合编号________
新版建设部商品房买卖合范
温馨提示：合示范文提供事签订合时种参考事须根具体实际情况正确选择适条款作相应调整切勿套订立重合者容复杂合咨询相关法律专业士感谢您阅读载
(合编号： )
合双方事：
出卖：________________________________________________
注册址：_____________________________________________
营业执注册号：_______________________________________
企业资质证书号：________________________________________
法定代表：____________联系电话：_____________________
邮政编码：______________________________________________
委托代理：_____________址：_________________________
邮政编码：_____________联系电话：_______________________
委托代理机构：__________________________________________
注册址：______________________________________________
营业执注册号：________________________________________
法定代表：_________联系电话：________________________
邮政编码：______________________________________________
买受：_______________________________________________
法定代表姓名：_____________国籍______________
身份证护营业执注册号 _____________________
址：__________________________________________________
邮政编码：______________联系电话：______________________
委托代理 姓名：____________国籍：_____________
址：__________________________________________________
邮政编码：_______________电话：________________________
[释义]部分条文确认买卖双方事体资格
条款提示点：
1出卖体资格
国现行法律法规房产开发企业分专营开发企业兼营开发企业种类型需具备房产开发部门颁布房产开发企业资质具备开发资质开发资质已取缔企业作出卖相客户订立商品房违者订立合效
2买受体资格
(1)具备民事权利力法然均作买受
(2)必须具备完全民事行力然方作签约订立合
a未满18周岁未成年订立合须监护追认方生效(已满16周岁劳动收入生活外)
b精神病间隙性精神病精神病发作期间订立合须监护追认方生效
(3)未成年精神病购房行应监护作法定代理代签约
(4)夫妻关系存续期间夫妻双方约定夫妻名义购买房屋该房屋权般均视夫妻财产
3出卖委托代理机构
年开发商委托代理公司进行房屋销售例日益增加种情形应代理机构名称列入合实填写样明确体现保障开发商代理商间委托代理合关系保障购房签约知情权
根中华民国合法中华民国城市房产理法关法律法规规定买受出卖等愿协商致基础买卖商品房达成协议：
第条 项目建设
出卖______方式取位_______编号___________块土权土权出合号土权划拨批准文件号划拨土权转批准文件号________________
该块土面积___________规划途___________土年限______年_____月_____日______年_____月______日
出卖批准述块建设商品房现定名暂定名___________建设工程规划许证号___________施工许证号___________
____________________________________________________________________
[释义]条出卖拥项目取开发建设等前期手续告知义务容目保障买受知情权
条款提示点：
1开发商土取方式
般情形开发商取土方式受国家出土(出)转受已缴纳土出金土(转)特殊情形方获国家偿划拨(划拨)开发商开发建设规划范畴济住房
未变更土性质集体土权作房产开发非济适住房建设划拨作房产开发工业出作房产开发
2土年限
根国城镇国土权出转暂行条例第十二条规定：土出高年限列途规定：()居住70年(二)工业50 年(三)教育科技文化卫生体育50年(四)商业旅游娱乐40年(五)综合者50年需注意该年限起始国土权出确定日买受订立购房合日济住房土系划拨存年限问题
3商品房项目名称现定名暂定名必须商品发预售许证相关证件描述致
4开发商必须拥国土权证方申请商品房预售资格购房者签订合前知悉条列[土权出合号][土权划拨批准文件号][划拨土权转批准文件号]外更必查阅开发商持国土权证着重审查两点：开发商否已足额支付土出金(未缴纳完毕土出金开发商般持时国土证非国土证)二开发商否已土办理抵押贷款(土作抵押物办理贷款国土证作备案登记)
第二条 商品房销售
买受购买商品房现房预售商品房预售商品房批准机关___________商品房预售许证号___________
____________________________________________________________________
[释义]条商品房销售描述
条款提示点：
1期房现房较
期房预售商品房指消费者购买时具备买入住商品房房产开发商取预售许证开始取房产权证产证止出售商品房期房现房指消费者购买时具备买入住商品房开发商已办妥售商品房产证商品房消费者签约立办理入住取分户权证
期房相现房具列特点：
优势：(1)期房般较现房便宜
(2)期房选择空间较现房
(3)着房产市场发展新楼盘品质较旧盘明显提升
劣势：具备延期交付品质变差权证期交付等法律风险
2商品房预售许证法律效力
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第二条规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
3商品房销售
般说开发商获商品房预售许证外应具备列证件：建设规划许证建设工程规划许证建设工程开工证国土证俗称五证齐全方预售
房产行政部门颁发预售许证栋编号发放批号编号发放等形式购房购房时应号入座提高身风险防范力
第三条 买受购商品房基情况
买受购买商品房(简称该商品房房屋面图见合附件房号附件表示准)合第条规定项目中：
第___________幢座___________单元层___________号房该商品房途___________属___________结构层高___________建筑层数___________层 ___________层
