商丘市夏邑县
块调查分析报告
第部分 项目块概况
块位置
项目位夏邑县北环二环路间北北二环南北环西边民房东边规划路暂未开通
二 块现状
项目总占35840方米中14667方米土已转化住宅开发剩余21173方米德信集团工业
块整方正三面路通达性较周边相关配套尚完善
三 周边环境
北环北二环路城市干道路面情况宽度绿化夏邑县相较北二环路项目处东路电信夏邑分公司司法局审记局统计局事局法院等政府部门目前北二环路夏邑县行政路
项目公里范围分布中职教中心盛源中学孔祖中学城关城关三梁源中学梁源学雪枫幼园等教育单位民医院等医疗单位北二环东200米左右盛世·市名家目前夏邑县目前规模相较高档楼盘
四 综述
项目块状况良交通便利周边环境相较项目剩余21173方米土性质转换项目东面政府规划路开通项目操作中重点解决问题
第二部分 夏邑概述
1位置面积行政区划
夏邑县位河南省东部沱河游处豫鲁苏皖四省交界区东部南部永城市邻西部北部虞城县接壤西南部安徽毫州市交界东北部安徽砀山县毗连西郑州270公里东抵徐州120公里陇海南江淮东接云港西连京九京九济开发带重组成部分黄金枢纽夏邑总面积1470方公里口113万中城区口13万左右
夏邑县辖8镇16乡：城关镇会亭镇车站镇李集镇杨集镇马头镇韩道口镇济阳镇北镇乡歧河乡火店乡中峰乡罗庄乡孔庄乡业庙乡营乡骆集乡王集乡太乡郭店乡桑堌乡曹集乡刘店集乡胡桥乡
2交通区位
夏邑距京九陇海铁路交叉黄金十字架仅40公里陇海铁路霍连高速公路310国道商宿公路境横交错四通八达交通网遍城乡公路总里程372公里公路密度百方公里255公里省道3条全长76公里县乡道全长296公里桥梁73座1770延米乡公路晴雨畅通664行政村通汽车北部陇海铁路12公里方铁路商芒路境48公里
3文化教育医疗卫生
夏邑县类学校642中中专3高级中学7初中65学567校学生2685万 中夏邑县重点高中省升学率高重点高中
全县卫生机构33卫生技术员2652拥病床位1925张
夏邑体育工作成绩显著国家体育总局命名全国武术乡
4国民济
国生产总值160253万元均国生产总值1574元全县拥农机工业品农资粮油等10商品批发市场豫鲁苏皖结合部重物资商品集散夏邑国家商品粮基县优质棉基县优质苹果基县秸秆养牛示范县瘦肉型猪基县山羊板皮出口基县全国原绿化达标县省水利建设先进县夏邑全国四石棉生产基全国丝织毯抽纱刺绣生产出口基全国火机生产基正开发永（城）夏（邑）煤田储量达100亿吨全国六烟煤基
夏邑工业已形成酿造化工铸造电缆食品建材机械粮棉木材加工等工业体系全县现淮海铸造味源生物富豪酒业新星啤酒华泰农药雪枫粉业德信集团亿路电缆华鹏棉业郑氏化工新九火机恒泰木业等10余家重点企业批具定规格工业项目正兴建全县乡镇企业已发展6000家业员达20万球墨铸件骨粒骨粉皮毛制品丝织毯抽纱刺绣服腰带等10产品出口20国家区
5综述
夏邑县济商丘市相较济总量消费水高城市发展较缓慢产业结构中农业占例然高工业基劳动密集型产业技术型企业较少会夏邑县未济发展较缓
第三部分 夏邑房产市场概述
夏邑房产成长历史
夏邑县房产市场发展3年事历规模发开发成规摸社区出现盘拉动06年底07年初价格出现跳跃性成长
1成长程
[2006年前 起步阶段]
—— 城市改造程中城市中心发出现规模商品房3栋居
—— 基没外开发商进入间出现早期项目例2005年出现卫康花园等
—— 产品设计落销售方法单
[20062007年 盘拉动发展阶段]
—— 外开发商介入推动住区品质迅速提升
—— 市名家中央尚城开发标志相高档规模区出现项目形成价差
—— 相高档盘价格拉动原销售畅规模楼盘迅速化价格盘增长幅度进行相应提升
2价格成长
—— 2006年前夏邑房产发展处发性初级阶段城市建设中出现规模房产开发需求基住价格相较低数700元米价格
—— 2006年半年市名家出现2007年中央尚城入市相较规模相较高品质感直接带动夏邑县房价第次跳跃性发展稍具规模楼盘房价已达1200左右
—— 年夏邑县城市道路绿化休闲等基础设施建设发展缓慢城市环境较差栗城广场等批市政建设搁置反映夏邑县身城市建设滞性方面夏邑产业结构中农业例工业结构中低科技含量加工制造业短期难转变盘带动价格出现第次价格跃升夏邑县房产发展短期没城市建设产业结构优化支撑步价格成长会相缓
项目
2005
2006
2007
卫康花园
600
——
——
书香名邸
——
1000
1328
淮海花园
——
956
1200
市名家
——
1100
1300
中央尚城
——
——
1280
二夏邑房产现状综述
1目前尚处房产开发初级阶段
夏邑县房产开发现况夏邑县房产发展尚处起步阶段规模较
2区域市场现楼盘质素高
