万科置业2009年终总结发展计划
2009年万科置业XX公司已壹年成长阅历历年动荡低迷市场波折坎坷开发历程万科置业XX公司倍感压力倍感责消化项目开发程中利素整合类资源形成项目成功开发合力确保某项目开发成功总公司期盼万科置业XX公司必须实现目标万科置业XX公司全体员工憋足干劲总公司正确决策指导万科置业XX公司齐心奋发辛勤工作取较成绩积累壹定验展2010年万科置业XX公司全体员工更加信心满怀断总结验教训基础稳扎稳灵活创新争取取更成绩现2009年工作总结2010年工作规划汇报：
2009年工作总结
壹贯彻执行总公司求加快推进项目开发
年初总公司结合宏观济形势房产市场判断基础做出加快中冶虞山尚园项目开发求万科置业XX公司贯彻总公司求确立市场导变现核心快速推进项目开发方针项工作节点求破常规快速推进壹切抢进度壹期工程3月底前完成设计规划报批4月底前完成施工图政府部门技术性审核6月中旬体工程开工9月26日首批花园洋房市发售二期工程11月底完成土手续项目立项规划报批等工作12月初动工总
加快推进项目开发总体求万科置业XX公司明确前期阶段重点工作壹设计工作首先确定方案布局产品定位次先行进行层建筑施工图设计2月审图通进行工程量清单编制第三加强施工图审查扩初完成展开景观设计市政设计智化设计配合销售广告宣传二前期报批常熟住宅房产项目开发行政求次取壹期工程土证环评审批意见立项审批意见建筑工程规划许证施工许证等三前期配套期完成供水供电通信线天然气雨污水等市政配套设计合签订实体工程推进创造良条件
二明确节点击破确保工程进度
前期配套项工作效推进基础工程实体施工期推进首先电水施工道路场等准备桩基进场施工宗俩条河道改建修治施工等总包进场前万科置业XX公司动承担起电水施工道路场等准备方案实施中壹考虑现场施工干道布置现场办公区域工宿舍区域布置水电线网络避免重复总增加成5月中旬完成施工单位进场前准备加快施工进度某某某置业XX公司4月底安排桩基工程单位进场进行试桩施工安排监理单位桩基施工组织设计进行审批较早市场资源紧俏方桩材料进行资源锁定6月22日开始全面展开工程桩施工续施工抢先机5月底前宗俩条河道改建修治施工完成整水利工程施工中万科置业XX公司施工方案进行反复证特涉西侧河道边路线施工质复杂网横施工难度专业工程师设计员次现场勘查修改设计减少施工难度保证质量安全基础特殊施工确保施工进度6月旬总包单位开始进场开始全面施工7月底前时售楼处开始启创造条件
时售楼处工程关系项目壹期产品销售项目整体形象万科置业XX公司狠功夫凸显世界五百强央企成功形象售楼处景观体现院景生活空间创想体设计源头抓起合理选景观植物资源限额造价范围设计售楼处景观景观施工理程中工程部克服56月份高温季节植物种植困难指导施工单位采取科学效非季节种植手段确保植物成活率程中施工单位时充分沟通形成融洽工作氛围确保超短工期质量完成施工务
总包进场配合销售需求工程部进行现场资源调配优先总4#5#6#7#建筑满足壹期推盘时间求加快8#9#建筑施工实现正式售楼处样板房装修创造条件加快水泵房总16#建筑施工开展必条件层层层退台层异施工流水材料组织带极便现场强力组织基达6~7天层施工进度低层拆模组织砖墙水电线等工序穿插施工早日验收抢时间10月底壹期层建筑结构封顶12月底壹期高层施工基顶
12月中旬二期层开始施工二期开工务艰巨满足春节层预售条件某某某置业XX公司破常规图纸证件报批时提前开始层基础施工工程部督促施工单位预先进行材料预算提前备料壹期场土方进行倒运办公室拆移施工道路铺设工宿舍建造等参建员全力赴通力协作确保二期工程期开工
正式售楼处样板房装修工程中工程部动关联单位联系吃透图纸求严格材料品质选择注重装修材料品牌规格装饰面颜色色调做法细节尺寸风格搭配图纸变更严格关控制施工进度天组织装修单位进行壹次碰头会天施工问题进行解决续务进行求12月底完成样板房正式售楼处部装修
三加强现场文明施工确保工程质量
工程期开工加强现场文明施工确保工程质量成万科置业XX公司工作重点万科置业XX公司强调：绝壹包底问思想壹工程坏取决施工队伍取决业监总包决包代关监控理位某某某置业XX公司施工方案进行仔细研讨反复证施工队伍劳动力组织踪落实确保工程施工利展开
施工质量理方面通监理理质量预控方面明确施工工序施工方法加强现场监督采样板引路发现问题时设计沟通坚持天事绝拖明天目前层体均已利通政府质检部门核验
现场文明施工安全理方面实行定期检查预防布控工程部策划安排监理组织周壹次现场安全文明施工检查现场隐患排查符合项目求施工单位限时改正措施位成果较目前止未发生壹起重安全事
监理总包分包理坚持实行周监理例会制度工程部坚持原坚决支持督促监理质量严格理支持督促总包分包协调理充分发挥监理总包现场导职业态度保证监理现场质量敢抓敢促进总包分包严格求现场文明施工确保工程质量提供保证