该商品房阳台封闭式非封闭式
该商品房合约定产权登记建筑面积___________方米中套建筑面积___________方米公部位公房屋分摊建筑面积___________方米(关公部位公房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
[释义]条合标物详细描述
条款提示点：
条涉干建筑专业术语建筑规范购房购房时应更加切实注意
1商品房途房屋结构
两项开发商言确定工程建设成关键点专业办公写字楼工程建设成般砖混结构建筑物建筑成高出数倍购房选购房屋时应加落实
商品房途居住办公商品商住停车等种类途确定合双方履行法律手续擅变更房屋结构砖混框架钢混等种结构房屋功耐程度异
2层高≠净高
层高指层面层面距离净高指面天花板距离净高层高楼板厚度
购房选择预售商品房时应考虑述两者间差异
3阳台
阳台封闭否计算商品房建筑面积关重根现行建筑面积计算规划规定封闭阳台全面积计算面积敞开式阳台全面积半计算面积
4建筑面积套建筑面积公部位公房屋分摊建筑面积面积间联系
该套商品房建筑面积套建筑面积+公部位公房屋分摊建筑面积
套建筑面积套面积+套强体面积+阳台面积
第四条 计价方式价款
出卖买受约定述第___________种方式计算该商品房价款：
1建筑面积计算该商品房单价(___________币)方米______元总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
2套建筑面积计算该商品房单价(___________币)方米__________元总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
3套(单元)计算该商品房总价款(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整
4__________________________________________________
[释义]条关商品房计价方式价款约定
条款提示点：
1计价方式改革
年国直采建筑面积计价方式销售商品房该种计价方式存着诸弊病集中体现总公建筑面积难确定公建筑面积计算分摊复杂开发商非善意误算等着房产济活跃发展国北京等区已推行套建筑面积计价相信久套建筑面积计价成国房产市场计价方式购房真正享受明明白白购房遇
2购房应注意商品房价外价问题
开发商收取面积记总价款外会购房提出收取配套费教育实施费等收费项目购房支付房款时应收费项目加关注开发商没法定收费购房拒付
第五条 面积确认面积差异处理
根事选择计价方式条规定建筑面积套建筑面积(条款中均简称面积)进行面积确认面积差异处理
事选择套计价适条约定
合约定面积产权登记面积差异产权登记面积准
商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第_____种方式进行处理：
1双方行约定：
(1)_________________________________________________
(2)____________________________________________
(3)_______________________________________________
(4)_________________________________________________
2双方意原处理：
(1)面积误差绝值3(含3)实结算房价款
(2)面积误差绝值超出3时买受权退房
买受退房出卖买受提出退房日起30天买受已付款退买受__________利率付利息
买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3(含3)部分房价款买受补足超出3部分房价款出卖承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3(含3)部分房价款出卖返买受绝值超出3部分房价款出卖双倍返买受
产权登记面积合约定面积
面积误差────────────────_100
合约定面积
设计变更造成面积差异双方解合应签署补充协议
[释义]条房屋面积确认房屋面积差异处理方式约定
条款法律：建设部商品房销售理办法第二十条规定：套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式合未作约定接原处理：()面积误差绝值3(含3)实结算房价款(二)面积误差绝值超出3 时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房价款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3 (含3 )部分房价款买受补足超出3 部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3 (含3 )部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3 部分房价款房产开发企业双倍返买受
产权登记面积合约定面积
面积误差_100
合约定面积
条款提示点：
1面积确认标准
条规定建筑面积套建筑面积面积确认标准购房签约时张述两项面积时作标准
2产权登记面积购房实际面积符时处理
产权登记面积指房产行政部门确认登记面积般情形产权登记面积等购房实际面积果产权登记测绘单位作出测量结果购房实面积符购房旧权利聘请专业测量公司重新测量求房产行政部门原产权登记面积作出修正处理
3行约定方式
基设计原施工原原开发商预售商品房实愿意接受商品房销售理办法规定签订面积差异处理条款建议购房选择行约定方式常见约定方式包括：
(1)买受求退房产权登记面积原约定方米价格实施退少补(该条款约定法律分析然存问题某合原定面积80方米建成面积达__0方米开发商张该特约定约定面积差异已原合造成实质性破坏法院终会法定标准会约定标准裁决)
(2)正负3实施退少补3部分原单价折计算房价少3部分原单价浮定例退房款
(3)办法规定界点3调整界点5(开发商利益分析条款符合利益)
(4)总价包死条款产权登记面积否约定面积发生差异均约定总价计算房款(广泛采通文约定楼盘购房选择性该条款笔者阅历少开发商交房测定面积约定面积少退款建成求购房补缴购房款屡见鲜)
相言述约定方式均没条款第二种方式样更维护购房合法权益建议购房签订合时选择该种面积差异处理方式
__市国土资源房屋理局拟定北京版式范文中采建筑面积差异处理条款更重视购房权益保障
第六条 付款方式期限
买受列第__________种方式期付款：
1次性付款______________________________________
2分期付款__________________________________________
3方式_________________________________________
[释义]条付款方式付款时间约定
