上海市居住物业管理规定


    海市居住物业理规定
    第条
    规范市居住物业维修理服务活动维护业物业理企业合法权益创造保持整洁安全舒适居住环境根国家法律法规关规定结合市实际情况制定条例
    第二条
    条例适市行政区域 居住物业理
    第三条
    条例称居住物业(简称物业)指住宅相关公设施
    条例称 业指物业权
    条例称指物业承租实际物业
    条例称 物业理企业指接受业者业委员会委托根物业理服务合进行专业理服务企业
    第四条
    物业理实行业治理委托物业理企业专业理服务相结合原
    第五条
    海市房屋土理局(简称市房局)市物业理行政部门负责组织实施条例
    区县房产理部门辖区物业理行政理部门条例辖区物业理进行理监督
    建设规划市政公电力邮电环卫园林住宅公安物价工商等关行政理部门职责协实施条例
    街道办事处乡镇民政府协助关行政理部门物业理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调
    第六条
    业委员会物业理区域代表全体业物业实施治理组织
    物业理区域成立业委员会
    物业理区域范围区县房产理部门住宅公设施相关情况划定
    第七条
    业委员会业会者业代表会选举产生业委员会委员应业担
    物业理区域列情况区县房产理部门应会住宅出售单位组织召开第次业会者业代表会选举产生业委员会:
    ()公住宅出售建筑面积达百分三十
    (二)新建商品住宅出售建筑面积达百分五十
    (三)住宅出售已满两年
    第八条
    业会物业理区域全体业组成业数较应例推选业代表组成物业理区域业代表会
    业会者业代表会应半数业者业代表出席业会者业代表会作出决定应全体业半数者全体业代表半数通
    业委员会年少召开次业会者业代表会百分十五业者业代表提议业委员会应提议题召开业会者业代表会
    业会者业代表会应邀请居民委员会代表列席
    第九条
    业会者业代表会行列职权:
    ()选举罢免业委员会委员
    (二)审议通业委员会章程业公约
    (三)听取审议物业理服务工作报告
    (四)决定物业理重事项
    第十条
    业委员会应选举产生日起十五日持列文件区县房产理部门办理登记:
    ()成立业委员会登记申请书
    (二)业委员会委员名单
    (三)业委员会章程
    区县房产理部门应受理登记申请日起十五日完成登记工作符合条例规定成立业委员会予登记书面通知申请
    第十条
    业委员会根物业理区域规模五十五组成
    业委员会副业委员会委员中推选产生
    业委员会届期两年
    第十二条
    业委员会应维护全体业合法权益履行列职责:
    ()召开业会者业代表会报告物业理实施情况
    (二)选聘者解聘物业理企业物业理企业订立变更者解物业理服务合
    (三)条例设立物业维修基金负责该基金筹集理
    (四)审定物业理企业提出物业理服务年度计划财务预算决算
    (五)听取业意见建议监督物业理企业理服务活动
    (六)监督公建筑公设施合理
    (七)业会者业代表会赋予职责
    业委员会应定期召开会议会议必须半数委员出席效作出决定应全体委员半数通
    第十三条
    住宅出售单位应规定提供物业理区域必需物业理服务房产权属全体业物业理服务房收益业委员会活动费补充物业维修基金具体办法市民政府制定
    第十四条
    业组幢住宅业推选干代表组成职责:
    ()听取业物业理服务意见建议业委员会者物业理企业反映
    (二)执行业委员会作出决定
    (三)提出部位设备维修更新建议
    第十五条
    业公约关物业维修理服务活动行规范全体业具约束力应遵守业公约
    业公约业会者业代表会审议通日起生效
    业委员会应业公约生效日起十五日业公约报区县房产理部门备案
    第十六条
    业会业代表会业委员会作出决定物业理区域全体业具约束力
    业公约业会业代表会业委员会作出决定法律法规相抵触
    第十七条
    物业理企业应规定市房局者注册区县房产理部门申领物业理资质证书
    市房局区县房产理部门应受理物业理企业申请日起二十日核发物业理资质证书
    物业理企业应资质理规定事物业理服务
    第十八条
    业者业委员会应委托物业理企业理物业
