第八章 合肥物流园区行性分析评价
8．1 合肥物流园区建设模式投融资方式
8．1．1 建设模式
根前文合肥物流园区建设发展战略中提出发展设想合肥物流园区建设模式：
合肥物流园区委会相关制度建设基础合肥物流园区建设发展公司执行体利开发区拥土资源资金资源助合肥市政府社会界努力完成园区物流基础设施（包括库场信息系统园区道路系统）建设务园区成功运行换取园区发展时间空间部分发展资金实现合肥物流园区分期建设滚动发展终极目标
8．1．2 投融资方式
次研究中合肥物流园区建设投融资渠道致源方面：①政府投入
作合肥市现代物流系统建设发展启动项目示范项目合肥物流园区建设整合肥市未济社会发展特第三产业发展第二产业受益具积极促进意义政府培育现代物流发展改善合肥市投资环境目标出发应加园区投入力度部分资金源限应结合合肥市城市现代化建设投园区发展具基础意义市政设施园区合肥外通道连接线物流信息系统建设述建设成合肥城市物流系统建设机组成部分
②开发区投入
合肥物流园区新站试验区年发展具备相理基础运作验资金实力拥相数量土资源未物流园区成功运行直接受益者理成章成物流园区建设资金源渠道新站试验区通直接投资银行贷款土置换资运作等种方式开辟资金投入渠道资金投入方场站设施建设园区通道辅助设施建设
③企业投入
合肥物流园区建设项直接服务物流企业间接服务工商企业系统建设企业投入势必行作常见园区建设方式企业投入基础设施建设种值推广鼓励投入方式定程度缓解开发资金紧张局面企业直接介入园区建设合肥物流园区优惠建设政策发展政策保证投资建设未运行相关政策优惠企业投入方物流设施建设
④社会投入
现代物流业项具光明发展前景阳产业先进国家实践证实逐步国济界接受合肥物流园区建设进程中吸引全社会资金风险投资进入够效加强支持合肥物流园区投资强度缓解园区投资方资金压力利益享基础实现出现风险适分摊利保护方投入积极性园区建设运行走健康稳妥发展轨道社会投入方较宽泛建设运作保障辅助方位角度介入介入方式较灵活应作种值重视投入方式
8．2 合肥物流园区建设规模
根前文合肥物流园区发展规划中研究结合肥物流园区建设容包括园区物流设施建设园区通道建设物流信息系统建设三务中物流设施建设分期实施园区通道系统物流信息系统次性建成
8．2．1 设施力规模确定
①园区物流设施
根合肥物流园区发展规划中确定建设规模未合肥物流园区设施力规模水：
·2005年配送中心群力120万吨规模35万方米物流中心群力90万吨规模30万方米公铁联运中心力90万吨规模30万方米
·2010年配送中心群力280万吨规模75万方米物流中心群力200万吨规模55万方米公铁联运中心力200万吨规模60万方米
·2015年配送中心群力520万吨规模130万方米物流中心群力590万吨规模100万方米公铁联运中心力390万吨规模100万方米
②园区通道
间提出园区通道指园区外界联系通道包括公铁联运中心铁路专线建设园区公路通道建设合肥市高速公路系统城市道路系统连接线根园区现规划目前现状园区通道建设规模致：
·铁路专线：线路长度10公里
·园区通道：线路长度20公里·通道连接线：线路长度5公里
82．2 项目投资规模实施计划
根目前国外物流设施建设投资水考虑目前合肥市建筑市场土价格水物流信息系统需投入情况次研究中类建设项目建设单位投资参标准：
①园区物流设施
·土价格约 25万元／亩（375元／方米）
·仓库均造价 500元／方米堆场均造价 500元／方米·库场综合造价800元／方
（述建设中包含园区道路辅助设施修理消防设施水电设施包括库场专设备装卸设备配送车辆分拣设备专货架冷藏设备等购置费）
②园区通道
·园区通道均造价 250万元／公里
·铁路专线均造价300万元／公里：
③物流信息系统
根目前国信息系统建设合肥市具体条件预计信息系统总投入1470万元
根述标准预计：总投资规模27．42亿元
8．3 合肥物流园区建设财务分析评价
8．3．1 评价容方法
①评价
·中华民国交通部公路水运建设项目行性研究编制办法
·中华民国交通部交通基础设施建设相关技术规范
·国家产业政策关法律法规
·安徽省合肥市十五国民济发展计划远期规划
·安徽省合肥市交通运输相关发展规划
·中华民国财政部安徽省合肥市财政部门相关税收政策
·安徽省合肥市物价局物价政策
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委建设部颁布建设项目济评价方法参数
