河北省房产估价师案例分析：星级酒店净收益求取考试题
卷分2题50题作答时间180分钟总分100分60分格
单项选择题（25题题2分题备选项中1事符合题意）
1谓住房抵押支持证券金融机构持__债权转化供投资者持住房抵押支持证券达筹措资金分散房产金融风险等目
A．房产企业债券
B．住房抵押贷款
C．房产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
2超土权出合约定动工开发日期满年未动工开发高征收相土权出金土闲置费
A：5％
B：10％
C：15％
D：20％
E：执行层组织协调
3某厦总建筑面积10000㎡房总价值6 000万元中土总价值2 500万元． 某拥该厦某部分该部分房价值180万元建筑面积240㎡．果 土价值进行分摊该占土份额．2005年考题
A：2．4％
B：3．0％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业监测点评估价格
4物业理公司选择零售商作零售商业物业租户时首先考虑素__
A．零售商财务力
B．零售商需服务
C．零售商组合位置分配
D．零售商声誉
5某商场建成2000年10月收益期限2000年10月2040年10月预计未正常运行年潜毛收入120万元年均空置率20年运营费50万元目前该类物业风险报酬率5风险报酬率安全利率60该商场2005年10月价值接__万元
A．536
B．549
C．557
D．816
6指国家关机关法查封扣押冻结财产强制予拍卖行
A：意拍卖
B：强制拍卖
C：动产拍卖
D：动产拍卖
E：执行层组织协调
7某套住宅总价30万元套建筑面积125㎡套墙体面积20㎡分摊建筑面积25㎡该住宅方米建筑面积价格元
A：1765
B：2000
C：2069
D：2400
E：工业监测点评估价格
8商业银行基职
A：充信中介
B：变货币收入货币资
C：充支付中介
D：创造派生存款信流通工具
E：执行层组织协调
9房产估价机构组织形式中限责制低专职注册房产估价师出资发起设立
A：1名(含1名)
B：2名(含2名)
C：3名(含3名)
D：5名(含5名)
E：执行层组织协调
10房屋拆迁补偿中产权调换形式偿非住宅房屋偿建筑面积超原建筑面积部分__结算
A．商品房价格
B．重置价格结合成新
C．重置价格结合结构差价
D．物价部门核定价格
11列工程建设定额理解误__
A．工程建设定额工程造价计价重
B．工程建设定额反映定社会生产力发展水条件完成工程建设中某项产品种生产消费间特定数量关系
C．工程建设定额体现某企业正常施工条件工材料机械等消耗生产水
D．工程建设定额反映工程建设种资源消耗间客观规律
12少愿意花费20万元购买套高层带电梯点式两居室住房问题进行调查属__
A．试探性调查
B．描述性调查
C．果性调查
D．假设性调查
13物业理实施原
A：业公约约束理物业服务企业专业化理相结合
B：业会约束理物业服务企业专业化理相结合
C：业委员会约束理物业服务企业专业化理相结合
D：业约束理物业服务企业专业化理相结合
E：执行层组织协调
14估价象总楼层6层住宅楼中第四层套住宅实例总楼层5层住宅楼中顶层套住宅实例成交价格5700元／㎡交易税费均买方负担估价象区域类5层6层住宅楼第层基准楼层住宅价格差异系数见表6层住宅楼中第层住宅价格5层住宅楼中第层住宅价格98％买方卖方应缴纳交易税费分成交价格3％6％述素外估价象实例情况均相实例成交价格求取准价值元／㎡
A：6280
B：6408
C：6881
D：7021
E：工业监测点评估价格
15某家庭购买套面积100m2商品住宅单价5000元m2首付款房价30余通申请公积金商业组合贷款支付已知公积金商业贷款年利率分47期限均10年公积金贷款高限额10万元公积金贷款部分月等额款额__元
A．100245
B．101245
C．102742
D．103745
16考虑素变化利率降低房产价值__
A．降
B．升
C．变
D．确定
17契税实行__税率
A．例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
18房产市场分析角度元化开发商讲市场分析起作__
A．解项目满足户型方面需求
B．针性制定销售策略
C．选择合适项目位置
D．进行宏观调控
19公寓租客希获洗衣服务通增加助洗衣房提供出租洗衣设备解决问题房产投资__特性
