龙湖佳苑商业部分营销方案
目录
市场分析 4
宏观济分析 4
商业发展概况 7
竞争手概况 10
商业规划建议 13
市场定位 14
业态定位 14
目标客户定位 16
价格定位 17
营销策略 21
营销指导思想 21
商业部分命名 23
概念定位 24
媒体策略 27
阶段性推广策略 28
结语 35
附件 36
项目LOGO 37
VI 应 41
海报设计方案 42
龙湖佳苑商业部分营销方案
市场分析
11宏观济概况
某市座油生油兴石油化工工业城市石化工业某市城市济命脉产业支柱决定着座城市兴旺发展
某市已成国西部重石油化工基某市石化公司炼油厂某省原油年加工力炼油厂具备年600万吨原油次性加工力600万吨配套力某市石化公司乙烯厂迄止国西部乙烯化工产品生产厂年生产乙烯类产品24万吨外区石化业服务配套产业电力生产供应石化工程建设设备安装维修工艺设计机械制造民建筑生产生活供水交通运输房产印刷卫生保健金融保险公服务等行业
2003年某市全区实现工业总产值10656亿元中石化工业总产值9721亿元占全区工业总产值912
全区完成国生产总值2401亿元中第产业增加值600万元占2003年国生产总值025第二产值2003年增加值2184亿元占国生产总值9096第三产业完成增加值211亿元占2003年全区国生产总值879
第二三产业占国生产总值重
2003年全区均国生产总值突破4万元完成社会固定资产投资539亿元完成社会消费品零售总额263亿元实现方财政收入142亿元
2003年某市济指标
项目
单位
数值
国生产总值
亿元
2401
第产业
万元
600
第二产业
亿元
2184
第三产业
亿元
211
工业总产值
亿元
10656
石化工业总产值
亿元
9721
总口
63950
户籍口
49261
流动口
14689
均国生产总值
万元
4
社会消费品零售总额
亿元
263
存款余额
亿元
2679
方财政收入
亿元
142
某市宏观济产业构成出第二产业十分发达第三产业占国生产总值极低（879）远远落济发达城市般性二级城市差距第三产业衡量商业发展程度基指标宏观济层面分析某市商业市场发展缓慢十分落
12商业市场发展概况
1商业形态街店缺乏综合百货店
某市商业市场相集中集中庆路中心区域该片区涵盖服装百货餐饮娱乐等商业形态受商业发展环境影响商业街店缺乏综合百货店
种市场现状短期法改观然着庆西路北侧万商住楼底商营业第家综合百货店诞生1410米层商业总建筑面积4200米规模言影响力然相限会根改变某市服装娱乐类消费赖周边城市（奎屯）现状
2商业发展落法满足市场需求
某市居民收入高具强消费力受商业发展落影响根法满足市场需求根某市市场解销售商品日百货具选择性目标性休闲性消费特征商品十分限
品牌服饰家电器家具建材等商品均需赖周边城市种严重赖周边城市商业现状消费模式严重影响某市商业市场发展制约商业市场规模销售然受城市化进程1000吨炼油120吨乙烯工程马利刺激商业发展必迎快速发展局面受商业基数宏观济商业刺激滞效应影响预计未年商业消费规模会出现幅增长种利表现2008左右逐步显现进步强化
3商业需求趋饱市场剩已成必然
某市两年商业销售面积12—15万米年着商业开发规模断扩商业销售价格涨时销售难度进步加某市7万口计算繁华相繁华区域容纳商业面积7万米左右（1米保量计算）某市现商业规模已接数值商业消费趋饱市场挖掘潜力十分限
某市年26亿社会消费品零售总额计算300——400元米月商铺低营业额（低该营业额商户营趋微利商户营维持营商铺租金副回落出现空置现象）计算某市商业繁华相繁华区域容纳54167——72222米商铺（含般区域商铺）数值言某市商业供应已达供需衡新供应导致市场剩
某市商业剩前兆已显现受投资滞营影响然购买商铺投资户然信心十足商铺售价继续扬商业营户营业额利润降成争事实部分商户开始转租商铺商铺开始出现空置现象旦部分新开发商铺年交付出现租赁困难投资信心动摇难免商铺投资消费属信心消费旦投资信心丧失未销售量副收缩等市场回暖长期程
4百货类餐饮类商业发展服装类商业发展相滞
居民生活水消费观念断发展城市消费理念进步强化促进百货类餐饮类商业发展某市餐饮娱乐百货消费迎快速发展阶段
受素影响然服装类消费快速增长受消费行（服装类消费属选购性休闲类非目标类消费餐饮娱乐百货属目标性消费）影响发展程度相滞商品品种价格购物环境法奎屯相竞争力相限规模商业卖场进入前服装类商业发展水停留满足基日常消费状态服装类商业发展需时间规模作突破制约发展瓶径
13竞争手概况
根某市商业市场调查市场16中部分均实现完全销售余正销售销售项目竞争手竞争手状况入
明珠建材市场
案名
明珠建材市场
工址
成路
开发商
建
基面积
5000米
规划坪数
外铺20—60米
均价格
负半层2500元米
规划层数
负半层三层
铺43—56米
层3000元米
力坪数
43米
力总价
129万
结构
砖混
租金价格
