合编号________
2021年房屋租赁合常见问题
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房屋租赁日常生活常见合房屋租赁产生纠纷越越高民法院关审理城镇房屋纠纷案件具体应法律干问题解释(简称解释)__年9月1日起实施生效房屋租赁合纠纷审理更加明确司法解释根解释精神整理出问题类型供解决类纠纷时参考
1房屋租赁合否必须采取书面形式
合法第215条规定租赁期限六月应采书面形式事未采书面形式视定期租赁
房屋租赁期限满半年口头租赁合者书面租赁合房屋租赁期限半年(6月)应采取书面形式租赁合
提示
①口头房屋租赁合风险较
事房屋租赁合采取口头形式发生争议时证证明
②法律长期房屋租赁合(6月)求采取书面形式
租赁期限6月口头房屋租赁合视定期房屋租赁合
2什定期房屋租赁合
定期房屋租赁合指事明确约定租赁期限房屋租赁合
定期房屋租赁合包括形式：
(1)口头约定者书面约定房屋租赁期限满6月
(2)书面约定房屋租赁期限6月
3什定期房屋租赁合
定期房屋租赁合指事没约定租赁期限者约定租赁期限明确房屋租赁合
定期房屋租赁合包括形式：
(1)非书面形式定期租赁合：租赁期限6月事未采书面形式视定期租赁
提示事约定租赁期限6月未采书面形式否证证明律视定期租赁合
(2)约定明确定期租赁合：事租赁期限没约定者约定明确达成补充协议合关条款者交易惯确定视定期租赁
提示事未明确约定租赁期限视定期租赁合
(3)事实定期租赁合：租赁期间届满承租继续租赁物出租没提出异议原租赁合继续效租赁期限定期
提示事实租赁合推定定期租赁合
①承租时通知出租解定期租赁合
②出租时解定期租赁合应合理期限前通知承租予承租合理搬出出租房屋期限
4房屋租赁合长期限少年
合法第214条规定租赁期限超二十年超二十年超部分效租赁期间届满事续订租赁合约定租赁期限续订日起超二十年
房屋租赁合包括续订房屋租赁合长期限均20年
提示
①房屋租赁合期限长20年指事次签订租赁合约定租赁期限超20年非指数次签订租赁合者数份租赁合总租赁期限超20年
②房屋租赁期间届满事续订租房屋赁合租赁期限续订日起超20年
③房屋租赁期限超20年非整租赁合效超20年部分租赁期限效租赁期限20年计算
5房屋出租义务
(1)交付出租房屋义务：出租应约定出租房屋交付承租占受益
(2)出租房屋保持义务：出租应保持出租房屋符合约定途
(3)出租房屋维修义务：出租应履行出租房屋维修义务事约定外
a承租出租房屋需维修时求出租合理期限维修：
b出租未履行出租房屋维修义务承租行维修维修费出租负担
c维修出租房屋影响承租应相应减少租金者延长租期
提示
房屋出租承担维修出租房屋义务需具备条件：
①租赁期间承租履行通知义务前提条件
②出租房屋维修必维修基条件
③租赁房屋毁损必须责承租事造成
④事没约定出租承担出租房屋维修义务
(4)出租房屋权利瑕疵担保义务
出租房屋权利瑕疵担保义务指承租订立合时知道出租房屋存权利瑕疵出租应保证出租房屋交付第三张出租房屋享权利导致承租出租房屋收益义务
①第三张权利承租应时通知出租
②第三张权利致承租出租房屋收益承租求减少租金者支付租金
提示
①出租房屋权利瑕疵担保义务范围出租房屋交付前存权利瑕疵承租知情权利瑕疵
②出租房屋交付存权利瑕疵出租房屋交付前存承租知情权利瑕疵构成出租房屋权利瑕疵担保义务
提示
出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租采取补救办法：
根合法出租违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租享减付付租金权利根解释第八条规定列情形导致租赁房屋法承租请求解合民法院应予支持：
①租赁房屋司法机关者行政机关法查封
②租赁房屋权属争议
③租赁房屋具违反法律行政法规关房屋条件强制性规定情况
(4)出租方出租房屋安全担保义务
(5)法律规定义务
出租房屋安全担保义务指出租房屋危承租安全者健康承租订立合时明知该出租房屋质量合格承租然时解合
提示
