文题目：某市房产企业投资风险控制存问题策
某市房产企业投资风险控制存问题策
摘
年着市场济断发展国房产业断扩张逐渐走成熟国民济中位日益突出作国家济发展支柱产业房产企业发展仅受国家宏观调控影响时带动济增长着代作房产业具许确定性会房产项目投资开发带风险想提高房产开发济效益需投资决策前科学分析项目存风险问题进行风险评估采取合理效措施降低风险
文通探讨前济形势国房产市场某市房产企业造成影响解房产企业投资特点影响项目开发风险素结合某市房产企业投资现状分析投资开发阶段存风险问题针某市房产企业投资风险控制存问题做出相关策措施
关键词： 市场济房产企业投资风险
The problems and Countermeasures of risk control of the investment in real estate enterprises
ABSTRACT
In recent years with the continuous development of market economy our country real estate industry and expanding in the gradually maturing the position in the national economy increasingly prominent As one of the pillar industry of national economic development the development of real estate enterprises not only affected by the country＇s macroeconomic regulation and control at the same time to promote local economic growth has an irreplaceable role The real estate industry has a number of uncertainties can bring risk to real estate project investment and development So if you want to improve the economic benefits of real estate development need scientific analysis of the project before the investment decisionmaking risk problems risk assessment and take reasonable and effective measures to reduce risk
This paper discusses the current economic situation of our country real estate market and the impact of the jinan real estate enterprises understanding the investment characteristics of real estate enterprises as well as the factors affecting the risk of project development the current situation of investment of jinan real estate enterprises analyzes the problems the risk of investment and development stages finally aiming at the problems of jinan city real estate enterprise investment risk control to make the relevant countermeasures
KEYWORDS：Jinan city real estate investment risk
目 录
1 绪 1
11 研究背景意义 1
111 研究背景 1
112 研究意义 1
12 国外研究现状 2
121 国外研究现状 2
122 国研究现状 2
2 房产企业投资风险分析 4
21 房产企业概念特点 4
211 房产企业概念 4
212 房产企业投资特点 4
22 房产企业投资开发风险素 5
221 政策素 5
222 土素 5
223 资金素 5
224 技术素 6
225 销售素 6
226 决策素 6
3 某市房产企业投资风险控制存问题 7
31 某市房产企业投资现状 7
32 某市房产企业投资风险控制存问题 8
321 前期决策阶段 8
322 项目进行阶段 10
323 续理阶段 11
33 案例分析 12
4 某市房产业企业投资风险控制策 13
41 明确区位建设 13
42 制定合理规划 13
43 渠道筹资 14
44 提高企业身实力 14
45 注重工程质量问题 15
46 制定正确营销策略 15
47 注重物业理 16
参考文献 17
记 18
1 绪
11 研究背景意义
111 研究背景
着国济发展房产业逐步成国国民济支柱产业年国家系列宏观政策影响着住房制度改善旧城改造政策购房热潮正迅速升温样化购房需求推动着房产投资迅速增长某市房产开发投资呈现快速发展趋势2014年半年着房产市场行趋势明显高销售目标房产企业完成情况十分理想时融资难度加房产企业投资选开发方面开始非常谨慎部分房产企业加入降价军中降低投资损失采取样化营销手段历半年路惨淡半年某逐渐放开楼市限购政策公积金房贷方面松动程中少开发商机会提高楼盘销量限购松绑贷款政策未变动情况市场改变某市言房产新政贷款税收等政策叠加出台2015年楼市库存消化年开发商通降价折促销手段减少库存量