A．区位选择异常重
B．投资价值难判断易产生资价值风险
C．需适时更新改造投资
D．存效益外溢转移
20关房产中介服务机构业务理说法中错误
A：房产中介服务员承办业务中介机构统受理委托签订书面合
B：房产中介服务机构员委托提供资料文件保密义务未意转相关资料
C：中介服务员时两中介服务机构工作
D：伪造涂改转种中介员执业资格证合格证县级房产行政部门收回资格证书者公告证书作废处1万元3万元罚款
E：执行层组织协调
21直线趋势法ya+bX中常数ab决定
A：房产历史价格资料
B：房产未价格资料
C：房产现实价格资料
D：估价师选取现时未价格资料
E：工业监测点评估价格
22列济活动中需进行房产估价
A：解某宗房产出租权益价值
B：解某企业包括房产特许营权等企业价值
C：解某区震房产价值变化
D：解某宗房产应纳城镇土税额
E：工业监测点评估价格
23现某总建筑面积15000m2建工程已知土年限40年（开工日起算）计划开发期3年现已进行15年估计建成需15年投入年净收益480万元资化率8折现率12该项目续建完成总价值折算现（）万元
A．393961
B．443388
C．476850
D．565209
24甲乙两宗房产甲房产收益年限50年单价3500元m2报酬率8乙房产收益年限30年单价3000元m2报酬率6甲价格（）乙价格
A．高
B．低
C．等
D．条件足法确定
25假设开发法中开发完成房产价值应时间通常
A：开发结束时时间
B：购买开发房产时时间
C：开发期间某时间
D：全部租售出时时间
E：工业监测点评估价格
二项选择题（25题题2分题备选项中22符合题意少1错项错选题分少选选选项 05 分）
1利均衡原理判定建筑物否佳帮助房产估价师确定估价象（）
A．佳规模
B．佳营手段
C．佳集约度
D．佳理方式
E．佳投资渠道
2房产面积测量精度求__作限差
A．误差均值
B．误差值
C．中误差
D．两倍中误差
3房产置业投资项目影响投资济效果确定性素包括__
A．效面积系数
B．权益投资率
C．贷款利率
D．租金水
E．土费
4假设开发法中求取建工程价值应扣减项目
A：续建前已建成
B：续建理费
C：续建投资利息
D：续建完成房产销售费
E：取建工程税费
5土房产存形态具体估价中做法
A：视建筑物存设想建筑物空
B：重视建筑物存设想利资源物
C：考虑建筑物存土价值影响
D：考虑豪华建筑存土价值利资源具体影响
E：重视土建筑物价值影响
6列属农民集体土范围包括
A：村农民集体土
B：村两农村集体济组织农民集体土
C：乡(镇)农民集体土
D：农村集体济组织全部成员转城镇居民原属成员集体土
E：国家组织移民然灾害等原农民成建制集体迁移原属迁移农民集体土
7列属损益表容
A：负债
B：投资收益营业外收入
C：销售收入销售成销售税金销售利润
D：营业外支出税
E：净利润
8卖房角度成法理__
A．销售状况价值
B．市场供求价值
C．生产费价值
D．济花费价值
9列关商品房销售代理表述正确
A：房产销售代理指房产开发企业房产拥者物业销售业务委托专门房产中介服务机构代销售种营方式
B：实行销售代理必须签订委托合
C：房产开发企业应受托房产中介服务机构订立书面委托合
D：受托房产中介服务机构代理销售商品房时收取佣金外费
E：房产销售员必须专业培训取相应资格事商品房销售业务
10住房公积金提取原包括__原
A．定
B．安全运作
C．严格时限
D．时
11综合指标反映具体时空状态社会济现象综合数量性质特征分
A：绝指标
B：相指标
C：统指标
D：均指标
E：变异指标
12衡量房产泡沫常指标
A：房价收入
B：租金售价
C：实际价格理价格
D：房产供求
E：房产价格指数居民消费价格指数
13然周期__始供求转折点时房产空置率低合理空置率起市场情况错
A．第阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
14列关银行外部组织形式叙述错误__
A．单元银行制指业务独立银行机构营设分支机构银行组织形式
B．总分行制指城市设立总行该市国国外设立分支机构分支行业务部事务统遵总行指示办理
C．集团银行制连锁银行制区前者没股权公司形式需成立控股公司
D．连锁银行制形式成员银行法律独立
15般说房产投资风险分析包括__等分析
A．投资资金安全性
B．项目定位科学性
C．期收益性
D．投资项目变现性
E．资产理复杂性
16业建筑设计评价指标包括__
