北京国际花卉物流港投标项目开发理念济测算
（暨北京义国际花卉物流港准项目建议书）
准项目建议书前言
中国花卉博览会（简称花博会）国规模档次高影响广国家级花事盛会称中国花卉界奥林匹克花博会集中展示国花卉业丰硕成果反映中国源远流长花卉文化融观赏性艺术性专业性商业性趣味性知识性体容丰富影响广泛促进交流扩合作引导生产普消费等方面起着巨推动作国花卉业发展着深远影响2009年第七届花卉博览会暨第五届花卉交易会落户义义区继2008年奥运会水项目盛事花博会进步促进花卉产业先锋整条市农业产业链迅速发展拉动义区服务业进步优化升级加快城市建设步伐促进城市功完善作第七届花卉博览会会场——北京国际花卉物流港必花卉博览会珍贵场馆设施旅游资源形资产道成义区新亮点
花博会利时召开2009年4月份展馆务必竣工进入试运营阶段见时间紧务重场馆建设产业营双重优势完全信心迎难高标准完成务
北京国际花卉物流港项目投标联合体中国农业产业化龙头航母企业——北京鑫农业股份限公司房屋建筑工程施工总承包级资质型国控股建筑企业——北京城建亚泰建设工程限公司联合构成具丰富花卉相关产业验雄厚资金实力鑫农业具丰富施工验济技术实力北京城建亚泰建设工程限公司强强联合投标联合体四方面具拟强优势：
1 资金银行信贷额度资产抵押资市场融资两股东资金强力支持鑫农业北京城建亚泰建设工程限公司着高效路径融资渠道项目资金筹措应急资金保障面具优势
鑫农业北京城建亚泰建设工程限公司身财务状况良资金实力雄厚银行信等级均3A级具种途径融资渠道
2 鑫农业股份限公司具丰富农业产业营理优势北京国际花卉物流港项目着产业层面面更深层次理解
鑫农业股份限公司着种猪繁育肉食品加工耕种业农产品深加工高新农业项目研发推广等系列农业产业链着采购仓储理运输装卸搬运分拣包装流通加工信息处理配送服务电子商务商品代理农产品加工配送等第三方物流业务完善物流配送产业链着够效整合会展旅游资源保证花博会期间花博会结束展游相互促进旅游产业链
3 鑫农业股份限公司北京城建亚泰建设工程限公司年积累形成良形象鑫农业股份限公司农副产品良市场认知度保证鑫亚泰北京国际花卉物流港项目具极强品牌优势
4北京城建亚泰建设工程限公司丰富施工验强技术实力城建亚泰北京国际花卉物流港项目提供工程施工质量进度保障
鑫农业股份限公司北京城建亚泰建设工程限公司结合义区政策交通奥运契机空济等良产业氛围义区花卉产业基础握义新城建设奥运济首市型现代农业发展机遇着眼未统筹规划解放思想时俱进勇创新倾全力配合义区民政府绽放第七届花博会力争第七届花博会举办成历史规模创意新影响广效益佳服务优次盛会国际花卉物流港建设成北方全国集花卉拍卖物流电子商务新技术利体现代化国际化花卉产业中心成义区农业产业结构调整旅游服务产业升级引擎契机带动义区产业发展城市化进程
组成次投标联合体鑫集团城建亚泰公司岁月里幸长期致力推动义济发展首建设机遇里加倍努力次新城首发展作出贡献衷心预祝第七届花博会胜利召开预祝北京义国际花卉物流港成功启航
第八部分 准项目建议书
第章 第七届中国花卉博览会场馆配套设施规划方案
第二章 项目实施计划
投标资金信状况良制定完善分年度资金流动计划应急预案保证项目正常推进项目公司通机构搭建专业员配备花博会花博时期运营提供组织保障项目建设方案通工程节点设置保证项目保质保量期完工项目营方案围绕花卉交易拍卖展示物流相关衍生产业展开维持花博时期运营
投资方案机构组建建设营方案四方面展开完整项目实施计划请参见第九部分 项目实施计划
第三章 项目投资估算财务评价
（附投资测算表资金筹措计划表）
投资估算
测算项目初期总开发成4907237万元中土成1106907万元工程投资成3800330万元项成预算见表
序号
项目名称
计算程式
单价(元㎡)
金额(万元）
投资例
土成
100500
1106907
2256
二
建筑安装装饰工程费
5993000
544692
3264342
6652
21
建筑安装工程费
5993000
334577
2005118
4086
22
建筑装饰工程费
5993000
172187
1031915
2103
建安装饰工程费计
30370333
6189
23
区域工程
2273086
463
三
专业费
164674
336
31
勘查设计费
105433
215
32
监理费
59241
121
四
理费
190346
388
五
预见费
180968
369
六
总开发成
4907237
10000
资金筹措
项目投资资金源包括资金银行融资两部分项目总投资4907237万元项资金源金额见表：
序号
项目
资金（万元）
例
1
资金
2000000
40
2
银行融资
2907237
60
款安排财务费
根资金情况项目2008年开始贷款2010年方产生营收入预计款期6年贷款年利率783期间预计贷款财务费540337万元具体贷款安排见表：
序号
项目
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
1
期初贷款金累计
1564340
3029725
3266952
2316952
1316952
216952
2
期贷款
1564340
3029725
3266952
2316952
1316952
216952
3
期应计利息
122488
237227
255802
181417
103117
16987
4
期付息
1205802
1181417
1203117
233939
41
950000
1000000
1100000
216952
42
付息
255802
181417
103117
16987
5
期末贷款余额累计
1686828
3266952
2316952
1316952
216952
000
6
款资金
1253167
1300532
1372282
1422332
7
贷资金结余
47365
119115
169165
1188393
建设资金年度安排计划
建设资金工程建设费费预见费三部分组成中工程建设费包含建筑建安装饰费区域工程建设费费包括建设单位理费建设项目前期费工程项目勘察费工程项目设计费工程预算编制费工程招投标代理费城市基础设施配套费施工图审查费工程建设监理费编制竣工图费工程保险费建设资金总额380033万元
序号
项目名称
2007年
2008年
2009年
工程建设费
2044442
1219900
二
费
55369
299652
三
预见费
113339
67629
项目营收入测算
充分保障花博会成功运营会缓项目运营期2010年开始年运营收入成预计见表
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012—2048年
1
营收入
2149819
2149819
2149819
11
高级花卉展示交易馆
665760
12
绿色家居outlets收入
1109600
13
花卉农业会展中心
137970
14
信息交流中心
23238
15
生态特色餐饮服务中心
104025