112 研究意义
国济正处快速发展阶段着市场发展房产市场逐渐步入正轨利益驱房产企业投资开始出现理性行量开发墅项目等数房产开发企业风险意识相薄弱法投资前进行预测分析风险评估时政策完善促企业盲目开发投资导致现房产市场投资泡沫出现市场行规范土供应例失调等仅会投资者受损企业面破产危险更严重影响济发展前房产市场存风险城市更新建设仅改善城市景观提升城市形象增强城市未发展预期合理房产开发相重需企业投资者科学开发项目进行评估预测房产企业投资风险控制存问题做出相关策措施
房产业作特殊行业具投资周期长风险特点果投资者清醒认识种风险盲目开发导致开发项目亏损甚面破产危机文房产企业投资风险控制角度出发某市房产企业象探讨前济形势某市房产企业造成影响文章分析房产企业面风险问题提出采取科学合理方法房产投资风险进行控制
12 国外研究现状
121 国外研究现状
风险研究起源西方发达国家国外研究相中国成熟房产投资风险方面研究始20世纪6070年代涉投资风险防范风险决策等领域例GreerGE(1997)房产投资决策分析（第4版）（Investment Analysis For Real Estate Decisions）中房产投资风险进行分析研究投资类型房产带收益策等问题Roger ESindt编写Real Estate Investment Analysis and Application书房产投资风险进行分析Peter JovanovichDavid Spaulding研究房产项目投资风险识防范等格里尔著房产投资决策分析通市场研究信贷资金风险素等方面分析研究美国房产运作领域鉴研究方某市房产业投资风险进行控制分析
122 国研究现状
相中国说风险方面研究较晚算成熟房产投资风险方面研究20世纪90年代房产泡沫破裂逐渐起步
刘坤时代贸发表浅房产投资风险分类特征中较全面介绍房产企业存类投资风险相应特点分析投资风险存问题策提供方
张建旭房产投资风险分析防范研究（商品储运养护2008年01期第30卷）中提出房产投资程中风险收益存中国房产投资正处济转轨时期风险难免会存
孙思忠史伟利编著关房产投资风险防范策略探讨（集团济研究2007）推动房产业投资风险解房产投资风险防范策略进行阐述
娄国豪(2006)中国房产期刊发表房产项目开发中风险策分析提房产开发企业外信息两方面进行科学效风险分析指出影响具体风险素提出科学风险防范具体措施企业投资项目运行提供风险控制指导
综述针房产投资风险方研究已取定成果时存定足例刘坤发表文章中分析投资风险类型特点没分析带具体问题解决方法样学者选取某方面利某种方法分析房产企业投资风险缺乏某区房产企业详细研究总体说分析全面文具针性详细分析某市房产行业现状存问题然针问题提出相应策
2 房产企业投资风险分析
21 房产企业概念特点
房产企业营利目事房产开发营理服务活动济组织房产企业具营模式总体划分两类：类通土购买规划设计组织施工竣工验收产品销售等五阶段取销售收入销售物业模式类开发完成房产留作通出租等方式取营收入恃物业模式
211 房产企业概念
房产企业营利目事房产开发营理服务活动济组织房产企业具营模式总体划分两类：类通土购买规划设计组织施工竣工验收产品销售等五阶段取销售收入销售物业模式类开发完成房产留作通出租等方式取营收入恃物业模式
212 房产企业投资特点
房产企业作独立行业进行房产开发房产投资普遍形式作项投资活动然会存定风险系数会面投资成功者失败相投资活动产相投资活动面风险具独特面风险前期投入资较项目运行时间跨度较涉面较广等特点房产企业投资面风险错综复杂房产企业说筹集资金时身财务状况资金结构变化会未收益产生影响开发建设时会承包商理项目控制方面影响投资者目标实现
22 房产企业投资开发风险素
房产行业涉生产消费方面影响金融建材等相关产业发展仅影响生产生活促进国民济发展投资开发程中存影响素
221 政策素
房产业济发展具重作年政府断出台政策房产行业进行调控中包括土政策货币政策等系列相关政策然房产调控部分区继续执行市房产企业年报数公布显示市场处回暖阶段房产行业仅提升身力已整行业快速发展更济发展势外已部分中房产企业程中企业吞者市场淘汰房产企业面风险正逐渐加
222 土素
保证房产行业健康发展国土资源部先发布关做房产理调控重点工作通知闲置土处置办法国土资源部财政部等四部委联合发布关加强土储备融资理通知明确规定保证农民耕占量基础重点保障先进制造业高新技术产业现代服务业文化产业战略新兴产业重基础设施民生项目种政策前提会求开发商企业开发重点相关企业进行转移符合政策求减少遇风险
223 资金素
着国济增速断放缓刺激济稳定发展央行先降低准备金率降息等政策宽松信号直接目稳定济增长信贷需求面2014年房产调控政策放松实际融资成触顶行信贷供面根民银行2014年第四季度中国货币政策执行报告2015年央行继续实施稳健货币政策更加注重松紧适度济结构调整转型升级营造中性适度货币金融环境市场资金流动加快必部分资金流入房产行业带动楼市复苏
224 技术素
技术风险存房产投资项目规划阶段建设阶段例建筑材料更新引发材料成升：生产力素短缺风险直接影响建设工期增加开发成项目存质量问题需返工处理会延长工期样会加投资成开发中发现设计方案合理需变动时需通追加成进行设计变更风险少房产企业投资开发产生影响
225 销售素
房产行业说销售龙头企业房产进行销售带效益成销售速度影响房产行业收益房产公司果幅度提升销售目标会企业周转率进步加快果幅度增长销售规模企业盈利水提高充足现金够影响房产公司正常运营
226 决策素
项目开始前设计规划销售模式项目定位项目部控制等决策会影响收益正确分析判断身优势房产行业供求形势相关政策发展眼光考虑济形势做出正确决策外投资决策部门预测力会带定投资风险没全面考虑面风险导致销售困难终会企业面破产危险
3 某市房产企业投资风险控制存问题
31 某市房产企业投资现状
