锦西花园二期—西延锦绣
项 目 计 划 书
2002年3月
前言
四川聚仁房产限公司成航宇房产限公司均事房产开发专业公司已市成功开发锦西花园期锦西花园三期锦江公寓升苑等项目通项目开发建立符合市场规律具实效操作理念完善理体系公司发展坚实基础目前两家公司合作开发锦西花园二期（西延锦绣）项目前期工作已完成现项目详细情况实施计划报贵行作贵行分析评估项目行性真诚希贵行携手合作创辉煌
第部分 项目概况
项目名称：锦西花园二期商品房
二 建设点：成市金牛区营门口乡红色村三组
三 项目性质：商品房住宅开发
四 项目技术指标：
1占面积：35540137方米
2总建筑面积：67898方米
中：
总面积：3554137方米
净面积：3353099方米
代征面积：201038方米
总建筑面积：67898方米
总建筑面积：60323方米
建筑密度：2855
容积率：1799
绿率：463
总户数：470
门建筑面积：53方米
停车库建筑面积：3855方米
气车停车库车位数：99
行车停车位数：1050
室外汽车停车位数：176
商铺：709方米
物：604方米
住宅：62677方米
五 开发建设条件
1土权属明晰
2开发手续齐备
3场拆迁基结束
外部条件基具备
六 项目开发商简介
1公司名称：
四川聚仁房产限公司
成航宇房产限公司
2法代表：
聚仁房产：王松江
航宇房产：郭航
3法定址：
聚仁房产：成市蜀汉中路259号宏亚厦
航宇房产：成市成华区万年场双桥三幢
4注册资：
聚仁房产1000万元民币
航宇房产1000万民币
5营范围：
聚仁：房产开发物业理装修等业务
航宇：房产开发物业理等业务
6公司简介：
四川聚仁房产开发限公司省建委批准省工商局登记注册具房产三级开发资质房产开发营专业公司公司成立1999年2月4日断发展公司已具备科学理体系现代化企业运行机制汇纳业界精英公司股东高层理员均具备科学历北京海成等事年营创骄营业绩已开发项目锦西花园期32044方米已实现销售100现正开发22000方米
成航宇房产发展限公司成市建委批准成市工商局批准注册房产营企业注册资金1000万元实收资金1600万元开发项目：锦江公寓千苑兴隆苑（东西）已开发完成51000方米现正开发30000方米
七 项目效益分析
锦西花园二期项目聚仁公司航宇公司认真全面市场调查分析国家政策相关市场环境认真总结锦西花园三期项目项目成功验基础应现代居家呼唤开发精品住宅区准备工作充分符合市场竞争规律房产发展形式符合国家关政策法规
1该项目开发优势明显理位置优越交通便捷该项目位成市羊西线侧红色村羊西线成交通条黄金旅游干道目前成市污染较适宜居住环境区周围汇聚众著名区名园已形成浓厚商业氛围文氛围
2该项目前西延锦绣花园三期销售良深受业喜爱获致评已金牛区政府纳入锦西名宅标志性住宅项目创造良舆氛围基础利项目宣传营销
3该项目成市两实力雄厚房产公司四川聚仁房产开发限责公司成航宇房产限公司携手合作完成风险技术力量资金力量更雄厚两单位投资6000万元项目资金外通项目分期开发预售房屋收回资金行投放通寻求金融支持获项目运作贷款确保资金位
总锦西花园二期处成市黄金居住区域周边环境交通状况良市政配套设施相完善根评估分析该项目完全具备开发中高档住宅客观条件济效益社会效益显著投资开发锦西花园二期项目完全行
第二部分 锦西花园二期项目行性分析容
秉承踏实负责科学客观工作作风锦西花园二期项目进行认真市场调研周密详证分析认该项目外部环境部条件已具备开发性行性更证该项目情况优势方面分析
第章 项目背景分析
宏观济背景房产发展形式分析国家政策利房产发展带新发展契机
1中国加入WTO房产业巨击挑战
2001年国成功加入世界贸易组织历史性事件根改变国现市场竞争方式情况着外资进入中国市场导致市场竞争更加激烈部分实力弱济实体必定竞争中手淘汰兼风云突变房产行业说入世意味着更挑战机遇成房产处西部开发中心位年中央国务院西部开发政策法规十分利成房产蓬勃发展房产早纳入国民济新增长点范畴国家刺激消费需求推动西部开发进步发展知道入世消费观念消费水会国际接轨成房产竞争前狭隘区域性竞争升国际市场竞争成房产业处西部开发洪流中迎接国际竞争风暴国家宏观政策调控扶植必迎新高潮
2国家新轮降税降息举措带动消费进步发展房产市场带新机遇
久前国家关部门次调整税收政策银行存款利息税收利息次降低方面显示国政府适应入世情况努力方面说明国家正通措施进步刺激消费拉动市场带动国民济发展房产作国消费消费支撑点享受种政策优惠遇国家降税降息措施房产开发开辟全新更加广阔环境利房产市场发展房产开发竞争提供更加活跃舞台
二中国入世带消费观念根变革城市住宅认识新变化规模化生态化智化专业化特征房产发展需求动力
1消费观念欧美流行风格拢
中国入世仅国民济带重影响样会影响着老百姓生活观念消费观念着国外流行先进生活观念传入中国消费者会商品房住宅进行重新评估审视欧美风格概念正开发商引热炒逐渐中国消费者接受谓欧美流行风概念刻意拟造简单言种国际化趋势实种规模化生态化智化专业化复合种复合概念极强烈动购房者追求时尚讲究品位心理满足崇洋欲未房产消费者情感变化出现更加宽阔发挥空间
2房产建筑规模标准正国际流行时尚接轨
前面点说现房产建筑正着规模化生态化智化专业化国际化标准拢方面受消费者心理需求影响方面房产开发商动适应房产新变化结果规模化鉴参考国外先进建筑理念规划操作方式区建设突破单纯居家概念着营建功规范化区转化通导入整合资源规划思路然生态谐存物质需求精神需求紧密结合运行方式进行规模开发突出表现性设计理念规划居住区范围住宅市政公建配套等设施进行总体优化规划设计般会理想块进行深度开发必条件交通便捷配套齐全功优化
生态化住宅关注生态环保区绿化性强充分体现然谐相处概念充分解决空气绿化阳光园林景观等功需求达居住环境功优化汇聚更气推动住宅区快成型
智化指住宅硬件设施投入增强功优化设计更导入优秀物业理作区开发软件
3房产开发必须消费需求保持致
浅显意义说商品房住宅满足住房消费需求存然应该消费观念保持致更深层次意义说房产开发商消费需求保持致仅动解时期阶段消费水消费认识应动积极引导消费者消费潮流积极争取消费者品牌概念相呼应尤入世天房产商市场争夺实着消费者心理感情争夺种情况样入世房产事业提供更加灵活发展空间
三房产作种投资手段正越越接受
1房产作种投资手段接受原
着社会济持续发展房产已原单纯满足居住需求着需求演变部分投资者言房产错投资领域导致现象原房产行业国发展年市场环境正越越成熟住宅需求已集团购买逐渐转购买少数富裕阶层购买转中产阶层购买中产阶层潜消费需求旺盛消费品质价位等呈现出样化特征消费者观念日趋成熟住房消费投资趋开始中高档转移特注入环境生态概念产项目越越消费者房产作投资项目风险正减弱利润回收周期长利润观
2房产作种投资手段市场前景
房产作种投资手段前景直识士着国家政策进步完善房产市场进步规范化会更资投入项目中特现已入世预计更国外资投入房产开发中情况会房产开发资金更保证
综述着国国民济进步发展着世界贸易组织门徐徐开西部开发进行成房产已成发展潜力巨产业需求量着中产阶层增加变时相关带动效应强国家济增长具直接推动作启动住宅市场更国家力开拓国消费需求突破口关专家分析国宏观济形势转国房产行业产生深远影响着住房制度进步改革房产市场正酝酿着穷生机活力国家新降税降息新轮房产高潮前先兆眼光抱负房产开发商会错千栽难逢机遇
第二章 成房产市场形式分析
现阶段成房产市场情况特点
成房产市场着独特性通成市中高档住宅市场基状况调查市房产市场特点做总结：
1开发块面积普遍偏规模区容积率偏高建筑密度数开发商利处区域位市区种配套齐备特点减少区公建设施降低成
2房产已进入概念产运作阶段概念产特点引导消费激活市场开发商开发程中释放楼盘量展示众性赢更消费者
3房产开发商普遍区房屋外观较注重选择利瓷砖外墙铝合金窗防盗门区规划建设整洁美观明快时普遍利街商业铺面获巨额利润
4着西部开发进行中国加入世界贸易组织房产竞争成日趋激烈外开发商纷纷入成进行规模化开发开发商构成巨压力时供开发块正减少特环路更少少
二成市房产市场需求特点状况调查结果显示出成市房产市场需求状况特点
1消费者住宅需求状况位置考虑居占277价格考虑占23交通考虑占22区环境优美占20户型考虑占197房屋质量坏考虑占183
通数分析发现消费者价格敏感度已减弱更追求住宅理环境交通环境等综合素考虑方面证明成房产市场已成熟消费者商品放济承受力提高方面显示现代住房条件正国际化标准拢
2市商品房价格趋成熟稳定中档价格商品房正占流数显示结果中档住宅套价格30万50万高档住宅价格50万100万通调查34样倾选择跃层式房屋24愿意选择庭院式墅23愿意选择普通层住宅123调查样愿意选择高层电梯公寓57愿意选择复式房屋
数说明市市民户型住宅爱接受较均种情况房产开发商发展带空间延缓开发商某户型激烈竞争避免盲目投资整中档价格户型中跃层式目前较受欢迎种样式表格示：
收入阶层房屋结构期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
普通层单元房
1779
4000
复层
1829
4544
高层电梯公寓
1964
4682
庭院式墅
2224
5050
跃层式
2094
4889
1733
3750
3调查显示外结果38访者希选择三室二厅户型297愿意选择四室二厅三室厅选择率147三种户型期选择绿总计达82左右结果表明传统二室厅二室二厅户型正抛弃消费者更希更广阔相独立空间生活学
收入阶层房屋户型期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