夏邑县房产开发起步较晚目前尚处房产开发初级阶段市场现楼盘整体质素高整体规划景观布置户型设计外观视觉等较粗糙产品般
3区域市场放量较少续足
目前市场情况夏邑县房产项目市场投放量较少目前市名家中央尚城两项目市名家已处销售晚期中央尚城销售4成左右案入市尚时日前区域项目案构成竞争威胁
4区域市政配套建设尚完善
前区域型超市酒店高档娱乐场等配套设施较欠缺
5公交通系统欠缺
高档物业公交通赖性相应较区域前公交通问题欠缺远景规划较贫乏
第四部分 夏邑典型楼盘情况
市名家
（1）位置
北二环昌盛路口
（2）产品
120—142方米三房
兼95左右二房150左右四房200—250米顶层复式
（3）价格
时间
2006．6
2007．6
均价
1100
1300
（4）卖点
1目前夏邑具规模居住区盘实力彰显增强消费者信心
2夏邑现楼盘区整体规划产品外立面设计相
3部分错层设计夏邑独二
（5）销售情况
2006年开盘剩余5套左右
二中央尚城
（1）位置
民路东光街交叉口
（2）产品
120—140方米三房
（3）卖点
1城市中心坐拥城市中心成熟配套
2规模相较盘实力彰显
（4）价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1120
1120
1280
备注
带阁楼
（5）销售情况
2007年4月开盘目前销售35左右
三书香名邸
（1）位置
建设路雪枫路交叉口
（2）规模
总建筑面积约5万方 2006年11月份开盘推出期110套左右二期尚未销售
（3）产品
130方米左右三房
（4）价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1238
1238
1328
备注
送花园储藏室
送储藏室
送储藏室
送储藏室
带阁楼
送储藏室
备注：书香名邸2006年11月份均价1000元方米左右目前优惠前均价达1328左右
（5）销售情况
已基销售完毕剩余少量顶层单位
四淮海花园
（1）位置
栗城广场面
（2）产品
面积（㎡）
90
112
142
169
合计
套数
20
10
68
20
118
例（）
17
8
58
17
100
（3）卖点
东面城市未发展方直面栗城广场重点高中汽车站
（4）价格
1F
2F
3F
4F
5F（阁楼）
均价
2006年6月份
968
978
978
968
888
956
2007年3月份
1218
1318
1318
1218
930
1200
（5）销售情况
2006年6月已基销售完毕
第四部分 项目投资成收入估算
方案
—— 总建筑面积82149．8方米计算
—— 销售价格层1300元米
商铺3000元米计算
（）技术济指标
编号
项目
数值
单位
01
总面积
35840
㎡
02
总建筑面积
82149．8
㎡
中
商业总建筑面积
14534．0
㎡
住宅建筑面积
67615．8
㎡
03
居住总口
1848
04
居住户数
528
户
05
绿率
39．2
06
容积率
2．29
（三）项目总成估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成
1
土成
4000．00
2
前期费
386．48
2．1
建筑规划
8．22×20
164．40
2．2
建筑质勘测
8．22×15
123．30
2．3
建筑招投标
（3）×0．1
4．81
2．4
预算审核
（3）×0．1
4．81
2．5
工程监理
（3）×1
48．06
2．6
三通
8．22×5
41．10
3
建筑安装工程费
4805．50
3．1
层住宅
6．76×550
3718．00
3．2
商业
1．45×750
1087．50
4
基础市政配套建设费
8．22×100
822．00
5
预见费
（1+2+3+4）×3
300．42
开发费
1
理费
（1+2+3+4）×3
300．42
2
财务费
贷款金额×贷款利率
400．00
3
销售费
销售收入×3
394．51
合计
11409．33
（三）销售收入（全部销售）
物业形态
销售面积（㎡）
销售单价（元㎡）
销售金额（万元）
住宅
67615．80
1300．00
8790．05
商业
14534．00
3000．00
4360．20
合计（万元）
13150．25
（四）利润估算
序号
项目名称
计算
合计
1
销售收入
13150．25
2
总成费
11409．33
3
营业税附加
（1）×5．8
762．71
4
利润总额
（1）－（2）－（3）
978．21
5
税
（4）×33
322．81
税利润
655．40
方案二
—— 总建筑面积93701．3方米计算
