XX快乐城4栋5楼C户型
资产评估报告书
工会师评报字[2007]第14号
XX学会计师事务限公司
二OO七年月十二日
目录
Ⅰ评估报告书摘﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒1
Ⅱ资产评估报告书正文
．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
三．委托方资产占方简介﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
四．评估目 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
五．评估范围象 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
六．评估基准日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
七．评估原﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
八．评估﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
九．评估方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
十．评估程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（）接受委托阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（二）资产清查阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（三）评定估算阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
1．估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
2．选取较象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3．素修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒5
4．采算术均法求估物评估值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（四）评估汇总阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（五）提交报告阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十．评估结﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十二．特事项说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十三．评估基准日期重事项﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十四．评估报告法律效率范围效期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒
8
十五．评估报告提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8
评估报告书摘
工会师评报字[2007]第14号
南京工业学会计师事务限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行委托根国家关资产评估规定着客观独立公正科学原公认资产评估方法丽雅苑快乐城4栋5楼C户型毛坯房进行资产评估工作评估员必评估程序委托评估资产实施市场调查询证委估资产2007年1月7日表现市场价值作出公允反映现资产评估情况评估结果报告：
评估委估标物评估基准日2007年1月7日房产现值该房产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观公正合理拍卖底价
评估范围根现行市价法包括：房产处位置面积套型建筑结构交付标准建成年月成交价格交易时间等素
评估象丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房套型三室二厅二卫建筑面积11678方米客厅卧间卧室阳台面南面偏卧厨房卫生间北布局合理
评估员根委估标物评估目遵循房产估价原程序采科学评估方法结合评估员估价验认真分析现资料基础缜密细致测算判定述分析计算程客观合理终确定评估象评估基准日2007年1月7日市场价值单价28143元 m2总价 32867147元写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整
报告评估结效期限半年2007年1月7日2007年7月7日超半年需重新进行资产评估
报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行评估目送交资产评估机关审查目
