I 宝安区城市更新专项规划 文本 目 录 总 则................................................................................................................1 第一章 更新目标与策略......................................................................................3 第一节 更新目标........................................................................................3 第二节 更新策略........................................................................................5 第二章 行动措施..................................................................................................8 行动一：确定更新区域....................................................................................8 第一节 更新区域划定................................................................................8 第二节 分类更新指引................................................................................9 行动二：评估筛选更新单元..........................................................................12 第一节 建立城市更新评价体系..............................................................13 第二节 近期实施城市更新规模..............................................................13 行动三：统筹更新改造规划..........................................................................13 第一节 更新方式引导..............................................................................13 第二节 完善配套设施体系......................................................................16 第三节 优化道路交通体系......................................................................17 第四节 提升宜居环境品质......................................................................19 行动四：制定年度实施计划..........................................................................19 第一节 目的及意义..................................................................................19 第二节 年度更新实施总量控制..............................................................20 行动五：明确更新改造指引..........................................................................20 第一节 总体更新指引..............................................................................20 第二节 涉及文物保护更新项目的更新指引..........................................23 第三节 实施成效......................................................................................24 第三章 实施机制................................................................................................25 第一节 保障措施与实施建议..................................................................25II 宝安区城市更新专项规划 文本 第二节 政策建议......................................................................................27 第三节 组织领导......................................................................................27 第四节 监督评估......................................................................................28 附表 1：更新区域更新指引...............................................................................29 附表 2：涉及文物古迹保护的更新指引...........................................................38 附表 3：更新用地规划统计表...........................................................................40 附表 4：更新模式分类统计表...........................................................................40 附表 5：配套设施规划一览表...........................................................................41 附表 6：更新中需要贯通或拓宽的主次干道...................................................42 附表 7：年度更新规模安排...............................................................................43 附图一：区位分析图 附图二：“四旧”现状分布图 附图三：更新区域分布图 附图四：更新区域分类图 附图五：近期更新配套设施规划图 附图六：近期更新道路规划图 附图七：涉及文物估计保护更新重点区域分布图 附图八：街道更新指引图1 宝安区城市更新专项规划 文本 总 则 第一条 为科学、合理地指导宝安区城市更新工作，制定统筹全区的 城市更新计划，优化土地资源配置，提高土地利用效率，有效缓解土 地资源瓶颈约束，优化产业布局，增强城市竞争力，制定本规划。 