明悦公司成控制问题分析
摘 ：着济体制改革深入市场济日益繁荣建筑行业建筑市场犹雨春笋蓬勃发展起建筑市场日趋体化房产企业间竞争日趋激烈否激烈市场竞争中立败关键企业身盈利力综合实力种市场背景利润化日益成企业发展重目标企业通生产销售符合市场需求产品限度获济效益推动企业持续发展实现利润化首先必须进行完善成理成控制企业争市场动权竞争优势工程项目成控制施工项目象通招标施工准备阶段施工阶段竣工结算阶段资源生产素进行组织统筹控制压缩生产成提高济效益笔者现代工程项目身特点出发结合身专业知识选择郑州市明悦房产公司研究象首先该企业成控制方面存问题进行调查分析然针该公司直接成控制方面存问题提出具体改进建议文研究利国房产企业提高企业利润提升身竞争实力起积极参考作
关键词：成控制房产企业工程项目策
Abstract：With the deepening of economic reform the growing prosperity of the market economy the construction industry and building markets like the vigorous development springing up construction market has become increasingly integrated increasingly fierce competition among enterprises can not stand in the fierce competition in the market defeat of the land the key lies in their own profitability and overall strength In this market context profit maximization is increasingly becoming one of the important goals of enterprise development production and marketing enterprises to meet market demand for products to obtain maximum economic benefits in order to promote the sustainable development of enterprises To maximize profits we must first make a sound cost management and cost control to gain the initiative in the market and competitive advantage for the enterprise
Cost control project is the construction project as an object resources and factors of production through bidding construction preparation phase construction phase and completion of the settlement stage organize coordinate and control with as much as possible to reduce production costs and improve economic efficiency I learned from modern project with its own characteristics combined with their own practice select northern city day urban construction company to build residential quarters million construction project as a case study the cost of construction enterprises controlled by analyzing the various stages of the process the current construction enterprises in cost management cost control aspects of the status quo pointing out the limitations and shortcomings of construction enterprise project cost control at this stage the proposed construction enterprises in our dynamic control costs and targeted countermeasures and suggestions made to improve cost control of construction enterprises to this used to tap the business potential economic ability to complete the company＇s cost targets and maximize enterprise value
