谨呈：董事会
广场
招商方案
营销策划部
公司董事会：
承蒙信受托组织公司广场项目招商销售事宜特公司董事会提交广场招商执行方案供董事会研讨确认
颂商祺
营销策划部·瑞国
二〇〇四 ·十二
目 录
第篇团队组建
11员配备……………………………………………………………4
12岗时间……………………………………………………………4
13组织架构………………………………………………………4
14 组织相关职………………………………………………5
15岗岗位描述……………………………………………………7
16职位薪金标准计法………………………………………13
第二篇 招商氛围形成
21包装总纲…………………………………………………………15
22应系统…………………………………………………………15
23招商通路包装……………………………………………………15
24卖场（招商销售咨询中心）成立形象包装……………17
25形象宣传包装……………………………………………………21
第三篇招商现场资料物料准备
31项目规划设计部分资料………………………………………23
32视觉形象延展设计………………………………………………24
33工程配合…………………………………………………26
34招商物料宣传品……………………………………………27
第四篇 招商实施推案方式
41总策略………………………………………………………………31
42招商策略……………………………………………………………31
43品牌战略…………………………………………………………32
44招商销售阶段控制……………………………………………33
45部认购入市时机时间建议…………………………………36
第五篇 招商推广
51 推广原…………………………………………………………40
52 推广手法 ………………………………………………………40
53 招商设想措施…………………………………………40
54 招商推广费计划…………………………………………41
附 1招商推荐会方案
2广告公司工作容
第 篇
团队组建
原：
Ø 级
Ø 责权致
Ø 重叠空白
11员配备
目前部门需配备数6
部门理——1名
策划师———1名
招商——1名
招商员——3名
销售——1名（定）
售服务——1名（定）
售楼员（定）
理公司配 备 清洁工———1名
保安————4名
服务员———2名
12岗时间
2004年12月旬
13组织架构
营销策划部理
策划师
招商
销售
招商员
招商员
售楼员
售楼员
售楼员
招商员
售服务
14 组织相关职
141营销策划职
1总办负责
2根公司关营发展战略制订年度季度月度推广方案呈报总助理
3负责根销售部期销售计划制订相应推广策划方案配合销售部招商工作开展
4根公司关推广工作求实施项推广方案措施
5深入解项目营特色营情况定期收集产信息断推出种促销手段措施
6负责项目外部公场公关活动组织策划实施工作
7负责项目服务理工作制订相关服务措施相应理制度
142销售部职
1营销策划部负责
2负责公司物业招商销售工作
3协策划部掌握市场行情制定执行相应招商销售计划策略
4挖掘新客户源踪潜客户客户资料进行整理档
5新旧客户保持良关系协助客户解决招商销售程中问题
6负责办理招商销售中项手续做售服务工作
7协助财务部收取客户需缴交项费
8配合部门做客户服务工作
143策划部职
1营销策划中心负责
2根公司发展战略制定房产项推广策划方案
3负责房产广告制作实际操作
4负责根物业特点组织策划项公关宣传活动负责实施工作
5协销售部进行物业招商销售工作
15岗岗位描述
151营销策划部理
1职务名称：营销策划部理
2直接级：总助理
3直接属：策划师招商销售
4职工作：持营销策划部全面工作
5直接责：
6草拟公司年度营计划报董事会批准
7负责编制中心年季月度工作计划招商计划销售计划
8根计划指标负责制定相应实施方案措施确保完成计划指标时效节省费
9负责协助总助理公司工程项目投资策划项目行性研究工作
10持组织策划工作拟定招商销售租售方案确保完成销售指标
11统筹持部门事招聘培训考核等工作提名部门员聘辞退升职事部报总理批准
12负责公司部门信息资料档案理督导工作保证重文件资料外泄
13负责抓公司员工思想动态精神文明道德教育职业操守工作稳定提高部门员工队伍素质等企业文件建设工作
14积极完成级时交办项工作
152策划师
1职务名称：策划师
2直接级：营销策划部理
3直接属：策划助理
4职工作：策划方案撰写实施
5直接责：
6组织部策划工作
7负责关市场策划方案撰写广告方案撰写编制交效组织实施监控
8搜集关房产市场信息资料建立逐步完善信息资料库理市场租售提供利
9公司提供市场招商销售策划方案协助实施监控
10提供广告策划方面报价材料市场动态资料分类整理存档理
11编制市场推广费计划加监控时呈报
12负责展销会现场气氛布置方案组织实施确保租售计划完成
13组织完成公司CIVI策划工作
14积极完成司安排工作
15负责监督关招商销售计划实施总结分析
16负责策划文案工作统筹组织相关广告活动监控
17完成理交时务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具定商业项目策划验熟悉龙岗商业产
Ø 定文字功底文笔流畅
Ø 头脑灵活思维活跃
Ø 成功项目验优先
153销售招商
1职务名称：销售招商
2直接级：营销策部理
3直接属：销售员招商员
4职工作：公司物业销售招商业务理工作工作
5负责指导部门销售招商资料登记保整理存档等理工作
6负责部门员岗位培训提高销售招商员营销技巧
7负责公司销售业务获取新市场销售信息市场策划提供信息
8解市场周边铺位写字楼住宅信息状况开拓新销售招商方案
9编制部门月季年度租售计划工作总结确保完成公司达项务监控部门销售招商费
10负责动寻求部门销售招商配合信息反馈相关 部门
11负责召集部门销售招商会议业务培训工作理授权持业务会议重工作会议
12妥善处理客户投诉协助理妥善处理部门外联系沟通工作
13搜集整理客户租售资料妥善分类保存档月编写统计分析报表呈送关部门
14协助事行政部做部员工聘考核培训等工作
15督促部门员妥善做档案资料理
16积极完成司时安排工作务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具定业务培训力理力
Ø 熟悉案场制度工作程序
Ø 定招商（销售）验（招商）销售理验
154售服务
1职务名称：售服务
2直接级：营销策划部理
3直接属：
4职工作：售服务销售手续办理
5直接责：
6负责部门售勤事务理部门文员行政监督工作