2014年某全国楼市呈现出种低迷状态仅销量意房价路走低根某住宅房产信息网数显示截止2015年3月底某市具开发资质企业（开发商）166家建楼盘508万科保利中海华润等家市公司陆续进驻某楼盘集中度增加某少半市场份额型房产企业持残存房产企业夹缝中求生存宏观济方面年房产投资处增长状态升趋势明显某市房产投资额2009年332亿元2014年达917亿元2014年增长率272增速较2010年4608相缓慢 数源：某市年国民济社会发展统计公报
某独特理环境历史素某市房产企业面风险具特点某南面环山北黄河泉水资源丰富造某南北距离短东西距离长现状房产开发企业进驻某产市场前定某实际情况进行解否会面风险
2015年某房产市场基国家市场相似已进入良性发展阶段土市场慢慢降温 房产消费市场客户投资需求减少市场客户刚性需求着国家政策断出台购房热情重新点燃某库存房屋数量巨截止2015年3月底某市6区拥售房屋20万套某市场目前问题库存
32 某市房产企业投资风险控制存问题
房产投资风险存投资程阶段中通常包括前期决策项目进行续理三阶段阶段存确定投资风险控制问题风险进行阶段性识开发商根阶段性特点采取相应防范措施会起事半功倍效果
321 前期决策阶段
投资决策阶段整房产开发程先开始部分项目尚未开始存确定性作项目开始决策否合理关系整开发项目成败项目旦开始进行想修改影响整项目续运作外项目位置带风险容忽视例价城市规划影响项目决策理位置价理位置常说然位置包括社会济理位置等够研究变化情况趋势带定风险考虑方面素终做出份合理完整决策方案
（1）土问题
房产项目开发程中土非常重土市场变动影响着房产企业项目开发尤2013年某土市场频现热浪交易市场相混乱某市政府通出台相关政策加调控监例房产试点等2014年某市土市场谓跌宕起伏直半年限购政策开放土市场回暖
外开发商选择优质段进行开发投资面土供应足问题优质块会型房产企业获目前受某理素影响南部区鲁中海家型房产企业进驻基处饱状态北部区受黄河影响前济发展原（物流企业占数）已没余土供应2009年房产行业跨步发展全运会某举办某东部区高新区代表土基出售完毕目前某土供应基
市场某西部特某西站交通枢纽建设会带动西部区房产市场发展万科保利恒等型产企业先进驻某西部区房产企业难位置优越土离市区稍远郊县区进行项目开发2014年某市土供应面积72012万㎡整体供应较年幅回落位居四年土供应第二名高2011年2012年土供应
数源：某国土资源局
（2）规划问题
项目整体规划项目成功着决定性作整规划包括项目整体设计项目前景规划（暨制定合适销售策略）项目财务税收规划等等
合格开发企业决定取土前应该根政府发布土求（容积率绿化率等）做出适合企业规划制定相关详细流程然项目进行预测完全正确会企业指明明确发展方整项目进行规划时素确定性会带问题例：盲目相信市场潜力制定切实际销售政策土容积率利规划销售面积减少减低销售收益规划确定性求开发企业进行规划时候详细分析方面素乐观结果进行分析
322 项目进行阶段
项目进行阶段决策方案具体实现房产投资计划筹集资金获取土进行施工建设面问题
（1）资金问题
资金筹备程中会面贷款利率期限变化带风险房产开发较倚重资金支持环节需资金保证利进行假企业保证资金足额支持整项目会面难进行局面项目资金赖求企业筹集资金时候拥资金单纯赖银行等渠道资金包括某市部分区房产开发企业通银行贷款方法筹集资金受利率变化影响较
着年商业贷款公积金贷款利率降房产企业带明显结果两方面直接房产企业通银行融资成降低定程度缓解开发企业资金压力时影响开发商定价策略次直接降低购房者买房成进步提高房者购房意愿
（2）施工理问题
施工程中理善措施会项目带直接利益威胁严格控制项目建设环节时间理沟通理引起重复建设工程质量关工程进度严重落会开发企业带直接影响
323 续理阶段
房产投资阶段房产营理阶段直接影响房产投资收益实现问题非常重环节
（1）营销问题
准确营销策划必少中包括价格定位销售渠道营销方式等市场供求购买力变化直接影响项目定价价格高会引起房产销售困难价格低难获投资收益外销售程中沟通理畅物业理严重影响销售进度销售方式会风险需开发商市场准确判断分析考虑方面风险素加强项目部理做出系列非确定性决策房产项目够利进行
（2）理问题
营理阶段营政策理方法较合理特项目现场理会影响济效益现阶段越房产企业越重视营理部分房产企业容易忽视营理方法着市场竞争日益激烈特2014年半年房产市场行趋势明显根没达预计销量目标楼市成交频掀跌势致少房产企业加入降价军中房价断松动求房产企业更重视营理降低营成达预期效益目前某市场房产企业营理阶段进行开源节流开源说方式进行房产销售利利方式房源进行销售者外出租节流说项目进行阶段程中避免必支出减少浪费特身设计者规划程中造成重复建设通开源节流政策扩项目销售节约建设成达利益化
33 案例分析
房产开发漫长复杂程中方面出现问题会项目带收拾果全国烂尾楼存某著名烂尾楼项目——彩石山庄项目2006年三联集团某市历城区彩石镇政府联合开发2400亩高品质农业项目基彩石山庄项目时启动轰轰烈烈肆宣传成震惊全国烂尾项目究原项目开发环节出现问题项目成牺牲品百姓某市政府带严重影响
首先项目前期规划出现问题时正值房产行业快速发展时代三联集团没顾忌身没开发验盲目该项目进行投资外企业没考虑项目济发展盲目乐观估计时购买力缺乏整项目具体掌控没详细发展规划
次企业项目开发际没考虑实际成支出正三联集团没开发验鉴更没制定合适策略整项目建设理混乱重复建设严重提高项目营成造成项目入敷出
项目开始阶段政策监缺失开发商收取量售房款项挪作造成项目资金流断裂外营理方面该项目尚没取商品房预售证情况开始预售存隐患种种原造成某著名烂尾项目直2014年半年山东省政府出面协调妥善处理该项目
见然行政理体制政策导等方面采取效措施项目进行控制 终效防范风险关键开发商
4 某市房产业企业投资风险控制策
41 明确区位建设