评估机构：XX学会计师事务限公司
址：XX
电话：XX
邮编 XX
评估机构法定代表：XX
签字注册资产评估师：工程理
签字注册资产评估师：XX
XX快乐城4栋5楼C户型
资产评估报告书
工会师评报字[2007]第14号
━━━━━━━━━━━━━━━━━
．首部
标题：XX快乐城4栋5楼C户型资产评估报告书
报告书序号：工会师评报字[2007]第14号
二．序言
XX学会计师事务限公司接受中国工商银行XX市XX区分行委托根国家关资产评估规定着客观独立公正科学原公认资产评估方法丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行资产评估工作评估员必评估程序委托评估资产实施市场调查询证委估资产2007年1月7日表现市场价值作出公允反映现资产评估情况评估结果报告：
三．委托方资产占方简介
资产A先生占A先生通抵押合贷款已实际成丽雅苑快乐城4栋5楼C户型户尚未办理房屋权证委托方中国工商银行南京市浦口区分行该行事存取款商业信贷款等业务
四．评估目
评估委估标物评估基准日2007年1月7日房产现值该房产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观公正合理拍卖底价
五．评估范围象
丽雅苑澳林产开发快乐城项目期快乐城项目建筑面积38万方米中丽雅苑占面积5万方米建筑面积8万方米快乐城·丽雅苑未浦口济文化中心段绝佳周边分布着许然景观朱家山河浦口公园省级珍珠泉风景区老山风景区等区生活配套完善条公交线路直城区
快乐城·丽雅苑建筑风格极富现代性着重南北通透采光充足户型方正简洁方开间进深减少效空间造成浪费方米发挥应作区著名设计院规划设计高房率（90％左右）高绿化率（404％）楼间距（22米）低容积率车分流设计思想贯穿区三条绿化带沉式中心广场局部水景形成高低落差创造出层次园林景观愉悦生活丽雅苑采高品质高标准建材设备达甚超市区许高档楼盘品质红外线周界报警系统闭路电视监控系统卡通车辆准入系统单元视讲双层中空玻璃宽带线电视预留口业江北较低房价享受市区高档楼盘生活简洁优美立面舒适环境规划业肯定社会界广泛赞誉
评估范围根现行市价法包括：房产处位置面积套型建筑结构交付标准建成年月成交价格交易时间等素
评估象丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房套型三室二厅二卫建筑面积11678方米客厅卧间卧室阳台面南面偏卧厨房卫生间北布局合理买A先生2006年2月28日南京模范置业限公司通银行抵押贷款次性购买总成交价3280044元首付款约30％（10万元）贷款额度约占70％贷款期限10年2006年2月抵押A先生陆续支付金6期（期月）金额1218022元已付利息6090元2007年1月7日尚未履行贷款合中月付息责
六．评估基准日
1．资产评估基准日2007年1月7日
2．次评估切数量确认取价标准均评估基准日效价格标准
3．报告评估结果评估基准日资产价值客观公允反映
4．次评估基准日评估机构南京工业学会计师事务限公司委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定选定评估基准日利保证评估结果效服务评估目准确划定评估范围合理选取作价评估基准日评估目实现接
七．评估原
根国家资产评估关法规评估中遵循原：
1遵循独立性客观性科学性专业性工作原供求预期贡献代技术原严格国家法律法规进行评估操作确保资产评估工作受外界干扰评估业务事影响
2规定评估程序匹配方法科学进行资产评定估算
3房产评估须遵循合法原域原佳原完全代原
八．评估
1．委托方提供情况说明
2．市场调查获数资料
3．房产现行市价法评估程序实施办法
九．评估方法
评估象位南京市浦口区浦珠中路属江北板块江北中心区域外围住宅商品房区类楼盘处交易案例众市场资料丰富适宜现行市价法进行评价评价象评估基准日期发生交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算评估象客观合理价格现行市价法原理表示：房产评估价值交易实例价格×差异素调整系数
十．评估程
次资产评估工作2007年1月7日开始2007年1月12日出具正式报告整评估工作分五阶段进行：
（）接受委托阶段
阶段工作：评估机构委托方洽谈接受委托方资产评估项目委托充分沟通前提确定评估目评估范围象选定评估基准日评估机构制订资产评估工作计划
（二）资产清查阶段
评估员根资产评估关原规定指导资产占方清查资产收集资料然评估范围资产进行查勘产权界定收集资料进行验证
（三）评定估算阶段
1估物
位南京市浦口区浦珠中路丽雅苑快乐城4栋5楼C户型
2选取较象
根估价象区位途评估目评估基准日等素搜集众交易案例中选择评估象更相似接三较象
A 丽雅苑9栋4楼B户
B 盛泉新城5栋5楼A户
C 万江新城7栋4楼B户
估价象较象基情况表：
项 目
评估象
A
B
C
名 称
XX
4栋5楼C户
丽雅苑XX
9栋4楼B户
XX
5栋5楼A户
XX
7栋4楼B户
位 置
浦珠中路
浦珠中路
浦口区顶山街道泉村
浦东路浦珠路交汇处
面积（m2）
116．78
86．24
91．17
114．0
套 型
三室二厅厨二卫
二室二厅厨卫
二室二厅厨卫
三室二厅厨卫