Key Words Cost control real estate enterprises engineering projects Countermeasures
目录
引言 1
（）研究背景意义 1
1研究背景 1
2研究意义 1
（二）研究容方法 2
1研究容 2
2研究方法 2
二房产企业成控制理 3
（）房产企业工程成概念 3
1房产企业建筑施工企业工程概念 3
2成房产企业工程成概念 3
（二）房产企业工程成构成 3
1直接成 3
2间接成 4
（三）成控制 4
1成控制概念 4
2成控制意义 4
（四）房产企业成控制必性 5
1提高企业济效益 5
2促进企业长远发展 5
三明悦房产公司成控制问题分析 5
（）明悦房产公司概况 5
（二）明悦公司春秋家园项目成控制存问题分析 6
（三）明悦公司项目开发成控制存问题分析 9
1工费控制合理 10
2材料费控制合理 11
3机械设备费控制合理 12
4费控制合理 12
四明悦房产公司成控制策建议 13
（）加强工费控制 13
（二）加强材料费控制 13
（三）加强机械费控制 14
（四）加强直接费控制 14
结 语 16
参考文献 17
致谢 18
引言
（）研究背景意义
1研究背景
房产业作国国民济物质生产部门国民生产总值中始终占较重紧密联系着整国家济发展民生活水提高2001年国宏观济迎新轮发展周期社会固定资产建筑业方面投资总额保持15增速建房产行业总产值利润总额保持20左右增长速度2010年全年中国房产行业增加值达26451亿元年增长126全国具资质等级建筑承包企业专业性承包建筑业企业实现利润3422亿元增长259中国国控股企业990亿元增长3502011年国房产业保持稳增长态势实现总产值118万亿元增长226实现增加值32万亿元增长10占国生产总值678外工程承包额10342亿美元增长122国房产业国民济中支柱作更加明显实现十二五时期良开局未50年中国城市化率提高76城市整国民济贡献率达95（资料源：20122016年中国建筑业投资分析前景预测报告）中国城市化进程快速发展预示房产业更广阔市场
伴着房产市场样快节奏增长外严重现象已成行业协会企业家关注焦点国房产利润长期低年房产企业方面进行改革营状况转利润空间文作者郑州市明悦房产公司调查解该公司承接许工程项目然诸质量理奖项级机关业监理致评企业样明悦公司面着样问题项目利润低建设单位指导高质量高效率完成工程保证企业合理利润企业获济利益？完成企业目标成控制核心
2研究意义
竞争日益激烈化建筑行业中越越企业开始营负盈亏利润化成目标达目标成控制核心部分成控制成效直接影响着企业济效益利润伴着整施工生产全程明悦公司言需通降低力成消耗降低物资成消耗等具体环节实现项损耗节省增强市场适应力竞争力推动企业持续发展
工程项目成控制复杂综合程工程成会受施工前期工程设计影响外施工程中工程质量进度现场安全理位置工期长短原材料工供国家政策等素会导致成控制目标预先制定目标发生偏离实际成呈现出波动易变稳定趋势伴着趋势形势失控超支现象避免种局势出现摒弃种传统粗略秋算账式做法逐步采取动态精细化全程成控制方法先进成控制方法完善成控制体系已成企业获市场动权竞争优势基础文现代工程项目身特点出发结合现阶段国房产企业项目成控制局限性选取郑州市明悦房产公司案例通分析施工企业成控制阶段进程提出国房产企业实施成动态控制作应工程项目复杂变方法
（二）研究容方法
1研究容
笔者现代工程项目身特点出发结合身专业知识选择郑州市明悦房产公司研究象首先该企业成控制方面存问题进行调查分析然针该公司房产项目直接成控制方面存问题提出具体改进建议文研究利国房产企业提高企业利润提升身竞争实力起积极参考作
2研究方法
文调查研究法数分析法文献资料法等研究方法
二房产企业成控制理
（）房产企业工程成概念
1房产企业建筑施工企业工程概念
房产行业年新兴行业般情况房产企业指房屋修建拆工程安装维修土木工程业务企业
房产行业工程项目指工程建设容项目工程项目具次性建设务特点工程项目理意义预定流程规定时间完成项目保证工程忙达预期质量
2成房产企业工程成概念
少学者成问题进行量研究目前国业界成定义国外定义存定区美国会计学会提出成指实现预期目标付出代价总代价总通货币进行衡量国业界成定义基符合企业财务通第二十六条规定指：企业生产营商品提供劳务等发生项直接支出包括直接工资直接材料商品进价直接支出直接计入生产营成企业生产营商品提供劳务发生项间接费分计入生产营成国成定义美国成定义出发点样侧重点样质没明显差相言国成定义更加具体美国提出成概念更加具普通性
工程成房产企业生产成构成部分指项目施工阶段中项开支产生资源消耗总具体言包括工费材料费机械设备费费成货币单位进行衡量
（二）房产企业工程成构成
房产企业工程成包括直接成间接成两部分
1直接成
直接成包括工程完成需支付材料费工费机械费等费中材料费具体指完成工程需列入预算定额中原材料半成品构配件辅助周转材料等构成工程实体租赁摊销费工费指负责完成工程施工员工资奖金附加费津帖劳动保护费等费机械费指施工程中机械带机械耗损工费等包括租赁外单位施工机械带租赁费安装拆卸费等
2间接成
间接成指房产企业组织理施工程中带费支出具体包括企业理程中工作员工资奖金福利津帖等费企业物资消耗固定资产折旧行政理费低值易耗品摊销等维持企业正常办公必须水电费差旅费办公费检验费工程保修费等费
（三）成控制
1成控制概念
成控制指企业实现济利润化生产营程中采取控制成节省手段广义讲成控制指成理导众环节进行控制程包括成计划分析考核日常控制等容狭义成控制指系列具体成控制行
2成控制意义