B1：215元米年
销售率
70
营类
建材日百货餐饮美容美发
1F：260元米年
出租率
70
优劣势分析
优势
街门面房武昌路市场相交通便利城市配套完善
劣势
段般市场定位混乱营品种杂乱
万商住楼
案名
万商住楼
工址
庆西路
开发商
万公司
基面积
1410米
规划坪数
单层1410米
均价格
营租售
规划层数
负半层三层
四层5640米
力坪数
定
力总价
售
结构
框架
租金价格
定
销售率
未招商
营类
服饰百货超市
出租率
优劣势分析
优势
段规模定位高交通便利城市配套完善
劣势
期房求专业理交付招商定难度
鑫汇时代广场
案名
鑫汇时代广场
工址
南京路
开发商
众鑫房产公司
建筑面积
12913米
规划坪数
72米
均价格
层低3000元米
规划层数
3FB1
力坪数
72米
力总价
216万
结构
砖混
租金价格
定
销售率
未开盘（年认购）
营类
日百货餐饮娱乐休闲
出租率
未租
优劣势分析
优势
规模新区黄金口岸综合购物概念
劣势
期房段般市场定位混乱楼层高（3F）
二 商业规划建议
1街商业开发2层：持认态度层面积区分应考虑40—60米铺面开间规划4—5米进深10—12米（含背车库进深）开间进深例应控制1：3二层商业目标力店考虑建议采开间规划针餐饮娱乐休闲等目标客户
2批发市场建议开发层：考虑二层商业价值销售收益双重角度考虑适合开发二层开发二层建议采负半层结构面积铺位利批发市场气营日百货五金日杂副食品
3建议开发负层：商业价值充分利角度考虑成路规划3000米左右负层充分利批发市场带气引进知名超市根某市7万口消费力完全够满足3000—5000米超市消费
超市建议列入开发规划时利批发市场超市形成气商业集聚效应促进该项目商业销售更提升商业价值带动该区域商业价值提升
4改善商业环境营造商业氛围：街商业建设时量扩街面宽度街面设置雕塑品休闲座椅花坛通亮化美化处理改善商业环境营造良商业氛围
5利型超市批发市场提升商业价值：批发市场商业价值然带动该区域气效果显著负层超市成核算考虑价值提升该片区商业氛围商业价值意义重时加快商铺销售提升商业价值促进项目销售角度应首先解决型超市引进批发市场开发问题
三 市场定位
31业态定位
流商机理位置坏街商业价值影响关重该区域流状况商业氛围决定街商业成败
街商业流量较商品消费面众化众化商品消费强调意性选购性消费理念街商业业态定位种样必拘泥具体业态定位解决力店问题然成市
业态规划表
区域
楼层
营题
铺位面积
营范围
东区（榆园路）
1F
批发市场
柜台2—3米
农产品食品副食品五金土特产
商铺20—40米
日百货特色吃
东南区（成路武昌路交汇处）
B1
型超市
3000—5000米
食品副食品日百货文体品
1F
精品店
40—60米
服装商品百货西式快餐
2F
餐饮娱乐广场
200米
中餐西餐KTV酒吧网吧
南区（成路区南门西）
1F
社区商业
40—80米
便利店餐饮诊银行书店干洗店影音店美容美发
2F
风味美食街
80米
特色餐饮酒吧
北区（长岭路区门附）
B1
会
整层
游泳池桑洗浴
1F
整层
中西式特色餐饮
2F
整层
棋牌室桌球羽毛球乒乓球馆
32目标客户定位
1精品商业街
投资户精品商业街第力客户该部分客户投资目投资收益率收益稳定性决定否购买素时商铺升值潜力关注点
营户精品商业街第二力客户该部分客户营目商业定位商业氛围营造未商业发展区域趋势关注核心时注重商铺投资价值变现力
2批发市场
现营户批发市场第力客户该部分客户营目租赁成投资成关心素时注重商铺升值变现力权销售具强吸引力
次投资户目标客户面积投资总额少（6000—40000元）投资户具强吸引力形中扩客户规模降低投资门槛
3社区商业
投资户营户兼投资户社区居民周边群住宅推广时兼推广起事半功倍效果营户型商户（社区商业营户）部分客户十分中商铺价格社区规模片区居民消费力切该部分商业否实现销售关键
4会
会商业提升项目形象出发盈利目建议租赁营考虑营户
5写字楼
写字楼客户单位客户目标集中针性推广写字楼开发建议先采员推广认购市场摸底情况展开市场反映良立开发市场反映够理想建议先开发2层商业预留写字楼基础时机成熟开发
33价格定位
商业销售价格分析中发现特征
1某市商业价格直涨中2004年涨幅度较
2商业销售价格市中心繁华段庆路高售价层已达1万元般售价层3500—4500元米二层2000—2500元米相繁华路段南京路准南路层售价2800—3300元米二层1600—1800元米路段售价层1800—2500元米
案商业销售定价中应充分鉴该片区项目定价价格涨趋势该片区中高价位宜充分建立领导品牌形象时考虑价格规模衡素作定价合理完全销售目标
某市区域商业销售价格表
楼盘选择方法
市场价格
层
二层
繁华区域价格
3500—4500元米
2000—2500元米
相繁华区域价格
2800—3300元米
1600—1800元米
般区域价格
1800—2500元米
