中房产企业融资渠道分析
国房产企业融资现状渠道分析
〔〕房产资金源现状
房产资金现七方面国贷款利外资外商直接投资筹资金企事业单位资金购房者定金预付款资金04年1~11月国贷款筹资金资金源占期房产开发全部资金源764中直接国贷款融资占资金源264年期相国贷款金额增长575利外资金额增长1012增幅行业资金源结构存严重缺陷银行贷款数量巨
图216 房产行业资金源占重
〔二〕期渠道融资金额变化
图217 渠道融资金额变化
2004年8月份房产投资种渠道中筹资金定金预付款利外资外商直接投资资金均呈现回落趋势国贷款企事业单位资金10月止跌反弹略增长
〔三〕现七融资方式剖析
受系列宏观调控政策影响金融机构特银行提高房产行业贷款求开发商通渠道融资需求增面资金瓶颈现行解决途径
1国银行贷款：
银行贷款房产开发商趋假设鹜融资渠道然央行121号文件规定银行贷款现阶段紧工程开发程度开发商资金开门槛数开发商排门外企业言便捷钱相较低财务杠杆作银行贷款着致命诱惑更况债压力等缺点通调整长期负债短期负债负债结构加躲避时房产信贷业务目前普遍银行视优质资产商业银行信贷热情丝毫未减
2信托工程融资：
信托目前房产业新兴融资热点從2003年2004年全國發行 房產信託163融資額1758億元信托资金分量远缺乏支撑行业开展受青睐串接种金融工具方面独具优势：引入海外基金二充分国产业投资信托基金三固定回报方式股权投资方式进入工程公司四适时候工程公司包装市五完成工程前期建设工程符合银行贷款条件融资渠道整合提升具积极作
3海外房产基金：
国外房产基金海中国房产市场摩根士丹利属房产投资基金RSREF荷兰国际房产瑞安集团新加坡嘉德置等纷纷出手目前国际资绝数集中基金财务理公司投资公司等形式介入海外基金然前景远饥似渴中国房产说难解渴更况现行政策法律障碍国企业动作标准房产市场透明造成国际资进入
4国产业基金：
毫疑问利润率相丰厚房产市场证券市场现6000亿元私募基金言吸引力致命然关产业基金法律缺位难视风险存目前资金财务理公司投资公司等形式存然具体运作缺乏标准留隐患
5非市股权融资：
土储藏丰富没资金资金充备强强联合似房产融资开辟崭新渠道然股权投资然充实资金般房产企业注册资金额较会轻易出控股位甘心局部开发利益拱手相眼巴巴场城市运营商专业房产开发商等实力雄厚公司购秀
6市融资：
市企业获取资金实行资运作方式企业品牌提升良应然中国证监会关进步标准股票首次发行市关工作通知数房产公司洋兴叹新规面前真正实力守规矩开发商方利市然目前开发商数量信水普遍低情况欲通规模市解决行业性资金短缺现实
7债券发行：
先说国债券市场规模相较交投清淡发行持风险根公司法发行债券体求严格国独资公司市公司两国投资体设立限责公司发行资格企业资产负债率资金担保等严格限制样注定数房产企业发行债券梦难圆
总言房产融资额度巨单纯银行贷款方式完全解决问题需进行金融产品创新组合时构建房产证券公法律体系早出台产业基金法完善现公司法证券法搭建房产企业融资领域制度台效支撑房产行业健康序开展
（四）房产企业融资新动态
1海外基金合作：
海外房产基金改中国房产市场观态度投资欲转强目前雷曼兄弟德国房产投资银行英国Grosvenor美国凯雷荷兰Rodamco等海外基金正变非常积极海复已摩根士丹利房产基金达成合作协议双方合作投资约5000万美元建设复雅园〞工程驰中国控股公司摩根士丹利房产基金宣布合资设立工程公司投资房产荷兰国际集团北京首创集团海外募集成立中国房产开发基金〞京投资丽水岸〞工程正式进入市场金集团摩根士丹利房产基金Ⅳ（称MSREF）海盛融投资出资设立工程公司摩根士丹利房产基金出资55％
