合肥市xx厦营销策划方案
第部分 市场调研分析
次调研目
1通深入仔细市场调查结合项目身特点分析研究目标客户群求公司销售准备求项目开发思路理念产品进行必细分定位
2制定出较详细建议性行性强初步策划方案项目销售成功做出必准备铺垫
二调研指导思想
通点线面立体调查分析相时间较短风险较原前提制定出适合项目运作营销策划方案力争保障该项目销售工作利进行
三调查程简述
该项目块位置特殊性已决定该项目营销市场定位围绕已确定该项目建设方案制定完善项目市场营销研究方案物业调查着重物业市场素影响消费群体接受方式接受力方面进行制定方面通合肥市区域定影响力（规模影响价格影响）高层物业进行调查解探明年高层物业市场发展趋势研判宏观市场项目影响第二方面通合肥区域代表性层市场（档次较高）特该项目周边区域（老城区）层住宅市场进行调查分析理出新老层市场客户购房思路引导购买层价格相黄金段高层住宅作铺垫第三方面通合肥市物业租赁市场特老环高层（层）物业进行调查项目进行较投资保值升值租养楼客户群进行投资估算引导第四方面通合肥已建高层商务公寓调查项目前期运作程项目提出建议
四合肥市物业市场分析
1高层楼市分析
1)高层商务写字楼
段时间商务写字楼项目开发区特海区发展较快出现买卖楼花典作89年93年期间成功案例举胜数应国家初期改革开放政策潮流开发建设商务楼成风96—99年商务楼市场空置率直居高全国省会城市均商务写字楼空置率高达55通国家宏观调控市场身调节商务楼较长时间消化整合资料分析目前商务楼市场趋成熟稳发展阶段94年见高回落触低反弹阶段国已正式加入WTO改革开放进步深入法律保障时着商务活动日益频繁独资合资外资等种类型企业寻求理想办公场高层商务首选知识济高速发展天合肥起东西部发展桥梁作时会利科技城市优势吸引更外资合肥投资会增加商务楼市市场需求量全国合肥商务楼市发展正趋档次品牌排定时期区位优势域配套优势产品配置优势品牌优势高层商务楼段时间（四年）合肥市场发展需求产品然需求空间限速度慢相反功明确层综合楼兼做商务写字楼配置较低商务楼置业角度租赁角度均理想然定价格优势升值保值机会较投资风险较单投资租赁角度合肥市老城区高层商务租赁价格差异较25元㎡70元㎡等新华商务楼润安厦商务楼发展邮电厦怡锦江（原三荣厦）更验证述分析正确性（详见附表12）新华商务楼运作五年剩余部分预计年售完润安厦闲置6年久目前正较销售势头进行盘活目前止剩数楼层
2)高层住宅楼
现阶段合肥高层住宅然销售周期相较长接受程度较限2002年合肥高层住宅投放量增加75（1—11月份）猛增趋势高层市场预热程已热销会激烈竞争中原土供应政策发生变化充分利土资源降低土成提高项目收益率发展高层住宅物业发展必然趋势时着居民消费生活水提高居住观念变化心理逐渐接受高层发展奠定基础新建设高层住宅走精品型综合素质路线规划设计建筑设计（立面造型）项目配套智化配置产品包装项目销售定位等方面极具现代感更时代感高层楼盘赋予更深涵注入较高居科技含量吸引较置业者垂青较反映合肥市区域高层楼市市场状况新华商务楼润安厦元时代花园东海花园等（详见附表12）
2层楼市分析
1)层写字楼
年合肥市约5万㎡层商务写字楼投放市场年较成功较名气政通厦政通厦写字楼均价4000元㎡租金30元㎡均利老城区改建改造程街兴建综合楼层二层作门面房外剩余部分留做写字楼较集中淮河路步行街约10万㎡销售均价5000元㎡目前尚2万空置租金均25元㎡左右老环新环间区域销售均价2600元㎡租金均18元㎡左右
2)层住宅楼
通合肥市层住宅抽样调查发现东南西北物业区层住宅发展状况相南区西区发展较成熟档次略高北区东区发展速度较快档次较低均衡较发现市场定饱迹象然价格缓慢涨销售开发建设增长空置率居高已超出国际公认警戒线7百分点算成熟正发展市场应该较合理宏观控制较力市场资料中知明年初东西区三50万㎡左右（凤凰城颐花园福海新居）区投入建设会市场定击目前中心带外合肥层住宅销售均价2000元㎡略低全国均水高全省均水80租赁价格5元㎡中心带层销售均价3000元㎡租赁价格10元㎡
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
安徽润安（国际）
股份公司
具体位置
蒙城路阜南路交口
物业规模
6万㎡
市场环境
市区商业气氛浓处交通
道出行方便
建筑层数
32层
润 安 厦
租赁价格
（元月*㎡）
50元月·㎡
（含水电费）
相关配置
车位库
3部高速电梯
商家特征
中介服务广告公司外办事机构
备 注
1—4层酒店5层商住5层3830元㎡层加30元
物业名称
业名称
市招商公司
具体位置
荣事达道淮河路交口
物业规模
8000㎡
市场环境
邻市政府商业势卓越
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
停车场老式电梯部
淮 安 厦
租赁价格
（元月*㎡）
50元月·㎡
商家特征
市政相关职部门广告公司保险公司
备 注
老式办公楼建筑年限长毛坯房出租
物业名称
业名称
新华社安徽分社
具体位置
六安路淮河路交口
物业规模
3万
市场环境
商业重出行方便
建筑层数
30层
相关配置
（含停车位）
停车场车位150元月
电梯三部部货梯
新华厦
租赁价格
（元月*㎡）
32元月·㎡（含水电费）
商家特征
中介服务广告建设材料公司外公司驻肥办事处
备 注
属商办楼余房出售售价5层3800元㎡层加30元㎡
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
省邮电局
具体位置
六安路淮合路交口
物业规模
2．5万㎡
市场环境
商业重高档办公
建筑层数
29层
相关配置
（含停车位）
车位库充足中央空调水电电话齐全
邮电厦
租赁价格
（元月*㎡）
77元月·㎡
商家特征
知名企业合肥办事处会计师事务广告公司
备 注
精装潢公摊面积属纯高档商业办公楼
物业名称
业名称
市府办公厅
具体位置
荣事达道西侧
物业规模
15万㎡
市场环境
商业气氛浓厚出行方便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部精装修
路边时停车
政通厦
租赁价格
（元月*㎡）
30元月·㎡
（含水电电梯费）
商家特征
市政府职部门居外开发公司投资公司等
备 注
物业名称
业名称
万总商贸公司
具体位置
宿州路南段
物业规模
9000㎡
市场环境
繁华段流出行便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部精装修
停车场
太阳城写字楼
租赁价格
（元月*㎡）
32元月·㎡（水电理）
商家特征
种咨询公司开发公司美容公司外商驻肥办事处
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
兴华物业公司
具体位置
六安路长江路交口北
物业规模
2500㎡
市场环境
商业气氛浓出行便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯部停车场
长安厦
租赁价格
（元月*㎡）
40元㎡·月
商家特征
咨询广告仓库学校
备 注
物业名称
业名称
红旗饭店物业办
具体位置
三孝口东侧
物业规模
6000㎡
市场环境
交通干道商业气氛浓
建筑层数
6层
相关配置
（含停车位）
电梯停车场
红旗饭店
租赁价格
（元月*㎡）
40元月·月
商家特征
中介咨询婚介公司等服务性需市办公公司
备 注
物业名称
业名称
澳鑫房产
具体位置
寿春路百花井附
物业规模
市场环境
环境优越出行方便
建筑层数
7层
相关配置
电梯中央空调底停车库
（含停车位）
百花厦
租赁价格
（元月*㎡）
45元月·月
商家特征
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
皖科窿商贸公司
具体位置
荣事达厦
环城路交口西
物业规模
7000㎡
市场环境
环境幽静出行方便
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
电梯室外停车场
水电电话
糖酒厦
租赁价格
（元月*㎡）
15元㎡·月
商家特征
备 注
厦83年房效年限约40年倾出售：价格
2000元㎡采50揭付款方式
物业名称
业名称
鸿达房产
具体位置
双岗十字路口东
物业规模
7000㎡
市场环境
交通干道出行方便
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
车库电梯水电电话
鸿达厦
租赁价格
（元月*㎡）
25元㎡·月
商家特征
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
业名称
盛安广场
业名称
新鸿安厦
物业规模
3万㎡
物业规模
23万㎡
建筑层数
建筑层数23层楼高908m
建筑层数
建筑层数20层
租赁价格
（元月*㎡）
66元月﹡㎡（电费计）
租赁价格
（元月*㎡）
46元月㎡（水电费计）
相关配置
（含停车位）
62停车位300元月
相关配置
（含停车位）
200元月（干车位）
物业详况
集办公商业餐饮娱乐停
车场等功体1999年正式
运行楼五层敞开式写
字楼意分隔四层
五层附楼均综合性商场办公
客梯四部客货梯部中央
空调二台
物业详况
层厅二层均办
公场停车场仅
两部办公客梯
具体位置
位长江路金寨路
交叉口南15约200米
具体位置
紧邻安徽省教育学院金
寨路327号
市场环境
处交通道出入方便周边
商业气氛较浓厚市场信息灵
敏便商贸拓展
市场环境
处交通道出入方便
楼门较偏僻商业气
氛属安静办公场
商家特征
安徽盛安国际发展限公司安徽省粮油食品进出口集团公司盛安国际（香港）限公司合资成立综合性公司
商家特征
中国包装进出口安徽分公司
国企单位
联系电话
戚永伟 05512831133
联系电话
孟祥林 05512828517
备 注
剩70㎡间办公室办公装潢环境较气派明朗时代感
备 注