建筑结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
交付标准
毛坯房
毛坯房
毛坯房
简装
建成年月
2006．2
2006．2
2006．6
2005．5
交易类型
拍卖
买卖
买卖
买卖
成交价格（元 m2）
2967．5
2782．9
3012．2
交易时间
2007．1．7
2006．11
2006．12
2006．9
3素修正
(1)区位修正
较象A评估象区区位条件作修正较象BC位浦珠中路远评估象区位相估价师综合分析判定BC条件指数分99101（评估象相应素条件指数100）
(2)面积修正
评估象相较较象建筑面积估价师综合分析判定
A BC条件指数分9798100
(3)套型修正
评估象室套型三室二厅厨二卫面南较象A二室二厅厨卫较象B二室二厅厨卫较象C三室二厅厨卫估价师调查分析综合判定A BC条件指数分979799
(4)建筑结构修正
评估象较象均砖混结构作修正
(5)交付标准
较象AB评估象均毛坯房交付标准作修正较象C简装房屋估价师调查分析综合判定C条件指数102
(6)建成年月修正
较象A评估象区建成年月作修正较象BC建成时间评估象相均1年良物业理日常维护成新率评估象建筑物成新相作修正
(7)交易类型修正
评估象评估目抵押贷款失败进行资产处置拍卖底价评估较象均正常市场情况买卖双方通协商谈判形成市场价格考虑目前资产处置变现程中采公开拍卖形式资产处置变现具良开发前景房产开发项目招投标竞争拍卖具特点前者具定消极性目讯速变现者具积极性目未收益力预期估价师综合分析判定评估象资产处置变现拍卖评估目情况条件指数正常成交价格水95％
(8)交易时间差异修正
较象交易时间评估象评估基准日均较接仅较象C略早根评估象区域类住宅交易价格变动情况调查解分析判定较象A BC条件指数分102101103
综合述分析较案例修正情况修正价格表：
修正项目
A
B
C
成交价格（元 m2）
2967．5
2782．9
3012．2
位 置
100100
10099
100101
面积（m2）
10097
10098
100100
套 型
10097
10097
10099
建筑结构
100100
100100
100100
交付标准
100100
100100
100102
建成年月
100100
100100
100100
交易类型
95100
95100
95100
交易时间
100102
100101
100103
修正价格（元 m2）
293745
278142
272404
4采算术均法求估物评估值
估物单价＝（293745＋278142＋272404）3＝28143（元 m2）
总价＝28143×116．78＝32867147( 元)
（四）评估汇总阶段
1根评估员类资产初步评估结果进行评估结果汇总评估结分析工作
2确认评估工作中没发生重复漏评情况根汇总分析资产评估结果进行调整修改完善
3根评估工作情况撰写全套资产评估报告书
（五）提交报告阶段
委托方提交丽雅苑快乐城4栋5楼C户型资产评估报告书
十．评估结
评估员根委估标物评估目遵循房产估价原程序采科学评估方法结合评估员估价验认真分析现资料基础缜密细致测算判定述分析计算程客观合理终确定评估象评估基准日2007年1月7日市场价值单价28143元 m2总价 32867147元写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整
十二．特事项说明
1次评估结果反映评估象次评估目根公开市场原确定现行公允市价没考虑承担特殊交易方式追加付出价格等评估价值影响未考虑国家宏观济政策发生变化遇然力抗力资产价格影响
2次评估结果未考虑现委估资产发生发生抵押评估值影响提请报告者关注
3报告称评估价值指评估资产现转换途继续评估基准日状况外部济环境前提资产市场公开买卖假设条件报告书列明目提出公允估价意见
4报告结果2007年1月7日评估基准日资产价值客观公允反映事务评估基准日该部分资产价值发生重变化承担责
十三．评估基准日期重事项
评估基准日评估报告效期间：
1资产数量价值标准发生变化应根报告评估方法资产额进行相应调整
2资产价格标准发生重变化资产评估价值产生明显影响时委托方应时聘请评估机构重新确定评估价值
3评估期间未发现知情影响次评估结重期事项直接评估结
十四．评估报告法律效率范围效期
1评估报告成立前提条件适继续假设公开市场假设评估资产公开市场公允价格标准进行作价评定
2评估报告作法律法规关规定发生法律效力报告附件构成报告重组成部分报告书正文具等法律效力
3评估结仅供委托方评估目送交财产评估机关审查评估报告书权委托方未委托方许评估机构意提供公开
4次评估独立公开科学客观原作出公司参加评估员委托方利害关系评估工作置法律监督评估员恪守职业道德规范
5报告涉关法律证明文件委托方提供真实性委托方负责
6报告仅委托方外投资提供价值途视评估单位日偿债力作出保证委托第三者评估报告造成果注册评估师评估机构关
7报告评估结效期限半年2007年1月7日2007年7月7日超半年需重新进行资产评估
十五．评估报告提出日期
评估报告提出日期2007年1月12日
评估机构：XX学会计师事务限公司
址：XX
邮编 XX
十二日
评估机构法定代表：XX
签字注册资产评估师：工程理
签字注册资产评估师：XX
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XX快乐城4栋5楼C户型
