电房产评估期末复考试资料抄参考
单选题
1房产估价某种意义讲（b ）房产价值
A．发明 B．发现 C．创造 D．确定
2列关房产估价质表述中错误（ c ）
A．房产估价模拟市场定价代市场定价
B．房产估价提供价值意见作价格保证
C．房产估价会误差误差范围限制
D．房产估价评估房产价值价格
3房产估价专业意见作分性质两类（ c ）
A．咨询性参考性二法律性证性
B．解性咨询性二签证性证性
C．咨询性参考性二签证性证性
D．咨询性参考性二签证性法律性
4污染工程质量缺陷等导致价值减损评估属（ c ）
A．环境影响评估B．规划实施情况评估
C．房产评估 D．风险评估
5房产需专业估价基条件房产具（ b）特性
A．独二供限 B．独二价值量
C．流动性差价值量 D．移动途样
6房产估价素中估价服务直接象指（c ）
A．估价活动关系单位
B．估价服务提供者
C．估价服务需求者
D．估价活动关系
7房产估价师估价象估价目估价时点评估价值通常完全相（ a ）
A．掌握关信息
B．作出估价师声明
C．估价象状况
D．委托
8城市房屋拆迁补偿目进行估价房屋租赁影响应（ a ）
A．视租约限制房产估价
B．视租约限制房产估价
C．考虑房屋租赁者意见
D．视租约租金市场租金差异定
9房产估价高行准（ c ）
A．估价时点原
B．合法原
C．独立客观公正
D．谨慎原
10（ a）价值决定作房产独
A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施
11房产开发利消费受制空间环境邻里关系社会济发展状况制度政策等房产（a ）特性
A．移动B．独二
C．相互影响D．易受限制
12建设权出高年限中正确（c ）
A．居住40年工业50年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐70年综合者70年
B．居住50年工业50年教育科技文化卫生体育40年商业旅游娱乐50年综合者50年
C．居住70年工业50年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐40年综合者50年
D．居住70年工业40年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐50年综合者40年
13五通般指某区域某块具备道路（a ）等设施条件场整
A．水排水电力通信
B．水排水燃气热力
C．排水电力通信燃气
D．排水电力通信热力
14房屋户全部供空间面积房屋墙面水投影计算（b ）
A．房屋建筑面积
B．房屋面积
C．套建筑面积
D．套墙体面积
15房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等具备盖结构牢固层高（b ）m永久性建筑
A．1．20 B．2．20 C．2．40 D．3．60
16建筑密度等（d ）建筑面积
A．总建筑面积 B．土总面积
C．建筑顶层面积 D．建筑基底总面积
17某宗土面积1000㎡建筑物建筑面积5000㎡建筑物基底面积700㎡建筑物层数8层该宗土容积率（c ）
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7
解析：容积率＝总建筑面积建筑面积＝50001000＝5．0
18某套住宅套建筑面积125㎡套墙体面积20㎡分摊建筑面积25㎡该套住宅建筑面积（b ）㎡
A．195 B．150 C．145 D．130
解析：建筑面积＝套建筑面积＋分摊建筑面积＝125＋25＝150㎡
19房产价格房产（a ）三者相互结合产生
A．性稀缺性效需求
B．供需求利状况
C．权利租金利率
D．价值价值供求
20决定某房产价格水高低供求状况（d ）房产供求状况
A．全国B．区C．全国类D．区类
21 2003年11月4日中国房产估价师学会香港( )签 署房产估价师香港测量师资格互认协议书( D )
A物业协会 B动产学会
C测量师协会 D测量师学会
22 三通般指 某区域具备( B )等设施场整
A水通气通电通 B路通水通电通
C路通水通气通 D路通电通气通
23 房产价格容易受买卖 双方素影响素房产价格影响 ( A )
A买卖双方知识水 B买卖双方偏
C讨价价力 D感情动
24 组商品间 种商品价格升外种商品消费会着减少( C )
A普通商品住房济适住房 B宾馆写字楼
C普通住宅配套娱乐房产 D城市铁城市公交
25市场法中土权年限调整属（ A ）调整
A权益状况 B区位状况
C实物状况 D年限状况
26空置写字楼目前仅收益缴纳房产税等收益价格估算采（ A ）
A类似写字楼客观收益 B市场较法
C该写字楼实际收益 D法估算
27某宗房产采市场法成法收益法估价结果相差异终估价结果应（ D ）
A 取三者均值 B取三者中间值
C选中 D三者基础综合分析决定
28路线价法估价第二步骤（ A ）
A 设定标准深度 B选取标准宗
C编制深度百分率表 D划分路线价区段
29房产价格房产（ A ）两种相反力量作结果
A 供需价格 B需求价格
C供价格 D供需求
30估价项目中估价目估价象估价时点三者着联系中（ A ）龙头
A 估价目 B估价象
C估价时点 D估价目估价象
31净收益年变持续限年净收益流模式资化率（B ）
A报酬率 B 等报酬率
C报酬率 D法知道
32购买某类房产通常抵押贷款占七成抵押贷款常数6资求年收益率9该类房产资化率（ B ）
A 6 B 69
C 88 D9
33收益递增递减原理帮助确定（ C ）
A佳途佳规模 B佳约度
C佳规模佳约度 D佳途
34钢筋混凝土结构房屋残值率（ D ）
A 2 B 3 C 4 D0
35新开发区块土总面积2000方米转土面积率60预计转土价格3000元方米转土价格（C ）
A 2500万元 B 3500万元
C 3600万元 D 3000万元
36般说开发营期起点（ D ）
A营期起点重合 B运营期起点重合
C建造期起点重合 D开发期起点重合
37路线价法适（ A ）
A 城市商业街道两侧土估价 B 旧建筑物估价
C 新建筑物估价 D 拆迁房屋估价
38市场法中土权年限调整属（ A ）调整
A权益状况 B区位状况 C实物状况 D年限状况
39宗前街矩形宗总深度27米前街路线价2000元方米街路线价1000元方米重叠价值法估价前街影响深度（ D ）
A9 B135 C15 D18
30空置写字楼目前仅收益缴纳房产税等收益价格估算采（ A ）
A类似写字楼客观收益 B市场较法
C该写字楼实际收益 D法估算
41某宗房产采市场法成法收益法估价结果相差异终估价结果应（ D ）
A取三者均值 B取三者中间值
C选中 D三者基础综合分析决定
42某估价事务1998年6月20日7月20日评估宗房产1998年6月30日价格关方面估价结果异议现求重新估价证明该估价结果否真实重新估价估价时点应（ A ）
A1998年6月30日 B现
C重新估价作业日期 D求重新估价委托方指定日期
43房产价格房产（ D ）两种相反力量作结果
A供需价格 B需求价格
C供价格 D供需求
44 拍卖价格招标价格 协议价格三者间关系正常情况( D )
A拍卖价格>招标价格>协议价格 B拍卖价格>协议价格>招标价格
C招标价格>拍卖价格>协议价格 D招标价格>协议价格>拍卖价格
45 种估价方法求 价值更趋高买价 ( A )
A收益法 B成法
C假设开发法 D市场法
46 广义角度价值分( A )
A价值交换价值 B投资价值市场价值
C公开市场价值非公开市场价值 D原始价值账面价值
47 假设开发法中估价时点通常( D )
A开发完成房产价值应 时间 B开发结束时时间
C全部租售出时间 D购买开发房产时时间
48 ( C )防范估价风险道防线
A估价师声明 B估价假设限制条件
C审核估价报告 D估价报告应效期转
49基完房成新率（D ）
A 十九成新 B九八成新
C 八七成新 D 七六成新
50某写字楼预计持两年出售持期净收益年216万元出售时价格5616万元报酬率8该写字楼目前收益价格（ B ）
A4858 B5200
C2700 D 6264
51收益递增递减原理帮助确定( C )
A佳途佳规模 B佳约度
C佳规模佳约度 D佳途
52钢筋混凝土结构房屋残值率（D ）
A 2 B 3 C 4 D 0
53收益法适条件房产（ D ）
A收益够量化 B风险够量化
C 收益风险量化 D收益风险均量化
54路线价法适（ A ）
A 城市商业街道两侧土估价 B 旧建筑物估价
C 新建筑物估价 D 拆迁房屋估价
55成法求取折旧中采（ A ）更符合实际情况
A 效年数 B 实际年数
C 剩余年数 D 然年数
56 某宗房产建筑面积2000㎡土面积4000㎡ 保持现途价值3000元㎡装修改造装修费200元㎡售价2600元㎡装修改变途需补价600元㎡售价2800元㎡拆建筑物拆费300元㎡残值50元㎡价1800元㎡该宗房产适合处理方式( D )
A保持现途 B装修改造
C装修改变途 D拆建筑物
57 某估价机构2005年8月10日20日某房产抵债进行评估 估价时点2005年8月16日估价结果争议2005年12月15日进行复估复估估价时点 ( A )
A2005年8月16日 B2005年12月15日
C估价作业期间意天 D估价员委托商定某天
58 般认交易实例 成交日期估价时点相隔( A )易采
A1年 B05年
C2年 D3年
59 幢旧厂房改造超级 市场该旧厂房建成6年补办土权出手续土权年限40年建筑物济寿命50年 种情况计算建筑物折旧济寿命应( C )年
A50 B40
C46 D确定
60 砖木结构二等残值率 ( B )
A2 B4
C3 D5
61 某宗房产收益期限 30年通调查判定未年净收益基变通预测知未4年净收益分23万 元24万元23万元25万元报酬率10 该宗房产年固定净收益价格( D )万元
A2375 B24
C23 D2369
62净收益年变持续限年净收益流模式资化率（A ）
A 等报酬率 B 报酬率
C 报酬率 D 法知道
63购买某类房产通常抵押贷款占七成抵押贷款常数6资求年收益率9该类房产资化率（ B ）
A 6 B 69 C 88 D 9
64基完房成新率（ D ）
A 十九成新 B 九八成新
C 八七成新 D 七六成新
65某宗房产预计未第年总收益总费分12万元7万元分逐年递增21该类房产报酬率8该房产价格（ A ）万元
A 100 B 42 C 63 D 77
二选题
1非专业估价相专业估价特点（a c d）
A．种专业意见
B．估计价格价值
C．实行偿服务
D．承担法律责
E．估价作业日期长
2质非市场价值（bcde ）
A．交易双方较充裕时间进行交易变现价值
B．现状价值
C．符合继续条件清算价值
D．某特定投资者角度衡量投资价值
E．存确定性素情况遵守谨慎原评估出谨慎价值
3列（abd）房产估价准确性全面认识
A．合格估价师出完全相评估价值会出似评估价值
B．评估价值会误差
C．物理量测量误差标准求估价误差标准
D．判断评估价值误差者准确性理真实价值进行较
E．实际中估价师直接评判评估价值错误差
4房产估价中果估价目（abc）
A．估价
B．估价方法
C．估价象范围
D．估价原
E．估价程序
5房产估价质认识包括（bcd）
A．房产估价评估房产价格价值
B．房产估价模拟市场定价代市场定价
C．房产估价提供价值意见作价格保证
D．房产估价会误差应误差控制合理范围
E．房产估价门学科门技艺
6房产估价机构应然出资（cd）形式设立
A．集体企业
B．国企业
C．限责公司
D．合伙企业
E．股份限公司
7列估价委托义务（abde）
A．估价机构实提供知悉估价必资料
B．协助估价师搜集估价必资料
C．估价结果提出求
D．提供资料真实性合法性完整性负责
E．义务协助估价员估价象进行实查等工作
