年级：2012级 学号： 姓名：
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摘 1
预告登记制度研究背景研究意义 1
() 预告登记制度研究背景 1
(二) 预告登记制度研究意义 2
二预告登记制度基理 2
() 预告登记制度国产生发展 2
(二) 预告登记制度概念界定 3
(三) 预告登记制度相关概念区分 4
1预告登记国商品房预售登记 4
2预告登记异议登记 4
3预告登记登记 5
三国预告登记制度立法现状 6
() 预告登记制度定位 6
(二) 预告登记制度适范围 7
(三) 预告登记制度件 7
(四) 预告登记法律效力 8
(五) 预告登记失效 8
四预告登记制度存问题 9
() 预告登记制度条件合理 9
(二) 预告登记制度适范围狭窄 9
(三) 预告登记机关统 9
(四) 预告登记效力规定全面 10
(五) 登记机关错误登记赔偿责机制健全 10
五预告登记制度完善 10
() 规范预告登记条件 11
(二) 扩预告登记适范围 11
(三) 明确规定预告登记登记机关 11
(四) 完善预告登记法律效力 12
(五) 完善动产登记错误赔偿责制度 12
结 语 13
参考文献 14
国预告登记制度
摘：预告登记制度德国中世纪民法创立解决债权合意成立物权变动前面物权变动风险国家动产立法中广泛采百年预告登记制度减少动产交易市场风险稳定交易秩序保障交易安全方面发挥重作国2007年颁布物权法规定动产登记制度尤动产预告登记制度定程度完善动产登记制度动产登记相关制度操作程序等明确完善文章通预告登记概念特点社会意义进行分析结合国预告登记制度现状预告登记范围法律效力登记时效登记机关等方面提出观点法希国预告登记发展起作
关键词：物权法预告登记动产登记制度完善
预告登记制度研究背景研究意义
（）预告登记制度研究背景
着国市场济断发展城市住房体制改革推进国动产交易市场十分活跃时物二卖现象较严重国采取动产物权变动模式登记物权变动生效物二卖情形中司法实践均动产登记情况判决物权属没动产预告登记情况常出现买受进行登记先买受没登记买受先先买受登记情况先买受张损害赔偿请求已成物权法律关系现状常常回转现实生活中先买受签订合没办理登记客观原购买期房登记手续欠缺债务愿意进行登记等等样会买受债权长期处稳定状态降低债权交易信赖增加交易成终甚会影响整动产交易安全效率动产预告登记制度物权法理债权法理机结合起赋予债权请求权物权排效力终达衡动产交易中方利益保护交易中弱者目失解决问题办法
（二）预告登记制度研究意义
国现法律法规中动产预告登记制度规定意细节问题没明确动产预告登记发生条件适范围效力容登记机关没进行细致化规定必然会导致操作中诸问题预告登记制度进行进步研究分析十分必期物权法实施快出台相应实施细规定中预告登记制度施行进行制度完善补充
二预告登记制度基理
（）预告登记制度国产生发展
国物权法颁布实施前没完整意义预告登记制度存方通方性法规形式房屋登记涉例早2003年昆明市颁布实施昆明市城市房屋权属登记理条例中预告登记涉中第八条规定：房屋权属登记分类：（）初始登记（二）预登记（三）转移登记（四）变更登记（五）权利登记（六）注销登记规定房屋权属登记进行预登记较早引入预告登记概念没预告登记实施具体规定单纯引入预告登记概念
锡市2005年制定实施锡市城市房屋权属登记理办法
规定预告登记制度商品房预购外该规定预告登记适范围扩展建工程抵押等动产变动请求权外第三十条规定预告登记发生条件保全位效力等外国诸方关房屋权属登记规定诸南京海等预告登记适范围发生条件等进行益探索方性规定国预告登记制度终建立完善提供宝贵验
外国商品房交易日益增背景保证商品交易安全国法律法规规定商品房预售合登记备案制度商品房预售合登记备案性质笔者认预告登记明显差法律没规定种登记备案具什法律效力商品房预售登记备案然定程度保全债权实现性质较种行政法义务商品房预售中开发商进行行政法理行政理角度进行规定文讨民法意义预告登记制度外预售登记备案适象仅商品房预售合预告登记区国关商品房预售登记合登记备案真正意义预告登记制度
直国物权法出台预告登记制度立法正式确立物权法第二十条预告登记制度进行规定该法条国第次基法形式正规定预告登记制度
（二）预告登记制度概念界定
关预告登记概念国学者表述：梁慧星教授认谓预告登记保全项发生动产物权变动目请求权动产登记梁慧星中国物权法草案建议稿——条文说明理参考立法例[M]北京社会科学文献出版社2000
王利明教授认谓预告登记指保全债权实现保全物权位请求权等进行提前登记王利明物权法[M]北京中国政法学出版社2007
孙宪忠先生认预告登记事期动产物权变动需条件缺乏者尚未成时说权利取未取物权享请求权时法律保护请求权进行登记孙宪忠物权法[M]北京法律出版社2008
孙鹏先生认：预告登记指登记前通限制登记权利处分权保护关物权变动请求权位暂时登记孙鹏动产预告登记[J]法治丛2008