选择佳投资区位做出投资组合策略正确投资区位仅减少投资风险提高未预期收益常说天时利够提高事件成功率见理位置具举足轻重作房产行业考虑选项目开发位置交通商贸社会状况然包括该城市未发展趋势某现阶段2015年初国土资源局会议发文显示日土供应会西部周边发展求现阶段某市房产企业改变营策略西部周边进行发展区济相发展较落企业必须保证工程质量前提条件进行控制通降低建筑成降低收益率适应某房产市场发展外房产投资考虑交通购物否便利影响孩子学文化环境等
投资者选择位置时考虑未投资环境变化投资项目影响加重投资环境预测分析房产投资类型根特征加分析做出利决策目标选择选择搭配类型房产降低投资风险策略
42 制定合理规划
作开发企业决定开发项目时候应该整项目进行全方面规划首先中土进行摘牌前土进行详细解包括该块土求数根该数根企业实际情况进行规划作开发企业开发项目重数充分利容积率次根项目实际情况整开发程进行详细开发流程进行规划包括部门详细分工部门工作明确规划明确避免开发程中出现分工明出现相互推诿项目带必损失次根项目针政策制定相应财务税收规划偷税漏税重复交税做合理避税项目利益化
43 渠道筹资
目前某市房产企业筹资方式较单90企业通银行进行筹资渠道单风险较前单银行进行开发贷款已适合现阶段房产企业发展目前现新兴产生筹资渠道某房产行业里较流行手中库存物业进行外出租者放银行进行抵押贷款该物业进行销售时候物业银行手中赎回进行销售样保证库存物业始终企业带收益
44 提高企业身实力
房产行业具投资金额资金收回时间长特点投资者产生持续长期影响旦投资项目开始进行短期资金难收回保证投资决策正确效必须科学投资决策程序项目脱离市场实际需求现实情况否难通政府审批会项目产生收拾果企业提高身实力正确做出决策握点
第根身企业营情况准确定位房产企业目标市场单纯追求利润制定符合企业实际蓝图断扩张企业规模忽视房产业高风险性
第二建立合理企业部组织结构提高员理水加强长期股权投资程理建立加强企业理信息化系统建设会直接影响投资项目高效运作
第三建立健全企业风险防范评价体系提高企业理者风险防范意识科学规避风险便做出投资风险投资决策房产商缺乏风险意识盲目投资资金链断裂造成严重损失企业断强化风险意识
45 注重工程质量问题
项目实施阶段开发商实行程序化理建立项目质量保证体系防止施工程中理善措施资源短缺项目质量造成影响出现质量问题方面会房产市场变化错佳租售时机间接影响营理阶段方面会增加相应理费投资成会增加面设计变更方案设计合理带风险企业设计部加强施工前图纸审查工作提高审图质量解关键工程部位质量问题更保证工程质量问题房产企业投资决策阶段做规划设计房产项目建设阶段存招标承包合风险加强招投标力度缩短工期提高质量方面回取明显效果工程投资建设效控制外签订公正合理承包合合条款完善阐述严谨防止合带种问题
46 制定正确营销策略
营理程中房产商密切关注市场动态抓住适销售时机制定正确准确营销策略采种营销方式开拓种营销渠道理性制定销售策略某市场言目前房产市场处日渐稳发展阶段种现状房产企业应该加项目宣传力度宣传应该切合实际情况项目进行详细分析潜购房者通宣传解项目现开发企业中较流行营销策略项目进行网络宣传着网络时代越越开发企业陆续项目放入网络台进行销售开种销售渠道通种方式潜购房者亲项目现场解项目通网络针项目进行交流做出较顾客理性购房
47 注重物业理
注重物业理目前开发项目开发前物业理进行招标中标物业企业整开发项目进行前期物业理加强物业理员素质切实业解决问题定期检查杜绝种安全隐患样通良物业理树立良房产项目形象提高项目广业间口碑目前某型房产企业基属物业理公司样方便理保证切实落实业意见建议种情况会造成开发商物业相关问题进行推诿作
参考文献
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[2] 张铁房产投资风险分析投资决策[D]华中科技学 2006718
[3] GreerGEInvestment Analysis for Real Estate Decisions 1997
[4] Roger ESindtReal Estate Investment Analysis and Application 2010
[5] 盖伦E格力尔房产投资决策分析[M]海海民出版社1996
[6] 刘坤浅房产投资风险分类特征[J]时代贸旬 2008(13)
[7] 张建旭房产投资风险分析防范研究[J]商品储运养护 2008(1)
[8] 孙思忠史伟利关房产投资风险防范策略探讨[J]集团济研究 2007(18)
[9] 娄国豪房产项目开发中风险策分析[J] 中国房产 2006(08)
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[11] 刘秋雁房产投资分析[M]东北财学出版社2003(6)
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[14] 王新文规划泉城[M]中国建筑工业出版社2008
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[18] 徐晓音房产投资风险防范策研究[J]商业研究 2002(9)
[19] 王彤房产开发项目投资决策风险分析[D]武汉理工学2003
记
房产业作国家济发展支柱产业发展带动济增长着代作文通分析某市房产业现状存风险问题出结
第 某市房产市场基进入良性发展阶段土市场显低温走势2015年某市房产市场问题库存
第二 某市房产业结构土供应结构矛盾突出房屋需求供应方面呈现合理状态
第三整行业发展程中某房产企业存避免问题房产企业想项目健康长久发展必须面问题通努力解决问题
房产企业身特点决定房产投资非常脆弱社会环境济环境项目理施工环境等诸素影响房产企业首先应建立健全部控制制度效实现种业务程序保护房产开发企业开发资金部控制制度资产安全完整维护房产开发企业信誉实施危机理促进房产开发企业正常运行次实施程中房产企业项目理避免新官三火持恒避免恶性房产企业项目理果计划造成完成情况高度重视理系统开发没严格执行麻痹思想存低估想法工作动严重影响企业信誉终导致生存危机理程中财务理员应根房产企业身营活动财务理特点加强基决策力结合市场济发展求积极探索搬迁征建设商品房市场物业理整开发运作全程财务理体系形成规范化规范化制度化企业财务理机制提高企业财务效益出发点积极探索融资渠道加强企业资投资运营理降低资金成财务风险根目
