房产估价容题参考答案
第部分：房产估价概
复思考题
1什房产估价
2列举房产估价象？
3影响房产估价素
4样进行房产状态描述
5简述房产估价原
6什进行房产估价
复思考题答案：
1房产估价专业员根特定目特定房产特定时间特定价值进行分析测算判断提供专业意见活动
房产估价质
房产估价评估房产价值价格
房产估价模拟市场定价代市场定价
房产估价提供价值意见作价格保证
房产估价会误差应误差控制合理范围
2（1）土（2）房屋（3）构筑物
（4）建工程：已开始建造尚未建成具备条件房产
（5）期房：正开发建设者计划开发建设尚未形成房产
（6）灭失房产：已拆房屋灾害损毁房屋
（7）房产某局部某幢房屋中某楼层某幢住宅楼中某套住房
（8）现况房产状况房产差异部分
（9）房产外作房产种附属财产价值房产整体资产价值评估称企业价值形资产评估
3房产身素
()区位素
1位置（1）方位（2）距离（3） （4）楼层
2交通
3周围环境景观（1）气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境
（5）卫生环境（6）文环境
4外部配套设施
(二)实物素
1．土实物素（1）土面积 （2）土形状（3）形 （4）势（5）土壤
（6）基（7）土开发程度
2．建筑物实物素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施
（5）装修装饰（6）层高室净高 （7）空间布局
（8）防水保温隔热隔声通风采光日
（9）维修养护情况完损程度
(三)权益素
1．权利状况
2．制
3．相邻关系
房产外部素
（）口素（二）制度政策素（三）济素
（四）社会素（五）国际素（六）心理素
4房产实物状况描述
1土实物状况(1)土面积：(2)土形状：(3)形：(4)势：(5)土壤：
(6)基（质）：(7)土开发程度：
2建筑物实物状况
(1)建筑规模 (2)层数高度：(3)外观：(4)建筑结构(5)设施设备：(6)装饰装修：
(7)防水保温隔热隔声通风采光日(8)层高室净高：(9)空间布局：
(10)年龄（屋龄房龄）设计年限(1l)维修养护情况完损程度：
房产权益状况描述
1土权益状况（1）土权：（2）土权：（3）土制：
（4）目前情况：（5）权利设立情况：
2建筑物权益状况
5（）合法原
合法原求：房产估价前提估价象具合法权益
合法权益包括合法产权合法合法处分等三方面：
1合法产权方面
2合法方面应城市规划土途制等
3合法处分方面
处分方式包括
房产买卖：房产租赁：房产抵押：房产典：房产抵债：房产赠：
4 方面求评估出价格必须符合国家价格政策
（二）高佳原
高佳必须符合四标准
（1）法律许（2）技术（3）济行（4）价值化
（三）代原
求：
（1）果附干相效房产存着价格代原相效房产价格推算出估价象价格
（2）孤立思考估价象价格考虑相效房产价格影响房产价格估价结果时时没明显合理
（四）估价时点原
1估价时点情形出现房产纠纷案件中
2估价时点现估价象历史状况情形出现房产损害赔偿案件中
3估价时点现估价象现实状况情形估价中常见建工程估价
4估价时点现估价象未状况情形房产预售预购评估价格
5估价时点未情形出现房产市场预测房产投资分析提供价值情况中特预估房产未建成价值
（五）谨慎原
6 理需
()专业估价存基前提
①资产具独二特性常法通常方法知价值
②具独二特性资产价值量足够够支付必支付聘请专业员估价花费
(二)房产需专业估价
二土权出需
三房产转租赁需
四房产抵押需
①初次抵押估价②次抵押估价③增加抵押贷款估价④抵押期间估价
⑤转抵押估价⑥续贷抵押估价⑦处置抵押房产估价
五房产征收征需
六房产分割需
七房产损害赔偿需
八房产税收需
九房产保险需
十房产争议调处司法鉴定需
十企业关济行需
十二房产理需
第二部分 市场较法
复思考题
（）简答：
1．什较法
2．较法理适范围
3．较法操作步骤什
4．进行交易情况交易日期房产状况修正
（二）项选择题
1．难较法估价房产( )
A．标准工业厂房 B．写字楼
C．古建筑 D．纪念馆 E学校
2．估价员搜集交易实例途径( )
A．房产交易事 B．政府关部门
C．道听途说 D．房产交易展示会
E 报刊网络．交易实例房产状况
3交易实例搜集容般必须包括( )
A．交易双方基情况交易目
B交易实例房产状况
C．成交日期成交价格交易情况
D．交易期限长短
E．办理房产交易手续情况
4交易属非正常交易情况( )
A．土权出拍卖 B．相邻房产合
C．房产涉案拍卖 D．卖方负责补交土权出金
E．买方负责缴纳契税
5属房产区位状况较调整容( )
A．部基础设施完备程度 B．城市规划限制条件
C．面格局 D．外部公服务设施完备程度
E．环境景观
（三） 判断题
1．果房产市场发育够者房产交易较少发生区难采较法估价
2．较法质房产市场交易价格导求取估价象价值
3．交易日期调整实质房产状况房产价格影响调整
4 果引起房产价格变动单纯通货膨胀素选般物价指数变动率果建筑造价者建筑材料价格建筑工费方面素选相应价格指数变动率
5．实例房产状况区位状况权益状况实物状况应估价时点应反映房产状况
实践训练
1．某宗房产交易买卖双方合中写明买方付卖方2 625元／m2买卖中涉税费均卖方负担悉该区房产买卖中应卖方缴纳税费正常成交价格7％应买方缴纳税费正常成交价格5％试求该宗房产正常成交价格
2．某宗实例房产2007年1月30日价格l 000美元／m2该类房产美元基准价格变动均月月降0．5％假设民币美元市场汇率2007年1月30日1美元等8．26元民币2007年9月30日1美元等829元A民币试该实例价格调整2007年9月30日
案例分析
评估某商品住宅2007年10月24日正常市场价格该商品住宅附区调查选取ABc三宗类似商品住宅交易实例作实例关资料表3 7 表3—10示
表37 实例成交价格
实例A
实例B
实例C
成交价格（元m2）
3 700
4 200
3 900
成交日期
2007年5月24日
2007年8月24日
2007年9月24日
表38中交易情况分析判断正常价格基准正值表示实例成交价格高正常价格幅度负值表示实例成交价格低正常价格幅度
表38 实例成交价格
实例A
实例B
实例C
交易情况
—2
0
+1
表39 该类商品住宅2007年4月10月价格变动情况
月 份
4
5
6
7
8
9
10
价格指数
100
924
983
986
1003
1090
1068
表39中价格指数定基价格指数
表310 房产状况较判断结果
房产状况
权重
估价象
实例A
实例B
实例C
素1
素2
素3
05
03
02
100
100
100
90
100
125
100
110
100
80
120
100
试利述资料估算该商品住宅2007年10月24日正常市场价格
解 估算该商品住宅2007年10月24日正常市场价格：
⑴计算公式： 准价格实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房产状况修正系数
⑵交易情况修正系数
实例A 100／（1002）＝100／98
实例B 100／（1000）＝100／100
实例C 100／（100＋1）＝100／101
⑶交易日期修正系数
实例A 1068／924 实例B 1068／1003 实例C 1068／1090
⑷房产状况修正系数：
实例A 100／（90×05＋100×03＋125×02）＝100／100
实例B 100／（100×05＋110×03＋100×02）＝100／103
实例C 100／（80×05＋120×03＋100×02）＝100／96
⑸计算准价格（单价）
准价格A＝（3 700×100／98×1068／924×100／100）元／m2＝4 364元／m2
准价格B＝（4 200×100／100×1068／1003×100／103）元／m2＝4 342元／m2
准价格C＝（3 900×100／101×1068／1090×100／96）元／m2＝3 941元／m2
⑹述三准价格简单算术均数作较法估算结果
估价象价格（单价）＝［（4 364＋4 342＋3 941）÷3］元＝4 216元／m2
参考答案
复思考题
（）简答 略
（二）选题1CDE 2ABDE 3ABC 4BCDE 5DE
（三）判断 1√2√3×4√5×
实验实训
1该宗房产正常成交价格
正常成交价格＝买方实际付出价格／（1＋应买方缴纳税费率）
＝［2 625／（1+5）］元／m2＝2 500元／m2
2该实例价格（民币）调整2007年9月30日：
［1 000×（1—05）8×829］元／m2＝7 649元／m2
第三部分 成法
复思考题
简答题
1．什成法成法理什
2．成法估价操作步骤什
3．房产价格构成测算构成部分金额
4．成法基公式样
5．什重新购建价格建筑物重新购建价格全新状况土重新购建价格估价时点状况
6．重建价格重置价格含义异点什种情况应采重置价格种情况应采重建价格
7．什估价建筑物折旧分三类 估价折旧会计折旧异
（二）项选择题
1．关成法理解中正确( )
A．成法求取估价象估价时点全部建设成然扣折旧 取估价象价格价值方法
B．成法质房产开发建设成导求取估价象价值
C．成法理生产费价值买方角度房产价格基社会生产费类似代原理
D．成法估价员根开发建设估价象需正常费税金利润测算价格
E．成法说房产价格构成部分累加基础测算房产价格 方法
2．属土取成构成项目( )
A．农征费 B．拆迁安置补偿费
巳土权出金 D．基础设施配套费
E．勘察设计前期工程费
3．成法中利息计算包括( )利息
A．土取成开发成
B 土取成开发成理费
C 土取成开发成理费利润
D．贷资金
E．资金贷资金
4 关建筑物重新购建价格说法中正确( )
A 重新购建价格估价时点时国家财税制度市场价格体系估价时点时房产价格构成容测算
B 重新取者重新开发建设全新状况必支出社会般均耗费
C 建筑物重新购建价格建筑物现状态公开市场价格
D 建筑物重新购建价格全新状况价格未扣折旧
E．建筑物重新购建价格先进施工单位生产实际耗费
5．建筑物物质折旧包括( )
A．然老损 B．正常磨损
C．意外破坏损毁 D．延迟维修损坏残存
E．消费观念变更
6．建筑物功折旧称精神磨损原( )
A．然环境恶化 B．消费观念变更
C．设备陈旧落 D．城市规划改变
E．政府政策变化
7．济折旧称外部性折旧指建筑物身外种利素造成价值损
包括( )
A．消费观念变更 B交通拥挤
C．城市规划改变 D政府政策变化
E．环境污染
8．关建筑物寿命说法中正确( )
A．建筑物济寿命短然寿命
B．建筑物然寿命指建筑物交付日起堪时年数
C．建筑物济寿命指建筑物竣工验收合格日起预期产生收运营费持续年数
D．建筑物寿命期间果翻修改造等然寿命济寿命延长年数
9．房产估价中计算折旧需(
A 实际年数 B剩余济寿命
C．效年数 D 日历年数
E．剩余然寿命
( 三)判断题
1．成法适较新建筑物估价适旧建筑物估价
2．成法中成指某具体开发商实际支出成实际花费
3．成法成概念应该客观成客观成假设开发建设时数汛商均花费
4．成法中说利息正常贷资金发生正常利息支出
5．估价折旧指种原造成价值损失数额建筑物估价时点市场价值重新购建价格间差额
6．建筑物然寿命指建筑物竣工验收合格日起堪时年数
7．建筑物然寿命指建筑物交付日起堪时年数
8．建筑物然寿命指建筑物财务账转固定资产日起堪时年数
9．建筑物济寿命指建筑物财务账转固定资产日起预期产生收入运营费持续年数
10．建筑物寿命期间果翻修改造等然寿命济寿命延长
实践训练
某宗房产土面积1 000 m2建筑面积2000 m2土10年前通征收集体土取时取费18万元∕亩现时该类土重新购置价格620元∕m建筑物8年前建成交付时建筑造价方米建筑面积700元现时该类建筑物重新购建价格方米建筑面积1200元估计该建筑物八成新请选资料测算该宗房产现时总价单价
案例分析
某企业工矿仓储仓库坐落××保税区土面积13 200 m2土性质出终止日期2054年6月21日该仓库三层建筑面积12 722 m2求估算2006年9月12日该房产价格
1根实际情况估价师实考察现时取该土单价632元／m2 该块总价
13200 m2×632元／m2＝8 342 400（元）
2建筑物市场价格确定
⑴根估价象实际情况土建单位造价成800元／m2房屋装修单位成200元／m2设备安装单位成100元／m2
建安费＝（800+200+100）×12 722＝13 994 200（元）