剩58㎡158㎡两间办公室月中旬会陆陆续续空出办公场办公装潢较差感觉
合肥市物业市场调查表（租赁）
业名称
海亚世界
业名称
怡锦江
物业规模
1万㎡
物业规模
3万㎡
建筑层数
8层
建筑层数
建筑层数25层
租赁价格
（元月*㎡）
销售价格
28元月㎡
5500元㎡（均价）
租赁价格
（元月*㎡）
产权式理
相关配置
（含停车位）
淮河路停车场
相关配置
（含停车位）
物业详况
1000㎡办公场提供现中国寿保险公司化妆品代理等租赁月底更场出租
物业详况
年租金86收益年1000元酒店免费签单消费业购酒店产权3年转怡合锦江国际酒店限责公司
具体位置
淮河路改造工程指挥部面
具体位置
含山路淮河路交叉口处
市场环境
处闹市区周边买卖商业气氛
浓厚办公适宜
市场环境
处闹市区商业气氛浓厚投资思想浮动较
商家特征
合肥新海亚物业理限公司
商家特征
合肥辉豪房产
开发限责公司
联系电话
杨静 05512627999
联系电话
陈剑雯 05512617787
备 注
销售住宅楼办公代销
备 注
介绍销售半
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
淮河路条街
物业名称
长江路条街
租金范围
20——60元月﹡㎡等
租金范围
40元月㎡左右
物业配套
型停车场型商场
物业配套
配套全停车场
市场环境
闹市取商业气氛浓厚适合商家投资买卖生意办公显吵杂交通较受限制特适宜公司集团办公
市场环境
交通便利商业气氛
利商贸恰谈
商家特征
生意买卖品牌代理等
商家特征
种品牌代理种需繁华
段公司办公
物业现况
建成久写字楼租赁情况较差层出租情况较
物业现况
良
前景预测
合肥市商业条街住宅楼写字楼前景
前景预测
建高档写字楼
备注
备注
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
浅 水 湾
安徽美安达房产开发公司
项目
位置
合肥市金寨南路十八岗157号
代理商销售商
华夏伟业·海金贝
工程
进度
34层体
面市时间
02108
广告词
高山流水家
企划
方
合肥首座180270水景景高尔夫智化社区
建筑结构
全框架结构
物业理项目收费标准
服务项目： 24时保安巡逻封闭式理绿化卫生房屋维修设备养护
建筑类型
联排墅高层
收费标准：
卖点
1水景社区适宜居住
2高尔夫网球场身边
3建筑造型风格独特
智化系统设施
楼宇讲系统安防系统红外防越报警系统宽带入户车辆理系统紧急广播背景音乐系统
区公配套
高尔夫球场（拟建）
网球场40亩水景
幼园 功会
销售
价格
均 价： 1950元㎡
起步价： 1600元㎡
高价： 2300元㎡
周边市政配套
明珠广场合肥学城
168中学 中锐国际学校 省教院 润安公学
银行 超市
交通情况说明
226路901路230路148路 215路等五路公交车紧邻金寨南路距离市区较远交通方便
建筑面积
总 建 面：30000万
（期）
规划
设计
户 数：
户型面积90240㎡
绿化率： 50
户型结构：二房二厅
三房二厅 四房二厅
容积率：
备 注
总占：250亩期3万㎡9层高层
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
奥林花园二期
合肥华源物业发展限公司
项目位置
合肥市霍山路82号（农北门）
代理商销售商
合肥美信房产咨询限公司
工程进度
结构封顶
面市时间
20026
广告词
运动家门口奥林花园
企划方
成熟社区居家方便环境幽雅
建筑结构
异型框架结构
物业理项目收费标准
公绿化养护生活垃圾清运
房屋维护便民服务24时
保安联防
建筑类型
期11栋二期12栋六层住宅
收费标准：
卖点
1周边配套齐全
2环路出行方便
3封闭理功齐备
智化系统设施
宽带入户闭路电视监控单元
楼宇视讲系统红外射报警
区公
配套
幼园 会 停车场
销售价格
均 价： 2040元㎡
起步价： 1860元㎡
高价： 2180元㎡
周边市政
配套
农中琥柏学中学中医附院二院分院超市菜市银行邮局
交通情况说明
环路目前2路公交车
出行基方便
建筑面积
总 建 面： 20万㎡
规划设计
户 数： 768户
户型面积： 97151㎡
绿化率： 35
户型结构：二室二厅三室两厅
容积率：
备 注
坡屋顶 北窗高级中空玻璃 1000㎡停车场
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
市清华
合肥宏图房屋开发公司
项目位置
蒙城北路西侧泉西路
风台路间
代理商销售商
合肥万家房产
营销策划公司
工程进度
基础开挖
面市时间
广告词
全新演绎美生活空间
企划方
倡导家文化新义NO1
建筑结构
全框架结构
物业理项目收费标准
建筑类型
23栋六层住宅
收费标准：
卖点
1水景花园 然林带
2配套齐全 生活便利
3中高档建筑定位定特色
智化
系统设施
宽带入户安防报警防盗监控出入理系统
区
公配套
双语幼园会4500型超市200车位9999清泉广场
销售价格
均 价：
起步价：
高价：
周边
市政配套
三十六中双岗学 新世纪学校菜市
交通情况说明
风台路泉路尚未通
交通甚方便
建筑面积
总 建 面： 100000㎡
规划设计
户 数： 808户
户型面积 94170㎡
绿化率： 40
户型结构：二室两厅三室二厅四室两厅
容积率： 125
备 注
总8万方米
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
华源国际城五期
安徽华源房产开发公司
项目位置
合肥路10号
（东二环路交口处）
代理商销售商
海三威力房产
纪限公司
工程进度
准现房
面市时间
200210
广告词
坐拥成型熟社区
家安花园里
企划方
华源生活广场
建筑结构
全框架结构
物业理项目
收费标准
服务项目：24时保安巡逻
封闭式理家政服务
建筑类型
二层商铺
三四五住宅
收费标准：039元㎡*月
卖点
1型成熟社区
2配套齐全
3生活便利
智化系统设施
闭路电视监控红外防越报警
楼宇讲系统
区公配套
幼园科附华源分校7000㎡社区公园 22万㎡华源生活广场
销售价格
均 价： 1850
起步价： 1740
高价： 2040
周边市政配套
三万㎡华联超市市二院 八院 十中 银行 花公园 邮局等
交通情况说明
10条公交线路通达全市 紧邻
二环路 出行方便
建筑面积
总 建 面：12万㎡
规划设计
户 数：1250
户型面积 9304 11097 129108
绿化率：40
户型结构： 三室二厅
容积率：13
备 注
尾盘阶段次性付款98折折空间 总9万方米
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
橘郡万绿园二期
城建开发公司新物业
项目位置
铜陵北路泉路交口
代理商销售商
华夏伟业*海金贝
工程进度
结构封顶
面市时间
20023
广告词
感受墅现代美
企划方
现代艺墅生活全面升级
建筑结构
全框架结构
物业理
项目
收费标准
服务项目： 封闭式理
24时保安巡逻
建筑类型
二期10栋层
二栋高层
收费标准：050元㎡
卖点
1期带动二期
2物业细分化墅新概念
3建筑身亮点
智化
系统设施
安防系统红外防越系统
楼宇视讲系统
区公配套
幼园学3000㎡中庭广场4200㎡会
销售价格
均 价：1988元㎡
起步价：1700元㎡
高价：2988元㎡
周边市政配套
胜利广场安徽市场六安路学分校体育中心火车站银行菜市
交通
情况说明
邻旅游车站公交车站
交通基便利
建筑面积
总 建 面： 280000㎡
规划设计
户 数：
户型面积 129225㎡
绿化率： 45
户型结构：三室两厅两卫
四室二厅两卫
容积率： 14
备 注
占300亩
五百花厦基情况
1百花厦现状
百花厦位合肥市中心处繁华金融服务区寿春路中段周边交通发达生活公建设施应俱全省名园名校名院均服务区型商场公园娱乐场步行达市委市政府市市政协均步遥
2项目基状况
百花厦九九八年底开工兴建基孔桩施工结束停工年该项目重新启动六月份煤炭工业部杭州建筑设计研究院原图纸进行修改完善十月份领取建筑施工许证广厦建设集团限责公司承建合竣工日期二○○四年十二月份项目总面积6168方米总建筑面积60784㎡2层建筑面积：77689㎡中车库202（车位10）31（29）层建筑面积：530153㎡中：商业建筑面积86788方米公寓建筑面积：443385㎡（会面积25868㎡）
六百花厦项目SWOT分析
1项目优势分析
结合项目实际情况出明显优势
★块位合肥市中心位置省委省政府省省政协市委市政府市市政协属区域安徽省金融贸易区区域市场前景极
★块周围500米省市名校名园（三中六中宿州路幼园）淮河路步行街乐普生鼓楼商厦合百中心店等商业网点休闲娱乐市政府中心广场假日逍闲逍遥津公园环城公园类档次商务旅游居住百花宾馆山水宾馆 华厦宾馆工行建行省保厦安保险省投资公司国元证券等重金融机构生活工作异常方便
★项目开发企业实力强物业理综合水高项目中充分体现
★交通状况极方便二十路公交车四通八达
★块绝版增值空间较
2项目劣势分析
该项目规模较项目户外活动空间限绿化配置景观建设意
3市场机会分析
★合肥提前十年步入康宏观济整体较二次置业士断增加投资类物业正处快速升温阶段效需求量增
★着合肥外全面开放WTO进程断加快合肥起东西部区发展重桥梁时商务公寓市场蕴涵着量消费潜力市场前景较
★高层楼市房产开发正属旺盛期项目定位准确基础宣传引导位会市场机会
★产品差异块稀缺带较市场机会
4市场威胁分析
★政府该类式性质项目投资容量开发进度控制程度直接项目销售利润产生影响
★政务区搬迁项目产生定影响
★规范商务租赁市场影响部分投资出租收益客户判断
七项目定位研究
1百花厦项目市场定位产品定位
1)市场定位
定位分析：该项目目前市场定位方案分析前已确定双塔框筒结构高层建筑通分析见区域建设定规模具品牌效应定影响力高层建筑符合域现状发展求