总企业稳定健康发展方面业务理活动隐患房产企业财务风险风险房产企业必须予足够重视原进行科学分析加强针性预防措施预算执行财务理力增强资金理系统改进成控制等方面入手切实提高财务理力降低企业财务风险风险提高企业核心竞争力房产企业保持败方
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文题目：某市房产企业投资风险控制存问题策
某市房产企业投资风险控制存问题策
摘
年着市场济断发展国房产业断扩张逐渐走成熟国民济中位日益突出作国家济发展支柱产业房产企业发展仅受国家宏观调控影响时带动济增长着代作房产业具许确定性会房产项目投资开发带风险想提高房产开发济效益需投资决策前科学分析项目存风险问题进行风险评估采取合理效措施降低风险
文通探讨前济形势国房产市场某市房产企业造成影响解房产企业投资特点影响项目开发风险素结合某市房产企业投资现状分析投资开发阶段存风险问题针某市房产企业投资风险控制存问题做出相关策措施
关键词： 市场济房产企业投资风险
The problems and Countermeasures of risk control of the investment in real estate enterprises
ABSTRACT
In recent years with the continuous development of market economy our country real estate industry and expanding in the gradually maturing the position in the national economy increasingly prominent As one of the pillar industry of national economic development the development of real estate enterprises not only affected by the country＇s macroeconomic regulation and control at the same time to promote local economic growth has an irreplaceable role The real estate industry has a number of uncertainties can bring risk to real estate project investment and development So if you want to improve the economic benefits of real estate development need scientific analysis of the project before the investment decisionmaking risk problems risk assessment and take reasonable and effective measures to reduce risk
This paper discusses the current economic situation of our country real estate market and the impact of the jinan real estate enterprises understanding the investment characteristics of real estate enterprises as well as the factors affecting the risk of project development the current situation of investment of jinan real estate enterprises analyzes the problems the risk of investment and development stages finally aiming at the problems of jinan city real estate enterprise investment risk control to make the relevant countermeasures
KEYWORDS：Jinan city real estate investment risk
目 录
1 绪 1
11 研究背景意义 1
111 研究背景 1
112 研究意义 1
12 国外研究现状 2
121 国外研究现状 2
122 国研究现状 2
2 房产企业投资风险分析 4
21 房产企业概念特点 4
211 房产企业概念 4
212 房产企业投资特点 4
22 房产企业投资开发风险素 5
221 政策素 5
222 土素 5
223 资金素 5
224 技术素 6
225 销售素 6
226 决策素 6
3 某市房产企业投资风险控制存问题 7
31 某市房产企业投资现状 7
32 某市房产企业投资风险控制存问题 8
321 前期决策阶段 8
322 项目进行阶段 10
323 续理阶段 11
33 案例分析 12
4 某市房产业企业投资风险控制策 13
41 明确区位建设 13
42 制定合理规划 13
43 渠道筹资 14
44 提高企业身实力 14