⑵专业费理费预见费
根项目费支出情况建造成6计算（中专业费占2理费占2预见费占2）
13 994 200×6＝839 652（元）
⑶投资利息
假设开发期1年贷款利率年期贷款年利率612测算资金开发期均匀投入投资利息（计算方便投资利率单利计算）
投资利息＝（13 994 200+839 652）×612×1×05＝453 916（元）
⑷开发利润
取利润率10
（13 994 200+839 652）×10＝1 483 385（元）
⑸销售费
销售中需支付营业税等税费重置成565
销售税费＝（13 994 200+839 652+453 916+1 483 385）／(1—565)×565
＝1 004 314(元)
⑹计算估价建筑物市场价值
估价员实察该建筑物2006年3月开始投入设备运行良确定综合成新率98
估价建筑物价格［⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸］×９８％＝17 419 958元单价1 369元／m2
3房产市场价值确定
房产市场价值＝土价格＋建筑物价值
＝（8 342 400＋17 419 958）
＝25 762 358（元）
委估房产市场价值25 762 358（元）单价2 025元／m2
思考题：
某幢房屋建筑面积300 m2该类途建筑结构档次房屋建筑安装工程费1 200元／m2专业费建筑安装工程费8％理费建筑安装工程费专业费3％销售费重新购建价格4％建设期6月费视建设期均匀投入年利率6％开发商成利润率15％销售税费重新购建价格6％请计算该房屋重新购建价格
参考答案
复思考题
（）简答 略
(二)选题 1BCDE2ABC3BE4ABD5ABCD6BC7BCDE8ACD9BC
(三)判断题 1√2×3×4×5√6√7×8×9×10√
实践实训
解 该宗房产价值测算：
该宗房产现时总价土重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率
＝620×1 000+1 200×2 000×80％
＝2 540 000(元)
该宗房产现时单价该宗房产现时总价÷建筑面积
＝2 540 000÷2 000
＝1 270(元／m2)
思考题答案
[解] 设该房屋单位建筑面积重新购建价格VB计算：
(1)建筑安装工程费＝1 200(元／m2) ·
(2)专业费＝1 200X8％ ＝96(元／m2)
（3)理费：＝(1 200+96)×3％＝38．88(元／m2)
(4)销售费＝VB× 4
(5)投资利息＝(1 200+96+38．88+0．04 VB)×[(1+6％)025－1]
＝19．59+0．0006 VB (元／m2)
(6)销售税费＝VB×6％
(7)开发利润＝(1 200+96+38．88+0．04 VB +19．59＋0．0006 VB)×15％
＝203．17+0．0061 VB (元／m2)
(8) VB＝1 200+96+38．88+0．04 VB ＋19．59+0．0006 VB ＋0．06 VB +203．17+0．0061 VB VB＝1 743．69(元／m2)
重新购建总价＝1 743．69×300
． ＝52．31(万元) ·
第四部分 收益法
复思考题
单项选择题
1关收益法适条件( )
A房产收益风险较准确量化 B房产出租出售
C收益潜收益房产 D房产商业途
2房产( )分房产分居住房产商业房产工业房产特殊房产等
A收益性 B 途 C 市场性 D 段
3收益法理( )
A 适合原理 B 代原理 C 预期原理 D 均衡原理
4某写字楼年出租净收益300万元预计未三年然维持该水三年该写字楼价格现写字楼价格12倍该类房产报酬率10该宗写字楼现价格( )万元
A4580 B5580 C6580 D7580
5报酬资化法公式均假设净收益相估价时点发生( )
A期初 B期中 C期末 D年末
6某工业出年限50年出时五通该区域基准价800元㎡(基准价涵五通限年期价)土报酬率8该宗工业价格( )元m2
A78294 B81706 C79285 D76806
7净收益年变持续限年净收益流模式资化率（ ）
A等报酬率 B报酬率 C报酬率 D法知道
8某宗房产土价值占总价值30建筑物价值占总价值70实例房产中求土资化率6建筑物资化率8综合资化率（ ）
A70 B74 C78 D80
9运收益资化法进行房产估价时需预测估价象（ ）
A毛收益 B净收益 C未毛收益 D未净收益
10收益资化法中（ ）指假定宗房产做充分利时空置状况获收入
A净收入 B效毛收入 C潜毛收入 D 净利润
二项选择题
1收益性房产价值高低取决列素（ ）
A房产位置优劣 B获净收益
C获净收益期限长短 D获该收益性
2房产未收益分( )
A净收益 B 潜毛收入 C 营收入 D 效毛收入
3适采收益原法估价( )
A机关 B学校 C影剧院 D公园
4房出租总费计算中维修费计算方法( )
A建筑物重置价15％～2％计算 B造价例法
C定期轮修法 D验估计法
5属土收益包括( )
A直接收益 B租 c利土资产带纯收益 D生产素产生收益
6收益原法确定土总收益时应遵循( )原
A变动 B稳定 C持续 D客观
7房产收益分( )
A客观收益观收益 B土收益房屋收益
C客观收益实际收益 D形收益形收益
8安全利率般选( )
A时期1年期国债年利率 B1年期投资年利率
C1年期银行定期贷款利率 D1年期银行定期存款利率
9承租土权价值体现( )
A通常实际支付租金低市场租金 B租期较长
C优先续租权利 D转租转权利
10列动产中( )收益原法评估
A空置写字楼 B出租厂房 C位市区教堂 D营亏损酒楼
三简答题
1什收益法？
2收益法估价操作步骤什？
3什净收益
4确定估价象房产收益期限？
5试较直接资化法报酬资化法异
6什剩余技术？
实践训练
1某营业中宾馆需估价调查该宾馆200张床位均张床位天客实收80元年均空置率20％该宾馆营业均月花费15万元档次宾馆般床价床天100元年均空房率25％正常营业月总费均占月总收入30％该类房产资化率10％请采直接资化法测算该宾馆价值
2某宗房产建成2002年底收益期限48年2003年底2005年底分获净收益85万元90万元94万元预计2006年底2008年底分获净收益94万元93万元95万元2009年底起年获净收益稳定95万元该类房产报酬率8％请利述资料测算该宗房产2006年底收益价格
案例分析
5年前甲提供宗l 000㎡土年限50年土乙出资500万元民币合作建设4000㎡建筑面积写字楼写字楼建设期2年建成中l500㎡建筑面积甲2500㎡建筑面积乙20年期满建筑物偿甲现乙意期满剩余期限购买甲乐意出售双方价格握准争议协商请家专业房产估价机构该宗房产局部（乙2500㎡建筑面积建筑物权价值相应份额土权益价值）进行测算
思考题：果名房产估价师请说明估价思路
[解题思路] 题估价象未17年(乙整期限20年扣已3年剩余期限17年)28年土权(土年限50年扣乙期限20年建设期2年剩余28年)房屋权天价值估价思路采收益法(未净收益现值)中两种求法：先求取未45年净收益现值未17年净收益现值然两者相减二直接求取未17年28年净收益现值估价思路二采市场法寻找市场类似房产45年价值17年价值然求差额
面选收益法第种思路测算未17年28年土权建筑物权天价值
调查知现时该类写字楼方米建筑面积月租金均80元年出租率85％年运营费约占年租赁效毛收入30％该类房产报酬率10％
(1) 求取未45年净收益现值：
(2)求取未17年净收益现值：
(3)求取未17年28年土权建筑物权天价值：
复思考题参考答案
单选题
15 ABCDC 610 AABDC
二选题
1 BCD 2 ABD 3 ABD 4 ABCD 5 BC 6 BCD 7 CD 8 AD 9 ACD 10 ABD
三简答题
1预测估价象未正常收益然利报酬率资化率收益数转换价值求取估价象估价时点价值方法
2（1）运报酬资化法估价般分步骤进行：
1）搜集关房产收入费资料
2）测算潜毛收入
3）测算效毛收入
4）测算运营费
5）测算净收益
6）求取适报酬率（折现率）
7）确定未收益期限
8）选恰报酬资化法公式求出收益价格
（2）运直接资化法估价般分步骤进行：
1）求取未某年某种收益
2）求取资化率收益数
3）选恰直接资化法公式计算收益价格
3净收益净运营收益简称效毛收入中扣运营费房产收入净收益获取净收益期限长短性直接影响估价象房产价值净收益测算途径分两种基租赁收入测算净收益基营业收入测算净收益
4（1）单独土单独建筑物估价应分根建设权剩余期限建筑物剩余济寿命确定未获收益期限选相应收益期限限年公式进行计算净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
（2）土建筑物合成体估价象建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束时结束会出现三种情况：①两者时结束②建筑物剩余济寿命早建设权剩余期限结束③建筑物剩余济寿命晚建设权剩余期限结束
A果建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束收益期限建筑物剩余济寿命者建设权剩余期限
B果建筑物剩余济寿命早建设权剩余期限结束
先根建筑物剩余济寿命确定未获收益期限选应收益限年公式进行计算然加建筑物剩余济寿命结束剩余期限建设权估价时点价值建设期限超出建筑物济寿命土剩余年限价值折现值
C果建筑物剩余济寿命晚建设权剩余期限结束应根建设剩余期限确定未获收益期限选相应收益期限限年公式进行计算
5直接资化法需区分未净收益流属种模式报酬资化法需区分未净收益流属种模式进选适宜报酬资化法公式测算估价象价值
直接资化法利未某年某种收益予资化求较估价象相类似实例房产求取资化率收益数实例赖强报酬资化发相直接资化法计算程较简单
报酬资化法考虑资金时间价值逻辑严密强理基础具等风险投资报酬率应该相似根具等风险投资求取适报酬率报酬资化法需专业房产估价员预测未期净收益具定观选择性预期净收益流模式定符合市场实际情况
6 剩余技术（residual technique）包括土剩余技术建筑物剩余技术资金剩余技术抵押贷款剩余技术指已知房产净收益中某构成部分价值构成部分资化率报酬率时房产净收益中扣属已知构成部分净收益求出属外构成部分净收益相应资化率报酬率予资化出房产中未知构成部分价值方法
第五部分 假设开发法
复思考题
单项选择题
1假设开发法中预期开发楼价（ ）求取
A市场较法 B收益法 C成法 D长期趋势法
2运假设开发法估价时选择佳开发利方式包括途规模档次等确定重选择（ ）
A佳途 B适规模 C合适档次 D适宜时间
3某工程总建筑面积12400方米2005年3月16日开工土年限开工日起计50年估价时点2006年9月16日完成体结构距建成尚需年半预计建成半年租出出租面积建筑面积70月净租金收入50元方米出租率85设原利率9折现率13续建完成价值（ ）万元
A365820 B283650 C340645 D340380
二项选择题
1假设开发法中开发期包括（ ）
A前期 B建造期 C租售期 D保修期
2列估价中宜采假设开发法（ ）
A拆迁补偿估价 B建工程估价
C出块估价 D房改售房估价
3假设开发法中预期开发楼价（ ）求取
A市场较法 B收益法 C成法 D购买年法
4假设开发法估价估算利息时必须握（ ）
A计息方法 B原利率 C计息基础 D计息期
三问答题
1谓假设开发法？
2假设开发法基思路什？
3简述假设开发法运条件
4试列出假设开发法基公式
5假设开发法适具体估价象？具体细化公式？
6简述应假设开发法估价步骤
7假设开发法估价方法两种区什？
四计算练题
1需评估宗七通建筑土2009年9月1日价格获知该宗土总面积500方米建筑容积率2土途住宅预计取该土建造该类商品住宅建设期2年建筑费方米800元专业费建筑费8利润20第年投入60建筑费专业费第二年投入40建筑费专业费贷款年利率10销售税费未楼价6购买土需缴纳交易价格3契税该商品住宅建成半年次全部售出售出价格均方米2500元试资料现金流量折现法估算该宗2009年9月1日总价单价楼面价（折现率10）