违反出租房屋安全担保义务产生承租绝解权该解权事受影响
6承租出租房屋义务
承租正出租房屋义务应约定方法者出租房屋性质出租房屋
(1)承租应约定方法出租房屋
(2)出租房屋方法没约定者约定明确协议补充达成补充协议合关条款者交易惯确定
(3)合关条款者交易惯确定应出租房屋性质
提示1
承租出租房屋租方法标准两：
①约定方法(首标准)：
a房屋租赁合约定方法
b双方补充协议约定方法
c合关条款者交易惯确定方法
②出租房屋性质确定方法(次标准)：没约定出租房屋方法出租房屋性质确定方法
提示2
承租未约定方法者出租房屋性质出租房屋出租权解合求赔偿损失
合法第219条规定承租未约定方法者租赁物性质租赁物致租赁物受损失出租解合求赔偿损失 承租未约定方法者出租房屋性质出租房屋致出租房屋受损失出租解合求赔偿损失
解释第7条规定承租擅变动房屋建筑体承重结构者扩建出租求合理期限予恢复原状出租请求解合求赔偿损失民法院合法第219条规定处理
提示3
承租约定方法者出租房屋性质出租房屋致出租房屋受损耗承租承担损害赔偿责
(4)承租出租房屋承担保义务
承租应妥善保出租房屋保善造成出租房屋毁损灭失应承担损害赔偿责
提示
承租已妥善保义务承租承担损害赔偿责
(5)承租否出租房屋进行转租应出租意
合法第224条第二款规定承租出租意租赁物转租第三承租转租承租出租间租赁合继续效第三租赁物造成损失承租应赔偿损失
解释第15条规定承租出租意租赁房屋转租第三时转租期限超承租剩余租赁期限民法院应认定超部分约定效出租承租约定外
提示
房屋转租存两房屋租赁合：
a原租赁合：继续效
b次房屋租赁合：原房屋租赁合承租需次房屋租赁合转租第三造成租赁物损失行负责
提示
合法第224条第二款规定承租未出租意转租出租解合
解释第16条规定出租知道者应知道承租转租六月未提出异议承租未意请求解合者认定转租合效民法院予支持
租赁合产生纠纷案件民法院通知次承租作第三参加诉讼
提示
出租知道者应知道承租转租6月未提出异议视出租意转租
(6)房屋承租支付租金义务
①承租应约定期限支付租金
②支付期限没约定者约定明确补充协议法达成补充协议合关条款者交易惯
③合关条款者交易惯确定法定期限支付：
a租赁期间满1年应租赁期间届满时支付
b租赁期间1年应届满年时支付剩余期间满年应租赁期间届满时支付
提示1
承租延付租金出租补救办法：
(1)承租正理未支付者迟延支付租金出租求承租合理期限支付承租逾期支付出租解合
(2)民法通第136条规定列诉讼时效期间年：…(三)延付者拒付租金出租求承租支付租金诉讼时效期限1年
①出租延付租金解租赁必须出租合理期限说出租承租延付租金直接解租赁合
②出租求承租支付租金诉讼时效1年非2年
提示2
拖延支付租金导致出租解房屋租赁合次承租救济权利：
承租正理未支付者迟延支付租金出租求合理期限逾期支付出租解房屋租赁合
解释第十七条规定承租拖欠租金出租请求解合时次承租请求代承租支付欠付租金违约金抗辩出租合解权民法院应予支持转租合效外
次承租代支付租金违约金超出应付租金数额折抵租金者承租追偿
出租承租延付租金合理期限解权受次承租代付租金抗辩权限制
7承租次承租返房屋租赁物义务
(1)租赁期间届满承租应返租赁物返租赁物应符合约定者租赁物性质状态
(2)房屋租赁合效履行期限届满者解：
a出租权请求次承租腾房
b负腾房义务次承租逾期腾房出租权请求次承租支付逾期腾房占费
8未整体验收合格城镇房屋事订立房屋租赁合否效
建筑法第61条第二款规定建筑工程竣工验收合格方交付未验收者验收合格交付
消防法第10条国家工程建设消防技术标准需进行消防设计建设工程法第十条规定外建设单位应法取施工许日起七工作日消防设计文件报公安机关消防机构备案公安机关消防机构应进行抽查
消防法第11条国务院公安部门规定型员密集场特殊建设工程建设单位应消防设计文件报送公安机关消防机构审核公安机关消防机构法审核结果负责
出租未整体验收合格城镇房屋违反建筑法第61条消防法第10条强制性规定合法解释均未种情形规定合效情形应认定房屋租赁合效
提示
①城镇房屋指城市镇规划区房屋