45 注重工程质量问题 15
46 制定正确营销策略 15
47 注重物业理 16
参考文献 17
记 18
1 绪
11 研究背景意义
111 研究背景
着国济发展房产业逐步成国国民济支柱产业年国家系列宏观政策影响着住房制度改善旧城改造政策购房热潮正迅速升温样化购房需求推动着房产投资迅速增长某市房产开发投资呈现快速发展趋势2014年半年着房产市场行趋势明显高销售目标房产企业完成情况十分理想时融资难度加房产企业投资选开发方面开始非常谨慎部分房产企业加入降价军中降低投资损失采取样化营销手段历半年路惨淡半年某逐渐放开楼市限购政策公积金房贷方面松动程中少开发商机会提高楼盘销量限购松绑贷款政策未变动情况市场改变某市言房产新政贷款税收等政策叠加出台2015年楼市库存消化年开发商通降价折促销手段减少库存量
112 研究意义
国济正处快速发展阶段着市场发展房产市场逐渐步入正轨利益驱房产企业投资开始出现理性行量开发墅项目等数房产开发企业风险意识相薄弱法投资前进行预测分析风险评估时政策完善促企业盲目开发投资导致现房产市场投资泡沫出现市场行规范土供应例失调等仅会投资者受损企业面破产危险更严重影响济发展前房产市场存风险城市更新建设仅改善城市景观提升城市形象增强城市未发展预期合理房产开发相重需企业投资者科学开发项目进行评估预测房产企业投资风险控制存问题做出相关策措施
房产业作特殊行业具投资周期长风险特点果投资者清醒认识种风险盲目开发导致开发项目亏损甚面破产危机文房产企业投资风险控制角度出发某市房产企业象探讨前济形势某市房产企业造成影响文章分析房产企业面风险问题提出采取科学合理方法房产投资风险进行控制
12 国外研究现状
121 国外研究现状
风险研究起源西方发达国家国外研究相中国成熟房产投资风险方面研究始20世纪6070年代涉投资风险防范风险决策等领域例GreerGE(1997)房产投资决策分析（第4版）（Investment Analysis For Real Estate Decisions）中房产投资风险进行分析研究投资类型房产带收益策等问题Roger ESindt编写Real Estate Investment Analysis and Application书房产投资风险进行分析Peter JovanovichDavid Spaulding研究房产项目投资风险识防范等格里尔著房产投资决策分析通市场研究信贷资金风险素等方面分析研究美国房产运作领域鉴研究方某市房产业投资风险进行控制分析
122 国研究现状
相中国说风险方面研究较晚算成熟房产投资风险方面研究20世纪90年代房产泡沫破裂逐渐起步
刘坤时代贸发表浅房产投资风险分类特征中较全面介绍房产企业存类投资风险相应特点分析投资风险存问题策提供方
张建旭房产投资风险分析防范研究（商品储运养护2008年01期第30卷）中提出房产投资程中风险收益存中国房产投资正处济转轨时期风险难免会存
孙思忠史伟利编著关房产投资风险防范策略探讨（集团济研究2007）推动房产业投资风险解房产投资风险防范策略进行阐述
娄国豪(2006)中国房产期刊发表房产项目开发中风险策分析提房产开发企业外信息两方面进行科学效风险分析指出影响具体风险素提出科学风险防范具体措施企业投资项目运行提供风险控制指导
综述针房产投资风险方研究已取定成果时存定足例刘坤发表文章中分析投资风险类型特点没分析带具体问题解决方法样学者选取某方面利某种方法分析房产企业投资风险缺乏某区房产企业详细研究总体说分析全面文具针性详细分析某市房产行业现状存问题然针问题提出相应策
2 房产企业投资风险分析
21 房产企业概念特点
房产企业营利目事房产开发营理服务活动济组织房产企业具营模式总体划分两类：类通土购买规划设计组织施工竣工验收产品销售等五阶段取销售收入销售物业模式类开发完成房产留作通出租等方式取营收入恃物业模式
211 房产企业概念
房产企业营利目事房产开发营理服务活动济组织房产企业具营模式总体划分两类：类通土购买规划设计组织施工竣工验收产品销售等五阶段取销售收入销售物业模式类开发完成房产留作通出租等方式取营收入恃物业模式
212 房产企业投资特点
房产企业作独立行业进行房产开发房产投资普遍形式作项投资活动然会存定风险系数会面投资成功者失败相投资活动产相投资活动面风险具独特面风险前期投入资较项目运行时间跨度较涉面较广等特点房产企业投资面风险错综复杂房产企业说筹集资金时身财务状况资金结构变化会未收益产生影响开发建设时会承包商理项目控制方面影响投资者目标实现
22 房产企业投资开发风险素
房产行业涉生产消费方面影响金融建材等相关产业发展仅影响生产生活促进国民济发展投资开发程中存影响素
221 政策素
房产业济发展具重作年政府断出台政策房产行业进行调控中包括土政策货币政策等系列相关政策然房产调控部分区继续执行市房产企业年报数公布显示市场处回暖阶段房产行业仅提升身力已整行业快速发展更济发展势外已部分中房产企业程中企业吞者市场淘汰房产企业面风险正逐渐加
222 土素
保证房产行业健康发展国土资源部先发布关做房产理调控重点工作通知闲置土处置办法国土资源部财政部等四部委联合发布关加强土储备融资理通知明确规定保证农民耕占量基础重点保障先进制造业高新技术产业现代服务业文化产业战略新兴产业重基础设施民生项目种政策前提会求开发商企业开发重点相关企业进行转移符合政策求减少遇风险
223 资金素
着国济增速断放缓刺激济稳定发展央行先降低准备金率降息等政策宽松信号直接目稳定济增长信贷需求面2014年房产调控政策放松实际融资成触顶行信贷供面根民银行2014年第四季度中国货币政策执行报告2015年央行继续实施稳健货币政策更加注重松紧适度济结构调整转型升级营造中性适度货币金融环境市场资金流动加快必部分资金流入房产行业带动楼市复苏
224 技术素
