• 1. 培训主题:投资回报率主讲人:张俊龙2018年8月31日指导者:郭兰同
    • 2. 投资计算模型 房间数量出租率平均房价人房比  租赁面积租金 天数月份数  人均工资装修成本消防元平  0  1年均营业收入 2营业税及附加 3人力成本 4客耗成本 5能耗成本 6维护成本 7其他成本 8年经营毛利润9特需经营使用费10租金成本 11营业利润 12初始装修投资  13投资回报周期  14投资回报率  
    • 3. GreenTree Inn Just Experience旗下品牌品牌定位大堂要求酒店辅助设施要求客房数量要求客房面积房价格林东方酒店四星级精品酒店≥400㎡商务中心 会议室(大中小各一)高雅餐厅 健身房 洗衣房 书吧 美容SPA≥100间≥30㎡300-600元格美酒店中高档商务酒店≥200㎡开放式餐厅 咖啡音乐吧 健身房 商务书吧 休闲商务区 洗衣房,会议室等≥100间 ≥23㎡280-350元格雅酒店中高档时尚≥200㎡开放式餐厅 咖啡音乐吧 健身房 商务书吧 休闲商务区 洗衣房,会议室等≥100间 ≥25㎡280-350元 格菲酒店中高档休闲≥200㎡开放式餐厅 咖啡音乐吧 健身房 商务书吧 休闲商务区 洗衣房,会议室等80-100间≥22㎡280-350元 格林豪泰酒店中档商务酒店≥300㎡商务中心 会议室 早餐厅 健身房 书吧 洗衣房≥100间≥20㎡180-350元格林智选酒店快捷酒店≥150㎡商务中心 早餐厅 洗衣房≥80间≥18㎡150-300元格盟酒店中高端酒店≥120㎡商务中心 早餐厅 洗衣房≥60间≥16㎡150-400元青皮树酒店青春靓丽时尚酒店≥150㎡商务中心 早餐厅 洗衣房≥70间≥15㎡150-300元贝壳酒店年轻多彩≥60㎡无≥30间≥13㎡99-260元备注:早餐位数量是客位数的30%-40%格美集团旗下品牌(仅供参考)
    • 4. GreenTree Inn Just Experience加盟费用 1.加盟费 标准2000-3000/间 (格林东方,格美,格雅,格菲标准3000-5000/间)一次性收取 2.保证金 12万 参加加盟商会议返还4万 一次性收取 3.工程指导费 2万 一次性收取 4.系统安装费 3万 中央预订系统和酒店管理系统 及财务等管理系统 一次性收取 5.开业指导费 9000元 开业前质检和运营指导费 一次性收取 6.系统维护费 1.2万/年 7.宣传费用 4500/年 8.酒店管理人员服务费 收取方式见下页。 9.品牌使用及管理费 6%,使用公司方店长优惠至5% 10.中央预订费10元/间/晚(达到公司奖励政策标准,可根据政策享受优惠) 前五项一次性收取费用(30+8+2+3+0.9)40.9万
    • 5. 1.格林豪泰系列 城市 房量 1类城市1.5类城市2类城市3类城市4类城市5类城市小于7015,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 70至9016,000 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 90以上17,000 16,000 15,000 14,000 13,000 12,000 调整规则: 1、将全国所有省市划分为1-5类城市(6类层级)(从中国城市新分级名单查找) 2、根据城市类别不同再根据房间数量划为三挡:小于70间、70-90间、90间以上 3、每上升一个城市类别或房量上升一档,酒店管理人员服务费上升1000元 4、外派店长根据公司服从异地安排补贴政策由加盟酒店支付外派补贴 5、县级城市按照95%收取费用2.格林东方 美雅菲系列 城市 房量 1类城市2类城市3类城市小于等于10018,000 16,000 15,000 100以上20,000 18,000 17,000 调整规则: 1、将全国所有省市划分为1-3类城市(3类层级)(从中国城市新分级名单查找) 2、根据城市类别不同再根据房间数量划为三挡:小于等于100间、100间以上 3、每上升一个城市类别或房量上升一档,酒店管理人员服务费上升3000元 4、外派店长根据公司服从异地安排补贴政策由加盟酒店支付外派补贴 5、县级城市按照95%收取费用
    • 6. 说明:以下人员配比建议均按100%出租率得出序号职位 房间数65间及以下66-80间81-100间101-120间121-140间141-160间161及以上1店长/店助11111112前厅经理01111113前厅副理——————11114前台接待员44556675保安12222226厨师01111117厨工1——————1118餐厅服务员01111119客房经理011111110客房服务员56789111211PA011222212工程112223313销售主管111111114销售员————————112合计14202326303336酒店人员配置建议表(仅供参考)