四精心策划销售策略实现首批产品开盘热卖
销售工作项目开发成功关键面2008年楼市寒冬市场急剧萎缩周边楼盘竞争激烈万科置业XX公司没退缩前迎难通断丰富销售道具成功实施广告宣传完善楼盘销售前期准备成功营造售楼环境终成功实现首批产品开盘卖
售楼环境成功营造壹精心谋划包括选址面积功划分整体风格确定项目时售楼处整体总方案等二断丰富完善销售道具开盘前期销售资料先序时结合项目施工图图纸进行量基销售资料工作准备设计项目效果图家配图等类销售海报销售道具等时案场接考虑精确细致制作项目沙盘单体模型户型模型等楼盘直接视觉效果展示客户完成LOGO设计制作售楼处部图片设计制作室外见板设计制作精神堡垒设计制作销售包装设计制作等三销售策划广告宣传成功实施配合销售计划项目产品深层次握基础产品推广宣传方案抓住项目核心卖点树立高档住宅优良形象提升整项目品质感针目标客户层效需求先进行市场预热公司形象宣传隆重推出第六代花园洋房概念放项目产品核心竞争力强化项目核心理念炒作项目表达生活方式项目外价值链产品价值链放传递目标客户迅速封杀客户眼球渗透客户心灵达消费者需求产品产生鸣目四参展房展会展示良形象进壹步提高项目知名度进缜密策划万科置业XX公司2009年10月23日~10月25日成功参展房展会次参展企业形象产品特点展示取良宣传效果树立良口碑楼盘成届房展会气高楼盘壹楼盘散发礼品获业界壹致称赞房展会期间项目赢某日报社某房产协会等机构评选某气旺楼盘奖五项目开发备案面积预测选聘物业公司销售资料报审等销售前期准备序完成楼盘销售前期准备充分
三月蓄水第六代花园洋房整体包装策划媒体广告市场培育轰炸项销售资料道具完善准备项目2009年9月26日某酒店举办盛开盘仪式活动现场潮涌动气氛热烈项目推出首批110套花园洋房俩时告售罄日销售额突破壹亿元实现首批产品开盘卖
项目首批产品获热卖壹期第二批楼盘预售利推进俩月价格摸底客户累积预售报批项目二批房源11月底荣耀公开截止目前壹期第二批推楼房源已化80
五加强投资控制严格成理保证项目开发效益
着体项目正式破土动工万科置业XX公司建安工程进行全程控制方面开展工作：第壹清单中工程安排施工全程材料质量监理防止施工单位偷工减料造成质量缺陷增加续工程中开发成第二关注建材价格走势月根某市工程造价信息处发布建材价格信息建立价格走势图方便时解关联信息控制开发成材料设备选采购深入解建材市场行情保证结构安全功前提通招投标实行货三家选择济实力强现场理验技术力量熟练工分包商产品质量供货时间保证信誉材料商作项目设备材料合作方第三加强监控预算审查严格济签证工程变更理限制项目签证员权限根签证费建立层次签认审批制度涉金额较容业工程部签字认技术济类签证工程技术部投资控制部商讨签署涉金额较容万科置业XX公司召开专题会议形成会议纪签署补充合形式予确定第四加强工程竣工决算理针施工程中产生设计变更工程联系单工程签证关联会议记录做时排序整理效签证时清理决算审计工作做铺垫第五做工程合台账式理更新调整关联合信息涉合总价变更合承包范围变化应时反应台账书面通知财务关联责部门时掌握合执行情况公司作出相应资金预算计划提供参考第六总包月报工程量现场监理工程工程技术部确认工程进度计算实际完成工作时正确解开发进度控制工程款支付实现工程开发成控制
2009年总公司正确决策指导某某某置业XX公司取错成绩积累壹验存壹问题足：宗河道整治工程招标时前勘探工作形貌勘探完整尤中间须填埋河道淤泥量估计足招标编制工程量清单时采取固定单价实结算模式造成结算程中清淤工程实际工作量超原先预估工作量工程费增加售楼处工程中分相信设计师设计选择设计选材料没认真进行市场摸底终发现该材料市场稀缺品种易采购造成价格陷阱项目壹期工程公开招投标中工作目标实现总公司行投资行开发做量工作包括项目壹期招标公示时通提高报名求加收预付款保函资格预审等方面努力施工单位排外等公开招投标评标办法理相苛刻方保护意识较浓厚加方思维方做事情况轻视认识位导致招标成功材料设备采购程中缺少沟通零星辅料采购总包清单壹致合次变更降低工作效率等等
曝光问题足必须勇气发现问题意识决心力改进工作问题足壹方面反映员工工作力专业水进壹步提高壹方面反映制度流程尚健全已规章制度政策执行力足加强制度总政策执行力度加强员工力培养锻炼加强学培训时应该走出楼盘实通观见讨总结等方法结合理学提高拓宽视野加强组织机构总机制薪酬分配制度改革加强团队总形成富活力富拼搏精神目标壹致战斗力团体促进项目开发利推进
2010年发展计划
房产行业政策敏感性行业2010年宏观济政策走势市场否保持稳运行万科置业XX公司发展着直接影响政策刚性活提高市场洞察力未雨绸缪积累类资源力济快速复苏背景2009年相成功基础夯实基础真抓实干应变动权掌握手中壹确保俩重点六项措施线确保2010年壹新台阶