—— 销售价格层1300元米高层1500元米商铺3000元米计算
（）技术济指标
编号
项目
数值
单位
01
总面积
35840
㎡
02
总建筑面积
93701．3
㎡
中
商业总建筑面积
14749．0
㎡
住宅建筑面积
78952．3
㎡
中
层住宅面积
54203．8
㎡
高层住宅面积
24748．5
㎡
03
居住总口
2149
04
居住户数
614
户
05
绿率
38．8
06
容积率
2．61
（二）项目总成估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成
1
土成
4000．00
2
前期费
399．19
2．1
建筑规划
9．37×20
187．40
2．2
建筑勘测设计
9．37×15
140．55
2．3
建筑招投标
（3）×0．1
5．94
2．4
预算审核
（3）×0．1
5．94
2．5
工程监理
（3）×1
59．36
3
建筑安装工程费
5936．00
3．1
层住宅
5．42×550
2981．00
3．2
高层住宅
2．47×750
1852．50
3．3
商业
1．47×750
1102．50
4
基础市政配套建设费
9．37×100
937．00
5
预见费
（1+2+3+4）×3
338．17
开发费
1
理费
（1+2+3+4）×3
338．17
2
财务费
贷款金额×贷款利率
455．50
3
销售费
销售收入×3
455．50
合计
12859．53
（三）销售收入
物业形态
销售面积（㎡）
销售单价（元㎡）
销售金额（万元）
住宅
层住宅
54203．80
1300．00
7046．49
高层住宅
24748．50
1500．00
3712．28
商业
14749．00
3000．00
4424．70
合计（万元）
15183．47
（四）利润估算
序号
项目名称
计算
合计
1
销售收入
15183．47
2
总成费
12859．53
3
营业税附加
（1）×5．8
880．64
4
利润总额
（1）－（2）－（3）
1443．30
5
税
（4）×33
476．29
税利润
967．01
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商丘市夏邑县
块调查分析报告
第部分 项目块概况
块位置
项目位夏邑县北环二环路间北北二环南北环西边民房东边规划路暂未开通
二 块现状
项目总占35840方米中14667方米土已转化住宅开发剩余21173方米德信集团工业
块整方正三面路通达性较周边相关配套尚完善
三 周边环境
北环北二环路城市干道路面情况宽度绿化夏邑县相较北二环路项目处东路电信夏邑分公司司法局审记局统计局事局法院等政府部门目前北二环路夏邑县行政路
项目公里范围分布中职教中心盛源中学孔祖中学城关城关三梁源中学梁源学雪枫幼园等教育单位民医院等医疗单位北二环东200米左右盛世·市名家目前夏邑县目前规模相较高档楼盘
四 综述
项目块状况良交通便利周边环境相较项目剩余21173方米土性质转换项目东面政府规划路开通项目操作中重点解决问题
第二部分 夏邑概述
1位置面积行政区划
夏邑县位河南省东部沱河游处豫鲁苏皖四省交界区东部南部永城市邻西部北部虞城县接壤西南部安徽毫州市交界东北部安徽砀山县毗连西郑州270公里东抵徐州120公里陇海南江淮东接云港西连京九京九济开发带重组成部分黄金枢纽夏邑总面积1470方公里口113万中城区口13万左右
夏邑县辖8镇16乡：城关镇会亭镇车站镇李集镇杨集镇马头镇韩道口镇济阳镇北镇乡歧河乡火店乡中峰乡罗庄乡孔庄乡业庙乡营乡骆集乡王集乡太乡郭店乡桑堌乡曹集乡刘店集乡胡桥乡
2交通区位
夏邑距京九陇海铁路交叉黄金十字架仅40公里陇海铁路霍连高速公路310国道商宿公路境横交错四通八达交通网遍城乡公路总里程372公里公路密度百方公里255公里省道3条全长76公里县乡道全长296公里桥梁73座1770延米乡公路晴雨畅通664行政村通汽车北部陇海铁路12公里方铁路商芒路境48公里
3文化教育医疗卫生
夏邑县类学校642中中专3高级中学7初中65学567校学生2685万 中夏邑县重点高中省升学率高重点高中
全县卫生机构33卫生技术员2652拥病床位1925张
夏邑体育工作成绩显著国家体育总局命名全国武术乡
4国民济
国生产总值160253万元均国生产总值1574元全县拥农机工业品农资粮油等10商品批发市场豫鲁苏皖结合部重物资商品集散夏邑国家商品粮基县优质棉基县优质苹果基县秸秆养牛示范县瘦肉型猪基县山羊板皮出口基县全国原绿化达标县省水利建设先进县夏邑全国四石棉生产基全国丝织毯抽纱刺绣生产出口基全国火机生产基正开发永（城）夏（邑）煤田储量达100亿吨全国六烟煤基