②未整体验收合格城镇房屋事签订房屋租赁合效
解释第2条规定出租未取建设工程规划许证者未建设工程规划许证规定建设城镇房屋承租订立租赁合效审法庭辩终结前取建设工程规划许证者部门批准建设民法院应认定效
提示
违反建设工程规划城镇房屋签订房屋租赁合效审辩终结前取审批法效
9违反建设工程规划农村房屋事签订房屋租赁合效
农村房屋指乡村规划区房屋解释第1条第二款规定乡村庄规划区房屋租赁合纠纷案件参解释处理法律规定适规定
法律法规农村居民住宅设计建设验收方面规定适然1993年6月29日国务院第116号令发布村庄集镇规划建设理条例农村居民房屋设计施工验收均缺少具体严格标准
未取建设工程规划许证者未建设工程规划许证规定建设农村房屋租赁合效
10时建筑物房屋租赁合否效
解释第3条规定出租未批准者未批准容建设时建筑承租订立租赁合效审法庭辩终结前部门批准建设民法院应认定效
租赁期限超时建筑期限超部分效审法庭辩终结前部门批准延长期限民法院应认定延长期限租赁期间效
提示
非法时建筑物房屋租赁合审辩终结前取批准效外均效房屋租赁合
11房屋租赁合未备案否效
房产理法第54条规定房屋租赁出租承租应签订书面租赁合房产理部门登记备案
解释第4条规定事房屋租赁合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合效民法院予支持
事约定办理登记备案手续房屋租赁合生效条件约定事方已履行义务方接受外
提示
房屋租赁合登记备案法定效件约定生效件
12房屋租赁合效产生法律果
房屋租赁合效事请求支付租金请求参合约定租金标准支付房屋占费
房屋租赁合效事请求赔偿损失
提示
房屋租赁合效出租请求支付房屋占费
13房数租情况确定承租
解释第六条规定出租房屋订立数份租赁合合均效情况承租均张履行合民法院列序确定履行合承租：
()已合法占租赁房屋
(二)已办理登记备案手续
(三)合成立先
取租赁房屋承租请求解合赔偿损失合法关规定处理
提示
房数租占优先→登记备案优先→先成立合优先
14房屋租赁发生装饰装修处理办法：
(1)租赁合效时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修未形成附合装饰装修物：
a出租意利折价出租
b意利承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
②承租出租意装饰装修已形成附合装饰装修物：
a出租意利折价出租
b意利双方导致合效错分担现值损失
(2)租赁期间届满时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修租赁期间届满时未形成附合装饰装修物承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
承租出租意装饰装修租赁期间届满时承租请求出租补偿附合装饰装修费
②承租出租意装饰装修租赁期间届满时事约定约定处理
综述出租意装饰装修租赁期间届满时约定者拆外承租求赔偿装饰装修费
(3)合解时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修合解时未形成附合装饰装修物承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
②承租出租意装饰装修合解时双方已形成附合装饰装修物处理没约定列情形分处理：
a出租违约导致合解承租权请求出租赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失
b承租违约导致合解承租请求出租赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失出租意利应利价值范围予适补偿
c双方违约导致合解剩余租赁期装饰装修残值损失双方根错承担相应责
d责双方事导致合解剩余租赁期装饰装修残值损失双方公原分担法律规定适规定
③事约定约定处理
15什租赁权
(1)居住户租赁权(居住权)
