制度济学征文
开征物业税中国房产济影响
华中科技学理学院读博士 傅光明
容提：文理实际两方面分析物业税开征国济产生重影响利房产业健康开展利调节房产市场度需求利标准房产税费制度促进房产税制健康开展利房产价格稳定
题词：物业税 房产济 影响
开征物业税中国房产市场具定影响：利房产业健康开展利调节房产市场度需求物业税根房产土评估价值征税谁房产谁交税次性交税年交税样适抑制房产需求会鼓励买房买房等着升值牟利考虑支付房产税均钱控制房产度需求利防止房产业泡沫出现利标准房产税费制度促进房产税制健康开展利房产价格稳定区济开展衡物业税开征会区济开展产生影响
文献综述
国外文献中著名美国学者财产税济影响两种立理观点：william fischel理实证两方面证财产税受益税认：基方财政体系中正确认识财产税种似够居民作出正确财政决策收益税基量证fischel提出方公工程带收益工程财产税中表达钱资化〞转入财产价值中方面方学校质量高犯罪率低等素增加住房价格方面低税率会增加住房价格素相前提愿意付出更高价格住公设施相较税率较低社区社区住房价格会相较高指出居民提高财产价值特支持收益钱方财政工程〔corniacary cand wheelerGloria e1999the personal texhandbook on taxationwbhilkdreh and jaRichardsonedsnew yoeknymarcel deeker〕
种观点认：资产征税扭曲房产市场供需方财政决策税率包括建筑物包括面设施方财产税增加建筑物方设施钱减少房屋设施建设导致土利缺乏单位土面积资投入低效资投入
mieszkowski中资完全逃脱方财产税税率整济均税率间差异带缴税负担税率较高行政区域中财产税资流出该区降低生产素〔土劳动力〕生产力素竞争性回报终提高房屋商品价格 时资吸引税率相较低区该区工资土价格升房屋商品价格降mieszkowski结果称作财产税消费税效果指出济总体言消费税效果根零根新财产税利润税成分决定宿素财产税消费税效果起次作外消费税效果显然扭曲整济中资配置资会高税收行政区域低税收区域直区资税回报相等止〔bartiktimothy j1994jobsproductivityand local economic developmentwhat implica_tions does econonmic research have for the role of government nat taxj47847_861〕
国文献中 李建阁〔2004〕认物业税改革转变方政府短期行更关心投资环境〞吴灵〔2004〕认：果开征物业税促方政府着力改环境保证方政府土增值中获稳定税收减轻方政府变相举债行效利资源李云鹏〔2005〕认物业税制度方政府行发生根性转变方政府会集中精力城市根底设施建设提高土价值热衷工程建工厂开辟财源种制度助减少寻租腐败行〔席卫群：开征物业税须明确细节问题载涉外税务2004年第4期〕
学者开征物业税房价方政府消费者开发商四方面影响做正反两方面分析提出具体建议〔万 婷：国开征物业税理性思考载中国房产信息月刊2004年第6期〕
学者指出：稳定房价抑制投机稳定政府财政收入降低银行金融风险土宏观调控增强批租形式房屋权土权期限吻合等问题初步解决定程度赖城市物业税制建立完善〔王春林屠梅：开征物业税研究思考载海理科学2004年第2期〕
学者物业税征收背景入手征收物业税政府收入房产市场房产结构企业利益居民利益影响做细致分析 〔胡怡建：物业税改革背景影响分析载涉外税务2004年第9期〕
学者提出：物业税现行税种零星代机整合立法模式选择仅承载着国财产税制价值目标重新定定位诉求面着诸制度层面挑战中国现阶段物业税采取财产税混合离制衡物业税价值目标国现行征制度间突正确选择 〔黎江虹：国物业税立法模式选择载法商研究2004年第3期〕
综合学者角度阐述开征物业税济影响四方面：
房产调控影响目前国局部区房产热出现泡沫苗头：房价高投机炒作现象显著存着较金融隐患改革现行房产税制征收物业税挤压泡沫抑房价增强税收作济调节杠杆作重举措
二方财政影响目前土出金方政府收入重源现实行土批租制〞求者：购置40年70年等土权需局部相关税费次性支付未增量土供日益紧张约束种寅吃卯粮〞做法方政府财政收入刚性增长求构成潜矛盾目前国没形成方体税种法保证方政府财政稳定性开征物业税改革现出金支付方式次性征收转变常性税收培育方体税种保证方财政收入持续稳定需
三税制完善影响目前房产税制存着税费繁杂费税税基窄免税范围太宽计税合理税负公等系列问题国家财税体系现代化完整税收体系应包括完善商品税类税类财产税类三体系相两类国财产税处相滞状态开征物业税建立健全财产税体系开端
四外开放影响参加WTO国济已融世界济循环兴旺国家统征收物业税〞开征物业税引入国际惯例世界接轨需
二物业税模拟案例分析
〔〕物业税模拟2003年直辖市财政局市济技术开发区纳税单位120免税单位118区局部重点税源户计400单位房产数进行评估根结：
1总体税负变原税收收入目标值房产模拟评税计税价值匡算税率分1．44％0．8％中：评税价值果包括原未计入房产原值土评税价值测算税率1．44％评税价值果包括原未计入房产原值土评税价值测算税率0．8％