第二条 规划编制依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》 2、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》 3、《深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）》 4、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤 府[2009]78 号） 5、《深圳市城市更新办法》（深府令第 211 号） 6、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1 号） 7、《深圳市城市规划标准与准则》及其他相关规划与标准 第三条 本规划编制遵循“全面统筹、科学评估、多方参与、有序推 进”的原则。 第四条 依据深圳市城市更新办法，结合现状调研，本规划更新对象 包括原农村住宅用地、旧住宅区、旧工业区和旧工商住混合区四类（简 称“四旧”）。本次规划城市更新是指对“四旧”特定城市建成区具 有以下情形之一的区域，进行综合整治、拆除重建和功能改变的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不2 宝安区城市更新专项规划 文本 符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； 4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第五条 本规划期限为 2013-2020 年，近期 2013-2017 年，远期 2018-2020 年。 第六条 本规划范围为宝安区现状城市建设区范围。 第七条 本规划是《宝安综合规划（2013-2020）》在城市更新专项 方面的补充和深化。是宝安区城市更新实施的指导性文件；是对于未 来的变化可适当调校的动态规划；是作为更新项目申报的重要依据和 参考；为规划更新管理工作提供基础信息数据和技术支撑；也为下一 步近期建设规划、城市更新单元规划编制提供重要参照和指引。3 宝安区城市更新专项规划 文本 第一章 更新目标与策略 第一节 更新目标 第八条 远期目标 通过城市更新突破瓶颈限制，促进创新型城市建设和特区一体化 建设，打造“美丽宝安”、“宜居城区”、“产业强区”。 城市功能完善：提升城市空间结构与规划的契合度；提高公益性更 新用地比例，促进更新功能结构优化，大幅提高公共服务水平，实现紧 凑发展和土地的高效集约利用。配合开发利用滨海资源的新发展契机， 助推城区滨海开放式发展格局构建。 产业转型升级： 以城市的现代化引领产业的高端化，带动产业转型 升级，促进城产互促共融；构建区域性生产组织中枢。 景观形象提升： 以提升城市品质为核心，着力改善城市生态环境， 注重“三生” 的协调发展，加快建设绿色低碳的宜居城区。 第九条 近期目标 以推进二十七个更新区域内近期实施项目为主，完成一批具有示 范性的城市更新项目，打造一批有代表性的“城市名片”，快速提升 城市形象、逐步完善城市功能，树立典范，为后续改造项目提供可借 鉴的范例。 1、完成 1-2 个重点产业片区改造，通过物质空间环境的更新带 动产业升级，为发展高新技术产业以及新能源、生物、互联网等战略 性新兴产业提供空间载体；初步完成更新区域范围内老旧厂房改造， 逐步引导新安老城区、空港周边、沙井、松岗以及其他街道中心区内 的旧工业区转型发展；近期完成旧工业区城市更新 4.41 平方公里；4 宝安区城市更新专项规划 文本 2、基本完成轨道站点周边地区、宝安大道、107 国道沿线、新 安老城区的原农村住宅用地配套设施完善、环境综合整治，近期完成 原农村住宅用地更新改造 1.91 平方公里；稳步推进旧居住区生活环 境质量提升，初步实现宜居城市建设目标，近期完成旧住宅区更新改 造 0.02 平方公里； 3、推动新安老城区、空港周边、沙井、松岗以及其他街道中心 区内旧工商住混合区的综合改造，提升城市形象，拓展公共配套空间， 完善中心区城市功能，优化各类用地空间布局，近期完成旧工商住混 合区更新改造 0.44 平方公里； 4、更新功能结构趋于合理，通过城市更新落实独立占地公共及 市政配套设施 51 项；包括市政、教育、医疗等公益性设施，有效增 加城市公共绿地、开敞空间，提升城市公共形象，确保更新改造的整 体效果； 5、通过城市更新提供保障性住房 10 万平方米，提供创新型产业 用房 20 万平方米； 6、争取拆除重建类中 50%以上建筑符合市绿色建筑设计相关内 容。实现更新改造后总体节能 10～15%以上，节能环保技术投入不少 于总投资 5%；更新改造后绿地率不低于 30%。 第十条 更新总规模 1、近期 2013-2017 年全区城市更新改造规模 6.77 平方公里。其 中综合整治 3.39 平方公里，功能改变 0.2 平方公里，拆除重建 3.18 平方公里。 2、远期 2018-2020 年城市更新按照年均 1-2 平方公里，拆除重建 0.5-1 平方公里推进。5 宝安区城市更新专项规划 文本 第二节 更新策略 第十一条 产业优先，重点突破 十二五期间围绕产业升级转型，产业片区更新将是重点。立足现 有产业基础和战略区位，突出宝安特色。引领区域产业转型升级，提 升产业发展方式，优化产业空间布局。 保障适度的产业片区规模比重，为战略性新兴产业、总部经济、 先进制造业等提供发展空间，预留未来新兴产业发展空间，适度向税 源型产业、能提供优质就业岗位的产业倾斜。 以片带面，典型示范，引领城市更新聚焦重点地区。重点打造中 心区（新安老城区、空港周边、各街道中心区）；提升、开发重要交 通节点地区（机场、轨道站点及重要交通轴线沿线地区）；优化重点 产业园区（宝安科技创新产业园区、福永新能源装备创新基地、石岩 IT 服务外包基地等）；整合提升大项目及周边地区（大空港地区、 西北门户地区等）。 第十二条 文脉延续，活力重塑 注重历史文脉的延续，城市多样性特色的保护和挖掘，利用已有 优势资源，精细化改造，并采取改造、整治、保护等多模式并举方式， 实现城市更中新旧风貌的和谐共生。 关注更新中业态选择和功能再造等方面的研究，重塑城市经济活 力和综合形象。 第十三条 绿色更新，民生关怀6 宝安区城市更新专项规划 文本 大力落实公配设施，提升民生幸福指数。统筹更新功能结构，优 先保障产业发展，促进城市功能完善与产业转型的互动；提升公共服 务设施配置水平，缩小宝安区与原特区内公共服务水平的差距；实现 社会民生设施持续改善。 改善公共交通条件，解决宜居出行难题。通过道路交通统筹规划， 完善城市道路网络，大力推进支路网的规划、改造与建设，提高道路 网密度，强调支路网和“微循环”系统的品质提升。 鼓励绿色低碳开发，实现循环生态利用。并在城市更新中注重低 碳导向的规划策略与模式的引入，注重自然环境的保护、城市效率的 提升，加大公共交通的配给、绿色基础设施的完善、城市功能混合性 的提高，还应注重城市更新对环境影响评价的研究；在城市空间营造 方面，尽可能减少城市“大拆大建”造成不必要的资源浪费，对更新 中产生的建筑垃圾可通过综合处理变为建筑材料及利用建筑垃圾填 海造地来达到变废为宝的目的，对于不能消纳的建筑垃圾可运往余泥 渣土受纳场填埋；根据地区情况、更新功能差异，因地制宜应用绿色 设计技术，并在微观层面倡导和应用绿色建筑模式，使用节能保温材 料，提升太阳能技术、隔热、通风技术，严格执行市区绿色建筑节能 设计相关标准。 第十四条 分区引导，分类定策 根据不同区域，制定更新引导策略。根据不同更新方式、街道、 特殊地区制定不同的更新策略。 根据交通区位、战略地区、文物保护、重点产业园区以及现状建 设情况，对已划定的城市更新范围用地按综合整治类、功能改变类和7 宝安区城市更新专项规划 文本 拆除重建类进行区分，分别制定城市更新策略和标准；针对位于宝安 区二级水源保护区、洪涝区、生态临界区、历史记忆区特殊地区的更 新项目，制定不同更新对策；根据不同街道的发展现状、发展条件及 更新意愿，确定各个街道的更新策略和更新方向。 第十五条 掌控节奏，弹性渐进 城市更新要既可控，又可做，体现原则性和灵活性的结合。 根据项目特点选取不同操作模式。 根据不同地段发展条件、成熟度，选择合适的更新时机。通过建 立城市更新评价体系，为引导城市更新科学有序实施提供技术支撑， 确保管理过程中的社会公平及提高行政决策的科学性。 在总量不变的基础上，更新区域内的项目选择适当增加弹性；更 新项目捆绑的公共设施在总量不变的前提下，位置可适当调整。