条款提示点：
1次性付款
(1)次性付款意指购房约定期限开发商支付完毕100购房款实践中少开发商意选择次性付款客户签约支付9095购房款留存510购房款房屋交接权证发放时行付
(2)开发商鼓励购房选择次性付款方式会商品房定价基础予次性付款购房定例折扣购房选择种付款方式适时提出折扣请求
2揭付款
(1)揭付款属分期付款现开发商银行已付款方式取高度致银行揭客户开发商提供次性付款开发商言揭购房完善揭贷款手续已获银行支付全额房款购房银行签订逐月银行款已
(2)揭付款方式产生法律关系：
a合关系两：开发商购房间商品房买卖合关系二购房银行间款合关系
b合关系三：购房购物业作抵押物银行间发生抵押合关系二开发商购房贷款银行提供保证合关系(银行求开发商提供定数额保证金担保)三银行开发商间回购法律关系购房逾期未款构成违约银行法处分抵押房产开发商银行承诺条件回购该房产回购房款优先直接清偿银行贷款息购房揭贷款合中予书面确认
(3)揭付款条款签约时属效力定条款该条款生效必备件银行意揭购房发放贷款签订款合属责事双方事银行拒绝购房提供揭贷款该条款买卖双方具备约束力造成商品房买卖合履行双方互负违约责事双方请求解商品房买卖合开发商应收受购房款金利息者定金返购房买卖双方作者作行导致银行揭需责承担相应违约责购房提供提供虚假申贷资料开发商拒承担银行求保证担保责等
(4)揭付款方式续法律问题
a商品房买卖合确认效者撤销解致揭贷款目法实现买卖双方银行均权解揭贷款合开发商应收款项分退购房银行
b开发商作担保购房揭贷款提供保证担保方式两种：阶段性保证担保开发商提供保证担保保证期间揭贷款合签订日起购房获分户产权证房屋权办理项权利登记日止二全程保证担保开发商购房银行偿全部贷款息前均需承担保证担保责高院司法解释规定购房未揭贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书银行办理商品房抵押登记手续银行起诉购房求偿贷款息张房屋优先受偿应追加开发商告开发商提供全程担保外果银行起诉时买卖银行尚未完善抵押登记手续开发商提供种方式保证担保会列告
开发商早购房办理分户权证意义仅履行身商品房买卖合约定义务具备解身担保法律风险功作年法院受理案件类型分析揭购房逾期付款违约纠纷已成类民事纠纷楼盘存着定例揭购房逾期银行贷款风险隐患开发商重视类纠纷预防风险防范造成必济损失
第七条 买受逾期付款违约责
买受未合规定时间付款列第__________种方式处理：
1逾期时间分处理(作累加)
(1)逾期_____日合规定应付款期限第二天起实际全额支付应付款日止买受日出卖支付逾期应付款万分_____违约金合继续履行
(2)逾期超_____日出卖权解合出卖解合买受累计应付款_____出卖支付违约金买受愿意继续履行合出卖意合继续履行合规定应付款期限第二天起实际全额支付应付款日止买受日出卖支付逾期应付款万分_____ (该率应第(1)项中率)违约金
条中逾期应付款指合第六条规定期应付款该期实际已付款差额采取分期付款相应分期应付款该期实际已付款差额确定
2 _________________________________________________
[释义]条购房逾期违约金责进行约定条款
条款提示点
1逾期付款违约责分析
逾期付款买卖合中种典型违约行逾期付款未达定期间构成根违约构成般违约守约方权求违约方履行合支付定违约金构成根违约守约方权单方面解合外权求违约方支付承担终止合造成相应济损失
基般违约根违约理示范文建立两种相辅相成违约责救济方式
2设定般违约根违约合理期间
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十五条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定外法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
述司法解释分析基商品房买卖合涉标物项重资产司法解释拟定者期买卖双方予违约方相较长期限包容理解张权利快享单方解约权建议：设定条规定开发商单方解约权期间条款时般应定3月宜少应少2月果购房签订偶然性原造成流动资金周转困难期履约购房合理期间进行调整
3逾期付款违约金标准设定
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十六条规定：事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失30标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数额该解释第十七条规定：商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算发法违约金数额者损失赔偿额参标准确定：逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定
结合述两条司法解释逾期付款违约金设定标准般应设列区间：低期银行活期存款利率标准高期银行逾期贷款利率__0设定标准果低高述期间导致约定条款存法律效力瑕疵
案分析：李姐月银行贷款5000元银行数客户执行5年期商业房贷年利率5508计算： 1调整前：利率万分二点计算5000元_2110000105元(计算公式：月款额_万分二点)说李姐拖延天交105元2调整：银行新执行日罚息利率5508_(1+30)3655508_(1+50)365 196元—226元李姐说拖延日少需交纳098元1__元
第八条 交付期限
出卖应_____年_____月_____日前国家方民政府关规定具备列第_____种条件符合合约定商品房交付买受：
1该商品房验收合格
2该商品房综合验收合格
3该商品房分期综合验收合格
4该商品房取商品住宅交付批准文件
5____________________________________________________
遇列特殊原双方协商意解合变更合外出卖实予延期：
1遭遇抗力出卖发生日起_____日告知买受
2___________________________________________________
[释义]条时合标物交付时间约定时约定交付房屋应具备条件
条款提示点
1理解四项条件
谓工程验收指建筑工程身验收包括房屋基础体水电排风排气外装饰验收包括区道路绿化停车场配套设施验收组织工程验收体开发商身组织勘察设计施工监理单位会建设质监单位参加竣工验收合格开发商应15日建设部门备案购房言果选择该条件开发商需获建设部门发出竣工验收备案证满足交付条件
该商品房综合验收合格指整区包括体工程基础设施公配套设施绿化等进行整体验收分期综合验收指分期建设区期进行综合验收该商品房取商品住宅交付批准文件指开发商获工程验收备案证规划验收证明消防验收证明电梯安全证明环保供电供水燃气等配套验收证明基础建设部门申请办理新建住宅交付许证(全国法律文件名称区)建设部门颁发许证书方满足交付条件
2条件选择