16
花卉物流基
69350
17
冷库保鲜库
12483
18
周转库
27393
2
营成
574179
574179
574179
21
物费(35元米月）
251706
251706
251706
22
营成（营收入15）
322473
322473
322473
3
种税收保险费（营业收入15）
322473
322473
322473
4
营净收入
1253167
1253167
1253167
资金源运
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012—2048年
资金源
1106907
2457433
1342897
2149819
2149819
2149819
1
营活动产生现金源
11
营收入
2149819
2149819
2149819
12
收入
2
筹资活动产生现金源
21
资金
2000000
1106907
893093
22
银行款
2907237
1564340
1342897
23
负债
3
源
二
资金运
1106907
2457433
1287529
2102454
2078069
2099769
1
开发成投资
4907237
1106907
2457433
2
营成
896652
896652
896652
3
款金偿
950000
1000000
1100000
4
款利息支付(财务费)
540337
255802
181417
103117
三
盈余资金
1342897
47365
71750
50050
四
累计盈余资金
1342897
1390262
1462012
1512062
项目盈亏衡测算
项目盈亏衡点（界点）指项目营收入扣销售税费总投资相等状态考虑项目期运营花卉物流等商业功假设性质40年静态测算知：项目开发成租金等条件变情况项目持续营第99年2015年时收回全部投资项目财务部收益率181财务净现值4877048万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
20172048年
1
现金流入
83842940
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
11
营收入
83842940
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2
现金流出
54207217
1162276
2457433
1287529
896652
896652
896652
896652
1166678
1310197
1310197
1310197
21
开发成投资
4907238
1162276
2457433
1287529
22
运营成
22392975
574179
574179
574179
574179
574179
574179
574179
574179
23
营税金保险
12576441
322473
322473
322473
322473
322473
322473
322473
322473
24
税
14330563
270026
413545
413545
413545
3
净现金流量
1162276
2457433
1287529
1253167
1253167
1253167
1253167
983141
839622
839622
839622
4
累计净现金流量
1162276
3619709
4907238
3654071
2400903
1147736
105431
1088572
1928194
2767816
3607438
5
净现值
4877048
项目利润测算
测算项目税利润总额28547151万元税成利润率58174项目济效益较项目利润总额税利润（净利润）成利润率等指标详见表：
序号
项 目
计算公式
金额（万元）
1
营收入
83842940
2
开发成
4907238
3
营成
22392975
4
营税金附加
12576441
5
财务费
540337
6
利润总额
43425949
7
税
额33
14330563
8
净利润
(6)(7)
28547151
9
税前成利润率
利润总投资
88494
10
税成利润率
净利润总投资
58174
项目济技术指标
序号
项 目
指标
单位
1
总建筑面积（含）
59930
㎡
2
项目总投资
4907237
万元
3
项目营收入
万元
4
利润总额
43425949
万元
5
税利润
28547151
万元
6
成利润率（税前）
88494
7
成净利润率（税）
58174
8
财务净现值（FNPV）
4877048
万元
9
财务部收益率（FIRR）
181
10
动态投资回收期
99
年
11
贷款偿期
600
年
第四章 项目效益分析
第节 产业带动
1 整合义花卉产业资源促进义花卉产业迅速规模档次成北方花卉产业领跑者
义花卉产业已形成西高丽营镇宿根花卉生产基东杨镇中心草花生产基中三高科技园区中心中高档盆花生产基花卉产业格局年产值8800万余元占6000余亩绿港花卉观园建1万亩花卉产业基规划中未花卉种植规模达2万亩
项目建设充分整合义现资源搭建现代化物流台畅通销售网络迅速提升产业规模档次形成花卉总部济聚集区成华北花卉产业基领跑北方花卉产业
2 带动相关衍生产业发展促进义现代服务业升级区域济发展增添活力
花卉产业产业链较长带动会展休闲娱乐房产等相关衍生产业发展尤现代高端服务业实现三产业联动弥补义产业结构足促进济总体水提升
奥运水运动场馆组成奥运体验链带动区域融入义奥运济带
第二节 区域带动
1 项目义——增加政府财政收入创造业机会吸收社会劳动力弥补城市功缺失提升城市形象
区域开发建设未产业运营增加政府财政收入尤提高税税收水项目建成园区身交易区商务区会展区提供量业岗位案例研究表明1万米需综合服务员约300400结合项目情况少带动2400业需求旅游业衍生产业发展更影响辐射园区外时着高档花卉超市运营必带高素质技术员需求提升区域产业口结构
针义目前第三产业占发展慢城市低端传统服务业现状通中央生态体验示范区二期建设弥补义城市高端服务业功缺失满足吃义住义乐义需求
外作北京首生态体验示范区迅速提升义形象形成义品牌推国际舞台
2 项目北京——带动北京市农业发展成北京新名片
花卉产业属现代市农业产业关联度高具极济价值项目建设利北京实现二三产业互动城乡济相融推动农村实现跨越式发展成北京城乡统筹示范区
时项目定位北京国际市城市属性相匹配提升城市国际形象荷兰郁金香样成北京张名片
第三节 环境带动
实现花卉产业带动济持续发展提高绿色GDP指标区域成北京全中国中央生态体验示范区
花卉研发生产物流购物休闲旅游等功花卉产业取代制造业减少源消耗环境污染时实现区域济价值提高绿色GDP指标落实义区建设成绿色国际港目标时长远区域必成北京全中国中央生态体验示范区新城环境持续发展做出贡献
第五章 项目定位