但必 须保证同步配建。8 宝安区城市更新专项规划 文本 第二章 行动措施 行动一：确定更新区域 第一节 更新区域划定 第十六条 更新区域的内涵和划定的意义 本规划确定的更新区域是指改造需求迫切、改造潜力较大、区位 条件较好，改造后对提高城市经济、社会文化和生态环境等综合效益 具有重要意义的更新地区。 划定城市更新区域符合市区战略发展的总体部署；顺应滨海宝安 综合规划对城市功能提升的发展要求； 逐步引导更新项目进入更新 区域内，力求实现城市更新由零星分散到区域集聚的整体规模效应。 第十七条 更新区域的选择条件 更新区域主要从以下五类地区中选择： 1、亟需进行城市功能强化的中心地区及战略性节点地区：包括 新安老城区、松岗门户地区、空港周边地区等，及滨海宝安综合规划 中的重要发展带； 2、重要交通节点地区：位于重要交通廊道、轨道站点周边地区、 重大交通基础设施周边地区；9 宝安区城市更新专项规划 文本 3、滨海宝安综合规划中的特色功能区和建设重点、产业发展转 型升级的重点片区，包括现代制造业园区、高新技术产业园区、现代 物流业园区、先驱型企业及园区周边地区等； 4、文物古迹相对集中成片、历史风貌相对完整，亟需进行风貌 保护和整治的地区； 5、市、区政府重大项目、近期重点建设项目地区及周边地区。 第十八条 更新区域的划定办法 1、结合规划道路、基本生态控制线、辖区界限、以及山体、河 流等自然地理边界进行划定，一般面积不小于 1 平方公里； 2、“四旧”范围相对集中成片，“四旧”占地面积占划定更新 区域面积（扣除主要道路、水域面积）70％左右的地区；或“四旧” 占地面积占划定更新区域面积虽不足 70%，但更新区域属于街道综合 改造示范区范围1； 3、文物古迹或历史风貌地区面积占划定更新区域面积 70%左右 的地区。 第二节 分类更新指引 第十九条 根据规划功能定位将更新区域划分为三类，即功能强化 类、产业提升类、风貌保护类地区。（详见附图 3） 1 属于深圳市宝安区城中村（旧村）改造办公室 2011 年 组织宝安区各街道申报划定的城市更新改造的区 域。每个街道不小于 1 平方公里。10 宝安区城市更新专项规划 文本 第二十条 功能强化地区因优化、提升城市功能的要求而划定，通过 功能完善、形象提升，增强中心区功能集聚和辐射能力，促进该类地 区活力提升。该类地区主要为城市中心区及街道中心区，共划定 10 个功能强化片区，占地面积 17.59 平方公里。 1、城市中心区为新安老城区。凭借依托宝安中心区的优势条件， 应轨道站点建设优先改造，强化完善城市综合配套服务功能，提高建 设标准，提升城市形象。 2、街道中心区包括西乡、福永、沙井、石岩、松岗街道中心等 地区。这些地区是城市早期建成区，地理位置相对优越，交通便捷， 大部分都是以村为单位进行开发建设，部分小型工业园区分布零散， 整体功能布局较为混乱。通过城市更新，结合轨道站点建设，整合空 间资源，加大基础设施投入，改善环境质量，促进该类地区活力提升。 应有序推进用地功能调整，完善片区的教育、医疗、文化娱乐、 体育等公共配套设施，建设高品质的商业、休闲、娱乐等综合服务设 施，提升综合服务能力。 石岩街道探索坚持生态优先前提下促进产业与生态和谐共进的 发展模式，充分利用后发优势，植入科技创新、生命健康等新兴、高 端产业和总部经济，打造科技健康绿谷。加快基础设施建设，打破对 外交通瓶颈，推动片区高端化、特色化发展，努力将石岩建设成为深 圳西部山水人文福地。11 宝安区城市更新专项规划 文本 第二十一条 风貌保护类地区以文物古迹或地域风貌特色为核心的 文化保护片区，以综合整治、风貌保护为主。主要包括福永凤凰古村 落片区、沙井古墟历史文化风情街片区，共划定 2 个风貌保护片区， 占地面积 3.21 平方公里。 1、保护片区内文物保护单位和历史风貌，传承历史文化； 2、采取“修旧如旧”的原则，整饰建筑风貌；展示古民居风貌， 辅以传统型商业，重点突出其历史氛围； 3、充分依托历史街区、历史建筑，深度挖掘文化内涵，打造文 化休闲旅游区。 第二十二条 产业提升类地区一般为建设年代较为久远、基础设施不 完善、建设质量较差、建筑容积率偏低、土地利用效益不高的旧工业 区，因亟需产业转型升级、完善各类配套设施、提升管理水平的要求 而划定。该类地区包括现代制造业园区、高新技术研发基地，共划定 15 个产业提升片区，占地面积 30.19 平方公里。 1、战略性新兴产业园区。主要包括：沙井步涌新能源产业园片 区、松岗新材料基地片区、沙井西部新兴产业园片区、福永立新湖新 兴产业片区、新安尖岗山产业园片区。这些地区现状建筑质量多数尚 好，工业产出较低、产业质量不高， 规划通过综合整治、拆除重建 并举方式进行产业升级，贯穿落实“四个优先”战略和《宝安区关于 促进产业转型升级加快转变经济发展方式的实施意见“1+5”文件》12 宝安区城市更新专项规划 文本 等相应产业政策，积极培育和引进科技含量高、经济效益好和能耗污 染少的战略性新兴产业和高端服务业，配建一批适用性较好的创新型 产业用房，建设良好的公共服务平台，成为宝安科学发展的示范窗口 和展示宝安创新活力与城市魅力的科技新地标。 2、总部经济片区。主要包括：石岩宝牧总部园区、西乡广深公 路沿线总部集聚片区。石岩宝牧总部园区通过产业升级向高新技术、 创意设计及电子科技为主导，包括互联网技术产业、多媒体数字电视 产业、电子研发产业、创意设计产业等高新研发企业总部；西乡广深 公路沿线总部集聚片区，通过升级改造，提高综合服务水平和商务办 公环境，成为华南地区拟上市企业的企业总部经济园区，并综合配套 办公、研发、中试、商业、人才公寓于一体。 3、特色产业片区。主要包括：松岗沙浦旧工业片区、松岗塘下 涌产业园、沙井象山产业园、沙井中亚电子博览中心片区、沙井黄埔 综合性产业片区、凤凰山旅游休闲文化产业片区、西乡桃花源创新园 片区、石岩 IT 服务外包基地。针对每个片区产业基础、区位条件、 政策机遇条件，通过更新强化园区综合管理，加强园区基础设施建设， 促进产业更新和技术升级，加快园区整合，形成以高端制造、低碳环 保、电子企业现代服务业、文化创意、高新技术孵化等各具特色的产 业园区。（详见附表 1，附图 2） 行动二：评估筛选更新单元13 宝安区城市更新专项规划 文本 第一节 建立城市更新评价体系 第二十三条 本次规划在参照深圳市《旧城改造及更新决策支持系统 工程》的基础上，结合宝安区城市更新的实际情况，建立宝安区城市 更新评价体系，从更新紧迫性及可行性两个方面进行综合评价。评价 体系包括 7 大方面：改造成本、整体环境条件、战略重点地区、更新 潜力、公共效益、改造意愿、涉及文物保护单位，在此基础上，进一 步细分出 27 个评价指标。根据评价指标对更新区域内的更新项目进 行评价打分，并按分值高低进行排序，依据分值高低赋予更新的优先 等级，为制定近期城市更新计划提供重要参照与指引。 第二节 近期实施城市更新规模 第二十四条 2013 至 2017 年实施更新规模约为 6.77 平方公里。（详 见 附表 3） 第二十五条 宝安近期实施更新项目以旧工业区、原农村住宅用地改 造为主，其次为旧工商住混合区，旧住宅区改造量较少。 行动三：统筹更新改造规划 第一节 更新方式引导 第二十六条 更新方式 1、拆除重建类更新规模 318.01 公顷，以旧工业区为主；14 宝安区城市更新专项规划 文本 2、综合整治类更新规模 339.02 公顷，以一般工业区、新村为主； 3、功能改变类更新规模 20.28 公顷，为旧工业区。（详见附表 4） 第二十七条 原农村住宅用地采取综合整治为主、拆除重建为辅的更 新方式。 1、对建筑质量较好的原农村住宅用地以综合整治为主，提升原 农村住宅用地生活环境品质。通过政府主导，对外观不协调的建筑进 行立面整饰；充分利用现状零散绿地和空地，增加公共空间和绿化空 间，美化环境景观；完善基础配套设施、道路和市政管网。 2、对建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的原农村住 宅用地及旧屋村以拆除重建为主，彻底地改变原农村住宅用地的物质 空间形态。 3、对列入宝安区古村落保护规划的旧村，以综合整治为主，保 护文物遗存、街区肌理和整体风貌，强调历史文脉的传承和延续。 第二十八条 旧工业区采取拆除重建、综合整治并举方式更新方式。 