A．土利系数
B．厂房展开面积
C．厂房效面积建筑面积
D．单位面积造价
17行性研究步骤
A：接受委托
B：调查研究
C：方案选择优化
D：财务评价投资评价
E：编制行性研究报告
18列说法正确__
A．利息备付率表示项目利润偿付利息保障倍数般房产投资项目该指标值应该1
B．偿债备付率表示付息资金偿款息保障倍数般房产投资项目该指标值应该12
C．国际银行般求率维持200
D．般说开发周期2年商品住宅开发项目目标成利润率体应35～45
19列说法正确__
A．实例肯定交易实例
B．交易实例肯定实例
C．实例定交易实例
D．交易实例定实例
20铁站建成周边写字楼租金显著提高说明房产投资具__特性
A．变现性差
B．易受政策影响
C．赖专业理
D．效益外溢转移
21通损益表解
A：企业正常营情況收支状況获利力
B：企业获利润总额分配情況
C：供企业负责作出营决策投资者作出投资决策参考
D：企业济实力
E：企业偿债力
22列属承担民事责方式(2009年试题)
A：罚款
B：吊销证
C：赔偿损失
D：赔礼道歉
E：停止侵害
23抵押房产包括
A：列入拆迁范围房产
B：教育医疗市政等公福利事业房产
C：列入文物保护建筑物重纪念意义建筑物
D：已法转房产
E：法查封扣押监者形式限制房产
24计息周期短1年时实际利率名义利率关系__
A．名义利率实际利率
B．实际利率名义利率
C．名义利率等实际利率
D．实际利率名义利率
25A市B房产开发商2006年6月取A市城市规划区块建设权建设权出合约定2006年10月动工身原2007年11月31日前直未动工截2009年12月31 日关部门审计B房产开发商资产总额1200万元中流动资产500万元速动资产250万元流动负债300万元负债资产总额400万元时年实现利润额400万元年资金总额800万元B房产开发商拟转该建设权受方欲改变原出合约定土途列表述正确
A：必须取出方意土理部门城市规划部门批准
B：必须签订建设权出合变更协议重新签订建设权出合
C：转方应获收益中土收益缴国家
D：相应调整土权出金
E：销售净利率
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卷分2题50题作答时间180分钟总分100分60分格
单项选择题（25题题2分题备选项中1事符合题意）
1谓住房抵押支持证券金融机构持__债权转化供投资者持住房抵押支持证券达筹措资金分散房产金融风险等目
A．房产企业债券
B．住房抵押贷款
C．房产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
2超土权出合约定动工开发日期满年未动工开发高征收相土权出金土闲置费
A：5％
B：10％
C：15％
D：20％
E：执行层组织协调
3某厦总建筑面积10000㎡房总价值6 000万元中土总价值2 500万元． 某拥该厦某部分该部分房价值180万元建筑面积240㎡．果 土价值进行分摊该占土份额．2005年考题
A：2．4％
B：3．0％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业监测点评估价格
4物业理公司选择零售商作零售商业物业租户时首先考虑素__
A．零售商财务力
B．零售商需服务
C．零售商组合位置分配
D．零售商声誉
5某商场建成2000年10月收益期限2000年10月2040年10月预计未正常运行年潜毛收入120万元年均空置率20年运营费50万元目前该类物业风险报酬率5风险报酬率安全利率60该商场2005年10月价值接__万元
A．536
B．549
C．557
D．816
6指国家关机关法查封扣押冻结财产强制予拍卖行
A：意拍卖
B：强制拍卖
C：动产拍卖
D：动产拍卖
E：执行层组织协调
7某套住宅总价30万元套建筑面积125㎡套墙体面积20㎡分摊建筑面积25㎡该住宅方米建筑面积价格元
A：1765
B：2000
C：2069
D：2400
E：工业监测点评估价格
8商业银行基职
A：充信中介
B：变货币收入货币资
C：充支付中介
D：创造派生存款信流通工具
E：执行层组织协调
9房产估价机构组织形式中限责制低专职注册房产估价师出资发起设立
A：1名(含1名)
B：2名(含2名)
C：3名(含3名)
D：5名(含5名)
E：执行层组织协调