2改变途旧厂房准备出售土面积4000方米建筑面积6000方米根点周围环境适宜装修改造成写字楼出租现已获政府部门批准需补交楼面价500元方米价款时取50年土权预计装修改造期年装修改造费方米建筑面积1000元估计该写字楼装修改造完成全部售出销售价格方米建筑面积5000元销售税费8购买该旧厂房买方需缴纳税费旧厂房价格4试利述资料估算该旧厂房现状正常购买总价（折现率10）
3某建工程开工2009年3月1日总面积2000方米建筑容积率51途公寓土年限50年2009年3月1日起计土取费楼面价方米1200元该公寓正常建设期2年建设费方米建筑面积2500元2009年9月1日已完成体封顶已投入建设费45估计该公寓期建成建成出租出租面积月租金方米80元出租面积建筑面积65正常出租率80出租期间运营费率30出租需缴纳税金租金收入2知购买建工程应缴纳税费购买价格5试利述资料采现金流量折现法估算该建工程2009年9月1日正常购买总价建成建筑面积折算单价假定原利率8折现率14
实践训练
根学校周围实际情况拟定商业住宅作估价象根假设开发法求通种必辅助方法手段完成实训容（般3组需提交手工电子文档）
1估价象进行现场勘查(掌握现场勘察点技巧求拍摄数码相片)
2收集估价需资料（需提交通网络收集相关资料）
3填写现场勘察表(般采统标准表格求组学生设计表格求规范填写表格相关容)
案例分析
某城市定年7月1日拍卖块土总面积20000方米出年限70年规划求建筑容积率120住宅市富源房产公司准备参加竞买该公司关部门调查研究预计建成住宅均售价3500元／方米土开发房屋建安费1500元／方米理费销售费分土开发房屋建安费36销售税金附加销售额55购买土应缴纳税费购买价格3预计正常开发周期2年希投入总资金获15年税前收益率银行贷款利率5100试问该公司竞买时高报价约少？
解：设购买土高报价V计算时开发程中发生资金均匀投入估价方法：传统方法
1）开发完成价值＝20000×12×3500＝84000000元＝840000万元
2）销售税金附加＝840000×55＝46200万元
3）土开发房屋建安理费销售费＝20000×12×1500×(1＋3＋6)
＝39240000元
＝392400万元
4）购买土应缴纳税费＝003V
5）投资利息＝购买土应缴纳税费占资金利息+开发成占资金利息
＝购买土应缴纳税费占资金利+开发成占资金利金
＝103V×(1＋5100)2＋392400×(1＋5100)–392400–103V
＝21543＋01162V
开发利润年利润率951（似值）
6）开发利润＝103V×(1+951)2＋392400×(1＋951)–392400–103V
＝37317＋02052V
7）土价格：
V＝840000 46200392400 (21543＋01162V)(37317＋02052 V)003V
V＝253770万元
：
竞买方竞标时高报价：253770万元
思考分析述案例告诉准备作参加拍卖竞买方需计算标物竞买时出高报价高报价基计算思路方法进行具体计算等竞买方思路正确方法竞买时做放矢达公司投资目案例中存需进步思考回答问题三问题：
1） 投资利息计算基数项目？
2） 计息期数确定？
3） 开发利润年利润确定？理计算公式？
答 案
复思考题
单项选择题
1C成法
2A佳途
3（A365820 ）万元
二项选择题
1A前期 B建造期 C租售期
2B建工程估价 C出块估价 D房改售房估价
3A市场较法 B收益法
4A计息方法 B原利率 C计息基础 D计息期
三问答题
1谓假设开发法？
答：假设开发法称剩余法倒算法余值法残值法指估算未房产正常交易价格基础减建筑物附着物建造成专业费利息利润税费等费剩余值土价格
2假设开发法基思路什？
答：假设开发法基思路通房产开发商购置建土报价程具体事例加体现某房产开发商准备购置块土开发完成房屋出售获定开发利润开发商般样确定购置土高价格：首先研究块土外部条件分析房产市场状况选择块土开发方案选定开发方案开发商预测楼建成总售价然计算建造该楼需支付总费（包括前期费建安工程费配套费利息税收等）数确定开发商楼价减总开发费减获开发利润余额作购置该土高价格
3简述假设开发法运条件
答：1)否根房产估价合法性原高佳原正确判断房产佳开发利方式包括途规模档次等
2)否根房产市场情况供求状况准确预测未开发完成房产价值
外运假设开发法估价效果求社会济环境规范稳定具体包括5条件：
①明朗开放长远房产政策
②统严谨健全房产法规
③完整公开透明度高房产资料库
④稳定清楚全面关房产投资开发交易税费清单
⑤长远公开稳定土供（出）计划
4试列出假设开发法基公式
答：
开发房产价值＝开发完成房产价值–开发成–理费
–投资利息–销售费–销售税费–开发利润
–投资者购买开发房产应负担税费
5假设开发法适具体估价象？具体细化公式？
答：——开发土评估
—— 改造开发房产评估公式中建筑费包括拆迁费
——整理房产整理成供直接利土房产评估
——现新旧房产中价单独评估房产价格中扣房屋价格剩余数价
具体细化公式九计算公式
6简述应假设开发法估价步骤
答：
1）调查开发房产基情况
2）选择佳开发利方式
3）估算开发营期
4）预测开发完成房产价值
5）测算开发成理费投资利息销售费销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
6）进行具体计算求出开发房产价值
7假设开发法估价方法两种区什？
答：动态静态两种计算方式
静态计算考虑资金时间素单独计算利息（传统方法）
动态计算时点发生费全部贴现价发生时点利息必单独计算
计算练题
1需评估宗七通建筑土2009年9月1日价格获知该宗土总面积500方米建筑容积率2土途住宅预计取该土建造该类商品住宅建设期2年建筑费方米800元专业费建筑费8利润20第年投入60建筑费专业费第二年投入40建筑费专业费贷款年利率10销售税费未楼价6购买土需缴纳交易价格3契税该商品住宅建成半年次全部售出售出价格均方米2500元试资料现金流量折现法估算该宗2009年9月1日总价单价楼面价（折现率10）
解：设该宗土总价V总
楼价500×2×2500×(1+10)25
开发成800×(1+8)×（1+20）×[(1+10)05×60+(1+10)15×40]
销售税费500×2×2500×(1+10)2 ×6
购买土税费V总×003
V总楼价开发成销售税费购买土需缴纳税金
：
V总
V单
V楼面
2改变途旧厂房准备出售土面积4000方米建筑面积6000方米根点周围环境适宜装修改造成写字楼出租现已获政府部门批准需补交楼面价500元方米价款时取50年土权预计装修改造期年装修改造费方米建筑面积1000元估计该写字楼装修改造完成全部售出销售价格方米建筑面积5000元销售税费8购买该旧厂房买方需缴纳税费旧厂房价格4试利述资料估算该旧厂房现状正常购买总价单价（折现率10）
解：设该旧厂房正常购买总价格V总
装修改造总价值6000×5000×(1+10)1272727(万元)()()()××××
装修改造总费6000×1000×(1+10)0562929(万元)
购买旧厂房税费[6000×5000×(1+10)1]×85034(万元)
销售税费V总×4
需补交价款6000×50030(万元)
：
V总2722629295034 V总×430
旧厂房总价格 V总194004(万元)
旧厂房单价 V总6000 323340（元方米）
3某建工程开工2009年3月1日总面积2000方米建筑容积率51途公寓土年限50年2009年3月1日起计土取费楼面价方米1200元该公寓正常建设期2年建设费方米建筑面积2500元2009年9月1日已完成体封顶已投入建设费45估计该公寓期建成建成出租出租面积月租金方米80元出租面积建筑面积65正常出租率80出租期间运营费率30出租需缴纳税金租金收入2知购买建工程应缴纳税费购买价格5试利述资料采现金流量折现法估算该建工程2009年9月1日正常购买总价建成建筑面积折算单价假定原利率8折现率14
解：设该建工程正常购买总价V总
续建完成总价值80×12×2000×51×065×08×(103)
×[1(1+8)(502)]8×(1+14)2
334300(万元)
续建总费2500×2000×51×65×(1+14)075
150236(万元)
出租需缴纳税金80×12×2000×51×065×08×2×[1(1+8)(502)]8×(1+14)2
9551(万元)
购买该工程需缴纳税费总额V总×005
：
V总3343001502369551 V总×005
建工程总价166203 (万元)
建工程单价10200162944 (万元)
案例分析
投资利息：价购买土应缴纳税费占期2年土开发房屋建安理费销售费均占期1年计算公式：
投资利息＝购买土应缴纳税费占资金利息 + 开发成占资金利息
＝购买土应缴纳税费占资金利 + 开发成占资金利 金
开发利润：现金流折现法相传统方法开发利润投资利息应等价现金流量折现法中折现体现预期收益开发利润年利润率应951（似值）
投资利率：银行贷款利率51预期收益率：15
：预期收益率开发利润率+投资利率+调整值开发利润率预期收益率投资利率+调整值
开发利润率1551+调整值
第六部分：长期趋势法
复思考题
单选题
1房产价格通常波动短期难出变动规律发展趋势长期会呈现出定（ ）
A．变动规律发展趋势
B．发展规律发展趋势
C．发展规律长期趋势
D．长期趋势变动规律
2长期趋势法适象（ ）
A．价格波动明显季节
B．价格明显季节波动房产
C．价格明显变动房产
D．价格明显变动房产
3房产估价中长期趋势法运假设前提（ ）
A．形成房产价格变动趋势未然存
B．市场找充分房产历史价格资料
C．房产明显季节变动
D．政府关房产市场调控关政策会影响房产历史价格
4直线趋势法公式中常数ab（ ）决定
A．房产历史价格资料
B．房产未价格资料
C．房产现时价格资料
D．估价员选取价格资料
5数学曲线拟合法中简单常（ ）
A．直线趋势法
B．指数曲线趋势法
C．二次抛物线趋势法
D．指数修匀法
6房产价格变动程持续升者降期升者降数额致接时宜采（ ）预测房产未价格
A．数学曲线拟合法
B．均增减量法
C．均发展速度法
D．移动均法
7通市场调研获某类房产2002年2006年价格分3405元㎡3565元㎡3730元㎡3905元㎡4075元㎡采均增减量法预测该类房产2008年价格（ ）元㎡
A．40750
B．42425
C．44100
D．45775
8某区商品住宅价格2000年2004年分681元㎡712元㎡744元㎡781元㎡815元㎡采均增减量法预测该区商品住宅2006年价格（ ）
A．849元㎡
B．865元㎡
C．882元㎡
D．915元㎡
9某类房产2001年初2005年初价格分2300万㎡2450元㎡2650元㎡2830元㎡3000元㎡增减量权重分01030204均增减量趋势法估计2001年初预测基期该类房产2006年初价格接（ ）元㎡
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
10运长期趋势法测算房产未价格房产价格变动程持续升者降．期升降幅度率致接宜选（ ）方法进行测算
A．均增减量法
B．均发展速度法
C．移动均法
D．指数修匀法
11运长期趋势法测算房产未价格房产价格变动程持续升者降期升降幅度率致接宜选（ ）方法进行测算
A．均增减量法
B．均发展速度法
C．移动均法
D．指数修匀法
12果房产价格时间序列逐期发展速度（ ）计算均发展速度
A．较
B．较
C．差距较
D．致相
13某城市2000年2005年普通商品房均价格分3500万㎡4800元㎡采均发展速度法预测2008年价格接（ ）元㎡
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
14某区商品住宅价格1997年2002年分3100元㎡3260元㎡3440元㎡3620元㎡3800元㎡3980元㎡采均发展速度法预测2003年住宅价格（ ）元㎡
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
15运移动均法时般应房产价格变化（ ）进行移动均
A．市场行情
B．周期长短
C．实际时间
D．变动程度
16原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势描述方法属长期趋势法方法中（ ）
A．指数修匀法
B．均增减量法
C．移动均法
D．均发展速度法
二选题
17长期趋势法适条件（ ）
A．拥历史资料真实
B．拥历史资料真实度高