2评估房产评估值807亿元中房屋401亿元土406亿元（中未含房产原值中土评估值358亿元）房产原值527亿元相增加280亿元增长53％原计税中增加局部土评估价值反映北京房产市场土资源稀缺价高特点
3房合评估值征税税收收入幅增长土税源增长点利运税收政策加强稀缺土资源宏观调控时便建立房产税体方税体系更方政府组织财政收入
4探索确定科学评税方法采重置钱法评估房产价值基准价系数修正法评估土价值符合房产评估原理国目前房产理现状具行性评税标准易掌握运计算机实现批量评估评估钱低具操作性评估技术标准计税价值例根城市济水房产市场开展政府财政收支状况进行定期调整具灵活性建立房产档案实现房产税源档案化理通国土房部门房产信息交换制度根够达房产税源静态动态理解决现行税制房产税源清问题
〔二〕案例分析
物业税实际房产税言喻课税象应该包括房产产然国城镇土属国物业税课税象应该房产外考虑物业税优惠政策物业税整体设计角度物业税征税范围应该包括农村考虑农村居民收入低负担重纳税力弱考虑农村家庭房产免税理城市居民根生活住房应该免税
根生活住房确实定仅考虑住房面积考虑单位面积价值两者结合起方均免税面积致处段单位面积房价会差异免税额会存差异家庭免税额根入口数相应均免税额确定
税率确实定减少方财政收入宜国房产税收体系包括房产税城市房产税城镇土税耕占税土增值税契税中前三者房产持程中需缴纳税收三者房产流转环节需缴纳税收开征物业税应取消前三税种城镇土税某种意义说税租土增值税国仅已出售土增值额课税出售土保土间存税负差异会强化保土偏影响已稀缺土资源合理利加土增值税计算繁琐征收阻力已造成高税收钱收入偿失司采税形式予调节时防止重复征税然局部国家税率区分营业房住宅设置档税率宜营业房价值身高住宅价值够表达公原
根情况某省辖市数进行模拟测算根2003年某省辖市国民济社会开展统计公报显示2003年末市区居民均住房面积17．2方米中市区户籍口393．19万少住宅面积6762．87万方米（非住宅物业暂考虑）假定均免税面积10方米2003年商品房销售价格6000元／方米单价进行测算：假定税率0．5％物业税收入8．5亿元左右城镇土税土增值税房产税三税种收入总4亿左右
居民负担说果套价值40万商品房居住口3入税率0．5％年应缴物业税1100元果拥套价值100万商品房居住口3税率05％年应缴物业税4100元
整市目前均负担物业税均年负担200元左右2003年市区居民均支配收入12898元方财政般预算收入150亿元测算物业税负担占均支配收入1．6％占方财政般预算收入重5％
开征物业税改变目前房产交易环节税负重持环节税负轻合理现象分侧重房屋流转环节税收利房产流动税收收入稳定增长乏力果重视房屋持环节征税方政府获更税收收入必重视城市环境建设重视民居住质量提高方政府行会更加符合公财政求
三开征物业税房产业需求供影响
年房产业成推动社会固定资产投资快速增长力房价飚升刺激投资迅猛增加带动相关产业拉动济增长方财税迅速增加长三角房产业投资全社会固定资产投资中占20中国前房产业开展火荼重原中国进入均10004000美元开展阶段阶段正房产开展黄金阶段定收入支撑旺盛消费成房产开展恒久济加速器〞
房产业作国民济开展中根底产业先导产业支柱产业具产业链长关联度带动性强特点仅身开展直接促进济增长效带动相关联游游产业群开展拉动济增长统计数字说明：房产业影响力系数感应度系数国民济产业部门中处均数房产业直接间接相关产业部门达五十房产业产值增加1百分点会促相关产业产值增加1．5—2百分点年国年GDP增长率中房产拉动少占2百分点2005年房产投资相国生产总值13％房产业成中国支柱产业
房产特殊产业济开展重影响国政府视房产开展宏调济重容中国1997年济进入亚洲金融危机衰疲状态房产业认重振景气法宝政府出台系列促进房产开展政策终房产走时代舞台中央带动济升国实践房产业取巨开展特两年国局部区已出现房产热现象表现：
1房产开发投资高速增长1997～2002年6年间国房产投资增长速度国民济增长速度3．2倍2002年全国房产完成投资额占年全社会固定资产投资额17．9％占年GDP7．55％超局部国家房产国民济中占重2003年全国房产开发完成投资超1万亿元增长29．7％1995年高增幅2004年增长282005年全国房产开发投资增长21增幅年期回落约7百分点低期全社会城镇固定资产投资增幅约4百分点
房产热造成前国济局部热根源2002年国商品房销售额幅攀升带动房产开发城市根底设施投资新轮高速增长通产业链传递进拉动钢材色金属建材石化等生产资料价格快速涨刺激生产资料部门产投资成倍扩张导致全社会固定资产投资规模增速快2003年国生产钢材2．5亿吨中线材60％左右房产建筑业水泥消费8亿吨中约50％房产建筑业电解铝548万吨消费量中40％—50％种建筑材料种消耗未消耗前景推动三行业投资热2003年钢铁水泥电解铝等投资分年增长96．6％122％92．5％
2房价持续幅涨2003年国房价增长30％超历年涨幅2004年112月全国商品房均销售价格涨12．5％中商品住宅均销售价格涨6％2005年半年全国70中城市房屋销售价格均月月涨06％国家发改委等部门数111月全国70中城市房价涨68专家估计根代表全年水
房价快涨推动投资增长快时已成抑制消费重素房价快速涨改变消费者预期导致居民恐慌性抢购〞局部消费者提前进入消费10万元级商品消费结构升级时期积累起买房首付资金家庭必须缩减消费支出买房子绝数居民银行贷款五年住房贷款高速增长2003年住房贷款余额达11779．74亿元1998年增长26．64倍超出社会消费居民收入增长速度贷已成许家庭包袱成影响家庭前消费消费长期增长重素