1、对位于各街道中心区和重要战略地区，建设年代较早，物质 形态老化、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要 求的旧工业区以拆除重建为主。 2、对位于战略性新兴产业园区及部分特色产业园区内的工业区， 建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求，但建筑外观与环境一15 宝安区城市更新专项规划 文本 般、配套设施缺乏的旧工业区以综合整治为主，通过厂房翻新、完善 配套设施、美化环境，改善工业区环境；提升产业层次，实现集约化、 规模化发展。 3、建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求、建筑功能结构 适宜发展新型产业和第三产业的旧工业区、且规划为 C、GIC 性质等 性质的旧工业区以功能改变为主。位于宝安区重点产业园区内的旧工 业区更新方向为满足发展新兴产业、高新技术产业等的配套服务需 求；位于轨道站点周边地区以及街道中心区等则重点满足现代服务业 发展需求。 第二十九条 旧工商住混合区采取综合整治和拆除重建并举的更新方式。 1、旧商住混合区以综合整治为主，改善沿街立面形象，美化环 境，完善基础配套设施，改善生活与购物环境；对富有特色的历史文 化街区应以综合整治为主要更新方式进行活化和复兴。 2、对建筑质量较差、不符合规划功能的旧工业居住混合区以拆 除重建为主。 第三十条 旧住宅区采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。 1、布局较为集中成片，整体环境较好的旧住宅片区以综合整治 为主。16 宝安区城市更新专项规划 文本 2、位于重要战略地区，建筑容积率低，配套设施严重不足、建 设环境极差的旧住宅片区以拆除重建为主。 第二节 完善配套设施体系 第三十一条 总体要求 1、为了推进特区一体化进程，提升整体服务水平，城市更新应 优先保障公共服务设施、市政基础设施等用地的供给，确保城市公共 利益的落实和更新改造的整体效果，满足城市发展和居民生活的多样 化需求，提高民生幸福指数。 2、公共配套设施根据城市规划的要求，与规划功能定位、社会 经济发展目标和社会需求相适应合理布局，统筹安排。 3、城市更新可根据实际需求，通过拆除重建、功能改变、综合 整治方式完善配套设施。 第三十二条 公共服务设施布局 1、公共服务设施包括教育设施、医疗设施、体育设施、文化娱 乐设施、行政管理与社区服务设施、社会福利与保障设施等。 2、按城市规划要求，全区近期城市更新中落实事关民生的公共 服务设施 69 项。其中，独立占地设施包括幼儿园、小学、九年一贯 制学校、医疗卫生、文化娱乐、社区体育活动场地、派出所等共 2017 宝安区城市更新专项规划 文本 项；非独立占地设施包括警务室、社区健康服务中心、老年人日间照 料中心、社区服务中心、居委会等共 49 项。 3、在规划期内应优先落实上述公共服务设施，并按城市规划要 求建设。 第三十三条 市政基础设施布局 1、市政基础设施包括消防站、变电站、邮政所、雨水收集站、 轨道交通站、公交首末站、垃圾转运站、公厕等。 2、按城市规划要求，全区近期城市更新应落实市政公用设施 58 处。其中，独立占地设施 24 处，非独立占地设施 34 处。 3、在规划期内应优先落实上述市政基础设施，并按城市规划要 求建设。（详见附表 5） 第三节 优化道路交通体系 第三十四条 总体要求 通过城市更新落实道路专项规划、各片区法定图则所确定的路网 结构，保障改造后地块与城市道路交通系统衔接良好，提高交通的通 达性，更好的为城市更新项目的实施提供保障。 第三十五条 公共交通布局 积极推进轨道 1、5、6、11 号线站点周边区域的更新改造，加强 轨道交通与常规公交的接驳，加快轨道交通接驳换乘枢纽周边地区的18 宝安区城市更新专项规划 文本 更新改造。通过城市更新大力推进公交场站规划建设，提倡配建型场 站，形成以“配建型为主、独立占地为辅”的公交场站建设模式。加 强推进对既有独立占地场站的改造提升，促进公共交通服务水平的提 升和土地的集约利用。 第三十六条 道路交通布局 1、按城市规划要求，全区近期更新改造项目（规模约 6.77 平方 公里）范围内应落实社会停车场（库）26 处。其中独立占地社会停 车场（库）7 处；附设停车场（库）19 处。近期更新实施项目涉及局 部贯通或拓宽主干道 5 条、次干道 12 条。（详见附表 5、附表 6） 2、逐步完善宝安区干道系统，提升城市道路功能和道路规划指 标，构建各级路网体系；加大更新改造地区次干道和支路网密度，提 高次干道和支路的通达能力，促进城市交通微循环系统。 3、在人口密度、车流量较大的更新地区，结合轨道站点设置机 动车停车场。在轨道交通及地面公交车站，根据需要就近设置自行车 停车处。协调轨道交通建设与土地利用，以轨道发展带动沿线土地的 开发。 4、倡导绿色出行。更新中注重加强居住点、工作点、商业点与 地铁、公交站点等交通设施自行车接驳，构建连贯的慢行系统，倡导 “慢行+公交”出行方式，改善短距离的自行车通勤的骑行环境。依19 宝安区城市更新专项规划 文本 托城市道路人行道、步行径、商业步行街等设施，完善干道立体过街 设施，改善步行交通环境，建立一体化的步行体系。 第四节 提升宜居环境品质 第三十七条 利用城市更新契机再造城区绿化环境，提升宜居环境品 质。以绿化广场、街头公园等方式提供开放空间。加大新安老城区、 以及各街道中心区社区公园和街心公园等城市绿地建设工作；增加城 中村、工业区内部的绿地与活动空间；做好交通主干线、沿河、滨海 绿地升级改造，突出西乡河两岸创意之源，以福永河和立新水库串联 凤凰古村落、凤凰古庙、台湾美食风情街，提升福永人文环境品质， 凸显文化旅游魅力。以石岩“健康绿谷”功能为主题，结合城市更新， 打造生命健康产业及 “城产互促”的绿色城区。 第三十八条 促进道路绿化带、街头绿地、广场与慢行交通系统的结 合。改善整体公共开放空间系统。 行动四：制定年度实施计划 第一节 目的及意义 第三十九条 依据本规划对宝安区城市更新制定 2013 至 2017 年年度 实施计划，通过年度实施计划有步骤地指导城市更新改造，积极稳妥、 有序推进，避免一哄而上、遍地开花的情况。20 宝安区城市更新专项规划 文本 第二节 年度更新实施总量控制 第四十条 本年度实施计划制定遵循“先易后难、规模适度、逐年推 进、定量为主”的原则。 第四十一条 年度实施计划明确了每年建议推进的更新总规模、拆除 重建和综合整治规模。 1、2013 年宝安区城市更新用地规模为 35 公顷。全部为拆除重建 规模 35 公顷； 2、2014 年宝安区城市更新用地规模为 150 公顷。其中，拆除重 建规模为 69 公顷，综合整治规模为 78 公顷，功能改变规模为 3 公顷； 3、2015 年宝安区城市更新用地规模为 164 公顷。其中，拆除重 建规模为 70 公顷，综合整治规模为 86 公顷，功能改变规模为 8 公顷； 4、2016 年宝安区城市更新用地规模为 148 公顷。其中，拆除重 建规模为 64 公顷，综合整治规模为 79 公顷，功能改变规模为 5 公顷； 5、2017 年宝安区城市更新用地规模为 179 公顷。其中，拆除重 建规模为 78 公顷，综合整治规模为 96 公顷，功能改变规模为 5 公顷。 （详见附表 7） 行动五：明确更新改造指引 第一节 总体更新指引21 宝安区城市更新专项规划 文本 第四十二条 原农村住宅用地改造应以改善人居环境和提升土地使 用效率为主要方向，并重视历史文化遗产保护。 1、对位于高新技术产业园区及现代制造业园区、物流园区范围 内的原农村住宅用地，应结合产业园区配套要求，积极为战略性新兴 产业、先进制造业、优势传统产业、综合服务业等发展提供居住和配 套服务功能。 2、对位于新安老城区及各街道中心区、轨道站点 500 米范围等 优势地区的原农村住宅用地，应充分利用区位优势，对局部旧村进行 拆建，优先落实教育、医疗、文化娱乐等配套设施，鼓励发展商业零 售、商务办公、酒店旅游等服务业。 3、对宝安大道、107 国道沿线、新安老城区的原农村住宅用地 进行完善配套设施、环境综合整治，提升城市重点地段的环境景观形 象。 4、对具有历史文化特色的古村及历史文化街区，应充分挖掘其 文化特色和旅游资源，鼓励发展特色文化与旅游产业。 