C．拥历史资料全面
D．房产价格明显季节波动
E．房产价格明显季节变化
18运长期趋势法估价般步骤（ ）
A．搜集估价象类似房产历史价格资料进行检查鉴
B．整理搜集历史价格资料画出时间序列图
C．观察分析时间序列出定模式
D．模式推测判断估价象估价时点价格
E．未价格进行分析预测
19数学曲线拟合法（ ）
A．直线趋势法
B．指数曲线趋势法
C．二次抛物线趋势法
D．指数修匀法
E．回分析法
20列（ ）情况适长期趋势法
A．假设开发法中预测未开发完成缴纳税费
B．收益法中未净收益等预测
C．市场法中实例价格进行交易日期调整
D．较分析两宗(两类)房产价格发展趋势潜力
E．填补某房产历史价格资料缺乏
21长期趋势法推测判断房产未价格外（ ）等
A．收益法中预测未租金
B．市场法中实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某房产历史价格资料缺乏
D．较分析两宗(两类)房产价格潜力
E．成法中确定房产重新购建价格
三判断题
22长期趋势法适象价格明显季节波动房产适条件拥估价象类似房产较长时期历史价格资料拥历史价格资料必须真实（ ）
23运直线法趋势法估价估价象类似房产历史价格时间序列散点图应表现出明显直线趋势（ ）
24运均发展速度法进行估价条件房产价值变动程持续升降．期升降幅度致接否适宜采种方法（ ）
25指数修匀法期实际值预测值根修匀出时期预测值种预测方法（ ）
26加权移动均法估价时点前干时期房产价格实际值采类似简单移动均法方法进行趋势估计加权求出趋势值 （ ）
27房产价格涨（降）趋势强弱房产目前价格高低关目前价格高房产价格涨较缓慢价格低房产价格涨趋势较强劲 （ ）
28均增减量法中越接估价时点增减量估价更重期增减量果权数予加权计算均增减量更评估价值接符合实际（ ）
实践训练
1 目
学生更深刻理解长期趋势法基原理作熟悉估价步骤熟练掌握种长期趋势法原理估价程序根情况选择合适方法评估房产价格
2容步骤
（1）学生进行次具体评估操作市某宗房产评估象采较法收益法成法等评估房产价格采综合估价法出评估结撰写评估报告书步骤：
选取某宗房产评估象→收集评估房产关资料→资料进行整理类→分采较法收益法成法计算房产价格→综合评估房产价格→撰写评估报告
（2）讨：整评估程中方采长期趋势法？长期趋势法作？
案例分析
某城市某类房产1999~2008年价格表示：
某类房产1999~2008年价格 单位：元m2
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
房产价格
7080
7095
7110
7240
7360
7450
7500
7680
7750
7860
29采均增减量法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
30采均发展速度法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
31采五点移动均法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
32采三点移动均法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
33采指数修匀法取a＝065评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
34采直线趋势法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
参考答案
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
A
B
A
A
A
B
C
C
B
B
B
D
C
C
B
C
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
ABD
ABCD
ABC
BCDE
ACD
×
√
√
×
×
√
√
B
C
D
E
F
A
第七部分 路线价法
复思考题
选择题
1．根路线价基原理特定街道宗土价格( )
A．土开发成高低升降 B．途改变升降
C．街深度增加递减 D．工程理水优劣升降
2．路线价估价法( )理基础
A．代原 B．区位理
C．效原 D．供需原
3．某街深度30．48m(100英尺)矩形宗总价100万元根四三二法该宗街前半部分价格应( )万元
A．30 B．40
C．50 D．70
4．制作街深度价格修正率时四三二法时（ ）法补充
A．八七六五 B．九八七六
C．七六五四 D．哈柏法
5宗两面街矩形宗总深度30米前街路线价2000元方米街路线价1000元方米重叠价值法估价前街影响深度（ ）
A．15 B．18
C．20 D．10
二计算题
1．块街深度3048m（100英尺）街宽度30米矩形土总价126万元相邻块矩形土街深度1524m（50英尺）街宽度30m根四三二法计算该相邻块总价
2．某栋厦房总价值10000万元中建筑物总价值4000万元某拥该厦部分该部分房产价值350万元该部分建筑物价值150万元试土价值分摊方法计算该占土份额价数额
三思考题
1什路线价？路线价法理什？
2划分路线价区段？
3什基准价？基准价修正法基步骤样？
4建筑物价分摊方法？什优缺点？
5谓租？租质什？
实践训练
训练目：街梯形土价格计算
训练难点：梯形土转化矩形三角形土方法
训练材料：图86 ABCD块街梯形土区段路线价2000元㎡街深度1524m（50英尺）街宽度12m四三二法计算该梯形土单价总价
图86
达标求：掌握街梯形土估价
案例分析
图87宗三角形街角正街路线价（单价）2500元㎡旁街路线价（单价）1500元㎡正街深度2286m（75英尺）旁街深度1524m（50英尺）根四三二法确定深度价格修正率见表81假设旁街影响加价率20街深度75英尺三角形土价格修正率63根资料：
（1） 计算该宗土单价总价
（2） 说说该案例文中例83区
复思考题答案：
选择题
1C 2A 3D 4B 5C
二计算题
1解：相邻块总价126×（40＋30）882（万元）
2解：该占土份额：
该享价数额：
（万元）
三思考题
1接特定街道性相土设定标准深度选取干标准宗求均价格均价格路线价路线价法实质种市场较法理市场较法相房产价格形成代原理
2划分路线价区段时性相块相连土应划路线价区段原价显著差异点两路线价区段分界线通常十字路丁字路中心处划分两路口间段路线价区段较长繁华街道时需两路口间段作段划分附设路线价某繁华街道路线价区段延长数路口外街道某侧繁华程度侧显著差异时应街道中心分界线街道两侧视两路线价区段分附设两种路线价
3基准价指城镇规划区范围现状利条件级均质域土商业居住工业等途分评估确定某估价期日法定高出年期土权区域均价格基准价修正法般程序进行：(1) 收集整理基准价关资料（2）确定估宗处土级应基准价相应修正系数表该级基准价应价涵土开发程度等（3）调查宗价影响素指标条件（4）确定估宗区域素修正系数（5）确定估宗年限修正系数（6）确定日期修正系数（7）确定容积率修正系数（8）确定估宗价
4（1）建筑面积进行分摊建筑面积进行分摊优点简便操作性强存明显问题适层途相价格差异建筑物途单住宅楼办公楼（2）房价值进行分摊房价值进行分摊建筑面积进行分摊更符合实际情况然存缺陷适部分房价值(单价)差异差异特建筑物（3）土价值进行分摊价分摊方法合理简单知道建筑物占土总价值建筑物部分房价值进行
5租广义狭义分广义租指超额工资利息利润利生产素获超额报酬收益狭义租指利土获超额报酬收益租质超额报酬收益房产济学中租通常指土者土者渡土权获收入
案例分析答案：
（1）解：
2500×120×63＋1500×140×20
2310（元㎡）
×f ×d ÷22310×2286×1524÷24042（万元）
（2）该案例例83区例83中矩形街角该案例三角形街角进行三角形土价格减价调整
第八部分 房产估价报告
复思考题
1估价中估价方法选求？
2检查估价方法测算结果正确性？
3估价报告通常部分组成？
4应档估价资料？估价资料保期限应长？
实践训练
1实训名称：×××房产估价报告
2实训项目列表： ①型旅馆房产价格评估
②网吧房产价格评估
③型餐馆房产价格评估
④写字楼房产价格评估
⑤住宅房产价格评估
3实训目：学生掌握房产评估程序选恰方法搜集资料进行估价确定估价结果够独立完成房产评估报告编写
4实训求： ①34组行结组分工协作
②组选估价项目进行估价
5实训结果： ①制定估价作业技术方案
②实勘查估价象搜集相关资料
③编写房产估价报告
④整理档保存资料
案例分析
1 某市旧城改选需某街房屋进行拆迁拆迁法取房屋拆迁许证房产理部门公示资质拆迁估价机构名单某拆迁见公示名单前中家估价机构咨询假作该估价机构名房产估价师接该拆迁程中解房屋原私住房5年前改造营副食店请问：
（1） 估价机构通什途径获取委托出具房屋拆迁估价报告？
（2）应确定作拆迁估价该拆迁房屋途？
2 甲公司1993年通偿出方式获某宗权土途高档住宅楼面价3500元m2甲公司拟分两期建设80栋墅第期40栋1996年12月竣工时债务纠纷法院裁定拍卖20栋债拍卖行委托乙房产估价评估出拍卖底价3800元m2拍卖行月拍卖卖出6栋均价格3860元m2余14承接退甲公司1996年6月第二期工程竣工建成墅5200元m2售出甲公司指责乙房产估价时评估拍卖底价低墅拍卖低价竟然楼面价高300元m2远低投入建设成合理乙房产估价坚持时估价结合理请问乙房产估价坚持时估价结理？
复思考题参考答案
1答：估价象宜选两种（含两种）估价方法进行估价该两种估价方法均直接出估价象价值包括估价方法间引情况条件选市场法估价应市场法估价方法收益性房产估价应选收益法作中种估价方法具投资开发开发潜力房产估价应选假设开发法作中种估价方法市场市场充分宜采市场法收益法假设开发法估价情况成法作估价方法
2答：估价方法估算出结果应进行较分析结果差异较时应寻找排出现差异原估价方法估算出结果应做列检查：（1）计算程否误（2）基础数否准确（3）参数选择否合理（4）否符合估价原（5）公式选否恰（6）选估价方法否适宜估价象估价目（7）房产市场否处特殊状态
3答：房产估价报告应包括列8部分：封面目录致委托方函注册房产估价师声明估价假设限制条件估价结果报告估价技术报告附件中估价结果报告委托估价机构估价象估价目价值定义估价时点估价估价原估价方法估价结果估价员估价作业日期估价报告应效期十三部分组成估价技术报告估价象分析房产市场分析估价方法选分析估价详细测算程估价结果确定五部分组成
4答：档估价资料应全面包括：（1）估价机构委托出具估价报告（包括附件）（2）估价机构委托签订估价委托合（3）实查勘记录（4）估价项目源接洽情况记录（5）估价程中意见估价报告定稿前重调整者修改意见记录（6）估价报告审核记录（7）估价员估价机构认必保存估价资料
估价资料保存期限估价报告出具日期起算应少10年保存期限届满估价服务行尚未结束估价资料应保估价服务行结止估价服务行结期限明估价资料保期限应估价报告出具日起少10年
案例分析参考答案
1 （1）答：
①根公开透明原拆迁投票拆迁事（拆迁拆迁）抽签决定拆迁估价机构
②确定拆迁估价机构般拆迁委托评估委托估价机构签订局面拆迁估价委托合
③估价机构获委托实入户调查室作业出房屋拆迁估价报告（2分）
(2)答：
①该拆迁房屋领房屋权证应记载途准查阅该房屋权属档案
②拆迁拆迁该拆迁房屋性质协商致协商确定途评估
③拆迁拆迁房屋性质协商致应城市规划行政部门申请确认确定该房屋途
2答：乙估价5方面说明出估价结理
估价目时估价拍卖评估象偿债务情况进行评估测算需考虑限期变现偿债素第二期墅售价正常公开市场交易情形达成价格
二估价时点拍卖时1996年12月第二期工程1999年6月竣工出售时点相应房产市场状况会
三估价象时估价象第期墅建筑具单件生产特点第二期墅然第期墅会加期工程完工环境配套气物业理等素相应改善第二期工程销售产生利影响
四应该说该两期工程售价受房产市场供求关系影响工程实际成素衡量房产价格高低应均社会般水成衡量
五市场销售结果拍卖底价3800元m2售出6栋均价格3860元m2较吻合尚14栋没拍出市场方面反映估价结果合理性
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第部分：房产估价概
复思考题
1什房产估价
2列举房产估价象？