10房屋拆迁补偿中产权调换形式偿非住宅房屋偿建筑面积超原建筑面积部分__结算
A．商品房价格
B．重置价格结合成新
C．重置价格结合结构差价
D．物价部门核定价格
11列工程建设定额理解误__
A．工程建设定额工程造价计价重
B．工程建设定额反映定社会生产力发展水条件完成工程建设中某项产品种生产消费间特定数量关系
C．工程建设定额体现某企业正常施工条件工材料机械等消耗生产水
D．工程建设定额反映工程建设种资源消耗间客观规律
12少愿意花费20万元购买套高层带电梯点式两居室住房问题进行调查属__
A．试探性调查
B．描述性调查
C．果性调查
D．假设性调查
13物业理实施原
A：业公约约束理物业服务企业专业化理相结合
B：业会约束理物业服务企业专业化理相结合
C：业委员会约束理物业服务企业专业化理相结合
D：业约束理物业服务企业专业化理相结合
E：执行层组织协调
14估价象总楼层6层住宅楼中第四层套住宅实例总楼层5层住宅楼中顶层套住宅实例成交价格5700元／㎡交易税费均买方负担估价象区域类5层6层住宅楼第层基准楼层住宅价格差异系数见表6层住宅楼中第层住宅价格5层住宅楼中第层住宅价格98％买方卖方应缴纳交易税费分成交价格3％6％述素外估价象实例情况均相实例成交价格求取准价值元／㎡
A：6280
B：6408
C：6881
D：7021
E：工业监测点评估价格
15某家庭购买套面积100m2商品住宅单价5000元m2首付款房价30余通申请公积金商业组合贷款支付已知公积金商业贷款年利率分47期限均10年公积金贷款高限额10万元公积金贷款部分月等额款额__元
A．100245
B．101245
C．102742
D．103745
16考虑素变化利率降低房产价值__
A．降
B．升
C．变
D．确定
17契税实行__税率
A．例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
18房产市场分析角度元化开发商讲市场分析起作__
A．解项目满足户型方面需求
B．针性制定销售策略
C．选择合适项目位置
D．进行宏观调控
19公寓租客希获洗衣服务通增加助洗衣房提供出租洗衣设备解决问题房产投资__特性
A．区位选择异常重
B．投资价值难判断易产生资价值风险
C．需适时更新改造投资
D．存效益外溢转移
20关房产中介服务机构业务理说法中错误
A：房产中介服务员承办业务中介机构统受理委托签订书面合
B：房产中介服务机构员委托提供资料文件保密义务未意转相关资料
C：中介服务员时两中介服务机构工作
D：伪造涂改转种中介员执业资格证合格证县级房产行政部门收回资格证书者公告证书作废处1万元3万元罚款
E：执行层组织协调
21直线趋势法ya+bX中常数ab决定
A：房产历史价格资料
B：房产未价格资料
C：房产现实价格资料
D：估价师选取现时未价格资料
E：工业监测点评估价格
22列济活动中需进行房产估价
A：解某宗房产出租权益价值
B：解某企业包括房产特许营权等企业价值
C：解某区震房产价值变化
D：解某宗房产应纳城镇土税额
E：工业监测点评估价格
23现某总建筑面积15000m2建工程已知土年限40年（开工日起算）计划开发期3年现已进行15年估计建成需15年投入年净收益480万元资化率8折现率12该项目续建完成总价值折算现（）万元
A．393961
B．443388
C．476850
D．565209
24甲乙两宗房产甲房产收益年限50年单价3500元m2报酬率8乙房产收益年限30年单价3000元m2报酬率6甲价格（）乙价格
A．高
B．低
C．等
D．条件足法确定
25假设开发法中开发完成房产价值应时间通常
A：开发结束时时间
B：购买开发房产时时间
C：开发期间某时间
D：全部租售出时时间
E：工业监测点评估价格
二项选择题（25题题2分题备选项中22符合题意少1错项错选题分少选选选项 05 分）
1利均衡原理判定建筑物否佳帮助房产估价师确定估价象（）
A．佳规模
B．佳营手段
C．佳集约度
D．佳理方式
E．佳投资渠道
2房产面积测量精度求__作限差
A．误差均值
B．误差值
C．中误差
D．两倍中误差
3房产置业投资项目影响投资济效果确定性素包括__
A．效面积系数
B．权益投资率
C．贷款利率
D．租金水
E．土费
4假设开发法中求取建工程价值应扣减项目
A：续建前已建成
B：续建理费
C：续建投资利息
D：续建完成房产销售费
E：取建工程税费
