北京_国际花卉物流港投标项目@投标方案


     《北京国际花卉物流港投标项目开发理念及经济测算》 (暨北京顺义国际花卉物流港准项目建议书) 准项目建议书前言 中国花卉博览会(简称“花博会”)是我国规模最大、档次最高、影响最广的国家级花事盛会,被称为中国花卉界的“奥林匹克”。花博会集中展示我国花卉业丰硕成果,反映中国源远流长的花卉文化,融观赏性、艺术性、专业性、商业性、趣味性和知识性于一体,内容丰富,影响广泛,对促进交流、扩大合作、引导生产、普及消费等方面起着巨大的推动作用,对我国花卉业的发展有着深远的影响。2009年第七届花卉博览会暨第五届花卉交易会落户顺义,是顺义区继2008年奥运会水上项目后的另一盛事。花博会将进一步促进以花卉产业为先锋的整条都市农业产业链的迅速发展,拉动顺义区服务业的进一步优化升级,加快城市建设步伐,促进城市功能完善。作为第七届花卉博览会主会场——北京国际花卉物流港必将在花卉博览会后与其他珍贵场馆设施、旅游资源和无形资产一道,成为顺义区的新亮点。 为了花博会顺利按时召开,2009年4月份展馆务必竣工进入试运营阶段,可见时间紧、任务重。但场馆建设和产业经营双重优势,使我们完全有信心迎难而上、高标准完成任务! 北京国际花卉物流港项目投标联合体由中国农业产业化的龙头航母企业——北京顺鑫农业股份有限公司和房屋建筑工程施工总承包一级资质的大型国有控股建筑企业——北京城建亚泰建设工程有限公司联合构成。具有丰富花卉及相关产业经验和雄厚资金实力的顺鑫农业与具有丰富施工经验和经济技术实力的北京城建亚泰建设工程有限公司的强强联合,使得本投标联合体在以下四个方面具有不可比拟的强大优势: 1 无论从自有资金、银行信贷额度、自有资产抵押、资本市场融资还是从两大股东的资金强力支持上看,顺鑫农业和北京城建亚泰建设工程有限公司都有着高效、多路径的融资渠道,在项目资金筹措和应急资金保障上面都具有优势。 顺鑫农业与北京城建亚泰建设工程有限公司自身财务状况良好,资金实力雄厚,银行信用等级均为3A级,具有多种途径的融资渠道。 2 顺鑫农业股份有限公司,具有丰富的农业产业经营管理优势,对北京国际花卉物流港项目有着在产业层面上面更深层次的理解。 顺鑫农业股份有限公司有着从种猪繁育到肉食品加工,从耕种业到农产品深加工、高新农业项目研发推广等一系列农业产业链;有着采购、仓储管理、运输、装卸搬运、分拣、包装、流通加工、信息处理、配送服务、电子商务、商品代理、农产品加工与配送等第三方物流业务完善的物流配送产业链;有着能够有效整合会展和旅游资源,保证花博会期间以及花博会结束后的“展”“游”相互促进的旅游产业链。 3 顺鑫农业股份有限公司与北京城建亚泰建设工程有限公司多年来积累形成的良好形象和顺鑫农业股份有限公司农副产品的良好市场认知度,保证了顺鑫亚泰在北京国际花卉物流港项目上具有极强的品牌优势。 4北京城建亚泰建设工程有限公司丰富的施工经验和强大的技术实力为城建亚泰在北京国际花卉物流港项目上提供了工程施工质量和进度保障。 顺鑫农业股份有限公司和北京城建亚泰建设工程有限公司将结合顺义区政策、交通、奥运契机、临空经济等良好产业氛围和顺义区花卉产业基础,把握顺义新城建设、后奥运经济以及首都都市型现代农业发展机遇着眼未来,统筹规划,解放思想,与时俱进,勇于创新,倾全力配合顺义区人民政府“绽放”第七届花博会,力争把第七届花博会举办成为历史上规模最大、创意最新、影响最广、效益最佳、服务最优的一次盛会;把国际花卉物流港建设成为北方乃至全国最大的集花卉拍卖、物流、电子商务与新技术利用于一体的现代化、国际化花卉产业中心,使其成为顺义区农业产业结构调整和旅游服务产业升级的引擎,以此为契机,带动顺义区产业发展和城市化进程! 组成本次投标联合体的顺鑫集团和城建亚泰公司,在过去的岁月里有幸长期致力于推动顺义经济发展和首都的建设。在即将到来的机遇里,我们将加倍努力,再一次尽我们所能共同为新城和首都的发展作出贡献。我们衷心预祝第七届花博会胜利召开!预祝北京顺义国际花卉物流港成功启航! 第八部分 准项目建议书 第一章 第七届中国花卉博览会主场馆及其配套设施的规划方案 第二章 项目实施计划 投标人自有资金及信用状况良好,并制定了完善的分年度资金流动计划和应急预案,保证项目的正常推进;项目公司通过机构搭建以及专业人员配备,为花博会以及后花博时期的运营提供组织保障;项目建设方案通过工程节点的设置,保证项目保质、保量的如期完工;项目经营方案围绕花卉的交易、拍卖、展示、物流及其相关衍生产业展开,维持后花博时期的运营。 从投资方案、机构组建、建设、经营方案四个方面展开的完整项目实施计划,请参见第九部分 项目实施计划。 第三章 项目投资估算及财务评价 (附投资测算表和资金筹措与使用计划表) 投资估算 经测算,项目初期总开发成本为49072.37万元,其中土地成本11069.07万元,工程投资成本为38003.30万元。