具体定位：高层商务高层住宅差异品种方案具体定位分析澳鑫房产公司提供设计图纸（高层住宅）定差距通市场营销运作加调整
2)产品定位
定位分析：通市场调研分析省域省会合肥市较高层住宅售层商务售租然高层楼市销售市场机会已产品建设周期建筑成容市场产品竞争产品应物古井集团澳鑫房产假日物业理样属品牌产品应达脱俗风雅高档精致
具体定位：高档商务公寓：公司通合肥市高层商务住宅层商务住宅销售租赁市场进行详细调研5年政务区搬迁带影响进行充分证认该产品已确定市场定位前提应该修正产品定位高层住宅改高档商务公寓属省域合肥市市场差异产品利古井集团澳鑫房产假日物业理品牌效应充分挖掘市场潜力创流商务公寓满足适应改革开放济快速发展中市场需求满足般置业士居住求时树立百花厦城市中心唯尊府邸钻石级商务公寓厦位市场中较难类产品竞争
2目标客户定位
1）合肥设立办事机构外企合资企业三资企业
着西部开发逐步深入国加入WTO开放度极提高作东西部桥梁省会城市合肥必质飞跃时十五胜利召开会安徽省会合肥产生深远影响合肥改革开放步伐进步加快会吸引批外商合肥投资百花商务公寓时提供首选条件
2)省会合肥设立办事处全省市中企业
百花厦星级酒店物形式标准会吸引批中企业设立生活工作两方便保值增值办事场
3)求省会购住秘密性较住全省市CEO阶层会首选百花厦
4)百花厦注重形象品牌效益较档次市定实力商贸公司理想选择
5）夫妻双方皆担较重职位济收入较丰厚35岁高级理者技术专家属二次置业士
6）长期居肥外商企业代表
7）投资族年社会投资渠道然较少投资类风险较商务公寓式投资前景较乐观寿春路片已密度写字楼出租企业办公租金高达60元㎡会吸引投资保值目客户中企业
八百花厦项目关建议
1规划建议
项目占面积仅6168㎡设计双塔高层建筑现代风格味较浓纯区概念楼盘建筑身外进行道路建设品建设块绿配置精细专美达百花厦样精致品味建议道路草坪砖绿色塑胶相结合铺设路缘石彩色白黄相间品全精雕细刻艺术作品块绿应刻意立体栽培花草相间块间隔扶手栏杆全部采取锈钢制品
2施工建议
高层建筑施工周期较长固然客观素组织严谨科学理严格资金计划应保证施工进度关键观高层建筑市场利完工社会效益济效益保证反严重影响销售策略实施难保证项目投资收益时该项目已次停工建先例相应产生负面效应利影响投资商产商建筑商销售商密切配合鼎力相助科学合理组织项目实施
3物业理建议
项目聘请古井假日酒店进行物业理该项目亮点样假日酒店理先进验运百花厦商务公寓真正达流商务公寓五星级酒店理建议：
1）建立先进硬件设施创造流理条件通项目智化配置设立物业理网络台开展互联网接入网络教学媒体娱乐系统网购物证券时交易电子图IP电话公服务信息等项服务通该台实现计算机网络动化物业理运先进计算机技术包括公设施项机械设备（配电设备发电机组供水设备通风设备电梯等）实现集中监控设置红外线监控报警室安全紧急报警系统
2）组建专业化保安队伍富验退役军中选拔突出百花厦知名度建议全部招退役女兵保安员
3）应业求开展似酒店式贴身服务
4提升项目附加值建议
1）积极推广应新技术新工艺新材料
2）选节电低耗高效灯具
3）垃圾分类收集水口设废料粉碎装置
4）选环保型墙材料高封闭性门窗
5智化建议
1）安全防范系统
a紧急呼报警系统b煤气燃露动报警系统C24时保安巡更系统D闭路电视监控系统E门禁控制视讲系统
2）信息理系统
A 停车理系统（包括车辆动识收费保安监控等子系统）
B紧急广播背景音乐系统C耗表数远程抄收系统D家庭设备动化监控系统E楼宇公设施监控系统
3）信息网络子系统
A层100兆宽带高速网B线卫星电视系统C局域网
VOD广播系统D网医疗教育电子商务网购物等
6会建议
项目会面积2586㎡设计外外开放两区域彰显会尊贵高雅会功充分体现支持项目市场定位形象定位成该项目性形象表现支撑点外两部分均采会员制突出私家会特质集团购买成会会员会满足集团进行接会谈型酒会新闻发布会等方面商务活动时会设立家政中心会员代理干洗代订车票船票代购物家居美容代接送孩学代出租等物业理相结合提供星级贴身服务设立视听阅览室提供类名著畅销书种音乐影视资料设置电脑模拟高尔夫球练场棋牌乒乓球室桌球室等文娱设施女性业提供医学专业美容美体设施服务
7厅电梯厅装修建议
堂电梯厅项目饰方面外推广重组成部分豪华气派外品味建议项目厅采仿古砖色彩厚重檀木灯具仿古艺术灯具墙面悬挂名字画优秀摄影等整效果浓重情调失流畅活泼线条点缀充分体现浓郁艺术情调电梯厅忽视方电梯厅安放嵌入式休息椅悬挂业子女优秀字画布艺作品企业形象宣传真正做细心业真诚客户
8建议：
高档次商务公寓业客户放心购房安心住房建议第八层做标准层样板间时提供菜单式精装修服务提供项费
收取标准额度（含物业理费）
第二部分 开发方案简述济效益分析
开发方案简述
该项目属九八年底开工建设始建久种原造成停工然项目造成定负面影响时找准市场次切入点项目规划设计建筑面积607842㎡中公寓建筑面积443385㎡总套数217套户型布局设计高层住宅现市场调研分析出产品应定位商务公寓属市场差异性产品兼顾高层住宅功该项目块位置特殊绝版效应商务公寓定位定性均属档次较高类时智化配置属目前合肥流厦安排212停车位停车位配置1：1述配置设计求基符合尖端商务公寓性楼求
二 项目投资估算
1项目济技术指标建筑容明细表 单位：㎡
序号
项 目 容
数 量
备 注
1
总占面积
6168㎡
百花厦长67米宽42米
2
容积率建筑容度
986046
楼层31层高1167米
3
总建筑面积
607842
含会面积25868㎡
4
销售面积
60648
合确定销售面积
2投资总额
工程总投资：17001万元单位成2797元㎡
3投资明细表
序号
项目
总投资额
（万元）
单位成
元㎡
占总投资额例
（）
1
土费
1849
304
11
2
建设工程报建费
601
99
35
3
建筑安装工程费
（含智化配置）
10941
1800
64
4
前期工程费
334
55
2
5
理费（含发证费）
1513
250
9
6
销售费
650
107
4
7
预见费
91
15
05
8
财务费
1013
167
6
9
合计
17001
2797
100
财务费说明：
考虑价7年计息建安项支出2年计息考虑房产开发滚动营特点建安项支出计算总额30计
1）土费利息：土费×年利费×年数
1849×45×7582万
2）建安支出利息：建安支出×30×年利率×年数
15979×30×45×2431万
财务费（1）+（2）
三销售收入预测
根市场调查计划销售价格收入估测收入：
容
面积（㎡）
均价（元㎡）
收入（万元）
商务公寓
41751
3500
14613
商业房
9790
5000
4895
停车位
9107
2328
2120
合计
60648
3566
21628
四投资效益分析
★销售税金：（销售收入）21628×5561203万
★销售利润：销售收入－总投资－销售税金
21628－17001－12033424万
★投资利润率：项目税利润项目总投资
34241700120
★项目盈亏衡点项目总投资（项目销售收入－销售税金）×100
17001（21628－1203）×10008×10080
★项目投资回收期项目总投资项目税利润
1700132245年
五综合评价
高层商务：省会城市合肥安徽省政治济文化外交通中心首批科技外开放城市处江淮间属中部区起促进东西部发展桥梁作年济发展速度较快全国快四百分点城市建设城市济发展取娇成绩外资合资企业已逾千家商务贸易市场初具规模老环形成商贸行政办公文化教育医疗卫生体育运动商务中心时双中心区全省政治济文化中心合肥市政治济文化中心然五年合肥市CBD移南部高新技术开发区区域失全省CBD集中区时庐阳区CBD合肥市政府属二级机构事业单位政府贸易机构等重新构成层次交叉特点CBD新区域势必会影响中心区商务楼市发展年商务楼市会着济高速增长断发展需求会断增加然市区商务楼销售市场未形成气候商务楼租赁市场较低迷高品味高尖端具品牌效益商务楼甚少市场定空间通调研发现两年合肥市房产市场发展较快2002年商品房销售增长87销售达120万㎡商务办公占10例较区老区街新建改建综合楼配置档次较低现阶段合肥市商务办公类物业市空置率空租率然较高空置率达16空租率市价25元方米市况达20（含类专业市场办公房）市场竞争较激烈作商务配置较新华厦入住率达90售价3850元㎡租价35元㎡配置较般润安厦置业租赁入住率达60左右售价3800元㎡租价40元㎡见商务旺区高档品牌高层商务市场前景然较
纯高层住宅：目前合肥纯高层住宅基分布环外市场均价3000元方米市场正属培育发展阶段较代表性楼盘元时代花园九华山庄雍景苑等销售状况较市场口碑尚佳根资料分析老城区私密较档次较高配置较全高层住宅层住宅销售均价已达3000元㎡左右城市中心区域高层住宅市场潜力较
综述项目高层商务办公高层住宅差异产品时综合产品满足商务办公需满足高层住宅需求城区异常紧张土政策彻底改变时商务旺区黄金块增值速度加快项目充分突现块绝版效应项目述项目相质高价优优势土量化高层预热期五年时高开低走高层商务公寓必受部分喜登高远豁朗开怀弃城市烦杂压抑爱生活静思雅秘客户群青睐
第三部分 市场营销
营销策略
1品牌策略：
充分利古井集团安徽省型国企业国著名市公司品牌形象展开宣传实时引导项目前期着重突出澳鑫房产
综合实力突出古井集团古井假日酒店成功典范结合位古井假日
酒店面十五中楼百花厦销售展示中心实施品牌策略奠定百花厦商务公寓市场形象利位市干道寿春路阜阳路交界区域百花井名优势发挥历史悠久深入心市场影响力造出合肥市商务公寓品牌百花商务公寓厦
2价格策略
1）销售价格分析
公司根市场调研资料分析推出销售价格排定极具市场竞争力实施程中会根市场变化断做出调整求达佳市场销售价格价格排定表考虑素楼层位
置户型布局销售时间等
百花厦销售价格览表
A楼（东楼） 表1
北
南
房 号
05（D户型）
04（C1户型）
03（B户型）
02（F户型）
01（A户型）
户 型
三房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