站开发商角度首选第项标准工程验收合格满足交付条件身法定低条件国建筑法合法均强制性规定未竣工验收工程交付
站购房角度应首选第四项条件取商品住宅交付批准文件仅满足工程验收项条件需开发商建成商品房具备规划验收消防验收配套设施验收证明限度保障购房购物业质量功
__市新版__市商品房预售合示范文条进行修改具体：该商品房交付时应符合列第12项第项列条件该商品房住宅出卖应提供住宅质量住宅 1该商品房已取规划验收批准文件建筑工程竣工验收备案表 2资质房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书 3出卖已取该商品房楼栋房屋权属证明 4满足第十二条中出卖承诺市政基础设施达条件 5_________________6__________________7___________________
__市__年7月1日起已停办商品房综合验收业务原：广州区开发商购房关综合验收矛盾已久购房收楼时严格__市商品住宅建设项目验收理办法规定收楼时综合验收合格书肯收楼否认权益法保证事实开发商房产项目分期进行完成全部开发前根综合验收通知书双方收楼关综合验收手续没争执屡见鲜__市房局士表示取消综合验收会业办理房产证影响发放房产证楼盘否通专业验收综合验收
3开发商实延期条款
(1)抗力仅指预见避免客服客观情况造成抗力原两种情形然灾害洪水震台风海啸等二政府行发生战争强制征收等发生抗力事开发商必须合约定期限抗力相关情况告知购房否发生抗力事开发商然需承担延期交房责
抗力条件非常严格开发商滥抗力条款__年非典流行期间非疫区非疫情直接导致施工停顿工程认定抗力事雨季停工技术困难等事更成抗力理
(2)免责事
开发商言约定期限购房交付房屋合义务非特殊原免责中消协评点房产业霸王条款中条作重点提示某房产开发商购房提供中提出条款：非出卖原造成延误素包括限：政府制办证行滞政府市政配套未位第三破坏高考期间停工政府规定施工单位工期延误施工期间停水停电等出卖交房时告知买受实予延期交房 中消协点评意见：述原中确实作免责事抗力等甄情况实行部分全部免责纯属开发商身第三方原造成承建商施工误期技术需更改图纸天气影响异常困难重技术问题时解决导致延误等种情况应开发商购房承担违约责实高考期间停工办证行滞等容开发商预料提前做准备作免责事施工期间停水停电第三破坏等第三原造成开发商应消费者承担违约责法律约定第三追偿该格式条款私扩免责范围第三方开发商违约风险转嫁消费者头开发商逾期行必承担责
第九条 出卖逾期交房违约责
合第八条规定特殊情况外出卖未合规定期限该商品房交付买受列第______种方式处理：
1逾期时间分处理(作累加)
(1)逾期超_____日合第八条规定交付期限第二天起实际交付日止出卖日买受支付已交付房价款万分_____违约金合继续履行
(2)逾期超_____日买受权解合买受解合出卖应买受解合通知达日起____天退全部已付款买受累计已付款_____买受支付违约金买受求继续履行合 合继续履行合第八条规定交付期限第二天起实际交付日止出卖日买受支付已交付房价款万分______(该率应 第(1)项中率)违约金
2____________________________________________________
[释义]条开发商逾期交房应承担违约责约定
条款提示点：
1高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十七条规定：双方没约定者约定明逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定标准相购房逾期付款责标准司法解释显然更侧重保护购房权益实际意义分析：段类房屋租金标准全部购房款期银行贷款利率高笔者__年办理桩类似诉讼全部购房款期银行贷款利率标准__市价格认证中心出具估价报告体现段类房屋租金标准较两者存3倍差
2约定角度分析条款条款项设置应第七条约定相等开发商逾期交付房屋违约金例购房逾期支付购房款违约金例相构成根违约期间相等
3开发商逾期交房构成合解需承担责：果开发商逾期交付房屋导致购房解商品房买卖合开发商需承担条款约定违约责外需承担购房支付购房款约定交房期间前利息损失该损失期银行利息标准执行
第十条 规划设计变更约定
规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致列影响买受购商品房质量功出卖应关部门批准意日起10日 书面通知买受：
(1)该商品房结构形式户型空间尺寸
(2)__________________________________________________
(3)__________________________________________________
(4)__________________________________________________
(5)__________________________________________________
(6)__________________________________________________
(7)__________________________________________________
买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受变更出卖未规定时限通知买受买受权退房
买受退房出卖须买受提出退房求日起_____天买受已付款退买受 __________利率付利息买受退房应出卖行签订补充协议
[释义]条关商品房规划设计变更程序范围法律果约定
条款提示点：
1条款法律商品房销售理办法第二十四条规定该条款：房产开发企业应批准规划设计建设商品房商品房销售房产开发企业擅变更规划设计规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致商品房结构型式户型空间尺寸变化出现合事约定影响商品房质量者功情形房产开发企业应变更确立日起10日书面通知买受买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受规划设计变更引起房价款变更房产开发企业未规定时限通知买受买受权退房买受退房房产开发企业承担违约责
2条谓规划设计变更包括法定变更约定变更两种法定变更指商品房结构型式户型空间尺寸变化变更约定变更指合双方事合中明文约定影响商品房质量者功规划设计变更开发商原设计应现浇楼板改预制楼板原设计隔音材料改非隔音材料等规划设计事项原合中没约定影响商品房质量功开发商原设计普通电话线预埋变更加装太网预埋电线杆位置变更等开发商通知购房
3购房权利限制条款：条求购房接开发商变更通知日起15日作出求退房书面回复逾期未回复视接受变更涉重期间证问题建议(1)开发商通知购房时必须书面通知购房必须求购房书面签收通知注明签收时间作书面签收购房应采公证送达方式予证保全(2)购房书面回复开发商时样求开发商书面签收注明签收时间作书面签收开发商应采公证送达方式予证保全
