巨肩－－国际花园榕苑势营销策划实录
春节前房产界公认市场淡季2002年春节刚半月3月2日昆明名国际花园榕苑楼盘逆市开盘开盘天仅吸引千名购房者光售楼现场更促40余位购房者现场认购仅218套房屋楼盘言说开盘天便完成总体销售计划百分二十
3月8日昆明流媒体云南信息报半版篇幅发表篇昆明产界倍受关注引起轰动名国际花园花开两枝？文章文章指出国际花园榕苑相国际花园搭车势哭笑国际花园开发商云南百产公司辟谣：云南成产公司开发国际花园榕苑国际’非披国际’场期中势反势应攻略战响百国际花园强势反应正成国际花园榕苑需
榕苑毫规划产品优势楼盘什会开盘日便取俗成绩呢？成产榕苑什会百产国际花园扯起呢？百国际花园反应什会榕苑期翼呢？事情原国际花园榕苑身笔者策划说起
项目势背景
国际花园榕苑成产开发首产项目2050元㎡均价具备细微竞争力外建筑密度高景观绿化少7731㎡12717㎡户型横跨层错层跃层复式违背集群居产开发理念处目前毫段优势昆明高新区昆瑞路海源中路交叉口具灰噪音安全隐患时100楼盘发售昆明房产市场应该操作时盛鑫苑相弱势楼盘呢？
项目掀开昆明西市区适宜居住新篇章高素质楼盘300亩百国际花园相邻？奔美满新世界国际花园百产数百万市场推广巨资造出明星楼盘？国际花园倍受购房者追捧第期已卖出90第二期已卖出60？成产国际花园构想百产短暂合作？国际花园名称双方协议中成产够？国际花园符合商标注册条例百国际花园站出阻止力组织？什国际花园联系呢？什非盛鑫苑国际花园呢？什开展势营销弱化弥补身劣势扩优势呢？
确定百国际花园势开展营销推广活动方针盛鑫苑变成国际花园榕苑具体势营销应该样开展呢？首先需探讨国际花园底势
势势策略
国际花园？
1百产斥巨资传播造国际花园品牌缩短减少榕苑传播营销推广程难度幅度缩榕苑营销推广投入
2国际花园中微观景观环境社区完整功性配套设施等具体品牌子榕苑欠缺附国际花园品牌榕苑附淡化弱化阻碍销售榕苑劣势便增加扩榕苑优势
3国际花园气潜业等客户资源国际花园时代园常春藤公寓目前已分售出9060余盘处理三期楼盘推出必吸引众潜业光顾国际花园盘购房利国际花园客户资源进行分流必加快榕苑出房速度国际花园榕苑处购房者国际花园房路口方面已具备先天段势优势国际花园2390元㎡均价许收入稍低客户挡门外国际花园榕苑方米低三百余元价格优势满足部分国际花园满足客户
4国际花园传播营销推广中足处国际花园传播营销推广中存重产品社区素质轻期房物业理等定素承诺较缺陷居榕苑够针国际花园足采取应措施（含相互价格间落差）满足进步分流怀疑满国际花园意入国际花园社区（含周边社区）潜业
明确国际花园势榕苑势策略边清晰起
二榕苑相百国际花园势策略
图解出榕苑非仅国际花园名投入巨资宣传包含产品素质中微观环境功性配套设施国际花园身营销中足气等诸方面总说分长势短势气势势
具体势策略中述细分势容会关联性某具体势策略战术中反映
三做反势准备
势难事难着国际花园榕苑市推广必国际花园带客户分流相268亩国际花园榕苑言巨国际花园极站出开发商品质廓清榕苑区开展势营销国际花园榕苑言样件事榕苑完全势反势战中度扩势营销战果必须时注意收集国际花园反应动态
势反势前完全事先确定势反势原：1完全站满足国际花园满足客户优化国际花园品牌美立场开展势抵损国际花园百产场势反势战始终息企业间正常营竞争台面2鉴榕苑势百国际花园倚重行避免部分承诺带定风险传播策略某话应该采取量模棱两模糊策略3百国际花园旦开展反势国际花园榕苑必须第时间站出反反势引导势反势战进步利国际花园榕苑营销推广
成功势出佳绩
