四川XX限公司
海玉XX酒店投资项目
行性研究报告
项目名称
海玉XX酒店投资项目
二项目实施单位
企业名称：四川XX限公司
址：
法代表：
注册资：捌仟万元（民币）
企业类型：股份限公司
营范围：
三项目概况
海玉XX酒店投资项目位成市XX县华阳西路1号该区位XX县繁华商业旺交通便利XX县目前高标志性建筑厦建筑面积15000m2(中3000m2工行XX支行办公房)低楼商铺三楼酒店接厅商务中心四楼酒店餐厅五楼茶房会务中心六十二楼酒店客房十三楼海玉商务会酒店建成配置200套左右标准星级酒店客房XX县建立城市商务餐饮娱乐理想台
四项目背景
1XX县济发展现状未发展趋势
XX县省著名民营私企县全县城区口５６万距成市区３０公里成雅高速公路成达XX２０分钟车程XX县民营济济中占重重
XX县通年高速发展城市济发展取辉煌成２００２年国生产总值（ＧＤＰ）３３７６亿元均国民生产总值１１８１８元工业规模企业４０户实现工业增加值６．３４亿元利税１３８５７万元工业产品玻璃制品配合饲料红肠元明粉磁性材料全县四级四级建筑企业１７单位施工数１６３实现产值７８６９１万元利税总额７５４４万全县城镇体劳动者６６００私营体济三资企业实现工业总产值３４．８亿占全县工业总产值８７％全年全社会消费品零售总额１２．２２亿元中餐饮零售额１．７７亿元着XX县外开放断扩招商引资环境型企业全年落实类项目１１７位资金５．１亿元城乡居民生活水整成市名列郊县前茅社会职工均工资１０４０８元城乡居民家庭存款余额１８．３２亿元城镇居民均支配收入７４００元城乡居民家庭恩格尔系数３８．４％（３７％进入康水）充分说明XX县整体济水发展较快
XX县政府提出２００５年全县国生产总值达５２亿元中第二三产业达４５．７６亿元均ＧＤＰ１７４８８元社会消费品零售总额达１５亿元全社会固定资产投资五年累计完成３８亿元进步调整完善制结构进步提高非公制济重城市化水增加２３．３％城镇居民均支配收入实际增７％２００３年达撤县建市标准县城总口达１０万未５年中均ＧＤＰ达２８００美元时重点提出城市发展战略规划
力争XX县造成中国西部温州全省济强县全市工业县突出重点实施五战略突出工业富县战略突出川浙工业园区实施民营兴县战略突出特色济层次作高实施开放强县战略突出招商引资突出山水城市形象作美整政府５年发展战略出XX县济已进入高速增长快速通道整城市发展种产业提升迎历史性民展机遇作第三产业代表性行业商务型酒店餐饮娱乐城市发展中获重商机
2XX县餐饮娱乐业发展现状潜力
（1）XX县餐饮乐业发展现状
XX县餐饮娱乐业体现餐饮娱乐郊休闲度假三方面：
餐饮业：目前餐饮业分福满楼代表三家中档酒楼众食店二种类型业态服务象XX民众消费福满楼等三家中档酒楼营业面积２００方米——４００方米间５－８包间装修档次中等中档集团消费商务型消费生意较中档酒楼日营业额２０００元－５０００元间酒楼时提供茶坊洗脚坊等综合配套服务面市民众食店市民日常消费服务水服务档次般
娱乐业：目前XX县娱乐业卡拉ＯＫ摩方式进行卡拉ＯＫ集中农民街南河南岸集中约5０家极简陋ＯＫ厅众工薪消费城市中分散十家摩院提供摩美容服务营类型档次规模极初级
休闲业：邦俱乐部代表休闲度假山庄表现形式理位置分布城市郊老君山风景区提供餐饮娱乐综合性服务接客户市民消费外游客相结合邦俱乐部住宿率较高外余度假节假日外营情况般
结：总体目前XX餐饮娱乐业发展极粗放市场服务档次提升型高档集合型餐饮娱乐整行业空白
（2）XX县餐饮娱乐业发展潜力分析：
XX县餐饮娱乐业消费类型分：
集团性消费：（银行电信电力政府部门）政务性消费企业消费
商务性消费：民营企业私营业高薪阶层应酬交际
普通工薪阶层消费：XX县规模工业企业４０户全县城镇体劳动者６６００私营体济占全县工业总产值８７％全县餐饮业零售额高达１７７亿元XX县高档次商务型消费没消费实际情况许型重商务性政务性消费成举行原XX没够提供型商务活动档次餐饮娱乐消费台巨市场需求消费台间出现重结构性矛盾
消费潜力XX县国济单位员１３１万中电力煤气水生产供应业均工资22138元交通运输仓储邮电电信业均工资９６２０元金融保险业均工资15675元房产业均工资10902元卫生体育社会福利业均工资12190元教育文化均工资11653元国家机关政机关社会团体均工资14317元（总数11975）行业均工资13407元（100）带巨体消费种情况产生量政府政务性消费商业性消费集团性消费消费档次消费规模法通现消费台满足终导致产生量跨区消费（中高档消费）城市举办河鲜美食节梨花会柚花会荷花会观鸟会等诸型题旅游促销活动周边区（成区）消费者节假日产生量假日旅游济XX旅游业带巨发展商机2002年旅游口达195万次XX目前餐饮娱乐酒店业提供初级消费台硬件设施档次规模服务容服务业态初级XX旅游济潜力没发掘XX整旅游业发展受严重制约XX县政府机关年举行诸政府工作会议型企业商务会议没合适台举行型文化演出活动商业性展览演示利展开硬件设施配套导致XX县整会展济法良性发展日益注重信息化发展天显极适应方面出样结XX县餐饮娱乐性消费市场潜力巨特高端消费市场空白餐饮娱乐业发展重机会