7负责已售客户合签署工作文件收发登记档印会议记录通知传递
8负责已签合移交国土局交易中心备案
9负责业房产证办理更名户手续办理协助办理相关销售手续做档案理工作
10负责业理公司协调工作
11定期部门理递交租工作计划总结
12协助理处理关部门沟通协作工作
13完成司时安排工作务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具岗位相关工作验
Ø 熟悉该岗位相关工作流程
155招商售楼员
1职务名称：售楼员
2直接级：销售招商
3职工作：协助做销售工作
4工作责：
5动觉完成职租售务级安排项工作
6协助调查时交工作计划总结
7客户礼节准超越权限承诺
8积极完成司时安排工作
9负责客户沟通联系客户解决困难
10客户联系中礼节违背公司利益客户满意
11协助理处理投诉问题落实解决
12做外公关工作
资格求：
Ø 中专学历
Ø 两年销售验房产销售验者优先考虑
16职位薪金标准计算方法
项 目
策划师
销售
招商员
销售员
基结构
基工资
3500元月
3000元月
1200元月
1200元月
销售佣金
02‰
04‰
20
12—20‰
奖 金
▲
▲
▲
▲
福利津贴
福 利 费
▲
▲
▲
▲
通讯津贴
50元月
交通津贴
▲
▲
伙食津贴
▲
保 险 费
▲
▲
▲
▲
招聘时表列容作参考确定职位具体薪金数额
第二篇
招商营销氛围形成
21包装总纲
项目进行包装目项目形成品质形象感营造客户未想象空间支撑提升项目价格定位
鉴项目体量较户型均商铺销售目标客户年龄层集中3040岁间属社会成功士购房心理相成熟项目包装延展形象树立紧密配合项目定位项目龙岗首家站式饮食休闲娱乐中心强化项目稀缺罕品位值珍藏强升值空间值投资
考虑目标客户惯品位心理诉求特性表现手法落俗套通商业气息浓郁表现形式吸引目标客户项目产生强烈认感促成销售
项目现状形象非常糟糕需进快进行包装
22应系统
应系统包括招商通路包装卖场形象包装宣传形象包装三部分：
23招商通路包装
招商通路指引导客户进入营销现场路径包括通路组织盘包装
项目现场卖点龙岗首家饮食娱乐集散精心设计通路展示项目未火暴营局面专业物业理
盘作目标客户关注方项目宣传济直接媒体吸引注意力营造现场场氛围
231通路组织：
现场施工通路招商通路截然分开互影响便客户参观卖场施工机械物料单独 路口进出弱化工凌乱施工形象项目入口严格安防措施
232盘包装：
1 工围墙
作现场展示十分必利烘托现场气氛目项目信息效传播
建议相关部门协调项目周边绿化进行修剪
2 户外导示牌
导视牌起引导客户作项目应着少精原引导客户时起烘托气氛细微处表达项目品质作导视牌分布道车行入口进入项目门附通道
霓虹灯
项目位贯穿龙岗干道龙路林
清路间车流量非常夜间昭示性非常强
24卖场（招商销售咨询中心）成立形象包装
面积：180㎡——250㎡
位置：流车流较昭示性强段黄阁路林清路交汇处黄阁路龙路交汇处
建筑风格：简约时尚视觉击力强采较玻璃幕强
工程造价：10万元左右
报建施工装修时间：预计60天
求交付时间：2005年02月10日（春节前）
售楼处风格项目建筑形体保持致利现场展板易拉宝模型充分展示项目定位推广题气氛营造应该充分表现未营项目巨升值空间
充分运感官刺激强化卖场气氛
谈房产营销领域利感官刺激强化卖场气氛前先说两件案例：
[案例]中国早体验营销茅台酒机智夺冠
1912年中国茅台酒第次参加巴马举办世界博览会西方洋酒台竞技然时西方中国酒知甚少加包装洋酒差异茅台酒没引起参展商评委注意茅台酒展位门罗雀中国参展酒商眼里急心里筹莫展突然间灵机动装作心摆放展台茅台酒翻顿时香飘四溢酒香飘展场角落参观纷纷围究竟中国茅台酒啧啧称奇时间茅台酒博览会名声造终捧金奖成中国国酒
[点评]嗅觉类感官奇妙体验时隔两年然清晰记忆起两年前途径新机场间咖啡厅喝咖啡时候四周空气中弥漫着咖啡香味周边金发碧眼异域士身香水混合气味顽固根植记忆深处茅台酒时默默闻情况巧妙运酒香四溢嗅觉终名声振奠定中国第国酒美誉出奇制胜招实功没成体验营销典案例
[案例二]美国电影称霸全球奥秘——肾腺激素战胜荷尔蒙激素20年美国电影横扫千军称霸全球已争事实说：日益全球化 社会里全世界边喝口乐吃麦劳汉堡边美国电影美国电影作输出美国文化侵蚀全球市场代表充斥全球电影院中包括中国电影市场
美国电影争夺全球电影市场程中没遇竞争手欧洲电影业员捍卫欧洲电影市场抵御美国文化击直试图美国电影相抗衡年通法国嘎纳电影节德国柏林电影节举办力宣扬欧洲土电影吸引更欧洲欧洲电影然遗憾欧洲电影然够美国电影相抗衡年嘎纳电影节柏林电影节然美国电影明星电影出风头理说：欧洲国家普遍具悠久灿烂文化丰厚历史文底蕴良艺术修养啥斗美国电影？
排欧美两接技术制作成明星 等等素终咎肾腺激素战胜荷尔蒙激素原美国电影擅长动作片警匪片战争片灾难片科幻片统计：动作电影（ACTION MOVIE）宣扬暴力出名美国电影精心设计动作场面观众4分钟次感官高潮刺激半时电影放映时间观众高潮迭起喜欢美国电影观众电影院分泌肾腺激素欧洲电影擅长描写浪漫情怀著称爱情（情色）电影欧洲电影观众电影院分泌男女情欲荷尔蒙激素
[点评]肾腺激素终战胜荷尔蒙激素反映类心深处实非常喜欢感官刺激种感官刺激承受围里总越强烈越终造越越感官感官义者
[房产领域通感官营销体系强化卖场气氛]
谁说营销非投入广告效果真正价值方法策略房产市场营销中适导入感官营销体系刺激更消费者楼盘销售创造意想营销成果
种整合视觉嗅觉听觉味觉触觉感官营销体系种投入成较低效果营销策略认项目卖场包装气氛营造起码中四种感官刺激
1嗅觉：淡淡香味客户必楼通道样板房楼吧现场烧煮咖啡香味等等吸引客户驻留
2听觉：女性销售员甜言蜜语卖场播放优美音乐
3视觉：视觉感官营销体系中重素卖场气氛营造重环设计制作精美售楼资料装修精美样板房气氛热烈色彩鲜艳POP挂旗拱门路灯旗甚售楼员亲切笑容秀色餐访客户心情愉悦信心倍增
4触觉：样板房摆放精美家私质感优良装饰会忍住触摸
里特说明：卖场单单指售楼处日指 卖场项目红线围统统卖场卖场运感官营销体系位访客户进入事先设定HIGH状态收事半功倍效果
25形象宣传包装
包括办公事务系统交通工具包装宣传物料礼品等制作程中应充分考虑咨询中心相结合
251办公事务系统：
指现场招商员类销售具包括信封信纸便笺纸饮水杯档案袋手提资料袋（名片工作牌着装采统标准）
252宣传物料：
宣传物料指招商中需基资料包括：
■ 招商手册
展示项目基情况营销题包括项目简介区域介绍交通智化设施营销题未营场景描述等等
■光盘广告
项目推广期展示性较差建议采袖珍光盘广告形式招商手册DM直邮配合光盘中利电脑动画充分展示未项目营场景项目独特处
■DM直邮广告