根项目身条件发展背景考虑花博会需求会续利项目进行相互关联两阶段定位：
花博会期间定位
整体定位：集花卉物流花卉室外展示花卉销售信息交流专业会展等功体第七届花博会会场全国世界领先国际化现代化花卉专业流通展示台
该项目托航空运输进行进出口贸易类高价值花卉展示体现现代花卉发展科技特色通拍卖网交易现场交易等形式开展花卉贸易活动新城建设机结合提升城市形象知名度促进现代花卉产业健康发展时机场区逐步建设成综合型物流贸易台良基础
期区域花博会展览场馆功花卉室展示交易活动外信息发布场
花博会时期定位
整体定位：集科研设计物流商贸娱乐休闲酒店居住旅游等种功体中央生态体验示范区（CEED）定期举办中国国际花卉交易博览会
期区域成中央生态体验示范区（CEED）核心——首绿色窗里围绕花卉交易物流专业会展发展购物餐饮休闲娱乐等体验性功成花卉代表市农业现代商业城市生活机结合高奥运体验路线重组成部分
二期发展区域位期西部物流中心配套服务功考虑首绿色窗相配合提供花卉拍卖交易需物流场建设针产业口休闲旅游口酒店公寓等
期二期甚周边更广阔区域构建中央生态体验示范区花卉题集花卉展示商贸物流等生产功花卉产业衍生出娱乐休闲酒店居住旅游等生活功体体验核心中央示范区期花卉交易物流展示辅花卉相关产品销售促进区域花卉产业升级弥补义城市功缺失造义绿港花形象二期延续期花卉题提供相应配套设施服务服务产业物流中心建设酒店公寓等完善中央生态体验区体验功二期联动推进区域持续发展
花博会结束该区域继续发挥身处首门户优势示范花卉产业市型现代农业发展方时通发展休闲娱乐旅游居住市提供全面体验花卉世界体验然生态示范区域花卉搭建更效商业台缔造种更时尚生活方式
第六章 建设基原
n 立足办会着眼未
场馆建设高质量办七博会基前提时必须考虑场馆续利问题保证中国花协技术求前提限度发挥场馆社会效益济效益
建设场馆展厅规模档次充分满足七博会需求设计充分考虑续运营方案中相关功实现场馆持续利1#展厅结合未物流功适扩面积规模10000米展厅稍二层配套周转库冷库量集中1#展厅层便期利
n 勤俭节约力戒奢华
场馆设施建设规模位置数量逐进行证坚持勤俭节约力戒奢华原修建场馆时必须考虑续利
结合期运营收益水控制投入减少期运营风险防止成区域济发展败笔负担项目期工程投入控制33亿元材料选择性价考虑先杜绝形象工程
n 精品先力戒粗糙
着力做建筑精品成七博会强号召力重组成部分义北京标志生态建筑建筑均独具匠心进行设计组织实施力戒赶时拼凑适采取先进生态环保建筑技术实现期节目标
重满足展示物流服务求确保单位工程达北京市竣工长城杯争创鲁班奖现场理方面争取北京市市级安全文明工
项目具房屋建筑工程施工总承包级资质北京城建亚泰建设工程限公司承建北京城建亚泰建设工程限公司国家型级建筑施工企业具房屋建筑工程施工总承包市政公工程施工总承包建筑装饰装修工程专业承包园林古建筑工程专业承包钢结构工程专业承包起重设备安装工程专业承包等六壹级资质造精品项目提供切实保障
第九部分 项目实施计划
第章 项目投资方案
第二章 项目公司组建方案
第节 项目公司组建计划
第二节 项目公司机构设置
第三节 项目公司员安排
第三章 项目建设方案 （城建提供）
第四章 项目营方案
第节 指导原
n 花媒效利
1通效期营实现会场二次利营花卉产业发展附加值较高产业链前端物流环节促进义区花卉产业代表市型现代农业发展
2引导会展餐饮购物等花卉业相关衍生产业推动义区产业结构升级成现代服务业发展引擎
3相关营容切合区域发展现状促进空港建设新城发展完善义新城首城市功目标基区域济时促进区域济
第二节 展馆营方案
1 营定位
根项目身条件发展背景考虑花博会需求会续利项目进行相互关联两阶段定位：
n 花博会期间定位
集花卉物流花卉室外展示花卉销售信息交流专业会展等功体第七届花博会会场全国世界领先国际化现代化花卉专业流通展示台
n 花博会时期定位
首绿色窗里围绕花卉交易物流专业会展发展购物餐饮休闲娱乐等体验性功成花卉代表市农业现代商业城市生活机结合高奥运体验路线重组成部分
2 营功容
21 圆形中心展馆→ 花
211 功发展背景
2009年北京花博会中国花卉产业融入世界搭建广阔舞台花博会影响充分利花博会期间整合积累产业资源继续发展义花卉产业实现十五规划发展目标
项目位首门户空港区邻首机场国门商务区新国展中心具备建设高级花卉展示交易场区位条件
212 功说明
高级花卉展示交易馆
培育花木展示交易中心高端市场抬高准入门槛吸引国外知名花卉企业入驻展示先进前花卉研发成果代表行业发展方
规模功设置：建筑面积12万米左右分展示交易区
市场实现：收入展示交易席位出租参北京莱太花市租金水13－15元米天考虑档次提升未价格涨保守预计2010年租金水16元米天出租率假定095样年预计实现租金收入约6657万元
22 展览中心1#展厅→ 花港
221 功发展背景
花卉出口需完整冷链保障体系国鲜花生产基采处理包装仓储运输环节程度存冷链环节中断情况致鲜花售前保鲜期缩短达目标市场品质造成极影响国冷链运输环节亟发展
目前家庭单位传统物流模式需突破市场秩序业员素质改善
位处首空港城发展高端物流天生优势
222 功说明
现代化花卉物流基
储运台利空港优势形成中转场兼配送业务时发展冷链运输弥补国花卉产业链足创新花卉物流模式提高中国花卉品质全新现代化物流基通创新商业模式促进中国花卉业发展
规模：建筑面积1万米左右二层夹层利冷库保鲜库周转库400米左右
市场实现：收入场租金收入参相关物业租金水预估2010年租金水2元米天出租率095预计年收益约693万元
23 展览中心2#3#展厅→ 花厅
231 功发展背景
引导花卉产业更衍生产业发展会展业促进花卉市农业发展时会展业业信息交流等方面带动作显著
花博会留量供继续利挖掘资源资源企业资源会展验等
着义新城发展义区政府需定会展交流空间区发展方面会议会展中花卉农业重组成部分
232 功说明
花卉农业会展中心
政府民间企业提供花卉农业相关展览会专业交流场控制规模保证档次质量新国展中心相互补充完善空港会展功
花博会该会展中心定期定期举办种花卉农业类展览商贸交流会
规模：10000米
市场实现：收入9000米展位面积出租收入（1000米预留义区政府会展）参目前北京市般会展场出租情况北京展览馆租金水11元米天北京市场馆般年率超50取182天计预计2010年该会展厅租金水14元米天出租率03年收益合1379万元左右
24 展览中心5#6#展厅→ 绿色家居OUTLETS
241 功发展背景
市场需求强劲
目前型家装综合超市中园艺家居开始升温园艺家居区渐成店中景新品层出穷量实木铸铁PVC藤塑料等系列园艺桌椅秋千灯饰外出现许户外烧烤炉具野营帐篷等等园艺家具样化满足种户外休闲活动需求外装修田园氛围浓郁现场强烈感受轻松休闲气息倒抓住少消费者心
追求生活品质提升越越注重室绿化花卉装饰家庭院花木种植样产生园艺品需求北京已开始出现类型超市
区域市场存空缺
义尤沙峪区域距离市区较市区较高收入居民目前配套齐全缺乏品质较高型综合购物中心配套缺乏已成新城发展制约瓶颈义城市功完善发展型OUTLETS义城市功补充外作北京市首生态家居购物中心吸引更市区口前义消费