2筹备赴港市：
赴港市产公司增加国际化色彩通国际资市场接轨提升身运营力继首创置业海复香港联交正式挂牌驰香港汇丰银行签订市保荐协议启动香港市旅
广州富力产中山雅居乐集团06年均港市北京SOHO中国海仲盛产等知名产商均意条件成熟时香港发行H股2005年內首支產信託基金越秀城建香港市市為產融資提供 個新渠道
3土资金强强联合
华润成功入万科房产行业开强强联合风SOHO中国华远集团签订关尚工程合作系列协议双方采股权合作形式SOHO中国负责二三期开发华远持负责期销售天津泰达集团全额认购万通产增发308亿股拥万通产278股权成万通产战略投资
国十余家知名房企联手造行业连锁组织——中城联盟第实质性产工程正式进入实施阶段郑州联盟新城郑州破土开工
831 收购兼〞波刚息波起合作开发似成房产行业行业特色10月11日万科企业股份招商局产深圳蛇口签订协议双方投资675万元分取45股权联合开发位天津西城区占34281亩住宅工程
（五）房产融资渠道添新品
1典融资
典快速短期便捷特性成中开发商融资渠道利手包括动产易变现资产换取企业急需续开展资金典行业作银行信贷融资拾遗补阙已开始显现出灵活便捷特性房产投资中企业融资提供全新途径
手中已新工程开工开展商前期资金尚未回笼银行贷款迟迟未位短期资金压力产讲难度目走进典行产企业增海例华联恒隆等典行里企业融资恒隆典行日前刚刚接受笔房产整体工程典抵押融资融资协议总额度达２０００万元土典〞方式受许城市开发商追捧
2外资银行贷款
外资银行放开民币业务国房产开发企业融资新添渠道外资银行普遍认中国房产开发标准存风险较会轻易开办房产开发贷款业务营民币业务缓解目前国开发商融资困难作时外资银行贷款审批评估远中资银行严格
二股权融资渠道选择分析
〔〕 NASDAQ市融资
优点：果市融资成功迅速国际资市场接轨解决企业开展资瓶颈
难点：1〕已NASDAQ市准备市中国企业均处行业升阶段高科技类公司目前尚中国房产公司NASDAQ首次公募发行市案例海外投资者该类公司投资兴趣估值预期难判断少尚未形成市场热点假设想通IPONASDAQ市应先关投资银行海外基金进行实际沟通摸清市场定位2〕假设通反收购壳NASDAQ市暂时避开行业问题投资者预期买壳市法律风险较高需支付定钱期进行增发融资难度未减轻会面述提种问题
分析判断：NASDAQ市融资成功收益操作难度高
〔二〕 香港市
优点：1〕果IPO融资成功进入国际资市场解决企业开展资瓶颈转变身份2〕产类行业概念会成市障碍
缺点难点：1〕香港市场国产类公司估值水较低融资额度降低钱提高2〕市审查严格监力度均国市场高
分析判断：收益角度言较中庸操作角度短期公司提供效资金支持失选择
〔三〕 国A股市
优点：1〕市盈率估值水较海外市场高融资钱低 2〕股权分置方法已启动发起股流通性问题根解决3〕案例2004年6月保利房产股份首发申请获批金集团〔600383〕增发获通万科A〔000002〕金融街〔000402〕融资申请皆获批准A股市场方产企业融资需求持欢送态度
缺点：1〕A股市场股票未形势难判断 2〕审批严
分析判断：市收益较高短期IPO具操作性
〔四〕私募基金
国际资市场量资金十分中国高增长性增长空间非常乐意中国进行私募投资 战略私募指通非公市场手段定引入具战略价值股权投资者战略投资者优势表达方面：
首先帮助企业改善股东结构时建立起利市治理结构监体系法律框架财务制度
次帮助企业拟解决员工鼓励问题建立起利市员工鼓励制度
第三通引入战略资帮助企业迅速扩规模未市时候更容易获投资者追捧