述位学者表述出预告登记定义认动产登记认提前登记认暂时登记表述然侧重点通表述结出概述预告登记制度质相认预告登记保全某种动产物权变动登记时提种动产物权变动目债权请求权未预期性预告登记中债权请求权非现实物权权利确保未取物权权利出预告登记制度基特征：
第预告登记象涉物权变动请求权该请求权保全动产物权变动预告登记登记动产物权发生动产物权变动请求权动产物权取权
第二预告登记请求权具物权效力纳入预告登记请求权发生妨碍该项请求权实现动产物权处分行具排效力保证发生该请求权致物权变动
第三预告登记时间点动产物权变动条件尚未成时动产已完成动产物权登记完成权登记预告登记登记前
（三）预告登记制度相关概念区分
1预告登记国商品房预售登记
国物权法颁布前真正意义动产预告登记制度唯形式功相类似国房产交易领域商品房预售制度 预告登记制度商品房预售制度保护登记优先权般情况取商品房预售登记登记享已登记房产物权优先权预售登记该房产物权发生变动影响预售登记获房产权 二者区：第前者适动产物权变动者针城市商品房首次出卖第二前者适范围包括数动产物权权抵押权国家适租赁权役权者适权建商品房权第三前者登记象动产物权者功更倾行政理备案制度登记象商品房预售合第四前者买方种类物权效力权利买方处动状态者预售商品房开发商义务目通商品房预售合理房产出卖预售商品房行合法性进行审查该制度身种物权登记未赋予法律强制意义办理预售商品房登记备案出卖承担定行政责缺乏法律强制买方处种动状态法真正起保护买受期权维护财产交易安全功作
2预告登记异议登记
异议登记事现实登记薄登记持异议更正登记前防止第三登记薄信赖取动产物权动产登记机关提出异议申请申请动产登记薄加记载异议登记作消变更动产登记薄记载事项警示该物权存产权明现象第三买卖该动产时异议登记存适善意取制度预告登记债权期物变动条件暂时具备时保全未物权变动请求权请求权进行登记确保发生该请求权期法律效果
异议登记预告登记言二者出辙出源许处例二者具时担保特点登记公信力种否认登记义务处分行产生定限制作二者毕竟两适领域制度设计间存点：首先二者法律目预告登记未权利取债权请求权利实现设立制度异议登记防止登记薄错误真正权利合法权益受侵害设立制度前者权利服务者保护真正现实权利利益次二者适法律前提预告登记发生登记暂时法进行情况普通公示难实现种类公示方式异议登记发生前提登记薄记载容出现错误登记公信力错误补救二者发生损害权利实现处分作预告登记发生处分果会妨害保全请求权实现该处分会发生相效效果异议登记该异议确定处分发生效效力
3预告登记登记
登记称终局登记具确定终局法律效力动产物权设定转移消灭等情形记入登记簿中事期动产物权变动发生效力登记进行终局登记事设立变更废止动产物权刻发生相应法律效果龙莉国动产预告登记制度完善[D]重庆重庆学硕士学位文2010
预告登记登记区点：第登记象预告登记保护动产物权变动中债权请求权登记象法律规定应办理登记手续动产部分动产权利状况时区分标物标物详细状况进行登记第二登记效期限制作时保护手段预告登记登记效期限受限制旦超期限者物权变动条件具备会消灭登记没存续期间限制果权利做处分存续期间限第三登记目预告登记目保全发生动产物权变动请求权防止登记权利登记义务恶意处分受侵害登记更登记标物权利状态公示出具公信力便明确标物状况作出相应处分决定
三国预告登记制度立法现状
（）预告登记制度定位
物权法第20条规定：事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记预告登记未预告登记权利意处分改动产发生物权效力预告登记债权消灭者够进行动产登记日起3月未申请登记预告登记失效中国民事立法中第次法律形式预告登记制度做规定预告登记质种保全发生动产物权进行种登记登记做出导致物权变动登记申请取请求发生物权变动权利 旦某请求权纳入预告登记具发生该项请求权容相突物权处分行优先效力者排效力确保发生该请求权期法律结果 关预告登记制度法律性质国少物权说准物权说物权效力说债权担保手段说债权说等五种观点 杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）杨立新宋志红预告登记性质效力范围探索J法学杂志2006（4）
实种观点截然分开实质说预告登记登记物权仅仅买卖合权利性质然债权办理预告登记该债权具抗买房债权物权效力说办理预告登记登记债权物权化 梁慧星物权法草案（第二次审议稿）释评—四川省高级法院讲课记录稿
预告登记质特征通登记赋予承载请求权物权效力未债权请求权实现提供保障理关预告登记性质分歧正源特性预告登记请求权具物权排性预告登记具担保债权期实现公示手段预告登记登记权利然债权作绝权债权区债权根特性单排性重权利权利客体实际直接支配特定第三求履行作义务预告登记登记请求权仅特定制度安排具排性具物权质属性该权利实现赖特定条件成时请求特定（债务登记名义）登记实现
（二）预告登记制度适范围
关预告登记适范围国外立法般包括项：第动产物权设定转移变更消灭容请求权第二附始期停止条件确定关物权变动债权请求权第三动产权利容次序变更请求权根国物权法规定事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记表明国预告登记制度适范围买卖房屋动产时签订协议动产物权抵押消灭优先权次序变更附条件附期限请求权等均适范围