242 功说明
绿色家居OUTLETS
花园式购物环境提供家居园艺相关高质量知名品牌商品采明折明扣方式动快捷全面服务谐舒适便利购物环境专业家居服务造特色家居市场促进中国家居行业健康持续发展引领花卉等市农业产业链延伸发展花卉更深入走百姓生活
规模功设置：16万米左右设园艺家居卖场园艺品超市
园艺家居卖场
园艺品超市
市场实现：出租相关商家营收入租金收入参居然家蓝景丽家目前租金情况15元米天北京较高家居租金水预估2010年项目租金水20元米天出租率095年收益合11096万元
25 新闻商务中心→ 配套设施（生态特色餐饮服务中心信息交流中心）
251 功发展背景
延续花博会期间信息交流台功保持专业信息交流方面领先位
中央生态体验示范区作综合性区域必然需定配套设施时义新城城市配套身足需完善
252 功说明
2521 生态特色餐饮服务中心
处三较规模花卉产业区交接带服务产业区中央生态体验示范区产业口参观群消费者提供餐饮休闲等配套服务设施
规模功设置：总建面2500米设生态餐厅咖啡厅等
市场实现：收益源商铺租金收入参相关案例预估2010年生态餐厅租金12元米天出租率095预计年收益1040万元
2522 信息交流中心
区域花卉企业提供规模专业交流场会展公司提供办公场会展中心活动期间新闻机构外信息发布台功集中体现国际花卉物流港信息枢纽
规模：总建面1070米左右
市场实现：收益场出租租金收入参相关案例预估2010年交流中心租金7元米天出租率085预计年收益约232万元
26 花卉广场→ 城市绿广场
区域开放活动空间占约10000米造成城市绿广场聚集气区域注入活力动力生态特色餐饮服务中心形成室外沟通延伸室休闲娱乐空间
3 运营阶段重时间控制点
2007年10月 项目公司成立建设团队致力项目建设保证工程质量时产业营团队立开始进行招商工作根未营功针国外知名花卉生产企业第三方物流公司家居购物中心运营商餐饮公司等开展招商确保花博会项目续运营方案时落实
招商目标企业例举
花卉物流
布里恩花卉物流公司
北京百富达货物运输限公司
花卉展示贸易
绿林园艺公司
王棕王生态园艺
斗南花卉
震兴景观工程限公司
保尔种子公司
生态餐饮
百绿洲园
生态雨鲜花餐饮
百绿洲青州生态园
刘老根餐饮连锁
园艺家居
琦尚家居
诺亚新洲户外园艺
芬兰木业
千羽鹤
友家园艺
2009年8月 期花博会展馆正式投入马开始续改建方案设计报批工作助花博会影响推进期营项目招商国际花卉物流港项目推广营销强势树立项目商家消费者群体中认知度
2010年1月 展馆改建工程完成商家入驻正式进入期项目期运营阶段较高频率组织型促销优惠活动会议交流活动延续区域气保持区域活力
4 展馆营风险
41 建设风险
2008年北京奥运会举办年届时北京市建筑工采取定制措施影响该项目施工建设进度
42 营模式风险
鉴昆明广东国际花卉拍卖中心验拍卖电子交易等现代流通模式需量市场需求高素质技术支撑国目前花卉流通传统模式市场培育尚未成熟缺乏广泛运社会基础市场条件
43 市场风险
国现型展馆展览展会运营方式单利率低尚未成功综合开发利验展馆期运营压力普遍较
项目采取招租形式进行营意味着项目营初期会面招商利造成部分空置风险影响项目收益
外固定资产投入高建筑面积导致展馆年折旧维护费居高进步加项目运营压力
44 二期开发风险
二期开发需期建设紧密衔接果二者出现空档期带较资金压力影响项目收益
5 项目运营保障
51 市场推广保障
力花博会——抓住花博会召开时机花博会影响力宣传期运营理念争取花博会期间完成初步招商工作聚集气
组建策划团队——项目公司组建专门市场企划部门倚赖优秀团队国际花卉物流港进行整体宣传造统形象中央生态体验示范区形象深入心
媒体推广——采媒体宣传户外推广网络传播三种模式项目进行宣传：请国知名导演拍摄广告片中央电视台优秀企业展播中播出机场北京铁公交站点设置报广广告片网络公布sinasohu等公众网站中国花卉网等专业网站刊登广告北京海广州昆明等城市举办宣传周活动招商会制造声势
利企业身资源优势——企业部资源鑫农业股份限公司网站度假村等项目进行宣传项目作风水鑫游站加速项目市场推广
52 市场实现保障
水准——通花博会参展企业建立长远合作关系吸引参展企业花博会入驻园区园区花博会保持较高水准园区期运营够维持较高站位保证
规模先——花卉产业迅速形成规模实现海量交易维持交易拍卖物流等相关功运营降低成前提条件
形象脉——通强力市场推广树立形象吸引企业入驻促进招商吸引气
需求纲——北京政治文化国际交中心口密集文化氛围浓厚政治活动国际交频繁京外国领馆外国公司驻华办事机构等达6000家星级宾馆饭店数量居全国第时着生活水提高消费吃穿住行娱升级北京已成重花卉消费城市面需求需求引项目成项目市场支撑项目市场实现重保障
招商先行改建前商家充分交流切实指导展馆改建设计保证硬件方面契合市场需求成功运营奠定基础
运营赢——助外脑聘请花卉产业相关专家规模城市产运营专业团队进项目期运营根产业发展特点区域现状确定具体行方案调整建议风险出切实规避手段
运营方式灵活入驻商家合作模式收益分配模式样化市场培育期承担风险实现招进留住
5 项目运营价值提升方案
51 产业价值提升
611 突破传统引领花卉产业发展
通高端花卉展示交易提升花卉产业档次
发展现代化物流模式寻求冷链运输技术突破突破中国花卉产业发展瓶颈
集中专业会展信息交流功花卉产业更快更发展提供空间途径
通生态餐饮园艺家居购物等实现体验功强化加强花卉产业消费者群体中影响力消费者花卉产业更深入理解花卉产业发展开拓更加广阔美前景
期考虑引入相高端花卉研发设计花卉衍生品研发等功延伸花卉产业链提高产业附加值
612 局限狭义花卉产业力发展衍生产业推动现代服务业发展实现三产业联动实现义整体产业结构优化升级
2006年义GDP达318亿元第第二第三产业5762332第二产业占绝导位第三产业增长速度明显低第二产业2002年三产占重升反降义第三产业传统低端服务业根义十五规划未第三产业发展物流会展金融房产文化创意信息服务商贸餐饮旅游等强化现代服务业高端环节
国际花卉物流港项目带动购物餐饮酒店公寓旅游等系列第三产业发展花卉产业简单农业生产提升现代服务行业低端三产升级附加值更辐射范围更广现代服务行业产值全面提高带动业口增加花卉产业价值提升
52 区域价值提升
621 花媒营花卉产业示范花卉产业发展方时成中国花卉产业国际接轨先锋里前花卉研发成果里领略领先花卉物流方式里欣赏高等级花卉展览里解新行业动态里真切体会花卉生活亲密接触……
622 义新城商业娱乐功缺乏城弱量消费需求外溢项目通综合发展物流会展休闲娱乐购物等种城市功提升沙峪区域价值建设功相完善持续发展城市新区扭转义新城业强城弱现状
622 助续功营项目规模断扩展持续市场推广活动完善凸显中央生态体验示范区形象吸引更商家前义投资营吸引区域北京市区居民前休闲消费整体提升义新城北京市位影响力
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北京国际花卉物流港投标项目开发理念济测算