针百国际花园足处势
（）推出全程忧家盛物营销解决弱化期交房消费疑虑
百国际花园长期市场推广中物仅提百物业理公司司职负责客户（含准客户）担心疑虑企未提强调定程度造成客户资源定流失成国际花园榕苑必重视针国际花园弱点进行强化包装分流国际花园客户资源更满足更客户需方面讲物便榕苑差异化竞争楼盘营销卖点
国际花园榕苑方面根手足物公司嘉盛物等实际情况推出名全程忧家盛物营销容
1督促工程质量（含承诺材料）工程进度工程情况保持客户时通报欢迎客户现场亲察工程情况（物员应争取陪）
2参签字验收工程
3客户明确正式入住前物工作物业理公司皆免收物费摊派物费中突出榕苑相百国际花园竞争楼盘差异化特质诱导潜客户扩客户基础
4物业理费必进行事先明确统说辞相应物业理容（承诺）物手册应该提前进行撰拟编印诚信解决客户疑虑
5物业理公司客户正式入住前便成立专门榕苑项目部专门电话专门客户进行沟通真正作客户全程忧
述全程介入物服务需应质量工期配合
（二）推出愿心欢跳质量工期营销细化工程质量工程进度承诺遂客户心愿客户心欢跳深入弥补国际花园业界方面足榕苑增营销推广砝码
购房者心路历程房产产品销售历程满足购房者心理需房产产品畅售磐需国际花园榕苑愿心欢跳质量工期营销容具体：
1细分强化榕苑工程进度
1）开工开盘时间
2）封顶断水时间
3）景观绿化开工完工时间
4）水电气配套开工完工时间
5）会商店等规划设施开工完工时间
6）片区环境配套道路智化系统等开工完工时间
7）交房时间
2细分强化榕苑工程质量
1）承诺建筑材料公布展示
2）门窗讲系统插线板等品牌质公布展示
3）关产品素质东西公布展示
4）施工工艺特殊流程提示
5）
3机联系全程忧家盛服务引进物督促签字验收榕苑工程
二秉承化零整统题传播形成营销合力营销沟通精进行品牌宣传势
（）策略思路：
1忽略百国际花园常性传播产品素质社区素质精练性容概括挖掘榕苑国际花园精部分百国际花园宣传形成互补补缺国际花园足部分实区国际花园真正起分流国际花园客户补缺国际花园该社区性竞争楼盘更流失更广泛客户资源
2势中脱势撇开百国际花园宣传中国际花园品牌字外应容定融合联系
3工包装众传媒宣传等涉工推广部分应百国际花园广告浩海中跳出区百国际花园避免百国际花园势榕苑反百势势宣传反成百国际花园宣传
（二）国际花园榕苑营销沟通题
营销沟通传播题产品卖点提炼针消费者艺术性亲性鸣性现分贯穿始终线条式总题层层分解支持总题角度更全面展现产品特质分支题
1总题：
样名字样爱
力支持点：深切关联百国际花园极易潜业联想国际花园社区产品素质社区素质榕苑价格性达成目标客户入榕苑享国际花园超流国际社区现实
2分支题：
1）愿（榕苑）心欢跳
力支持点：质量工期包装容价格等进行支撑阐释
2）求更美满国际花园榕苑
力支持点：应总题旨吻合百国际花园奔美满新世界文意画面容身国际花园社区榕苑提出更美满消费者会造成意炒作嫌会达成国际花园业更努力榕苑开始样概念全程忧家盛物包装容产品突出素质价格等进行支撑阐释
3）国际花园中样榕苑
力支持点：百国际花园形成互补享榕苑愿心欢跳质量工期全程忧家盛物等方面消费者想作更存样够方面价格户型等领域更满足分流更广目标业愿心欢跳质量工期策略全程忧家盛物策略价格相百国际花园产品差异等进行支撑
4）抢占愿机会
力支持点：应样名字样爱爱便愿寓意愿心欢跳呼应应国际花园品牌核通前期强势销售榕苑218套房子已众认购业认购率购房数增加游离目标客户紧迫感终形成蜂群效应购房数认购率促销产品素质太单位等容榕苑产品质量工期等卖点进行支撑