8房产评估仅包含房产价值评估包含（abcd）等
A．房产周围环境评估
B．房产制度政策评估
C．房产开发项目行性评估
D．房产投资风险评估
E．房产机构绩效评估
9面属构筑物（abce ）
A．烟囱B．水井C．水塔D．屋顶E．水坝
10权益房产中形部分包括（acd ）
A．权利B．权力C．利益D．收益E．毛利润
11房产权分单独建筑物区分权分（ac）
A份B权CD享E
12纳起房产（abc ）存形态
A．土B．建筑物C．房D．权益E．区位
13引起房产价格升原（abcd）
A．房产身进行投资改良
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增
D．外部济
E．部营理
14列非收益性房产（bcde）
A．农B．行政办公楼
C．教堂D．寺庙E．未开发土
15房产开发程度划分分（bcde）
A．房产 B．生
C．毛 D．熟 E．现房
16房产价格特征包括（bcde ）
A．房产价格受实物状况影响
B．房产价格实质房产权益价格
C．房产价格交换代价价格代价租金
D．房产价格长期考虑形成
E．房产价格通常形成容易受交易者素影响
17房产价格般物品价格处（acde ）
A．货币表示
B．生产成
C．受供求素影响
D．波动
E．质价
18列存代关系（ac ）
A．济适房普通商品住宅间
B．济适房高档墅间
C．宾馆写字楼间
D．普通住宅商业房间
E．普通住宅娱乐房产间
19 说法正确？（ ABD ）
A两宗实物状况相房产果权益价值
B两宗权利状况相房产果实物状况价值
C两宗实物权利状况相房产价值相
D房产实物权益价值决定中重
20 政府价格干预（ BC ）高限价试图规定房产收取高价格低限价试图规定房产收取低价格称低保护价高限价房产估价结果超高限价低限价房产估价结果低低限价房产估价结果低低限价
A基准价 B高限价
C低限价 D标定价
21 房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原（ ABCD ）
A高佳原 B合法原
C估价时点原 D代原公原
22 高佳具体包括（ BCD ）
A佳高度 B佳途 C佳规模 D佳集约度
23运市场法估价选取实例应符合列条件（ ABD ）
A性质相 B点相
C价格相 D交易日期估价时点相
24 路线价法宗估价结果信度取决（ AB ）健全否
A路线价 B深度百分率
C宗形状 D街状态
25路线价法四三二法中超100英尺土第四25英尺 土价值分路线价（ AB ）
A9 B6 C7 D8
26 引起房产然增值原包括（ BC ）
A通货膨胀 B需求增加引起价格涨
C交通条件周围环境改善 D装修改造更新增加设备
27 房产列活动中发挥作（ ABCD ）
A房产出租 B房产保险
C房屋继承分割 D房产拍卖抵债
28 房产价格房产需求关系（ AC ）
A房产价格房产需求正相关
B房产价格房产需求负相关
C供定情况需求增加价格升
D供定情况需求增加价格降
29 供求变化均衡价格均衡交易量均影响相互关系（ABC ）
A供增加需求增加时均衡价格降均衡交易量增加
B供增加需求减少时均衡价格降均衡交易量增加
C供减少需求减少时均衡价格升均衡交易量增加
D供减少需求增加时均衡价格升均衡交易量增加
30 房产价格具列（ABC ）特征
A房产价格价格表示租金表示
B房产价格实质房产权益价格
C房产价格长期考虑形成
D房产价格估价师通严谨科学计算形成
31 成交价格简称成交价交易双方实际达成交易价格已完成事实种价格通常着（ABCD ）
A交易者心态 B交易者偏
C交易者市场解程度 D讨价价力
32 收益法中列种说法正确（AD ）
A净收益占效毛收入率称净收益率
B运营费占潜毛收入率称运营费率
C投资回报占投资回收率称报酬率
D报酬率投资风险正相关
33 名合格房产专业估价员房产估价方面具（ACD ）
A扎实理知识 B广泛际关系
C丰富实践验 D良职业道德
34 土利受限制投资者身力限制外包括（ABCD ）
A土权力设置限制 B房产相关系限制
C土制 D土权力行限制
35 房产价格般物价相处（ ABC ）
A货币表示 B受供求关系影响
C质价 D生产成相
36 （ABC ）组政府价格制干预程度关价格
A市场调节价 B政府指导价
C政府定价 D评估价格
37 现行土权属证书（ ABCD ）
A国土证 B集体土证
C集体土证 D土项权利证明书
38 （ AD ）相言房产估价评估房产市场价值
A投资价值 B原始价值
C账面价值 D市场价值
39 房产价格然受许复杂变素影响观察形成运动程基性规律观意志转移估价员房产估价做（ ABCD ）
A客观 B公正
C科学 D合理
40 合法权益包括（ BCD ）等方面
A合法原 B合法产权
C合法 D合法处分
41收益法中运营费会计成费前者包含（ABC ）
A税 B土摊提费
C改扩建费 D 房屋火灾保险费
42求取建筑物重新构建价格根求取中建筑安装工程费方法分（ ABCD ）
A分部分项法 B工料测量法
C指数调整法 D单位较法
43 说法正确？（ ABD ）
A两宗实物状况相房产果权益价值
B两宗权利状况相房产果实物状况价值
C两宗实物权利状况相房产价值相
D房产实物权益价值决定中重
44 政府价格干预（ BC ）高限价试图规定房产收取高价格低限价试图规定房产收取低价格称低保护价高限价房产估价结果超高限价低限价房产估价结果低低限价房产估价结果低低限价
A基准价 B高限价
C低限价 D标定价
45 房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原（ ABCD ）
A高佳原 B合法原
C估价时点原 D代原公原
46 高佳具体包括（ BCD ）
A佳高度 B佳途 C佳规模 D佳集约度
47运市场法估价选取实例应符合列条件（ ABD ）
A性质相 B点相
C价格相 D交易日期估价时点相
48 路线价法宗估价结果信度取决（ AB ）健全否
A路线价 B深度百分率
C宗形状 D街状态
49路线价法四三二法中超100英尺土第四25英尺 土价值分路线价（ AB ）
A9 B6 C7 D8
50 引起房产然增值原包括（ BC ）
A通货膨胀 B需求增加引起价格涨
C交通条件周围环境改善 D装修改造更新增加设备
51 房产列活动中发挥作（ ABCD ）
A房产出租 B房产保险
C房屋继承分割 D房产拍卖抵债
52 房产价格房产需求关系（ AC ）
A房产价格房产需求正相关
B房产价格房产需求负相关
C供定情况需求增加价格升
D供定情况需求增加价格降
53 供求变化均衡价格均衡交易量均影响相互关系（ABC ）
A供增加需求增加时均衡价格降均衡交易量增加
B供增加需求减少时均衡价格降均衡交易量增加
C供减少需求减少时均衡价格升均衡交易量增加
D供减少需求增加时均衡价格升均衡交易量增加
54 房产价格具列（ABC ）特征
A房产价格价格表示租金表示
B房产价格实质房产权益价格
C房产价格长期考虑形成
D房产价格估价师通严谨科学计算形成
55 成交价格简称成交价交易双方实际达成交易价格已完成事实种价格通常着（ABCD ）
A交易者心态 B交易者偏
C交易者市场解程度 D讨价价力
56 收益法中列种说法正确（AD ）
A净收益占效毛收入率称净收益率
B运营费占潜毛收入率称运营费率
C投资回报占投资回收率称报酬率
D报酬率投资风险正相关
57 名合格房产专业估价员房产估价方面具（ACD ）
A扎实理知识 B广泛际关系
C丰富实践验 D良职业道德
58 土利受限制投资者身力限制外包括（ABCD ）
A土权力设置限制 B房产相关系限制
C土制 D土权力行限制
59 房产价格般物价相处（ ABC ）
A货币表示 B受供求关系影响
C质价 D生产成相
60 （ABC ）组政府价格制干预程度关价格
A市场调节价 B政府指导价
C政府定价 D评估价格
61 现行土权属证书（ ABCD ）
A国土证 B集体土证
C集体土证 D土项权利证明书
62 （ AD ）相言房产估价评估房产市场价值
A投资价值 B原始价值
C账面价值 D市场价值
63 房产价格然受许复杂变素影响观察形成运动程基性规律观意志转移估价员房产估价做（ ABCD ）
A客观 B公正
C科学 D合理
64 合法权益包括（ BCD ）等方面
A合法原 B合法产权
C合法 D合法处分
64收益法中运营费会计成费前者包含（ABC ）
A税 B土摊提费
C改扩建费 D 房屋火灾保险费
66求取建筑物重新构建价格根求取中建筑安装工程费方法分（ ABCD ）
A分部分项法 B工料测量法
C指数调整法 D单位较法
三判断题
1某注册房产估价师拟购买A市C区套层住房该估价师根该套住房实物权益区位等勘查分析运适方法该套住房进行估价终接该估价值价格成交该估价师该住房估价专业房产估价（ ×）
2目前中国房产估价员职业资格房产估价师执业资格房产估价员业资格两种（∨ ）
3房产估价活动核心容根委托求特定房产特定时间特定价值进行分析测算判断提供相关专业意见（ ×）
4表述更加科学准确国际通行估价理念理相致便外交流沟通应强调房产估价质评估房产价格价值（× ）
5般说宜直接实际成交价格判断估价结果准确性（∨
6房产估价结果种专业意见（∨ ）
7房产真正需专业估价基条件房产具独二供限两特性（× ）
8房产估价中广义建筑物通常包括房屋构筑物两类（∨ ）
9面时搭建帐篷戏台等属定着物（× ）
10房产权利包括物权债权两类中物权包括物权物权两类物权权物权包括益物权担保物权益物权包括建设权役权等（ ∨）
11房产具独二性房产具备完全代性（∨ ）
12房产供般物品供区房产移动特性（∨ ）
13济角度土利选择般先序：商业办公工业居住耕牧场放牧森林毛荒（× ）
14某幢写字楼目前尚未出租出空闲着没直接产生济收益属非收益性房产（× ）
15具体宗土年限房产价格长远趋降（∨ ）
16收益性房产非收益性房产划分房产目前否正直接产生济效益（ ×）
17普通商品住宅墅间宾馆写字楼间存着定代关系（× ）
18城市郊区住宅降低取消连接市区高速公路收费时消费者需求会增加（ ∨）
19价般物品价格然受供求变化影响土数量难增减移动供弹性较（∨ ）
20 某宗房产目前市场 价800万元现探测拥铁矿资源估计价值高达1000万元该房产价格达1800万 元( × )
21 两宗实物权益状况相 房产果处位置交通周围环境景观外部基础设施公服务设施等区位状况价值会差异( √ )
22 出租型房产收益法估价典型象包括出租住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库土等净收益根销售资料求取通常销售收入扣维修费理费保险费房产税租赁代理费等余额（ × ）
23 移动均法原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势（ √ ）
24 出租型房产收益法估价典型象包括出租住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库土等净收益根销售资料求取通常销售收入扣维修费理费保险费房产税租赁代理费等余额 （ × ）
25 移动均法原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势（ √ ）
26 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价开发土建工程旧房现房期房等 （ × ）
27 传统方法开发完成价值等估算根估价时房产市场状况作出基静止估价作业期时数额现金流量折现法中模拟开发程预测未发生时发生数额（√ ）
28 房产估价时实勘察应估价员独立完成（ × ）
29 价租资化（ √ ）
30 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价开发土建工程旧房现房期房等（ × ）