3XX县酒店业商务型酒店消费市场现状
XX县目前城区：蜀津酒店津惠酒店佳益宾馆丽津酒店天福宾馆协宾馆六酒店邦俱乐部酒店全部民营酒店规模档次较般具体情况：
酒店外立面形象：般较陈旧年前老建筑没风格特色言酒店位置城区边段
接客户类型：较低层次客房接般性业务活动
酒店配套服务：单局限客房服务茶坊洗脚坊等休闲功配套缺乏餐饮宴会配套更没档次娱乐配套
客房数量：22间－42间等
客房挂牌价：星级酒店挂牌价150元－300元间实际结算价6－８折
酒店理：较粗放旅社式理
酒店营状况：般开房率60％－90％间提供钟点式服务
五项目SWOT分析
1项目优势
1）处商业中心旺理位置显赫
2）城市标志性建筑具垄断性唯性性突出
3）整体规模较设计现代配套功完善具强竞争力
4）已著名金融机构工行XX支行入驻提升厦形象完善酒店金融服务功
2项目劣势
1）工商银行XX县支行占定面积办公房会增加整体协调工作
2）酒店服务设施需进步完善
3项目机会
1）城市发展形象提升投资软件环境改善政府力提倡重点支持方
2）强酒店消费市场需求
3）酒店行业规模化品牌化元化服务市场空白
4项目威胁
消费投资理念引导决定项目成功关键
结：通优劣较出项目具较强唯性较强综合性优势通合理具针性形象包装理念引导成XX县标志性产项目社会效益济效益极体现
六项目定位
针XX县目前高档商务餐饮娱乐中心台空白现实建议项目定位成XX县四星级豪华配置产权式酒店高档商务餐饮娱乐消费中心
1形象定位：XX首席四星级商务酒店
2功定位：集住宿餐饮娱乐商务活动体城市时尚中心
3客户定位：政务性消费较官员型企业集团民营企业私营业
七项目开发营理念规划特色
（）项目开发营理念
1强化硬件建设高档化表现采新思维新材料新工艺设备设施力争流突出方风物情韵民族文化氛围成现代城市中心观赏景观
2提高科技含量智化众硬件设施中量采电脑控制动操作提高理效益
3品牌意识性化表现装饰装修环境服务容营销够专定位特扬名异取胜形成贵形资产企业增值市场份额扩做出贡献
4强联合发展战略著名酒店理商作项目理品牌顾问品牌引导提升项目市场形象品质
5服务星级化规范化通品质服务商加盟突现项目四星级服务水准增设科学规范服务110系统突出特色营
6实施现代理网络化树立市场中心观念信息数分析形成电脑网络强调理员知识化专业化针城市消费特征努力提高特色化营销促进项目营销理融合性
7营特色化结合旅游特色酒店营方特色相融合提高酒店知名度品牌形象
（二）项目规划特色
1规划设计目标
1）项目建设成城市商务餐饮娱乐中心提供星级服务配置集合型服务台
2）项目档次规模突现性硬件设施软件服务目前XX酒店四星级配置标准项目具超前性艺术性环境温馨配套完善服务性化
2规划构思
1）功分区：
堂接区——堂
项目三区域组成 住宿区——星级客房
公配套服务区——商业裙楼
2）环境结构
项目规划环境结构机整体客户需求动线骨架层次分明景观装饰梯级相连配区域特色保证星级中心设计意念实现区域性休息活动娱乐活动明显空间界限利安全防卫功失功整体性规划公娱乐设施集中设置特商业设施集中裙楼功避免休息区干扰保证足够繁荣度
3配套功设施
1）空中厅建立海玉中华特商务会方便商业政界金融界仕交流沟通会设酒吧咖啡厅供会员保证独立性利提高物业档次
2）功宴会中心投影显示系统视频系统提供新闻发布新产品展示商务咨询等层次全方位商务服务
3）品牌餐饮店河鲜美食长廊
4）健身保健娱乐体康乐中心
5）商务酒廊咖啡吧露天生态茶艺中心
6）精品服装店旅行社花店银行
7）停车场
八项目营营销策略
（）营策略
首先突出四星级酒店形象提供星级高档次酒店服务支撑锁定集团消费商务性消费目标标志性强化垄断性独占性占领XX高端消费群体市场形成整城市集商务餐饮娱乐中心体中心台通品牌酒店理公司理支持实现理星级化规范化特色化营销科学理相结合努力实现品牌效益济效益双丰收
（二）营销策略
完善丰富包装迅速树立市场唯性形象硬件配套品质确立城市商务中心酒店概念针特定目标群体进行特殊渠道营销非常规手段制造市场饥渴通销售隐性化销售未酒店营相结合宣传造势力度强销售控制节序
（三）项目包装
提高项目素质包装理念方面入手：
1装修硬件设计中体现贯彻概念设计营销思路
项 目
容
公部份
厦射灯酒店堂天井茶坊装饰
电梯
增设观光电梯楼电梯间装饰品牌电梯
楼宇理
采全动化理系统配严密安保监察报警系统
服务性化
客户私服务中心服务110
墙
高级乳胶漆
面
毯
门扇
套房门采豪华实心雕花门配磁卡门锁
浴室洁具
品牌洁具理石高级瓷砖
空调采暖
中央空调
2全新会概念契机强化物业功定位
空中餐厅建立海玉中华商务会提供特商务私家会籍方便商业政界金融界士交流沟通会设酒吧咖啡座供会员专保证独享性利提高物业档次