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)119条第款规定承租户名义承租私房屋租赁期承租死亡该户居住求原租约履行应准许
(2)营租赁权
解释第19条规定承租租赁房屋体工商户者合伙方式事营活动承租租赁期间死亡宣告失踪者宣告死亡营者合伙权请求原租赁合租赁该房屋
提示
租赁权限居住户体工商户营者合伙合伙
16什买卖破租赁
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)第119条第二款规定私房屋租赁期买卖赠者继承发生房屋产权转移原租赁合承租新房继续效
合法第229条规定租赁物租赁期间发生权变动影响租赁合效力
解释第20条规定租赁房屋租赁期间发生权变动承租请求房屋受继续履行原租赁合民法院应予支持租赁房屋具列情形者事约定外：
()房屋出租前已设立抵押权抵押权实现抵押权发生权变动
(二)房屋出租前已民法院法查封
根述规定买卖破租赁指租赁房屋租赁期间发生权变动影响租赁合效力原租赁合承租新房继续效承租权请求房屋受继续履行原租赁合
买卖破租赁受约定限制法定限制：
①事约定外：买卖破租赁受事约定限制
②事先抵押权限制：受房屋出租前已设立抵押权抵押权实现抵押权发生权变动买卖破租赁受限制
③事前查封限制：房屋出租前已民法院法查封买卖破租赁受限制
提示
买卖破租赁受事先抵押权事前查封事约定限制
17什承租优先购买权
合法第230条规定出租出卖租赁房屋应出卖前合理期限通知承租承租享等条件优先购买权利
解释第22条规定出租抵押权协议折价变卖租赁房屋偿债务应合理期限通知承租承租请求等条件优先购买房屋民法院应予支持
根述规定承租优先购买权指出租出卖租赁房屋者协议折价变卖抵押租赁房屋偿债务时承租享等条件优先购买权利
提示
①承租享优先购买权时出租负合理期限通知承租义务
②合理期限没明确规定目前解释第23条拍卖租赁房屋应拍卖5日前通知承租规定民通意见第118条规定前3月通知已作废
18情形承租张优先购买权
解释第23条规定出租委托拍卖拍卖租赁房屋应拍卖5日前通知承租承租未参加拍卖民法院应认定承租放弃优先购买权
解释第24条 具列情形承租张优先购买房屋民法院予支持：
()房屋行优先购买权
(二)出租房屋出卖亲属包括配偶父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女
(三)出租履行通知义务承租十五日未明确表示购买
(四)第三善意购买租赁房屋已办理登记手续
根述规定承租情形张优先购买权
(1)承租怠行优先购买权视放弃优先购买权：
a出租拍卖5日前已通知承租承租未参加拍卖
b出租已履行通知义务承租15日未明确表示购买
(2)房屋亲属购买权优先承租购买权：
a房屋行优先购买权
b出租房屋出卖亲属
(3)善意三已取租赁房屋物权：第三善意购买租赁房屋已办理登记手续
提示
承租怠行优先购买权更高优先权行优先购买权善意第三确定物权承租均请求优先购买权
19出租侵犯承租优先购买权承租否请求法院宣告该房屋买卖效
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)第118条规定已作废出租出卖出租房屋应提前3月通知承租承租等条件享优先购买权出租未规定出卖房屋承租请求民法院宣告该房屋买卖效
解释第21条规定出租出卖租赁房屋未合理期限通知承租者存侵害承租优先购买权情形承租请求出租承担赔偿责民法院应予支持请求确认出租第三签订房屋效民法院予支持
根述规定出租侵害承租优先购买权：
(1)出租第三签订房屋买卖合效
(2)承租请求出租承担赔偿责
提示
着民通意见第118条规定废止承租权请求法院确认违反承租优先购买权房屋买卖合效
20房屋租赁纠纷确定辖
高民法院关房屋租赁纠纷确定辖问题批复(1986年1月7日)规定租赁关系存续期间发生房屋修缮租金腾退等纠纷般应房屋法院辖告法院辖更符合两便原告户籍居法院辖
述规定确定房屋租赁纠纷辖权效意见
(1)房屋租赁纠纷般应房屋法院辖