（暨北京义国际花卉物流港准项目建议书）
准项目建议书前言
中国花卉博览会（简称花博会）国规模档次高影响广国家级花事盛会称中国花卉界奥林匹克花博会集中展示国花卉业丰硕成果反映中国源远流长花卉文化融观赏性艺术性专业性商业性趣味性知识性体容丰富影响广泛促进交流扩合作引导生产普消费等方面起着巨推动作国花卉业发展着深远影响2009年第七届花卉博览会暨第五届花卉交易会落户义义区继2008年奥运会水项目盛事花博会进步促进花卉产业先锋整条市农业产业链迅速发展拉动义区服务业进步优化升级加快城市建设步伐促进城市功完善作第七届花卉博览会会场——北京国际花卉物流港必花卉博览会珍贵场馆设施旅游资源形资产道成义区新亮点
花博会利时召开2009年4月份展馆务必竣工进入试运营阶段见时间紧务重场馆建设产业营双重优势完全信心迎难高标准完成务
北京国际花卉物流港项目投标联合体中国农业产业化龙头航母企业——北京鑫农业股份限公司房屋建筑工程施工总承包级资质型国控股建筑企业——北京城建亚泰建设工程限公司联合构成具丰富花卉相关产业验雄厚资金实力鑫农业具丰富施工验济技术实力北京城建亚泰建设工程限公司强强联合投标联合体四方面具拟强优势：
1 资金银行信贷额度资产抵押资市场融资两股东资金强力支持鑫农业北京城建亚泰建设工程限公司着高效路径融资渠道项目资金筹措应急资金保障面具优势
鑫农业北京城建亚泰建设工程限公司身财务状况良资金实力雄厚银行信等级均3A级具种途径融资渠道
2 鑫农业股份限公司具丰富农业产业营理优势北京国际花卉物流港项目着产业层面面更深层次理解
鑫农业股份限公司着种猪繁育肉食品加工耕种业农产品深加工高新农业项目研发推广等系列农业产业链着采购仓储理运输装卸搬运分拣包装流通加工信息处理配送服务电子商务商品代理农产品加工配送等第三方物流业务完善物流配送产业链着够效整合会展旅游资源保证花博会期间花博会结束展游相互促进旅游产业链
3 鑫农业股份限公司北京城建亚泰建设工程限公司年积累形成良形象鑫农业股份限公司农副产品良市场认知度保证鑫亚泰北京国际花卉物流港项目具极强品牌优势
4北京城建亚泰建设工程限公司丰富施工验强技术实力城建亚泰北京国际花卉物流港项目提供工程施工质量进度保障
鑫农业股份限公司北京城建亚泰建设工程限公司结合义区政策交通奥运契机空济等良产业氛围义区花卉产业基础握义新城建设奥运济首市型现代农业发展机遇着眼未统筹规划解放思想时俱进勇创新倾全力配合义区民政府绽放第七届花博会力争第七届花博会举办成历史规模创意新影响广效益佳服务优次盛会国际花卉物流港建设成北方全国集花卉拍卖物流电子商务新技术利体现代化国际化花卉产业中心成义区农业产业结构调整旅游服务产业升级引擎契机带动义区产业发展城市化进程
组成次投标联合体鑫集团城建亚泰公司岁月里幸长期致力推动义济发展首建设机遇里加倍努力次新城首发展作出贡献衷心预祝第七届花博会胜利召开预祝北京义国际花卉物流港成功启航
第八部分 准项目建议书
第章 第七届中国花卉博览会场馆配套设施规划方案
第二章 项目实施计划
投标资金信状况良制定完善分年度资金流动计划应急预案保证项目正常推进项目公司通机构搭建专业员配备花博会花博时期运营提供组织保障项目建设方案通工程节点设置保证项目保质保量期完工项目营方案围绕花卉交易拍卖展示物流相关衍生产业展开维持花博时期运营
投资方案机构组建建设营方案四方面展开完整项目实施计划请参见第九部分 项目实施计划
第三章 项目投资估算财务评价
（附投资测算表资金筹措计划表）
投资估算
测算项目初期总开发成4907237万元中土成1106907万元工程投资成3800330万元项成预算见表
序号
项目名称
计算程式
单价(元㎡)
金额(万元）
投资例
土成
100500
1106907
2256
二
建筑安装装饰工程费
5993000
544692
3264342
6652
21
建筑安装工程费
5993000
334577
2005118
4086
22
建筑装饰工程费
5993000
172187
1031915
2103
建安装饰工程费计
30370333
6189
23
区域工程
2273086
463
三
专业费
164674
336
31
勘查设计费
105433
215
32
监理费
59241
121
四
理费
190346
388
五
预见费
180968
369
六
总开发成
4907237
10000
资金筹措
项目投资资金源包括资金银行融资两部分项目总投资4907237万元项资金源金额见表：
序号
项目
资金（万元）
例
1
资金
2000000
40
2
银行融资
2907237
60
款安排财务费
根资金情况项目2008年开始贷款2010年方产生营收入预计款期6年贷款年利率783期间预计贷款财务费540337万元具体贷款安排见表：
序号
项目
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
1
期初贷款金累计
1564340
3029725
3266952
2316952
1316952
216952
2
期贷款
1564340
3029725
3266952
2316952
1316952
216952
3
期应计利息
122488
237227
255802
181417
103117
16987
4
期付息
1205802
1181417
1203117
233939
41
950000
1000000
1100000
216952
42
付息
255802
181417
103117
16987
5
期末贷款余额累计
1686828
3266952
2316952
1316952
216952
000
6
款资金
1253167
1300532
1372282
1422332
7
贷资金结余
47365
119115
169165
1188393
建设资金年度安排计划
建设资金工程建设费费预见费三部分组成中工程建设费包含建筑建安装饰费区域工程建设费费包括建设单位理费建设项目前期费工程项目勘察费工程项目设计费工程预算编制费工程招投标代理费城市基础设施配套费施工图审查费工程建设监理费编制竣工图费工程保险费建设资金总额380033万元
序号
项目名称
2007年
2008年
2009年
工程建设费
2044442
1219900
二
费
55369
299652
三
预见费
113339
67629
项目营收入测算
充分保障花博会成功运营会缓项目运营期2010年开始年运营收入成预计见表
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012—2048年
1
营收入
2149819
2149819
2149819
11
高级花卉展示交易馆
665760
12
绿色家居outlets收入
1109600
13
花卉农业会展中心
137970
14
信息交流中心
23238
15
生态特色餐饮服务中心
104025