第四战略投资者〔特国际战略投资者〕具市场视野产业运作验战略资源帮助企业更快成长成熟起更产生立竿见影协效应较短时间改善企业收入钱结构提高企业核心竞争力终带企业业绩股东价值提升
拟言战略投资者更加着眼未市场长期利益金融投资者样寻求短期投资回报笔者直认中国数企业面问题实资金问题次产权结构治理结构运营机制产业运作验问题战略性私募恰恰方面够企业带直接助益
私募3种模式
* 增资扩股：企业引入投资者增发新股融资资金全部进入企业利公司进步开展方兴业银行通私募引入香港恒生银行新加坡政府直接投资公司世界银行属国际金融公司获取资金27亿元民币
* 老股东转股权：老股东引入投资者转持新东方股权〔然高溢价〕满足局部老股东变现求融资资金老股东方易趣年3月美国电子商务股份公司eBay出3000万美元买30股份年花15亿美元买余股份前提CEO邵波必须留公司效劳少5年
* 增资转时进行：两全美年2月网完成第三轮私募老虎科技基金1100万美元代价入股占157股份IDG等网老股东利套现350万美元获利3倍
进行战略性私募时候应该着重考虑类目标投资者：
第类全球领先产业巨头标杆潜出口时参企业资市场价值够起巨拉升作
第二类亚洲者港台区急已进入中国行竞争手合作伙伴
第三类游关系者然没游关系资源业务够形成互补境外企业协效应元化开展角度会募集企业相兴趣然私募相公募市盈率较低募股价格偏低考虑问题
〔方毅北外商学院客座教授国金融学院科班澳洲新南威尔斯MBA学著名济学家董辅攻读博士历国银行股份制银行商业银行总行信贷行长95年挂职方谓时全国中央校厅级班年轻学员96年赴香港出中国海外财务公司总理担纲两家市公司总裁市值飙升10倍时资市场热门新千年赴美国继续深造回出中国西部证券公司国际业务总裁国著名购专家直资市场颇作〕
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国房产企业融资现状渠道分析
〔〕房产资金源现状
房产资金现七方面国贷款利外资外商直接投资筹资金企事业单位资金购房者定金预付款资金04年1~11月国贷款筹资金资金源占期房产开发全部资金源764中直接国贷款融资占资金源264年期相国贷款金额增长575利外资金额增长1012增幅行业资金源结构存严重缺陷银行贷款数量巨
图216 房产行业资金源占重
〔二〕期渠道融资金额变化
图217 渠道融资金额变化
2004年8月份房产投资种渠道中筹资金定金预付款利外资外商直接投资资金均呈现回落趋势国贷款企事业单位资金10月止跌反弹略增长
〔三〕现七融资方式剖析
受系列宏观调控政策影响金融机构特银行提高房产行业贷款求开发商通渠道融资需求增面资金瓶颈现行解决途径
1国银行贷款：
银行贷款房产开发商趋假设鹜融资渠道然央行121号文件规定银行贷款现阶段紧工程开发程度开发商资金开门槛数开发商排门外企业言便捷钱相较低财务杠杆作银行贷款着致命诱惑更况债压力等缺点通调整长期负债短期负债负债结构加躲避时房产信贷业务目前普遍银行视优质资产商业银行信贷热情丝毫未减
2信托工程融资：
信托目前房产业新兴融资热点從2003年2004年全國發行 房產信託163融資額1758億元信托资金分量远缺乏支撑行业开展受青睐串接种金融工具方面独具优势：引入海外基金二充分国产业投资信托基金三固定回报方式股权投资方式进入工程公司四适时候工程公司包装市五完成工程前期建设工程符合银行贷款条件融资渠道整合提升具积极作
3海外房产基金：
国外房产基金海中国房产市场摩根士丹利属房产投资基金RSREF荷兰国际房产瑞安集团新加坡嘉德置等纷纷出手目前国际资绝数集中基金财务理公司投资公司等形式介入海外基金然前景远饥似渴中国房产说难解渴更况现行政策法律障碍国企业动作标准房产市场透明造成国际资进入
