北京xx发展战略项目内部评估报告
- 1. 北京万通发展战略项目 内部评估报告
- 2. 目录 – 整体绩效评估 2. 业务能力评估 3. 组织能力评估 1. 整体绩效评估 4. 财务能力评估 5. 获利模式评估 1
- 3. 企业文化策略人力资源架构业务流程技术架构组织架构总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见- 内部技能评估 -评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估2
- 4. 万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高组织构架 企 业 文 化 企 业 策 略资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估3
- 5. 万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面业务 管理 流程 人力资源管理企业策略企业文化技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估4
- 6. 企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是80％的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估5
- 7. 业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估6
- 8. 企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估7
- 9. 组 织 构 架技术与组织架构：万通员工调查中有67％的员工不认同IT投资已经足够达到应有要求的说法 IT 技 术 构 架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估8
- 10. 人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估9
- 11. 高层管理人员对于万通的流程管理意见较大，中层干部更关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资源管理和流程管理意见较多资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估10
- 12. 总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估11
- 13. 在公司5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度比较高，但是在公司3年以上的员工普遍对于万通的流程管理、技术构架、人力资源管理意见较大资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估12
- 14. 目录 – 业务能力评估 2. 业务能力评估 3. 组织能力评估 1. 整体绩效评估 4. 财务能力评估 5. 获利模式评估 13
- 15. 万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务方面也显示出了不足之处资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处- 万泉项目业务能力评估 -中关村高科技园区 绿化带 西三环四环之间，交通便利低密度 多层带电梯 板楼 市场先机新新家园 CEO官邸 广告宣传低开高走 开发周期长 后期无新意三期面临周边项目价格竞争投诉率高 无客户服务专人招标采购 高绿化率 领先的设计思想一、二期部分投资人/项目经理套现撤出服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发14
- 16. 新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土地和销售方面表现不足- 新城项目业务能力评估 -资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处CBD 抗风险力强 东三环沿线市场先机 居住性概念 与香港置地成功合作 与国际先进中介服务机构合作引入香港管理经验 广告宣传 合资概念 土地持有期长 财务费用高周边项目竞争激烈服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发15
- 17. 亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同- 亚运项目业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处亚运商圈 奥运概念 原生地 独特/稀缺性 四五环之间，交通便利大绿地 别墅/联体别墅职责明确 系统化强 招标采购新新家园 广告宣传土地成本较高 资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发16
- 18. 龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不足- 龙山项目业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处轨道交通 土地评估值虚增 土地持有期长，财务费用高 周边环境为工业区及铁路 远离城区连排别墅 第二居所 小区/建筑单体设计及材料领先 新新家园 营销创意-走远一点 弹性物业管理费 准现房销售经验不足 与其他项目交流不够资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发17