针目标客户针性进行EMS投递增强目标客户重视程度时目标客户重视感觉
第 三 篇
招商现场资料物料准备
31项目规划设计部分资料
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
数
量
项目总面图
效果图
设计
广告公司
国启实业
12月30日前
1套
项目立面效果图
广告公司
国启实业
12月30日
1套
项目园林效果图
园林公司
广告公司
国启实业
12月30日
1套
楼层面图效果图
广告公司
国启实业
12月25—30日审稿提修改意见
分
4000份
1月15日出正稿
项目查仗报告
国土局
国启实业
已完成
装修标准
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
12月20—25日审稿提修改意见
1月15日出完成
32视觉形象延展设计
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
备注
VI设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
12月25日审稿提修改意见
1月15日出正稿
工外墙包装设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月25日出草案
12月30日审稿提修改意见
1月5日出正稿
1月15日前竣工
指示路牌
广告公司
广告公司
国启实业
12月25日出草案
12月28—30日审稿提修改意见
1月5日出正稿
1月10日前制作安装完毕
现场型广告牌设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
电脑喷绘
12月25—28日审稿提修改意见
1月8日前制作安装完毕
现场展示系统
A幅展板设计制作
B效果图展板设计制作
C顶挂彩旗设计制作
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
1月10—25日修改
2月10日前制作安装完毕
工程进度表
工程部
广告公司
国启实业
12月25日前
模型制作设计制作（区域模型项目模型）
模型公司
模型公司
国启实业
1月20日前
霓虹灯
广告公司
广告公司
国启实业
1月20日前
33工程配合：
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
备注
咨询中心装修
装修公司
国启实业
2月8日前装修完毕
工围墙
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日设计样稿
12月25日新围墙修建完毕
1月20日前装饰完毕
34招商销售物料宣传品
项目
数量
备注
招商手册
500
DM（海报 传单）
10000
电表
5000
表
5000
客户
10
名片
1
租赁合
200
宣传光碟
100
国启实业公司营业执
1
复印件
楼宇说明书
500
酒店理公司介绍
1000
酒店物业理收费标准
1000
酒店理公司协约
300
l 物品配备
项目
数量
备注
区域模型
1
加深客户区域认
项目模型
1
水杯
干
需统包装印刷
饮水机
1
销售桌
4
销售椅
20
办公桌
1
电脑
1
电脑桌椅
1
销售柜台
1
4
1
复印机
1
宽带网
1
DVD机
1
背景音乐系统
1
32寸背投
1
花篮
4
烟缸
4
欢迎光脚垫
1
空调
足够
文件夹
4
计算机
6
激光笔
4
荧光笔
5
签字笔
10
复印纸
足够
垃圾箱
4
制服
6
宿舍
2
文件柜
2
文件架
3
楼车
2
仓库
1
销控板
2
更衣室柜
1
第四篇
招商实施推案方式
招商总体战略
总体战略：
坐招+直招+代理商招相结合做效招商
41 总策略
造龙岗首家4万方饮食娱乐旗舰提供站式服务
利项目稀缺尊贵私密性优势突出项目属龙岗
饮食休闲娱乐巨霸核心特质
工作重点：
Ø 酒店理公司确定
Ø 广告公司确定
Ø 招商销售方式确定
42 招商策略
较低租赁价格吸引知名品牌商家树立项目价值标杆然较高价格吸收中业态实现项目整体租赁价格
421 招商推广策略—片区价值带动项目投资价值
该项目价值托龙岗价值市场推广中应充分整合块价值理成章带出独特投资价值 项目托段价值 面两层次进行挖掘
· 整合凤岗惠东龙岗中心城布吉横岗目标消费群资源
· 整合中心城区域商务资源标资源
· 整合项目片区生活资源
整合资源时 应围绕项目市场推广题进行杂乱章拼凑
422 推广策略二——庄品牌商家价值提升投资价值
品牌商家处车水马龙
43品牌战略
项目建立公司品牌通产品品质导入企业外企强势抢滩龙岗产造陆知产名牌
国启实业精神
缔造市新生活
坚持追求卓越传达专业服务品质
国启实业形象
国启产代表价值代表种生活方式
国启实业
城市建筑城市名片建筑载入历史天缔造百年龙岗面貌
天努力成明天历史
44招商销售阶段控制
时间：
2004年12月
策略：
包装攻击阶段
时间：
2005年1月开始
策略：
坐招+直招
亮点：
招商推荐会+DM直 邮
时间：
2005年2月中
策略：
势出击
亮点：
力店签约
时间：
2005年4月18日
策略：
造势营销
招商准备期
招商期
销售预热期
销售期
项目预计招商期6月初步考虑2005年10月1日正式开业力店签约开始项目销售推广招商整体完成50左右约2005年4月中旬强势入市销售面积7700㎡销售均价约10000元㎡第阶段总销金额预计7000万开业前力现销售60回收资金4000万元
4．4．1招商准备期
工作容：确定招商咨询中心确定广告公司确定项目（酒店）理公司确定招商销售方式制作招商手册现场包装团队组建物料准备
目：树立产品市场形象做足充分准备广泛传播楼盘卖点建立客户关系网奠定招商基础
行动点：
力店招商
力店招商步骤技巧
第步：重视力店市场定位业态定位等设计前商业策划作招商工作指导性文件掌握正确招商程序规划设计前完成力店租赁工作具体程序：
商圈分析→市场定位→业态定位→力店租赁→ 规划设计→ 建造 …
力店部分项目条件力店求进行设计建造
项目第步中规划设计已完成第二步开始
第二步：拟定市场定位业态定位确定初步力店条件通相关展览会研讨会等种渠道接触解符合条件零售商服务商掌握拓新店计划确定力店目标设立成三层目标群
第层：5X家 第二层：3X家 第三层：2X家
（X表示拟招力店数业态分开）
第三步：召开力店招商恳谈会邀请前期已掌握相关目标群客户参加恳谈会容征求项目力店合作条件性方面建议建议均制订合理招商条件政策召开恳谈会时邀请政府相关领导职局领导参加请会介绍投资情况表示支持态度然邀请影响媒体派记者参加恳谈会