4国产业基金：
毫疑问利润率相丰厚房产市场证券市场现6000亿元私募基金言吸引力致命然关产业基金法律缺位难视风险存目前资金财务理公司投资公司等形式存然具体运作缺乏标准留隐患
5非市股权融资：
土储藏丰富没资金资金充备强强联合似房产融资开辟崭新渠道然股权投资然充实资金般房产企业注册资金额较会轻易出控股位甘心局部开发利益拱手相眼巴巴场城市运营商专业房产开发商等实力雄厚公司购秀
6市融资：
市企业获取资金实行资运作方式企业品牌提升良应然中国证监会关进步标准股票首次发行市关工作通知数房产公司洋兴叹新规面前真正实力守规矩开发商方利市然目前开发商数量信水普遍低情况欲通规模市解决行业性资金短缺现实
7债券发行：
先说国债券市场规模相较交投清淡发行持风险根公司法发行债券体求严格国独资公司市公司两国投资体设立限责公司发行资格企业资产负债率资金担保等严格限制样注定数房产企业发行债券梦难圆
总言房产融资额度巨单纯银行贷款方式完全解决问题需进行金融产品创新组合时构建房产证券公法律体系早出台产业基金法完善现公司法证券法搭建房产企业融资领域制度台效支撑房产行业健康序开展
（四）房产企业融资新动态
1海外基金合作：
海外房产基金改中国房产市场观态度投资欲转强目前雷曼兄弟德国房产投资银行英国Grosvenor美国凯雷荷兰Rodamco等海外基金正变非常积极海复已摩根士丹利房产基金达成合作协议双方合作投资约5000万美元建设复雅园〞工程驰中国控股公司摩根士丹利房产基金宣布合资设立工程公司投资房产荷兰国际集团北京首创集团海外募集成立中国房产开发基金〞京投资丽水岸〞工程正式进入市场金集团摩根士丹利房产基金Ⅳ（称MSREF）海盛融投资出资设立工程公司摩根士丹利房产基金出资55％
2筹备赴港市：
赴港市产公司增加国际化色彩通国际资市场接轨提升身运营力继首创置业海复香港联交正式挂牌驰香港汇丰银行签订市保荐协议启动香港市旅
广州富力产中山雅居乐集团06年均港市北京SOHO中国海仲盛产等知名产商均意条件成熟时香港发行H股2005年內首支產信託基金越秀城建香港市市為產融資提供 個新渠道
3土资金强强联合
华润成功入万科房产行业开强强联合风SOHO中国华远集团签订关尚工程合作系列协议双方采股权合作形式SOHO中国负责二三期开发华远持负责期销售天津泰达集团全额认购万通产增发308亿股拥万通产278股权成万通产战略投资
国十余家知名房企联手造行业连锁组织——中城联盟第实质性产工程正式进入实施阶段郑州联盟新城郑州破土开工
831 收购兼〞波刚息波起合作开发似成房产行业行业特色10月11日万科企业股份招商局产深圳蛇口签订协议双方投资675万元分取45股权联合开发位天津西城区占34281亩住宅工程
（五）房产融资渠道添新品
1典融资
典快速短期便捷特性成中开发商融资渠道利手包括动产易变现资产换取企业急需续开展资金典行业作银行信贷融资拾遗补阙已开始显现出灵活便捷特性房产投资中企业融资提供全新途径
手中已新工程开工开展商前期资金尚未回笼银行贷款迟迟未位短期资金压力产讲难度目走进典行产企业增海例华联恒隆等典行里企业融资恒隆典行日前刚刚接受笔房产整体工程典抵押融资融资协议总额度达２０００万元土典〞方式受许城市开发商追捧
2外资银行贷款
外资银行放开民币业务国房产开发企业融资新添渠道外资银行普遍认中国房产开发标准存风险较会轻易开办房产开发贷款业务营民币业务缓解目前国开发商融资困难作时外资银行贷款审批评估远中资银行严格
二股权融资渠道选择分析
〔〕 NASDAQ市融资