- 19. 新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意，但诸多方面亦存在不足- 新概念住宅业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处根据客户的需求选择强调个性化设计 满足客户的特定需要 预制集成小规模，多地域 境外加工部件，国内施工、安装 建立采购中心，与国外厂家密切联系网上预选 门市签约 网上修改、监督工程进度 根据样品，个性化调整建立客户网络 现有签约客户1家、意向6家 在龙山建有15个样品间拟建客户联络网 通过成立俱乐部建立客户联系 拟进行客户跟踪服务如向其他开发商购置土地价格会比较高 其他开发商可否同意单建别墅尚有待实践检验成本高于传统建筑模式建立俱乐部与房屋开发是不同的业务流程，应成立不同的机构分别进行操作管理木制结构比刚混结构价值到底是高还是低资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发全新的商业模式 顾客导向 战略实施的计划不完善18
- 20. 本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地购置能力上同样不足- 本部业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处 除龙山外，现有项目处于市场热点地区 现有地块各具成功特色 龙山、新城国际土地持有时间较长 所获得的土地没有价格优势设计理念比较超前 项目品牌效应明显 资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发 思想领先，探索先进的经营模式 积极促进产业交流 整体市场调研不连贯 政策研究不充分企业形象宣传的社会认同性较强 19
- 21. 综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是项目策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土地购置- 整体业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处 准确把握地块的价值 能够预期市场发展趋势 与其他开发商相比，万通没有获取土地的优势 土地置留时间较长成功树立项目品牌 注重项目市场研究 项目策划能力教强 设计思想比较超前项目间资源调配受合作方式影响 不同项目的经验教训没有共享 项目管理能力不均衡注重企业形象宣传 广告宣传效应明显 注重把握市场动态 市场运作能力较强注重销售手法客户关系管理薄弱 客户价值研究不足资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发 在思想和实践上积极探索新型商业模式 积极促进产业交流新模式的实施能力有待检验 对整体市场和政策研究不充分20
- 22. 北京CBD、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其中亚运村为已持续多年的热点，而CBD及中关村为新兴热点，竞争日益激烈项目名称 开发商 建外SOHO 红石实业 现代城 红石实业 新城·国际 万通集团 世贸国际 奥中基业 国际花园 深圳金地 财富中心 香江国际 旺座 天亚物业 阳光100 银信光华 宅.美诗 住总（中关村） 日坛.晶华 大成 …… …… CBD地区中关村地区项目名称 开发商 中海紫金苑 中海 中海雅园 中海 山水倾城 住总（中关村） 百环公寓 住总（中关村）新起点 三义 锦绣大地 锦绣大地 涧桥.泊屋馆 新纪元 光大花园 光大 美丽园 东方浩鸣 华清嘉园 华润置地 …… …… 资料来源: 搜房网2.业务能力评估21
- 23. 中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房地产市场迅速升温，成为与CBD东西呼应、最有人气的热点地区。 万泉美丽园人济山庄新起点华清嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代希格玛世纪豪景光大花园涧桥·泊屋馆中海紫金苑资料来源: 搜房网，瑞通管理分析锦绣大地2.业务能力评估22
- 24. 中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响 此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内 假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响 万泉资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估23
- 25. 在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，万泉在建筑形式和密度上仍占有优势 中关村周边地区高档住宅项目平均容积率为1.3，绿化率为41%，多层、小高层约占总开发项目的1/3，适于居住，万泉项目为多层、容积率1.3、绿化率45%，定位于高档住宅中的高端。万泉万泉资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估24