家权均家庭月收入（元）
二室厅
1733
4166
二室二厅
1902
3900
三室二厅
1786
4295
三室厅
1739
4427
四室厅
2241
5032
四室二厅
2310
5444
4访者配套功需求657希阳台643需双卫生间627需书房电脑网络布线提率547车库417屋顶花园电梯工作提率占25左右数表明住房求中私空间更加讲究
收入阶层住宅配套功期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
双卫生间
2091
4884
书房
2026
4707
工作室
2161
5114
阳台
1974
4469
电梯
2085
4918
屋顶花园
1978
4618
车库
2200
5118
电脑网络布线
2106
4972
5装修求523愿意清水房装修20愿意房产公司装修137愿意房产公司部分装修余装修9愿意房产公司装修卫生间厨房45愿意装修卫生间厨房说明装修问题市消费者性较强
收入阶层住宅配套功期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
清水房全部装修
2059
4638
全部房产公司统装修
2025
44925
房产公司卫厨统装修
1940
4916
卫生间厨房装修
1850
4446
房产公司部分装修
1960
4985
形式
11850
3750
6居住结构环境周边环境重绿化草坪提出求占777周围医疗条件认占74教育条件求占713超市求占643公交车站求占473数充分说明生态环境文居住环境重视程度
收入阶层住宅街区环境期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
型百货商场
2017
4811
超级市场
2053
4694
市场
1988
4478
医院
2012
4608
学校幼园
2046
4617
流餐馆
2125
5090
公园
1935
4464
功娱乐场馆
1952
4508
运动场馆
1975
4634
丰富街区餐馆
2009
4841
电影院书店
1940
4656
绿草坪
2034
4644
公车站
1916
4341
2104
5159
三成市房产发展趋势分析
中国成功入世西部开发紧密锣鼓进行国家次降税降息中产阶层正逐步增情况表明成房产已迎新良机遇预见未年里成房产开发市场更广领域更手竞争环境进步规范化合理化
成房产发展历三阶段：
第阶段1992年1993年年房产全国热炒时候时位龙泉驿西部阳光城率先掀起成房产暴炒营理念时南方楼盘相似长炒作赚钱缺乏实际意义目前已成问题楼盘标
第二阶段1993年1996年1993年东洋集团市西郊推出国际会引出量规划配套齐全价格极低廉五花园标志问题楼盘恶果直接拉低成房产价格
1996年开始盲4年久成房产市场终慢慢开始步入正规化标志该年银房产公司推出银花园时政府加强房产市场规划监督理引导着房产健康方发展种配套齐全定价相合理拥种概念楼盘相继推出市场接受成房产发展逐渐步入概念产阶段
进入正规化成房产快速发展取辉煌成良政策环境社会市场环境成房产继续保持良发展态势选择较成片土形成独立区土价格相合理针合适消费群体抓住目前市场空白够企业创造机遇推出品牌获取效益
1发展区域成东门成房产市场新战略带客观缓解西门房产竞争压力
成三环路修建竣工成城市发展带更空间会留房产足够开发土二环路类供开发土已少市区二环路房产市场已达相饱状态预见成房产市场争夺逐步原二环路转二环路外政府东发展战略会房产开发提供更优惠政策清晰判断出未年成房产竞争激烈段区域东门市郊
西门作传统房产黄金市场样会三环路竣工二环路外更广阔区域延伸西门历居家理想里房产竞争会激烈政府城市发展战略目标转移客观缓解西门竞争压力继续西门发展开放商疑利消息域环境竞争环境西门二环路郊块值开发利
2消费者心理居住环境求进步提高消费者楼房选择继续远离闹市区市郊然房产竞争战场
着生活水逐步提高消费观念发生着日新月异改变选择住房时候周围生态环境文气氛越越重视生活质量求提高生活喧闹市中讲离闹市区较远空气质量较周边环境较理想文气氛浓厚生态结构合理商品房继续受温暖青睐三环路开通城市规模进步扩原适宜居住区域受重新评估三环路开通会缓解城市交通压力成交通条件进步改善更加增添远离市区寻找家园信心希目前二环路附区域炙手热
3房产营销手段概念模式继续集中欧美流行生态两点
制造概念直房产开发商喜欢利手段十年发展房产开发商制造概念已计数房产销售起积极作进入九十年代末期着球生态环境破坏关类生存环境问题越越严重针种状况房产商失时机炮制出种样生态消费者肆宣传生态家园绿色家园等概念受普遍关心环境问题确实够牵动消费者心引起鸣生态环境体现房产文关怀情结房产发展种健康潮流继续接受
生态概念样炒作谓欧美派风格房产商欧美风格炒作方面体现现代流行时尚兴趣方面表明国房产风格正逐步国际接轨刚刚加入世界贸易组织中国房产事业说意义着外开放程度加深国消费者受国外消费潮流影响继续加深欧美风格概念会继续
4实际需求中户型跃层式中高档电梯公寓越越受青睐
前购房单纯解决住房问题情况已复返现代受教育越越高生活品位相前幅提高解决住房时更注重享受前设计简单样式呆办商品放正逐渐淘汰新兴种样式楼盘受欢迎
跃层市房屋目前迎合中产阶层口味种风格约层式特点家庭公场（会客吃饭娱乐）休息学区利空间落差进行然隔离种样式符合目前家庭生活里社交追求隐私外求反映现代需独立者空间愿目前中型面积住房中受欢迎房型
通成现阶段房产市场特点未发展趋势分析出成房产已拥良政策环境序竞争环境广阔空间市场环境仅成刚刚确立新发展战略目标时成房产业迎难缓期机会时机果握握准投资容易回收利润造品牌开放商说应失时机抓住现机遇
项目恰恰处样时机中聚仁公司航宇公司时期推出锦西花园二期项目证明公司眼光独说明项目前景十分然具体操作程中应该时握住政策变化市场环境变化根变化作出合理战略性调整
第三章 项目区域环境市场定位
锦西花园二期处成市金牛区营门口乡红色村三组营门口立交桥二环路羊西线相隔远占5337亩属西门郊外居家理想房产开放商投资热点域
项目计划更实施章红色村周边环境锦西花园二期实际情况项目域优势项目优势目标作出定位分析
红色村三组处区域环境
1交通：
距青年道300余米四周54488283498路等公交车线路达市区火车站机场等方交通十分方便
2购物：
红旗商场茶店子商业区紧邻购物居家非常便利
3学校：
周围20中茶店子中学茶店子学外国语学校教育条件优越
4医院：
西区医院脑外伤急救中心等家医疗保健机构分布周围
5娱乐休闲：
周围处型娱乐休闲区域贝森运动休闲广场羊西线餐饮娱乐条街全面满足娱乐需求
二锦西花园项目优势分析
1域优势
成流传着样句名谣：钱住南门权住西门工阶级住东门三四住北门句民谣然带调侃娱乐成分侧面透露信息西门位者成功士居家首选事实综观成市域方面条件西门目前成适宜居家理想域里远离工业化区域污染指数偏低仅里成江堰青城山九寨沟条黄金旅游线必区域气旺盛土价值高
红色区营门口立交桥邻羊西线交通便利空气新鲜市区保持定空间距离相隔甚远保持市区距离政府重新造羊西线已公认成黄金干道集休闲娱乐体文化氛围浓厚项目区域占天时利优势项目开发带便利
2环境优势
面域优势总结出项目环境优势政策环境方面说金牛区政府改造城西形象已启动锦西名苑市政建设计划项目政府规划项目中享受政府政策支持方面着三环路开通客观会红色区块介二环路三环路间水宝更加增值更重成东发展战略方缓解城西房产竞争压力里开发商丝喘息机会项目政策环境
特殊域优势红色村拥良文生态居住环境二环路羊西线营门口立交桥成灌高速配备交通条件许方拥低指数空气污染浓郁休闲娱乐气息完善购物条件卫生保健条件形成现代社会中难文居住环境锦西花园二期处样良环境中开发前景理应
3宏观济优势
前面已国家新次调整税率银行利息率政策方面分析项目拥宏观济优势根国家统计局数年全年房产开发保持良势头新开工商品房住宅面积幅度增长国房景气指数创造新高GDP增幅稳定客观济形势转房产加速发展提供良背景利支持
作客观济晴雨表房产业国家实施积极金融财政政策影响会掀起开发高潮
4价格优势
计划书附件中列举羊西线楼盘关数中难出羊西线楼盘现高层电梯公寓均价2600元方米竞争十分激烈
项目层建筑成较低羊西线层销售直十分建议售价2200元方米（均价）起性价远远高区域楼盘项目价格具相优势着周边环境改造房产市场发展项目具相利润空间
三目标客层定位
1根调查愿意选择该区域居住年纪较轻收入较稳定类消费者购买目改善现居住条件家购房结婚购房等潜购买力讲目前限购买户型范围80130方米项目处羊西线范围目标客户确定家庭月收入20003000元消费群体考虑兼顾家庭月收入2000元消费群体
2项目市场定位需种素进行考虑：
（1） 目标顾客
（2） 市场力接受价格
（3） 竞争手项目产品差异化
根调查数客户希户型中跃层式例希价格2200元方米项目中实际操作中十分行
3客户户型偏
（1）户型选择三房二厅二房二厅较受欢迎分3221房厅占17三房厅卫占15
（2）面积选择
60方米占10
90方米占30
90130方米间占50
130方米占10
（3）厅房面积分布
面积定情况
34客户认卫生间厨房够行
27客户认卧睡房宽敞明亮客厅餐厅够
20客户认客厅餐厅越越房睡房够
19客户谓
四物业理
住宅区般物业理形式提供附加服务考虑项目处环境市郊需项目配套提供保安方面服务整项目住房宜提供全楼层体化（封闭性）保安服务设施服务通物业理收费运作住房修建初装中需预设保安预警报警电子设备社区设施根户求增设初期规划中作必需项目考虑便降低开发成适中价格策略成基础实现时市中洞天环境印象提高项目附加价值