5）美满相守愿榕苑
力支持点：样爱亲拟化榕苑情爱线条中销售围盘传布欢乐入伙交房日期追求更美满国际花园榕苑精练容欢乐入伙信息等进行支撑继续强销楼盘
（三）营销沟通载体足气客源势
营销沟通载体（处指根目标客户接触情况优选传播工具）优选策略讲究目标客户针性极强讲究立体组合讲究搏致分传达信息诱导消费众传媒深宣传加快成交提高成交率卖场导购竞争力构建两部分国际花园榕苑言沟通载体涉两部分
1卖场导购竞争力构建
正前述卖场导购力构建实际种竞争力行构建目深宣传影响达卖场卖场目标客户达加快成交提高成交率终极目
包含楼盘包装周边包装（含户外）售楼中心员推荐等方面势构建图示：
述图示卖场导购力构建外包括工围墙工楼盘布标等包装然仅势载体体现外重点关势营销沟通重点载体具体体现致容参前述势营销沟通题
正极具势力量卖场导购竞争力构建国际花园房客户流量国际花园榕苑开盘发生锐减
2众传媒
众传媒产品前媒体广泛具体目标客户传达着产品信息刺激诱导着数化目标客户产品关注参购买行发生目前产营销言实效媒体够详实传递产品信息报媒种效果然令房产广告量占许流报媒广告业务总量
5060
国际花园榕苑势营销中选择目标客户具达力渗透率市类流报媒外势体现便集中具体软硬广告容附国际花园榕苑开盘信息广告文案
标题：国际花园神秘巨献（副标题：国际花园榕苑3月2日浓情开盘）
正文：国际花园演绎西市区超流高素质社区典正实现着众相守城市未动力中心梦圆梦正呈放射性扩国际花园神秘巨献榕苑浓情开盘您传承美满未
国际花园榕苑神秘档案：
神秘国际花园中崭新登场前未知晓谓神秘
巨献牺牲阳光绿化景观渗透率前提适提高容积率降低皮昂贵成摊费超低起价1780元㎡震撼推出：7731㎡12717㎡10种时尚户型供您选满足您更实需求
传承美满未秉守国际花园高品质传统独家推出①充分尊重您知情权愿心欢跳服务明确承诺工程质量进度②全程忧家盛服务全程引入专业物公司免费您提前理工期务您督促需通报榕苑新工程进度质量境况
浓情开盘榕苑3月2日开盘开盘期间购房者享受折实惠
恭请亲美满愿国际花园榕苑售楼现场体验触摸美满未心欢跳美感享受开盘惊喜实惠
没结束势营销
国际花园榕苑开盘已20天时间销售热潮然持续涨场势营销战（策划尚执行中更细节便透露）远远没结束时候国际花园榕苑没清盘国际花园已发出正面反击反势声音
云南信息报3月8日国际花园花开两枝？文中百国际花园国际花园榕苑区分开外提出名称相似品质样常入流商家商品名称起意知名品牌相发售国际花园第三期价格极具竞争力等需国际花园榕苑快应信息场势反势战响
国际花园花开两枝？文里编记中结束文：国际花园名字两相邻楼盘时表面涉百成两家房产公司实际名称撞车事件昆明房产公司启发迫开发商考虑问题：楼盘案名否具知识产权？知名楼盘避免竞争手搭车？弱势楼盘样巧妙利盘？意义讲成国际花园榕苑昆明房产公司生动课
附：国际花园榕苑国际花园相关参数资料
开发商实力
云南成房产开发限公司家典型民营资企业前未开发房产项目外界言公司没知名度专业验形象
云南百房产开发限公司隶属市公司昆百实力雄厚该企业已开发正开发博园世家湖雅筑等楼盘土产界声名显赫实力派企业旗百物业公司云南第家通ISO9002质量体系认证物业理公司
二相关济指标
三项目
成国际花园榕苑规模容积率较高社区没供圈点景观中心花园2000方米百国际花园具80000方米绿化景观渗透10000方米中心水景具备双语幼园超会等完善社区配套谓超流国际化美景社区
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