3确定强强联合名牌策略
海玉酒店邀请众名家参物业理项事务：
：餐饮名店――巴国布衣餐饮服务公司等
酒店理――假日锦江酒店理公司
品牌装修设计公司
品牌服装店品牌娱乐理公司
希集团三旺集团伍田集团纳爱斯集团等知名企业协议接点
中国电信电力公司联通公司等特约服务联盟
4造势运动特殊营销相结合
形象宣传品质品味题尊贵财富中心诉求突出酒店档次：星级豪华商务酒店作宣传目标针类流群体进行隐性化销售强化需求满足感
5题卖点
1）年投资回报２１％
购买海玉酒店产权套房业业卡享受：价值投资总额２１％星级客房住宿餐饮服务抵现金优惠权：业入住星级客房仅支付房价３０％现金余部分卡抵业进行餐饮消费时业卡享受餐饮服务消费额２０％现金抵权
2）履约公证 投资保障
3）XX首席四星级酒店
4）尊贵需体验：铂金卡金卡贵宾卡值消费惊喜（详见策划案）
九项目投资价值分析
（）项目成投资投入预测
项目成投资投入预测表
项目名称
工程量（m2）
单价（元 m2）
金额（万元）
备注
1资产收购
收购成
120000
收购费
30000
2改造成
设计费
9380
10
938
工程造价5
改建工程
3000
800
240
装饰工程
9380
700
6566
客房配置
6500
500
325
电梯工程
105
单价35万元3部
水电智安防
9380
228
214
空调锅炉等配套设施
9380
9849
含安装费
3预提费
300
改造成10计提
4营流动资金预提
50
合计
349847
（二）项目现金流量表见附表1
编表说明：（计算期10年）
1客房约总面积6566米单间客房面积35米客房总数186标准间
2客房均价：200元天标间第年入住率50第二年业务第二年基础增长5第三年第二年基础增长8第4年第三年基础增长10第五年第四年基础增长12第六年回入住率50周期5年循环
3餐饮消费率50餐饮50元天娱乐消费率50娱乐次性消费金额50元天
4第年收入计算
客房收入：186*200*365*056789万元
餐饮收入：186*365*2*50*05*05169725万元
娱乐收入：186*365*05*05*2*50169725万元
财产处置（含1楼铺面辅助建筑铺面[扣土建相关费]）：
①产权式酒店出售：186*162976
②消费卡收入：钻石卡60*5300铂金卡：3*100张300
金卡：200*1200银卡：05*400200
*消费卡计入纳税总额
5成计算
①客房成：6566*12*25元月m219698万元
②餐饮娱乐成收入68计
③产权式酒店业回报2796*6年17856万元
④理费投资总额5计算3498*005175
⑤销售推广费收入5计算679435*005340
⑥餐饮娱乐第年收入类推
⑦成收入增长年客房成维修基金加计100万元
⑧项目总投资3500万元中筹资金1000万元银行贷款2000万元次性全部投资第年项目建设
⑨款计划：第年1500万元第二年款500万元
⑩贷款年利率6存款利息收益税2
6第25年年预提维修基金50万元第6年投入重新装修405万元
7预测计算期10年
（三）利润分配表见附表
通表分析出项目通产权式酒店营价值较高时产权式酒店酒店营销项目营销进行机融合迅速锁定高端客户群体酒店住率迅速进入稳安全营状态时回报率高营方案建议采产权酒店项目开发模式进行操作结合三种方案政府项目周边整体规划带增值前景确定营开发风险较低安全性较强含金量较高极高投资开发价值
海玉酒店项目投资风险评估策
1 成风险：
现时社会物价情况物资价格幅升性时项目现已现房差装饰配套物资价格升影响进行科学工程决策理工程承包商进行公开招标质价取胜良进行成风险控制
2 市场风险：
市场风险指市场供求关系市场资源条件市场购买力水市场消费偏竞争手状况发生变化带风险项目独特潜力巨市场空间没竞争手独特定位时配合品牌酒店理商具强烈市场吸引力营销手段产生风险性较低项目开发营程中必须强化品牌意识强化形象意识强化高端客户群体需求锁定
3 政策风险
项目作XX政府形象工程政府力支持政府予项政策扶持政府战略发展重载体
项目成投资投入预测表
项目名称
工程量（m2）
单价（元 m2）
金额（万元）
备注
1资产收购
收购成
120000
收购费
30000
2改造成
设计费
9380
10
938
工程造价5
改建工程
3000
800
240
装饰工程
9380
700
6566
5年摊销
客房配置
6500
500
325
均2年
电梯工程
105
单价35万元3部
水电智安防
9380
228
214
空调锅炉等配套设施
9380
9849
含安装费
3预提费
300
改造成10计提
4营流动资金预提
50
合计
349847
楼层设置：12层出租出售3层接总台4层餐厅（分离设计）5层娱乐6层13层商务会