五价格
基础房（清水房）价格言终销售均价格宜确立2350元方米（建议开发商采倒算成方法制定项目开发目标控制成）时顾消费水客户根实际情况价格进行合适调整
六促销
项目促销方式应位置价格房型市场号召点整促销应该抓住西郊黄金居住区做足文章促销整项目中成败关键环节开发商应通广告宣传手册POP媒体客户接触方式进行整体策划连续运作开始时促销密度力度易强整程中缓力度期间次反复穿插高力度促销项目优势够潜购买者快认促销开始时间宜项目动土时实施
广告题建议应抓住该项目域优势环保生态方面建立诉求点
第四章 锦西花园二期项目规划建设功设计
项目理位置优越势坦交通便利四周居家民院周边环境良公认目前较理想居住区域
锦西花园二期规划建设
1 规划原
着市场济发展时代物质精神文明提出更新求建设高品质元化智化住宅区已成必然规划设计原建筑基未现代化居住条件追求更注重居住者品质提高区生态环境居住标准做方面追求考虑力图体现羊西线规划意图环境空间组织充分考虑行模式精心设计具传统文气息现代生活方式生活环境住户创造出舒适安全优美休闲居住环境居住标准适度超前鉴国外验应国民济增长趋势居住区营造出现代生活方式建立新生活模式基现状周边环境出发处理区元素间功景观布局关系区整体周边环境相互关系区域环境增色
2 总面布局
总体布局基结合实际形考虑周边环境利弊素符合关规范满足发展商济效益求分期发展需住户提供良景观高素质居住环境物业形象等原综合考虑解决相互矛盾构思绘画布局具项目特色：
（1）布局灵活围闭
采56层层住宅进行错落致灵活组合适应形周边规性破传统围合式布局模式整体布局成院式围合觉闭塞呆板组群周边环境视觉显交融通透
（2）空间丰富连分
块中部组团提分分二提供正南北户型组团划分利分期开发方便完整空间分连富层次
（3）群体轮廓错落丰富
建筑群体灵活姿面布局立面更层数错落组合形成丰富立体轮廓整区色彩明丽
（4）放置美景户户享
营造部环境丰富区景观景观设计时注意单体选型布局组
充分考虑户享庭园景观
3 功分区交通组织
通车库整群宅连接起形成台住宅群建台环绕组群周边环路分隔开减少车流住宅干扰住宅首层全部作架空层公设施绿化水池道连成行活动区栋住宅均连廊相通区入口处设立广场广场车库入口处相连接
4 住宅
节约组合灵活结构规整户户景观思路面设计采
梯四户室布置仆分区户渡区单体设计力保证户空间庭院景观面部分住宅南北保证采光通风良
5 绿化景观设计
区布局形成三景观空间分入口广场两庭区入
置街宽敞入口广场空间豁然开朗感觉幽雅会舒展令感受区高品质格调欢迎气氛三景区景色互延伸分连庭景观设计充分体现然休闲广场格调富层次花木结合起伏致草坪水清池曲径桥廊形成片然绿色庭院青葱然园林绿化质朴明快风格建筑群互相掩映衬托突出休闲区格调
6公设施
周围城市配套齐全区规模需配置公建会停车场元素设置配合分期发展程需
二 建筑结构建筑标准
结构：国家现行规范抗震设防烈度7度
外墙面：水泥混合砂浆面面贴瓷砖
墙面：纯清水房处理
室生活配套：水电气电话光纤均已预埋户
三 规划总面技术济指标
总面积：3554137方米
总建筑面积：62723方米
容积率：1799
绿化率：463
总户数：470户
车库建筑面积：2400方米
车库车位数：99
室外汽车车位：176
行车车位：1050辆
四项目功设计
1 排水
1）水配DN50单元水表户设DN25水表卫生洁具配置位留口道采PPR
2）排水卫生洁具排水配置位
2 电气
1） 电标准：8KW户
2） 公建明：围墙灯区路灯庭院灯水景灯物户灯楼梯间设明灯选时开关控制车库设设事明日常明
3） 公建空调预留：密房间设空调插座
3 通讯
1） 规划求：整区户设综合布线电话系统
2） 电话设置标准：卧客厅1路电话线
3） 规划区通讯干线埋电缆通讯干线市话局网
4 弱电：户设规讲系统卧设报警钮厨房设煤气探测口
5通风：库设消栓系统动喷标志（含报警）带商铺住宅设消火栓灭火系统区设室外消火栓满足消防功
6燃气工程：户燃气位配热水器炉具煤气表4立方米
7消防：库设消火栓系统动喷淋标志（含报警）带商铺住宅设消火栓灭火系统区设室外消火栓满足消防功
8防雷接：幢分设2电脑测试点面部分设避雷针
9环保卫生防疫：环保卫生防疫避雷引线金属道设接装置
第五章 锦西花二期建设场条件
锦西花园二期位成市金牛区营门口乡红色村三组项目占3554137方米成市总体规划该区居住区域娱乐居住项目位风水成西部势坦交通便捷
区外部条件较建设场紧邻道路市政设施配套齐全生活方便理想居住区域雨污水排入区市政雨污干供水供电供气接城市水电气干线
锦西花园二期项目外部建设条件基具备
第六章 锦西花园二期济效益分析
开发周期
整项目开始建设客户入住周期15月
二基础数：
（1）销售收入
住宅：住宅建筑面积 62677方米方米销售均价 2350元方米销售收入 14729万元
停车场：停车场停放99辆机动车车位售价6万元计算销售收入594万元
商铺建筑面积709方米均价4900元方米收入347万元
总销售收入：15670万元
（2）总成预测（见表）
成预测表
费项目
总投资
单位面积投资
土成
3500万元
515元方米
二前期费
1010万元
1487元方米
1设计勘测费
82万元+15万元
143元方米
2监理费
16万元
24元方米
3报建费
897万元
132元方米
计
938万元
三建筑费
5681万元
837元
1土建（含水电）
4955万元
730元方米
2电梯
3永久供水电智化系统
720万元
106元方米
4发电机
6万元
计
5832万元
四广告策划理费
800万元
1理费
300万元
44元
2策划广告费销售佣金
500万元
74元方米
五税收利息
1089万元
160元方米
1税收
909万元
134元方米
2利息
180万元
26元方米
计
2400万元
六景观园林
150万元
22元方米
七道路拆迁改造
60万元
9元方米
八预见费
100万元
15元方米
总计
12390万元
（3）静态动态投资额
静态投资额12390 万元
动态投资额：
a土 3500万元
b前期费 1010万元
c施工费 1600万元
合计 6110万元
二利润细算
（1）税前利润
测算该项目税前利润：
税前利润销售收入－总成15670万元－12390万元 3280万元
税收返：823万元
营业税返：15670×5×36＝282万元
税返：1082×50541万元
税前静态投资利润率2093
税前动态利润率407
（2）税利润
税率33税额1082万元
税利润税前利润－税额+税收返3021万元
税静态投资利润率19289
税动态投资利润率2729
三财务评价结
通敏感性分析表明销售收入增减项目济效益影响明显总体项目财务风险相较根前面市场项目销售前景分析项目销售呈现良态势会滞销情况发生销售良保证销售收入增加项目财务评估表明项目利润空间广阔项目济效益行项目具备效益保障性
第七章 锦西花园二期项目物业理
物业理项目重容环节成功房产开发项目离开开盘配套服务锦西花园二期项目积极总结公司前项目物业理验时应该动学吸收国外先进健康物业理验样做项目物业理容国际接轨业提供完善优质高效物业理服务项目终完善利项目造成公司品牌形象
物业理应该法律接轨法办事法律标准业达成约中贯彻营负盈亏约束发展原时确立统理综合服务保利服务社区服务原国际先进理理念成市实际情况成市民生活惯相结合具体言制定项规章制度岗位职责工作考核工作程序外制定住宅区理服务公约住户手册精神文明公约等通措施终完善项目物业理化体系提高理水服务水终实现住宅区物业理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化五化目标
项目物业理贯穿整房产开发运作程项目立项规划设计建设施工竣工验收业入住物业理处处样处早建立条龙理流程项目理业前已成熟丰富业社区生活容项目应该开展种社区文化活动促进业交流建立睦工处互相友爱信帮助邻里关系
面详细介绍项目物业理计划
1项目物业理阶段划分
l 项目初级阶段
项目进行行性分析研究立项申请
开发商介绍公司理服务容功财务预算收费等
该项目中标成公司新业务
l 项目实施阶段
物业开发规划设计
阶段里公司长期实践验丰富专业知识物业理方面予房产开发商规划设计专业性建议物业开发够合理利配套功更加齐全便业居住
举例说明：
a区围墙：高度材料颜色品牌
b区门：门设置车辆员门聚集时处置
c外墙排污水：外墙颜色外墙空调位设置排污水配套情况
d住户防护门窗：材料颜色品牌
e厨房生活设施：抽油烟机热水器沐浴器排泄通道
f生活设施：室冷热水电视光纤电线电话线材料布局
gVI识系统：标识品牌选择
h智花系统：种类功品牌
I物业房：面积位置装修设计
J公设施：配电机房垃圾绿化水厕求分布交通道路设施绿化环境种类搭配
K娱乐设施：健身休闲娱乐购物等
工程施工阶
阶段公司应积极解施工程中种图纸弄清土建结构线走配套设施建设设备安装等积极掌握情况期理时更加心应手工程施工阶段公司解物业设施具体情况良机会施工时合理方应该时纠正
楼盘营销
物业销售开始物业员应该觉始终参加物业员方面配合物业销售工作方面客户宣传项目物业知识客户项目物业服务清晰解深刻认识基础应该热情方态度沟通客户感情解客户物业意见意见时报便日理放矢阶段实物业员培训考核阶段
施工监理
非常重工作环节公司应开放业身负责必须物业施工进行监督理保证工程质量避免留隐患
接验收