五房二厅二卫
四房二厅二卫
建 面
15690㎡
15460㎡
19040㎡
24860㎡
19580㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
空中墅
二十八
二十七
3550
3650
3850
4250
3950
二十六
3600
3700
3900
4000
二十五
3650
3750
3950
4200
4050
二十四
3700
3800
4000
4100
二十三
3950
4050
4250
4150
4350
二十二
3900
4000
4200
4300
二十
3850
3950
4150
4050
4250
二十
3800
3900
4100
4200
十九
3750
3850
4050
3850
4150
十八
3700
3800
4000
4100
十七
3650
3750
3950
3750
4050
十六
3600
3700
3900
4000
十五
3550
3650
3850
3650
3950
十四
3500
3600
3800
3900
十三
3450
3550
3750
3450
3850
十二
3400
3500
3700
3800
十
3300
3400
3600
3000
3700
十
3200
3300
3500
3600
九
2900
3000
3200
2550
3300
八
2700
2800
3000
3100
七
2400
2500
2700
2250
2800
六
2300
2400
2600
2700
五
商 场
四
三
二
★带四三楼层做促销活动时采取优惠措施
B楼（西楼） 表2
北
南
房 号
05（C户型）
04（D户型）
03（A户型）
02（E户型）
01（B户型）
户 型
三房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
二房二厅二卫
四房二厅二卫
建 面
15840㎡
15690㎡
19580㎡
12460㎡
19040㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
空中墅
二十八
二十七
3150
3250
3450
3300
3550
二十六
3200
3300
3500
3350
3600
二十五
3250
3350
3550
3400
3650
二十四
3300
3400
3600
3450
3700
二十三
3550
3650
3850
3500
3950
二十二
3500
3600
3800
3750
3900
二十
3450
3550
3750
3700
3850
二十
3400
3500
3700
3650
3800
十九
3350
3450
3650
3600
3750
十八
3300
3400
3600
3550
3700
十七
3250
3350
3550
3500
3650
十六
3200
3300
3500
3450
3600
十五
3150
3250
3450
3400
3550
十四
3100
3200
3400
3350
3500
十三
3050
3150
3350
3300
3450
十二
3000
3100
3300
3250
3400
十
2900
3000
3200
3200
3300
十
2800
2900
3100
3100
3200
九
2500
2600
2800
3000
2900
八
2300
2400
2600
2500
2700
七
2000
2100
2300
2200
2400
六
1900
2000
2200
2100
2300
五
商 场
四
三
二
★ 带四三楼层做促销活动时采取优惠措施
★A楼（东楼） 表3
北
南
房 号
04（K户型）
03（J1户型）
02（H户型）
01（G户型）
户 型
六房三厅三卫
六房三厅三卫
五房三厅三卫
五房三厅三卫
建 面
30230㎡
30050㎡
25510㎡
25870㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
二十八
6700
6900
7600
7800
★B楼（西楼）
北
南
房 号
04（J户型）
03（K户型）
02（G户型）
01（H户型）
户 型
六房三厅三卫
六房三厅三卫
五房三厅三卫
五房三厅三卫
建 面
30970㎡
30050㎡
25510㎡
25870㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
二十八
5700
5900
6600
6800
★五层商场售价表
楼 层
单 价
备 注
五
2400
四
2600
三
3000
二
4000
8000
★ 计212车位车位计10万元
2）销售市场投资分析：
方案A类户型例
（1）技术数五房卧卫厨四房二厅二卫厨建面1904㎡
市场销售均价3500元㎡×1904㎡6664万元
（2）成投入：八成二十年揭计算
首付：6664×201333万元
购房3年计息出租时利息：1333×477×319万元
投入成：1333+191523万元
月供：3530元
（3）租赁收入：月租金收入：1904×50元㎡9520元
税金：9520×556529元
支出月供余剩：9520—3530—5295461元
年租赁收入 5461×1265532万元
（4）收益：计利息收入需2年收回期次投入1333万元
2×655131万元
（5）收益状况评述 ：2008年开始年银行月供费外收入655万元10年收回含银行贷款全部投资银行揭期前已全部收回投资
3渠道策略
金蝶公司安徽省成立早房产销售公司娇业绩丰富操盘验外时种类型销售渠道根项目特点公司利外界关系采外商企业境外士推荐预约销售采相关集团业士认购互动销售开展异展销方式销售时结合现场销售电话销售广告销售等种渠道进行
4广告策略
公司通形形适时适度适量房产销售专业角度进行广告动作争取达立体效应佳效果具体方案：
1）告知篇
百花厦开盘前运定软文形式做先知性软文广告业士百花厦项目增加解社会定关注步形象宣传良基础
软文形式广告安排
序号
名称
广告形式
概容
完成时间
推广时间
1
澳鑫集团商务厦征名征文活动
新安晚报合肥晚报安徽电台广告广播电台周2次
厦基情况征名征文求配厦立面效果图
2003年
2月15日
2003年
2月18日
2
征集百花厦销售展示中心设计方案
邮递设计院新安晚报合肥晚报安徽电台广播电台周2次
提供设计条件提出设计求刊出征名结果告诫参者配厦立面效果图
2003年
2月20日
2003年
2月22日
3
招聘百花厦销售中心副投资顾问置业理等员
新安晚报合肥晚报安徽电台周2次
招聘条件招聘数登出售楼展示中心方案已定消息配厦立面效果图
2003年
3月8日
2003年
3月10日
4
备注
述提供条件求行安排
果设计方案稿件利春节期间开展方案评选评选方案分期刊登
刊登方案评选春节长时间渡三月份
2）前期预热
百花厦正式开盘前段时间里采取种形式作预热性广告着重体现1引起消费者关注2出古井集团澳鑫房产造百花厦品牌效应3针目标客户群范围逐步进行广告宣传
软文形式广告安排
序号
名称
广告形式
概容
设计完成
时间
推广时间
1
软文形式介绍百化厦商务公寓社会现象发展前景
新安晚报
合肥晚报
商务公寓发展前景投资商务公寓市场收益
2003年
2月15日
2003年
3月22
2
介绍百花厦规划设计智化配置状况
宣传单面送相关士（酒店）新安晚报合肥晚报
百花厦功介绍百花套智化配置优点介绍
2003年
2月20日
2003年
2月22日
3
百花厦前期预售造势提前告知推出销售方案
新安晚报合肥晚报古井酒店宣传单页介绍
告知百花厦发售信息告知百花厦购买具体方案
推出销售策略（买卖楼花等）
2003年
4月20日
2003年
5月6日
4
百花厦开盘介绍百花厦开盘推广方式
合肥晚报
新安晚报
告知百花厦开盘时间2003年5月18日开盘发售
2003年
5月18日
2003年
5月12日
3）开盘预售销售期
百花厦作合肥市区域高级商务公寓品牌度美誉度形象方面具定涵古井集团澳鑫房产品牌提升时提高百花厦知名度宣传思路方面
（1）开盘预售活动策划宣传
（2）售楼中心形象展示楼书单页宣传
（3）通市高档旅游车背套彩旗展示
（4）异展销选择芜湖安庆蚌埠淮南六安亳州等
（5）古井假日酒店开展种形式展示印制简单宣传手册配发客房
5促销策略
通广告利价格实施品牌宣传通略带古井酒类文化涵种活动突出澳星房产综合实力采取分类分档分形式种方法开展促销促销程力度通营销验加掌控
6销售促进策略：
策略公司运擅长种策略销售程中通静态掌握动态踪断修正销售总策略策划出环环相扣循序渐进断具新意销售促进办法完善销售促进策略（杏林花园面市场竞争激烈利情况销售陷入困境时入住公司运策略专业技巧造出许典事例杏林花园稳公司掌控销售策略运行）
7公关系员推广策略
策略销售程中异常重售楼员推广员均次类型培训数具较强建筑类专业知识房产纪资格运作项目时基础结合项目特点进行强化培训力求达完美
二 百花厦项目营销计划组织控制
1 营销计划
原：根施工计划结合营销策略制定详细营销计划详细计划安排时候力争兼顾工程款项现金流量降低贷款资金投入度提高资金利率
方案：结构封顶时完成进度40竣工时完成进度80交房3—6月完成销售进度100
2组织概述
根项目重性特殊性设公司副总理负责制设两销售中心现场售楼中心市场销售中心现场销售中心：设专职销售名置业顾问5市场销售中心：设业务理名投资顾问4
求：述员均专文化丰富操盘验掌握力熟知房产相关法律法规具极强亲力市场拓展力
3营销控制程序方法
原根省城市场市级市场区域市场情况根幢楼总建面销售指标求确定基均价销售中根楼层坐落环境生活便利性等差异条件确定销售先排定根销售进度广告推广力度适时调整易销难销促销序终达销售统
操作程中根时间段特点突出卖点淡化弱点统控制提高项目操作性
