瑞富广场
招商方案计划实施细
瑞基房产开发
200955
招商成功否关期营问题影响前期营销中投资者信心决定性素说仅关系发展商资金否利回笼影响期营关键
作立企业战略高度招商营销说服商户成商业物业成功营销第步篇项目招商作详分析定位中包括招商整体策略招商客群招商政策招商步骤招商方式招商推广等面针部分作阐述
招商整体策略
1项目招商定位：立足辐射江浙沪
招商途径通三种渠道进行种招商利身优势市场握掌控力直接进行招商外种利目前行业协会专业批发市场关系基础助业权威势力资源优势间接项目招商工作服务两种渠道招商实际开展程中相互交融分割第三种效利官方资源进行招商
2招商执行阶段策略：品牌先行异伺机动
6月
7月
8月
9月
10月
筹备阶段
前期筹备
招商阶段
品牌商户招商
散户招商
开业阶段
异商户招商
筹备开业
正式开业
二招商客群定位
1定位分级
招商客群进行细分便期招商政策招商步骤提供指导项目招商潜客群进行等级划分中级越高说明越项目力客群
级：现品牌哥弟档次店铺设计列富鲜明特色中高档次品牌商家拉夏贝尔雅莹贝拉维拉等春夏类力价位600元~1200元等（层）
二级：十全街观前街（非街）相散户营特色中高档次服饰店春夏类力价位300~500元等（层北二层）
三级：悦色坊千色店免税直通等品牌护肤化妆品店力价位150元~500元等（二层）
四级：针2岁~5岁孩童品牌益智类玩具迪斯尼丹妮木玩世家等力价位50元~150元等（）
五级：四季青七浦等档次价位服饰类商家春夏类力价位120元~300元等
六级：具方特色形式样时尚简餐创意类 DIY工房等均消费30元~100元等
2商级分布
根项目定位方针述商家级楼层流量消费结构差异结合商家租金承受力述六级商家分设定广场位置区间实际招商程中根商家情况作细微调整
层：整体出租聚集气四级六级商家餐饮游乐童玩具
层：体现项目档次定位拉动散户入驻二级品牌商家性时尚店辅招牌咖啡类简餐
二层：体现项目定位逛性较强二级三级商家辅性饮食工坊创意DIY等供消费者休憩
三层：租金承受力较低促进招商成功率二级三级五级性时尚商家辅性饮食工坊创意DIY等供消费者休憩增加气
三商铺分割方案
1分隔原
破坏项目整体时尚流行众方原考虑级商家商铺营面积租金承受力准入门槛等项素实行商铺分割实际招租程中视具体情况合分割单元商铺
2单元商铺面积段统计
21楼层分段
面积段
20
2030
3040
40
合计
楼
0
3
12
4
19
二楼
33
22
7
11
73
三楼
74
23
7
1
105
总计
107
48
26
16
197
22商家级分段
面积段
20
2030
3040
40
合计
级
0
0
8
0
10
二级
29
25
13
11
78
三级
23
22
2
1
48
四级
0
0
2
1
3
五级
50
0
5
0
55
六级
0
1
0
2
3
总计
102
48
30
17
197
四招商政策
1资格审核
保证瑞富广场理统理公司楼层区域功营品种进行科学分区入驻客户必须严格遵守瑞富广场功营品种分区规定
2定价策略
21定价原
参类似项目租金定价：
名称
位置
面积
（米）
计租标准
租金
（元米月）
定位
粤海广场
1
10
实面积
350
商品市场创业基
1
1020
420
2
1020
350
3
1020
300
魔漫城
层
10~20
实面积
9~11元米天
中低端路线学生消费
埃城
层
12~20
实面积
30~40万年
中高端路线精品白领消费商场化理
二层
6~12
4万~6万
三层
6~12
2万~4万年
根项目位置层高建筑标准等确定楼层均租金价格
楼层
建筑面积
实面积
均单位租金
（实面积）
1
32012
2000
120
1
1500
1214
300
2
295439
1890
200
3
295024
1916
120
合计
1060583
7020
铺位处位置面积着公公正利润化原铺位租金根列原进行适调整
参考素