（三）预告登记制度件
实质性件：预告登记身物权变动实质意义实登记存做准备程序性登记保全关未发生动产物权变动变动结果预告登记构成件第项：实质性件—须进行登记请求权存果进行登记请求权前进行预告登记没保全象毫意义 杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）
产生请求权基础关系国区立法例种 刘智慧中国物权法解释应M北京：民法院出版社2007（71）梁慧星中国物权法草案建议稿M北京：社会科学文献出版社2000（169）
：（1）根合产生请求权（2）根法律规定产生请求权（3）根法院指令产生请求权（4）根政府指令产生请求权（5）遗产分割等方面请求权国物权法第20条规定言预告登记实质性件：根变动动产物权协议产生请求权
程序性件：国物权法第20条关事约定登记机构申请预告登记规定预告登记程序性件：预告登记义务意假处分预告登记申请两途径：第动产物权（预告登记义务）承诺时预告登记权利登记机关附具承诺书申请预告登记第二没预告登记义务承诺预告登记权利方法院陈明预告登记原方法院发布预告登记假处分命令预告登记权利法院指令径行登记机关申请预告登记法院申请假处分执行执行法院嘱托登记机关预告登记国物权法外国立法较难发现关引起预告登记发生程序性条件区假处分命令国没假处分制度国概念较陌生学者建议规定国预告登记构成件时国民事诉讼法保全措施代时申请须请求权受妨害虞进行说明建议颇行性殊值赞
（四）预告登记法律效力
物权法第20条第1条第款规定：未预告登记权利意预告登记动产进行处分发生物权效力见国法律确认预告登记权利保全效力预告登记权利保全效力言立法例种选择禁止登记禁止登记名义处分采取相效义目前设预告登记制度国家区言兼顾事利益保持目手段衡般采取禁止处分禁止登记义奉行处分相效原笔者认处分相效义保全预告登记权利请求权符合预告登记制度立法目时考虑登记名义权利处分仅需限制处分行实现登记权利保护禁止处分义采贯彻民法意思治原预告登记权利意情况处分行然发生物权变动效力国物权法采处分相效义应世界立法潮流符合民法基原理先进立法典范
（五）预告登记失效
纳入预告登记权利物权效力质债权民法基原理债权期限权利性质许永久存 张广兴债法总M北京：法律出版社199726
预告登记失效问题物权法第20条规定：预告登记债权消灭者够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效导致预告登记失效事二：债权消灭二事够进行动产登记日起三月未申请登记前者容易理解债权预告登记关系犹皮毛关系皮存毛焉附？者蕴含法理难理解果请求权届时积极行请求权原希发生物权变动采取消极态度法律预告登记效力继续请求权关紧预告登记义务带利种状况法第三发生物权关系物权法规定够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效
四预告登记制度存问题
（）预告登记制度条件合理
国物权法预告登记采取愿登记原双方事愿达成致时候便登记部门提出预告登记申请预告登记发生条件仅仅规定交易双方事约定致显苛刻果双方事没形成致性意见没救济途径进行预告登记买受效通该制度保障权利实现样似违背创设预告登记制度初衷
（二）预告登记制度适范围狭窄
物权法中事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记表明预告登记适范围买卖房屋动产时签订协议里仅仅动产权移转请求权作预告登记容忽略现实生活中动产物权交易样性没权外动产物权交易时产生请求权纳入保护范围样显适范围窄动产物权抵押消灭优先权次序变更附条件附期限请求权等均适范围
（三）预告登记机关统
物权法出台前国现行法中动产物权登记机关统动产行政机关存登记机关物权法颁布然明确规定动产实行统登记制度然没明确规定统登记机关行政机关负责动产加理造成头登记现象土土理部门理土权登记土理部门进行林木林业理部门理关林木权登记该部门进行房屋城建部门理产权登记该部门进行行政理职角度登记行政部门设置职权结合必果登记作公示方法原登记体制便呈现出许弊端表现：方面登记机关分散利关交易事查阅登记难交易事提供全面信息方面分散登记关事进行登记造成极便
（四）预告登记效力规定全面
预告登记效力预告登记制度核心赋予较强效力预告登记具实际意义成保护动产请求权终实现力手段国动产物权移转伴着开发商消费者显著优势位涉消费者居住生存方面基权赋予预告登记强效力显更重国物权法第20条第1款规定：预告登记未预告登记权利意处分该动产发生物权效力根条款规定预告登记物权请求权获抗处分行排斥性效力种排斥性效力理般称预告登记保全效力物权法预告登记权利保全效力缺乏具体性规定效力具体容效力适范围澄清——效撤销效力定？相效绝效？利预告登记制度发展民法制度体系化外该规定预告登记具体效力局限权利保全效力忽视位保全效力破产保护效力利预告登记权利保护会造成司法实践中争议困惑