(2)告法院辖更符合两便原告户籍居法院辖
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2021年房屋租赁合常见问题
温馨提示：合示范文提供事签订合时种参考事须根具体实际情况正确选择适条款作相应调整切勿套订立重合者容复杂合咨询相关法律专业士感谢您阅读载
房屋租赁日常生活常见合房屋租赁产生纠纷越越高民法院关审理城镇房屋纠纷案件具体应法律干问题解释(简称解释)__年9月1日起实施生效房屋租赁合纠纷审理更加明确司法解释根解释精神整理出问题类型供解决类纠纷时参考
1房屋租赁合否必须采取书面形式
合法第215条规定租赁期限六月应采书面形式事未采书面形式视定期租赁
房屋租赁期限满半年口头租赁合者书面租赁合房屋租赁期限半年(6月)应采取书面形式租赁合
提示
①口头房屋租赁合风险较
事房屋租赁合采取口头形式发生争议时证证明
②法律长期房屋租赁合(6月)求采取书面形式
租赁期限6月口头房屋租赁合视定期房屋租赁合
2什定期房屋租赁合
定期房屋租赁合指事明确约定租赁期限房屋租赁合
定期房屋租赁合包括形式：
(1)口头约定者书面约定房屋租赁期限满6月
(2)书面约定房屋租赁期限6月
3什定期房屋租赁合
定期房屋租赁合指事没约定租赁期限者约定租赁期限明确房屋租赁合
定期房屋租赁合包括形式：
(1)非书面形式定期租赁合：租赁期限6月事未采书面形式视定期租赁
提示事约定租赁期限6月未采书面形式否证证明律视定期租赁合
(2)约定明确定期租赁合：事租赁期限没约定者约定明确达成补充协议合关条款者交易惯确定视定期租赁
提示事未明确约定租赁期限视定期租赁合
(3)事实定期租赁合：租赁期间届满承租继续租赁物出租没提出异议原租赁合继续效租赁期限定期
提示事实租赁合推定定期租赁合
①承租时通知出租解定期租赁合
②出租时解定期租赁合应合理期限前通知承租予承租合理搬出出租房屋期限
4房屋租赁合长期限少年
合法第214条规定租赁期限超二十年超二十年超部分效租赁期间届满事续订租赁合约定租赁期限续订日起超二十年
房屋租赁合包括续订房屋租赁合长期限均20年
提示
①房屋租赁合期限长20年指事次签订租赁合约定租赁期限超20年非指数次签订租赁合者数份租赁合总租赁期限超20年
②房屋租赁期间届满事续订租房屋赁合租赁期限续订日起超20年
③房屋租赁期限超20年非整租赁合效超20年部分租赁期限效租赁期限20年计算
5房屋出租义务
(1)交付出租房屋义务：出租应约定出租房屋交付承租占受益
(2)出租房屋保持义务：出租应保持出租房屋符合约定途
(3)出租房屋维修义务：出租应履行出租房屋维修义务事约定外
a承租出租房屋需维修时求出租合理期限维修：
b出租未履行出租房屋维修义务承租行维修维修费出租负担
c维修出租房屋影响承租应相应减少租金者延长租期
提示
房屋出租承担维修出租房屋义务需具备条件：
①租赁期间承租履行通知义务前提条件
②出租房屋维修必维修基条件
③租赁房屋毁损必须责承租事造成
④事没约定出租承担出租房屋维修义务
(4)出租房屋权利瑕疵担保义务
出租房屋权利瑕疵担保义务指承租订立合时知道出租房屋存权利瑕疵出租应保证出租房屋交付第三张出租房屋享权利导致承租出租房屋收益义务
①第三张权利承租应时通知出租
②第三张权利致承租出租房屋收益承租求减少租金者支付租金
提示
①出租房屋权利瑕疵担保义务范围出租房屋交付前存权利瑕疵承租知情权利瑕疵
②出租房屋交付存权利瑕疵出租房屋交付前存承租知情权利瑕疵构成出租房屋权利瑕疵担保义务
提示
出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租采取补救办法：
根合法出租违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租享减付付租金权利根解释第八条规定列情形导致租赁房屋法承租请求解合民法院应予支持：
①租赁房屋司法机关者行政机关法查封
②租赁房屋权属争议
③租赁房屋具违反法律行政法规关房屋条件强制性规定情况
(4)出租方出租房屋安全担保义务