3房价收入高目前指标国际通行标准：联合国居中心认房价收入应超3：1世界银行认应超5：11996—2002年国许区甚全国房价收入远远超国际通行标准全国房价收入均超7：1北京市9．5：1海2004年例甚达14：1投资性购房例海房部门调查统计剔出租房2003年底海投资购房占总购房16．6％已超国际警戒线10％海市房局浦东次摸底调查投资性购房例占50％住房供求结构失衡1997—2002年开发商提供房屋占重商品房占重高70％左右次济适房重缺乏20％满足中低收入者需求高收入者中低收入者口中占重极相称供需存严重矛盾数显示2004年1—8月全国济适住房投资占开发投资例年期6．2％降5％局部方济适房供量减少更加明显说明种失衡加剧
房产热吸引量资金进入加金融风险集聚突出表现银行中长期贷款中房产开发住房贷款例幅提高中住房贷款占消费贷款重高达75％97％房产开发企业投资70％左右赖银行全国房产开发贷款连续5年高速增长根底2003年达6657．35亿元增长49．1％1998年3．2倍1995年增幅
开征物业税房产业宏观需求供较影响表达：
房产开发阶段实际房产商品生产程果课税会影响房产商品供起控制投资规模调节投资结构作理说房产开发销售环节开征新税种提高原税种税率提高房产开发钱降低利润税收作底受制房产市场供求状况影响测算1998—2002年国商品房需求价格弹性供价格弹性1说明现阶段需求供存瓶颈时需求价格弹性供价格弹性说明房价需求决定外需求价格弹性0说明住房需求着价格提高提高说明住房财富效应中国非常明显说国目前房产市场供求状况税费负担拟容易转嫁购房者提高房产价格住房需求提高会影响房产开发商利润税收房产开发销售环节调控作折扣方2004年杭州制止房价快涨抑制炒房行规定二手房交易财产转〞工程征收20％税实施效果理想杭州楼市未走条稳开展道路
二房产流通（转出租）阶段房产价值实现环节国家应该利税收手段参价值分配通征税方面影响房产市场供需求方面抑制某房产投机行房产转环节房产开发商征收营业税附加增加房产企业税收负担结果方面提高商品房价格抑制市场需求方面果市场需求水低税负转嫁承力较弱缩减房产利润空间反阻碍市场供房产购置环节购房者征收契税增加购房者购房钱消费者效需求减少时影响房产商品供水现行税制房产流通环节税种较税负较重房产保环节税种较少税负较轻
房产开发销售程中仅税种达税税城乡维护建设税城镇土税土增值税教育税附加等收费更方参差齐形中增加建房钱助长正风房产保阶段房产税城镇土税城市房产税耕占税等4种税次减原值10％—30％征收种轻保重流通〞局面方面相土保者息贷款导致土利低效率方面国分配导致财政收入流失重流通〞局面抑制土正常市场交易助长土隐性流动相反房产转购置环节税收优惠政策促进住房市场供求衡转国土权建筑物附着物取增值收入开征土增值税抑制房产业投资热促进产业结构济结构协调开展具积极作
三充分发挥税收房产消费环节保环节调控作力控制房产市场投资性需求
房产保阶段课税起促进节约合理利房产资源作理城镇土税抑价击土投机行方面起重作利促进土者合理节约土提高土效益外鼓励合理土资源角度开征土闲置税必许国家已开设税种国目前城市土理法规定土 闲置费〞作相似
国目前房产市场强劲需求局部投资性需求控制房产市场热效降低局部需求成宏观调控政策研究重点税收种投资性需求调控表达消费保环节国目前税收两环节做消费环节没针消费性需求投资性需求制定差异性税收政策保环节国房产税中较少税负较轻购房者房产保钱较低利抑制房产投机行
前税收调控重点应该区分房产消费性需求投资性需求房产消费环节保环节实行差异性税收政策鼓励消费性需求抑制投资性需求消费环节居民消费性购房予减免契税优惠政策予抵扣减免税优惠政策税纳税总额例减免方式购房利息支付减免方式纳税单元限额减免方式单纳税购房减免30万—50万元限额屡次变更住房条件时终生减免额度保环节首先改变房产税城市房产税城镇土税计税房产评估价值作计税客观反映房产价值纳税负担水次居民投资性购房征收较高房产税城镇土税耕占税提高保钱降低收益预期抑制高投资性需求促进房产市场健康开展
总着物业税征收抑制房产需求改善房产供促进济健康稳定增长区间房产市场出现美国学者研究出现现状：济兴旺行政区域中物业税资流出该区降低生产素〔土劳动力〕生产力素竞争性回报终提高房屋商品价格时资吸引济欠兴旺区该区工资土价格升房屋商品价格降
三物业税标准房产税费影响
目前国房产行业税收占税收总额重远高奉献GDP占国GDP总额重均税负高国行业高世界国家房产行业
国房产行业税收占税收总额重远高奉献GDP占国GDP总额 重均税负高国行业高世界国家房产行业根中国税务年鉴（2003）中国统计年鉴（2004）数2002年国房产行业缴纳税收633．765亿元占年税收总额16996．6亿元3．73％2002年国房产行业奉献GDP达2098．2亿元占年GDP总额104790．6亿元2％见国房产行业税收进行超额奉献国外房产业进行拟美国例1993年全国房产企业非联邦税税负率（税金／销售收入）4．6％年全美行业370万家企业联邦税税负均水1％房产企业税负略高税负总水6加世界名高税负国家房产企业税负11．3％相国房产业税负世界某兴旺国家高
二税种间重复设置难表达税收中性原济运行带额外负担