②评价指标
根述评价项目特点次研究中济评价指标选财务部收益率
（FIRR）财务净现值（FNPV）静态投资回收期投资利润率四项评价指标
2005年
2010年
2015年
形成力
（万吨）
建设规模
（万米）
投资估算
（万元）
形成
力
（万吨）
建设规模
（万米）
投资估算
（万元）
形成力
（万吨）
建设规模
（万米）
园区基础设施
300
95
76000
680
190
152000
1300
330
1．配送中心区
120
35
28000
280
75
60000
520
130
2．物流中心区
90
30
24000
200
55
44000
390
100
3．公铁联运中心
90
30
24000
200
60
48000
390
100
二通道系统
8750
1．铁路专线
10公里
3000
2．园区通道
20公里
5000
3．连接线
5公里
750
三物流信息系统
1470
合计
86220
76000
括库场专设备装卸设备配送车辆分拣设备专货架冷藏设备等购置费）
②园区通道
·园区通道均造价 250万元／公里
·铁路专线均造价300万元／公里：
·重连接线均造价250万元／公里：
③物流信息系统
根目前国信息系统建设合肥市具体条件预计信息系统总投入1470万元
根述标准预计：总投资规模27．42亿元
8．3 合肥物流园区建设财务分析评价
8．3．1 评价容方法
①评价
·中华民国交通部公路水运建设项目行性研究编制办法
·中华民国交通部交通基础设施建设相关技术规范
·国家产业政策关法律法规
·安徽省合肥市十五国民济发展计划远期规划
·安徽省合肥市交通运输相关发展规划
·中华民国财政部安徽省合肥市财政部门相关税收政策
·安徽省合肥市物价局物价政策
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委建设部颁布建设项目济评价方法参数
②评价指标
根述评价项目特点次研究中济评价指标选财务部收益率
（FIRR）财务净现值（FNPV）静态投资回收期投资利润率四项评价指标
8．3．2 财务评价计算
①投资估算
根章计算合肥物流园区基建设总计投入建设资金274200万元便计算设定种投入渠道分摊例：
·合肥市政府
合肥市政府担负物流信息系统建设园区通道通道连接线建设总计投资7220万元
·新站试验区（物流开发区委会）：
新站试验区（物流开发区委会）担负园区部分基础设施建设铁路专线建设总计投入211980万元
·企业建社会资金投入：
企业建社会资金投入投入方库场设施目前国验该部分投入占设施投入总量例般30％水考虑合肥市具体情况次研究中暂述设施投入总额20％计入总计投入金额55000万元
②营分析
·收入分析
项目收入源设施租赁收入辅助服务收入根合肥市目前仓库租金水合肥物流园区设施租金标准暂定S元／方米＊月辅助收入国现物流中心收入水暂定物流园区营收入10 园区设施均出租率80
·成分析
根次研究中制定营运方案合肥物流园区建设发展公司具体执行建设方案公司编制30行政预算开支均2．5万元计（包括员工资日常行政开支）总计75万元外该公司担负着物流园区信息系统（合肥市物流信息台）日常维护换代升级务尚需支出维护成200万元
③评价结果
次计算中政府投资部分新站试验区土投资作开发投资计入进行财务计算贷款金额占总投资50％贷款利息6％财务基准收益率定3％
根计算结果次园区建设项目财务分析结果：
企业财务部收益率3．27％基准收益率定3％条件企业财务净现值862万元企业投资利润率2．45％项目投资回收期22．45年
计算期30年
建设达产期
建设营期
营期
（扣政府投资）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
29
30
金流
0
16037
475
790
790
790
16715
1040
1581
1581
1581
24331
2293
2746
2746
2786
营收入
182
365
608
608
608
704
800
1216
1216
1216
1485
1764
2112
2112
2112
设施出售
15800
15800
22400
服务收入
55
110
182
182