5土房产存形态具体估价中做法
A：视建筑物存设想建筑物空
B：重视建筑物存设想利资源物
C：考虑建筑物存土价值影响
D：考虑豪华建筑存土价值利资源具体影响
E：重视土建筑物价值影响
6列属农民集体土范围包括
A：村农民集体土
B：村两农村集体济组织农民集体土
C：乡(镇)农民集体土
D：农村集体济组织全部成员转城镇居民原属成员集体土
E：国家组织移民然灾害等原农民成建制集体迁移原属迁移农民集体土
7列属损益表容
A：负债
B：投资收益营业外收入
C：销售收入销售成销售税金销售利润
D：营业外支出税
E：净利润
8卖房角度成法理__
A．销售状况价值
B．市场供求价值
C．生产费价值
D．济花费价值
9列关商品房销售代理表述正确
A：房产销售代理指房产开发企业房产拥者物业销售业务委托专门房产中介服务机构代销售种营方式
B：实行销售代理必须签订委托合
C：房产开发企业应受托房产中介服务机构订立书面委托合
D：受托房产中介服务机构代理销售商品房时收取佣金外费
E：房产销售员必须专业培训取相应资格事商品房销售业务
10住房公积金提取原包括__原
A．定
B．安全运作
C．严格时限
D．时
11综合指标反映具体时空状态社会济现象综合数量性质特征分
A：绝指标
B：相指标
C：统指标
D：均指标
E：变异指标
12衡量房产泡沫常指标
A：房价收入
B：租金售价
C：实际价格理价格
D：房产供求
E：房产价格指数居民消费价格指数
13然周期__始供求转折点时房产空置率低合理空置率起市场情况错
A．第阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
14列关银行外部组织形式叙述错误__
A．单元银行制指业务独立银行机构营设分支机构银行组织形式
B．总分行制指城市设立总行该市国国外设立分支机构分支行业务部事务统遵总行指示办理
C．集团银行制连锁银行制区前者没股权公司形式需成立控股公司
D．连锁银行制形式成员银行法律独立
15般说房产投资风险分析包括__等分析
A．投资资金安全性
B．项目定位科学性
C．期收益性
D．投资项目变现性
E．资产理复杂性
16业建筑设计评价指标包括__
A．土利系数
B．厂房展开面积
C．厂房效面积建筑面积
D．单位面积造价
17行性研究步骤
A：接受委托
B：调查研究
C：方案选择优化
D：财务评价投资评价
E：编制行性研究报告
18列说法正确__
A．利息备付率表示项目利润偿付利息保障倍数般房产投资项目该指标值应该1
B．偿债备付率表示付息资金偿款息保障倍数般房产投资项目该指标值应该12
C．国际银行般求率维持200
D．般说开发周期2年商品住宅开发项目目标成利润率体应35～45
19列说法正确__
A．实例肯定交易实例
B．交易实例肯定实例
C．实例定交易实例
D．交易实例定实例
20铁站建成周边写字楼租金显著提高说明房产投资具__特性
A．变现性差
B．易受政策影响
C．赖专业理
D．效益外溢转移
21通损益表解
A：企业正常营情況收支状況获利力
B：企业获利润总额分配情況
C：供企业负责作出营决策投资者作出投资决策参考
D：企业济实力
E：企业偿债力
22列属承担民事责方式(2009年试题)
A：罚款
B：吊销证
C：赔偿损失
D：赔礼道歉
E：停止侵害
23抵押房产包括
A：列入拆迁范围房产
B：教育医疗市政等公福利事业房产
C：列入文物保护建筑物重纪念意义建筑物
D：已法转房产
E：法查封扣押监者形式限制房产
24计息周期短1年时实际利率名义利率关系__
A．名义利率实际利率
B．实际利率名义利率
C．名义利率等实际利率
D．实际利率名义利率
25A市B房产开发商2006年6月取A市城市规划区块建设权建设权出合约定2006年10月动工身原2007年11月31日前直未动工截2009年12月31 日关部门审计B房产开发商资产总额1200万元中流动资产500万元速动资产250万元流动负债300万元负债资产总额400万元时年实现利润额400万元年资金总额800万元B房产开发商拟转该建设权受方欲改变原出合约定土途列表述正确
A：必须取出方意土理部门城市规划部门批准
B：必须签订建设权出合变更协议重新签订建设权出合
C：转方应获收益中土收益缴国家
D：相应调整土权出金
E：销售净利率
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