(5)法律规定义务
出租房屋安全担保义务指出租房屋危承租安全者健康承租订立合时明知该出租房屋质量合格承租然时解合
提示
违反出租房屋安全担保义务产生承租绝解权该解权事受影响
6承租出租房屋义务
承租正出租房屋义务应约定方法者出租房屋性质出租房屋
(1)承租应约定方法出租房屋
(2)出租房屋方法没约定者约定明确协议补充达成补充协议合关条款者交易惯确定
(3)合关条款者交易惯确定应出租房屋性质
提示1
承租出租房屋租方法标准两：
①约定方法(首标准)：
a房屋租赁合约定方法
b双方补充协议约定方法
c合关条款者交易惯确定方法
②出租房屋性质确定方法(次标准)：没约定出租房屋方法出租房屋性质确定方法
提示2
承租未约定方法者出租房屋性质出租房屋出租权解合求赔偿损失
合法第219条规定承租未约定方法者租赁物性质租赁物致租赁物受损失出租解合求赔偿损失 承租未约定方法者出租房屋性质出租房屋致出租房屋受损失出租解合求赔偿损失
解释第7条规定承租擅变动房屋建筑体承重结构者扩建出租求合理期限予恢复原状出租请求解合求赔偿损失民法院合法第219条规定处理
提示3
承租约定方法者出租房屋性质出租房屋致出租房屋受损耗承租承担损害赔偿责
(4)承租出租房屋承担保义务
承租应妥善保出租房屋保善造成出租房屋毁损灭失应承担损害赔偿责
提示
承租已妥善保义务承租承担损害赔偿责
(5)承租否出租房屋进行转租应出租意
合法第224条第二款规定承租出租意租赁物转租第三承租转租承租出租间租赁合继续效第三租赁物造成损失承租应赔偿损失
解释第15条规定承租出租意租赁房屋转租第三时转租期限超承租剩余租赁期限民法院应认定超部分约定效出租承租约定外
提示
房屋转租存两房屋租赁合：
a原租赁合：继续效
b次房屋租赁合：原房屋租赁合承租需次房屋租赁合转租第三造成租赁物损失行负责
提示
合法第224条第二款规定承租未出租意转租出租解合
解释第16条规定出租知道者应知道承租转租六月未提出异议承租未意请求解合者认定转租合效民法院予支持
租赁合产生纠纷案件民法院通知次承租作第三参加诉讼
提示
出租知道者应知道承租转租6月未提出异议视出租意转租
(6)房屋承租支付租金义务
①承租应约定期限支付租金
②支付期限没约定者约定明确补充协议法达成补充协议合关条款者交易惯
③合关条款者交易惯确定法定期限支付：
a租赁期间满1年应租赁期间届满时支付
b租赁期间1年应届满年时支付剩余期间满年应租赁期间届满时支付
提示1
承租延付租金出租补救办法：
(1)承租正理未支付者迟延支付租金出租求承租合理期限支付承租逾期支付出租解合
(2)民法通第136条规定列诉讼时效期间年：…(三)延付者拒付租金出租求承租支付租金诉讼时效期限1年
①出租延付租金解租赁必须出租合理期限说出租承租延付租金直接解租赁合
②出租求承租支付租金诉讼时效1年非2年
提示2
拖延支付租金导致出租解房屋租赁合次承租救济权利：
承租正理未支付者迟延支付租金出租求合理期限逾期支付出租解房屋租赁合
解释第十七条规定承租拖欠租金出租请求解合时次承租请求代承租支付欠付租金违约金抗辩出租合解权民法院应予支持转租合效外
次承租代支付租金违约金超出应付租金数额折抵租金者承租追偿
出租承租延付租金合理期限解权受次承租代付租金抗辩权限制
7承租次承租返房屋租赁物义务
(1)租赁期间届满承租应返租赁物返租赁物应符合约定者租赁物性质状态
(2)房屋租赁合效履行期限届满者解：
a出租权请求次承租腾房
b负腾房义务次承租逾期腾房出租权请求次承租支付逾期腾房占费
8未整体验收合格城镇房屋事订立房屋租赁合否效
建筑法第61条第二款规定建筑工程竣工验收合格方交付未验收者验收合格交付
消防法第10条国家工程建设消防技术标准需进行消防设计建设工程法第十条规定外建设单位应法取施工许日起七工作日消防设计文件报公安机关消防机构备案公安机关消防机构应进行抽查
消防法第11条国务院公安部门规定型员密集场特殊建设工程建设单位应消防设计文件报送公安机关消防机构审核公安机关消防机构法审核结果负责