优点：果市融资成功迅速国际资市场接轨解决企业开展资瓶颈
难点：1〕已NASDAQ市准备市中国企业均处行业升阶段高科技类公司目前尚中国房产公司NASDAQ首次公募发行市案例海外投资者该类公司投资兴趣估值预期难判断少尚未形成市场热点假设想通IPONASDAQ市应先关投资银行海外基金进行实际沟通摸清市场定位2〕假设通反收购壳NASDAQ市暂时避开行业问题投资者预期买壳市法律风险较高需支付定钱期进行增发融资难度未减轻会面述提种问题
分析判断：NASDAQ市融资成功收益操作难度高
〔二〕 香港市
优点：1〕果IPO融资成功进入国际资市场解决企业开展资瓶颈转变身份2〕产类行业概念会成市障碍
缺点难点：1〕香港市场国产类公司估值水较低融资额度降低钱提高2〕市审查严格监力度均国市场高
分析判断：收益角度言较中庸操作角度短期公司提供效资金支持失选择
〔三〕 国A股市
优点：1〕市盈率估值水较海外市场高融资钱低 2〕股权分置方法已启动发起股流通性问题根解决3〕案例2004年6月保利房产股份首发申请获批金集团〔600383〕增发获通万科A〔000002〕金融街〔000402〕融资申请皆获批准A股市场方产企业融资需求持欢送态度
缺点：1〕A股市场股票未形势难判断 2〕审批严
分析判断：市收益较高短期IPO具操作性
〔四〕私募基金
国际资市场量资金十分中国高增长性增长空间非常乐意中国进行私募投资 战略私募指通非公市场手段定引入具战略价值股权投资者战略投资者优势表达方面：
首先帮助企业改善股东结构时建立起利市治理结构监体系法律框架财务制度
次帮助企业拟解决员工鼓励问题建立起利市员工鼓励制度
第三通引入战略资帮助企业迅速扩规模未市时候更容易获投资者追捧
第四战略投资者〔特国际战略投资者〕具市场视野产业运作验战略资源帮助企业更快成长成熟起更产生立竿见影协效应较短时间改善企业收入钱结构提高企业核心竞争力终带企业业绩股东价值提升
拟言战略投资者更加着眼未市场长期利益金融投资者样寻求短期投资回报笔者直认中国数企业面问题实资金问题次产权结构治理结构运营机制产业运作验问题战略性私募恰恰方面够企业带直接助益
私募3种模式
* 增资扩股：企业引入投资者增发新股融资资金全部进入企业利公司进步开展方兴业银行通私募引入香港恒生银行新加坡政府直接投资公司世界银行属国际金融公司获取资金27亿元民币
* 老股东转股权：老股东引入投资者转持新东方股权〔然高溢价〕满足局部老股东变现求融资资金老股东方易趣年3月美国电子商务股份公司eBay出3000万美元买30股份年花15亿美元买余股份前提CEO邵波必须留公司效劳少5年
* 增资转时进行：两全美年2月网完成第三轮私募老虎科技基金1100万美元代价入股占157股份IDG等网老股东利套现350万美元获利3倍
进行战略性私募时候应该着重考虑类目标投资者：
第类全球领先产业巨头标杆潜出口时参企业资市场价值够起巨拉升作
第二类亚洲者港台区急已进入中国行竞争手合作伙伴
第三类游关系者然没游关系资源业务够形成互补境外企业协效应元化开展角度会募集企业相兴趣然私募相公募市盈率较低募股价格偏低考虑问题
〔方毅北外商学院客座教授国金融学院科班澳洲新南威尔斯MBA学著名济学家董辅攻读博士历国银行股份制银行商业银行总行信贷行长95年挂职方谓时全国中央校厅级班年轻学员96年赴香港出中国海外财务公司总理担纲两家市公司总裁市值飙升10倍时资市场热门新千年赴美国继续深造回出中国西部证券公司国际业务总裁国著名购专家直资市场颇作〕
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