（五）登记机关错误登记赔偿责机制健全
然物权法第二十条规定登记错误造成损害登记机构应承担赔偿责登记机构赔偿造成登记错误追偿具体赔偿谁承担费没做出规定登记机关责究竟属民事责行政责？国
家赔偿法实现赔偿责通建立套新合理追究机制？问题需进步立法明确
五预告登记制度完善
针前国物权法预告登记制度规定原性国预告登记制度理实务中会遭遇种种问题必法律体系建设中进行完善细化关预告登记立法程中断总结预告登记实施程中出现问题进行相关补正国预告登记制度断完善文具体提出点完善国预告登记制度建议：
（）规范预告登记条件
开发商说意预告登记利果没预告登记开发商选择房价高时刻卖出价高预交房款买方房款退事已预交房款没房屋权买方耗费时间精力聘请律师预交诉讼费考虑司法公正信心胜诉性济实力强开发商进行场赔偿诉讼未必件利事回预交房款利结果开发商没意预告登记驱动力然开发商没动力意预告登记够保护弱者买方预告登记制度形虚设实现保护买方目应允许买方单方面申请预告登记样利保障相弱势事利益避免开发商利益阻止预告登记笔者认债权预告登记申请权应补充规定：果交易双方预告登记达成致债务没合理理拒绝时债权法院申请法院作出否进行预告登记裁定
（二）扩预告登记适范围
国相关法律规定中出国预告登记请求范围适象存局限性根国法律相关规定预告登记仅适房屋动产买卖引起债权请求权预告登记空间锁定买卖动产领域抑制功充分发挥笔者认国预告登记制度适范围应该扩两方面：首先现保护债权取物权权利细化保护权利移转变更请求权次房产物权消灭目请求权附条件附期限请求权纳入预告登记制度保护范围便更更全面保护权利利益交易秩序
（三）明确规定预告登记登记机关
解决头登记弊端笔者认动产登记应动产登记机关统辖统登记机关避免程序繁复性增加事登记成动产预告登记机关动产登记机关应致应成立专门动产登记机构学术界着观点体三种：（1）法院负责登记（2）行政机关登记日动产登记法规定登记事务辖动产法务局方法务局分局办事处辖登记掌田山辉明物权法[M]陆庆胜译北京法律出版社2001129
（3）中介机构负责登记笔者认行政机关宜作登记机关原：存行政权民事权利正干预法院宜作登记机关原：目前国级民法院承担着繁重审判务物权发生争议情况法院确定真正权利必须审查登记真实性问题然法院进行登记登记结果必然法院裁判产生影响法院难纠正登记错误作专门动产登记机构行笔者认动产登记应社会中介机构负责样登记机关性质属民间组织时候够效防止行政权力民事权利正干涉
（四）完善预告登记法律效力
预告登记担保动产物权变动请求权实现位保全效力破产保护效力结合权利保全效力构成预告登记圆满排效力国物权法规定预告登记具体效力局限权利保全效力利预告登记权利保护笔者认动产预告登记效力应包括：第保全效力预告登记具抗登记第三效力债权通登记方式记载予公示旨保全买受债权请求权第二保全请求权位说防止未发生物项物权存竞争矛盾第三破产保护效力预告登记请求权抗动产权物权动产物权陷破产时抗债权保全请求权实现焦红静王彦浅析动产预告登记[J]济坛2008(9)
（五）完善动产登记错误赔偿责制度
登记容正确否仅影响交易事利益影响交易安全秩序然物权法第二十条规定登记机构赔偿责该规定仅原性规定登记机构承担赔偿责性质赔偿责责原等均未涉笔者方面入手：
首先关动产登记机构赔偿责性质问题究竟属国家赔偿民事赔偿理界存观点种观点认国办理动产登记实务机构行政机关行职权事造成损害时应承担国家赔偿责种观点认登记机关错误登记事造成损害行侵犯事民事利益属民事领域中侵权行应民事侵权责目前国通说认动产登记行应行政行言笔者认动产登记种行政行形成国家公民间法律登记作登记机关实施具体行政行登记错误造成损害应承担国家赔偿责
次登记机构赔偿责责原目前理实践中均存理解种张登记机关赔偿责种国家赔偿责应适错责原种张适错责原认国家机关工作员执行职务中造成损害行否错应首先国家机关承担笔者认物权法第二十条规定国采取错责原果采纳错责原仅登记机关工作员错免登记机关赔偿责登记错误受害行承担巨济损失显然极公
结 语
项法律制度产生完善需程断根身国情实践中产生问题进行调整结果作国物权法项新制度预告登记需发展完善方文实体法角度预告登记制度国发展历史立法现状性质效力等问题进行分析相关足提出建议希建议够增强广公众预告登记制度解国预告登记制度完善帮助限笔者力阅历需完善补充方外完善预告登记制度应建立套实体制度相应程序制度应配套登记制度建立起否实体预告登记成纸空文难发挥实际作
参考文献
[1]梁慧星中国物权法草案建议稿——条文说明理参考立法例[M]北京社会科学文献出版社2000
[2]王利明物权法[M]北京中国政法学出版社2007
[3]孙宪忠物权法[M]北京法律出版社2008
[4]孙鹏动产预告登记[J]法治丛2008
[5]龙莉国动产预告登记制度完善[D]重庆重庆学硕士学位文2010
[6] 杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）杨立新宋志红预告登记性质效力范围探索J法学杂志2006（4）