企业通参考前项目成理情况确定新项目成控制方案便达理想成控制效果实现济利润化般房产企业进行成控制般意义通控制调整影响成浮动素保证理目标实现房产项目控制成关键控制投标阶段耗费施工准备阶段正式施工阶段竣工结算阶段成耗费应该进行严格理控制 成够企业节流部分整施工程直接决定企业效益利润成控制方面着手：施工前期工程项目成进行严谨计划精准成预测保证项目开始前便占优势工程实施阶段根初期制定成计划满足工程承包合求基础工程实施程中种耗费进行监督控制时纠正减少计划外支出保证成控制目标实现工程竣工结算阶段需检查核成计划实施完成情况总结验足进行适反馈
成控制终目通理控制工程实施程中种耗费实现低目标成建筑企业通控制建筑项目工程成提高企业济效益推动企业生存发展
（四）房产企业成控制必性
房产企业组织实施项目工程程中必然会涉建筑材料机械设备耗费需支付工作员工资福利必理费等众费构成项工程生产成预算造价已固定前提生产成越低企业够获利润便越必须加强建筑工程成控制
1提高企业济效益
成控制采标准计量方法日常生产水正常成产量基础制定出种计算方法标准更加合理科学通建筑项目成控制利时发现揭示企业生产营理程中存缺点足薄弱问题总结验时纠正克服提高建筑企业理水限度降低企业生产营成费更加合理额利建筑企业力物力财力提高企业济效益企业够激烈市场竞争中立足
2促进企业长远发展
实施利税税利润全部房产企业留利润改善企业生产条件员工福利推动企业发展提供基础严格实施成控制加强企业成理降低建筑项目工程成企业利润增加重源必须重视加强建筑工程成控制通节约投资扩利润增加企业资积累提高员工福利促进企业长远发展
三明悦房产公司成控制问题分析
（）明悦房产公司概况
郑州市明悦公司家具国家级设计施工资质房产公司成立承接许规模建筑施工项目工程质量较高业受诸评公司积极招纳引进高素质理员针承包负责建筑项目展开成理控制成控制应工程项目施工全程取定成效
明悦房产公司成立2009年6月现职工410余中工程机械类设计专业员94数控机床38焊工52机电安装专业员10特殊工种员50余业务理员150售服务员95等形成支年富力强技术力量雄厚团队公司高效快速发展奠定坚实基础公司目前组织架构：
工程科
安全科
设备科
销售科
基建科
营部
生产部
技术部
生产科
董事会
总理
副总理
副总理
事部
财务部
办公室
会
计
出纳
图31 明悦房产公司组织架构图
（二）明悦公司春秋家园项目成控制存问题分析
春秋家园项目明悦公司2014开工新住宅项目该项目计划2016年12月完工交付根规划该楼盘建筑面积接25万米包括9楼盘该项目基数
表31 春秋家园项目基资料表
楼号
楼层（层）
高度（米）
抗震强度（级）
建筑面积（方米）
01号楼
30
885
6
17700
02号楼
32
936
6
17500
03号楼
31
912
6
17600
04号楼
30
885
6
17700
05号楼
30
885
6
17500
06号楼
32
936
6
17600
07号楼
31
912
6
17400
08号楼
34
993
6
17900
09号楼
34
993
6
17800
春秋家园项目开始施工前明悦公司该项目进行成估算表示
表32 春秋家园项目成估算表
项目名称
总价（万元）
基础设施配套费
1496
征拆迁赔偿费
28234
工费
516
材料费
3320
机械设备费
190
前期工程费
235
理费
130
杂项开支
250
合计
33842
投资决策分析
表33 春秋家园项目投资决策分析
项目名称
投资总额（万元）
单位面积指标（元）
销售收入
41026
4366
利润总额
7386
810
成
33829
3543
缴纳税费
2456
247
利润
4877
555
通表 32 表 33该项目进行投资收益估算具体：
项目投资回报率3267（回报率项目净利润项目净投资额）
项目成净利润率1448（净利润率项目净利润项目总成）
项目年均投资回报率2178（年均投资回报率项目投资回报率项目投资期限）
通述计算结果出春秋家园项目济行性较理想
2016年12月该项目完成90工期相预期仅延缓月受政策方面原影响楼盘销量直较理想截止2016年12月该楼盘商品房基售罄仅部分街商铺处售状态面春秋家园项目投资估算金额决算金额分进行分析
表34 春秋家园项目投资估算总额表
项目名称
估算目标（万元）
决算金额（万元）
差额（万元）
销售收入
41026
43142
2046
税
2678
1874
458
利润总额
7311
6619
630
成
33957
36467
2676
利润
4877
4728
172
投资回报率
3267
3267
115
净利润率
1561
1295
266
年均投资回报总额
2348
2101
247
表35 春秋家园项目单位面积投资估算表
项目名称
估算目标（元）
决算值（元）
差额（元）
销售收入
4275
4475
200
利润总额
799
684
115
成
3476
3752
276
税
243
196
47
利润
556
470
86
项目公司投资回报率：4728150003152
项目公司年均投资回报率：3152152101
项目成净利润率：4728365181295
通述计算出春秋家园项目净利润达1295低评估目标接2该项工程涉数亿元投资2例应具体金额达1千万明悦公司言笔数目外行情涨原春秋家园楼盘实际售价预算价格更高表明绝收益值差距更见明悦公司成控制方面存定问题
项目完工笔者改项目预计成实际成进行结果表示
表36 春秋家园预算成实际成表
项目成名称
预算算金额（万元）
实际金额（万元）
差额（万元）
增长率（）