谓重复课税指国家课税象税基纳税期间课征性质相相似税定义国现行房产税制中存重复课税：土课税设置土税耕占税两税种房屋租金收入征收5％营业税征收12％房产税房良转取纯收入征收33％企业房产产权转签订产权转移书契约承受方缴纳印花税缴纳契税
三租税费体系混乱费抵税现象特突出限制税收宏观调控功发挥国目前商品房价格般构成：价税费三项钱约占总钱50建安钱月占总钱35利润占15左右国土资源部报告中高档房产均利润率更高般达30％—40％远远高行业均利润率水根调查北京市房产开发利润占房价重均达17．1％高般利润水中高二三环道路间达20．4％税代租城镇土税房产税等存着局部税代租现象中尤城镇土税突出费代税城市土理法第25条规定土闲置费存费代税现象实际种惩罚性行税相国台湾省空税法国非建筑税开征非提供相关效劳产生须补偿种典型税费税代费城市维护建设税实际享受城市建设设施利益事生产营企业征收种费费挤税关规定现行房产收费三类：土费房产行政性收费房产事业性收费典型调查目前城市房产开发营中涉项税费工程60—180项中税仅12种左右见费税现象非常严重调查估算1998年房产行业项收费约1200亿—1500亿元1998年房产税收总额仅450亿元左右见费挤税问题十分突出清费改税势必行国房产业现存名目繁收费工程房产业堪重负提升居民购房门槛阻碍房产业健康开展
针情况通开征物业税标准重构促进房产业健康开展租税费制度
标准土出金理制度
前文分析知国目前商品房价格构成中价税费利润占重均国外高见降低国商品房价格价税费利润调空间国土资源部国重点区城市2003年价动态监测报告显示北京海广州深圳杭州苏州常州中山等城市价占房价例根20—40间北京住宅站商品住宅价格例约35％见价已达建安钱例改革土供理制度原土批租制改土年租制次性收取十年土出金改年收取次土年租金（土费）降低价占重降低商品房价格提高房产市场青岛江苏昆山等率先试行年租制方已取显著成效2000年深圳市率先立法形式推出年租制体系改革土年租金改入物业税统征收 现阶段果保持定土权制度方面标准政府土转制度增加土转公开透明方面应引入财产税作方政府体税种改变方政府行环境促进预算理税收政策理财政理体制进步完善改革优化资源配置
笔者提出：推进物业税制度中逐步土出金纳入物业税改革方目标应分两步走：继续保存土出金制度理形式应税务机关负责征收纳入财政理第二步全部纳入物业税理
二清理房产行业乱收费
取缔合理合法纯属三乱〞性质收费工程减轻纳税税外收费负担具营性质房产收费行政事业性收费中离出标准政府行局部名费实税房产收费改税耕复垦基金新菜建设基金征理费合耕占税中次性征收土闲置费改土闲置税确需保存收费工程通标准费〞方法分纳入规费〞费〞系列纳入财政预算理
四物业税居民房价影响
学者认开征物业税房价会降20％40％学者测算认果开征财产税房屋建设钱降42％反者认决定房价关键素市场供求房产开发钱降低会必然导致房价降低房产钱降低确实引起房产购置价格降低物业税开征会增加房产持钱房产期限总房价增减取决购置价格减少持钱增加净影响
实际物业税开征会房价造成特正负影响物业税钱角度影响价格住房价格土供价值规律决定供求关系外决定居民收入水收入水决定效需求居民未房价预期程度买天买明天温州买房团买房子炒年明年赌十年物业税扭转住房消费特住房价格根走势格局开征物业税分步实施循序渐进方先单位法统征收住房缓步先城镇居民开征农村居民缓步先高档住宅开征普通住宅缓步开征前税样先开听证会物业税税样涉千家万户切身利益
物业税开征会增加居民税收负担会抑制居民购房需求国外美国第—套住房征税国设计物业税征收范围时两选择抵扣面积抵扣第套住房面积计算拟二定时期农民住房征收外物业税税率定低国家1％国应范围拟三计税原评估价值显然评估价格征收拟
五物业税金融影响
物业税带房产消费者支付形式变化会直接影响金融系统稳定物业税直接效果消费者支付高次性支付变较低次性支付加未屡次较额支付果消费者银行贷款财产税消费者支付月较高付款变月较低付款加财产税款种付款方式消费者面付款困难性较前述财产税款消费者支付力正相关财产税实施会减少消费者拖欠付款停止付款性减少金融系统稳定性
文献参考：
1corniacary cand wheelerGloria e1999the personal texhandbook on taxationwbhilkdreh and jaRichardsonedsnew yoeknymarcel deeker
2bartiktimothy j1994jobsproductivityand local economic developmentwhat implica_tions does econonmic research have for the role of government nat taxj47847_861
3席卫群：开征物业税须明确细节问题载涉外税务2004年第4期
4万 婷：国开征物业税理性思考载中国房产信息月刊2004年第6期
5王春林屠梅：开征物业税研究思考载海理科学2004年第2期
6胡怡建：物业税改革背景影响分析载涉外税务2004年第9期
7黎江虹：国物业税立法模式选择载法商研究2004年第3期
8马克：国开征物业税难点现实选择载税务研究2004年第4期
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开征物业税中国房产济影响