各项成本预算见下表 序号 项目名称 计算程式 单价(元/㎡) 金额(万元) 投资比例 一 土地成本   1,005.00 11069.07 22.56% 二 建筑安装、装饰工程费 59930.00 5446.92 32643.42 66.52% 2.1 建筑安装工程费 59930.00 3345.77 20051.18 40.86% 2.2 建筑装饰工程费 59930.00 1721.87 10319.15 21.03%   建安、装饰工程费小计     30370.333 61.89% 2.3 区域工程     2273.086 4.63% 三 专业费用     1646.74 3.36% 3.1 勘查设计费     1054.33 2.15% 3.2 监理费用     592.41 1.21% 四 管理费用     1903.46 3.88% 五 不可预见费     1809.68 3.69% 六 总开发成本     49072.37 100.00% 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资两个部分。项目总投资为49072.37万元,各项资金来源金额见下表: 序号 项目 资金(万元) 比例 1 自有资金 20000.00 40% 2 银行融资 29072.37 60% 还款安排与财务费用 根据自有资金情况,项目自2008年开始贷款,由于2010年方产生经营收入,预计还款期为6年,贷款年利率为7.83%,此期间预计贷款财务费用为5403.37万元。具体借贷还款安排见下表: 序号 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 1 期初贷款本金累计   15,643.40 30,297.25 32,669.52 23,169.52 13,169.52 2,169.52 2 本期贷款   15,643.40 30,297.25 32,669.52 23,169.52 13,169.52 2,169.52 3 本期应计利息   1,224.88 2,372.27 2,558.02 1,814.17 1,031.17 169.87 4 本期还本付息       12,058.02 11,814.17 12,031.17 2,339.39 4.1 还本       9,500.00 10,000.00 11,000.00 2,169.52 4.2 付息       2,558.02 1,814.17 1,031.17 169.87 5 期末贷款余额累计   16,868.28 32,669.52 23,169.52 13,169.52 2,169.52 0.00 6 可还款资金       12,531.67 13,005.32 13,722.82 14,223.32 7 还贷资金结余       473.65 1,191.15 1,691.65 11,883.93 建设资金年度安排计划 建设资金由工程建设费用、其它费用及不可预见费用三部分组成,其中工程建设费用包含主要建筑的建安装饰费用及区域工程建设费用;其它费用包括建设单位管理费、建设项目前期费、工程项目勘察费、工程项目设计费、工程预算编制费、工程招投标代理费、城市基础设施配套费、施工图审查费、工程建设监理费、编制竣工图费、工程保险费;建设资金总额为38003.3万元 序号 项目名称 2007年 2008年 2009年 一 工程建设费用 - 20444.42 12199.00 二 其它费用 553.69 2996.52  三 不可预见费 - 1133.39 676.29 项目经营收入测算 为充分保障花博会的成功运营及会后的缓冲,项目运营期自2010年开始。各年运营收入及成本预计见下表。 序号 项目 合计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012—2048年 1 经营收入         21,498.19 21,498.19 21,498.19 1.1 高级花卉展示交易馆 6,657.60             1.2 绿色家居outlets收入 11,096.00             1.3 花卉农业会展中心 1,379.70             1.4 信息交流中心 232.38             1.5 生态特色餐饮服务中心 1,040.25             1.6 花卉物流基地 693.50             1.7 冷库及保鲜库 124.83             1.8 周转库 273.93             2 经营成本         