3影响房产估价素
4样进行房产状态描述
5简述房产估价原
6什进行房产估价
复思考题答案：
1房产估价专业员根特定目特定房产特定时间特定价值进行分析测算判断提供专业意见活动
房产估价质
房产估价评估房产价值价格
房产估价模拟市场定价代市场定价
房产估价提供价值意见作价格保证
房产估价会误差应误差控制合理范围
2（1）土（2）房屋（3）构筑物
（4）建工程：已开始建造尚未建成具备条件房产
（5）期房：正开发建设者计划开发建设尚未形成房产
（6）灭失房产：已拆房屋灾害损毁房屋
（7）房产某局部某幢房屋中某楼层某幢住宅楼中某套住房
（8）现况房产状况房产差异部分
（9）房产外作房产种附属财产价值房产整体资产价值评估称企业价值形资产评估
3房产身素
()区位素
1位置（1）方位（2）距离（3） （4）楼层
2交通
3周围环境景观（1）气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境
（5）卫生环境（6）文环境
4外部配套设施
(二)实物素
1．土实物素（1）土面积 （2）土形状（3）形 （4）势（5）土壤
（6）基（7）土开发程度
2．建筑物实物素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施
（5）装修装饰（6）层高室净高 （7）空间布局
（8）防水保温隔热隔声通风采光日
（9）维修养护情况完损程度
(三)权益素
1．权利状况
2．制
3．相邻关系
房产外部素
（）口素（二）制度政策素（三）济素
（四）社会素（五）国际素（六）心理素
4房产实物状况描述
1土实物状况(1)土面积：(2)土形状：(3)形：(4)势：(5)土壤：
(6)基（质）：(7)土开发程度：
2建筑物实物状况
(1)建筑规模 (2)层数高度：(3)外观：(4)建筑结构(5)设施设备：(6)装饰装修：
(7)防水保温隔热隔声通风采光日(8)层高室净高：(9)空间布局：
(10)年龄（屋龄房龄）设计年限(1l)维修养护情况完损程度：
房产权益状况描述
1土权益状况（1）土权：（2）土权：（3）土制：
（4）目前情况：（5）权利设立情况：
2建筑物权益状况
5（）合法原
合法原求：房产估价前提估价象具合法权益
合法权益包括合法产权合法合法处分等三方面：
1合法产权方面
2合法方面应城市规划土途制等
3合法处分方面
处分方式包括
房产买卖：房产租赁：房产抵押：房产典：房产抵债：房产赠：
4 方面求评估出价格必须符合国家价格政策
（二）高佳原
高佳必须符合四标准
（1）法律许（2）技术（3）济行（4）价值化
（三）代原
求：
（1）果附干相效房产存着价格代原相效房产价格推算出估价象价格
（2）孤立思考估价象价格考虑相效房产价格影响房产价格估价结果时时没明显合理
（四）估价时点原
1估价时点情形出现房产纠纷案件中
2估价时点现估价象历史状况情形出现房产损害赔偿案件中
3估价时点现估价象现实状况情形估价中常见建工程估价
4估价时点现估价象未状况情形房产预售预购评估价格
5估价时点未情形出现房产市场预测房产投资分析提供价值情况中特预估房产未建成价值
（五）谨慎原
6 理需
()专业估价存基前提
①资产具独二特性常法通常方法知价值
②具独二特性资产价值量足够够支付必支付聘请专业员估价花费
(二)房产需专业估价
二土权出需
三房产转租赁需
四房产抵押需
①初次抵押估价②次抵押估价③增加抵押贷款估价④抵押期间估价
⑤转抵押估价⑥续贷抵押估价⑦处置抵押房产估价
五房产征收征需
六房产分割需
七房产损害赔偿需
八房产税收需
九房产保险需
十房产争议调处司法鉴定需
十企业关济行需
十二房产理需
第二部分 市场较法
复思考题
（）简答：
1．什较法
2．较法理适范围
3．较法操作步骤什
4．进行交易情况交易日期房产状况修正
（二）项选择题
1．难较法估价房产( )
A．标准工业厂房 B．写字楼
C．古建筑 D．纪念馆 E学校
2．估价员搜集交易实例途径( )
A．房产交易事 B．政府关部门
C．道听途说 D．房产交易展示会
E 报刊网络．交易实例房产状况
3交易实例搜集容般必须包括( )
A．交易双方基情况交易目
B交易实例房产状况
C．成交日期成交价格交易情况
D．交易期限长短
E．办理房产交易手续情况
4交易属非正常交易情况( )
A．土权出拍卖 B．相邻房产合
C．房产涉案拍卖 D．卖方负责补交土权出金
E．买方负责缴纳契税
5属房产区位状况较调整容( )
A．部基础设施完备程度 B．城市规划限制条件
C．面格局 D．外部公服务设施完备程度
E．环境景观
（三） 判断题
1．果房产市场发育够者房产交易较少发生区难采较法估价
2．较法质房产市场交易价格导求取估价象价值
3．交易日期调整实质房产状况房产价格影响调整
4 果引起房产价格变动单纯通货膨胀素选般物价指数变动率果建筑造价者建筑材料价格建筑工费方面素选相应价格指数变动率
5．实例房产状况区位状况权益状况实物状况应估价时点应反映房产状况
实践训练
1．某宗房产交易买卖双方合中写明买方付卖方2 625元／m2买卖中涉税费均卖方负担悉该区房产买卖中应卖方缴纳税费正常成交价格7％应买方缴纳税费正常成交价格5％试求该宗房产正常成交价格
2．某宗实例房产2007年1月30日价格l 000美元／m2该类房产美元基准价格变动均月月降0．5％假设民币美元市场汇率2007年1月30日1美元等8．26元民币2007年9月30日1美元等829元A民币试该实例价格调整2007年9月30日
案例分析
评估某商品住宅2007年10月24日正常市场价格该商品住宅附区调查选取ABc三宗类似商品住宅交易实例作实例关资料表3 7 表3—10示
表37 实例成交价格
实例A
实例B
实例C
成交价格（元m2）
3 700
4 200
3 900
成交日期
2007年5月24日
2007年8月24日
2007年9月24日
表38中交易情况分析判断正常价格基准正值表示实例成交价格高正常价格幅度负值表示实例成交价格低正常价格幅度
表38 实例成交价格
实例A
实例B
实例C
交易情况
—2
0
+1
表39 该类商品住宅2007年4月10月价格变动情况
月 份
4
5
6
7
8
9
10
价格指数
100
924
983
986
1003
1090
1068
表39中价格指数定基价格指数
表310 房产状况较判断结果
房产状况
权重
估价象
实例A
实例B
实例C
素1
素2
素3
05
03
02
100
100
100
90
100
125
100
110
100
80
120
100
试利述资料估算该商品住宅2007年10月24日正常市场价格
解 估算该商品住宅2007年10月24日正常市场价格：
⑴计算公式： 准价格实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房产状况修正系数
⑵交易情况修正系数
实例A 100／（1002）＝100／98
实例B 100／（1000）＝100／100
实例C 100／（100＋1）＝100／101
⑶交易日期修正系数
实例A 1068／924 实例B 1068／1003 实例C 1068／1090
⑷房产状况修正系数：
实例A 100／（90×05＋100×03＋125×02）＝100／100
实例B 100／（100×05＋110×03＋100×02）＝100／103
实例C 100／（80×05＋120×03＋100×02）＝100／96
⑸计算准价格（单价）
准价格A＝（3 700×100／98×1068／924×100／100）元／m2＝4 364元／m2
准价格B＝（4 200×100／100×1068／1003×100／103）元／m2＝4 342元／m2
准价格C＝（3 900×100／101×1068／1090×100／96）元／m2＝3 941元／m2
⑹述三准价格简单算术均数作较法估算结果
估价象价格（单价）＝［（4 364＋4 342＋3 941）÷3］元＝4 216元／m2
参考答案
复思考题
（）简答 略
（二）选题1CDE 2ABDE 3ABC 4BCDE 5DE
（三）判断 1√2√3×4√5×
实验实训
1该宗房产正常成交价格
正常成交价格＝买方实际付出价格／（1＋应买方缴纳税费率）
＝［2 625／（1+5）］元／m2＝2 500元／m2
2该实例价格（民币）调整2007年9月30日：
［1 000×（1—05）8×829］元／m2＝7 649元／m2
第三部分 成法
复思考题
简答题
1．什成法成法理什
2．成法估价操作步骤什
3．房产价格构成测算构成部分金额
4．成法基公式样
5．什重新购建价格建筑物重新购建价格全新状况土重新购建价格估价时点状况
6．重建价格重置价格含义异点什种情况应采重置价格种情况应采重建价格
7．什估价建筑物折旧分三类 估价折旧会计折旧异
（二）项选择题
1．关成法理解中正确( )
A．成法求取估价象估价时点全部建设成然扣折旧 取估价象价格价值方法
B．成法质房产开发建设成导求取估价象价值
C．成法理生产费价值买方角度房产价格基社会生产费类似代原理
D．成法估价员根开发建设估价象需正常费税金利润测算价格
E．成法说房产价格构成部分累加基础测算房产价格 方法
2．属土取成构成项目( )
A．农征费 B．拆迁安置补偿费
巳土权出金 D．基础设施配套费
E．勘察设计前期工程费
3．成法中利息计算包括( )利息
A．土取成开发成
B 土取成开发成理费
C 土取成开发成理费利润
D．贷资金
E．资金贷资金
4 关建筑物重新购建价格说法中正确( )
A 重新购建价格估价时点时国家财税制度市场价格体系估价时点时房产价格构成容测算
B 重新取者重新开发建设全新状况必支出社会般均耗费
C 建筑物重新购建价格建筑物现状态公开市场价格
D 建筑物重新购建价格全新状况价格未扣折旧
E．建筑物重新购建价格先进施工单位生产实际耗费
5．建筑物物质折旧包括( )
A．然老损 B．正常磨损
C．意外破坏损毁 D．延迟维修损坏残存
E．消费观念变更
6．建筑物功折旧称精神磨损原( )
A．然环境恶化 B．消费观念变更
C．设备陈旧落 D．城市规划改变
E．政府政策变化
7．济折旧称外部性折旧指建筑物身外种利素造成价值损
包括( )
A．消费观念变更 B交通拥挤
C．城市规划改变 D政府政策变化
E．环境污染
8．关建筑物寿命说法中正确( )
A．建筑物济寿命短然寿命
B．建筑物然寿命指建筑物交付日起堪时年数
C．建筑物济寿命指建筑物竣工验收合格日起预期产生收运营费持续年数
D．建筑物寿命期间果翻修改造等然寿命济寿命延长年数
9．房产估价中计算折旧需(
A 实际年数 B剩余济寿命
C．效年数 D 日历年数
E．剩余然寿命
( 三)判断题
1．成法适较新建筑物估价适旧建筑物估价
2．成法中成指某具体开发商实际支出成实际花费
3．成法成概念应该客观成客观成假设开发建设时数汛商均花费
4．成法中说利息正常贷资金发生正常利息支出
5．估价折旧指种原造成价值损失数额建筑物估价时点市场价值重新购建价格间差额
6．建筑物然寿命指建筑物竣工验收合格日起堪时年数
7．建筑物然寿命指建筑物交付日起堪时年数
8．建筑物然寿命指建筑物财务账转固定资产日起堪时年数
9．建筑物济寿命指建筑物财务账转固定资产日起预期产生收入运营费持续年数
10．建筑物寿命期间果翻修改造等然寿命济寿命延长
实践训练
某宗房产土面积1 000 m2建筑面积2000 m2土10年前通征收集体土取时取费18万元∕亩现时该类土重新购置价格620元∕m建筑物8年前建成交付时建筑造价方米建筑面积700元现时该类建筑物重新购建价格方米建筑面积1200元估计该建筑物八成新请选资料测算该宗房产现时总价单价
案例分析
某企业工矿仓储仓库坐落××保税区土面积13 200 m2土性质出终止日期2054年6月21日该仓库三层建筑面积12 722 m2求估算2006年9月12日该房产价格
1根实际情况估价师实考察现时取该土单价632元／m2 该块总价
13200 m2×632元／m2＝8 342 400（元）
2建筑物市场价格确定
⑴根估价象实际情况土建单位造价成800元／m2房屋装修单位成200元／m2设备安装单位成100元／m2
建安费＝（800+200+100）×12 722＝13 994 200（元）
⑵专业费理费预见费
根项目费支出情况建造成6计算（中专业费占2理费占2预见费占2）
