2003年海土公开招投标市场分析
2003年海实施8次土公开招技标推出土162幅总面积13738公顷土建成约1138万方米住宅中标土费规定期限必须全部支付开发商块迫高额财务成马开发预计土建成房子占海市场2004年全年供应量50左右2004年半年陆续推市场现进行分析2003房产市场原材料土供应量价格预测2004年海房产市场走
1块分布区域(见图)招标土中宝山奉贤青浦松江边远区域分布块数量传统市中心黄浦卢湾徐汇静安长宁土供应量非常少决定2004年市中心区域高价位新建手房屋数量限价格应该稳中升市场风险会
图：块分布
2区招投标土面积情况(见图二)区域招投标土面积情况2003年海公开招投标土面积计1331万方米中松江区土面积达28231万方米占例达2055远远超区域外宝山青浦金山浦东新区等区域土供应量预见未2年海外环线两侧边远城区成推案集中区域
图二：区招投标土面积(万方米)
3土性质(见图三)
(1)类土性质例
仅纯住宅占例达79出未住宅项目海房产市场力军
图三：土性质
低容积率住宅供应情况(见图四)容积率08纯住宅类土22块总面积24547万方米2003年招技标纯住宅类中占例达33预计建筑面积达24936万方米出未海低密度住宅推案量松江墅低密度住宅供应区域
图四：墅类(低密度住宅)
容积率08纯住宅类土94块总面积68071万(见图五)2003年招投标纯住宅类中占例达67预计建筑面积达88877万方米未海市容积率08公寓项目推案量集中宝山南汇浦东青浦等边远城区
图五：公寓(万方米)
(2)成交价格
图六七中出黄浦区卢湾区虹口区徐汇区嘉定区均楼板价目前海区中高5区需指出黄浦区招投标块仅1幅商业途预计未虹口区成传统中心区(黄浦静安卢湾长宁)外房价高区域嘉定区房价达甚超市区价格行情
图六：区成交价格
图七：均楼板价
(3)招标方式变化
间招投标方式历高价中标中间价综合评分法变化2003年11月8号块公告投标中虹口金山青浦奉贤杨浦松江实施中间综合评分法南汇实施高价中标法宝山普陀闵行两种方法
2003年初进行土公开招投标时区采简单价高者方法报名初审核准企业报名资料包括规划设计方案行性研究报告保证金报价企业资质银行资信等资料放入投标箱然区房局开箱众宣读投标价格价高者种方法优点采类似拍卖方法价格标准衡量较客观公允缺点较明显土格断抬升执行政策半年海土市场价格均涨3050公司顾身济实力疯狂出高价参投标获土力开发政府反复纠缠优惠开发政策土连续暴涨
少公司获土中标土项目公司转手倒卖形成土市场黑洞
土价格断涨少区政府第78号土招投标开始采综合评分法评分方法技标金额占70分规划设计方案8分行性研究报告6分开发企业资质6分业业绩5分银行资信5分中投标金额采均值法政府事先确定投标底价底价标书皆废标底价正负2扣减2分方法改变土价格断攀升导致房价疯涨趋势办法确实土价格快涨抑制作土价格降约10
部分开发商已针述办法系列策针投标金额均值法公司发动子公司孙公司→起参加投标宝山某块11家投标单位中5家系统终愿中标针规划设计方案开发商美仑美失超标准设计中标求实施投标方案反正书面文章家抄遍海外集天成行性研究报告求阐述项目进度市场分析财务分析付款进度资金安排短短半天时间59名评委财务专家阅读评价十份甚十份研报告开发资质许技标单位挂羊头卖狗肉引关注浦东某块中标单位级开发资质单位受托请代投标中标请托开发针业业绩开发商胡乱填写政府部门半天时间查外调搞清楚项目谁建造况现外开发商更点解银行资信中信誉级银行出具评价标准相存款证明现金更流动天帐明天说定没
总海土公开招投标正式实施标志着海土市场逐步走规范成熟中缺陷验缺乏开发商成熟造成建议香港日等成熟市场学鉴早日完善