客房：6712层面积：净空8m×455m×12×(12~14)525~625m2
层1000m216~19房间客房总数96112186
客房价格：团队普标 元天豪标 元天
套房： 天单间： 元天
均价：150元天入住率50餐饮消费率50娱乐消费率20
餐饮均50元天娱乐
客房收入：186*200*365*056789万元
餐饮收入：186*365*2*50*05*05169725万元
娱乐收入：186*365*05*05*2*50169725万元
财产处置（含1楼铺面辅助建筑铺面[扣土建相关费]）：
产权式酒店出售：186*162976
消费卡收入：钻石卡60*5300铂金卡：3*100张300
金卡：200*1200银卡：05*400200
*消费卡计入纳税总额
客房成：6566*12*25元月m219698万元
餐饮娱乐成收入68计
产权式酒店业回报2796*6年17856万元
理费投资总额5计算3498*005175
销售推广费收入5计算679435*005340
第二年业务增长5第三年8第4年10第五年12第六年回入住率505年周期
餐饮娱乐第年收入类推
第二年客房成加计低值易耗品100万元成收入增长年度理
财务费第二年2000万元计息贷款2000万元第年1500万元第二年款500万元
现金流量预测表（50入住率）
单位：万元
收入项目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
1现金流入（50入住率）
客房收入
6789
71285
73321
74679
76037
餐饮收入
169725
169725
169725
169725
169725
娱乐收入
169725
169725
169725
169725
169725
租金收入
0
0
0
0
0
财产处置
1800
7776
0
0
0
利息收入
0
0
6
10
0
产权式酒店出售收入
2976
0
0
0
0
消费卡收入
1000
0
0
0
0
计
679435
18299
107266
109624
109982
2现金流出
项目次性投入
349847
0
0
0
0
客房部成
19698
30880
31274
31668
32062
餐饮部成
11541
12333
12464
12695
12926
娱乐部成
11541
12333
12464
12695
12926
产权酒店业回报
17856
17856
17856
17856
17856
维修费
5
6
7
10
5
财务费
120
30
0
0
0
理费
175
95
535
548
55
销售推广费
340
100
535
548
55
计
482483
105502
90759
85874
8677
3现金净流量
205352
86488
17107
2375
23212
现金流量图
投资回收计算表
（单位：万元）
项目
第0年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
累计
现金流入
679435
18299
107266
109624
109982
现金流出
3500
482483
105502
90759
85874
8677
净流量
205352
86488
17107
2375
23212
投资利润率20
投资回收期 年
财务净现值
损益利润分配表
单位：万元
项目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
1营业务收入
2业务收入
3税金附加
营业税
教育费附加
3总成费
营业费
175
4利润总额
弥补前年度亏损
税
5税利润
6法定盈余公积金
7公益金
8分配利润
9未分配利润
10累计未分配利润
投资收入预测表
单位：万元
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
营业收入
900
900
900
900
900
4500
毛利率（55）
495
495
495
495
495
2475
营业税费（56）
50
50
50
50
50
250
折旧额
70
70
70
70
70
350
低值易耗品摊销
27
27
27
27
27
135
工资
77
77
77
77
77
385
房租费
20
20
21
21
22
104
水电费杂费
60
60
60
60
60
300
年利润
191
191
190
190
189
951
减奖励
38
38
38
38
38
190
交税
275
275
274
274
272
137
净利润
1255
1255
1246
1246
1238
624
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