第四步：视招商恳谈会情况会逐分层次目标群进步介绍项目情况合作条件采隔2~3天沟通次踪方法专进重点第层目标群理层进行充分沟通加快投资决策步伐
442 招商期
特殊商户招商优惠原
特殊商户指具较高文化艺术科技含量营单位规模较营业态项目题吻合予优惠政策次性免年两年租需交定押金10年租约方租邀请入场够起增强文化氛围活跃购物中心气氛作
统招商理充分表达强调商户统服务知名营理公司实现：
统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布置指导服务统行政事务理服务统物业理服务等等统服务表达思想招商合约中更表达期理行动中统服务求服务出项目品牌特色
行动点
门推荐+招商推荐会+DM直邮
营理公司确定
443销售预热期
项目进度：力店签约完成
目：树立产品市场形象广泛传播楼盘卖点累积目标客户建立客户关系网奠定期营销基础
广告形式：媒体推广+活动推广
媒体推广：报纸（杂志）+电视（展板）+电台+直邮
活动推广： 外展场+租赁联谊会
广告重点：广告树立物业形象积蓄客户检验市场反应检验价格定位确认推广卖点承受度寻求正确方式表现产品特质
行动点
项目品牌形象企业实力形象具体衡量标准项目实体展示项目品质形象具化
4．4．4销售期
项目进度：招商完成50
目：针目标客户进行强效推广措施塑造整体营销气势迅速推动销售
广告形式：营销活动媒体宣传辅
媒体推广：报纸（杂志）+直邮+楼体条幅
活动推广：：新老客户相关目标客户联谊会
广告重点：广告直接强势方式突出楼盘鲜明特质体述求点唤起目标客户购买欲促成成交时段间隔性立体广告攻势促成交扩业绩独立卖点进行针性宣传吸引特定客户
行动点
针性销售优惠促销老带新快速消化
45部认购入市时机时间建议
451部认购条件
451 1项目进度
· 力店签约完成
· 招商整体工作完成50左右
4512工程形象
项目部装修完成
售楼处装修完毕投入
局部绿化展示
4513 现场包装
售楼处施工装修部布置完毕
楼通道施工装修完毕
现场气氛营造（导示系统彩旗条幅绿化标识背景音乐）
4514 销售资料道具
模型制作完毕
展板完毕
楼书位
银行揭确定
物业理提前介入（保安清洁员理员）
452 部认购时机
该区竞争案出现争取早入市抢占市场先机保证取良业绩
建议2005年5月入市利2月时间积累诚意客户刺探市场项目反应利五长假结合种营销活动隆重推出楼盘快速积聚气4月18日开始部认购
453开盘时间建议
市场通常验建议4月份部认购集聚气基础选择428入市迎接半年销售旺季开盘（解筹）建议428（周六）进行
第五篇
招商推广
51推广原
项目推广（招商销售）须精准实效 独特性原
精准——准目标客户群？
实效——直接效迅速招商
独特——客户资源充分挖掘
国启低成宣传高效率招商
52推广手法：
注重实效立异求新效造势少投入高效率快进度
53招商设想措施
1中心城万佳百货进入口设立项目咨询处
2龙岗三级市场进行资源互动
3赞助相关行业组织会议竞赛活动
4招商投资推荐酒会
5DM邮寄
6类报投递
7龙岗电视插播
8 公司组织精锐招商队伍结合代理商资源进行
54招商推广费计划
计划表
时间
营销推广容
推广目
费预算
1月1日—1月15日
招商手册现场包装咨询中心设计项目整体广告推广
1 树立项目整体形象
2 奠定投资客投信心
50000元
1月18日销售中心启
项目体建筑4面
巨幅广告
15m×35m
1众宣传项目形象
2市场认识项目
2吸引目标客户群
15m×35 m×4
10元方米21000元
1月18日销售中心启
招商手册相关资料印刷
1介绍项目情况
约8000元
1月18日2月7日
现场围墙形象
营销中心施工
完成室布置
营造尊贵非众效果
50000元
计施工费
1月18日2月18日
龙岗镇电视台
天7次
10秒广告
项目形象广告
10733元
（30天）
1月18日2月18日
龙岗区电视台
传递项目抢购热销信息
3 传递活动影响力
3提升项目品牌形象
10733元
1月20日2月5日
林清东路户外广告位
4 提升市场项目认知度
5 效传播项目信息
3户外导视
200000元
计施工费
1月1日1月20日
沙盘物料
6 树立项目整体形象
2项目销售服务
50000元
计施工费
1月1日1月30日
户外引导系统
7 户外导视
8 项目形象宣传
30000元
12月25日1月15日
DM邮寄
2000份
效直接目标客户进行项目信息传递提高项目影响力促进招商
2000元
1月20日2月5日
招商推荐会
目标客户进行推荐
2000元场两周举行场两场4000元
1月2日2月15日
霓虹灯制作
1树立项目形象
2增强项目昭示性
3奠定投资客信心
约200000
预计费
50000元
合计
666460元
说明：费更项目期销售发挥作
费总预算
阶段
推广费
广告费
费预计（万元）
招商前期
销售期（招商期）
咨询销售中心施工+装修
5+5
沙盘物料
5
宣传品（招商手册）
6
霓虹灯广告
20
现场包装（导视系统）
3
户外展板
20
电视台广告
3
推荐活动
05
直邮广告
02
3
计
717
宣传品（折页单）
5
直邮广告
5
电视台广告
6
类报投递
4
SP活动
2
认筹
5
开盘
6
2
计
35
总计
1057
推广累计费约100万
附1
广场招商推荐会
题（暂拟）
广场招商推荐会
办合作
市旅游局龙岗区政府国启实业公司
承办
****广告公司***礼仪公司
时间
*月*日星期日午3：00
点
**酒店宴会厅
容
广场项目介绍（项目段产品功定位等）
广场项目招商投资介绍
拟邀媒体
特区报晶报晚报商报侨报龙岗电视台
拟邀请特嘉宾
龙岗区政府相关领导旅游业专家市旅游协会负责房产专业士
拟邀客户群
1 DM邀约目标客户
2 现场积累客户广告推广客户
目效果
营造氛围集中消化次预计10——20宜太根客户量2周进行次
费预算
5000元次
附2：广告公司服务容
策划部分
1．广告诉求目标
2．广告诉求理念
3项目命名
4项目核心价值挖掘
5推广题提炼广告语形成
6阶段性推广计划具体推广方案
7区域价值炒做
8网络广告
9招商资料规划设计
10招商活动建议
11
二LOGOVI应
1LOGO标准组合
2LOGO标准色标准字
3名片
4信封信笺
5档案袋
6纸杯
7胸牌胸卡
8手提袋
4
三销售咨询中心工现场包装
1背景板
2展板4块
3销控表2块
4POP4款
5楼体条幅8款
6导示牌
7路旗6组
8
四户外包装
1广告牌
2车体广告
3站点广告
4
五宣传物料
1招商单招商手册
2楼书销售资料
3直邮