参数值
面积
20
20~30
30~40
40
5
1
5
10
街面
面
两面
三面
1
10
20
辅通道
通道
辅通道
1
10~20
出入口
消防通道
入口
出入口
5~10
10~20
1
素
柱体
控制间
5
5
22单位租金建议收益测算
测算结果：
楼层
实面积
单价
月租金收益
年租金收益
层合计
524
300
169110
2029320
二层合计
1890
200
396100
4753200
三层合计
1916
120
240198
2882376
1合计
2000
120
240000
2880000
总计
6330
1045408
12544896
单元明细详见附表
3价格执行策略
31优惠政策
311总体优惠政策
区政府街道办协商争取税收工商环保等方面提供优惠政策
312针性优惠措施
A：知名销商代理商
指定品牌知名度影响力带动市场流作显著散户进驻具较强感召力知名销商代理商等例拉夏贝尔雅莹等类客群根具体情况予定免租期定期限酌情减收租金
B：店铺设货品富鲜明特色性创意店
十全街观前街等营时间较长形成独特店铺风格独货品种类带动市场流定作够鲜明体现瑞富广场项目定位十全街dress codeCICI等类客群根具体情况予定期限租金优惠时享租赁商铺优先选择权
32提价策略
促进商家进驻紧迫感鼓励快速进驻加招商成功率提高整体利润水建议招商阶段采逐步提价策略
招商阶段
整体签约率
提价策略
第阶段
达30
剩余铺位租金原基础浮10
第二阶段
达50
剩余铺位租金原基础浮10
第二阶段
达70
剩余铺位租金原基础浮10
4租赁程序
41签订认租书时须提交资料费
通公司资格审查客户应法定代表者授权亲场签订认租书提交资料：
1 营业执副复印件（港澳台境外企业提供公司注册证商业登记证）
2 法定代表（负责）原件复印件办原件复印件（港澳台士提供回乡证通行证原件复印件境外士提供护原件复印件）
3 法定代表(负责)证明书办授权委托书原件(需加盖公章者公证处公证)
4 租赁进场营资格审查说明中求提交明文件
5 签订认租书时间首层商铺须交付认租定金现金民币伍千元整余层间商铺须交纳认租定金现金民币叁千元整
42签订租赁合时须提交资料费
1 认租书原件
2 认租定金收
3 月租金租赁保证金六月租金
4 政府房产租赁理部门规定双方缴纳房屋租赁登记费印花税
5租赁期限
1 租赁期限年
2 租金半年预付次半年年末预付半年租金
6市场推广支持
正式开业前期瑞富广场统关媒体进行广告宣传收取营者广告费正式开业统组织瑞富广场市场推广活动商户提供售服务
7制约措施
71约定条件进场营优惠款项年退遵守扣优惠款
72营保证金：统业态营业户需交纳定保证金年返
73租赁保证金：租赁者应交付定费作租赁保证金保证金租约期限成正增减合期原额退
74装修保证金：统商场理装修前需装修方案通审批交纳装修保证金装修完毕验收合格损坏公财物建筑结构数返
8营求
81租户必须瑞富广场规定时间进店营服装必须符合瑞富广场整体营规划（业态分区）求
82租户必须严格遵守瑞富广场关营理规定相关规章制度服瑞富广场统理维护瑞富广场声誉
83租户瑞富广场营必须遵守相关法律法规
84租户必须瑞富广场规定求时装修布置店面入场营租户未规定时间入场营视违约
9租赁监督
瑞富广场租售程中成立专门租赁资格审核组确保瑞富广场市场形成繁荣保证市场秩序稳定成立监察组全程监督瑞富广场招商活动公正公开公进行防止黑箱作业
五招商策略
1招商步骤
项目总体招商步骤招商区域方面遵循先优劣原商户实力方面遵循先原
目：增强业营信心保证开业旺场量挖掘力商户普通商户作补充
第步：首先进行招商利数库资源积累客户采直访招商说明会形式进行级商户二级商户筛选
第二步：特色散户通DM直邮网络报纸等进行推广然采直访现场接等方式进行招商
目标：筛选力商家
第三步：进行围商户第二轮筛选
第四步：进行常熟等外省商户筛选
招商步骤示意图
前期苏州品牌店招商