华中科技学理学院读博士 傅光明
容提：文理实际两方面分析物业税开征国济产生重影响利房产业健康开展利调节房产市场度需求利标准房产税费制度促进房产税制健康开展利房产价格稳定
题词：物业税 房产济 影响
开征物业税中国房产市场具定影响：利房产业健康开展利调节房产市场度需求物业税根房产土评估价值征税谁房产谁交税次性交税年交税样适抑制房产需求会鼓励买房买房等着升值牟利考虑支付房产税均钱控制房产度需求利防止房产业泡沫出现利标准房产税费制度促进房产税制健康开展利房产价格稳定区济开展衡物业税开征会区济开展产生影响
文献综述
国外文献中著名美国学者财产税济影响两种立理观点：william fischel理实证两方面证财产税受益税认：基方财政体系中正确认识财产税种似够居民作出正确财政决策收益税基量证fischel提出方公工程带收益工程财产税中表达钱资化〞转入财产价值中方面方学校质量高犯罪率低等素增加住房价格方面低税率会增加住房价格素相前提愿意付出更高价格住公设施相较税率较低社区社区住房价格会相较高指出居民提高财产价值特支持收益钱方财政工程〔corniacary cand wheelerGloria e1999the personal texhandbook on taxationwbhilkdreh and jaRichardsonedsnew yoeknymarcel deeker〕
种观点认：资产征税扭曲房产市场供需方财政决策税率包括建筑物包括面设施方财产税增加建筑物方设施钱减少房屋设施建设导致土利缺乏单位土面积资投入低效资投入
mieszkowski中资完全逃脱方财产税税率整济均税率间差异带缴税负担税率较高行政区域中财产税资流出该区降低生产素〔土劳动力〕生产力素竞争性回报终提高房屋商品价格 时资吸引税率相较低区该区工资土价格升房屋商品价格降mieszkowski结果称作财产税消费税效果指出济总体言消费税效果根零根新财产税利润税成分决定宿素财产税消费税效果起次作外消费税效果显然扭曲整济中资配置资会高税收行政区域低税收区域直区资税回报相等止〔bartiktimothy j1994jobsproductivityand local economic developmentwhat implica_tions does econonmic research have for the role of government nat taxj47847_861〕
国文献中 李建阁〔2004〕认物业税改革转变方政府短期行更关心投资环境〞吴灵〔2004〕认：果开征物业税促方政府着力改环境保证方政府土增值中获稳定税收减轻方政府变相举债行效利资源李云鹏〔2005〕认物业税制度方政府行发生根性转变方政府会集中精力城市根底设施建设提高土价值热衷工程建工厂开辟财源种制度助减少寻租腐败行〔席卫群：开征物业税须明确细节问题载涉外税务2004年第4期〕
学者开征物业税房价方政府消费者开发商四方面影响做正反两方面分析提出具体建议〔万 婷：国开征物业税理性思考载中国房产信息月刊2004年第6期〕
学者指出：稳定房价抑制投机稳定政府财政收入降低银行金融风险土宏观调控增强批租形式房屋权土权期限吻合等问题初步解决定程度赖城市物业税制建立完善〔王春林屠梅：开征物业税研究思考载海理科学2004年第2期〕
学者物业税征收背景入手征收物业税政府收入房产市场房产结构企业利益居民利益影响做细致分析 〔胡怡建：物业税改革背景影响分析载涉外税务2004年第9期〕
学者提出：物业税现行税种零星代机整合立法模式选择仅承载着国财产税制价值目标重新定定位诉求面着诸制度层面挑战中国现阶段物业税采取财产税混合离制衡物业税价值目标国现行征制度间突正确选择 〔黎江虹：国物业税立法模式选择载法商研究2004年第3期〕
综合学者角度阐述开征物业税济影响四方面：
房产调控影响目前国局部区房产热出现泡沫苗头：房价高投机炒作现象显著存着较金融隐患改革现行房产税制征收物业税挤压泡沫抑房价增强税收作济调节杠杆作重举措
二方财政影响目前土出金方政府收入重源现实行土批租制〞求者：购置40年70年等土权需局部相关税费次性支付未增量土供日益紧张约束种寅吃卯粮〞做法方政府财政收入刚性增长求构成潜矛盾目前国没形成方体税种法保证方政府财政稳定性开征物业税改革现出金支付方式次性征收转变常性税收培育方体税种保证方财政收入持续稳定需
三税制完善影响目前房产税制存着税费繁杂费税税基窄免税范围太宽计税合理税负公等系列问题国家财税体系现代化完整税收体系应包括完善商品税类税类财产税类三体系相两类国财产税处相滞状态开征物业税建立健全财产税体系开端
四外开放影响参加WTO国济已融世界济循环兴旺国家统征收物业税〞开征物业税引入国际惯例世界接轨需
二物业税模拟案例分析
〔〕物业税模拟2003年直辖市财政局市济技术开发区纳税单位120免税单位118区局部重点税源户计400单位房产数进行评估根结：
1总体税负变原税收收入目标值房产模拟评税计税价值匡算税率分1．44％0．8％中：评税价值果包括原未计入房产原值土评税价值测算税率1．44％评税价值果包括原未计入房产原值土评税价值测算税率0．8％
2评估房产评估值807亿元中房屋401亿元土406亿元（中未含房产原值中土评估值358亿元）房产原值527亿元相增加280亿元增长53％原计税中增加局部土评估价值反映北京房产市场土资源稀缺价高特点
