补偿应洽商中予注明 （4）严格控制材料设备价格 作市场价格理工作掌握价格变动趋势特宗材料设备订货应货三家满足施工前提握订货时机样材料设备产档次价格相差远样品牌设备销售代理级价格差树立成意识形成控制成机制 材料设备费工程建安造价中约占70％工程会更高材料设备费应建安成控制中重点施工企业行采购材料重点指导价材料控制采取限价手段进行控制材料限价原明确加工订货责者施工单位业监理工程师适参参目控制材料采购价格包办代二推荐厂家指定厂家三监督材料质量四保证质量前提合理限价种材料限价作法体现风险担原适应建材市场状况 （5）加强竣工结算审核 结算工程必须设计图纸合规定全部完成竣工验收单甩项应验收单中注明结算中予扣应做工程洽商签证预算增减帐清理重点做材料价差竣工调价审定工作审核时应原招标文件系标底已含项目重复出现严格合关协议规定合理确定技措费提前工期奖优质奖等相关费认真实行结算复审制度工程尾款会签制度确保结算质量 （五）拆迁安置费控制 项目立项业择优选择拆迁队伍时冻结建设范围户口严格控制分户减少代征土增加城区居民外迁政策规定严掌握征拆迁项费补偿标准迁户安置房面积做新区开发原员安置工作 （六）贷款利息控制 房产企业全部钱进行房产开发融资渠道中银行贷款开发企业银行贷款方式进行融资企业资产负债率80％贷款令开发企业付出高代价贷款利息贷必贷付出利息少资金成低根投资期限长短资金回收情况选择合适款方式 次偿方式业压力资金量情况时投资房产开发项目企业实行滚动开发总开发程中方面投入资金方面部分项目完工收回资金力偿部分贷款选择金均等偿办法免占资金造成利息损失整开发程资金收支情况准确预计时投入少时收回少根具体情况选择变额年金偿办法采变额年金偿办法基企业资金运作情况较清晰解基础制定佳偿方案企业资金利息损失降低 三时分析开发成实施中成控制提供 项目实施中时控制成采取措施效果动态变化进行认真较分析分析时实际数相关资料计划进行确定项目总成节约超支基础总结先进验找出超支原探索减少投入节约资金途径时住宅区开发成测算行性研究提供参考数总控制开发成促进房产企业集约营繁荣国住房市场重手段认真做住宅产品开发成控制应断探索课题
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