    物业理企业接受委托事物业理服务应业者业委员会签订物业理服务合
    物业理服务合应载明列容:
    ()业委员会物业理企业名称住
    (二)物业理区域范围理项目
    (三)物业理服务事项
    (四)物业理服务求标准
    (五)物业理服务费
    (六)物业理服务期限
    (七)违约责
    (八)合终止解约定
    (九)事双方约定事项
    物业理服务合期限两年
    物业理企业应物业理服务合生效日起十五日物业理服务合报住宅区县房产理部门备案
    第十九条
    物业理服务合中事应约定列物业理服务事项:
    ()住宅部位设备理维修更新
    (二)物业理区域公设施理维修更新
    (三)电梯水泵等房屋设备运行服务
    (四)保洁服务
    (五)保安服务
    (六)物业维修更新费帐务理
    (七)物业档案资料保
    物业理服务合中事约定列物业理服务事项:
    ()住宅部位设备维修更新
    (二)业委员会委托物业理服务事项
    第二十条
    物业理服务应保持住宅公设施完环境整洁优美公秩序良保障物业方便安全列求实施:
    ()国家市规定技术标准规范业委员会审定物业理服务年度计划实施理服务
    (二)业房屋前住宅部位设备公设施维护方法求注意事项法规规章关规定书面告知业
    (三)常物业理区域进行全面巡视检查定期住宅部位设备公设施进行养护
    (四)发现住宅部位设备者公设施损坏时立采取保护措施物业理服务合约定进行维修
    (五)接物业损坏报修时限时进行维修处理
    (六)做物业维修更新费收支项记录妥善保物业档案资料关财务帐册
    (七)半年业委员会报送物业维修更新费收支帐目接受审核
    (八)定期听取业委员会业意见建议改进完善理服务
    (九)发现违反条例者业公约行立进行劝阻制止业委员会关行政机关报告
    (十)物业理服务合约定求做业委员会业委托理服务事项
    前款规定外物业理企业应配合居民委员会做社区理社区服务关工作
    第二十条
    物业理服务收费应遵循合理公开理服务水相适应原
    第二十二条
    物业理服务收费包括列项目:
    ()理费物业理区域日常理包括物业理区域巡视检查物业维修更新费帐务理物业档案资料保关物业理服务
    (二)房屋设备运行费电梯水泵等房屋设备运行服务需费
    (三)保洁费物业理区域日常保洁服务需费
    (四)保安费物业理区域日常安全保卫服务需费
    (五)维修费物业维修服务需费
    前款第()(二)(三)(四)项费月分项计算第(五)项费实际维修项目计算
    第二十三条
    物业理服务收费标准列规定确定:
    ()已售公住宅收费标准市物价局会市房局制定
    (二)普通销商品住宅收费标准物业理企业业者业委员会区县物价部门会房产理部门规定基准价浮动幅度协商确定
    (三)高标准销商品住宅外销商品住宅收费标准物业理企业业者业委员会协商确定
    服务项目收费物业理企业业委员会者业协商确定
    第二十四条
    物业理服务费物业理企业物业理服务合约定业收取
    业约定交纳物业理服务费约定
    物业理服务费约定预收预收期限超三月
    第二十五条
    物业理企业收费项目标准应公布已条例业者收取物业理服务费单位重复收取性质相费
    未受业委员会者业委托物业理企业行提供服务收费业者支付
    第二十六条
    物业理企业应物业理服务合终止者解十日业委员会办理列事项报区县房产理部门备案:
    ()预收物业理服务费实结算收部分予退
    (二)移交全部物业档案资料关财务帐册
    (三)移交业房屋场财物
    第二十七条
    业应遵守法律法规关规定利物业安全公合理原正确处理供水排水通行通风采光维修环境卫生环境保护等方面相邻关系
    第二十八条
    物业中禁止列行:
    ()损坏房屋承重结构破坏房屋外貌
    (二)占损坏住宅部位设备者移装设备
    (三)天井庭园台屋顶道路者场搭建建筑物构筑物
    (四)侵占绿毁坏绿化
    (五)乱设摊乱设集贸市场
    (六)乱倒垃圾杂物
    (七)建筑物构筑物乱张贴乱涂写乱刻画
    (八)排放毒害物质者发出超规定标准噪声
    (九)法律法规禁止行
    第二十九条
    业者装修住宅应事先告知物业理企业物业理企业应装修住宅禁止行注意事项告知业者