1）运均权重市场定价方法取繁华区域相繁华区域商业销售价格加权价格层销售价格3150—3900元米二层销售价格1800元米—2150元米
2）价格基础运市场定价法修正市场数考虑年楼盘价格会年基础进步涨根某市片区住宅价格涨趋势分析预计涨幅度8左右修正层销售价格3400—4200元米二层销售价格1950元米—2300元米
3）根市场分析某市容纳54167——70000米左右商铺（含般区域商铺）数值言某市商业供应已达供需衡新供应导致市场剩
商业销售价格涨商业出现剩两方面考虑结合项目盘量规模保证计划实现全盘销售建议认购期予定价格调（应速度加权均价格）根认购情况逐步提高销售价格保证项目计划实现销售
4）根市场修正价格层销售价格3400—4200元米取中间值层销售价格3800元米根商业段业态定位差异价格基础进行进步修正
商业项目建议销售价格表
区域
楼层
营题
系数
价格
东区（榆园路）
1F
批发市场
06
2280元米
东南区（成路武昌路交汇处）
B1
型超市
04
1520元米
1F
精品店
12
4560元米
2F
餐饮娱乐广场
06
2280元米
南区（成路区南门西）
1F
社区商业
09
3420元米
2F
风味美食街
05
1900元米
北区（长岭路区门附）
B1
会
04
1520元米
1F
06
2280元米
2F
05
1900元米
5）价格定位充分考虑段业态价格影响武昌路市场区域位置定位高价格定位体现高价特征批发市场受业态定位影响投资收益低属营项目价格定位较低B1层超市吸引气提升片区商业价值定价较低会属社区公配套价格参考价格建议租赁营
6）价格分析属静态价格分析商铺推介程中根市场价格反映进行动态价格修正保证认购时价格符合市场实际切实做实现销售保证合理收益目
四 营销策略
41营销指导思想
1采住促商销售策略
考虑住宅盘量较住宅消费项目商业（尤社区商业部分）销售产生利刺激建议采住促商销售策略通住宅销售推广促进商业销售整推广程中然住宅推广67月份应加商业推广力度达67月份销售89月份招商抓住10月商业旺季开业
2先入快慢
根市场分析某市商业市场年出现剩现象确保项目实现完全销售必须强调营销速度力度充分利2004年商业利惯性快入市利规模宣传促销举措实现项目快速销售具体策略包括先施工先宣传先入市先交付先开业争取鑫汇时代广场万商厦公等竞争手开发售前奠定市场位确保消费竞争手完全占领
3差异化营销
商业街种新型商业形态具良发展潜力海南京路北京王府井种商业形态代表商业街发展符合市民消费心理趋具商城目标性购物法拟优势城市发展中市民休闲文化趋性正逐步强化商业街城市发展代表拥逛资周末休闲购物佳处潮钱潮汇聚方通商业街定位强化商业形态差异凸县街店优势
4先启动批发市场精品商业街推广
批发市场精品商业街商业功服务整某市商业属性决定销售受市场环境影响充分利市场时机角度考虑应该早入市社区商业服务区受市场环境影响住宅步开发步推广
42商业部分命名
商业规模较推广周期长适合住宅名称进行推广体现商业特色提升商业形象促进商业销售建议商业部分新命名
1建议名称
第五商业道
——该名称恢弘气充分体现商业项目规模街店商业街特点
——易传播记忆形中提升项目商业形象
——第五居民区某市商业繁华区域利第五居民区相关性凸显项目商业价值
2备选名称
龙湖商街
——住宅项目名称机整合便协调传播
——商街体现项目规划特色商业价值
财富金三角
——财富金三角——奎屯某市乌苏组成发展金三角
——财富金三角——武昌路市场榆园路批发市场成路精品商业街组成财富金三角
43概念定位
1核心概念
组合型财富商铺——财富组合价值翻番
——投资户买铺租金收益+升值收益+回购保障
——营户买铺营收益+升值收益+回购保障
——营投资种置业方案：
财富方案A：单独购买精品商业街层门面适合营服装百货西式快餐层售价4560元米该区域门面房13元米天租金价格计算5年便收回投资款（50首期款）10年收回总房款年回报率高达10
财富方案B：层二层组合购买形成复式店中店格局层规划门厅二层营业适合营餐饮西餐酒吧二层售价2280元米该区域二层均租金08元米天计算4年便收回投资款（50首期款）8年收回总房款年回报率高达135
财富方案C：单独购买二层适合餐饮娱乐等营户直接购买租房钱买房4年收回投资8年赚间商铺投资营双收益
财富方案D：购买社区商业适合营便利店餐饮诊银行书店干洗店影音店美容美发层售价3420元米1元米租金价格计算4年半便收回投资款（50首期款）9年收回总房款年回报率高达111适投资户营户购买投资营收益十分观
财富方案F：购买批发市场柜台商铺适合营农产品食品副食品五金土特产日百货特色吃层售价2280元米1元米租金价格计算3年半便收回投资款（50首期款）6年收回总房款6000元起买商铺年回报率高达167适投资户营户购买投资回报
2区位概念
旺掘金势必——第五居民区——第五商业道