物业政府部门竣工验收合格公司组织员物业施工结果进行接验收检查物业否合格种设施设备否正常否达设计求特购房客户关心问题避免日物业理带量问题麻烦
质量整改
验收合格物业设施公司敦促施工单位进行时整改整改程中成分考虑购房客户提供意见客户完全满意止
（3）业入住阶段
公司业领取钥匙接楼入住正式开始交道业入住前应该交清项费签定理公约办妥项入伙手续旦入住率超50公司应该组织召开业会会选举产生业委员会时公司应该会业讲解宣传种规章制度强调装修求事项期间公司量业开始联系交通初步交业建立良关系树立良形象具体入住程序：
发放入住通知——签定理公约——办理入住手续——监房屋装修——业搬迁入住——召开业会
（4）物业理服务阶段
进入正常物业理服务阶段公司运现代理科学专业技术助济法律手段物业理进行日常维修保养计划修理附属设施周围环境实施统综合理时针业进行详细调查分析根家居口状况年龄组成生活水文化背景等素进行常规专项特约服务设计限度满足业需求
2物业理全方位运作
日常生活物业理项具体细致工作公司满足业生活需
塑造区形象方面物业理作出努力
业基居住求
说底量物业理工作业居住保障开展业创造舒适优质居住环境公司物业理目标纳起满足业居住求满足求：
供水排水系统正常饮水质量高
煤气供应正常供电系统符合生活需
线电视宽带网络系统齐备
消防设施土建结构等安全设备够达规定指标
交通条件理想
突发事件种紧急情况应变力强
满足业基居住求求公司设立专门工程技术部加强区种硬件日常维护修缮更新改造
区环境建设保护
区环境建设保护包括业居住环境区公空间清洁卫生理园林绿化建设保护公司手段塑造良区环境：
首先公司配备专业保洁队伍负责区垃圾清理环保清洁
次区业间开展环保宣传活动加强环保意识
第三住户垃圾分类袋装集中处理回收利垃圾
第四聘请专业园艺工负责区绿化建设理
区安全理
安全问题区十分重谁希生活缺乏基安全保障环境中公司应安全理作日常物业理重容安全问题包括防火防盗防毒治安防范交通制技术安全防范公秩序理等容围绕容公司建立专门保安队伍认真仔细作区车辆停放区道路行驶秩序理安全监视巡视门岗执勤等项工作应该常业间开展普法消防防毒等安全教育活动增强业安防意识
区公益服务
区公益服务质量高低直接反映着该区物业理水准高低公司项目造成新世纪标板居住区服务做研究工夫公司坚持服务原强化员工服务观念物业员进行专门培训提高素质
公司作常规性服务时断增加偿偿针性专项服务委托性特约服务
1）公司专项服务应该服务容质量收费标准业公布增加服务透明度公司开展面专项服务：
日常生活类服务
包括日常生活中衣食住行方面种家政服务
衣着方面：收洗衣服褥补衣制衣等
饮食方面：代购食品粮食燃料副食等
居住方面：代扫房间卫生室装修搬家等
出行方面：代购车票船票飞机票接送孩学入托接送病物品保等
商业类服务
开展种营活动提供种商业营服务项目
开办型商场
开办饮食店
开办美发厅
营安装维修种家电器生活品
文化教育卫生体育服务
指公司文化教育卫生体育方面开展项服务活动包括类相关设施建立理种活动开展
文化方面：开办图书室录象室举办种展览文化知识讲座等
教育方面：代办婴幼入托入园代办外户籍学生学生入学
卫生方面：设立卫生站提供出诊针孩疫苗接种家庭病房服务等
体育方面：开办种健身场健身房桌台房举办种型体育活动体育赛等
金融服务
代办种财产保险寿保险等业务开办储蓄信社等
纪代理中介服务
拓展纪代理中介服务工作
包括：物业市场营销租赁物业理策划房产评估公证
中代理请家教保姆房屋交换代理广告业务等
社会福利类服务
指公司提供带社会福利性质种服务工作顾老拥军优属等
2）委托性服务
委托性服务特约服务满足业需求受委托提供服务实际针性专项服务补充完善公司量满足业特约服务力求位业生活安心愉快
物业理阶段展示未项目物业方面优越性锦西二期项目日常生活中全面细致优秀物业服务外引进先进高科技安防系统水电气供应传输系统公司形成套真正意义智化物业理系统便理更加方便快捷完善
第八章 锦西花园二期项目营销战略宣传策略
房产宣传营销整房产开发程中重工作果宣传策略失调营销战略缺陷导致营销工作停滞证明整项目失败宣传策略营销策略应该作项目开发核心项目言项目立项计划伊始应该确立适合该项目宣传营销整体思路战略部署通项目情况市场情况分析寻求销售程中佳途径具体言通营销战略制定销售象客户目标划分确立寻找项目佳卖点根卖点制造新闻制定媒介宣传策略
营销程综合性复杂程包含广告策划促销公关等相关活动调整程中关系卖点渗透市场动消费者心灵应该营销策略解决问题现结合锦西花园二期实际情况寻找项目点讨出适合项目具体项目营销战略宣传策略
根项目实际情况做出营销宣传策略建议：
项目推广时机建议
项目佳推广时机应结合工程时间安排争取工程进行时实现部订购预售正式开盘销售期推高峰
二项目推广整体策略
方面努力目客户品质高档生活区项目推广然走质优价惠路线造成客户定心理差距促客户快定决心完成购买行
三 整体形象定位
项目定位：低价实惠生活理想家园针成市广市西门西郊特殊情感购买群体亮丽登场抓住市场空白突出案优势价格优势客户超值感觉
四项目包装重点
1现场部分
树立形象板分隔客户售楼处增设广告路牌布幅工外围墙景观化
2物超值
极具竞争力价格超值品质项目突出卖点外客户适升值空间客户心理极满足
3付款方式
提供种付款方式供客户选择进行诱惑性导购方式项目购买力相较弱
4配套设施
客户消入住顾虑规避现状中足处
5物业理
采先进周密完善物业理手段客户出户感受居家便利解决顾忧
五广告总体预算计划
控制销售额2
六媒体建议
动态广告投放中媒体分配例：
报版：70
电视：20
夹报：10
报版：商报结合华西等辅助报纸
版幅：版幅体结合购房超市栏目
注：60区域客户常阅读商报65非常喜爱收电视
七立体化市场推广建议
1广告目标市场策略
针项目目标消费群生活惯工作环境性特点等特制定广告诉求点广告表现形式力求目标市场更全面传递广告信息 1）差市场广告策略强销期导入期
定时间里目标市场运行种媒体组合做题广告样容易开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象
2）差市场广告策略强销期
步步营逐击破：定时间针目标消费群细分运接该细分市场媒体做题容广告样容易强销期抓住细分市场
3）集中市场广告策略持续期
避免广告战线拉太长力量分散段时期采广告宣传重点集中细分目标市场求较细分市场中占较份额
2广告策略
广告程中结合营销情况市场情况许诺予消费者更附加利益吸引消费者注意起立竿见影广告效果活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等
3广告心理策略
针消费者购买心理采取广告运动广告成功取决否抓住消费者心理变化程：感知—解—信赖—产生购买行
1）消费者需求：需求消费者购买项目原动力广告诉求必须确立需求
2）引注意：引注意广告成功基础意中注意意注意深刻性引起注意素果广告消费者留深刻印象算成功广告
3）想象空间：广告引导消费者案产生想象消费者广告动感
4）记忆：次广告暴露便记忆般广告立购买众信息进行定时间空间差次广告题简单口易记忆
广告投放计划表
时间
广告投入例
广告费
48月份
50
400万
812月份
30
240万
12明年3月份
20
160万
4销售计划（见表）
时间
售楼数
售楼例
销售额
48月份
180套
40
3535万元
812月份
300套
60
6186万元
12明年3月份
420套
90
11930万元
第九章 风险分析规避措施
锦西花园二期项目优势明显块增值潜力红色村处羊西线旁属市风水宝锦西花园二期项目开发带动城西周边环境具估量作加便利交通良文环境居住条件高尚区聚集已具备投资条件开发时运作成效控制市区类项目较锦西二期项目处二环路外许厌倦市喧嚣说里难静谧乐园独特优势成项目潜价值时项目带坚强信心成功保障忽视项目身隐含风险恰合理弄清风险机遇关系具体运作程中伸展胸成足现点全面分析该项目风险提出合理科学避免办法
项目整体设计方案进行认真完善设计审定疏忽细方怕灰尘疏忽隐患整项目带估量损失求工程师设计师项目负责认真负责建筑面布局作出合理规划立面形态美观新颖结构设计先进具独创性科学性时量减少公摊面积
二锦西花园二期项目位红色村三组环境原属郊区整项目开发程必然涉周围居民搬迁周边环境整治包括园林绿化道路交通功配套居民搬迁等方面居住观念正国际化接轨更加注重生活质量居住品位居住环境会百般挑剔锦西花园二期周边环境综合治理必然项目开发配套工程通政府出面解决区域居民拆迁安置成市统规划进行综合整治营造出良居住环境认
三完成项目销售务采取种样销售手段进行推广销售首先招聘高素质销售员进行系统培训灌输先进销售理念逐步改变营销手段单传统方式通效营销克服竞争激烈导致销售畅
四加宣传策划公关活动力度项目通种宣传媒体社群活动推社会社会公众形成种强势消费概念概念需寻找制造概念体现项目整体优势亲力煽动性容易心灵造成震撼力
五项目开发周期长然存变素市场形势变化资金筹集投放变化规律寻找开发成高销售收入低造成投资收益率偏低等情况善握市场规律效控制变素
总风险利润总存聚仁航宇两家验丰富实力强房产娇子说着敏锐市场洞察力坚韧效市场控制力风险风浪静
记
完成项目计划书提交贵行该项目前景更加充满信心贵行领导全体员工表达聚仁房产航宇房产良祝愿欢迎您光司入世西部开发良环境项目开发诸利条件等互利原真诚希双方够携手前进西部开发四川济腾飞成城市繁荣作出贡献
祝贵行取更加优异成绩
2002年3月
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锦西花园二期—西延锦绣