5,741.79 5,741.79 5,741.79 2.1 物管费(35元/平米/月)         2,517.06 2,517.06 2,517.06 2.2 其他经营成本(经营收入15%)         3,224.73 3,224.73 3,224.73 3 各种税收以及保险费用(营业收入的15%)         3,224.73 3,224.73 3,224.73 4 经营净收入         12,531.67 12,531.67 12,531.67 资金来源与运用 序号 项目 合计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012—2048年 一 资金来源   11,069.07 24,574.33 13,428.97 21,498.19 21,498.19 21,498.19 1 经营活动产生的现金来源               1.1 经营收入         21,498.19 21,498.19 21,498.19 1.2 其他收入               2 筹资活动产生的现金来源               2.1 自有资金 20,000.00 11,069.07 8,930.93         2.2 银行借款 29,072.37   15,643.40 13,428.97       2.3 其他负债               3 其它来源                             二 资金运用   11,069.07 24,574.33  12875.29 21,024.54 20,780.69 20,997.69 1 开发成本投资  49072.37 11,069.07 24,574.33         2 经营成本         8,966.52 8,966.52 8,966.52 3 借款本金偿还         9,500.00 10,000.00 11,000.00 4 借款利息支付(财务费用) 5,403.37       2,558.02 1,814.17 1,031.17 三 盈余资金       13,428.97 473.65 717.50 500.50 四 累计盈余资金       13,428.97 13,902.62 14,620.12 15,120.62 项目盈亏平衡测算 项目盈亏平衡点(临界点),是指项目经营收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。考虑到项目后期运营主要以花卉物流等商业功能为主,假设用地性质为40年,由静态测算可知:在项目开发成本及租金等其它条件不变的情况,当项目持续经营到第9.9年,即2015年时,可收回全部投资。项目财务内部收益率18.1%,财务净现值48770.48万元。 序号 项目 合计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017-2048年 1 现金流入 838,429.40       21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 1.1 经营收入 838,429.40       21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19 21,498.19                             2 现金流出 542,072.17 11,622.76 24,574.33 12,875.29 8,966.52 8,966.52 8,966.52 8,966.52 11,666.78 13,101.97 13,101.97 13,101.97 2.1 开发成本投资 49,072.38 11,622.76 24,574.33 12,875.29                 2.2 运营成本 223,929.75       5,741.79 5,741.79 5,741.79 5,741.79 5,741.79 5,741.79 5,741.79 5,741.79 2.3 经营税金及保险 125,764.41       3,224.73 3,224.73 3,224.73 3,224.73 3,224.73 3,224.73 3,224.73 3,224.73 2.4 所得税 143,305.63               2,700.26 4,135.45 4,135.45 4,135.45                             3 净现金流量   -11,622.76 -24,574.33 -12,875.29 12,531.67 12,531.67 12,531.67 12,531.67 9,831.41 8,396.22 8,396.22 8,396.22 4 累计净现金流量   -11,622.76 -36,197.09 -49,072.38 -36,540.71 -24,009.03 -11,477.36 1,054.31 10,885.72 19,281.94 27,678.16 36,074.38 5 净现值 48,770.48                       项目利润测算 经测算,项目税后利润总额为285471.51万元,税后成本利润率为581.74%,本项目经济效益较好。项目的利润总额、税后利润(净利润)、成本利润率等指标详见下表: 序号 项 目 计算公式 金额(万元) 1 经营收入 838,429.40 2 开发成本 49,072.38 3 经营成本 223,929.75 4 经营税金及附加 125,764.41 5 财务费用 5,403.37 6 利润总额 434,259.49 7 所得税 所得额33% 143,305.63 8 净利润 (6)-(7) 285,471.51 9 税前成本利润率 利润/总投资 884.94% 10 税后成本利润率 净利润/总投资 581.74% 项目主要经济技术指标 序号 项 目 指标 单位 1 总建筑面积(含地下) 59930 ㎡ 2 项目总投资 49072.37 万元 3 项目经营收入 万元 4 利润总额 434259.49 万元 5 税后利润 285,471.51 万元 6 成本利润率(税前) 884.94% 7 成本净利润率(税后) 581.74% 8 财务净现值(FNPV) 48770.48 万元 9 财务内部收益率(FIRR) 18.1% 10 动态投资回收期 9.9 年 11 贷款偿还期 6.00 年 第四章 项目效益分析 第一节 产业带动 1 整合顺义花卉产业资源,促进顺义花卉产业迅速上规模上档次,成为北方花卉产业的领跑者。 顺义花卉产业已经形成西有高丽营镇的“宿根花卉生产基地”,东有以杨镇为中心的“草花生产基地”,中有以三高科技园区为中心的“中高档盆花生产基地”的花卉产业格局,年产值8800万余元。并有占地6000余亩的绿港花卉大观园在建以及1万亩的花卉产业基地在规划中,未来花卉种植规模将达到2万亩。 本项目的建设将充分整合顺义现有资源,为其搭建现代化的物流平台、畅通的销售网络,迅速提升其产业规模和档次,形成花卉总部经济聚集区,成为华北最大的花卉产业基地,领跑北方花卉产业。 2 带动相关衍生产业的发展,促进顺义现代服务业升级,为区域经济发展增添活力。 花卉产业的产业链较长,能带动会展、休闲娱乐、房地产等相关衍生产业的发展,尤其是现代高端服务业。实现一、三产业联动,弥补顺义产业结构不足,促进当地经济总体水平提升。 与奥运水上运动场馆可以共同组成奥运体验链,带动本区域融入顺义后奥运经济带。 第二节 区域带动 1 项目之于顺义——将增加政府财政收入,创造就业机会、吸收社会劳动力,弥补城市功能缺失,提升城市形象。 区域的开发建设和未来产业运营都将增加政府财政收入,尤其将提高地税税收水平。项目建成后园区本身交易区、商务区及会展区还可提供大量的就业岗位。案例研究表明,每1万平米需要综合服务人员约300-400人,结合本项目情况,至少将带动2400人以上的就业需求。而旅游业和其他衍生产业发展更将把影响辐射到园区以外。同时,随着高档花卉超市的运营必将带来对高素质技术人员的需求,从而提升区域产业人口结构。 针对顺义目前第三产业占比小、发展慢,城市以低端传统服务业为主的现状,通过中央生态体验示范区一二期的共同建设,可以弥补顺义城市高端服务业功能的缺失,满足人们吃在顺义、住在顺义、乐在顺义的需求。 此外,作为北京首个生态体验示范区,将迅速提升顺义形象,形成顺义品牌,将其推向国际舞台。 2 项目之于北京——带动北京都市农业发展,成为北京的新名片。 花卉产业属于现代都市农业,产业关联度高,具有极大的经济价值,本项目的建设,将有利于北京实现“一二三产业互动,城乡经济相融”,推动农村实现跨越式发展,使其成为北京的城乡统筹示范区。 同时,项目的定位与北京国际大都市的城市属性相匹配,可以提升城市国际形象,如同荷兰的郁金香一样,成为北京的又一张名片。 第三节 环境带动 实现以花卉产业为带动的经济可持续发展,提高绿色GDP指标,使区域成为北京乃至全中国的中央生态体验示范区。 以花卉研发、生产、物流、购物休闲、旅游等功能为主的花卉产业取代制造业,减少了能源消耗、环境污染,同时实现了区域的经济价值,提高了绿色GDP指标,也落实了顺义区建设成为“绿色国际港”的目标。同时从长远来看,区域必将成为北京乃至全中国的中央生态体验示范区,为新城环境的可持续发展做出贡献。 