31 传统方法开发完成价值等估算根估价时房产市场状况作出基静止估价作业期时数额现金流量折现法中模拟开发程预测未发生时发生数额（ √ ）
32 房产估价时实勘察应估价员独立完成（ × ）
33．价租资化（ √ ）
34 接道路土价格宗价格基准考虑街深度土形状街状况街宽度等进行适修正求修正实房产状况修正（ × ）
35 房产价格短期通常波动短期出变动规律发展趋势（ × ）
36 土供弹性较 甚土然供完全弹性( √ )
37 房产需求指消费者 某特定时间价格水某种房产愿意购买数量( × )
38 现实估价中需评估 房产价值公开市场价值( √ )
39 实例成交日期估价时点期间房产价格涨跌稳发展必须进行交易日期调整（ × ）
40 实际观察法直接建筑物关年限（特实际年数）求取建筑物折旧注重建筑物实际损耗程度（ √ ）
41 完善市场济土取成般购置土价款购置时应卖方缴纳税费构成（ ×）
42 统币种方面币种价格间换算应采该价格应日期时市场汇价通常情况采成交日期时市场汇价 （ √）
43 城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗土进行估价必须符合规定前提 （ √ ）
44 市场法质房 产公开市场价值导求取估价象价值( × )
45 进行房产状况调整 实例建筑规模建筑结构建筑装饰新旧程度等估价象存着差异( × )
46 接道路土价格宗价格基准考虑街深度土形状街状况街宽度等进行适修正求修正实房产状况修正（ × ）
47 房产价格短期通常波动短期出变动规律发展趋势 （ × ）
48 完善市场济土取成般购置土价款购置时应卖方缴纳税费构成（ × ）
49 统币种方面币种价格间换算应采该价格应日期时市场汇价通常情况采成交日期时市场汇价（ √ ）
50 投资者评估房产投资价值者说消费者房产评价等该房产市场价格投资行交易够实现基条件 （ × ）
51 估价机构城市估价目时期位置档次房产估价结果应合理价格差（ √ ）
52 实例成交日期估价时点期间房产价格涨跌稳发展必须进行交易日期调整 （ × ）
53 成交价格会围绕理价格波动( × )
54 合法原说明估 价机构员应具合法评估资格( × )
55 合法产权房产 成估价象( × )
56 城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗土进行估价必须符合规定前提（ √ ）
57 投资者评估房产投资价值者说消费者房产评价等该房产市场价格投资行交易够实现基条件（ × ）
58 估价机构城市估价目时期位置档次房产估价结果应合理价格差（ √ ）
59 完善成熟房产 市场土取成般包括购置土价款购置时应缴纳税费 ( √ )
60 运成法估价时 房产价格直接取决开发商支出费税金应利润( × )
61 实际观察法直接建筑物关年限（特实际年数）求取建筑物折旧注重建筑物实际损耗程度（ √ ）
62 估价折旧会计 折旧着质区收益法中需扣建筑物折旧费土摊提费属估价折旧会计折旧( × )
63 直接资化法较 赖市场信息报酬资化法较赖估价员观判断( √ )
64 租约限制租金均应采正常客观市场租金( × )
四计算题
1 6年前甲公司提供宗40年权出土乙公司合作建设办公楼总建筑面积3000m24年前建成投入办公楼正常寿命长土年限甲乙双方时合约定建成投入中1000m2建筑面积甲方2000m2建筑面积乙方15年期满偿甲方现乙方欲拥该办公楼产权甲方愿意转乙方试估算乙方现时应出资少万元购买甲方权益
调查知现时该类办公楼方米建筑面积月租金均80元出租率85年运营费约占租赁效毛收入35报酬率10
解：解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益80×3000×85×（1－35）×1215912万元
②收益年限40－634年
③办公楼现值：VAY[1－1(1+Y) n]1591210×[1－1(1+ 10)34]152892万元
（2）计算乙方权价格
① 乙方权年净收益80×2000×85×（1－35）×1210608万元
② ②乙方权剩余收益年限15411年
③ ③乙方权剩余收益年限价格：
VAY[1－1(1+ Y) n]1060810×[1－1(1+ 10)11]689万元
（3）甲方权益价格办公楼现值－乙方权价格152892－68983992万元
2 某房产总面积10000方米月租金7元方米预计年房租损失费年预期租金总收入5房产税年预期租金总收入12理费修缮费年预期租金总收入6房屋财产保险费03万元年预计该房产尚10年折现率12求：
（1）该房产年租金总收入
（2）该房产年出租费
（3）该房产年纯收益
（4）计算该房产评估值
解：（1）该房产年租金总收入：
1×7×12 84(万元)
（2）该房产年出租费：
84×(5％+12％+6％) + 03 19．62(万元)
（3）该房产年纯收益：
841962 6438(万元)
（4）该房产价格：
6438 ×[11／(1+12％)10]／12％ 6438×5650 2 36376(万元)
3某宗房产土总面积1000方米10年前征农取时亩花费18万元现实重新取该类土价格620元方米建筑物8年前交付总建筑面积2000方米时造价600元方米现实造价1200元方米估计建筑物八成新试资料估计该房产现时总价单价楼面价
解：土价值620×1000620000元
建筑物现值1200×2000×801920000元
估价象现时总价620000+19200002540000元
估价象现时单价2540000÷20001270元方米
楼面价620÷（2000÷1000）310元方米
4 某建筑物钢筋混凝土结构济寿命50年效年数8年调查测算现重新建造全新状态该建筑物建造成800万元（建设期2年假定第年投入建造成60第二年投入40均均匀投入）理费建造成3年利率6销售税费50万元开发利润120万元知中该建筑物墙面等损坏修复费18万元装修重置价格200万元均寿命5年已2年设备重置价格110万元均寿命10年已8年假设残值均零试计算该建筑物折旧总额
解：（1）计算建筑物重置价格：
① 建造成800万元
② 理费800×324万元
③ 投资利息(800+24)×60×[(1+6)15－1]+(800+24)×40×[(1+6)05－1]5490万元
④建筑物重置价格800+24+5490+50+120104890万元
（2）计算建筑物折旧额：
①墙面等损坏折旧额18万元
②装修部分折旧额200*2580万元
④ 设备部分折旧额110×81088万元
⑤ 长寿命项目折旧额(10489018200110)×85011534万元
⑤建筑物折旧总额18+80+88+1153430134万元
5估价象出租写字楼土总面积7000方米建筑总面积56000方米建筑物结构钢筋混凝土结构36层2层土权年限50年1998年9月30日取土时起计建设期3年需评估出该宗房产2003年9月30日买卖价格关资料：该写字楼面积建筑面积65月租金方米面积150元空置率均15建筑物原值22000万元耐年限60年残值率0家具设备原值8000万元耐年限12年残值率4常费月100万元房产税租金12营业税等6资化率8
解：（1）运收益法限年公式求取房产价格公式：
（2）计算年总收益56000×65×150×12×（115）55692万元
（3）计算年总费：
年折旧费2200047 +8000×（14）12 110809万元
年常费100×121200万元
年房产税55692×126683万元
营业税等55692×633415万元
年总费110809+1200+6683+33415331054万
（4）计算年净收益55692331054225866万元
（5）计算房产价格
6评估某块城市规划确定住宅土总面积1500方米收集关资料：调查ABC三宗土买卖实例作较实例实例成交价格：
实例A
实例B
实例C
成交价格
（元方米）
1200
1150
1380
成交日期
2003年2月20日
2003年4月20日
2003年7月20日
交易情况
正常
正常价格低3
正常价格高5
该类土2003年1月9月价格变动情况表示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
1003
985
1026
1013
1028
1035
1033
1038
注：表中价格指数环价格指数均月100
房产状况较判断结果表示：
房产状况
权重
估价象
实例A
实例B
实例C
素1
04
100
95
92
106
素2
035
100
105
96
109
素3
025
100
110
98
97
试运述资料估算该土2003年9月20日正常市场价格
解：（1）计算公式：准价格实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房产状况修正系数
（2）交易情况修正系数：
实例A100100
实例B10097
实例A100105
（3）交易日期修正系数：
实例A0985×1026×1013×1028×1035×1033×10381168
实例B1013×1028×1035×1033×10381156
实例C1033×10381072
（4）房产状况修正系数：
实例A100(95×04+105×035+110×025)10010225
实例B100(92×04+96×035+98×025)1009455
实例A100(106×04+109×035+97×025)1001048
（5）计算准价格：
准价格A1200×(100100)×1168×(10010225)137076（元方米）
准价格B1150×(10097)×1156×(1009455)144951（元方米）
准价格C1380×(100105)×1072×(1001048)134438（元方米）
（6）述三准价格简单算术均数作较法估算结果：
估价象价格（单价）（137076+144951+134438）3 138822（元方米）
估价象价格（总价）138822×150020823万元
ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees You may need to make a claim to an employment tribunal if you don＇t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly For more informu take advice from one of the organisations listed under Fur ther help Employment tribunals are less formal than some other courts but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation Most people find making a claim to an employment tribunal challenging If you are thinking about making a claim to an employment tribunal you should get help straight away from one of the organisations listed under Further help ation about dismissal and unfair dismissal see Dismissal You can make a claim to an employment tribunal even if you haven＇t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you However if you win your case the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened If your application is received after this time limit the tribunal will not usually accept i If you are worried about how the time limits apply to you If you are being represented by a solicitor at the tribunal they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case This is known as a damagesbased agreement In England and Wales your solicitor can＇t charge you more than 35 of your compensation if you win the case You are clear about the terms of the agreement It might be best to get advice from an experienced adviser for example at a Citizens Advice Bureau To find your nearest CAB including those that give advice by email click on nearest CAB For more information about making a claim to an employment tribunal see Employment tribunals The (lack of) air up there Watch m Cay man Islandsbased Webb the head of Fifa＇s antiracism taskforce is in London for the Football Association＇s 150th anniversary celebrations and will attend City＇s Premier League match at Chelsea on Sunday I am going to be at the match tomorrow and I have asked to meet Ya ya Toure he told BBC Sport For me it＇s about how he felt and I would like to speak to him first to find out what his experience was Uefa has opened disciplinary proceedings against CSKA for the racist behaviour of their fans during City＇s 21 win Michel Platini president of European football＇s governing body has also ordered an immediate investigation into the referee＇s actions CSKA said they were surprised and disappointed by Toure＇s complaint In a statement the Russian side added We found no racist insults from fans of CSKA Age has reached the end of the beginning of a word May be guilty in his seems to passing a lot of different life became the appearance of the same day May be back in the past to oneself the paranoid weird belief disillusionment these days my mind has been very messy in my mind constantly Always feel oneself should go to do something or write something Twenty years of life trajectory deeply shallow suddenly feel something do it字开头年龄已尾声许愧疚似转瞬逝日子成天样子许追溯偏执怪异信念醒悟天思绪直凌乱脑海中断纠缠总觉似应该做点什者写点什二十年生轨迹深深浅浅突然感觉事情非做The end of our life and can meet many things really do 穷生遇少事情真正非做？ During my childhood think lucky money and new clothes are necessary for New Year but as the advance of the age will be more and more found that those things are optional Junior high school thought to have a crush on just means that the real growth but over the past three years later his writing of alumni in peace suddenly found that isn＇t really grow up it seems is not so important Then in high school think don＇t want to give vent to out your inner voice can be in the high school children of the feelings in a period but was eventually infarction when graduation party in the throat later again stood on the pitch he has sweat profusely looked at his thrown a basketball hoops suddenly found himself has already can＇t remember his appearance Baumgartner the disappointing news Mission aborted r plays an important role in this mission Starting at the ground conditions have to be very calm winds less than 2 mph with no precipitation or humidity and limited cloud cover The balloon with capsule attached will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives It will climb higher than the tip of Mount Everest (55 miles885 kilometers) drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (56 miles917 kilometers) and into the stratosphere As he crosses the boundary layer (called the tropopause)e can expect a lot of turbulence We often close ourselves off when traumatic events happen in our lives instead of letting the world soften us we let it drive us deeper into ourselves We try to deflect the hurt and pain by pretending it doesn’t exist but although we can try this all we want in the end we can’t hide from ourselves We need to learn to open our hearts to the potentials of life and let the world soften us生活发生幸时常常会关心门世界仅没慰藉反倒更加消沉假装切仿佛发生试图忘伤痛算隐藏终骗然尝试开心门拥抱生活中种世界感化呢？ Whenever we start to let our fears and seriousness get the best of us we should take a step back and reevaluate our behavior The items listed below are six ways you can open your heart more fully and completely恐惧焦虑袭时应该退步重新反思言行面六方法助更完满透彻敞开心扉Whenever a painful situation arises in your life try to embrace it instead of running away or trying to mask the hurt When the sadness strikes take a deep breath and lean into it When we run away from sadness that’s unfolding in our lives it gets stronger and more real We take an emotion that’s fleeting and make it a solid event instead of something that passes through us生活中出现痛苦事情时逃跑隐藏痛苦试着拥抱吧悲伤袭时试着深呼吸然直面果味逃避生活中悲伤悲伤会变更强烈更真实——悲伤原稍逝情绪固执耿耿怀By utilizing our breath we soften our experiences If we dam them up our lives will stagnate but when we keep them flowing we allow more newness and greater experiences to blossom深呼吸减缓感受屏住呼吸生活停滞呼出呼吸更新奇历拉开序幕