武昌路市场榆园路批发市场成路精品商业街——某市财富金三角气鼎盛商机限某市商业集中具发展前景区域商业优势身俱商业前景估量
3投资概念
投资10万净赚100万百万富翁梦
怀抱摇钱树成财富颠峰购买组合型财富旺铺等拥棵摇钱树您月收取高额租金（委托公司出租）享受升值带巨财富收益低10回报率计算您未50年产权年限获10倍投资（50首期款）巨收益（投资10万净赚100万）果加升值收益您获财富超您想象
4规划概念
三商业题六商业功——全面整合某市商业版图
——三商业题：精品商业街批发市场社区商业
——六商业功：购物餐饮娱乐休闲观赏旅游
间间门面房户户街铺
集购物餐饮娱乐休闲观赏旅游体型商业街
5形象概念
鲤鱼跳龙门财富翻番
金龙门红鲤鱼富贵买旺铺
6价值概念
投资首选门面房营商业街
投资产原始股买旺铺老板钞票工
44媒体策略
1印刷品
海报：派发
DM：目标投递
认购书：标准文体现企业形象
2NP（报纸）
某市报：报纸广告投放体
克拉玛石油报：配合投放
3CF（影视）
VCD宣传片：容包括项目功介绍商业规划投资价值分析销售现场配合宣传资料客户发放
4户外
住宅项目
5工包装
住宅项目
45阶段性推广策略
商业项目阶段性推广住宅阶段性推广机整合预热认购期晚住宅项目防止项目推广早暴露竞争手开盘发售期集中6月份充分争取时间机会竞争手未防备时快速达销售高潮整推广住宅推广相更加强调短快
1 筹备期
住宅方案
2 预热期
时间：2005年4月15日——4月30日
推广目：全面传播项目规划特色功定位强调新型商业形态商业价值传播中商业街注入商业概念期配合DS推广
工作：新闻报道海报派发电统计客接电话回访
媒体应：海报户外广告影视新闻报纸广告
新闻题：
——投资需选择敬请关注第五商业道
——投资10万10年净赚100万
3 认购期
时间：2005年5月1日——5月30日
推广目：认购信息发布项目概念阐述系列广告传播全面传播商业项目投资营价值强调商业特质复制性形成认购高潮
工作：公关活动海报派发系列广告认购促销
媒体应：报纸广告户外广告海报板
传播题：
——旺掘金势必——第五居民区第五商业道
——投资10万净赚100万百万富翁梦
——三商业题六商业功——全面整合某市商业版图
——间间门面房户户街铺
——集购物餐饮娱乐休闲观赏旅游体型商业街
配合活动：
1）活动题
商业项目投资营价值分析报告会——暨首期登记客户交流会
2）活动目标
——意客户强化沟通加深客户产品认知提升购买信心
——分析报告会全面阐释商业街规划特色投资营回报
——专家口吻项目作专项推介增强权威性信性
——通现场热烈气氛促进客户预订
3）活动容
——邀请某市领导讲话参座谈
——邀请商业街丰富验讲师商业项目投资营价值进行分析
——邀请置业投资家商业项目投资作分析讲解
——邀请部分意客户作选购商业项目理评析
——发请柬邀请登记客户某市商户加交流会
——广告形式邀请商户参加客户均接受专家咨询销售员作详细交流
——交流期间接受预订具优先选取铺面权利
4 强销期
时间：2005年6月1日——6月15日
推广目：开盘信息发布题促销活动系列广告传播形成销售高潮
工作：现场开放系列促销广告海报派发开盘促销活动
媒体应：海报户外广告报纸广告户外板
传播题：
——组合型财富旺铺——财富组合价值翻番
——鲤鱼跳龙门财富翻番
——投资首选门面房营商业街
——投资产原始股买旺铺老板钞票工
配合活动：
1）活动题
财富组合价值翻番——第五商业道组合型财富旺铺盛公开
2）活动目标
——开盘正式发售
——利促销活动促进销售
——快入市抢先竞争手开盘
3）活动容
——开盘优惠倒计时优惠5天优惠减少1
——推出三年回购政策强化市场购买信心
4）三年回购支持理
——否推出三年原价回购取决认购效果果认购效果较市场信心较足考虑该政策
——果认购期间效果理想市场信心低落必须通定手段解决市场信心问题三年回购政策作提升市场信心效手段应
——某市现商业销售价格言应该具较升值空间尤三年2008年商业升值行性极推出该政策风险控范围
——公园嘉年华活动：配合住宅项目公园嘉年华活动提升项目商业氛围
5 维持期
时间：2005年6月15日——8月30日
推广目：针性推广DS推广
工作：海报派发系列广告活动促销
媒体应：海报户外广告报纸广告户外板
配合活动：现场演艺活动提升现场气渲染商业氛围促进期销售招商
6 清盘期
时间：2005年9月1日
推广目：尾盘清理特价房促销
工作：现场促销
媒体应：户外广告板
配合活动：开业前活动
结语：
荣幸够接受贵公司邀请商业部分进步策划商业部分该项目利润源项目成败关键素策划时力求市场现状结合充分利市场机会点力求实现良销售业绩
某市年市场形式容乐观尤半年种形式会显现抓住机会成贵公司策划公司必须正视问题建议速展开项工作确保项目领先姿态入市实现预定开发计划销售目标
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龙湖佳苑商业部分营销方案