壹鼓足信心凝聚力量确保实现年度目标
2009年项目壹期推盘成功总公司项目寄予更希政策稳定性市场变化总公司房产行业发展求万科置业XX公司更加短快频率加速开发诸求压力汇成动力求万科置业XX公司鼓足信心凝聚力量创造更业绩2010年项目计划推产品包括：壹期3幢高层1幢高层产品二期洋房计：646套中层310套高层294套高层42套外加快三期开发进度争取三期花园洋房化半万科置业XX公司总体目标：实现销售收入7亿元回笼资金6亿实现目标万科置业XX公司必须工程实体推进销售策略动足脑筋狠功夫突出重点采取项措施保证总体目标全面落实
二突出工程实体推进项目销售俩重点实现年度目标奠定基础
2010年度常熟万科置业XX公司全面干壹年做工程实体推进销售工作实现年度工作目标基础保障整项目运作意义重
工程实体推进方面万科置业XX公司协调设计工作前期配套工作设备材料理工作施工理工作确保项目开发计划节点稳步快速推进具体节点求：
工程类
工作容
工期节点
壹期工程
层（建筑面积24万米）
2010年5月份单体竣工
高层（建筑面积38万米）
2010年9月份单体竣工
室外综合配套工程
景观绿化工程
2010年年底基完成
二期工程
层（建筑面积41万米）
2009年12月开工2010年3月初达预售条件2010年9月单体竣工
二期室外综合配套工程
2010年底基完成
三期工程
层（建筑面积30万米）
高层（建筑面积38万米）
2010年6月开工层2010年9月达预售条件
围绕工程实体推进设计工作根市场销售反映情况优化产品品质加强三期设计方案优化规划部门房部门沟通协调指标核定工作4月份完成规划报批5月底完成施工图审核工作组织施工图优化协调现场设计变更工作前期配套工作全面落实壹期配套总重点做电力水通气总协调监4月份完成做二期市政配套设计9月份完成做三期市政配套设计
销售方面牢固坚定产品差异化营销手段营销阶段策划精益求精加案场理培训力度力提高决策执行力加强营销团队总力争实现预期销售目标确保项目开发利润完成2010年承启关键壹年稳步跨越确保项目开发成功
2010年度销售计划
12010年度推案房源
项目
房源
壹期项目
38万米高层住宅
二期项目
41万米层花园洋房
三期项目
3万米层花园洋房
总计预推面积：109万方米
22010年度销售节点安排（根目前工程进度资金回笼情况参考定制）
时间
阶段
物业类型
安排
101—105
壹期房源1#2#化
高层
截留高层客户低总价入市
105—1012
壹期房源3#9#化
适抬升价格
101—105
二期第壹批房源化
花园洋房
抬升价格形成利润空间
105—1011
二期第二批房源化
1011—1012
三期房源化
花园洋房
抬升价格形成利润空间
周期：12月
3销售目标预计资金回笼情况表
根2010年度推案计划销售时间节点安排制定资金回笼情况：
时间
预推面积(m2)
预推户数
预计销售
预计价格(元m2)
销售面积(m2)
预计总销(万元)
预计回款(万元)
1月
21934
192
80
6200
17547
10879
9791
15962
120
95
8400
15164
12738
11464
5月
16177
132
70
6800
11324
7700
6545
25267
190
90
8800
22740
20011
17010
11月
30372
230
70
8800
21260
18709
15903
总计
2376848
180
70038
60713
根工程施工进度节点案2010年度推出二三期花园洋房壹期高层住宅产品类型推广时强调项目形象壹致性避免媒体诉求前连贯造成市场项目认知迷茫客户层次较落差壹期高层三期高层推出时间间隔较长高层化时间压力较根工程进度加快推出洋房产品做出价格利润空间利续产品价格挤压前期产品达全面化目时截留部分高层客户缓慢化高层产品推进程中根位置景观产品类型等素进行相应价格调整满足利润化原
继续关注房产市场信息收集整理分析加强房产政策金融政策土市场房产市场尤竞品楼盘实施持续关注积极应持续稳健宏观调控政策认真分析国家新出台土增值税政策研究策提前准备落实措施着手恢复编纂房产信息月报制度定期发布中央方种政策走判断分析定期完成关联专业分析方案公司领导决策提高数支持分析判断加强公司房产业信息交流知识享提高市场预测准确度实现公司房产业持续发展
三落实六项措施保证项目开发序稳推进
1明确销售策略价格策略抓住产品核心卖点造产品核心竞争力