技术风险存房产投资项目规划阶段建设阶段例建筑材料更新引发材料成升：生产力素短缺风险直接影响建设工期增加开发成项目存质量问题需返工处理会延长工期样会加投资成开发中发现设计方案合理需变动时需通追加成进行设计变更风险少房产企业投资开发产生影响
225 销售素
房产行业说销售龙头企业房产进行销售带效益成销售速度影响房产行业收益房产公司果幅度提升销售目标会企业周转率进步加快果幅度增长销售规模企业盈利水提高充足现金够影响房产公司正常运营
226 决策素
项目开始前设计规划销售模式项目定位项目部控制等决策会影响收益正确分析判断身优势房产行业供求形势相关政策发展眼光考虑济形势做出正确决策外投资决策部门预测力会带定投资风险没全面考虑面风险导致销售困难终会企业面破产危险
3 某市房产企业投资风险控制存问题
31 某市房产企业投资现状
2014年某全国楼市呈现出种低迷状态仅销量意房价路走低根某住宅房产信息网数显示截止2015年3月底某市具开发资质企业（开发商）166家建楼盘508万科保利中海华润等家市公司陆续进驻某楼盘集中度增加某少半市场份额型房产企业持残存房产企业夹缝中求生存宏观济方面年房产投资处增长状态升趋势明显某市房产投资额2009年332亿元2014年达917亿元2014年增长率272增速较2010年4608相缓慢 数源：某市年国民济社会发展统计公报
某独特理环境历史素某市房产企业面风险具特点某南面环山北黄河泉水资源丰富造某南北距离短东西距离长现状房产开发企业进驻某产市场前定某实际情况进行解否会面风险
2015年某房产市场基国家市场相似已进入良性发展阶段土市场慢慢降温 房产消费市场客户投资需求减少市场客户刚性需求着国家政策断出台购房热情重新点燃某库存房屋数量巨截止2015年3月底某市6区拥售房屋20万套某市场目前问题库存
32 某市房产企业投资风险控制存问题
房产投资风险存投资程阶段中通常包括前期决策项目进行续理三阶段阶段存确定投资风险控制问题风险进行阶段性识开发商根阶段性特点采取相应防范措施会起事半功倍效果
321 前期决策阶段
投资决策阶段整房产开发程先开始部分项目尚未开始存确定性作项目开始决策否合理关系整开发项目成败项目旦开始进行想修改影响整项目续运作外项目位置带风险容忽视例价城市规划影响项目决策理位置价理位置常说然位置包括社会济理位置等够研究变化情况趋势带定风险考虑方面素终做出份合理完整决策方案
（1）土问题
房产项目开发程中土非常重土市场变动影响着房产企业项目开发尤2013年某土市场频现热浪交易市场相混乱某市政府通出台相关政策加调控监例房产试点等2014年某市土市场谓跌宕起伏直半年限购政策开放土市场回暖
外开发商选择优质段进行开发投资面土供应足问题优质块会型房产企业获目前受某理素影响南部区鲁中海家型房产企业进驻基处饱状态北部区受黄河影响前济发展原（物流企业占数）已没余土供应2009年房产行业跨步发展全运会某举办某东部区高新区代表土基出售完毕目前某土供应基
市场某西部特某西站交通枢纽建设会带动西部区房产市场发展万科保利恒等型产企业先进驻某西部区房产企业难位置优越土离市区稍远郊县区进行项目开发2014年某市土供应面积72012万㎡整体供应较年幅回落位居四年土供应第二名高2011年2012年土供应
数源：某国土资源局
（2）规划问题
项目整体规划项目成功着决定性作整规划包括项目整体设计项目前景规划（暨制定合适销售策略）项目财务税收规划等等
合格开发企业决定取土前应该根政府发布土求（容积率绿化率等）做出适合企业规划制定相关详细流程然项目进行预测完全正确会企业指明明确发展方整项目进行规划时素确定性会带问题例：盲目相信市场潜力制定切实际销售政策土容积率利规划销售面积减少减低销售收益规划确定性求开发企业进行规划时候详细分析方面素乐观结果进行分析
322 项目进行阶段
项目进行阶段决策方案具体实现房产投资计划筹集资金获取土进行施工建设面问题
（1）资金问题
资金筹备程中会面贷款利率期限变化带风险房产开发较倚重资金支持环节需资金保证利进行假企业保证资金足额支持整项目会面难进行局面项目资金赖求企业筹集资金时候拥资金单纯赖银行等渠道资金包括某市部分区房产开发企业通银行贷款方法筹集资金受利率变化影响较
着年商业贷款公积金贷款利率降房产企业带明显结果两方面直接房产企业通银行融资成降低定程度缓解开发企业资金压力时影响开发商定价策略次直接降低购房者买房成进步提高房者购房意愿
（2）施工理问题
施工程中理善措施会项目带直接利益威胁严格控制项目建设环节时间理沟通理引起重复建设工程质量关工程进度严重落会开发企业带直接影响
323 续理阶段
房产投资阶段房产营理阶段直接影响房产投资收益实现问题非常重环节
（1）营销问题
准确营销策划必少中包括价格定位销售渠道营销方式等市场供求购买力变化直接影响项目定价价格高会引起房产销售困难价格低难获投资收益外销售程中沟通理畅物业理严重影响销售进度销售方式会风险需开发商市场准确判断分析考虑方面风险素加强项目部理做出系列非确定性决策房产项目够利进行
（2）理问题
营理阶段营政策理方法较合理特项目现场理会影响济效益现阶段越房产企业越重视营理部分房产企业容易忽视营理方法着市场竞争日益激烈特2014年半年房产市场行趋势明显根没达预计销量目标楼市成交频掀跌势致少房产企业加入降价军中房价断松动求房产企业更重视营理降低营成达预期效益目前某市场房产企业营理阶段进行开源节流开源说方式进行房产销售利利方式房源进行销售者外出租节流说项目进行阶段程中避免必支出减少浪费特身设计者规划程中造成重复建设通开源节流政策扩项目销售节约建设成达利益化
33 案例分析
房产开发漫长复杂程中方面出现问题会项目带收拾果全国烂尾楼存某著名烂尾楼项目——彩石山庄项目2006年三联集团某市历城区彩石镇政府联合开发2400亩高品质农业项目基彩石山庄项目时启动轰轰烈烈肆宣传成震惊全国烂尾项目究原项目开发环节出现问题项目成牺牲品百姓某市政府带严重影响
首先项目前期规划出现问题时正值房产行业快速发展时代三联集团没顾忌身没开发验盲目该项目进行投资外企业没考虑项目济发展盲目乐观估计时购买力缺乏整项目具体掌控没详细发展规划
