新形势下的土地储备出让工作思考


    新形势土储备出工作思考
    **市国土资源局   郑忠权
    土作城市空间城市功载体城市资源重组成部分前市正处城市化推进期工业化发展期土资源供求矛盾尤土代承载作土资源限性间矛盾显更突出土储备出制度相关政策出台执行缓解市土供求矛盾产生深远影响土储备出制度仅土供应方式市场化程度断提高营城市提供支持优化土资源配置盘活存量土资产效提升城市土集约利中发挥重作土储备理办法已明确土储备出目标定位调控土市场促进土资源合理利政策层面支持土储备出工作迎新发展机遇时面前严峻济形势继续紧宏观调控态势土储备出工作机制创新面着挑战必须根前形势结合市土储备出工作实际着力新形势做市土储备出工作进行探索
        市土储备出工作现状
    市土储备交易中心 年成立市委市政府领导深化土储备制度土招拍挂制度核心服务济服务社会服务群众宗旨通年时间土储备出实践已基形成行政指导市场竞争相结合土储备出模式政府调控土级市场保障市社会济发展建设需求提供强力支撑
    ()科学储备规范出全力保障业
    市土交易储备中心成立严格遵招标拍卖挂牌出国土权规定土储备理办法组织实施土储备出工作保障市业效供应保持市土市场健康稳定发展作出重贡献统计2003年—2008年全市
    营性土出宗数计242宗中城区118宗乡镇124宗出面积813841亩中城区4934571亩乡镇3203838亩实现土出成交金额12498亿元中城区10516亿元乡镇1982亿元2008年底实际存量储备土240594亩
    (二)政府导部门联动健全收储出机制
    土收购储备公开出工作项系统工程政府行仅国土部门难完成特前期准备工作涉面广部门环节复杂办理审批手续拆迁安置等工作周期长工作性质身决定土储备出工作必须政府导部门联动乡镇街道体责单位市级关职部门环节必须环环紧扣司职狠抓落实计划时完成工作务保证土收购出利开展年十分注重健全土收储出项机制尤坚持落实两方面制度
    坚持产市场联席会议制度作国建设权公开出工作协调督促机构产市场联席会议担负起部门间工作协调前期准备工作体责单位工作落实情况检查督促等职时处置收购储备土公开出程中碰具体问题协调解决出现矛盾困难产市场领导组会议审定出计划真正落实处确保前期工作期完成保证土期推出
    二坚决落实土公开出监督理机制实行土公开出全程监控土出决策阶段土出计划国土部门联合规划发改等部门制订市产市场领导组会议审议确定交市政府组织实施具体组织出活动时成立市府办国土局规划局发改局招投标理办公室财政局建设局监察局等相关部门参加时组织领导机构土公开出全程实施现场监督规范操作确保出工作公公正公开
    (三)土储备出存问题
    土收储计划规划性前瞻性提高受土储备运作流程惯性影响没建立中长期土储备规划年度土收储意性较时部分尚未具备收储条件块进行收储单方面造成收储量快速增长时区域城市建设中基础设施急需改善块未时效现实收储造成收储周期收储成增加甚出现块拆完卖想卖没拆现象
        二出块前期准备工作加强出块利推出仅仅需完成红线前期工作需周边基础设施道路水电等配套位否必带众遗症总结前年教训水电通周边道路畅房子没全部拆迁导致出块预定时间时完成交开发商理拖欠出金
    二前市土储备出工作面形势分析
    ()宏观层面受金融危机影响全球济放缓通胀加剧短期已成定局确定性素增加中国济作全球济中重组成部分受较程度影响根国家发展改革委员会公开发布统计数08年半年国民济增长幅度明显回落样08年8月份全国70中城市房屋销售情况房价价增幅放缓城市甚出现房价回落土流拍情况成交量幅萎缩市场观情绪严重目前现象二三线城市蔓延趋势
    房产市场阶段性调整市土市场已产生实质性影响
    (二)市具体层面年第三季度市济发展趋紧房市趋冷市房产市场情况然未出现退房幅降价等波动房市降温明显购房者持币观直接订房单少楼市成交量明显降导致房产商热情明显减退成交价格够理想时发现市存量土存量房屋尚目前市城区已出未开发建设营性土46幅总面积2474亩开发销售商品房面积计2028002方米年销售50万方米计算消化完存量房屋需4年时间然面严峻形势时推动土储备出工作发展种机遇市期出台拉动济扩需2138计划关加强住房保障促进房产市场稳定健康发展实施意见(余政发〔2009〕26号文件)国家振兴房产业政策已逐步出台政策计划定程度土市场产生积极作外着市城市化宜居城市建设深入推进农村口外口城镇转移带房市动型需求城市拆迁安置带动型需求持续扩
    (三)土政策层面国务院办公厅关规范国土权出收支理通知土利年度计划理办法招标拍卖挂牌出国建设权规定国务院关促进节约集约通知等紧政策文件连续发布实施着土储备理办法土储备资金财务理暂行办法出台国家土储备参宏观调控提出明确求期政策文件出台方面土储备出工作具备更加完善法律环境方面土交易储备工作准确定位制度设计具体运作提出更高求
    三做前市土储备出工作思考
    通市土储备出工作现状面形势分析发现市土储备出工作总体情况存足前面总体形势严峻存着少机遇认更推进市土储备出工作必须十七十七届三中全会精神指导坚持科学发展观统领深入研究积极思考着力造出条符合市实际收储周期短资金占少指标省济效益高收储路
    ()尝试建立土收储年度规划机制
    土储备规划建立减少土储备盲目性意性根土市场实际情况合理确定储备土规模结构城市规划土利总体规划结合城市期建设发展需城区营性土规划重点远景储备土总量进行预估基础制订期营性土储备规划远景土储备规划确定期远景土储备数量空间分布实现实收储实收储规划收储相结合收储模式转变增强土储备工作动性计划性年度收储规划机制建立确保收储土量保证收储土质时市城市建设总体布局产生积极影响
    (二)积极探索旧城改造推动土储备出路
    着市城市化推进旧城区已适**市总体发展规划土溢价竞拍情况旧城区块属段优势明显土升值潜力块着旧城改造拆迁进行腾出土极成未优质块供应重源相应发现着市济社会快速发展改善型住房需求已越越预想旧城块推出商品房少老百姓着强吸引力认市土储备出工作旧城改造工作联动相联动积极鉴****等线城市先进验(拆迁安置)实现市土储备出旧城改造双赢局面
    (三)健全协调营销机制
    1积极做四协调责体单位配合单位相协调通协调推出块前期工作责单位目标工作心落实力确保块时推出二前期工作期工作相协调统筹谋划年度土出工作做环环紧扣序高效推进前期着重做征拆迁等准备工作出工作奠定基础期根市场情况适时推出块确保推出块获取济效益三点状出区块出谋划相协调根城市总体规划区改造求着眼概念性谋划重视区块改造城中村改造切实点状出区块改造机结合起实现土出工作整体性灵活性相协调相统四土出土储备相协调妥善处理出储备关系注重眼前着眼长远条紊推进土储备出工作
    2强化营销提高出效益注重项目包装激发投资者兴趣竞拍热情追求效益注重政策引导确保政策发挥应作积极培育房产龙头企业注重强势推介组织开展定规模影响推介会加强外招商吸引实力开发商市投资开发促进市房产市场持续稳定健康发展
     
     

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