第五章 项目定位 根据项目的自身条件和发展背景,考虑到花博会需求及会后后续利用,对本项目进行相互关联的两阶段定位: 花博会期间定位 整体定位:集花卉物流、花卉室内外展示、花卉销售、信息交流、专业会展等功能于一体的第七届花博会主会场,全国乃至世界领先的国际化、现代化的花卉专业流通展示平台。 该项目将依托航空运输进行进出口贸易的各类高价值花卉的展示为主,体现现代花卉发展的科技特色,通过拍卖、网上交易、现场交易等形式开展花卉贸易活动,与新城建设有机结合,提升城市形象和知名度,促进现代花卉产业健康发展,同时为机场地区逐步建设成为综合型物流贸易平台打下良好基础。 一期区域将是花博会的主要展览场馆,主要功能为花卉的室内展示、交易活动及对外信息发布的场所。 后花博会时期定位 整体定位:集科研、设计、物流、商贸、娱乐、休闲、酒店、居住、旅游等多种功能于一体的中央生态体验示范区(CEED),定期举办中国国际花卉交易博览会。 一期区域将成为中央生态体验示范区(CEED)的核心——首都绿色之窗,这里将围绕花卉交易、物流和专业会展发展购物、餐饮、休闲娱乐等体验性功能,成为以花卉为代表的都市农业与现代商业、城市生活有机结合的高地,奥运体验路线的重要组成部分。 二期发展区域位于一期的西部,主要用于物流中心及配套服务功能,考虑与首都绿色之窗相配合,提供花卉拍卖交易所需的物流场地,并建设针对产业人口、休闲旅游人口的酒店、公寓等。 一期、二期,甚至周边更广阔的区域共同构建的中央生态体验示范区将是以花卉为主题,集花卉展示、商贸、物流等生产功能以及由花卉产业衍生出来的娱乐、休闲、酒店、居住、旅游等生活功能为一体的,以体验为核心的中央示范区。其一期主要以花卉的交易、物流、展示为主并辅以花卉及相关产品的销售,促进区域花卉产业升级,弥补顺义城市功能缺失,打造顺义“绿港花都”的形象;二期延续一期花卉主题,并提供相应配套设施服务,除了服务产业的物流中心,还将建设酒店、公寓等,完善中央生态体验区的“体验”功能,一二期联动,推进区域可持续发展。 花博会结束后,该区域将继续发挥身处首都门户的优势,示范花卉产业、都市型现代农业的发展方向,同时通过发展休闲娱乐、旅游、居住,为大都市提供全面体验花卉世界、体验自然生态的示范区域,借花卉搭建一个更有效的商业平台、缔造一种更时尚的生活方式。 第六章 建设的基本原则 n 立足办会、着眼未来 所有场馆建设将以高质量办好“七博会”为基本前提,同时必须考虑场馆的后续利用问题,在保证中国花协的技术要求前提下,最大限度的发挥场馆的社会效益、经济效益。 建设好场馆,展厅的规模和档次充分满足“七博会”需求,设计上充分考虑后续运营方案中的相关功能,实现场馆的可持续利用,如1#展厅,结合未来的物流功能,适当扩大面积规模,10000平米,比其他几个展厅稍大,而且二层配套的周转库和冷库也都尽量集中到1#展厅上层,便于后期的利用。 n 勤俭节约、力戒奢华 所有场馆设施建设的规模、位置、数量逐一进行论证,坚持“勤俭节约、力戒奢华”的原则,在修建场馆时必须考虑到后续利用。 结合后期运营可能的收益水平,控制投入,减少后期运营风险,也防止成为区域经济发展的败笔和负担。因此,本项目一期工程投入控制在3.3亿元,材料选择上也以性价比的考虑为先,杜绝形象工程。 n 精品为先、力戒粗糙 着力做好建筑精品,使其成为“七博会”强大号召力的重要组成部分和顺义乃至北京的标志生态建筑。每一建筑均要独具匠心,进行设计并组织实施,力戒赶时拼凑。将适当采取先进生态环保建筑技术,实现后期节能目标。 最重要的是要满足展示、物流、服务的要求,确保单位工程达到北京市竣工“长城杯”,争创“鲁班奖”。现场管理方面争取北京市市级安全文明工地。 本项目将由具有房屋建筑工程施工总承包一级资质的北京城建亚泰建设工程有限公司承建。北京城建亚泰建设工程有限公司是国家大型一级建筑施工企业,具有房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、建筑装饰装修工程专业承包、园林古建筑工程专业承包、钢结构工程专业承包、起重设备安装工程专业承包等六个壹级资质。这为打造精品项目提供了切实保障。 第九部分 项目实施计划 第一章 项目投资方案 第二章 项目公司组建方案 第一节 项目公司组建计划 第二节 项目公司的机构设置 第三节 项目公司的人员安排 第三章 项目的建设方案 (城建提供) 第四章 项目经营方案 第一节 指导原则 n “以花为媒,有效利用” 1、通过有效的后期经营,实现会场的二次利用,经营花卉产业为主,发展附加值较高的产业链前端,如物流环节,促进顺义区以花卉产业为代表的都市型现代农业发展。 2、引导会展、餐饮、购物等花卉业相关衍生产业,推动顺义区产业结构升级,成为现代服务业发展的引擎。 