4买受退房应出卖行签订补充协议法律白条类语句份全国适示范文中失起草者基水准试问已出现危机者纠纷情形作弱势群体购房力应开发商达成新补充协议句话完全视没
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合双方事：
出卖：________________________________________________
注册址：_____________________________________________
营业执注册号：_______________________________________
企业资质证书号：________________________________________
法定代表：____________联系电话：_____________________
邮政编码：______________________________________________
委托代理：_____________址：_________________________
邮政编码：_____________联系电话：_______________________
委托代理机构：__________________________________________
注册址：______________________________________________
营业执注册号：________________________________________
法定代表：_________联系电话：________________________
邮政编码：______________________________________________
买受：_______________________________________________
法定代表姓名：_____________国籍______________
身份证护营业执注册号 _____________________
址：__________________________________________________
邮政编码：______________联系电话：______________________
委托代理 姓名：____________国籍：_____________
址：__________________________________________________
邮政编码：_______________电话：________________________
[释义]部分条文确认买卖双方事体资格
条款提示点：
1出卖体资格
国现行法律法规房产开发企业分专营开发企业兼营开发企业种类型需具备房产开发部门颁布房产开发企业资质具备开发资质开发资质已取缔企业作出卖相客户订立商品房违者订立合效
2买受体资格
(1)具备民事权利力法然均作买受
(2)必须具备完全民事行力然方作签约订立合
a未满18周岁未成年订立合须监护追认方生效(已满16周岁劳动收入生活外)
b精神病间隙性精神病精神病发作期间订立合须监护追认方生效
(3)未成年精神病购房行应监护作法定代理代签约
(4)夫妻关系存续期间夫妻双方约定夫妻名义购买房屋该房屋权般均视夫妻财产
3出卖委托代理机构
年开发商委托代理公司进行房屋销售例日益增加种情形应代理机构名称列入合实填写样明确体现保障开发商代理商间委托代理合关系保障购房签约知情权
根中华民国合法中华民国城市房产理法关法律法规规定买受出卖等愿协商致基础买卖商品房达成协议：
第条 项目建设
出卖______方式取位_______编号___________块土权土权出合号土权划拨批准文件号划拨土权转批准文件号________________
该块土面积___________规划途___________土年限______年_____月_____日______年_____月______日
出卖批准述块建设商品房现定名暂定名___________建设工程规划许证号___________施工许证号___________
____________________________________________________________________
[释义]条出卖拥项目取开发建设等前期手续告知义务容目保障买受知情权
条款提示点：
1开发商土取方式
般情形开发商取土方式受国家出土(出)转受已缴纳土出金土(转)特殊情形方获国家偿划拨(划拨)开发商开发建设规划范畴济住房
未变更土性质集体土权作房产开发非济适住房建设划拨作房产开发工业出作房产开发
2土年限
根国城镇国土权出转暂行条例第十二条规定：土出高年限列途规定：()居住70年(二)工业50 年(三)教育科技文化卫生体育50年(四)商业旅游娱乐40年(五)综合者50年需注意该年限起始国土权出确定日买受订立购房合日济住房土系划拨存年限问题
3商品房项目名称现定名暂定名必须商品发预售许证相关证件描述致
4开发商必须拥国土权证方申请商品房预售资格购房者签订合前知悉条列[土权出合号][土权划拨批准文件号][划拨土权转批准文件号]外更必查阅开发商持国土权证着重审查两点：开发商否已足额支付土出金(未缴纳完毕土出金开发商般持时国土证非国土证)二开发商否已土办理抵押贷款(土作抵押物办理贷款国土证作备案登记)
第二条 商品房销售
买受购买商品房现房预售商品房预售商品房批准机关___________商品房预售许证号___________
____________________________________________________________________
[释义]条商品房销售描述
条款提示点：
1期房现房较
期房预售商品房指消费者购买时具备买入住商品房房产开发商取预售许证开始取房产权证产证止出售商品房期房现房指消费者购买时具备买入住商品房开发商已办妥售商品房产证商品房消费者签约立办理入住取分户权证
期房相现房具列特点：
优势：(1)期房般较现房便宜
(2)期房选择空间较现房
(3)着房产市场发展新楼盘品质较旧盘明显提升
劣势：具备延期交付品质变差权证期交付等法律风险
2商品房预售许证法律效力
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第二条规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效
3商品房销售
般说开发商获商品房预售许证外应具备列证件：建设规划许证建设工程规划许证建设工程开工证国土证俗称五证齐全方预售
房产行政部门颁发预售许证栋编号发放批号编号发放等形式购房购房时应号入座提高身风险防范力
第三条 买受购商品房基情况
买受购买商品房(简称该商品房房屋面图见合附件房号附件表示准)合第条规定项目中：
第___________幢座___________单元层___________号房该商品房途___________属___________结构层高___________建筑层数___________层 ___________层