182
211
240
365
365
365
446
529
634
634
634
回收流动资金
40
金流出
9005
6741
6776
284
293
8623
6543
6543
310
315
12593
9529
9529
349
363
381
S81
381
固定资产投资
8675
6506
6506
8075
6056
6056
11900
8925
8925
维护投入
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
贷款利息
260
195
195
0
0
242
182
182
0
0
357
268
268
流动资金
40
营运费
30
40
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
营业税
9
18
30
30
30
35
40
61
61
61
74
88
106
106
106
税
34
24
20
40
40
130
160
173
202
202
375
462
571
571
571
现金流量
9005
6741
6776
15786
158
7852
5793
5793
16275
565
11185
8150
8150
23606
1468
1794
1794
1834
合肥物流园区建设现金流
8．3．3 合肥物流园区发展总体评价结
述指标出仅建设维护服务收入言合肥物流园区建设财务效益较低园区项目建设身项公益性强工程建设意义反映支持促进合肥市济发展社会效益特直接反映进入园区物流企业服务效果根目前国物流企业运作验实例成功物流服务企业均投资利润率维持
10％（实际目前国较成功物流服务先期进入产生市场垄断位实际投资利润率已超20％）合肥物流园区目前测算规模计算园区企业年均利润水达25000万元意味着仅年均缴税达0．8亿元中尚包括物流服务带目标企业效率提高产生企业济效益时合肥物流建设发展公司述状态完全够保证投入资产保值增值合肥物流园区建设具较投资建设前景具较强实施行性
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8．1 合肥物流园区建设模式投融资方式
8．1．1 建设模式
根前文合肥物流园区建设发展战略中提出发展设想合肥物流园区建设模式：
合肥物流园区委会相关制度建设基础合肥物流园区建设发展公司执行体利开发区拥土资源资金资源助合肥市政府社会界努力完成园区物流基础设施（包括库场信息系统园区道路系统）建设务园区成功运行换取园区发展时间空间部分发展资金实现合肥物流园区分期建设滚动发展终极目标
8．1．2 投融资方式
次研究中合肥物流园区建设投融资渠道致源方面：①政府投入
作合肥市现代物流系统建设发展启动项目示范项目合肥物流园区建设整合肥市未济社会发展特第三产业发展第二产业受益具积极促进意义政府培育现代物流发展改善合肥市投资环境目标出发应加园区投入力度部分资金源限应结合合肥市城市现代化建设投园区发展具基础意义市政设施园区合肥外通道连接线物流信息系统建设述建设成合肥城市物流系统建设机组成部分
②开发区投入
合肥物流园区新站试验区年发展具备相理基础运作验资金实力拥相数量土资源未物流园区成功运行直接受益者理成章成物流园区建设资金源渠道新站试验区通直接投资银行贷款土置换资运作等种方式开辟资金投入渠道资金投入方场站设施建设园区通道辅助设施建设
③企业投入
合肥物流园区建设项直接服务物流企业间接服务工商企业系统建设企业投入势必行作常见园区建设方式企业投入基础设施建设种值推广鼓励投入方式定程度缓解开发资金紧张局面企业直接介入园区建设合肥物流园区优惠建设政策发展政策保证投资建设未运行相关政策优惠企业投入方物流设施建设
④社会投入
现代物流业项具光明发展前景阳产业先进国家实践证实逐步国济界接受合肥物流园区建设进程中吸引全社会资金风险投资进入够效加强支持合肥物流园区投资强度缓解园区投资方资金压力利益享基础实现出现风险适分摊利保护方投入积极性园区建设运行走健康稳妥发展轨道社会投入方较宽泛建设运作保障辅助方位角度介入介入方式较灵活应作种值重视投入方式
8．2 合肥物流园区建设规模
根前文合肥物流园区发展规划中研究结合肥物流园区建设容包括园区物流设施建设园区通道建设物流信息系统建设三务中物流设施建设分期实施园区通道系统物流信息系统次性建成