中期苏州散户招商
期XX杭州等外招商
筛
选
注：时间限三步招商工作基期开始启动
2招商销控策略
21销控原
控制流较出入口铺位高品质商家预留空间提高项目整体档次
招商程中视铺位受关注程度时确定销控象增加招商成功率
22销控方式
层二层实行销控三层完全外招租快增加三层出租率
通道101108104237236208209等作首销控象
六招商方式
招商采取招商招商方式
A知名销商代理商采直接招商形式：
目标客户收集—准客户确定——销售顾问拜访——进行项目推介——合作洽谈——达成合作意——签订合作合书
B散户招商采常规推广模式：
目标客户确定——派发招商手册宣传页——确定准客户——准客户回访——达成合作意——进行商户资格审查——合格商户签订租赁合
七招商推广策略
1整合推广分析
针消费者做出购买决定需时间较长特点选择客群提供信息量易动接收信息充分空间进行创意表现媒体——面媒体结合项目具体情况媒体影响力传播优势制定媒体投放策略期达财目时加覆盖面选择电视媒体作辅助宣传工具
挖掘核心竞争力超越质化市场中独树帜物业性形象定位瑞富广场司采整合营销传播手法实际招商广告DM公关等紧密结合强调战术高度统性传播力量放功营台服务理信心保证力渲染方面
2媒体传播目标
利媒体进行传播组合助新闻炒作公宣传等活动增传播力度覆盖围
² 力求达90覆盖面
² 力争效接触率70
² 深入传播项目营价值
² 消费者认知接受瑞富广场营特色服务功
² 建立提升瑞富广场项目品牌形象知名度
3受众特点分析
31目标客户
A品牌代理商
B散户
C异商户
32目标诉求
推广方案成功否消费群体挖掘广度深度
A客户通商圈发展物业规模物业品质营前景行业操作政府支持宣传加强进驻信心着重物业品质招商政策宣传位注重影响力专业洽谈招商洽谈会直接拜访等
B客户A客户宣传手段外感受政府部门项目支持（招商政策）进入市场低门槛（租金策略）力店聚集效应注重点点宣传DM直访等
C客户宣传物业重点解释市场规模位置交通等普遍优势强调未发展强调唯性商业形成差异化竞争时强调商场异商户优惠政策提供便利服务创业者互动等注重集中轰炸长期维护结合招商说明会网络营销关系营销等
4整合营销全方位推广形成立体交叉广告攻势
实际招商媒体广告DM公关活动新闻事件等紧密结合强调战术高度统性统形象包围受众感官感受视（报刊电视车体户外网络等）听（广播口碑）感受（事件体验）方面项目关注认知广告投放面电视广告辅
5找市场效需求然广告稳准狠刺激激发效需求
营业宣传重点商场身优势商场操作手段信心保证力渲染针市场需商户攻心战术
6公关策略
61政策公关
A政府职部门协商获免税免费等政策支持入驻商户提供良营环境降低营成促进市场形成
B争取工商税务银行等配套机构进驻市场方便营户相关手续办理完善市场营环境
C重获取荣誉树立政府形象工程形象增强市场信心
611媒体应
A通获优惠条件提升项目形象增强市场信心
B传播炒作提供量素材
C获媒体免费报道支持
612策略应
通时事新闻传播炒作加应
62市场公关
目：清晰梳理界定产品存价值建立项目核心价值体系效促目标客户案产生关注终青睐
621活动目标
利现场推广积累招商资源扩项目全市围影响力
612具体手段
——利洽谈会现场气氛邀请品牌商家生产厂家参加创造交易台促进成交
——品牌代理合作促进会助创业赢瑞富等形式鼓励创业型商户代理异品牌扩项目知名度提高项目招商成功率
——常熟等举办招商说明会创业合作会扩市场营销力招商成果
——制造台邀请商户消费者交流创业心消费者期富特色设等提高项目感召力宣传影响力
八企划包装
案名推摩登广场
释义：
1 案住宅部分原案名摩登99市场具备相知名度推广度现商业案名延续推广起事半功倍作
2 案定位时尚shoppingmall综合体案名英译morden mall定位相符合
辅助案名：商祺广场假日欧洲 金位
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