3、相关经营内容切合区域发展现状,以促进空港建设、新城发展、完善顺义新城及首都城市功能为目标,基于区域经济同时促进区域经济。 第二节 展馆经营方案 1 经营定位 根据项目的自身条件和发展背景,考虑到花博会需求及会后后续利用,对本项目进行相互关联的两阶段定位: n 花博会期间定位 集花卉物流、花卉室内外展示、花卉销售、信息交流、专业会展等功能于一体的第七届花博会主会场,全国乃至世界领先的国际化、现代化的花卉专业流通展示平台。 n 后花博会时期定位 首都绿色之窗,这里将围绕花卉交易、物流和专业会展发展购物、餐饮、休闲娱乐等体验性功能,成为以花卉为代表的都市农业与现代商业、城市生活有机结合的高地,奥运体验路线的重要组成部分。 2 经营功能内容 2.1 圆形中心展馆→ “花都” 2.1.1 功能发展背景 - 2009年北京花博会将为中国花卉产业融入世界搭建广阔的舞台。借花博会的影响,可充分利用花博会期间整合、积累的产业资源,继续发展顺义的花卉产业,实现十一五规划的发展目标。 - 项目位于首都门户空港区内,邻近首都机场、国门商务区及新国展中心,具备建设高级花卉展示交易场所的区位条件。 2.1.2 功能说明 高级花卉展示、交易馆 培育以花木展示、交易为中心的高端市场,抬高准入门槛,吸引国内外知名花卉企业入驻,展示最先进最前沿的花卉研发成果,代表行业发展方向。 规模及功能设置:建筑面积1.2万平米左右,分为展示和交易区。 市场实现:主要收入来自展示和交易席位出租。参照北京莱太花市租金水平13-15元/平米天,考虑到档次提升及未来价格上涨,保守预计2010年租金水平在16元/平米天,出租率假定0.95,这样每年预计实现租金收入约6657万元。 2.2 展览中心1#展厅→ “花港” 2.2.1 功能发展背景 - 花卉出口需要有完整的冷链保障体系。由于我国的鲜花生产从基地到采后处理及包装、仓储、运输的所有环节,几乎都程度不同地存在冷链环节中断情况,致使鲜花售前保鲜期大大缩短,对到达目标市场后的品质造成了极大影响。国内冷链运输环节亟待发展。 - 目前以家庭为单位的传统物流模式需要突破,市场秩序和从业人员素质都待改善。 - 位处首都空港城,是发展高端物流的天生优势。 2.2.2 功能说明 现代化花卉物流基地 储运平台,利用空港优势形成的中转场所,兼有配送业务,同时发展冷链运输,弥补国内花卉产业链的不足,创新花卉物流模式,提高中国花卉品质。全新的现代化物流基地将通过创新商业模式促进中国花卉业发展。 规模:建筑面积1万平米左右,二层夹层可利用的冷库、保鲜库及周转库共400平米左右。 市场实现:主要收入来自场地租金收入。参照相关物业租金水平,预估2010年租金水平为2元/平米天,出租率0.95,预计年收益约为693万元。 2.3 展览中心2#、3#展厅→ “花厅” 2.3.1 功能发展背景 - 引导花卉产业向更多的衍生产业发展,如会展业,促进花卉及都市农业发展。同时,会展业在就业、信息交流等方面的带动作用显著。 - 花博会将留下大量可供继续利用和挖掘的资源,如人才资源、企业资源、会展经验等。 - 随着顺义新城的发展,顺义区政府需要一定的会展交流空间用于地区发展方面的会议会展,其中花卉、农业也是重要组成部分。 2.3.2 功能说明 花卉农业会展中心 为政府及民间企业提供花卉、农业相关展览会、专业交流场所,控制规模,保证档次和质量,与新国展中心相互补充,完善空港的会展功能。 花博会后,该会展中心将定期、不定期举办各种花卉、农业类展览、商贸交流会。 规模:10000平米 市场实现:主要收入为9000平米的展位面积出租收入(另1000平米预留给顺义区政府会展之用),参照目前北京市一般会展场地出租情况,北京展览馆的租金水平为11元/平米天,北京市场馆一般的年使用率超过50%。取182天计。预计2010年该会展厅租金水平14元/平米天,出租率0.3,年收益合1379万元左右。 2.4 展览中心5#、6#展厅→ 绿色家居OUTLETS 2.4.1 功能发展背景 - 市场需求强劲 目前,一些大型的家装综合超市中的园艺家居开始升温,园艺家居区渐成店中一景,一是新品层出不穷,除大量实木、铸铁、PVC藤、塑料等系列园艺桌椅、秋千、灯饰外,还出现了许多户外烧烤炉具、野营帐篷等等。园艺家具的多样化,满足了各种户外休闲及活动的需求;另外,在装修上的田园氛围浓郁,让人在现场能强烈感受到轻松、休闲的气息,这些倒是抓住了不少消费者的心。 追求生活品质提升,人们越来越注重室内绿化、花卉装饰,以及自家庭院的花木种植,这样产生了对园艺用品的需求,北京已经开始出现这一类型的超市。 - 区域市场存在空缺 顺义,尤其是后沙峪区域,距离市区较近,市区过来的较高收入居民多,但目前配套不齐全,缺乏品质较高的大型综合购物中心,配套缺乏已成为新城发展的制约瓶颈,顺义城市功能有待完善。