2010年总体策略：造产品核心竞争力抓住产品核心卖点诉求产品独唯壹排性复制卖点体现领先理念——聚合全优势变革城市住宅构建精英家园体验式结合感官式营销布局差异化策略重点落实宣传推广注重形象口碑先行树立具备案特性整体形象建立良市场口碑通众媒体(报纸广告电视广告电台网络)众媒体（短信巡展派单直邮）户外广告（见板路牌路灯灯箱公交站牌公交车体）广告（现场POP海报礼品）关联系列SP活动等实现视觉听觉感觉围捕放项目产品核心竞争力强化期房概念化期房现房化营销模式炒作种灵活付款方式迅速封杀消费者眼球渗透消费者心灵达消费者需求产品位目
合理进行销售节奏控制房源分批分区块序导入市场均匀化利公关活动造势聚集买家目光形成市场关注热点
价格策略思路：整体定价分批分区块入市时调整价格良口碑基础维护客户关系老带新快速化回收资金适提升价格抬升项目品质形象获取利润保证开发利润化定价考量素次：类型素→面积素→房型素→环境素→位置素（角落进出动线楼层差异）
2切实抓现场理保证项目开发工期节点效推进
切实抓现场理首先求专业工程师识图审图深入解设计意图善结合验现场实际情况早发现问题动沟通解决问题保证工程施工利进行技术交底落实处分部工程中出现重点程关键程典型程新工艺新材料新技术细化深入厌烦详细阐述进度控制制定关联措施采步流水施工工序紧密搭接等方法叠加施工紧凑工期严施工准备程验收三环节进行质量控制安全文明施工落实处实行安全施工责区理签订安全文明施工责协议书明确方安全文明工作责严格遵守国家行业关安全规程总单位制订工程总现场项安全文明施工理制度关求
3加强成控制提高项目开发效益
成控制实行全面控制原目标控制原动态控制原建立成理组织保障措施明确职权关系划分明确成控制责：土价格成发生中心销售部财务部前期费设计费成发生中心工程部工程建安费成发生中心工程部投资部营销费成发生中心销售部理费财务费综合部财务部部门制定成控制方案落实成控制措施建立成预警制度例外快速反应机制防止成控制失控成动态分析发现正常偏差等例外时应早提出预警建立例外快速反应机制分析原制定措施纠偏总成费预算控制目标
4加强资金理保障项目开发生命线
房产业壹高度资金密集性行业资金项目开发生命线资金理责明确前期开发拖沓总工程质量关工期延长配套落实销售策划够售服务欠佳等等行行均直接影响投入资金时回笼造成企业资金短缺
加强企业部流动资金理减少资金闲置针企业应收账款理应设立房款台账记录客户信息时财务部门定期销售部门核客户情况积极催款保证资金回收完善房产企业项目资金监控包括期前预控期间监控期前预控目事先资金流流量进行较准确预测防患未然企业根开发运营需编制年度季度月度资金收支计划企业壹具体开发项目资金收入资金投入情况时间数量分排列组合找出资金收入支出波谷期节点分析造成缺口原拟订弥补缺口措施期间控制贯穿企业正常生产运营资金理全程包括商品房预销售收入项目开发资金支出监控资金收支类监控统筹资金收支等方面通项目期前预控期间监控终实现房产企业项目资金良理
5正确处理三类关系促进项目开发项工作利开展
正确处理政府部门市政配套单位关系房产项目开发政府部门关系处理关系第壹程序第二掌握程序正确做事代表做正确事房产开发中壹块费政府性质收费费壹般均明文规定费时够折减解政策政府部门搞关系少钱办事需处理关系时灵活智慧水电煤气等配套费项目开发中占特电配套争取争取讲策略方法技巧心态博弈降低项目开发成
正确协调处理合作单位关系包括销售代理公司设计单位监理单位等等充分发挥合作单位专业领域长处优势合作赢前提善类资源力发展项目开发低成高效益树品牌出精品奠定基础
正确处理总公司职部门总包项目部关系万科置业XX公司发展必须级职部门强力指导支持样专业理标准够减少阻力少走弯路促进项目开发快速推进总包项目部关系正确定位关系现场文明施工产品质量工期进度等问题业甲方现场组织理资源调配施工协调等等问题工作尊重总包项目部指挥协调权限支持推进工程进度加强安全质量理采取项措施项目开发利推进找交集
6完善制度规范理中心理关系促进万科置业XX公司持续发展全面提升
万科置业XX公司进壹步健全部项制度制度制度办事加强程序理完善深化项业务理流程促进企业理进壹步走规范化加强学提高素质塑造干复合型员工组织机构机制薪酬分配着手锻造团队员工提高素质完成务提供组织智力保证万科置业XX公司必须坚定发展信心壹位员工均知道持续发展重性均万科置业XX公司开发目标保持思想行动高度壹致促广员工齐心协力舟济务完成开拓出更新点子新思路完善考核机制务分解位加强项制度执行力度踪检查工作开展符合规章执行位
2009年万科置业XX公司全体员工努力取较成绩深知成绩证明万科置业XX公司站更高新起点更加务实求真态度做项目开发推进壹项工作万科置业XX公司稳中求进进中求中求快树信心凝心聚力迎接挑战针新形势出现新情况新问题积极进取分析表象握质做项工作争取取新更成绩总公司房产行业发展壮作出贡献
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