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单选题
1房产估价某种意义讲（b ）房产价值
A．发明 B．发现 C．创造 D．确定
2列关房产估价质表述中错误（ c ）
A．房产估价模拟市场定价代市场定价
B．房产估价提供价值意见作价格保证
C．房产估价会误差误差范围限制
D．房产估价评估房产价值价格
3房产估价专业意见作分性质两类（ c ）
A．咨询性参考性二法律性证性
B．解性咨询性二签证性证性
C．咨询性参考性二签证性证性
D．咨询性参考性二签证性法律性
4污染工程质量缺陷等导致价值减损评估属（ c ）
A．环境影响评估B．规划实施情况评估
C．房产评估 D．风险评估
5房产需专业估价基条件房产具（ b）特性
A．独二供限 B．独二价值量
C．流动性差价值量 D．移动途样
6房产估价素中估价服务直接象指（c ）
A．估价活动关系单位
B．估价服务提供者
C．估价服务需求者
D．估价活动关系
7房产估价师估价象估价目估价时点评估价值通常完全相（ a ）
A．掌握关信息
B．作出估价师声明
C．估价象状况
D．委托
8城市房屋拆迁补偿目进行估价房屋租赁影响应（ a ）
A．视租约限制房产估价
B．视租约限制房产估价
C．考虑房屋租赁者意见
D．视租约租金市场租金差异定
9房产估价高行准（ c ）
A．估价时点原
B．合法原
C．独立客观公正
D．谨慎原
10（ a）价值决定作房产独
A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施
11房产开发利消费受制空间环境邻里关系社会济发展状况制度政策等房产（a ）特性
A．移动B．独二
C．相互影响D．易受限制
12建设权出高年限中正确（c ）
A．居住40年工业50年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐70年综合者70年
B．居住50年工业50年教育科技文化卫生体育40年商业旅游娱乐50年综合者50年
C．居住70年工业50年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐40年综合者50年
D．居住70年工业40年教育科技文化卫生体育50年商业旅游娱乐50年综合者40年
13五通般指某区域某块具备道路（a ）等设施条件场整
A．水排水电力通信
B．水排水燃气热力
C．排水电力通信燃气
D．排水电力通信热力
14房屋户全部供空间面积房屋墙面水投影计算（b ）
A．房屋建筑面积
B．房屋面积
C．套建筑面积
D．套墙体面积
15房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等具备盖结构牢固层高（b ）m永久性建筑
A．1．20 B．2．20 C．2．40 D．3．60
16建筑密度等（d ）建筑面积
A．总建筑面积 B．土总面积
C．建筑顶层面积 D．建筑基底总面积
17某宗土面积1000㎡建筑物建筑面积5000㎡建筑物基底面积700㎡建筑物层数8层该宗土容积率（c ）
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7
解析：容积率＝总建筑面积建筑面积＝50001000＝5．0
18某套住宅套建筑面积125㎡套墙体面积20㎡分摊建筑面积25㎡该套住宅建筑面积（b ）㎡
A．195 B．150 C．145 D．130
解析：建筑面积＝套建筑面积＋分摊建筑面积＝125＋25＝150㎡
19房产价格房产（a ）三者相互结合产生
A．性稀缺性效需求
B．供需求利状况
C．权利租金利率
D．价值价值供求
20决定某房产价格水高低供求状况（d ）房产供求状况
A．全国B．区C．全国类D．区类
21 2003年11月4日中国房产估价师学会香港( )签 署房产估价师香港测量师资格互认协议书( D )
A物业协会 B动产学会
C测量师协会 D测量师学会
22 三通般指 某区域具备( B )等设施场整
A水通气通电通 B路通水通电通
C路通水通气通 D路通电通气通
23 房产价格容易受买卖 双方素影响素房产价格影响 ( A )
A买卖双方知识水 B买卖双方偏
C讨价价力 D感情动
24 组商品间 种商品价格升外种商品消费会着减少( C )
A普通商品住房济适住房 B宾馆写字楼
C普通住宅配套娱乐房产 D城市铁城市公交
25市场法中土权年限调整属（ A ）调整
A权益状况 B区位状况
C实物状况 D年限状况
26空置写字楼目前仅收益缴纳房产税等收益价格估算采（ A ）
A类似写字楼客观收益 B市场较法
C该写字楼实际收益 D法估算
27某宗房产采市场法成法收益法估价结果相差异终估价结果应（ D ）
A 取三者均值 B取三者中间值
C选中 D三者基础综合分析决定
28路线价法估价第二步骤（ A ）
A 设定标准深度 B选取标准宗
C编制深度百分率表 D划分路线价区段
29房产价格房产（ A ）两种相反力量作结果
A 供需价格 B需求价格
C供价格 D供需求
30估价项目中估价目估价象估价时点三者着联系中（ A ）龙头
A 估价目 B估价象
C估价时点 D估价目估价象
31净收益年变持续限年净收益流模式资化率（B ）
A报酬率 B 等报酬率
C报酬率 D法知道
32购买某类房产通常抵押贷款占七成抵押贷款常数6资求年收益率9该类房产资化率（ B ）
A 6 B 69
C 88 D9
33收益递增递减原理帮助确定（ C ）
A佳途佳规模 B佳约度
C佳规模佳约度 D佳途
34钢筋混凝土结构房屋残值率（ D ）
A 2 B 3 C 4 D0
35新开发区块土总面积2000方米转土面积率60预计转土价格3000元方米转土价格（C ）
A 2500万元 B 3500万元
C 3600万元 D 3000万元
36般说开发营期起点（ D ）
A营期起点重合 B运营期起点重合
C建造期起点重合 D开发期起点重合
37路线价法适（ A ）
A 城市商业街道两侧土估价 B 旧建筑物估价
C 新建筑物估价 D 拆迁房屋估价
38市场法中土权年限调整属（ A ）调整
A权益状况 B区位状况 C实物状况 D年限状况
39宗前街矩形宗总深度27米前街路线价2000元方米街路线价1000元方米重叠价值法估价前街影响深度（ D ）
A9 B135 C15 D18
30空置写字楼目前仅收益缴纳房产税等收益价格估算采（ A ）
A类似写字楼客观收益 B市场较法
C该写字楼实际收益 D法估算
41某宗房产采市场法成法收益法估价结果相差异终估价结果应（ D ）
A取三者均值 B取三者中间值
C选中 D三者基础综合分析决定
42某估价事务1998年6月20日7月20日评估宗房产1998年6月30日价格关方面估价结果异议现求重新估价证明该估价结果否真实重新估价估价时点应（ A ）
A1998年6月30日 B现
C重新估价作业日期 D求重新估价委托方指定日期
43房产价格房产（ D ）两种相反力量作结果
A供需价格 B需求价格
C供价格 D供需求
44 拍卖价格招标价格 协议价格三者间关系正常情况( D )
A拍卖价格>招标价格>协议价格 B拍卖价格>协议价格>招标价格
C招标价格>拍卖价格>协议价格 D招标价格>协议价格>拍卖价格
45 种估价方法求 价值更趋高买价 ( A )
A收益法 B成法
C假设开发法 D市场法
46 广义角度价值分( A )
A价值交换价值 B投资价值市场价值
C公开市场价值非公开市场价值 D原始价值账面价值
47 假设开发法中估价时点通常( D )
A开发完成房产价值应 时间 B开发结束时时间
C全部租售出时间 D购买开发房产时时间
48 ( C )防范估价风险道防线
A估价师声明 B估价假设限制条件
C审核估价报告 D估价报告应效期转
49基完房成新率（D ）
A 十九成新 B九八成新
C 八七成新 D 七六成新
50某写字楼预计持两年出售持期净收益年216万元出售时价格5616万元报酬率8该写字楼目前收益价格（ B ）
A4858 B5200
C2700 D 6264
51收益递增递减原理帮助确定( C )
A佳途佳规模 B佳约度
C佳规模佳约度 D佳途
52钢筋混凝土结构房屋残值率（D ）
A 2 B 3 C 4 D 0
53收益法适条件房产（ D ）
A收益够量化 B风险够量化
C 收益风险量化 D收益风险均量化
54路线价法适（ A ）
A 城市商业街道两侧土估价 B 旧建筑物估价
C 新建筑物估价 D 拆迁房屋估价
55成法求取折旧中采（ A ）更符合实际情况
A 效年数 B 实际年数
C 剩余年数 D 然年数
56 某宗房产建筑面积2000㎡土面积4000㎡ 保持现途价值3000元㎡装修改造装修费200元㎡售价2600元㎡装修改变途需补价600元㎡售价2800元㎡拆建筑物拆费300元㎡残值50元㎡价1800元㎡该宗房产适合处理方式( D )
A保持现途 B装修改造
C装修改变途 D拆建筑物
57 某估价机构2005年8月10日20日某房产抵债进行评估 估价时点2005年8月16日估价结果争议2005年12月15日进行复估复估估价时点 ( A )
A2005年8月16日 B2005年12月15日
C估价作业期间意天 D估价员委托商定某天
58 般认交易实例 成交日期估价时点相隔( A )易采
A1年 B05年
C2年 D3年
59 幢旧厂房改造超级 市场该旧厂房建成6年补办土权出手续土权年限40年建筑物济寿命50年 种情况计算建筑物折旧济寿命应( C )年
A50 B40
C46 D确定
60 砖木结构二等残值率 ( B )
A2 B4
C3 D5
61 某宗房产收益期限 30年通调查判定未年净收益基变通预测知未4年净收益分23万 元24万元23万元25万元报酬率10 该宗房产年固定净收益价格( D )万元
A2375 B24
C23 D2369
62净收益年变持续限年净收益流模式资化率（A ）
A 等报酬率 B 报酬率
C 报酬率 D 法知道
63购买某类房产通常抵押贷款占七成抵押贷款常数6资求年收益率9该类房产资化率（ B ）
A 6 B 69 C 88 D 9
64基完房成新率（ D ）
A 十九成新 B 九八成新
C 八七成新 D 七六成新
65某宗房产预计未第年总收益总费分12万元7万元分逐年递增21该类房产报酬率8该房产价格（ A ）万元
A 100 B 42 C 63 D 77
二选题
1非专业估价相专业估价特点（a c d）
A．种专业意见
B．估计价格价值
C．实行偿服务
D．承担法律责
E．估价作业日期长
2质非市场价值（bcde ）
A．交易双方较充裕时间进行交易变现价值
B．现状价值
C．符合继续条件清算价值
D．某特定投资者角度衡量投资价值
E．存确定性素情况遵守谨慎原评估出谨慎价值
3列（abd）房产估价准确性全面认识
A．合格估价师出完全相评估价值会出似评估价值
B．评估价值会误差
C．物理量测量误差标准求估价误差标准
D．判断评估价值误差者准确性理真实价值进行较
E．实际中估价师直接评判评估价值错误差
4房产估价中果估价目（abc）
A．估价
B．估价方法
C．估价象范围
D．估价原
E．估价程序
5房产估价质认识包括（bcd）
A．房产估价评估房产价格价值
B．房产估价模拟市场定价代市场定价
C．房产估价提供价值意见作价格保证
D．房产估价会误差应误差控制合理范围
E．房产估价门学科门技艺
6房产估价机构应然出资（cd）形式设立
A．集体企业
B．国企业
C．限责公司
D．合伙企业
E．股份限公司
7列估价委托义务（abde）
A．估价机构实提供知悉估价必资料
B．协助估价师搜集估价必资料
C．估价结果提出求
D．提供资料真实性合法性完整性负责
E．义务协助估价员估价象进行实查等工作
8房产评估仅包含房产价值评估包含（abcd）等