发展大型OUTLETS是对顺义城市功能的补充,另外作为北京市首个生态家居购物中心,还将吸引更多的市区人口前来顺义消费。 2.4.2 功能说明 绿色家居OUTLETS 花园式购物环境,提供跟家居、园艺相关的高质量知名品牌商品,采用明折明扣方式,以主动快捷全面的服务,和谐舒适便利的购物环境,专业家居服务,打造特色家居市场,促进中国家居行业的健康可持续发展,引领花卉等都市农业产业链延伸发展,让花卉更深入的走近百姓生活。 规模及功能设置:1.6万平米左右,内设园艺家居卖场及园艺用品超市。 园艺家居卖场 园艺用品超市 市场实现:出租给相关商家经营,主要收入为租金收入。参照居然之家和蓝景丽家,目前租金情况为15元/平米天,为北京比较高的家居租金水平,预估2010年本项目租金水平20元/平米天,出租率0.95,年收益合11096万元。 2.5 新闻商务中心→ 配套设施(生态特色餐饮服务中心、信息交流中心) 2.5.1 功能发展背景 - 延续花博会期间的信息交流平台功能,保持在专业信息交流方面的领先地位; - 中央生态体验示范区作为一个综合性区域,必然需要一定的配套设施,同时顺义新城的城市配套本身就不足,需要完善。 2.5.2 功能说明 2.5.2.1 生态特色餐饮服务中心 处于三个较大规模的花卉产业区的交接地带,服务于产业区,为中央生态体验示范区的产业人口、参观人群及其他消费者提供餐饮、休闲等配套服务设施。 规模及功能设置:总建面2500平米,内设生态餐厅和咖啡厅等。 市场实现:收益主要来源为商铺的租金收入。参照相关案例,预估2010年生态餐厅租金为12元/平米天,出租率0.95,预计年收益为1040万元。 2.5.2.2 信息交流中心 为区域内的花卉企业提供小规模专业交流的场所,为会展公司提供办公场所,也是会展中心活动期间新闻机构对外信息发布的平台,其功能集中体现为国际花卉物流港的信息枢纽。 规模:总建面1070平米左右 市场实现:主要收益为场地出租的租金收入,参照相关案例,预估2010年交流中心租金为7元/平米天,出租率0.85,预计年收益约为232万元。 2.6 花卉广场→ 城市绿地广场 区域的开放活动空间,占地约10000多平米,打造成为城市绿地广场,聚集人气,为区域注入活力和动力,而且与生态特色餐饮服务中心形成室内外沟通、延伸室内休闲娱乐空间。 3 运营阶段重要时间控制点 2007年10月 项目公司成立后,建设团队致力于项目建设、保证工程质量,同时产业经营团队立即开始进行招商工作,根据未来经营功能,主要针对国内外知名花卉生产企业、第三方物流公司、家居购物中心运营商、餐饮公司等开展招商,确保花博会后项目后续运营方案及时落实。 招商目标企业例举 花卉物流 布里恩花卉物流公司 北京百富达货物运输有限公司 花卉展示与贸易 绿林园艺公司 王棕王生态园艺 斗南花卉 大震兴景观工程有限公司 保尔种子公司 生态餐饮 百大绿洲园 生态雨鲜花餐饮 百大绿洲青州生态园 刘老根餐饮连锁 园艺家居 琦尚家居 诺亚新洲户外园艺 芬兰木业 千羽鹤 友家园艺 2009年8月 一期花博会展馆正式投入使用后,马上开始后续改建方案设计及报批工作。借助花博会的影响推进后期经营项目的招商以及国际花卉物流港项目的推广营销,强势树立项目在商家以及消费者群体中的认知度。 2010年1月 展馆改建工程完成,主要商家入驻,正式进入一期项目的后期运营阶段。较高频率的组织大型的促销优惠活动和会议交流活动,延续区域人气,保持区域活力。 4 展馆经营风险 4.1 建设风险 2008年是北京奥运会举办之年,届时,北京市对建筑工地可能采取一定的管制措施,这将影响该项目的施工建设进度。 4.2 经营模式的风险 借鉴昆明、广东以及国际花卉拍卖中心的经验,对于拍卖、电子交易等现代流通模式需要大量市场需求和高素质技术人才支撑。我国目前花卉流通仍以传统模式为主,市场培育尚未成熟,缺乏广泛运用的社会基础和市场条件。 4.3 市场风险 我国现有的大型展馆主要用于展览展会,运营方式单一,利用率低,尚未有成功的综合开发利用经验,展馆后期运营压力普遍较大; 由于本项目采取招租的形式进行经营,这就意味着在项目经营初期会面临由于招商不利而造成的部分空置的风险,从而影响项目收益; 此外,固定资产投入高、建筑面积大导致的展馆年折旧与维护费用居高不下,进一步加大了项目的运营压力。 4.4 二期开发的风险 二期开发需要与一期建设紧密衔接,如果二者出现空档期将带来较大的资金压力,影响项目的收益。 5 项目运营保障 5.1 市场推广保障 借力花博会——抓住花博会召开的时机,借花博会的影响力宣传后期运营理念,争取在花博会期间即完成初步招商工作,并聚集人气。 组建策划团队——项目公司组建有专门的市场企划部门,倚赖优秀团队对国际花卉物流港进行整体宣传,打造统一形象,使中央生态体验示范区形象深入人心。 