13 994 200×6＝839 652（元）
⑶投资利息
假设开发期1年贷款利率年期贷款年利率612测算资金开发期均匀投入投资利息（计算方便投资利率单利计算）
投资利息＝（13 994 200+839 652）×612×1×05＝453 916（元）
⑷开发利润
取利润率10
（13 994 200+839 652）×10＝1 483 385（元）
⑸销售费
销售中需支付营业税等税费重置成565
销售税费＝（13 994 200+839 652+453 916+1 483 385）／(1—565)×565
＝1 004 314(元)
⑹计算估价建筑物市场价值
估价员实察该建筑物2006年3月开始投入设备运行良确定综合成新率98
估价建筑物价格［⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸］×９８％＝17 419 958元单价1 369元／m2
3房产市场价值确定
房产市场价值＝土价格＋建筑物价值
＝（8 342 400＋17 419 958）
＝25 762 358（元）
委估房产市场价值25 762 358（元）单价2 025元／m2
思考题：
某幢房屋建筑面积300 m2该类途建筑结构档次房屋建筑安装工程费1 200元／m2专业费建筑安装工程费8％理费建筑安装工程费专业费3％销售费重新购建价格4％建设期6月费视建设期均匀投入年利率6％开发商成利润率15％销售税费重新购建价格6％请计算该房屋重新购建价格
参考答案
复思考题
（）简答 略
(二)选题 1BCDE2ABC3BE4ABD5ABCD6BC7BCDE8ACD9BC
(三)判断题 1√2×3×4×5√6√7×8×9×10√
实践实训
解 该宗房产价值测算：
该宗房产现时总价土重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率
＝620×1 000+1 200×2 000×80％
＝2 540 000(元)
该宗房产现时单价该宗房产现时总价÷建筑面积
＝2 540 000÷2 000
＝1 270(元／m2)
思考题答案
[解] 设该房屋单位建筑面积重新购建价格VB计算：
(1)建筑安装工程费＝1 200(元／m2) ·
(2)专业费＝1 200X8％ ＝96(元／m2)
（3)理费：＝(1 200+96)×3％＝38．88(元／m2)
(4)销售费＝VB× 4
(5)投资利息＝(1 200+96+38．88+0．04 VB)×[(1+6％)025－1]
＝19．59+0．0006 VB (元／m2)
(6)销售税费＝VB×6％
(7)开发利润＝(1 200+96+38．88+0．04 VB +19．59＋0．0006 VB)×15％
＝203．17+0．0061 VB (元／m2)
(8) VB＝1 200+96+38．88+0．04 VB ＋19．59+0．0006 VB ＋0．06 VB +203．17+0．0061 VB VB＝1 743．69(元／m2)
重新购建总价＝1 743．69×300
． ＝52．31(万元) ·
第四部分 收益法
复思考题
单项选择题
1关收益法适条件( )
A房产收益风险较准确量化 B房产出租出售
C收益潜收益房产 D房产商业途
2房产( )分房产分居住房产商业房产工业房产特殊房产等
A收益性 B 途 C 市场性 D 段
3收益法理( )
A 适合原理 B 代原理 C 预期原理 D 均衡原理
4某写字楼年出租净收益300万元预计未三年然维持该水三年该写字楼价格现写字楼价格12倍该类房产报酬率10该宗写字楼现价格( )万元
A4580 B5580 C6580 D7580
5报酬资化法公式均假设净收益相估价时点发生( )
A期初 B期中 C期末 D年末
6某工业出年限50年出时五通该区域基准价800元㎡(基准价涵五通限年期价)土报酬率8该宗工业价格( )元m2
A78294 B81706 C79285 D76806
7净收益年变持续限年净收益流模式资化率（ ）
A等报酬率 B报酬率 C报酬率 D法知道
8某宗房产土价值占总价值30建筑物价值占总价值70实例房产中求土资化率6建筑物资化率8综合资化率（ ）
A70 B74 C78 D80
9运收益资化法进行房产估价时需预测估价象（ ）
A毛收益 B净收益 C未毛收益 D未净收益
10收益资化法中（ ）指假定宗房产做充分利时空置状况获收入
A净收入 B效毛收入 C潜毛收入 D 净利润
二项选择题
1收益性房产价值高低取决列素（ ）
A房产位置优劣 B获净收益
C获净收益期限长短 D获该收益性
2房产未收益分( )
A净收益 B 潜毛收入 C 营收入 D 效毛收入
3适采收益原法估价( )
A机关 B学校 C影剧院 D公园
4房出租总费计算中维修费计算方法( )
A建筑物重置价15％～2％计算 B造价例法
C定期轮修法 D验估计法
5属土收益包括( )
A直接收益 B租 c利土资产带纯收益 D生产素产生收益
6收益原法确定土总收益时应遵循( )原
A变动 B稳定 C持续 D客观
7房产收益分( )
A客观收益观收益 B土收益房屋收益
C客观收益实际收益 D形收益形收益
8安全利率般选( )
A时期1年期国债年利率 B1年期投资年利率
C1年期银行定期贷款利率 D1年期银行定期存款利率
9承租土权价值体现( )
A通常实际支付租金低市场租金 B租期较长
C优先续租权利 D转租转权利
10列动产中( )收益原法评估
A空置写字楼 B出租厂房 C位市区教堂 D营亏损酒楼
三简答题
1什收益法？
2收益法估价操作步骤什？
3什净收益
4确定估价象房产收益期限？
5试较直接资化法报酬资化法异
6什剩余技术？
实践训练
1某营业中宾馆需估价调查该宾馆200张床位均张床位天客实收80元年均空置率20％该宾馆营业均月花费15万元档次宾馆般床价床天100元年均空房率25％正常营业月总费均占月总收入30％该类房产资化率10％请采直接资化法测算该宾馆价值
2某宗房产建成2002年底收益期限48年2003年底2005年底分获净收益85万元90万元94万元预计2006年底2008年底分获净收益94万元93万元95万元2009年底起年获净收益稳定95万元该类房产报酬率8％请利述资料测算该宗房产2006年底收益价格
案例分析
5年前甲提供宗l 000㎡土年限50年土乙出资500万元民币合作建设4000㎡建筑面积写字楼写字楼建设期2年建成中l500㎡建筑面积甲2500㎡建筑面积乙20年期满建筑物偿甲现乙意期满剩余期限购买甲乐意出售双方价格握准争议协商请家专业房产估价机构该宗房产局部（乙2500㎡建筑面积建筑物权价值相应份额土权益价值）进行测算
思考题：果名房产估价师请说明估价思路
[解题思路] 题估价象未17年(乙整期限20年扣已3年剩余期限17年)28年土权(土年限50年扣乙期限20年建设期2年剩余28年)房屋权天价值估价思路采收益法(未净收益现值)中两种求法：先求取未45年净收益现值未17年净收益现值然两者相减二直接求取未17年28年净收益现值估价思路二采市场法寻找市场类似房产45年价值17年价值然求差额
面选收益法第种思路测算未17年28年土权建筑物权天价值
调查知现时该类写字楼方米建筑面积月租金均80元年出租率85％年运营费约占年租赁效毛收入30％该类房产报酬率10％
(1) 求取未45年净收益现值：
(2)求取未17年净收益现值：
(3)求取未17年28年土权建筑物权天价值：
复思考题参考答案
单选题
15 ABCDC 610 AABDC
二选题
1 BCD 2 ABD 3 ABD 4 ABCD 5 BC 6 BCD 7 CD 8 AD 9 ACD 10 ABD
三简答题
1预测估价象未正常收益然利报酬率资化率收益数转换价值求取估价象估价时点价值方法
2（1）运报酬资化法估价般分步骤进行：
1）搜集关房产收入费资料
2）测算潜毛收入
3）测算效毛收入
4）测算运营费
5）测算净收益
6）求取适报酬率（折现率）
7）确定未收益期限
8）选恰报酬资化法公式求出收益价格
（2）运直接资化法估价般分步骤进行：
1）求取未某年某种收益
2）求取资化率收益数
3）选恰直接资化法公式计算收益价格
3净收益净运营收益简称效毛收入中扣运营费房产收入净收益获取净收益期限长短性直接影响估价象房产价值净收益测算途径分两种基租赁收入测算净收益基营业收入测算净收益
4（1）单独土单独建筑物估价应分根建设权剩余期限建筑物剩余济寿命确定未获收益期限选相应收益期限限年公式进行计算净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
（2）土建筑物合成体估价象建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束时结束会出现三种情况：①两者时结束②建筑物剩余济寿命早建设权剩余期限结束③建筑物剩余济寿命晚建设权剩余期限结束
A果建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束收益期限建筑物剩余济寿命者建设权剩余期限
B果建筑物剩余济寿命早建设权剩余期限结束
先根建筑物剩余济寿命确定未获收益期限选应收益限年公式进行计算然加建筑物剩余济寿命结束剩余期限建设权估价时点价值建设期限超出建筑物济寿命土剩余年限价值折现值
C果建筑物剩余济寿命晚建设权剩余期限结束应根建设剩余期限确定未获收益期限选相应收益期限限年公式进行计算
5直接资化法需区分未净收益流属种模式报酬资化法需区分未净收益流属种模式进选适宜报酬资化法公式测算估价象价值
直接资化法利未某年某种收益予资化求较估价象相类似实例房产求取资化率收益数实例赖强报酬资化发相直接资化法计算程较简单
报酬资化法考虑资金时间价值逻辑严密强理基础具等风险投资报酬率应该相似根具等风险投资求取适报酬率报酬资化法需专业房产估价员预测未期净收益具定观选择性预期净收益流模式定符合市场实际情况
6 剩余技术（residual technique）包括土剩余技术建筑物剩余技术资金剩余技术抵押贷款剩余技术指已知房产净收益中某构成部分价值构成部分资化率报酬率时房产净收益中扣属已知构成部分净收益求出属外构成部分净收益相应资化率报酬率予资化出房产中未知构成部分价值方法
第五部分 假设开发法
复思考题
单项选择题
1假设开发法中预期开发楼价（ ）求取
A市场较法 B收益法 C成法 D长期趋势法
2运假设开发法估价时选择佳开发利方式包括途规模档次等确定重选择（ ）
A佳途 B适规模 C合适档次 D适宜时间
3某工程总建筑面积12400方米2005年3月16日开工土年限开工日起计50年估价时点2006年9月16日完成体结构距建成尚需年半预计建成半年租出出租面积建筑面积70月净租金收入50元方米出租率85设原利率9折现率13续建完成价值（ ）万元
A365820 B283650 C340645 D340380
二项选择题
1假设开发法中开发期包括（ ）
A前期 B建造期 C租售期 D保修期
2列估价中宜采假设开发法（ ）
A拆迁补偿估价 B建工程估价
C出块估价 D房改售房估价
3假设开发法中预期开发楼价（ ）求取
A市场较法 B收益法 C成法 D购买年法
4假设开发法估价估算利息时必须握（ ）
A计息方法 B原利率 C计息基础 D计息期
三问答题
1谓假设开发法？
2假设开发法基思路什？
3简述假设开发法运条件
4试列出假设开发法基公式
5假设开发法适具体估价象？具体细化公式？
6简述应假设开发法估价步骤
7假设开发法估价方法两种区什？
四计算练题
1需评估宗七通建筑土2009年9月1日价格获知该宗土总面积500方米建筑容积率2土途住宅预计取该土建造该类商品住宅建设期2年建筑费方米800元专业费建筑费8利润20第年投入60建筑费专业费第二年投入40建筑费专业费贷款年利率10销售税费未楼价6购买土需缴纳交易价格3契税该商品住宅建成半年次全部售出售出价格均方米2500元试资料现金流量折现法估算该宗2009年9月1日总价单价楼面价（折现率10）
2改变途旧厂房准备出售土面积4000方米建筑面积6000方米根点周围环境适宜装修改造成写字楼出租现已获政府部门批准需补交楼面价500元方米价款时取50年土权预计装修改造期年装修改造费方米建筑面积1000元估计该写字楼装修改造完成全部售出销售价格方米建筑面积5000元销售税费8购买该旧厂房买方需缴纳税费旧厂房价格4试利述资料估算该旧厂房现状正常购买总价（折现率10）