A．房产周围环境评估
B．房产制度政策评估
C．房产开发项目行性评估
D．房产投资风险评估
E．房产机构绩效评估
9面属构筑物（abce ）
A．烟囱B．水井C．水塔D．屋顶E．水坝
10权益房产中形部分包括（acd ）
A．权利B．权力C．利益D．收益E．毛利润
11房产权分单独建筑物区分权分（ac）
A份B权CD享E
12纳起房产（abc ）存形态
A．土B．建筑物C．房D．权益E．区位
13引起房产价格升原（abcd）
A．房产身进行投资改良
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增
D．外部济
E．部营理
14列非收益性房产（bcde）
A．农B．行政办公楼
C．教堂D．寺庙E．未开发土
15房产开发程度划分分（bcde）
A．房产 B．生
C．毛 D．熟 E．现房
16房产价格特征包括（bcde ）
A．房产价格受实物状况影响
B．房产价格实质房产权益价格
C．房产价格交换代价价格代价租金
D．房产价格长期考虑形成
E．房产价格通常形成容易受交易者素影响
17房产价格般物品价格处（acde ）
A．货币表示
B．生产成
C．受供求素影响
D．波动
E．质价
18列存代关系（ac ）
A．济适房普通商品住宅间
B．济适房高档墅间
C．宾馆写字楼间
D．普通住宅商业房间
E．普通住宅娱乐房产间
19 说法正确？（ ABD ）
A两宗实物状况相房产果权益价值
B两宗权利状况相房产果实物状况价值
C两宗实物权利状况相房产价值相
D房产实物权益价值决定中重
20 政府价格干预（ BC ）高限价试图规定房产收取高价格低限价试图规定房产收取低价格称低保护价高限价房产估价结果超高限价低限价房产估价结果低低限价房产估价结果低低限价
A基准价 B高限价
C低限价 D标定价
21 房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原（ ABCD ）
A高佳原 B合法原
C估价时点原 D代原公原
22 高佳具体包括（ BCD ）
A佳高度 B佳途 C佳规模 D佳集约度
23运市场法估价选取实例应符合列条件（ ABD ）
A性质相 B点相
C价格相 D交易日期估价时点相
24 路线价法宗估价结果信度取决（ AB ）健全否
A路线价 B深度百分率
C宗形状 D街状态
25路线价法四三二法中超100英尺土第四25英尺 土价值分路线价（ AB ）
A9 B6 C7 D8
26 引起房产然增值原包括（ BC ）
A通货膨胀 B需求增加引起价格涨
C交通条件周围环境改善 D装修改造更新增加设备
27 房产列活动中发挥作（ ABCD ）
A房产出租 B房产保险
C房屋继承分割 D房产拍卖抵债
28 房产价格房产需求关系（ AC ）
A房产价格房产需求正相关
B房产价格房产需求负相关
C供定情况需求增加价格升
D供定情况需求增加价格降
29 供求变化均衡价格均衡交易量均影响相互关系（ABC ）
A供增加需求增加时均衡价格降均衡交易量增加
B供增加需求减少时均衡价格降均衡交易量增加
C供减少需求减少时均衡价格升均衡交易量增加
D供减少需求增加时均衡价格升均衡交易量增加
30 房产价格具列（ABC ）特征
A房产价格价格表示租金表示
B房产价格实质房产权益价格
C房产价格长期考虑形成
D房产价格估价师通严谨科学计算形成
31 成交价格简称成交价交易双方实际达成交易价格已完成事实种价格通常着（ABCD ）
A交易者心态 B交易者偏
C交易者市场解程度 D讨价价力
32 收益法中列种说法正确（AD ）
A净收益占效毛收入率称净收益率
B运营费占潜毛收入率称运营费率
C投资回报占投资回收率称报酬率
D报酬率投资风险正相关
33 名合格房产专业估价员房产估价方面具（ACD ）
A扎实理知识 B广泛际关系
C丰富实践验 D良职业道德
34 土利受限制投资者身力限制外包括（ABCD ）
A土权力设置限制 B房产相关系限制
C土制 D土权力行限制
35 房产价格般物价相处（ ABC ）
A货币表示 B受供求关系影响
C质价 D生产成相
36 （ABC ）组政府价格制干预程度关价格
A市场调节价 B政府指导价
C政府定价 D评估价格
37 现行土权属证书（ ABCD ）
A国土证 B集体土证
C集体土证 D土项权利证明书
38 （ AD ）相言房产估价评估房产市场价值
A投资价值 B原始价值
C账面价值 D市场价值
39 房产价格然受许复杂变素影响观察形成运动程基性规律观意志转移估价员房产估价做（ ABCD ）
A客观 B公正
C科学 D合理
40 合法权益包括（ BCD ）等方面
A合法原 B合法产权
C合法 D合法处分
41收益法中运营费会计成费前者包含（ABC ）
A税 B土摊提费
C改扩建费 D 房屋火灾保险费
42求取建筑物重新构建价格根求取中建筑安装工程费方法分（ ABCD ）
A分部分项法 B工料测量法
C指数调整法 D单位较法
43 说法正确？（ ABD ）
A两宗实物状况相房产果权益价值
B两宗权利状况相房产果实物状况价值
C两宗实物权利状况相房产价值相
D房产实物权益价值决定中重
44 政府价格干预（ BC ）高限价试图规定房产收取高价格低限价试图规定房产收取低价格称低保护价高限价房产估价结果超高限价低限价房产估价结果低低限价房产估价结果低低限价
A基准价 B高限价
C低限价 D标定价
45 房产估价总求独立客观公正具体估价作业中应遵循原（ ABCD ）
A高佳原 B合法原
C估价时点原 D代原公原
46 高佳具体包括（ BCD ）
A佳高度 B佳途 C佳规模 D佳集约度
47运市场法估价选取实例应符合列条件（ ABD ）
A性质相 B点相
C价格相 D交易日期估价时点相
48 路线价法宗估价结果信度取决（ AB ）健全否
A路线价 B深度百分率
C宗形状 D街状态
49路线价法四三二法中超100英尺土第四25英尺 土价值分路线价（ AB ）
A9 B6 C7 D8
50 引起房产然增值原包括（ BC ）
A通货膨胀 B需求增加引起价格涨
C交通条件周围环境改善 D装修改造更新增加设备
51 房产列活动中发挥作（ ABCD ）
A房产出租 B房产保险
C房屋继承分割 D房产拍卖抵债
52 房产价格房产需求关系（ AC ）
A房产价格房产需求正相关
B房产价格房产需求负相关
C供定情况需求增加价格升
D供定情况需求增加价格降
53 供求变化均衡价格均衡交易量均影响相互关系（ABC ）
A供增加需求增加时均衡价格降均衡交易量增加
B供增加需求减少时均衡价格降均衡交易量增加
C供减少需求减少时均衡价格升均衡交易量增加
D供减少需求增加时均衡价格升均衡交易量增加
54 房产价格具列（ABC ）特征
A房产价格价格表示租金表示
B房产价格实质房产权益价格
C房产价格长期考虑形成
D房产价格估价师通严谨科学计算形成
55 成交价格简称成交价交易双方实际达成交易价格已完成事实种价格通常着（ABCD ）
A交易者心态 B交易者偏
C交易者市场解程度 D讨价价力
56 收益法中列种说法正确（AD ）
A净收益占效毛收入率称净收益率
B运营费占潜毛收入率称运营费率
C投资回报占投资回收率称报酬率
D报酬率投资风险正相关
57 名合格房产专业估价员房产估价方面具（ACD ）
A扎实理知识 B广泛际关系
C丰富实践验 D良职业道德
58 土利受限制投资者身力限制外包括（ABCD ）
A土权力设置限制 B房产相关系限制
C土制 D土权力行限制
59 房产价格般物价相处（ ABC ）
A货币表示 B受供求关系影响
C质价 D生产成相
60 （ABC ）组政府价格制干预程度关价格
A市场调节价 B政府指导价
C政府定价 D评估价格
61 现行土权属证书（ ABCD ）
A国土证 B集体土证
C集体土证 D土项权利证明书
62 （ AD ）相言房产估价评估房产市场价值
A投资价值 B原始价值
C账面价值 D市场价值
63 房产价格然受许复杂变素影响观察形成运动程基性规律观意志转移估价员房产估价做（ ABCD ）
A客观 B公正
C科学 D合理
64 合法权益包括（ BCD ）等方面
A合法原 B合法产权
C合法 D合法处分
64收益法中运营费会计成费前者包含（ABC ）
A税 B土摊提费
C改扩建费 D 房屋火灾保险费
66求取建筑物重新构建价格根求取中建筑安装工程费方法分（ ABCD ）
A分部分项法 B工料测量法
C指数调整法 D单位较法
三判断题
1某注册房产估价师拟购买A市C区套层住房该估价师根该套住房实物权益区位等勘查分析运适方法该套住房进行估价终接该估价值价格成交该估价师该住房估价专业房产估价（ ×）
2目前中国房产估价员职业资格房产估价师执业资格房产估价员业资格两种（∨ ）
3房产估价活动核心容根委托求特定房产特定时间特定价值进行分析测算判断提供相关专业意见（ ×）
4表述更加科学准确国际通行估价理念理相致便外交流沟通应强调房产估价质评估房产价格价值（× ）
5般说宜直接实际成交价格判断估价结果准确性（∨
6房产估价结果种专业意见（∨ ）
7房产真正需专业估价基条件房产具独二供限两特性（× ）
8房产估价中广义建筑物通常包括房屋构筑物两类（∨ ）
9面时搭建帐篷戏台等属定着物（× ）
10房产权利包括物权债权两类中物权包括物权物权两类物权权物权包括益物权担保物权益物权包括建设权役权等（ ∨）
11房产具独二性房产具备完全代性（∨ ）
12房产供般物品供区房产移动特性（∨ ）
13济角度土利选择般先序：商业办公工业居住耕牧场放牧森林毛荒（× ）
14某幢写字楼目前尚未出租出空闲着没直接产生济收益属非收益性房产（× ）
15具体宗土年限房产价格长远趋降（∨ ）
16收益性房产非收益性房产划分房产目前否正直接产生济效益（ ×）
17普通商品住宅墅间宾馆写字楼间存着定代关系（× ）
18城市郊区住宅降低取消连接市区高速公路收费时消费者需求会增加（ ∨）
19价般物品价格然受供求变化影响土数量难增减移动供弹性较（∨ ）
20 某宗房产目前市场 价800万元现探测拥铁矿资源估计价值高达1000万元该房产价格达1800万 元( × )
21 两宗实物权益状况相 房产果处位置交通周围环境景观外部基础设施公服务设施等区位状况价值会差异( √ )
22 出租型房产收益法估价典型象包括出租住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库土等净收益根销售资料求取通常销售收入扣维修费理费保险费房产税租赁代理费等余额（ × ）
23 移动均法原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势（ √ ）
24 出租型房产收益法估价典型象包括出租住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库土等净收益根销售资料求取通常销售收入扣维修费理费保险费房产税租赁代理费等余额 （ × ）
25 移动均法原价格时间序列进行修匀采逐项递移方法分计算系列移动时序价格均数形成新派生均价格时间序列消价格短期波动影响显现出价格变动基发展趋势（ √ ）
26 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价开发土建工程旧房现房期房等 （ × ）
27 传统方法开发完成价值等估算根估价时房产市场状况作出基静止估价作业期时数额现金流量折现法中模拟开发程预测未发生时发生数额（√ ）
28 房产估价时实勘察应估价员独立完成（ × ）
29 价租资化（ √ ）
30 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价开发土建工程旧房现房期房等（ × ）