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第部分 市场调研分析
次调研目
1通深入仔细市场调查结合项目身特点分析研究目标客户群求公司销售准备求项目开发思路理念产品进行必细分定位
2制定出较详细建议性行性强初步策划方案项目销售成功做出必准备铺垫
二调研指导思想
通点线面立体调查分析相时间较短风险较原前提制定出适合项目运作营销策划方案力争保障该项目销售工作利进行
三调查程简述
该项目块位置特殊性已决定该项目营销市场定位围绕已确定该项目建设方案制定完善项目市场营销研究方案物业调查着重物业市场素影响消费群体接受方式接受力方面进行制定方面通合肥市区域定影响力（规模影响价格影响）高层物业进行调查解探明年高层物业市场发展趋势研判宏观市场项目影响第二方面通合肥区域代表性层市场（档次较高）特该项目周边区域（老城区）层住宅市场进行调查分析理出新老层市场客户购房思路引导购买层价格相黄金段高层住宅作铺垫第三方面通合肥市物业租赁市场特老环高层（层）物业进行调查项目进行较投资保值升值租养楼客户群进行投资估算引导第四方面通合肥已建高层商务公寓调查项目前期运作程项目提出建议
四合肥市物业市场分析
1高层楼市分析
1)高层商务写字楼
段时间商务写字楼项目开发区特海区发展较快出现买卖楼花典作89年93年期间成功案例举胜数应国家初期改革开放政策潮流开发建设商务楼成风96—99年商务楼市场空置率直居高全国省会城市均商务写字楼空置率高达55通国家宏观调控市场身调节商务楼较长时间消化整合资料分析目前商务楼市场趋成熟稳发展阶段94年见高回落触低反弹阶段国已正式加入WTO改革开放进步深入法律保障时着商务活动日益频繁独资合资外资等种类型企业寻求理想办公场高层商务首选知识济高速发展天合肥起东西部发展桥梁作时会利科技城市优势吸引更外资合肥投资会增加商务楼市市场需求量全国合肥商务楼市发展正趋档次品牌排定时期区位优势域配套优势产品配置优势品牌优势高层商务楼段时间（四年）合肥市场发展需求产品然需求空间限速度慢相反功明确层综合楼兼做商务写字楼配置较低商务楼置业角度租赁角度均理想然定价格优势升值保值机会较投资风险较单投资租赁角度合肥市老城区高层商务租赁价格差异较25元㎡70元㎡等新华商务楼润安厦商务楼发展邮电厦怡锦江（原三荣厦）更验证述分析正确性（详见附表12）新华商务楼运作五年剩余部分预计年售完润安厦闲置6年久目前正较销售势头进行盘活目前止剩数楼层
2)高层住宅楼
现阶段合肥高层住宅然销售周期相较长接受程度较限2002年合肥高层住宅投放量增加75（1—11月份）猛增趋势高层市场预热程已热销会激烈竞争中原土供应政策发生变化充分利土资源降低土成提高项目收益率发展高层住宅物业发展必然趋势时着居民消费生活水提高居住观念变化心理逐渐接受高层发展奠定基础新建设高层住宅走精品型综合素质路线规划设计建筑设计（立面造型）项目配套智化配置产品包装项目销售定位等方面极具现代感更时代感高层楼盘赋予更深涵注入较高居科技含量吸引较置业者垂青较反映合肥市区域高层楼市市场状况新华商务楼润安厦元时代花园东海花园等（详见附表12）
2层楼市分析
1)层写字楼
年合肥市约5万㎡层商务写字楼投放市场年较成功较名气政通厦政通厦写字楼均价4000元㎡租金30元㎡均利老城区改建改造程街兴建综合楼层二层作门面房外剩余部分留做写字楼较集中淮河路步行街约10万㎡销售均价5000元㎡目前尚2万空置租金均25元㎡左右老环新环间区域销售均价2600元㎡租金均18元㎡左右
2)层住宅楼
通合肥市层住宅抽样调查发现东南西北物业区层住宅发展状况相南区西区发展较成熟档次略高北区东区发展速度较快档次较低均衡较发现市场定饱迹象然价格缓慢涨销售开发建设增长空置率居高已超出国际公认警戒线7百分点算成熟正发展市场应该较合理宏观控制较力市场资料中知明年初东西区三50万㎡左右（凤凰城颐花园福海新居）区投入建设会市场定击目前中心带外合肥层住宅销售均价2000元㎡略低全国均水高全省均水80租赁价格5元㎡中心带层销售均价3000元㎡租赁价格10元㎡
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
安徽润安（国际）
股份公司
具体位置
蒙城路阜南路交口
物业规模
6万㎡
市场环境
市区商业气氛浓处交通
道出行方便
建筑层数
32层
润 安 厦
租赁价格
（元月*㎡）
50元月·㎡
（含水电费）
相关配置
车位库
3部高速电梯
商家特征
中介服务广告公司外办事机构
备 注
1—4层酒店5层商住5层3830元㎡层加30元
物业名称
业名称
市招商公司
具体位置
荣事达道淮河路交口
物业规模
8000㎡
市场环境
邻市政府商业势卓越
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
停车场老式电梯部
淮 安 厦
租赁价格
（元月*㎡）
50元月·㎡
商家特征
市政相关职部门广告公司保险公司
备 注
老式办公楼建筑年限长毛坯房出租
物业名称
业名称
新华社安徽分社
具体位置
六安路淮河路交口
物业规模
3万
市场环境
商业重出行方便
建筑层数
30层
相关配置
（含停车位）
停车场车位150元月
电梯三部部货梯
新华厦
租赁价格
（元月*㎡）
32元月·㎡（含水电费）
商家特征
中介服务广告建设材料公司外公司驻肥办事处
备 注
属商办楼余房出售售价5层3800元㎡层加30元㎡
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
省邮电局
具体位置
六安路淮合路交口
物业规模
2．5万㎡
市场环境
商业重高档办公
建筑层数
29层
相关配置
（含停车位）
车位库充足中央空调水电电话齐全
邮电厦
租赁价格
（元月*㎡）
77元月·㎡
商家特征
知名企业合肥办事处会计师事务广告公司
备 注
精装潢公摊面积属纯高档商业办公楼
物业名称
业名称
市府办公厅
具体位置
荣事达道西侧
物业规模
15万㎡
市场环境
商业气氛浓厚出行方便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部精装修
路边时停车
政通厦
租赁价格
（元月*㎡）
30元月·㎡
（含水电电梯费）
商家特征
市政府职部门居外开发公司投资公司等
备 注
物业名称
业名称
万总商贸公司
具体位置
宿州路南段
物业规模
9000㎡
市场环境
繁华段流出行便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部精装修
停车场
太阳城写字楼
租赁价格
（元月*㎡）
32元月·㎡（水电理）
商家特征
种咨询公司开发公司美容公司外商驻肥办事处
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
兴华物业公司
具体位置
六安路长江路交口北
物业规模
2500㎡
市场环境
商业气氛浓出行便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯部停车场
长安厦
租赁价格
（元月*㎡）
40元㎡·月
商家特征
咨询广告仓库学校
备 注
物业名称
业名称
红旗饭店物业办
具体位置
三孝口东侧
物业规模
6000㎡
市场环境
交通干道商业气氛浓
建筑层数
6层
相关配置
（含停车位）
电梯停车场
红旗饭店
租赁价格
（元月*㎡）
40元月·月
商家特征
中介咨询婚介公司等服务性需市办公公司
备 注
物业名称
业名称
澳鑫房产
具体位置
寿春路百花井附
物业规模
市场环境
环境优越出行方便
建筑层数
7层
相关配置
电梯中央空调底停车库
（含停车位）
百花厦
租赁价格
（元月*㎡）
45元月·月
商家特征
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业名称
皖科窿商贸公司
具体位置
荣事达厦
环城路交口西
物业规模
7000㎡
市场环境
环境幽静出行方便
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
电梯室外停车场
水电电话
糖酒厦
租赁价格
（元月*㎡）
15元㎡·月
商家特征
备 注
厦83年房效年限约40年倾出售：价格
2000元㎡采50揭付款方式
物业名称
业名称
鸿达房产
具体位置
双岗十字路口东
物业规模
7000㎡
市场环境
交通干道出行方便
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
车库电梯水电电话
鸿达厦
租赁价格
（元月*㎡）
25元㎡·月
商家特征
备 注
合肥市物业市场调查表（租赁）
业名称
盛安广场
业名称
新鸿安厦
物业规模
3万㎡
物业规模
23万㎡
建筑层数
建筑层数23层楼高908m
建筑层数
建筑层数20层
租赁价格
（元月*㎡）
66元月﹡㎡（电费计）
租赁价格
（元月*㎡）
46元月㎡（水电费计）
相关配置
（含停车位）
62停车位300元月
相关配置
（含停车位）
200元月（干车位）
物业详况
集办公商业餐饮娱乐停
车场等功体1999年正式
运行楼五层敞开式写
字楼意分隔四层
五层附楼均综合性商场办公
客梯四部客货梯部中央
空调二台
物业详况
层厅二层均办
公场停车场仅
两部办公客梯
具体位置
位长江路金寨路
交叉口南15约200米
具体位置
紧邻安徽省教育学院金
寨路327号
市场环境
处交通道出入方便周边
商业气氛较浓厚市场信息灵
敏便商贸拓展
市场环境
处交通道出入方便
楼门较偏僻商业气
氛属安静办公场
商家特征
安徽盛安国际发展限公司安徽省粮油食品进出口集团公司盛安国际（香港）限公司合资成立综合性公司
商家特征
中国包装进出口安徽分公司
国企单位
联系电话
戚永伟 05512831133
联系电话
孟祥林 05512828517
备 注
剩70㎡间办公室办公装潢环境较气派明朗时代感
备 注