项 目 计 划 书
2002年3月
前言
四川聚仁房产限公司成航宇房产限公司均事房产开发专业公司已市成功开发锦西花园期锦西花园三期锦江公寓升苑等项目通项目开发建立符合市场规律具实效操作理念完善理体系公司发展坚实基础目前两家公司合作开发锦西花园二期（西延锦绣）项目前期工作已完成现项目详细情况实施计划报贵行作贵行分析评估项目行性真诚希贵行携手合作创辉煌
第部分 项目概况
项目名称：锦西花园二期商品房
二 建设点：成市金牛区营门口乡红色村三组
三 项目性质：商品房住宅开发
四 项目技术指标：
1占面积：35540137方米
2总建筑面积：67898方米
中：
总面积：3554137方米
净面积：3353099方米
代征面积：201038方米
总建筑面积：67898方米
总建筑面积：60323方米
建筑密度：2855
容积率：1799
绿率：463
总户数：470
门建筑面积：53方米
停车库建筑面积：3855方米
气车停车库车位数：99
行车停车位数：1050
室外汽车停车位数：176
商铺：709方米
物：604方米
住宅：62677方米
五 开发建设条件
1土权属明晰
2开发手续齐备
3场拆迁基结束
外部条件基具备
六 项目开发商简介
1公司名称：
四川聚仁房产限公司
成航宇房产限公司
2法代表：
聚仁房产：王松江
航宇房产：郭航
3法定址：
聚仁房产：成市蜀汉中路259号宏亚厦
航宇房产：成市成华区万年场双桥三幢
4注册资：
聚仁房产1000万元民币
航宇房产1000万民币
5营范围：
聚仁：房产开发物业理装修等业务
航宇：房产开发物业理等业务
6公司简介：
四川聚仁房产开发限公司省建委批准省工商局登记注册具房产三级开发资质房产开发营专业公司公司成立1999年2月4日断发展公司已具备科学理体系现代化企业运行机制汇纳业界精英公司股东高层理员均具备科学历北京海成等事年营创骄营业绩已开发项目锦西花园期32044方米已实现销售100现正开发22000方米
成航宇房产发展限公司成市建委批准成市工商局批准注册房产营企业注册资金1000万元实收资金1600万元开发项目：锦江公寓千苑兴隆苑（东西）已开发完成51000方米现正开发30000方米
七 项目效益分析
锦西花园二期项目聚仁公司航宇公司认真全面市场调查分析国家政策相关市场环境认真总结锦西花园三期项目项目成功验基础应现代居家呼唤开发精品住宅区准备工作充分符合市场竞争规律房产发展形式符合国家关政策法规
1该项目开发优势明显理位置优越交通便捷该项目位成市羊西线侧红色村羊西线成交通条黄金旅游干道目前成市污染较适宜居住环境区周围汇聚众著名区名园已形成浓厚商业氛围文氛围
2该项目前西延锦绣花园三期销售良深受业喜爱获致评已金牛区政府纳入锦西名宅标志性住宅项目创造良舆氛围基础利项目宣传营销
3该项目成市两实力雄厚房产公司四川聚仁房产开发限责公司成航宇房产限公司携手合作完成风险技术力量资金力量更雄厚两单位投资6000万元项目资金外通项目分期开发预售房屋收回资金行投放通寻求金融支持获项目运作贷款确保资金位
总锦西花园二期处成市黄金居住区域周边环境交通状况良市政配套设施相完善根评估分析该项目完全具备开发中高档住宅客观条件济效益社会效益显著投资开发锦西花园二期项目完全行
第二部分 锦西花园二期项目行性分析容
秉承踏实负责科学客观工作作风锦西花园二期项目进行认真市场调研周密详证分析认该项目外部环境部条件已具备开发性行性更证该项目情况优势方面分析
第章 项目背景分析
宏观济背景房产发展形式分析国家政策利房产发展带新发展契机
1中国加入WTO房产业巨击挑战
2001年国成功加入世界贸易组织历史性事件根改变国现市场竞争方式情况着外资进入中国市场导致市场竞争更加激烈部分实力弱济实体必定竞争中手淘汰兼风云突变房产行业说入世意味着更挑战机遇成房产处西部开发中心位年中央国务院西部开发政策法规十分利成房产蓬勃发展房产早纳入国民济新增长点范畴国家刺激消费需求推动西部开发进步发展知道入世消费观念消费水会国际接轨成房产竞争前狭隘区域性竞争升国际市场竞争成房产业处西部开发洪流中迎接国际竞争风暴国家宏观政策调控扶植必迎新高潮
2国家新轮降税降息举措带动消费进步发展房产市场带新机遇
久前国家关部门次调整税收政策银行存款利息税收利息次降低方面显示国政府适应入世情况努力方面说明国家正通措施进步刺激消费拉动市场带动国民济发展房产作国消费消费支撑点享受种政策优惠遇国家降税降息措施房产开发开辟全新更加广阔环境利房产市场发展房产开发竞争提供更加活跃舞台
二中国入世带消费观念根变革城市住宅认识新变化规模化生态化智化专业化特征房产发展需求动力
1消费观念欧美流行风格拢
中国入世仅国民济带重影响样会影响着老百姓生活观念消费观念着国外流行先进生活观念传入中国消费者会商品房住宅进行重新评估审视欧美风格概念正开发商引热炒逐渐中国消费者接受谓欧美流行风概念刻意拟造简单言种国际化趋势实种规模化生态化智化专业化复合种复合概念极强烈动购房者追求时尚讲究品位心理满足崇洋欲未房产消费者情感变化出现更加宽阔发挥空间
2房产建筑规模标准正国际流行时尚接轨
前面点说现房产建筑正着规模化生态化智化专业化国际化标准拢方面受消费者心理需求影响方面房产开发商动适应房产新变化结果规模化鉴参考国外先进建筑理念规划操作方式区建设突破单纯居家概念着营建功规范化区转化通导入整合资源规划思路然生态谐存物质需求精神需求紧密结合运行方式进行规模开发突出表现性设计理念规划居住区范围住宅市政公建配套等设施进行总体优化规划设计般会理想块进行深度开发必条件交通便捷配套齐全功优化
生态化住宅关注生态环保区绿化性强充分体现然谐相处概念充分解决空气绿化阳光园林景观等功需求达居住环境功优化汇聚更气推动住宅区快成型
智化指住宅硬件设施投入增强功优化设计更导入优秀物业理作区开发软件
3房产开发必须消费需求保持致
浅显意义说商品房住宅满足住房消费需求存然应该消费观念保持致更深层次意义说房产开发商消费需求保持致仅动解时期阶段消费水消费认识应动积极引导消费者消费潮流积极争取消费者品牌概念相呼应尤入世天房产商市场争夺实着消费者心理感情争夺种情况样入世房产事业提供更加灵活发展空间
三房产作种投资手段正越越接受
1房产作种投资手段接受原
着社会济持续发展房产已原单纯满足居住需求着需求演变部分投资者言房产错投资领域导致现象原房产行业国发展年市场环境正越越成熟住宅需求已集团购买逐渐转购买少数富裕阶层购买转中产阶层购买中产阶层潜消费需求旺盛消费品质价位等呈现出样化特征消费者观念日趋成熟住房消费投资趋开始中高档转移特注入环境生态概念产项目越越消费者房产作投资项目风险正减弱利润回收周期长利润观
2房产作种投资手段市场前景
房产作种投资手段前景直识士着国家政策进步完善房产市场进步规范化会更资投入项目中特现已入世预计更国外资投入房产开发中情况会房产开发资金更保证
综述着国国民济进步发展着世界贸易组织门徐徐开西部开发进行成房产已成发展潜力巨产业需求量着中产阶层增加变时相关带动效应强国家济增长具直接推动作启动住宅市场更国家力开拓国消费需求突破口关专家分析国宏观济形势转国房产行业产生深远影响着住房制度进步改革房产市场正酝酿着穷生机活力国家新降税降息新轮房产高潮前先兆眼光抱负房产开发商会错千栽难逢机遇
第二章 成房产市场形式分析
现阶段成房产市场情况特点
成房产市场着独特性通成市中高档住宅市场基状况调查市房产市场特点做总结：
1开发块面积普遍偏规模区容积率偏高建筑密度数开发商利处区域位市区种配套齐备特点减少区公建设施降低成
2房产已进入概念产运作阶段概念产特点引导消费激活市场开发商开发程中释放楼盘量展示众性赢更消费者
3房产开发商普遍区房屋外观较注重选择利瓷砖外墙铝合金窗防盗门区规划建设整洁美观明快时普遍利街商业铺面获巨额利润
4着西部开发进行中国加入世界贸易组织房产竞争成日趋激烈外开发商纷纷入成进行规模化开发开发商构成巨压力时供开发块正减少特环路更少少
二成市房产市场需求特点状况调查结果显示出成市房产市场需求状况特点
1消费者住宅需求状况位置考虑居占277价格考虑占23交通考虑占22区环境优美占20户型考虑占197房屋质量坏考虑占183
通数分析发现消费者价格敏感度已减弱更追求住宅理环境交通环境等综合素考虑方面证明成房产市场已成熟消费者商品放济承受力提高方面显示现代住房条件正国际化标准拢
2市商品房价格趋成熟稳定中档价格商品房正占流数显示结果中档住宅套价格30万50万高档住宅价格50万100万通调查34样倾选择跃层式房屋24愿意选择庭院式墅23愿意选择普通层住宅123调查样愿意选择高层电梯公寓57愿意选择复式房屋
数说明市市民户型住宅爱接受较均种情况房产开发商发展带空间延缓开发商某户型激烈竞争避免盲目投资整中档价格户型中跃层式目前较受欢迎种样式表格示：
收入阶层房屋结构期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
普通层单元房
1779
4000
复层
1829
4544
高层电梯公寓
1964
4682
庭院式墅
2224
5050
跃层式
2094
4889
1733
3750
3调查显示外结果38访者希选择三室二厅户型297愿意选择四室二厅三室厅选择率147三种户型期选择绿总计达82左右结果表明传统二室厅二室二厅户型正抛弃消费者更希更广阔相独立空间生活学