2009年万科置业XX公司已壹年成长阅历历年动荡低迷市场波折坎坷开发历程万科置业XX公司倍感压力倍感责消化项目开发程中利素整合类资源形成项目成功开发合力确保某项目开发成功总公司期盼万科置业XX公司必须实现目标万科置业XX公司全体员工憋足干劲总公司正确决策指导万科置业XX公司齐心奋发辛勤工作取较成绩积累壹定验展2010年万科置业XX公司全体员工更加信心满怀断总结验教训基础稳扎稳灵活创新争取取更成绩现2009年工作总结2010年工作规划汇报：
2009年工作总结
壹贯彻执行总公司求加快推进项目开发
年初总公司结合宏观济形势房产市场判断基础做出加快中冶虞山尚园项目开发求万科置业XX公司贯彻总公司求确立市场导变现核心快速推进项目开发方针项工作节点求破常规快速推进壹切抢进度壹期工程3月底前完成设计规划报批4月底前完成施工图政府部门技术性审核6月中旬体工程开工9月26日首批花园洋房市发售二期工程11月底完成土手续项目立项规划报批等工作12月初动工总
加快推进项目开发总体求万科置业XX公司明确前期阶段重点工作壹设计工作首先确定方案布局产品定位次先行进行层建筑施工图设计2月审图通进行工程量清单编制第三加强施工图审查扩初完成展开景观设计市政设计智化设计配合销售广告宣传二前期报批常熟住宅房产项目开发行政求次取壹期工程土证环评审批意见立项审批意见建筑工程规划许证施工许证等三前期配套期完成供水供电通信线天然气雨污水等市政配套设计合签订实体工程推进创造良条件
二明确节点击破确保工程进度
前期配套项工作效推进基础工程实体施工期推进首先电水施工道路场等准备桩基进场施工宗俩条河道改建修治施工等总包进场前万科置业XX公司动承担起电水施工道路场等准备方案实施中壹考虑现场施工干道布置现场办公区域工宿舍区域布置水电线网络避免重复总增加成5月中旬完成施工单位进场前准备加快施工进度某某某置业XX公司4月底安排桩基工程单位进场进行试桩施工安排监理单位桩基施工组织设计进行审批较早市场资源紧俏方桩材料进行资源锁定6月22日开始全面展开工程桩施工续施工抢先机5月底前宗俩条河道改建修治施工完成整水利工程施工中万科置业XX公司施工方案进行反复证特涉西侧河道边路线施工质复杂网横施工难度专业工程师设计员次现场勘查修改设计减少施工难度保证质量安全基础特殊施工确保施工进度6月旬总包单位开始进场开始全面施工7月底前时售楼处开始启创造条件
时售楼处工程关系项目壹期产品销售项目整体形象万科置业XX公司狠功夫凸显世界五百强央企成功形象售楼处景观体现院景生活空间创想体设计源头抓起合理选景观植物资源限额造价范围设计售楼处景观景观施工理程中工程部克服56月份高温季节植物种植困难指导施工单位采取科学效非季节种植手段确保植物成活率程中施工单位时充分沟通形成融洽工作氛围确保超短工期质量完成施工务
总包进场配合销售需求工程部进行现场资源调配优先总4#5#6#7#建筑满足壹期推盘时间求加快8#9#建筑施工实现正式售楼处样板房装修创造条件加快水泵房总16#建筑施工开展必条件层层层退台层异施工流水材料组织带极便现场强力组织基达6~7天层施工进度低层拆模组织砖墙水电线等工序穿插施工早日验收抢时间10月底壹期层建筑结构封顶12月底壹期高层施工基顶
12月中旬二期层开始施工二期开工务艰巨满足春节层预售条件某某某置业XX公司破常规图纸证件报批时提前开始层基础施工工程部督促施工单位预先进行材料预算提前备料壹期场土方进行倒运办公室拆移施工道路铺设工宿舍建造等参建员全力赴通力协作确保二期工程期开工
正式售楼处样板房装修工程中工程部动关联单位联系吃透图纸求严格材料品质选择注重装修材料品牌规格装饰面颜色色调做法细节尺寸风格搭配图纸变更严格关控制施工进度天组织装修单位进行壹次碰头会天施工问题进行解决续务进行求12月底完成样板房正式售楼处部装修
三加强现场文明施工确保工程质量
工程期开工加强现场文明施工确保工程质量成万科置业XX公司工作重点万科置业XX公司强调：绝壹包底问思想壹工程坏取决施工队伍取决业监总包决包代关监控理位某某某置业XX公司施工方案进行仔细研讨反复证施工队伍劳动力组织踪落实确保工程施工利展开
施工质量理方面通监理理质量预控方面明确施工工序施工方法加强现场监督采样板引路发现问题时设计沟通坚持天事绝拖明天目前层体均已利通政府质检部门核验
现场文明施工安全理方面实行定期检查预防布控工程部策划安排监理组织周壹次现场安全文明施工检查现场隐患排查符合项目求施工单位限时改正措施位成果较目前止未发生壹起重安全事
监理总包分包理坚持实行周监理例会制度工程部坚持原坚决支持督促监理质量严格理支持督促总包分包协调理充分发挥监理总包现场导职业态度保证监理现场质量敢抓敢促进总包分包严格求现场文明施工确保工程质量提供保证