资产评估报告书
工会师评报字[2007]第14号
XX学会计师事务限公司
二OO七年月十二日
目录
Ⅰ评估报告书摘﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒1
Ⅱ资产评估报告书正文
．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
三．委托方资产占方简介﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
四．评估目 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
五．评估范围象 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
六．评估基准日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
七．评估原﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
八．评估﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
九．评估方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
十．评估程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（）接受委托阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（二）资产清查阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（三）评定估算阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
1．估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
2．选取较象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3．素修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒5
4．采算术均法求估物评估值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（四）评估汇总阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（五）提交报告阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十．评估结﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十二．特事项说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十三．评估基准日期重事项﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十四．评估报告法律效率范围效期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒
8
十五．评估报告提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8
评估报告书摘
工会师评报字[2007]第14号
南京工业学会计师事务限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行委托根国家关资产评估规定着客观独立公正科学原公认资产评估方法丽雅苑快乐城4栋5楼C户型毛坯房进行资产评估工作评估员必评估程序委托评估资产实施市场调查询证委估资产2007年1月7日表现市场价值作出公允反映现资产评估情况评估结果报告：
评估委估标物评估基准日2007年1月7日房产现值该房产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观公正合理拍卖底价
评估范围根现行市价法包括：房产处位置面积套型建筑结构交付标准建成年月成交价格交易时间等素
评估象丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房套型三室二厅二卫建筑面积11678方米客厅卧间卧室阳台面南面偏卧厨房卫生间北布局合理
评估员根委估标物评估目遵循房产估价原程序采科学评估方法结合评估员估价验认真分析现资料基础缜密细致测算判定述分析计算程客观合理终确定评估象评估基准日2007年1月7日市场价值单价28143元 m2总价 32867147元写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整
报告评估结效期限半年2007年1月7日2007年7月7日超半年需重新进行资产评估
报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行评估目送交资产评估机关审查目