16
花卉物流基
69350
17
冷库保鲜库
12483
18
周转库
27393
2
营成
574179
574179
574179
21
物费(35元米月）
251706
251706
251706
22
营成（营收入15）
322473
322473
322473
3
种税收保险费（营业收入15）
322473
322473
322473
4
营净收入
1253167
1253167
1253167
资金源运
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012—2048年
资金源
1106907
2457433
1342897
2149819
2149819
2149819
1
营活动产生现金源
11
营收入
2149819
2149819
2149819
12
收入
2
筹资活动产生现金源
21
资金
2000000
1106907
893093
22
银行款
2907237
1564340
1342897
23
负债
3
源
二
资金运
1106907
2457433
1287529
2102454
2078069
2099769
1
开发成投资
4907237
1106907
2457433
2
营成
896652
896652
896652
3
款金偿
950000
1000000
1100000
4
款利息支付(财务费)
540337
255802
181417
103117
三
盈余资金
1342897
47365
71750
50050
四
累计盈余资金
1342897
1390262
1462012
1512062
项目盈亏衡测算
项目盈亏衡点（界点）指项目营收入扣销售税费总投资相等状态考虑项目期运营花卉物流等商业功假设性质40年静态测算知：项目开发成租金等条件变情况项目持续营第99年2015年时收回全部投资项目财务部收益率181财务净现值4877048万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
20172048年
1
现金流入
83842940
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
11
营收入
83842940
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2149819
2
现金流出
54207217
1162276
2457433
1287529
896652
896652
896652
896652
1166678
1310197
1310197
1310197
21
开发成投资
4907238
1162276
2457433
1287529
22
运营成
22392975
574179
574179
574179
574179
574179
574179
574179
574179
23
营税金保险
12576441
322473
322473
322473
322473
322473
322473
322473
322473
24
税
14330563
270026
413545
413545
413545
3
净现金流量
1162276
2457433
1287529
1253167
1253167
1253167
1253167
983141
839622
839622
839622
4
累计净现金流量
1162276
3619709
4907238
3654071
2400903
1147736
105431
1088572
1928194
2767816
3607438
5
净现值
4877048
项目利润测算
测算项目税利润总额28547151万元税成利润率58174项目济效益较项目利润总额税利润（净利润）成利润率等指标详见表：
序号
项 目
计算公式
金额（万元）
1
营收入
83842940
2
开发成
4907238
3
营成
22392975
4
营税金附加
12576441
5
财务费
540337
6
利润总额
43425949
7
税
额33
14330563
8
净利润
(6)(7)
28547151
9
税前成利润率
利润总投资
88494
10
税成利润率
净利润总投资
58174
项目济技术指标
序号
项 目
指标
单位
1
总建筑面积（含）
59930
㎡
2
项目总投资
4907237
万元
3
项目营收入
万元
4
利润总额
43425949
万元
5
税利润
28547151
万元
6
成利润率（税前）
88494
7
成净利润率（税）
58174
8
财务净现值（FNPV）
4877048
万元
9
财务部收益率（FIRR）
181
10
动态投资回收期
99
年
11
贷款偿期
600
年
第四章 项目效益分析
第节 产业带动
1 整合义花卉产业资源促进义花卉产业迅速规模档次成北方花卉产业领跑者
义花卉产业已形成西高丽营镇宿根花卉生产基东杨镇中心草花生产基中三高科技园区中心中高档盆花生产基花卉产业格局年产值8800万余元占6000余亩绿港花卉观园建1万亩花卉产业基规划中未花卉种植规模达2万亩
项目建设充分整合义现资源搭建现代化物流台畅通销售网络迅速提升产业规模档次形成花卉总部济聚集区成华北花卉产业基领跑北方花卉产业
2 带动相关衍生产业发展促进义现代服务业升级区域济发展增添活力
花卉产业产业链较长带动会展休闲娱乐房产等相关衍生产业发展尤现代高端服务业实现三产业联动弥补义产业结构足促进济总体水提升
奥运水运动场馆组成奥运体验链带动区域融入义奥运济带
第二节 区域带动
1 项目义——增加政府财政收入创造业机会吸收社会劳动力弥补城市功缺失提升城市形象
区域开发建设未产业运营增加政府财政收入尤提高税税收水项目建成园区身交易区商务区会展区提供量业岗位案例研究表明1万米需综合服务员约300400结合项目情况少带动2400业需求旅游业衍生产业发展更影响辐射园区外时着高档花卉超市运营必带高素质技术员需求提升区域产业口结构
针义目前第三产业占发展慢城市低端传统服务业现状通中央生态体验示范区二期建设弥补义城市高端服务业功缺失满足吃义住义乐义需求
外作北京首生态体验示范区迅速提升义形象形成义品牌推国际舞台
2 项目北京——带动北京市农业发展成北京新名片
花卉产业属现代市农业产业关联度高具极济价值项目建设利北京实现二三产业互动城乡济相融推动农村实现跨越式发展成北京城乡统筹示范区
时项目定位北京国际市城市属性相匹配提升城市国际形象荷兰郁金香样成北京张名片
第三节 环境带动
实现花卉产业带动济持续发展提高绿色GDP指标区域成北京全中国中央生态体验示范区
花卉研发生产物流购物休闲旅游等功花卉产业取代制造业减少源消耗环境污染时实现区域济价值提高绿色GDP指标落实义区建设成绿色国际港目标时长远区域必成北京全中国中央生态体验示范区新城环境持续发展做出贡献
第五章 项目定位