31 传统方法开发完成价值等估算根估价时房产市场状况作出基静止估价作业期时数额现金流量折现法中模拟开发程预测未发生时发生数额（ √ ）
32 房产估价时实勘察应估价员独立完成（ × ）
33．价租资化（ √ ）
34 接道路土价格宗价格基准考虑街深度土形状街状况街宽度等进行适修正求修正实房产状况修正（ × ）
35 房产价格短期通常波动短期出变动规律发展趋势（ × ）
36 土供弹性较 甚土然供完全弹性( √ )
37 房产需求指消费者 某特定时间价格水某种房产愿意购买数量( × )
38 现实估价中需评估 房产价值公开市场价值( √ )
39 实例成交日期估价时点期间房产价格涨跌稳发展必须进行交易日期调整（ × ）
40 实际观察法直接建筑物关年限（特实际年数）求取建筑物折旧注重建筑物实际损耗程度（ √ ）
41 完善市场济土取成般购置土价款购置时应卖方缴纳税费构成（ ×）
42 统币种方面币种价格间换算应采该价格应日期时市场汇价通常情况采成交日期时市场汇价 （ √）
43 城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗土进行估价必须符合规定前提 （ √ ）
44 市场法质房 产公开市场价值导求取估价象价值( × )
45 进行房产状况调整 实例建筑规模建筑结构建筑装饰新旧程度等估价象存着差异( × )
46 接道路土价格宗价格基准考虑街深度土形状街状况街宽度等进行适修正求修正实房产状况修正（ × ）
47 房产价格短期通常波动短期出变动规律发展趋势 （ × ）
48 完善市场济土取成般购置土价款购置时应卖方缴纳税费构成（ × ）
49 统币种方面币种价格间换算应采该价格应日期时市场汇价通常情况采成交日期时市场汇价（ √ ）
50 投资者评估房产投资价值者说消费者房产评价等该房产市场价格投资行交易够实现基条件 （ × ）
51 估价机构城市估价目时期位置档次房产估价结果应合理价格差（ √ ）
52 实例成交日期估价时点期间房产价格涨跌稳发展必须进行交易日期调整 （ × ）
53 成交价格会围绕理价格波动( × )
54 合法原说明估 价机构员应具合法评估资格( × )
55 合法产权房产 成估价象( × )
56 城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗土进行估价必须符合规定前提（ √ ）
57 投资者评估房产投资价值者说消费者房产评价等该房产市场价格投资行交易够实现基条件（ × ）
58 估价机构城市估价目时期位置档次房产估价结果应合理价格差（ √ ）
59 完善成熟房产 市场土取成般包括购置土价款购置时应缴纳税费 ( √ )
60 运成法估价时 房产价格直接取决开发商支出费税金应利润( × )
61 实际观察法直接建筑物关年限（特实际年数）求取建筑物折旧注重建筑物实际损耗程度（ √ ）
62 估价折旧会计 折旧着质区收益法中需扣建筑物折旧费土摊提费属估价折旧会计折旧( × )
63 直接资化法较 赖市场信息报酬资化法较赖估价员观判断( √ )
64 租约限制租金均应采正常客观市场租金( × )
四计算题
1 6年前甲公司提供宗40年权出土乙公司合作建设办公楼总建筑面积3000m24年前建成投入办公楼正常寿命长土年限甲乙双方时合约定建成投入中1000m2建筑面积甲方2000m2建筑面积乙方15年期满偿甲方现乙方欲拥该办公楼产权甲方愿意转乙方试估算乙方现时应出资少万元购买甲方权益
调查知现时该类办公楼方米建筑面积月租金均80元出租率85年运营费约占租赁效毛收入35报酬率10
解：解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益80×3000×85×（1－35）×1215912万元
②收益年限40－634年
③办公楼现值：VAY[1－1(1+Y) n]1591210×[1－1(1+ 10)34]152892万元
（2）计算乙方权价格
① 乙方权年净收益80×2000×85×（1－35）×1210608万元
② ②乙方权剩余收益年限15411年
③ ③乙方权剩余收益年限价格：
VAY[1－1(1+ Y) n]1060810×[1－1(1+ 10)11]689万元
（3）甲方权益价格办公楼现值－乙方权价格152892－68983992万元
2 某房产总面积10000方米月租金7元方米预计年房租损失费年预期租金总收入5房产税年预期租金总收入12理费修缮费年预期租金总收入6房屋财产保险费03万元年预计该房产尚10年折现率12求：
（1）该房产年租金总收入
（2）该房产年出租费
（3）该房产年纯收益
（4）计算该房产评估值
解：（1）该房产年租金总收入：
1×7×12 84(万元)
（2）该房产年出租费：
84×(5％+12％+6％) + 03 19．62(万元)
（3）该房产年纯收益：
841962 6438(万元)
（4）该房产价格：
6438 ×[11／(1+12％)10]／12％ 6438×5650 2 36376(万元)
3某宗房产土总面积1000方米10年前征农取时亩花费18万元现实重新取该类土价格620元方米建筑物8年前交付总建筑面积2000方米时造价600元方米现实造价1200元方米估计建筑物八成新试资料估计该房产现时总价单价楼面价
解：土价值620×1000620000元
建筑物现值1200×2000×801920000元
估价象现时总价620000+19200002540000元
估价象现时单价2540000÷20001270元方米
楼面价620÷（2000÷1000）310元方米
4 某建筑物钢筋混凝土结构济寿命50年效年数8年调查测算现重新建造全新状态该建筑物建造成800万元（建设期2年假定第年投入建造成60第二年投入40均均匀投入）理费建造成3年利率6销售税费50万元开发利润120万元知中该建筑物墙面等损坏修复费18万元装修重置价格200万元均寿命5年已2年设备重置价格110万元均寿命10年已8年假设残值均零试计算该建筑物折旧总额
解：（1）计算建筑物重置价格：
① 建造成800万元
② 理费800×324万元
③ 投资利息(800+24)×60×[(1+6)15－1]+(800+24)×40×[(1+6)05－1]5490万元
④建筑物重置价格800+24+5490+50+120104890万元
（2）计算建筑物折旧额：
①墙面等损坏折旧额18万元
②装修部分折旧额200*2580万元
④ 设备部分折旧额110×81088万元
⑤ 长寿命项目折旧额(10489018200110)×85011534万元
⑤建筑物折旧总额18+80+88+1153430134万元
5估价象出租写字楼土总面积7000方米建筑总面积56000方米建筑物结构钢筋混凝土结构36层2层土权年限50年1998年9月30日取土时起计建设期3年需评估出该宗房产2003年9月30日买卖价格关资料：该写字楼面积建筑面积65月租金方米面积150元空置率均15建筑物原值22000万元耐年限60年残值率0家具设备原值8000万元耐年限12年残值率4常费月100万元房产税租金12营业税等6资化率8
解：（1）运收益法限年公式求取房产价格公式：
（2）计算年总收益56000×65×150×12×（115）55692万元
（3）计算年总费：
年折旧费2200047 +8000×（14）12 110809万元
年常费100×121200万元
年房产税55692×126683万元
营业税等55692×633415万元
年总费110809+1200+6683+33415331054万
（4）计算年净收益55692331054225866万元
（5）计算房产价格
6评估某块城市规划确定住宅土总面积1500方米收集关资料：调查ABC三宗土买卖实例作较实例实例成交价格：
实例A
实例B
实例C
成交价格
（元方米）
1200
1150
1380
成交日期
2003年2月20日
2003年4月20日
2003年7月20日
交易情况
正常
正常价格低3
正常价格高5
该类土2003年1月9月价格变动情况表示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
1003
985
1026
1013
1028
1035
1033
1038
注：表中价格指数环价格指数均月100
房产状况较判断结果表示：
房产状况
权重
估价象
实例A
实例B
实例C
素1
04
100
95
92
106
素2
035
100
105
96
109
素3
025
100
110
98
97
试运述资料估算该土2003年9月20日正常市场价格
解：（1）计算公式：准价格实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房产状况修正系数
（2）交易情况修正系数：
实例A100100
实例B10097
实例A100105
（3）交易日期修正系数：
实例A0985×1026×1013×1028×1035×1033×10381168
实例B1013×1028×1035×1033×10381156
实例C1033×10381072
（4）房产状况修正系数：
实例A100(95×04+105×035+110×025)10010225
实例B100(92×04+96×035+98×025)1009455
实例A100(106×04+109×035+97×025)1001048
（5）计算准价格：
准价格A1200×(100100)×1168×(10010225)137076（元方米）
准价格B1150×(10097)×1156×(1009455)144951（元方米）
准价格C1380×(100105)×1072×(1001048)134438（元方米）
（6）述三准价格简单算术均数作较法估算结果：
估价象价格（单价）（137076+144951+134438）3 138822（元方米）
估价象价格（总价）138822×150020823万元
ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees You may need to make a claim to an employment tribunal if you don＇t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly For more informu take advice from one of the organisations listed under Fur ther help Employment tribunals are less formal than some other courts but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation Most people find making a claim to an employment tribunal challenging If you are thinking about making a claim to an employment tribunal you should get help straight away from one of the organisations listed under Further help ation about dismissal and unfair dismissal see Dismissal You can make a claim to an employment tribunal even if you haven＇t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you