评估机构：XX学会计师事务限公司
址：XX
电话：XX
邮编 XX
评估机构法定代表：XX
签字注册资产评估师：工程理
签字注册资产评估师：XX
XX快乐城4栋5楼C户型
资产评估报告书
工会师评报字[2007]第14号
━━━━━━━━━━━━━━━━━
．首部
标题：XX快乐城4栋5楼C户型资产评估报告书
报告书序号：工会师评报字[2007]第14号
二．序言
XX学会计师事务限公司接受中国工商银行XX市XX区分行委托根国家关资产评估规定着客观独立公正科学原公认资产评估方法丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行资产评估工作评估员必评估程序委托评估资产实施市场调查询证委估资产2007年1月7日表现市场价值作出公允反映现资产评估情况评估结果报告：
三．委托方资产占方简介
资产A先生占A先生通抵押合贷款已实际成丽雅苑快乐城4栋5楼C户型户尚未办理房屋权证委托方中国工商银行南京市浦口区分行该行事存取款商业信贷款等业务
四．评估目
评估委估标物评估基准日2007年1月7日房产现值该房产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观公正合理拍卖底价
五．评估范围象
丽雅苑澳林产开发快乐城项目期快乐城项目建筑面积38万方米中丽雅苑占面积5万方米建筑面积8万方米快乐城·丽雅苑未浦口济文化中心段绝佳周边分布着许然景观朱家山河浦口公园省级珍珠泉风景区老山风景区等区生活配套完善条公交线路直城区
快乐城·丽雅苑建筑风格极富现代性着重南北通透采光充足户型方正简洁方开间进深减少效空间造成浪费方米发挥应作区著名设计院规划设计高房率（90％左右）高绿化率（404％）楼间距（22米）低容积率车分流设计思想贯穿区三条绿化带沉式中心广场局部水景形成高低落差创造出层次园林景观愉悦生活丽雅苑采高品质高标准建材设备达甚超市区许高档楼盘品质红外线周界报警系统闭路电视监控系统卡通车辆准入系统单元视讲双层中空玻璃宽带线电视预留口业江北较低房价享受市区高档楼盘生活简洁优美立面舒适环境规划业肯定社会界广泛赞誉
评估范围根现行市价法包括：房产处位置面积套型建筑结构交付标准建成年月成交价格交易时间等素
评估象丽雅苑快乐城4栋5楼C户型5楼毛坯房套型三室二厅二卫建筑面积11678方米客厅卧间卧室阳台面南面偏卧厨房卫生间北布局合理买A先生2006年2月28日南京模范置业限公司通银行抵押贷款次性购买总成交价3280044元首付款约30％（10万元）贷款额度约占70％贷款期限10年2006年2月抵押A先生陆续支付金6期（期月）金额1218022元已付利息6090元2007年1月7日尚未履行贷款合中月付息责
六．评估基准日
1．资产评估基准日2007年1月7日
2．次评估切数量确认取价标准均评估基准日效价格标准
3．报告评估结果评估基准日资产价值客观公允反映
4．次评估基准日评估机构南京工业学会计师事务限公司委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定选定评估基准日利保证评估结果效服务评估目准确划定评估范围合理选取作价评估基准日评估目实现接
七．评估原
根国家资产评估关法规评估中遵循原：
1遵循独立性客观性科学性专业性工作原供求预期贡献代技术原严格国家法律法规进行评估操作确保资产评估工作受外界干扰评估业务事影响
2规定评估程序匹配方法科学进行资产评定估算
3房产评估须遵循合法原域原佳原完全代原
八．评估
1．委托方提供情况说明
2．市场调查获数资料
3．房产现行市价法评估程序实施办法
九．评估方法
评估象位南京市浦口区浦珠中路属江北板块江北中心区域外围住宅商品房区类楼盘处交易案例众市场资料丰富适宜现行市价法进行评价评价象评估基准日期发生交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算评估象客观合理价格现行市价法原理表示：房产评估价值交易实例价格×差异素调整系数
十．评估程
次资产评估工作2007年1月7日开始2007年1月12日出具正式报告整评估工作分五阶段进行：
（）接受委托阶段
阶段工作：评估机构委托方洽谈接受委托方资产评估项目委托充分沟通前提确定评估目评估范围象选定评估基准日评估机构制订资产评估工作计划
（二）资产清查阶段
评估员根资产评估关原规定指导资产占方清查资产收集资料然评估范围资产进行查勘产权界定收集资料进行验证
（三）评定估算阶段
1估物
位南京市浦口区浦珠中路丽雅苑快乐城4栋5楼C户型
2选取较象
根估价象区位途评估目评估基准日等素搜集众交易案例中选择评估象更相似接三较象
A 丽雅苑9栋4楼B户
B 盛泉新城5栋5楼A户
C 万江新城7栋4楼B户
估价象较象基情况表：
项 目
评估象
A
B
C
名 称
XX
4栋5楼C户
丽雅苑XX
9栋4楼B户
XX
5栋5楼A户
XX
7栋4楼B户
位 置
浦珠中路
浦珠中路
浦口区顶山街道泉村
浦东路浦珠路交汇处
面积（m2）
116．78
86．24
91．17
114．0
套 型
三室二厅厨二卫
二室二厅厨卫
二室二厅厨卫
三室二厅厨卫
建筑结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