[7]梁慧星物权法草案（第二次审议稿）释评—四川省高级法院讲课记录稿
[8]杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）
[9] 刘智慧中国物权法解释应M北京：民法院出版社2007（71）梁慧星中国物权法草案建议稿M北京：社会科学文献出版社2000（169）
[10] 张广兴债法总M北京：法律出版社199726
[11]田山辉明物权法[M]陆庆胜译北京法律出版社2001129
[12] 焦红静王彦浅析动产预告登记[J]济坛2008(9)
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摘 1
预告登记制度研究背景研究意义 1
() 预告登记制度研究背景 1
(二) 预告登记制度研究意义 2
二预告登记制度基理 2
() 预告登记制度国产生发展 2
(二) 预告登记制度概念界定 3
(三) 预告登记制度相关概念区分 4
1预告登记国商品房预售登记 4
2预告登记异议登记 4
3预告登记登记 5
三国预告登记制度立法现状 6
() 预告登记制度定位 6
(二) 预告登记制度适范围 7
(三) 预告登记制度件 7
(四) 预告登记法律效力 8
(五) 预告登记失效 8
四预告登记制度存问题 9
() 预告登记制度条件合理 9
(二) 预告登记制度适范围狭窄 9
(三) 预告登记机关统 9
(四) 预告登记效力规定全面 10
(五) 登记机关错误登记赔偿责机制健全 10
五预告登记制度完善 10
() 规范预告登记条件 11
(二) 扩预告登记适范围 11
(三) 明确规定预告登记登记机关 11
(四) 完善预告登记法律效力 12
(五) 完善动产登记错误赔偿责制度 12
结 语 13
参考文献 14
国预告登记制度
摘：预告登记制度德国中世纪民法创立解决债权合意成立物权变动前面物权变动风险国家动产立法中广泛采百年预告登记制度减少动产交易市场风险稳定交易秩序保障交易安全方面发挥重作国2007年颁布物权法规定动产登记制度尤动产预告登记制度定程度完善动产登记制度动产登记相关制度操作程序等明确完善文章通预告登记概念特点社会意义进行分析结合国预告登记制度现状预告登记范围法律效力登记时效登记机关等方面提出观点法希国预告登记发展起作
关键词：物权法预告登记动产登记制度完善
预告登记制度研究背景研究意义
（）预告登记制度研究背景
着国市场济断发展城市住房体制改革推进国动产交易市场十分活跃时物二卖现象较严重国采取动产物权变动模式登记物权变动生效物二卖情形中司法实践均动产登记情况判决物权属没动产预告登记情况常出现买受进行登记先买受没登记买受先先买受登记情况先买受张损害赔偿请求已成物权法律关系现状常常回转现实生活中先买受签订合没办理登记客观原购买期房登记手续欠缺债务愿意进行登记等等样会买受债权长期处稳定状态降低债权交易信赖增加交易成终甚会影响整动产交易安全效率动产预告登记制度物权法理债权法理机结合起赋予债权请求权物权排效力终达衡动产交易中方利益保护交易中弱者目失解决问题办法
（二）预告登记制度研究意义
国现法律法规中动产预告登记制度规定意细节问题没明确动产预告登记发生条件适范围效力容登记机关没进行细致化规定必然会导致操作中诸问题预告登记制度进行进步研究分析十分必期物权法实施快出台相应实施细规定中预告登记制度施行进行制度完善补充
二预告登记制度基理
（）预告登记制度国产生发展
国物权法颁布实施前没完整意义预告登记制度存方通方性法规形式房屋登记涉例早2003年昆明市颁布实施昆明市城市房屋权属登记理条例中预告登记涉中第八条规定：房屋权属登记分类：（）初始登记（二）预登记（三）转移登记（四）变更登记（五）权利登记（六）注销登记规定房屋权属登记进行预登记较早引入预告登记概念没预告登记实施具体规定单纯引入预告登记概念
锡市2005年制定实施锡市城市房屋权属登记理办法
规定预告登记制度商品房预购外该规定预告登记适范围扩展建工程抵押等动产变动请求权外第三十条规定预告登记发生条件保全位效力等外国诸方关房屋权属登记规定诸南京海等预告登记适范围发生条件等进行益探索方性规定国预告登记制度终建立完善提供宝贵验
外国商品房交易日益增背景保证商品交易安全国法律法规规定商品房预售合登记备案制度商品房预售合登记备案性质笔者认预告登记明显差法律没规定种登记备案具什法律效力商品房预售登记备案然定程度保全债权实现性质较种行政法义务商品房预售中开发商进行行政法理行政理角度进行规定文讨民法意义预告登记制度外预售登记备案适象仅商品房预售合预告登记区国关商品房预售登记合登记备案真正意义预告登记制度
直国物权法出台预告登记制度立法正式确立物权法第二十条预告登记制度进行规定该法条国第次基法形式正规定预告登记制度
（二）预告登记制度概念界定
关预告登记概念国学者表述：梁慧星教授认谓预告登记保全项发生动产物权变动目请求权动产登记梁慧星中国物权法草案建议稿——条文说明理参考立法例[M]北京社会科学文献出版社2000