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广场
招商方案
营销策划部
公司董事会：
承蒙信受托组织公司广场项目招商销售事宜特公司董事会提交广场招商执行方案供董事会研讨确认
颂商祺
营销策划部·瑞国
二〇〇四 ·十二
目 录
第篇团队组建
11员配备……………………………………………………………4
12岗时间……………………………………………………………4
13组织架构………………………………………………………4
14 组织相关职………………………………………………5
15岗岗位描述……………………………………………………7
16职位薪金标准计法………………………………………13
第二篇 招商氛围形成
21包装总纲…………………………………………………………15
22应系统…………………………………………………………15
23招商通路包装……………………………………………………15
24卖场（招商销售咨询中心）成立形象包装……………17
25形象宣传包装……………………………………………………21
第三篇招商现场资料物料准备
31项目规划设计部分资料………………………………………23
32视觉形象延展设计………………………………………………24
33工程配合…………………………………………………26
34招商物料宣传品……………………………………………27
第四篇 招商实施推案方式
41总策略………………………………………………………………31
42招商策略……………………………………………………………31
43品牌战略…………………………………………………………32
44招商销售阶段控制……………………………………………33
45部认购入市时机时间建议…………………………………36
第五篇 招商推广
51 推广原…………………………………………………………40
52 推广手法 ………………………………………………………40
53 招商设想措施…………………………………………40
54 招商推广费计划…………………………………………41
附 1招商推荐会方案
2广告公司工作容
第 篇
团队组建
原：
Ø 级
Ø 责权致
Ø 重叠空白
11员配备
目前部门需配备数6
部门理——1名
策划师———1名
招商——1名
招商员——3名
销售——1名（定）
售服务——1名（定）
售楼员（定）
理公司配 备 清洁工———1名
保安————4名
服务员———2名
12岗时间
2004年12月旬
13组织架构
营销策划部理
策划师
招商
销售
招商员
招商员
售楼员
售楼员
售楼员
招商员
售服务
14 组织相关职
141营销策划职
1总办负责
2根公司关营发展战略制订年度季度月度推广方案呈报总助理
3负责根销售部期销售计划制订相应推广策划方案配合销售部招商工作开展
4根公司关推广工作求实施项推广方案措施
5深入解项目营特色营情况定期收集产信息断推出种促销手段措施
6负责项目外部公场公关活动组织策划实施工作
7负责项目服务理工作制订相关服务措施相应理制度
142销售部职
1营销策划部负责
2负责公司物业招商销售工作
3协策划部掌握市场行情制定执行相应招商销售计划策略
4挖掘新客户源踪潜客户客户资料进行整理档
5新旧客户保持良关系协助客户解决招商销售程中问题
6负责办理招商销售中项手续做售服务工作
7协助财务部收取客户需缴交项费
8配合部门做客户服务工作
143策划部职
1营销策划中心负责
2根公司发展战略制定房产项推广策划方案
3负责房产广告制作实际操作
4负责根物业特点组织策划项公关宣传活动负责实施工作
5协销售部进行物业招商销售工作
15岗岗位描述
151营销策划部理
1职务名称：营销策划部理
2直接级：总助理
3直接属：策划师招商销售
4职工作：持营销策划部全面工作
5直接责：
6草拟公司年度营计划报董事会批准
7负责编制中心年季月度工作计划招商计划销售计划
8根计划指标负责制定相应实施方案措施确保完成计划指标时效节省费
9负责协助总助理公司工程项目投资策划项目行性研究工作
10持组织策划工作拟定招商销售租售方案确保完成销售指标
11统筹持部门事招聘培训考核等工作提名部门员聘辞退升职事部报总理批准
12负责公司部门信息资料档案理督导工作保证重文件资料外泄
13负责抓公司员工思想动态精神文明道德教育职业操守工作稳定提高部门员工队伍素质等企业文件建设工作
14积极完成级时交办项工作
152策划师
1职务名称：策划师
2直接级：营销策划部理
3直接属：策划助理
4职工作：策划方案撰写实施
5直接责：
6组织部策划工作
7负责关市场策划方案撰写广告方案撰写编制交效组织实施监控
8搜集关房产市场信息资料建立逐步完善信息资料库理市场租售提供利
9公司提供市场招商销售策划方案协助实施监控
10提供广告策划方面报价材料市场动态资料分类整理存档理
11编制市场推广费计划加监控时呈报
12负责展销会现场气氛布置方案组织实施确保租售计划完成
13组织完成公司CIVI策划工作
14积极完成司安排工作
15负责监督关招商销售计划实施总结分析
16负责策划文案工作统筹组织相关广告活动监控
17完成理交时务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具定商业项目策划验熟悉龙岗商业产
Ø 定文字功底文笔流畅
Ø 头脑灵活思维活跃
Ø 成功项目验优先
153销售招商
1职务名称：销售招商
2直接级：营销策部理
3直接属：销售员招商员
4职工作：公司物业销售招商业务理工作工作
5负责指导部门销售招商资料登记保整理存档等理工作
6负责部门员岗位培训提高销售招商员营销技巧
7负责公司销售业务获取新市场销售信息市场策划提供信息
8解市场周边铺位写字楼住宅信息状况开拓新销售招商方案
9编制部门月季年度租售计划工作总结确保完成公司达项务监控部门销售招商费
10负责动寻求部门销售招商配合信息反馈相关 部门
11负责召集部门销售招商会议业务培训工作理授权持业务会议重工作会议
12妥善处理客户投诉协助理妥善处理部门外联系沟通工作
13搜集整理客户租售资料妥善分类保存档月编写统计分析报表呈送关部门
14协助事行政部做部员工聘考核培训等工作
15督促部门员妥善做档案资料理
16积极完成司时安排工作务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具定业务培训力理力
Ø 熟悉案场制度工作程序
Ø 定招商（销售）验（招商）销售理验
154售服务
1职务名称：售服务
2直接级：营销策划部理