瑞富广场
招商方案计划实施细
瑞基房产开发
200955
招商成功否关期营问题影响前期营销中投资者信心决定性素说仅关系发展商资金否利回笼影响期营关键
作立企业战略高度招商营销说服商户成商业物业成功营销第步篇项目招商作详分析定位中包括招商整体策略招商客群招商政策招商步骤招商方式招商推广等面针部分作阐述
招商整体策略
1项目招商定位：立足辐射江浙沪
招商途径通三种渠道进行种招商利身优势市场握掌控力直接进行招商外种利目前行业协会专业批发市场关系基础助业权威势力资源优势间接项目招商工作服务两种渠道招商实际开展程中相互交融分割第三种效利官方资源进行招商
2招商执行阶段策略：品牌先行异伺机动
6月
7月
8月
9月
10月
筹备阶段
前期筹备
招商阶段
品牌商户招商
散户招商
开业阶段
异商户招商
筹备开业
正式开业
二招商客群定位
1定位分级
招商客群进行细分便期招商政策招商步骤提供指导项目招商潜客群进行等级划分中级越高说明越项目力客群
级：现品牌哥弟档次店铺设计列富鲜明特色中高档次品牌商家拉夏贝尔雅莹贝拉维拉等春夏类力价位600元~1200元等（层）
二级：十全街观前街（非街）相散户营特色中高档次服饰店春夏类力价位300~500元等（层北二层）
三级：悦色坊千色店免税直通等品牌护肤化妆品店力价位150元~500元等（二层）
四级：针2岁~5岁孩童品牌益智类玩具迪斯尼丹妮木玩世家等力价位50元~150元等（）
五级：四季青七浦等档次价位服饰类商家春夏类力价位120元~300元等
六级：具方特色形式样时尚简餐创意类 DIY工房等均消费30元~100元等
2商级分布
根项目定位方针述商家级楼层流量消费结构差异结合商家租金承受力述六级商家分设定广场位置区间实际招商程中根商家情况作细微调整
层：整体出租聚集气四级六级商家餐饮游乐童玩具
层：体现项目档次定位拉动散户入驻二级品牌商家性时尚店辅招牌咖啡类简餐
二层：体现项目定位逛性较强二级三级商家辅性饮食工坊创意DIY等供消费者休憩
三层：租金承受力较低促进招商成功率二级三级五级性时尚商家辅性饮食工坊创意DIY等供消费者休憩增加气
三商铺分割方案
1分隔原
破坏项目整体时尚流行众方原考虑级商家商铺营面积租金承受力准入门槛等项素实行商铺分割实际招租程中视具体情况合分割单元商铺
2单元商铺面积段统计
21楼层分段
面积段
20
2030
3040
40
合计
楼
0
3
12
4
19
二楼
33
22
7
11
73
三楼
74
23
7
1
105
总计
107
48
26
16
197
22商家级分段
面积段
20
2030
3040
40
合计
级
0
0
8
0
10
二级
29
25
13
11
78
三级
23
22
2
1
48
四级
0
0
2
1
3
五级
50
0
5
0
55
六级
0
1
0
2
3
总计
102
48
30
17
197
四招商政策
1资格审核
保证瑞富广场理统理公司楼层区域功营品种进行科学分区入驻客户必须严格遵守瑞富广场功营品种分区规定
2定价策略
21定价原
参类似项目租金定价：
名称
位置
面积
（米）
计租标准
租金
（元米月）
定位
粤海广场
1
10
实面积
350
商品市场创业基
1
1020
420
2
1020
350
3
1020
300
魔漫城
层
10~20
实面积
9~11元米天
中低端路线学生消费
埃城
层
12~20
实面积
30~40万年
中高端路线精品白领消费商场化理
二层
6~12
4万~6万
三层
6~12
2万~4万年
根项目位置层高建筑标准等确定楼层均租金价格
楼层
建筑面积
实面积
均单位租金
（实面积）
1
32012
2000
120
1
1500
1214
300
2
295439
1890
200
3
295024
1916
120
合计
1060583
7020
铺位处位置面积着公公正利润化原铺位租金根列原进行适调整
参考素