目录
市场分析 4
宏观济分析 4
商业发展概况 7
竞争手概况 10
商业规划建议 13
市场定位 14
业态定位 14
目标客户定位 16
价格定位 17
营销策略 21
营销指导思想 21
商业部分命名 23
概念定位 24
媒体策略 27
阶段性推广策略 28
结语 35
附件 36
项目LOGO 37
VI 应 41
海报设计方案 42
龙湖佳苑商业部分营销方案
市场分析
11宏观济概况
某市座油生油兴石油化工工业城市石化工业某市城市济命脉产业支柱决定着座城市兴旺发展
某市已成国西部重石油化工基某市石化公司炼油厂某省原油年加工力炼油厂具备年600万吨原油次性加工力600万吨配套力某市石化公司乙烯厂迄止国西部乙烯化工产品生产厂年生产乙烯类产品24万吨外区石化业服务配套产业电力生产供应石化工程建设设备安装维修工艺设计机械制造民建筑生产生活供水交通运输房产印刷卫生保健金融保险公服务等行业
2003年某市全区实现工业总产值10656亿元中石化工业总产值9721亿元占全区工业总产值912
全区完成国生产总值2401亿元中第产业增加值600万元占2003年国生产总值025第二产值2003年增加值2184亿元占国生产总值9096第三产业完成增加值211亿元占2003年全区国生产总值879
第二三产业占国生产总值重
2003年全区均国生产总值突破4万元完成社会固定资产投资539亿元完成社会消费品零售总额263亿元实现方财政收入142亿元
2003年某市济指标
项目
单位
数值
国生产总值
亿元
2401
第产业
万元
600
第二产业
亿元
2184
第三产业
亿元
211
工业总产值
亿元
10656
石化工业总产值
亿元
9721
总口
63950
户籍口
49261
流动口
14689
均国生产总值
万元
4
社会消费品零售总额
亿元
263
存款余额
亿元
2679
方财政收入
亿元
142
某市宏观济产业构成出第二产业十分发达第三产业占国生产总值极低（879）远远落济发达城市般性二级城市差距第三产业衡量商业发展程度基指标宏观济层面分析某市商业市场发展缓慢十分落
12商业市场发展概况
1商业形态街店缺乏综合百货店
某市商业市场相集中集中庆路中心区域该片区涵盖服装百货餐饮娱乐等商业形态受商业发展环境影响商业街店缺乏综合百货店
种市场现状短期法改观然着庆西路北侧万商住楼底商营业第家综合百货店诞生1410米层商业总建筑面积4200米规模言影响力然相限会根改变某市服装娱乐类消费赖周边城市（奎屯）现状
2商业发展落法满足市场需求
某市居民收入高具强消费力受商业发展落影响根法满足市场需求根某市市场解销售商品日百货具选择性目标性休闲性消费特征商品十分限
品牌服饰家电器家具建材等商品均需赖周边城市种严重赖周边城市商业现状消费模式严重影响某市商业市场发展制约商业市场规模销售然受城市化进程1000吨炼油120吨乙烯工程马利刺激商业发展必迎快速发展局面受商业基数宏观济商业刺激滞效应影响预计未年商业消费规模会出现幅增长种利表现2008左右逐步显现进步强化
3商业需求趋饱市场剩已成必然
某市两年商业销售面积12—15万米年着商业开发规模断扩商业销售价格涨时销售难度进步加某市7万口计算繁华相繁华区域容纳商业面积7万米左右（1米保量计算）某市现商业规模已接数值商业消费趋饱市场挖掘潜力十分限
某市年26亿社会消费品零售总额计算300——400元米月商铺低营业额（低该营业额商户营趋微利商户营维持营商铺租金副回落出现空置现象）计算某市商业繁华相繁华区域容纳54167——72222米商铺（含般区域商铺）数值言某市商业供应已达供需衡新供应导致市场剩
某市商业剩前兆已显现受投资滞营影响然购买商铺投资户然信心十足商铺售价继续扬商业营户营业额利润降成争事实部分商户开始转租商铺商铺开始出现空置现象旦部分新开发商铺年交付出现租赁困难投资信心动摇难免商铺投资消费属信心消费旦投资信心丧失未销售量副收缩等市场回暖长期程
4百货类餐饮类商业发展服装类商业发展相滞
居民生活水消费观念断发展城市消费理念进步强化促进百货类餐饮类商业发展某市餐饮娱乐百货消费迎快速发展阶段
受素影响然服装类消费快速增长受消费行（服装类消费属选购性休闲类非目标类消费餐饮娱乐百货属目标性消费）影响发展程度相滞商品品种价格购物环境法奎屯相竞争力相限规模商业卖场进入前服装类商业发展水停留满足基日常消费状态服装类商业发展需时间规模作突破制约发展瓶径
13竞争手概况
根某市商业市场调查市场16中部分均实现完全销售余正销售销售项目竞争手竞争手状况入
明珠建材市场
案名
明珠建材市场
工址
成路
开发商
建
基面积
5000米
规划坪数
外铺20—60米
均价格
负半层2500元米
规划层数
负半层三层
铺43—56米
层3000元米
力坪数
43米
力总价
129万
结构
砖混
租金价格