出租未整体验收合格城镇房屋违反建筑法第61条消防法第10条强制性规定合法解释均未种情形规定合效情形应认定房屋租赁合效
提示
①城镇房屋指城市镇规划区房屋
②未整体验收合格城镇房屋事签订房屋租赁合效
解释第2条规定出租未取建设工程规划许证者未建设工程规划许证规定建设城镇房屋承租订立租赁合效审法庭辩终结前取建设工程规划许证者部门批准建设民法院应认定效
提示
违反建设工程规划城镇房屋签订房屋租赁合效审辩终结前取审批法效
9违反建设工程规划农村房屋事签订房屋租赁合效
农村房屋指乡村规划区房屋解释第1条第二款规定乡村庄规划区房屋租赁合纠纷案件参解释处理法律规定适规定
法律法规农村居民住宅设计建设验收方面规定适然1993年6月29日国务院第116号令发布村庄集镇规划建设理条例农村居民房屋设计施工验收均缺少具体严格标准
未取建设工程规划许证者未建设工程规划许证规定建设农村房屋租赁合效
10时建筑物房屋租赁合否效
解释第3条规定出租未批准者未批准容建设时建筑承租订立租赁合效审法庭辩终结前部门批准建设民法院应认定效
租赁期限超时建筑期限超部分效审法庭辩终结前部门批准延长期限民法院应认定延长期限租赁期间效
提示
非法时建筑物房屋租赁合审辩终结前取批准效外均效房屋租赁合
11房屋租赁合未备案否效
房产理法第54条规定房屋租赁出租承租应签订书面租赁合房产理部门登记备案
解释第4条规定事房屋租赁合未法律行政法规规定办理登记备案手续请求确认合效民法院予支持
事约定办理登记备案手续房屋租赁合生效条件约定事方已履行义务方接受外
提示
房屋租赁合登记备案法定效件约定生效件
12房屋租赁合效产生法律果
房屋租赁合效事请求支付租金请求参合约定租金标准支付房屋占费
房屋租赁合效事请求赔偿损失
提示
房屋租赁合效出租请求支付房屋占费
13房数租情况确定承租
解释第六条规定出租房屋订立数份租赁合合均效情况承租均张履行合民法院列序确定履行合承租：
()已合法占租赁房屋
(二)已办理登记备案手续
(三)合成立先
取租赁房屋承租请求解合赔偿损失合法关规定处理
提示
房数租占优先→登记备案优先→先成立合优先
14房屋租赁发生装饰装修处理办法：
(1)租赁合效时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修未形成附合装饰装修物：
a出租意利折价出租
b意利承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
②承租出租意装饰装修已形成附合装饰装修物：
a出租意利折价出租
b意利双方导致合效错分担现值损失
(2)租赁期间届满时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修租赁期间届满时未形成附合装饰装修物承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
承租出租意装饰装修租赁期间届满时承租请求出租补偿附合装饰装修费
②承租出租意装饰装修租赁期间届满时事约定约定处理
综述出租意装饰装修租赁期间届满时约定者拆外承租求赔偿装饰装修费
(3)合解时装饰装修处理
①承租出租意装饰装修合解时未形成附合装饰装修物承租拆拆造成房屋毁损承租应恢复原状
②承租出租意装饰装修合解时双方已形成附合装饰装修物处理没约定列情形分处理：
a出租违约导致合解承租权请求出租赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失
b承租违约导致合解承租请求出租赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失出租意利应利价值范围予适补偿
c双方违约导致合解剩余租赁期装饰装修残值损失双方根错承担相应责
d责双方事导致合解剩余租赁期装饰装修残值损失双方公原分担法律规定适规定
③事约定约定处理
15什租赁权
(1)居住户租赁权(居住权)