5、充分发挥原农村住宅用地在解决民生问题等方面的作用，通 过更新改造满足较低层次的居住需求，提升原农村住宅用地作为保障 性住房补充的服务功能。22 宝安区城市更新专项规划 文本 第四十三条 旧工业区改造以改善生产环境、完善配套设施、为先进 制造业、高新技术产业、战略性新兴产业与现代服务业的发展提供物 质空间，促进产业结构调整优化、经济发展方式转变。 1、对位于新安老城区、轨道站点 500 米范围等优势地区的旧工 业区，引导其进行功能改变和产业转型，鼓励发展与自身条件相适应 的物流商贸、研发设计、文化创意、都市型产业、总部经济等现代生 产性服务业；或通过拆除重建优先提供公共配套设施，发展居住、商 业服务业、现代生产与生活服务业等城市综合服务功能。 2、对位于高新技术产业园区及现代制造业园区范围内的旧工业 区，鼓励进行产业升级，发展方向为新能源、生物、互联网等战略性 新兴产业、先进制造业、高新技术产业。 3、对具有工业文化遗迹的旧工业区，应通过更新改造，尽量发 掘其在历史、社会、科技、经济和审美等诸多方面的价值，赋予工业 遗产以新的内涵和功能，注入新的活力，发展工业遗产观光旅游等。 4、对条件合适的旧工业区，鼓励其与全市创新性产业用房和保 障性住房建设相结合。同时积极引导旧工业区向公共配套设施、市政 基础设施、道路交通设施等功能转变，弥补现状各类配套设施供给不 均衡的现状。 第四十四条 旧住宅区改造以完善配套设施、改善人居环境为主。23 宝安区城市更新专项规划 文本 1、位于轨道站点 500 米范围的旧住宅区优先完善公共配套设施， 也可发展居住、商业服务业等综合城市功能，通过更新改造焕发城市 的活力； 2、对于综合整治的旧住宅区实施建筑外观整饰、环境美化、完 善社区配套以改善生活居住环境。 第四十五条 旧工商住混合区改造以提升城市综合服务功能、改善城 市环境为主。 1、对位于中心区、传统商业较发达、发展潜力较大地区（轨道 站点地区、重要交通节点地区）的旧工商住混合区，改造功能主要为 公共配套、商业服务业、文化产业、居住等，通过更新满足公共配套 需求。 2、紧邻已形成或规划的产业集聚区，且为工业与居住功能高度 混合的地区，引导其进行产业转型与升级，并提供为产业配套的居住、 公共服务、商业服务等。 第二节 涉及文物保护更新项目的更新指引 第四十六条 本规划依据《深圳市紫线规划》、《宝安区文物古迹保 护规划》，对近期实施更新项目库涉及的 12 项市区级文保单位根据 更新项目与文物古迹的位置关系制定了相应的更新改造指引（详见附 表 2，附图 5）。同时城市更新中若涉及全区 296 项不可移动文保单24 宝安区城市更新专项规划 文本 位，应注重保护保留建筑及环境的原真性，更新中慎重划定保护范围， 保留现状原有肌理，整治周边环境，配建停车，可以成为反映特定时 代、特定环境下追溯回忆的旅游景点。 第三节 实施成效 第四十七条 构建现代产业体系，整合优化产业布局 1、实现产业结构转型升级。转移淘汰低效、高能耗产业，促进 产业高端低碳发展；实现土地高效低冲击开发利用； 2、构建以战略性新兴产业、总部经济、文化创意产业、高新技 术产业、先进制造业为核心的现代产业体系；形成贯穿 107 国道珠串 链分布的产业转型升级带； 3、腾挪释放产业空间 115.6 公顷；改造整治旧工业区共计 191 公顷。 第四十八条 提升城市功能结构，高效集约利用土地 1、打造宝安区的“深南大道”，沿线布局总部经济等现代服务 业，利用轨道沿线进行高密度开发，大力提升公共服务设施配比； 2、通过更新改造新增为公共设施及市政配套设施用地规模 23.14 公顷，落实独立占地公共设施 51 项，落实附设公共设施 102 项。 第四十九条 提升城市品质，完善城市功能25 宝安区城市更新专项规划 文本 1、通过城市更新促进 107 国道、宝安大道城市主要轴线地区、 宝安中心区、西乡、福永、沙井、松岗、石岩街道中心区构成的“双 轴、多中心”地区的景观提升。 2、通过城市更新提供绿地、广场等多类型的开放空间共约 60 公 顷。 第三章 实施机制 第一节 保障措施与实施建议 第五十条 体现弹性灵活的城市更新年度计划管理。 1、重点聚焦：优先实施更新区域范围内的项目，引导城市更新 聚焦更新区域。在总量不变的前提下，更新区域外的更新项目可按正 常程序推进。 2、定量为主、灵活供应：年度实施计划的制定侧重于“定量”， 不限定具体的更新项目，充分体现市场的灵活性。 第五十一条 充分发挥政府的主导统筹作用。 1、招商推介：政府部门定期组织开展更新区域内的项目招商推 介会。 2、对重点地段编制更新统筹片区规划：构建由全区更新专项规 划、更新统筹片区规划、更新单元规划的体系，确保协调和统筹重点 地段更新项目的规划编制和实施。26 宝安区城市更新专项规划 文本 3、旧住宅区改造：严格控制旧住宅区纳入拆除重建类城市更新 计划，除因建筑存在重大安全隐患，因重大基础设施、公共设施建设 原因需要拆除重建以外，原则上旧住宅区应以综合整治为主。对于确 有必要新开展的旧住宅区改造项目，必须要按照《城市更新办法实施 细则》的要求，由区政府主导推进，通过公开方式选择开发主体实施 改造，不允许开发主体擅自进入小区征集改造意愿，进行计划申报。 第五十二条 项目库可进行合理的拆分与合并。 考虑到更新项目库涉及的产权业主、社区边界以及成片开发等因 素，为了保证规划的可实施性，更新项目库可在满足《深圳市城市更 新办法实施细则》中的[城市更新单元划定的原则与技术要求]的基础 上，进行合理的拆分与合并。 第五十三条 促进城市更新与产业转型的融合。 建议鼓励各街道选取低端劣势企业集中的旧工业区更新项目作为产 业升级试点项目，改造后作为战略新兴产业、高端制造业的培育园区； 加大创新型产业用房的供给。 第五十四条 通过政策、地价、税收等手段鼓励绿色更新、低碳更新。 1、增加绿化开敞空间，便利绿色低碳出行。尽可能通过更新改 造增加绿地开敞空间，进一步合理布局和建设各类街头绿地、社区级 公园，其次法定图则或上层次规划划作为绿地的用地在更新改造规划27 宝安区城市更新专项规划 文本 和实施过程中也要得到体现和保护（在总量不变的情况下可以适当调 整空间布局）；根据用地条件可设置步行道、自行车道及自行车存放 处，与深圳市城市绿道系统对接； 2、城市更新规划和实施过程中需要重视低碳环保，鼓励各类节 能环保技术的使用。通通过相关规范标准引导绿色建筑的发展，进一 步提升更新改造地区的人居环境，改善其能源利用结构，推广中水和 雨水利用等技术运用，鼓励采取低冲击度的配套专业开发模式。加强 建筑废物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。 第二节 政策建议 第五十五条 探索多种拆迁补偿方式相结合。在城市更新中探索“土 地作价入股”与“货币补偿”机制相结合的方式。 第五十六条 引进社会资金建设公共设施，形成多元化的投融资渠 道。为保障公共设施的建设，扩大政府投资的同时，大力引进各类投 资主体，建立与完善政府投入与市场补偿相结合的投融资机制。 第三节 组织领导 第五十七条 加快城市更新公共服务平台的搭建。为不同利益群体提 供充分的沟通协调机会，实现信息公开和共享，促进产业与空间对接， 建立项目信息、动态跟踪和监督反馈的综合信息平台。28 宝安区城市更新专项规划 文本 第四节 监督评估 第五十八条 城市更新涉及到土地管理、项目审批、工程管理等多方 面的内容，建立一个统一的项目管理数据库，有利于实现不同部门对 同一地块的共同管理，实现地块信息的实时共享。 第五十九条 建立城市更新的实施评估机制。 根据城市更新实施情况，对本规划确定的目标、策略和相关指标 进行中期评估与调校；建立城市更新的年度评估机制，跟踪更新计划 的整体落实情况；建立城市更新的目标责任监督考核制度，按照城市 更新的工作分工和进度要求，制定责权清晰的考核机制，定期检查监 督，全面落实本规划的各项目标与要求。29 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 1：更新区域更新指引 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 新安公园 周边片区 157.52 功能强化 居住用地、政 府社团用地、 商业用地、绿 地 居住用地、政府 社团用地、商业 用地、绿地 对旧住宅区、农村住宅用地实 施综合整治，贯通微循环路 网，加强街道景观整治，塑造 环境优美的现代化宜居城区， 体现城市形象的门户地区。 