剩58㎡158㎡两间办公室月中旬会陆陆续续空出办公场办公装潢较差感觉
合肥市物业市场调查表（租赁）
业名称
海亚世界
业名称
怡锦江
物业规模
1万㎡
物业规模
3万㎡
建筑层数
8层
建筑层数
建筑层数25层
租赁价格
（元月*㎡）
销售价格
28元月㎡
5500元㎡（均价）
租赁价格
（元月*㎡）
产权式理
相关配置
（含停车位）
淮河路停车场
相关配置
（含停车位）
物业详况
1000㎡办公场提供现中国寿保险公司化妆品代理等租赁月底更场出租
物业详况
年租金86收益年1000元酒店免费签单消费业购酒店产权3年转怡合锦江国际酒店限责公司
具体位置
淮河路改造工程指挥部面
具体位置
含山路淮河路交叉口处
市场环境
处闹市区周边买卖商业气氛
浓厚办公适宜
市场环境
处闹市区商业气氛浓厚投资思想浮动较
商家特征
合肥新海亚物业理限公司
商家特征
合肥辉豪房产
开发限责公司
联系电话
杨静 05512627999
联系电话
陈剑雯 05512617787
备 注
销售住宅楼办公代销
备 注
介绍销售半
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
淮河路条街
物业名称
长江路条街
租金范围
20——60元月﹡㎡等
租金范围
40元月㎡左右
物业配套
型停车场型商场
物业配套
配套全停车场
市场环境
闹市取商业气氛浓厚适合商家投资买卖生意办公显吵杂交通较受限制特适宜公司集团办公
市场环境
交通便利商业气氛
利商贸恰谈
商家特征
生意买卖品牌代理等
商家特征
种品牌代理种需繁华
段公司办公
物业现况
建成久写字楼租赁情况较差层出租情况较
物业现况
良
前景预测
合肥市商业条街住宅楼写字楼前景
前景预测
建高档写字楼
备注
备注
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
浅 水 湾
安徽美安达房产开发公司
项目
位置
合肥市金寨南路十八岗157号
代理商销售商
华夏伟业·海金贝
工程
进度
34层体
面市时间
02108
广告词
高山流水家
企划
方
合肥首座180270水景景高尔夫智化社区
建筑结构
全框架结构
物业理项目收费标准
服务项目： 24时保安巡逻封闭式理绿化卫生房屋维修设备养护
建筑类型
联排墅高层
收费标准：
卖点
1水景社区适宜居住
2高尔夫网球场身边
3建筑造型风格独特
智化系统设施
楼宇讲系统安防系统红外防越报警系统宽带入户车辆理系统紧急广播背景音乐系统
区公配套
高尔夫球场（拟建）
网球场40亩水景
幼园 功会
销售
价格
均 价： 1950元㎡
起步价： 1600元㎡
高价： 2300元㎡
周边市政配套
明珠广场合肥学城
168中学 中锐国际学校 省教院 润安公学
银行 超市
交通情况说明
226路901路230路148路 215路等五路公交车紧邻金寨南路距离市区较远交通方便
建筑面积
总 建 面：30000万
（期）
规划
设计
户 数：
户型面积90240㎡
绿化率： 50
户型结构：二房二厅
三房二厅 四房二厅
容积率：
备 注
总占：250亩期3万㎡9层高层
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
奥林花园二期
合肥华源物业发展限公司
项目位置
合肥市霍山路82号（农北门）
代理商销售商
合肥美信房产咨询限公司
工程进度
结构封顶
面市时间
20026
广告词
运动家门口奥林花园
企划方
成熟社区居家方便环境幽雅
建筑结构
异型框架结构
物业理项目收费标准
公绿化养护生活垃圾清运
房屋维护便民服务24时
保安联防
建筑类型
期11栋二期12栋六层住宅
收费标准：
卖点
1周边配套齐全
2环路出行方便
3封闭理功齐备
智化系统设施
宽带入户闭路电视监控单元
楼宇视讲系统红外射报警
区公
配套
幼园 会 停车场
销售价格
均 价： 2040元㎡
起步价： 1860元㎡
高价： 2180元㎡
周边市政
配套
农中琥柏学中学中医附院二院分院超市菜市银行邮局
交通情况说明
环路目前2路公交车
出行基方便
建筑面积
总 建 面： 20万㎡
规划设计
户 数： 768户
户型面积： 97151㎡
绿化率： 35
户型结构：二室二厅三室两厅
容积率：
备 注
坡屋顶 北窗高级中空玻璃 1000㎡停车场
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
市清华
合肥宏图房屋开发公司
项目位置
蒙城北路西侧泉西路
风台路间
代理商销售商
合肥万家房产
营销策划公司
工程进度
基础开挖
面市时间
广告词
全新演绎美生活空间
企划方
倡导家文化新义NO1
建筑结构
全框架结构
物业理项目收费标准
建筑类型
23栋六层住宅
收费标准：
卖点
1水景花园 然林带
2配套齐全 生活便利
3中高档建筑定位定特色
智化
系统设施
宽带入户安防报警防盗监控出入理系统
区
公配套
双语幼园会4500型超市200车位9999清泉广场
销售价格
均 价：
起步价：
高价：
周边
市政配套
三十六中双岗学 新世纪学校菜市
交通情况说明
风台路泉路尚未通
交通甚方便
建筑面积
总 建 面： 100000㎡
规划设计
户 数： 808户
户型面积 94170㎡
绿化率： 40
户型结构：二室两厅三室二厅四室两厅
容积率： 125
备 注
总8万方米
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
华源国际城五期
安徽华源房产开发公司
项目位置
合肥路10号
（东二环路交口处）
代理商销售商
海三威力房产
纪限公司
工程进度
准现房
面市时间
200210
广告词
坐拥成型熟社区
家安花园里
企划方
华源生活广场
建筑结构
全框架结构
物业理项目
收费标准
服务项目：24时保安巡逻
封闭式理家政服务
建筑类型
二层商铺
三四五住宅
收费标准：039元㎡*月
卖点
1型成熟社区
2配套齐全
3生活便利
智化系统设施
闭路电视监控红外防越报警
楼宇讲系统
区公配套
幼园科附华源分校7000㎡社区公园 22万㎡华源生活广场
销售价格
均 价： 1850
起步价： 1740
高价： 2040
周边市政配套
三万㎡华联超市市二院 八院 十中 银行 花公园 邮局等
交通情况说明
10条公交线路通达全市 紧邻
二环路 出行方便
建筑面积
总 建 面：12万㎡
规划设计
户 数：1250
户型面积 9304 11097 129108
绿化率：40
户型结构： 三室二厅
容积率：13
备 注
尾盘阶段次性付款98折折空间 总9万方米
合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
开发商
橘郡万绿园二期
城建开发公司新物业
项目位置
铜陵北路泉路交口
代理商销售商
华夏伟业*海金贝
工程进度
结构封顶
面市时间
20023
广告词
感受墅现代美
企划方
现代艺墅生活全面升级
建筑结构
全框架结构
物业理
项目
收费标准
服务项目： 封闭式理
24时保安巡逻
建筑类型
二期10栋层
二栋高层
收费标准：050元㎡
卖点
1期带动二期
2物业细分化墅新概念
3建筑身亮点
智化
系统设施
安防系统红外防越系统
楼宇视讲系统
区公配套
幼园学3000㎡中庭广场4200㎡会
销售价格
均 价：1988元㎡
起步价：1700元㎡
高价：2988元㎡
周边市政配套
胜利广场安徽市场六安路学分校体育中心火车站银行菜市
交通
情况说明
邻旅游车站公交车站
交通基便利
建筑面积
总 建 面： 280000㎡
规划设计
户 数：
户型面积 129225㎡
绿化率： 45
户型结构：三室两厅两卫
四室二厅两卫
容积率： 14
备 注
占300亩
五百花厦基情况
1百花厦现状
百花厦位合肥市中心处繁华金融服务区寿春路中段周边交通发达生活公建设施应俱全省名园名校名院均服务区型商场公园娱乐场步行达市委市政府市市政协均步遥
2项目基状况
百花厦九九八年底开工兴建基孔桩施工结束停工年该项目重新启动六月份煤炭工业部杭州建筑设计研究院原图纸进行修改完善十月份领取建筑施工许证广厦建设集团限责公司承建合竣工日期二○○四年十二月份项目总面积6168方米总建筑面积60784㎡2层建筑面积：77689㎡中车库202（车位10）31（29）层建筑面积：530153㎡中：商业建筑面积86788方米公寓建筑面积：443385㎡（会面积25868㎡）
六百花厦项目SWOT分析
1项目优势分析
结合项目实际情况出明显优势
★块位合肥市中心位置省委省政府省省政协市委市政府市市政协属区域安徽省金融贸易区区域市场前景极
★块周围500米省市名校名园（三中六中宿州路幼园）淮河路步行街乐普生鼓楼商厦合百中心店等商业网点休闲娱乐市政府中心广场假日逍闲逍遥津公园环城公园类档次商务旅游居住百花宾馆山水宾馆 华厦宾馆工行建行省保厦安保险省投资公司国元证券等重金融机构生活工作异常方便
★项目开发企业实力强物业理综合水高项目中充分体现
★交通状况极方便二十路公交车四通八达
★块绝版增值空间较
2项目劣势分析
该项目规模较项目户外活动空间限绿化配置景观建设意
3市场机会分析
★合肥提前十年步入康宏观济整体较二次置业士断增加投资类物业正处快速升温阶段效需求量增
★着合肥外全面开放WTO进程断加快合肥起东西部区发展重桥梁时商务公寓市场蕴涵着量消费潜力市场前景较
★高层楼市房产开发正属旺盛期项目定位准确基础宣传引导位会市场机会
★产品差异块稀缺带较市场机会
4市场威胁分析
★政府该类式性质项目投资容量开发进度控制程度直接项目销售利润产生影响
★政务区搬迁项目产生定影响
★规范商务租赁市场影响部分投资出租收益客户判断
七项目定位研究
1百花厦项目市场定位产品定位
1)市场定位
定位分析：该项目目前市场定位方案分析前已确定双塔框筒结构高层建筑通分析见区域建设定规模具品牌效应定影响力高层建筑符合域现状发展求