四精心策划销售策略实现首批产品开盘热卖
销售工作项目开发成功关键面2008年楼市寒冬市场急剧萎缩周边楼盘竞争激烈万科置业XX公司没退缩前迎难通断丰富销售道具成功实施广告宣传完善楼盘销售前期准备成功营造售楼环境终成功实现首批产品开盘卖
售楼环境成功营造壹精心谋划包括选址面积功划分整体风格确定项目时售楼处整体总方案等二断丰富完善销售道具开盘前期销售资料先序时结合项目施工图图纸进行量基销售资料工作准备设计项目效果图家配图等类销售海报销售道具等时案场接考虑精确细致制作项目沙盘单体模型户型模型等楼盘直接视觉效果展示客户完成LOGO设计制作售楼处部图片设计制作室外见板设计制作精神堡垒设计制作销售包装设计制作等三销售策划广告宣传成功实施配合销售计划项目产品深层次握基础产品推广宣传方案抓住项目核心卖点树立高档住宅优良形象提升整项目品质感针目标客户层效需求先进行市场预热公司形象宣传隆重推出第六代花园洋房概念放项目产品核心竞争力强化项目核心理念炒作项目表达生活方式项目外价值链产品价值链放传递目标客户迅速封杀客户眼球渗透客户心灵达消费者需求产品产生鸣目四参展房展会展示良形象进壹步提高项目知名度进缜密策划万科置业XX公司2009年10月23日~10月25日成功参展房展会次参展企业形象产品特点展示取良宣传效果树立良口碑楼盘成届房展会气高楼盘壹楼盘散发礼品获业界壹致称赞房展会期间项目赢某日报社某房产协会等机构评选某气旺楼盘奖五项目开发备案面积预测选聘物业公司销售资料报审等销售前期准备序完成楼盘销售前期准备充分
三月蓄水第六代花园洋房整体包装策划媒体广告市场培育轰炸项销售资料道具完善准备项目2009年9月26日某酒店举办盛开盘仪式活动现场潮涌动气氛热烈项目推出首批110套花园洋房俩时告售罄日销售额突破壹亿元实现首批产品开盘卖
项目首批产品获热卖壹期第二批楼盘预售利推进俩月价格摸底客户累积预售报批项目二批房源11月底荣耀公开截止目前壹期第二批推楼房源已化80
五加强投资控制严格成理保证项目开发效益
着体项目正式破土动工万科置业XX公司建安工程进行全程控制方面开展工作：第壹清单中工程安排施工全程材料质量监理防止施工单位偷工减料造成质量缺陷增加续工程中开发成第二关注建材价格走势月根某市工程造价信息处发布建材价格信息建立价格走势图方便时解关联信息控制开发成材料设备选采购深入解建材市场行情保证结构安全功前提通招投标实行货三家选择济实力强现场理验技术力量熟练工分包商产品质量供货时间保证信誉材料商作项目设备材料合作方第三加强监控预算审查严格济签证工程变更理限制项目签证员权限根签证费建立层次签认审批制度涉金额较容业工程部签字认技术济类签证工程技术部投资控制部商讨签署涉金额较容万科置业XX公司召开专题会议形成会议纪签署补充合形式予确定第四加强工程竣工决算理针施工程中产生设计变更工程联系单工程签证关联会议记录做时排序整理效签证时清理决算审计工作做铺垫第五做工程合台账式理更新调整关联合信息涉合总价变更合承包范围变化应时反应台账书面通知财务关联责部门时掌握合执行情况公司作出相应资金预算计划提供参考第六总包月报工程量现场监理工程工程技术部确认工程进度计算实际完成工作时正确解开发进度控制工程款支付实现工程开发成控制
2009年总公司正确决策指导某某某置业XX公司取错成绩积累壹验存壹问题足：宗河道整治工程招标时前勘探工作形貌勘探完整尤中间须填埋河道淤泥量估计足招标编制工程量清单时采取固定单价实结算模式造成结算程中清淤工程实际工作量超原先预估工作量工程费增加售楼处工程中分相信设计师设计选择设计选材料没认真进行市场摸底终发现该材料市场稀缺品种易采购造成价格陷阱项目壹期工程公开招投标中工作目标实现总公司行投资行开发做量工作包括项目壹期招标公示时通提高报名求加收预付款保函资格预审等方面努力施工单位排外等公开招投标评标办法理相苛刻方保护意识较浓厚加方思维方做事情况轻视认识位导致招标成功材料设备采购程中缺少沟通零星辅料采购总包清单壹致合次变更降低工作效率等等
曝光问题足必须勇气发现问题意识决心力改进工作问题足壹方面反映员工工作力专业水进壹步提高壹方面反映制度流程尚健全已规章制度政策执行力足加强制度总政策执行力度加强员工力培养锻炼加强学培训时应该走出楼盘实通观见讨总结等方法结合理学提高拓宽视野加强组织机构总机制薪酬分配制度改革加强团队总形成富活力富拼搏精神目标壹致战斗力团体促进项目开发利推进
2010年发展计划
房产行业政策敏感性行业2010年宏观济政策走势市场否保持稳运行万科置业XX公司发展着直接影响政策刚性活提高市场洞察力未雨绸缪积累类资源力济快速复苏背景2009年相成功基础夯实基础真抓实干应变动权掌握手中壹确保俩重点六项措施线确保2010年壹新台阶