收入阶层房屋户型期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
家权均家庭月收入（元）
二室厅
1733
4166
二室二厅
1902
3900
三室二厅
1786
4295
三室厅
1739
4427
四室厅
2241
5032
四室二厅
2310
5444
4访者配套功需求657希阳台643需双卫生间627需书房电脑网络布线提率547车库417屋顶花园电梯工作提率占25左右数表明住房求中私空间更加讲究
收入阶层住宅配套功期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
双卫生间
2091
4884
书房
2026
4707
工作室
2161
5114
阳台
1974
4469
电梯
2085
4918
屋顶花园
1978
4618
车库
2200
5118
电脑网络布线
2106
4972
5装修求523愿意清水房装修20愿意房产公司装修137愿意房产公司部分装修余装修9愿意房产公司装修卫生间厨房45愿意装修卫生间厨房说明装修问题市消费者性较强
收入阶层住宅配套功期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
清水房全部装修
2059
4638
全部房产公司统装修
2025
44925
房产公司卫厨统装修
1940
4916
卫生间厨房装修
1850
4446
房产公司部分装修
1960
4985
形式
11850
3750
6居住结构环境周边环境重绿化草坪提出求占777周围医疗条件认占74教育条件求占713超市求占643公交车站求占473数充分说明生态环境文居住环境重视程度
收入阶层住宅街区环境期选择偏较
房屋结构
均月收入（元）
均家庭月收入（元）
型百货商场
2017
4811
超级市场
2053
4694
市场
1988
4478
医院
2012
4608
学校幼园
2046
4617
流餐馆
2125
5090
公园
1935
4464
功娱乐场馆
1952
4508
运动场馆
1975
4634
丰富街区餐馆
2009
4841
电影院书店
1940
4656
绿草坪
2034
4644
公车站
1916
4341
2104
5159
三成市房产发展趋势分析
中国成功入世西部开发紧密锣鼓进行国家次降税降息中产阶层正逐步增情况表明成房产已迎新良机遇预见未年里成房产开发市场更广领域更手竞争环境进步规范化合理化
成房产发展历三阶段：
第阶段1992年1993年年房产全国热炒时候时位龙泉驿西部阳光城率先掀起成房产暴炒营理念时南方楼盘相似长炒作赚钱缺乏实际意义目前已成问题楼盘标
第二阶段1993年1996年1993年东洋集团市西郊推出国际会引出量规划配套齐全价格极低廉五花园标志问题楼盘恶果直接拉低成房产价格
1996年开始盲4年久成房产市场终慢慢开始步入正规化标志该年银房产公司推出银花园时政府加强房产市场规划监督理引导着房产健康方发展种配套齐全定价相合理拥种概念楼盘相继推出市场接受成房产发展逐渐步入概念产阶段
进入正规化成房产快速发展取辉煌成良政策环境社会市场环境成房产继续保持良发展态势选择较成片土形成独立区土价格相合理针合适消费群体抓住目前市场空白够企业创造机遇推出品牌获取效益
1发展区域成东门成房产市场新战略带客观缓解西门房产竞争压力
成三环路修建竣工成城市发展带更空间会留房产足够开发土二环路类供开发土已少市区二环路房产市场已达相饱状态预见成房产市场争夺逐步原二环路转二环路外政府东发展战略会房产开发提供更优惠政策清晰判断出未年成房产竞争激烈段区域东门市郊
西门作传统房产黄金市场样会三环路竣工二环路外更广阔区域延伸西门历居家理想里房产竞争会激烈政府城市发展战略目标转移客观缓解西门竞争压力继续西门发展开放商疑利消息域环境竞争环境西门二环路郊块值开发利
2消费者心理居住环境求进步提高消费者楼房选择继续远离闹市区市郊然房产竞争战场
着生活水逐步提高消费观念发生着日新月异改变选择住房时候周围生态环境文气氛越越重视生活质量求提高生活喧闹市中讲离闹市区较远空气质量较周边环境较理想文气氛浓厚生态结构合理商品房继续受温暖青睐三环路开通城市规模进步扩原适宜居住区域受重新评估三环路开通会缓解城市交通压力成交通条件进步改善更加增添远离市区寻找家园信心希目前二环路附区域炙手热
3房产营销手段概念模式继续集中欧美流行生态两点
制造概念直房产开发商喜欢利手段十年发展房产开发商制造概念已计数房产销售起积极作进入九十年代末期着球生态环境破坏关类生存环境问题越越严重针种状况房产商失时机炮制出种样生态消费者肆宣传生态家园绿色家园等概念受普遍关心环境问题确实够牵动消费者心引起鸣生态环境体现房产文关怀情结房产发展种健康潮流继续接受
生态概念样炒作谓欧美派风格房产商欧美风格炒作方面体现现代流行时尚兴趣方面表明国房产风格正逐步国际接轨刚刚加入世界贸易组织中国房产事业说意义着外开放程度加深国消费者受国外消费潮流影响继续加深欧美风格概念会继续
4实际需求中户型跃层式中高档电梯公寓越越受青睐
前购房单纯解决住房问题情况已复返现代受教育越越高生活品位相前幅提高解决住房时更注重享受前设计简单样式呆办商品放正逐渐淘汰新兴种样式楼盘受欢迎
跃层市房屋目前迎合中产阶层口味种风格约层式特点家庭公场（会客吃饭娱乐）休息学区利空间落差进行然隔离种样式符合目前家庭生活里社交追求隐私外求反映现代需独立者空间愿目前中型面积住房中受欢迎房型
通成现阶段房产市场特点未发展趋势分析出成房产已拥良政策环境序竞争环境广阔空间市场环境仅成刚刚确立新发展战略目标时成房产业迎难缓期机会时机果握握准投资容易回收利润造品牌开放商说应失时机抓住现机遇
项目恰恰处样时机中聚仁公司航宇公司时期推出锦西花园二期项目证明公司眼光独说明项目前景十分然具体操作程中应该时握住政策变化市场环境变化根变化作出合理战略性调整
第三章 项目区域环境市场定位
锦西花园二期处成市金牛区营门口乡红色村三组营门口立交桥二环路羊西线相隔远占5337亩属西门郊外居家理想房产开放商投资热点域
项目计划更实施章红色村周边环境锦西花园二期实际情况项目域优势项目优势目标作出定位分析
红色村三组处区域环境
1交通：
距青年道300余米四周54488283498路等公交车线路达市区火车站机场等方交通十分方便
2购物：
红旗商场茶店子商业区紧邻购物居家非常便利
3学校：
周围20中茶店子中学茶店子学外国语学校教育条件优越
4医院：
西区医院脑外伤急救中心等家医疗保健机构分布周围
5娱乐休闲：
周围处型娱乐休闲区域贝森运动休闲广场羊西线餐饮娱乐条街全面满足娱乐需求
二锦西花园项目优势分析
1域优势
成流传着样句名谣：钱住南门权住西门工阶级住东门三四住北门句民谣然带调侃娱乐成分侧面透露信息西门位者成功士居家首选事实综观成市域方面条件西门目前成适宜居家理想域里远离工业化区域污染指数偏低仅里成江堰青城山九寨沟条黄金旅游线必区域气旺盛土价值高
红色区营门口立交桥邻羊西线交通便利空气新鲜市区保持定空间距离相隔甚远保持市区距离政府重新造羊西线已公认成黄金干道集休闲娱乐体文化氛围浓厚项目区域占天时利优势项目开发带便利
2环境优势
面域优势总结出项目环境优势政策环境方面说金牛区政府改造城西形象已启动锦西名苑市政建设计划项目政府规划项目中享受政府政策支持方面着三环路开通客观会红色区块介二环路三环路间水宝更加增值更重成东发展战略方缓解城西房产竞争压力里开发商丝喘息机会项目政策环境
特殊域优势红色村拥良文生态居住环境二环路羊西线营门口立交桥成灌高速配备交通条件许方拥低指数空气污染浓郁休闲娱乐气息完善购物条件卫生保健条件形成现代社会中难文居住环境锦西花园二期处样良环境中开发前景理应
3宏观济优势
前面已国家新次调整税率银行利息率政策方面分析项目拥宏观济优势根国家统计局数年全年房产开发保持良势头新开工商品房住宅面积幅度增长国房景气指数创造新高GDP增幅稳定客观济形势转房产加速发展提供良背景利支持
作客观济晴雨表房产业国家实施积极金融财政政策影响会掀起开发高潮
4价格优势
计划书附件中列举羊西线楼盘关数中难出羊西线楼盘现高层电梯公寓均价2600元方米竞争十分激烈
项目层建筑成较低羊西线层销售直十分建议售价2200元方米（均价）起性价远远高区域楼盘项目价格具相优势着周边环境改造房产市场发展项目具相利润空间
三目标客层定位
1根调查愿意选择该区域居住年纪较轻收入较稳定类消费者购买目改善现居住条件家购房结婚购房等潜购买力讲目前限购买户型范围80130方米项目处羊西线范围目标客户确定家庭月收入20003000元消费群体考虑兼顾家庭月收入2000元消费群体
2项目市场定位需种素进行考虑：
（1） 目标顾客
（2） 市场力接受价格
（3） 竞争手项目产品差异化
根调查数客户希户型中跃层式例希价格2200元方米项目中实际操作中十分行
3客户户型偏
（1）户型选择三房二厅二房二厅较受欢迎分3221房厅占17三房厅卫占15
（2）面积选择
60方米占10
90方米占30
90130方米间占50
130方米占10
（3）厅房面积分布
面积定情况
34客户认卫生间厨房够行
27客户认卧睡房宽敞明亮客厅餐厅够
20客户认客厅餐厅越越房睡房够
19客户谓
四物业理
住宅区般物业理形式提供附加服务考虑项目处环境市郊需项目配套提供保安方面服务整项目住房宜提供全楼层体化（封闭性）保安服务设施服务通物业理收费运作住房修建初装中需预设保安预警报警电子设备社区设施根户求增设初期规划中作必需项目考虑便降低开发成适中价格策略成基础实现时市中洞天环境印象提高项目附加价值