四川XX限公司
海玉XX酒店投资项目
行性研究报告
项目名称
海玉XX酒店投资项目
二项目实施单位
企业名称：四川XX限公司
址：
法代表：
注册资：捌仟万元（民币）
企业类型：股份限公司
营范围：
三项目概况
海玉XX酒店投资项目位成市XX县华阳西路1号该区位XX县繁华商业旺交通便利XX县目前高标志性建筑厦建筑面积15000m2(中3000m2工行XX支行办公房)低楼商铺三楼酒店接厅商务中心四楼酒店餐厅五楼茶房会务中心六十二楼酒店客房十三楼海玉商务会酒店建成配置200套左右标准星级酒店客房XX县建立城市商务餐饮娱乐理想台
四项目背景
1XX县济发展现状未发展趋势
XX县省著名民营私企县全县城区口５６万距成市区３０公里成雅高速公路成达XX２０分钟车程XX县民营济济中占重重
XX县通年高速发展城市济发展取辉煌成２００２年国生产总值（ＧＤＰ）３３７６亿元均国民生产总值１１８１８元工业规模企业４０户实现工业增加值６．３４亿元利税１３８５７万元工业产品玻璃制品配合饲料红肠元明粉磁性材料全县四级四级建筑企业１７单位施工数１６３实现产值７８６９１万元利税总额７５４４万全县城镇体劳动者６６００私营体济三资企业实现工业总产值３４．８亿占全县工业总产值８７％全年全社会消费品零售总额１２．２２亿元中餐饮零售额１．７７亿元着XX县外开放断扩招商引资环境型企业全年落实类项目１１７位资金５．１亿元城乡居民生活水整成市名列郊县前茅社会职工均工资１０４０８元城乡居民家庭存款余额１８．３２亿元城镇居民均支配收入７４００元城乡居民家庭恩格尔系数３８．４％（３７％进入康水）充分说明XX县整体济水发展较快
XX县政府提出２００５年全县国生产总值达５２亿元中第二三产业达４５．７６亿元均ＧＤＰ１７４８８元社会消费品零售总额达１５亿元全社会固定资产投资五年累计完成３８亿元进步调整完善制结构进步提高非公制济重城市化水增加２３．３％城镇居民均支配收入实际增７％２００３年达撤县建市标准县城总口达１０万未５年中均ＧＤＰ达２８００美元时重点提出城市发展战略规划
力争XX县造成中国西部温州全省济强县全市工业县突出重点实施五战略突出工业富县战略突出川浙工业园区实施民营兴县战略突出特色济层次作高实施开放强县战略突出招商引资突出山水城市形象作美整政府５年发展战略出XX县济已进入高速增长快速通道整城市发展种产业提升迎历史性民展机遇作第三产业代表性行业商务型酒店餐饮娱乐城市发展中获重商机
2XX县餐饮娱乐业发展现状潜力
（1）XX县餐饮乐业发展现状
XX县餐饮娱乐业体现餐饮娱乐郊休闲度假三方面：
餐饮业：目前餐饮业分福满楼代表三家中档酒楼众食店二种类型业态服务象XX民众消费福满楼等三家中档酒楼营业面积２００方米——４００方米间５－８包间装修档次中等中档集团消费商务型消费生意较中档酒楼日营业额２０００元－５０００元间酒楼时提供茶坊洗脚坊等综合配套服务面市民众食店市民日常消费服务水服务档次般
娱乐业：目前XX县娱乐业卡拉ＯＫ摩方式进行卡拉ＯＫ集中农民街南河南岸集中约5０家极简陋ＯＫ厅众工薪消费城市中分散十家摩院提供摩美容服务营类型档次规模极初级
休闲业：邦俱乐部代表休闲度假山庄表现形式理位置分布城市郊老君山风景区提供餐饮娱乐综合性服务接客户市民消费外游客相结合邦俱乐部住宿率较高外余度假节假日外营情况般
结：总体目前XX餐饮娱乐业发展极粗放市场服务档次提升型高档集合型餐饮娱乐整行业空白
（2）XX县餐饮娱乐业发展潜力分析：
XX县餐饮娱乐业消费类型分：
集团性消费：（银行电信电力政府部门）政务性消费企业消费
商务性消费：民营企业私营业高薪阶层应酬交际
普通工薪阶层消费：XX县规模工业企业４０户全县城镇体劳动者６６００私营体济占全县工业总产值８７％全县餐饮业零售额高达１７７亿元XX县高档次商务型消费没消费实际情况许型重商务性政务性消费成举行原XX没够提供型商务活动档次餐饮娱乐消费台巨市场需求消费台间出现重结构性矛盾
消费潜力XX县国济单位员１３１万中电力煤气水生产供应业均工资22138元交通运输仓储邮电电信业均工资９６２０元金融保险业均工资15675元房产业均工资10902元卫生体育社会福利业均工资12190元教育文化均工资11653元国家机关政机关社会团体均工资14317元（总数11975）行业均工资13407元（100）带巨体消费种情况产生量政府政务性消费商业性消费集团性消费消费档次消费规模法通现消费台满足终导致产生量跨区消费（中高档消费）城市举办河鲜美食节梨花会柚花会荷花会观鸟会等诸型题旅游促销活动周边区（成区）消费者节假日产生量假日旅游济XX旅游业带巨发展商机2002年旅游口达195万次XX目前餐饮娱乐酒店业提供初级消费台硬件设施档次规模服务容服务业态初级XX旅游济潜力没发掘XX整旅游业发展受严重制约XX县政府机关年举行诸政府工作会议型企业商务会议没合适台举行型文化演出活动商业性展览演示利展开硬件设施配套导致XX县整会展济法良性发展日益注重信息化发展天显极适应方面出样结XX县餐饮娱乐性消费市场潜力巨特高端消费市场空白餐饮娱乐业发展重机会