王利明教授认谓预告登记指保全债权实现保全物权位请求权等进行提前登记王利明物权法[M]北京中国政法学出版社2007
孙宪忠先生认预告登记事期动产物权变动需条件缺乏者尚未成时说权利取未取物权享请求权时法律保护请求权进行登记孙宪忠物权法[M]北京法律出版社2008
孙鹏先生认：预告登记指登记前通限制登记权利处分权保护关物权变动请求权位暂时登记孙鹏动产预告登记[J]法治丛2008
述位学者表述出预告登记定义认动产登记认提前登记认暂时登记表述然侧重点通表述结出概述预告登记制度质相认预告登记保全某种动产物权变动登记时提种动产物权变动目债权请求权未预期性预告登记中债权请求权非现实物权权利确保未取物权权利出预告登记制度基特征：
第预告登记象涉物权变动请求权该请求权保全动产物权变动预告登记登记动产物权发生动产物权变动请求权动产物权取权
第二预告登记请求权具物权效力纳入预告登记请求权发生妨碍该项请求权实现动产物权处分行具排效力保证发生该请求权致物权变动
第三预告登记时间点动产物权变动条件尚未成时动产已完成动产物权登记完成权登记预告登记登记前
（三）预告登记制度相关概念区分
1预告登记国商品房预售登记
国物权法颁布前真正意义动产预告登记制度唯形式功相类似国房产交易领域商品房预售制度 预告登记制度商品房预售制度保护登记优先权般情况取商品房预售登记登记享已登记房产物权优先权预售登记该房产物权发生变动影响预售登记获房产权 二者区：第前者适动产物权变动者针城市商品房首次出卖第二前者适范围包括数动产物权权抵押权国家适租赁权役权者适权建商品房权第三前者登记象动产物权者功更倾行政理备案制度登记象商品房预售合第四前者买方种类物权效力权利买方处动状态者预售商品房开发商义务目通商品房预售合理房产出卖预售商品房行合法性进行审查该制度身种物权登记未赋予法律强制意义办理预售商品房登记备案出卖承担定行政责缺乏法律强制买方处种动状态法真正起保护买受期权维护财产交易安全功作
2预告登记异议登记
异议登记事现实登记薄登记持异议更正登记前防止第三登记薄信赖取动产物权动产登记机关提出异议申请申请动产登记薄加记载异议登记作消变更动产登记薄记载事项警示该物权存产权明现象第三买卖该动产时异议登记存适善意取制度预告登记债权期物变动条件暂时具备时保全未物权变动请求权请求权进行登记确保发生该请求权期法律效果
异议登记预告登记言二者出辙出源许处例二者具时担保特点登记公信力种否认登记义务处分行产生定限制作二者毕竟两适领域制度设计间存点：首先二者法律目预告登记未权利取债权请求权利实现设立制度异议登记防止登记薄错误真正权利合法权益受侵害设立制度前者权利服务者保护真正现实权利利益次二者适法律前提预告登记发生登记暂时法进行情况普通公示难实现种类公示方式异议登记发生前提登记薄记载容出现错误登记公信力错误补救二者发生损害权利实现处分作预告登记发生处分果会妨害保全请求权实现该处分会发生相效效果异议登记该异议确定处分发生效效力
3预告登记登记
登记称终局登记具确定终局法律效力动产物权设定转移消灭等情形记入登记簿中事期动产物权变动发生效力登记进行终局登记事设立变更废止动产物权刻发生相应法律效果龙莉国动产预告登记制度完善[D]重庆重庆学硕士学位文2010
预告登记登记区点：第登记象预告登记保护动产物权变动中债权请求权登记象法律规定应办理登记手续动产部分动产权利状况时区分标物标物详细状况进行登记第二登记效期限制作时保护手段预告登记登记效期限受限制旦超期限者物权变动条件具备会消灭登记没存续期间限制果权利做处分存续期间限第三登记目预告登记目保全发生动产物权变动请求权防止登记权利登记义务恶意处分受侵害登记更登记标物权利状态公示出具公信力便明确标物状况作出相应处分决定
三国预告登记制度立法现状
（）预告登记制度定位
物权法第20条规定：事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记预告登记未预告登记权利意处分改动产发生物权效力预告登记债权消灭者够进行动产登记日起3月未申请登记预告登记失效中国民事立法中第次法律形式预告登记制度做规定预告登记质种保全发生动产物权进行种登记登记做出导致物权变动登记申请取请求发生物权变动权利 旦某请求权纳入预告登记具发生该项请求权容相突物权处分行优先效力者排效力确保发生该请求权期法律结果 关预告登记制度法律性质国少物权说准物权说物权效力说债权担保手段说债权说等五种观点 杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）杨立新宋志红预告登记性质效力范围探索J法学杂志2006（4）
实种观点截然分开实质说预告登记登记物权仅仅买卖合权利性质然债权办理预告登记该债权具抗买房债权物权效力说办理预告登记登记债权物权化 梁慧星物权法草案（第二次审议稿）释评—四川省高级法院讲课记录稿