春节前房产界公认市场淡季2002年春节刚半月3月2日昆明名国际花园榕苑楼盘逆市开盘开盘天仅吸引千名购房者光售楼现场更促40余位购房者现场认购仅218套房屋楼盘言说开盘天便完成总体销售计划百分二十
3月8日昆明流媒体云南信息报半版篇幅发表篇昆明产界倍受关注引起轰动名国际花园花开两枝？文章文章指出国际花园榕苑相国际花园搭车势哭笑国际花园开发商云南百产公司辟谣：云南成产公司开发国际花园榕苑国际’非披国际’场期中势反势应攻略战响百国际花园强势反应正成国际花园榕苑需
榕苑毫规划产品优势楼盘什会开盘日便取俗成绩呢？成产榕苑什会百产国际花园扯起呢？百国际花园反应什会榕苑期翼呢？事情原国际花园榕苑身笔者策划说起
项目势背景
国际花园榕苑成产开发首产项目2050元㎡均价具备细微竞争力外建筑密度高景观绿化少7731㎡12717㎡户型横跨层错层跃层复式违背集群居产开发理念处目前毫段优势昆明高新区昆瑞路海源中路交叉口具灰噪音安全隐患时100楼盘发售昆明房产市场应该操作时盛鑫苑相弱势楼盘呢？
项目掀开昆明西市区适宜居住新篇章高素质楼盘300亩百国际花园相邻？奔美满新世界国际花园百产数百万市场推广巨资造出明星楼盘？国际花园倍受购房者追捧第期已卖出90第二期已卖出60？成产国际花园构想百产短暂合作？国际花园名称双方协议中成产够？国际花园符合商标注册条例百国际花园站出阻止力组织？什国际花园联系呢？什非盛鑫苑国际花园呢？什开展势营销弱化弥补身劣势扩优势呢？
确定百国际花园势开展营销推广活动方针盛鑫苑变成国际花园榕苑具体势营销应该样开展呢？首先需探讨国际花园底势
势势策略
国际花园？
1百产斥巨资传播造国际花园品牌缩短减少榕苑传播营销推广程难度幅度缩榕苑营销推广投入
2国际花园中微观景观环境社区完整功性配套设施等具体品牌子榕苑欠缺附国际花园品牌榕苑附淡化弱化阻碍销售榕苑劣势便增加扩榕苑优势
3国际花园气潜业等客户资源国际花园时代园常春藤公寓目前已分售出9060余盘处理三期楼盘推出必吸引众潜业光顾国际花园盘购房利国际花园客户资源进行分流必加快榕苑出房速度国际花园榕苑处购房者国际花园房路口方面已具备先天段势优势国际花园2390元㎡均价许收入稍低客户挡门外国际花园榕苑方米低三百余元价格优势满足部分国际花园满足客户
4国际花园传播营销推广中足处国际花园传播营销推广中存重产品社区素质轻期房物业理等定素承诺较缺陷居榕苑够针国际花园足采取应措施（含相互价格间落差）满足进步分流怀疑满国际花园意入国际花园社区（含周边社区）潜业
明确国际花园势榕苑势策略边清晰起
二榕苑相百国际花园势策略
图解出榕苑非仅国际花园名投入巨资宣传包含产品素质中微观环境功性配套设施国际花园身营销中足气等诸方面总说分长势短势气势势
具体势策略中述细分势容会关联性某具体势策略战术中反映
三做反势准备
势难事难着国际花园榕苑市推广必国际花园带客户分流相268亩国际花园榕苑言巨国际花园极站出开发商品质廓清榕苑区开展势营销国际花园榕苑言样件事榕苑完全势反势战中度扩势营销战果必须时注意收集国际花园反应动态
势反势前完全事先确定势反势原：1完全站满足国际花园满足客户优化国际花园品牌美立场开展势抵损国际花园百产场势反势战始终息企业间正常营竞争台面2鉴榕苑势百国际花园倚重行避免部分承诺带定风险传播策略某话应该采取量模棱两模糊策略3百国际花园旦开展反势国际花园榕苑必须第时间站出反反势引导势反势战进步利国际花园榕苑营销推广
成功势出佳绩
针百国际花园足处势