3XX县酒店业商务型酒店消费市场现状
XX县目前城区：蜀津酒店津惠酒店佳益宾馆丽津酒店天福宾馆协宾馆六酒店邦俱乐部酒店全部民营酒店规模档次较般具体情况：
酒店外立面形象：般较陈旧年前老建筑没风格特色言酒店位置城区边段
接客户类型：较低层次客房接般性业务活动
酒店配套服务：单局限客房服务茶坊洗脚坊等休闲功配套缺乏餐饮宴会配套更没档次娱乐配套
客房数量：22间－42间等
客房挂牌价：星级酒店挂牌价150元－300元间实际结算价6－８折
酒店理：较粗放旅社式理
酒店营状况：般开房率60％－90％间提供钟点式服务
五项目SWOT分析
1项目优势
1）处商业中心旺理位置显赫
2）城市标志性建筑具垄断性唯性性突出
3）整体规模较设计现代配套功完善具强竞争力
4）已著名金融机构工行XX支行入驻提升厦形象完善酒店金融服务功
2项目劣势
1）工商银行XX县支行占定面积办公房会增加整体协调工作
2）酒店服务设施需进步完善
3项目机会
1）城市发展形象提升投资软件环境改善政府力提倡重点支持方
2）强酒店消费市场需求
3）酒店行业规模化品牌化元化服务市场空白
4项目威胁
消费投资理念引导决定项目成功关键
结：通优劣较出项目具较强唯性较强综合性优势通合理具针性形象包装理念引导成XX县标志性产项目社会效益济效益极体现
六项目定位
针XX县目前高档商务餐饮娱乐中心台空白现实建议项目定位成XX县四星级豪华配置产权式酒店高档商务餐饮娱乐消费中心
1形象定位：XX首席四星级商务酒店
2功定位：集住宿餐饮娱乐商务活动体城市时尚中心
3客户定位：政务性消费较官员型企业集团民营企业私营业
七项目开发营理念规划特色
（）项目开发营理念
1强化硬件建设高档化表现采新思维新材料新工艺设备设施力争流突出方风物情韵民族文化氛围成现代城市中心观赏景观
2提高科技含量智化众硬件设施中量采电脑控制动操作提高理效益
3品牌意识性化表现装饰装修环境服务容营销够专定位特扬名异取胜形成贵形资产企业增值市场份额扩做出贡献
4强联合发展战略著名酒店理商作项目理品牌顾问品牌引导提升项目市场形象品质
5服务星级化规范化通品质服务商加盟突现项目四星级服务水准增设科学规范服务110系统突出特色营
6实施现代理网络化树立市场中心观念信息数分析形成电脑网络强调理员知识化专业化针城市消费特征努力提高特色化营销促进项目营销理融合性
7营特色化结合旅游特色酒店营方特色相融合提高酒店知名度品牌形象
（二）项目规划特色
1规划设计目标
1）项目建设成城市商务餐饮娱乐中心提供星级服务配置集合型服务台
2）项目档次规模突现性硬件设施软件服务目前XX酒店四星级配置标准项目具超前性艺术性环境温馨配套完善服务性化
2规划构思
1）功分区：
堂接区——堂
项目三区域组成 住宿区——星级客房
公配套服务区——商业裙楼
2）环境结构
项目规划环境结构机整体客户需求动线骨架层次分明景观装饰梯级相连配区域特色保证星级中心设计意念实现区域性休息活动娱乐活动明显空间界限利安全防卫功失功整体性规划公娱乐设施集中设置特商业设施集中裙楼功避免休息区干扰保证足够繁荣度
3配套功设施
1）空中厅建立海玉中华特商务会方便商业政界金融界仕交流沟通会设酒吧咖啡厅供会员保证独立性利提高物业档次
2）功宴会中心投影显示系统视频系统提供新闻发布新产品展示商务咨询等层次全方位商务服务
3）品牌餐饮店河鲜美食长廊
4）健身保健娱乐体康乐中心
5）商务酒廊咖啡吧露天生态茶艺中心
6）精品服装店旅行社花店银行
7）停车场
八项目营营销策略
（）营策略
首先突出四星级酒店形象提供星级高档次酒店服务支撑锁定集团消费商务性消费目标标志性强化垄断性独占性占领XX高端消费群体市场形成整城市集商务餐饮娱乐中心体中心台通品牌酒店理公司理支持实现理星级化规范化特色化营销科学理相结合努力实现品牌效益济效益双丰收
（二）营销策略
完善丰富包装迅速树立市场唯性形象硬件配套品质确立城市商务中心酒店概念针特定目标群体进行特殊渠道营销非常规手段制造市场饥渴通销售隐性化销售未酒店营相结合宣传造势力度强销售控制节序
（三）项目包装
提高项目素质包装理念方面入手：
1装修硬件设计中体现贯彻概念设计营销思路
项 目
容
公部份
厦射灯酒店堂天井茶坊装饰
电梯
增设观光电梯楼电梯间装饰品牌电梯
楼宇理
采全动化理系统配严密安保监察报警系统
服务性化
客户私服务中心服务110
墙
高级乳胶漆
面
毯
门扇
套房门采豪华实心雕花门配磁卡门锁
浴室洁具
品牌洁具理石高级瓷砖
空调采暖
中央空调
2全新会概念契机强化物业功定位
空中餐厅建立海玉中华商务会提供特商务私家会籍方便商业政界金融界士交流沟通会设酒吧咖啡座供会员专保证独享性利提高物业档次