参数值
面积
20
20~30
30~40
40
5
1
5
10
街面
面
两面
三面
1
10
20
辅通道
通道
辅通道
1
10~20
出入口
消防通道
入口
出入口
5~10
10~20
1
素
柱体
控制间
5
5
22单位租金建议收益测算
测算结果：
楼层
实面积
单价
月租金收益
年租金收益
层合计
524
300
169110
2029320
二层合计
1890
200
396100
4753200
三层合计
1916
120
240198
2882376
1合计
2000
120
240000
2880000
总计
6330
1045408
12544896
单元明细详见附表
3价格执行策略
31优惠政策
311总体优惠政策
区政府街道办协商争取税收工商环保等方面提供优惠政策
312针性优惠措施
A：知名销商代理商
指定品牌知名度影响力带动市场流作显著散户进驻具较强感召力知名销商代理商等例拉夏贝尔雅莹等类客群根具体情况予定免租期定期限酌情减收租金
B：店铺设货品富鲜明特色性创意店
十全街观前街等营时间较长形成独特店铺风格独货品种类带动市场流定作够鲜明体现瑞富广场项目定位十全街dress codeCICI等类客群根具体情况予定期限租金优惠时享租赁商铺优先选择权
32提价策略
促进商家进驻紧迫感鼓励快速进驻加招商成功率提高整体利润水建议招商阶段采逐步提价策略
招商阶段
整体签约率
提价策略
第阶段
达30
剩余铺位租金原基础浮10
第二阶段
达50
剩余铺位租金原基础浮10
第二阶段
达70
剩余铺位租金原基础浮10
4租赁程序
41签订认租书时须提交资料费
通公司资格审查客户应法定代表者授权亲场签订认租书提交资料：
1 营业执副复印件（港澳台境外企业提供公司注册证商业登记证）
2 法定代表（负责）原件复印件办原件复印件（港澳台士提供回乡证通行证原件复印件境外士提供护原件复印件）
3 法定代表(负责)证明书办授权委托书原件(需加盖公章者公证处公证)
4 租赁进场营资格审查说明中求提交明文件
5 签订认租书时间首层商铺须交付认租定金现金民币伍千元整余层间商铺须交纳认租定金现金民币叁千元整
42签订租赁合时须提交资料费
1 认租书原件
2 认租定金收
3 月租金租赁保证金六月租金
4 政府房产租赁理部门规定双方缴纳房屋租赁登记费印花税
5租赁期限
1 租赁期限年
2 租金半年预付次半年年末预付半年租金
6市场推广支持
正式开业前期瑞富广场统关媒体进行广告宣传收取营者广告费正式开业统组织瑞富广场市场推广活动商户提供售服务
7制约措施
71约定条件进场营优惠款项年退遵守扣优惠款
72营保证金：统业态营业户需交纳定保证金年返
73租赁保证金：租赁者应交付定费作租赁保证金保证金租约期限成正增减合期原额退
74装修保证金：统商场理装修前需装修方案通审批交纳装修保证金装修完毕验收合格损坏公财物建筑结构数返
8营求
81租户必须瑞富广场规定时间进店营服装必须符合瑞富广场整体营规划（业态分区）求
82租户必须严格遵守瑞富广场关营理规定相关规章制度服瑞富广场统理维护瑞富广场声誉
83租户瑞富广场营必须遵守相关法律法规
84租户必须瑞富广场规定求时装修布置店面入场营租户未规定时间入场营视违约
9租赁监督
瑞富广场租售程中成立专门租赁资格审核组确保瑞富广场市场形成繁荣保证市场秩序稳定成立监察组全程监督瑞富广场招商活动公正公开公进行防止黑箱作业
五招商策略
1招商步骤
项目总体招商步骤招商区域方面遵循先优劣原商户实力方面遵循先原
目：增强业营信心保证开业旺场量挖掘力商户普通商户作补充
第步：首先进行招商利数库资源积累客户采直访招商说明会形式进行级商户二级商户筛选
第二步：特色散户通DM直邮网络报纸等进行推广然采直访现场接等方式进行招商
目标：筛选力商家
第三步：进行围商户第二轮筛选
第四步：进行常熟等外省商户筛选
招商步骤示意图
前期苏州品牌店招商