夏邑工业已形成酿造化工铸造电缆食品建材机械粮棉木材加工等工业体系全县现淮海铸造味源生物富豪酒业新星啤酒华泰农药雪枫粉业德信集团亿路电缆华鹏棉业郑氏化工新九火机恒泰木业等10余家重点企业批具定规格工业项目正兴建全县乡镇企业已发展6000家业员达20万球墨铸件骨粒骨粉皮毛制品丝织毯抽纱刺绣服腰带等10产品出口20国家区
5综述
夏邑县济商丘市相较济总量消费水高城市发展较缓慢产业结构中农业占例然高工业基劳动密集型产业技术型企业较少会夏邑县未济发展较缓
第三部分 夏邑房产市场概述
夏邑房产成长历史
夏邑县房产市场发展3年事历规模发开发成规摸社区出现盘拉动06年底07年初价格出现跳跃性成长
1成长程
[2006年前 起步阶段]
—— 城市改造程中城市中心发出现规模商品房3栋居
—— 基没外开发商进入间出现早期项目例2005年出现卫康花园等
—— 产品设计落销售方法单
[20062007年 盘拉动发展阶段]
—— 外开发商介入推动住区品质迅速提升
—— 市名家中央尚城开发标志相高档规模区出现项目形成价差
—— 相高档盘价格拉动原销售畅规模楼盘迅速化价格盘增长幅度进行相应提升
2价格成长
—— 2006年前夏邑房产发展处发性初级阶段城市建设中出现规模房产开发需求基住价格相较低数700元米价格
—— 2006年半年市名家出现2007年中央尚城入市相较规模相较高品质感直接带动夏邑县房价第次跳跃性发展稍具规模楼盘房价已达1200左右
—— 年夏邑县城市道路绿化休闲等基础设施建设发展缓慢城市环境较差栗城广场等批市政建设搁置反映夏邑县身城市建设滞性方面夏邑产业结构中农业例工业结构中低科技含量加工制造业短期难转变盘带动价格出现第次价格跃升夏邑县房产发展短期没城市建设产业结构优化支撑步价格成长会相缓
项目
2005
2006
2007
卫康花园
600
——
——
书香名邸
——
1000
1328
淮海花园
——
956
1200
市名家
——
1100
1300
中央尚城
——
——
1280
二夏邑房产现状综述
1目前尚处房产开发初级阶段
夏邑县房产开发现况夏邑县房产发展尚处起步阶段规模较
2区域市场现楼盘质素高
夏邑县房产开发起步较晚目前尚处房产开发初级阶段市场现楼盘整体质素高整体规划景观布置户型设计外观视觉等较粗糙产品般
3区域市场放量较少续足
目前市场情况夏邑县房产项目市场投放量较少目前市名家中央尚城两项目市名家已处销售晚期中央尚城销售4成左右案入市尚时日前区域项目案构成竞争威胁
4区域市政配套建设尚完善
前区域型超市酒店高档娱乐场等配套设施较欠缺
5公交通系统欠缺
高档物业公交通赖性相应较区域前公交通问题欠缺远景规划较贫乏
第四部分 夏邑典型楼盘情况
市名家
（1）位置
北二环昌盛路口
（2）产品
120—142方米三房
兼95左右二房150左右四房200—250米顶层复式
（3）价格
时间
2006．6
2007．6
均价
1100
1300
（4）卖点
1目前夏邑具规模居住区盘实力彰显增强消费者信心
2夏邑现楼盘区整体规划产品外立面设计相
3部分错层设计夏邑独二
（5）销售情况
2006年开盘剩余5套左右
二中央尚城
（1）位置
民路东光街交叉口
（2）产品
120—140方米三房
（3）卖点
1城市中心坐拥城市中心成熟配套
2规模相较盘实力彰显
（4）价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1120
1120
1280
备注
带阁楼
（5）销售情况
2007年4月开盘目前销售35左右
三书香名邸
（1）位置
建设路雪枫路交叉口
（2）规模
总建筑面积约5万方 2006年11月份开盘推出期110套左右二期尚未销售
（3）产品
130方米左右三房
（4）价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1238
1238
1328
备注
送花园储藏室
送储藏室
送储藏室
送储藏室
带阁楼
送储藏室
备注：书香名邸2006年11月份均价1000元方米左右目前优惠前均价达1328左右
（5）销售情况
已基销售完毕剩余少量顶层单位
四淮海花园
（1）位置
栗城广场面
（2）产品
面积（㎡）
90
112
142
169
合计
套数
20
10
68
20
118
例（）
17
8
58
17
100
（3）卖点
东面城市未发展方直面栗城广场重点高中汽车站
（4）价格
1F
2F
3F
4F
5F（阁楼）
均价
2006年6月份
968