（）推出全程忧家盛物营销解决弱化期交房消费疑虑
百国际花园长期市场推广中物仅提百物业理公司司职负责客户（含准客户）担心疑虑企未提强调定程度造成客户资源定流失成国际花园榕苑必重视针国际花园弱点进行强化包装分流国际花园客户资源更满足更客户需方面讲物便榕苑差异化竞争楼盘营销卖点
国际花园榕苑方面根手足物公司嘉盛物等实际情况推出名全程忧家盛物营销容
1督促工程质量（含承诺材料）工程进度工程情况保持客户时通报欢迎客户现场亲察工程情况（物员应争取陪）
2参签字验收工程
3客户明确正式入住前物工作物业理公司皆免收物费摊派物费中突出榕苑相百国际花园竞争楼盘差异化特质诱导潜客户扩客户基础
4物业理费必进行事先明确统说辞相应物业理容（承诺）物手册应该提前进行撰拟编印诚信解决客户疑虑
5物业理公司客户正式入住前便成立专门榕苑项目部专门电话专门客户进行沟通真正作客户全程忧
述全程介入物服务需应质量工期配合
（二）推出愿心欢跳质量工期营销细化工程质量工程进度承诺遂客户心愿客户心欢跳深入弥补国际花园业界方面足榕苑增营销推广砝码
购房者心路历程房产产品销售历程满足购房者心理需房产产品畅售磐需国际花园榕苑愿心欢跳质量工期营销容具体：
1细分强化榕苑工程进度
1）开工开盘时间
2）封顶断水时间
3）景观绿化开工完工时间
4）水电气配套开工完工时间
5）会商店等规划设施开工完工时间
6）片区环境配套道路智化系统等开工完工时间
7）交房时间
2细分强化榕苑工程质量
1）承诺建筑材料公布展示
2）门窗讲系统插线板等品牌质公布展示
3）关产品素质东西公布展示
4）施工工艺特殊流程提示
5）
3机联系全程忧家盛服务引进物督促签字验收榕苑工程
二秉承化零整统题传播形成营销合力营销沟通精进行品牌宣传势
（）策略思路：
1忽略百国际花园常性传播产品素质社区素质精练性容概括挖掘榕苑国际花园精部分百国际花园宣传形成互补补缺国际花园足部分实区国际花园真正起分流国际花园客户补缺国际花园该社区性竞争楼盘更流失更广泛客户资源
2势中脱势撇开百国际花园宣传中国际花园品牌字外应容定融合联系
3工包装众传媒宣传等涉工推广部分应百国际花园广告浩海中跳出区百国际花园避免百国际花园势榕苑反百势势宣传反成百国际花园宣传
（二）国际花园榕苑营销沟通题
营销沟通传播题产品卖点提炼针消费者艺术性亲性鸣性现分贯穿始终线条式总题层层分解支持总题角度更全面展现产品特质分支题
1总题：
样名字样爱
力支持点：深切关联百国际花园极易潜业联想国际花园社区产品素质社区素质榕苑价格性达成目标客户入榕苑享国际花园超流国际社区现实
2分支题：
1）愿（榕苑）心欢跳
力支持点：质量工期包装容价格等进行支撑阐释
2）求更美满国际花园榕苑
力支持点：应总题旨吻合百国际花园奔美满新世界文意画面容身国际花园社区榕苑提出更美满消费者会造成意炒作嫌会达成国际花园业更努力榕苑开始样概念全程忧家盛物包装容产品突出素质价格等进行支撑阐释
3）国际花园中样榕苑
力支持点：百国际花园形成互补享榕苑愿心欢跳质量工期全程忧家盛物等方面消费者想作更存样够方面价格户型等领域更满足分流更广目标业愿心欢跳质量工期策略全程忧家盛物策略价格相百国际花园产品差异等进行支撑
4）抢占愿机会
力支持点：应样名字样爱爱便愿寓意愿心欢跳呼应应国际花园品牌核通前期强势销售榕苑218套房子已众认购业认购率购房数增加游离目标客户紧迫感终形成蜂群效应购房数认购率促销产品素质太单位等容榕苑产品质量工期等卖点进行支撑
5）美满相守愿榕苑