具体定位：高层商务高层住宅差异品种方案具体定位分析澳鑫房产公司提供设计图纸（高层住宅）定差距通市场营销运作加调整
2)产品定位
定位分析：通市场调研分析省域省会合肥市较高层住宅售层商务售租然高层楼市销售市场机会已产品建设周期建筑成容市场产品竞争产品应物古井集团澳鑫房产假日物业理样属品牌产品应达脱俗风雅高档精致
具体定位：高档商务公寓：公司通合肥市高层商务住宅层商务住宅销售租赁市场进行详细调研5年政务区搬迁带影响进行充分证认该产品已确定市场定位前提应该修正产品定位高层住宅改高档商务公寓属省域合肥市市场差异产品利古井集团澳鑫房产假日物业理品牌效应充分挖掘市场潜力创流商务公寓满足适应改革开放济快速发展中市场需求满足般置业士居住求时树立百花厦城市中心唯尊府邸钻石级商务公寓厦位市场中较难类产品竞争
2目标客户定位
1）合肥设立办事机构外企合资企业三资企业
着西部开发逐步深入国加入WTO开放度极提高作东西部桥梁省会城市合肥必质飞跃时十五胜利召开会安徽省会合肥产生深远影响合肥改革开放步伐进步加快会吸引批外商合肥投资百花商务公寓时提供首选条件
2)省会合肥设立办事处全省市中企业
百花厦星级酒店物形式标准会吸引批中企业设立生活工作两方便保值增值办事场
3)求省会购住秘密性较住全省市CEO阶层会首选百花厦
4)百花厦注重形象品牌效益较档次市定实力商贸公司理想选择
5）夫妻双方皆担较重职位济收入较丰厚35岁高级理者技术专家属二次置业士
6）长期居肥外商企业代表
7）投资族年社会投资渠道然较少投资类风险较商务公寓式投资前景较乐观寿春路片已密度写字楼出租企业办公租金高达60元㎡会吸引投资保值目客户中企业
八百花厦项目关建议
1规划建议
项目占面积仅6168㎡设计双塔高层建筑现代风格味较浓纯区概念楼盘建筑身外进行道路建设品建设块绿配置精细专美达百花厦样精致品味建议道路草坪砖绿色塑胶相结合铺设路缘石彩色白黄相间品全精雕细刻艺术作品块绿应刻意立体栽培花草相间块间隔扶手栏杆全部采取锈钢制品
2施工建议
高层建筑施工周期较长固然客观素组织严谨科学理严格资金计划应保证施工进度关键观高层建筑市场利完工社会效益济效益保证反严重影响销售策略实施难保证项目投资收益时该项目已次停工建先例相应产生负面效应利影响投资商产商建筑商销售商密切配合鼎力相助科学合理组织项目实施
3物业理建议
项目聘请古井假日酒店进行物业理该项目亮点样假日酒店理先进验运百花厦商务公寓真正达流商务公寓五星级酒店理建议：
1）建立先进硬件设施创造流理条件通项目智化配置设立物业理网络台开展互联网接入网络教学媒体娱乐系统网购物证券时交易电子图IP电话公服务信息等项服务通该台实现计算机网络动化物业理运先进计算机技术包括公设施项机械设备（配电设备发电机组供水设备通风设备电梯等）实现集中监控设置红外线监控报警室安全紧急报警系统
2）组建专业化保安队伍富验退役军中选拔突出百花厦知名度建议全部招退役女兵保安员
3）应业求开展似酒店式贴身服务
4提升项目附加值建议
1）积极推广应新技术新工艺新材料
2）选节电低耗高效灯具
3）垃圾分类收集水口设废料粉碎装置
4）选环保型墙材料高封闭性门窗
5智化建议
1）安全防范系统
a紧急呼报警系统b煤气燃露动报警系统C24时保安巡更系统D闭路电视监控系统E门禁控制视讲系统
2）信息理系统
A 停车理系统（包括车辆动识收费保安监控等子系统）
B紧急广播背景音乐系统C耗表数远程抄收系统D家庭设备动化监控系统E楼宇公设施监控系统
3）信息网络子系统
A层100兆宽带高速网B线卫星电视系统C局域网
VOD广播系统D网医疗教育电子商务网购物等
6会建议
项目会面积2586㎡设计外外开放两区域彰显会尊贵高雅会功充分体现支持项目市场定位形象定位成该项目性形象表现支撑点外两部分均采会员制突出私家会特质集团购买成会会员会满足集团进行接会谈型酒会新闻发布会等方面商务活动时会设立家政中心会员代理干洗代订车票船票代购物家居美容代接送孩学代出租等物业理相结合提供星级贴身服务设立视听阅览室提供类名著畅销书种音乐影视资料设置电脑模拟高尔夫球练场棋牌乒乓球室桌球室等文娱设施女性业提供医学专业美容美体设施服务
7厅电梯厅装修建议
堂电梯厅项目饰方面外推广重组成部分豪华气派外品味建议项目厅采仿古砖色彩厚重檀木灯具仿古艺术灯具墙面悬挂名字画优秀摄影等整效果浓重情调失流畅活泼线条点缀充分体现浓郁艺术情调电梯厅忽视方电梯厅安放嵌入式休息椅悬挂业子女优秀字画布艺作品企业形象宣传真正做细心业真诚客户
8建议：
高档次商务公寓业客户放心购房安心住房建议第八层做标准层样板间时提供菜单式精装修服务提供项费
收取标准额度（含物业理费）
第二部分 开发方案简述济效益分析
开发方案简述
该项目属九八年底开工建设始建久种原造成停工然项目造成定负面影响时找准市场次切入点项目规划设计建筑面积607842㎡中公寓建筑面积443385㎡总套数217套户型布局设计高层住宅现市场调研分析出产品应定位商务公寓属市场差异性产品兼顾高层住宅功该项目块位置特殊绝版效应商务公寓定位定性均属档次较高类时智化配置属目前合肥流厦安排212停车位停车位配置1：1述配置设计求基符合尖端商务公寓性楼求
二 项目投资估算
1项目济技术指标建筑容明细表 单位：㎡
序号
项 目 容
数 量
备 注
1
总占面积
6168㎡
百花厦长67米宽42米
2
容积率建筑容度
986046
楼层31层高1167米
3
总建筑面积
607842
含会面积25868㎡
4
销售面积
60648
合确定销售面积
2投资总额
工程总投资：17001万元单位成2797元㎡
3投资明细表
序号
项目
总投资额
（万元）
单位成
元㎡
占总投资额例
（）
1
土费
1849
304
11
2
建设工程报建费
601
99
35
3
建筑安装工程费
（含智化配置）
10941
1800
64
4
前期工程费
334
55
2
5
理费（含发证费）
1513
250
9
6
销售费
650
107
4
7
预见费
91
15
05
8
财务费
1013
167
6
9
合计
17001
2797
100
财务费说明：
考虑价7年计息建安项支出2年计息考虑房产开发滚动营特点建安项支出计算总额30计
1）土费利息：土费×年利费×年数
1849×45×7582万
2）建安支出利息：建安支出×30×年利率×年数
15979×30×45×2431万
财务费（1）+（2）
三销售收入预测
根市场调查计划销售价格收入估测收入：
容
面积（㎡）
均价（元㎡）
收入（万元）
商务公寓
41751
3500
14613
商业房
9790
5000
4895
停车位
9107
2328
2120
合计
60648
3566
21628
四投资效益分析
★销售税金：（销售收入）21628×5561203万
★销售利润：销售收入－总投资－销售税金
21628－17001－12033424万
★投资利润率：项目税利润项目总投资
34241700120
★项目盈亏衡点项目总投资（项目销售收入－销售税金）×100
17001（21628－1203）×10008×10080
★项目投资回收期项目总投资项目税利润
1700132245年
五综合评价
高层商务：省会城市合肥安徽省政治济文化外交通中心首批科技外开放城市处江淮间属中部区起促进东西部发展桥梁作年济发展速度较快全国快四百分点城市建设城市济发展取娇成绩外资合资企业已逾千家商务贸易市场初具规模老环形成商贸行政办公文化教育医疗卫生体育运动商务中心时双中心区全省政治济文化中心合肥市政治济文化中心然五年合肥市CBD移南部高新技术开发区区域失全省CBD集中区时庐阳区CBD合肥市政府属二级机构事业单位政府贸易机构等重新构成层次交叉特点CBD新区域势必会影响中心区商务楼市发展年商务楼市会着济高速增长断发展需求会断增加然市区商务楼销售市场未形成气候商务楼租赁市场较低迷高品味高尖端具品牌效益商务楼甚少市场定空间通调研发现两年合肥市房产市场发展较快2002年商品房销售增长87销售达120万㎡商务办公占10例较区老区街新建改建综合楼配置档次较低现阶段合肥市商务办公类物业市空置率空租率然较高空置率达16空租率市价25元方米市况达20（含类专业市场办公房）市场竞争较激烈作商务配置较新华厦入住率达90售价3850元㎡租价35元㎡配置较般润安厦置业租赁入住率达60左右售价3800元㎡租价40元㎡见商务旺区高档品牌高层商务市场前景然较
纯高层住宅：目前合肥纯高层住宅基分布环外市场均价3000元方米市场正属培育发展阶段较代表性楼盘元时代花园九华山庄雍景苑等销售状况较市场口碑尚佳根资料分析老城区私密较档次较高配置较全高层住宅层住宅销售均价已达3000元㎡左右城市中心区域高层住宅市场潜力较
综述项目高层商务办公高层住宅差异产品时综合产品满足商务办公需满足高层住宅需求城区异常紧张土政策彻底改变时商务旺区黄金块增值速度加快项目充分突现块绝版效应项目述项目相质高价优优势土量化高层预热期五年时高开低走高层商务公寓必受部分喜登高远豁朗开怀弃城市烦杂压抑爱生活静思雅秘客户群青睐
第三部分 市场营销
营销策略
1品牌策略：
充分利古井集团安徽省型国企业国著名市公司品牌形象展开宣传实时引导项目前期着重突出澳鑫房产
综合实力突出古井集团古井假日酒店成功典范结合位古井假日
酒店面十五中楼百花厦销售展示中心实施品牌策略奠定百花厦商务公寓市场形象利位市干道寿春路阜阳路交界区域百花井名优势发挥历史悠久深入心市场影响力造出合肥市商务公寓品牌百花商务公寓厦
2价格策略
1）销售价格分析
公司根市场调研资料分析推出销售价格排定极具市场竞争力实施程中会根市场变化断做出调整求达佳市场销售价格价格排定表考虑素楼层位
置户型布局销售时间等
百花厦销售价格览表
A楼（东楼） 表1
北
南
房 号
05（D户型）
04（C1户型）
03（B户型）
02（F户型）
01（A户型）
户 型
三房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
五房二厅二卫