8．2．1 设施力规模确定
①园区物流设施
根合肥物流园区发展规划中确定建设规模未合肥物流园区设施力规模水：
·2005年配送中心群力120万吨规模35万方米物流中心群力90万吨规模30万方米公铁联运中心力90万吨规模30万方米
·2010年配送中心群力280万吨规模75万方米物流中心群力200万吨规模55万方米公铁联运中心力200万吨规模60万方米
·2015年配送中心群力520万吨规模130万方米物流中心群力590万吨规模100万方米公铁联运中心力390万吨规模100万方米
②园区通道
间提出园区通道指园区外界联系通道包括公铁联运中心铁路专线建设园区公路通道建设合肥市高速公路系统城市道路系统连接线根园区现规划目前现状园区通道建设规模致：
·铁路专线：线路长度10公里
·园区通道：线路长度20公里·通道连接线：线路长度5公里
82．2 项目投资规模实施计划
根目前国外物流设施建设投资水考虑目前合肥市建筑市场土价格水物流信息系统需投入情况次研究中类建设项目建设单位投资参标准：
①园区物流设施
·土价格约 25万元／亩（375元／方米）
·仓库均造价 500元／方米堆场均造价 500元／方米·库场综合造价800元／方
（述建设中包含园区道路辅助设施修理消防设施水电设施包括库场专设备装卸设备配送车辆分拣设备专货架冷藏设备等购置费）
②园区通道
·园区通道均造价 250万元／公里
·铁路专线均造价300万元／公里：
③物流信息系统
根目前国信息系统建设合肥市具体条件预计信息系统总投入1470万元
根述标准预计：总投资规模27．42亿元
8．3 合肥物流园区建设财务分析评价
8．3．1 评价容方法
①评价
·中华民国交通部公路水运建设项目行性研究编制办法
·中华民国交通部交通基础设施建设相关技术规范
·国家产业政策关法律法规
·安徽省合肥市十五国民济发展计划远期规划
·安徽省合肥市交通运输相关发展规划
·中华民国财政部安徽省合肥市财政部门相关税收政策
·安徽省合肥市物价局物价政策
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委建设部颁布建设项目济评价方法参数
②评价指标
根述评价项目特点次研究中济评价指标选财务部收益率
（FIRR）财务净现值（FNPV）静态投资回收期投资利润率四项评价指标
2005年
2010年
2015年
形成力
（万吨）
建设规模
（万米）
投资估算
（万元）
形成
力
（万吨）
建设规模
（万米）
投资估算
（万元）
形成力
（万吨）
建设规模
（万米）
园区基础设施
300
95
76000
680
190
152000
1300
330
1．配送中心区
120
35
28000
280
75
60000
520
130
2．物流中心区
90
30
24000
200
55
44000
390
100
3．公铁联运中心
90
30
24000
200
60
48000
390
100
二通道系统
8750
1．铁路专线
10公里
3000
2．园区通道
20公里
5000
3．连接线
5公里
750
三物流信息系统
1470
合计
86220
76000
括库场专设备装卸设备配送车辆分拣设备专货架冷藏设备等购置费）
②园区通道
·园区通道均造价 250万元／公里
·铁路专线均造价300万元／公里：
·重连接线均造价250万元／公里：
③物流信息系统
根目前国信息系统建设合肥市具体条件预计信息系统总投入1470万元
根述标准预计：总投资规模27．42亿元
8．3 合肥物流园区建设财务分析评价
8．3．1 评价容方法
①评价
·中华民国交通部公路水运建设项目行性研究编制办法
·中华民国交通部交通基础设施建设相关技术规范
·国家产业政策关法律法规
·安徽省合肥市十五国民济发展计划远期规划
·安徽省合肥市交通运输相关发展规划
·中华民国财政部安徽省合肥市财政部门相关税收政策
·安徽省合肥市物价局物价政策
·合肥新站试验区相关优惠政策：
·国家计委建设部颁布建设项目济评价方法参数
②评价指标
根述评价项目特点次研究中济评价指标选财务部收益率
（FIRR）财务净现值（FNPV）静态投资回收期投资利润率四项评价指标
8．3．2 财务评价计算
①投资估算