B1：215元米年
销售率
70
营类
建材日百货餐饮美容美发
1F：260元米年
出租率
70
优劣势分析
优势
街门面房武昌路市场相交通便利城市配套完善
劣势
段般市场定位混乱营品种杂乱
万商住楼
案名
万商住楼
工址
庆西路
开发商
万公司
基面积
1410米
规划坪数
单层1410米
均价格
营租售
规划层数
负半层三层
四层5640米
力坪数
定
力总价
售
结构
框架
租金价格
定
销售率
未招商
营类
服饰百货超市
出租率
优劣势分析
优势
段规模定位高交通便利城市配套完善
劣势
期房求专业理交付招商定难度
鑫汇时代广场
案名
鑫汇时代广场
工址
南京路
开发商
众鑫房产公司
建筑面积
12913米
规划坪数
72米
均价格
层低3000元米
规划层数
3FB1
力坪数
72米
力总价
216万
结构
砖混
租金价格
定
销售率
未开盘（年认购）
营类
日百货餐饮娱乐休闲
出租率
未租
优劣势分析
优势
规模新区黄金口岸综合购物概念
劣势
期房段般市场定位混乱楼层高（3F）
二 商业规划建议
1街商业开发2层：持认态度层面积区分应考虑40—60米铺面开间规划4—5米进深10—12米（含背车库进深）开间进深例应控制1：3二层商业目标力店考虑建议采开间规划针餐饮娱乐休闲等目标客户
2批发市场建议开发层：考虑二层商业价值销售收益双重角度考虑适合开发二层开发二层建议采负半层结构面积铺位利批发市场气营日百货五金日杂副食品
3建议开发负层：商业价值充分利角度考虑成路规划3000米左右负层充分利批发市场带气引进知名超市根某市7万口消费力完全够满足3000—5000米超市消费
超市建议列入开发规划时利批发市场超市形成气商业集聚效应促进该项目商业销售更提升商业价值带动该区域商业价值提升
4改善商业环境营造商业氛围：街商业建设时量扩街面宽度街面设置雕塑品休闲座椅花坛通亮化美化处理改善商业环境营造良商业氛围
5利型超市批发市场提升商业价值：批发市场商业价值然带动该区域气效果显著负层超市成核算考虑价值提升该片区商业氛围商业价值意义重时加快商铺销售提升商业价值促进项目销售角度应首先解决型超市引进批发市场开发问题
三 市场定位
31业态定位
流商机理位置坏街商业价值影响关重该区域流状况商业氛围决定街商业成败
街商业流量较商品消费面众化众化商品消费强调意性选购性消费理念街商业业态定位种样必拘泥具体业态定位解决力店问题然成市
业态规划表
区域
楼层
营题
铺位面积
营范围
东区（榆园路）
1F
批发市场
柜台2—3米
农产品食品副食品五金土特产
商铺20—40米
日百货特色吃
东南区（成路武昌路交汇处）
B1
型超市
3000—5000米
食品副食品日百货文体品
1F
精品店
40—60米
服装商品百货西式快餐
2F
餐饮娱乐广场
200米
中餐西餐KTV酒吧网吧
南区（成路区南门西）
1F
社区商业
40—80米
便利店餐饮诊银行书店干洗店影音店美容美发
2F
风味美食街
80米
特色餐饮酒吧
北区（长岭路区门附）
B1
会
整层
游泳池桑洗浴
1F
整层
中西式特色餐饮
2F
整层
棋牌室桌球羽毛球乒乓球馆
32目标客户定位
1精品商业街
投资户精品商业街第力客户该部分客户投资目投资收益率收益稳定性决定否购买素时商铺升值潜力关注点
营户精品商业街第二力客户该部分客户营目商业定位商业氛围营造未商业发展区域趋势关注核心时注重商铺投资价值变现力
2批发市场
现营户批发市场第力客户该部分客户营目租赁成投资成关心素时注重商铺升值变现力权销售具强吸引力
次投资户目标客户面积投资总额少（6000—40000元）投资户具强吸引力形中扩客户规模降低投资门槛
3社区商业
投资户营户兼投资户社区居民周边群住宅推广时兼推广起事半功倍效果营户型商户（社区商业营户）部分客户十分中商铺价格社区规模片区居民消费力切该部分商业否实现销售关键
4会
会商业提升项目形象出发盈利目建议租赁营考虑营户
5写字楼
写字楼客户单位客户目标集中针性推广写字楼开发建议先采员推广认购市场摸底情况展开市场反映良立开发市场反映够理想建议先开发2层商业预留写字楼基础时机成熟开发
33价格定位
商业销售价格分析中发现特征
1某市商业价格直涨中2004年涨幅度较
2商业销售价格市中心繁华段庆路高售价层已达1万元般售价层3500—4500元米二层2000—2500元米相繁华路段南京路准南路层售价2800—3300元米二层1600—1800元米路段售价层1800—2500元米
案商业销售定价中应充分鉴该片区项目定价价格涨趋势该片区中高价位宜充分建立领导品牌形象时考虑价格规模衡素作定价合理完全销售目标
某市区域商业销售价格表
楼盘选择方法
市场价格
层
二层
繁华区域价格
3500—4500元米
2000—2500元米
相繁华区域价格
2800—3300元米
1600—1800元米
般区域价格
1800—2500元米