预告登记质特征通登记赋予承载请求权物权效力未债权请求权实现提供保障理关预告登记性质分歧正源特性预告登记请求权具物权排性预告登记具担保债权期实现公示手段预告登记登记权利然债权作绝权债权区债权根特性单排性重权利权利客体实际直接支配特定第三求履行作义务预告登记登记请求权仅特定制度安排具排性具物权质属性该权利实现赖特定条件成时请求特定（债务登记名义）登记实现
（二）预告登记制度适范围
关预告登记适范围国外立法般包括项：第动产物权设定转移变更消灭容请求权第二附始期停止条件确定关物权变动债权请求权第三动产权利容次序变更请求权根国物权法规定事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记表明国预告登记制度适范围买卖房屋动产时签订协议动产物权抵押消灭优先权次序变更附条件附期限请求权等均适范围
（三）预告登记制度件
实质性件：预告登记身物权变动实质意义实登记存做准备程序性登记保全关未发生动产物权变动变动结果预告登记构成件第项：实质性件—须进行登记请求权存果进行登记请求权前进行预告登记没保全象毫意义 杨雪飞预告登记制度较考察J河北学2006（11）
产生请求权基础关系国区立法例种 刘智慧中国物权法解释应M北京：民法院出版社2007（71）梁慧星中国物权法草案建议稿M北京：社会科学文献出版社2000（169）
：（1）根合产生请求权（2）根法律规定产生请求权（3）根法院指令产生请求权（4）根政府指令产生请求权（5）遗产分割等方面请求权国物权法第20条规定言预告登记实质性件：根变动动产物权协议产生请求权
程序性件：国物权法第20条关事约定登记机构申请预告登记规定预告登记程序性件：预告登记义务意假处分预告登记申请两途径：第动产物权（预告登记义务）承诺时预告登记权利登记机关附具承诺书申请预告登记第二没预告登记义务承诺预告登记权利方法院陈明预告登记原方法院发布预告登记假处分命令预告登记权利法院指令径行登记机关申请预告登记法院申请假处分执行执行法院嘱托登记机关预告登记国物权法外国立法较难发现关引起预告登记发生程序性条件区假处分命令国没假处分制度国概念较陌生学者建议规定国预告登记构成件时国民事诉讼法保全措施代时申请须请求权受妨害虞进行说明建议颇行性殊值赞
（四）预告登记法律效力
物权法第20条第1条第款规定：未预告登记权利意预告登记动产进行处分发生物权效力见国法律确认预告登记权利保全效力预告登记权利保全效力言立法例种选择禁止登记禁止登记名义处分采取相效义目前设预告登记制度国家区言兼顾事利益保持目手段衡般采取禁止处分禁止登记义奉行处分相效原笔者认处分相效义保全预告登记权利请求权符合预告登记制度立法目时考虑登记名义权利处分仅需限制处分行实现登记权利保护禁止处分义采贯彻民法意思治原预告登记权利意情况处分行然发生物权变动效力国物权法采处分相效义应世界立法潮流符合民法基原理先进立法典范
（五）预告登记失效
纳入预告登记权利物权效力质债权民法基原理债权期限权利性质许永久存 张广兴债法总M北京：法律出版社199726
预告登记失效问题物权法第20条规定：预告登记债权消灭者够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效导致预告登记失效事二：债权消灭二事够进行动产登记日起三月未申请登记前者容易理解债权预告登记关系犹皮毛关系皮存毛焉附？者蕴含法理难理解果请求权届时积极行请求权原希发生物权变动采取消极态度法律预告登记效力继续请求权关紧预告登记义务带利种状况法第三发生物权关系物权法规定够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效
四预告登记制度存问题
（）预告登记制度条件合理
国物权法预告登记采取愿登记原双方事愿达成致时候便登记部门提出预告登记申请预告登记发生条件仅仅规定交易双方事约定致显苛刻果双方事没形成致性意见没救济途径进行预告登记买受效通该制度保障权利实现样似违背创设预告登记制度初衷
（二）预告登记制度适范围狭窄
物权法中事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记表明预告登记适范围买卖房屋动产时签订协议里仅仅动产权移转请求权作预告登记容忽略现实生活中动产物权交易样性没权外动产物权交易时产生请求权纳入保护范围样显适范围窄动产物权抵押消灭优先权次序变更附条件附期限请求权等均适范围
（三）预告登记机关统
物权法出台前国现行法中动产物权登记机关统动产行政机关存登记机关物权法颁布然明确规定动产实行统登记制度然没明确规定统登记机关行政机关负责动产加理造成头登记现象土土理部门理土权登记土理部门进行林木林业理部门理关林木权登记该部门进行房屋城建部门理产权登记该部门进行行政理职角度登记行政部门设置职权结合必果登记作公示方法原登记体制便呈现出许弊端表现：方面登记机关分散利关交易事查阅登记难交易事提供全面信息方面分散登记关事进行登记造成极便
（四）预告登记效力规定全面