壹鼓足信心凝聚力量确保实现年度目标
2009年项目壹期推盘成功总公司项目寄予更希政策稳定性市场变化总公司房产行业发展求万科置业XX公司更加短快频率加速开发诸求压力汇成动力求万科置业XX公司鼓足信心凝聚力量创造更业绩2010年项目计划推产品包括：壹期3幢高层1幢高层产品二期洋房计：646套中层310套高层294套高层42套外加快三期开发进度争取三期花园洋房化半万科置业XX公司总体目标：实现销售收入7亿元回笼资金6亿实现目标万科置业XX公司必须工程实体推进销售策略动足脑筋狠功夫突出重点采取项措施保证总体目标全面落实
二突出工程实体推进项目销售俩重点实现年度目标奠定基础
2010年度常熟万科置业XX公司全面干壹年做工程实体推进销售工作实现年度工作目标基础保障整项目运作意义重
工程实体推进方面万科置业XX公司协调设计工作前期配套工作设备材料理工作施工理工作确保项目开发计划节点稳步快速推进具体节点求：
工程类
工作容
工期节点
壹期工程
层（建筑面积24万米）
2010年5月份单体竣工
高层（建筑面积38万米）
2010年9月份单体竣工
室外综合配套工程
景观绿化工程
2010年年底基完成
二期工程
层（建筑面积41万米）
2009年12月开工2010年3月初达预售条件2010年9月单体竣工
二期室外综合配套工程
2010年底基完成
三期工程
层（建筑面积30万米）
高层（建筑面积38万米）
2010年6月开工层2010年9月达预售条件
围绕工程实体推进设计工作根市场销售反映情况优化产品品质加强三期设计方案优化规划部门房部门沟通协调指标核定工作4月份完成规划报批5月底完成施工图审核工作组织施工图优化协调现场设计变更工作前期配套工作全面落实壹期配套总重点做电力水通气总协调监4月份完成做二期市政配套设计9月份完成做三期市政配套设计
销售方面牢固坚定产品差异化营销手段营销阶段策划精益求精加案场理培训力度力提高决策执行力加强营销团队总力争实现预期销售目标确保项目开发利润完成2010年承启关键壹年稳步跨越确保项目开发成功
2010年度销售计划
12010年度推案房源
项目
房源
壹期项目
38万米高层住宅
二期项目
41万米层花园洋房
三期项目
3万米层花园洋房
总计预推面积：109万方米
22010年度销售节点安排（根目前工程进度资金回笼情况参考定制）
时间
阶段
物业类型
安排
101—105
壹期房源1#2#化
高层
截留高层客户低总价入市
105—1012
壹期房源3#9#化
适抬升价格
101—105
二期第壹批房源化
花园洋房
抬升价格形成利润空间
105—1011
二期第二批房源化
1011—1012
三期房源化
花园洋房
抬升价格形成利润空间
周期：12月
3销售目标预计资金回笼情况表
根2010年度推案计划销售时间节点安排制定资金回笼情况：
时间
预推面积(m2)
预推户数
预计销售
预计价格(元m2)
销售面积(m2)
预计总销(万元)
预计回款(万元)
1月
21934
192
80
6200
17547
10879
9791
15962
120
95
8400
15164
12738
11464
5月
16177
132
70
6800
11324
7700
6545
25267
190
90
8800
22740
20011
17010
11月
30372
230
70
8800
21260
18709
15903
总计
2376848
180
70038
60713
根工程施工进度节点案2010年度推出二三期花园洋房壹期高层住宅产品类型推广时强调项目形象壹致性避免媒体诉求前连贯造成市场项目认知迷茫客户层次较落差壹期高层三期高层推出时间间隔较长高层化时间压力较根工程进度加快推出洋房产品做出价格利润空间利续产品价格挤压前期产品达全面化目时截留部分高层客户缓慢化高层产品推进程中根位置景观产品类型等素进行相应价格调整满足利润化原
继续关注房产市场信息收集整理分析加强房产政策金融政策土市场房产市场尤竞品楼盘实施持续关注积极应持续稳健宏观调控政策认真分析国家新出台土增值税政策研究策提前准备落实措施着手恢复编纂房产信息月报制度定期发布中央方种政策走判断分析定期完成关联专业分析方案公司领导决策提高数支持分析判断加强公司房产业信息交流知识享提高市场预测准确度实现公司房产业持续发展
三落实六项措施保证项目开发序稳推进
1明确销售策略价格策略抓住产品核心卖点造产品核心竞争力