3直接属：
4职工作：售服务销售手续办理
5直接责：
6负责部门售勤事务理部门文员行政监督工作
7负责已售客户合签署工作文件收发登记档印会议记录通知传递
8负责已签合移交国土局交易中心备案
9负责业房产证办理更名户手续办理协助办理相关销售手续做档案理工作
10负责业理公司协调工作
11定期部门理递交租工作计划总结
12协助理处理关部门沟通协作工作
13完成司时安排工作务
资格求：
Ø 专学历
Ø 具岗位相关工作验
Ø 熟悉该岗位相关工作流程
155招商售楼员
1职务名称：售楼员
2直接级：销售招商
3职工作：协助做销售工作
4工作责：
5动觉完成职租售务级安排项工作
6协助调查时交工作计划总结
7客户礼节准超越权限承诺
8积极完成司时安排工作
9负责客户沟通联系客户解决困难
10客户联系中礼节违背公司利益客户满意
11协助理处理投诉问题落实解决
12做外公关工作
资格求：
Ø 中专学历
Ø 两年销售验房产销售验者优先考虑
16职位薪金标准计算方法
项 目
策划师
销售
招商员
销售员
基结构
基工资
3500元月
3000元月
1200元月
1200元月
销售佣金
02‰
04‰
20
12—20‰
奖 金
▲
▲
▲
▲
福利津贴
福 利 费
▲
▲
▲
▲
通讯津贴
50元月
交通津贴
▲
▲
伙食津贴
▲
保 险 费
▲
▲
▲
▲
招聘时表列容作参考确定职位具体薪金数额
第二篇
招商营销氛围形成
21包装总纲
项目进行包装目项目形成品质形象感营造客户未想象空间支撑提升项目价格定位
鉴项目体量较户型均商铺销售目标客户年龄层集中3040岁间属社会成功士购房心理相成熟项目包装延展形象树立紧密配合项目定位项目龙岗首家站式饮食休闲娱乐中心强化项目稀缺罕品位值珍藏强升值空间值投资
考虑目标客户惯品位心理诉求特性表现手法落俗套通商业气息浓郁表现形式吸引目标客户项目产生强烈认感促成销售
项目现状形象非常糟糕需进快进行包装
22应系统
应系统包括招商通路包装卖场形象包装宣传形象包装三部分：
23招商通路包装
招商通路指引导客户进入营销现场路径包括通路组织盘包装
项目现场卖点龙岗首家饮食娱乐集散精心设计通路展示项目未火暴营局面专业物业理
盘作目标客户关注方项目宣传济直接媒体吸引注意力营造现场场氛围
231通路组织：
现场施工通路招商通路截然分开互影响便客户参观卖场施工机械物料单独 路口进出弱化工凌乱施工形象项目入口严格安防措施
232盘包装：
1 工围墙
作现场展示十分必利烘托现场气氛目项目信息效传播
建议相关部门协调项目周边绿化进行修剪
2 户外导示牌
导视牌起引导客户作项目应着少精原引导客户时起烘托气氛细微处表达项目品质作导视牌分布道车行入口进入项目门附通道
霓虹灯
项目位贯穿龙岗干道龙路林
清路间车流量非常夜间昭示性非常强
24卖场（招商销售咨询中心）成立形象包装
面积：180㎡——250㎡
位置：流车流较昭示性强段黄阁路林清路交汇处黄阁路龙路交汇处
建筑风格：简约时尚视觉击力强采较玻璃幕强
工程造价：10万元左右
报建施工装修时间：预计60天
求交付时间：2005年02月10日（春节前）
售楼处风格项目建筑形体保持致利现场展板易拉宝模型充分展示项目定位推广题气氛营造应该充分表现未营项目巨升值空间
充分运感官刺激强化卖场气氛
谈房产营销领域利感官刺激强化卖场气氛前先说两件案例：
[案例]中国早体验营销茅台酒机智夺冠
1912年中国茅台酒第次参加巴马举办世界博览会西方洋酒台竞技然时西方中国酒知甚少加包装洋酒差异茅台酒没引起参展商评委注意茅台酒展位门罗雀中国参展酒商眼里急心里筹莫展突然间灵机动装作心摆放展台茅台酒翻顿时香飘四溢酒香飘展场角落参观纷纷围究竟中国茅台酒啧啧称奇时间茅台酒博览会名声造终捧金奖成中国国酒
[点评]嗅觉类感官奇妙体验时隔两年然清晰记忆起两年前途径新机场间咖啡厅喝咖啡时候四周空气中弥漫着咖啡香味周边金发碧眼异域士身香水混合气味顽固根植记忆深处茅台酒时默默闻情况巧妙运酒香四溢嗅觉终名声振奠定中国第国酒美誉出奇制胜招实功没成体验营销典案例
[案例二]美国电影称霸全球奥秘——肾腺激素战胜荷尔蒙激素20年美国电影横扫千军称霸全球已争事实说：日益全球化 社会里全世界边喝口乐吃麦劳汉堡边美国电影美国电影作输出美国文化侵蚀全球市场代表充斥全球电影院中包括中国电影市场
美国电影争夺全球电影市场程中没遇竞争手欧洲电影业员捍卫欧洲电影市场抵御美国文化击直试图美国电影相抗衡年通法国嘎纳电影节德国柏林电影节举办力宣扬欧洲土电影吸引更欧洲欧洲电影然遗憾欧洲电影然够美国电影相抗衡年嘎纳电影节柏林电影节然美国电影明星电影出风头理说：欧洲国家普遍具悠久灿烂文化丰厚历史文底蕴良艺术修养啥斗美国电影？
排欧美两接技术制作成明星 等等素终咎肾腺激素战胜荷尔蒙激素原美国电影擅长动作片警匪片战争片灾难片科幻片统计：动作电影（ACTION MOVIE）宣扬暴力出名美国电影精心设计动作场面观众4分钟次感官高潮刺激半时电影放映时间观众高潮迭起喜欢美国电影观众电影院分泌肾腺激素欧洲电影擅长描写浪漫情怀著称爱情（情色）电影欧洲电影观众电影院分泌男女情欲荷尔蒙激素
[点评]肾腺激素终战胜荷尔蒙激素反映类心深处实非常喜欢感官刺激种感官刺激承受围里总越强烈越终造越越感官感官义者
[房产领域通感官营销体系强化卖场气氛]
谁说营销非投入广告效果真正价值方法策略房产市场营销中适导入感官营销体系刺激更消费者楼盘销售创造意想营销成果
种整合视觉嗅觉听觉味觉触觉感官营销体系种投入成较低效果营销策略认项目卖场包装气氛营造起码中四种感官刺激
1嗅觉：淡淡香味客户必楼通道样板房楼吧现场烧煮咖啡香味等等吸引客户驻留
2听觉：女性销售员甜言蜜语卖场播放优美音乐
3视觉：视觉感官营销体系中重素卖场气氛营造重环设计制作精美售楼资料装修精美样板房气氛热烈色彩鲜艳POP挂旗拱门路灯旗甚售楼员亲切笑容秀色餐访客户心情愉悦信心倍增
4触觉：样板房摆放精美家私质感优良装饰会忍住触摸
里特说明：卖场单单指售楼处日指 卖场项目红线围统统卖场卖场运感官营销体系位访客户进入事先设定HIGH状态收事半功倍效果
25形象宣传包装
包括办公事务系统交通工具包装宣传物料礼品等制作程中应充分考虑咨询中心相结合
251办公事务系统：
指现场招商员类销售具包括信封信纸便笺纸饮水杯档案袋手提资料袋（名片工作牌着装采统标准）
252宣传物料：
宣传物料指招商中需基资料包括：
■ 招商手册
展示项目基情况营销题包括项目简介区域介绍交通智化设施营销题未营场景描述等等
■光盘广告
项目推广期展示性较差建议采袖珍光盘广告形式招商手册DM直邮配合光盘中利电脑动画充分展示未项目营场景项目独特处