3房合评估值征税税收收入幅增长土税源增长点利运税收政策加强稀缺土资源宏观调控时便建立房产税体方税体系更方政府组织财政收入
4探索确定科学评税方法采重置钱法评估房产价值基准价系数修正法评估土价值符合房产评估原理国目前房产理现状具行性评税标准易掌握运计算机实现批量评估评估钱低具操作性评估技术标准计税价值例根城市济水房产市场开展政府财政收支状况进行定期调整具灵活性建立房产档案实现房产税源档案化理通国土房部门房产信息交换制度根够达房产税源静态动态理解决现行税制房产税源清问题
〔二〕案例分析
物业税实际房产税言喻课税象应该包括房产产然国城镇土属国物业税课税象应该房产外考虑物业税优惠政策物业税整体设计角度物业税征税范围应该包括农村考虑农村居民收入低负担重纳税力弱考虑农村家庭房产免税理城市居民根生活住房应该免税
根生活住房确实定仅考虑住房面积考虑单位面积价值两者结合起方均免税面积致处段单位面积房价会差异免税额会存差异家庭免税额根入口数相应均免税额确定
税率确实定减少方财政收入宜国房产税收体系包括房产税城市房产税城镇土税耕占税土增值税契税中前三者房产持程中需缴纳税收三者房产流转环节需缴纳税收开征物业税应取消前三税种城镇土税某种意义说税租土增值税国仅已出售土增值额课税出售土保土间存税负差异会强化保土偏影响已稀缺土资源合理利加土增值税计算繁琐征收阻力已造成高税收钱收入偿失司采税形式予调节时防止重复征税然局部国家税率区分营业房住宅设置档税率宜营业房价值身高住宅价值够表达公原
根情况某省辖市数进行模拟测算根2003年某省辖市国民济社会开展统计公报显示2003年末市区居民均住房面积17．2方米中市区户籍口393．19万少住宅面积6762．87万方米（非住宅物业暂考虑）假定均免税面积10方米2003年商品房销售价格6000元／方米单价进行测算：假定税率0．5％物业税收入8．5亿元左右城镇土税土增值税房产税三税种收入总4亿左右
居民负担说果套价值40万商品房居住口3入税率0．5％年应缴物业税1100元果拥套价值100万商品房居住口3税率05％年应缴物业税4100元
整市目前均负担物业税均年负担200元左右2003年市区居民均支配收入12898元方财政般预算收入150亿元测算物业税负担占均支配收入1．6％占方财政般预算收入重5％
开征物业税改变目前房产交易环节税负重持环节税负轻合理现象分侧重房屋流转环节税收利房产流动税收收入稳定增长乏力果重视房屋持环节征税方政府获更税收收入必重视城市环境建设重视民居住质量提高方政府行会更加符合公财政求
三开征物业税房产业需求供影响
年房产业成推动社会固定资产投资快速增长力房价飚升刺激投资迅猛增加带动相关产业拉动济增长方财税迅速增加长三角房产业投资全社会固定资产投资中占20中国前房产业开展火荼重原中国进入均10004000美元开展阶段阶段正房产开展黄金阶段定收入支撑旺盛消费成房产开展恒久济加速器〞
房产业作国民济开展中根底产业先导产业支柱产业具产业链长关联度带动性强特点仅身开展直接促进济增长效带动相关联游游产业群开展拉动济增长统计数字说明：房产业影响力系数感应度系数国民济产业部门中处均数房产业直接间接相关产业部门达五十房产业产值增加1百分点会促相关产业产值增加1．5—2百分点年国年GDP增长率中房产拉动少占2百分点2005年房产投资相国生产总值13％房产业成中国支柱产业
房产特殊产业济开展重影响国政府视房产开展宏调济重容中国1997年济进入亚洲金融危机衰疲状态房产业认重振景气法宝政府出台系列促进房产开展政策终房产走时代舞台中央带动济升国实践房产业取巨开展特两年国局部区已出现房产热现象表现：
1房产开发投资高速增长1997～2002年6年间国房产投资增长速度国民济增长速度3．2倍2002年全国房产完成投资额占年全社会固定资产投资额17．9％占年GDP7．55％超局部国家房产国民济中占重2003年全国房产开发完成投资超1万亿元增长29．7％1995年高增幅2004年增长282005年全国房产开发投资增长21增幅年期回落约7百分点低期全社会城镇固定资产投资增幅约4百分点
房产热造成前国济局部热根源2002年国商品房销售额幅攀升带动房产开发城市根底设施投资新轮高速增长通产业链传递进拉动钢材色金属建材石化等生产资料价格快速涨刺激生产资料部门产投资成倍扩张导致全社会固定资产投资规模增速快2003年国生产钢材2．5亿吨中线材60％左右房产建筑业水泥消费8亿吨中约50％房产建筑业电解铝548万吨消费量中40％—50％种建筑材料种消耗未消耗前景推动三行业投资热2003年钢铁水泥电解铝等投资分年增长96．6％122％92．5％
2房价持续幅涨2003年国房价增长30％超历年涨幅2004年112月全国商品房均销售价格涨12．5％中商品住宅均销售价格涨6％2005年半年全国70中城市房屋销售价格均月月涨06％国家发改委等部门数111月全国70中城市房价涨68专家估计根代表全年水
房价快涨推动投资增长快时已成抑制消费重素房价快速涨改变消费者预期导致居民恐慌性抢购〞局部消费者提前进入消费10万元级商品消费结构升级时期积累起买房首付资金家庭必须缩减消费支出买房子绝数居民银行贷款五年住房贷款高速增长2003年住房贷款余额达11779．74亿元1998年增长26．64倍超出社会消费居民收入增长速度贷已成许家庭包袱成影响家庭前消费消费长期增长重素