However if you win your case the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened If your application is received after this time limit the tribunal will not usually accept i If you are worried about how the time limits apply to you If you are being represented by a solicitor at the tribunal they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case This is known as a damagesbased agreement In England and Wales your solicitor can＇t charge you more than 35 of your compensation if you win the case You are clear about the terms of the agreement It might be best to get advice from an experienced adviser for example at a Citizens Advice Bureau To find your nearest CAB including those that give advice by email click on nearest CAB For more information about making a claim to an employment tribunal see Employment tribunals The (lack of) air up there Watch m Cay man Islandsbased Webb the head of Fifa＇s antiracism taskforce is in London for the Football Association＇s 150th anniversary celebrations and will attend City＇s Premier League match at Chelsea on Sunday I am going to be at the match tomorrow and I have asked to meet Ya ya Toure he told BBC Sport For me it＇s about how he felt and I would like to speak to him first to find out what his experience was Uefa has opened disciplinary proceedings against CSKA for the racist behaviour of their fans during City＇s 21 win Michel Platini president of European football＇s governing body has also ordered an immediate investigation into the referee＇s actions CSKA said they were surprised and disappointed by Toure＇s complaint In a statement the Russian side added We found no racist insults from fans of CSKA Age has reached the end of the beginning of a word May be guilty in his seems to passing a lot of different life became the appearance of the same day May be back in the past to oneself the paranoid weird belief disillusionment these days my mind has been very messy in my mind constantly Always feel oneself should go to do something or write something Twenty years of life trajectory deeply shallow suddenly feel something do it字开头年龄已尾声许愧疚似转瞬逝日子成天样子许追溯偏执怪异信念醒悟天思绪直凌乱脑海中断纠缠总觉似应该做点什者写点什二十年生轨迹深深浅浅突然感觉事情非做The end of our life and can meet many things really do 穷生遇少事情真正非做？ During my childhood think lucky money and new clothes are necessary for New Year but as the advance of the age will be more and more found that those things are optional Junior high school thought to have a crush on just means that the real growth but over the past three years later his writing of alumni in peace suddenly found that isn＇t really grow up it seems is not so important Then in high school think don＇t want to give vent to out your inner voice can be in the high school children of the feelings in a period but was eventually infarction when graduation party in the throat later again stood on the pitch he has sweat profusely looked at his thrown a basketball hoops suddenly found himself has already can＇t remember his appearance Baumgartner the disappointing news Mission aborted r plays an important role in this mission Starting at the ground conditions have to be very calm winds less than 2 mph with no precipitation or humidity and limited cloud cover The balloon with capsule attached will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives It will climb higher than the tip of Mount Everest (55 miles885 kilometers) drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (56 miles917 kilometers) and into the stratosphere As he crosses the boundary layer (called the tropopause)e can expect a lot of turbulence We often close ourselves off when traumatic events happen in our lives instead of letting the world soften us we let it drive us deeper into ourselves We try to deflect the hurt and pain by pretending it doesn’t exist but although we can try this all we want in the end we can’t hide from ourselves We need to learn to open our hearts to the potentials of life and let the world soften us生活发生幸时常常会关心门世界仅没慰藉反倒更加消沉假装切仿佛发生试图忘伤痛算隐藏终骗然尝试开心门拥抱生活中种世界感化呢？ Whenever we start to let our fears and seriousness get the best of us we should take a step back and reevaluate our behavior The items listed below are six ways you can open your heart more fully and completely恐惧焦虑袭时应该退步重新反思言行面六方法助更完满透彻敞开心扉Whenever a painful situation arises in your life try to embrace it instead of running away or trying to mask the hurt When the sadness strikes take a deep breath and lean into it When we run away from sadness that’s unfolding in our lives it gets stronger and more real We take an emotion that’s fleeting and make it a solid event instead of something that passes through us生活中出现痛苦事情时逃跑隐藏痛苦试着拥抱吧悲伤袭时试着深呼吸然直面果味逃避生活中悲伤悲伤会变更强烈更真实——悲伤原稍逝情绪固执耿耿怀By utilizing our breath we soften our experiences If we dam them up our lives will stagnate but when we keep them flowing we allow more newness and greater experiences to blossom深呼吸减缓感受屏住呼吸生活停滞呼出呼吸更新奇历拉开序幕
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