该商品房阳台封闭式非封闭式
该商品房合约定产权登记建筑面积___________方米中套建筑面积___________方米公部位公房屋分摊建筑面积___________方米(关公部位公房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
[释义]条合标物详细描述
条款提示点：
条涉干建筑专业术语建筑规范购房购房时应更加切实注意
1商品房途房屋结构
两项开发商言确定工程建设成关键点专业办公写字楼工程建设成般砖混结构建筑物建筑成高出数倍购房选购房屋时应加落实
商品房途居住办公商品商住停车等种类途确定合双方履行法律手续擅变更房屋结构砖混框架钢混等种结构房屋功耐程度异
2层高≠净高
层高指层面层面距离净高指面天花板距离净高层高楼板厚度
购房选择预售商品房时应考虑述两者间差异
3阳台
阳台封闭否计算商品房建筑面积关重根现行建筑面积计算规划规定封闭阳台全面积计算面积敞开式阳台全面积半计算面积
4建筑面积套建筑面积公部位公房屋分摊建筑面积面积间联系
该套商品房建筑面积套建筑面积+公部位公房屋分摊建筑面积
套建筑面积套面积+套强体面积+阳台面积
第四条 计价方式价款
出卖买受约定述第___________种方式计算该商品房价款：
1建筑面积计算该商品房单价(___________币)方米______元总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
2套建筑面积计算该商品房单价(___________币)方米__________元总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整
3套(单元)计算该商品房总价款(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整
4__________________________________________________
[释义]条关商品房计价方式价款约定
条款提示点：
1计价方式改革
年国直采建筑面积计价方式销售商品房该种计价方式存着诸弊病集中体现总公建筑面积难确定公建筑面积计算分摊复杂开发商非善意误算等着房产济活跃发展国北京等区已推行套建筑面积计价相信久套建筑面积计价成国房产市场计价方式购房真正享受明明白白购房遇
2购房应注意商品房价外价问题
开发商收取面积记总价款外会购房提出收取配套费教育实施费等收费项目购房支付房款时应收费项目加关注开发商没法定收费购房拒付
第五条 面积确认面积差异处理
根事选择计价方式条规定建筑面积套建筑面积(条款中均简称面积)进行面积确认面积差异处理
事选择套计价适条约定
合约定面积产权登记面积差异产权登记面积准
商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第_____种方式进行处理：
1双方行约定：
(1)_________________________________________________
(2)____________________________________________
(3)_______________________________________________
(4)_________________________________________________
2双方意原处理：
(1)面积误差绝值3(含3)实结算房价款
(2)面积误差绝值超出3时买受权退房
买受退房出卖买受提出退房日起30天买受已付款退买受__________利率付利息
买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3(含3)部分房价款买受补足超出3部分房价款出卖承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3(含3)部分房价款出卖返买受绝值超出3部分房价款出卖双倍返买受
产权登记面积合约定面积
面积误差────────────────_100
合约定面积
设计变更造成面积差异双方解合应签署补充协议
[释义]条房屋面积确认房屋面积差异处理方式约定
条款法律：建设部商品房销售理办法第二十条规定：套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式合未作约定接原处理：()面积误差绝值3(含3)实结算房价款(二)面积误差绝值超出3 时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房价款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3 (含3 )部分房价款买受补足超出3 部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3 (含3 )部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3 部分房价款房产开发企业双倍返买受
产权登记面积合约定面积
面积误差_100
合约定面积
条款提示点：
1面积确认标准
条规定建筑面积套建筑面积面积确认标准购房签约时张述两项面积时作标准
2产权登记面积购房实际面积符时处理
产权登记面积指房产行政部门确认登记面积般情形产权登记面积等购房实际面积果产权登记测绘单位作出测量结果购房实面积符购房旧权利聘请专业测量公司重新测量求房产行政部门原产权登记面积作出修正处理
3行约定方式
基设计原施工原原开发商预售商品房实愿意接受商品房销售理办法规定签订面积差异处理条款建议购房选择行约定方式常见约定方式包括：
(1)买受求退房产权登记面积原约定方米价格实施退少补(该条款约定法律分析然存问题某合原定面积80方米建成面积达__0方米开发商张该特约定约定面积差异已原合造成实质性破坏法院终会法定标准会约定标准裁决)
(2)正负3实施退少补3部分原单价折计算房价少3部分原单价浮定例退房款
(3)办法规定界点3调整界点5(开发商利益分析条款符合利益)
(4)总价包死条款产权登记面积否约定面积发生差异均约定总价计算房款(广泛采通文约定楼盘购房选择性该条款笔者阅历少开发商交房测定面积约定面积少退款建成求购房补缴购房款屡见鲜)
相言述约定方式均没条款第二种方式样更维护购房合法权益建议购房签订合时选择该种面积差异处理方式
__市国土资源房屋理局拟定北京版式范文中采建筑面积差异处理条款更重视购房权益保障
第六条 付款方式期限
买受列第__________种方式期付款：
1次性付款______________________________________
2分期付款__________________________________________
3方式_________________________________________