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 80%，拆除重建约 20%。 —— 新安南片 区 300.76 功能强化 以二类居住用 地、四类居住 用地为主 二类居住用地、 四类居住用地、 教育科研用地 对片区内旧住宅区及原农村 住宅用地进行综合整治，美化 城市环境；打造为前海中心配 套、以现代服务业为主的城市 综合服务功能区。 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 87%，拆除重建约 13%。 保障性住房按照一类 地区 12%的基准比例进 行配建；如为安居型商 品房，按一类地区 30% 的基准比例进行配建。 新安尖岗 山产业园 片区 224.87 产业升级 以工业用地为 主 以工业用地为主 改善环境品质，增加公共开放 空间和文化设施用地；提升产 业层次，打造以高新技术产业 为主导，环境优美、配套齐全 的综合型创新产业园区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 85%，拆除重建约 15%。 创新型产业用房按照 二类地区基准比例 8% 配建。 西乡宝安 大道-新湖 路片区 146.56 功能强化 四类居住用 地、工业用地 二类居住用地、 商业用地 结合轨道 1 号线站点建设，对 片区进行全面改造，打造成为 集居住、酒店、办公、娱乐休 以拆除重建为主。拆 除重建用地规模约 85%，综合整治约 保障性住房按照二类 地区 8%的基准比例进 行配建；如为安居型商30 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 闲、艺术文化于一体的商业商 务区。 15%。 品房，按二类地区 20% 的基准比例进行配建。 西乡老城 片区 190.77 功能强化 四类居住用 地、工业用地 四类居住用地、 工业用地、二类 居住用地 完善老城区道路交通系统，提 升老城区整体环境品质，改善 西乡河两岸建设风貌，塑造沿 西乡河环境优美、现代化、宜 居的滨水老城区。 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 76%，拆除重建约 24%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照二类地区基准 比例 8%配建。 西乡广深 公路沿线 片区 596.27 产业升级 以工业用地为 主 工业用地、二类 居住用地、商业 用地 盘活土地资源，淘汰转移低端 产业，为总部企业腾挪空间； 提升居住、商业等综合服务水 平，发展为专业化总部集聚 区，鼓励上市公司、大型制造 业企业总部等入驻。 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 61%，拆除重建约 39%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，则按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照二类地区基准 比例 8%配建。 西乡桃花 源创新园 片区 107.83 产业升级 工业用地、四 类居住用地 工业用地、二类 居住用地、四类 居住用地 完善道路交通系统与配套服 务设施，提升生态环境品质， 打造高新技术企业创新孵化 基地、现代化产业示范园区及 中小科技企业总部聚集区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 74%，拆除重建约 26%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配31 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 建；2、创新型产业用 房按照二类地区基准 比例 8%配建。 福永中心 片区 265.21 功能强化 四类居住用 地、工业用地、 二类居住用地、 四类居住用地、 工业用地、商业 用地 增加文化娱乐、教育医疗、绿 地等公共服务用地，提升居 住、商业等综合服务水平，完 善道路交通系统，高标准建设 集购物、文化、休闲、娱乐、 酒店于一体的航空城综合功 能区。 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 69%，拆除重建约 31%。 1、保障性住房按照二 类地区 8%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按二类地区 20%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照三类地区基准 比例 5%配建。 福永立新 湖新兴产 业片区 187.15 产业升级 以工业用地为 主 工业用地、二类 居住用地、商业 用地 以保护生态环境、突出科技创 新和新兴产业总部集聚效应 为发展目标，打造新兴产业研 发孵化、总部基地，大空港配 套服务区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 75%，拆除重建约 25%。 1、保障性住房按照二 类地区 8%、三类地区 5%的基准比例进行配 建；如为安居型商品 房，按二类地区 20%、 三类地区 10%的基准比 例进行配建；2、创新 型产业用房按照三类 地区基准比例 5%配建。 福永凤凰 古村落片 区 100.49 风貌保护 四类居住用 地、工业用地 文物保护用地、 四类居住用地、 绿地、工业用地 保护市级文物保护单位文塔 和区级文物保护单位凤凰村 古村落，保护历史风貌，传承 以综合整治为主。综 合整治用地规模约 90%，拆除重建约 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。32 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 历史文化；打造集旅游观光、 文化体验、生活配套为一体的 历史文化风貌区。 10%。 福永凤凰 山旅游休 闲文化产 业片区 75.76 产业升级 工业用地 工业用地 将本片区工业逐步迁移，充分 利用凤凰山的旅游资源，发展 与之相适应的旅游商贸服务 业，打造旅游休闲文化产业片 区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 98%，拆除重建约 2%。 —— 沙井黄埔 片区 106.29 产业升级 以工业用地为 主 工业用地、公共 绿地 完善道路交通系统，增加公共 绿地、社会停车场用地，促进 产业升级，建设成集高端制 造、物流集散的综合性产业园 区。 拆除重建、功能改变 并举。拆除重建用地 规模约 56%，功能改 变约 44%。 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。 沙井象山 低碳产业 园片区 110.81 产业升级 工业用地 工业用地 通过产业升级和更新改造，逐 步置换出低端产业，加强园区 基础配套设施建设，发展成为 高新低碳产业和节能环保产 业为核心的高新技术产业园。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 86%，拆除重建约 14%。 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。 沙井壆岗 片区 92.86 功能强化 四类居住用 地、工业用地 二类居住用地、 商业用地、四类 居住用地 通过城市更新，提升居住、商 业等综合服务功能，增加医疗 卫生、教育科研、公共绿地等 公共服务用地，形成以现代商 拆除重建、综合整治 并举。拆除重建用地 规模约 58%，综合整 治约 42%。 保障性住房按照一类 地区 12%的基准比例进 行配建；如为安居型商 品房，按一类地区 30%33 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 贸服务、居住功能为核心的沙 井中心区的重要综合服务功 能区。 