预告登记效力预告登记制度核心赋予较强效力预告登记具实际意义成保护动产请求权终实现力手段国动产物权移转伴着开发商消费者显著优势位涉消费者居住生存方面基权赋予预告登记强效力显更重国物权法第20条第1款规定：预告登记未预告登记权利意处分该动产发生物权效力根条款规定预告登记物权请求权获抗处分行排斥性效力种排斥性效力理般称预告登记保全效力物权法预告登记权利保全效力缺乏具体性规定效力具体容效力适范围澄清——效撤销效力定？相效绝效？利预告登记制度发展民法制度体系化外该规定预告登记具体效力局限权利保全效力忽视位保全效力破产保护效力利预告登记权利保护会造成司法实践中争议困惑
（五）登记机关错误登记赔偿责机制健全
然物权法第二十条规定登记错误造成损害登记机构应承担赔偿责登记机构赔偿造成登记错误追偿具体赔偿谁承担费没做出规定登记机关责究竟属民事责行政责？国
家赔偿法实现赔偿责通建立套新合理追究机制？问题需进步立法明确
五预告登记制度完善
针前国物权法预告登记制度规定原性国预告登记制度理实务中会遭遇种种问题必法律体系建设中进行完善细化关预告登记立法程中断总结预告登记实施程中出现问题进行相关补正国预告登记制度断完善文具体提出点完善国预告登记制度建议：
（）规范预告登记条件
开发商说意预告登记利果没预告登记开发商选择房价高时刻卖出价高预交房款买方房款退事已预交房款没房屋权买方耗费时间精力聘请律师预交诉讼费考虑司法公正信心胜诉性济实力强开发商进行场赔偿诉讼未必件利事回预交房款利结果开发商没意预告登记驱动力然开发商没动力意预告登记够保护弱者买方预告登记制度形虚设实现保护买方目应允许买方单方面申请预告登记样利保障相弱势事利益避免开发商利益阻止预告登记笔者认债权预告登记申请权应补充规定：果交易双方预告登记达成致债务没合理理拒绝时债权法院申请法院作出否进行预告登记裁定
（二）扩预告登记适范围
国相关法律规定中出国预告登记请求范围适象存局限性根国法律相关规定预告登记仅适房屋动产买卖引起债权请求权预告登记空间锁定买卖动产领域抑制功充分发挥笔者认国预告登记制度适范围应该扩两方面：首先现保护债权取物权权利细化保护权利移转变更请求权次房产物权消灭目请求权附条件附期限请求权纳入预告登记制度保护范围便更更全面保护权利利益交易秩序
（三）明确规定预告登记登记机关
解决头登记弊端笔者认动产登记应动产登记机关统辖统登记机关避免程序繁复性增加事登记成动产预告登记机关动产登记机关应致应成立专门动产登记机构学术界着观点体三种：（1）法院负责登记（2）行政机关登记日动产登记法规定登记事务辖动产法务局方法务局分局办事处辖登记掌田山辉明物权法[M]陆庆胜译北京法律出版社2001129
（3）中介机构负责登记笔者认行政机关宜作登记机关原：存行政权民事权利正干预法院宜作登记机关原：目前国级民法院承担着繁重审判务物权发生争议情况法院确定真正权利必须审查登记真实性问题然法院进行登记登记结果必然法院裁判产生影响法院难纠正登记错误作专门动产登记机构行笔者认动产登记应社会中介机构负责样登记机关性质属民间组织时候够效防止行政权力民事权利正干涉
（四）完善预告登记法律效力
预告登记担保动产物权变动请求权实现位保全效力破产保护效力结合权利保全效力构成预告登记圆满排效力国物权法规定预告登记具体效力局限权利保全效力利预告登记权利保护笔者认动产预告登记效力应包括：第保全效力预告登记具抗登记第三效力债权通登记方式记载予公示旨保全买受债权请求权第二保全请求权位说防止未发生物项物权存竞争矛盾第三破产保护效力预告登记请求权抗动产权物权动产物权陷破产时抗债权保全请求权实现焦红静王彦浅析动产预告登记[J]济坛2008(9)
（五）完善动产登记错误赔偿责制度
登记容正确否仅影响交易事利益影响交易安全秩序然物权法第二十条规定登记机构赔偿责该规定仅原性规定登记机构承担赔偿责性质赔偿责责原等均未涉笔者方面入手：
首先关动产登记机构赔偿责性质问题究竟属国家赔偿民事赔偿理界存观点种观点认国办理动产登记实务机构行政机关行职权事造成损害时应承担国家赔偿责种观点认登记机关错误登记事造成损害行侵犯事民事利益属民事领域中侵权行应民事侵权责目前国通说认动产登记行应行政行言笔者认动产登记种行政行形成国家公民间法律登记作登记机关实施具体行政行登记错误造成损害应承担国家赔偿责
次登记机构赔偿责责原目前理实践中均存理解种张登记机关赔偿责种国家赔偿责应适错责原种张适错责原认国家机关工作员执行职务中造成损害行否错应首先国家机关承担笔者认物权法第二十条规定国采取错责原果采纳错责原仅登记机关工作员错免登记机关赔偿责登记错误受害行承担巨济损失显然极公
结 语
项法律制度产生完善需程断根身国情实践中产生问题进行调整结果作国物权法项新制度预告登记需发展完善方文实体法角度预告登记制度国发展历史立法现状性质效力等问题进行分析相关足提出建议希建议够增强广公众预告登记制度解国预告登记制度完善帮助限笔者力阅历需完善补充方外完善预告登记制度应建立套实体制度相应程序制度应配套登记制度建立起否实体预告登记成纸空文难发挥实际作
参考文献
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