五价格
基础房（清水房）价格言终销售均价格宜确立2350元方米（建议开发商采倒算成方法制定项目开发目标控制成）时顾消费水客户根实际情况价格进行合适调整
六促销
项目促销方式应位置价格房型市场号召点整促销应该抓住西郊黄金居住区做足文章促销整项目中成败关键环节开发商应通广告宣传手册POP媒体客户接触方式进行整体策划连续运作开始时促销密度力度易强整程中缓力度期间次反复穿插高力度促销项目优势够潜购买者快认促销开始时间宜项目动土时实施
广告题建议应抓住该项目域优势环保生态方面建立诉求点
第四章 锦西花园二期项目规划建设功设计
项目理位置优越势坦交通便利四周居家民院周边环境良公认目前较理想居住区域
锦西花园二期规划建设
1 规划原
着市场济发展时代物质精神文明提出更新求建设高品质元化智化住宅区已成必然规划设计原建筑基未现代化居住条件追求更注重居住者品质提高区生态环境居住标准做方面追求考虑力图体现羊西线规划意图环境空间组织充分考虑行模式精心设计具传统文气息现代生活方式生活环境住户创造出舒适安全优美休闲居住环境居住标准适度超前鉴国外验应国民济增长趋势居住区营造出现代生活方式建立新生活模式基现状周边环境出发处理区元素间功景观布局关系区整体周边环境相互关系区域环境增色
2 总面布局
总体布局基结合实际形考虑周边环境利弊素符合关规范满足发展商济效益求分期发展需住户提供良景观高素质居住环境物业形象等原综合考虑解决相互矛盾构思绘画布局具项目特色：
（1）布局灵活围闭
采56层层住宅进行错落致灵活组合适应形周边规性破传统围合式布局模式整体布局成院式围合觉闭塞呆板组群周边环境视觉显交融通透
（2）空间丰富连分
块中部组团提分分二提供正南北户型组团划分利分期开发方便完整空间分连富层次
（3）群体轮廓错落丰富
建筑群体灵活姿面布局立面更层数错落组合形成丰富立体轮廓整区色彩明丽
（4）放置美景户户享
营造部环境丰富区景观景观设计时注意单体选型布局组
充分考虑户享庭园景观
3 功分区交通组织
通车库整群宅连接起形成台住宅群建台环绕组群周边环路分隔开减少车流住宅干扰住宅首层全部作架空层公设施绿化水池道连成行活动区栋住宅均连廊相通区入口处设立广场广场车库入口处相连接
4 住宅
节约组合灵活结构规整户户景观思路面设计采
梯四户室布置仆分区户渡区单体设计力保证户空间庭院景观面部分住宅南北保证采光通风良
5 绿化景观设计
区布局形成三景观空间分入口广场两庭区入
置街宽敞入口广场空间豁然开朗感觉幽雅会舒展令感受区高品质格调欢迎气氛三景区景色互延伸分连庭景观设计充分体现然休闲广场格调富层次花木结合起伏致草坪水清池曲径桥廊形成片然绿色庭院青葱然园林绿化质朴明快风格建筑群互相掩映衬托突出休闲区格调
6公设施
周围城市配套齐全区规模需配置公建会停车场元素设置配合分期发展程需
二 建筑结构建筑标准
结构：国家现行规范抗震设防烈度7度
外墙面：水泥混合砂浆面面贴瓷砖
墙面：纯清水房处理
室生活配套：水电气电话光纤均已预埋户
三 规划总面技术济指标
总面积：3554137方米
总建筑面积：62723方米
容积率：1799
绿化率：463
总户数：470户
车库建筑面积：2400方米
车库车位数：99
室外汽车车位：176
行车车位：1050辆
四项目功设计
1 排水
1）水配DN50单元水表户设DN25水表卫生洁具配置位留口道采PPR
2）排水卫生洁具排水配置位
2 电气
1） 电标准：8KW户
2） 公建明：围墙灯区路灯庭院灯水景灯物户灯楼梯间设明灯选时开关控制车库设设事明日常明
3） 公建空调预留：密房间设空调插座
3 通讯
1） 规划求：整区户设综合布线电话系统
2） 电话设置标准：卧客厅1路电话线
3） 规划区通讯干线埋电缆通讯干线市话局网
4 弱电：户设规讲系统卧设报警钮厨房设煤气探测口
5通风：库设消栓系统动喷标志（含报警）带商铺住宅设消火栓灭火系统区设室外消火栓满足消防功
6燃气工程：户燃气位配热水器炉具煤气表4立方米
7消防：库设消火栓系统动喷淋标志（含报警）带商铺住宅设消火栓灭火系统区设室外消火栓满足消防功
8防雷接：幢分设2电脑测试点面部分设避雷针
9环保卫生防疫：环保卫生防疫避雷引线金属道设接装置
第五章 锦西花二期建设场条件
锦西花园二期位成市金牛区营门口乡红色村三组项目占3554137方米成市总体规划该区居住区域娱乐居住项目位风水成西部势坦交通便捷
区外部条件较建设场紧邻道路市政设施配套齐全生活方便理想居住区域雨污水排入区市政雨污干供水供电供气接城市水电气干线
锦西花园二期项目外部建设条件基具备
第六章 锦西花园二期济效益分析
开发周期
整项目开始建设客户入住周期15月
二基础数：
（1）销售收入
住宅：住宅建筑面积 62677方米方米销售均价 2350元方米销售收入 14729万元
停车场：停车场停放99辆机动车车位售价6万元计算销售收入594万元
商铺建筑面积709方米均价4900元方米收入347万元
总销售收入：15670万元
（2）总成预测（见表）
成预测表
费项目
总投资
单位面积投资
土成
3500万元
515元方米
二前期费
1010万元
1487元方米
1设计勘测费
82万元+15万元
143元方米
2监理费
16万元
24元方米
3报建费
897万元
132元方米
计
938万元
三建筑费
5681万元
837元
1土建（含水电）
4955万元
730元方米
2电梯
3永久供水电智化系统
720万元
106元方米
4发电机
6万元
计
5832万元
四广告策划理费
800万元
1理费
300万元
44元
2策划广告费销售佣金
500万元
74元方米
五税收利息
1089万元
160元方米
1税收
909万元
134元方米
2利息
180万元
26元方米
计
2400万元
六景观园林
150万元
22元方米
七道路拆迁改造
60万元
9元方米
八预见费
100万元
15元方米
总计
12390万元
（3）静态动态投资额
静态投资额12390 万元
动态投资额：
a土 3500万元
b前期费 1010万元
c施工费 1600万元
合计 6110万元
二利润细算
（1）税前利润
测算该项目税前利润：
税前利润销售收入－总成15670万元－12390万元 3280万元
税收返：823万元
营业税返：15670×5×36＝282万元
税返：1082×50541万元
税前静态投资利润率2093
税前动态利润率407
（2）税利润
税率33税额1082万元
税利润税前利润－税额+税收返3021万元
税静态投资利润率19289
税动态投资利润率2729
三财务评价结
通敏感性分析表明销售收入增减项目济效益影响明显总体项目财务风险相较根前面市场项目销售前景分析项目销售呈现良态势会滞销情况发生销售良保证销售收入增加项目财务评估表明项目利润空间广阔项目济效益行项目具备效益保障性
第七章 锦西花园二期项目物业理
物业理项目重容环节成功房产开发项目离开开盘配套服务锦西花园二期项目积极总结公司前项目物业理验时应该动学吸收国外先进健康物业理验样做项目物业理容国际接轨业提供完善优质高效物业理服务项目终完善利项目造成公司品牌形象
物业理应该法律接轨法办事法律标准业达成约中贯彻营负盈亏约束发展原时确立统理综合服务保利服务社区服务原国际先进理理念成市实际情况成市民生活惯相结合具体言制定项规章制度岗位职责工作考核工作程序外制定住宅区理服务公约住户手册精神文明公约等通措施终完善项目物业理化体系提高理水服务水终实现住宅区物业理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化五化目标
项目物业理贯穿整房产开发运作程项目立项规划设计建设施工竣工验收业入住物业理处处样处早建立条龙理流程项目理业前已成熟丰富业社区生活容项目应该开展种社区文化活动促进业交流建立睦工处互相友爱信帮助邻里关系
面详细介绍项目物业理计划
1项目物业理阶段划分
l 项目初级阶段
项目进行行性分析研究立项申请
开发商介绍公司理服务容功财务预算收费等
该项目中标成公司新业务
l 项目实施阶段
物业开发规划设计
阶段里公司长期实践验丰富专业知识物业理方面予房产开发商规划设计专业性建议物业开发够合理利配套功更加齐全便业居住
举例说明：
a区围墙：高度材料颜色品牌
b区门：门设置车辆员门聚集时处置
c外墙排污水：外墙颜色外墙空调位设置排污水配套情况
d住户防护门窗：材料颜色品牌
e厨房生活设施：抽油烟机热水器沐浴器排泄通道
f生活设施：室冷热水电视光纤电线电话线材料布局
gVI识系统：标识品牌选择
h智花系统：种类功品牌
I物业房：面积位置装修设计
J公设施：配电机房垃圾绿化水厕求分布交通道路设施绿化环境种类搭配
K娱乐设施：健身休闲娱乐购物等
工程施工阶
阶段公司应积极解施工程中种图纸弄清土建结构线走配套设施建设设备安装等积极掌握情况期理时更加心应手工程施工阶段公司解物业设施具体情况良机会施工时合理方应该时纠正
楼盘营销
物业销售开始物业员应该觉始终参加物业员方面配合物业销售工作方面客户宣传项目物业知识客户项目物业服务清晰解深刻认识基础应该热情方态度沟通客户感情解客户物业意见意见时报便日理放矢阶段实物业员培训考核阶段
施工监理
非常重工作环节公司应开放业身负责必须物业施工进行监督理保证工程质量避免留隐患
接验收