3房价收入高目前指标国际通行标准：联合国居中心认房价收入应超3：1世界银行认应超5：11996—2002年国许区甚全国房价收入远远超国际通行标准全国房价收入均超7：1北京市9．5：1海2004年例甚达14：1投资性购房例海房部门调查统计剔出租房2003年底海投资购房占总购房16．6％已超国际警戒线10％海市房局浦东次摸底调查投资性购房例占50％住房供求结构失衡1997—2002年开发商提供房屋占重商品房占重高70％左右次济适房重缺乏20％满足中低收入者需求高收入者中低收入者口中占重极相称供需存严重矛盾数显示2004年1—8月全国济适住房投资占开发投资例年期6．2％降5％局部方济适房供量减少更加明显说明种失衡加剧
房产热吸引量资金进入加金融风险集聚突出表现银行中长期贷款中房产开发住房贷款例幅提高中住房贷款占消费贷款重高达75％97％房产开发企业投资70％左右赖银行全国房产开发贷款连续5年高速增长根底2003年达6657．35亿元增长49．1％1998年3．2倍1995年增幅
开征物业税房产业宏观需求供较影响表达：
房产开发阶段实际房产商品生产程果课税会影响房产商品供起控制投资规模调节投资结构作理说房产开发销售环节开征新税种提高原税种税率提高房产开发钱降低利润税收作底受制房产市场供求状况影响测算1998—2002年国商品房需求价格弹性供价格弹性1说明现阶段需求供存瓶颈时需求价格弹性供价格弹性说明房价需求决定外需求价格弹性0说明住房需求着价格提高提高说明住房财富效应中国非常明显说国目前房产市场供求状况税费负担拟容易转嫁购房者提高房产价格住房需求提高会影响房产开发商利润税收房产开发销售环节调控作折扣方2004年杭州制止房价快涨抑制炒房行规定二手房交易财产转〞工程征收20％税实施效果理想杭州楼市未走条稳开展道路
二房产流通（转出租）阶段房产价值实现环节国家应该利税收手段参价值分配通征税方面影响房产市场供需求方面抑制某房产投机行房产转环节房产开发商征收营业税附加增加房产企业税收负担结果方面提高商品房价格抑制市场需求方面果市场需求水低税负转嫁承力较弱缩减房产利润空间反阻碍市场供房产购置环节购房者征收契税增加购房者购房钱消费者效需求减少时影响房产商品供水现行税制房产流通环节税种较税负较重房产保环节税种较少税负较轻
房产开发销售程中仅税种达税税城乡维护建设税城镇土税土增值税教育税附加等收费更方参差齐形中增加建房钱助长正风房产保阶段房产税城镇土税城市房产税耕占税等4种税次减原值10％—30％征收种轻保重流通〞局面方面相土保者息贷款导致土利低效率方面国分配导致财政收入流失重流通〞局面抑制土正常市场交易助长土隐性流动相反房产转购置环节税收优惠政策促进住房市场供求衡转国土权建筑物附着物取增值收入开征土增值税抑制房产业投资热促进产业结构济结构协调开展具积极作
三充分发挥税收房产消费环节保环节调控作力控制房产市场投资性需求
房产保阶段课税起促进节约合理利房产资源作理城镇土税抑价击土投机行方面起重作利促进土者合理节约土提高土效益外鼓励合理土资源角度开征土闲置税必许国家已开设税种国目前城市土理法规定土 闲置费〞作相似
国目前房产市场强劲需求局部投资性需求控制房产市场热效降低局部需求成宏观调控政策研究重点税收种投资性需求调控表达消费保环节国目前税收两环节做消费环节没针消费性需求投资性需求制定差异性税收政策保环节国房产税中较少税负较轻购房者房产保钱较低利抑制房产投机行
前税收调控重点应该区分房产消费性需求投资性需求房产消费环节保环节实行差异性税收政策鼓励消费性需求抑制投资性需求消费环节居民消费性购房予减免契税优惠政策予抵扣减免税优惠政策税纳税总额例减免方式购房利息支付减免方式纳税单元限额减免方式单纳税购房减免30万—50万元限额屡次变更住房条件时终生减免额度保环节首先改变房产税城市房产税城镇土税计税房产评估价值作计税客观反映房产价值纳税负担水次居民投资性购房征收较高房产税城镇土税耕占税提高保钱降低收益预期抑制高投资性需求促进房产市场健康开展
总着物业税征收抑制房产需求改善房产供促进济健康稳定增长区间房产市场出现美国学者研究出现现状：济兴旺行政区域中物业税资流出该区降低生产素〔土劳动力〕生产力素竞争性回报终提高房屋商品价格时资吸引济欠兴旺区该区工资土价格升房屋商品价格降
三物业税标准房产税费影响
目前国房产行业税收占税收总额重远高奉献GDP占国GDP总额重均税负高国行业高世界国家房产行业
国房产行业税收占税收总额重远高奉献GDP占国GDP总额 重均税负高国行业高世界国家房产行业根中国税务年鉴（2003）中国统计年鉴（2004）数2002年国房产行业缴纳税收633．765亿元占年税收总额16996．6亿元3．73％2002年国房产行业奉献GDP达2098．2亿元占年GDP总额104790．6亿元2％见国房产行业税收进行超额奉献国外房产业进行拟美国例1993年全国房产企业非联邦税税负率（税金／销售收入）4．6％年全美行业370万家企业联邦税税负均水1％房产企业税负略高税负总水6加世界名高税负国家房产企业税负11．3％相国房产业税负世界某兴旺国家高
二税种间重复设置难表达税收中性原济运行带额外负担