■DM直邮广告
针目标客户针性进行EMS投递增强目标客户重视程度时目标客户重视感觉
第 三 篇
招商现场资料物料准备
31项目规划设计部分资料
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
数
量
项目总面图
效果图
设计
广告公司
国启实业
12月30日前
1套
项目立面效果图
广告公司
国启实业
12月30日
1套
项目园林效果图
园林公司
广告公司
国启实业
12月30日
1套
楼层面图效果图
广告公司
国启实业
12月25—30日审稿提修改意见
分
4000份
1月15日出正稿
项目查仗报告
国土局
国启实业
已完成
装修标准
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
12月20—25日审稿提修改意见
1月15日出完成
32视觉形象延展设计
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
备注
VI设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
12月25日审稿提修改意见
1月15日出正稿
工外墙包装设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月25日出草案
12月30日审稿提修改意见
1月5日出正稿
1月15日前竣工
指示路牌
广告公司
广告公司
国启实业
12月25日出草案
12月28—30日审稿提修改意见
1月5日出正稿
1月10日前制作安装完毕
现场型广告牌设计
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
电脑喷绘
12月25—28日审稿提修改意见
1月8日前制作安装完毕
现场展示系统
A幅展板设计制作
B效果图展板设计制作
C顶挂彩旗设计制作
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日前出草案
1月10—25日修改
2月10日前制作安装完毕
工程进度表
工程部
广告公司
国启实业
12月25日前
模型制作设计制作（区域模型项目模型）
模型公司
模型公司
国启实业
1月20日前
霓虹灯
广告公司
广告公司
国启实业
1月20日前
33工程配合：
项目
设计单位
制作单位
执行单位
完成时间
备注
咨询中心装修
装修公司
国启实业
2月8日前装修完毕
工围墙
广告公司
广告公司
国启实业
12月20日设计样稿
12月25日新围墙修建完毕
1月20日前装饰完毕
34招商销售物料宣传品
项目
数量
备注
招商手册
500
DM（海报 传单）
10000
电表
5000
表
5000
客户
10
名片
1
租赁合
200
宣传光碟
100
国启实业公司营业执
1
复印件
楼宇说明书
500
酒店理公司介绍
1000
酒店物业理收费标准
1000
酒店理公司协约
300
l 物品配备
项目
数量
备注
区域模型
1
加深客户区域认
项目模型
1
水杯
干
需统包装印刷
饮水机
1
销售桌
4
销售椅
20
办公桌
1
电脑
1
电脑桌椅
1
销售柜台
1
4
1
复印机
1
宽带网
1
DVD机
1
背景音乐系统
1
32寸背投
1
花篮
4
烟缸
4
欢迎光脚垫
1
空调
足够
文件夹
4
计算机
6
激光笔
4
荧光笔
5
签字笔
10
复印纸
足够
垃圾箱
4
制服
6
宿舍
2
文件柜
2
文件架
3
楼车
2
仓库
1
销控板
2
更衣室柜
1
第四篇
招商实施推案方式
招商总体战略
总体战略：
坐招+直招+代理商招相结合做效招商
41 总策略
造龙岗首家4万方饮食娱乐旗舰提供站式服务
利项目稀缺尊贵私密性优势突出项目属龙岗
饮食休闲娱乐巨霸核心特质
工作重点：
Ø 酒店理公司确定
Ø 广告公司确定
Ø 招商销售方式确定
42 招商策略
较低租赁价格吸引知名品牌商家树立项目价值标杆然较高价格吸收中业态实现项目整体租赁价格
421 招商推广策略—片区价值带动项目投资价值
该项目价值托龙岗价值市场推广中应充分整合块价值理成章带出独特投资价值 项目托段价值 面两层次进行挖掘
· 整合凤岗惠东龙岗中心城布吉横岗目标消费群资源
· 整合中心城区域商务资源标资源
· 整合项目片区生活资源
整合资源时 应围绕项目市场推广题进行杂乱章拼凑
422 推广策略二——庄品牌商家价值提升投资价值
品牌商家处车水马龙
43品牌战略
项目建立公司品牌通产品品质导入企业外企强势抢滩龙岗产造陆知产名牌
国启实业精神
缔造市新生活
坚持追求卓越传达专业服务品质
国启实业形象
国启产代表价值代表种生活方式
国启实业
城市建筑城市名片建筑载入历史天缔造百年龙岗面貌
天努力成明天历史
44招商销售阶段控制
时间：
2004年12月
策略：
包装攻击阶段
时间：
2005年1月开始
策略：
坐招+直招
亮点：
招商推荐会+DM直 邮
时间：
2005年2月中
策略：
势出击
亮点：
力店签约
时间：
2005年4月18日
策略：
造势营销
招商准备期
招商期
销售预热期
销售期
项目预计招商期6月初步考虑2005年10月1日正式开业力店签约开始项目销售推广招商整体完成50左右约2005年4月中旬强势入市销售面积7700㎡销售均价约10000元㎡第阶段总销金额预计7000万开业前力现销售60回收资金4000万元
4．4．1招商准备期
工作容：确定招商咨询中心确定广告公司确定项目（酒店）理公司确定招商销售方式制作招商手册现场包装团队组建物料准备
目：树立产品市场形象做足充分准备广泛传播楼盘卖点建立客户关系网奠定招商基础
行动点：
力店招商
力店招商步骤技巧
第步：重视力店市场定位业态定位等设计前商业策划作招商工作指导性文件掌握正确招商程序规划设计前完成力店租赁工作具体程序：
商圈分析→市场定位→业态定位→力店租赁→ 规划设计→ 建造 …
力店部分项目条件力店求进行设计建造
项目第步中规划设计已完成第二步开始
第二步：拟定市场定位业态定位确定初步力店条件通相关展览会研讨会等种渠道接触解符合条件零售商服务商掌握拓新店计划确定力店目标设立成三层目标群
第层：5X家 第二层：3X家 第三层：2X家
（X表示拟招力店数业态分开）
第三步：召开力店招商恳谈会邀请前期已掌握相关目标群客户参加恳谈会容征求项目力店合作条件性方面建议建议均制订合理招商条件政策召开恳谈会时邀请政府相关领导职局领导参加请会介绍投资情况表示支持态度然邀请影响媒体派记者参加恳谈会