1）运均权重市场定价方法取繁华区域相繁华区域商业销售价格加权价格层销售价格3150—3900元米二层销售价格1800元米—2150元米
2）价格基础运市场定价法修正市场数考虑年楼盘价格会年基础进步涨根某市片区住宅价格涨趋势分析预计涨幅度8左右修正层销售价格3400—4200元米二层销售价格1950元米—2300元米
3）根市场分析某市容纳54167——70000米左右商铺（含般区域商铺）数值言某市商业供应已达供需衡新供应导致市场剩
商业销售价格涨商业出现剩两方面考虑结合项目盘量规模保证计划实现全盘销售建议认购期予定价格调（应速度加权均价格）根认购情况逐步提高销售价格保证项目计划实现销售
4）根市场修正价格层销售价格3400—4200元米取中间值层销售价格3800元米根商业段业态定位差异价格基础进行进步修正
商业项目建议销售价格表
区域
楼层
营题
系数
价格
东区（榆园路）
1F
批发市场
06
2280元米
东南区（成路武昌路交汇处）
B1
型超市
04
1520元米
1F
精品店
12
4560元米
2F
餐饮娱乐广场
06
2280元米
南区（成路区南门西）
1F
社区商业
09
3420元米
2F
风味美食街
05
1900元米
北区（长岭路区门附）
B1
会
04
1520元米
1F
06
2280元米
2F
05
1900元米
5）价格定位充分考虑段业态价格影响武昌路市场区域位置定位高价格定位体现高价特征批发市场受业态定位影响投资收益低属营项目价格定位较低B1层超市吸引气提升片区商业价值定价较低会属社区公配套价格参考价格建议租赁营
6）价格分析属静态价格分析商铺推介程中根市场价格反映进行动态价格修正保证认购时价格符合市场实际切实做实现销售保证合理收益目
四 营销策略
41营销指导思想
1采住促商销售策略
考虑住宅盘量较住宅消费项目商业（尤社区商业部分）销售产生利刺激建议采住促商销售策略通住宅销售推广促进商业销售整推广程中然住宅推广67月份应加商业推广力度达67月份销售89月份招商抓住10月商业旺季开业
2先入快慢
根市场分析某市商业市场年出现剩现象确保项目实现完全销售必须强调营销速度力度充分利2004年商业利惯性快入市利规模宣传促销举措实现项目快速销售具体策略包括先施工先宣传先入市先交付先开业争取鑫汇时代广场万商厦公等竞争手开发售前奠定市场位确保消费竞争手完全占领
3差异化营销
商业街种新型商业形态具良发展潜力海南京路北京王府井种商业形态代表商业街发展符合市民消费心理趋具商城目标性购物法拟优势城市发展中市民休闲文化趋性正逐步强化商业街城市发展代表拥逛资周末休闲购物佳处潮钱潮汇聚方通商业街定位强化商业形态差异凸县街店优势
4先启动批发市场精品商业街推广
批发市场精品商业街商业功服务整某市商业属性决定销售受市场环境影响充分利市场时机角度考虑应该早入市社区商业服务区受市场环境影响住宅步开发步推广
42商业部分命名
商业规模较推广周期长适合住宅名称进行推广体现商业特色提升商业形象促进商业销售建议商业部分新命名
1建议名称
第五商业道
——该名称恢弘气充分体现商业项目规模街店商业街特点
——易传播记忆形中提升项目商业形象
——第五居民区某市商业繁华区域利第五居民区相关性凸显项目商业价值
2备选名称
龙湖商街
——住宅项目名称机整合便协调传播
——商街体现项目规划特色商业价值
财富金三角
——财富金三角——奎屯某市乌苏组成发展金三角
——财富金三角——武昌路市场榆园路批发市场成路精品商业街组成财富金三角
43概念定位
1核心概念
组合型财富商铺——财富组合价值翻番
——投资户买铺租金收益+升值收益+回购保障
——营户买铺营收益+升值收益+回购保障
——营投资种置业方案：
财富方案A：单独购买精品商业街层门面适合营服装百货西式快餐层售价4560元米该区域门面房13元米天租金价格计算5年便收回投资款（50首期款）10年收回总房款年回报率高达10
财富方案B：层二层组合购买形成复式店中店格局层规划门厅二层营业适合营餐饮西餐酒吧二层售价2280元米该区域二层均租金08元米天计算4年便收回投资款（50首期款）8年收回总房款年回报率高达135
财富方案C：单独购买二层适合餐饮娱乐等营户直接购买租房钱买房4年收回投资8年赚间商铺投资营双收益
财富方案D：购买社区商业适合营便利店餐饮诊银行书店干洗店影音店美容美发层售价3420元米1元米租金价格计算4年半便收回投资款（50首期款）9年收回总房款年回报率高达111适投资户营户购买投资营收益十分观
财富方案F：购买批发市场柜台商铺适合营农产品食品副食品五金土特产日百货特色吃层售价2280元米1元米租金价格计算3年半便收回投资款（50首期款）6年收回总房款6000元起买商铺年回报率高达167适投资户营户购买投资回报
2区位概念
旺掘金势必——第五居民区——第五商业道