次企业项目开发际没考虑实际成支出正三联集团没开发验鉴更没制定合适策略整项目建设理混乱重复建设严重提高项目营成造成项目入敷出
项目开始阶段政策监缺失开发商收取量售房款项挪作造成项目资金流断裂外营理方面该项目尚没取商品房预售证情况开始预售存隐患种种原造成某著名烂尾项目直2014年半年山东省政府出面协调妥善处理该项目
见然行政理体制政策导等方面采取效措施项目进行控制 终效防范风险关键开发商
4 某市房产业企业投资风险控制策
41 明确区位建设
选择佳投资区位做出投资组合策略正确投资区位仅减少投资风险提高未预期收益常说天时利够提高事件成功率见理位置具举足轻重作房产行业考虑选项目开发位置交通商贸社会状况然包括该城市未发展趋势某现阶段2015年初国土资源局会议发文显示日土供应会西部周边发展求现阶段某市房产企业改变营策略西部周边进行发展区济相发展较落企业必须保证工程质量前提条件进行控制通降低建筑成降低收益率适应某房产市场发展外房产投资考虑交通购物否便利影响孩子学文化环境等
投资者选择位置时考虑未投资环境变化投资项目影响加重投资环境预测分析房产投资类型根特征加分析做出利决策目标选择选择搭配类型房产降低投资风险策略
42 制定合理规划
作开发企业决定开发项目时候应该整项目进行全方面规划首先中土进行摘牌前土进行详细解包括该块土求数根该数根企业实际情况进行规划作开发企业开发项目重数充分利容积率次根项目实际情况整开发程进行详细开发流程进行规划包括部门详细分工部门工作明确规划明确避免开发程中出现分工明出现相互推诿项目带必损失次根项目针政策制定相应财务税收规划偷税漏税重复交税做合理避税项目利益化
43 渠道筹资
目前某市房产企业筹资方式较单90企业通银行进行筹资渠道单风险较前单银行进行开发贷款已适合现阶段房产企业发展目前现新兴产生筹资渠道某房产行业里较流行手中库存物业进行外出租者放银行进行抵押贷款该物业进行销售时候物业银行手中赎回进行销售样保证库存物业始终企业带收益
44 提高企业身实力
房产行业具投资金额资金收回时间长特点投资者产生持续长期影响旦投资项目开始进行短期资金难收回保证投资决策正确效必须科学投资决策程序项目脱离市场实际需求现实情况否难通政府审批会项目产生收拾果企业提高身实力正确做出决策握点
第根身企业营情况准确定位房产企业目标市场单纯追求利润制定符合企业实际蓝图断扩张企业规模忽视房产业高风险性
第二建立合理企业部组织结构提高员理水加强长期股权投资程理建立加强企业理信息化系统建设会直接影响投资项目高效运作
第三建立健全企业风险防范评价体系提高企业理者风险防范意识科学规避风险便做出投资风险投资决策房产商缺乏风险意识盲目投资资金链断裂造成严重损失企业断强化风险意识
45 注重工程质量问题
项目实施阶段开发商实行程序化理建立项目质量保证体系防止施工程中理善措施资源短缺项目质量造成影响出现质量问题方面会房产市场变化错佳租售时机间接影响营理阶段方面会增加相应理费投资成会增加面设计变更方案设计合理带风险企业设计部加强施工前图纸审查工作提高审图质量解关键工程部位质量问题更保证工程质量问题房产企业投资决策阶段做规划设计房产项目建设阶段存招标承包合风险加强招投标力度缩短工期提高质量方面回取明显效果工程投资建设效控制外签订公正合理承包合合条款完善阐述严谨防止合带种问题
46 制定正确营销策略
营理程中房产商密切关注市场动态抓住适销售时机制定正确准确营销策略采种营销方式开拓种营销渠道理性制定销售策略某市场言目前房产市场处日渐稳发展阶段种现状房产企业应该加项目宣传力度宣传应该切合实际情况项目进行详细分析潜购房者通宣传解项目现开发企业中较流行营销策略项目进行网络宣传着网络时代越越开发企业陆续项目放入网络台进行销售开种销售渠道通种方式潜购房者亲项目现场解项目通网络针项目进行交流做出较顾客理性购房
47 注重物业理
注重物业理目前开发项目开发前物业理进行招标中标物业企业整开发项目进行前期物业理加强物业理员素质切实业解决问题定期检查杜绝种安全隐患样通良物业理树立良房产项目形象提高项目广业间口碑目前某型房产企业基属物业理公司样方便理保证切实落实业意见建议种情况会造成开发商物业相关问题进行推诿作
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记
房产业作国家济发展支柱产业发展带动济增长着代作文通分析某市房产业现状存风险问题出结
第 某市房产市场基进入良性发展阶段土市场显低温走势2015年某市房产市场问题库存
第二 某市房产业结构土供应结构矛盾突出房屋需求供应方面呈现合理状态
第三整行业发展程中某房产企业存避免问题房产企业想项目健康长久发展必须面问题通努力解决问题
房产企业身特点决定房产投资非常脆弱社会环境济环境项目理施工环境等诸素影响房产企业首先应建立健全部控制制度效实现种业务程序保护房产开发企业开发资金部控制制度资产安全完整维护房产开发企业信誉实施危机理促进房产开发企业正常运行次实施程中房产企业项目理避免新官三火持恒避免恶性房产企业项目理果计划造成完成情况高度重视理系统开发没严格执行麻痹思想存低估想法工作动严重影响企业信誉终导致生存危机理程中财务理员应根房产企业身营活动财务理特点加强基决策力结合市场济发展求积极探索搬迁征建设商品房市场物业理整开发运作全程财务理体系形成规范化规范化制度化企业财务理机制提高企业财务效益出发点积极探索融资渠道加强企业资投资运营理降低资金成财务风险根目
总企业稳定健康发展方面业务理活动隐患房产企业财务风险风险房产企业必须予足够重视原进行科学分析加强针性预防措施预算执行财务理力增强资金理系统改进成控制等方面入手切实提高财务理力降低企业财务风险风险提高企业核心竞争力房产企业保持败方
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