3确定强强联合名牌策略
海玉酒店邀请众名家参物业理项事务：
：餐饮名店――巴国布衣餐饮服务公司等
酒店理――假日锦江酒店理公司
品牌装修设计公司
品牌服装店品牌娱乐理公司
希集团三旺集团伍田集团纳爱斯集团等知名企业协议接点
中国电信电力公司联通公司等特约服务联盟
4造势运动特殊营销相结合
形象宣传品质品味题尊贵财富中心诉求突出酒店档次：星级豪华商务酒店作宣传目标针类流群体进行隐性化销售强化需求满足感
5题卖点
1）年投资回报２１％
购买海玉酒店产权套房业业卡享受：价值投资总额２１％星级客房住宿餐饮服务抵现金优惠权：业入住星级客房仅支付房价３０％现金余部分卡抵业进行餐饮消费时业卡享受餐饮服务消费额２０％现金抵权
2）履约公证 投资保障
3）XX首席四星级酒店
4）尊贵需体验：铂金卡金卡贵宾卡值消费惊喜（详见策划案）
九项目投资价值分析
（）项目成投资投入预测
项目成投资投入预测表
项目名称
工程量（m2）
单价（元 m2）
金额（万元）
备注
1资产收购
收购成
120000
收购费
30000
2改造成
设计费
9380
10
938
工程造价5
改建工程
3000
800
240
装饰工程
9380
700
6566
客房配置
6500
500
325
电梯工程
105
单价35万元3部
水电智安防
9380
228
214
空调锅炉等配套设施
9380
9849
含安装费
3预提费
300
改造成10计提
4营流动资金预提
50
合计
349847
（二）项目现金流量表见附表1
编表说明：（计算期10年）
1客房约总面积6566米单间客房面积35米客房总数186标准间
2客房均价：200元天标间第年入住率50第二年业务第二年基础增长5第三年第二年基础增长8第4年第三年基础增长10第五年第四年基础增长12第六年回入住率50周期5年循环
3餐饮消费率50餐饮50元天娱乐消费率50娱乐次性消费金额50元天
4第年收入计算
客房收入：186*200*365*056789万元
餐饮收入：186*365*2*50*05*05169725万元
娱乐收入：186*365*05*05*2*50169725万元
财产处置（含1楼铺面辅助建筑铺面[扣土建相关费]）：
①产权式酒店出售：186*162976
②消费卡收入：钻石卡60*5300铂金卡：3*100张300
金卡：200*1200银卡：05*400200
*消费卡计入纳税总额
5成计算
①客房成：6566*12*25元月m219698万元
②餐饮娱乐成收入68计
③产权式酒店业回报2796*6年17856万元
④理费投资总额5计算3498*005175
⑤销售推广费收入5计算679435*005340
⑥餐饮娱乐第年收入类推
⑦成收入增长年客房成维修基金加计100万元
⑧项目总投资3500万元中筹资金1000万元银行贷款2000万元次性全部投资第年项目建设
⑨款计划：第年1500万元第二年款500万元
⑩贷款年利率6存款利息收益税2
6第25年年预提维修基金50万元第6年投入重新装修405万元
7预测计算期10年
（三）利润分配表见附表
通表分析出项目通产权式酒店营价值较高时产权式酒店酒店营销项目营销进行机融合迅速锁定高端客户群体酒店住率迅速进入稳安全营状态时回报率高营方案建议采产权酒店项目开发模式进行操作结合三种方案政府项目周边整体规划带增值前景确定营开发风险较低安全性较强含金量较高极高投资开发价值
海玉酒店项目投资风险评估策
1 成风险：
现时社会物价情况物资价格幅升性时项目现已现房差装饰配套物资价格升影响进行科学工程决策理工程承包商进行公开招标质价取胜良进行成风险控制
2 市场风险：
市场风险指市场供求关系市场资源条件市场购买力水市场消费偏竞争手状况发生变化带风险项目独特潜力巨市场空间没竞争手独特定位时配合品牌酒店理商具强烈市场吸引力营销手段产生风险性较低项目开发营程中必须强化品牌意识强化形象意识强化高端客户群体需求锁定
3 政策风险
项目作XX政府形象工程政府力支持政府予项政策扶持政府战略发展重载体
项目成投资投入预测表
项目名称
工程量（m2）
单价（元 m2）
金额（万元）
备注
1资产收购
收购成
120000
收购费
30000
2改造成
设计费
9380
10
938
工程造价5
改建工程
3000
800
240
装饰工程
9380
700
6566
5年摊销
客房配置
6500
500
325
均2年
电梯工程
105
单价35万元3部
水电智安防
9380
228
214
空调锅炉等配套设施
9380
9849
含安装费
3预提费
300
改造成10计提
4营流动资金预提
50
合计
349847
楼层设置：12层出租出售3层接总台4层餐厅（分离设计）5层娱乐6层13层商务会