[释义]条付款方式付款时间约定
条款提示点：
1次性付款
(1)次性付款意指购房约定期限开发商支付完毕100购房款实践中少开发商意选择次性付款客户签约支付9095购房款留存510购房款房屋交接权证发放时行付
(2)开发商鼓励购房选择次性付款方式会商品房定价基础予次性付款购房定例折扣购房选择种付款方式适时提出折扣请求
2揭付款
(1)揭付款属分期付款现开发商银行已付款方式取高度致银行揭客户开发商提供次性付款开发商言揭购房完善揭贷款手续已获银行支付全额房款购房银行签订逐月银行款已
(2)揭付款方式产生法律关系：
a合关系两：开发商购房间商品房买卖合关系二购房银行间款合关系
b合关系三：购房购物业作抵押物银行间发生抵押合关系二开发商购房贷款银行提供保证合关系(银行求开发商提供定数额保证金担保)三银行开发商间回购法律关系购房逾期未款构成违约银行法处分抵押房产开发商银行承诺条件回购该房产回购房款优先直接清偿银行贷款息购房揭贷款合中予书面确认
(3)揭付款条款签约时属效力定条款该条款生效必备件银行意揭购房发放贷款签订款合属责事双方事银行拒绝购房提供揭贷款该条款买卖双方具备约束力造成商品房买卖合履行双方互负违约责事双方请求解商品房买卖合开发商应收受购房款金利息者定金返购房买卖双方作者作行导致银行揭需责承担相应违约责购房提供提供虚假申贷资料开发商拒承担银行求保证担保责等
(4)揭付款方式续法律问题
a商品房买卖合确认效者撤销解致揭贷款目法实现买卖双方银行均权解揭贷款合开发商应收款项分退购房银行
b开发商作担保购房揭贷款提供保证担保方式两种：阶段性保证担保开发商提供保证担保保证期间揭贷款合签订日起购房获分户产权证房屋权办理项权利登记日止二全程保证担保开发商购房银行偿全部贷款息前均需承担保证担保责高院司法解释规定购房未揭贷款合约定偿贷款已取房屋权属证书银行办理商品房抵押登记手续银行起诉购房求偿贷款息张房屋优先受偿应追加开发商告开发商提供全程担保外果银行起诉时买卖银行尚未完善抵押登记手续开发商提供种方式保证担保会列告
开发商早购房办理分户权证意义仅履行身商品房买卖合约定义务具备解身担保法律风险功作年法院受理案件类型分析揭购房逾期付款违约纠纷已成类民事纠纷楼盘存着定例揭购房逾期银行贷款风险隐患开发商重视类纠纷预防风险防范造成必济损失
第七条 买受逾期付款违约责
买受未合规定时间付款列第__________种方式处理：
1逾期时间分处理(作累加)
(1)逾期_____日合规定应付款期限第二天起实际全额支付应付款日止买受日出卖支付逾期应付款万分_____违约金合继续履行
(2)逾期超_____日出卖权解合出卖解合买受累计应付款_____出卖支付违约金买受愿意继续履行合出卖意合继续履行合规定应付款期限第二天起实际全额支付应付款日止买受日出卖支付逾期应付款万分_____ (该率应第(1)项中率)违约金
条中逾期应付款指合第六条规定期应付款该期实际已付款差额采取分期付款相应分期应付款该期实际已付款差额确定
2 _________________________________________________
[释义]条购房逾期违约金责进行约定条款
条款提示点
1逾期付款违约责分析
逾期付款买卖合中种典型违约行逾期付款未达定期间构成根违约构成般违约守约方权求违约方履行合支付定违约金构成根违约守约方权单方面解合外权求违约方支付承担终止合造成相应济损失
基般违约根违约理示范文建立两种相辅相成违约责救济方式
2设定般违约根违约合理期间
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十五条规定出卖迟延交付房屋者买受迟延支付购房款催告三月合理期限未履行事方请求解合应予支持事约定外法律没规定者事没约定方事催告解权行合理期限三月方事没催告解权应解权发生日起年行逾期行解权消灭
述司法解释分析基商品房买卖合涉标物项重资产司法解释拟定者期买卖双方予违约方相较长期限包容理解张权利快享单方解约权建议：设定条规定开发商单方解约权期间条款时般应定3月宜少应少2月果购房签订偶然性原造成流动资金周转困难期履约购房合理期间进行调整
3逾期付款违约金标准设定
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十六条规定：事约定违约金高请求减少应违约金超造成损失30标准适减少事约定违约金低造成损失请求增加应违约造成损失确定违约金数额该解释第十七条规定：商品房买卖合没约定违约金数额者损失赔偿额计算发法违约金数额者损失赔偿额参标准确定：逾期付款未付购房款总额参中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定
结合述两条司法解释逾期付款违约金设定标准般应设列区间：低期银行活期存款利率标准高期银行逾期贷款利率__0设定标准果低高述期间导致约定条款存法律效力瑕疵
案分析：李姐月银行贷款5000元银行数客户执行5年期商业房贷年利率5508计算： 1调整前：利率万分二点计算5000元_2110000105元(计算公式：月款额_万分二点)说李姐拖延天交105元2调整：银行新执行日罚息利率5508_(1+30)3655508_(1+50)365 196元—226元李姐说拖延日少需交纳098元1__元
第八条 交付期限
出卖应_____年_____月_____日前国家方民政府关规定具备列第_____种条件符合合约定商品房交付买受：
1该商品房验收合格
2该商品房综合验收合格
3该商品房分期综合验收合格
4该商品房取商品住宅交付批准文件
5____________________________________________________
遇列特殊原双方协商意解合变更合外出卖实予延期：
1遭遇抗力出卖发生日起_____日告知买受
2___________________________________________________
[释义]条时合标物交付时间约定时约定交付房屋应具备条件
条款提示点
1理解四项条件
谓工程验收指建筑工程身验收包括房屋基础体水电排风排气外装饰验收包括区道路绿化停车场配套设施验收组织工程验收体开发商身组织勘察设计施工监理单位会建设质监单位参加竣工验收合格开发商应15日建设部门备案购房言果选择该条件开发商需获建设部门发出竣工验收备案证满足交付条件
该商品房综合验收合格指整区包括体工程基础设施公配套设施绿化等进行整体验收分期综合验收指分期建设区期进行综合验收该商品房取商品住宅交付批准文件指开发商获工程验收备案证规划验收证明消防验收证明电梯安全证明环保供电供水燃气等配套验收证明基础建设部门申请办理新建住宅交付许证(全国法律文件名称区)建设部门颁发许证书方满足交付条件
2条件选择
站开发商角度首选第项标准工程验收合格满足交付条件身法定低条件国建筑法合法均强制性规定未竣工验收工程交付
站购房角度应首选第四项条件取商品住宅交付批准文件仅满足工程验收项条件需开发商建成商品房具备规划验收消防验收配套设施验收证明限度保障购房购物业质量功