的基准比例进行配建。 沙井中亚 电子博览 中心片区 96.19 产业升级 工业用地、四 类居住用地、 教育科研用地 工业用地、二类 居住用地、四类 居住用地、教育 科研用地、公共 绿地 完善道路交通系统，增加文化 设施、医疗卫生用地，形成集 居住、电子、商业、研发、展 示于一体的综合性功能服务 区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 92%，拆除重建约 8%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照三类地区基准 比例 5%配建。 沙井西部 新兴产业 园片区 346.89 产业升级 以工业用地为 主 以工业用地为主 完善道路交通系统，逐步置换 出低端产业，提升产业层次， 发展新一代信息技术、高端制 造业、新材料三大战略性新兴 产业，培育高端生产性服务 业。 综合整治、拆除重建 并举。综合整治、产 业升级用地规模约 55%，拆除重建约 45%。 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。 沙井步涌 新能源产 业园片区 136.83 产业升级 以工业用地为 主 以工业用地为主 对共和第一、第二、第四、第 六工业区等进行更新改造、产 业升级，为新兴产业腾挪空 间，提升产业层次，打造以新 能源产业为主的战略性新兴 产业园区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 76，拆除重建约 24%。 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。34 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 沙井古墟 历史文化 风情街片 区 220.23 风貌保护 以四类居住用 地、工业用地 为主 以二类居住用 地、四类居住用 地、工业用地为 主 完善道路交通系统，增加文化 设施，形成商贸、旅游、休闲 及传统民俗风情展示体验于 一体的沙井蚝乡文化旅游综 合区。 以综合整治、功能改 变为主。综合整治规 模约 68%，功能改变 规模约 21%，拆除重 建约 11%。 1、保障性住房按照二 类地区 8%、三类地区 5%的基准比例进行配 建；如为安居型商品 房，按二类地区 20%、 三类地区 10%的基准比 例进行配建；2、创新 型产业用房按照三类 地区基准比例 5%配建。 松岗东方 片区 149.19 功能强化 以工业用地为 主 工业用地、二类 居住用地、商业 用地、公共绿地 推进片区旧工业区功能转型， 建设园区、社区、街区“三区 合一”的深圳西北门户综合地 区。打造创新型产业的工业园 区，环境友好、服务完善的居 住社区及“现代城市购物中 心”的商业街区。 以拆除重建为主。拆 除重建用地规模约 65%，综合整治约 35%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照三类地区基准 比例 5%配建。 松岗商业 中心片区 179.33 功能强化 以四类居住用 地、工业用地 为主 二类居住用地、 四类居住用地、 政府社团用地、 工业用地 结合近期建设轨道站点，重点 建设商业、办公、酒店、娱乐 及居住等综合性设施，建设商 业、办公、酒店及居住等功能 服务的松岗商业繁华门户地 区。 综合整治、拆除重建 并举。综合整治用地 规模约 58%，拆除重 建约 42%。 1、保障性住房按照一 类地区 12%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按一类地区 30%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用35 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 房按照三类地区基准 比例 5%配建。 松岗沙浦 旧工业片 区 297.11 产业升级 以工业用地为 主 以工业用地为主 通过城市更新，提升城市环境 品质，塑造深圳“西北门户” 城市形象的综合性产业片区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 61%，拆除重建约 39%。 创新型产业用房按照 三类地区基准比例 5% 配建。 松岗新材 料基地片 区 266.9 产业升级 以工业用地为 主 工业用地、公共 绿地、商业用地、 教育科研用地 对园区实施环境综合整治、完 善道路系统和公共服务设施， 促进产业升级，打造以新材料 为核心的燕川生态产业园。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 95%，拆除重建约 5%。 —— 松岗塘下 涌产业园 片区 270.16 产业升级 工业用地、四 类居住用地 工业用地、四类 居住用地、商业 用地、公共绿地 促进产业转型升级，为新兴产 业腾挪空间；完善商业、绿地、 医疗卫生设施等基础配套设 施，完善园区道路系统，打造 配套设施完善的先进产业园 区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 88%，拆除重建约 12%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照三类地区基准 比例 5%配建。36 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 石岩中心 西片区 134.14 功能强化 以四类居住用 地为主 二类居住用地、 四类居住用地、 政府社团用地、 商业用地、公共 绿地 提升建设品质，完善商业及公 共设施配套，打造为石岩集居 住、商业综合服务和产业优化 于一体的综合功能区。 拆除重建、综合整治 并举。拆除重建用地 规模约 56%、综合整 治约 44%。 1、保障性住房按照二 类地区 8%、三类地区 5%的基准比例进行配 建；如为安居型商品 房，按二类地区 20%、 三类地区 10%的基准比 例进行配建；2、创新 型产业用房按照二类 地区基准比例 8%配建。 石岩中心 东片区 143.11 功能强化 以四类居住用 地、工业用地 为主 二类居住用地、 四类居住用地、 商业用地、公共 绿地、工业用地 以近期轨道 6 号线建设为契 机，完善商业配套，提升城市 环境品质，建设集居住、商业 及配套服务的综合性服务中 心。 以拆除重建为主。拆 除重建用地规模约 66%，综合整治约 34%。 1、保障性住房按照二 类地区 8%、三类地区 5%的基准比例进行配 建；如为安居型商品 房，按二类地区 20%、 三类地区 10%的基准比 例进行配建；2、创新 型产业用房按照二类 地区基准比例 8%配建。 石岩 IT 服 务外包基 地 40.28 产业升级 工业用地 工业用地 对旧工业区进行改造，完善园 区道路交通系统，促进产业转 型升级，打造以生态环境保护 为特色的高新技术产业园区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 89%，拆除重建约 11%。 创新型产业用房按照 二类地区基准比例 8% 配建。37 宝安区城市更新专项规划 文本 更新区域 名称 用地面积 （公顷） 片区类型 现状用地性质 规划用地性质 更新目标 更新方式 保障性住房或创新型 产业用房配建 石岩宝牧 总部园区 155.28 产业升级 以工业用地为 主 工业用地、公共 绿地、二类居住 用地 对旧工业区进行改造升级，实 行产业置换与升级，完善道路 交通系统，增加公共绿地，保 护生态环境，打造环境优美、 配套设施完善的总部园区。 以综合整治、产业升 级为主。综合整治、 产业升级用地规模 约 84%，拆除重建约 16%。 1、保障性住房按照三 类地区 5%的基准比例 进行配建；如为安居型 商品房，按三类地区 10%的基准比例进行配 建；2、创新型产业用 房按照二类地区基准 比例 8%配建。