2010年总体策略：造产品核心竞争力抓住产品核心卖点诉求产品独唯壹排性复制卖点体现领先理念——聚合全优势变革城市住宅构建精英家园体验式结合感官式营销布局差异化策略重点落实宣传推广注重形象口碑先行树立具备案特性整体形象建立良市场口碑通众媒体(报纸广告电视广告电台网络)众媒体（短信巡展派单直邮）户外广告（见板路牌路灯灯箱公交站牌公交车体）广告（现场POP海报礼品）关联系列SP活动等实现视觉听觉感觉围捕放项目产品核心竞争力强化期房概念化期房现房化营销模式炒作种灵活付款方式迅速封杀消费者眼球渗透消费者心灵达消费者需求产品位目
合理进行销售节奏控制房源分批分区块序导入市场均匀化利公关活动造势聚集买家目光形成市场关注热点
价格策略思路：整体定价分批分区块入市时调整价格良口碑基础维护客户关系老带新快速化回收资金适提升价格抬升项目品质形象获取利润保证开发利润化定价考量素次：类型素→面积素→房型素→环境素→位置素（角落进出动线楼层差异）
2切实抓现场理保证项目开发工期节点效推进
切实抓现场理首先求专业工程师识图审图深入解设计意图善结合验现场实际情况早发现问题动沟通解决问题保证工程施工利进行技术交底落实处分部工程中出现重点程关键程典型程新工艺新材料新技术细化深入厌烦详细阐述进度控制制定关联措施采步流水施工工序紧密搭接等方法叠加施工紧凑工期严施工准备程验收三环节进行质量控制安全文明施工落实处实行安全施工责区理签订安全文明施工责协议书明确方安全文明工作责严格遵守国家行业关安全规程总单位制订工程总现场项安全文明施工理制度关求
3加强成控制提高项目开发效益
成控制实行全面控制原目标控制原动态控制原建立成理组织保障措施明确职权关系划分明确成控制责：土价格成发生中心销售部财务部前期费设计费成发生中心工程部工程建安费成发生中心工程部投资部营销费成发生中心销售部理费财务费综合部财务部部门制定成控制方案落实成控制措施建立成预警制度例外快速反应机制防止成控制失控成动态分析发现正常偏差等例外时应早提出预警建立例外快速反应机制分析原制定措施纠偏总成费预算控制目标
4加强资金理保障项目开发生命线
房产业壹高度资金密集性行业资金项目开发生命线资金理责明确前期开发拖沓总工程质量关工期延长配套落实销售策划够售服务欠佳等等行行均直接影响投入资金时回笼造成企业资金短缺
加强企业部流动资金理减少资金闲置针企业应收账款理应设立房款台账记录客户信息时财务部门定期销售部门核客户情况积极催款保证资金回收完善房产企业项目资金监控包括期前预控期间监控期前预控目事先资金流流量进行较准确预测防患未然企业根开发运营需编制年度季度月度资金收支计划企业壹具体开发项目资金收入资金投入情况时间数量分排列组合找出资金收入支出波谷期节点分析造成缺口原拟订弥补缺口措施期间控制贯穿企业正常生产运营资金理全程包括商品房预销售收入项目开发资金支出监控资金收支类监控统筹资金收支等方面通项目期前预控期间监控终实现房产企业项目资金良理
5正确处理三类关系促进项目开发项工作利开展
正确处理政府部门市政配套单位关系房产项目开发政府部门关系处理关系第壹程序第二掌握程序正确做事代表做正确事房产开发中壹块费政府性质收费费壹般均明文规定费时够折减解政策政府部门搞关系少钱办事需处理关系时灵活智慧水电煤气等配套费项目开发中占特电配套争取争取讲策略方法技巧心态博弈降低项目开发成
正确协调处理合作单位关系包括销售代理公司设计单位监理单位等等充分发挥合作单位专业领域长处优势合作赢前提善类资源力发展项目开发低成高效益树品牌出精品奠定基础
正确处理总公司职部门总包项目部关系万科置业XX公司发展必须级职部门强力指导支持样专业理标准够减少阻力少走弯路促进项目开发快速推进总包项目部关系正确定位关系现场文明施工产品质量工期进度等问题业甲方现场组织理资源调配施工协调等等问题工作尊重总包项目部指挥协调权限支持推进工程进度加强安全质量理采取项措施项目开发利推进找交集
6完善制度规范理中心理关系促进万科置业XX公司持续发展全面提升
万科置业XX公司进壹步健全部项制度制度制度办事加强程序理完善深化项业务理流程促进企业理进壹步走规范化加强学提高素质塑造干复合型员工组织机构机制薪酬分配着手锻造团队员工提高素质完成务提供组织智力保证万科置业XX公司必须坚定发展信心壹位员工均知道持续发展重性均万科置业XX公司开发目标保持思想行动高度壹致促广员工齐心协力舟济务完成开拓出更新点子新思路完善考核机制务分解位加强项制度执行力度踪检查工作开展符合规章执行位
2009年万科置业XX公司全体员工努力取较成绩深知成绩证明万科置业XX公司站更高新起点更加务实求真态度做项目开发推进壹项工作万科置业XX公司稳中求进进中求中求快树信心凝心聚力迎接挑战针新形势出现新情况新问题积极进取分析表象握质做项工作争取取新更成绩总公司房产行业发展壮作出贡献
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