    • 7. 备注: 1、员工数需根据平均出租率的变化调整:员工数=房间数*平均出租率*人房比; 1.1 人房比建议在0.2-0.25之间; 例如:某酒店房间数为100间,平均出租率为82.3%,则该酒店人员配比建议为:16—20人; 核算方法:100*82.3%* 0.2 =16人;100*82.3%* 0.25 =20人。 2、客房服务员人数=房间数*平均出租率/20*7/6+中班人数; 2.2 公式中20代表:服务员每天打扫房间数上限; 2.3 公式中7/6代表:服务员做六休一,倒班所需人员; 2.4 中班人数建议1-2人; 例如:某酒店房间数为100间,平均出租率为90%,则客房服务员人数建议为:100*90%/20*7/6+1=6人。 3、如果酒店自有停车场,可视酒店实际情况增设1-2人; 4、酒店在新店筹备期(开业3个月前)由于人员的不稳定可以多招聘1-2名基层员工做为储备; 5、酒店副职管理人员需逐步取消,可由2名以上优秀员工轮岗管理,轮岗期间可给予200-300元的补贴; 6、该人员配置表适用于:格林豪泰商务酒店、格林豪泰快捷酒店、格林豪泰贝壳酒店、格林豪泰酒店公寓、青皮树酒店
    • 8. 造价分项(100间房)报价(单位元)卫生间9666客房16454家具7800大家电4050每间房报价(除公摊)37970大堂厨房及走道厨房设备450240外墙部分106232公共部位水电报价23100弱电部分341363店招部分125000机电部分665000公摊合计1918835公摊平分19188平均每间房56766酒店前期装修投入分析(仅供参考)
    • 9. 项目明细主要构成年营业收入客房业务收入+餐饮收入+会员卡收入+小商品收入+其他收入 营业税附加5.5%(营业税(Business tax),是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。 附加税,“正税”的对称。指随正税按照一定比例征收的税。其纳税义务人与独立税相同,但是税率另有规定。附加税以正税的存在和征收为前提和依据。)人力成本管理服务费1万/月+房间数*0.25*当地工资(按最低档五线城市核算)客耗成本5%(客房布草+客房一次性用品+客房布草洗涤费+低值易耗品+清洁用品+其他)能耗成本12%(水及排污费+电+天然气+市政供暖等)维护成本2%(根据酒店年限维护费用不等,一般每年不高于1.5%)其他成本2%(公共区域用品及办公消耗品等)特许经营使用费(选择公司方店长)5%合计支出其他收入会员卡销售房间内商品销售早餐收入酒店运营成本分析(仅供参考)
    • 10. 装修前期成本造价解析:(仅供参考) 一、外立面 1、招牌 店招一般控制在1100~1200元/平米 如20米*2米=40平米 40*1200=48000元 加侧招+门招(具体尺寸根据现场实际情况来定) 正常三招做下来:造价在10万-15万 2、外立面 基层处理水泥砂浆找平36元/平米 外墙防水腻子批崁外墙乳胶漆(立邦肥沃大地)1底2面涂刷35元/平米 外立面GRC窗框线条(12cm宽)的外包装46元/米,屋檐顶部(70cm) GRC线条110元/米 3、窗 建议采用塑钢窗(5+6+5)系列中空隔音平开窗,造价在300~320元/平米, 千万不能用180~200元/平米的塑钢窗(这些都是回收回炉的再生品,无法使用)
    • 11. 二、大堂 1、吊顶 一般吊顶为85元/平方,造型吊顶为110元/平米 2、墙面 按内墙乳胶漆施工工艺22元/平米,按洞石或玻化砖的铺贴工艺为150元/平米 3、地坪 按玻化砖施工工艺800*800的规格计价为每平米160元左右,当然这要看所 购买的玻化砖品牌与质地来定 4、大堂灯具 一般设置吊灯一至两个(每个按3000元计价),其余按纵向、横向间距1.2 米设置LED简灯约为78个每盏灯为5瓦28元 总造价:造价在30万-50万
    • 12. 三、客房 1、卫生间 墙地砖为每平米100元(其中70元为墙地砖价格、30元为辅料和人工费), 按展开面积计算大概为11平米1100元,地砖为4平米同样按100元计价400 元,卫生间防水按每平米26元计算应该为15平米390元;坐便器(600元)、 洗脸盆(260元)、台盆面板支架(500元),干湿分离淋浴房按每间900元、 花洒龙头加热带雨林700元每套,卫生间 吊顶100元/平米,一般按4平米计算,排气扇120元/个,客房卫生间门850 元/扇,累加设备安装费300元,加卫生间隔墙24平米每平米110元,总计 为2640元。 卫生间造价在9700元左右。 2、客房地板 一般以15平米计算按每平米60元计价为900元 家具配置齐全的话为全套3300元/套 电视机为2000元每台 基本上出来一间客房的费用在4万左右。
    • 13. 四、其他 电梯,一般按100间客房配置需电梯2部,每部按25万元; 消防,按每平米100~120元投入费用计价即可; 热水系统,按100间客房来设置一般配置热水箱20吨,主机25P~30P之间, 价格7000~7500元(7000为增压系统、7500为变频系统)拿以上案例来计算 的话增压系统为14万元,变频系统为15万元 弱电系统100间客房一般需25万元左右(包括网络、电话、监控背景音乐、 电视信号) 另加WiFi全覆盖需增加65000元之间。网络:AC+AP。AC:控制器为1万。AP:布点 门:桥洞立雪板门,40公斤重,厚度5公分,实木门。 电子锁:公司制定的三个品牌。(创佳,爱迪尔,必达)三种品牌。造价在300-500之间,其中爱迪尔造价最贵,预计在500左右。 走道地毯:公司走道地毯价格在 110平/元 家具:公司要求必须要统购 卫生间:1.干湿分离 2.污废分离 3.冷热水管分开(冷热水管不低于5公分) 4.防水 (GS弹性防水涂料,涮两边,每一遍都要做防水实验,每一次防水实验要做48小时。两次防水涂料粉刷的时候要交叉刷。淋浴房刷到顶部,卫生间区域刷1.8米)