3某建工程开工2009年3月1日总面积2000方米建筑容积率51途公寓土年限50年2009年3月1日起计土取费楼面价方米1200元该公寓正常建设期2年建设费方米建筑面积2500元2009年9月1日已完成体封顶已投入建设费45估计该公寓期建成建成出租出租面积月租金方米80元出租面积建筑面积65正常出租率80出租期间运营费率30出租需缴纳税金租金收入2知购买建工程应缴纳税费购买价格5试利述资料采现金流量折现法估算该建工程2009年9月1日正常购买总价建成建筑面积折算单价假定原利率8折现率14
实践训练
根学校周围实际情况拟定商业住宅作估价象根假设开发法求通种必辅助方法手段完成实训容（般3组需提交手工电子文档）
1估价象进行现场勘查(掌握现场勘察点技巧求拍摄数码相片)
2收集估价需资料（需提交通网络收集相关资料）
3填写现场勘察表(般采统标准表格求组学生设计表格求规范填写表格相关容)
案例分析
某城市定年7月1日拍卖块土总面积20000方米出年限70年规划求建筑容积率120住宅市富源房产公司准备参加竞买该公司关部门调查研究预计建成住宅均售价3500元／方米土开发房屋建安费1500元／方米理费销售费分土开发房屋建安费36销售税金附加销售额55购买土应缴纳税费购买价格3预计正常开发周期2年希投入总资金获15年税前收益率银行贷款利率5100试问该公司竞买时高报价约少？
解：设购买土高报价V计算时开发程中发生资金均匀投入估价方法：传统方法
1）开发完成价值＝20000×12×3500＝84000000元＝840000万元
2）销售税金附加＝840000×55＝46200万元
3）土开发房屋建安理费销售费＝20000×12×1500×(1＋3＋6)
＝39240000元
＝392400万元
4）购买土应缴纳税费＝003V
5）投资利息＝购买土应缴纳税费占资金利息+开发成占资金利息
＝购买土应缴纳税费占资金利+开发成占资金利金
＝103V×(1＋5100)2＋392400×(1＋5100)–392400–103V
＝21543＋01162V
开发利润年利润率951（似值）
6）开发利润＝103V×(1+951)2＋392400×(1＋951)–392400–103V
＝37317＋02052V
7）土价格：
V＝840000 46200392400 (21543＋01162V)(37317＋02052 V)003V
V＝253770万元
：
竞买方竞标时高报价：253770万元
思考分析述案例告诉准备作参加拍卖竞买方需计算标物竞买时出高报价高报价基计算思路方法进行具体计算等竞买方思路正确方法竞买时做放矢达公司投资目案例中存需进步思考回答问题三问题：
1） 投资利息计算基数项目？
2） 计息期数确定？
3） 开发利润年利润确定？理计算公式？
答 案
复思考题
单项选择题
1C成法
2A佳途
3（A365820 ）万元
二项选择题
1A前期 B建造期 C租售期
2B建工程估价 C出块估价 D房改售房估价
3A市场较法 B收益法
4A计息方法 B原利率 C计息基础 D计息期
三问答题
1谓假设开发法？
答：假设开发法称剩余法倒算法余值法残值法指估算未房产正常交易价格基础减建筑物附着物建造成专业费利息利润税费等费剩余值土价格
2假设开发法基思路什？
答：假设开发法基思路通房产开发商购置建土报价程具体事例加体现某房产开发商准备购置块土开发完成房屋出售获定开发利润开发商般样确定购置土高价格：首先研究块土外部条件分析房产市场状况选择块土开发方案选定开发方案开发商预测楼建成总售价然计算建造该楼需支付总费（包括前期费建安工程费配套费利息税收等）数确定开发商楼价减总开发费减获开发利润余额作购置该土高价格
3简述假设开发法运条件
答：1)否根房产估价合法性原高佳原正确判断房产佳开发利方式包括途规模档次等
2)否根房产市场情况供求状况准确预测未开发完成房产价值
外运假设开发法估价效果求社会济环境规范稳定具体包括5条件：
①明朗开放长远房产政策
②统严谨健全房产法规
③完整公开透明度高房产资料库
④稳定清楚全面关房产投资开发交易税费清单
⑤长远公开稳定土供（出）计划
4试列出假设开发法基公式
答：
开发房产价值＝开发完成房产价值–开发成–理费
–投资利息–销售费–销售税费–开发利润
–投资者购买开发房产应负担税费
5假设开发法适具体估价象？具体细化公式？
答：——开发土评估
—— 改造开发房产评估公式中建筑费包括拆迁费
——整理房产整理成供直接利土房产评估
——现新旧房产中价单独评估房产价格中扣房屋价格剩余数价
具体细化公式九计算公式
6简述应假设开发法估价步骤
答：
1）调查开发房产基情况
2）选择佳开发利方式
3）估算开发营期
4）预测开发完成房产价值
5）测算开发成理费投资利息销售费销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
6）进行具体计算求出开发房产价值
7假设开发法估价方法两种区什？
答：动态静态两种计算方式
静态计算考虑资金时间素单独计算利息（传统方法）
动态计算时点发生费全部贴现价发生时点利息必单独计算
计算练题
1需评估宗七通建筑土2009年9月1日价格获知该宗土总面积500方米建筑容积率2土途住宅预计取该土建造该类商品住宅建设期2年建筑费方米800元专业费建筑费8利润20第年投入60建筑费专业费第二年投入40建筑费专业费贷款年利率10销售税费未楼价6购买土需缴纳交易价格3契税该商品住宅建成半年次全部售出售出价格均方米2500元试资料现金流量折现法估算该宗2009年9月1日总价单价楼面价（折现率10）
解：设该宗土总价V总
楼价500×2×2500×(1+10)25
开发成800×(1+8)×（1+20）×[(1+10)05×60+(1+10)15×40]
销售税费500×2×2500×(1+10)2 ×6
购买土税费V总×003
V总楼价开发成销售税费购买土需缴纳税金
：
V总
V单
V楼面
2改变途旧厂房准备出售土面积4000方米建筑面积6000方米根点周围环境适宜装修改造成写字楼出租现已获政府部门批准需补交楼面价500元方米价款时取50年土权预计装修改造期年装修改造费方米建筑面积1000元估计该写字楼装修改造完成全部售出销售价格方米建筑面积5000元销售税费8购买该旧厂房买方需缴纳税费旧厂房价格4试利述资料估算该旧厂房现状正常购买总价单价（折现率10）
解：设该旧厂房正常购买总价格V总
装修改造总价值6000×5000×(1+10)1272727(万元)()()()××××
装修改造总费6000×1000×(1+10)0562929(万元)
购买旧厂房税费[6000×5000×(1+10)1]×85034(万元)
销售税费V总×4
需补交价款6000×50030(万元)
：
V总2722629295034 V总×430
旧厂房总价格 V总194004(万元)
旧厂房单价 V总6000 323340（元方米）
3某建工程开工2009年3月1日总面积2000方米建筑容积率51途公寓土年限50年2009年3月1日起计土取费楼面价方米1200元该公寓正常建设期2年建设费方米建筑面积2500元2009年9月1日已完成体封顶已投入建设费45估计该公寓期建成建成出租出租面积月租金方米80元出租面积建筑面积65正常出租率80出租期间运营费率30出租需缴纳税金租金收入2知购买建工程应缴纳税费购买价格5试利述资料采现金流量折现法估算该建工程2009年9月1日正常购买总价建成建筑面积折算单价假定原利率8折现率14
解：设该建工程正常购买总价V总
续建完成总价值80×12×2000×51×065×08×(103)
×[1(1+8)(502)]8×(1+14)2
334300(万元)
续建总费2500×2000×51×65×(1+14)075
150236(万元)
出租需缴纳税金80×12×2000×51×065×08×2×[1(1+8)(502)]8×(1+14)2
9551(万元)
购买该工程需缴纳税费总额V总×005
：
V总3343001502369551 V总×005
建工程总价166203 (万元)
建工程单价10200162944 (万元)
案例分析
投资利息：价购买土应缴纳税费占期2年土开发房屋建安理费销售费均占期1年计算公式：
投资利息＝购买土应缴纳税费占资金利息 + 开发成占资金利息
＝购买土应缴纳税费占资金利 + 开发成占资金利 金
开发利润：现金流折现法相传统方法开发利润投资利息应等价现金流量折现法中折现体现预期收益开发利润年利润率应951（似值）
投资利率：银行贷款利率51预期收益率：15
：预期收益率开发利润率+投资利率+调整值开发利润率预期收益率投资利率+调整值
开发利润率1551+调整值
第六部分：长期趋势法
复思考题
单选题
1房产价格通常波动短期难出变动规律发展趋势长期会呈现出定（ ）
A．变动规律发展趋势
B．发展规律发展趋势
C．发展规律长期趋势
D．长期趋势变动规律
2长期趋势法适象（ ）
A．价格波动明显季节
B．价格明显季节波动房产
C．价格明显变动房产
D．价格明显变动房产
3房产估价中长期趋势法运假设前提（ ）
A．形成房产价格变动趋势未然存
B．市场找充分房产历史价格资料
C．房产明显季节变动
D．政府关房产市场调控关政策会影响房产历史价格
4直线趋势法公式中常数ab（ ）决定
A．房产历史价格资料
B．房产未价格资料
C．房产现时价格资料
D．估价员选取价格资料
5数学曲线拟合法中简单常（ ）
A．直线趋势法
B．指数曲线趋势法
C．二次抛物线趋势法
D．指数修匀法
6房产价格变动程持续升者降期升者降数额致接时宜采（ ）预测房产未价格
A．数学曲线拟合法
B．均增减量法
C．均发展速度法
D．移动均法
7通市场调研获某类房产2002年2006年价格分3405元㎡3565元㎡3730元㎡3905元㎡4075元㎡采均增减量法预测该类房产2008年价格（ ）元㎡
A．40750
B．42425
C．44100
D．45775
8某区商品住宅价格2000年2004年分681元㎡712元㎡744元㎡781元㎡815元㎡采均增减量法预测该区商品住宅2006年价格（ ）
A．849元㎡
B．865元㎡
C．882元㎡
D．915元㎡
9某类房产2001年初2005年初价格分2300万㎡2450元㎡2650元㎡2830元㎡3000元㎡增减量权重分01030204均增减量趋势法估计2001年初预测基期该类房产2006年初价格接（ ）元㎡
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
10运长期趋势法测算房产未价格房产价格变动程持续升者降．期升降幅度率致接宜选（ ）方法进行测算
A．均增减量法
B．均发展速度法
C．移动均法
D．指数修匀法
11运长期趋势法测算房产未价格房产价格变动程持续升者降期升降幅度率致接宜选（ ）方法进行测算
A．均增减量法
B．均发展速度法
C．移动均法
D．指数修匀法
12果房产价格时间序列逐期发展速度（ ）计算均发展速度
A．较
B．较
C．差距较
D．致相
13某城市2000年2005年普通商品房均价格分3500万㎡4800元㎡采均发展速度法预测2008年价格接（ ）元㎡
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
14某区商品住宅价格1997年2002年分3100元㎡3260元㎡3440元㎡3620元㎡3800元㎡3980元㎡采均发展速度法预测2003年住宅价格（ ）元㎡
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
15运移动均法时般应房产价格变化（ ）进行移动均
A．市场行情
B．周期长短
C．实际时间
D．变动程度
16原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势描述方法属长期趋势法方法中（ ）
A．指数修匀法
B．均增减量法
C．移动均法
D．均发展速度法
二选题
17长期趋势法适条件（ ）
A．拥历史资料真实
B．拥历史资料真实度高
C．拥历史资料全面
D．房产价格明显季节波动
E．房产价格明显季节变化