- 26. 万泉在中关村周边的高档住宅中，户均面积大，定位在周边区域的高档住宅中高端 在中关村周边区域开发商倾向于三居，其次为二居和四居，一居、五居、和六居有少量供应，万泉的主力户型为三居、四居、六居，户均面积大，定位在周边区域的高档住宅中高端。万泉资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估25
- 27. 北京向国际化城市迈进，而ＣＤＢ是北京与国际接轨的一个端口和标志，ＣＢＤ的建设引起世人的关注，房地产项目广受置业者青睐 新城国际第一商城旺座光彩国际京达世贸阳光100宅.美诗现代城吉庆里资料来源: 搜房网，瑞通管理分析2.业务能力评估26
- 28. CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2001年最为激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响 此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来市场竞争的影响未考虑在内 假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响 新城 资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估27
- 29. 在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，新城在建筑设计和密度上亦占有优势 CBD区域高档公寓项目容积率较高，平均为4.8，高层建筑占总开发项目近90%，绿化率平均为36%，体现了商务中心区的公寓特色，新城国际项目设计上引入国际招标、新型的环行楼体设计，国际公寓部分容积率为3.6、绿化率为43%，领先于市场新城 新城 资料来源: 搜房网、瑞通管理分析单位：个单位：个2.业务能力评估28
- 30. 在户型设计上，新城国际满足系列化需求，但不强调闹市中的大面积设计，定位于市场广泛认同的标准，具有其合理性 在CBD区域开发商倾向于二居、三居户型，四居和一居有一定供应，而五居只有一个项目，新城国际项目户型有一居、二居、三居、四居，在户型选择上针对市场广泛认同的标准 新城 资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估29
- 31. 目录 – 组织能力评估 2. 业务能力评估 3. 组织能力评估 1. 整体绩效评估 4. 财务能力评估 5. 获利模式评估 30
- 32. 比较万通组织结构发展特点，万通目前正处于项目制分权管理阶段，由单一项目转向多项目分头并进阶段起步期增长期成熟期衰退期下一周期；再兴初级组织，以个人能力为主导；组织以分散的职能有关权力分散，以事业部为主导整合资源，以矩阵为主导优化组织结构，建立创新体制集团消除内部危机集团领导集中权力、创造系统新秩序企业失去活力，需重组以创新市场与公司内部发展 的不同阶段示意单一产品市场多元产品、市场国际化产品、市场- 组织结构评估 -创业初期 的万通目前的万通， 项目制分权管理未来的万通 ？资料来源: 瑞通管理分析3. 组织能力评估31
- 33. 纵观万通目前组织机构，总部35人、项目73位派出人员，外加200人以上项目招聘及合作方人员，表现了万通主要职能各项目独立运作循环的特点- 组织结构评估 -发展大厦董事会财务总监总经理业务发展部工程预算部财务管理部业务系统支持系统主要子公司总经理办公室人事行政部法 律 部会 计 部广场房地产世界房地产新世界商城鼎安物业龙山置业万泉花园物业东润科技发展京伯房地产新概念集成住宅万置房地产8人1人4人5人7人3人7人8人1人2人11人 30人 13人 59人13人 49人16人20人 29人2人13人22人主要项目73人， 另有合作方和项目 招聘人员224人资料来源: 万通3. 组织能力评估32
- 34. 实质上，各项目的独立运作导致了机构重叠设置，信息和资源难以共享，不但明显增加了人工成本，而且大大提高了学习成本，不利于人员管理和知识管理万泉项目人员构成（72人）亚北项目人员构成（62人）万置项目人员构成（49人）龙山项目人员构成（41人）资料来源: 万通 (注：项目招聘的销售人员包括部分销售代理)3. 组织能力评估33
- 35. 万通经过多年的实践和调整，组织结构形式已经从功能制转为放权的项目制为主完全放权管理销售市场客服预算财务CBD项目工程预算财务工程龙山项目万泉项目预算财务工程销售市场前期销售市场前期其他其他其他总经理预算财务亚北项目工程销售市场前期其他资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估财务总经理人力资源工程预算工程管理市场策划物资采购功能型集中管理每个功能要为所有项目提供服务其他34
- 36. 尽管目前组织的转变体现了灵活反应的优点，但是同时增加了管理的成本，资源分散功能制的特点优点 总部对于项目的监控能力强 便于统一调配公司的财务、人力、业务能力 侧重技巧的培养，便于形成公司的统一能力和资源共享 缺点 项目的权利和责任不够明晰，责任难以落实 决策执行的层次多，效率较低 项目管理的灵活性不高，市场反应慢 项目自身能力弱 优点 项目管理的灵活性高，市场反应能力强 决策执行的层次少，效率高 权责明晰， 权利和责任直接落实到人 缺点 总部对于项目的监控能力弱化 项目能力分散，不利于形成公司的整体能力 项目之间资源难于共享，经验和教训共享不足 项目制的特点资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估35