    • 14. 投资计算模型 房间数量出租率平均房价人房比 8085%1850.25 租赁面积租金 天数月份数 30001.136512 人均工资装修成本消防元平  3500550000  1年均营业收入客房数量*出租率*平均房价*天数 ¥4,591,700.0 2营业税及附加5%¥229,585.0 3人力成本人房比*房间数量*出租率*人均工资*月份 ¥714,000.0 4客耗成本5%¥229,585.0 5能耗成本12%¥551,004.0 6维护成本2%¥91,834.0 7其他成本2%¥91,834.0 8年经营毛利润营业收入-营业税及附加-人力成本-能耗成本-维护成本-其他成本 ¥2,683,858.058%9特需经营使用费5%¥229,585.0 10租金成本租赁面积*租金*天数¥1,204,500.0 11营业利润年经营毛利润-特许经营费-年租金 ¥1,249,773.027%12初始装修投资客房数量*单房造价 ¥4,400,000.0 13投资回报周期投资成本/营业利润 3.5 14投资回报率营业利润/总装修成本 28.4% 
    • 15. ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价 已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。ADR=客房收入/实际售出客房数量 Occ (Occupancy)——入住率 入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量 RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入 每间可售房收入(RevPAR)等于客房收入除以可售客房数。RevPAR不同于ADR,前者的分母是可售客房数量,后者是实际售出的客房数量。RevPAR= 入住率(Occupancy)X平均房价(ADR)酒店业术语
    • 16. 案例分析 3、4线城市,客房100间,单间客房装修成本预估在6万元,租金成本每年120万元,年Rerpar为160元,人均工资4000元,请问投资成本几年可收回?(按照格林豪泰客耗标准和人员满配计算)
    • 17. 年客房营业收入(客房数量*Rerpar*天数=100*160**365=584万元)营业税及附加(营业收入*0.05=584*0.05=29.2万元)人力成本(人员数量*人均工资*月份=25*4000*12=120万元)能耗成本电。水。布草洗涤。客耗(10*1.2+3+9+6)*365*100=109.5万维护成本(营业收入*0.02=584*0.02=11.68万元)其他成本(营业收入*0.02=584*0.02=11.68万元)年经营毛利润(营业收入-营业税及附加-人力成本-能耗成本-维护成本-其他成本=301.94万元)特许经营使用费(营业收入*0.05=584*0.05=29.2万元)租金成本120万元营业利润(年经营毛利润-特许经营费-年租金=152.74万元)初始装修投资(客房数量*单房造价=100*6=600万元)投资回报周期(投资成本/营业利润=600/152.74=3.92年)投资回报率(营业利润/总装修成本=152.74/600=25.46%)
    • 18. 实例分析 吉林市东电宾馆,客房70间,单间客房装修成本预估在5.5万元,租金成本每年50万元,年ADR在150元,OCC80%,人均工资4000元,请问投资成本几年可收回?(按照格林豪泰客耗标准和人员满配计算)
    • 19. 年客房营业收入(客房数量*Rerpar*天数=70*120*365=306.6万元)营业税及附加(营业收入*0.05=306.6*0.05=15.3万元)人力成本(人员数量*人均工资*月份=16*3500*12=59万元)能耗成本电。水。布草洗涤。客耗(11+2+8+6)*365*80%=55万维护成本(营业收入*0.02=306.6*0.02=6.1万元)其他成本餐饮3万+网络2万=5万年经营毛利润(营业收入-营业税及附加-人力成本-能耗成本-维护成本-其他成本=306.6-15.3-59-55-6.1=171.2万元)特许经营使用费(营业收入*0.05=306.6*0.05=15.3万元)租金成本50万元营业利润(年经营毛利润-特许经营费-年租金=171.2-15.3-50=105.9万元)初始装修投资(客房数量*单房造价=70*5.5=385万元)投资回报周期(投资成本/营业利润=385/105.9=3.63年)投资回报率(营业利润/总装修成本=105.9/385=27.5%)
    • 20. 会后作业 省会城市某宾馆打算加盟格林豪泰酒店,客房120间,单间客房装修成本预估在6万元,租金成本每年140万元,年ADR在180元,OCC80%,人均工资4500元,请问投资成本几年可收回?(按照格林豪泰客耗标准和人员满配计算)
    • 21. THANK YOU谢谢观看