__市新版__市商品房预售合示范文条进行修改具体：该商品房交付时应符合列第12项第项列条件该商品房住宅出卖应提供住宅质量住宅 1该商品房已取规划验收批准文件建筑工程竣工验收备案表 2资质房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书 3出卖已取该商品房楼栋房屋权属证明 4满足第十二条中出卖承诺市政基础设施达条件 5_________________6__________________7___________________
__市__年7月1日起已停办商品房综合验收业务原：广州区开发商购房关综合验收矛盾已久购房收楼时严格__市商品住宅建设项目验收理办法规定收楼时综合验收合格书肯收楼否认权益法保证事实开发商房产项目分期进行完成全部开发前根综合验收通知书双方收楼关综合验收手续没争执屡见鲜__市房局士表示取消综合验收会业办理房产证影响发放房产证楼盘否通专业验收综合验收
3开发商实延期条款
(1)抗力仅指预见避免客服客观情况造成抗力原两种情形然灾害洪水震台风海啸等二政府行发生战争强制征收等发生抗力事开发商必须合约定期限抗力相关情况告知购房否发生抗力事开发商然需承担延期交房责
抗力条件非常严格开发商滥抗力条款__年非典流行期间非疫区非疫情直接导致施工停顿工程认定抗力事雨季停工技术困难等事更成抗力理
(2)免责事
开发商言约定期限购房交付房屋合义务非特殊原免责中消协评点房产业霸王条款中条作重点提示某房产开发商购房提供中提出条款：非出卖原造成延误素包括限：政府制办证行滞政府市政配套未位第三破坏高考期间停工政府规定施工单位工期延误施工期间停水停电等出卖交房时告知买受实予延期交房 中消协点评意见：述原中确实作免责事抗力等甄情况实行部分全部免责纯属开发商身第三方原造成承建商施工误期技术需更改图纸天气影响异常困难重技术问题时解决导致延误等种情况应开发商购房承担违约责实高考期间停工办证行滞等容开发商预料提前做准备作免责事施工期间停水停电第三破坏等第三原造成开发商应消费者承担违约责法律约定第三追偿该格式条款私扩免责范围第三方开发商违约风险转嫁消费者头开发商逾期行必承担责
第九条 出卖逾期交房违约责
合第八条规定特殊情况外出卖未合规定期限该商品房交付买受列第______种方式处理：
1逾期时间分处理(作累加)
(1)逾期超_____日合第八条规定交付期限第二天起实际交付日止出卖日买受支付已交付房价款万分_____违约金合继续履行
(2)逾期超_____日买受权解合买受解合出卖应买受解合通知达日起____天退全部已付款买受累计已付款_____买受支付违约金买受求继续履行合 合继续履行合第八条规定交付期限第二天起实际交付日止出卖日买受支付已交付房价款万分______(该率应 第(1)项中率)违约金
2____________________________________________________
[释义]条开发商逾期交房应承担违约责约定
条款提示点：
1高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第十七条规定：双方没约定者约定明逾期交付房屋逾期交付房屋期间关部门公布者资格房产评估机构评定段类房屋租金标准确定标准相购房逾期付款责标准司法解释显然更侧重保护购房权益实际意义分析：段类房屋租金标准全部购房款期银行贷款利率高笔者__年办理桩类似诉讼全部购房款期银行贷款利率标准__市价格认证中心出具估价报告体现段类房屋租金标准较两者存3倍差
2约定角度分析条款条款项设置应第七条约定相等开发商逾期交付房屋违约金例购房逾期支付购房款违约金例相构成根违约期间相等
3开发商逾期交房构成合解需承担责：果开发商逾期交付房屋导致购房解商品房买卖合开发商需承担条款约定违约责外需承担购房支付购房款约定交房期间前利息损失该损失期银行利息标准执行
第十条 规划设计变更约定
规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致列影响买受购商品房质量功出卖应关部门批准意日起10日 书面通知买受：
(1)该商品房结构形式户型空间尺寸
(2)__________________________________________________
(3)__________________________________________________
(4)__________________________________________________
(5)__________________________________________________
(6)__________________________________________________
(7)__________________________________________________
买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受变更出卖未规定时限通知买受买受权退房
买受退房出卖须买受提出退房求日起_____天买受已付款退买受 __________利率付利息买受退房应出卖行签订补充协议
[释义]条关商品房规划设计变更程序范围法律果约定
条款提示点：
1条款法律商品房销售理办法第二十四条规定该条款：房产开发企业应批准规划设计建设商品房商品房销售房产开发企业擅变更规划设计规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致商品房结构型式户型空间尺寸变化出现合事约定影响商品房质量者功情形房产开发企业应变更确立日起10日书面通知买受买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受规划设计变更引起房价款变更房产开发企业未规定时限通知买受买受权退房买受退房房产开发企业承担违约责
2条谓规划设计变更包括法定变更约定变更两种法定变更指商品房结构型式户型空间尺寸变化变更约定变更指合双方事合中明文约定影响商品房质量者功规划设计变更开发商原设计应现浇楼板改预制楼板原设计隔音材料改非隔音材料等规划设计事项原合中没约定影响商品房质量功开发商原设计普通电话线预埋变更加装太网预埋电线杆位置变更等开发商通知购房
3购房权利限制条款：条求购房接开发商变更通知日起15日作出求退房书面回复逾期未回复视接受变更涉重期间证问题建议(1)开发商通知购房时必须书面通知购房必须求购房书面签收通知注明签收时间作书面签收购房应采公证送达方式予证保全(2)购房书面回复开发商时样求开发商书面签收注明签收时间作书面签收开发商应采公证送达方式予证保全
4买受退房应出卖行签订补充协议法律白条类语句份全国适示范文中失起草者基水准试问已出现危机者纠纷情形作弱势群体购房力应开发商达成新补充协议句话完全视没
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