    物业理企业应装修住宅活动进行指导监督发现违反条例第二十八条行应劝阻制止督促改正拒改正应时告知业委员会报关行政理部门法处理
    第三十条
    住宅改变性质特殊情况需改变性质应符合城市规划求业应征相邻业业委员会书面意报区县房产理部门审批
    物业理区域规划建设公建筑公设施改变性质
    第三十条
    单位占物业理区域道路场物业维修者公利益需时占挖掘道路场应业委员会签订协议约定期限恢复原状
    执行务治安消防抢险救护环卫等特种车辆外机动车辆物业理区域行驶停放收费规定业委员会决定车辆停放收费标准区县物价部门规定执行车辆停放收益应纳入物业维修基金公设施维修更新
    第三十二条
    利物业设置广告等营性设施应征相关业业委员会书面意方关行政理部门办理审批手续批准应业委员会签订协议支付设置费
    前款规定收取营性设施设置费应纳入物业维修基金
    利物业设置公益性设施市民政府关规定执行
    第三十三条
    物业理区域生活垃圾粪便清运处理市环境卫生理法规关规定执行
    第三十四条
    业转者出租住宅时应业公约作住宅转合者租赁合附件
    住宅转合者租赁合签订日起十日事应住宅转者出租关情况书面告知业委员会物业理企业
    第三十五条
    公住宅新建普通销商品住宅出售时应设立物业维修基金
    新建高标准销商品住宅外销商品住宅出售时设立物业维修基金
    物业维修基金设立具体标准办法市民政府规定
    第三十六条
    住宅出售单位应物业维修基金业委员会名义存入金融机构设立专门帐户低城乡居民存款利率计取利息
    物业维修基金应幢立帐户核算
    第三十七条
    物业维修基金应住宅部位设备公设施维修更新挪作
    业委员会应定期公布物业维修基金收支情况接受业监督
    第三十八条
    物业维修更新费列规定承担:
    ()住宅部位设备维修更新费业承担
    (二)住宅部位设备维修更新费整幢住宅业拥住宅建筑面积例承担条例设立物业维修基金物业维修基金中列支
    (三)公设施维修更新费物业理区域全体业拥住宅建筑面积例承担条例设立物业维修基金物业维修基金中列支
    住宅部位设备公设施属损坏维修更新费责承担
    物业出现严重损坏影响业安全时区县房产理部门应督促限期维修
    物业维修基金足时业应业委员会决定拥住宅建筑面积例交纳物业维修基金已售公住宅公设施维修更新费市民政府规定执行
    第三十九条
    住宅部位设备维修时相邻业应予配合相邻业阻挠维修造成业财产损失责应负责赔偿
    物业维修装修造成相邻业部位设备损坏者财产损失责应负责修复者赔偿
    第四十条
    业转住宅时物业维修基金帐户中剩余部分费予退继续作住宅部位设备公设施维修更新中业交纳剩余部分受转支付
    第四十条
    条例称前期物业理指住宅出售业委员会成立前物业理
    第四十二条
    新建商品住宅出售单位应出售住宅前制定住宅公约选聘物业理企业签订前期物业理服务合报区县房产理部门备案
    新建商品住宅出售单位住宅买受签订住宅转合时应住宅公约前期物业理服务合住宅说明书作住宅转合附件
    住宅公约法律法规相抵触
    第四十三条
    新建商品住宅出售单位住宅部位设备者公设施权权单独转
    第四十四条
    新建商品住宅出售单位应国家市规定保修期限保修范围承担住宅保修责
    第四十五条
    新建商品住宅出售单位前期物业理期间物业维修基金
    第四十六条
    前期物业理服务合签订日新建商品住宅交付日发生前期物业理服务费住宅出售单位承担新建商品住宅交付日前期物业理服务合终止日发生前期物业理服务费住宅出售单位买受住宅转合约定承担
    第四十七条
    新建商品住宅交付时住宅转合约定外物业理企业住宅买受收取费
    第四十八条
    住宅公约业会者业代表会审议通业公约生效时终止
    前期物业理服务合业委员会选聘物业理企业签订物业理服务合生效时终止
    第四十九条
    公住宅出售前期物业理公住宅出售前理单位实施
    第五十条
    前期物业理适条例第二章外章规定
    第五十条
    市房局区县房产理部门应建立投诉受理制度接受业委员会业违反条例行投诉
    第五十二条
    区县房产理部门受理投诉应进行调查核实受理投诉日起三十日答复投诉
    投诉区县房产理部门答复异议市房局提出复核求市房局应受理日起三十日复核意见答复投诉
    第五十三条