物业政府部门竣工验收合格公司组织员物业施工结果进行接验收检查物业否合格种设施设备否正常否达设计求特购房客户关心问题避免日物业理带量问题麻烦
质量整改
验收合格物业设施公司敦促施工单位进行时整改整改程中成分考虑购房客户提供意见客户完全满意止
（3）业入住阶段
公司业领取钥匙接楼入住正式开始交道业入住前应该交清项费签定理公约办妥项入伙手续旦入住率超50公司应该组织召开业会会选举产生业委员会时公司应该会业讲解宣传种规章制度强调装修求事项期间公司量业开始联系交通初步交业建立良关系树立良形象具体入住程序：
发放入住通知——签定理公约——办理入住手续——监房屋装修——业搬迁入住——召开业会
（4）物业理服务阶段
进入正常物业理服务阶段公司运现代理科学专业技术助济法律手段物业理进行日常维修保养计划修理附属设施周围环境实施统综合理时针业进行详细调查分析根家居口状况年龄组成生活水文化背景等素进行常规专项特约服务设计限度满足业需求
2物业理全方位运作
日常生活物业理项具体细致工作公司满足业生活需
塑造区形象方面物业理作出努力
业基居住求
说底量物业理工作业居住保障开展业创造舒适优质居住环境公司物业理目标纳起满足业居住求满足求：
供水排水系统正常饮水质量高
煤气供应正常供电系统符合生活需
线电视宽带网络系统齐备
消防设施土建结构等安全设备够达规定指标
交通条件理想
突发事件种紧急情况应变力强
满足业基居住求求公司设立专门工程技术部加强区种硬件日常维护修缮更新改造
区环境建设保护
区环境建设保护包括业居住环境区公空间清洁卫生理园林绿化建设保护公司手段塑造良区环境：
首先公司配备专业保洁队伍负责区垃圾清理环保清洁
次区业间开展环保宣传活动加强环保意识
第三住户垃圾分类袋装集中处理回收利垃圾
第四聘请专业园艺工负责区绿化建设理
区安全理
安全问题区十分重谁希生活缺乏基安全保障环境中公司应安全理作日常物业理重容安全问题包括防火防盗防毒治安防范交通制技术安全防范公秩序理等容围绕容公司建立专门保安队伍认真仔细作区车辆停放区道路行驶秩序理安全监视巡视门岗执勤等项工作应该常业间开展普法消防防毒等安全教育活动增强业安防意识
区公益服务
区公益服务质量高低直接反映着该区物业理水准高低公司项目造成新世纪标板居住区服务做研究工夫公司坚持服务原强化员工服务观念物业员进行专门培训提高素质
公司作常规性服务时断增加偿偿针性专项服务委托性特约服务
1）公司专项服务应该服务容质量收费标准业公布增加服务透明度公司开展面专项服务：
日常生活类服务
包括日常生活中衣食住行方面种家政服务
衣着方面：收洗衣服褥补衣制衣等
饮食方面：代购食品粮食燃料副食等
居住方面：代扫房间卫生室装修搬家等
出行方面：代购车票船票飞机票接送孩学入托接送病物品保等
商业类服务
开展种营活动提供种商业营服务项目
开办型商场
开办饮食店
开办美发厅
营安装维修种家电器生活品
文化教育卫生体育服务
指公司文化教育卫生体育方面开展项服务活动包括类相关设施建立理种活动开展
文化方面：开办图书室录象室举办种展览文化知识讲座等
教育方面：代办婴幼入托入园代办外户籍学生学生入学
卫生方面：设立卫生站提供出诊针孩疫苗接种家庭病房服务等
体育方面：开办种健身场健身房桌台房举办种型体育活动体育赛等
金融服务
代办种财产保险寿保险等业务开办储蓄信社等
纪代理中介服务
拓展纪代理中介服务工作
包括：物业市场营销租赁物业理策划房产评估公证
中代理请家教保姆房屋交换代理广告业务等
社会福利类服务
指公司提供带社会福利性质种服务工作顾老拥军优属等
2）委托性服务
委托性服务特约服务满足业需求受委托提供服务实际针性专项服务补充完善公司量满足业特约服务力求位业生活安心愉快
物业理阶段展示未项目物业方面优越性锦西二期项目日常生活中全面细致优秀物业服务外引进先进高科技安防系统水电气供应传输系统公司形成套真正意义智化物业理系统便理更加方便快捷完善
第八章 锦西花园二期项目营销战略宣传策略
房产宣传营销整房产开发程中重工作果宣传策略失调营销战略缺陷导致营销工作停滞证明整项目失败宣传策略营销策略应该作项目开发核心项目言项目立项计划伊始应该确立适合该项目宣传营销整体思路战略部署通项目情况市场情况分析寻求销售程中佳途径具体言通营销战略制定销售象客户目标划分确立寻找项目佳卖点根卖点制造新闻制定媒介宣传策略
营销程综合性复杂程包含广告策划促销公关等相关活动调整程中关系卖点渗透市场动消费者心灵应该营销策略解决问题现结合锦西花园二期实际情况寻找项目点讨出适合项目具体项目营销战略宣传策略
根项目实际情况做出营销宣传策略建议：
项目推广时机建议
项目佳推广时机应结合工程时间安排争取工程进行时实现部订购预售正式开盘销售期推高峰
二项目推广整体策略
方面努力目客户品质高档生活区项目推广然走质优价惠路线造成客户定心理差距促客户快定决心完成购买行
三 整体形象定位
项目定位：低价实惠生活理想家园针成市广市西门西郊特殊情感购买群体亮丽登场抓住市场空白突出案优势价格优势客户超值感觉
四项目包装重点
1现场部分
树立形象板分隔客户售楼处增设广告路牌布幅工外围墙景观化
2物超值
极具竞争力价格超值品质项目突出卖点外客户适升值空间客户心理极满足
3付款方式
提供种付款方式供客户选择进行诱惑性导购方式项目购买力相较弱
4配套设施
客户消入住顾虑规避现状中足处
5物业理
采先进周密完善物业理手段客户出户感受居家便利解决顾忧
五广告总体预算计划
控制销售额2
六媒体建议
动态广告投放中媒体分配例：
报版：70
电视：20
夹报：10
报版：商报结合华西等辅助报纸
版幅：版幅体结合购房超市栏目
注：60区域客户常阅读商报65非常喜爱收电视
七立体化市场推广建议
1广告目标市场策略
针项目目标消费群生活惯工作环境性特点等特制定广告诉求点广告表现形式力求目标市场更全面传递广告信息 1）差市场广告策略强销期导入期
定时间里目标市场运行种媒体组合做题广告样容易开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象
2）差市场广告策略强销期
步步营逐击破：定时间针目标消费群细分运接该细分市场媒体做题容广告样容易强销期抓住细分市场
3）集中市场广告策略持续期
避免广告战线拉太长力量分散段时期采广告宣传重点集中细分目标市场求较细分市场中占较份额
2广告策略
广告程中结合营销情况市场情况许诺予消费者更附加利益吸引消费者注意起立竿见影广告效果活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等
3广告心理策略
针消费者购买心理采取广告运动广告成功取决否抓住消费者心理变化程：感知—解—信赖—产生购买行
1）消费者需求：需求消费者购买项目原动力广告诉求必须确立需求
2）引注意：引注意广告成功基础意中注意意注意深刻性引起注意素果广告消费者留深刻印象算成功广告
3）想象空间：广告引导消费者案产生想象消费者广告动感
4）记忆：次广告暴露便记忆般广告立购买众信息进行定时间空间差次广告题简单口易记忆
广告投放计划表
时间
广告投入例
广告费
48月份
50
400万
812月份
30
240万
12明年3月份
20
160万
4销售计划（见表）
时间
售楼数
售楼例
销售额
48月份
180套
40
3535万元
812月份
300套
60
6186万元
12明年3月份
420套
90
11930万元
第九章 风险分析规避措施
锦西花园二期项目优势明显块增值潜力红色村处羊西线旁属市风水宝锦西花园二期项目开发带动城西周边环境具估量作加便利交通良文环境居住条件高尚区聚集已具备投资条件开发时运作成效控制市区类项目较锦西二期项目处二环路外许厌倦市喧嚣说里难静谧乐园独特优势成项目潜价值时项目带坚强信心成功保障忽视项目身隐含风险恰合理弄清风险机遇关系具体运作程中伸展胸成足现点全面分析该项目风险提出合理科学避免办法
项目整体设计方案进行认真完善设计审定疏忽细方怕灰尘疏忽隐患整项目带估量损失求工程师设计师项目负责认真负责建筑面布局作出合理规划立面形态美观新颖结构设计先进具独创性科学性时量减少公摊面积
二锦西花园二期项目位红色村三组环境原属郊区整项目开发程必然涉周围居民搬迁周边环境整治包括园林绿化道路交通功配套居民搬迁等方面居住观念正国际化接轨更加注重生活质量居住品位居住环境会百般挑剔锦西花园二期周边环境综合治理必然项目开发配套工程通政府出面解决区域居民拆迁安置成市统规划进行综合整治营造出良居住环境认
三完成项目销售务采取种样销售手段进行推广销售首先招聘高素质销售员进行系统培训灌输先进销售理念逐步改变营销手段单传统方式通效营销克服竞争激烈导致销售畅
四加宣传策划公关活动力度项目通种宣传媒体社群活动推社会社会公众形成种强势消费概念概念需寻找制造概念体现项目整体优势亲力煽动性容易心灵造成震撼力
五项目开发周期长然存变素市场形势变化资金筹集投放变化规律寻找开发成高销售收入低造成投资收益率偏低等情况善握市场规律效控制变素
总风险利润总存聚仁航宇两家验丰富实力强房产娇子说着敏锐市场洞察力坚韧效市场控制力风险风浪静
记
完成项目计划书提交贵行该项目前景更加充满信心贵行领导全体员工表达聚仁房产航宇房产良祝愿欢迎您光司入世西部开发良环境项目开发诸利条件等互利原真诚希双方够携手前进西部开发四川济腾飞成城市繁荣作出贡献
祝贵行取更加优异成绩
2002年3月
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