基础设施配套费
1496
1560
64
004
征拆迁赔偿费
28234
28310
76
003
工费
516
670
154
298
材料费
3320
3980
660
198
机械设备费
190
240
50
263
前期工程费
235
252
17
72
理费
130
142
12
92
费
250
263
13
51
（三）明悦公司项目开发成控制存问题分析
房产项目实际成高出预计成项目成关系通表出春秋家园项目项直接成中征赔偿政府提供标准实施该项成占较高预算成实际成偏差基础设施配套费预定标准进行基础设施购买预算成实际成偏差工费材料费机械设备费实际成高出预计成少表明明悦公司房产项目开发中直接成控制存定问题面数分析基础通明悦公司深入调查笔者认明悦公司前直接成控制问题具体包括方面
1工费控制合理
单位：万元
图31 春秋家园项目工费预算成实际成图
通图出春秋家园项目工费预算成516万实际成达670万增长率超298表明明悦公司工费控制方面存较问题
2材料费控制合理
单位：万元
图32 春秋家园材料材料费预算成实际成图
通图出春秋家园项目工费预算成3320万实际成达3980万增长率超198表明明悦公司材料费控制方面存较问题
3机械设备费控制合理
单位：万元
图33 春秋家园项目机械设备费预算成实际成图
通图出春秋家园项目机械设备费预算成190万实际成达240万增长率超263表明明悦公司材料费控制方面存较问题
4费控制合理
通表36出该项目理费前期工程费等费理均存合理情况项成金额占均高导致整项目成偏高直接原更工程量项目中偏差金额会水涨船高明悦公司成控制方面直接问题
四明悦房产公司成控制策建议
通前面分析出明悦公司项目成控制方面存问题提高明悦公司成控制质量进步企业创造更济效益笔者认明悦公司方面进行改善达良项目成控制目标
（）加强工费控制
整建筑项目施工分包出专业工程列入施工成总计外施工部分工费占整施工项目1208工费作施工成中笔开支非常容易受种外部素影响超出预算住宅区施工程中根工程分部者分项容连续记录天工数量施工计划中工数量进行较找出差距产生原断进行修正外需季度单位定期进行工数量较细微处出发工数量进行控制果次住宅区建设预算计划工178500通种定期控制实现节约1600工然未节约工工目前项目工费超支情况种做法降低工费方面指出（1600*3556000）效控制工成
（二）加强材料费控制
施工程中材料费占整施工成7175项工程中材料费高低够直接影响工程项目成济效益高低次建筑项目施工程中着重材料采购价格减少量三方面控制材料费降低施工成
根材料工程中量身价值材料分重点控制般控制简单控制材料三种合理确定进货量领取制度招标成功施工部门首先工程材料价格进行市场调查积极供应商协商确定优价格
砼例果明悦公司通砼供应商沟通谈判市场价格315元m³商品砼价格降低78元m³钢筋价格市场价格降低25左右许分包出工程项目通供应商协商材料成费效降低
材料砼节省：17850m³*78m³139230元
材料钢筋节省：1371t*1093元t 1498503元
分包工程材料节省： 423900元
节约材料重新利： 271300元
材料费计节省 9842803元
（三）加强机械费控制
施工程中机械费占整施工成433机械费控制方面着手：
首先根身工程项目施工特点公司申请必备施工机械充分利现机械设备加强保养提高机械年限降低维修率保养费时采租外部机械方法合理调度提高机械率减少工程成开支租塔吊完成施工工程项目时发生塔吊实际成26万元数字幅度低购置塔吊花费成
次严格机械设备保养维护频率进行保养件机械设备保养周期寿命果严格出厂求准时合格保养够效提高设备寿命降低设备维修费节省提前购买新设备开支
加强现场施工员机械操作员间协作沟通提高机械设备运行效率减少必油料配件消耗
果明悦公司够春秋家园项目中坚持求压缩控制机械费机械费整体少够降低35节省524370元
（四）加强直接费控制
直接费指工程项目施工程中耗费水电费加强理辅助生产方面带时措施费费控制应该日常工作中点滴做起加强节约严格控制工程成开支避免必浪费发生时加强废物利施工材料剩余脚料重复提高利率减少浪费方面措施采取施工成控制做出定贡献例施工程中慎损坏模板利钉子废旧木板进行加工钉成铺板重新利避免材料浪费项目工程施工成计划中直接费报价2370000元果通合理控制实际费控制1800000元左右实现节约550000元左右成节省直接费目标成报价详细：水电费55万元项目理施工员工资等理费75万元时围档出入口房屋等设施70万元时道路建设10万元试验费等费8万元时电设施14万元电变费5万元果通合理控制方面成节约水电费节省37万元试验费等费节省4万元时设施节省36万元时电设施节省85万元试验费等费节省35万元
结 语
房产企业言整成控制程中需成预算成核算进行全面控制样够更实现前公司成控制加强直接成控制提高房产项目成控制重方式基文出结：
第成预算够起控制财务理够极起成控制第二加强直接成控制房产项目成控制效手段房产企业未发展程中需更推进成控制理样够更实现前成建设成控制基础性实现未企业利润分析发展够带更加效作
整前工程理项目工程实现进行成控制意义够更企业争取更利润时够满足整企业长期持续发展样情况需更未实施发展够终实现前理实现程中元性变化着时间断发展未工程项目实施理够更体现出成控制措施效性正样情况够更凸显出未工程建设质量时促进房产企业健康长远发展
参考文献
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[10]毛洪涛邹燕汪娟渔领施工企业成费部控制强化中铁二局例[J]财务会计2010(4)4042