根章计算合肥物流园区基建设总计投入建设资金274200万元便计算设定种投入渠道分摊例：
·合肥市政府
合肥市政府担负物流信息系统建设园区通道通道连接线建设总计投资7220万元
·新站试验区（物流开发区委会）：
新站试验区（物流开发区委会）担负园区部分基础设施建设铁路专线建设总计投入211980万元
·企业建社会资金投入：
企业建社会资金投入投入方库场设施目前国验该部分投入占设施投入总量例般30％水考虑合肥市具体情况次研究中暂述设施投入总额20％计入总计投入金额55000万元
②营分析
·收入分析
项目收入源设施租赁收入辅助服务收入根合肥市目前仓库租金水合肥物流园区设施租金标准暂定S元／方米＊月辅助收入国现物流中心收入水暂定物流园区营收入10 园区设施均出租率80
·成分析
根次研究中制定营运方案合肥物流园区建设发展公司具体执行建设方案公司编制30行政预算开支均2．5万元计（包括员工资日常行政开支）总计75万元外该公司担负着物流园区信息系统（合肥市物流信息台）日常维护换代升级务尚需支出维护成200万元
③评价结果
次计算中政府投资部分新站试验区土投资作开发投资计入进行财务计算贷款金额占总投资50％贷款利息6％财务基准收益率定3％
根计算结果次园区建设项目财务分析结果：
企业财务部收益率3．27％基准收益率定3％条件企业财务净现值862万元企业投资利润率2．45％项目投资回收期22．45年
计算期30年
建设达产期
建设营期
营期
（扣政府投资）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
29
30
金流
0
16037
475
790
790
790
16715
1040
1581
1581
1581
24331
2293
2746
2746
2786
营收入
182
365
608
608
608
704
800
1216
1216
1216
1485
1764
2112
2112
2112
设施出售
15800
15800
22400
服务收入
55
110
182
182
182
211
240
365
365
365
446
529
634
634
634
回收流动资金
40
金流出
9005
6741
6776
284
293
8623
6543
6543
310
315
12593
9529
9529
349
363
381
S81
381
固定资产投资
8675
6506
6506
8075
6056
6056
11900
8925
8925
维护投入
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
贷款利息
260
195
195
0
0
242
182
182
0
0
357
268
268
流动资金
40
营运费
30
40
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
75
营业税
9
18
30
30
30
35
40
61
61
61
74
88
106
106
106
税
34
24
20
40
40
130
160
173
202
202
375
462
571
571
571
现金流量
9005
6741
6776
15786
158
7852
5793
5793
16275
565
11185
8150
8150
23606
1468
1794
1794
1834
合肥物流园区建设现金流
8．3．3 合肥物流园区发展总体评价结
述指标出仅建设维护服务收入言合肥物流园区建设财务效益较低园区项目建设身项公益性强工程建设意义反映支持促进合肥市济发展社会效益特直接反映进入园区物流企业服务效果根目前国物流企业运作验实例成功物流服务企业均投资利润率维持
10％（实际目前国较成功物流服务先期进入产生市场垄断位实际投资利润率已超20％）合肥物流园区目前测算规模计算园区企业年均利润水达25000万元意味着仅年均缴税达0．8亿元中尚包括物流服务带目标企业效率提高产生企业济效益时合肥物流建设发展公司述状态完全够保证投入资产保值增值合肥物流园区建设具较投资建设前景具较强实施行性
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