根项目身条件发展背景考虑花博会需求会续利项目进行相互关联两阶段定位：
花博会期间定位
整体定位：集花卉物流花卉室外展示花卉销售信息交流专业会展等功体第七届花博会会场全国世界领先国际化现代化花卉专业流通展示台
该项目托航空运输进行进出口贸易类高价值花卉展示体现现代花卉发展科技特色通拍卖网交易现场交易等形式开展花卉贸易活动新城建设机结合提升城市形象知名度促进现代花卉产业健康发展时机场区逐步建设成综合型物流贸易台良基础
期区域花博会展览场馆功花卉室展示交易活动外信息发布场
花博会时期定位
整体定位：集科研设计物流商贸娱乐休闲酒店居住旅游等种功体中央生态体验示范区（CEED）定期举办中国国际花卉交易博览会
期区域成中央生态体验示范区（CEED）核心——首绿色窗里围绕花卉交易物流专业会展发展购物餐饮休闲娱乐等体验性功成花卉代表市农业现代商业城市生活机结合高奥运体验路线重组成部分
二期发展区域位期西部物流中心配套服务功考虑首绿色窗相配合提供花卉拍卖交易需物流场建设针产业口休闲旅游口酒店公寓等
期二期甚周边更广阔区域构建中央生态体验示范区花卉题集花卉展示商贸物流等生产功花卉产业衍生出娱乐休闲酒店居住旅游等生活功体体验核心中央示范区期花卉交易物流展示辅花卉相关产品销售促进区域花卉产业升级弥补义城市功缺失造义绿港花形象二期延续期花卉题提供相应配套设施服务服务产业物流中心建设酒店公寓等完善中央生态体验区体验功二期联动推进区域持续发展
花博会结束该区域继续发挥身处首门户优势示范花卉产业市型现代农业发展方时通发展休闲娱乐旅游居住市提供全面体验花卉世界体验然生态示范区域花卉搭建更效商业台缔造种更时尚生活方式
第六章 建设基原
n 立足办会着眼未
场馆建设高质量办七博会基前提时必须考虑场馆续利问题保证中国花协技术求前提限度发挥场馆社会效益济效益
建设场馆展厅规模档次充分满足七博会需求设计充分考虑续运营方案中相关功实现场馆持续利1#展厅结合未物流功适扩面积规模10000米展厅稍二层配套周转库冷库量集中1#展厅层便期利
n 勤俭节约力戒奢华
场馆设施建设规模位置数量逐进行证坚持勤俭节约力戒奢华原修建场馆时必须考虑续利
结合期运营收益水控制投入减少期运营风险防止成区域济发展败笔负担项目期工程投入控制33亿元材料选择性价考虑先杜绝形象工程
n 精品先力戒粗糙
着力做建筑精品成七博会强号召力重组成部分义北京标志生态建筑建筑均独具匠心进行设计组织实施力戒赶时拼凑适采取先进生态环保建筑技术实现期节目标
重满足展示物流服务求确保单位工程达北京市竣工长城杯争创鲁班奖现场理方面争取北京市市级安全文明工
项目具房屋建筑工程施工总承包级资质北京城建亚泰建设工程限公司承建北京城建亚泰建设工程限公司国家型级建筑施工企业具房屋建筑工程施工总承包市政公工程施工总承包建筑装饰装修工程专业承包园林古建筑工程专业承包钢结构工程专业承包起重设备安装工程专业承包等六壹级资质造精品项目提供切实保障
第九部分 项目实施计划
第章 项目投资方案
第二章 项目公司组建方案
第节 项目公司组建计划
第二节 项目公司机构设置
第三节 项目公司员安排
第三章 项目建设方案 （城建提供）
第四章 项目营方案
第节 指导原
n 花媒效利
1通效期营实现会场二次利营花卉产业发展附加值较高产业链前端物流环节促进义区花卉产业代表市型现代农业发展
2引导会展餐饮购物等花卉业相关衍生产业推动义区产业结构升级成现代服务业发展引擎
3相关营容切合区域发展现状促进空港建设新城发展完善义新城首城市功目标基区域济时促进区域济
第二节 展馆营方案
1 营定位
根项目身条件发展背景考虑花博会需求会续利项目进行相互关联两阶段定位：
n 花博会期间定位
集花卉物流花卉室外展示花卉销售信息交流专业会展等功体第七届花博会会场全国世界领先国际化现代化花卉专业流通展示台
n 花博会时期定位
首绿色窗里围绕花卉交易物流专业会展发展购物餐饮休闲娱乐等体验性功成花卉代表市农业现代商业城市生活机结合高奥运体验路线重组成部分
2 营功容
21 圆形中心展馆→ 花
211 功发展背景
2009年北京花博会中国花卉产业融入世界搭建广阔舞台花博会影响充分利花博会期间整合积累产业资源继续发展义花卉产业实现十五规划发展目标
项目位首门户空港区邻首机场国门商务区新国展中心具备建设高级花卉展示交易场区位条件
212 功说明
高级花卉展示交易馆
培育花木展示交易中心高端市场抬高准入门槛吸引国外知名花卉企业入驻展示先进前花卉研发成果代表行业发展方
规模功设置：建筑面积12万米左右分展示交易区
市场实现：收入展示交易席位出租参北京莱太花市租金水13－15元米天考虑档次提升未价格涨保守预计2010年租金水16元米天出租率假定095样年预计实现租金收入约6657万元
22 展览中心1#展厅→ 花港
221 功发展背景
花卉出口需完整冷链保障体系国鲜花生产基采处理包装仓储运输环节程度存冷链环节中断情况致鲜花售前保鲜期缩短达目标市场品质造成极影响国冷链运输环节亟发展
目前家庭单位传统物流模式需突破市场秩序业员素质改善
位处首空港城发展高端物流天生优势
222 功说明
现代化花卉物流基
储运台利空港优势形成中转场兼配送业务时发展冷链运输弥补国花卉产业链足创新花卉物流模式提高中国花卉品质全新现代化物流基通创新商业模式促进中国花卉业发展
规模：建筑面积1万米左右二层夹层利冷库保鲜库周转库400米左右
市场实现：收入场租金收入参相关物业租金水预估2010年租金水2元米天出租率095预计年收益约693万元
23 展览中心2#3#展厅→ 花厅
231 功发展背景
引导花卉产业更衍生产业发展会展业促进花卉市农业发展时会展业业信息交流等方面带动作显著
花博会留量供继续利挖掘资源资源企业资源会展验等
着义新城发展义区政府需定会展交流空间区发展方面会议会展中花卉农业重组成部分
232 功说明
花卉农业会展中心
政府民间企业提供花卉农业相关展览会专业交流场控制规模保证档次质量新国展中心相互补充完善空港会展功
花博会该会展中心定期定期举办种花卉农业类展览商贸交流会
规模：10000米
市场实现：收入9000米展位面积出租收入（1000米预留义区政府会展）参目前北京市般会展场出租情况北京展览馆租金水11元米天北京市场馆般年率超50取182天计预计2010年该会展厅租金水14元米天出租率03年收益合1379万元左右
24 展览中心5#6#展厅→ 绿色家居OUTLETS
241 功发展背景
市场需求强劲
目前型家装综合超市中园艺家居开始升温园艺家居区渐成店中景新品层出穷量实木铸铁PVC藤塑料等系列园艺桌椅秋千灯饰外出现许户外烧烤炉具野营帐篷等等园艺家具样化满足种户外休闲活动需求外装修田园氛围浓郁现场强烈感受轻松休闲气息倒抓住少消费者心
追求生活品质提升越越注重室绿化花卉装饰家庭院花木种植样产生园艺品需求北京已开始出现类型超市
区域市场存空缺
义尤沙峪区域距离市区较市区较高收入居民目前配套齐全缺乏品质较高型综合购物中心配套缺乏已成新城发展制约瓶颈义城市功完善发展型OUTLETS义城市功补充外作北京市首生态家居购物中心吸引更市区口前义消费