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明悦公司成控制问题分析
摘 ：着济体制改革深入市场济日益繁荣建筑行业建筑市场犹雨春笋蓬勃发展起建筑市场日趋体化房产企业间竞争日趋激烈否激烈市场竞争中立败关键企业身盈利力综合实力种市场背景利润化日益成企业发展重目标企业通生产销售符合市场需求产品限度获济效益推动企业持续发展实现利润化首先必须进行完善成理成控制企业争市场动权竞争优势工程项目成控制施工项目象通招标施工准备阶段施工阶段竣工结算阶段资源生产素进行组织统筹控制压缩生产成提高济效益笔者现代工程项目身特点出发结合身专业知识选择郑州市明悦房产公司研究象首先该企业成控制方面存问题进行调查分析然针该公司直接成控制方面存问题提出具体改进建议文研究利国房产企业提高企业利润提升身竞争实力起积极参考作
关键词：成控制房产企业工程项目策
Abstract：With the deepening of economic reform the growing prosperity of the market economy the construction industry and building markets like the vigorous development springing up construction market has become increasingly integrated increasingly fierce competition among enterprises can not stand in the fierce competition in the market defeat of the land the key lies in their own profitability and overall strength In this market context profit maximization is increasingly becoming one of the important goals of enterprise development production and marketing enterprises to meet market demand for products to obtain maximum economic benefits in order to promote the sustainable development of enterprises To maximize profits we must first make a sound cost management and cost control to gain the initiative in the market and competitive advantage for the enterprise
Cost control project is the construction project as an object resources and factors of production through bidding construction preparation phase construction phase and completion of the settlement stage organize coordinate and control with as much as possible to reduce production costs and improve economic efficiency I learned from modern project with its own characteristics combined with their own practice select northern city day urban construction company to build residential quarters million construction project as a case study the cost of construction enterprises controlled by analyzing the various stages of the process the current construction enterprises in cost management cost control aspects of the status quo pointing out the limitations and shortcomings of construction enterprise project cost control at this stage the proposed construction enterprises in our dynamic control costs and targeted countermeasures and suggestions made to improve cost control of construction enterprises to this used to tap the business potential economic ability to complete the company＇s cost targets and maximize enterprise value