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)119条第款规定承租户名义承租私房屋租赁期承租死亡该户居住求原租约履行应准许
(2)营租赁权
解释第19条规定承租租赁房屋体工商户者合伙方式事营活动承租租赁期间死亡宣告失踪者宣告死亡营者合伙权请求原租赁合租赁该房屋
提示
租赁权限居住户体工商户营者合伙合伙
16什买卖破租赁
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)第119条第二款规定私房屋租赁期买卖赠者继承发生房屋产权转移原租赁合承租新房继续效
合法第229条规定租赁物租赁期间发生权变动影响租赁合效力
解释第20条规定租赁房屋租赁期间发生权变动承租请求房屋受继续履行原租赁合民法院应予支持租赁房屋具列情形者事约定外：
()房屋出租前已设立抵押权抵押权实现抵押权发生权变动
(二)房屋出租前已民法院法查封
根述规定买卖破租赁指租赁房屋租赁期间发生权变动影响租赁合效力原租赁合承租新房继续效承租权请求房屋受继续履行原租赁合
买卖破租赁受约定限制法定限制：
①事约定外：买卖破租赁受事约定限制
②事先抵押权限制：受房屋出租前已设立抵押权抵押权实现抵押权发生权变动买卖破租赁受限制
③事前查封限制：房屋出租前已民法院法查封买卖破租赁受限制
提示
买卖破租赁受事先抵押权事前查封事约定限制
17什承租优先购买权
合法第230条规定出租出卖租赁房屋应出卖前合理期限通知承租承租享等条件优先购买权利
解释第22条规定出租抵押权协议折价变卖租赁房屋偿债务应合理期限通知承租承租请求等条件优先购买房屋民法院应予支持
根述规定承租优先购买权指出租出卖租赁房屋者协议折价变卖抵押租赁房屋偿债务时承租享等条件优先购买权利
提示
①承租享优先购买权时出租负合理期限通知承租义务
②合理期限没明确规定目前解释第23条拍卖租赁房屋应拍卖5日前通知承租规定民通意见第118条规定前3月通知已作废
18情形承租张优先购买权
解释第23条规定出租委托拍卖拍卖租赁房屋应拍卖5日前通知承租承租未参加拍卖民法院应认定承租放弃优先购买权
解释第24条 具列情形承租张优先购买房屋民法院予支持：
()房屋行优先购买权
(二)出租房屋出卖亲属包括配偶父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女
(三)出租履行通知义务承租十五日未明确表示购买
(四)第三善意购买租赁房屋已办理登记手续
根述规定承租情形张优先购买权
(1)承租怠行优先购买权视放弃优先购买权：
a出租拍卖5日前已通知承租承租未参加拍卖
b出租已履行通知义务承租15日未明确表示购买
(2)房屋亲属购买权优先承租购买权：
a房屋行优先购买权
b出租房屋出卖亲属
(3)善意三已取租赁房屋物权：第三善意购买租赁房屋已办理登记手续
提示
承租怠行优先购买权更高优先权行优先购买权善意第三确定物权承租均请求优先购买权
19出租侵犯承租优先购买权承租否请求法院宣告该房屋买卖效
高民法院关贯彻执行中华民国民法通干问题意见(试行)第118条规定已作废出租出卖出租房屋应提前3月通知承租承租等条件享优先购买权出租未规定出卖房屋承租请求民法院宣告该房屋买卖效
解释第21条规定出租出卖租赁房屋未合理期限通知承租者存侵害承租优先购买权情形承租请求出租承担赔偿责民法院应予支持请求确认出租第三签订房屋效民法院予支持
根述规定出租侵害承租优先购买权：
(1)出租第三签订房屋买卖合效
(2)承租请求出租承担赔偿责
提示
着民通意见第118条规定废止承租权请求法院确认违反承租优先购买权房屋买卖合效
20房屋租赁纠纷确定辖
高民法院关房屋租赁纠纷确定辖问题批复(1986年1月7日)规定租赁关系存续期间发生房屋修缮租金腾退等纠纷般应房屋法院辖告法院辖更符合两便原告户籍居法院辖
述规定确定房屋租赁纠纷辖权效意见
(1)房屋租赁纠纷般应房屋法院辖
(2)告法院辖更符合两便原告户籍居法院辖
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