242 功说明
绿色家居OUTLETS
花园式购物环境提供家居园艺相关高质量知名品牌商品采明折明扣方式动快捷全面服务谐舒适便利购物环境专业家居服务造特色家居市场促进中国家居行业健康持续发展引领花卉等市农业产业链延伸发展花卉更深入走百姓生活
规模功设置：16万米左右设园艺家居卖场园艺品超市
园艺家居卖场
园艺品超市
市场实现：出租相关商家营收入租金收入参居然家蓝景丽家目前租金情况15元米天北京较高家居租金水预估2010年项目租金水20元米天出租率095年收益合11096万元
25 新闻商务中心→ 配套设施（生态特色餐饮服务中心信息交流中心）
251 功发展背景
延续花博会期间信息交流台功保持专业信息交流方面领先位
中央生态体验示范区作综合性区域必然需定配套设施时义新城城市配套身足需完善
252 功说明
2521 生态特色餐饮服务中心
处三较规模花卉产业区交接带服务产业区中央生态体验示范区产业口参观群消费者提供餐饮休闲等配套服务设施
规模功设置：总建面2500米设生态餐厅咖啡厅等
市场实现：收益源商铺租金收入参相关案例预估2010年生态餐厅租金12元米天出租率095预计年收益1040万元
2522 信息交流中心
区域花卉企业提供规模专业交流场会展公司提供办公场会展中心活动期间新闻机构外信息发布台功集中体现国际花卉物流港信息枢纽
规模：总建面1070米左右
市场实现：收益场出租租金收入参相关案例预估2010年交流中心租金7元米天出租率085预计年收益约232万元
26 花卉广场→ 城市绿广场
区域开放活动空间占约10000米造成城市绿广场聚集气区域注入活力动力生态特色餐饮服务中心形成室外沟通延伸室休闲娱乐空间
3 运营阶段重时间控制点
2007年10月 项目公司成立建设团队致力项目建设保证工程质量时产业营团队立开始进行招商工作根未营功针国外知名花卉生产企业第三方物流公司家居购物中心运营商餐饮公司等开展招商确保花博会项目续运营方案时落实
招商目标企业例举
花卉物流
布里恩花卉物流公司
北京百富达货物运输限公司
花卉展示贸易
绿林园艺公司
王棕王生态园艺
斗南花卉
震兴景观工程限公司
保尔种子公司
生态餐饮
百绿洲园
生态雨鲜花餐饮
百绿洲青州生态园
刘老根餐饮连锁
园艺家居
琦尚家居
诺亚新洲户外园艺
芬兰木业
千羽鹤
友家园艺
2009年8月 期花博会展馆正式投入马开始续改建方案设计报批工作助花博会影响推进期营项目招商国际花卉物流港项目推广营销强势树立项目商家消费者群体中认知度
2010年1月 展馆改建工程完成商家入驻正式进入期项目期运营阶段较高频率组织型促销优惠活动会议交流活动延续区域气保持区域活力
4 展馆营风险
41 建设风险
2008年北京奥运会举办年届时北京市建筑工采取定制措施影响该项目施工建设进度
42 营模式风险
鉴昆明广东国际花卉拍卖中心验拍卖电子交易等现代流通模式需量市场需求高素质技术支撑国目前花卉流通传统模式市场培育尚未成熟缺乏广泛运社会基础市场条件
43 市场风险
国现型展馆展览展会运营方式单利率低尚未成功综合开发利验展馆期运营压力普遍较
项目采取招租形式进行营意味着项目营初期会面招商利造成部分空置风险影响项目收益
外固定资产投入高建筑面积导致展馆年折旧维护费居高进步加项目运营压力
44 二期开发风险
二期开发需期建设紧密衔接果二者出现空档期带较资金压力影响项目收益
5 项目运营保障
51 市场推广保障
力花博会——抓住花博会召开时机花博会影响力宣传期运营理念争取花博会期间完成初步招商工作聚集气
组建策划团队——项目公司组建专门市场企划部门倚赖优秀团队国际花卉物流港进行整体宣传造统形象中央生态体验示范区形象深入心
媒体推广——采媒体宣传户外推广网络传播三种模式项目进行宣传：请国知名导演拍摄广告片中央电视台优秀企业展播中播出机场北京铁公交站点设置报广广告片网络公布sinasohu等公众网站中国花卉网等专业网站刊登广告北京海广州昆明等城市举办宣传周活动招商会制造声势
利企业身资源优势——企业部资源鑫农业股份限公司网站度假村等项目进行宣传项目作风水鑫游站加速项目市场推广
52 市场实现保障
水准——通花博会参展企业建立长远合作关系吸引参展企业花博会入驻园区园区花博会保持较高水准园区期运营够维持较高站位保证
规模先——花卉产业迅速形成规模实现海量交易维持交易拍卖物流等相关功运营降低成前提条件
形象脉——通强力市场推广树立形象吸引企业入驻促进招商吸引气
需求纲——北京政治文化国际交中心口密集文化氛围浓厚政治活动国际交频繁京外国领馆外国公司驻华办事机构等达6000家星级宾馆饭店数量居全国第时着生活水提高消费吃穿住行娱升级北京已成重花卉消费城市面需求需求引项目成项目市场支撑项目市场实现重保障
招商先行改建前商家充分交流切实指导展馆改建设计保证硬件方面契合市场需求成功运营奠定基础
运营赢——助外脑聘请花卉产业相关专家规模城市产运营专业团队进项目期运营根产业发展特点区域现状确定具体行方案调整建议风险出切实规避手段
运营方式灵活入驻商家合作模式收益分配模式样化市场培育期承担风险实现招进留住
5 项目运营价值提升方案
51 产业价值提升
611 突破传统引领花卉产业发展
通高端花卉展示交易提升花卉产业档次
发展现代化物流模式寻求冷链运输技术突破突破中国花卉产业发展瓶颈
集中专业会展信息交流功花卉产业更快更发展提供空间途径
通生态餐饮园艺家居购物等实现体验功强化加强花卉产业消费者群体中影响力消费者花卉产业更深入理解花卉产业发展开拓更加广阔美前景
期考虑引入相高端花卉研发设计花卉衍生品研发等功延伸花卉产业链提高产业附加值
612 局限狭义花卉产业力发展衍生产业推动现代服务业发展实现三产业联动实现义整体产业结构优化升级
2006年义GDP达318亿元第第二第三产业5762332第二产业占绝导位第三产业增长速度明显低第二产业2002年三产占重升反降义第三产业传统低端服务业根义十五规划未第三产业发展物流会展金融房产文化创意信息服务商贸餐饮旅游等强化现代服务业高端环节
国际花卉物流港项目带动购物餐饮酒店公寓旅游等系列第三产业发展花卉产业简单农业生产提升现代服务行业低端三产升级附加值更辐射范围更广现代服务行业产值全面提高带动业口增加花卉产业价值提升
52 区域价值提升
621 花媒营花卉产业示范花卉产业发展方时成中国花卉产业国际接轨先锋里前花卉研发成果里领略领先花卉物流方式里欣赏高等级花卉展览里解新行业动态里真切体会花卉生活亲密接触……
622 义新城商业娱乐功缺乏城弱量消费需求外溢项目通综合发展物流会展休闲娱乐购物等种城市功提升沙峪区域价值建设功相完善持续发展城市新区扭转义新城业强城弱现状
622 助续功营项目规模断扩展持续市场推广活动完善凸显中央生态体验示范区形象吸引更商家前义投资营吸引区域北京市区居民前休闲消费整体提升义新城北京市位影响力
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