- 37. 绩效管理结合企业文化是凝聚、吸引优秀人才的最重要管理手段之一- 典型绩效管理-1.1 企业战略 1.2 年度业务计划3.1 部门经理绩效考评结果反馈 3.2 绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理监控绩效管理评估激励绩效标准2.1 年度考评计划 2.2 个人目标设定 4.1 个人绩效指标与上司业绩挂钩 4.2 年度个人绩效评估5.1 奖金 5.2 员工工资调整 5.3 员工职业发展计划 5.4 培训 5.5 持续发展计划资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估36
- 38. - 万通绩效管理体系现状-资料来源：内部访谈及瑞通管理分析1.1 企业战略 1.2 年度业务计划3.1 部门经理绩效考评结果反馈 3.2 绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理监控绩效管理评估激励绩效标准2.1 年度考评计划 2.2 个人目标设定 4.1 个人绩效指标与上司业绩挂钩 4.2 年度个人绩效评估5.1 奖金 5.2 员工工资调整 5.3 员工职业发展计划 5.4 培训 5.5 持续发展计划计划中 正在做 改善中在公司战略没有确立或者面临重大调整的情况下单纯追求绩效管理的细节调整只能是本末倒置，缺乏根本的战略支撑和指标设定依据，结果不会理想3. 组织能力评估37
- 39. 目标评估目标评估目标评估客户方面目标评估财务方面学习与成长内部经营过程“要实现设想，我们 应向客户展示什么？”“要实现设想，我们 将如何保持创新、 改变和提高的能力?”“要在财务方面取得成功， 我们应向股东们展示 什么？”“要股东和客户满意， 哪些业务过程我们 应有所长?”理想和战略关键绩效指标的设立对于绩效管理的成败至关重要。万通现有的考核体系在指标设定方面存在明显的不足- 万通考核指标存在的问题-- 典型关键绩效指标体系-只考虑了财务指标 缺乏对客户、学习和成长等方面的考虑，对内部经营过程重视不够 财务指标是滞后指标，而其他指标是优先指标 对过程监控不理想，使得考核体系不科学资料来源：内部访谈及瑞通管理分析3. 组织能力评估38
- 40. 万通在人员招聘和人事政策上基本能够获得员工的认可。人力资源管理的执行能力不是主要问题。员工调查表明万通在挽留人才、晋升规划和薪资回报以及知识管理方面存在较大的问题资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 员工对于万通在挽留人才、晋升规划和薪资上的意见集中体现了企业的价值取向和员工利益之间存在矛盾。3. 组织能力评估39
- 41. 万通曾经是业内高收入企业，但是近三年工资水平基本没有调整，目前仅处于行业中等水平3. 组织能力评估万通的技术人员：工龄长的薪资可以达到行业中、高等水平。万通副总级：工资基本在行业中等水平。万通项目经理：对薪资反映的意见多。- 北京2001年房地产行业薪资调查（月薪、税后）-资料来源：万通2001年度房地产行业薪资调查及瑞通管理分析单位：人民币 元注：万通目前大部分岗位的薪资处于行业中等水平。40
- 42. 人力资源管理在组织中的重要性和复杂性通常体现在四个不同的层面行政管理确保用人的合法性以及获得合格人才的有效性战略制定支持人力资源能力作为策略决策的重要考量因素。组织变革推动整合人力资源能力以配合策略实施.员工支持提供员工与组织平衡协调发展的机制与架构 人力资源管理 的复杂性- 人力资源管理职能 -资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估41
- 43. 万通目前人力资源管理现状表明，人力资源在战略制定和组织变革方面的缺乏参与，导致组织和战略的脱节，有好的想法，但缺乏执行能力确认人力资源需求吸引/选择 配置/管理续留分离组织变革推动 （很少参与）员工支持 （部分实现）参与战略讨论 在商业决策上给予人员需求的建议以执行商业战略的能力为标准选择管理层 持续的规划战略制定支持 （很少参与） 行政管理 （基本完善）人力投资管理 企业文化管理整合员工能力和组织目标 人员补充战略为潜在业务机会维持人员关系渠道确认组织的能力 根据业务目标所需能力计划人员设置根据文化兼融性与能力选择人员 多样化人员配置以获得竞争性优势团队建设 培训评估 交叉培训 领导能力建设 职业建议组织激励 团队激励 奖励系统 工作设计新职介绍 确认支持群体确认不同流程的功能交叉部分 针对内部能力的弹性工作设计管理员工多样性 确认有效招聘途径 开展招聘和选择工作介绍情况 绩效反馈 技能评估 业务培训 职业生涯 申诉程序员工政策培训 弹性奖励 个人绩效奖励 离职面谈 离职补偿确认空缺职位 监控人员配置 批准工作设计 说明组织架构 招聘程序 求职者管理 有效挑选流程 最低资格 替代程序 确认潜在的外部资源合作者员工数据管理 保密程序 为管理者提供信息 确保信息的连贯性 员工管理沟通 员工手册 改善纪律 管理政策沟通和培训 确保合法性补偿系统 奖励管理 退休系统 失业税 工作中止程序 资料来源：内部访谈及瑞通管理分析3. 组织能力评估42
- 44. 一个成功的变革管理通常需要四个方面的成功要素支持 领导支持远景 任务确立 领导能力的群体发展 机构变革/团队发展实施工具工作流/程序设计 工作/组织设计 沟通计划 培训和整体实施支持员工参与创造参与的机会 创造沟通机会，促动变革热情业务模式发展 项目管理 程序管理 变革准备评估 变革计划 影响评估 成功步骤变革导向导向参与可行领导资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估43