交付标准
毛坯房
毛坯房
毛坯房
简装
建成年月
2006．2
2006．2
2006．6
2005．5
交易类型
拍卖
买卖
买卖
买卖
成交价格（元 m2）
2967．5
2782．9
3012．2
交易时间
2007．1．7
2006．11
2006．12
2006．9
3素修正
(1)区位修正
较象A评估象区区位条件作修正较象BC位浦珠中路远评估象区位相估价师综合分析判定BC条件指数分99101（评估象相应素条件指数100）
(2)面积修正
评估象相较较象建筑面积估价师综合分析判定
A BC条件指数分9798100
(3)套型修正
评估象室套型三室二厅厨二卫面南较象A二室二厅厨卫较象B二室二厅厨卫较象C三室二厅厨卫估价师调查分析综合判定A BC条件指数分979799
(4)建筑结构修正
评估象较象均砖混结构作修正
(5)交付标准
较象AB评估象均毛坯房交付标准作修正较象C简装房屋估价师调查分析综合判定C条件指数102
(6)建成年月修正
较象A评估象区建成年月作修正较象BC建成时间评估象相均1年良物业理日常维护成新率评估象建筑物成新相作修正
(7)交易类型修正
评估象评估目抵押贷款失败进行资产处置拍卖底价评估较象均正常市场情况买卖双方通协商谈判形成市场价格考虑目前资产处置变现程中采公开拍卖形式资产处置变现具良开发前景房产开发项目招投标竞争拍卖具特点前者具定消极性目讯速变现者具积极性目未收益力预期估价师综合分析判定评估象资产处置变现拍卖评估目情况条件指数正常成交价格水95％
(8)交易时间差异修正
较象交易时间评估象评估基准日均较接仅较象C略早根评估象区域类住宅交易价格变动情况调查解分析判定较象A BC条件指数分102101103
综合述分析较案例修正情况修正价格表：
修正项目
A
B
C
成交价格（元 m2）
2967．5
2782．9
3012．2
位 置
100100
10099
100101
面积（m2）
10097
10098
100100
套 型
10097
10097
10099
建筑结构
100100
100100
100100
交付标准
100100
100100
100102
建成年月
100100
100100
100100
交易类型
95100
95100
95100
交易时间
100102
100101
100103
修正价格（元 m2）
293745
278142
272404
4采算术均法求估物评估值
估物单价＝（293745＋278142＋272404）3＝28143（元 m2）
总价＝28143×116．78＝32867147( 元)
（四）评估汇总阶段
1根评估员类资产初步评估结果进行评估结果汇总评估结分析工作
2确认评估工作中没发生重复漏评情况根汇总分析资产评估结果进行调整修改完善
3根评估工作情况撰写全套资产评估报告书
（五）提交报告阶段
委托方提交丽雅苑快乐城4栋5楼C户型资产评估报告书
十．评估结
评估员根委估标物评估目遵循房产估价原程序采科学评估方法结合评估员估价验认真分析现资料基础缜密细致测算判定述分析计算程客观合理终确定评估象评估基准日2007年1月7日市场价值单价28143元 m2总价 32867147元写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整
十二．特事项说明
1次评估结果反映评估象次评估目根公开市场原确定现行公允市价没考虑承担特殊交易方式追加付出价格等评估价值影响未考虑国家宏观济政策发生变化遇然力抗力资产价格影响
2次评估结果未考虑现委估资产发生发生抵押评估值影响提请报告者关注
3报告称评估价值指评估资产现转换途继续评估基准日状况外部济环境前提资产市场公开买卖假设条件报告书列明目提出公允估价意见
4报告结果2007年1月7日评估基准日资产价值客观公允反映事务评估基准日该部分资产价值发生重变化承担责
十三．评估基准日期重事项
评估基准日评估报告效期间：
1资产数量价值标准发生变化应根报告评估方法资产额进行相应调整
2资产价格标准发生重变化资产评估价值产生明显影响时委托方应时聘请评估机构重新确定评估价值
3评估期间未发现知情影响次评估结重期事项直接评估结
十四．评估报告法律效率范围效期
1评估报告成立前提条件适继续假设公开市场假设评估资产公开市场公允价格标准进行作价评定
2评估报告作法律法规关规定发生法律效力报告附件构成报告重组成部分报告书正文具等法律效力
3评估结仅供委托方评估目送交财产评估机关审查评估报告书权委托方未委托方许评估机构意提供公开
4次评估独立公开科学客观原作出公司参加评估员委托方利害关系评估工作置法律监督评估员恪守职业道德规范
5报告涉关法律证明文件委托方提供真实性委托方负责
6报告仅委托方外投资提供价值途视评估单位日偿债力作出保证委托第三者评估报告造成果注册评估师评估机构关
7报告评估结效期限半年2007年1月7日2007年7月7日超半年需重新进行资产评估
十五．评估报告提出日期
评估报告提出日期2007年1月12日
评估机构：XX学会计师事务限公司
址：XX
邮编 XX
十二日
评估机构法定代表：XX
签字注册资产评估师：工程理
签字注册资产评估师：XX
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