武昌路市场榆园路批发市场成路精品商业街——某市财富金三角气鼎盛商机限某市商业集中具发展前景区域商业优势身俱商业前景估量
3投资概念
投资10万净赚100万百万富翁梦
怀抱摇钱树成财富颠峰购买组合型财富旺铺等拥棵摇钱树您月收取高额租金（委托公司出租）享受升值带巨财富收益低10回报率计算您未50年产权年限获10倍投资（50首期款）巨收益（投资10万净赚100万）果加升值收益您获财富超您想象
4规划概念
三商业题六商业功——全面整合某市商业版图
——三商业题：精品商业街批发市场社区商业
——六商业功：购物餐饮娱乐休闲观赏旅游
间间门面房户户街铺
集购物餐饮娱乐休闲观赏旅游体型商业街
5形象概念
鲤鱼跳龙门财富翻番
金龙门红鲤鱼富贵买旺铺
6价值概念
投资首选门面房营商业街
投资产原始股买旺铺老板钞票工
44媒体策略
1印刷品
海报：派发
DM：目标投递
认购书：标准文体现企业形象
2NP（报纸）
某市报：报纸广告投放体
克拉玛石油报：配合投放
3CF（影视）
VCD宣传片：容包括项目功介绍商业规划投资价值分析销售现场配合宣传资料客户发放
4户外
住宅项目
5工包装
住宅项目
45阶段性推广策略
商业项目阶段性推广住宅阶段性推广机整合预热认购期晚住宅项目防止项目推广早暴露竞争手开盘发售期集中6月份充分争取时间机会竞争手未防备时快速达销售高潮整推广住宅推广相更加强调短快
1 筹备期
住宅方案
2 预热期
时间：2005年4月15日——4月30日
推广目：全面传播项目规划特色功定位强调新型商业形态商业价值传播中商业街注入商业概念期配合DS推广
工作：新闻报道海报派发电统计客接电话回访
媒体应：海报户外广告影视新闻报纸广告
新闻题：
——投资需选择敬请关注第五商业道
——投资10万10年净赚100万
3 认购期
时间：2005年5月1日——5月30日
推广目：认购信息发布项目概念阐述系列广告传播全面传播商业项目投资营价值强调商业特质复制性形成认购高潮
工作：公关活动海报派发系列广告认购促销
媒体应：报纸广告户外广告海报板
传播题：
——旺掘金势必——第五居民区第五商业道
——投资10万净赚100万百万富翁梦
——三商业题六商业功——全面整合某市商业版图
——间间门面房户户街铺
——集购物餐饮娱乐休闲观赏旅游体型商业街
配合活动：
1）活动题
商业项目投资营价值分析报告会——暨首期登记客户交流会
2）活动目标
——意客户强化沟通加深客户产品认知提升购买信心
——分析报告会全面阐释商业街规划特色投资营回报
——专家口吻项目作专项推介增强权威性信性
——通现场热烈气氛促进客户预订
3）活动容
——邀请某市领导讲话参座谈
——邀请商业街丰富验讲师商业项目投资营价值进行分析
——邀请置业投资家商业项目投资作分析讲解
——邀请部分意客户作选购商业项目理评析
——发请柬邀请登记客户某市商户加交流会
——广告形式邀请商户参加客户均接受专家咨询销售员作详细交流
——交流期间接受预订具优先选取铺面权利
4 强销期
时间：2005年6月1日——6月15日
推广目：开盘信息发布题促销活动系列广告传播形成销售高潮
工作：现场开放系列促销广告海报派发开盘促销活动
媒体应：海报户外广告报纸广告户外板
传播题：
——组合型财富旺铺——财富组合价值翻番
——鲤鱼跳龙门财富翻番
——投资首选门面房营商业街
——投资产原始股买旺铺老板钞票工
配合活动：
1）活动题
财富组合价值翻番——第五商业道组合型财富旺铺盛公开
2）活动目标
——开盘正式发售
——利促销活动促进销售
——快入市抢先竞争手开盘
3）活动容
——开盘优惠倒计时优惠5天优惠减少1
——推出三年回购政策强化市场购买信心
4）三年回购支持理
——否推出三年原价回购取决认购效果果认购效果较市场信心较足考虑该政策
——果认购期间效果理想市场信心低落必须通定手段解决市场信心问题三年回购政策作提升市场信心效手段应
——某市现商业销售价格言应该具较升值空间尤三年2008年商业升值行性极推出该政策风险控范围
——公园嘉年华活动：配合住宅项目公园嘉年华活动提升项目商业氛围
5 维持期
时间：2005年6月15日——8月30日
推广目：针性推广DS推广
工作：海报派发系列广告活动促销
媒体应：海报户外广告报纸广告户外板
配合活动：现场演艺活动提升现场气渲染商业氛围促进期销售招商
6 清盘期
时间：2005年9月1日
推广目：尾盘清理特价房促销
工作：现场促销
媒体应：户外广告板
配合活动：开业前活动
结语：
荣幸够接受贵公司邀请商业部分进步策划商业部分该项目利润源项目成败关键素策划时力求市场现状结合充分利市场机会点力求实现良销售业绩
某市年市场形式容乐观尤半年种形式会显现抓住机会成贵公司策划公司必须正视问题建议速展开项工作确保项目领先姿态入市实现预定开发计划销售目标
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