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2003年海实施8次土公开招技标推出土162幅总面积13738公顷土建成约1138万方米住宅中标土费规定期限必须全部支付开发商块迫高额财务成马开发预计土建成房子占海市场2004年全年供应量50左右2004年半年陆续推市场现进行分析2003房产市场原材料土供应量价格预测2004年海房产市场走
1块分布区域(见图)招标土中宝山奉贤青浦松江边远区域分布块数量传统市中心黄浦卢湾徐汇静安长宁土供应量非常少决定2004年市中心区域高价位新建手房屋数量限价格应该稳中升市场风险会
图：块分布
2区招投标土面积情况(见图二)区域招投标土面积情况2003年海公开招投标土面积计1331万方米中松江区土面积达28231万方米占例达2055远远超区域外宝山青浦金山浦东新区等区域土供应量预见未2年海外环线两侧边远城区成推案集中区域
图二：区招投标土面积(万方米)
3土性质(见图三)
(1)类土性质例
仅纯住宅占例达79出未住宅项目海房产市场力军
图三：土性质
低容积率住宅供应情况(见图四)容积率08纯住宅类土22块总面积24547万方米2003年招技标纯住宅类中占例达33预计建筑面积达24936万方米出未海低密度住宅推案量松江墅低密度住宅供应区域
图四：墅类(低密度住宅)
容积率08纯住宅类土94块总面积68071万(见图五)2003年招投标纯住宅类中占例达67预计建筑面积达88877万方米未海市容积率08公寓项目推案量集中宝山南汇浦东青浦等边远城区
图五：公寓(万方米)
(2)成交价格
图六七中出黄浦区卢湾区虹口区徐汇区嘉定区均楼板价目前海区中高5区需指出黄浦区招投标块仅1幅商业途预计未虹口区成传统中心区(黄浦静安卢湾长宁)外房价高区域嘉定区房价达甚超市区价格行情
图六：区成交价格
图七：均楼板价
(3)招标方式变化
间招投标方式历高价中标中间价综合评分法变化2003年11月8号块公告投标中虹口金山青浦奉贤杨浦松江实施中间综合评分法南汇实施高价中标法宝山普陀闵行两种方法
2003年初进行土公开招投标时区采简单价高者方法报名初审核准企业报名资料包括规划设计方案行性研究报告保证金报价企业资质银行资信等资料放入投标箱然区房局开箱众宣读投标价格价高者种方法优点采类似拍卖方法价格标准衡量较客观公允缺点较明显土格断抬升执行政策半年海土市场价格均涨3050公司顾身济实力疯狂出高价参投标获土力开发政府反复纠缠优惠开发政策土连续暴涨
少公司获土中标土项目公司转手倒卖形成土市场黑洞
土价格断涨少区政府第78号土招投标开始采综合评分法评分方法技标金额占70分规划设计方案8分行性研究报告6分开发企业资质6分业业绩5分银行资信5分中投标金额采均值法政府事先确定投标底价底价标书皆废标底价正负2扣减2分方法改变土价格断攀升导致房价疯涨趋势办法确实土价格快涨抑制作土价格降约10
部分开发商已针述办法系列策针投标金额均值法公司发动子公司孙公司→起参加投标宝山某块11家投标单位中5家系统终愿中标针规划设计方案开发商美仑美失超标准设计中标求实施投标方案反正书面文章家抄遍海外集天成行性研究报告求阐述项目进度市场分析财务分析付款进度资金安排短短半天时间59名评委财务专家阅读评价十份甚十份研报告开发资质许技标单位挂羊头卖狗肉引关注浦东某块中标单位级开发资质单位受托请代投标中标请托开发针业业绩开发商胡乱填写政府部门半天时间查外调搞清楚项目谁建造况现外开发商更点解银行资信中信誉级银行出具评价标准相存款证明现金更流动天帐明天说定没
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