Key Words Cost control real estate enterprises engineering projects Countermeasures
目录
引言 1
（）研究背景意义 1
1研究背景 1
2研究意义 1
（二）研究容方法 2
1研究容 2
2研究方法 2
二房产企业成控制理 3
（）房产企业工程成概念 3
1房产企业建筑施工企业工程概念 3
2成房产企业工程成概念 3
（二）房产企业工程成构成 3
1直接成 3
2间接成 4
（三）成控制 4
1成控制概念 4
2成控制意义 4
（四）房产企业成控制必性 5
1提高企业济效益 5
2促进企业长远发展 5
三明悦房产公司成控制问题分析 5
（）明悦房产公司概况 5
（二）明悦公司春秋家园项目成控制存问题分析 6
（三）明悦公司项目开发成控制存问题分析 9
1工费控制合理 10
2材料费控制合理 11
3机械设备费控制合理 12
4费控制合理 12
四明悦房产公司成控制策建议 13
（）加强工费控制 13
（二）加强材料费控制 13
（三）加强机械费控制 14
（四）加强直接费控制 14
结 语 16
参考文献 17
致谢 18
引言
（）研究背景意义
1研究背景
房产业作国国民济物质生产部门国民生产总值中始终占较重紧密联系着整国家济发展民生活水提高2001年国宏观济迎新轮发展周期社会固定资产建筑业方面投资总额保持15增速建房产行业总产值利润总额保持20左右增长速度2010年全年中国房产行业增加值达26451亿元年增长126全国具资质等级建筑承包企业专业性承包建筑业企业实现利润3422亿元增长259中国国控股企业990亿元增长3502011年国房产业保持稳增长态势实现总产值118万亿元增长226实现增加值32万亿元增长10占国生产总值678外工程承包额10342亿美元增长122国房产业国民济中支柱作更加明显实现十二五时期良开局未50年中国城市化率提高76城市整国民济贡献率达95（资料源：20122016年中国建筑业投资分析前景预测报告）中国城市化进程快速发展预示房产业更广阔市场
伴着房产市场样快节奏增长外严重现象已成行业协会企业家关注焦点国房产利润长期低年房产企业方面进行改革营状况转利润空间文作者郑州市明悦房产公司调查解该公司承接许工程项目然诸质量理奖项级机关业监理致评企业样明悦公司面着样问题项目利润低建设单位指导高质量高效率完成工程保证企业合理利润企业获济利益？完成企业目标成控制核心
2研究意义
竞争日益激烈化建筑行业中越越企业开始营负盈亏利润化成目标达目标成控制核心部分成控制成效直接影响着企业济效益利润伴着整施工生产全程明悦公司言需通降低力成消耗降低物资成消耗等具体环节实现项损耗节省增强市场适应力竞争力推动企业持续发展
工程项目成控制复杂综合程工程成会受施工前期工程设计影响外施工程中工程质量进度现场安全理位置工期长短原材料工供国家政策等素会导致成控制目标预先制定目标发生偏离实际成呈现出波动易变稳定趋势伴着趋势形势失控超支现象避免种局势出现摒弃种传统粗略秋算账式做法逐步采取动态精细化全程成控制方法先进成控制方法完善成控制体系已成企业获市场动权竞争优势基础文现代工程项目身特点出发结合现阶段国房产企业项目成控制局限性选取郑州市明悦房产公司案例通分析施工企业成控制阶段进程提出国房产企业实施成动态控制作应工程项目复杂变方法
（二）研究容方法
1研究容
笔者现代工程项目身特点出发结合身专业知识选择郑州市明悦房产公司研究象首先该企业成控制方面存问题进行调查分析然针该公司房产项目直接成控制方面存问题提出具体改进建议文研究利国房产企业提高企业利润提升身竞争实力起积极参考作
2研究方法
文调查研究法数分析法文献资料法等研究方法
二房产企业成控制理
（）房产企业工程成概念
1房产企业建筑施工企业工程概念
房产行业年新兴行业般情况房产企业指房屋修建拆工程安装维修土木工程业务企业
房产行业工程项目指工程建设容项目工程项目具次性建设务特点工程项目理意义预定流程规定时间完成项目保证工程忙达预期质量
2成房产企业工程成概念
少学者成问题进行量研究目前国业界成定义国外定义存定区美国会计学会提出成指实现预期目标付出代价总代价总通货币进行衡量国业界成定义基符合企业财务通第二十六条规定指：企业生产营商品提供劳务等发生项直接支出包括直接工资直接材料商品进价直接支出直接计入生产营成企业生产营商品提供劳务发生项间接费分计入生产营成国成定义美国成定义出发点样侧重点样质没明显差相言国成定义更加具体美国提出成概念更加具普通性
工程成房产企业生产成构成部分指项目施工阶段中项开支产生资源消耗总具体言包括工费材料费机械设备费费成货币单位进行衡量
（二）房产企业工程成构成
房产企业工程成包括直接成间接成两部分
1直接成
直接成包括工程完成需支付材料费工费机械费等费中材料费具体指完成工程需列入预算定额中原材料半成品构配件辅助周转材料等构成工程实体租赁摊销费工费指负责完成工程施工员工资奖金附加费津帖劳动保护费等费机械费指施工程中机械带机械耗损工费等包括租赁外单位施工机械带租赁费安装拆卸费等
2间接成
间接成指房产企业组织理施工程中带费支出具体包括企业理程中工作员工资奖金福利津帖等费企业物资消耗固定资产折旧行政理费低值易耗品摊销等维持企业正常办公必须水电费差旅费办公费检验费工程保修费等费
（三）成控制
1成控制概念
成控制指企业实现济利润化生产营程中采取控制成节省手段广义讲成控制指成理导众环节进行控制程包括成计划分析考核日常控制等容狭义成控制指系列具体成控制行