978
978
968
888
956
2007年3月份
1218
1318
1318
1218
930
1200
（5）销售情况
2006年6月已基销售完毕
第四部分 项目投资成收入估算
方案
—— 总建筑面积82149．8方米计算
—— 销售价格层1300元米
商铺3000元米计算
（）技术济指标
编号
项目
数值
单位
01
总面积
35840
㎡
02
总建筑面积
82149．8
㎡
中
商业总建筑面积
14534．0
㎡
住宅建筑面积
67615．8
㎡
03
居住总口
1848
04
居住户数
528
户
05
绿率
39．2
06
容积率
2．29
（三）项目总成估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成
1
土成
4000．00
2
前期费
386．48
2．1
建筑规划
8．22×20
164．40
2．2
建筑质勘测
8．22×15
123．30
2．3
建筑招投标
（3）×0．1
4．81
2．4
预算审核
（3）×0．1
4．81
2．5
工程监理
（3）×1
48．06
2．6
三通
8．22×5
41．10
3
建筑安装工程费
4805．50
3．1
层住宅
6．76×550
3718．00
3．2
商业
1．45×750
1087．50
4
基础市政配套建设费
8．22×100
822．00
5
预见费
（1+2+3+4）×3
300．42
开发费
1
理费
（1+2+3+4）×3
300．42
2
财务费
贷款金额×贷款利率
400．00
3
销售费
销售收入×3
394．51
合计
11409．33
（三）销售收入（全部销售）
物业形态
销售面积（㎡）
销售单价（元㎡）
销售金额（万元）
住宅
67615．80
1300．00
8790．05
商业
14534．00
3000．00
4360．20
合计（万元）
13150．25
（四）利润估算
序号
项目名称
计算
合计
1
销售收入
13150．25
2
总成费
11409．33
3
营业税附加
（1）×5．8
762．71
4
利润总额
（1）－（2）－（3）
978．21
5
税
（4）×33
322．81
税利润
655．40
方案二
—— 总建筑面积93701．3方米计算
—— 销售价格层1300元米高层1500元米商铺3000元米计算
（）技术济指标
编号
项目
数值
单位
01
总面积
35840
㎡
02
总建筑面积
93701．3
㎡
中
商业总建筑面积
14749．0
㎡
住宅建筑面积
78952．3
㎡
中
层住宅面积
54203．8
㎡
高层住宅面积
24748．5
㎡
03
居住总口
2149
04
居住户数
614
户
05
绿率
38．8
06
容积率
2．61
（二）项目总成估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成
1
土成
4000．00
2
前期费
399．19
2．1
建筑规划
9．37×20
187．40
2．2
建筑勘测设计
9．37×15
140．55
2．3
建筑招投标
（3）×0．1
5．94
2．4
预算审核
（3）×0．1
5．94
2．5
工程监理
（3）×1
59．36
3
建筑安装工程费
5936．00
3．1
层住宅
5．42×550
2981．00
3．2
高层住宅
2．47×750
1852．50
3．3
商业
1．47×750
1102．50
4
基础市政配套建设费
9．37×100
937．00
5
预见费
（1+2+3+4）×3
338．17
开发费
1
理费
（1+2+3+4）×3
338．17
2
财务费
贷款金额×贷款利率
455．50
3
销售费
销售收入×3
455．50
合计
12859．53
（三）销售收入
物业形态
销售面积（㎡）
销售单价（元㎡）
销售金额（万元）
住宅
层住宅
54203．80
1300．00
7046．49
高层住宅
24748．50
1500．00
3712．28
商业
14749．00
3000．00
4424．70
合计（万元）
15183．47
（四）利润估算
序号
项目名称
计算
合计
1
销售收入
15183．47
2
总成费
12859．53
3
营业税附加
（1）×5．8
880．64
4
利润总额
（1）－（2）－（3）
1443．30
5
税
（4）×33
476．29
税利润
967．01
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