18运长期趋势法估价般步骤（ ）
A．搜集估价象类似房产历史价格资料进行检查鉴
B．整理搜集历史价格资料画出时间序列图
C．观察分析时间序列出定模式
D．模式推测判断估价象估价时点价格
E．未价格进行分析预测
19数学曲线拟合法（ ）
A．直线趋势法
B．指数曲线趋势法
C．二次抛物线趋势法
D．指数修匀法
E．回分析法
20列（ ）情况适长期趋势法
A．假设开发法中预测未开发完成缴纳税费
B．收益法中未净收益等预测
C．市场法中实例价格进行交易日期调整
D．较分析两宗(两类)房产价格发展趋势潜力
E．填补某房产历史价格资料缺乏
21长期趋势法推测判断房产未价格外（ ）等
A．收益法中预测未租金
B．市场法中实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某房产历史价格资料缺乏
D．较分析两宗(两类)房产价格潜力
E．成法中确定房产重新购建价格
三判断题
22长期趋势法适象价格明显季节波动房产适条件拥估价象类似房产较长时期历史价格资料拥历史价格资料必须真实（ ）
23运直线法趋势法估价估价象类似房产历史价格时间序列散点图应表现出明显直线趋势（ ）
24运均发展速度法进行估价条件房产价值变动程持续升降．期升降幅度致接否适宜采种方法（ ）
25指数修匀法期实际值预测值根修匀出时期预测值种预测方法（ ）
26加权移动均法估价时点前干时期房产价格实际值采类似简单移动均法方法进行趋势估计加权求出趋势值 （ ）
27房产价格涨（降）趋势强弱房产目前价格高低关目前价格高房产价格涨较缓慢价格低房产价格涨趋势较强劲 （ ）
28均增减量法中越接估价时点增减量估价更重期增减量果权数予加权计算均增减量更评估价值接符合实际（ ）
实践训练
1 目
学生更深刻理解长期趋势法基原理作熟悉估价步骤熟练掌握种长期趋势法原理估价程序根情况选择合适方法评估房产价格
2容步骤
（1）学生进行次具体评估操作市某宗房产评估象采较法收益法成法等评估房产价格采综合估价法出评估结撰写评估报告书步骤：
选取某宗房产评估象→收集评估房产关资料→资料进行整理类→分采较法收益法成法计算房产价格→综合评估房产价格→撰写评估报告
（2）讨：整评估程中方采长期趋势法？长期趋势法作？
案例分析
某城市某类房产1999~2008年价格表示：
某类房产1999~2008年价格 单位：元m2
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
房产价格
7080
7095
7110
7240
7360
7450
7500
7680
7750
7860
29采均增减量法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
30采均发展速度法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
31采五点移动均法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
32采三点移动均法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
33采指数修匀法取a＝065评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
34采直线趋势法评估该城市该类房产2009年价格（ ）元m2
A792334 B794667 C795181 D7948 E800333 F802253
参考答案
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11
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13
14
15
16
A
B
A
A
A
B
C
C
B
B
B
D
C
C
B
C
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
ABD
ABCD
ABC
BCDE
ACD
×
√
√
×
×
√
√
B
C
D
E
F
A
第七部分 路线价法
复思考题
选择题
1．根路线价基原理特定街道宗土价格( )
A．土开发成高低升降 B．途改变升降
C．街深度增加递减 D．工程理水优劣升降
2．路线价估价法( )理基础
A．代原 B．区位理
C．效原 D．供需原
3．某街深度30．48m(100英尺)矩形宗总价100万元根四三二法该宗街前半部分价格应( )万元
A．30 B．40
C．50 D．70
4．制作街深度价格修正率时四三二法时（ ）法补充
A．八七六五 B．九八七六
C．七六五四 D．哈柏法
5宗两面街矩形宗总深度30米前街路线价2000元方米街路线价1000元方米重叠价值法估价前街影响深度（ ）
A．15 B．18
C．20 D．10
二计算题
1．块街深度3048m（100英尺）街宽度30米矩形土总价126万元相邻块矩形土街深度1524m（50英尺）街宽度30m根四三二法计算该相邻块总价
2．某栋厦房总价值10000万元中建筑物总价值4000万元某拥该厦部分该部分房产价值350万元该部分建筑物价值150万元试土价值分摊方法计算该占土份额价数额
三思考题
1什路线价？路线价法理什？
2划分路线价区段？
3什基准价？基准价修正法基步骤样？
4建筑物价分摊方法？什优缺点？
5谓租？租质什？
实践训练
训练目：街梯形土价格计算
训练难点：梯形土转化矩形三角形土方法
训练材料：图86 ABCD块街梯形土区段路线价2000元㎡街深度1524m（50英尺）街宽度12m四三二法计算该梯形土单价总价
图86
达标求：掌握街梯形土估价
案例分析
图87宗三角形街角正街路线价（单价）2500元㎡旁街路线价（单价）1500元㎡正街深度2286m（75英尺）旁街深度1524m（50英尺）根四三二法确定深度价格修正率见表81假设旁街影响加价率20街深度75英尺三角形土价格修正率63根资料：
（1） 计算该宗土单价总价
（2） 说说该案例文中例83区
复思考题答案：
选择题
1C 2A 3D 4B 5C
二计算题
1解：相邻块总价126×（40＋30）882（万元）
2解：该占土份额：
该享价数额：
（万元）
三思考题
1接特定街道性相土设定标准深度选取干标准宗求均价格均价格路线价路线价法实质种市场较法理市场较法相房产价格形成代原理
2划分路线价区段时性相块相连土应划路线价区段原价显著差异点两路线价区段分界线通常十字路丁字路中心处划分两路口间段路线价区段较长繁华街道时需两路口间段作段划分附设路线价某繁华街道路线价区段延长数路口外街道某侧繁华程度侧显著差异时应街道中心分界线街道两侧视两路线价区段分附设两种路线价
3基准价指城镇规划区范围现状利条件级均质域土商业居住工业等途分评估确定某估价期日法定高出年期土权区域均价格基准价修正法般程序进行：(1) 收集整理基准价关资料（2）确定估宗处土级应基准价相应修正系数表该级基准价应价涵土开发程度等（3）调查宗价影响素指标条件（4）确定估宗区域素修正系数（5）确定估宗年限修正系数（6）确定日期修正系数（7）确定容积率修正系数（8）确定估宗价
4（1）建筑面积进行分摊建筑面积进行分摊优点简便操作性强存明显问题适层途相价格差异建筑物途单住宅楼办公楼（2）房价值进行分摊房价值进行分摊建筑面积进行分摊更符合实际情况然存缺陷适部分房价值(单价)差异差异特建筑物（3）土价值进行分摊价分摊方法合理简单知道建筑物占土总价值建筑物部分房价值进行
5租广义狭义分广义租指超额工资利息利润利生产素获超额报酬收益狭义租指利土获超额报酬收益租质超额报酬收益房产济学中租通常指土者土者渡土权获收入
案例分析答案：
（1）解：
2500×120×63＋1500×140×20
2310（元㎡）
×f ×d ÷22310×2286×1524÷24042（万元）
（2）该案例例83区例83中矩形街角该案例三角形街角进行三角形土价格减价调整
第八部分 房产估价报告
复思考题
1估价中估价方法选求？
2检查估价方法测算结果正确性？
3估价报告通常部分组成？
4应档估价资料？估价资料保期限应长？
实践训练
1实训名称：×××房产估价报告
2实训项目列表： ①型旅馆房产价格评估
②网吧房产价格评估
③型餐馆房产价格评估
④写字楼房产价格评估
⑤住宅房产价格评估
3实训目：学生掌握房产评估程序选恰方法搜集资料进行估价确定估价结果够独立完成房产评估报告编写
4实训求： ①34组行结组分工协作
②组选估价项目进行估价
5实训结果： ①制定估价作业技术方案
②实勘查估价象搜集相关资料
③编写房产估价报告
④整理档保存资料
案例分析
1 某市旧城改选需某街房屋进行拆迁拆迁法取房屋拆迁许证房产理部门公示资质拆迁估价机构名单某拆迁见公示名单前中家估价机构咨询假作该估价机构名房产估价师接该拆迁程中解房屋原私住房5年前改造营副食店请问：
（1） 估价机构通什途径获取委托出具房屋拆迁估价报告？
（2）应确定作拆迁估价该拆迁房屋途？
2 甲公司1993年通偿出方式获某宗权土途高档住宅楼面价3500元m2甲公司拟分两期建设80栋墅第期40栋1996年12月竣工时债务纠纷法院裁定拍卖20栋债拍卖行委托乙房产估价评估出拍卖底价3800元m2拍卖行月拍卖卖出6栋均价格3860元m2余14承接退甲公司1996年6月第二期工程竣工建成墅5200元m2售出甲公司指责乙房产估价时评估拍卖底价低墅拍卖低价竟然楼面价高300元m2远低投入建设成合理乙房产估价坚持时估价结合理请问乙房产估价坚持时估价结理？
复思考题参考答案
1答：估价象宜选两种（含两种）估价方法进行估价该两种估价方法均直接出估价象价值包括估价方法间引情况条件选市场法估价应市场法估价方法收益性房产估价应选收益法作中种估价方法具投资开发开发潜力房产估价应选假设开发法作中种估价方法市场市场充分宜采市场法收益法假设开发法估价情况成法作估价方法
2答：估价方法估算出结果应进行较分析结果差异较时应寻找排出现差异原估价方法估算出结果应做列检查：（1）计算程否误（2）基础数否准确（3）参数选择否合理（4）否符合估价原（5）公式选否恰（6）选估价方法否适宜估价象估价目（7）房产市场否处特殊状态
3答：房产估价报告应包括列8部分：封面目录致委托方函注册房产估价师声明估价假设限制条件估价结果报告估价技术报告附件中估价结果报告委托估价机构估价象估价目价值定义估价时点估价估价原估价方法估价结果估价员估价作业日期估价报告应效期十三部分组成估价技术报告估价象分析房产市场分析估价方法选分析估价详细测算程估价结果确定五部分组成
4答：档估价资料应全面包括：（1）估价机构委托出具估价报告（包括附件）（2）估价机构委托签订估价委托合（3）实查勘记录（4）估价项目源接洽情况记录（5）估价程中意见估价报告定稿前重调整者修改意见记录（6）估价报告审核记录（7）估价员估价机构认必保存估价资料
估价资料保存期限估价报告出具日期起算应少10年保存期限届满估价服务行尚未结束估价资料应保估价服务行结止估价服务行结期限明估价资料保期限应估价报告出具日起少10年
案例分析参考答案
1 （1）答：
①根公开透明原拆迁投票拆迁事（拆迁拆迁）抽签决定拆迁估价机构
②确定拆迁估价机构般拆迁委托评估委托估价机构签订局面拆迁估价委托合
③估价机构获委托实入户调查室作业出房屋拆迁估价报告（2分）
(2)答：
①该拆迁房屋领房屋权证应记载途准查阅该房屋权属档案
②拆迁拆迁该拆迁房屋性质协商致协商确定途评估
③拆迁拆迁房屋性质协商致应城市规划行政部门申请确认确定该房屋途
2答：乙估价5方面说明出估价结理
估价目时估价拍卖评估象偿债务情况进行评估测算需考虑限期变现偿债素第二期墅售价正常公开市场交易情形达成价格
二估价时点拍卖时1996年12月第二期工程1999年6月竣工出售时点相应房产市场状况会
三估价象时估价象第期墅建筑具单件生产特点第二期墅然第期墅会加期工程完工环境配套气物业理等素相应改善第二期工程销售产生利影响
四应该说该两期工程售价受房产市场供求关系影响工程实际成素衡量房产价格高低应均社会般水成衡量
五市场销售结果拍卖底价3800元m2售出6栋均价格3860元m2较吻合尚14栋没拍出市场方面反映估价结果合理性
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