2成控制意义
企业通参考前项目成理情况确定新项目成控制方案便达理想成控制效果实现济利润化般房产企业进行成控制般意义通控制调整影响成浮动素保证理目标实现房产项目控制成关键控制投标阶段耗费施工准备阶段正式施工阶段竣工结算阶段成耗费应该进行严格理控制 成够企业节流部分整施工程直接决定企业效益利润成控制方面着手：施工前期工程项目成进行严谨计划精准成预测保证项目开始前便占优势工程实施阶段根初期制定成计划满足工程承包合求基础工程实施程中种耗费进行监督控制时纠正减少计划外支出保证成控制目标实现工程竣工结算阶段需检查核成计划实施完成情况总结验足进行适反馈
成控制终目通理控制工程实施程中种耗费实现低目标成建筑企业通控制建筑项目工程成提高企业济效益推动企业生存发展
（四）房产企业成控制必性
房产企业组织实施项目工程程中必然会涉建筑材料机械设备耗费需支付工作员工资福利必理费等众费构成项工程生产成预算造价已固定前提生产成越低企业够获利润便越必须加强建筑工程成控制
1提高企业济效益
成控制采标准计量方法日常生产水正常成产量基础制定出种计算方法标准更加合理科学通建筑项目成控制利时发现揭示企业生产营理程中存缺点足薄弱问题总结验时纠正克服提高建筑企业理水限度降低企业生产营成费更加合理额利建筑企业力物力财力提高企业济效益企业够激烈市场竞争中立足
2促进企业长远发展
实施利税税利润全部房产企业留利润改善企业生产条件员工福利推动企业发展提供基础严格实施成控制加强企业成理降低建筑项目工程成企业利润增加重源必须重视加强建筑工程成控制通节约投资扩利润增加企业资积累提高员工福利促进企业长远发展
三明悦房产公司成控制问题分析
（）明悦房产公司概况
郑州市明悦公司家具国家级设计施工资质房产公司成立承接许规模建筑施工项目工程质量较高业受诸评公司积极招纳引进高素质理员针承包负责建筑项目展开成理控制成控制应工程项目施工全程取定成效
明悦房产公司成立2009年6月现职工410余中工程机械类设计专业员94数控机床38焊工52机电安装专业员10特殊工种员50余业务理员150售服务员95等形成支年富力强技术力量雄厚团队公司高效快速发展奠定坚实基础公司目前组织架构：
工程科
安全科
设备科
销售科
基建科
营部
生产部
技术部
生产科
董事会
总理
副总理
副总理
事部
财务部
办公室
会
计
出纳
图31 明悦房产公司组织架构图
（二）明悦公司春秋家园项目成控制存问题分析
春秋家园项目明悦公司2014开工新住宅项目该项目计划2016年12月完工交付根规划该楼盘建筑面积接25万米包括9楼盘该项目基数
表31 春秋家园项目基资料表
楼号
楼层（层）
高度（米）
抗震强度（级）
建筑面积（方米）
01号楼
30
885
6
17700
02号楼
32
936
6
17500
03号楼
31
912
6
17600
04号楼
30
885
6
17700
05号楼
30
885
6
17500
06号楼
32
936
6
17600
07号楼
31
912
6
17400
08号楼
34
993
6
17900
09号楼
34
993
6
17800
春秋家园项目开始施工前明悦公司该项目进行成估算表示
表32 春秋家园项目成估算表
项目名称
总价（万元）
基础设施配套费
1496
征拆迁赔偿费
28234
工费
516
材料费
3320
机械设备费
190
前期工程费
235
理费
130
杂项开支
250
合计
33842
投资决策分析
表33 春秋家园项目投资决策分析
项目名称
投资总额（万元）
单位面积指标（元）
销售收入
41026
4366
利润总额
7386
810
成
33829
3543
缴纳税费
2456
247
利润
4877
555
通表 32 表 33该项目进行投资收益估算具体：
项目投资回报率3267（回报率项目净利润项目净投资额）
项目成净利润率1448（净利润率项目净利润项目总成）
项目年均投资回报率2178（年均投资回报率项目投资回报率项目投资期限）
通述计算结果出春秋家园项目济行性较理想
2016年12月该项目完成90工期相预期仅延缓月受政策方面原影响楼盘销量直较理想截止2016年12月该楼盘商品房基售罄仅部分街商铺处售状态面春秋家园项目投资估算金额决算金额分进行分析
表34 春秋家园项目投资估算总额表
项目名称
估算目标（万元）
决算金额（万元）
差额（万元）
销售收入
41026
43142
2046
税
2678
1874
458
利润总额
7311
6619
630
成
33957
36467
2676
利润
4877
4728
172
投资回报率
3267
3267
115
净利润率
1561
1295
266
年均投资回报总额
2348
2101
247
表35 春秋家园项目单位面积投资估算表
项目名称
估算目标（元）
决算值（元）
差额（元）
销售收入
4275
4475
200
利润总额
799
684
115
成
3476
3752
276
税
243
196
47
利润
556
470
86
项目公司投资回报率：4728150003152
项目公司年均投资回报率：3152152101
项目成净利润率：4728365181295
通述计算出春秋家园项目净利润达1295低评估目标接2该项工程涉数亿元投资2例应具体金额达1千万明悦公司言笔数目外行情涨原春秋家园楼盘实际售价预算价格更高表明绝收益值差距更见明悦公司成控制方面存定问题
项目完工笔者改项目预计成实际成进行结果表示