中期苏州散户招商
期XX杭州等外招商
筛
选
注：时间限三步招商工作基期开始启动
2招商销控策略
21销控原
控制流较出入口铺位高品质商家预留空间提高项目整体档次
招商程中视铺位受关注程度时确定销控象增加招商成功率
22销控方式
层二层实行销控三层完全外招租快增加三层出租率
通道101108104237236208209等作首销控象
六招商方式
招商采取招商招商方式
A知名销商代理商采直接招商形式：
目标客户收集—准客户确定——销售顾问拜访——进行项目推介——合作洽谈——达成合作意——签订合作合书
B散户招商采常规推广模式：
目标客户确定——派发招商手册宣传页——确定准客户——准客户回访——达成合作意——进行商户资格审查——合格商户签订租赁合
七招商推广策略
1整合推广分析
针消费者做出购买决定需时间较长特点选择客群提供信息量易动接收信息充分空间进行创意表现媒体——面媒体结合项目具体情况媒体影响力传播优势制定媒体投放策略期达财目时加覆盖面选择电视媒体作辅助宣传工具
挖掘核心竞争力超越质化市场中独树帜物业性形象定位瑞富广场司采整合营销传播手法实际招商广告DM公关等紧密结合强调战术高度统性传播力量放功营台服务理信心保证力渲染方面
2媒体传播目标
利媒体进行传播组合助新闻炒作公宣传等活动增传播力度覆盖围
² 力求达90覆盖面
² 力争效接触率70
² 深入传播项目营价值
² 消费者认知接受瑞富广场营特色服务功
² 建立提升瑞富广场项目品牌形象知名度
3受众特点分析
31目标客户
A品牌代理商
B散户
C异商户
32目标诉求
推广方案成功否消费群体挖掘广度深度
A客户通商圈发展物业规模物业品质营前景行业操作政府支持宣传加强进驻信心着重物业品质招商政策宣传位注重影响力专业洽谈招商洽谈会直接拜访等
B客户A客户宣传手段外感受政府部门项目支持（招商政策）进入市场低门槛（租金策略）力店聚集效应注重点点宣传DM直访等
C客户宣传物业重点解释市场规模位置交通等普遍优势强调未发展强调唯性商业形成差异化竞争时强调商场异商户优惠政策提供便利服务创业者互动等注重集中轰炸长期维护结合招商说明会网络营销关系营销等
4整合营销全方位推广形成立体交叉广告攻势
实际招商媒体广告DM公关活动新闻事件等紧密结合强调战术高度统性统形象包围受众感官感受视（报刊电视车体户外网络等）听（广播口碑）感受（事件体验）方面项目关注认知广告投放面电视广告辅
5找市场效需求然广告稳准狠刺激激发效需求
营业宣传重点商场身优势商场操作手段信心保证力渲染针市场需商户攻心战术
6公关策略
61政策公关
A政府职部门协商获免税免费等政策支持入驻商户提供良营环境降低营成促进市场形成
B争取工商税务银行等配套机构进驻市场方便营户相关手续办理完善市场营环境
C重获取荣誉树立政府形象工程形象增强市场信心
611媒体应
A通获优惠条件提升项目形象增强市场信心
B传播炒作提供量素材
C获媒体免费报道支持
612策略应
通时事新闻传播炒作加应
62市场公关
目：清晰梳理界定产品存价值建立项目核心价值体系效促目标客户案产生关注终青睐
621活动目标
利现场推广积累招商资源扩项目全市围影响力
612具体手段
——利洽谈会现场气氛邀请品牌商家生产厂家参加创造交易台促进成交
——品牌代理合作促进会助创业赢瑞富等形式鼓励创业型商户代理异品牌扩项目知名度提高项目招商成功率
——常熟等举办招商说明会创业合作会扩市场营销力招商成果
——制造台邀请商户消费者交流创业心消费者期富特色设等提高项目感召力宣传影响力
八企划包装
案名推摩登广场
释义：
1 案住宅部分原案名摩登99市场具备相知名度推广度现商业案名延续推广起事半功倍作
2 案定位时尚shoppingmall综合体案名英译morden mall定位相符合
辅助案名：商祺广场假日欧洲 金位
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