四房二厅二卫
建 面
15690㎡
15460㎡
19040㎡
24860㎡
19580㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
空中墅
二十八
二十七
3550
3650
3850
4250
3950
二十六
3600
3700
3900
4000
二十五
3650
3750
3950
4200
4050
二十四
3700
3800
4000
4100
二十三
3950
4050
4250
4150
4350
二十二
3900
4000
4200
4300
二十
3850
3950
4150
4050
4250
二十
3800
3900
4100
4200
十九
3750
3850
4050
3850
4150
十八
3700
3800
4000
4100
十七
3650
3750
3950
3750
4050
十六
3600
3700
3900
4000
十五
3550
3650
3850
3650
3950
十四
3500
3600
3800
3900
十三
3450
3550
3750
3450
3850
十二
3400
3500
3700
3800
十
3300
3400
3600
3000
3700
十
3200
3300
3500
3600
九
2900
3000
3200
2550
3300
八
2700
2800
3000
3100
七
2400
2500
2700
2250
2800
六
2300
2400
2600
2700
五
商 场
四
三
二
★带四三楼层做促销活动时采取优惠措施
B楼（西楼） 表2
北
南
房 号
05（C户型）
04（D户型）
03（A户型）
02（E户型）
01（B户型）
户 型
三房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
二房二厅二卫
四房二厅二卫
建 面
15840㎡
15690㎡
19580㎡
12460㎡
19040㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
空中墅
二十八
二十七
3150
3250
3450
3300
3550
二十六
3200
3300
3500
3350
3600
二十五
3250
3350
3550
3400
3650
二十四
3300
3400
3600
3450
3700
二十三
3550
3650
3850
3500
3950
二十二
3500
3600
3800
3750
3900
二十
3450
3550
3750
3700
3850
二十
3400
3500
3700
3650
3800
十九
3350
3450
3650
3600
3750
十八
3300
3400
3600
3550
3700
十七
3250
3350
3550
3500
3650
十六
3200
3300
3500
3450
3600
十五
3150
3250
3450
3400
3550
十四
3100
3200
3400
3350
3500
十三
3050
3150
3350
3300
3450
十二
3000
3100
3300
3250
3400
十
2900
3000
3200
3200
3300
十
2800
2900
3100
3100
3200
九
2500
2600
2800
3000
2900
八
2300
2400
2600
2500
2700
七
2000
2100
2300
2200
2400
六
1900
2000
2200
2100
2300
五
商 场
四
三
二
★ 带四三楼层做促销活动时采取优惠措施
★A楼（东楼） 表3
北
南
房 号
04（K户型）
03（J1户型）
02（H户型）
01（G户型）
户 型
六房三厅三卫
六房三厅三卫
五房三厅三卫
五房三厅三卫
建 面
30230㎡
30050㎡
25510㎡
25870㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
二十八
6700
6900
7600
7800
★B楼（西楼）
北
南
房 号
04（J户型）
03（K户型）
02（G户型）
01（H户型）
户 型
六房三厅三卫
六房三厅三卫
五房三厅三卫
五房三厅三卫
建 面
30970㎡
30050㎡
25510㎡
25870㎡
楼 层
单 价
单 价
单 价
单 价
二十九
二十八
5700
5900
6600
6800
★五层商场售价表
楼 层
单 价
备 注
五
2400
四
2600
三
3000
二
4000
8000
★ 计212车位车位计10万元
2）销售市场投资分析：
方案A类户型例
（1）技术数五房卧卫厨四房二厅二卫厨建面1904㎡
市场销售均价3500元㎡×1904㎡6664万元
（2）成投入：八成二十年揭计算
首付：6664×201333万元
购房3年计息出租时利息：1333×477×319万元
投入成：1333+191523万元
月供：3530元
（3）租赁收入：月租金收入：1904×50元㎡9520元
税金：9520×556529元
支出月供余剩：9520—3530—5295461元
年租赁收入 5461×1265532万元
（4）收益：计利息收入需2年收回期次投入1333万元
2×655131万元
（5）收益状况评述 ：2008年开始年银行月供费外收入655万元10年收回含银行贷款全部投资银行揭期前已全部收回投资
3渠道策略
金蝶公司安徽省成立早房产销售公司娇业绩丰富操盘验外时种类型销售渠道根项目特点公司利外界关系采外商企业境外士推荐预约销售采相关集团业士认购互动销售开展异展销方式销售时结合现场销售电话销售广告销售等种渠道进行
4广告策略
公司通形形适时适度适量房产销售专业角度进行广告动作争取达立体效应佳效果具体方案：
1）告知篇
百花厦开盘前运定软文形式做先知性软文广告业士百花厦项目增加解社会定关注步形象宣传良基础
软文形式广告安排
序号
名称
广告形式
概容
完成时间
推广时间
1
澳鑫集团商务厦征名征文活动
新安晚报合肥晚报安徽电台广告广播电台周2次
厦基情况征名征文求配厦立面效果图
2003年
2月15日
2003年
2月18日
2
征集百花厦销售展示中心设计方案
邮递设计院新安晚报合肥晚报安徽电台广播电台周2次
提供设计条件提出设计求刊出征名结果告诫参者配厦立面效果图
2003年
2月20日
2003年
2月22日
3
招聘百花厦销售中心副投资顾问置业理等员
新安晚报合肥晚报安徽电台周2次
招聘条件招聘数登出售楼展示中心方案已定消息配厦立面效果图
2003年
3月8日
2003年
3月10日
4
备注
述提供条件求行安排
果设计方案稿件利春节期间开展方案评选评选方案分期刊登
刊登方案评选春节长时间渡三月份
2）前期预热
百花厦正式开盘前段时间里采取种形式作预热性广告着重体现1引起消费者关注2出古井集团澳鑫房产造百花厦品牌效应3针目标客户群范围逐步进行广告宣传
软文形式广告安排
序号
名称
广告形式
概容
设计完成
时间
推广时间
1
软文形式介绍百化厦商务公寓社会现象发展前景
新安晚报
合肥晚报
商务公寓发展前景投资商务公寓市场收益
2003年
2月15日
2003年
3月22
2
介绍百花厦规划设计智化配置状况
宣传单面送相关士（酒店）新安晚报合肥晚报
百花厦功介绍百花套智化配置优点介绍
2003年
2月20日
2003年
2月22日
3
百花厦前期预售造势提前告知推出销售方案
新安晚报合肥晚报古井酒店宣传单页介绍
告知百花厦发售信息告知百花厦购买具体方案
推出销售策略（买卖楼花等）
2003年
4月20日
2003年
5月6日
4
百花厦开盘介绍百花厦开盘推广方式
合肥晚报
新安晚报
告知百花厦开盘时间2003年5月18日开盘发售
2003年
5月18日
2003年
5月12日
3）开盘预售销售期
百花厦作合肥市区域高级商务公寓品牌度美誉度形象方面具定涵古井集团澳鑫房产品牌提升时提高百花厦知名度宣传思路方面
（1）开盘预售活动策划宣传
（2）售楼中心形象展示楼书单页宣传
（3）通市高档旅游车背套彩旗展示
（4）异展销选择芜湖安庆蚌埠淮南六安亳州等
（5）古井假日酒店开展种形式展示印制简单宣传手册配发客房
5促销策略
通广告利价格实施品牌宣传通略带古井酒类文化涵种活动突出澳星房产综合实力采取分类分档分形式种方法开展促销促销程力度通营销验加掌控
6销售促进策略：
策略公司运擅长种策略销售程中通静态掌握动态踪断修正销售总策略策划出环环相扣循序渐进断具新意销售促进办法完善销售促进策略（杏林花园面市场竞争激烈利情况销售陷入困境时入住公司运策略专业技巧造出许典事例杏林花园稳公司掌控销售策略运行）
7公关系员推广策略
策略销售程中异常重售楼员推广员均次类型培训数具较强建筑类专业知识房产纪资格运作项目时基础结合项目特点进行强化培训力求达完美
二 百花厦项目营销计划组织控制
1 营销计划
原：根施工计划结合营销策略制定详细营销计划详细计划安排时候力争兼顾工程款项现金流量降低贷款资金投入度提高资金利率
方案：结构封顶时完成进度40竣工时完成进度80交房3—6月完成销售进度100
2组织概述
根项目重性特殊性设公司副总理负责制设两销售中心现场售楼中心市场销售中心现场销售中心：设专职销售名置业顾问5市场销售中心：设业务理名投资顾问4
求：述员均专文化丰富操盘验掌握力熟知房产相关法律法规具极强亲力市场拓展力
3营销控制程序方法
原根省城市场市级市场区域市场情况根幢楼总建面销售指标求确定基均价销售中根楼层坐落环境生活便利性等差异条件确定销售先排定根销售进度广告推广力度适时调整易销难销促销序终达销售统
操作程中根时间段特点突出卖点淡化弱点统控制提高项目操作性
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