表36 春秋家园预算成实际成表
项目成名称
预算算金额（万元）
实际金额（万元）
差额（万元）
增长率（）
基础设施配套费
1496
1560
64
004
征拆迁赔偿费
28234
28310
76
003
工费
516
670
154
298
材料费
3320
3980
660
198
机械设备费
190
240
50
263
前期工程费
235
252
17
72
理费
130
142
12
92
费
250
263
13
51
（三）明悦公司项目开发成控制存问题分析
房产项目实际成高出预计成项目成关系通表出春秋家园项目项直接成中征赔偿政府提供标准实施该项成占较高预算成实际成偏差基础设施配套费预定标准进行基础设施购买预算成实际成偏差工费材料费机械设备费实际成高出预计成少表明明悦公司房产项目开发中直接成控制存定问题面数分析基础通明悦公司深入调查笔者认明悦公司前直接成控制问题具体包括方面
1工费控制合理
单位：万元
图31 春秋家园项目工费预算成实际成图
通图出春秋家园项目工费预算成516万实际成达670万增长率超298表明明悦公司工费控制方面存较问题
2材料费控制合理
单位：万元
图32 春秋家园材料材料费预算成实际成图
通图出春秋家园项目工费预算成3320万实际成达3980万增长率超198表明明悦公司材料费控制方面存较问题
3机械设备费控制合理
单位：万元
图33 春秋家园项目机械设备费预算成实际成图
通图出春秋家园项目机械设备费预算成190万实际成达240万增长率超263表明明悦公司材料费控制方面存较问题
4费控制合理
通表36出该项目理费前期工程费等费理均存合理情况项成金额占均高导致整项目成偏高直接原更工程量项目中偏差金额会水涨船高明悦公司成控制方面直接问题
四明悦房产公司成控制策建议
通前面分析出明悦公司项目成控制方面存问题提高明悦公司成控制质量进步企业创造更济效益笔者认明悦公司方面进行改善达良项目成控制目标
（）加强工费控制
整建筑项目施工分包出专业工程列入施工成总计外施工部分工费占整施工项目1208工费作施工成中笔开支非常容易受种外部素影响超出预算住宅区施工程中根工程分部者分项容连续记录天工数量施工计划中工数量进行较找出差距产生原断进行修正外需季度单位定期进行工数量较细微处出发工数量进行控制果次住宅区建设预算计划工178500通种定期控制实现节约1600工然未节约工工目前项目工费超支情况种做法降低工费方面指出（1600*3556000）效控制工成
（二）加强材料费控制
施工程中材料费占整施工成7175项工程中材料费高低够直接影响工程项目成济效益高低次建筑项目施工程中着重材料采购价格减少量三方面控制材料费降低施工成
根材料工程中量身价值材料分重点控制般控制简单控制材料三种合理确定进货量领取制度招标成功施工部门首先工程材料价格进行市场调查积极供应商协商确定优价格
砼例果明悦公司通砼供应商沟通谈判市场价格315元m³商品砼价格降低78元m³钢筋价格市场价格降低25左右许分包出工程项目通供应商协商材料成费效降低
材料砼节省：17850m³*78m³139230元
材料钢筋节省：1371t*1093元t 1498503元
分包工程材料节省： 423900元
节约材料重新利： 271300元
材料费计节省 9842803元
（三）加强机械费控制
施工程中机械费占整施工成433机械费控制方面着手：
首先根身工程项目施工特点公司申请必备施工机械充分利现机械设备加强保养提高机械年限降低维修率保养费时采租外部机械方法合理调度提高机械率减少工程成开支租塔吊完成施工工程项目时发生塔吊实际成26万元数字幅度低购置塔吊花费成
次严格机械设备保养维护频率进行保养件机械设备保养周期寿命果严格出厂求准时合格保养够效提高设备寿命降低设备维修费节省提前购买新设备开支
加强现场施工员机械操作员间协作沟通提高机械设备运行效率减少必油料配件消耗
果明悦公司够春秋家园项目中坚持求压缩控制机械费机械费整体少够降低35节省524370元
（四）加强直接费控制
直接费指工程项目施工程中耗费水电费加强理辅助生产方面带时措施费费控制应该日常工作中点滴做起加强节约严格控制工程成开支避免必浪费发生时加强废物利施工材料剩余脚料重复提高利率减少浪费方面措施采取施工成控制做出定贡献例施工程中慎损坏模板利钉子废旧木板进行加工钉成铺板重新利避免材料浪费项目工程施工成计划中直接费报价2370000元果通合理控制实际费控制1800000元左右实现节约550000元左右成节省直接费目标成报价详细：水电费55万元项目理施工员工资等理费75万元时围档出入口房屋等设施70万元时道路建设10万元试验费等费8万元时电设施14万元电变费5万元果通合理控制方面成节约水电费节省37万元试验费等费节省4万元时设施节省36万元时电设施节省85万元试验费等费节省35万元
结 语
房产企业言整成控制程中需成预算成核算进行全面控制样够更实现前公司成控制加强直接成控制提高房产项目成控制重方式基文出结：
第成预算够起控制财务理够极起成控制第二加强直接成控制房产项目成控制效手段房产企业未发展程中需更推进成控制理样够更实现前成建设成控制基础性实现未企业利润分析发展够带更加效作
整前工程理项目工程实现进行成控制意义够更企业争取更利润时够满足整企业长期持续发展样情况需更未实施发展够终实现前理实现程中元性变化着时间断发展未工程项目实施理够更体现出成控制措施效性正样情况够更凸显出未工程建设质量时促进房产企业健康长远发展
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