力支持点：样爱亲拟化榕苑情爱线条中销售围盘传布欢乐入伙交房日期追求更美满国际花园榕苑精练容欢乐入伙信息等进行支撑继续强销楼盘
（三）营销沟通载体足气客源势
营销沟通载体（处指根目标客户接触情况优选传播工具）优选策略讲究目标客户针性极强讲究立体组合讲究搏致分传达信息诱导消费众传媒深宣传加快成交提高成交率卖场导购竞争力构建两部分国际花园榕苑言沟通载体涉两部分
1卖场导购竞争力构建
正前述卖场导购力构建实际种竞争力行构建目深宣传影响达卖场卖场目标客户达加快成交提高成交率终极目
包含楼盘包装周边包装（含户外）售楼中心员推荐等方面势构建图示：
述图示卖场导购力构建外包括工围墙工楼盘布标等包装然仅势载体体现外重点关势营销沟通重点载体具体体现致容参前述势营销沟通题
正极具势力量卖场导购竞争力构建国际花园房客户流量国际花园榕苑开盘发生锐减
2众传媒
众传媒产品前媒体广泛具体目标客户传达着产品信息刺激诱导着数化目标客户产品关注参购买行发生目前产营销言实效媒体够详实传递产品信息报媒种效果然令房产广告量占许流报媒广告业务总量
5060
国际花园榕苑势营销中选择目标客户具达力渗透率市类流报媒外势体现便集中具体软硬广告容附国际花园榕苑开盘信息广告文案
标题：国际花园神秘巨献（副标题：国际花园榕苑3月2日浓情开盘）
正文：国际花园演绎西市区超流高素质社区典正实现着众相守城市未动力中心梦圆梦正呈放射性扩国际花园神秘巨献榕苑浓情开盘您传承美满未
国际花园榕苑神秘档案：
神秘国际花园中崭新登场前未知晓谓神秘
巨献牺牲阳光绿化景观渗透率前提适提高容积率降低皮昂贵成摊费超低起价1780元㎡震撼推出：7731㎡12717㎡10种时尚户型供您选满足您更实需求
传承美满未秉守国际花园高品质传统独家推出①充分尊重您知情权愿心欢跳服务明确承诺工程质量进度②全程忧家盛服务全程引入专业物公司免费您提前理工期务您督促需通报榕苑新工程进度质量境况
浓情开盘榕苑3月2日开盘开盘期间购房者享受折实惠
恭请亲美满愿国际花园榕苑售楼现场体验触摸美满未心欢跳美感享受开盘惊喜实惠
没结束势营销
国际花园榕苑开盘已20天时间销售热潮然持续涨场势营销战（策划尚执行中更细节便透露）远远没结束时候国际花园榕苑没清盘国际花园已发出正面反击反势声音
云南信息报3月8日国际花园花开两枝？文中百国际花园国际花园榕苑区分开外提出名称相似品质样常入流商家商品名称起意知名品牌相发售国际花园第三期价格极具竞争力等需国际花园榕苑快应信息场势反势战响
国际花园花开两枝？文里编记中结束文：国际花园名字两相邻楼盘时表面涉百成两家房产公司实际名称撞车事件昆明房产公司启发迫开发商考虑问题：楼盘案名否具知识产权？知名楼盘避免竞争手搭车？弱势楼盘样巧妙利盘？意义讲成国际花园榕苑昆明房产公司生动课
附：国际花园榕苑国际花园相关参数资料
开发商实力
云南成房产开发限公司家典型民营资企业前未开发房产项目外界言公司没知名度专业验形象
云南百房产开发限公司隶属市公司昆百实力雄厚该企业已开发正开发博园世家湖雅筑等楼盘土产界声名显赫实力派企业旗百物业公司云南第家通ISO9002质量体系认证物业理公司
二相关济指标
三项目
成国际花园榕苑规模容积率较高社区没供圈点景观中心花园2000方米百国际花园具80000方米绿化景观渗透10000方米中心水景具备双语幼园超会等完善社区配套谓超流国际化美景社区
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
