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浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间

浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间

杨腊梅

关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的终止时间,《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条的规定:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

看似简单的规定, 在实际操作中却理解不一,争论不一。何时为“实物或权利状态发生变化”,以什么时间为标志,大家看法不一,有以下几个时间点:1、商品房买卖合同签订时间;2、预售发票开具时间;3、房管部门备案时间;4、商品房买卖合同约定的房屋交付时间;5、“交钥匙”时间;6、契税缴纳时间;7、房产证、土地使用权证中记载的发证日期。对于这六个时间点都有不同的支持人群,实务也各有偏差。

我省则于2014年出台了《省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2014〕63号),其七条“关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务终止时间的确定问题”规定如下:(一)房地产开发企业的开发项目竣工验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等)后,从进行住宅产权分割的次月起,对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。(二)商品房及共他开发产品取得销售许可的证明文件,并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件,以下简称合同)且到房屋管理部门办理了登记备案手续的,从其合同约定的交付之日的次月起,终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的,城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

2014年湖北省的这个通知可知,其是倾向于以“商品房买卖合同约定的房屋交付时间”来作为城镇土地使用税终止时间点的。

再来看一看“实物或权利状态发生变化”,在这里土地的实物或权利状态发生变化是依附于地上建筑物实物或权利状态的变化,主要是建筑物所有权的确定。在商品房买卖中,主要依当事人签订的商品房买卖合同来确定所有权。那么,《合同法》第一百三十三条对买卖合同标的物所有权作了一般规定,即“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。也就是说当事人没有约定的,所有权转移为“交付”时间;若当事人有约定


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