- 45. 对万通变革准备情况进行评估，尽管万通的领导层和员工对变革有所准备，但是变革方案和辅助变革工具不具备的情况下，变革具有极大风险导向1. 不同的变革方式在管理者的头脑中整合。 2. 不同的变革方式在员工的头脑中整合。 3. 管理优先考虑资源的应用。 4. 变革的协作 (左手要知道右手在干什么。) 5. 从整体上把握所有项目的成本和收益。领导高级管理者: 1. 作为值得尊敬的行为典范。 2. 强烈地支持变革。 3. 经理和主管有责任为成功的变革作出贡献。 4. 对领导层的变革提供指导和建议。 5. 对于变革所作的有效沟通。(原因、好处、战略).参与受到变革影响的人: 1. 以合理的方式参与变革过程。 2. 相信他们的意见和想法获得关注和反馈。 3. 理解变革的需求。 4. 相信变革对于企业有利。 5. 获得有效的沟通 (及时、相关、真实)。可行1. 重新设计流程，以去除不增值的活动。 2. 机构重组，以适应新的需求。 3. 确定新的组织所需要的能力。 4. 针对新的技能和行为需求所进行的培训。 5. 设计适应新的组织需求的绩效管理和薪筹体系。评估范围:：1=强烈反对 2=不同意 3=中立 4=同意 5=非常同意TotalTotalTotalTotal1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 2.5 1 2.5 1 1 1.61 1 2 1 1 1.2 1. 2. 3. 4. 5. 2.5 4 3.5 3 3 3.24 4 2 2 3.5 3.1资料来源：瑞通管理分析3. 组织能力评估44
- 46. 目录 – 财务能力评估 2. 业务能力评估 3. 组织能力评估 1. 整体绩效评估 4. 财务能力评估 5. 获利模式评估 45
- 47. 万泉项目的现金流分析表明，按照目前的业务预测万泉具有良好的投资回报，内部收益率（年平均投资回报率）预期可以达到35%，项目净现值7500万人民币 资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析万泉项目现金流与投资回报分析 -内部收益率（IRR）= 35% 净现值（NPV）= 7500万人民币 （息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税）单位：万元4. 财务能力评估46
- 48. 因万泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降价风险和销售延后风险对整体项目的影响不是非常严重，但净现值的损失风险也会达到1000-2000万人民币 万泉项目敏感性分析 - 净现值 单位：万元内部收益率净现值 单位：万元内部收益率降价敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析4. 财务能力评估47
- 49. 亚运项目按预测也比较乐观，年平均投资回报率可达到36%，项目净现值8370万人民币资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析亚运项目投资回报分析 - （内部收益率IRR和净现值NPV-息税前） 内部收益率（IRR）= 36% 净现值（NPV）= 8370万人民币 （息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税；以33.3%的股权计算）单位：万元4. 财务能力评估48
- 50. 但是，亚运项目的降价和销售滞后风险对投资回报的影响较大，15%的降价损失将到这一项目失去投资价值 亚运项目敏感性分析 - 净现值 单位：万元内部收益率净现值 单位：万元内部收益率降价敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析4. 财务能力评估49
- 51. 新城国际项目周期较长，投资回报预期低于其他两个项目，内部收益率预期20%，净现值1亿400万人民币新城项目投资回报分析 - （内部收益率IRR和净现值NPV-息税前） 资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析内部收益率（IRR）= 20% 净现值（NPV）= 1亿400万人民币 （净现值是项目开始年1994年的数值；此数据是息税前数值，未计入所得税和利息，但已考虑土地增值税）单位：万元4. 财务能力评估50
- 52. 新城国际项目对未来的现金收入预期依赖较大，降价风险和销售滞后风险同样存在 新城项目敏感性分析 - 净现值 单位：万元内部收益率净现值 单位：万元内部收益率降价敏感性分析销售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析4. 财务能力评估51
- 53. 整体来讲，万通在1994-2001年期间一直为现金流出期，2002年之后万通将有大额现金回流。万通同样面临现金富余期的现金管理问题- 万通未来现金流动和资金需求分析 -资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析三个项目整体内部收益率为23%； 1994年净现值是2亿7600万人民币，若以2000年的价值折算，为3亿6800万人民币 （此数据是息税前数值，未计入所得税和利息，但有考虑土地增值税）单位：万元4. 财务能力评估52
- 54. 纵观信息技术在企业中的各项应用，IT技术和信息系统将带来众多领域的增值机会顾客销售商企业第一层供应商第X层供应商信息产品需求方供应方企业eProcurement（电子采购） 供应链协作 B2B Exchange（电子交易平台）ERP （企业资源计划） Enterprise Portal( 企业门户） eDesign（电子化设计） CRM （客户关系管理） eRetail （网上分销 ） eService（电子化售后服务） 提高 销售降低成本资料来源：瑞通管理分析- IT应用机会分析-4. 财务能力评估53