38 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 2：涉及文物古迹保护的更新指引 街 道 文物古迹名称 文物级别 更新项目与文物古 迹的位置关系 更新项目指引 西 乡 铁仔山古墓群 遗址 省级文物保护单位 西乡广深公路沿线 片区东南侧 建设控制地带内不得修建它形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的历史风 貌不相协调的建筑物或者构筑物。建议结合后续发掘工作原址兴建博物馆。 王大中丞祠 区级文物保护单位 西乡老城片区内 文物保护范围内的用地可考虑与古建筑一起发展成为旅游景点。鼓励集资修缮后 开辟为历史博物馆、纪念馆，作为宗族文化的历史记录，同时也是深圳历史文化 旅游的重要景点，面向社会开放 绮云书屋 市级文物保护单位 西乡老城片区内 文物保护范围内的用地可考虑与古建筑一起发展成为旅游景点。鼓励集资修缮后 开辟为历史博物馆、纪念馆，作为宗族文化的历史记录，同时也是深圳历史文化 旅游的重要景点，面向社会开放 福 永 潘氏祖墓 区级文物保护点 福永立新湖新兴产 业片区东侧 对文物本体实施抢救性保护和修复，对文物保护范围内进行综合整治。 福永村古村落 区级文物保护单位 整个文物保护范围及 控制范围都在项目范 围内 保护范围内不得进行新的建设工程，建设控制地带内不得修建其形式、高度、 体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。39 宝安区城市更新专项规划 文本 福 永 文塔 市级文物保护单位 整个文物保护范围及 控制范围都在项目范 围内 保护范围内不得擅自改变古村落空间格局和建筑原有的立面和色彩，不得擅 自新建、扩建道路和街巷，不得新建工业企业；建设控制地带内不得修建其形式、 高度、体量、色调等与古村落的传统建筑风貌不相协调的建筑物或者构筑物，新 建、扩建、改建道路时，不得破坏历史文化氛围，该范围内的建筑高度不能超过 古村落中传统建筑的平均高度。 沙 井 智熙家塾 区级文物保护单位 整个文物保护范围及 大部分控制范围都在 项目范围内 文物保护范围内的用地可考虑与古建筑一起发展成为旅游景点。控制地带范 围内保留现状原有肌理，配备社会停车场，并对地块内的建筑风格、体量、色彩 和高度进行控制。 沙 井 沙井蚝厂 未定级别 整个文物保护范围及 控制范围都在项目范 围内 保护范围内不得进行新的建设工程，建设控制地带内不得修建其形式、高度、 体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。 龙津石塔 区级文物保护单位 沙井古墟历史文化 风情街片区内 保护范围内不得进行新的建设工程，建设控制地带内不得修建其形式、高度、体 量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。 陈朝举墓 区级文物保护单位 沙井中亚电子博览 中心片区内 保护范围内不得进行新的建设工程，建设控制地带内不得修建其形式、高度、体 量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。 松 岗 日军侵华碉堡 区级文物保护点 松岗商业中心片区 东侧 作为深圳市红色旅游路线的组成部分，可由区政府、街道、社区共同出资进行修 缮和维护。 石 岩 浪心古村路 区级文物保护单位 石岩中心西片区南 侧 保护范围内不得擅自改变古村落空间格局和建筑原有的立面和色彩，不得擅自新 建、扩建道路和街巷，不得新建工业企业；建设控制地带内不得修建其形式、高 度、体量、色调等与古村落的传统建筑风貌不相协调的建筑物或者构筑物，新建、 扩建、改建道路时，不得破坏历史文化氛围。40 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 3：更新用地规划统计表 序号 用地代码 用地性质 用地面积（ha） 占总用地比例（%） 1 R 居住用地 128.32 18.95 2 C 商业服务业设施用地 67.11 9.91 3 M 工业用地 223.77 33.04 4 GIC 政府社团用地 31.88 4.71 5 S 道路广场用地 161.52 23.85 6 U 市政公用设施用地 4.30 0.63 7 G 绿地 55.57 8.20 8 E 水域和其它非城市建设用 地 4.84 0.71 小计 677.31 100.00 附表 4：更新模式分类统计表 类别 面积(公顷) 比例(%) 拆除重建 318.01 46.95 综合整治 339.02 50.05 功能改变 20.28 3 合计 677.31 10041 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 5：配套设施规划一览表 类型 用地性质 法定图则配套设施 更新改造增加配套设施 独立占地设施 （数量/面积） 附设设施 （数量） 独立占地设施 （数量/面积） 附设设施 （数量） 公共 服务 设施 合 计 19（16.97ha） 23 1(0.18ha) 26 幼儿园 6(1.98ha) - 1(0.18ha) - 小学 2(3.78ha) --- 文化设施 3(2.16ha) 6 -- 综合医院 3(5.00ha) --- 门诊部 - 2 -- 老年人日间照料中 心 --- 19 养老院 --- 4 社区健康服务中心 - 4 -- 社区体育活动场地 - 6 -- 体育活动中心 1(0.41ha) --- 社区服务中心 1(0.19ha) 1 - 2 社区居委会 - 1 -- 行政办公 1(2.57ha) --- 警务室 - 3 - 1 派出所 2(0.70ha) --- 道路 交通 设施 合 计 7(3.17ha) 9 - 10 社会停车场（库） 7(3.17ha) 9 - 10 市政 基础 设施 合 计 6(2.32ha) 13 18(0.54ha) 21 公交首末站 2(0.67ha) 2 - 8 消防站 1(0.51ha) --- 变电站 1(0.51ha) --- 垃圾转运站 1(0.03ha) - 18(0.54ha) - 公共厕所 - 5 - 12 轨道交通站 1(0.57ha) --- 邮政所 - 6 - 1 合 计 32(22.42ha) 45 19(0.72ha) 5742 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 6：更新中需要贯通或拓宽的主次干道 街道 更新项目 编号 打通或拓宽的 道路 道路等级 街道 更新项目 编号 打通或拓宽的 道路 道路等级 西乡 XX-02-03 通成路 次干道 松岗 SG-01-01 立业路 次干道XX-02-04 SG-01-02 XX-02-09 固戍一路 次干道 SG-01-04 XX-02-11 SG-02-05 松瑞路 次干道XX-03-14 铁岗水库路 次干道 SG-02-06 XX-03-15 宝田一路 次干道 石岩 SY-01-01 北环路 主干道 铁岗水库路 如意路 福永 FY-01-03 福海大道 主干道 SY-01-02 北环路 主干道 FY-02-04 SY-02-05 官田东路 次干道 沙井 SJ-03-04 新沙路 次干道 SY-02-06 羊台山路 次干道 永通路 SY-04-08 洲石路 主干道SJ-03-05 新沙路 次干道 如意路 SJ-03-07 国泰路 次干道 松岗 SG-01-01 松裕路 次干道SG-01-02 SG-01-0343 宝安区城市更新专项规划 文本 附表 7：年度更新规模安排 年份 项 目 个 数 年度更新改造总量 拆除重建改造量 综合整治改造量 功能改变改造量 总面积 （公顷） 所占 比例 （%） 面积 （公顷） 所占 比例 （%） 面积 （公顷） 所占 比例 （%） 面积 （公顷） 所占 比例 （%） 2013 10 35.35 5.22 35.35 11.12 ---- 2014 16 150.93 22.28 69.47 21.85 78.36 23.11 3.10 15.29 2015 15 164.25 24.25 70.56 22.19 85.93 25.35 7.76 38.26 2016 13 148.01 21.85 64.42 20.26 78.90 23.27 4.69 23.13 2017 8 178.77 26.39 78.21 24.59 95.83 28.27 4.73 23.32