谓重复课税指国家课税象税基纳税期间课征性质相相似税定义国现行房产税制中存重复课税：土课税设置土税耕占税两税种房屋租金收入征收5％营业税征收12％房产税房良转取纯收入征收33％企业房产产权转签订产权转移书契约承受方缴纳印花税缴纳契税
三租税费体系混乱费抵税现象特突出限制税收宏观调控功发挥国目前商品房价格般构成：价税费三项钱约占总钱50建安钱月占总钱35利润占15左右国土资源部报告中高档房产均利润率更高般达30％—40％远远高行业均利润率水根调查北京市房产开发利润占房价重均达17．1％高般利润水中高二三环道路间达20．4％税代租城镇土税房产税等存着局部税代租现象中尤城镇土税突出费代税城市土理法第25条规定土闲置费存费代税现象实际种惩罚性行税相国台湾省空税法国非建筑税开征非提供相关效劳产生须补偿种典型税费税代费城市维护建设税实际享受城市建设设施利益事生产营企业征收种费费挤税关规定现行房产收费三类：土费房产行政性收费房产事业性收费典型调查目前城市房产开发营中涉项税费工程60—180项中税仅12种左右见费税现象非常严重调查估算1998年房产行业项收费约1200亿—1500亿元1998年房产税收总额仅450亿元左右见费挤税问题十分突出清费改税势必行国房产业现存名目繁收费工程房产业堪重负提升居民购房门槛阻碍房产业健康开展
针情况通开征物业税标准重构促进房产业健康开展租税费制度
标准土出金理制度
前文分析知国目前商品房价格构成中价税费利润占重均国外高见降低国商品房价格价税费利润调空间国土资源部国重点区城市2003年价动态监测报告显示北京海广州深圳杭州苏州常州中山等城市价占房价例根20—40间北京住宅站商品住宅价格例约35％见价已达建安钱例改革土供理制度原土批租制改土年租制次性收取十年土出金改年收取次土年租金（土费）降低价占重降低商品房价格提高房产市场青岛江苏昆山等率先试行年租制方已取显著成效2000年深圳市率先立法形式推出年租制体系改革土年租金改入物业税统征收 现阶段果保持定土权制度方面标准政府土转制度增加土转公开透明方面应引入财产税作方政府体税种改变方政府行环境促进预算理税收政策理财政理体制进步完善改革优化资源配置
笔者提出：推进物业税制度中逐步土出金纳入物业税改革方目标应分两步走：继续保存土出金制度理形式应税务机关负责征收纳入财政理第二步全部纳入物业税理
二清理房产行业乱收费
取缔合理合法纯属三乱〞性质收费工程减轻纳税税外收费负担具营性质房产收费行政事业性收费中离出标准政府行局部名费实税房产收费改税耕复垦基金新菜建设基金征理费合耕占税中次性征收土闲置费改土闲置税确需保存收费工程通标准费〞方法分纳入规费〞费〞系列纳入财政预算理
四物业税居民房价影响
学者认开征物业税房价会降20％40％学者测算认果开征财产税房屋建设钱降42％反者认决定房价关键素市场供求房产开发钱降低会必然导致房价降低房产钱降低确实引起房产购置价格降低物业税开征会增加房产持钱房产期限总房价增减取决购置价格减少持钱增加净影响
实际物业税开征会房价造成特正负影响物业税钱角度影响价格住房价格土供价值规律决定供求关系外决定居民收入水收入水决定效需求居民未房价预期程度买天买明天温州买房团买房子炒年明年赌十年物业税扭转住房消费特住房价格根走势格局开征物业税分步实施循序渐进方先单位法统征收住房缓步先城镇居民开征农村居民缓步先高档住宅开征普通住宅缓步开征前税样先开听证会物业税税样涉千家万户切身利益
物业税开征会增加居民税收负担会抑制居民购房需求国外美国第—套住房征税国设计物业税征收范围时两选择抵扣面积抵扣第套住房面积计算拟二定时期农民住房征收外物业税税率定低国家1％国应范围拟三计税原评估价值显然评估价格征收拟
五物业税金融影响
物业税带房产消费者支付形式变化会直接影响金融系统稳定物业税直接效果消费者支付高次性支付变较低次性支付加未屡次较额支付果消费者银行贷款财产税消费者支付月较高付款变月较低付款加财产税款种付款方式消费者面付款困难性较前述财产税款消费者支付力正相关财产税实施会减少消费者拖欠付款停止付款性减少金融系统稳定性
文献参考：
1corniacary cand wheelerGloria e1999the personal texhandbook on taxationwbhilkdreh and jaRichardsonedsnew yoeknymarcel deeker
2bartiktimothy j1994jobsproductivityand local economic developmentwhat implica_tions does econonmic research have for the role of government nat taxj47847_861
3席卫群：开征物业税须明确细节问题载涉外税务2004年第4期
4万 婷：国开征物业税理性思考载中国房产信息月刊2004年第6期
5王春林屠梅：开征物业税研究思考载海理科学2004年第2期
6胡怡建：物业税改革背景影响分析载涉外税务2004年第9期
7黎江虹：国物业税立法模式选择载法商研究2004年第3期
8马克：国开征物业税难点现实选择载税务研究2004年第4期
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