    投诉容涉行政理部门职责范围市房局者区县房产理部门应受理日起五日移送关行政理部门处理书面告知投诉
    第五十四条
    业违反业公约住宅公约应承担相应民事责违反业公约住宅公约业委员会者相关业民法院提起民事诉讼
    业未物业理服务合交纳物业理服务费物业理企业日加收应交纳费千分三滞纳金者约定加收滞纳金
    物业理企业违反物业理服务合约定应承担相应违约责造成业损失应承担赔偿责
    第五十五条
    业会业代表会业委员会作出决定违反条例市房局者区县房产理部门应责令限期改正者撤销决定通告全体业
    第五十六条
    物业理企业违反条例列规定予处罚:
    ()违反第十七条第款第三款第十八条第五款第二十条第二十六条第二十九条第二款规定市房局者区县房产理部门责令限期改正处千元三万元罚款
    (二)违反第二十三条第二十四条第款第三款第二十五条第款第四十七条规定物价部门相关法律法规规定处罚
    物业理企业违反条例情节严重市房局者区县房产理部门作出降低资质等级处理直吊销资质证书建议工商行政理部门法注销物业理营项目
    第五十七条
    新建商品住宅出售单位违反条例第三十五条第款第三十六条第四十二条第四十三条第四十四条第四十五条第四十六条规定市房局者区县房产理部门责令限期改正处万元五万元罚款
    第五十八条
    业者单位违反条例列规定予处罚:
    ()违反第二十八条第()(二)( 三)项第三十条第款第三十条第款第三十二条第款规定区县房产理部门责令限期改正恢复原状处千元万元罚款
    (二)违反第二十八条第(四)(五)(六)(七)(八)项第三十条第二款规定关行政理部门职责相关法律法规规定处罚
    第五十九条
    市者区县房产理部门违反条例规定行市民政府者市房局责令改正者撤销决定
    市区县房产理部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊单位者级机关予行政处分构成犯罪法追究刑事责
    第六十条
    街道监察队物业理区域违反市容环境卫生环境保护市政设施绿化等城市理法律法规规定违法建筑设摊堆物占路等行应法定职权范围法作出处罚处理
    第六十条
    事行政理部门具体行政行服行政复议条例中华民国行政诉讼法规定申请行政复议者提起行政诉讼
    事法定期限申请复议提起诉讼履行具体行政行作出具体行政行行政理部门中华民国行政诉讼法规定申请民法院强制执行
    居住证明格式
    证 明
    张某李某夫妇___年购买福田区天景苑___号1011室房屋___年___月份搬入居住特证明
    证明:某物业居委(盖章)
    二O___年月日
    户口提供身份证(原件+复印件)
    非户口提供暂住证(原件+复印件)
    居住证明格式:
    兹___长期居住:
    ___市___区___路___街___号___区___号
    房屋权___
    房屋性质:公租赁房屋___
    私租赁房屋___
    私产权房___
    单位优惠售房产权房___
    特证明
    派出居委会名称:
    办签字:
    派出居委会
    (盖章)
    年月日
    居民必须具功
    1居住功
    住宅区基功根居民需提供种类型住宅种类型居住单元青年公寓老年公寓等居住功中重够提供 休息场环境饮食盥洗卫生学娱乐交际等功
    2服务功
    住宅区服务功着城市规划建设求房产综合开发求区公配套设施区理应居民提供项目层次服务包括:教卫 系统托幼园学中学医疗门诊保健站防疫站等商业餐饮业系统饭店饮食店食品店粮店百货店菜场等文化体育娱乐服务系统图书馆 游泳池健身房电影院录室等服务系统银行邮局煤气站五金家电维修部等
    3济功
    住宅区济功体现交换功消费功两方面交换功包括:
    ①物业身交换开展住宅房出售出租纪中介服务
    ②区理劳务 交换业通合方式住宅区理委托出消费功指着城市住房制度改革断深化住宅区中住宅断商品化进行商业化理包括住宅 购租两方面逐渐商品化区理服务偿住逐渐加居住消费投入
    4社会功
    住宅区体居民居民活动社会活动聚集住宅区种社会实体行政治安机关商业服务业文化教育银行等住宅区托 居民服务发挥功实体间实体居民间居民相互间组成住宅区社会关系际关系形成社会网络相互影响相互制约
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