客房：6712层面积：净空8m×455m×12×(12~14)525~625m2
层1000m216~19房间客房总数96112186
客房价格：团队普标 元天豪标 元天
套房： 天单间： 元天
均价：150元天入住率50餐饮消费率50娱乐消费率20
餐饮均50元天娱乐
客房收入：186*200*365*056789万元
餐饮收入：186*365*2*50*05*05169725万元
娱乐收入：186*365*05*05*2*50169725万元
财产处置（含1楼铺面辅助建筑铺面[扣土建相关费]）：
产权式酒店出售：186*162976
消费卡收入：钻石卡60*5300铂金卡：3*100张300
金卡：200*1200银卡：05*400200
*消费卡计入纳税总额
客房成：6566*12*25元月m219698万元
餐饮娱乐成收入68计
产权式酒店业回报2796*6年17856万元
理费投资总额5计算3498*005175
销售推广费收入5计算679435*005340
第二年业务增长5第三年8第4年10第五年12第六年回入住率505年周期
餐饮娱乐第年收入类推
第二年客房成加计低值易耗品100万元成收入增长年度理
财务费第二年2000万元计息贷款2000万元第年1500万元第二年款500万元
现金流量预测表（50入住率）
单位：万元
收入项目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
1现金流入（50入住率）
客房收入
6789
71285
73321
74679
76037
餐饮收入
169725
169725
169725
169725
169725
娱乐收入
169725
169725
169725
169725
169725
租金收入
0
0
0
0
0
财产处置
1800
7776
0
0
0
利息收入
0
0
6
10
0
产权式酒店出售收入
2976
0
0
0
0
消费卡收入
1000
0
0
0
0
计
679435
18299
107266
109624
109982
2现金流出
项目次性投入
349847
0
0
0
0
客房部成
19698
30880
31274
31668
32062
餐饮部成
11541
12333
12464
12695
12926
娱乐部成
11541
12333
12464
12695
12926
产权酒店业回报
17856
17856
17856
17856
17856
维修费
5
6
7
10
5
财务费
120
30
0
0
0
理费
175
95
535
548
55
销售推广费
340
100
535
548
55
计
482483
105502
90759
85874
8677
3现金净流量
205352
86488
17107
2375
23212
现金流量图
投资回收计算表
（单位：万元）
项目
第0年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
累计
现金流入
679435
18299
107266
109624
109982
现金流出
3500
482483
105502
90759
85874
8677
净流量
205352
86488
17107
2375
23212
投资利润率20
投资回收期 年
财务净现值
损益利润分配表
单位：万元
项目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
1营业务收入
2业务收入
3税金附加
营业税
教育费附加
3总成费
营业费
175
4利润总额
弥补前年度亏损
税
5税利润
6法定盈余公积金
7公益金
8分配利润
9未分配利润
10累计未分配利润
投资收入预测表
单位：万元
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
营业收入
900
900
900
900
900
4500
毛利率（55）
495
495
495
495
495
2475
营业税费（56）
50
50
50
50
50
250
折旧额
70
70
70
70
70
350
低值易耗品摊销
27
27
27
27
27
135
工资
77
77
77
77
77
385
房租费
20
20
21
21
22
104
水电费杂费
60
60
60
60
60
300
年利润
191
191
190
190
189
951
减奖励
38
38
38
38
38
190
交税
275
275
274
274
272
137
净利润
1255
1255
1246
1246
1238
624
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