- 55. 评估万通的信息技术应用现状，万通有许多值得投资和完善的领域技术架构 (TA)知 识 管 理 (KM) 企业资源计划 (ERP)供应链 管理/电子 采购 (SCM)/eP产品 数据 管理 (PDM)决策支持 (DS)企业网站 (Enterprise Portal)客户 关系 管理 (CRM)资料来源：瑞通管理分析万通已经建成信息发布和信息交互为主的企业网站目前的技术架构主要支持办公自动化为主的的内部局域网万通至今仍然没有系统实施ERP管理软件以及ERP基础之上的供应链管理、产品数据管理和客户关系管理软件，这将使万通在未来的竞争中处于劣势。尽管，目前万通开始尝试CRM管理软件，但是如果没有系统的规划，单纯实施了没有ERP等相关财务、业务、预算、项目信息支持的CRM系统，效果很难达到预期设想尽管万通目前的核心技能之一是需要大量数据资料和历史经验支持的项目策划，但是目前万通没有系统的知识管理架构，也没有知识管理软件的支持- IT应用模型与万通现状分析-4. 财务能力评估54
- 56. 目录 – 获利模式评估 2. 业务能力评估 3. 组织能力评估 1. 整体绩效评估 4. 财务能力评估 5. 获利模式评估 55
- 57. 总体来看，万通的业务能力强在项目和产品经营上，基本上没有超出项目运作本身的技术研发，营销管理和客户服务方面尚有待加强销售项目开发研究服务销售营销项目管理项目策划 土地选购勾画万通公司能力的强弱，形成了橄榄型建好房只要能卖掉，即可获得较为可观的投资回报营销管理和客户服务，还没有成为市场竞争优势的重要来源强弱弱研发管理5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析56
- 58. 北京房地产企业采用生产导向的经营模式的首要原因是，长期以来市场一直处于一个不成熟的阶段公有住房分配制度刚刚结束 私有住房需求还没有得到基本满足社会需求结构正在转型房地产企业基本沿用原有的经营模式政府批地 企业买地、盖房销售无论是社会还是消费者自身对北京房地产的置业属性都有待再认识价值与价格的内在联系 不动产的用途与社会属性单位分房私家购房1998年2001年1995年单位分房结束开始反映私家购房情况1992年逐步放开北京建筑市场- 生产导向模式与地产市场发展历程 -商品房的销售情况与市场的变革然而，随着社会的发展、科技的进步，市场必将越来越成熟。企业也只有不断自我调整，才能适应市场的变化，在竞争中得以生存、发展。5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析57
- 59. 另一方面，迄今为止北京房地产始终还是高利润行业，市场竞争并不激烈。然而，迹象表明利润率下降，竞争加剧将是必然结果为了加快北京住房建设，政府加大了土地供应的投放力度 同时打压北京房地产的销售价格政府的政策导向房地产市场的运作正在规范之中土地的使用 环境的要求 施工的条件 房屋的设计、施工 房屋的交易对房地产开发企业的影响缩小房地产企业的赢利空间 提高企业自有资本的投入比例 增加项目成本5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析58
- 60. 面对未来的市场竞争，万通需要研究企业的获利模式问题服务销售营销项目管理项目策划土地选购房产开发商 主要通过自身管理能力获得竞争优势，做得比对手多、快、好、省23创造新需求（ Create new demand）4地产商、物业管理 通过与上下游的合作或参与获取超出同行的优势，提高门槛，形成垄断购房者 关注消费需求，研究消费价值，在满足客户要求的同时获取社会回报购房者 寻找客户的潜在需求，引导消费者，开辟新市场，获取高利润竞争获利 （ Compete for surplus）1通过供销渠道（ Concentrate surplus from channels）满足消费需求（ Capture consumer surplus）整合资源获取利润 （ Cooperate to capture surplus）5获利模式取决于竞争条件与市场环境 在不同的竞争阶段企业管理的侧重点不同 同时竞争对企业管理能力提出了越来越高的要求- 5C 获利模式 -万通当前定位万通当前定位5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析59
- 61. 但万通首先应根据现有内部能力及外部环境，确定未来的发展方向。为此，应明确：5. 核心技能 - 独有的，而不容易被竞争对手模仿的竞争优势6. 怎么做(how) 业务方式： 策略联合 自营生产/外购/合作 主要流程的最佳模式 信息技术的策略应用 组织内涵： 结构 - 人员规模/主要技能1. 使命 2. 目标： - 整体目标 - 各业务线和市场空间子目标 3. 往哪里走(where) 4. 做什么(what) 主营业务定位，策略的内容和范围 业务领域与核心技能 经济效益目标 - 营业收入 - 市场份额 - 利润 优先市场区间与优先客户 机会市场区间与机会客户 差异性 产品/服务 市场定位(品牌，价格，...) 产品组合计划，产品周期计划 新产品选择原则 研发策略- 成本结构 - 成长进度 - 投资商业模式发展规模合作联盟管理模式财务模式- 下一步 -5. 获利模式评估 资料来源：瑞通管理分析60
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