第四步：视招商恳谈会情况会逐分层次目标群进步介绍项目情况合作条件采隔2~3天沟通次踪方法专进重点第层目标群理层进行充分沟通加快投资决策步伐
442 招商期
特殊商户招商优惠原
特殊商户指具较高文化艺术科技含量营单位规模较营业态项目题吻合予优惠政策次性免年两年租需交定押金10年租约方租邀请入场够起增强文化氛围活跃购物中心气氛作
统招商理充分表达强调商户统服务知名营理公司实现：
统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布置指导服务统行政事务理服务统物业理服务等等统服务表达思想招商合约中更表达期理行动中统服务求服务出项目品牌特色
行动点
门推荐+招商推荐会+DM直邮
营理公司确定
443销售预热期
项目进度：力店签约完成
目：树立产品市场形象广泛传播楼盘卖点累积目标客户建立客户关系网奠定期营销基础
广告形式：媒体推广+活动推广
媒体推广：报纸（杂志）+电视（展板）+电台+直邮
活动推广： 外展场+租赁联谊会
广告重点：广告树立物业形象积蓄客户检验市场反应检验价格定位确认推广卖点承受度寻求正确方式表现产品特质
行动点
项目品牌形象企业实力形象具体衡量标准项目实体展示项目品质形象具化
4．4．4销售期
项目进度：招商完成50
目：针目标客户进行强效推广措施塑造整体营销气势迅速推动销售
广告形式：营销活动媒体宣传辅
媒体推广：报纸（杂志）+直邮+楼体条幅
活动推广：：新老客户相关目标客户联谊会
广告重点：广告直接强势方式突出楼盘鲜明特质体述求点唤起目标客户购买欲促成成交时段间隔性立体广告攻势促成交扩业绩独立卖点进行针性宣传吸引特定客户
行动点
针性销售优惠促销老带新快速消化
45部认购入市时机时间建议
451部认购条件
451 1项目进度
· 力店签约完成
· 招商整体工作完成50左右
4512工程形象
项目部装修完成
售楼处装修完毕投入
局部绿化展示
4513 现场包装
售楼处施工装修部布置完毕
楼通道施工装修完毕
现场气氛营造（导示系统彩旗条幅绿化标识背景音乐）
4514 销售资料道具
模型制作完毕
展板完毕
楼书位
银行揭确定
物业理提前介入（保安清洁员理员）
452 部认购时机
该区竞争案出现争取早入市抢占市场先机保证取良业绩
建议2005年5月入市利2月时间积累诚意客户刺探市场项目反应利五长假结合种营销活动隆重推出楼盘快速积聚气4月18日开始部认购
453开盘时间建议
市场通常验建议4月份部认购集聚气基础选择428入市迎接半年销售旺季开盘（解筹）建议428（周六）进行
第五篇
招商推广
51推广原
项目推广（招商销售）须精准实效 独特性原
精准——准目标客户群？
实效——直接效迅速招商
独特——客户资源充分挖掘
国启低成宣传高效率招商
52推广手法：
注重实效立异求新效造势少投入高效率快进度
53招商设想措施
1中心城万佳百货进入口设立项目咨询处
2龙岗三级市场进行资源互动
3赞助相关行业组织会议竞赛活动
4招商投资推荐酒会
5DM邮寄
6类报投递
7龙岗电视插播
8 公司组织精锐招商队伍结合代理商资源进行
54招商推广费计划
计划表
时间
营销推广容
推广目
费预算
1月1日—1月15日
招商手册现场包装咨询中心设计项目整体广告推广
1 树立项目整体形象
2 奠定投资客投信心
50000元
1月18日销售中心启
项目体建筑4面
巨幅广告
15m×35m
1众宣传项目形象
2市场认识项目
2吸引目标客户群
15m×35 m×4
10元方米21000元
1月18日销售中心启
招商手册相关资料印刷
1介绍项目情况
约8000元
1月18日2月7日
现场围墙形象
营销中心施工
完成室布置
营造尊贵非众效果
50000元
计施工费
1月18日2月18日
龙岗镇电视台
天7次
10秒广告
项目形象广告
10733元
（30天）
1月18日2月18日
龙岗区电视台
传递项目抢购热销信息
3 传递活动影响力
3提升项目品牌形象
10733元
1月20日2月5日
林清东路户外广告位
4 提升市场项目认知度
5 效传播项目信息
3户外导视
200000元
计施工费
1月1日1月20日
沙盘物料
6 树立项目整体形象
2项目销售服务
50000元
计施工费
1月1日1月30日
户外引导系统
7 户外导视
8 项目形象宣传
30000元
12月25日1月15日
DM邮寄
2000份
效直接目标客户进行项目信息传递提高项目影响力促进招商
2000元
1月20日2月5日
招商推荐会
目标客户进行推荐
2000元场两周举行场两场4000元
1月2日2月15日
霓虹灯制作
1树立项目形象
2增强项目昭示性
3奠定投资客信心
约200000
预计费
50000元
合计
666460元
说明：费更项目期销售发挥作
费总预算
阶段
推广费
广告费
费预计（万元）
招商前期
销售期（招商期）
咨询销售中心施工+装修
5+5
沙盘物料
5
宣传品（招商手册）
6
霓虹灯广告
20
现场包装（导视系统）
3
户外展板
20
电视台广告
3
推荐活动
05
直邮广告
02
3
计
717
宣传品（折页单）
5
直邮广告
5
电视台广告
6
类报投递
4
SP活动
2
认筹
5
开盘
6
2
计
35
总计
1057
推广累计费约100万
附1
广场招商推荐会
题（暂拟）
广场招商推荐会
办合作
市旅游局龙岗区政府国启实业公司
承办
****广告公司***礼仪公司
时间
*月*日星期日午3：00
点
**酒店宴会厅
容
广场项目介绍（项目段产品功定位等）
广场项目招商投资介绍
拟邀媒体
特区报晶报晚报商报侨报龙岗电视台
拟邀请特嘉宾
龙岗区政府相关领导旅游业专家市旅游协会负责房产专业士
拟邀客户群
1 DM邀约目标客户
2 现场积累客户广告推广客户
目效果
营造氛围集中消化次预计10——20宜太根客户量2周进行次
费预算
5000元次
附2：广告公司服务容
策划部分
1．广告诉求目标
2．广告诉求理念
3项目命名
4项目核心价值挖掘
5推广题提炼广告语形成
6阶段性推广计划具体推广方案
7区域价值炒做
8网络广告
9招商资料规划设计
10招商活动建议
11
二LOGOVI应
1LOGO标准组合
2LOGO标准色标准字
3名片
4信封信笺
5档案袋
6纸杯
7胸牌胸卡
8手提袋
4
三销售咨询中心工现场包装
1背景板
2展板4块
3销控表2块
4POP4款
5楼体条幅8款
6导示牌
7路旗6组
8
四户外包装
1广告牌
2车体广告
3站点广告
4
五宣传物料
1招商单招商手册
2楼书销售资料
3直邮
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