媒体推广——采用媒体宣传、户外推广和网络传播三种模式对项目进行宣传:请国内知名导演拍摄广告片,在中央电视台优秀企业展播中播出;在机场、北京地铁以及主要公交站点设置报广;将广告片在网络公布,并在sina、sohu等公众网站以及中国花卉网等专业网站刊登广告;在北京、上海、广州、昆明等城市举办宣传周活动即招商会,制造声势。 利用企业自身资源优势——借用企业内部资源,如顺鑫农业股份有限公司的网站、度假村等对项目进行宣传。并将项目作为“顺风、顺水、顺鑫游”的一站,加速项目市场推广。 5.2 市场实现保障 水准为本——通过花博会与参展企业建立长远的合作关系,吸引参展企业在花博会后入驻园区,使得园区在花博会后仍能保持较高的水准,这是园区后期运营能够维持一个较高站位的保证。 规模为先——对于花卉产业,迅速形成规模、实现海量交易,是维持交易、拍卖、物流等相关功能运营、降低成本的前提条件。 形象为脉——通过强有力的市场推广,树立形象,吸引企业入驻,促进招商,并吸引人气。 需求为纲——北京是政治、文化和国际交往中心,人口密集、文化氛围浓厚,政治活动和国际交往频繁;在京的外国使领馆、外国公司驻华办事机构等达6000多家,星级宾馆饭店数量居全国第一,同时随着人们生活水平的提高,人们的消费由过去的“吃、穿、用”为主向“住、行、娱”升级。北京已成为重要的花卉消费城市。面对如此大的需求,将需求引向本项目,使其成为项目市场的支撑,是项目市场实现的重要保障。 招商先行,改建之前就与商家充分交流,切实指导展馆改建设计,保证硬件方面契合市场需求,为成功运营奠定基础。 运营为赢——借助外脑,聘请花卉产业相关专家及大规模城市地产运营专业团队,跟进项目的后期运营,根据产业发展特点及区域现状确定具体可行的方案调整建议,对可能的风险给出切实的规避手段。 运营方式要灵活,跟入驻商家的合作模式、收益分配模式多样化,在市场培育期共同承担风险,实现“招进来,留得住”。 5 项目运营价值提升方案 5.1 产业价值提升 6.1.1 突破传统,引领花卉产业发展 - 通过高端花卉展示交易,提升花卉产业的档次; - 发展现代化物流模式,寻求冷链运输技术突破,突破中国花卉产业发展瓶颈; - 集中的专业会展及信息交流功能,为花卉产业更快更好的发展提供空间和途径; - 通过生态餐饮、园艺家居购物等来实现体验功能的强化,加强花卉产业在消费者群体中的影响力,让消费者对花卉产业有更深入的理解,从而为花卉产业的发展开拓更加广阔和美好的前景; - 后期还可考虑引入相对高端的花卉研发、设计和花卉衍生品研发等功能,延伸花卉产业链,提高产业附加值。 6.1.2 不局限于狭义花卉产业,大力发展衍生产业,推动现代服务业发展,实现一三产业联动,实现顺义整体产业结构优化升级。 2006年顺义GDP达到318亿元,第一、第二、第三产业之比为5.7:62.3:32,第二产业占绝对主导地位。第三产业增长速度明显低于第二产业,2002年以来三产所占比重不升反降。顺义第三产业以传统低端服务业为主。根据顺义十一五规划,未来第三产业主要发展物流、会展、金融、房地产、文化创意、信息服务、商贸餐饮、旅游等,强化现代服务业的高端环节。 而国际花卉物流港项目就将带动购物、餐饮、酒店、公寓、旅游等一系列第三产业的发展,花卉产业从简单的农业生产提升到了现代服务行业,从低端的三产升级到了附加值更好、辐射范围更广的现代服务行业,产值全面提高,带动的就业人口大大增加,花卉产业的价值得到提升。 5.2 区域价值提升 6.2.1 以花为媒,经营花卉产业,在示范花卉产业发展方向的同时,成为中国花卉产业与国际接轨的先锋地,在这里,可以看到最前沿的花卉研发成果;在这里,可以领略到最领先的花卉物流方式;在这里,可以欣赏到最高等级的花卉展览;在这里,可以了解到最新的行业动态;在这里,可以最真切的体会到花卉与生活的亲密接触…… 6.2.2 顺义新城商业及娱乐功能缺乏,“城弱”,大量消费需求外溢。本项目通过综合发展物流、会展、休闲娱乐、购物等多种城市功能,提升后沙峪区域的价值,建设功能相对完善、可持续发展的城市新区,扭转顺义新城“业强城弱”的现状。 6.2.2 借助后续功能的经营、项目规模的不断扩展,以及持续的市场推广活动,完善和凸显“中央生态体验示范区”形象,吸引更多商家前来顺义投资经营、吸引本区域及北京市区居民前来休闲、消费,整体提升顺义新城在北京市的地位和影响力。 本文档由香当网(https://www.xiangdang.net)用户上传

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    文档贡献者

    张***4

    贡献于2021-01-14

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